מדד מחירי דיור נותר בנובמבר ללא שינוי. זאת בשעה שמדד המחירים לצרכן יורד ב-0.4%.

מדד שכר הדירה עלה ב-0.1%.

מה עדיף לשכור או לקנות?

שירותי דיור בבעלות הדיירים: במדד שירותי דיור בבעלות הדיירים בחודש נובמבר 2015, נרשמה עלייה בהשוואה לחודש אוקטובר 2015. עלייה זו מבטאת את השינויים במחירי שכר דירה שנקבעו בחוזים שנחתמו בחודשים אוקטובר 2015 – נובמבר 2015, לעומת חוזים שנחתמו בחודשים ספטמבר 2015 – אוקטובר 2015.

אינדיקטורים נוספים בשוק הדיור שאינם נכללים במדד המחירים לצרכן: מדד מחירי דירות – מהשוואת העסקאות שבוצעו בחודשים ספטמבר 2015 – אוקטובר 2015, לעומת העסקאות שבוצעו בחודשים אוגוסט 2015 – ספטמבר 2015, נמצא כי מחירי הדירות עלו ב-0.8 אחוז. עלייה זו מבטאת את שינוי המחירים בניכוי שינויי האיכות בתמהיל ובסוג הדירות. הנתון אינו סופי מאחר שקיימות עסקאות נוספות שבוצעו בתקופה זו וטרם דווחו. מהשוואת העסקאות ספטמבר 2015 – אוקטובר 2015, לעומת ספטמבר 2014 – אוקטובר 2014, עלו המחירים ב-6.9 אחוזים. מהשוואת העסקאות אוגוסט 2015 – ספטמבר 2015, לעומת אוגוסט 2014 – ספטמבר 2014, עלו המחירים ב-7.0 אחוזים.

לא לילד הזה פיללו הכלכלנים. הם אמנם ציפו לירידה במדד המחירים לצרכן אבל לא בשיעור של 0.4%.

למחשבון הצמדה למדד

מדד המחירים לצרכן ירד ב-0.4 אחוז בחודש נובמבר 2015, בהשוואה לחודש אוקטובר 2015 והגיע לרמה של 99.2 נקודות לעומת 99.6 נקודות בחודש הקודם (הבסיס: ממוצע 100.0=2014 נקודות).

ירידות מחירים נרשמו במיוחד בסעיפים הבאים: ירקות ופירות טריים (ב-2.4%), תרבות ובידור (ב-1.2%), מזון (ב-0.8%),

תחבורה (ב-0.7%) ושונות (ב-0.4%).

עליות מחירים נרשמו במיוחד בסעיפים הבאים: הלבשה והנעלה (ב-2.6%).

עוד יצוין, כי המדד ללא דיור ירד ב-0.4 אחוז והגיע ל-97.9 נקודות, המדד ללא אנרגיה ירד ב-0.3 אחוז והגיע ל-100.5 נקודות והמדד ללא ירקות ופירות ירד ב-0.2 אחוז והגיע ל-98.9 נקודות.

מתחילת השנה ירד המדד הכללי ב-0.9 אחוז, המדד ללא דיור ירד ב-1.6 אחוזים, המדד ללא ירקות ופירות ירד ב-1.3 אחוזים; לעומתם המדד ללא אנרגיה עלה ב-0.1 אחוז.

בשנים עשר החודשים האחרונים (נובמבר 2015 לעומת נובמבר 2014), ירד המדד הכללי ב-0.9 אחוז, המדד ללא דיור ירד ב-1.7 אחוזים והמדד ללא ירקות ופירות ירד ב-1.2 אחוז; לעומתם המדד ללא אנרגיה עלה ב-0.2 אחוז.

נתוני המגמה בחודשים אוגוסט 2015 – נובמבר 2015:

על פי נתוני המגמה לתקופה זו, קצב הירידה השנתי של מדד המחירים לצרכן הגיע ל-0.9%, של המדד ללא דיור ל-1.5% ושל המדד ללא ירקות ופירות וללא דיור ל-3.0%.

מזון (ללא ירקות ופירות)

מדד מחירי מזון ירד ב-0.8 אחוז.

הוזלו במיוחד: בירה שחורה (ב-8.7 אחוזים), אבקות מרק ותבשילים מוכנים (ב-5.5 אחוזים), תה (ב-4.7 אחוזים), עופות (ב-4.4 אחוזים), סלטים מוכנים (ב-2.5 אחוזים), חומץ חרדל ורטבים (ב-2.1 אחוזים), מוצרים לאפייה וקישוט העוגה (ב-1.9 אחוזים), בשר בקר (ב-1.7 אחוזים), ריבות ומרקחות (ב-1.7 אחוזים), קרקרים שונים (ב-1.4 אחוזים), ממתקים ושוקולד (ב-1.4 אחוזים), חטיפים מלוחים (ב-1.3 אחוזים), בשר כבש (ב-1.3 אחוזים), לבן, יוגורט ומעדני חלב (ב-1.3 אחוזים), משקאות אלכוהוליים (ב-1.3 אחוזים), חלה (ב-1.1 אחוזים), גבינה (ב-1.1 אחוזים), סוכר (ב-1.1 אחוזים) ומוצרי בצק (באחוז אחד).

התייקרו במיוחד: תחליפי סוכר (ב-4.5 אחוזים), מיצי פירות טבעיים (ב-3.5 אחוזים), גלידות (ב-3.0 אחוזים), תבלינים שונים (ב-2.3 אחוזים), טחינה (ב-1.9 אחוזים), ופלים (ב-1.7 אחוזים), בשר חזיר (ב-1.5 אחוזים), לחמניות, בייגלים ובאגטים (ב-1.4 אחוזים), קמח לבן (ב-1.3 אחוזים), בשר משומר ומעובד (ב-1.1 אחוזים), משקאות קלים לא תוססים (ב-1.1 אחוזים) ומלח (ב-1.1 אחוזים).

ירקות ופירות

מדד מחירי ירקות ופירות ירד ב-1.8 אחוזים.

מדד מחירי פירות טריים ירד ב-4.3 אחוזים ומדד מחירי ירקות טריים ירד ב-1.4 אחוזים. מדד מחירי ירקות קפואים, כבושים ומשומרים ירד ב-0.4 אחוז; לעומתו מדד מחירי פירות משומרים ויבשים עלה ב-0.9 אחוז.

מבין הפירות הטריים הוזלו במיוחד: קיווי (ב-25.0 אחוזים), תפוזים (ב-15.1 אחוזים), אשכוליות (ב-13.9 אחוזים), בננות (ב-13.1 אחוזים), אבוקדו (ב-12.2 אחוזים), קלמנטינות (ב-8.3 אחוזים), לימונים (ב-7.4 אחוזים), רימונים (ב-7.4 אחוזים), אפרסמון (ב-3.5 אחוזים), פומלה (ב-3.1 אחוזים) ואגסים (ב-2.3 אחוזים).

התייקרו במיוחד: ענבים (ב-12.5 אחוזים) ומלונים (ב-8.3 אחוזים).

מבין הירקות הטריים הוזלו במיוחד: עגבניות (ב-16.9 אחוזים), פלפלים (ב-9.4 אחוזים), סלק (ב-5.0 אחוזים), ברוקולי (ב-4.3 אחוזים), כרובית (ב-3.6 אחוזים), ירק עלים (ב-3.2 אחוזים) וירקות לתיבול (ב-1.8 אחוזים).

התייקרו במיוחד: קישואים (ב-36.9 אחוזים), מלפפונים (ב-20.7 אחוזים), שום (ב-5.2 אחוזים), חצילים (ב-4.8 אחוזים), כרוב (ב-4.6 אחוזים), קולורבי (ב-4.5 אחוזים), בצל (ב-4.3 אחוזים), שומר (ב-3.7 אחוזים), צנון וצנונית (ב-2.8 אחוזים), קלחי תירס (ב-2.6 אחוזים), תפוחי אדמה ובטטות (ב-1.3 אחוזים) ופטריות (באחוז אחד).

מבין הירקות והפירות המעובדים התייקרו במיוחד: רסק ושימורי עגבניות (ב-2.8 אחוזים), תפוחי אדמה קפואים (ב-1.4 אחוזים), פירות יבשים (ב-1.4 אחוזים), בוטנים (ב-1.1 אחוזים) ושקדים (באחוז אחד).

הוזלו במיוחד: ירקות קפואים אחרים (ב-3.4 אחוזים).

למידע מעודכן על מדד תשומות הבנייה (כולל מחשבון) 

למדריכים לרכישת דירה ולקיחת משכנתא, ו-למחשבון מס הרכישה

מדד תשומות הבניה  בנובמבר ירד ב-0.1% ל-107 מתחילת השנה עלה המדד ב-0.6%. ומה יקרה בחודשים הקרובים – היכנסו כאן

היכנסו למחשבון מדד תשומות הבניה (כדי לחשב את ההצמדה מרכישת הדירה ועד עכשיו)

"מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים ירד בחודש נובמבר ב-0.1% בשעה שמדד המחירים לצרכן ירד ב-0.4%", מעדכנים בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ומוסיפים – "מבין השינויים במדדים של פרקי הבנייה בחודש נובמבר 2015, יש לציין ירידת מחירים של 1.6 אחוזים בפרק מעליות. בשאר פרקי הבנייה נרשמו תנודות מחירים של עד חצי אחוז. בחודש נובמבר 2015 ירדו מחירי הוצאות כלליות ב-0.6 אחוז ומחירי חומרים ומוצרים ב-0.3 אחוז.

לעומת זאת עלו מחירי שכירת ציוד ורכב ב-0.5 אחוז ושכר עבודה המשולם עבור המועסקים בענף ב-0.1 אחוז.

"מבין החומרים והמוצרים ירדו במיוחד מחירי ברזל לבנייה (ב-2.2 אחוזים), מעליות (ב-2.1 אחוזים), רשתות ברזל ועץ לבנייה (ב-1.5 אחוזים, כל אחד),חומרים ומוצרים שונים (ב-1.3 אחוזים) ומחירי מוצרים מוגמרים למרחב מוגן (ב-1.1 אחוזים). לעומת זאת עלו מחירי חול לסוגיו (ב-2.0 אחוזים) ומחיצות מתועשות (ב-1.0 אחוז).בסעיף שכירת ציוד ורכב עלו מחירי שכירת ציוד-0.4 אחוז".

מדד תשומות הבניה משמש בעסקאות לרכישת דירה חדשה. לרוב התשלומים צמודים למדד זה ומכאן חשיבותו.  רוכשי הדירות נמצאים במקרים רבים בדילמה מסוימת – מה לעשות – האם להקדים את התשלומים לקבלן, ולחסוך את עליית מדד תשומות הבניה? אלא שאז צריך לקחת בחשבון את הריבית על המשכנתא. אם המדד צפוי להיות גבוה מהריבית עדיף (מבחינה כלכלית בלבד) להזדרז בתשלום, אחרת כדאי לדחות את התשלום לקבלן.

