אפריקה מגורים, דוניץ ועכשיו גם פרשקובסקי מדווחת על הרעה בפעילות ברבעון השלישי של השנה. פרשקובסקי שחקנית בינונית בשוק הדירות למגורים מדגישה את שינוי האווירה  בשוק הדירות למגורים החל מאמצע השנה, אם כי בנובמבר מבחינה החברה בהתעוררות מסוימת. "החל מהרבעון השני של שנת 2011 החל שינוי אווירה בשוק הנדל"ן", מעדכנים מנהלי פרשקובסקי בדוח הדירקטוריון ברבעון השלישי של 2011, "שינוי זה החל עם התגברות מעורבות הממשלה בשוק הנדל"ן למגורים במספר היבטים.

"הראשון – מתן תמריצים להתחלה ולסיום פרויקטים לבניה למגורים.  השני –  הגדלת היצע הקרקעות על ידי קיצור ההליכים הבירוקרטים הנדרשים. השלישי –  הקשחת המדיניות בכל הנוגע למתן משכנתאות לרוכשים. ההיבט הרביעי – סבסוד מחירי דירות לקבלנים ולזוגות צעירים בגין רכישת דירה ראשונה באזורי עדיפות".

ההיבט החמישי להערכת מנהלי פרשקובסקי,  – "שינויים במיסוי עסקאות נדל"ן  וכן שינוי האווירה שהתגבר בחודש יולי האחרון עם התחלת המחאה החברתית הארצית אשר חרטה על דגלה את המלחמה בנושא הדיור בישראל בכלל ואת המאבק בהאמרת מחירי הנדל"ן למגורים בפרט. שינוי האווירה כאמור בא לידי ביטוי בעצירת העלייה במחירי הדירות ובירידה בקצב מכירת דירות בחודשים ספטמבר ואוקטובר 2011 . יחד עם זאת, נראה כי החל מחודש נובמבר 2011 נרשמת התעוררות מסוימת, אך עדיין אין בידי החברה את הכליםלהעריך כי קצב המכירות יחזור לקצב ממנו נהנתה החברה טרם שינוי המגמה".

וגם בדוחות פרשקובסקי ניתן להיווכח שהשטח רחוק מאוד מהדוחות הכספיים. בשטח כאמור היתה ברבעון השלישי ירידה בהיקף הפעילות, אבל בדוחות דווקא רואים לכאורה גידול בפעילות – ההכנסות ברבעון השלישי הסתכמו ב-61 מיליון שקל לעומת 38 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. הסתירה הזו נעלמת כאשר מבינים שעל פי החשבונאות מכירים בהכנסות רק לאחר שמשלימים את הבניין ומוסרים את הדירה. השלב של המסירה הוא בדרך כלל כמה חודשים טובים ואפילו רבעונים אחרי עסקת המכירה, כלומר כמה רבעונים אחרי שהעסקה נחתמת בשטח. מכאן שאין חפיפה בין ההכנסות בדוחות למכירות בשטח, למעשה הדוחות מבטאים מצב שהיה לפני מספר רבעונים. ההכנסות של פרשקובסקי בדוחות מבטאים את המכירות בשטח לפני שניים שלושה רבעונים ואפילו מעבר לכך. את הירידה בפעילות ברבעון השלישי (הירידה במכירות בשטח) נראה ככל הנראה בדוחות שיתפרסמו בעוד שניים שלושה רבעונים ואולי מעבר לכך.

אחרי שבאפריקה מגורים דיווחו על ירידה בקצב מכירות דירות למגורים, מדווחת גם חברת הבנייה, דוניץ על ירידה בהיקף המכירות ברבעון השלישי. "ברבעון השלישי של שנת 2011 ועד למועד הדוח הורגשה ירידה בקצב מכירת הדירות למגורים", מעדכנים מנהלי דוניץ בדוח הדירקטוריון, "ירידה זו  נגרמה בין היתר בגין השינויים בשוק הדירות למגורים שנובעים מהתגברות מעורבות הממשלה הכוללת בין היתר הגדלת היצע הדירות, קיצור תהליכים בירוקרטים, הקשחת מדיניות מתן משכנתאות ל דירות למגורים והמחאה החברתית שהחלה בחודש יולי 2011 אשר מטרתה העיקרית הינה נושא הדיור בישראל ובעיקר מאבק במחירים הגבוהים של הדירות למגורים. נכון למועד הדוח, אין באפשרות הנהלת החברה להעריך אם המשבר הכלכלי עולמי הסתיים וכן אין באפשרותה להעריך את השפעת הזעזועים המדיניים והחברתיים שאירעו לאחרונה בעולם ובארץ על הכלכלה העולמית ועל המשק הישראלי בפרט ולאמוד את השפעתו, אם בכלל, על פעילות החברה ועל תוצאותיה הכספיות בעתיד".

