משכנתא זה עניין רציני מאוד – זאת ההלוואה הגדולה ביותר שתקחו ולכן כל פיפס של ריבית חשוב לכם, כל החלטה שקשורה לתמהיל המשכנתא – האם זו תהיה משכנתא בריבית קבועה או ריבית משתנה חשובה לכם. זו הסיבה שחלק גדול והולך מרוכשי הדירות לוקח יועץ משכנתא (הרחבה כאן), אבל יש כאלו שיודעים לעשות זאת לבד – השאלה אם הם מספיק מבינים את החומר (המורכב). בשביל זה צריך להבין לעומק את נושא המשכנתא, הריבית, התמהיל, לעשות סקר שווקים ועוד (הרחבה כאן)

חוץ מזה אפשר להיעזר ביועצי המשכנתא/ מומחי המשכנתא של הבנקים – הבעיה שהם עלולים להיות מוטים, אבל אתם יכולים לבחון את ההצעות שלהם. לאחרונה גם יש אפשרות חדשה – משכנתא דרך האינטרנט של בנק ירושלים.

תהליך בקשת המשכנתא בבנק ירושלים עובר לדיגיטל – כל תהליך הגשת בקשת משכנתא וכל המעקב אחר התהליך יהיה באתר האינטרנט. האם מדובר במהפכה? האמת שכן, ככה תוכלו לקבל מהר משכנתא, והכל בדיגיטל. מה זה ואיך זה עובד?

• לקוחות כל הבנקים יוכלו להגיש בקשה לקבלת משכנתא ולקבל הצעה באתר האינטרנט של בנק ירושלים מבלי להגיע לסניף
• מעקב מלא ודיגיטלי מכל מקום ובכל זמן אחר תהליך בקשת המשכנתא באמצעות שם משתמש וסיסמא
• מוקד מומחים של יועצי משכנתאות יעניק תמיכה טלפונית וילווה את מגישי הבקשות לאישור עקרוני למשכנתא

• פישוט תהליך מורכב ובירוקרטי ללקוח 

  ---

• כמה הון צריך למשכנתא?

• מדריך יועץ משכנתא – האם כדאי?

בנק ירושלים משיק שירות חדש בשם "משכנתא "Go ומכריז על מהפכה צרכנית בתחום המשכנתאות. "משכנתא GO", אתר האינטרנט של בנק ירושלים מאפשר ללקוחות כל הבנקים להגיש בקשת משכנתא באתר בנק ירושלים בקלות, דרך העלאה מרחוק של המסמכים הנדרשים לקבלת המשכנתא באמצעות אתר האינטרנט של הבנק ועד קבלת האישור העקרוני בדיגיטל. מעבר לפתרון פינטק מתקדם, בנק ירושלים מציע תהליך משכנתא הכולל שקיפות מלאה ויכולת מעקב מלא בדיגיטל אחר התקדמות בקשת המשכנתא.

לקוחות כל הבנקים בישראל יוכלו להגיש בקשת משכנתא באתר בנק ירושלים ולעקוב אחר כל תהליך קבלת המשכנתא מכל מקום ובכל זמן, באמצעות כניסה מאובטחת באתר בנק ירושלים – במחשב ובמובייל. במסגרת הגשת בקשת המשכנתא, יוכלו הלקוחות לקבל חיווי דיגיטלי לגבי סטטוס

הטיפול בבקשה ולקבל הודעות טקסט לטלפון הנייד, ובכך לדעת אם חסרים מסמכים בבקשת המשכנתא. במידה וחסרים מסמכים יקבל מגיש בקשת המשכנתא הודעת טקסט ישירות לטלפון הנייד עם לינק לאזור המשכנתא האישי שלו, שם יוכל להתעדכן במסמכים שיש להשלים.

בכך מצליח "משכנתא "GO של בנק ירושלים לפשט עד כמה שניתן, תהליך מורכב של קבלת אחת מההחלטות הכלכליות הכי קריטיות בחייה של משפחה בישראל.

את הפלטפורמה הדיגיטלית ילווה מוקד מומחים למשכנתאות  – בנקאי אישי ומקצועי שייצור קשר עם מגיש בקשת המשכנתא וילווה אותו במהלך כל התהליך עד לחתימה על מסמכי המשכנתא בסניף. במסגרת התהליך, הבנקאי יבנה יחד עם הלקוח את הצעת המשכנתא, כולל בחירת תמהיל המשכנתא ויסביר על גובה הריבית בכל אחד מהמסלולים, גובה ההחזר בכל אחד ממסלולי המשכנתא וגובה ההחזר החודשי הכולל.

גיל טופז, מנכ"ל בנק ירושלים: "אחרי שהנגשנו בהצלחה, באמצעות הדיגיטל, את האשראי הצרכני ללקוחות כל הבנקים, עכשיו אנחנו מביאים את הבשורה לענף המשכנתאות. אנו מאפשרים ללקוחות כל הבנקים לקבל אישור עקרוני למשכנתא בדיגיטל יחד עם מוקד מומחים למשכנתאות שהקמנו, שיסייע ללקוח בבחירת  התמהיל הנכון עבורו. בכך אנחנו מצליחים  לפשט תהליך מורכב של קבלת אחת מההחלטות  הכלכליות הכי משמעותיות  בחייה של משפחה  בישראל – משכנתא. במהלך זה יצרנו מכפיל כוח לסניפי הבנק והנגשנו את הפתרונות שלנו  לאוכלוסיות נוספות.

הגר פרץ דיין, מנהלת האסטרטגיה, השיווק והדיגיטל בבנק ירושלים מסרה: בכל מה שקשור ללקיחת משכנתא בדיגיטל, אנחנו הצרכנים בישראל, עדין לא נהנים ממה שקורה בעולם, שם יותר ויותר צרכנים לוקחים משכנתא בדיגיטל. במהלך הזה בנק ירושלים מביא עמו חדשנות נוספת לצרכן הישראלי אך שומר על חשיבות הקשר האישי בתהליך ולכן התהליך בדיגיטל מלווה על ידי בנקאי משכנתאות מומחה שהנו חלק ממוקד המומחים שהקים הבנק לטובת הפרויקט".

מדריך משכנתא – כל מה שצריך לדעת!

מחשבון משכנתא

יועץ משכנתא – האם כדאי? ואיך בוחרים? כל מה שצריך לדעת!

מעודכן ל-01/2019

עדכון מדרגות מס רכישה – 2019

מדרגות מס רכישה התעדכנו – מדובר על הקלה לרוכשי הדירות שכן מעכשיו מס רכישה בפועל ייקטן.   ביום 16.1.18 עודכן גובה מדרגות מס הרכישה, בהתאם לשיעור עליית המדד הקבוע בסעיף 9(ג2) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה).  המדד הרלבנטי הוא מדד שירותי הדירות בבעלות.  המדרגות מתעדכנות אחת לשנה בהתאם להוראות החוק. המדד הזה עלה בשנת 2017 בשיעור של כ-2.6%, שזה הרבה מעבר למדד המחירים לצרכן שעלה ב-0.4% והרבה מעבר למדד הדיור שעלה ב-2.4%. 

מדרגות מס רכישה – כל מה שצריך לדעת? ומתי כדאי לקנות דירה (ולשלם פחות מס) 

המשמעות המעשית של עדכון גובה המדרגות במקרה של עליית מדד, היא הפחתה בסכום של מס הרכישה. כלומר, המחיר ממנו מתחילים להתחייב במס רכישה, עלה. לדוגמה, במקרה של דירת מגורים יחידה – אם בשנת 2017 לא שולם מס על שווי שעד 1,623,320 שקל  ממחיר הדירה, הרי שמעתה לא ישולם מס על שווי שעד 1,664,520 שקל ממחיר הדירה.

 מדובר על הטבה בדלת האחורית לרוכשי הדירות. 

מדריך מס רכישה

מחשבון מס רכישה

במקרה של דירת מגורים נוספת:

אם בשנת 2017 שולם מס בשיעור 8% על חלק השווי שעד 4,967,445 ₪ ממחיר הדירה, הרי שמעתה ישולם מס בשיעור זה על חלק השווי שעד 5,095,570 ₪.  על חלק השווי העולה על 4,967,445 בשנת 2017 והעולה על 5,095,570 ש"ח בשנת 2018 – מדרגת המס היא בשיעור 10%.

 להלן מדרגות המס על הרוכש דירת מגורים יחידה החל מיום 16.1.18 ועד 15.1.19:

בהתאם להוראות סעיפים 9(ג1ג)(3) לחוק רוכש של דירת מגורים יחידה (בהתאם להגדרות בחוק) החל מיום 16.1.18 ועד ליום 15.1.19 יחויב במס רכישה בהתאם למדרגות להלן:

 על חלק השווי שעד 1,664,520 שקלים חדשים – לא ישולם מס;

1. על חלק השווי העולה על 1,664,520  שקלים חדשים ועד 1,974,335 שקלים חדשים – 3.5%;

2. על חלק השווי העולה על 1,974,335 שקלים חדשים  ועד 5,093,535 שקלים חדשים – 5%;

3. על חלק השווי העולה על 5,093,535 שקלים חדשים  ועד 16,978,450 שקלים חדשים – 8%;

4.  חלק השווי העולה על 16,978,450 שקלים חדשים– 10%;

    

   לדוגמה: רכישת דירת מגורים יחידה (כהגדרתה בחוק) בסך של 2,000,000 ₪ :

   על חלק השווי שעד 1,664,520 ₪  – לא ישולם מס

    

   על חלק השווי העולה על 1,664,520 ₪ ועד 1,974,335 ₪  ישולם מס בשיעור 3.5%  =  10,844 ₪.

   על חלק השווי העולה על 1,974,335 ₪ ועד 2,000,000 ₪ ישולם מס בשיעור 5%      =   1,283 ₪.

   סה"כ מס רכישה לתשלום – 12,127 ₪ (לעומת 14,302 ₪ לרכישות בין 16.1.17 ל – 15.1.18)

     

   להלן מדרגות מס הרכישה אשר חלות על רכישת "דירה נוספת" (שאינה יחידה):

   בהתאם להוראות סעיף 9(ג1ה) לחוק רוכש של דירת מגורים (שאינה דירת מגורים יחידה) מיום 16.1.18 ועד ליום 15.1.19 יחויב במס רכישה בהתאם למדרגות להלן:

    

5. על חלק השווי שעד 5,095,570 שקלים חדשים – 8%;

    

6. ל חלק השווי העולה על 5,095,570 שקלים חדשים – 10%;

    

    לדוגמה: רכישת דירת מגורים (שאינה יחידה) בסך של 5,000,000 ₪:

    

   על חלק השווי שעד 5,000,000₪ ישולם מס בשיעור 8% =                                        400 אלף שקל.