בשנים קודמות יותר מדד תשומות הבניה עלה יותר מאשר מדד המחירים לצרכן, ונראה שזה יחזור על עצמו גם השנה.

מדד תשומות הבניה הוא מדד שלא ניתן לעקוב אחריו, לא ניתן להצמיד את הכסף אליו ולקבל תשואה ריאלית (כמו שניתן לעשות ביחס למדד המחירים לצרכן), לא ניתן לגדר אותו (להגן מפני עלייתו) וזו כמובן בעיה לרוכשי הדירות. המדד יכול לברוח כלפי מעלה והם חשופים – החוב שלהם לקבלן יכול לעלות משמעותית.

אז מה עושים?  – או שלא עושים כלום, או שיוצאים מנקודת הנחה שמדד מחירי תשומות הבניה קרוב למדד המחירים לצרכן ואז אם יש כסף שעדיין לא שולם ורוצים להגן עליו מפני עליית המדד, יש להשקיע אותו באפיק הצמוד למדד, או להגן על עליית ערך המדד (מכשירים פיננסים שנסחרים בשוק ומיוצרים בבנקים).

מה צריך לבדוק ולהעריך?

ומה אתם יכולים לעשות כדי להרוויח קצת (אולי לא להפסיד). זה עובד כך – אתם יכולים לשלם לקבלן בתחילת הדרך ואז אתם חוסכים את ההצמדה של מדד התשומות, אך במצב כזה אתם תשלמו את הריבית על המשכנתא. אם אתם סבורים שהמדד יעלה יותר מהריבית (וזה מה שקורה בחודשים האחרונים) עדיף לכם, לפחות מהשיקול הכלכלי, להקדים תשלומים לקבלן. אחרת, עדיך לחכות עם התשלומים לסוף הדרך (לקראת סיום הבניה, או כמה שאפשר מאוחר יותר בסמוך לסיום הבנייה). כאן, הבאנו לכם מידע על ריבית המשכנתא, ובאופן שוטף אנחנו מעדכנים אתכם על תחזית מדד התשומות – מכאן, הבדיקה היא בידיים שלכם.

ריבית המשכנתא הצמודה למדד בחודש דצמבר מדד נותרה ללא שינוי – 2.58%. כך עולה מנתוני בנק ישראל.  ריבית המשכנתא  עלתה בחודשים האחרונים בשיעור ניכר, אחרי שהגיעה לשפל של כ-2% ביוני השנה. העלייה בריבית מיוחסת להמשך הביקושים לדירות, תוך כדי ניצול הריבית הזולה עדיין על המשכנתאות.

הריבית הצמודה עולה בהתאם לתקופת המשכנתא, ככל שהלווים לוקחים משכנתא לתקופה ארוכה יותר כך (לרוב) הריבית תהיה גבוה יותר.  מנתוני בנק ישראל עולה כי הריבית לתקופה העולה על 25 שנה מסתכמת ב-3.05%; הריבית ל-20 עד 25 /נה מסתכמת ב-3.01% והריבית לתקופה העולה על 15 /נה מסתכמת ב-2.9% – אלו הן התקופות הפופולאריות ביותר ללקיחת משכנתא, ולכן הריביות האלו הן הרלבנטיות ללוקחי המשכנתאות.

במקביל לריבית הצמודה, פרסם בנק ישראל את נתוני הריבית השקלית.  הריבית השקלית הממוצעת בדצמבר (שמתייחסת גם לריבית הקבועה וגם לריבית המשתנה)  עומדת על  2.48%, אך היא מוטה כלפי מטה בגלל ריביות נמוכות במיוחד לטווח הקצר, וכן היא מוטה כלפי מטה בגלל שנתוני הריבית המשתנה (הנמוכים יותר) מעורבבים יחד עם נתוני הריבית הקבועה (הגבוהים יותר) ; בפועל הריבית השקלית לתקופה של 15 עד 20 שנה עומדת על 3.7%; הריבית השקלית לתקופה של 20 עד 25 שנה עומדת על 3.97% והריבית מעל 25 שנה עומדת על 4.12%.

כך או אחרת, אתמול פורסמו נתוני המשכנתאות לחודש נובמבר. היקף המשכנתאות בחודש זה הסתכם ב-5.2 מיליארד שקל – גידול של 13% ביחס לחודש הקודם, וגידול של 30% ביחס לחודש נובמבר בשנה שעברה.

מתוך ההיקף הכולל בנובמבר – 5.2 מיליארד שקל,  כ-31% הם משכנתאות במסלול של ריבית קבועה לא צמודה למדד (משכנתא מקובעת), בדומה לנתוני אוקטובר.

למדד המעודכן

בנק הפועלים – מדד המחירים בנובמבר ירד ב-0.2%

בבנק הפועלים סבורים שבנובמבר יירשם מדד מחירים שלילי של 0.2%. "אנו מעריכים כי הגורמים שהביאו לאינפלציה השלילית, כמו מחירי הסחורות, מחירי האנרגיה והפחתות המיסים, נמצאים ברובם מאחורינו, והאינפלציה תעלה בהדרגה לכיוון הגבול התחתון של היעד", כותבים כלכלני הבנק, "המדיניות הממשלתית להפחתת יוקר המחייה עדיין צפויה להשפיע, כך לדוגמה בינואר יופחתו תעריפי הביטוח חובה לכלי רכב וכנראה גם מחירי התחבורה הציבורית. שוק העבודה נמצא בתעסוקה מלאה וגם השכר נמצא במגמת עלייה בין השאר בעקבות עליית שכר המינימום.

"אנו מעריכים כי גורם זה יפעל לעליית האינפלציה בשנה הקרובה. האינפלציה ב- 12 החודשים הקרובים צפויה להסתכם ב-0.8% . מדד חודש נובמבר יושפע מירידה במחירי הדלקים ומירידה עונתית במחירי הפירות והנסיעות לחו”ל והוא צפוי לרדת ב-0.2%.

לידר – המדד יירד ב-1% בשלושת החודשים הקרובים

יונתן כץ וכלכלני לידר שוקי הון סבורים כי  בחודשים נובמבר עד פברואר צפויה אינפלציה שלילית של 1%. החודשים הקרובים יושפעו להערכתם מירידה עונתית במחירי ההלבשה ומחירי הדיור, "בנוסף, מדד ינואר יושפע מהוזלה במחיר המים, התחבורה הציבורית וביטוח החובה. יחד עם זאת", מציינים הכלכלנים – "במבט קדימה, עליית השכר ופיחות מתון בשקל יביאו לעלייה בסביבת האינפלציה לקצב של 1%-1.5%".

הראל – מדד נובמבר ירד ב-0.2%

מדד המחירים לחודש נובמבר צפוי לרדת ב-0.2% – כך מעריכים בקבוצת הראל. להערכתם בחודש דצמבר יעמוד המדד על 0%, והמדד ב-12 החודשים הבאים יעלה ראש ויסתכם ב-0.7%.

למדריכים לרכישת דירה ולקיחת משכנתא,  ו- למחשבון מס הרכישה

מדד תשומות הבניה  באוקטובר עלה ב-0.1% ומתחילת השנה עלה המדד ב-0.7%. אבל, כלכלני הראל סבורים שהמדד יירד בשלושת החודשים הקרובים – נובמבר 2015 עד ינואר 2016 ב-0.1%. להערכתם סעיף הדיור במדד המחירים לצרכן (בעיקר סעיף השכירות) יירד בשלושת החודשים הקרובים ב-0.5%. ובכלל, בהראל סבורים שמדד המחירים לצרכן יירד בשיעור חד בתקופה הקרובה – 0.8% בשלושת החודשים הבאים.

היכנסו למחשבון מדד תשומות הבניה (כדי לחשב את ההצמדה מרכישת הדירה ועד עכשיו)

מדד תשומות הבניה משמש בעסקאות לרכישת דירה חדשה. לרוב התשלומים צמודים למדד זה ומכאן חשיבותו.  רוכשי הדירות נמצאים במקרים רבים בדילמה מסוימת – מה לעשות – האם להקדים את התשלומים לקבלן, ולחסוך את עליית מדד תשומות הבניה? אלא שאז צריך לקחת בחשבון את הריבית על המשכנתא. אם המדד צפוי להיות גבוה מהריבית עדיף (מבחינה כלכלית בלבד) להזדרז בתשלום, אחרת כדאי לדחות את התשלום לקבלן.

בשנים קודמות יותר מדד תשומות הבניה עלה יותר מאשר מדד המחירים לצרכן, ונראה שזה יחזור על עצמו גם השנה.

מדד תשומות הבניה הוא מדד שלא ניתן לעקוב אחריו, לא ניתן להצמיד את הכסף אליו ולקבל תשואה ריאלית (כמו שניתן לעשות ביחס למדד המחירים לצרכן), לא ניתן לגדר אותו (להגן מפני עלייתו) וזו כמובן בעיה לרוכשי הדירות. המדד יכול לברוח כלפי מעלה והם חשופים – החוב שלהם לקבלן יכול לעלות משמעותית.

אז מה עושים?  – או שלא עושים כלום, או שיוצאים מנקודת הנחה שמדד מחירי תשומות הבניה קרוב למדד המחירים לצרכן ואז אם יש כסף שעדיין לא שולם ורוצים להגן עליו מפני עליית המדד, יש להשקיע אותו באפיק הצמוד למדד, או להגן על עליית ערך המדד (מכשירים פיננסים שנסחרים בשוק ומיוצרים בבנקים).

מה צריך לבדוק ולהעריך?

ומה אתם יכולים לעשות כדי להרוויח קצת (אולי לא להפסיד). זה עובד כך – אתם יכולים לשלם לקבלן בתחילת הדרך ואז אתם חוסכים את ההצמדה של מדד התשומות, אך במצב כזה אתם תשלמו את הריבית על המשכנתא. אם אתם סבורים שהמדד יעלה יותר מהריבית (וזה מה שקורה בחודשים האחרונים) עדיף לכם, לפחות מהשיקול הכלכלי, להקדים תשלומים לקבלן. אחרת, עדיך לחכות עם התשלומים לסוף הדרך (לקראת סיום הבניה, או כמה שאפשר מאוחר יותר בסמוך לסיום הבנייה). כאן, הבאנו לכם מידע על ריבית המשכנתא, ובאופן שוטף אנחנו מעדכנים אתכם על תחזית מדד התשומות – מכאן, הבדיקה היא בידיים שלכם.

הקרנות  הכספיות איבדו 27 מיליארד שקל מתחילת השנה והן מנהלות כעת 26 מיליארד שקל. מנגד, הפיקדונות בבנקים גדלו ב-37 מיליארד שקל (נכון לסוף ספטמבר) להיקף של 1.04 מיליארד שקל.  כך עולה מניתוח של הון, מדריכים לצרכנות פיננסית.