מגמת ירידת היקף העסקאות מציינים מנהלי דוניץ היא בניגוד לשנה וחצי הקודמות. "בשנת 2010 ובמחצית הראשונה של שנת 2011 המשיכה ההתאוששות במשק הישראלי מהמשבר הכלכלי העולמי.ההתאוששות באה לידי ביטוי בכל ענפי המשק. בענף הנדל"ן ניכרת בתחילת שנת 2011 התייצבות הן בקצב מכירת יחידות דיור והן בעליה במחיריהן"

הירידה במכירות  דוניץ ברבעון השלישי לא התגלגלה להכנסות בדוחות הכספיים (בדומה למצב באפריקה מגורים). ההכנסות ברבעון השלישי הסתכמו ב-55 מיליון שקל, בהשוואה להכנסות של 39 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד; הרווח מפעולות הסתכם ב-7.1 מיליון שקל, לעומת 4.5 מיליון שקל ברבעון המקביל ב-2010. איך זה יכול להיות? ובכן, על פי החשבונאות יש להכיר בהכנסות בספרים רק לאחר שבניית הדירות בבניין הושלמה ולאחר שהדירה נמסרה. השלב הזה מבטא דחייה לעומת המכירה בפועל – המכירה בפועל מתרחשת חודשים אם לא שנים לפני המסירה של הדירה ומכאן שההכנסות ברבעון השלישי כפי שהן משתקפות בדוחות הכספיים הם  תוצאה של עסקאות מכירה שנעשו חודשים או רבעונים לפני הרבעון השלישי; העסקאות שנעשות עכשיו (שמבטאות ירידה בהיקף הפעילות) יתבטאו בדוחות הכספיים כהכנסות רק בעוד מספר רבעונים.

שר השיכון אריאל אטיאס התראיין היום לגלי צה"ל בהמשך להתבטאות  של נגיד בנק ישראל, סטנלי פישר שאמר אתמול שהוא חושש מירידת מחירים דרמטית בשוק הדירות שתשפיע לרעה על המשק כולו. לדברי אטיאס לא תיתכן ירידה חדה במחירי הדירות. להערתו החשש ל שסטנלי פישר מוגזם. אטיאס סבור שיש להמשיך ולהאיץ את השיווק של הקרקעות כדי לבנות בהן דירות למגורים.""נגיד בנק ישראל, סטנלי פישר  מפחד מירידה חדה ואני חושב שלא יכולה להיות ירידה חדה", אמר אטיאס והוסיף "אין לי עימות עם נגיד בנק ישראל. לנגיד הבנק יש  ראייה מערכתית ולי כשר השיכון יש ראיה ממוקדת בזוגות הצעירים שנאנקים תחת עול המשכנתאות".

האמת על סטנלי פישר נחשפת – נגיד גרוע 

סטנלי פישר מעורר את הביקושים לשוק הדירות 

סטנלי פישר לא רגוע לגבי שוק הנדל"ן 

בנק הפועלים מציע ללקוחותיו פיקדון שקלי לשנתיים המשלב בין תשואה שקלית לתשואה צמודה מדד באופן הבא – בשנה הראשונה יקבלו המפקידים ריבית שקלית קבועה בשיעור של 2.9%; בשנה השנייה יקבלו המפקידים הצמדה מלאה למדד המחירים לצרכן בתוספת ריבית קבועה צמודה בשיעור של 0.85% . המפקידים יצטרכו להעריך את המדד בעוד שנתיים (לשנת 2013) כדי להעריך את אטרקטיביות הפיקדון, ונראה שאלו שחוששי מפני התפרצות האינפלציה עשויים לחשוב שמדובר במוצר אטרקטיבי. כמו גם, אלו שמעונינים לגוון את השקעותיהם הסולידיות.
על כל פנים, הפיקדון ללא תחנות יציאה, במילים אחרות אי אפשר לשבור אותו (אלא בקנס כנראה משמעותי ). וכן נמסר מבנק הפועלים שיעור הריבית האמור הוא להפקדות חד פעמיות החל מ-100,000 שקל.

