משכנתא על קרקע שהתקבלה לא עלות –  יש דבר כזה? כן!

הבנקים למשכנתאות נותנים משכנתא על נכס שלרוב הערך שלו ברור – אתם רוכשים דירה ב-2 מיליון שקל, זה הערך שלה, וגם אם זה לא מדויק, יש הערכת שמאי שמבטאת חיזוק לעסקה, וחיזוק לאישור המשכנתא. אבל מה קורה כשמבקשים משכנתא כשאין נכס שנרכש, שאין בעצם מחיר ברור בין מוכר מרצון לקונה מרצון.

זה קורה, לא מעט, במושבים וקיבוצים – קרקע ניתנת בירושה, במתנה ממשפחה, או מהקיבוץ או המושב. אך, האם הקרקע הזו  יכולה להיחשב כהון עצמי? ואם כן, אז מה התנאים? ומתי הבנק לא יסכים לקבל את הקרקע כבטוחה?  על שאלות אלו ונוספות, אנסה לענות כאן.

קרקע ללא עלות – כל המצבים

בפועל, לא כל קרקע שהתקבלה על ידי הלקוחות ללא עלות, תקבל יחס זהה מצד הבנקים ומצד רשויות המס. בעת קבלת קרקע ללא עלות יכולים להיות 4 מצבים שונים:

–  הקרקע התקבלה בירושה

–  הקרקע התקבלה במתנה מחבר משפחה אחד לאחר. לדוגמה – מהורים לילדים

–  הקיבוץ או המושב ביחד עם רשות מקרקעי ישראל מוכרים קרקע בתולית במחיר 0, אך דורשים מהמקבל שלם עבור דמי הפיתוח.

– הקיבוץ או המושב ביחד עם רשות מקרקעי ישראל מוכרים את הקרקע במחיר 0 אך לבני משק בלבד.

מקרה נוסף, שבו יש מחיר, אבל לא מחיר מלא, הוא רכישת קרקע במכרז, כאשר כל קרקע נמכרת במחיר שונה, ויש כאלו שהן במחיר הנמוך משווי השוק. איך זה קורה? נניח שמציעים במכרז במעטפה סגורה, ורק 50 ההצעות הגבוהות מתקבלות. אז נוצר מצב שיש מחירים שונים ל-50 קרקעות שוות.

קיימים מקרים נוספים עליהם ניתן לחשוב או כאלו שיכולים להתקיים בצורה כזו או אחרת בשוק הנדל"ן הישראלי, אך אם תבחנו אותם מקרוב תראו שלמעשה הם נכנסים לאחד מתוך חמשת המודלים המרכזיים שפורטו כאן. וכמובן שיש רכישת קרקע במחיר רגיל, כאן למעשה אין כל בעיה עקרונית והיחס למחירו הוא עלות רכישה או שווי שמאי כנמוך ביניהם.

התייחסות של הבנקים לקרקע ללא עלות

חלק מהבנקים בוחרים מרצון ללכת בצורה יותר שמרנית או יותר מקלה, בהתאם לרצון של הבנק למשוך לקוחות או בהתאם לרמת הידע המקצועי שלו בביצוע משכנתאות מסוג זה.

כאשר מדובר במקרה הראשון –  קרקע שהתקבלה בירושה, לבנקים אין בעצם בעיה.  כאשר יגיע השמאי של הבנק להעריך את שווי הקרקע ההערכה שלו תהיה היחידה שתתקבל על ידי הבנק, מאחר ואין כאן מחיר רכישה או צורת תשלום אחרת על הקרקע. חשוב לשים לב כי במקרה של ירושה יכול להיווצר מצב בו על היורש לשלם מס, כך במקרה של ירושת קרקע בשווי 1,000,000 ₪ יהיה על היורש לשלם מס של 20,000 ₪, לפי חישוב של מס רכישה 6% כפול 1/3 (הוראות מס הכנסה). חישוב המיסוי יהיה זהה גם במקרה של מתנה. חשוב להבהיר –  כאשר הנכס מועבר ללא תמורה בין בני משפחה, עדיין מוטל עליו מיסוי אך הוא בגובה שליש מהמס הרגיל אשר היה מוטל על אותו הפרט לו הוא היה רוכש אותו במחיר מלא.

חשוב לקחת בחשבון כי הבנקים בשום צורה ואופן לא ייקחו את המיסוי כחלק מעלויות הנכס, מבחינתם זו בעיה של היורש או של הקונה.

בעת ירושת נכס מקרקעין מסוג קרקע חשוב להבין בצורה חד משמעית, לקרקע מסוג נחלה לא יכולים להיות שני בעלים (הכוונה היא לא לבעל ואישה, שני בני זוג כן יכולים להיות בעלים של אותה קרקע) אלא אם כן קרקע זו הוגדרה מראש כנכס דו-משפחתי, ואז יש צורך לעשות הסכם חלוקה בין הצדדים אשר ישרטט את הנכס ואת החלוקה הפנימית שלו בצורה מדויקת. רק לאחר ביצוע הסכם זה ניתן יהיה לגשת לבנק ולבקש שתי משכנתאות על אותו הנכס. העדר גמישות זו נעשה בצורה מכוונת על ידי רשות מקרקעי ישראל שאיננה מעוניינת כי נכסים חקלאיים יפורקו לרסיסי קרקע שישויכו למספר רב של יורשים וכל אחד מהם יוכל לבנות על הקרקע שלו.

מצב זה מכריח את בעלי הנחלות למנות "בן ממשיך" אשר רק הוא ירש את הנכס בירושה ויתר האחים והאחיות נשארים בלי כלום. כמובן שלרוב אותו הבן ממשיך צריך לשלם לאחים ואחיות שלו סכום כסף מסוים, אך לצורך תשלום זה הוא יוכל למשכן את הנכס (אם הוא רשום בו באופן עצמאי), הבנקים מכירים מצב זה ויודעים לפעול בתוכו. מצב בעיתי יותר נוצר כאשר אין בן ממשיך ומספר אחים ירשו את הקרקע, במקרה כזה אי אפשר לרשום אותם כבעלים על הנכס ולמעשה הוא שייך למדינה עד אשר הם יחליטו על שם מי לרשום אותו ואז יתר האחים יצטרכו להסתלק מן הצוואה ואחד מהם שיישאר יוכל לרשום את הקרקע על שמו ואז למכור אותה או לקחת עליה משכנתא .

חשוב לציין כי רק אדם שמראש מופיע בצו ירושה יוכל לרשת את הקרקע, כל מי שאיננו רשום בצוואה או בצו ירושה איינו יכול להיות היורש.

ובחזרה להתייחסות הבנקים לשווי הקרקע. במקרים המפורטים, יש כאן נכס בשווי שוק רגיל שיקבע על ידי שמאי (לאחר שזה יוריד את כל החריגות בנייה שיש בכל נכס בכל מושב) וסכום זה יהיה סופי וקבוע, מאחר ואין מחיר מכירה.  הבנק יכול להעריך שווי בצורה פשוטה, יעילה ובהתאמה  לספק משכנתא בהתאם לשווי הנכס שהועבר בירושה, או ניתן במתנה.

כאשר מדובר בקרקע בתולית שהועברה בצורה זו הרי שהיא תוכל לשמש כהון עצמי במקרה של בנייה עליה ללא שום בעיות, זאת כמובן בהתאם לשיעור המימון הנדרש, עלות הקרקע ועלות הבנייה.

קרקע שהתקבלה כמתנה, למעשה זוכה כאמור ביחס זהה מצד הבנקים ורשויות המס, עם זאת יש לה מספר סייגים. דבר ראשון ניתן להעביר קרקע במתנה אך ורק לקרוב משפחה (וקיימת הגדרה ברורה למה זה קרוב משפחה לצורך חוק זה). מעבר לכך ניתן להעביר את הנכס כמתנה רק אם אותו בן המשפחה מחזיק יותר מ 3 שנים בנכס.

כך לדוגמה 10 אחים ואחיות ירשו קרקע במושב, אך אף אחד לא מעוניין בה, הם בוחרים את האח שלטובתו הם מסתלקים מהקרקע והוא בתורו מחכה 3 שנים ונותן אותה במתנה לבנו שרק הוא מעוניין לבנות בה בית. במקרה זה כולם נמנעו מתשלום מיסים גבוה, מאחר ואין כאן פעולת מכירה אשר עלולה לחייב אותנו בתשלום של דמי רכישה בסך 33% מזכויות הבניה פלוס מע"מ וכן בתשלום דמי השבחה. למעשה העברה של הנכס במתנה או בירושה הינה דרך יחסית מקובלת להימנע מתשלומי המס, אך היא מתקיימת אך ורק כאשר מדובר בהעברה בתוך המשפחה.