    

7. סה"כ מס רכישה לתשלום – 400,000 ₪ (לעומת 400,652 לרכישות בין 16.1.17 ל – 15.1.18).

מחשבון מס רכישה

הבורסה מנסה למכור את הבורסה. מנכ"ל הבורסה איתי בן זאב, קיבל הסכמה של רוב המחזיקים במניות הבורסה (הסכמה של חברי הבורסה) למכור את מניות הבורסה שבאחזקתם לגוף פיננסי גדול – אחת מהבורסות המרכזיות בעולם.

בעלי המניות של הבורסה נענו ב- 71.7% למכור את החזקותיהם לפי שווי של חצי מיליארד שקל. כמעט כל בעלי המניות בבורסה, נענו לפנייתה של הבורסה ומציעים למכור את החזקותיהם לפי שווי של חצי מיליארד שקלים. המשיבים בחיוב מחזיקים בשיעור כולל של 71.7% ממניות הבורסה.

הפנייה המעודכנת פורטה במכתב ששלח מנכ"ל הבורסה, איתי בן זאב, לבעלי המניות לפני מספר שבועות, וזאת על פי הסכום המקסימלי שנקבע בחוק לשינוי מבנה הבורסה.

הבורסה איננה צפויה להחזיק בעצמה במניותיה, ועל כן היא תפעל בחודשים הקרובים למציאת רוכש אסטרטגי למניות שהוצעו למכירה. בבורסה מעריכים כי צפוי עניין מצד הבורסות המובילות בעולם, דבר שיחזק משמעותית את מעמדה של הבורסה הישראלית בתחרות הגלובלית ויביא ליצירת שיתופי פעולה ומשקיעים בינלאומיים.

מהלך זה משתלב היטב עם מטרת חוק שינוי מבנה הבורסה ועם המגמה העולמית לפיה בורסות גדולות מחזיקות במניותיהן של בורסות קטנות ובינוניות רבות ומאפשרות להן ליהנות מיתרונות לגודל, חשיפה ושיתופי פעולה.

כידוע, בחודשים האחרונים השלימה הבורסה לניירות ערך תהליך לשינוי מבנה הבעלות ובמסגרתו אושרה הקצאת מניות לחברי הבורסה. במסגרת החוק נקבע כי רשות ני"ע לא תעניק היתר להחזקה של 5% או למעלה מכך לחבר בורסה או לתאגיד בנקאי, גם אם אינו חבר בורסה וכל חבר יידרש למכור את החזקותיו העודפות תוך 5 שנים.

מעודכן ל-09/2018

פוקס ולאומי קארד חתמו על הסכם להקמה ותפעול של מועדון לקוחות משותף, הכולל, בין היתר, פעילות אשראי לרבות הנפקת כרטיסי אשראי חוץ בנקאיים אשר יונפקו ויתופעלו על ידי לאומי קארד ויעניקו הטבות לחברי המועדון של פוקס. היתרונות לפוקס בהסכם כזה הם ברורים – החיבור ללאומי קארד יספק לחברי המועדון של פוקס הטבות נוספות, ויספק לפוקס הכנסות שוטפות נאות. היתרנות ללאומי קארד שאיבדה לאחרונה את שופרסל גם ברורים – כניסה למועדון חזק מאוד בצרכנות עם שורה ארכוה של מותגים.

DREAM CARD – טוב לצרכנים?

וברקע – הצרכנים. אז למרות שבמקרים רבים העסקאות האלו עושות טוב לגופים הגדולים ופחות לצרכנים, הרי שכאן דווקא התמונה אחרת – גם הצרכנים מחזיקי כרטיס המועדון – DREAM CARD ייהנו – הם יקבלו הטבות מעצם היותם חברי מועדון והם יקבלו הטבות בלאומי קארד בזכות היותם חברים במועדון של פוקס. השאלה מה עלות הכרטיס (מיד תשובה)

פוקס דיווחה על סגירת ההסכם באמצע 2018 והדגישה את עיקרי ההסכמות שהושגו בין הצדדים בנוגע להקמת מועדון הלקוחות:

1. חברי המועדון ייהנו ממלוא ההטבות הניתנות במועדון הלקוחות של החברה, דרים קארד, וכן ממגוון הטבות נוספות ייחודיות שיוענקו על ידי החברה וכן הטבות ומבצעים הניתנים על ידי לאומי קארד לכלל מחזיקי כרטיסי אשראי חוץ בנקאיים. מועדון הלקוחות יכלול את כל מותגי החברה (בעצמה ו/או באמצעות חברות המוחזקות על ידה) הכלולים כיום או שיכללו במועדון דרים קארד של החברה.
2. ההסכם בין הצדדים יסדיר בין היתר הוראות הנוגעות לגיוס לקוחות, תקציבי שיווק ופרסום וכן מנגנון התחשבנות בין הצדדים בדבר חלוקת ההכנסות בניכוי ההוצאות בפועל בגין פעילות המועדון, בחלקים שווים.
3. כחלק ממנגנון ההתחשבנות בין הצדדים, ישולמו לחברה סכומים מינימאליים, בסך כולל מצטבר של כ-165 מיליוני ש"ח (צמוד למדד המחירים לצרכן) לתקופת ההסכם שישולמו לחברה גם במקרה בו לא יווצרו רווחים במועדון, כמפורט להלן.

לאומי קארד תשלם לחברה בשנת הפעילות הראשונה סך של 45 מיליוני ש"ח, כמפורט להלן: תשלום חד פעמי בסך של 35 מיליוני ש"ח, בתוספת מע"מ, מתוכו סך של 25 מיליוני ש"ח ישולם לחברה יום קודם להשקת המועדון, והיתרה תשולם בסמוך לאחר קיומו של מספר מינימלי של כרטיסים פעילים כפי שסוכם בין הצדדים, וכן סכום מינימאלי מובטח של 10 מיליוני ש"ח בגין חלקה של החברה ברווחי המועדון בשנת הפעילות הראשונה.

החל מהשנה השנייה ועד השנה החמישית (כולל), לאומי קארד תשלם לחברה בגין חלקה של החברה ברווחי המועדון סך של 10 מיליוני ש"ח, ובחמש השנים האחרונות בתוספת של 2 מיליון ש"ח בכל שנה (קרי, 12 מיליון עד 20 מיליון לשנה, בהתאמה).

ההסכם יהיה בתוקף למשך עשר שנים (להלן: "תקופת ההסכם"), כאשר ללאומי קארד זכות לסיים את ההסכם ככל שלא יתקיים מספר מינימלי של כרטיסים פעילים בתום ארבע וחצי שנים ממועד השקת המועדון, בהודעה של שנה מראש (במקרה זה ההסכם יבוא לסיומו לאחר 5 וחצי שנים). בתום תקופת ההסכם, יחודש ההסכם באופן אוטומטי ל-5 שנים בכל פעם בכפוף לעמידה ביעדי רווחיות כפי שיקבעו בהסכם. במקרה בו לא חודש ההסכם באופן אוטומטי כל צד יהא רשאי לבטל את ההסכם בהודעה של שנה מראש.

מועדון וגם כרטיס

במקביל וכחלק מההסכם לאומי קארד וקבוצת FOX משיקות כרטיס אשראי חדש מבוסס על מועדון DREAM CARD

כרטיס האשראי החדש יציע לציבור ערך מוסף ייחודי מעבר להטבות שניתנות היום במסגרת מועדון ה- DREAM CARD. חברי המועדון ייהנו ממלוא ההטבות הניתנות במועדון הלקוחות של החברה וכן ממגוון הטבות נוספות ייחודיות וכן הטבות ומבצעים הניתנים על ידי לאומי קארד לכלל מחזיקי כרטיסי אשראי חוץ בנקאיים. מועדון הלקוחות יכלול את כל מותגי קבוצת פוקס הכלולים כיום או שיכללו במועדון DREAM CARD של החברה.

קבוצת פוקס, קמעונאית האופנה מהמובילות בארץ, עם  550 חנויות בפריסה ארצית בעלת מותגי האופנה: FOX , FOX HOME, AMERICAN EAGLE OUTFITTERS, MANGO, FOOT LOCKER, NIKE, THE CHILDREN'S PLACE, LALINE, BILLABONG, YANGA, SACK'S, AERIE ולאחרונה השיקה הקבוצה את TERMINAL X פלטפורמת הסחר האלקטרוני של הקבוצה שכוללת מעל 50 מותגים בינלאומיים וישראלים מובילים ביניהם גם מותגי הקבוצה. בנוסף קיבלה הקבוצה את הזיכיון להפעלת רשת חנויות שלURBAN OUTFITTERS:  , ANTHROPOLOGIE ו – FREE PEOPLE. החנות הראשונה של URBAN OUTFITTERS עתידה להיפתח במרץ 2018.

מחזור המכירות הכולל של הקבוצה הוא מעל 2.25 מיליארד שקל לשנה והיא מחזיקה במועדון לקוחות אטרקטיבי, עם למעלה מ- 1.4 מיליון חברים, שמשלב הטבות למותגי הקבוצה.

מנכ"ל לאומי קארד, רון פאינרו, מסר, "אני שמח מאוד שקבוצת פוקס בחרה בלאומי קארד כשותפה אסטרטגית להשקת כרטיס האשראי של הקבוצה. הוכחנו בעבר שלאומי קארד יודעת לבנות מועדני לקוחות מפוארים וחזקים ואני בטוח שיחד עם פוקס נייצר ערך מוסף אמיתי למיליוני ישראלים שבוחרים בפוקס ומותגיה מדי יום. מעבר לכך, אני מאמין שזה מנוע צמיחה נוסף עבור לאומי קארד שיאפשר לנו להגדיל את בסיס הלקוחות שלנו בצורה משמעותית".