ראש הממשלה בנימין נתניהו נואם בכנסת  ומציין כי "הממשלה הגדילה ב-50% את התחלות בנייה – ומחיר הדירה בפעם הראשונה מזה שנים יורד.אני לא יודע אם הנגיד אמר שמחיר הדירות ירד מהר מדי, אבל אין ספק שיש שינוי מגמה כתוצאה מתוספת היצע, וזה דבר שלא היה לנו במשך עשור. זה שינוי נוסף, חשוב". עם זאת, אמר נתניהו בהקשר לכלכלה המקומית ועל רקע המשבר בכלכות ברחבי העולם ובמיוחד באירופה, "אני לא רוצה לומר לכם שהכל ורוד, כי אנחנו הולכים לעבור תקופה מאוד קשה. אנחנו לא אי חסין והטלטלה בכלכלה העולמית תגיע אלינו".

בנק לאומי מציע ללקוחותיו פיקדון מובנה על טבע בתנאים הבאים – אם מניית טבע תעלה עד 35% במהלך תקופה של שנה וחצי, המחזיק בפיקדון יקבל את התשואה הזו – לדוגמה אם מניית טבע תעלה במהלך התקופה עד 20% (ובכל אחד מהימים בתקופה הזו היא תעלה 35% או מעלה) אזי   יקבל המחזיק תשואה של 20%. אבל, אם במהלך התקופה מניית טבע תעלה ב-35% או מעבר לכך, אזי יקבל המחזיק 3% בלבד למשך כל התקופה (שנה וחצי כאמור – ניתן להפקיד בפיקדון עד סוף החודש במינימום הפקדה של 15 אלף שקל). לדוגמא – אם מניית טבע עלתה במהלך התקופה ב-50%, אזי המחזיק יקבל בתקופה זו 3% בלבד.

בתרחיש הפסימי ביותר, מניית טבע דווקא יורדת ואז מובטחת למשקיע הקרן עצמה.  הפיקדון המובנה הזה עשוי לעניין כאלו שמאמינים בטבע, אבל לא יותר מדי, אם הם מאמינים בה יותר מדי, ובהקבלה סבורים שמחירה בשנה וחצי יעלה מעבר ל-35%, אזי דווקא הם מפסידים תשואה אלטרנטיבית – הם ירוויחו בפועל תשואה של 3% בלבד, בעוד שהנכס שבו הם מאמינים – מניית טבע עולה בשיעור פנטסטי. כך או אחרת, לצד פרסום הפיקדון המובנה (סטרקצ'ר) פרסם הבנק הערכה על עתידה של טבע – "במבט קדימה, להערכתנו העתיד הלא רחוק טומן לטבע הזדמנויות רבות ומחיר המניה כיום, כ-40 דולר, מגלם את מרבית הסיכונים העומדים אך לא את ההזדמנויות", מעריך אנליסט בנק לאומי, מנחם קומר "בנוסף, יש לקחת בחשבון את המכפיל הנמוך בו נסחרת המניה – 8.1 בלבד (לעומת יותר מ-20 בעבר"

פרופסור סטנלי פישר, נגיד בנק ישראל שוב מזהיר מפני ירידת מחירים דרמטית במחירי הדירות למגורים. איפה היית סטנלי בכל השנים האחרונות שהחזקת את הריבית בשיעור כה נמוך? עכשיו אתה מתריע, אבל הנפילה שעלולה להגיע בשוק הדירות למגורים, אם וכאשר תהיה היא באשמתך. הריבית האפסית היא הגורם העיקרי לכך שאנשים נהרו לעבר המשכנתא – הם ראו החזר חודשי שהיה רלבנטי כאשר הריבית היא אפסית, אבל ברגע שהיא עולה ההחזר החודשי על המשכנתא מתרומם במהירות כלפי מעלה.