בשני המצבים האלו – קרקע מירושה וקרקע במתנה, הבנק כאמור בוחן את השווי ועל פי זה מספק משכנתא, כאשר הקרקע מבחינתו היא סוג של הון עצמי. עם זאת, הבנק בודק את כל חבויות המס בטרם קבלת המתנה או התחלות הבנייה, ובדיקה זו מסתבר יכולה להפיל עסקאות רבות עקב חוסר התאמה או עלויות מיסוי גבוהות, קחו זאת בחשבון ותתייעצו עם עורכי דין.

 קרקע שניתנה על המושב/ קיבוץ – אפשר לקבל בגינה משכנתא?

עכשיו הגענו לשני המקרים המעניינים באמת, הראשון הוא כאשר הקרקע ניתנת על ידי המושב או הקיבוץ במחיר 0. חוזה רכישת הקרקע יראה מספר סעיפים, הוא יראה מה שווי הקרקע בעת הרכישה מבחינת רשות מקרקעי ישראל, נניח שרשום שם 300,000 ₪, מה עלות הביצוע של דמי הפיתוח, נניח שרשום 200,000 ₪ וכן מה שיעור הביצוע של דמי פיתוח עד אותו רגע, נניח ורשום כי בוצעו 55% מעבודות הפיתוח של הקרקע. המשמעות של כל הנתונים הללו היא כזאת: במועד הרכישה על הרוכשים לשלם 0 ₪ עבור הקרקע ו 200,000*55%=110,000 ₪, כלומר סך של 110,000 ₪. אך זה איננו הכול מאחר ועליהם גם לשלם 6% מס רכישה על הקרקע, מחיר הקרקע בעת הרכישה שרלוונטי לעניין המס הינו 110,000 ₪, כך ש 6% מס רכישה מתוך סכום זה הינו 6,600 ₪. סכום זה ישולם אך לא יחשב כחלק מהעלות של הקרקע, כמו כן לא ישולמו מיסים נוספים בהמשך.

בתוך החוזה יהיו גם הוראות תשלום המשך דמי פיתוח, נניח ותשלום זה יתבצע בשתי פעימות כאשר הפיתוח יגיע ל 75% וכאשר הוא יגיע ל 100%. כמו כן ירשמו גם הוראות לגבי זמני הביצוע של הבנייה, נניח 24 חודשים מחתימת החוזה עד לגמר שלד ו 36 חודשים עד לגמר הבנייה. כאשר אישורי הבנייה יינתנו מראש ל 3 שנים בלבד, במידה והרוכש לא יעמוד בהם הוא עלול לשלם קנסות או שהקרקע בכלל תילקח ממנו בחזרה על ידי הרשויות מאחר והוא הפר חוזה (נדיר אך ראיתי מקרה בו בנייה שלא התחילה במשך 7 שנים הביא לביטול ההסכם ולמכירה מחדש של הקרקע). מעבר לכך בתוך החוזה יופיעו הגבלות מכירה, כך המכירה של הקרקע תוכל להתבצע רק לאחר 5 שנים מיום ביצוע העסקה, במידה והיא תתרחש לפני כן יש לקבל את אישור הרשות לעסקה וכן לשלם לרשות את מלוא מחיר הקרקע, כלומר 300,000 ₪. לכן המכירה של הקרקע במשך 5 שנים תהיה פשוט לא רווחית ברמה מטורפת.

כאשר נתייחס לתחום המשכנתא במקרים אלו הרי שנקבל מצב מוזר, מצד אחד מבחינת הבנק עלות דמי הפיתוח משויכת לעלות הקרקע ולכן הוא תיאורטית יכול להגיד שעלות דמי הפיתוח היא 200,000 ועלות הקרקע היא 300,000 לכן יש כאן עלות קרקע סופית של 500,000. במציאות אין שום סיכוי שבעולם שבשלב רכישת הקרקע בעלות 0 הבנק יסכים לתת לנו גרוש אחד מהמשכנתא מתוך תפיסה כי מדובר ברכישת קרקע בעלות של 500,000 ₪. מבחינתו בכלל אין כאן עסקת מקרקעין הראויה למשכנתא והוא בכלל לא ייתן אותה, הוא יאפשר ללקוח להתמודד עם זה בכוחות עצמו מתוך הטענה כי הוא צריך לשלם על הפיתוח בלבד ואם הלקוח איננו מסוגל לעשות זאת בכוחות עצמו שלא יקנה בית. הבנק אבל, יהיה מוכן להסתכל על עלות הקרקע בשלבים מאוחרים יותר כאשר הוא יידרש לתת משכנתא לבנייה עצמית. כלומר בשלב הקרקע והרכישה לא תהיה משכנתא בשום צורה ואופן, ניתן אולי לקבל הלוואות סולו או משהו קטן אבל בטח לא משכנתא.

כאשר אנו שואלים מתי הבנק יתייחס לקרקע מסוג זה כהון עצמי, אנו צריכים לשאול מתי מבקשים את המשכנתא, ככל שעבר יותר זמן מרגע הרכישה כך יותר טוב, כי הבנק יכול להגיד כי מדובר בעלות היסטורית ולכן מבחינתו מגיע השמאי מעריך את הכול ביחד והולכים לפי הערכתו כאשר הוא כן יתייחס לעלות הקרקע כ 500,000 ₪ כלומר גם דמי הפיתוח וגם שווי אמתי של הקרקע. מעבר לכך יעזור מאוד לגישה זו במידה ויש כבר קרקעות באזור שנמכרו או עסקאות שנעשו שניתן לקחת אותם כנקודת התייחסות. אך במידה ועדיין יש קרקעות שנמכרות במחיר 0 (נניח התחילו לשווק שלב ב' באותו פרויקט או שעוד לא מילאו את כל המכסות של שלב א'), הרי שבמקרה זה גם הבנק וגם השמאי יגידו כי שווי הקרקע הינו 0 לטובת המשכנתא ואין כאן הון עצמי כי קרקע זהה באותו אזור נמכרת תמורת 0 שקלים. חשוב גם לציין כי יש כאן הבדל ניכר בין הבנקים, כך בנק לאומי יכיר בקרקע ואילו בנק מזרחי כנראה לא יכיר בה. כן אני יודעה שיש כאלו שבנק לאומי לא הכיר להם בשווי קרקע ואילו מזרחי כן, הדבר יהיה תלוי מאוד בפרויקט, במיקום הקרקע בתוך מדינת ישראל (שיהיה לכם בהצלחה להכיר בערך קרקע בקיבוץ מנרה) וכן הדבר יהיה תלוי במידה רבה גם בהכרה של סניף הבנק את התחום של משכנתאות בקיבוצים ובמושבים.

נסכם, אין סיכוי לקבל משכנתא בשלב הרכישה, אבל יש סיכוי סביר שהקרקע תוכר כהון עצמי תחת מספר הסתייגויות ובערבון מוגבל, אל תגידו באופן אוטומטי ללקוח כי הקרקע כמובן בהכרח תשמש כהון עצמי למרות שהוא לא שילם עליה שקל, זה פשוט לא נכון.

אופציה רביעית כפי שהוצגה כאן היא מכירה במחיר 0 לבני משק בעוד שיתר הרוכשים משלמים סכום עלות מלא. במקרה זה הבנק כן מקבל את שווי השוק של הקרקע כהון עצמי בעת לקיחת המשכנתא, אבל עדיין לא תוכלו לקבל משכנתא בשלב רכישת הקרקע מאחר ויש לה עלות רשמית של 0 שקלים. מבחינת הבנק ומבחינת השמאי יש קרקעות זהות שנמכרות במחיר מלא, וכאן ההנחה ניתנה על בסיס אישיותי לבני משק ולא לכלל האוכלוסייה לכן מדובר למעשה בהנחה עבור מחיר מלא וכאשר מתבצעת הערכת שווי מתייחסים למחיר המלא של הנכס ולא להנחה שהפרט קיבל. המיסוי במקרה זה ילך בצורה זהה כמו לאופציה הראשונה והלקוח ישלם 6% מדמי הפיתוח הגמורים בעת הרכישה. למעשה מקרה זה הוא הקל ביותר ואין לנו צורך לפתח אותו עוד.

המקרה האחרון איננו מדבר על קרקע במחיר 0, אך גם הוא מעניין מאחר והמחיר ששולם על הקרקע במקרה זה לא יהיה המחיר שיתקבל על ידי הבנק. להלן המקרה עליו אנו דנים: נניח ויש מושב שנמצא באזור ביקוש והוא החליט למכור 100 שטחים של 500 מ"ר כל אחד, שטחים זהים במחיר ובהערכות שווי, כולם באותו רחוב וכולם זהים בכל דבר ועניין. אותו המושב בשיתוף עם רשות מקרקעי ישראל מודיעים שהם ימכרו את החלקות לכל המרבה במחיר בשיטת המכרז, כלומר כל מי שרוצה לרכוש מגרש רושם את ההצעה שלו על טופסי בקשה ומכניס אותם למעטפה חתומה. בתאריך היעד כל המעטפות נפתחות ונבחרות בצורה אובייקטיבית 100 ההצעות הגבוהות ביותר, אלו הם הרוכשים המיועדים כאשר לכל אחד מהם יהיה מחיר שונה. אם נניח שכל החלקות שוות 300,000 ₪ יכולים לזכות אנשים שרשמו 400,000 ₪ וגם 500,000 ₪ או אפילו 1,000,000 ₪. במקרה זה רשות מקרקעי ישראל תוציאה לרוכשים הייעודיים קופון על גובה סכום ההצעה שלהם אותו יהיה אליהם לשלם, כל סכום יהיה שונה וילך בהתאם להצעה הזוכה שהציע אותו רוכש.