מנכ"ל ובעלים קבוצת פוקס, הראל ויזל, הוסיף "אני שמח ונרגש מהשותפות החדשה, בחרנו בלאומי קארד כשותף אסטרטגי בשל הידע והניסיון הרב שלהם בשיווק ותפעול מועדוני לקוחות. אנחנו עולים מדרגה ומרחיבים את פעילות מועדון הלקוחות הגדול והמצליח שלנו DREAM CARD גם לתחום השירותים הפיננסים. במסגרת כרטיס האשראי החדש אנו נציע ללקוחותינו מוצרים משלימים והטבות חדשות שיביאו לגידול בפעילות החברה ויתרמו לשביעות רצון לקוחותינו"

ההסכם מתייחס להקמה ותפעול של מועדון לקוחות משותף, הכולל, בין היתר, פעילות אשראי לרבות הנפקת כרטיסי אשראי חוץ בנקאיים אשר יונפקו ויתופעלו על ידי לאומי קארד. במסגרת תנאי ההסכם נקבע שקבוצת פוקס תקבל בשנת ההשקה תשלום חד פעמי של כ- 35 מיליון שקל וכן סכום של 10 מיליון שקל נוספים בגין חלקה של החברה ברווחי המועדון. סוכם כי חלוקת הוצאות והכנסות תהיה משותפת במסגרתה התחייבה לאומי קארד לשלם לקבוצת פוקס תשלומים מינימליים של 10 מיליון שקל לשנה, החל משנה שניה ועד שנה חמישית (כולל) ובחמש השנים האחרונות בתופסת של 2 מיליון שקל בכל שנה (קרי, 12 מיליון שקל עד 20 מיליון שקל בהתאמה).

המועדון של פוקס הוא אחד המועדונים הגדולים במשק, אם כי הוא לא בגודל של – מועדון חבר (הרחבה כאן), חברי ההסתדרות (ביחד בשבילך) והמועדונים של המורים, השוטרים והגופים הגדולים במשק (וועדי העובדים הגדולים במשק).

כרטיסי אשראי – כל מה שצריך לדעת!

כרטיסי אשראי נטענים – כל מה שרציתם לדעת

הכלכלן הראשי של האוצר – בכמה ירד נטל המס משנת 2003 , מה המס על הציבור בשנים האחרונות ואיך זה משפיע על הצריכה הכלכלית, והנתונים הכלכליים בכלל?

 רפורמות המס

בשנת 2003 יושמה בישראל רפורמת מס משמעותית שהקטינה בהדרגה את נטל המס. רפורמה זו התאפיינה בהפחתות שיעורי מס, בעיקר של המסים הישירים. בנוסף הממשלה צמצמה את היקף תשלומי העברה. תשלומי העברה ביחס להכנסה בעשירונים 1‑5 ובעיקר בעשירון הראשון ירדו באופן משמעותי ועודדו אנשים לצאת לשוק העבודה. הפחתות שיעורי המס הופסקו בשנת 2009 בשל ההאטה בצמיחה שהחלה בסוף 2008. משנת 2010 ועד שנת 2015 התהפכה המגמה ושיעורי המס בעיקר של המסים העקיפים עלו.

מיקוד זה בוחן את השפעת הרפורמות במערכת המס על שיעורי המס לפי עשירונים. כמו כן המיקוד מהווה הרחבה לפרק בדו"ח הכנסות המדינה 2015‑2016, "תחולת המס והשפעת המסים על צמצום אי-השוויון בישראל".סקר ההוצאות של הלמ"ס, כולל נתונים, ברמת משקי הבית, לגבי מס הכנסה על יחידים, מס בריאות וביטוח לאומי (למעט חלק המעסיק). על מנת לבחון את השפעתה של מערכת המס בכללותה על ההכנסה הפנויה נטו של משקי הבית בעשירונים השונים נדרשת אמידת השפעתם של מסים נוספים.  לצורך בדיקת השפעת כלל מערכת המס על ההכנסה הפנויה, הופחתו מסים נוספים מההכנסה הכספית ברוטו של כל משק בית. המסים שהתווספו לחישוב התבססו על נתונים אחרים הקיימים בסקר. המע"מ נאמד על ידי בדיקת כל סעיפי ההוצאות על מנת להחליט אם חל עליהם מע"מ. במידה וכן, חושב החלק של המע"מ על סעיף זה. מס החברות נאמד על ידי חלוקת 33% מסך גביית מס החברות בפועל למשקי הבית לפי התפלגות ההכנסות משכר ו‑67% לפי התפלגות ההכנסות מהון. סך גביית המכס מכל מוצר חולקה בין משקי הבית בהתאם להתפלגות ההוצאות על מוצר זה. לאמידת ביטוח לאומי על המעסיק נעשה שימוש בהנחה כי נטל המס חל במלואו על העובד, בדומה למסים בחישוב המצומצם. חישוב גביית ביטוח לאומי על המעסיק החל על כל משק בית התבסס על נתוני הכנסה מעבודה שכירה של כל פרט. מסי הקנייה חושבו מסעיפי ההוצאה המתאימים.

 כמה מס אנחנו משלמים?

שיעור המס הכולל מוגדר כתשלומי כלל המסים ביחס להכנסה הכספית ברוטו לדוגמא, שיעור המס הכולל של העשירון החמישי בשנת 2003 היה 38.8%, והורכב מ‑17.7% מסים ישירים ו‑21.1% מסים עקיפים. בשתי השנים הנסקרות המגמה דומה: שיעור המס הישיר עלה עם העשירונים, ואילו שיעור המס העקיף ירד עם העשירונים.

שיעור המסים הישירים בשנת 2003 עלה בהדרגה מ-10.7% בעשירון התחתון ל-31.1% בעשירון התשיעי וקפץ ל-42.7% בעשירון העליון. בשנת 2015 נרשמה מגמה דומה; שיעור המסים הישירים עמד על 10.0% עבור העשירון התחתון, עלה בהדרגה ל‑28.7% בעשירון התשיעי ול‑38.6% בעשירון העליון. בקרב משקי הבית ירד שיעור המסים הישירים משנת 2003 ל‑2015 ב‑2.9 נקודות האחוז בממוצע  מ‑28.0% ל‑25.1%. העשירונים הראשון והשני נהנו מהקלה בשיעור המסים הישירים של 0.7 נקודות האחוז, עשירונים 3‑9 נהנו מהקלה יותר משמעותית ‑ 1.6‑2.8 נקודות האחוז, והעשירון העליון זכה בהקלה המשמעותית ביותר – 4.1 נקודות האחוז. הפער בירידת שיעור המסים הישירים בין העשירונים נובע מהגידול המשמעותי בחלקה של ההכנסה מעבודה מתוך ההכנסה הכספית ברוטו בקרב משקי הבית מהעשירונים התחתונים במהלך התקופה שבין שנת 2003 לבין שנת 2015. לדוגמא בעשירון התחתון גדל חלקה של ההכנסה מעבודה מסך ההכנסה הכספית ברוטו באופן המשמעותי ביותר מ‑28.4% ל‑51.5%. גידול זה בא בעיקר על חשבון חלקן של ההכנסות מקצבאות ומתמיכות.

בשנת 2003 עמד שיעור המסים העקיפים בקרב העשירון התחתון על 42%. השיעור  צנח ל‑27.6% בעשירון השני והמשיך לרדת בהדרגה ועמד על 9.7% בקרב משקי הבית בעשירון העליון. בשנת 2015 עמד שיעור המסים העקיפים בקרב משקי הבית בעשירון התחתון על 42.4%. השיעור צנח ל‑27.6% בעשירון השני והמשיך לרדת ועמד על 9.1% בעשירון העליון. משנת 2003 ועד שנת 2015 ירד שיעור המסים העקיפים בממוצע בקרב משקי הבית ב-0.9% נקודות האחוז. העשירון הראשון חווה עלייה בשיעור המסים העקיפים של 0.4 נקודות האחוז, שיעור המסים העקיפים נותר יציב בקרב משקי הבית בעשירון השני ואילו משקי הבית בעשירונים 3‑10 נהנו מהקלה של בין – 0.6‑1.7 נקודות האחוז.

תמונת ההתפלגות של שיעור המסים הכולל על פני העשירונים בשנים הנבחנות נראית דומה. שיעורי המסים הגבוהים ביותר חלו על העשירונים הקיצוניים בעוד שהעשירונים המרכזיים נהנו משיעורי המס הנמוכים ביותר. כך עמד בשנת 2003 שיעור המסים הכולל בעשירון הראשון על 52.7%. שיעור זה שהיה הגבוה ביותר בקרב העשירונים ירד ל-37.9% בקרב משקי הבית בעשירון השלישי וחזר ועלה ל-44.9% בעשירון התשיעי ול-52.4% בעשירון העליון. לשם השוואה בשנת 2015 עמד שיעור המס הכולל בקרב משקי הבית בעשירון התחתון על 52.3%. שיעור זה שהיה הגבוה ביותר צנח ל-34.4% בקרב משקי הבית בעשירון השלישי וחזר ועלה ל-41.6% בעשירון התשיעי ול-47.7% בעשירון העליון. בממוצע ירד שיעור המס הכולל בשנת 2015 לעומת 2003 ב‑3.8 נקודות האחוז, בעיקר כתוצאה מירידה בשיעור המסים הישירים. הירידה בשיעור המס הורגשה באופן משמעותי בעשירונים 3‑9 עם ירידה של בין 2.5 ל‑3.3 נקודות האחוז, כאשר הירידה המשמעותית ביותר הייתה בעשירון העליון ‑ 4.7 נקודות האחוז. בעשירונים 1 ו‑2 הירידה הורגשה באופן מתון בלבד‑ 0.3 ו‑0.8 נקודות האחוז, בהתאמה.

כתוצאה מהפרוגרסיביות של מס ההכנסה, שיעור מס הכנסה על יחידים עולה על פני העשירונים. בין 2003 ל‑2015 היה קיטון בשיעורי מס הכנסה שהלך והתעצם עם העשירונים, בעשירון העליון הקיטון הגיע ל‑4.8 נקודות האחוז.

בדומה למס הכנסה על יחידים כתוצאה מהפרוגרסיביות של דמי הביטוח הלאומי שיעורו עולה עם העשירונים. בכל העשירונים היו ירידות בשיעור ביטוח לאומי בין 2003 ל‑2015, בגובה של בין 0.3 לבין 0.9 נקודות האחוז, מלבד העשירון התשיעי בו הייתה עלייה של 0.4 נקודות האחוז.

שיעור מס בריאות ירד, באופן לא משמעותי, ברוב העשירונים משנת 2003 ל‑2015 בגובה של בין 0.2 לבין 0.5 נקודות האחוז, מלבד בעשירון התשיעי בו לא הייתה ירידה בשיעור מס בריאות.