הנטישה מהקרנות הכספיות נובע מסיבה פשוטה – התשואה בהן אפסית ואפילו שלילית. בשנה החולפת התשואה בהן מסתכמת בקושי ב-0.05% מאיות, ולא בטוח שזו תהיה התשואה בהמשך.  הקרנות הכספיות מחזיקות במכשירים שקליים לטווח קצר, בעיקר מק"מים של בנק ישראל ואג"ח ממשלתי. הקרנות גובות דמי ניהול ממוצעים של כ-0.13% , ומכאן שבהינתן ריבית של 0.1%, הסיכוי שלהם לייצר תשואה סבירה היא כנראה אפס.

בפיקדונות בבנקים אמנם הריבית נמוכה, אבל שם אין דמי ניהול. בהפקדה שוטפת, כלומר ללא מגבלת זמן התשואה תהיה 0.01%, אבל אם תבדקו במבצעים של הבנקים (ולכולם יש מבצעים) תגלו שאתם יכולים לקבל גם 0.35% ויותר לשנה.

מהן האפשרויות למשקיע הסולידי?

למשקיעים סולידיים (במיוחד) אפשרויות ההשקעה מוגבלות. הנה הרחבה ל כל אפיק –

פיקדון שקלי – פיקדון בבנק המניב ריבית שקלית נקובה מראש. הריבית יכולה להיות קבועה, ולחילופין עשויה להיות משתנה – לרוב על פי ריבית הפריים. הפיקדון אינו נזיל (לרוב) על פני התקופה, אך ישנן מצבים שיש תחנות יציאה או שניתן לצאת בקנס מסוים. הריבית כיום בבנקים בפיקדונות לשנה מגיעה עד ל-0.35%, במקרים מסוימים אולי מעט יותר.

מק"מ (מלווה קצר מועד) מונפק על ידי המדינה (בנק ישראל) והמנגנון שלו באופן הבא: בסוף התקופה – שנה לאחר ההנפקה, יקבל המחזיק את המלווה בשער 100, והמשמעות היא שהוא נסחר בשוטף (במהלך התקופה) בשער קרוב ל-100, כך שהתשואה הנגזרת (הפער בין השערים) קרובה לריבית בנק ישראל – 0.1%. היתרון של המק"מ הוא היותו סחיר במשך כל שעות המסחר בבורסה. החיסרון – במק"מ משלמים עמלת קנייה ומכירה, עמלה שלא משאירה מקום לרווח.

 קרנות כספיות –  קרנות נאמנות סולידיות שאמורות להיות תחליף לפיקדון בבנקים ולמק"מים. אך כאמור בשל דמי הניהול, מדובר על אפיק שכיום הוא נחות לעומת הפיקדונות והמק"ימם.

קרנות שקליות – קרנות שמשקיעות באג"ח שקליות ובמק"מים  כשמשך החיים הממוצע של הנכסים גבוה יותר מהקרנות הכספיות ולכן גם מסוכן יותר.

המאמר נכתב על ידי מערכת הון hon.co.il . המידע והנתונים במאמר אינם מהווים המלצה לרכוש או למכור מניות, קרנות נאמנות וניירות ערך אחרים; וכן אינם תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים של כל אדם.

איך זה שגזית הרוויחה, וההון שלה במקביל נשחק משמעותית? ומה זה רווח כולל?

ההון העצמי של גזית בתחילת השנה עמד על 8 מיליארד שקל, והוא נשחק ל-7.1 מיליארד שקל בסוף הרבעון השלישי – ירידה של 900 מיליון שקל בהון העצמי זה הרבה כסף, וזה גם משמעותי באחוזים – 11.2%.

אבל בדוח רווח והפסד אין לזה ממש הסבר – החברה סיימה את תשעת החודשים הראשונים ברווח נקי של 1.6 מיליארד שקל. אבל, רגע, רווח נקי זה עדיין לא השורה הבאמת תחתונה. מתחת לשורת הרווח הנקי, מפוצל הרווח לרווח הנקי המיוחס לבעלי מניות החברה ולרווח הנקי שמיוחס לזכויות שאינן מקנות שליטה, כאשר הרווח שמיוחס לאלו שיש להם זכויות שאינן מקנות שליטה הוא בעצם הרווח של המיעוט שמחזיק במניות חברות הקבוצה. גזית היא סוג של חברת אחזקות – היא מחזיקה באטריום הפועלת באירופה באקוויטי 1 הפועלת בצפון אמריקה ועוד.  האחזקה שלה (לרוב) היא בשיעור שמבטא שליטה, אך לא מלאה (לא 100%), והמשמעות שיש מיעוט שמחזיק ביתרה. גזית בדוחות המאוחדים שלה (בדומה לכל חברה ששולטת בחברות אחרות) מאחדת באופן מלא (100%) את החברות המוחזקות ולאחר מכן "נותנת" למיעוט את חלקו בהתאם לשיעור האחזקה שלו. כלומר כדי להגיע להשפעה האמיתית של החברה המוחזקת על התוצאות יש שני שלבים חשבונאיים – בשלב הראשון מאחדים באופן מלא את הדוחות של החברה הנשלטת (100%), אבל אז כדי להגיע לתמונה האמיתית מורידים את החלק של המיעוט בשורה אחת (שורת הרווח המיוחס לזכויות שאינן מקנות שליטה).

הטכניקה הזו אמנם מסורבלת ומייגעת, אבל היא חשובה – המשמעות שלה מבחינת קוראי הדוחות היא לא לעצור בשורת הרווח, אלא להמשיך לרווח המיוחס לבעלי המניות. הרווח המיוחס לבעלי המניות בגזית בתקופה האמורה הוא 414 מיליון שקל. כלומר, ההסבר לשחיקת ההון הוא ממש לא מסעיפי הדוח רווח והפסד. אז מה יכול להסביר את הירידה בהון,  ואיך בכלל זה אפשרי שההון יורד בשעה שיש רווח?

ברמה התיאורטית יש כמה אפשרויות; פרקטית הסיבה העיקרית היא – חלוקת דיבידנד. כשחברה מחלקת דיבידנד לבעלי המניות שלה היא בעצם מעבירה להם חלק מרווחיה השוטפים, טכנית היא מקטינה את יתרת העודפים שלה (שהיא חלק מההון העצמי) במקביל להקטנת המזומנים בקופה (שמועברים לבעלי המניות).  גזית חילקה בתשעת החודשים הראשונים של השנה 246 מיליון שקל, והסכום הזה לא מסביר כמובן את הפער הגדול בין השינוי בהון העצמי לרווח השוטף.

ההסבר נמצא בדוח על הרווח הכולל – מדובר בדוח "המשך" לדוח רווח והפסד, דוח שבו יש סעיפים שהורחקו/ יצאו מדוח רווח והפסד. כלומר סעיפים שלא מתבטאים ברווח והפסד בדוח רווח והפסד, אבל כן מתבטאים בדוח על הרווח הכולל. החשבונאות מאפשרת לחברות בכמה מקומות שלכאורה אינן קשורים ישירות לעסק, ואינן מבטאים את הרווח העסקי השוטף, להוציא את הסעיף מהדוח רווח והפסד. לדוגמה – רווחים/ הפסדים כתוצאה מתרגום אחזקות של ישות שפועלת בחו"ל. תרגום שווי האחזקה משמע הפרשי תרגום שנובעים משינויים במט"ח – אם נניח שהחברה המוחזקת עם הון עצמי של 1 מיליארד דולר, וההון הזה לא השתנה בין התקופות הרי שדולרית לא קרה כלום לחברה הזו, אבל אם הדולר היה 3.9 שקל, ואילו במאזן האחרון הוא ירד ל-3.7 שקל. במצב כזה שווי האחזקה היה 3.9 מיליארד שקל וירד ל-3.7 מיליארד שקל – הפסד שקלי של 200 מיליון שקל. ההפסד הזה על פי החשבונאות, ואפשר כמובן להתווכח על זה (הרי מדובר בהוצאת מימון לכל דבר ועניין) לא נמצא בדוח רווח והפסד, אך כן יופיע (הרי הוא חייב להופיע איפשהו, הוא משפיע על ההון העצמי) בדוח על הרווח הכולל. זו דוגמה לסעיף אחד אבל זה סעיף קריטי ומשמעותי בדוחות של חברות הנדל"ן שמשקיעות בחו"ל (דרך חברות בנות).

בגזית הסעיף זה הוא ההסבר לשחיקה בהון העצמי – ההתאמות מתרגום דוחות של פעילויות חוץ הסתכמו בהפסד ענק של 2.8 מיליארד שקל (חולשת מטבעות – אירו, דולר, דולר קנדי, ריאל ברזילאי לעומת השקל), ולצד סעיפים אחרים, הסתכם ההפסד הכולל של גזית ב-2.4 מיליארד שקל. אבל ההפסד הזה הוא (בדומה לרווח/ הפסד נקי) ההפסד של כל גזית לרבות המיעוט של החברות המוחזקות. בהמשך שוב יש פיצול של ההפסד לשניים – בעלי המניות והמיעוט. ההפסד הכולל של בעלי המניות  (שלוקח בחשבון את דוח רווח והפסד ואת הדוח על הרווח הכולל) מסתכם ב-683 מיליון שקל. ההפסד הזה יחד עם הדיבידנד שחולק מסבירים ירידה של 900 מיליון שקל בהון העצמי. מה שהנתונים האלו מלמדים הוא די פשוט – אל תעצרו בשורת הרווח הנקי, וגם לא בשורת הרווח הנקי לבעלי המניות – תעצרו בשורת הרווח הכולל המיוחס לבעלי המניות.  עם זאת, חשוב גם להתייחס לנתוני הרווח  החוץ מאזניים. גזית מפרסמת באופן שוטף את ה-FFO  (Funds from Operation ), מדובר על  מדד רווחיות שיוצא מהרווח/ הפסד החשבונאי ומנטרל  הכנסות והוצאות חד פעמיות (לרבות רווחים או הפסדים משערוך נכסים), רווחים או הפסדים ממימוש נכסים, שינוי בשווי הוגן של מכשירים פיננסיים הנמדדים דרך רווח או הפסד וסוגי רווח והפסד נוספים. השימוש ב-FFO  מקובל מאוד ומשמש לקביעת המעיין רווח מייצג ובהתאמה שווי מייצג לפעילות הפירמה.