מבחינת היחס של הבנק יש כאן שני מחירים שונים, מצד אחד בעת רכישת המגרש יש קופון של רשות מקרקעי ישראל והבנק מקבל את המחיר שלו כמו שהוא, אין ימינה או שמאלה. הוא גם יהיה מוכן להציע עד 70% משכנתא לקרקע בשלב הרכישה, כמובן תלוי במיקום של הנכס ובמחירו, אך באופן עקרוני אין בעיה לקבל פה משכנתא. מעבר לכך במקרה של מכירה דרך מכרז לרוב מחיר דמי הפיתוח כבר כלול במחיר הקרקע, אך כמובן שיש לבדוק כל רכישה לגופו של עניין. חשוב גם להדגיש כי מס הרכישה יהיה 6% מתוך הסכום שישולם ולא משווי הקרקע האמתי, לכן יש לקחת אותו בחשבון בעת הגשת ההצעה, עם זאת מבחינת הבנק סכום זה לא ישויך לעלות הקרקע ויש לשלם אותו מתוך ההון העצמי של הרוכשים.

עם זאת המצב ישתנה כאשר ניגש לקחת משכנתא לבנייה עצמית, בואו נניח לרגע כי עלות הבנייה של כל בית היא זהה וכולם באותה שכונה בונים את אותם הבתים שעלותן היא 700,000 במדויק. כלומר באופן תיאורטי בלבד כלל הנכסים באותה השכונה צריכים לקבל שווי שוק זהה של 300,000 שווי קרקע (לפי הרשות לא לפי המכרז) בתוספת 700,000 עלות בנייה. אך במצב שנוצר בעקבות מכרז כולם שילמו מחיר שונה על הקרקע ולכן תיאורטית נכס א' יכול לעלות בסופו של יום 1,200,000 לרוכש א' ונכס ב' יכול לעלות 1,500,000 לרוכש ב', למרות שבפועל אלו נכסים זהים. מבחינת הבנק הבדלים אלו במחיר על נכסים זהים איננו מתקבל על הדעת ועל כן כאשר הלקוח יבנה את הבית שלו בבניה עצמית השמאי יעריך את שווי הקרקע בהתאם לשווי האמתי שלה, כלומר במחיר של 300,000 ₪ ואת הבנייה במחיר האמתי שלה, במחיר של 700,000 ₪, כלומר שווי הנכס הוא 1,000,000 ₪ בלבד והבנק יהיה מוכן לממן 60%-70% ממנו, הוא לא יהיה מוכן לממן על שני נכסים זהים פעם אחת 60% מ 1,200,000 ופעם שנייה 60% על 1,500,000 בגלל שאדם א' נתן מחיר מכרז נמוך יותר מאדם ב'. לכן במקרה זה חשוב להסביר ללקוח כי כל מחיר שהוא ישלם מעבר לשווי הנכס עלול שלא להילקח בחשבון על ידי הבנק כאשר הוא יבוא לבקש ממנו משכנתא לבנייה.

איך נמנעים ממצב זה? מבקשים מראש שני אישורים עקרוניים, האחד לקרקע בלבד במחיר הרכישה, כמובן נבקש את המקסימום של 70% והשני לבנייה עצמית בלבד וכאן נבקש 60% בלבד (כי סביר שזה מה שיאושר). מראש נוכל להשתמש רק באישור הראשון, מאחר ונרכוש את הקרקע כבר בתחילת התהליך אך ייקח לנו כמה חודשים טובים להתחיל בנייה ולכן נצטרך להוציאה מחדש את האישור העקרוני על הבנייה, אך כאן כבר יהיה לנו אישור עקרוני ישן שכבר הוצא שיוכל לעזור לנו. צריך רק לקחת בחשבון כי הערכת השווי של בנייה עצמית מתבצעת לאחר שלב היסודות כאשר השמאי מגיע לשטח ולכן שם יכולה להיות בעיה עם הסיפור של עלות היסטורית גבוהה ששילמנו על הקרקע בעת זכייה במכרז. לא נוכל באמת לדעת מה תהיה הערכת השווי החדשה של השמאי בשלב זה והדבר יהיה תלוי מאוד בשוק הנדל"ן באזור וכן בעליה של מחיר הקרקע שהתרחשה עד אז, על מנת לאפשר לנו להגיע למימון הנדרש מבחינתנו לצורך המשך הבנייה.

סיכום

כאשר הקרקע התקבלה בירושה, יש לשלם מס ירושה, אך הבנקים מתייחסים אליה בצורה פשוטה של הערכת שווי שמאית. הבעיות הצפויות הן בתחום המס בעת מכירה או בתחום הרישום על יורש יחיד וכד'… לא בעיות משכנתא.

1. כאשר הקרקע התקבלה במתנה, גם כאן יש סוגיות מיסוי שצריך לשים אליהם לב, יש לבחון תאריכי מתנה ומכירה, כמו כן יש צורך לבחון את הרישום של הקרקע על אדם בודד, אך אין לנו סוגיות בתחום הערכות שווי לבנקים ושימוש בקרקע כהון עצמי בעת בנייה עצמית של בית.
2. כאשר הקרקע נמכרת על ידי קיבוץ או מושב ביחד עם רשות מקרקעי ישראל במחיר 0, הרי שכאן יש את הבעיה הגדולה ביותר מבחינת היחס של הבנקים לשווי הקרקע לצורך מתן משכנתא. בראש ובראשונה יש לשים לב כי לא תהיה משכנתא על הקרקע בעת רכישה שלה, גם לא על דמי פיתוח. דבר שני ההכרה בקרקע כהון עצמי בתהליך בנייה תהיה בעיתית ותלויה במספר רב של גורמים, לא ניתן להבטיח זאת ואני תמיד הולך על הקו של חוסר הכרה במחיר הקרקע, כך שאני מעדיף לקבל הפתעות טובות ובכך שהבנק יכיר בה ולא הפתעות רעות בכך שהוא לא יכיר בה. יש לבדוק כל מקרה לגופו ורק לאחר מכן ניתן לקבוע במידה מסוימת של וודאות כי הקרקע תוכר לצורך מתן משכנתא כהון עצמי.
3. במקרה דומה אך כאשר מתבצעת מכירה במחיר 0 לחלק מהרוכשים בלבד, בד"כ מדובר בבנים ממשיכים הרי שבמקרה זה הבנק יקבל את שווי הקרקע לטובת ההכרה בהון העצמי של הבונים.
4. האופציה החמישית שדיברנו עליה היא זכיה במכרז ותשלום עבור הקרקע יותר ממה שהיא שווה באמת. כאן ניתן יהיה לקבל משכנתא על הקרקע בהתאם למחיר הרכישה שלה, אך יש לקחת בחשבון שאת תשלום מס הרכישה של 6% יהיה צורך לשלם מהון עצמי בלבד והוא לא יוכר לטובת המשכנתא. עם זאת תהיה בעיה לאחר מכן בשלב הבנייה העצמית לקבל עליה את מלוא המשכנתא הנדרשת כי הבנק יתייחס כאן בהתאם להערכת שווי שמאית שתתבצע בגמר שלב היסודות בלבד ותיקח בחשבון לא את עלות רכישת הקרקע במכרז אלא את שווי הקרקע המוערך נכון לאותו רגע. לכן עדיף להיכנס לעסקה כזו עם עודף בהון עצמי.
5. אני תמיד אומר ללקוחות כי בנייה עצמית ורכישת קרקע לא נועדה לחסוך כסף, ולא נועדה לאנשים ללא הון עצמי. היא נועדה לאנשים להם יש מספיק הון עצמי והם רוצים לבנות בית שיהיה מתאים להם, כלומר הם מוכנים לשלם עבור התאמת הנכס לצרכיכם. לכן יש לקחת בחשבון צורך בהמון הון עצמי שיידרש בתהליך הבנייה, זו איננה רכישת דירה קלאסית, אל תבנו על זה ותכינו את הלקוחות לכך שהם ידרשו לשלם והרבה.