למרות שהשיעור הסטטוטורי של מס חברות הוא אחיד על רווחי חברות (למעט הטבות הניתנות מכח החוק לעידוד השקעות הון), שיעור מס חברות המיוחס למשקי הבית גדל עם העשירונים. הגידולים המשמעותיים ביותר בין שנת 2003 ל‑2015 חלו בעשירון העליון ‑ גידול של 1.9 נקודות האחוז, ובעשירון התחתון ‑ 0.8 נקודות האחוז. אחד ההסברים לכך נובע מהיחס בין ההכנסה מהון לבין ההכנסה הכספית ברוטו כפי שמוצג בתרשים ש3. בעשירון הראשון יחס זה גדל מ‑0.8% בשנת 2003 ל‑1.1% בשנת 2015, ובעשירון העליון יחס זה גדל מ‑6.4% ל‑9.9%. הסבר נוסף הוא הגידול בגביית מס החברות במהלך השנים.

העשירים נהנים יותר

נראה שעיקר הירידה בשיעור המסים הישירים משנת 2003 לשנת 2015 חלה בעשירונים העליונים ונובעת משינויי השיעורים במס ההכנסה על יחידים. בעשירונים התחתונים הצטמצמו הירידות בשל הגידול בחלקה של ההכנסה מעבודה מסך ההכנסה הכספית ברוטו. כמו כן, ירידת שיעור המסים הישירים בקרב משקי הבית בעשירון העליון קוזזה בשל גידול במרכיב ההון בהכנסה הכוללת ברוטו מה שהגדיל את שיעור מס חברות המיוחס למשקי הבית בעשירון זה.

שיעור המע"מ הוא המשמעותי ביותר בשיעור המסים העקיפים. במרבית העשירונים שיעור המע"מ ירד משנת 2003 לשנת 2015, זאת כתוצאה מכך ששיעור המע"מ הסטטוטורי הממוצע לשנת 2015 היה נמוך יותר בהשוואה לשיעור הממוצע בשנת 2003 – 17.7% לעומת 18%, בהתאמה. הסבר נוסף הוא הירידה בסך ההוצאה לצריכה ביחס לסך ההכנסה הכספית ברוטו בין השנים הנסקרות בכל העשירונים ובעיקר בעשירונים 3‑5, בהם הייתה הירידה המשמעותית ביותר בשיעור המע"מ. לעומת זאת, בעשירון התחתון למרות הירידה בשיעור המע"מ הסטטוטורי הממוצע והירידה ביחס ההוצאה להכנסה הכספית ברוטו הייתה עלייה בשיעור המע"מ. הסבר לכך מתקבל מבדיקה מעמיקה יותר, בה נראה שחלק ההוצאות החייב במע"מ בעשירון התחתון עלה מ‑81% ל‑83%.

בכל העשירונים קיימת בין השנים הנסקרות ירידה בשיעור המכס ומסי הקנייה של עד 0.8 נקודות האחוז, למעט בעשירון השני שבו נרשמה עלייה של 0.2 נקודות האחוז. ירידה זו נובעת מירידה בשיעור המס האפקטיבי על כלי רכב ומירידה בהוצאה על סיגריות ביחס להכנסה הכספית ברוטו. עם זאת, הירידה התקזזה כתוצאה מעלייה בשיעורי המס על דלק ועל סיגריות, וכן כתוצאה מעלייה בהוצאה על דלק ביחס להכנסה.

בשיעור המס על נדל"ן ובשיעור האגרות לא היו פערים משמעותיים בין השנים הנסקרות. יחד עם זאת שיעור המס על נדל"ן עלה בקרב משקי הבית בעשירון התחתון בכ‑0.7 נקודות האחוז.

נקודות עיקריות

לסיכום, שיעור המסים העקיפים בשנת 2015 היה גבוה יותר בקרב משקי הבית בעשירון התחתון משיעור המסים העקיפים בשנת 2003. בהשוואה בין אותן השנים שמר שיעור המיסים העקיפים על יציבות בקרב משקי הבית בעשירון השני וירד בקרב משקי הבית בעשירונים 3‑10. הירידה בשיעור המסים העקיפים בקרב משקי הבית בעשירונים 3‑5 נובעת בעיקר מהמע"מ, ומוסברת על ידי הירידה בשיעור המע"מ הסטטוטורי הממוצע ועל ידי ירידה בסך ההוצאות לתצרוכת ביחס להכנסה הכספית ברוטו בעשירונים אלו. לעומתם בעשירונים 6‑10 נובעת הירידה נובעת בעיקר מירידה בשיעור המכס ומסי הקנייה, ומוסברת על ידי הירידה בשיעור המס האפקטיבי על רכבים והירידה בהוצאה על סיגריות מסך ההכנסה הכספית ברוטו.

רפורמת המס המשמעותית שיושמה בשנת 2003 הביאה לירידה הדרגתית בנטל המס הכולל בישראל. במקביל הופחתו תשלומי ההעברה וגדל התמריץ להשתתפות בשוק העבודה. בחינה של התפתחות שיעור המסים הכולל הממוצע על משקי הבית בין שנת 2003 לבין שנת 2015 מצביעה על ירידה של 3.8 נקודות אחוז. בקרב העשירון הראשון חלה ירידה מתונה של 0.3 נקודות אחוז בלבד ואילו בקרב משקי הבית בעשירון העליון עמדה הירידה בשיעור המסים הכולל על 4.7 נקודות האחוז. הירידה המתונה בשיעור המסים הכולל בעשירון הראשון מוסברת בגידול חלק ההכנסה הנובע מעבודה על חשבון חלק ההכנסה הנובע מקצבאות מסך ההכנסה הכספית ברוטו ובגידול בחלק ההוצאות החייבות במע"מ ביחס לכלל ההוצאות.

שיעור כלל המסים ביחס להכנסה הכספית ברוטו למשק בית בשנת 2015 היה נמוך בממוצע ב-3.8 נקודות אחוז בהשוואה לשיעור המסים הכולל בשנת 2003. הירידה בשיעור המסים הכולל נבעה בעיקר מירידה בשיעור המסים הישירים.

העשירון העליון נהנה מהירידה הגבוהה ביותר בשיעור המסים הכולל, כאשר ירידה משמעותית הורגשה גם בעשירונים 9-3. בעשירונים 1 ו-2 הורגשה ירידה מזערית בלבד.

שיעור המסים הישירים מההכנסה הכספית ברוטו למשק בית בשנת 2015 היה נמוך ב‑2.9 נקודות האחוז משיעור המיסים הישירים מההכנסה הכספית ברוטו למשק בית בשנת 2003. הירידה המתונה יחסית בשיעור המסים הישירים בעשירונים הנמוכים נבעה מהגידול בחלק ההכנסה הנובע מעבודה בסך ההכנסה הכספית ברוטו.

שיעור המסים העקיפים ביחס להכנסה הכספית ברוטו למשק בית ירד בממוצע ב‑0.9 נקודות האחוז בתקופה שבין 2003 לבין שנת 2015. העשירון התחתון חווה עלייה קלה בשיעור המסים העקיפים ביחס להכנסה הכספית ברוטו, בין היתר בשל עלייה בחלק ההוצאות החייבות במע"מ ביחס לכלל ההוצאות.

בעשירונים 3‑5 נבעה הירידה בשיעור המסים העקיפים ביחס להכנסה הכספית ברוטו בעיקר מירידה בשיעור המע"מ. לעומת זאת בעשירונים 6‑10 נבעה הירידה בעיקר מירידה בשיעור המכס ומסי הקנייה.

רמי לוי כבר הרוויח פי 10 בעסקת קופיקס

איך קונים ב-20 מיליון ומרוויחים 200 מיליון תוך יומיים? למה רכישת קופיקס היא עסקה בחצי מחיר? ואיך זה קשור לאופציה של רמי לוי להשתלט על קופיקס

רמי לוי היא רשת ענק (במונחים מקומיים) ששווה כבר קרוב ל-3 מיליארד שקל.  הרשת הזו – היא סיפור הצלחה פנומנלי של העומד בראשה – רמי לוי שהצליח לגדול מחנות לחנות, מאזור לאזור, כשבמקביל הוא מצליח לייצר תדמית של הרשת הזולה ביותר ולסחוף עוד ועוד קונים.

הרשת פרוסה בעיקר במרכזי קניות גדולים חוץ עירוניים, ואחד ממנועי הצמיחה העתידיים שלה הוא צמיחה בתוך הערים, שם חזקות הרשתות שופרסל (שופרסל אקספרס) ויינות ביתן/מגה (מגה בעיר) וגם ויקטורי וטיב טעם. אז איך עושים את זה? אפשר בדרך הקשה – לבנות הכל מהתחלה, לייצר סוג של מותג וסלוגן מתאים, בסגנון –  "רמי לוי בעיר", להתחיל לפרסם, לשווק, לתפעל, ולנסות להרוויח במקום הצפוף הזה.

אבל אפשר גם בדרך אחרת. מסתבר שיש קיצורי דרך, והם יכולים להיות כדאיים במיוחד. רמי לוי בחר בקיצור דרך שמספק לו בסיכון קטן, סיכוי גדול –  הוא הבין שיש לו הזדמנות לרכוש נתח ואפילו שליטה בגוף אמנם מפסיד אבל עם תדמית ציבורית שמתאימה לו – רשת הדיסקאונט , קופיקס, וכך לקצר את התהליך ההגעה למרכזי הערים. רמי לוי רכש לאחרונה 20% מקופיקס של אבי כץ, עם אפשרות לרכוש שליטה. הוא עשה את זה בעסקת מניות – כלומר, תמורת המניות בקופיקס  יוקצו מניות ברשת רמי לוי; הוא עשה את זה בדיסקאונט – 25% הנחה על מחיר השוק של קופיקס, והוא כבר הרוויח – ביום הדיווח עלתה מניית רמי ב-3.5% ולמחרת הוסיפה שיעור דומה ועלתה במצטבר 7%. העלייה הזו היא תוספת ערך של 200 מיליון שקל לשווי של רמי לוי; פי 10 מכל ההשקעה בקופיקס.  כלומר, עוד לפני שהושלמה העסקה, עוד לפני שנמכרה הבמבה הראשונה תחת השותפות החדשה, רמי לוי כבר עשה את שלו – השוק מתמחר את העסקה הזו בתוספת ערך של 200 מיליון שקל.

