כמה שווה אתר אינטרנט (בהקמה)? האם האתר של פוקס שווה 200 מיליון שקל? איך זה קשור ל"שווי" של זמן פרסום/ זמן אוויר וכמה שווה עדיקה של גולף?  

רשת פוקס דיווחה השבוע  כי הכניסה את זכיינית הטלוויזיה – רשת כשתופה באתר האינטרנט שלה –  טרמינל X (אתר בהקמה) בתמורה ל-50 מיליון שקל ולפי שווי של 200 מיליון שקל.  זה קצת מזכיר את תקופת הבועה – 200 מיליון שקל על מה ולמה? אבל אם ננקה את כל רעשי הרקע נבין שזה אמיתי – הפעילות דרך האינטרנט היא העתיד, וכנראה שגם בתחום האופנה והביגוד; רק שהצגת התמורה והשווי, נראית, מנופחת.

וזו הזדמנות טובה לחזור לטור מלפני שנתיים – אז, אם תחילת המשבר בחברת גולף, החליטה הנהלת החברה לרכוש את עדיקה – אתר אינטרנט אמנם מוביל בתחום מכירת ביגוד ואופנה, אבל אז הטלתי ספק ברכישת עדיקה, המוטו של הטור היה משהו בסגנון – האם זה נכון להשקיע 40 מיליון שקל ברכישת עדיקה, כשהבית רועד, ובמיוחד שעדיקה מגמגמת בתוצאות אחרי הרכישה.

שנתיים אחרי זה זמן טוב לחזור לדוחות גולף, ולגלות שעדיקה היא מנוע הצמיחה העיקרי של גולף. אין נתונים מלאים על עדיקה, האמת שיש נתונים כללים מאוד, אבל בין השורות, ומהמידע החלקי שיש, אפשר להבין שמול המכירות היורדות ברשת, עדיקה "מצילה" את המצב ובזכותה מדווחת גולף על צמיחה בתחום האופנה. חלק מהפעילות של עדיקה אגב, היא חנות פיזית. בקבוצה הבינו שבינתיים המוצר המנצח הוא שילוב של אתר חזק עם חנות/ חנויות בשטח.

זאת ועוד – עדיקה נרכשה בזמנו כמעט בלי הון עצמי. כלומר, חלק מאוד גדול מסכום הרכישה יוחס למוניטין ונכסים לא מוחשיים. במקרה כזה צריך לבדוק אחת לתקופה אם המוניטין והנכסים הלא מוחשיים שווים את מה שרשום בספרים ואם לא צריך להפחית את הסכום בספרים. מעריך השווי קבע שלא צריך להפחית שקל – מול השווי של עדיקה בספרים – כ-40 מיליון שקל, יש ערך כלכלי של קרוב ל-100 מיליון שקל.

ועוד חיזוק להצלחה של עדיקה – עם הרכישה הוסכם על תגמול/ הטבות למנהלי עדיקה באם תגיע החברה ליעדים. היא הגיעה ליעדים, וגולף, אגב, רשמה את ההוצאות בגין ההטבה הזו ברבעונים האחרונים.

בקיצור – עדיקה היא הצלחה גדולה, והעיתוי של הרכישה התברר כנכון ומוצדק (עיתוי של ההנהלה הקודמת!), והספק שלי התברר כטעות (אפילו גדולה). הבעיה היחידה עם עדיקה שהיא לא שקופה בדוחות של גולף. אז אנא – הרי זה ברור שעדיקה היא פעילות נפרדת לחלוטין, לפחות תציגו אותה כמגזר נפרד – זה מתבקש ואפילו נדרש!.

מה השווי של טרמינל X?

ובחזרה לרשת פוקס. פוקס כאמור מקימה אתר דרכו יבוצעו מכירות של כל מותגי הקבוצה הכוללים גם בייסיק וגם ביגוד אופנתי, וכן מותגים אחרים (כולל – פוקס, מנגו, אמריקן איגל נייקי, אורבן אאוטפיטרס, פרי פיפל, ויקטוריה'ס סיקרט ואנס, לי, פומה)

האתר יפעל בשלב הראשון ממחסן לוגיסטי בארץ, ובשלב הבא כנראה מחו"ל (קפריסין או ירדן) כדי לחסוך לרוכשים את עלות המע"מ.

חוץ מפוקס שמחזיקה ב-56.25% מהאתר, , תחזיק כאמור  רשת   (ב-25%)  דרך חברת סמייל, שבשליטתה, וכן מחזיק הורביץ יאנג (בעל מותג יאנגה) ב-18.75%.

ההשקעה של רשת היא לא במזומנים, היא בפרסום, אבל לפי איזה תעריף של פרסום? יש הבדל ענק בין התעריף הרשמי של פרסום לבין התעריף בעסקאות בפועל, ורק כדי להמחיש – נניח שאותם 50 מיליון שקל הם על פי המחיר הרשמי, ונניח שבפועל אם פוקס היתה הולכת להנהלת רשת ורוצה לפרסם בהיקף כזה היו עושים לה הנחה. כמה? זה כבר תלוי במו"מ, אבל רק לצורך התרגיל המחשבתי – נניח שהיה עולה לה 30 מיליון שקל. זה כבר מבטא שווי אחר לגמרי לעסקה.

וזה לא רק זה. רשת "קונה" 25% מהאתר. אבל היא קונה במטבע שלה – זמן פרסום/ זמן אוויר. הזמן הזה, בעסקה הזו,  אולי עולה לה 30 מיליון, אולי 50 מיליון שקל, אבל אולי הוא שווה רק 10 מיליון שקל.  ולמה הכוונה? נניח שלרשת יש יותר זמן אוויר ממפרסמים, כלומר היא יכולה לפרסם יותר, אבל אין פרסום (ונקווה שזה לא המצב). אז השווי לשעות הפרסום שהולכות לאיבוד הוא אפס. אם יש לה הרבה שעות כאלו, יכול להיות שמבחינתה כל העסקה הזו היא מעין בחינם – גם ככה יש לנו זמן פרסום לא מנוצל, ומכרנו אותו ב-50 מיליון שקל. זה לא המצב בפועל אם כי בפרסום באינטרנט זה בהחלט יכול לקרות (יש אתרים עם "יותר מדי" עמודים נצפים ביחס להיקף הפרסום הנדרש/ המבוקש על ידי מפרסמים – כלומר המקום של הפרסומות הוא בעודף). הפרסום של האתר טרמינל X , מן הסתם, יהיה בשעות השיא (בין היתר), ותהיה לו עלות משמעותית – אבל אולי לא בשווי של 30 או 50 מיליון שקל.

ורק לשם המשך הדוגמה המספרית נניח שמדובר על 25 מיליון שקל. זאת העלות האמיתית מהזווית של רשת. מה אז שווי האתר? לכאורה 100 מיליון שקל, אלא שגם כאן יש נקודה שחשוב להבהיר. שווי של 100 מיליון שקל הוא אחרי ההשקעה (גם אם היא לא במזומן) של 25 מיליון שקל. לפני ההשקעה האתר היה שווה 75 מיליון שקל, ואז נוספה השקעה של 25 מיליון שקל ושווי האתר אחרי ההשקעה (אחרי הכסף) הוא 100 מיליון שקל. עדיקה שקיימת כבר כמה שנים טובות, מוערכת כאמור בשווי של 100 מיליון שקל.

כך או אחרת, גם אם הסכום שהוצג מנופח, הרי שברור שהאתר שווה סכום לא מבוטל, וזה נובע מכך של פעילות הסחר האלקטרוני של מותגי פוקס ומותג האופנה יאנגה, תיעשה באופן בלעדי, דרך האתר. בפוקס הסבירו שעלות ההשקעה בחברה החדשה וההשקעות בהון החוזר הצפויות במהלך שנות ההפעלה הראשונות של האתר מוערכות ב-40 מיליון שקל.  רשת תוכל להעמיד את חלקה היחסי במימון הפעילות באמצעות הענקת זכאות נוספת לפרסום

חוק אשראי הוגן – ריבית מקסימלית של 15%, אבל אם מדובר בהלוואה קצרת מועד שמפגרים בהחזרים שלה, הריבית יכולה לזנק ל-24%.

חוק אשראי הוגן ייכנס לתוקף ב-1 באוקטובר. מדובר בעצם בחוק שמסדיר את תחום ההלוואות – ההלוואות הבנקאיות וההלוואות החוץ בנקאיות.