ה-FFO הנומינלי של גזית גלוב הסתכם בתשעת החודשים הראשונים של השנה ב-321 מיליון שקל, לעומת FFO  של 270 מיליון שקל בתקופה הקודמת, אבל ברבעון השלישי חלה הרעה ב-FFO הנומינלי – ירידה ל-47 מיליון שקל לעומת 76 מיליון שקל ברבעון המקביל. האם הירידה הזו מלמדת משהו? כנראה שלא ממש. המדד הזה במתכונתו הנומינלית לוקח בחשבון את תנודת המדד (ובהתאמה את ההצמדה על ההלוואות/ חובות) דבר שיוצר פער בין הרבעונים, ועיוות בראייה ריאלית. וכמו כן המדד לא לוקח בחשבון הוצאות והכנסות חד פעמיות שאינן קשורות לפעילות השוטפת, נטרול של סעיפים אלו מסק את ה-FFO   הריאלי.

על FFO ריאלי ומדדים אחרים בפעמים הבאות

בעלי עסקים בישראל רגילים לנהל מאבקים בלתי פוסקים, אם זה בבירוקרטיה הישראלית המסורבלת או בבנקים שמסרבים לתת אשראי, ברשויות המקומיות שמבחינתן עסקים הם פרה חולבת  או אירועים ביטחוניים שיכולים למוטט עסק תוך זמן קצר, וזו רק רשימה חלקית. בדרך כלל עסק הוא "מופע של איש אחד" , בלעדיו העסק לא יוכל להתקיים ובטח לא להצליח, ההצלחה וגם הכישלון הם באחריותם של בעלי העסק ושלהם בלבד. אבל האם באמת עסקים יכולים לשרוד לגמרי לבד או שכדאי לעצור לרגע את המרוץ המטורף ולבדוק אם מישהו שם בחוץ יכול לעזור?

החלטנו לבדוק אם יש חיה כזו, גופים שמציעים תמיכה לעסקים, והתוצאות די מפתיעות. אז אם אתם בדיוק מתכננים להקים עסק או שהעסק שלכם נמצא בקשיים, כדאי לכם לקרוא את מדריך התמיכה בעסקים קטנים, שמרכז את כל סוגי התמיכות שמציעים לעסקים.

ייעוץ וליווי עסקי

אחד מהגופים הוותיקים שמציעים תמיכה לעסקים קטנים ובינוניים היא הסוכנות לעסקים קטנים ובינוניים. הסוכנות היא גוף ממשלתי השייך למשרד התמ"ת, וכמו כל גוף ממשלתי בישראל היא עברה הרבה גלגולים ותהפוכות. אחרי ששנים שימשה בעיקר כמקור לחלוקת ג'ובים למקורבים נראה שבשנים האחרונות מתייחסים אליה קצת יותר ברצינות, היא זוכה לתקציבים (לא קבועים) ובאתר הסוכנות מתפרסמים פרויקטים די מעניינים.

הסוכנות מתמקדת בארבעה תחומים: ייעוץ, הפעלת סניפים של המרכז לטיפוח יזמות ("מט"י") ברחבי הארץ, מימון ומתן הלוואות בערבות מדינה  ומאקרו (קידום מדיניות משרד התמ"ת, קשרי חוץ וחקיקה).

הסוכנות מפעילה תכנית ייעוץ לעסקים הכוללת שרותי ייעוץ מסובסדים כמו: ייעוץ וליווי לקראת הקמת עסק, ניהול כללי, ייעוץ וליווי פיננסי וניהולי,  ייעוץ וליווי בשיווק ובמכירות, ייעוץ ארגוני, ייעוץ תפעול לוגיסטי, עיצוב תעשייתי, ייעוץ בתחומי איכות הסביבה ועוד.

פרויקט חדש ומעניין במיוחד הוא פרויקט "ישראל דיגיטלית", שמציע סיוע בהקמת פלטפורמה של אתר E-commers (חנות אינטרנטית), הקמת מערכת סליקה ושילוח, סיוע במימון קמפיינים לשיווק ולמכירות באינטרנט, התאמת אתרי מכירות לסלולר, סבסוד השתתפות בקורסים בנושא מסחר ושיווק באינטרנט, קבלת ייעוץ מקצועי על ידי מומחים מובילים בתחום ועוד.​ כרגע יכולים ליהנות מהפרויקט עסקים באזור עוטף עזה, הגליל והגולן בלבד, אבל אם התוכנית תורחב לאזורים אחרים בארץ כדאי לקחת בה חלק. אתר E- comers יכול לפתוח בפני העסק קהל לקוחות כמעט מכל מקום בעולם, ולהיות מקפצה מעולה להתרחבות העסק.

עוד דוגמא לתכנית של הסוכנות לעסקים היא תוכנית מותאמת ליצואנים קטנים באמצעות המכון הישראלי ליצוא. התכנית כוללת ליווי אישי מקצועי של מומחי מכון היצוא ותוכניות לימוד והעשרה בנושאים שיווק בינלאומי, תובלה, תפעול ולוגיסטיקה, ניהול ופיננסים, מידע ואינטרנט ומימון.

 מומלץ להיכנס מדי פעם לאתר הסוכנות לעסקים קטנים ובינוניים ולהתעדכן בתוכניות התמיכה השונות שמגבשת הסוכנות לעסקים.

כמה עולה:

תוכנית הייעוץ :עד 100 שעות ייעוץ ישתתף העסק בעלות בסך 60 ש"ח לשעת יעוץ, לא כולל מע"מ. בגין כל שעת ייעוץ מעבר ל-100 שעות הייעוץ הראשונות ישתתף העסק בעלות בסך 100 ₪ לשעת ייעוץ, לא כולל מע"מ.

הסוכנות לעסקים גם מפעילה ומממנת את הפעילות של המרכז לטיפוח יזמות בישראל, מט"י.

למט"י יש 25 סניפים ברחבי הארץ שמציעים שירותים של  ייעוץ וחונכות עסקית במטרה להקנות כלים מעשיים לניהול עסקי בהיבטי השיווק, התפעול, הפיננסי וכן בפיתוח מיומנויות אישיות ובינאישיות של בעל העסק. מט"י מפעיל גם מערך הדרכות וקורסים כגון: קורס הקמה וניהול עסק, הקמה וניהול חברת סטארט אפ, שיווק באינטרנט, ניהול עסקי, סחר בינלאומי (יבוא, יצוא), שיווק ומכירות, הקמה וניהול עסק מקוון, שיווק ברשתות חברתיות, יזמות עסקית  למפתחי אפליקציות לסמארטפון, ניהול עסק קמעונאי, יזמות בתחום התיירות ועוד.

בנוסף מסייע מט"י במציאת אפיקי מימון המתאימים ביותר עבור יזמים מתחילים ומלווים אותם בתהליך הגשת הבקשה למימון ממגוון קרנות המציעות תנאים נוחים מהמקובל בשוק. הקרנות מציעות הלוואות מסכומים של 30,000 ₪ ועד 750,000 ₪.

השירותים הם בתשלום אך בתעריפים מסובסדים ע"י המדינה. 

כמה עולה:

ייעוץ וחונכות העסקית–מחירי הייעוץ נעים בין 60 ל-120 ₪. מחיר החונכות העסקית עולה כ-60 ₪ + מע"מ לשעה. עולים חדשים ותושבים חוזרים נהנים מליווי של יועצים בסבסוד מלא של משרד הקליטה.

מערך ההדרכות והקורסים -רוב ההכשרות עולות בין 20 ₪ לשעת הדרכה ל- 35 ₪ לשעת הדרכה, כך שקורס, בממוצע, עולה בין 700-1,400 ₪.

סיוע בגיוס מימון– עלות הכנת בקשה להשגת מימון היא בין 560-3,000 ₪ בהתאם לסכום המבוקש.

ארגון נוסף שמציע ייעוץ וליווי הוא קרן שמש לעידוד יזמים צעירים. הקרן  היא ארגון ללא כוונת רווח שקם במטרה לעודד יזמים צעירים להקים עסקים חדשים בישראל. הארגון ממומן כולו על בסיס פילנתרופי על ידי קרן אדמונד  ספרא, וחבר ברשת בינלאומית של ארגונים דומים בשם Youth Business International, שמרכזו בלונדון. הקרן פונה ליזמים צעירים בגילאי 20-35 בעלי יוזמות ורעיונות עסקיים ומציעה להם ליווי עסקי למשך כשנתיים. הליווי מתבצע באמצעות אנשי עסקים מתנדבים, התורמים מזמנם ומניסיונם למען יזמים בפרויקט. חלק מהשירותים שהקרן מציעה הם: בדיקת ההיתכנות העסקית של הפרויקט, סיוע בהכנת תוכניות עסקיות ותוכניות עבודה, סבסוד של שעות יעוץ, קורסים וסדנאות, למשל: סדנא יישומית לשיווק בדגש על פעילות אונליין, קורס יזמות המועבר על ידי מנטורים של הקרן, סיוע ביחסי ציבור וסיוע בהקמת אתר אינטרנט, סיוע בקבלת הלוואות עד לסכום של 90,000 באמצעות שיתופי פעולה בין הארגון לבין קרנות קורת והאגודה הישראלית להלוואות ללא ריבית.

כמה עולה:

חינם –קרן שמש לעידוד יזמים צעירים אינה גובה תשלום עבור שירותיה, למעט תשלום סמלי (200-300 ₪) עבור קורסים הנערכים במסגרתה.

מימון והלוואות

עסקים קטנים ובינוניים מתקשים לעמוד בסטנדרטים הנוקשים של הבנקים בישראל, ובאופן פרדוקסאלי משלמים ריבים גבוהה יותר על הלוואות מאשר עסקים גדולים. אבל גם אם הבנקים הם המקור הראשון אליו פונים עסקים בבקשת הלוואות, הם ממש לא  המקור הבלעדי. בשנים האחרונות המדינה הגדילה את הערבויות שהיא מעניקה להלוואות לעסקים, במהלך 2013 אושרו כ-4,000 הלוואות לעסקים קטנים ובינוניים בהיקף של כ-2 מיליארד שקל במסגרת של קרן למתן הלוואות בערבות מדינה, פי 12 ביחס לשנת 2007. אפשרויות נוספות לקבלת הלוואות הן מגוון קרנות פילנתרופיות (שמעניקות הלוואות בסכומים לא גדולים),  קרנות הון סיכון, ופלטפורמות של מימון המונים לעסקים שנכנסו לזירה בשנים האחרונות. 

מימון בנקאי:

  אשראי בנקאי הוא אמצעי המימון העיקרי לעסקים קטנים ובינוניים בישראל, והוא מהווה מעל 80% מהאשראי לעסקים. מעל 95% מהאשראי הבנקאי ניתן על ידי חמש הקבוצות הבנקאיות הגדולות: בנק הפועלים, בנק לאומי, בנק דיסקונט , בנק מזרחי-טפחות והבנק הבינלאומי הראשון. למרות זאת, רק כמחצית מהעסקים הקטנים המבקשים הלוואה בנקאית מקבלים תשובה חיובית.