הבעת אמון גדולה בעסקה, ואכן נראה שרמי לוי פעל נכון, ונתעכב על המספרים של העסקה: תמורת 20% בקופיקס תקצה רמי לוי מניות של עצמה בערך של 21 מיליון שקל. העסקה מבטאת שווי של 105 מיליון שקל לקופיקס (21 מיליון שקל תמורת 20% – 105 מיליון – 100%). אלא שהשווי הזה הוא אחרי הכסף – כלומר, אחרי השקעה של 21 מיליון שקל. בפועל מדובר על השקעה לפי שווי של 84 מיליון שקל (105 מיליון שקל אחרי הכסף פחות השקעה של 21 מיליון שקל).

שווי של 84 מיליון שקל הוא דיסקאונט של כ-25% לעומת שווי השוק של קופיקס בבורסה (בעת הדיווח על העסקה). איך זה שרמי לוי נכנס בדיסקאונט? פשוט – כי הוא יכול. המוכרים צריכים אותו כמו חמצן, והמחיר כבר פחות חשוב להם.

רגע, האמת שהעסקה אפילו בשווי נמוך יותר. ה-21 מיליון שקל (במניות) זה לא רק בגין 20% ממניות קופיקס, זה גם בגין אופציה לשנתיים לרכוש כ-30% ממניות קופיקס (ולעלות לשליטה)   כאשר מחיר המימוש הוא מחיר קופיקס בשוק עם דיסקאונט של 15%-17%. האופציה הזו שווה חלק גדול מערך העסקה הנוכחית – 21 מיליון שקל. במילים אחרות, מרכיב גבוה (מאוד) מה-21 מיליון שקל האלו הוא תשלום בגין האופציה, והמשמעות היא שהדיסקאונט על המחיר הנוכחי הוא אפילו גדול עוד יותר. בחישוב גס שלי – מדובר על דיסקאונט של 50% מערך השוק! כן, רמי ללוי קונה את קופיקס בחצי מחיר.

ועוד סוכרייה לרמי לוי – העסקה היא במניות (לרשת רמי לוי אפשרות לשלם במזומן – סביר שהיא תבחר בעסקת מניות). עסקת מניות של 21 מיליון שקל בשביל רשת רמי לוי שנסחרת ב-3 מיליארד שקל, היא, שימו לב – 0.66% מהון המניות – זה קרוב לכלום. דילול קטן, שלא מורגש כמעט אצל בעלי המניות. בפועל בעלי המניות כבר מרוצים. מניית רמי לוי עלתה כאמור ב-7% בעקבות הדיווח על העסקה.

הכישלון של קופיקס   

יותר מכל  מספרת לנו העסקה הזו על הכישלון של קופיקס. אותה רשת בתי קפה ב-5 שקלים שניסתה להיות גם רשת מזון זולה, וניסתה גם להפוך לשחקנית בינלאומית, אבל בשורה תחתונה לא הצליחה. המוטו שלה – אפשר גם בזול, לא תופס כאן, ומעבר לכישלון העסקי, מדובר בכישלון תדמיתי. קופיקס ביטאה את המחאה החברתית היא נתפסה כחברה שמכוונת לרווחת הציבור, אפילו יותר מאשר הרווחה שלה. היא כבשה את התקשורת, וקיבלה הערכה מקיר לקיר. אבל, מה לעשות – כנראה שאי אפשר להרוויח ממכירת קפה ב-5 שקל. חלומות לחוד ומציאות לחוד. הרשת לא הצליחה לייצר ערך לזכיינים, וגם לא לעצמה. הרשת תקועה, והנה בא רמי לוי להוציא אותה מהבוץ, וליהנות מהסינרגיה.  הכישלון של קופיקס הוא ההזדמנות של רמי לוי, והוא קונה את ההזמנות הזו בנזיד עדשים.

ומה בעצם קונה רמי לוי? ובכן, לקופיקס יש 30 מרכולים במרכזי הערים בגודל ממוצע של כ-200 מ"ר , ו-120 נקודת מכירת קפה (גודל של כ-30-40 מ"ר). בתשעת החודשים הראשונים של השנה, קופיקס מכרה ב-230 מיליון שקל, ורשמה איזון תפעולי. התוצאות שלה מגמגמות כבר מספר רבעונים, כאשר פעילות רשת הקפה במגמת ירידה. רמי לוי מתעניינת ככל הנראה בעיקר במרכולים, ועל הדרך היא מקבלת רשת בתי קפה שעשויה להפוך לזרוע נוספת בקבוצה, אם כי, נראה שלא זו המטרה העיקרית.

כך או אחרת, במסגרת ההסכם בין קופיקס לרמי לוי, יש הסכם "ביניים" בין קופיקס לבעלי המניות האחרים בסופר קופיקס שמרכזת את הפעילות של המרכולים. על פי הסכם הביניים הזה המשקיעים האחרים יכולים לצאת מההשקעה תמורת סכום ההשקעה (50 מיליון שקל) בתוספת ריבית של 12%. אלו תנאים כנראה טובים, אחרי הכל, הרשת מפסידה, ובין השורות ניתן להתרשם שזו המטרה – לחזור לשליטה מלה בסופר קופיקס.

התמורה של רמי לוי לקופיקס/ סופר קופיקס עשויה להיות מרשימה. תחשבו רק על היכולת המהירה לאחד את הקניינות של קופיקס עם רמי לוי, מדובר ביכולת בעצם לרכוש מהספקים את המוצרים בהנחה של כמה אחוזים טובים, ורק זה שווה לקופיקס מיליוני שקלים בשנה.

מעודכן ל-04/2019

מס הכנסה דבק בהלכת התא המשפחתי כאשר קטין במשפחה רוכש דירה (או מתכוון לרכוש) גם בניבות שהם לא שחור ולבן. למעשה, מתייחס מס הכנסה לכל הקטינים ולהורים כתא משפחתי אחד ומונה את הדירות שבבעלותם לצורך מס רכישה, מס שבח ויתר המסיסים בכלל, כאילו היו גוף אחד – תא אחד – תא משפחתי. ומכאן, שאם קטין/ ילד רוכש דירה, ולא משנה מה מקור הכסף, מדובר בדירה שהיא חלק ממכלול הדירות של התא המשפחתי. הנחת היסוד של רשות המיסים שילד גר עם הוריו ולכן כל דירה נוספת של התא המשפחתי היא דירה להשקעה. המס על דירה להשקעה גבוה יות ר- גם מס רכישה שמתחיל ב-8%, וגם מס שבח.

הנה מקרה מעניין שהגיע לרשויות המס והם נתנו עליו את הדעת (החלטת מיסוי: 18 /2662)

תחום החלטת המיסוי: מיסוי מקרקעין, והנושא: תחולת חזקת התא המשפחתי על דירות קטין

העובדות – במשפחה בן קטין שירש כספים מאמו.

אביו של הקטין מבקש לרכוש עבורו דירת מגורים כאשר מימון הרכישה יעשה מכספי הירושה ומכספים שיינתנו כהלוואה מאת האב או ממשכנתא.

הבקשה של האב והבן – לאשר כי דירת הבן לא תימנה במניין הדירות של התא המשפחתי, הן לעניין החבות במס רכישה, כך שבעת רכישתה יחול שיעור מס של דירה יחידה וכך גם יהיה לעניין החבות במס שבח, בעת מכירתה בעתיד.

החלטת המיסוי ותנאיה –  בהתאם לחזקת התא המשפחתי הקבועה בחוק, יראו כרוכש/ כמוכר אחד את בני הזוג, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנה, למעט ילדים נשואים, הן לעניין מס שבח והן לעניין מס רכישה.

דירה אשר נרכשה עבור קטין, תיחשב כדירת התא המשפחתי ותימנה במניין דירותיו לעניין מס שבח ומס רכישה. דירה הנרכשת עבור קטין מהווה אפיק להשקעת כספי הקטין ואינה לצורך הבטחת מגורי הקטין (שכן אפוטרופסיו הם המחויבים במדורו). דירת השקעה אינה זכאית להקלת מס.

במילים אחרות, ברשות המס הסבירו בצורה ברורה, כי לא מדובר בדירת מגורים. קטין לא מתגורר מחוץ לבית הוריו, ולכן מדובר הרי בדירת השקעה, ודירה כזו לא נהנית מהקלות במס.

מחשבון מס רכישה

מחשבון מס שבח

העברת דירה לילדים – האם זה פטור ממס? כמה מס שבח משלמים? וכמה מס רכישה?

עמלה צולבת – מה זאת העמלה הזו? מי משלם למי? כמה זה? והאם ניתן לחסוך חלק ממנה? כל מה שצריך לדעת על עמלה צולבת 

עמלה צולבת היא עמלה שמשולמת בשוק כרטיסי האשראי – מי בעצם משלם אותה? ובכן, העמלה הזו משולמת על ידי סולק (הגורם המתקשר עם בית העסק ומאפשר לו לכבד תשלומים בכרטיסי האשראי) למנפיק (הגורם שסיפק ללקוח את כרטיס החיוב). במילים פשוטות – חברת הסליקה משלמת למנפיקי חברות כרטיסי האשראי. הסולק גובה עמלה זו מבית העסק כחלק מעמלת הסליקה. לדוגמא, לקוח ביצע עסקה בסך 100 שקל בבית עסק מסוים. המנפיק (שנתן ללקוח את כרטיס החיוב) ישלם לסולק (שעובד עם בית העסק) את סכום העסקה בניכוי העמלה הצולבת (בעתיד 0.5%), כלומר 99.5 שקל. הסולק יעביר לבית העסק סכום של 99.1 שקל – כלומר את סכום העסקה בניכוי עמלת הסליקה. עמלה הסליקה מורכבת מהעמלה הצולבת והעמלה לסולק. בדוגמא – עמלה בשיעור של 0.9%.

ומכאן עמלת הסליקה היא העמלה שמשלם בית העסק לחברת כרטיסי האשראי הסולקת. עמלה זו מורכבת משניים – עמלה צולבת, שהיא העמלה שמשולמת על-ידי הסולק למנפיק כרטיס האשראי, ומרכיב  נוסף, שמשקף את העלות שיש לסולק מול בית העסק (עלות תפעולית ופיצוי על סיכונים). עמלת הסליקה הכוללת נתונה למשא-ומתן בין בית העסק לסולק, והיא מושפעת מרמת התחרות בשוק, בעוד שמרכיב העמלה הצולבת אינו ניתן למיקוח, ולכן היא נקבעת תוך התערבות רגולטורית.