הריבית האפסית הזו והתחושה של האנשים שהם יכולים לעמוד בהחזרי המשכנתא, הגדילה את התיאבון של הציבור ובשנים האחרונות יש רבים שלוקחים מימון של  70%  ומעלה מערך הדירה.  הם בבעיה כפולה – החזרי המשכנתא לאורך זמן יעלו במקביל לעלייה בריבית ומחירי הדירות לפי ההערכות בכיוון מטה. זה עלול לגרום לסאב פריים מקומי ולמצבים שבהם ערך הדירה נמוך מערך המשכנתא. אם זה יקרה הכתובת היא הריבית הנמוכה של פישר, אבל הבחור החכם הבין כבר לפני שנה שהוא צריך להתנער מזה ולכן הוא זה שעומד בשער ומתריע מפני הגידול במשכנתאות, מפני בועת נדל"ן. הוא לכאורה המבוגר האחראי, וכך הוא נתפס בתקשורת, אבל האמת הפוכה –  הריבית האפסית היא מקור כל רע.

היום, אמר פישר כי  הוא מעריך שהמגמה בשוק הדירות למגורים השתנתה והמחירים צפויים לרדת. עם זאת, הוא אמר שירידה משמעותית במחירי הדירות  תפגע במשק. "על מחירי הדירות לרדת בצורה הדרגתיות, יש צורך בשיווק מהיר של קרקעות לבניה אבל המחירים צריכים לרדת בהדרגתיות ולא בירידה חדה שעלולה להוביל לקשיים בענף הבנייה ובמשק" הוא אמר בכנסת במסגרת דיון של וועדת הכספים, והוסיף ,"המגמה בשוק הדירות למגורים החלה להשתנות בחודשים האחרונים ועליית המחירים מתמתנת ואפילו מדברים על התחלה של מגמת ירידת מחירי הדירות. יש חשיבות רבה לכך שמחירי הדירות יירדו בקצב הדרגתי ולא בקצב חד ומהיר כיוון שירידה מהירה עשויה להביא לקשיים בענף הבנייה ולפגוע ביציבות שלו, דבר שייפגע לא רק בקבלנים וברוכשי הדירות אלא במשק כולו, דבר שקרה בכל העולם המערבי ואנחנו הצלחנו להימנע מכך בינתיים".

פישר הדגיש את התלות של המשק בשוק הדירות ואת התלות של המערכת הפיננסית בשוק הדירות למגורים על ידי נתון שחשף לפיו  20% מהיקף הפעילות של הבנקים בישראל הוא בתחום המשכנתאות. "אסור לבנק לתת אשראי של יותר מ-20% לענף הבנייה. נדל"ן זה ענף מאוד בעייתי. כשהקבלן בונה  זה לוקח לו שנתיים וצריך לחזות מה יהיה בעוד שנתיים ובעוד שלוש שנים, כאשר יצטרכו למכור את הדירות". על רקע זה סבור פישר שיש דווקא למתן את שיווק הקרקעות, מהלך שהואץ בשנה האחרונה על ידי שר השיכון אריאל אטיאס. להערכת פישר – "יש להתאים את היקפי הבנייה בארץ לצרכים ארוכי הטווח של תחום הדיור. אסור לנקוט בצעדים שייראו טוב בטווח הקצר אך יזיקו לציבור בטווח הארוך. קצב בנייה של 40 אלף דירות בשנה זה קצב טוב ומעבר לזה זה כבר עשוי להוביל מגמה שלילית".

האמת על סטנלי פישר נחשפת – נגיד גרוע 

סטנלי פישר מעורר את הביקושים לשוק הדירות 

סטנלי פישר לא רגוע לגבי שוק הנדל"ן 

פוליסות הביטוח בתחום המשכנתאות צפויות להתייקר בהמשך להתייקרות פוליסות ביטוח בתחומים שונים. המגמה של התייקרות הפוליסות היא תגובה  לאסונות הטבע  שפקדו האחרונה את העולם בשנה האחרונה לרבות רעש האדמה בטורקיה, הצונאמי ביפן ששיתק ערים שלמות והשיטפונות בניו זילנד. האסונות האלו הכבידו על התוצאות הכספיות של חברות הביטוח הגדולות מכיוון שהם אלו שכיסו את ההפסדים בגין האירועים, אבל לא פחות חשוב, האירועים האלו שינוי את הסטטיסטיקה של חברות הביטוח כאשר כעת יתן משקל גדול יותר לאירועי קיצון ובהתאמה גדל הסיכון בהתממשות אירוע כזה וכן גדלה תוחל ההפסד שהיא אקוויוולנטית לתשלום הביטוח. כתוצאה מכך, דורשים חברות הביטוח תשלומים מוגדלים יותר מבעבר על ביטוחים – זה התחיל בביטוחי רעידות אדמה ונמשך לביטוחים שונים.