אחד מהסעיפים החשובים בחוק הוא הגבלת הריבית. עד עכשיו הבנקים היו יכולים לגבות ריבית מקסימלית של 22%, זה ישתנה – הריבית תרד, אבל החשש הוא שהאצבע של הבנקים תהיה קלה יותר על ההדק, והם יכניסו לקטגוריה של הריבית הגבוה חלק גדול יותר מהלקוחות – משהו בסגנון "אז מורידים לנו את הריבית המקסימלית, לא נורא, נרוויח פחות ריבית על יותר לקוחות".

חוק אשראי הוגן – זה טוב לנו?

הסוגייה הזו, ככל הנראה, תעסיק מאוד את הפיקוח על הבנקים בשנה/ שנתיים הקרובות, אך בינתיים הנה מה שצפוי לגבי הריבית המקסימלית. ראשית, חשוב להדגיש מדובר על ריבית בהלוואות, ושנית מדובר על כל המלווים – גם המערכת הבנקאית וגם המערכת החוץ בנקאית, כאשר החוק מתייחס לריבית המקסימלית ומגדיר שהיא לא תהיה מעל – ריבית בנק ישראל ( 0.1%) בתוספת 15%. אגב, המערכת הבנקאית גבתה מקסימום של 7% מעל שיעור הריבית הזה, גם בגלל שהיא לא היתה מוגבלת חוקית; והמערכת החוץ בנקאית שאמנם הוגבלה בריבית מקסימום, לא ממש התייחסה – לא היתה כמעט אכיפה,

החוק מגדיר ריבית אחידה, אבל השאלה אם זה נכון – נניח שליוסי יש מימון בנקאי והוא לא יכול למשוך כספים נוספים מהבנק – הבנק לא מאשר. אם הוא יפנה לגוף במערכת החוץ בנקאית, יספקו לו אשראי רק אם מבחינת המלווים יחס הסיכון סיכוי יהיה כדאי, אבל אם הבנק לא מספק לו מימון בריבית מקסימלית, הגוף החיצוני יספק לו? כנראה שלא. אם היו מעלים את הריבית לגופים החוץ בנקאיים, אז אולי היתה כדאיות כלכלית לגוף הזה, אבל קשה לראות מצב שהגופים האלו מספקים אשראי לכאלו שאין להם יכולת לקבל אשראי מהבנק, בריבית הזו.

למעשה, ייתכן שהחוק הזה שמטרתו לעזור לחלשים ולאלו שצריכים מימון – להגביל את הריבית, דווקא ייפגע בהם.  פשוט – אם אי אפשר לספק מימון בריבית גבוהה, אז לא יהיה מימון.

ריבית פיגורים – עד 3%

על פי החוק הזה, יעשה סדר בריבית פיגורים. ריבית פיגורים היתה הדרך של הבנקים ושל המלווים החוץ בנקאיים לעשות רווח נוסף על חשבון הלווים – לא הצלחת להחזיר בזמן, תשלם ריבית פיגורים וזה היה בשיעורים גבוהים מאוד. החוק קבע שריבית הפיגורים תהיה בטווח עד 3%. הריבית הזו תהיה תלויה בריבית על ההלוואה, כאשר שיעורה ייקבע על פי הריבית של האשראי כשהוא מוכפל ב-1.2, בחישוב שנתי. אם הריבית על ההלוואה היא 15%, אזי המקסימום כולל הפיגורים יהיה 18% (15%*1.2). אבל אם הריבית על ההלוואה היא 10%, אזי המקסימום כולל פיגורים יהיה 12% (10% כפול 1.2), כלומר ריבית הפיגורים תהיה 2%.

יוצאות מהכלל הזה הן הלוואות קצרות מועד.

הלוואה קצרת מועד – ריבית של עד 24%

הלוואה קצרת מועד היא הלוואה של עד 3 חודשים. הלוואות כאלו כנראה יהפכו לפופולאריות בגלל שנראה שאותן הגופים החוץ בנקאיים יציעו, אחרי הכל, כאן יש להם "בשר" הם יכולים ליהנות מריבית גבוה. זה עובד כך – אם לוקחים הלוואה לתקופה של עד 3 חודשים, הריבית המקסימלית תהיה ריבית בנק ישראל פלוס 20%. כלומר 20.1%, אבל הריבית פיגורים שכאמור מגיעה לעד 20% מהיקף הריבית המקורית תהיה 4%, כך שהריבית המצטברת במקרה זה תהיה 24.1%.

ובדרך אחרת, הריבית היא 20.1% כפול 1.2 כדי להגיע לריבית מצטברת – 24.1%.

הריבית זה רק חלק מהחוק, אבל חלק חשוב מאוד. מעבר לכך, מוסדר מי יכול לספק מימון, מה ההון שהוא צריך להעמיד, קריטריונים נוספים הנדרשים כדי לקבל אישור, וכן נקבע כי יופעלו סנקציות רחבות וקשות על מי שיפר את החוק – המטרה להפוך את השוק הזה לשקוף, ברור, כדי שהלווה יידע בדיוק כמה הוא אמור לשלם על ההלוואות ומה הריבית האפקטיבית.

מדריכים קשורים

צריכים הלוואה? לא לקפוץ מעל הפופיק

ריבית על הלוואות – מה הריבית הממוצעת?

https://www.hon.co.il/%D7%94%D7%9C%D7%95%D7%95%D7%90%D7%94-%D7%97%D7%95%D7%A5-%D7%91%D7%A0%D7%A7%D7%90%D7%99%D7%AA/

מעודכן ל-03/2019

רוב הנרשמים והזוכים בהגרלות פרויקט מחיר למשתכן אינם בני המקום; ההצלחה הגדולה של הפרויקט נמדדת היום במספר המתמודדים על הפרויקטים. היא לא נמדדת בכמות ה"משתכנים" שרכשו דירה כדי להתגורר בה. בפועל יש רבים שלא מתכוונים לגור בדירה אלא להשכיר אותה. אבל, רבים מהזוכים שחשבו להשכיר את הדירה שרכשו בזול, עלולים להיתקע עם דירה ריקה והוצאות שוטפות לשנים ארוכות, לא בטוח שזו עסקה טובה, למרות שעל הנייר היא נראית כזו.

כ-35,000 משקי בית זכו עד כה בדירה במסגרת תוכנית "מחיר למשתכן". למעלה מ-50% מהם גרים במקומות מרוחקים מהיישוב בו ירכשו את דירתם הראשונה. רבים מהם לא מתכוונים לגור בדירה שרכשו, אלא מתכוונים להשכיר אותה לאחר שתיבנה.

מחקר שערך מכון MNA מחקרי נדל"ן ופורסם בתחילת השנה, מצא כי רק 22.5% עד 38% מהזוכים בהגרלות עד אז היו בני המקום, וזאת למרות הקדימות שיש לבני המקום, להם מיועדות 20%-50% מהדירות (תלוי בפרויקט), ואילו יותר ממחצית גרים ביישובים המרוחקים מאזור הזכייה. כך למשל, בשמונה מכרזים שפורסמו בקריית מוצקין רק 21% מהזוכים היו בני המקום, ואילו 53% בכלל לא היו מאזור חיפה והקריות – מרביתם מאזור המרכז.המגמה הזו נמשכת עד עכשיו – חלק גדול מעוד מהזוכים בדירות בכלל לא גר במקום. אז למה הוא מתמודד על דירה רחוקה? – פשוט מאוד, הוא רוצה לזכות בדירה בהנחה.

ונהיה ספציפיים –  למה זוג מנס ציונה מתמודד על מכרז מחיר למשתכן בדימונה למרות שאינו מתכוון בכלל לגור בדימונה? התשובה היא שתוכנית מחיר למשתכן הפכהו את הזוגות הצעירים מחוסרי הדירה לסוג של "משקיעי נדל"ן", שכדי לא לאבד את זכותם לקנות דירה מסובסדת במאות אלפי שקלים על ידי המדינה, הם נרשמים להגרלות ביישובים מרוחקים, שם הם זכאים גם להנחות גדולות יותר (עד 30%) ולמענק מפתה בין 40 ל-60 אלף ₪, כשהמחשבה שמלווה אותם היא שהם קונים בעצם דירה להשקעה; שהרי תכנית מחיר למשתכן אינה מחייבת אותם לגור בדירה שרכשו – ההגבלה היחידה היא, שמי שזוכה בדירה במסגרת התוכנית אינו רשאי למכור אותה בחמש השנים הראשונות ממועד חתימת הסכם מכר. עם זאת, הם יכולים להשכיר את הדירה בה זכו, ובמקביל להתגורר בשכירות במקום שנוח להם.