הסדר הסליקה הצולבת מאפשר לבית העסק לכבד את כרטיסי החיוב (כרטיסי אשראי, כרטיסי דביט וכרטיסים נטענים) ללא תלות בזהות המנפיק.

מדריך כרטיסי אשראי – כל מה שצריך לדעת

כרטיס אשראי נטען – כל מה שצריך לדעת

איזה עלויות משקפת העמלה?

העמלה הצולבת, כפי שמפורסמת היום, משקפת עלות של הבטחת תשלום ואישור עסקאות.

הבטחת תשלום – המנפיק מתחייב לשלם את הכספים גם אם לא הצליח לגבות אותם מהלקוח. לדוגמא: במקרה של חדלות פירעון של מחזיק הכרטיס; במקרה שאדם אחר עשה בכרטיס שימוש לרכישת המוצר או השירות ללא רשותו של בעל הכרטיס; במקרה שהכרטיס זויף ואדם אחר עשה בו שימוש. במצבים אלו, בית העסק, שכבר סיפק את המוצר או השירות, לא סופג את הפסד, שכן מנפיק הכרטיס מתחייב להעביר את תמורת העסקה.

שירות הבטחת התשלום כרוך במגוון פעולות בהן נוקט המנפיק ובהן: בחינת כלל הנתונים הקשורים ללקוח, גיבוש הערכה בנוגע לסיכון שהוא לא יעמוד בהתחייבויותיו והחלטה האם להנפיק לו כרטיס אשראי; בקרה שוטפת על השימושים בכרטיס לצורך מניעת הונאות; שמירה על כרית בטחון לספיגת הפסדים הנגרמים לבנק או לחברת כרטיסי האשראי כאשר מחזיק הכרטיס לא משלם את תמורת העסקה; מתן אישור לבית העסק במעמד ביצוע העסקה כי העסקה תקינה (אישור עסקאות) וכדומה.

 שירות הבטחת התשלום מהווה בסיס לנכונות של בתי העסק להסכים ולכבד כרטיסי חיוב כאמצעי תשלום ולראות בהם אמצעי תשלום אמין.

האם ואיך הורדת העמלה תשפיע על העסקים ועל משקי הבית?

מאחר והעמלה הצולבת מהווה בסיס לעמלת הסליקה שגובה הסולק מבית העסק, הפחתת העמלה מאפשרת גם הפחתת עמלת הסליקה לבתי העסק. בחינת ההפחתות הקודמות שנעשו במשק הישראלי מראה כי כל ההפחתה בגובה העמלה הצולבת גולגלה להפחתה בעמלות בית העסק, ראיה המעידה על תחרות בין הסולקים ועל כוח המיקוח שקיים אצל בתי העסק. כוח המיקוח של בתי העסק נובע בין היתר מצעדים שונים שביצע בנק ישראל – הקלות במעבר מסולק לסולק ופתיחת חשבונות סליקה באופן מקוון, וההקלות לסולקים חדשים שכבר באו לידי ביטוי במתן רשיון לסולק חדש.

באשר להשפעה על משקי בית- עדויות ממחקרים שנעשו בעולם לא הראו כי ההוזלה לבתי העסק מתגלגלת בהכרח להוזלה במחירי המוצרים והשירותים הנמכרים על ידי בתי העסק.

במקרים של הורדת העמלה הצולבת אל מתחת לעלויות הנובעות ממתן שירות הבטחת התשלום לבתי העסק, דווקא נמצא שחלה עליה בעלות החזקת הכרטיס כלומר עליה בעמלות למחזיק כרטיס ובשיעורי הריבית הנגבים על אשראי בכרטיסי אשראי.

מה מסביר את מתווה הירידה בעמלה הצולבת?

החישובים שבוצעו בבנק ישראל התבססו על מתודולוגיה שאושרה בבית הדין להגבלים עסקיים. החישובים הצביעו שגובה העמלה שמשקף את העלויות צריך לעמוד על 0.6%,  ועל כן נקבע כי מיד בתום ההסכם הקיים, תופחת העמלה לשיעור שחושב. בנק ישראל לקח בחשבון התייעלות עתידית של החברות המנפיקות שתוביל לירידה בעלויות המחושבות לעמלה זו, כך שבסוף מתווה הפחתה תעמוד העמלה על שיעור של 0.5%.

כיצד הורדת העמלה תשפיע על מכירת חברות כרטיסי האשראי?

פרסום גובה העמלה מספק ודאות רגולטורית בכך שהוא מאפשר לקונים פוטנציאלים לתמחר את שווי החברות ולהעריך את המודל העסקי שלהן, בבואם לבחון כדאיות של רכישת החברות.

מדוע בנק ישראל אינו מתערב בגובה עמלת הסליקה ורק בגובה העמלה הצולבת?

בנק ישראל מתערב רק בגובה העמלה הצולבת שכן היא משפיעה ישירות על בית עסק ועל העמלה שישלם לסולק,  וזאת מבלי שיש לבית העסק להתמקח  על גובה עמלה זו.  בית העסק יכול להתמקח על גובה העמלה (החלק שמעבר לעמלה הצולבת), עם הסולק ואף לעבור לסולק אחר בקלות רבה. הנתונים שיש בידי בנק ישראל מצביעים על מעבר של כ- 10% מבתי העסק בין סולקים מדי שנה.

מה ניתן ללמוד מההשוואה בין העמלה הצולבת בישראל לעמלה הצולבת במדינות אחרות?

היכולת לבצע השוואה בינלאומית מוגבלת. במדינות שונות העמלה מחושבת על פי מתודולוגיות שונות, כוללת רכיבים שונים במתודולוגיה ובעיקר משקפת מאפייני שוק שונים (גודל שוק, תמהיל הכרטיסים,  ועוד).

יתרה מכך, העמלה הצולבת היא מרכיב אחד בלבד בסל ההכנסות של  מנפיק. ככל ששיעור העמלה הצולבת נמוך יותר, ישנה השפעה על עלויות אחרות: כגון, העמלות שמחזיקי הכרטיס משלמים, שיעור הריבית שמחזיקי הכרטיס משלמים ועמלות הסליקה הכוללות שמשלמים בתי עסק.

כך לדוגמא באירופה גובה העמלה הצולבת הינו 0.3 אולם שיעורי הריבית גבוהים משמעותית מישראל (17%באירופה ו-18% בבריטניה).

ההשוואה הבינלאומית שהצגנו מראה כי העמלה בישראל לפי המתווה שנקבע תהיה דומה לזו שבאוסטרליה (שהיתה חלוצה בהתערבות בעמלה הצולבת), נמוכה משמעותית מהעמלות שבארה"ב ובקנדה וגבוהה מבאירופה.

מדוע העמלה של הדביט לא משתנה כעת?

במסגרת העבודה שנעשתה בבנק ישראל, נבחן גם שיעור העמלה בעסקאות דביט. החישובים שנעשו על פי אותה מתודולוגיה העלו שגובה העמלה הנוכחי משקף את העלויות ולכן אין מקום לשנותה בעת הזו. יצוין כי ההפחתה של שיעור העמלה הצולבת בעסקאות חיוב מיידי נעשתה בצו הנגידה בשנת 2014 והבנק ביצע שורה של צעדים להגברת נגישות הצרכנים לכרטיסי חיוב מיידי ונפיצות כרטיסים אלו.

האם ניתן לצפות שבעתיד השוק יעבור יותר לדביט ופחות לחיוב נדחה?

בנק ישראל סבור כי יש להציע ללקוחות מגוון רחב של אמצעי תשלום; נכון להיום – כרטיסי חיוב נדחה וכרטיסי חיוב מידי,  ובעתיד הקרוב – גם תשלומים אלקטרוניים, תשלומים מהירים, ארנקים אלקטרונים ועוד. החלוקה בין עסקאות נדחות למיידיות יקבעו להערכתנו לפי טעמי הציבור והתפתחות שוק התשלומים בישראל.

עדכון – ינואר 2018: ההעמלה הצולבת תופחת בכ-30%, משיעור של 0.7% לשיעור של 0.5%,  ב-3 פעימות.

נגידת בנק ישראל הודיעה על כוונתה להפחית את העמלה הצולבת בעסקאות חיוב נדחה בשיעור של כ-30% משיעור של 0.7% מהיקף העסקה כיום, לשיעור של 0.5%, בשלוש פעימות, במהלך השנים הקרובות. הפחתה זו צפויה להקטין את העמלות המשולמות על ידי עסקים בישראל בכחצי מיליארד שקל מידי שנה.

ההחלטה הסופית באשר לגובה העמלה תפורסם לאחר בחינת הערות הציבור. הציבור מתבקש לשלוח את הערותיו, ככל שישנן, עד ליום 1.2.18 לכתובת הדואר האלקטרוני [email protected].

עמלת הסליקה היא העמלה שמשלם בית העסק לחברת כרטיסי האשראי הסולקת. עמלה זו מורכבת מעמלה צולבת ומרכיב נוסף, שמשקף את העלות שיש לסולק מול בית העסק (עלות תפעולית ופיצוי על סיכונים).

העמלה הצולבת משקפת את התמורה בגין ההתחייבות של הגוף שסיפק ללקוח את כרטיס החיוב (המנפיק), לשלם את הכסף לבית העסק, גם במקרה בו לא ניתן לגבות את התשלום ממחזיק הכרטיס, למשל מאחר והוא חרג מהמסגרת שהוקצתה לו, או שכרטיסו נגנב או זויף. התחייבות זו מהווה את הבסיס לנכונות של בתי עסק לכבד תשלומים בכרטיסי חיוב.

גובה העמלה הצולבת במתווה החדש חושב על בסיס מתודולוגיה שאושרה בשנת 2006 על ידי בית הדין להגבלים עסקיים ושימשה בסיס לקביעת גובה העמלה הצולבת במשק בשנים האחרונות. בהתאם לחישובים שנעשו בבנק ישראל, גובה העמלה הנגזר מהמתודולוגיה האמורה עומד על כ-0.6% מסכום העסקאות בחיוב נדחה וכ-0.3% מסכום העסקאות בחיוב מיידי (דביט). הפחתת  גובה העמלה בעסקאות חיוב נדחה תעשה במספר פעימות במהלך השנים הקרובות, אף מעבר לשיעור שהתקבל לפי המתודולוגיה כאמור, מתוך ראיה צופת פני עתיד של התייעלות וגידול בהיקפי העסקאות, שיובילו להפחתה בעלויות בגינן משולמת העמלה הצולבת על ידי בית העסק.