פוליסת ביטוח משכנתא מורכבת משני סוגים  של ביטוחים – ביטוח חיים וביטוח מבנה. לוקחי הלוואות המשכנתא צריכים  לבטח את עצמם בביטוח חיים ואת הדירה במסגרת ביטוח מבנה. ביטוח החיים נועד להבטיח את תשלומי המשכנתא החודשיים גם במקרה של מוות (מוות של לוקח המשכנתא) וביטוח המבנה בא להבטיח לבנק למשכנתאות את ערך הבטוחה (השעבוד מול המשכנתא). נראה שביטוח החיים יתייקר, אם בכלל, בשיעור מתון. ביטוח המבנה עם דגש על ביטוח במקרה של רעידת אדמה צפוי להתייקר בשיעור ניכר של מעל 10%.

ביטוח משכנתא – תעזבו את הבנק, יש "בחוץ" הצעות טובות יותר

מעודכן ל-03/2019

מנתונים שפרסם המפקח על הבנקים על שוק המשכנתאות עולה כי היקף המשכנתאות הכולל מסתכם ב-360 מיליארדשקל. עוד עולה מהנתונים שהמשכנתא הממוצעת מסתכמת בכ-650-700 אלף שקל.

סך היקף ההלוואות והאשראי של הציבור מסתכם ב-560 מיליארד שקל, כך שרוב הסכום – 360 מיליארד שקל הוא משכנתאות לרכישת דירות.

היקף המשכנתאות עלה בשנים האחרונות בקצב של 2%-3% בשנה.

היקף המשכנתאות נעשה ב-LTV של כ-505 בממוצע. מדד LTV (Loan To Value) מבטא את ערך ההלוואה ביחס לערך הנכס (שיעור מימון הלוואות משכנתא מערך הדירה). מהנתונים עולה כי עד 10% מהלוואת המשכנתא ניתנות לרוכשי הדירות היו בשיעור מימון (LTV ) של עד 30% מערך הדירה; 15% מהלוואות המשכנתא היו בשיעור מימון (LTV ) של עד 45%; 35% מהמשכנתאות במימון של עד 60%, ו-25% בשיעור מימון העולה על 60%.

נתונים מעודכנים על ריבית המשכנתא

תמהיל משכנתא – למה זה חשוב? מהם המסלולים הכדאיים? ומה הריבית בכל מסלול?

מדריך משכנתא – כל מה שצריך לדעת!

הדרך למשכנתא – כל השלבים, כל המסמכים, כל האישורים   

מחשבון משכנתא                                    קרדיט: shutterstock

מעודכן ל-2/2021

העליות במחירי הדירות בעשור האחרון הרחיקו ישראלים רבים מהחלום לרכישת דירה. אבל, בשנים האחרונות  מתרבים המקרים של קבלת מימון כמעט מלא על רכישת דירה.   

בשנים האחרונות,  כבר מקובל שערך המשכנתא הוא מעל 50% מערך הדירה. הבעייתיות עם המצב הזה מתחדדת כאשר (וזה לא תרחיש בלתי סביר) מחירי הדירות יורדים. אז, ערך המשכנתא בפועל (המשכנתא על פני התקופה) עלול להיות הרבה מעבר לאותו שיעור מימון שנלקח, וכמובן שככל ששיעור המימון גבוה יותר המצב מסוכן יותר, משכנתא שהיתה 70% מערך הנכס, עלולה להיות 80%, 905 ואפילו יותר במצב של ירידות מחירים בשוק.