מה אתם חושבים על המניות הבאות – ,Broadcom Ltd, Delta Airlines Inc, General Motors Co, Jupiter Networks Inc, Southwest Airlines Co, Priceline group Inc, Skyworks Solutions Inc, Union Pacific Corp? טוב זו שאלה קשה, ובטח אתם לא מכירים את כולן, אבל בנק לאומי מציע לכם פיקדון מובנה ל-3.5 שנים על המניות האלו, ובמילים פשוטות פיקדון שההשקעה בו לא יכולה לרדת – יש לכם רצפה מובטחת – גובה ההשקעה, ומצד שני אם המניות האלו יעלו אתם תקבלו חלק מהעלייה.

נשמע מעניין, אבל צריך לזכור – הכסף שלכם סגור לתקופה ממושכת – 3.5 שנים, ומעבר לכך – גם אם לא תפסידו נומינלית, כלומר תקבלו את הכסף שהשקעתם, הפסדתם ריאלית – יכולתם להרוויח את המדד, או תשואה מסוימת ולא עשיתם זאת. כלומר זה לא בדיוק לא להפסיד.  עם זאת, בעולם של ריבית אפסית ומדדים נמוכים, ההפסד הזה נראה מוגבל.

כך או אחרת, קבלת המענק ושיעורו תלויים בהתנהגות סל המניות במהלך התקופה. ראשית, מעדכנים בלאומי כי הריבית המותנית אינה צמודה לשע"ח דולר/שקל. ושנית – לחישוב: במהלך תקופת הפיקדון תיבדק כל אחת מהמניות שבסל ותרומתה למענק תחושב כדלהלן:

לכל מניה נקבע חסם בשיעור של 45% (לא כולל) ביחס למחיר הבסיסי של אותה מניה. במידה ומחיר המניה לא חרג ולא נגע בחסם לאורך כל תקופת הפיקדון, תילקח בחישוב תשואת המניה בפועל (מנקודה לנקודה), חיובית או שלילית. במידה וביום מסחר כלשהו מחיר המניה יחרוג או יגע (ולו פעם אחת) בחסם, תשואת המניה תיקבע בשיעור של 4%  למשך תקופת הפיקדון ("ריבייט"). המענק בגין הפיקדון יחושב לפי סכום התשואות של המניות בסל כפול משקלן היחסי בסל. השתתפות של 100% בשיעור השינוי של כל מניה (עלייה עד החסם, וירידה) מתוך סל המניות.

כל מניה בסל מהווה 12.5% מהסל, כאשר תאריך תחילת הפיקדון – 8 במאי 2017 ותאריך סיום הפיקדון – 9 בנובמבר 2020. מינימום עסקה – 15 אלף שקל

לפרטים מלאים – מידע על הפיקדון באתר הבנק

דמי ניהול סמויים בקרנות ההשתלמות – היכנסו לבדוק אם גובים מכם (בלי שידעתם).

דמי ניהול סמויים – מה זה?

דמי הניהול בקופות הגמל ובקרנות ההשתלמות אמנם בירידה מסוימת בשנים האחרונות, אבל יש לכם הוצאות שקשורות לקופות ולקרנות שכנראה רובכם כמחזיקים בקופות וקרנות בכלל לא ידעתם עליהם. הכוונה לדמי ניהול חיצוניים – דמי ניהול סמויים.

קרן ההשתלמות או קופת הגמל מנוהלת על ידי גוף מוסדי – מיטב דש, פסגות,  אלטשולר שחם, ילין לפידות ועוד בתי השקעות וחברות ביטוח. הגופים האלו גובים על הניהול השוטף דמי ניהול – fair enough.

דמי הניהול האלו הם דבר ידוע ושקוף, ואתם המחזיקים בקופות ובקרנות אמורים לדעתם אותן ויש לכם בכל רגע נתון את הזכו לבדוק מול הקופה/ קרן מהם דמי הניהול. כאן תוכלו לקרוא מדריך מפורט על דמי הניהול, וכאן מדריך על קרנות השתלמות.

מעבר לדמי הניהול האלו, הגופים המוסדיים המנהלים את הכסף שלנו, יכולים להיעזר בגופים חיצוניים, לרבות קרנות גידור, ולספק להם דמי ניהול. איך זה קורה? קרן גידור שמתמחה באפיק מסויים – מניות יתר, ארביטראז', נדל"ן, השקעות אלטרנטיבות ועוד פונה אל הגופים המוסדיים ומעניינת אותם בהשקעה בקרן. מנהלי הקופה שאולי לא רוצים להתמחות בהשקעה ביתר, או השקעה מסוג ארביטראז', אבל מאמינים במנהלי הקרן גידור/ קרן ניהול ההשקעות ורואים את הרקורד בעבר, משקיעים בקרן הזו, ומשלמים לה דמי ניהול – דמי ניהול שאגב הם גם קבועים וגם חלק משיעור מההצלחה. עם זאת קיימת הגבלה כוללת על קופת הגמל או קרן ההשתלמות שסה"כ ההוצאות בגין דמי ניהול לאחרים לא יעלה על 0.25%.

השקעות חיצוניות= השקעות אלטרנטיבות

רוב ההשקעות החיצוניות האלו של הגופים המוסדיים הם בהשקעות בנדל"ן, קרנות גידור וקרנות השקעה פרטיות. קוראים לזה השקעות אלטרנטיבות, כאן תוכלו לקרוא על השקעות אלטרנטיבות

בשנים האחרונות שהריבית בשפל והיכולת לייצר תשואה הולכת ופוחתת, גופים מוסדיים רבים פונים להשקעות אלטרנטיביות דרך גופי השקעה אחרים, קרנות נדל"ן, קרנות השקעה וקרנות גידור. השאלה הגדולה – למה? הרי המשקיעים בקרנות ובקופות סומכים על המנהלים האלו, ומה הם בעצם אומרים לנו בכך שהם מעבירים חלק מהכספים לניהול חיצוני? הם לא יכולים לעשות זאת לבד? אז אולי דרושה מומחיות בהשקעות לא סחירות, אבל שינהלו זאת מהבית, ולגבי השקעות סחירות – לא צריכה להיות העברת כספים. הציבור משקיע דרך הקרן והקופה כי הוא סומך על המקצועיות שלהם, אם הם מעבירים הלאה לגופים אחרים שמנהלים השקעות סחירות זה בעצם גול עצמי – המנהלים לא מאמינים בעצמם, אז למה שהציבור יאמין בהם?

אנליסט וילין לפידות – מנהלות הכל בבית; כמו שצריך

אז מי הן הקרנות שההוצאות האלו נמוכות אצלן ואצל מי זה גבוה. הבדיקה שלנו (צוות אתר הון) הייתה בדמי הניהול בקרנות ההשתלמות הכלליות של הגופים. הקרנות האלו הן רוב תעשיות קרנות ההשתלמות. במקרים שלא נמצא המידע הזה בדקנו קרנות קרובות (באם אין קרנות כלליות, או את הממוצע כולו).

התשלום הגבוה ביותר בשנת 2018 עבור ניהול חיצוני בקרנות ההשתלמות, היה אצל מיטב דש והלמן אלדובי (ראו טבלה). מנגד,  מנגד, הגופים שהוציאו מעט מאוד על הוצאות ישירות הם – אנליסט וילין לפידות עם 0.01% על ניהול חיצוני ו-0.03%, 0.02% על הוצאות ישירות בכלל (כולל עמלות קנייה ומכירה).

מדובר באמירה חזקה עם משמעות כספית – שני הגופים האלו (שרחוקים משמעותית מיתר הגופים) אומרים לנו במילים אחרות – "אנחנו לא צריכים מנהלי השקעות נוספים. בשביל זה אתם בחרתם בנו, ואנחנו נעשה את העבודה", ואגב הביצועים שלהם טובים (ראו כאן – דירוג קרנות כלליות ל-10 השנים האחרונות)

ולסיום – אז נכון, שהגופים החיצוניים מתמחים בהשקעות מסוימות, אבל אפשר לצפות שאם מדובר בניירות ערך, המומחיות הזו תהיה גם בגוף המוסדי עצמו. נכון גם שיש השקעות שאינן סחירות שמייצרות תשואה וחשוב להיות בהם, אבל גם כאן – אפשר לעשות זאת לבד, אם כי, במקרים רבים זה קשה ואולי אפילו עולה יותר. בכל מקרה, חשוב שתדעו כמה דמי הניהול האמיתיים שלכם – לא רק הרגילים אלא גם הסמויים, וחשוב שתדעו בקרן ההשתלמות ובקופת הגמל שלכם, מי הם הגופים החיצוניים שמנהלים את הכסף, והאם באמת יש להם ערך מוסף. ככלל, ממש לא בטוח שהישענות על ניהול חיצוני תורמת באופן כללי לתשואת הקרן והקופה.