מתווה ההפחתה:

• 1.19, תום מועד ההסדר הנוכחי: ירידה מ- 0.7% ל- 0.6%;
• 1.21 ירידה מ- 0.6% ל- 0.55%;
• 1.24 ירידה מ- 0.55% ל- 0.5%.

ככל שיהיו שינויים מהותיים במבנה שוק הסליקה, בעלויות או במנגנון הסליקה, ייבחן הצורך בעדכון גובה העמלה.

בחינה של גובה העמלה הצולבת במדינות בהן חלה התערבות רגולטורית בגובה העמלה, מעלה כי קיימת שונות רבה בין המדינות. גובה העמלה החדש שנקבע בישראל נמוך משמעותית מזה שבארה"ב ובקנדה ובניו זילנד, דומה לזה שבאוסטרליה, וגבוה מזה שבאיחוד האירופאי. עם זאת, חשוב להדגיש שהשוואה כאמור מוגבלת נוכח ההבדלים המשמעותיים במאפייני השוק והמוצרים במדינות השונות, במתודולוגיה לפיה מחושבת העמלה, בשילוב רכיב משתנה ורכיב קבוע בעמלה, ובמשתנים נוספים. מאחר והעמלה הצולבת היא רק חלק מהכנסות המנפיק, ככל שרמתה נמוכה יותר ובפרט כאשר איננה מכסה את העלויות בגין הבטחת תשלום בהן נושא המנפיק, נמצא בעולם שהעלויות המושתות על מחזיקי הכרטיס (כגון ריבית ודמי כרטיס) תהיינה גבוהות יותר. כך לדוגמא הריבית על כרטיסי האשראי גבוהה משמעותית באירופה לעומת ישראל.

שיעור העמלה הצולבת: התפתחות בשנים האחרונות ומתווה הפחתה עתידי

נגידת בנק ישראל, ד"ר קרנית פלוג: "מאחר ובתי העסק שמכבדים את כרטיסי החיוב אינם יכולים להתמקח על גובה העמלה הצולבת, נדרשת התערבות רגולטורית בקביעת העמלה. לאחר בחינה מקצועית ובהתאם למתודולוגיה שהוכרה על ידי בית הדין להגבלים עסקיים, הגענו למסקנה שיש מקום להפחתת העמלה הצולבת, במתווה עליו הכרזנו היום. על פי ניסיון העבר, הפחתת העמלה הצולבת צפויה להביא להפחתת העמלות שמשלמים בתי עסק בסך כולל של מאות מיליוני שקלים בשנה".

המפקחת על הבנקים, ד"ר חדוה בר: "קביעת מתווה העמלה הצולבת לשנים הקרובות יטיב עם העסקים במשק וגם ייתן ודאות רגולטורית שתאפשר את מכירת שתי חברות כרטיסי האשראי והפיכתן לגופים פיננסיים עצמאיים ותחרותיים. צעדים אלה נועדו להגביר את התחרות בתחום הסליקה ובתחומים פיננסיים נוספים, על-פי מסקנות ועדת שטרום והחוק לקידום התחרות".

כיצד לזהות אם שטר של 100 דולר מזויף?

השטרות של 100 דולר אמריקאי נחלקים לשניים – שטרות ישנים ושטרות חדשים. השטרות העדכניים  כוללים טכנולוגיות וכלים נגד זיופים – לא סתם לקח לפתח את השטר הזה מעל 10 שנים.

השטר הזה היה אמור להיות בשוק כבר ב-2011, אבל בגלל עיכובים טכנולוגים שונים הוא הושק רק בשנת 2013.

שער הדולר וחישובי הצמדה

הדולר לאן ?

אז איך בודקים אם השטר מזויף?

ובכן, קיימים אמצעי ביטחון רגילים. התחושה של הנייר – יש שטרות שקשה לחקות את הנייר שלהן ולכן קשה לזייפם. אבל מעבר לכך  השטר של ה-100 דולר האמריקאי כולל מאפיינים נוספים –

• פס תלת מימד בצבע כחול. הפס הזה עם תמונות (רואים דרכו תמונות) שנעות כשמזיזים את השטר
• על השטר יש תמונת הולוגרמה של פעמון. עם מזיזים את השטר צבעו של הפעמון משתנה.

כן, זו כבר טכנולוגיה שקשה לחקות אותה, קשה לזייף שטרות 100 דולר חדשים.

גם העיצוב המלא של השטר מקשה על זיופים. הצד האחורי של השטר כולל עיטור חדש של היכל העצמאות בפילדלפיה, ועל זה אמר שר האוצר בזמן השקת השטר, טימותי גייתנר – "בדומה לעיצובים החדשים בשטרות הקודמים שהשקנו בשנים האחרונות, השטר הזה כולל את הטכנולוגיה הטובה ביותר שקיימת להבטיח עליונות על הזייפנים. העיצוב החדש של השטר נועד להילחם בזיופים, וכולל רצועת בטחון של תלת מימד לצד דמות של פעמון בחזית השטר, שכאשר מזיזים אותו הוא משנה את צבעו מנחושת לירוק".

מדד תשומות הבנייה עלה בחודש דצמבר ב-0.3%, בשנת 2017 עלה המדד ב-1.9%, הרבה יותר ממדד המחירים לצרכן שעלה ב-0.4%

מדד תשומות הבנייה בחודשים דצמבר עד פברואר צפוי לעלות ב-0.5% – כך מערייכם כלכלני הראל. להערכתם בעוד שמדד תשומות הבנייה שמשמש את הקבלנים בהצמדת התשלומים של הרוכשים עשוי לעלות בשיעור זה (שיעור ניכר), הרי שיתר המדדים שקשורים לתחום הדיור, יהיו חלשים בשלושת החודשים האלו (דצמבר, ינואר, פברואר).

להערכתם, מדד מחירי דירות בבעלות הדיירים יירד בתקופה זו ב-0.5%, מדד המחירים לצרכן יירד בתקופה זו ב-0.5%, וסעיף הדיור במדד המחירים לצרכן (בעיקר סעיף השכירות) יירד ב-0.2%.

מדובר על מגמה מעניינת – הדיראות החדשות "צמודות" למדד שומות הבנייה, ומכאן שעל פי התחזית הן צפויות לעלות. אך מנגד, כל האומדנים לשוק הדיור בירידה, כך גם מחירי השכירויות. ומכאן, שמדד תשומות הבנייה שהוא מדד אקסוגני בעצם גורם לעלייה במחירי הדירות החדשות וזאת בשעה שהשוק כולו  מבטא ירידות מחירים. והשאלה הבאה היא – אז למה להצמיד למדד תשומות הבנייה? טוב, לא תמיד אתם יכולים לשנות זאת מול הקבלן, אבל על פי התחזית של הראל, עשוי להיות משתלם לכם לעבור להצמדה אחרת (לנסות לעבור להצמדה אחרת).

מחשבון מדד תשומות הבנייה

מה זה מדד תשומות הבנייה? 

מדד תשומות הבנייה  מודד את השינויים החלים במשך הזמן בהוצאה הדרושה לקניית "סל קבוע" של חומרים,  מוצרים ושירותים המשמשים לבניית בתי מגורים והמייצג את הרכב הוצאות הבנייה של קבלנים וקבלני משנה.  נוסף על מערכת המדדים המתייחסת לסל הכולל של הבנייה למגורים,  החל בפברואר 1992 מתפרסמת מערכת של תת-מדדים לפי פרקי בנייה.   המדד משמש בעיקר כבסיס להצמדת חוזי בנייה,  לניכוי שינויי מחירים מן השינויים בערך ההשקעות בבנייה וכמודד כללי של שינויי מחירים בענף הבנייה.

עד כאן, ההגדרות והשיטה; ובקצרה – מדד תשומות הבנייה מודד כמה עולה לבנות; הסוקרים של הלמ"ס בודקים את המחירים יש להם את המשקולות של כל הרכיבים (125 רכיבים) ואז נקבע מחיר הסל. מחיר הסל הנוכחי ביחס למחירו בחודש הקודם מבטא את העלייה של המדד באחוזים ביחס לחודש קודם. (הרחבה: מדריך מדד תשומות הבנייה)

מדד תשומות הבנייה – מייקר את התשלומים לקבלן 

מדד תשומות הבנייה משמש את הקבלנים לצורך הצמדת החוב של רוכשי הדירות. כלומר, התשלומים של הרוכשים צמודים למדד הזה ומכאן חשיבותו הגדולה – כל שינוי בו יכול להיות דרמטי מבחינה כספית לרוכשים. המדד הזה מבטא בעצם התייקרות עקיפה במחירי הדירות.

מדד מחירי תשומות הבנייה עלה היסטורית יותר מאשר מדד המחיירם לצרכן. בשנת 2014 עלה מדד תשומות הבנייה ב-0.8% בעוד שמדד המחירים לצרכן דווקא ירד, וגם בשנת 2015 בעוד מדד תשומות הבנייה עלה ב-1% מדד המחירים לצרכן ירד. גם בשנת 2016  נשמר הפער הזה בין מדד תשומות הבנייה  למדד המחירים לצרכן, וזה נמשך לתוך שנת 2017 – כאן תוכלו לבדוק את השינוי במדד תשומות הבנייה וכאן את השינוי במדד המחירים לצרכן.

מדד המחירים לצרכן - איך מחושב? ממה מורכב, ועוד...

מדד המחירים לצרכן בחודש דצמבר עלה ב-0.1%. המדד בכל שנת 2017 עלה ב-0.4%

למעשה, מדובר במדד חיובי אחרי שלוש שנים של מדדים שליליים.  העליות הבולטות במדד המחירים לצרכן בחוד שדצמבר היו בסעיף ההלבשה וההנעלה וסעיף התחבורה. מחירי הירקות, הבידור והריהוט בלטו בדצמבר בירידות. מדד מחירי הדירות החדשות, שאגב מתפרסם לראשונה בנפרד, רשם ירידה של 0.6% באוקטובר-נובמבר

מחשבון מדד מחירי הדירות

מדד מחירי הדירות ירד ב-0.3%, אך בראייה שנתית רשם עלייה של  2.4%. מדד מחירי הדירות החדשות המתפרסם לראשונה בנפרד רשם ירידה של 0.6% באוקטובר-נובמבר

מעודכן ל-04/2020

השקעה במניות או השקעה בדירה?