זאת ועוד – רכישת דירה במחיר למשתכן מבטאת מעבר להנחה המשמעותית, גם אפשרות למימון גדול. המשכנתא במקרה כזה לא מוגבלת ל-75% (לדירה ראשונה), אלא הרבה מעבר לכך. זה יכול להגיע ל-90%, ובמקרים רבים הרוכשים צריכים להביא מהבית רק 100 אלף שקל. כאן הרחבה על המשכנתא במחיר למשתכן

אותו זוג צעיר מנס-ציונה עושה את החישוב, שיקנה דירה בדימונה או בירוחם תמורת חצי מיליון שקל, בהנחה גדולה, בהלוואת משכנתא עם ריבית נמוכה של עד 90% מערך הדירה, וישכיר אותה תמורת 1,700 ₪ בחודש. הזוג סבור שהוא מבטיח לעצמו דירה בבעלות, משכנתא שתשולם מהשכרת הדירה ותשואה גבוהה יחסית של יותר מ-4%. אבל כמותם סבורים עוד מאות זוגות צעירים, שירכשו את הדירות הזולות למטרת השכרה – מי ישכור את כול הדירות הללו? כמה ביקוש להשכרה יש בדימונה? בשלומי? בעפולה? התוצאה  האומללה עלולה להיות שרובם ייתקעו עם דירה לא מושכרת, ויתקשו לעמוד בהחזרי המשכנתא שהולכים וגדלים בכול שנה, וזאת בנוסף לארנונה, ועד בית וכד' שזה מאות שקלים נוספים לחודש. כמו כן, הצפת אותם יישובים לא גדולים בדירות להשכרה יוריד כנראה את מחירי השכירות, שלא לטובת משכירי דירות מחיר למשתכן, ושלא לטובת בעלי הדירות בכלל באותו יישוב, שייפגעו גם הם מהירידה במחירי השכירות. כלומר, קונים בעצם נכס שלא מתכוונים לגור בו, השכונות האלו יהיו שכונות להשכרה, סביר שגם הם יראו בהתאמה מוזנחות ביחס לשכונות שהבעלים גרים בהן; המחירים עשויים לרדת, גם מחירי השכירויות עשויים לרדת – זו לא בהכרח עסקה כלכלית טובה.

תוצאה חיובית למשק – הוזלת מחירי השכירות. ומה עם בעלי הדירות?

וכך יוצא, שתוכנית מחיר למשתכן, כפי שמעריכים מומחי נדל"ן רבים, שבה יוגרלו על פי הערכות האוצר מעל 100 אלף דירות בכול שלביה, שמטרתה העיקרית היא דיור בר השגה למחוסרי דיור, עשויה להשיג מטרה אחרת – הוזלת דמי השכירות, ואולי גם מחירי הדיור בכלל. במשרדי האוצר והשיכון לא סימנו את הוזלת דמי השכירות כמטרה במסגרת תוכנית מחיר למשתכן, אבל הם בוודאי יהיו מרוצים שזו תהיה אחת התוצאות שלה. מאידך, יש גם סיכוי גדול לראות פרויקטים של חמחיר למשתכן שיהפכו להיות פרויקטים של "דירות רפאים" שלא גרים בהן.

אנחנו לא באים כאן לייצג את האינטרסים של משרדי האוצר והשיכון, כך שאם לא הבנתם, שכשאתם נרשמים להגרלה במסגרת תוכנית מחיר למשתכן, כדי לקנות "דירה להשקעה", כדאי שתקראו מה אומר דני דניאל, מנכ"ל מכון MNA מחקרי נדל"ן ופורטל הנדל"ן israelreals.com, במאמר שפרסם באתר News1 מחלקה הראשונה: "ניקח כדוגמה זוג צעיר שמתגורר כיום בשכירות בפתח תקוה בסמיכות לבני משפחתו ועובד במרכז הארץ אשר זכה בהגרלה ורכש דירה המוזלת כיום בכ-20-30% ממחיר השוק במסגרת מחיר למשתכן בקריית מוצקין, במשך כשלוש שנים של הבנייה, במידה ולא יהיו עיכובים, הוא ישלם שכירות גבוהה בפ"ת ובמהלכן יחל לשלם בנוסף גם את החזרי המשכנתא לפי קצב התקדמות הבנייה הכוללים בתוכם גם את הריביות לבנק שבמגמת עליה חדה ומתמדת בתקופה האחרונה וגם הצמדה למדד המחירים לצרכן. בנוסף, ישלם הצמדה למדד תשומות הבנייה לסכומים שטרם שילם, ואז לקראת מועד הכניסה לבית יצטרך להחליט האם להעתיק את מקום מגוריו לקריית מוצקין ולמצוא עבודה חדשה באזור או שישכיר את הדירה החדשה וזאת מכיוון שרוכש דירה בפרויקט "מחיר למשתכן" אינו רשאי למכור את דירתו לאחרים במשך 5 שנים, מיום קבלת החזקה בה.

במידה ויחליט להשכיר את דירתו החדשה ומאחר שכמוהו רכשו עוד זכאים מאזורים מרוחקים שירצו גם להשכיר דירתם במועד האכלוס, היצע השכירויות באזור יגדל וככל הנראה לא ידביק את הביקוש הנמוך יחסית של שוכרים מהאזור תופעה שתגרום להורדת מחירי השכירויות אם בכלל יצליח להשכיר וככה עלול למצוא עצמו הזוג משלם את השכירות הגבוהה במרכז יחד עם החזרי משכנתה בציפייה שהשכרת הדירה החדשה תחזיר חלק ממנה. למשל, אם הדירה תישאר ריקה וצריך לשלם החזר משכנתה של כ 3,300 ש"ח + כ 700 ש"ח ארנונה וועד בית – תיפול על המשפחה הוצאה של 4,000 ש"ח בנוסף לשכירות, ארנונה וועד שמשלמים על הבית שגרים בו – הוצאות הדיור שלהם יסתכמו בכ 9-10 אלף שקל בחודש – יכולות למוטט כלכלית משפחה.

בנוסף, צריך לקחת בחשבון שחלק מהזוכים נטלו משכנתאות במסגרת מחיר למשתכן בשיעור של עד 90% משווי הדירה הנרכשת (כ 75% משווי מחיר השוק) וההחזרים עלולים לטפס עם עליית הריבית והמדד ולהכביד עליהם עוד יותר מה שאין להם גיבוי בעליית השכירויות על הבית החדש".

הציבור מפנים ומדיר רגליו מפרויקטים במקומות עם ביקוש נמוך לשכירות

הנרשמים להגרלות החלו להבין את הסוגיה הנ"ל, כמו גם משרד האוצר, שהוציא בתחילת ספטמבר 2017 מכרזים שחלקם הגדול בערים גדולות יחסית. ההגרלה שנפתחה ב-3 לספטמבר להרשמה כוללת כ-11.5 אלף יחידות דיור מוזלות ב-22 פרויקטים במקומות שונים ברחבי הארץ. עם סיום ההרשמה עולה כי להגרלה הגדולה השנייה נרשמו 24,428 זכאי מחיר למשתכן. בהגרלה זו הוצעו פרויקטים ביישובים בית שאן, חצור הגלילית, כרמיאל, נשר, עכו, קריית ביאליק, קריית טבעון, אור יהודה, בית דגן, בית שמש, חדרה, יבנה, מודיעין, נתניה, ראש העין, ראשון לציון, רמת גן, שוהם, אשקלון, באר שבע, דימונה ושדרות.

מנתוני ההרשמה עולה, כי היישובים המבוקשים ביותר לפי סדר יורד הם: ראשון לציון (9,347 נרשמים), בית שמש (6,580 נרשמים), מודיעין (6,542 נרשמים), רמת גן (5,632 נרשמים), בית דגן (3,876 נרשמים) ואור יהודה (3,004 נרשמים).

היישובים בהם נרשם ביקוש נמוך יחסית הם דימונה, שם נרשמו 60 זכאים בלבד וחצור הגלילית עם 105 נרשמים. בדימונה, יצאו להגרלה 59 דירות מוזלות בסך הכל, כך שכמעט כל הזכאים שנרשמו להגרלה יוכלו לזכות בדירה. בבאר שבע, מספר הנרשמים נמוך יחסית למספר יחידות הדיור שהשתתפו בהגרלה. – יצאו להגרלה 1,584 דירות מוזלות, אך מספר הנרשמים עומד על 826 בלבד. במילים אחרות, הציבור החל להבין ש"לוקיישן" זו סיסמא תקפה גם בתוכנית מחיר למשתכן. מה ייעשה עם הדירות שנשארו "על המדף"? משרד האוצר ומשרד השיכון יוציאו אותן במכרזים בסדרה ב' ואולי ג', בתקווה שיהיו מי שיקנו אותן.