דירוגים

דירוג קרנות השתלמות אג"חיות – 10 שנים

דירוג קרנות השתלמות מנייתיות – 10 שנים

דירוג קרנות השתלמות מנייתיות – 3 שנים

דירוג קרנות השתלמות אגחיות – 3 שנים

מחשבוני דמי ניהול:

מחשבון השפעת דמי ניהול בקרנות השתלמות

מחשבון השפעת דמי ניהול בקרנות פנסיה

מחשבון השפעת דמי ניהול בקרנות נאמנות

מחשבון השפעת דמי ניהול בביטוח מנהלים

מעודכן ל-03/2018

בנקים מנסים לפתות אתכם לעבור מהבנק שלכם אליהם. הם יציעו לכם הרבה הטבות, במיוחד עם תעבירו את המשכורת לחשבון החדש. במקביל, הם מציעים גם ללוקחי המשכנתא לפתוח חשבון אצלם. זה עובד כך – אם אתם לוקחים משכנתא בבנק שלכם, אז, במקרים רבים, יציעו לכם הלוואה נוספת, אבל לא בתנאים מטורפים. אבל, אם אתם לוקחים משכנתא בבנק אחר, ינסו לפתות אתכם להעביר את המשכורת לחשבון  בבנק "החדש". אחד מהפיתויים הוא הלוואה בתנאים מועדפים. כאן תוכלו לקרוא על התהליך של מעבר בנק – איך עוברים בנק?

הלוואת הצטרפות=בונוס, אבל…

הבנקים עוטפים את ההלוואה הזו בעטיפה נאה מאוד, אומרים שזה סוג של בונוס על הצטרפות למעגל לוקחי המשכנתא של הבנק, או בונוס באם תעבירו אליהם גם את חשבון הבנק שלכם (או תפתחו אצלם חשבון בנק שאליו תעבירו משכורת). ההלוואות האלו מכונות – "הלוואת הצטרפות". הרוב הגדול של הלוואות הצטרפות לא קשור למשכנתא (משכנתא היא הזדמנות לשווק לכם חשבון בבנק החדש); אבל האם זה באמת בונוס?

התשובה ברורה – כן. זה בונוס, אפילו בונוס גדול – הבנקים נותנים את ההלוואות האלו בריבית אפסית, אבל צריך להבדיל בין כמה סוגי הלוואה. כאשר אתם תעבירו את החשבון שלכם לחשבון בבנק אחר, או שפשוט תפתחו חשבון בבנק אחר, אזי סביר שתקבלו הלוואת הצטרפות בתנאים מועדפים ונוחים, השאלה – אתם בכלל צריכים הלוואה כזו? לא בטוח, ואם ידחפו לכם הלוואה בתנאים טובים, במקרים רבים, אתם פשוט תקחו ותשרפו את הכסף – זו לא ממש צרכנות פיננסית נבונה; וחשוב שוב להדגיש –  במקרים רבים זה לא קשור ללקיחת משכנתא,  גם  אם תעבירו את החשבון לבנק אחר, תקבלו תנאים מועדפים ובין היתר הלוואת הצטרפות.

ההלוואה הזו היא לרוב עד 100 אלף שקל, בריבית נמוכה מאוד – בין אפס ל-1%. ההלוואה בריבית משתנה (צמודה לפריים), כשלרוב מדובר על הלוואה לכמה שנים טובות (בין 3 ל-5 שנים), אבל יש גם בנקים שמספקים הלוואה ארוכת טווח – בנק מזרחי טפחות, ובנק הפועלים מציעים הלוואה ל-10 עד 15 שנים.

הלוואת הצטרפות – לא תמיד כדאי!

אז התנאים אכן טובים, אבל חשוב להסתכל על מכלול האשראי שלכם, והצרכים שלכם – אם אתם יכולים להחליף הלוואה יקרה בהלוואה זולה זה מצויין. השאלה הופכת למעניינת יותר כאשר אתם מקבלים את ההלוואה הזו במקביל ללקיחת משכנתא. במקרה כזה, ההלוואה הזו יכולה להיות חלק מהמשכנתא. כלומר אם לדוגמה אתם צריכים 700 אלף שקל למימון הדירה, אתם יכולים לקחת משכנתא של 600 אלף שקל והלוואת הצטרפות של 100 אלף שקל. התנאים שלה לרוב טובים יותר מהמשכנתא ולכן היא כדאית, אבל וזה חשוב מאוד – היא משפיעה מאוד על ההחזר החודשי מכיוון שלרוב היא לתקופה קצרה מהמשכנתא עצמה.  אז מצד אחד אתם מרוויחי כי הוצאות המימון שלכם קטנות (הריבית נמוכה), אבל מצד שני לרוב התשלום החודשי עולה, ביחד למצב בו הייתם לוקחים את הכל במשכנתא.

בשורה התחתונה  – אין תשובה חד משמעית. מצד אחד, הריבית על ההלוואות האלו נמוכה, מצד שני השאלה למה הייעוד? אם הייעוד הוא חלק מהמשכנתא, קחו בחשבון שהתשלום החודשי יהיה גבוה יותר ממצב שהכל היה במשכנתא. יכול להיות שזה מסתדר לכם טוב, כי אחרי התקופה הראשונה (החזר כל הלוואות ההצטרפות) התשלום החודשי ירד משמעותית, אבל יכול להיות שזה דווקא לא מסתדר – ואז שווה לקחת משכנתא על כל הסכום בריבית גבוה יותר.

הלוואת הצטרפות והקשר לשיעור מימון המשכנתא

וצריך להתייחס לשיקולים נוספים. משכנתא במימון של עד 60% זולה יותר ממשכנתא בריבית בשיעור העולה על 60%, ולכן אם הלוואת הצטרפות יכולה להגדיל את ההון לצורך משכנתא (וההלוואה מבחינת הבנק היא חלק מההון שלכם) אז סביר להניח שכדאי לכם לקחת את ההלוואה, כי כך גם תזכו בהנחה על ריבית המשכנתא.

מדריכים נוספים

משכנתא לזכאים

משכנתא – כמה להחזיר כל חודש

צריכים הלוואה? לא לקפוץ מעל הפופיק

שיטת המס הנהוגה בישראל בקשר ליחידים הינה שיטת המס פרוגרסיבי, כלומר ככל שההכנסה עולה אחוז המס עולה, וזאת במדרגות הקבועות מראש ולעיתים מעודכנות, אך כאשר מדובר בבני זוג, המחוקק על מנת ליצור שיעור מס המשוייך למדרגה הגבוהה יותר , רוצה לבצע חישוב מאוחד וזאת על מנת למנוע מצב בו בני הזוג יחליטו לגבי הכנסותיהם לאיזה מבני הזוג אותה הכנסה תשוייך ועל ידי כך ישלמו כל אחד מהם מס במדרגה נמוכה יותר.

מיסוי התא המשפחתי – מיסוי תא משפחתי המורכב מבני הזוג אינו דומה למיסוי היחיד.

יחידת מיסוי – יחיד (לא חברה) כיצד תמוסה ?

האם צריך למסות יחיד באופן עצמאי או לחילופין צריך למסות באופן משפחתי ?

 המחוקק קבע בפקודת מס הכנסה מספר עקרונות בכדי לעשות חישוב בנפרד:

העיקרון הראשון דורש כי לשני בני הזוג תהיה הכנסה מיגיעה אישית, כלומר הכנסה אקטיבית ועל ידי כך  ניתן לבצע חישוב נפרד אך קיימים מספר מקרים בהם המחוקק מחייב לאחד את הכנסות בני הזוג.

לרוב ביצוע חישוב נפרד יתקיים במצבים בהם עבודת בני הזוג תהיה מיגיעה אישית נפרדת אבל בהקשר זה יצויין כי במידה וסיווג ההכנסה ישתנה מאקטיבית לפסיבית או במקרים בהם אחוז ההכנסה הפסיבית יעלה על ההכנסה  הסבירות היא כי תאוחד כלל ההכנסה ותשוייך לאחד מבני הזוג.

לדוגמה במקרים בהם ישנה הכנסת שכירות המוגדרת הכנסה פסיבית, מס הכנסה יכול לדרוש לאחד את ההכנסות של שני בני הזוג מיגיעה אישית ולהוסיף לכך את ההכנסה הפסיבית (חישוב מאוחד), חריג לכך הינו לדוגמא מקרה בו ההכנסה הפסיבית נוצרה לאחר הנישואין, לפי סעיף 66(ב) במידה והנכס שייך לאחד מבני הזוג לפני תקופת הנישואין ואז למרות שמדובר על הכנסה פסיבית ניתן לדרוש חישוב בנפרד.

העיקרון שני קובע כי במידה ומקורות ההכנסה של היגיעה האישית בנוגע לכול אחד מבני הזוג אינם תלויים זה בזה, ועמודים בפני עצמם אז ניתן לבצע חישוב נפרד.