זאת ועוד: במקביל לירידה בערך הדירה, המשכנתא (כתלות באורך החיים שלה, בתנאים שלה והתשלומים השוטפים ) עלולה לגדול על פני זמן, ואז עלולים הלווים להגיע למצב לכאורה אבסורדי שגדול המשכנתא שלהם קרוב ואפילו עולה על ערך הדירה. והנה המחשה – נניח שמשפחה רכשה דירה ב-2 מיליון שקלים וקיבלה משכנתא בשיעור של 70% מערך הדירה, כלומר בסך 1.4 מיליון שקל. נניח שהמשפחה הזו דחתה את התשלומים בשנה הראשונה כך שערך ההלוואה (שוב, רק לצורך הדוגמה) הסתכם אחרי שנה ב-1.5 מיליון שקל, נניח שבמקביל ירדו מחירי הדירות ב-10%, כלומר ערך הדירה ירד ל-1.8 מיליון שקל. במצב החדש (רק שנה אחרי קבלת המשכנתא) ערך המשכנתא מהווה כבר 83.3% מערך הדירה, ותחשבו מה יקרה בשנה השנייה אם המחירים ימשיכו לרדת…

מחשבון מס רכישה

עד כאן התרחיש השלילי שאם יתרחש עלול להיות בעייתי ללווים, והאמת שלא רק להם – גם לבנקים למשכנתאות שערך הביטחונות שלהם יורד, כמות הפיגורים גדלה, מספר הלווים שלא ישלמו את המשכנתא יגדל. והאמת שזה אפילו מורכב יותר. זה יכול להיות כדור שלג שיפגע בבנקים למשכנתאות, יעבור לבנקים ומשם פגיעה מקיפה בתחומים שונים היא לא תרחיש מנותק מהמציאות. לכן, שוק הדירות ושוק המשכנתאות כל כך חשובים לבנק ישראל. שם מבינים שיציבות בשווקים האלו היא עניין קריטי ליציבות המשק.

תכסיסים להשגת הון עצמי

ובכן, אם בשיעור משכנתא של 70% מערך הדירה יש סימן שאלה לגבי היציבות, אז מה יקרה אם שיעור המשכנתא מסך ערך הדירה אפילו גדל. ומסתבר שבמקרים מסוימים (ולא מעטים) הלווים דרך תכסיסים שונים (רק שבסוף התכסיס הזה מופעל כבומרנג עליהם) מקבלים משכנתא בשיעור של 100%. הלווים פשוט מבקשים מהבנק המסחרי (לא הבנק למשכנתאות) הלוואה לכל מטרה. הבנקים, במקרים רבים נותנים הלוואה כזו – לרכישת רכב, לחתונה, לבר מצווה, האמת שלא צריך ממש סיבה. ההלוואה הזו אמנם בריבית גבוה יחסית, אבל ללווים לא ממש אכפת, כי ההלוואה הזו משמשת אותם כהון עצמי כשהם באים לקבל משכנתא – בבנק למשכנתאות לא יודעים (ולפעמים זה גם לא משנה, העיקר שמקבלי המשכנתא באים עם 30% מהכסף לדירה) וכך המימון האפקטיבי במצבים האלו יכול להיות גבוה בהרבה מ-70%. לפעמים זה גם 100%.

הטכניקות לא עוצרות במימון בנקאי. חסר כסף? אפשר לפנות לחברת כרטיסי האשראי ולאנשים רבים יש מספר כרטיסי אשראי – אפשר לנפח  את האשראי בכרטיסים ואפשר לקבל מהחברות האלו מימון/ הלוואות חוץ בנקאיות. זה עוד לא הכל – אפשר לקבל הלוואה ממקום העבודה, הלוואה מקרן ההשתלמות? מקרנות הפנסיה, אפילו הלוואות חברתיות (ונקווה שלא הלוואות בשוק האפור). הרבה מאוד אפשרויות לקבל כסף, כדי לבסס את ההון שלכם, ואז להגיע לדירה. רק חשוב שוב להדגיש – זה עלול להיות מאוד מסוכן.

המצב הזה עלול ליצור צרות גדולות – הריבית על ההלוואה מהבנק (הלוואה לכל מטרה) גבוה מאוד; יכולת ההחזר של הלווים שנשענה על כאילו הון עצמי היא לא באמת מה שהם סיפרו לבנק למשכנתאות, הם הרי צריכים להחזיר הלוואה לבנק המסחרי ולכן זה מערער את כל התקציב המשפחתי. מעבר לכך, מחיר הדירה עלול לרדת ואז המשכנתא וההלוואה עלולות להסתכם בסכום העולה על ערך הדירה. התהליך זה מפחיד בעיקר בגלל שהוא אפשרי, בעיקר בגלל שראינו את הסרט הרע הזה בשוק האמריקאי (משבר הסאבפריים). למה אנחנו צריכים את זה כאן? למה אף אחד לא עוצר את זה?