לדוגמא, במכרז באזור ביקוש כמו ברעננה, בפרויקט לבניית 81 דירות, גם שם 56 מהזוכים אינם בני המקום וחלקם מגיעים ממקומות מרוחקים. אבל הסיכוי שלהם להשכיר את הדירה, אם לא יתגוררו בה, הוא גבוה, כמו גם מחיר השכירות.

שורה תחתונה – רכישת דירה בתכנית מחיר למשתכן במטרה להשכיר אותה, צריכה להיות מחושבת כמו רכישת דירה רגילה להשקעה, שקונים אותה במטרה להשכירה; כלומר, לבדוק את הביקוש לשכירות באזור בו קונים את הדירה, אחרת תיתקעו עם דירה ריקה והוצאות.

משכנתא במחיר למשתכן

מחיר למשתכן כל מה שצריך לדעת

הנמכת תקרה –גם לצורך פרקטי וגם לצרכים עיצוביים – רק אל תגזימו בהנמכות

הנמכת תקרה הפכה להיות חלק אינטגרלי בעיצוב דירות – הן דירות חדשות והן אלו העוברות שיפוץ; כמעט כול אדריכל יציע לכם כיום הנמכת תקרה כחלק מהשינוי העיצובי לבית. ההנמכה נעשית לא פעם מטעמים פרקטיים ופעמים אחרות רק לצרכים דקורטיביים.

למה הכוונה צרכים פרקטיים?

הנמכת תקרה נעשית במקרים רבים כהכנה למזגן מרכזי – בחלל שנוצר בין התקרה המקורית לתקרה הנמוכה יותר מעבירים את תעלות המיזוג, ולעיתים מניחים בו גם את המזגן עצמו. הנמכת תקרה יכולה להתבצע גם לצורך הנחת בידוד תרמי או אקוסטי. במשרדים למשל, היא משמשת למעבר חוטי תקשורת וחשמל; בחדרי ישיבות אפשר גם לשלב רמקולים ומקרנים היורדים מהחלל שנוצר עקב הנמכת התקרה, או מערכת כריזה וכד'.

הנמכת תקרה מתרחשת גם כאשר בוחרם בתאורה "צמודה" לתקרה. אז יש צורך בעומק מסויים שבו יהיו גופי התאורה.

ומהם צרכים דקורטיביים/עיצוביים?

הנמכת תקרה יוצרת שינוי של מבנה החלל של החדר – אם זה במטבח או בסלון; היא משנה את הפרופורציות ולכן מוסיפה עניין לעיצוב. בנוסף ניתן לשלב בתקרה המונמכת את גופי התאורה להארת החדר (ספוטים), כשהגוף עצמו נסתר בחלל שנוצר בין התקרה המקורית לנמוכה יותר, מה שיוצר מראה נקי ויוקרתי. להסתרת גופי תאורה נדרשת לרוב הנמכה של 10 סנטימטרים בלבד. אפשר גם להשתמש בגבהים שונים של הנמכות באותו חדר כדי לקבל אפקט עיצוב מרשים, או להוסיף קישוטים שונים לתקרה המונמכת, למשל אם היא עשויה זכוכית.

באיזה חומרים משתמשים לצורך הנמכת תקרות?

החומר הנפוץ ביותר הוא גבס, ומכאן בא הביטוי "תקרת גבס". אבל ניתן גם להשתמש בעץ (למראה כפרי)  או זכוכית (תקרה שקופה שאפשר לשחק עם מה היא משקפת – ציור, חפצי נוי וכד'. דורשת תחזוקה רבה יותר).

מחירים

תקרת גבס – כולל צבע ושפכטל 260 – 220 שקל למ"ר (על פי אתר "המקצוענים"). בשוק אפשר למצוא גם מחירים החל מ-150 שקל למ"ר. אם מדובר בתקרה אקוסטית – אז תוספת בידוד תעלה עוד 20-25 שקלים למ"ר.

מחיר תקרת עץ נע בין 400 ל-1,000 שקלים למ"ר (תלוי בסוג העץ), ואם אתם מוסיפים קורות עץ לעיצוב מעניין יותר, תשלמו עוד כמה מאות שקלים לכול קורה.

תקרת זכוכית – כ-700 שקל למ"ר, ומחיר כפול כמעט לזכוכית מודפסת/מקושטת.

עשה זאת בעצמך

אם אתם רוצים לבצע לבד הנמכת תקרה באמצעות תקרת גבס, כשאז גם תוזילו עלויות, אז באתר שיפוצים פלוס ממליצים לקחת בחשבון מספר גורמים  –

א. הגבס רגיש לרטיבות וחשוב לוודא שאין מעבר של רטיבות מן התקרה המקורית לתקרת הגבס. אם ישנם סימני רטיבות על גבי התקרה המקורית אין להתחיל בעבודות הנמכת תקרה עד לפתרון הבעיה.

ב. אין להניח חוטי חשמל או תקשורת ישירות על קורות המתכת שתומכות בתקרה.

ג. התקנה של קונסטרוקציית מתכת אשר תומכת בתקרת הגבס חייבת להיעשות בצורה בטיחותית ומיומנת. גבס הוא חומר גמיש שעלול להתעגל תחת משקלו שלו ואף להישבר, על הקונסטרוקציה להיות צפופה ומחוזקת היטב לתקרה ולקירות. חיזוק לא נכון לקירות עשוי לגרום להופעת סדקים.

ד. אם הנמכת תקרה כוללת שימוש בחלל שבין התקרה לגבס לשם מעבר מיזוג אוויר, חוטי חשמל וכדומה, חשוב לדאוג לפתחי שירות; אמנם ניתן לפרק את התקרה בעת הצורך אך בהחלט רצוי להימנע מן ה"תענוג".

ה. לפני שסוגרים את התקרה לחלוטין חשוב מאוד לוודא שכל החיבורים החשמליים נעשו כראוי כדי להימנע מפתיחת התקרה במועד מאוחר יותר.

נגד הנמכת תקרה

על פי הממצאים בשטח, כמו שאומרים, רוב העם בעד הנמכת תקרה, ואין היום כמעט דירה חדשה שלא הנמיכו בה תקרה במקום כלשהו – מטבח, סלון, חדר שינה, חדר אמבטיה וכד'. עם זאת, יש אדריכלים ומעצבים ישראלים שמתנגדים עקרונית להנמכת תקרה בדירות בארץ בטענה שהתקרות לא גבוהות ממילא (הסטנדרט כיום הוא 2.60 מטר). לטענתם, הנמכת התקרה יכולה לגרום לתחושה של חדר קטן יותר, ועדיף לקנות תאורה דקורטיבית לחדר שתגיע מהתקרה המקורית, בלי לאבד מרחב. יש בזה משהו – למה "לקחת" מסלון או מטבח גובה של 10 סנטימר, במיוחד כשהקבלנים ליתר ביטחון לוקחים יות ר- 15 סנטימטר ואפילו מעבר לכך. יש מצבים שזה עשוי לתת תחושה של הקטנה של החדר/ סלון/ מטבח.

בכול מקרה, מומלץ לא להגזים ולהנמיך את התקרה בכול מקום אפשרי בדירה, אחרת איבדתם את האפקט העיצובי שהיא יוצרת. גם לא להגזים בהנמכה – עד 10 סנטימטרים למטרות עיצוביות, ולרוב גם למטרות פרקטיות, זה מספיק. אפשר גם לשחק עם הגבהים באותו החדר – להנמיך בגבהים שונים חלקים בחדר ולקבל אפקט דקורטיבי מרשים יותר.

מדריכים קשורים:

מדריך תאורה – כל מה שצריך לדעת

כמה עולה שיפוץ?

קופת גמל להשקעה היא מוצר מנצח; אתם מוזמנים להרחיב עליו כאן, והנה הסבר ל דרור גילאון, מומחה פיננסי בעל רזומה עשיר – שווה להקשיב!

קופת גמל להשקעה היא מוצר מצויין. כתבנו את זה עם השקת המוצר בסוף 2016 – הנה המדריך, ואנחנו עדיין חושבים שכמעט כולם צריכים אותו – יש בו יתרונות מס, יתרונות של נזילות, גמישות (מעבר בין קופות ובין חברות), דמי ניהול יחסית נמוכים ועוד…בינתיים זה לא מתרומם מאוד – גיוס של 1.5 מיליארד שקל בחצי שנה זה מתחת לציפיות, אבל, לאט לאט הציבור מגלה אותו – אז הנה מדריך של דרור גילאון, מומחה פיננסי בעל רזומה עשיר,  ואם תרצו להרחיב – הנה המדריך  כולל השוואה בין קופות הגמל להשקעה ופרוט רחב על הקופות המובילות

מדד המחירים לצרכן עלה ב-0.3% באוגוסט 2017, בהשוואה ליולי 2017, והגיע לרמה של 100.2 נקודות (הבסיס: ממוצע 100.0 = 2016 נקודות). המדד ללא דיור עלה אף הוא ב-0.3% והגיע לרמה של 99.5 נקודות, המדד ללא ירקות ופירות והמדד ללא אנרגיה עלו ב-0.2% כל אחד והגיעו לרמה של 100.2 ו-100.1 נקודות, בהתאמה.