לפני שלוקחים הלוואה מהבנק חשוב מאוד לבדוק את נוסח הערבות כלפי הבנק כי ברוב המקרים כאשר הגוף המבקש הלוואה הוא חברה, דורשים הבנקים מבעלי מניותיה חתימה על ערבות אישית. בנוסף, צריך לקחת בחשבון כאשר נוטלים הלוואה מבנק את  "אמות המידה הפיננסיות" אותן התניות חשבונאיות נוקשות שאמורות להבטיח את החזר ההלוואה לבנק. סוג ההתניות נקבעות בהתאם להיקף ההלוואה וזהות העסק ובעליו. אם העסק לא עומד באמות המידה שנקבעו, תהיה לבנק הזכות לבקש פירעון מיידי של ההלוואה או להעלות את שיעור הריבית.

מימון בסיוע המדינה:

המדינה מפעילה קרן למתן הלוואות לעסקים קטנים באמצעות הסוכנות לעסקים קטנים ובינוניים. ההלוואות אמורות לסייע לעסקים בצמיחה שנקלעו  לקשיים כספיים ולהקמה או הרחבה של עסק. באתר החברה אפשר למצוא קישור לטופסי בקשת סיוע וחוברת הסבר על תהליך הפנייה.

גם מרכז ההשקעות במשרד הכלכלה מעודד ומעניק הלוואות להקמה והרחבה של מפעלים תעשייתיים, מבנים לתעשייה, מלונות ומפעלי תיירות על-ידי מתן מעמד של "מפעל מאושר" לתוכנית השקעות. מעמד זה מאפשר ליזמים ליהנות מהטבות באחד ממסלולי ההטבות הקבועים בחוק. הגוף המחליט במרכז ההשקעות הוא המנהלה שבה חברים נציגי משרד הכלכלה, האוצר, התיירות, החקלאות, משרד ראש הממשלה ונציגי הציבור.

הלוואות בערבות המדינה ניתנות בתנאים נוחים יחסית ובריבים נמוכה משמעותית מזו של הבנקים. הסוכנות מצהירה כי תהליך הגשת הבקשה להלוואה קצר וידידותי ואין צורך במתווכים. פריסת התשלומים היא ל-5 שנים ודחיית תשלום ראשון בחצי שנה.

תנאי הסף להגשת בקשה הם מחזור שנתי של עד 100 מיליון שקל. עסקים בהקמה נדרשים לעד 10% בטחונות להלוואה עד 300,000 שקלים, עסקים בהקמה נדרשים לעד 25% בטחונות להלוואה בגובה מיליוני שקלים (עד 8% מהמחזור).

לא תינתן יותר מהלוואה אחת לאותו הגוף באותו הזמן.

מימון באמצעות קרן הון סיכון

קרן הון סיכון היא למעשה משקיע מקצועי. תפקידה הוא לאתר עסקים עם פוטנציאל הצלחה גבוה, להשקיע בהם ובדרך כלל לחפש את הדרך לממש את ההשקעה (כלומר למכור את החברה לגוף שלישי) בשיעור רווחיות גבוה. קרנות נחלקות בדרך כלל לפי תחומי התמקצעות, יש כאלה שמחפשות השקעות בהיי-טק בלבד, יש כאלה שמעדיפות דווקא את התעשייה המסורתית, יש המשקיעות בקולנוע וטלוויזיה, בביו-טכנולוגיה, חינוך, אנרגיה ועוד.

כדי לקבל מימון מקרנות הון סיכון תצטרכו לתת תשובות לשאלות מפורטות מאוד, להציג סקרי שוק, תוכנית עסקית מקצועית, היתכנות עסקית אמיתית וצוות הנהלה מיומן. קרן הון סיכון תדרוש לקבל נתח גדול בחברה וזכויות רבות בה. היתרון הגדול שלה, על-פי רוב, הוא היכולת להשקיע סכומי כסף גדולים יחסית בזמן קצר יחסית.

קרנות מימון פילנתרופיות

קרנות מימון פילנתרופיות הן קרנות ללא מטרות רווח, הממומנות בדרך כלל על ידי תורמים או תורם אחד .

נזכיר כאן חלק מהקרנות הפעילות, אבל לפני שתחליטו להגיש בקשה כדאי לעשות שופינג בין כל הקרנות ולבחור את זו שעונה על הצרכים שלכם הכי טוב.

קרן קורת: פעילה מאז 1994, ומאגדת מספר קרנות מימון. עד היום אושרו במסגרת הקרנות למעלה מ-9,118 הלוואות עם מינוף של יותר מ- 194 מיליון דולר אשראי לסוגים שונים של עסקים. הקרן מעניקה הלוואות לעסקים קטנים המתקשים בגיוס אשראי, בטווח של  40,000 – 1.2 מיליון שקלים.

הקרנות עובדות בשיתוף פעולה עם בנק אוצר החייל, בנק דיסקונט, בנק לאומי, בנק הערבי ישראלי ובנק מרכנתיל.

האגודה הישראלית להלוואות ללא ריבית: אגודה המעניקה הלוואות של עד 90,000 שקלים ללא ריבית. מסייעות לבעלי העסקים להקים, לרכוש ציוד ולהשלים הון חוזר. האגודה מתבססת על תרומות בלבד וקיימת 25 שנה.

הסוכנות היהודית: הסוכנות היהודית  מפעילה קרנות לעידוד עסקים שמסייעים בפיתוח התיישבות בקיבוצים ובמושבים ברחבי הארץ. הקרנות עוזרות ליזמים לקבל הלוואות בתנאים אטרקטיביים במיוחד ונתמכות על ידי תורמים מקהילות יהודיות בעולם ותורמים ישראליים.  

תמיכת הקרנות מיועדת לפריפריה הגיאוגרפית והחברתית בישראל, המכסה את אזורי הגליל, הנגב וירושלים. הסיוע מופנה גם לאוכלוסיות מוחלשות בהן עולים חדשים, הקהילה האתיופית, המגזר החרדי והמגזר הערבי. גיוס האשראי המקסימאלי באמצעות הקרן הוא 300 אלף שקלים.  

תנאי סף:  יזמים הרוצים להקים עסק חדש (עד חצי שנה ממועד הפתיחה), עסקים קיימים המעוניינים להתרחב ולהגדיל את מעגל העובדים שלהם ו/או שמבקשים להרחיב את היצע המוצרים או השירותים ומשקיעים המבקשים מימון לרכישת עסקים קיימים.  

קרנות נוספות:

קרן יורק: תומכת בעסקים באזור ירושלים וסביבתה 

קרן נס: תומכת בעסקים באזור הנגב. 

קרן החירום לדרום מתרומת הפדרציות היהודיות: תומכת בעסקים באזור הנגב בטווח 40 ק"מ מהרצועה. 

קרן הגליל המערבי / קרן פיטסבורג / קרן דטרויט / קרן גליל מערבי:תומכות בעסקים באזור הגליל. 

יזמים מתחום הטכנולוגיה יכולים להגיש בקשות להלוואה מחממות ליזמות טכנולוגית ומהקרן הממשלתית הזנק התומכת בחברות סטארט אפ.

 הלוואות חברתיות- מימון המונים:

מימון המונים היא פלטפורמה מוכרת ופופולארית לגיוס מימון ברשת לרעיון, מיזם או מוצר. פלטפורמות כמו P2P ו- BTB הן למעשה מימון המונים שמטרתו לתת אשראי צרכני דרך הלוואות ישירות בין אנשים. הפלטפורמות החדשניות יחסית אמורות להקטין באופן משמעותי את פערי הריבית בין נותני ההלוואה לנוטלי ההלוואה.

BTB למשל פונה ישירות למגזר העסקים הקטנים, ומצהירה כי היא מתכוונת להתחרות בבנקים ולהקל משמעותית על מחנק האשראי ממנו סובלים עסקים בישראל, ההלוואות ב-BTB מגיעות ישירות ממשקיעים פרטיים, וסכום ההלוואה מתחיל ב-10,000 עד מיליון שקלים. ההלוואה עומדת על ריבית של בין 5% ל-12% שמשולמת ישירות למלווים. המלווה משלם עמלה של 1% בשנה ל-BTB ועמלת פתיחת תיק לבחינת ההלוואה של 250 שקלים. תנאי הסף הם בחינת אשראי של חברת דן אנד ברדסטריט וצוות האנליסטים של מיזם ההלוואות ושני ערבים לעסק הלווה. כל הלוואה ניתנת ל 36 חודשים בתשלומי החזר חודשיים קבועים שמועברים ישירות למלווים. לפי דיווחים של הפלטפורמה "בלנדר", הוענקו בשנה  הלוואות בהיקף של יותר מ–10 מיליון שקל, כשסכום ההלוואה הממוצע היה 15- 20  אלף שקל (שבלנדר מעניקה הלוואות עד 30 אלף שקל) בריבית שנתית מוצעת של כ–6%.

האשראי הצרכני החוץ־בנקאי נחשב כיום לאחד התחומים הצומחים בתחום האשראי, ואלה חדשות טובות מאוד לעסקים קטנים. גם הגופים המוסדיים נכנסים לפעילות בתחום מתן אשראי לעסקים קטנים ובינוניים, פסגות ובלנדר למשל ישתפו פעולה ויציעו את הפלטפורמה ליותר מיליון לקוחות של פסגות, מיטב דש השקיעה כ–30 מיליון שקל בחברת פנינסולה, ומנורה מבטחים צפויה להשקיע 63 מיליון שקל באמפא קפיטל.

לפני ההחלטה לגייס הלוואה דרך הלוואות חברתיות חשוב להכיר וללמוד את התחום ואת האפשרויות המוצעות. הלוואות חברתיות- המדריך למשקיע יכול לעזור בקבלת ההחלטה.

.

.

האם רכישת עדיקה מניבה לגולף תוצאות?  כמה מוניטין נוצר לגולף ברכישות האחרונות? והאם יש חשש שהוא יופחת?

הדוחות החלשים של גולף ברבעון השלישי לא צריכים להפתיע. הסימנים (ראו טורים קודמים) היו על הקיר – הרכישות הסתירו צמיחה נמוכה בפעילות המסורתית; הרווח לא היה גדל אלמלא הכנסות אחרות, התזרים ניצל מסיבות חד פעמות, וגם המלאי הגדול הכביד.

אלא שהרבעון השלישי הוא ירידת מדרגה נוספת בפעילות המסורתית של החברה, לצד מעבר להפסד משמעותי, והכרזה על צמצום ורה ארגון לרבות סגירת חנויות.  ברבעון זה הפסידה החברה 5.3 מיליון שקל, על הכנסות של 209.3 מיליון שקל, לעומת רווח של 2.8 מיליון שקל על הכנסות של 182.3 מיליון שקל. ההכנסות עלו משמעותית, אבל זה רק בגלל מגבלות הדיווח החשבונאי – הגידול בפעילות נובע מרכישות. מעבר לכך, אלמלא הכנסות אחרות בסך של 1.5 מיליון שקל (הכנסות שאינן קשורות לפעילות השוטפת) והכנסות מס בסך 1.7 מיליון שקל (שנובעת מרישום הטבת מס בגין ההפסד השוטף ומעידה על הערכתה של החברה כי היא תחזור להרוויח), הפסד היה גבוה יותר.