רצונו של המחוקק ליצור מצבים בהם תחושב ההכנסה באופן מאוחד ניתן לראות לדוגמה  בסעיף 66(ד) שם נקבע כי במקרה של חברה, על מנת שהכנסת הבעלים תוגדר כיגיעה אישית ולא כמשכורת הרי תספיק כי אלד מהצדדים יהיה בעל מניות של מעל 10%.כלומר במידה ולצדדים בני הזוג העובדים באותה החברה אך  אין להם אחזקת מניות של 10% וכמו כן המשכורת של כל אחד מהם לא תלויה במשכורת של השני יהיה ניתן לבצע חישוב נפרד אך מנגד אם שניהם עובדים בחברה ובמצטבר יש להם אחזקה של 10%, קבע המחוקק כי ההכנסה תוגדר  כיגיעה אישית והם תלויים זה בזה, הואיל ובני הזוג עובדים באותו העסק אז ההכנסה מורחבת (יעשה איחוד – הכנסה משפחתית).

עם השנים התפתחו בפסיקה מספר מבחנים וזאת לצורך הגדרה האם מדובר בהכנסה נפרדת או בהכנסה מאוחדת:

1. מבחן זהות הלקוחות – במידה ומדובר בבני זוג שלהם קייימים לקוחות זהים הריי הזוג יוגדרו באופן מאוחד וימוסו כתא משפחתי אחד.

2. מבחן עירוב הכנסות – בהמשך למבחן זהות הלקוחות נקבע גם כי ככל שההכנסות מעורבות יותר ושונות יותר ומגוונות יותר הריי שהכנוסות בני הזוג אינן תלויות ואינן זהות ולכן יש להפרידן ולבצע חישוב נפרד לצדדים.

1. מבחן התלות – במידה והכנסת צד אחד תלויה בהכנסות או בפעילות הצד השני , יש לראות את שתי ההכנסות כאחת וחשב חישוב מאוחד.

מול המגמה החיובית בקרנות הנאמנות, דווקא בתעודות הסל היתה בחודש אפריל מגמה שלילית. על פי איגוד תעודות הסל בלשכת המסחר באפריל נפדו 330 מיליון שקל משוק תעודות הס, ומתחילת השנה נפדו 4.6 מיליארד שקל, מתוכן 3.4 מיליארד שקל בתעודות על מדדי מניות בשוק המקומי.

נכון לסוף אפריל מנהלות תעודות הסל 93.3 מיליארד שקל, כאשר תכלית של מיטב דש מובילה עם 27.4 מיליארד שקל; קסם של אקסלנס שנייה עם 26.8 מיליארד שקל, פסגות סל שלישית עם 25.7 מיליארד שקל (צפוף בצמרת) והראל סל רביעית עם 13.3 מיליארד שקל.

נכון לסוף אפריל, תכלית של בית ההשקעות מיטב דש מחזיקה ב-29.4% משוק תעודות הסל, ואחריה קסם של בית ההשקעות אקסלנס, שמחזיקה ב-28.7% מהשוק, פסגות סל, שמחזיקה בנתח שוק של כ-27.6%, והראל סל – השחקנית הקטנה בשוק זה – שגדלה לנתח שוק של כ-14.3%, לעומת פחות מ-13.9% בתחילת 2017.

למדריך תעודות סל 

קרנות נאמנות באפריל –  גיוס של 2.4 מיליארד שקל

קרנות הנאמנות גייסו בחודש אפריל 2.4 מיליארד שקל, כאשר רוב  הגיוסים היו  בקרנות מסורתיות. תעשיית הקרנות המחקות גייסה 140 מיליון שקל – על פניו מעט, אבל התעשייה הזו חזרה לגייס אחרי חודשים ארוכים של פדיונות.

בארבעת החודשים הראשונים של השנה שוק קרנות הנאמנות גייס מעל 5 מיליארד שקל. על פי "מפת הגיוסים" האפיק הבולט בגיוסים היה קרנות אג"ח כללי.

הגופים הבולטים בגיוסים – גם באפריל וגם בכלל בשנה ובשנתיים האחרונות הם מור בית השקעות וילין לפידות. מור גייסה מתחילת השנה קרוב ל-2.5 מיליארד שקל. גם אנליסט השתפרה בחודשים האחרונים כאשר גייסה מתחילת השנה 1.7 מיליארד שקל, אילים גיסה 1.1 מיליארד שקל.

הגדולים בתעשיית הקרנות

הגוף המוביל בתעשיית הקרנות הוא מיטב דש עם נכסים מנוהלים בסך 28 מיליארד שקל – 12.8% מהיקף השוק. אחריו מגדל שוקי הון עם 26.7 מיליארד שקל, שלישי – ילין לפידות עם 24.7 מיליארד שקל, רביעית פסגות עם 24.2 מיליארד שקל.

מנהל קרן הנאמנות אילים  10/90 (מספר קרן: 5123286) מפחית את דמי הניהול – "שיעור השכר מהשווי הנקי השנתי הממוצע של נכסי הקרן היה 0.79% והוא יירד ל-0.49% (החל מ-8 במאי).

קרן אילים 10/90 מנהלת 53 מיליון שקל , כאשר תחום ההשקעה העיקרי הוא קונצרני לא צמוד – 41% מהיקף ההשקעה; היקף האג"ח הממשלתי הלא צמוד – 11.8%, הקונצרני צמוד מדד – 13.5%, והממשלתי צמוד המדד – 7.9%.

הקרן הניבה ב-12 החודשים האחרונים תשואה של 3.55%, והתשואה שלה מתחילת השנה – 1.8%.

מדריך דמי ניהול

מדריך קרנות נאמנות

• מורן מייק בכר, כלכלן בנק לאומי סבור כי התנודות בדולר יימשכו – "הפער בין הריביות המוניטאריות של ארה"ב ושל ישראל צפוי להמשיך ולהתרחב במהלך שנת 2017", הוא מדגיש בסקירה וממשיך – "התרחבות זו עשויה להביא בהמשך השנה לעלייה בתנודתיות שער החליפין, ולמתן את הלחצים הבסיסיים לתיסוף השקל. אנו ממליצים על חשיפה מט"חית בתיק ההשקעות באמצעות אחזקות באפיק המנייתי והקונצרני בחו"ל ללא גידור החשיפה המטבעית. זאת, גם בשל אופייה הממתן של חשיפה מטבעית על התנודתיות הכוללת בתיקי ההשקעות.מעבר לכך, מוסיפים בלאומי – השבוע נותר הדולר כמעט ללא שינוי לעומת סל המטבעות, למרות עדכון הערכות הריבית כאמור. פיחות של 1.4% ביין היפני, קוזז לאור תיסוף של 0.4% באירו מול הדולר. השקל התחזק בכ-0.4% מול הדולר, עם פרסום נתוני מאקרו חיוביים בישראל.

  עדכון תוואי הריבית הצפוי בארה"ב, הביא לירידה נוספת במחירי הזהב והכסף, אשר הוזלו בשיעורים של 2.2% ו-4.7% בהתאמה. מחיר הנפט מסוג WTI ירד השבוע בכ-2.7% ונסחר במחיר הנמוך מזה 6 שבועות. זאת על רקע חשש מהגדלת התפוקה בארה"ב. חשש זה התגבר לאחר פרסום דוח המלאים בארה"ב שהציג ירידה של כ-930 אלף חביות, לעומת צפי לירידה משמעותית יותר של כ-3 מיליון חביות. תפוקת הנפט בארה"ב עלתה ל-9.29 מיליון חביות ליום, הרמה הגבוהה ביותר מאז אוגוסט 2015.

  מדריך השקעה בדולר

  מדריך מסחר בדולר

  שער הדולר

מדד תשומות הבנייה למגורים יעלה בחודשים אפריל, מאי, יוני (שלושה חודשים) ב-0.3% – כך מעריכים כלכלני קבוצת הראל. להערכתם, מדד המחירים לצרכן בתקופה זו יעלה בשיעור גבוה יותר – 0.8%, כאשר בחודש אפריל יעלה המדד ב-0.3%, בחודש מאי הם צופים עלייה של 0.3%, ובחודש יוני עלייה של 0.2%. התחזית הזו מבטאת ירידה בקצב עליית מדד תשומות הבנייה לצד עלייה משמעותית בקצב מדד המחירים לצרכן.

כלכלני הראל צופים גם כי סעיפי הדיור במדד המחיירם לצרכן (בעיקר שכירות), יעלו בשיעור של 0.3% בתקופה זו. כמו כן, הם מעריכים כי מדד מחירי הדירות בבעלות דיירים יעלה ב-0.6%.

מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים נותר בחודש מרץ 2017 ללא שינוי ועמד על 109.2 נקודות (הבסיס: יולי 2011 = 100.0 נקודות).

למחשבון מדד תשומות הבנייה

מדד מחירי תשומה במגורים ללא שכר עבודה נותר אף הוא ללא שינוי ועמד על 103.5 נקודות. ב-12 החודשים האחרונים (מרץ 2017 לעומת מרץ 2016) עלה מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים ב‑1.6% בשל העלייה במחירי שכר העבודה ב-2.5%. המדד ללא שכר עבודה עלה בתקופה זו ב-0.9%.