עם זאת, ללווים שיש להם יכולת החזר מאוד טובה, רק אין להם עכשיו (בנקודת זמן הנוכחית) הון, כן צריך לשקול אפשרות לממן אותם בשיעור גבוה מ-75% מערך הדירה. הרי זו לא מתמטיקה פשוטה – שני זוגות רוצים לרכוש דירה ב-2 מיליון שקל – לאחר אין הון (והוא מבקש לקבל משכנתא של 2 מיליון שקל) אבל יש הכנסה שוטפת נטו של 30 אלף שקל, ולשני יש הון של 500 אלף שקל (25%), והכנסה שוטפת של 12 אלף שקל – לכאורה, הבנקים יעדיפו את הזוג השני עם ההון העצמי ויבנו לו משכנתא שתתאים לרמת השכר. אבל ברור מהנתונים האלו שהזוג הראשון יכול לעמוד גם כן  במשכנתא (למרות שהוא צריך 2 מיליון שקל להבדיל מ-1.5 מיליון שקל לזוג השני).  במקרים כאלו, יש פתרונות  אמיתיים, מומלץ לבדוק מול הבנקים המסחריים וגופים שמתמחים במימון משלים מסוג זה.

מימון של 90% – במחיר למשתכן

 תוכנית מחיר למשתכן מאפשרת לזוכים בהגרלה (וזה ממש כמו הגרלת פיס) לקבל דירה בהנחה של 20% ויותר, ובמקביל ליהנות גם משיעורי מימון גבוהים, ולמה הכוונה? הדירה שנרכשת משועבדת לבנק לצורך קבלת משכנתא לפי מחירה בשוק ולא לפי מחיר הקנייה שלה, ויש לזה משמעות גדולה – זוג של הטבה כפולה. ברגע שמתייחסים למחיר השוק כעוגן, אז, סכום המשכנתא שניתן לקבל לפי מחיר השוק, עולה כמובן משמעותית על   המשכנתא בהינתן העלות, וזה מקטין מאוד את הצורך בהון עצמי. האוצר ובנק ישראל החליטו לאפשר במקרים של מחיר למשתכן לאפשר משכנתאות במימון של 90% מערך הנכס ועם הון עצמי של 100 אלף שקל.

והנה המחשה – נניח שדירה שווה 1 מיליון שקל אבל במחיר למשתכן היא נמכרת ב-800 אלף שקל – אם ניתן  היה לקבל משכנתא לפי העלות, אז המשכנתא היתה עד (70%) 560 אלף שקל וההון העצמי היה 240 אלף שקל; אבל, מכיוון שערך הדירה הוא 1 מיליון שקל אזי המשכנתא תהיה – 700 אלף שקל וההון הנדרש הוא 100 אלף שקל בלבד! כאן הרחבה על – משכנתא בתוכנית מחיר למשתכן

מחשבון מס רכישה

ההבדל בין ריבית משתנה לריבית קבועה – ככה תדעו באיזה מסלול משכנתא לבחור 

מה הבנק בודק ומה זה אישור עקרוני

בחירת המשכנתא

מעודכן ל-10/2018

כמה מההכנסה של משקי הבית משולמת על המשכנתא? יש את הרצוי ויש את המצוי. הרצוי כמובן שהנתח הזה יהיה כמה שיותר נמוך, כאשר לרוב עד 30% זה בגדר הסביר, תלוי כמובן בפרמטרים אחרים – היקף השכר הפנוי, ההוצאות השוטפות ועוד. עם זאת, המצוי הוא מעל שליש.