מחשבון מדד המחירים לצרכן

מחשבון מדד תשומות הבנייה

עליות מחירים נרשמו במיוחד בסעיפים הבאים: ירקות טריים ב-5.4%, תרבות ובידור ב-1.8%, תחבורה ב-0.7% ודיור ב-0.6%.

ירידות מחירים נרשמו במיוחד בסעיפים הבאים: הלבשה והנעלה ב-3.6%, תקשורת ב-2.4% ופירות טריים ב-1.6%.

מתחילת השנה עלה המדד הכללי ב-0.2%, המדד ללא ירקות ופירות והמדד ללא אנרגיה עלו ב-0.1%, כל אחד; לעומתם המדד ללא דיור ירד ב-0.4%.

בשנים עשר החודשים האחרונים (אוגוסט 2017 לעומת אוגוסט 2016) ירד המדד הכללי והמדד ללא ירקות ופירות ב-0.1% כל אחד, המדד ללא אנרגיה ירד ב-0.4% והמדד ללא דיור ירד ב-0.6%.

מדד המחירים לצרכן בניכוי עונתיות עלה בחודש אוגוסט 2017 ב-0.4%, המדד ללא דיור בניכוי עונתיות עלה ב-0.5% והמדד ללא ירקות ופירות וללא דיור בניכוי עונתיות עלה ב-0.3%.

על פי נתוני המגמה לתקופה שבין מאי 2017 – אוגוסט 2017, קצב הירידה השנתי של מדד המחירים לצרכן הגיע ל-1.5%, קצב הירידה השנתי של מדד המחירים לצרכן ללא דיור וקצב הירידה השנתי של מדד המחירים לצרכן ללא ירקות ופירות וללא דיור הגיע ל-2.1%, כל אחד.

מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים עלה בחודש אוגוסט 2017 ב-0.5% והגיע ל-110.3 נקודות לעומת 109.8 בחודש קודם (הבסיס: יולי 2011 = 100.0 נקודות).מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים ללא שכר עבודה עלה ב-0.7% והגיע ל-104.2 נקודות.

ב-12 החודשים האחרונים (אוגוסט 2017 לעומת אוגוסט 2016) עלה מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים ב‑1.7% בשל העלייה במחירי שכר העבודה ב-2.5%. המדד ללא שכר עבודה עלה ב-0.9% בתקופה זו.

למחשבון מדד תשומות הבנייה למגורים

חומרים ומוצרים

בחודש אוגוסט 2017 עלה מדד מחירי חומרים ומוצרים ב-0.4%.

מבין החומרים והמוצרים עלו במיוחד מחירי מוצרים למיזוג אויר (ב-6.7%), רשתות ברזל (ב-4.4%), ברזל לבנייה (ב-3.7%), מחיצות מתועשות (ב-1.6%) ומחירי אבן (ב-1.3%).

לעומת זאת, ירדו מחירי חצץ (ב-0.8%).

שכירת ציוד ורכב והוצאות כלליות

מדד מחירי שכירת ציוד ורכב עלה בחודש אוגוסט 2017 ב-1.8% ומדד הוצאות כלליות ירד ב-0.2%.

שכר עבודה

מדד מחירי שכר עבודה המשולם עבור המועסקים בענף עלה בחודש אוגוסט 2017 ב-0.2%.

מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים, לפי פרקי הבנייה

מבין השינויים במדדים של פרקי הבנייה בחודש אוגוסט 2017, יש לציין עליית מחירים של 2.3% בפרק מיזוג, 0.7% בפרק עפר ו-0.6% בפרק שלד .

בשאר פרקי הבנייה נרשמו תנודות מחירים של עד 0.5%.

בכמה השפיעה הודיס על דוחות קסטרו? איך זה שהודיס הפסידה (בגלל הוצאות חד פעמיות) וקסטרו רשמה רווח מהפעילות בהודיס? ואיך מציגה קסטרו את האחזקה בהודיס בדוחות?

הדוחות הכספיים של קסטרו ברבעון השני של 2017 כוללים רווחים מחברות כלולות בסך של 6.8 מיליון שקל – סכום משמעותי גם לקסטרו הגדולה שסיימה את הרבעון ברווח תפעולי של 34.5 מיליון שקל ורווח בשורה התחתונה של 24.2 מיליון שקל.

בתקופה המקבילה לא היו רווחים מחברות כלולות והסיבה ברורה – לא היו לקסטרו חברות כלולות. קסטרו רכשה בסוף 2016 נתח (26.4%) מקבוצת הודיס שכוללת את המותג הודיס עצמו, קרולינה למקה, טופטן אופנה, איי.סי.סי. אופנה. בנוסף רכשה קסטרו בתחילת השנה עוד חברה בקבוצת הודיס – פאלו ריטייל אורבניקה (שיעור של 50%).

הרווח כתוצאה מהרכישות האלו מוצג תחת סעיף הרווחים מחברות כלולות (על פי שווי מאזני), אבל הרווח הזה לא בהכרח מבטא את הרווח של החברות הנרכשות, אלא את חלקה של קסטרו ברווח, ולמה יש הבדל? ובכן, קסטרו שילמה עבור האחזקה בחברות קבוצת הודיס סכום מצרפי של כ-190 מיליון שקל. חלק גדול מהסכום הזה יוחס למוניטין, וחלק מסוים – כמה עשרות מיליוני שקלים (סדר גודל של 20 מיליון שקל למעט אורבניקה) יוחס לנכסים לא מוחשיים, בעיקר למותגים. את המותגים יש להפחית בדוחות הכספיים כהוצאה שוטפת על פני אורך החיים שלהם. קסטרו שבדרך כלל נדיבה באספקת אינפורמציה למשקיעים, לא מרחיבה בביאורים על הקצאת התמורה לנכסים השונים ולא מפרטת את ההפחתות העתידיות (הקצאת התמורה מפורטת בדוח של מעריך חיצוני במסגרת הדוחות השנתיים ולא בביאורים). אולי הנהלת קסטרו סבורה שזה לא חשוב/ מעניין את המשקיעים, ואולי מדובר בהפחתה לא כזו משמעותית ביחס להיקף הפעילות הכולל של קסטרו, כשמעבר לכך, אחרי הכל מדובר בחברות כלולות, להבדיל מחברות בשליטה.

חברות כלולות בהגדרה הן חברות שלמחזיקה בהן אין שליטה, אלא השפעה מהותית ולכן כל ההצגה החשבונאית לגביהן שונה מאשר חברות נשלטות. בעוד חברות נשלטות מוצגות באופן מלא במאזן ובדוח רווח והפסד (מאחדים כל שורה בדוחות של החברה הנשלטת עם החברה השולטת), הרי שאת החברה הכלולה מציגים בעיקר בשני סעיפים – את ההשקעה כולה מציגים במאזן בסעיף אחד (השקעה בחברות כלולות), ואת הרווח או הפסד מציגים בדוח רווח והפסד בשורה אחת (רווח מחברות כלולות). כלומר, יכול להיות מצב שהחברה הכלולה הרבה יותר חשובה מהחברה המאוחדת, ועדיין הביטוי שלה בדוחות ובביאורים יהיה בהיקף מצומצם. אבל, בד בבד עם ההצגה הזו קיימת הנחייה לצרף דוחות של חברות כלולות לדוחות המלאים של החברות, ואז כל המידע קיים. בקסטרו לא מצרפים את הדוחות האלו, מן הסתם באישור רשות ניירות ערך, ואגב, חברות רבות מבקשות ומקבלות פטור מהצגת דוחות של חברות כלולות.

אלא שכאן – במקרה של קסטרו, נותרנו עם רכישות מאוד משמעותיות, ומידע יחסית חלקי – אין דוחות של קבוצת הודיס, אין ביאור מסודר על חשבונאות הרכישה (הקצאת התמורה לנכסים, והפחתה עתידית). עם זאת – יש דוח של יועץ חיצוני (BDO ) ויש בדוחות השוטפים הסבר ופרוט של סעיפים עיקריים בדוחות קבוצת הודיס.

כמה הרוויחה הודיס?