ברמה התפעולית הציגה גולף הפסד של 5.6 מיליון שקל, לעומת רווח של 2.5 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. בכל שנת 2014 הסתכם הרווח התפעולי ב-43.7 מיליון שקל, והרווח בשורה התחתונה ב-35.7 מיליון שקל.

ההרעה בתוצאות היא כלל ענפית, רשתות השיווק הגדולות בתחום האופנה ובתחום המוצרים לבית, דיווחו על חולשה בפעילות, אצל גולף זה דרמטי יותר, וזה גם התחיל מוקדם יותר – לפני כשנה. ואז, על רקע החולשה החברה החליטה לצאת במסע רכש של חברות ופעילויות. עכשיו מתברר שלפחות בינתיים, העסקאות האלו שעלו הרבה כסף ושהיו אמורות להביא רווחים, גם לא מספקות את הסחורה.

נתחיל בעדיקה – באפריל השלימה גולף את רכישת עדיקה שהיא בעצם אתר אינטרנט למכירת מוצרי אופנה (במובן הרחב – בגדים, אביזרי אופנה). גולף שילמה 26.7 מיליון שקל עבור עדיקה וכן התחייבה לשלם תמורה עתידית בסך 13.3 מיליון שקל כפוף לביצועים של הפעילות בשנים הבאות. כמו כן, התחייבה גוף להעמיד הלוואה בסך 15 מיליון שקל לפעילות עדיקה ולהקצות אופציות למנהלים בה בשיעור של עד 25%. זה מה שנותנת גולף (וזה לא מעט) ומה היא מקבלת.

עם פרסום העסקה נמסרו הפרטים הבאים – ההכנסות של עדיקה בשנת 2014 הסתכמו ב-22 מיליון שקל, הרווח הגולמי הסתכם ב-12.9 מיליון שקל והרווח התפעולי הסתכם ב-2.6 מיליון שקל. מדובר על שיפור משמעותי לעומת שנה קודמת – אז, הסכתמו ההכנסות ב-9.3 מיליון שקל, הרווח הגולמי הסתכם ב-5.4 מיליון שקל והרווח התפעולי הסתכם ב-0.7 מיליון שקל. הנכסים נכון לסוף 2014 הסכתמו ב-7.4 מיליון שקל וההתחייבויות ב-5.9 מיליון שקל, כלומר זה משאיר לחברה הון עצמי מזערי.

והנה מגיעות התוצאות לאחר הרכישה של עדיקה, בהתחלה במסגרת הרבעון השני שבו עדיקה מאוחדת כמעט על פני כל התקופה (הרכישה הושלמה ב-14 באפריל). ההכנסות של עדיקה הסתכמו ב-6.7 מיליון שקל, אבל החברה הפסידה כחצי מיליון שקל.  וברבעון השלישי תמונה דומה – ההכנסות (מאז הרכישה) הסתכמו ב-15  מיליון שקל, והחברה הפסידה 1.3 מיליון שקל. על פניו, ההכנסות ממשיכות לצמוח, אבל החברה עברה מרווח להפסד, והכבידה על השורה התחתונה של גולף.

מעבר ל"נזק" בשורה התחתונה, וצריך לזכור שבמקרים רבים אחרי רכישות יש תהליך של רה-ארגון, השתלבות בעסק הממוזג, ובמקביל  יש הוצאות רה-ארגון משמעותיות, שמכבידות על התוצאות, עסקת הרכישה מתבטאת במאזן של גולף, בעיקר במסגרת נכסים לא מוחשיים.

גולף הרי שילמה סכום מכובד (כאמור 26.7 מיליון ותחת תנאים מסוימים התמורה תעלה ל-40 מיליון שקל) בתמורה להון נמוך במיוחד. בדוחות שלאחר הרכישה, החברה עדכנה מה היא בעצם קנתה – לצד הון עצמי של עדיקה בסך 1.4 מיליון שקל, נרכש מותג שהוערך ב-3.2 מיליון שקל, רשימת לקוחות שהוערכה ב-1.8 מיליון שקל ומוניטין בסך 28 מיליון שקל (וסעיפי התחייבות נוספים). המשמעות היא שבעצם כל התמורה יוחסה למוניטין ונכסים לא מוחשיים אחרים (מותג, רשימת לקוחות), והנכסים האלו לא תמיד מחזקיים מעמד בדוחות. זה עובד כך – בעת הרכישה שנקבע מחיר/ תמורה בגין העסקה, מעריך שווי/ כלכלן בודק בעצם מה קנתה החברה ואז החברה בעצם רושמת זאת בדוחות. אחרי הרכישה מפחיתים באופן שוטף את הנכסים הלא מוחשיים (על פני אורך החיים שלהם) בעוד שהמוניטין על פי החשבונאות אינו מופחת (בהנחה שהוא אמור לשמור על ערכו). אבל, כשיש אינדיקציות על החברה, על הענף ובכלל, צריך לבדוק שאכן הנכסים הלא מוחשיים האלו, ובמיוחד המוניטין,  שווים את ערכם. אחת האינידקציות החזקות  היא התוצאות של החברה המוחזקת שנרכשה. הרי מוניטין אמור לבטא את הרווחים העתידיים שלא מתבטאים בנכסים המוחשיים של החברה, מעין הרווחים העודפים של החברה, ומכאן שאם התמונה משתנה – הרווחים נמוכים מהצפוי, או שהחברה מפסידה מדובר באינדיקציה חשובה לבחינת ערך ההשקעה, וזה כמובן רלבנטי לבחינת המוניטין ברכישת עדיקה. האם ההפסדים ברבעונים האחרונים מעידים על תקלה בתחזית ובהתאמה יש לערוך התאמת שווי גם למוניטין? נראה שמוקדם לקבוע. כאמור החודשים הראשונים שאחרי הרכישה עמוסים בשינויים ניהוליים; אסטרטגיים לצד גיבוש מתווה ולפעמים רה-ארגון וזה יוצר עלויות משמעותיות. עם זאת, אם המצב בעדיקה לא ישתנה ברבעונים הבאים, אז באמת יהיה צורך לבחון אם המוניטין מוצדק או שיש להפחיתו.

גם הרכישה השנייה של גולף רושמת הפסדים. גולף דרך כיתן רכשה בפברואר את מותג האופנה טופ-שופ (לצד מותגים נוספים פחות משמעותיים). היקף העסקה הסתכם ב-37.5 מיליון שקל, כשרוב הסכום מיוחס למוניטין – 22.9 מיליון שקל ולזכיון על המותג טופ-שופ – 8.7 מיליון שקל. אלא שגם כאן התוצאות לא מזהירות. בדוח לרבעון השלישי מספרת לנו הנהלת החברה כי הפעילות הנרכשת הפסידה ממועד הרכישה 850 אלף שקל, על הכנסות בסך 17.5 מיליון שקל. גם כאן, אם לא יהיה שינוי לטובה, תהיה שאלה בקשר לשווי המוניטין והנכסים הלא מוחשיים.

וכך בעצם למרות הניסיונות של גולף לצמוח ולהרוויח דרך רכישות ולמזער את החולשה בפעילות המסורתית, בינתיים, הרכישות רק מכבידות עליה.

נדל"ן מסחרי – האם זו השקעה טובה ?

מעודכן ל-07/2022

איך משקיעים בנדל"ן מסחרי? כדאי לדעת – התשואה גבוהה יותר מזו שבהשקעה בדירה (כאן, תוכלו לקרוא על מדריך להשקעה בדירות מגורים) אבל העסקאות מרכבות וארוכות יותר. מעבר לכך – מדברים על הצפה בשטחי מסחר באזורי הביקוש, וזה עלול להביא לירידות מחירים 

העסקאות בעולם הנדל"ן המסחרי מורכבות יותר וארוכות יותר מאשר ברכישת דירה; מצד שני עסקה מוצלחת מביאה עמה תמורה גדולה בהרבה לעומת עסקה בנדל"ן למגורים. אם תשואה טובה מהשכרת דירה מסתכמת בכ-3%-4% לשנה, הרי שתשואה טובה בהשכרת נכס מסחרי יכולה להגיע ל-8% בשנה, וגם ל-10%. בנוסף, לפחות בהסתמך על העבר – עסקאות כאלו הניבו מעבר לתשואה השוטפת גם רווחי הון במכירה/ במימוש – רבים מכרו לאחר מספר שנים את החנות למשל, כנכס מניב (עם השוכר) במחיר גבוה בהרבה ממחיר הרכישה.

עם זאת, ההשקעות בנכס מסחרי ותחזוקת הנכס גבוהות יותר; הכנסות מהשכרת נכס מסחרי חייבות במס הכנסה (גם לפרטיים); הסיכון והתנודתיות גבוהים יותר, כי בעל הנכס מתבסס על הצלחתו הכלכלית של השוכר; כשנכס מסחרי עומד ריק, הארנונה המשולמת עליו גבוהה בהרבה מאשר על דירת מגורים. עוד בשונה מנדל"ן למגורים – מחירי המכירה של נדל"ן מסחרי לא עולים בקצב בו עולים מחירי הדיור בישראל. נקודה נוספת לעומת השקעה במגורים – צריך להוציא חשבוניות לשוכרים, ולשם כך צריך להוציא תעודה עוסק מורשה.

אפשר לקנות נכס ואפשר לקנות קרנות ריט שמשקיעות בנכסים

השקעות בנדל"ן מסחרי יכולות להיעשות במישרין, ובהמשך הרחבה על איך לעשות זאת, וכן הן יכולות להיעשות בצורה עקיפה דרך קרנות ריט – קרנות ריט הן קרנות השקעה בנדל"ן שמקבלות כספים ממשקיעים, לוקחות הלוואות, רוכשות נכסים ומשכירות אותן. בעולם יש רבבות קרנות ריט (כנסו כאן למדריך השקעה בקרנות ריט), בישראל יש בודדות, לרבות ריט 1 וסלע קפיטל שמניותיהן נסחרות בבורסה. החברות האלו משקיעות בנדל"ן מסחרי (בעיקר משרדים להשכרה). באופן הזה גם משקיעים שאין להם כיסים עמוקים יכולים להשקיע בנדל"ן מניב, כלומר לא צריך לקנות באופן פיזי את הנכס, אפשר פשוט לקנות את הקרן המתאימה. עם זאת, ההשקעה בקרנות האלו היא בעצם השקעה במניות של קרנות כאלו, ומניות הן מכשיר מסוכן – מעבר לבדיקה שצריך משקיע לעשות בקשר לנכסי החברה, צריך להבין את התמחור שלה ביחס לערך הנכסי שלה; להעריך את ההנהלה של החברה, את הסיכונים הספציפיים של העסק, ולהפנים ששוק המניות יכול להיות אכזרי.