זו שאלה שמסתובבת בראש של רבים, ובנק ישראל ניסה לנתח זאת בשוק המקומי. אבל לפני שנעבור לממצאים של בנק ישראל ושל המחקר האקדמי הרחב ביותר שנעשה עד היום (145 שנה) – התשובה ברורה: לאורך זמן, השקעה במניות עדיפה על השקעה בנדל"ן – אלו הממצאים של כל המחקרים ארוכי הטווח בעולם, ויש לזה הסבר ברור – הסיכון במניות גדול יותר ולכן המשקיעים מקבלים סוג של "פרמיה" בגין הסיכון – כלומר תשואה עודפת. זו הסיבה שההשקעה במניות עולה בתשואה על ההשקעה באג"ח, וזו הסיבה גם לעדיפות בתשואה על פני הנדל"ן.

נתחיל עם ממצאי בנק ישראל – על פי בדיקה שערכו חוקרי בנק ישראל, מאז 2008 עלו המחירים בשוק הדיור במהירות בליווי התרחבות מהירה בהיקף המשכנתאות. עליית המחירים, הריבית הנמוכה על המשכנתאות והתשואות הנמוכות באפיקי השקעה אחרים העלו על סדר היום את השאלה אם השקעה בדירה עדיפה על השקעה בשוק ההון. אור ידוב, חוקר מבנק ישראל, הוביל מחקר שבו התייחס למאפיינים השונים של השקעות בדיור ובשוק ההון, וכן השווה בין התשואות הממוצעות ברוטו ונטו שהניבו השקעות בדיור, במניות ובאג"ח ממשלתיות בשלושה עשורים (1988—2017).

הממצאים העיקריים:

• בעשור האחרון הניבו השקעות בדיור תשואות גבוהות מאשר השקעות בשוק ההון. אולם כאשר מתבוננים על ביצועי ההשקעות באפיקים השונים מפרספקטיבה ארוכת טווח (1988—2017), מוצאים כי השקעות במניות הניבו תשואות ממוצעות גבוהות מהשקעות מקבילות בדיור וגבוהות משמעותית מהשקעות באג"ח ממשלתיות. תוצאה זו נותרת בעינה גם לאחר שמביאים בחשבון את העלויות הכרוכות בהשקעות באפיקים השונים, לרבות מיסוי.
• חשוב להדגיש כי השקעה בדירה נבדלת מהשקעות בשוק ההון במאפיינים רבים, ביניהם מידת הנזילות, יכולת הפיזור, רמת המינוף, עלויות העסקה וההחזקה, תנאי המיסוי, המתאם עם תשואותיהם של נכסים אחרים ועוד. גם למאפיינים אלה השפעה על החלטות ההשקעה.

התשואה השנתית הממוצעת:

תשואה ברוטו (כולל עלויות השקעה) ונטו (בניכוי עלויות השקעה), מהשקעה ל-10 שנים:

השקעה במניות – כך תשקיעו נכון בבורסה

רכישת דירה להשקעה

ניתן להבחין כי גם בשקלול השפעתן של עלויות ההשקעה, דירוג האפיקים לפי רמת תשואה נותר זהה. כאשר בוחנים את ההפרש בין התשואות ברוטו ונטו בכל אפיק, מתברר כי עלויות ההשקעה שחקו את ההשקעה במניות במידה הרבה ביותר, ואילו ההשקעות באג"ח ממשלתיות ובדיור נשחקו פחות.

התשואה נטו מהשקעה בדירה מציגה את הרגישות הרבה ביותר למשך ההשקעה: ככל שהוא מתקצר כך גוברת השפעתם של הוצאות העסקה ומס הרכישה והתשואה נטו יורדת. בהשקעות ארוכות פוחתת השפעתן של הוצאות העסקה, בשעה שהטבת המס על ההכנסה משכר דירה הופכת למשמעותית יותר. התשואה נטו מהשקעות בשוק ההון מושפעת פחות ממשך ההשקעה: הוצאות העסקה נמוכות יותר וההכנסה השוטפת ממוסה במלואה. מכאן שבהשקעות לתקופות קצרות ייווצר פער גדול יותר בין התשואות נטו מהשקעות במניות לתשואות נטו מהשקעות בדיור.

לסיכום, ב-1988—2017 – טווח הזמן המרבי שנבחן – הניבו השקעות במניות לתקופות שונות תשואות ממוצעות (ברוטו ונטו) גבוהות מהשקעות מקבילות בדיור וגבוהות משמעותית מהשקעות באג"ח ממשלתיות. עם זאת, בחינה בטווח זמנים אחר עשוי להוביל לתוצאות שונות; כך למשל אם נבחן את התשואות מהשקעות שהחלו בראשית 2007, ערב המשבר הפיננסי העולמי, נקבל כי השקעה בדירה נשאה את התשואה הגבוהה ביותר מבין החלופות. חשוב להדגיש כי מסלולי ההשקעה השונים אינם נבדלים אלה מאלה רק בתשואות שהם מניבים למשקיעים אלא גם במאפיינים מהותיים נוספים, לרבות רמות סחירות ונזילות, מימון ומינוף, פיזור, מיסוי והיבטים פסיכולוגיים.

תוצאות ההשוואה רגישות לבחירה במועדי ההתחלה והסיום של ההשקעות. כדי להתגבר על כך ולאמוד את התשואות האופייניות מכל אפיק, חושב ממוצע התשואות שהניבו השקעות לפרק זמן נתון במועדים רבים לאורך התקופה. התשואות חושבו בהנחה שההשקעות בכל האפיקים אינן ממונפות ובהנחה שתקבולי הריבית, הדיבידנד ושכר הדירה מושקעים מחדש.

מניות או דירות – המחקר המקיף ביותר בעולם 

מחקר רחב, אפילו ענק, שבחן את התשואות ב-16 כלכלות מפותחות משנת 1870 עד 2016, הראה כי בטווח הארוך מאוד, של כמעט 150 שנה, השקעה בנדל"ן למגורים היא רווחית מעט יותר מהשקעה במניות, ואילו השקעה באג"ח רווחית הרבה פחות משניהם.

המחקר שפורסם ב–NEBR (הלשכה הלאומית למחקר כלכלי בארה"ב) בדצמבר 2017, נערך על ידי חמישה כלכלנים: אוסקר ג'ורדה מהבנק הפדרלי של סן פרנסיסקו; קתרינה נול מהבנק המרכזי של גרמניה; אלן טיילור מאוניברסיטת קליפורניה דיוויס; ודימיטרי קובשינוב ומוריץ שולריק, שניהם מאוניברסיטת בון.

המחקר בדק אג"ח ממשלתיות, אג"ח ממשלתיות קצרות (Bills — עד שנה), מניות ומחירי בתים. זוהי הפעם הראשונה שנתונים כאלה נאספים לכל כך הרבה נכסים לתקופה כה ממושכת, בכל כך הרבה מדינות.

החוקרים גילו כי בטווח הארוך מאוד, דיור, ולא מניות, משיג את התשואה הטובה ביותר. שני סוגי הנכסים הניבו תשואה שנתית ממוצעת של כ–7% ב–145 שנה, אבל תשואות המניות תנודתיות בהרבה מאשר תנודת הדירות, אם כי מניות הן מכשיר סחיר ואילו דירות לא סחירות.

החוקרים אמנם מציגים את הנתונים לזמן הארוך מאוד, אבל מדגישים כי מדובר בתקופת בדיקה חריגה וארוכה. בפועל, הם מציגים גם את המחקר לעשרות השנים האחרונות – מידע כנראה רלוונטי יותר ממחקר על 145 שנים (שבחלק מהתקופה הבורסות היו קטנות ולא רלוונטיות – להבדיל מהמצב כיום).

התשואה השנתית הממוצעת משנת 1980 עד 2015, תקפה של 35 שנה, בשוק המניות היא 10.7% לעומת 6.4% מהשקעה בנדל"ן למגורים. זה כבר "עושה שכל". אחרי הכל, כאמור בפתיח – מניות מסוכנות יותר מדירות ומאג"ח, ולכן בהתאמה המשקיעים דורשים פרמיית סיכון – תשואה עודפת על פני המכשירים הפחות מסוכנים.

במהלך 35 השנה, האג"ח הארוכות (יותר משנה) הניבו מעט פחות מנדל"ן, 5.75%, ואג"ח קצרות, למרות הריבית שירדה כמעט בעקביות מאז 1980, היו השקעה מאכזבת למדי שהניבה רק 1.89% בשנה בממוצע.

הניתוח אינו כולל השפעות מיסוי. כותבי המחקר מדגישים כי מיסוי משתנה ממדינה למדינה, בתוך מדינות וגם על פני זמן, ולכן הניתוח אינו כולל השפעות מיסוי. החוקרים מעריכים כי מיסוי פוגע בתשואות ההשקעה בנדל"ן בכ-1% לעומת מניות.

המינוף משפיע על התשואה

בעשורים האחרונים גדל המינוף בצורה משמעותית. ניתן לקבל אשראי ולרכוש דירה או לרכוש מניות, אם כי לא בכל מקום. ניתן למנף השקעת נדל"ן בקלות רבה יותר מאשר במניות – מסבירים כותבי המחקר, ואכן בפועל שוק המשכנתאות תוסס והרוב הגדול של הדירות להשקעה ממומן במשכנתא. המינוף עשוי להשפיע על התשואות של המשקיעים, והחוקרים מדגישים את העדיפות במינוף לנדל"ן ביחס למניות.

מה עדיף – פנסיה או דירה?

HON TV

השוואת מחירי סלולר 2019 – ככה תדעו איזו חברה לבחור (והמעבר פשוט)!

ככה תקחו משכנתא!

קופת גמל להשקעה – האם כדאי?

מה זה כסף?

מה זה דמי כיס? וכמה לבקש מההורים שלי?

מדריכים נוספים:

קופות גמל – כל מה שצריך לדעת

קרנות נאמנות – יתרונות וחסרונות

פוליסות חיסכון – האם כדאי?

השקעה במניות – ככה תעשו את זה נכון

כלי ההשקעה של וורן באפט