הרווח של הודיס והרווח של קסטרו מהודיס יכול כאמור להיות שונה, בעיקר בגלל הפחתות של נכסים שנרשמו בעקבות הרכישה ומופחתים באופן שוטף. במקרה כזה הרווח שיוצג בדוחות קסטרו מהודיס יהיה נמוך מהרווח השוטף של הודיס. אבל יש גם סיבות נוספות לפער בין נה שמוצג בדוחות הודיס ומה שמוצג בדוחות קסטרו. ברבעון השני הפסידה הודיס מעל 500 אלף שקל בשורה התחתונה (מידע מסקירת המנהלים), אבל קסטרו כאמור הציגה רווח מחברות כלולות בסך של 6.8 מיליון שקל. ההבדל נעוץ בהקצאת אופציות לעובדים בהודיס.

"בחלק מחברות קבוצת הודיס הוקצו אופציות לעובדים", מוסבר בסקירת המנהלים, "במהלך הרבעון השני של שנת 2017, הואצה תקופת האכשרה של כל האופציות שהוקצו לעובדים כאמור וכולן מומשו באופן מיידי. כפועל יוצא, כל יתרת ההטבה לעובדים בגין האופציות האמורות נזקפה כהוצאה בדוחות הכספיים של חברות קבוצת הודיס הרלוונטיות. מאחר ששיעורי החזקתה של החברה בחברות קבוצת הודיס לא הושפעו. בעקבות מימוש האופציות, נרשמה בחשבונות החברה הכנסה חד פעמית בסכום דומה לחלקה של החברה בהוצאה המצטברת".

ומכאן שההפסד בהודיס היה בגלל הקצאת האופציות (ואכן בניטרול ההוצאות בגין ההטבה באופציות) הסתכם הרווח התפעולי של הודיס ברבעון ב-24 מיליון שקל (במחצית כ-13.5 מיליון שקל )., האופציות האלו הן בעצם הוצאה לכל דבר, אבל במסגרת ההסכם של קסטרו עם בעלי הודיס, נקבע שהיא לא תיפגע מהקצאת האופציות ולכן, למרות שמדובר בהוצאה בדוחות של הודיס, מבחינתה של קסטרו זו לא הוצאה – הדרך להתמודד עם זה חשבונאית היא לרשום במקביל להוצאה הזו הכנסה באותו הגובה. זה מסביר את הפער בין הדיווחים.

כך או אחרת, מסקירת המנהלים ניתן להבין עד כמה קבוצת הודיס חשובה לקסטרו. המכירות של הקבוצה במחצית הראשונה של השנה הסתכמו ב-352 מיליון שקל, בעוד שקסטרו עצמה מכרה ב-507 מיליון שקל. אז נכון, לקסטרו יש אחזקה של 26.4% ברוב החברות בקבוצה (באורבניקה 50%), אבל יש לה אופציה להגיע ל-50% בכל החברות בקבוצה. זה בהחלט פעילות מהותית, אפילו מאוד מהותית לקסטרו.

הפעילות הזו מוצגת כאמור בסעיף הרווח מחברות כלולות. הסעיף הזה מוצג לפני הרווח התפעולי, כלומר הוא חלק מהרווח התפעולי וזה נכון, למרות שבעבר החשבונאות הגדירה את הסעיף הזה אחרי הרווח התפעולי (כלומר שהוא אינו חלק מהרווח התפעולי). הרווח הזה אמנם אינו מהפעילות של קסטרו, אבל הוא בהחלט סוג של רווח מהפעילות – אופנה, הלבשה, מכירות קמעונאיות.

קרנות עוקבות – מה הן והאם הן יביאו את הבשורה לתעשיית קרנות הנאמנות

קרנות עוקבות הן קרנות נאמנות שמנהלים הבנקים. איך זה יכול להיות? הרי הבנקים יצאו משוק קרנות הנאמנות לפני שנים, במקביל ליישומן של המלצות ועדת בכר? ובכן, זה עובד כך – בתי השקעות רוצים לגייס כסף לקרנות, הדרך לעשות זאת עוברת לרוב דרך יועצי ההשקעות בבנקים. היועצים האלו מלכתחילה מתבססים בייעוץ שלהם על מה שמגדירים בוועדות ההשקעות של הבנק.

אז מה יותר פשוט מהרעיון הבא – קרן נאמנות שמתבססת על הניהול של הבנק, על המדיניות של ועדת ההשקעות שלו. כלומר, קרן שעוקבת אחרי תיק ההשקעות המומלץ של הבנק. ככה ליועץ ההשקעות נוח להמליץ על הקרן, זה הרי מה שהוא "משווק" לכולם, וככה גם יש לקרן סיכוי טוב לגדול.

ומכאן גם השם – קרנות עוקבות, קרנות שעוקבות אחרי המדיניות של ועדת ההשקעות של הבנק. מדובר על קרנות נאמנות רגילות, שמחויבות על פי התשקיף שלהן כי מדיניות ההשקעה שלהן תיגזר על פי המלצות ההשקעה של ועדת ההשקעות של הבנק, לפי דרגות סיכון שונות, מתיק סולידי ועד תיק ספקולטיבי.

אך מעבר להיותה קרן עוקבת, באופן מסוים היא גם קרן מעורבת – יש בה ערבוב של השקעות – שיעור מניות, שיעור אג"ח ועוד, והיא גם מעורבת מבחינה אחרת – הניהול מלמעלה של הבנק, הניהול השוטף (הבחירה של המניות הספציפיות, איגרות חוב הספציפיות) של בית ההשקעות, כלומר ערבוב של ניהול, מעורבות של הבנק בניהול.

חשוב להדגיש: מדובר על מוצר שונה מהקרנות המחקות, שאמורות לחקות מדד כלשהו ולהשיג תוצאות דומות למה שהוא משיג (על קרנות מחקות תוכלו לקרוא כאן), אלא לקרנות שמנוהלות על-פי מסגרת מדיניות שנקבעת על-ידי בנק מסוים.

בפועל, כל הבנקים מציעים ללקוחות מבנה תיק השקעות. זה תיק שמכתיבה ועדת ההשקעות של הבנק, ובו מודגש מה שיעור המניות, שיעור האג"ח מכל סוג – האג"ח הממשלתיות והקונצרניות, מח"מ האג"ח, סוג האג"ח – מדדיות, שקליות, דולריות); שיעור האופציות ועוד. מבנה התיק משתנה אחת לתקופה, ומנהל ההשקעות בקרן צריך להתאים את הניירות בתיקי הקרנות למבנה הספציפי של כל בנק. אבל אל תחשבו שמנהל ההשקעות כאן הוא רק טכני – ממש לא, הוא כאמור קובע את המניות ואת איגרות החוב עצמן. הוא מוגבל במסגרת מסוימת, אבל כמעט כל הקרנות מוגבלות במסגרת ובמדיניות השקעה מסוימת, אך הוא קובע את הניירות ערך הספציפיים.

הרעיון השיווקי הזה – שכן הוא נולד כדי להגדיל את היקף הקרנות של בתי השקעות, נתקל בהרבה תקלות בפרקטיקה. ראשית, מסתבר שיועצי ההשקעות לא ממש משווקים אותו. למה? כי הוא סולידי. הרי מה ועדת השקעות תמליץ ללקוחות הבנק? ככל שהיא תמליץ על תיק סולידי יותר, כך הסיכון להפסדים ללקוחות יהיה קטן יותר. היא ממש לא רוצה לגרום להם הפסדים, אז מלכתחילה היא מעבירה תיק סולידי. יועצים רבים סבורים שזה סולידי מדי.

גם בבתי ההשקעות לא ממש מתלהבים מהרעיון. זה אולי מגדיל את היקף הקרנות, אבל זה יוצר מנהלים שמוגבלים למבנה תיק שקובעים הבנקים, זה לוקח חלק משמעותי מעבודת מנהל התיקים, וזה פוגע בגמישות ההשקעות שלהם. ועדיין – התועלת עולה על העלות, בתי ההשקעות מוכנים להתכופף כדי להגדיל את היקף הכספים המנוהלים – קרנות מעורבות עשויות להיות זריקת עידוד לתעשייה המנומנמת.

בהנהלות הבנקים דווקא מעודדים את הקרנות העוקבות, ונראה שהם חזקים מספיק כדי שהתעשייה הזו תגדל. הקרנות העוקבות לא דורשות עבודה רבה מול הלקוחות, משהו בסגנון – "הנה תיק ההשקעות שהבנק ממליץ עליו, והנה קרן שמשקיעה בהתאם – תרכשו את הקרן הזה". היועץ לא מבזבז זמן, הלקוחות די מרוצים – אם הבנק קבע, מי אנחנו שנחשוב אחרת. כלומר, הבנק מרוויח את עמלת ההפצה ואת דמי המשמורת בפחות השקעה, פחות משאבים.