עם זאת, בשנים 2010 עד 2016, בדקנו ומצאנו שהתשואה הממוצעת של קרנות הריט המקומיות נעה בין 7.5% ל-9%. בעולם התשואות היו גם כן קרובות למספרים האלו, כאשר בוול-סטריט נסחרות קרנות ריט רבות שמסווגות לתחומים שונים. קרנות הריט, מעבר לכך שהן מאפשרות למשקיעים קטנים יחסית להשקיע בנדל"ן מניב, הן מאפשרות פיזור של השקעות על פני מספר נכסים (מה שלא אפשרי לרוב למשקיע בודד), כלומר מעבר לסכום ההשקעה שיכול להיות נמוך, המשקיע בעצם מקבל סל של נכסים ולא נכס אחד.  כמו כן, ניתן להנזיל את קרנות הריט בכל רגע (למכור את המניות), בעוד שבנכסים פיזיים התהליך כמובן ממושך יותר. עם זאת, בקרנות ריט יש דמי ניהול שמשלמים למנהלי הקרן, דמי ניהול שמפחיתים בעצם את התשואה הפנימית/ האפקטיבית על ההשקעה.

היצע נמוך

לעומת שוק הדירות להשקעה, אחד המאפיינים הבולטים של שוק הנכסים המסחריים הוא ההיצע היחסית נמוך, אם כי זה משתנה בשנים האחרונות לאור הקמה מואצת של משרדים, והרחבת אזורי הביקוש – כיום יש נדל"ן מסחרי בהיקפים עצומים מחוץ לתל אביב – פתח תקווה, הרצליה  הם מוקדים גדולים של מרכזי היי-טק ומסחר ויש עוד רבים. עד כדי כך שעל רקע תוכניות הבנייה, יש כאלו שסוברים שייווצר עודף בשטחי נדל"ן מסחיר, ואז החשש הוא שיהיו ירידות מחירים.

משקיע בנדל"ן מסחרי או כזה שמתכנן להשקיע צריך להיות  כל הזמן להיות עם אצבע על הדופק. המשקיע בנדל"ן מסחרי צריך חושים של איש עסקים, וכשהוא נתקל בהזדמנות אטרקטיבית – לא להתמהמה, אלא לבצע בדיקה מהירה ולהחליט אם יש עסקה או אין. מנגד, אם הוא מריח בעיות, חולשה בשוק וכו', הוא צריך לקבל החלטה מהירה בכיוון השני – לצאת מהעסקה, לממש את הנכס , הכל כפוף כמובן למכלול השיקולים שלו.

אז איך משקיעים בנדל" מסחרי?

חפשו מידע

תקראו כמה שיותר מידע מקצועי באינטרנט, תתייעצו עם מומחים – כך למשל, תלמדו שבתל אביב נבנים כיום כ-700 אלף מ"ר משרדים, שהביקוש לא צפוי להדביק אותם, מה גם שחברות רבות יוצאות מתל אביב ושוכרות משרדים בערי הלוויין ובפריפריה במחירים נוחים יותר; לדוגמא, פארק המשרדים של עזריאלי בחולון, מבני המשרדים היוקרתיים באור-יהודה; פתח תקווה כבר מוצפת במשרדים, ועוד ועוד; ולכן כדאי לחשוב פעמיים ולבדוק היטב אם לקנות משרדים היום משרדים כנכס מניב בתל אביב. כדאי להיעזר בחברות תיווך המתמחות בנדל"ן מסחרי – בתחום המסחרי יש למתווכים מומחים יתרון על פני תחום המגורים, והם גם מסייעים בכל הנוגע להיבטים הנלווים למהות הנכס ומהות ההשקעה, כמו גם למגמות השוק. כמובן שצריך לבדוק את המוניטין של המתווך על סמך עסקאות שביצע בעבר, המלצות וכד'. לקראת העסקה עצמה תשכרו עו"ד המתמחה בנדל"ן מסחרי.

האתר הפופולרי ביותר למכירה וקנייה של נכסים הוא יד2 – מומלץ לבקר בו בשלב החיפוש, לצד בדיקה של כל מקורות החיפוש שסופקו כאן.

ובכלל, באינטרנט יש כמעט הכל, ובמקביל לחיפושים בשטח, מומלץ לקרוא על השוק כולו, על האזור שבו אתם מחפשים, על עסקאות גדולות שנעשו בזמן האחרון – השוק לא משקר, ואתם יכולים להבין ממנו את המגמה הצפויה, אם כי לפעמים יש שינוי כיוון משמעותיים במגמה. כל המידע הזה קיים באתרי החדשות הכלכליות – דרך פשוטה ויעילה היא לחפש את המשג נדל"ן מסחרי, תחת חדשות גוגל, אך ניתן כמובן לחפש בכל האתרים הגדולים – גלובס,  דהמרקר, כלכליסט.

מיקום

אחד הפרמטרים המרכזיים מבחינת כדאיות ההשקעה הוא מיקום הנכס. מאחר שמדובר בדרך כלל בהשקעה לטווח ארוך, רצוי לזהות את הפוטנציאל של האזור בו ממוקם הנכס גם בעוד חמש ועשר שנים. אם מדובר במבנה תעשייה הממוקם באזור תעשייה מיושן, ובעירייה תגלו שהאזור עומד להפוך לאזור הייטק בעתיד – הרי כדאי להשקיע. אם יש תוכניות בעירייה להוסיף אחוזי בנייה לאותו אזור – גם זה יתרון בולט לטובת השקעה. במכלול השיקולים כדאי להיות בטוח שהאזור עדיין יהיה אטרקטיבי בעוד מספר שנים מעכשיו ואף יותר. תבדקו אם אין התנגדויות של שכנים למבנה בו ממוקם הנכס שאתם רוצים לקנות ואם אין הגבלות לסוגי שוכרים – לא כל חנות ניתן להשכיר למסעדה, ולא כל משרד ניתן להשכיר למעבדה, ולא כל מבנה תעשייה ניתן להשכיר למפעל הנחשב מזהם סביבתי.

מצב הנכס וייעודו

גם בנדל"ן מסחרי יש מציאות, אבל בניגוד להשקעה בדירה, השקעה בנכס מסחרי כדי להביאו למצב שימשוך שוכרים, היא הרבה יותר גדולה. אתם יכולים לנסות לאתר נכס ישן במקום מרכזי, ויש הרבה חנויות ישנות  ברחוב מרכזי בעיר מרכזית, שבעליהן זקן ועייף ומוכן למכור את החנות שלו ואולי במחיר טוב; אתם יכולים לחפש מבנה תעשייה ישן, שמחירו נמוך לעומת החדשים ולכן אטרקטיבי יותר, אם כי צריך לקחת בחשבון את ההשקעה בו – וזה יכול להיות הרבה מאוד כסף.  תזכרו, שהשקעה במבנה מסחרי גדולה בהרבה מזו שמשקיעים בדירה.  צריך לבדוק היטב את מסמכי הנכס והבעלויות לפני הרכישה.

לא פחות חשוב לבדוק את הייעוד של הנכס – שלא תקנו חנות שלמעשה רשומה כמחסן.

מימון

ודאו שאתם יכולים לעמוד בעסקה; תבדקו את רמת המימון שהבנק מוכן לאשר, וכמובן תשוו בין הצעות של כמה בנקים, כי התנאים משתנים מבנק לבנק ומתקופה לתקופה.

המימון צריך להתחשב לא רק במחיר הנכס עצמו, אלא גם בהשקעות הנדרשות להתאמה שלו לשוכר. כדאי בשלב ראשון להשקיע השקעה ראשונית ולהביא את הנכס למצב מעטפת (קירות מסוידים, רצפה טובה, תקרה ותשתיות חשמל, מים, גז, מיזוג). במבנה תעשייה ששטחו 1,000 מ"ר, למשל, ההשקעה הראשונית יכולה להגיע להרבה מאוד מאות אלפי שקלים. היום נדרש כל מבנה מסחרי במערכת ספרינקלרים (מתזי מים). רק ההשקעה במערכת ספרינקלרים למבנה בן 1,000 מ"ר (וגם צריך לבדוק שיש לחץ מים טוב, אחרת יש לבנות מאגר מים למבנה) יכולה להגיע ליותר מ-150 אלף שקל. עדיף לקחת מהנדס בנייה וקבלן אמין כדי לקבל נכס בסיסי במצב טוב. רצוי לקחת מהנדס שמתמצא בדרישות הספציפיות של הרשות המקומית, וגם נהנה מיחסים טובים בה. צריך לקחת את כל ההשקעה בחשבון כשמחשבים את התשואה מדמי השכירות. נכון שיש כאלה שלוקחים קבלן חאפער כדי להשקיע את המינימום; לא להשקיע בספרינקלרים ולא ברצפה; אבל זה מגביל אותם לשוכרים מסוימים מאד, שגם מוכנים לפעול ללא רישיון עסק, כי בקבלת רישיון עסק יש לקבל אישור כיבוי אש, שלא יתקבל אם אין ספרינקלרים וכד'.

מיסוי

פקטור שגם אותו חשוב לשקלל כשמנסים לחשב את כדאיות ההשקעה; על הכנסה מהשכרת נכס מסחרי יש לשלם מס שולי שהמדרגה ההתחלתית שלו היא 30%;  ההכנסה מההשכרה מצטרפת גם לסך ההכנסה הכוללת של בעלי הנכס ובהתאם למס השולי שלו. אבל, חשוב להבהיר שיש סוגים שונים של נכסים, סוגים שונים של השקעות בנכסים, אפשרויות שונות של שיטות השקעה (דרך חברה, שותפות, באופן פרטי) ובהתאמה אפשרויות שונות ותכנונים שונים של חברות המס. כל אדם, חברה או גורם צריך לבחון את השלכות העסקה ואת המיסוי שצפוי לו בכל השלבים. ברכישת דירה ונכסים משלמים מס רכישה (למדריך מס רכישה); במכירת נכסים משלמים מס שבח (למדריך מס שבח), אך חשוב לוודא שענייני המס סגורים. התחום הזה מלא בעדכונים ושינויים, ומומלץ להתעדכן עם מומחים לפני שסוגרים עסקאות (רכישה וגם מכירה).

ארנונה

הארנונה (מסי עירייה) הנגבית מנדל"ן עסקי מחושבת לפי מ"ר, והיא שונה בין שטח של מבנה תעשייה, שטח של משרדים או שטח של חנות.