מדד תשומות הבנייה  מחושב ומפורסם מדי חודש על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס). מדד תשומות הבנייה למגורים מודד את השינויים החלים במשך הזמן בהוצאה הדרושה לקניית "סל קבוע" של חומרים,  מוצרים ושירותים המשמשים לבניית בתי מגורים והמייצג את הרכב הוצאות הבנייה של קבלנים וקבלני משנה.  במילים פשוטות, מדד תשומות הבנייה מודד כמה עולה לבנות, ובכמה השתנתה עלות הבנייה לעומת חודש קודם.  

בשנים האחרונות עלה מדד תשומות הבנייה יותר ממדד המחירים לצרכן ולכן רבים היו מעוניינים להקטין את החשיפה אליו, או להחליף את ההצמדה למדד המחירים לצרכן – וזה יכול להיות אפשרי. כחלק מהמשא ומתן עם הקבלן אתם יכולים לנסות ולדרוש הצמדה למדד המחירים לצרכן במקום למדד תשומות הבנייה – שימו לב זה לא בהכרח שמדד המחירים לצרכן עדיף לכם, בהחלט ייתכן מצב הפוך – שמדד המחירים לצרכן עולה על מדד תשומות הבנייה, וזה מה שצופים בחודשים הקרובים כלכלני קבוצת הראל פיננסיים. כך או אחרת, מצורפים שני מחשבוני מדד – תשומות בנייה ומדד המחיירם לצרכן, ומהן תוכלו להסיק אולי איזו הצמדה עדיפה לכם (אם בכלל ניתן לשנות מול הקבלן)

מחשבון מדד תשומות בנייה – מחשבון מדד תשומות הבנייה

 ומחשבון מדד המחירים לצרכן –

מחשבון מדד המחירים לצרכן

מתי כדאי לשלם לקבלן?

השאלה הזו עוברת בראש של רוכשי הדירות – מתי בעצם כדאי לשלם? מה הכי נכון כלכלית?  – האם לחכות עד כמה שניתן או להקדים תשלומים? ובכן, תשלום מהיר ימנע את ההצמדות למדד תשומות בנייה, כלומר יחסוך את ההצמדות, אך מצד שני תשלום מהיר משמעותו בשביל רוב רוכשי הדירות – לקיחת משכנתא בשלב מוקדם וערכה עולה בהתאם לריבית – השאלה הכלכלית היא מה יותר גבוה – מדד תשומות הבנייה או הריבית על המשכנתא?  וגם כאן, אלו הערכות ומה שהיה לא בטוח שיהיה. כאן, תמצאו את ריבית המשכנתא המעודכנת, וכאן, את מדד תשומות הבנייה וכן תחזיות לגבי מדד זה.

מדריכים נוספים:

רכישת דירה מקבלן – כל מה שצריך לדעת

למדריך מס רכישה

מחשבון מס רכישה

וורן באפט מממש את IBM

אחד מכללי ההשקעות של וורן באפט הוא להחזיק מניות לטווח ארוך (ראו כאן את כל כללי ההשקעות של באפט), אבל גם באפט מוכר לפעמים. מאז תחילת השנה מכר באפט למעלה משליש ממניותיו בענקית המחשבים והייעוץ IBM. באפט היה משקיע גדול מאוד ב-IBM, כשהחזיק לפני הדיווח קרוב ל-9%, וכעת מחזיק כ-6% מהחברה.

באפט מחזיק בענקית המחשוב דרך חברת ההשקעות שלו – ברקשייר האתוי; ערך ההשקעה לפני המימוש היה כ-14.5 מיליארד דולר, ונראה שכעת הוא סביב 9 מיליארד דולר. מבחינת המחיר הרי שבאפט התחיל למכור במחיר של 180 דולר וכעת היא 160 דולר.

באפט שנכנס להשקעה ב-IBM  בשנת 2011 לא מורווח על השקעתו, ונראה שהוא יוצא ממנה על רקע הדוחות הכספיים הבינוניים והתחרות החזקה. בדו"חות לרבעון האחרון המשיכה החברה לדווח על ירידה ברווחים (הנמשכת כבר 20 רבעונים רצופים). מנגד, באפט רכש דרך ברקשייר מניות בהיקף עצום בחברת אפל – 20 מיליארד דולר.   אחזקות נוספות של באפט – ישקר הישראלית (שאינה נסחרת בבורסה), קרפט היינץ' בשווי של קרוב ל-30 מיליארד דולר, ווולס פארגו בשווי של 25 מיליארד דולר, וקוקה קולה בשווי של 18 מיליארד דולר.

החיים האישיים של וורן באפט

כללי ההשקעה של וורן באפט

מעודכן ל-08/2021

כללי ההשקעה של וורן באפט – רוצים לדעת איך וורן באפט הפך להיות משקיע אגדי, הנה הכללים שלו להשקעה נבונה. לכאורה זה פשוט, בפועל – זה כמובן לא קל.

 וורן באפט המשקיע האגדי הצליח להישאר אדם פשוט למרות הצלחה פנומנלית בעולם ההשקעות – הוא הגיע להון של מעל 60 מיליארד דולר בזכות השקעות חכמות וארוכות טווח, ועדיין הוא אוכל ארוחת מקדונלד'ס ב-3 דולר. כאן תוכלו לקרוא על חייו האישיים של וורן באפט

באפט לאורך השנים נתן הרבה טיפים למשקיעים, וניסה להסביר את תורת ההשקעות שלו. ניסינו לרכז כאן את כללי ההשקעה של וורן באפט  (לצד ציטוטים חשובים על עולם ההשקעות),  בהצלחה –

1. ריבית דריבית – תשואה על תשואה. התשואה שמייצרים בשנה הראשונה מניבה שנה בשנה השנייה; התשואה בשנה הראשונה והשנייה מניבה בעצמה תשואה בשנה השלישית. במבט מתמטי אפשר להדגים זאת כך – אם אתם מרוויחים 10% בשנה, אחרי 10 שנים לא תהיה לכם תשואה כוללת של 100%, כי הכסף עובד בשבילכם (התשואה עצמה מייצרת תשואה), תהי לכם תשואה כולל של 159% (החישוב הוא חזקה  – 1.1 בחזקת 10 פחות 1). העיקרון הזה מחביא עיקרון נוסף – סבלנות. כדי להרוויח הרבה צריך התמדה וסבלנות. זה לא מגיע בשנה ולא בשנתיים, אלא על פני כמה שנים טובות.
2. ניתוח פנדמנטלי/ ניתוח החברה על תוצאותיה הכספיות. באפט דוגל בניתוח עסקי של החברה, ורק בהתבסס על הסביבה העסקית שלה, על תוצאותיה, על היתרונות והחסרונות שלה, על התחרות בענף, על הלקוחות, הוא מחליט אם להשקיע בחברה. אחד העקרונות הקשורים לכך הוא – "אינני משקיע בחברות שאני לא מבין את העסקים שלהם, ואת המודלים שלהם". זו הסיבה שבאפט נמנע מהשקעה בחברות האינטרנט בתחילת הדרך. חברות שהתבססו על מודל של כמות גולשים בלי מודלים של הכנסות ורווחים. ואכן, בסופו של דבר רוב החברות האלו קרס.
3. "חוק מספר 1 בהשקעות – לעולם, אל תפסידו כסף לעולם. חוק מספר 2 – לעולם, אל תשכחו את חוק מספר 1". טוב, באפט חזר על זה מספר פעמים, אבל גם לבאפט היו כמובן כשלנות, אך החוכמה היא להצליח יותר מאשר אתה נכשל. אצל באפט אחוז ההצלחות היה גבוה מאוד.
4. "גיוון רחב מאוד נדרש רק כאשר משקיעים לא מבינים מה הם עושים" אומר באפט, ובצדק רב, בניגוד לכל התיאוריות הכלכליות על גיוון תיק השקעות. ככל שאתם מגוונים יותר את תיק ההשקעות שלכם, אתם יותר מתקרבים לממוצע, יותר מתקרבים למדד הייחוס, כלומר אתם בעצם משקיעים באינדקס/ מדד. האם זה מה שאתם רוצים? האם זה מה שמנהלי השקעות אמורים לעשות? לא. מנהלי השקעות אמורים לייצר תשואה בזכות בחירה של השקעות טובות, וזה יכול להיות גם מספר בודד של השקעות. באפט תמיד השקיע במספר מצומצם יחסית של חברות
5. "מניות הן לא חתיכות נייר. הן מבטאות חלק מבעלות ושליטה על העסק. לכן, כשאתם שוקלים השקעה במניה, תחשבו כמו בעל שליטה". בפועל, באפט גם מחזיק בגרעיני שליטה בחלק מההשקעות שלו, אבל לא בכולן. הכוונה של באפט היא שאתם צריכים להתייחס להשקעה שלכם "בכבוד", לא כסתם נייר ערך שערכו יורד או עולה. אתם צריכים להרגיש כמשפיעים, ולהבין את הרציונל של בעל השליטה והמנהלים בחברה.
6. "הרעיון המרכזי בהשקעה בבורסה הוא בחירת מניות של חברות טובות במחירים טובים, ולהישאר, עם ההשקעה, כל עוד הן חברות טובות". ובאותו הקשר – "כשאתם חושבים על השקעה במניה, אם אתם לא חושבים להחזיק בה לפחות 10 שנים, אל תשקיעו יותר מ-10 דקות בהחלטה" באפט מיישם זאת – הוא לא נוטה למכור אחזקות הוא משקיע לטווח ארוך, כאשר מדי פעם הוא מחליט לממש אחזקה ועובר לאחזקות אחרות.
7. "התנודתיות בשוק ההון היא חבר, לא אויב. הפיקו רווח מטיפשות במקום להשתתף בה". ציטוט נוסף של באפט (ונפוץ מאוד) – "אנחנו פשוט מנסים לפחד כשאחרים גרידיים ולהיות גרידיים כשאחרים פוחדים". המשמעות של הציטוטים האלו – אל תהיו חלק מהעדר, תחשבו על העסקים הטובים, ואם העסק להערכתם יהיה טוב גם בהמשך, אז דווקא כשהמחירים יורדים (כי כולם פוחדים), זה זמן טוב להשקעה. וגם ההיפך – אם המחירים עולים כי כולם גרידיים, אולי הגיע הזמן למכור (ולהתנתק מהעדר). אחרי הכל השוק תנודתי – למעלה ולמטה, וניתן לנצל את התנודתיות הזו לרווחים.
8. "אם העסק מראה ביצועים טובים, המניה בסופו של דבר תלך אחריו"
9. "בעסק בעייתי, ברגע שבעיה אחת נפתרת, בעיה אחרת צצה – אף פעם אין רק מקק אחד במטבח".
10. "במצטבר, אנשים לא מקבלים תמורה בעד כספם ממנהלי כספים מקצועיים".
11. "היזהרו מעמלות – תשואה באה והולכת העמלה תמיד נשארת". באפט הדגיש בשנים האחרונות את היתרון של מוצרי השקעה עם עמלות נמוכות ביחס למוצרי השקעה כמו קרנות גידור. העמלות/ דמי הניהול מצטברים לסכומים משמעותיים והם מכבידים מאוד על התשואה של הקרן והמוצר הפיננסי. לכן – לכו על מוצרים עם עמלות נמוכות, ומעבר לכך – חשוב להדגיש, אפשר לעשות סקר שוק, ולמצוא מוצרים עם דמי ניהול ועמלות נמוכות.