בדרך הזו הבנקים לא זונחים את הלקוחות הקטנים, הם פשוט משקיעים בהם פחות זמן ומעבירים אותם לקרנות העוקבות. לקוחות גדולים כבר יזכו ליחס אחר, ולמגוון רחב יותר של קרנות נאמנות.

רשות ניירות ערך – הנחיות חדשות לקרנות העוקבות   

במשך תקופה מסוימת הניחה רשות ניירות ערך לקרנות האלה לפעול, אבל לקראת בסוף 2017 החליטה לפעול להסדרת פעילותן, בעיקר בגלל סוג של ניגוד עניינים מובנה בקרנות האלו. הרי הבנק אמור להיות יועץ אובייקטיבי. מלאכת ניהול ההשקעות וניהול הקרנות נלקחה ממנו במסגרת המלצות ועדת בכר. אלא שברגע שהיועצים מנתבים את הכספים של הלקוחות לקרנות שמנוהלות לפי המדיניות של הבנק, הם – הבנקים – הופכים בעצם למנהלי השקעות. זאת לא היתה כוונת המחוקק, כמובן. הרי לבנקים יהיה אינטרס גדול לשווק את הקרנות העוקבות אחרי התיקים המומלצים שלהם על פני קרנות אחרות בתעשייה. זה פתח לניגוד עניינים, והרשות לא אהבה את הפתח הזה.

הרשות הודיעה כי בכוונתה להסדיר ולהטיל מגבלות על התעשייה ההולכת וצומחת של קרנות הנאמנות העוקבות, אך הבנקים הבהירו לה כי אם היא לא תאשר את הפעלתן, הבנקים לא ייתנו ייעוץ ללקוחות בעלי תיק השקעות בהיקף נמוך מ-300 אלף שקל. הרשות לא היתה מעוניינת שהשירות שיינתן ללקוחות הקטנים יהיה מועט, אם בכלל. כך לפחות הם מקבלים שירות מיועץ ההשקעות, לכן היא החליטה לאפשר להן לפעול אך פרסמה חוזר להסדרתן פעילותן.

לפי החוזר, מנהלי הקרנות יידרשו להדגיש כי מדובר בקרן עוקבת אחרי תיק מומלץ של בנק ובאיזה בנק מדובר. כמו כן, הרשות אסרה על קיומן של קרנות היברידיות שמשלבות בין בחירה של מנהל הקרן לבין המלצת הבנק. המצב כיום הוא שלא ניתן לדעת בוודאות מה מסתתר בסל ההשקעות של הקרן העוקבת. חלק מהבנקים לא מציגים בשקיפות מלאה באתר האינטרנט שלהם את הרכבי התיקים, והחוזר של הרשות דורש מהבנקים "לתת פומבי לתיקים המומלצים על ידיהם ולכלול במידע הפומבי כל רכיב הרלוונטי לניהול הקרן או כל המלצה הקשורה לאופן שבו התיק ינוהל". מעבר לכך ברשות הדגישו לבנקים כי גם לקוח קטן צריך לעבור מסלול של ייעוץ מוסדר שבו תומלץ לו הקרן המתאימה.

ברשות גם חששו משיתוף פעולה בין בנק לבין בית השקעות, ולכן הדגישו כי הבנק מחויב לתת יחס שווה לכל מנהלי הקרנות; כולם יוכלו לנהל קרן עוקבת. מעבר לכך, הבחירה בקרן העוקבת תיעשה בהסתמך על כלים אובייקטיביים (תשואה, סיכון ועוד).

כיום, בסוף 2019, תעשיית הקרנות העוקבות נמצאת בהתרחבות, ותחת ניהולן נמצאים 11 מיליארד שקל. גם בתי ההשקעות הרחיבו את פעילותם בתחום. הן בתי ההשקעות הגדולים והן הקטנים הקימו קרנות נאמנות עוקבות משלהם, שכל אחת עוקבת אחרי תיק של אחד הבנקים.

מדריכים קשורים:

מדריך קרנות נאמנות – כל מה שצריך לדעת

מדריך תעודות סל – יתרונות וחסרונות

מדריך קרנות מחקות – האם כדאי?

מדד המחירים לצרכן לחודש אוגוסט יספק לשווקים אינדיקציה באשר לקצב האינפלציה בישראל ובהתאם גם לכיוון הפעולה של בנק ישראל בנוגע לריבית.

אחרי המדד שהתפרסם בארה"ב, שאומנם העיד על היחלשות האינפלציה אבל עלה מעבר לציפיות, מדד אוגוסט בישראל צפוי להיות שלילי.

למדד המחירים המעודכן

למחשבון מדד המחירים לצרכן

מה צופים הכלכלנים?

לדברי הכלכלן הראשי של בית ההשקעות מיטב, אלכס זבז'ינסקי, מדד המחירים לצרכן לחודש אוגוסט צפוי לרדת ב-0.1% לעומת חודש יולי, ואילו האינפלציה תגיע בעוד 12 חודשים לרמה שנתית של 2.7%. מדובר בתחזית גבוהה מזו של בנק ישראל שצופה אינפלציה של 2.5% בעוד שנה. זבז'ינסקי מסביר כי סקר הערכת המגמות בעסקים מראה שאין הרעה במצבם של העסקים בישראל, כלומר בנק ישראל יוכל להמשיך בהעלאות הריבית ללא חשש מפגיעה בכלכלה ההישראלית, וכך להוריד את האינפלציה מהר וביעילות. באשר לארה"ב אומר זבז'ינסקי כי האינפלציה צפויה להתמתן אך הפד ימשיך בהעלאות הריבית האגרסיביות, לנוכח הירידה בתביעות לדמי אבטלה ושוק העבודה החזק, שהם ההצדקה העיקרית של הפד להעלאות החדות.

גם בהראל ביטוח ופיננסים מעריכים כי מדד אוגוסט יהיה שלילי ויעמוד על 0.1%. לדברי עפר קליין, ראש אגף כלכלה ומחקר בהראל, מדד מחירים לצרכן לחודש אוגוסט יהיה שלילי לראשונה זה שמונה חודשים ויעמוד על 0.1%. הירידה החדה במחיר הדלק (כמחצית מכך בשל הפחתת הבלו) תפחית מעל לחצי נקודת אחוז מהמדד. להערכת קליין הדבר יקזז עלייה מהירה במחירי השכירות, עלייה במחיר החשמל לצד המשך עלייה עונתית במחירי הנופש והטיסות שאופייניים לאוגוסט. עם זאת, מעריכים בהראל כי המדד השלילי לא יעצור את עליית הריבית במשק.

בבית ההשקעות לידר מעריכים מדד שלילי אף יותר. לדברי הכלכלן הראשי יונתן כץ, מדד המחירים לצרכן לחודש אוגוסט יירד ב-0.2%. זאת כתוצאה מירידה של 18% במחירי הדלקים והתייקרות של 8.6% במחירי החשמל. לדבריו, צפויות עליות במחירי המזון ובמחירי הדיור.

חברות צינור – הדרך לשלב בין עבודה כשכיר עם פעילות עצמאית (הוצאת חשבוניות)

שכירים שיש להם הזדמנות לעשות קצת כסף מהצד, מתקשים טכנית לעשות זאת –  לקבל תלוש שכר ממזמין העבודה זה לא תמיד אפשרי (הוא לא בהכרח עסק, יכול להיות שמדובר בעבודה פרטית); לפתוח תיק במס הכנסה בשביל עסקה בודדת או כמה עסקאות, זה הרבה כאב ראש והופך את העניין למסובך ואולי לא משתלם.

אז מה עושים?  רבים הולכים לאבא, אמא, חבר, שיש להם עסק וניתן לרשום חשבונית דרכם. זו דרך קצת בעייתית, כי היא לא אמיתית – אתם סיפקתם את השירות לא החבר שלכם, ומעבר לכך – זה קצת מגוחך שאין קשר בין מהות העבודה לבין מוציא החשבונית – סיפקתם לדוגמה עיצוב לאתר ואתם רושמים בחשבונית של החבר שלכם שהוא נגר. מס הכנסה מודע לחצי בלוף הזה, אבל בפועל לרוב זה עובר.

דרך אחרת היא לפנות לחברות שקמו בדיוק כדי לפתור את הבעיה הזו – חברות צינור. מדובר בחברות שמתמחות בהוצאת חשבונית לעבודות של שכירים. אתם פונים לחברה ומבקשים להוציא חשבונית ללקוח מסוים, והחברה מפיקה חשבונית ומקבלת בעצמה את הכסף, ונותנת לכם תלוש שכר. בתלוש מגלמים כבר  את הביטוח לאומי, מס הכנסה, רווח קטן לחברה המפיקה, והוצאות שיש מסביב. זו עשויה להיות דרך נוחה להימנע מלפתוח עסק ועדיין לספק עבודות כעצמאי.