לדוגמא – בחולון נגבית ארנונה של כ-15 שקל למ"ר לחודש במבנה תעשייתי; בבת-ים מעל מ-20 שקל; באשדוד – כ-8 שקלים למ"ר; ביבנה – כ-8 שקלים למ"ר; בתל אביב – כ-25 שקל למ"ר לחודש; בראשון לציון – כ-10 שקלים. הארנונה למשרדים וחנויות גבוהה יותר. לכל עיר יש את צו הארנונה שלה לשנה החדשה, ותוכלו לראות בדיוק את מחיר הארנונה לנכס בו אתם מתעניינים. כמובן, שכשתמצאו שוכר – תשלום הארנונה יחול עליו.

תתמקדו בהתחלה בסוג אחד של נדל"ן מסחרי

מי שחדש בעולם ההשקעות בנדל"ן מסחרי, עדיף לו להתמקד תחילה רק בסגמנט מסוים מעולם זה; חנויות, למשל, שזה הכי קרוב להשקעה בדירה, כשמדובר בנדל"ן מסחרי. רק לאחר שתשלטו בתחום הזה, תעברו לסגמנט נוסף. בכלל – בעסקות ראשונות לא להתבייש לפנות לאנשי מקצוע מנוסים ואמינים בתחום.

השקעה בחנויות

כשמדובר בהשקעה בחנות, מיקום הוא מילת מפתח; אפילו בתוך קניון משגשג, אם תשקיעו בחנות בסוף הקניון בקומת מרתף במחיר מציאה כביכול, זה בגלל שתהיו צפויים להרבה תקופות של יובש מבחינת שוכרים, כשאז אתם גם סופגים תשלום דמי ניהול (כמה אלפי שקלים בחודש, תלוי בשטח החנות) הנהוג במרכזי מסחר כמו קניונים. כשמדברים על מיקום אנחנו מכוונים לתנועת האנשים באזור, סוג האוכלוסייה הקונה ואיכות השוכרים. ככל שהתנועה גדולה יותר, הסיכוי להשכיר את החנות גדול יותר, וגם דמי השכירות גבוהים יותר. אם החנות שמציעים לכם לרכישה נמצאת ליד חנויות ריקות, לדוגמא, תתרחקו מהעיסקה.

היתרון בהשקעה בחנות הוא שניתן לשפץ אותה בעלות של כמה עשרות אלפי שקלים בודדים. והרי אנחנו מדברים על תשואה, אז המדד הוא לא רק בכמה משכירים אותה, אלא בכמה משכירים אותה לעומת כמה השקענו בה.

בעלי חנויות בכיכר המדינה בתל אביב, למשל, מקבלים היום 400-500 שקל למ"ר דמי שכירות; אם הם קנו את החנות לפני 40-50 שנה, יש להם תשואה פנטסטית. וכאן מסתתר טיפ נוסף – נסו לזהות אזורים מתפתחים; בררו בעירייה או אצל מתווכים באזור, איפה הולכים לבנות שכונות מגורים חדשות, או איפה משתנים פנים של אזור – אזור מרכזי ותוסס בעיר, בדרך כלל זוחל גם לרחובות סמוכים. כשמדובר בשכונת מגורים חדשה – בררו מי בונה, ורוצו לקנות חנויות במחיר זול יחסית בתחילת השיווק שלהן.

השקעה במשרדים

אין הרבה היצע של משרדים לרכישה; בנייני משרדים נבנים לרוב על ידי חברות גדולות כנכסים מניבים. אבל יש חברות שכן מוכנות למכור קומות משרדים; במקרה כזה, תבדקו למה הן מוכרות – אולי הן מתקשות למצוא שוכרים.

ברכישת שטחי משרדים צריך לשים לב ליחס הברוטו-נטו של השטח. בבניינים עם לובי גדול, מספר מעליות ובקיצור – שטחי שירות גדולים, יחס הברוטו-נטו גדול ויכול להגיע ל-25%-30%. מה זה אומר? שאם קניתם 300 מ"ר שטחי משרדים במחיר של 6,000 שקל למ"ר, בבניין יחס ברוטו-נטו של 30%, אתם תשלמו 1.8 מיליון שקל, אבל בפועל אתם מקבלים שטח נטו של קצת יותר מ-200 מ"ר. ככה זה עובד, ולכן עדיף לחפש יחסי ברוטו-נטו טובים יותר, כי גם השוכרים מחפשים את זה. לעומת זאת, בבניין עם יחס ברוטו-נטו טוב של 15%, אולי קשה למצוא שוכרים בגלל בעיות אחרות. אולי עדיף לקנות משרדים לחברות היי-טק? אולי למקצועות חופשיים? בקיצור – תתייעצו עם מומחים, כי רכישת משרדים להשקעה היא נושא מרכב יותר מאשר רכישת חנות.

מהימנות השוכר

נכס מסחרי מושכר בדרך כלל לטווח ארוך (הרוב רוצים לשנתיים ומעלה), וזה טוב לכם. קודם כל, נסו לבדוק את השוכר, את יציבות הענף בו הוא עוסק, אלו ביטחונות הוא יכול להציג, וזאת כדי לחסוך את הצורך למצוא שוכרים חדשים בתדירות גבוהה. יש לבדוק גם אם העסק של השוכר מתאים לסוג הנכס שלכם – אם יש לכם מבנה תעשייה מסודר יחסית, אבל השוכר שלכם הוא מפעל תרופות, אז קחו בחשבון שתידרשנה השקעות נוספות בנכס וביקורות של גופים קפדניים כמו משרד הבריאות; נכון, שזה אמור לעניין את השוכר יותר מאשר אתכם, אבל יכול להיווצר מצב שבו תחתמו על חוזה עם השוכר, וברגע האחרון הוא לא יקבל רישיון עסק, כי הנכס לא מתאים (יש למשל מפעל מזהם במרחק 50 מטרים ממנו, שלא ממש שמתם לב אליו), והנה בוזבזו חדשים רבים ללא הכנסה. במקרה של רישוי עסק בעייתי/מרכב של השוכר הפוטנציאלי, גם אם הוא חברה מפוארת שבאה להתנחל בנכס שלכם למשך 20 שנה, כדאי להגביל מראש את תקופת המו"מ, ולא לכבול את עצמכם אליו.

איך מחשבים דמי שכירות?

המחירים צריכים להיות מחירים המקובלים באזור בהתאם לנכס בו מדובר.

כשתמצאו שוכר מתאים והוא ירצה התאמות ספציפיות לעסק שלו – יש בדרך כלל שני מצבים: או שהשוכר מבצע את ההתאמות על חשבונו, ואז דמי השכירות הם בהתאם, או שאתם מבצעים את ההתאמות (עוד השקעה של מאות אלפי שקלים ואף מיליונים, כשבשלב זה צריך גם להעסיק אדריכל, קבלן לכל תחום). במקרה השני נהוג לחלק את גובה ההשקעה ל-120 חדשים (10 שנים), ומוסיפים את הסכום שהתקבל לדמי השכירות החודשיים. אם השוכר יוצא לפני 10 שנים, הוא אמור לשלם את יתרת ההשקעה בהתאם לתקופת הזמן שנותרה עד ל-10 השנים.

ביטחונות

הביטחונות שתדרשו משוכר תלויים בגודל הנכס וגובה דמי השכירות. אם מדובר בנכס המושכר ב-4,000 שקל לחודש, הביטחונות שיידרשו יהיו דומים לאלו שבהשכרת דירה – שטר חוב, צ'ק ביטחון וכד'. אם מדובר ב-40 אלף שקל לחודש (וכמובן יותר), נהוג לקבל ערבות בנקאית מהשוכר בגובה 3 חודשי שכירות לפחות. כשמדובר בהשכרה של שטחים גדולים לחברות גדולות, מבקשים ערבות בנקאית לתקופה ארוכה יותר.

גרייס

בהשכרת נדל"ן עסקי נהוג בדרך כלל לתת תקופת גרייס (דחיית התשלום הראשון של דמי השכירות) שאמורה להיות תואמת לתקופה שבה השוכר מתארגן, מתאים את הנכס לצרכיו וכד'. ברוב המקרים מדובר בחודש-חודשיים, תלוי בכמה אתם רוצים את השוכר אצלכם.

לסיכום, אם בוחרים להשקיע בנדל"ן, אז כמו גם בשוק ההון, חשוב להבין את התהליך במלואו, להכיר את הגורמים הפעילים בו, לחשב את כל ההוצאות, המיסים והסיכונים, ואז ליהנות מהכנסות נוספות שישפרו את איכות חייכם, ואולי אף ישנו לכם את החיים.

 מדריכי השקעה קשורים:

מחשבון תשואה

השקעה בדירה למגורים (לשם השכרתה)

השקעה בקרנות ריט

השקל התחזק בשבועות האחרונים בשיעור דרמטי, ועכשיו כך מעריך יניב חברון בראיונות בתקשורת, כלכלן המקרו של צריך לנצל המצב ולרכוש דולרים.

השקל חזק כבר שנים ביחס לדולר. נשמע אולי מוזר אבל בשנים האחרונות השקל התחזק משמעותית מול הדולר כשהמגמה הזו נמשכת גם בזמן האחרון. השאלה שעשויה להשפיע משמעותית על יחסי המטבעות היא מה ויותר נכון מתי תעלה הריבית בארה"ב. כאשר הריבית שם תתחיל לעלות, עשוי הדולר להתחזק, ובינתיים השקל נע סביב 3.85 שקל לדולר.

תופעה דומה מתרחשת באירו שנחלש משמעותית מול הדולר ומתקרב לרמה של 1.1 דולר לאירו, ויש הצופים שיגיע לרמה של 1:1 בקרוב.

יניב חברון, הכלכלן הראשי של בית ההשקעות אקסלנס העריך בתקשורת כי כדאי לנצל את חוזקו של השקל לקניית מט"ח ובעיקר לרכישת דולרים. הסיבות להערכתו – רצונו של בנק ישראל להחליש את השקל ביחס לנקודה הנוכחית בה הוא נמצא כשבנוסף לכך, לדבריו – העלאת הריבית בארה"ב היא אירוע שיכול לתמוך גם כן בעליית הדולר בעוד התשואות הקצרות של האג"ח האמריקני מטפסות מעלה, כפי שהן לא היו בשלוש השנים האחרונות. להערכתו,  הריבית תעלה בחודש הבא, אך מעבר לעלייה עצמה שיכולה להידחות, חשוב מאוד לראות מה יאמרו בישיבה של הבנק המרכזי בארה"ב שכן מה שחשוב זה ההתבטאות וההתייחסות כלפי החודשים הבאים. אם הכוונה תהיה להמשיך ולהעלות את הריבית אז זה צפוי להתבטא בשווקים הפיננסים.

מסחר במט"ח יכול להיעשות דרך המערכת הבנקאית, אך בעלויות זולות יותר דרך זירות מסחר, לרבות הזירה של פריים ברוקר. הזירות האלו עוברות בחודשים האחרונים (תהליך שעדיין לא הסתיים) תהליך של רגולציה ופיקוח צמוד כשבסופו יישארו זירות גדולות ובטוחות.