העצה הכי טובה שתקבלו

באפט נשאל בעבר איזו עצה הוא יכול לתת למשקיע המתחיל? התשובה שלו הייתה שהעצה הטובה ביותר שהוא עצמו קיבל הייתה לקרוא ספר.

הוא מכנה את הספר "התנ"ך של ההשקעות",  – הספר – תנ"ך שלו", הספר – "המשקיע האינטליגנטי", שנכתב ב-1949 על ידי בנג'מין גרהאם (הרחבה על גראהם).

"הספר הוא ספר חובה למשקיעים, כאשר פרקים 8 ו-20 הם הבסיס לפעילות ההשקעות שלי כבר יותר מ-60 שנה", אמר באפט, והוסיף – "אני מציע לכל המשקיעים לקרוא את הפרקים הללו, ולחזור אליהם בכל פעם שבה השוק חזק במיוחד או חלש במיוחד". הפרקים האלו מתייחסים בעיקר לדרך הפעולה כאשר השווקים תנודתיים – "אל תאפשרו לשינויים במצב הרוח לפתות אתכם להפריך ספקולציות או למכור בלחץ", מסבירים בספר, וכן יש התייחסות עמוקה מאוד לעולם הניתוח הפנדמטליסטי – "כאשר אתם בוחנים מניה של חברה, עשו זאת רק אחרי בחינה זהירה של עסקיה הקיימים ותוכניותיה לעתיד, וגם אז – רכשו את המניות רק אם המחיר הנוכחי שלהן מכיל 'מרווח ביטחון'".

מדריך השקעה במניות

מדריך השקעה עצמי – ככה תשקיעו לבד

עדכונים:

פברואר 2019 : וורן באפט רוכש מניות בנקים ומוכרת את מניית אפל (הרחבה בדהמרקר)

נובמבר 2018 : ההחזקה הגדולה ביותר של וורן באפט היא במניות אפל (סימול AAPL). כך עולה מדוחות של ברקשיר האתווי, דרכה מנהל באפט את השקעותיו. היקף ההחזקות באפל מסתכם ב-57.6 מיליארד דולר (כ-252.5 מיליון מניות). המניה השנייה בתיק ההשקעות של באפט היא בנק אוף אמריקה (סימול BAC) עם 26.5  מיליארד דולר.

אוגוסט 2018: באפט מגדיל את השקעותיו באפל. באפט בן ה-88  אוהב את ההשקעה באפל, ענקית הטכנולוגיה, בזכות המסירות שלה ללקוחותיה. באפט רכש מניות נוספות של אפל  – כך אמר בריאיון ל-CNBC. היקף החזקתו כבר מגיע ל-50 מיליארד דולר – ההחזקה הבולטת ביותר בתיק ההשקעות שלו. עוד אמר באפט בראיון – "אפל חייבים להמשיך לייצר מוצר שהלקוחות רואים בו משהו חיוני שלא ניתן לוותר עליו. התמחור של האייפון זול מדי ביחס לשירותים שהוא מציע".

יולי 2018: באפט ידוע כתורם גדול למוסדות צדקה, למוסדות אקדמאיים ועוד. בירושתו הוא הפנה חלק מאוד גדול מהונו לפעילות צדקה. כעת מדווחים אתרי החדשות האמריקאיים כי באפט תרם 3.4 מיליארד דולר לקרן הצדקה של ביל גייטס – מדובר בתרומה הכי גדולה מעולם. על פי ההערכות, עד כה, תרם באפט מעל 30 מיליארד דולר.

מארס 2018: האם וורן באפט ירכוש את GE? ג'נרל אלקטריק עוברת תגובה מאתגרת ובשוק נפוצו שמועות כי וורן באפט עשוי לרכוש נתח ממנה. האנליסט ניקולס היימן מבית ההשקעות ויליאם בלייר אמר על רקע השמועות החזקות האלו  – "המשקיעים הגיבו היום לשמועות ומניית ג'נרל אקטריק עלתה בשיעור חד מאוד בין השאר מכיוון  שזו תיאוריה סבירה, לאור העובדה שבאפט דיבר לאחרונה עם עיתונאים על כך שיתכן שיהיה מעוניין ב-GE במחיר הנכון".

פברואר 2018:  ברקשייר האת'ווי של וורן באפט רכשה 1.8% ממניות טבע (מניית טבע) בתמורה לכ-360 מיליון דולר. בתגובה מניית טבע עלתה, אבל כשבוע לאחר מכן, בעת הצגת הדוחות הכספיים של החברה לשנת 2017, נשאל באפט על ההשקעה הזו והוא טען "אין לי מושג למה ברקשייר האת'וויי רכשה מניות של חברת טבע. אני יודע מעט מאוד על חברת טבע ואין בכוונתי להכליל  אותה במיזם הבריאות המשותף של ברקשייר עם אמזון וג'יי פי מורגן".

באפט מסכם את שנת 2017 – באפט מדי שנה מכנס משקיעים בברקשיר האתווי ומציג להם את מה שהיה ומה שיהיה (להערכתו). באפט הדגיש הפעם מספר מסרים חשובים. הראשון –  קרנות ההשקעות וקרנות הגידור גובות עמלות מאוד גבוהות כך שמראש הן מתחילות עם תשואת חסר וקשה להם לסגור את "הפער". לטענתו ההשקעה בהן מייצרת  ביצועי חסר ביחס למדדים. באפט הדגיש באופן כללי –  "ביצועים באים וביצועים הולכים. עמלות תמיד נשארות". 

המסר השני -הסיכון באג"ח לעומת מניות. "רבים חושבים שאג"ח בדירוג גבוה בטוח יותר מאשר מניות לטווח ארוך", אמר באפט והדגיש – "זה לא ממש כך. במקרים רבים, אג"ח בדירוג גבוה בתיק השקעות דווקא מעלה את הסיכון שבתיק".

מסר שלישי של באפט – תחזיקו במניות לטווח ארוך. באפט הסביר כי מנהלי קרנות ההשקעות שמולם נמדדו ביצועי ה-S&P ביצעו עשרות אלפי פעולות של קניה ומכירה. ריבוי פעולות אינו, לדבריו, מבטיח ביצועים טובים יותר ובמקרים רבים דווקא המתנה עשויה להבטיח ביצועי יתר.

החיים האישיים של וורן באפט