איך זה עובד? ובכן, חברות צינור מעסיקות את העובד כשכיר אצלן, ואז הן מפיקות לו תלוש שכר מסודר ובמקביל הן מעבירות  את החשבוניות ללקוח. עם התשלום, העובד מקבל את שכרו, אחרי קיזוז של העמלה לחברת הצינור – לרוב באזור ה-5%.

החברות האלו מסבירות שהשירות הזה חוקי וגם מוסדר מול הביטוח הלאומי. זה חלק חשוב מהעניין – שהמוסד לביטוח לאומי יכיר בפעילות הזו, שכן בעבר בביטוח לאומי התעוררו וטענו שהעובדים לא יכולים להיות שכירים ולכן אי אפשר לשלם להם קצבאות על פי חוק. כלומר, העובדים האלו צרייכם להיות עצמאיים מול ביטוח לאומי ולא שכירים, ואז אין בעצם יתרון בחברת צינור.  אבל מספר חברות הגיעו להסכם מול ביטוח לאומי במסגרתו נפתח להם תיק בנפרד בביטוח לאומי כעצמאיים, והחברות

מיופות כח של העובדים. בכל מקרה – מול מס הכנסה הם שכירים לכל דבר ועניין. זה אולי לא הפתרון האידיאלי, אבל זה בכל זאת פתרון למאות ואלפי פרילנסרים ועצמאיים.

 ומה לגבי זכויות סוציאליות? ההפרשה לפנסיה היא כמו של עצמאי, כיוון שהעובד עצמאי מול ביטוח לאומי. כלומר, בתלוש השכר מופרשות הוצאות לפנסיה, וזה סוג של הכנסה/ רווח של העובד.

חשוב להבהיר – לא כל חברה שעושה את הפעילות הזו מוגדרת ככזו בביטוח לאומי. לכן חשוב שתבדקו את המעמד של החברה בביטוח לאומי ותסדירו את מעמדכם בביטוח לאומי. זה חשוב כדי  שתהיו זכאים לדמי אבטלה וזכויות סוציאליות בעתיד. ובכל מקרה, צריך לזכור שפעילות דרך חברת צינור יוצרת עיוות מסוים – במס הכנסה אתם מוגדרים שכירים, אבל מבחינת הביטוח הלאומי אתם מוגדרים כעצמאים.

אם מדובר על חשבונית חד פעמית או מספר מצומצם של חשבוניות הפתרון הזה – חברות צינור, בהחלט יכול להיות פתרון ראוי. אבל תדאגו לפתוח קרן פנסיה משלכם – קרן פנסיה לעצמאיים. וחשוב לא פחות – תבדקו באופן שוטף את ההכנסות ואת הצפי, במידה וההכנסות עולות ייתכן שעדיף לכם לפתוח תיק עוסק פטור או עוסק מורשה, ואז לא תצטרכו לחיות בעיוות הזה – שכירים במס הכנסה, עצמאיים בביטוח לאומי; וכן לא תצטרכו לשלם עמלה לחברות הצינור.

הצהרת הון – כל מה שצריך לדעת 

ריבית משכנתא מבטאת בין היתר את מצב שוק הדירות – כשהיא עולה זה עשוי לרמז על עודף ביקוש על היצע – יש יותר רוכשי דירות, הביקושים גדולים, יש פניות רבות לבנקים למשכנתאות, יש ביקושים למשכנתאות, והביקושים האלו גורמים לריבית לעלות.

מנגד, כשהיא יורדת, אז אולי יש התמתנות בביקוש לדירות ובהתאמה התמתנות בביקוש למשכנתאות. וזה מה שקורה עכשיו. ריבית המשכנתא  בספטמבר (ריבית מ-11 בספטמבר ואילך) ירדה – גם הריבית במשכנתאות צמודות למדד, וגם הריבית במשכנתאות שקליות. הירידה מגיעה לאחר כמה חודשים של קיפאון, והיא ממשיכה את הנתונים על עצירה בשוק הדירות – ירידה בכמות העסקאות, ירידה בכמות הדירות בבנייה (מלאי הדירות), והתארכות הזמן שלוקח למכור דירה. אז אולי יש כאן רמז נוסף להתמתנות בשוק הדירות, אבל צריך לזכור – בינתיים זה ירידה בהיקף העסקאות, זאת ממש לא ירידה במחירים!

ריבית משכנתא בספטמבר – הצמודה ירדה ל-3.61% לעומת 3.71% בחודש קודם

ריבית משכנתא בספטמבר ירדה גם בצמודה וגם בשקלית. הריבית הצמודה ירדה ב-0.1% ל-3.61% לעומת חודש קודם – כך עולה מנתונים מעודכנים של  בנק ישראל. הירידה הזו מגיעה אחרי חודשים של קיפאון וירידה קלה, כשלפני כן ריבית המשכנתא זינקה ב-2% בתקופה של שנתיים. עם זאת, כנראה שמוקדם לנבא מה יקרה בהמשך – מצד אחד, העצירה בריבית עשויה להיות תוצאה של ירידה בביקושים לדירות שנוצרה גם בעקבות ישיבה על הגדר של רוכשים רבים. אלו מחכים לראות את ההתפתחות של תוכנית מחיר למשתכן שלאחרונה הורחבהב-12 אלף דירות נוספות. המהלך הזה מוציא מהשוק כמה רבבות טובות של רוכשים פוטנציאליים כשבס"כ נרשמו לתוכנית 100 אלף משפחות וזכו כ-25 אלף בלבד. כלומר, יש 75 אלף משפחות שיושבות על הגדר ולא נמצאות בשוק הדירות. זאת צלחה גדולה לשר האוצר, משה כחלון, כי ברגע שהם לא מחפשים ומבקשים דירות, השוק משתנה – ירידה כזו משמעותית בצד הביקוש עשויה לחסל את עודף הביקוש, ואז – ההיצע נותן את הטון, והשוק משנה כיוון. אולי זה יקרה, אבל מנגד – הקבלנים עוצרים את הבנייה, כך שההיצע בהתאמה יורד, ומעבר לכך – במחיר למשתכן יש עדיין בעיות רבות, שעיקרן – זמן ממושך – כ- שנים עד לקבלת הדירה, ודירות לא מתאימות (גדולות מדי, סטנדרט בנייה לא מספק ועוד).

,וביחס לריבית משכנתא, חשוב גם להדגיש –  העלייה בריבית המשכנתא בשנתיים החולפות מנותקת מריבית בנק ישראל האפסית (0.1%). ומכאן שכאשר ריבית בנק ישראל תעלה (צפוי במהלך 2018), ריבית המשכנתא צפויה להיות מושפעת בהתאמה. אלא שעלייה בריבית עשויה גם לקרר את שוק הדירות – פחות ירוצו לקנות דירה, ואז בהתאמה הביקוש למשכנתא יירד, וזה עשוי להוזיל במשהו את הריבית.

הרחבה: ריבית המשכנתא לאן?

על כל פנים, ריבית המשכנתא הצמודה הממוצעת לחודש ספטמבר ( (נלקחה באוגוסט ולביצוע עד 11 בספטמבר)  ירדה כאמור ל-3.61% לעומת 3.71% חודש קודם, ולעומת 3.69% בחודש יולי

להלן טבלאות המרכזת את ריבית המשכנתא הצמודה למדד לטווחים שונים בשנתיים האחרונות:

ריבית שקלית מעל 25 שנה – 4.87%

ריבית המשכנתא השקלית ירדה באוגוסט ל-3.09% לעומת 3.17% בחודש שעבר ו-3.23% בחודש יוני.  בטבלה ניתן לראות את כל הריביות השקליות לתקופות פירעון שונות:

 הריבית השקלית הממוצעת שמפרסם בנק ישראל היא ממוצע של ההלוואות שניתנו בריבית שקלית משתנה ובריבית קבועה. בפועל, לא באמת ניתן להשוות בין שני סוגי הריביות האלו – הריבית הקבועה יותר בטוחה לאורך זמן, אך מראש היא יקרה יותר; בעוד הריבית המשתנה אמנם יותר נמוכה, אך היא יותר מסוכנת כי קיימת חשיפה לעלייה בריבית.

תכנים נוספים מאתר הון:

רוכשים דירה? כך תחשבו את מס הרכישה

מחירי הדירות בתל-אביב – נתונים מעודכנים

מה עדיף – ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ) או קבועה צמודה ?

מחשבון מס רכישה