** למחשבון מסלולי משכנתא הכנס לכאן

למעשה, כלל אצבע בעת לקיחת משכנתא הוא שההחזר החודשי יעמוד על שליש מההכנסה. זה כמובן רק כלל אצבע וזה תלוי כאמור בהכנסה האבסולוטית של משק הבית, ההכנסה הפנויה  וגורמים נוספים.  אבל, מעבר לבדיקה הזו בעת לקיחת משכנתא,  בנק ישראל שמסתמך על נתוני הבנקים למשכנתאות בודק את הנתון הזה באופן שוטף, ומנתונים של החודשים האחרונים וגם של השנים האחרונות עולה כי ממוצע החזר המשכנתא החודשי מסך הכנסות משק בית עומד על 26.4%. יחד עם זאת, ישנם משקי בית לא מעטים, על פי ההערכות מעל 10% שתשלומי המשכנתא החודשיים מהווים מעל 50% מהכנסתם, וישנו שיעור נמוך של מתחת ל-5% של לווים שהיקף המשכנתא שלהם עולה על 60% מערך הדירה.

המשכנתא הממוצעת במשק מסתכמת ב-730 אלף שקל, וההחזר הממוצע מסתכם ב-2,500-2.900 שקל.

תמהיל משכנתא – למה זה חשוב? מהם המסלולים הכדאיים? ומה הריבית בכל מסלול?

משכנתא – מה הבנק בודק? ומה זה אישור עקרוני?

 מצד אחד המוכרים אינם מעוניינים להתגמש על המחיר של הדירה על רקע ההאטה בשוק הנדל"ן; מצד שני המוכרים, במקרים רבים כבר רכשו דירה והם צריכים לשלם עליה. הפתרון  הוא לקיחת הלוואות גישור.

על פי ההערכות הלוואות גישור מהוות היקף של   5% עד 10% מהיקף המשכנתאות, כלומר סדר גודל של 250 עד 500  מיליון שקל בחודש.

דרך הלוואות הגישור רוכשי הדירות שברשותם דירה  שבכוונתם למכור (אך הם מתעקשים על המחיר) מצליחים לממן את התשלומים בגין הדירה שרכשו. מדובר לרוב על אנשים שקנו דירות ועדיין לא מכרו את הדירה שלהם, וכך נוצר מצב שהם צרייכם מימון עד למכירת הדירה שלהם. הבעיה שלפעמים נתקעים עם הלוואת הגישור שהיא בהגדרה הלוואה בריבית לא נמוכה (ובטח בריבית גבוה מרייבת המשכנתא). כאשר השוק (שוק הדירות) מעט תקוע, האנשים האלו מתלבטים אם להוריד את המחיר של הדירה, או לחכות. רבים , כך מסתבר, מעדיף לחכות עד שיקבלו מחיר שנראה להם הוגן, עבור הדירה, אך בינתיים הם משלמים ריבית לא נמוכה על הלוואת הגישור.

בתקופה האחרונה, על רקע הירידה בהיקף מכירת הדירות, רבים יושבים על הגדר ולא ממהרים לקנות דירה, והירידה בביקוש גורמת לתהליך המכירה להתארך, אם כי עדיין זה לא מורגש במחירי הדירות עצמן. ואז אותם מוכרים פוטנציאלים, מקבלים הצעות פחות אטרקטיביות והם מעדיפים, במקרים רבים, שלא  להתפשר, הם סבורים שכדאי להתעקש עד לקבל הצעה גבוה יותר.  בינתיים הם לוקחים מהבנקים הלוואות גישור אלאשכאמור אליה וקוץ בה – הלוואות הגישור יקרות. הבנקים למשכנתאות נותנים הלוואות כאלו בריבית של כ-2%-3% צמודה למדד או בריבית לא צמודה של 5%-6%. כלומר, לוקח ההלוואה מסתכן מאוד – העלויות שלו גבוהות, ואף אחד כמובן לא מבטיח לו שהוא יקבל על מחיר הדירה שלו (הדירה הקודמת) את הערך  שהוא מצפה. זה כמובן יכול להיות הפוך – שהוא יקבל מתחת להצעות הנוכחיות, ואז ההפסד כפול – גם על הלוואת הגישור וגם בגלל ירידת המחירים.

מס רכישה – כל מה שצריך לדעת

מחשבון מס רכישה

המס על דירה שלישית

https://www.hon.co.il/%D7%94%D7%9C%D7%95%D7%95%D7%90%D7%94-%D7%97%D7%95%D7%A5-%D7%91%D7%A0%D7%A7%D7%90%D7%99%D7%AA/