ריבית המשכנתא הצמודה זינקה במרץ ב-0.2% למעל 3%. למה היא עלתה? מה יהיה בהמשך? ומה קרה לריביות השקליות?
ריבית המשכנתא הצמודה למדד בחודש מרץ עלתה בממוצע ל-3.06%, לעומת 2.85% בחודש פברואר. באמצע שנת 2015 היתה ריבית המשכנתא כ-2% , כלומר היא זינקה בתשעה חודשים בכ-1%, ובהינתן הריבית במשק – 0.1%, הרי שמדובר בזינוק עצום.
העלייה בריבית באמצע 2015 יוחסה להערכה שבנק ישראל יעלה את הריבית, אך הערכה זו התחלפה וכעת מעריכים שהריבית לא תשתנה (או אפילו תתאפס ותהפוך לשלילית), אז מה הסיבה לעלייה בריבית המשכנתא הצמודה?
ובכן, העלייה בריבית מוסברת, בין היתר בציפיות בחודשים האחרונים להמשך מדדים נמוכים. משכנתא צמודה למדד מבטאת ריבית מצרפית שכוללת את המדד ואת ריבית המשכנתא, וכאשר הציפיות למדד יורדות, הגיוני שתהיה עלייה בריבית, כך שבסה"כ הריבית המצרפית תהיה באותו האזור. נראה שזה מה שקרה בחודשים האחרונים – הציבור כבר "לא קונה" את תוואי המדד של בנק ישראל בין 1% ל-3%. הטווח הזה כבר לא רלבנטי בהינתן שבשנתיים האחרונות המדד שלילי, ו-2016 פתחה עם מדדים שליליים משמעותיים. רוכשי הדירות בוחנים את ציפיות המדד על פי הכלכלנים של הבנקים ובתי ההשקעות והם נחשפים לכך שהציפיות הם עדיין למדדים נמוכים. בהתאמה הם פונים למשכנתאות הצמודות, ועודף הביקוש הזה, גורם לעלייה בריבית.
ובכלל – הסיבה העיקרית לעלייה בריבית בחודשים האחרונים, היא עניין של ביקוש והיצע בשוק הדירות ובשוק האשראי – מצד הביקושים, בחודשים האחרונים הביקושים לדירות גדלו ובהתאמה הביקושים למשכנתאות; ואילו מצד ההיצע – הבנקים דווקא זהירים יותר ומגדילים את פרמיית הסיכון על הלוואות, במקביל למצב בשווקים הפיננסים ושוקי האג"ח בפרט. התוצאה – עלייה בריבית המשכנתא.
העלייה בריבית המשכנתא היא לכל תקופת ההלוואות. הריבית במשכנתא של 5 עד 10 שנים עלתה ל-2.8%, לעומת 2.69% בחודש קודם; הריבית במשכנתא ל-10 עד 15 שנה עלתה ל-3.06% לעומת 2.73% בחודש פברואר, הריבית במשכנתא של 15 עד 20 שנה עלתה ל-3.28% לעומת 3.18% בחודש שעבר; הריבית במשכנתא של 20 עד 25 שנה עלתה ל-3.42% לעומת 3.15% בחודש פברואר.
ההתייקרות הזו מייקרת בעקיפים את מחיר הדירה, אחרי הכל המימון הוא מרכיב גדול בעלות הכוללת של הדירה. נכון, שרוכשי הדירות מתייחסים לעלות הדירה כמחיר שהם משלמים בעת הרכישה, אך בישוב כלכלי נכון, יש צורך להוסיף מרכיב של עלויות מימון. המרכיב הזה מגיע בממוצע לכ-10% מערך הדירה (ואף למעלה מכך) – כאן, תוכלו לראות את ההשפעה של המימון ומרכיבים נוספים על המחיר האמיתי של הדירה.
במקביל לעלייה בריבית משכנתא הצמודה, חלה עלייה גם בריבית המשכנתא השקלית, אם כי עלייה מתונה שלא כללה את ההלוואות לזמן ארוך – הריבית השקלית שהינה ממוצע של הריבית השקלית המשתנה והריבית השקלית הקבועה לכל התקופות, עלתה בחודש מרץ ל-2.64%, לעומת 2.6% בחודש הקודם. מאז אמצע 2015 (שפל הריבית), הריבית השקלית עלתה ב-0.4%.
עיקר העלייה בחודש מרץ היא בריבית בתקופות הקצרות, בעוד שבתקופות הארוכות והפופולאריות, הריבית דווקא עלתה – ריבית משכנתא לטווח של 10 עד 15 עלתה ל-3.43% לעומת 3.39% בחודש קודם; הריבית לטווח של 15 עד 20 שנה עמדה על 3.8%, לעומת 3.81% בחודש קודם; הריבית לטווח של 20 עד 25 שנה ירדה גם כן ל-3.97% לעומת 4.04% בחודש שעבר. הירידה בריבית מיוחסת להערכות כי הסיכוי שבנק ישראל יעלה את הריבית הוא קלוש, וייתכן שהריבית תמשיך לרדת לכיוון האפס, ואף להגיע לטריטוריה שלילית. כאן, תוכלו לקרוא על הריבית השלילית – מה זאת ריבית שלילית ואיך היא משיעה על מחירי הדירות?
חשוב לשים לב שהממוצע של ריבית המשכנתא השקלית משקלל כאמור את הריבית הקבועה והריבית המשתנה. בפועל הריבית הקבועה יקרה יותר, מכיוון שהיא מקנה ביטחון ושקט נפשי, בעוד שהריבית המשתנה אמנם נמוכה יותר אך באם תהיה עלייה בריבית במשק היא תעלה בהתאמה והיא עלולה אף לעלות על הריבית הקבועה המקורית. אלא שעל פי הנתונים האלו שמפרסם בנק ישראל לא נייתן לדעת את הריבית השקלית הקבועה הממוצעת לעומת הריבית המשתנה הממוצעת. סביר להניח שהריבית הקבועה עולה על המשתנה בסדר גודל (תלוי בתקופת הלוואה) של 0.5% עד 1% ובמקרים מסוימים אף למעלה מכך.
ריבית משכנתא והקשר למדד תשומות הבנייה
רוכשי דירות חדשות נאלצים לשלם לקבלן את התשלומים כשהם צמודים למדד תשומות הבנייה. המדד הזה עלה בשנים האחרונות יותר מאשר מדד המחירים לצרכן, ולמרות שאין בזה כדי להעיד בהכרח על העתיד, זה לא סתם שרוב רוכשי הדירות היו שמחים להחליף אותו במדד המחירים לצרכן. אז זהו – שזה גם תלוי בכם – אתם יכולים ךהתמקח במסגרת המו"מ עם הקבלן, במקרים מסוימים זה עוזר וההצמדה מתחלפת למדד המחירים לצרכן.
ואם אתם "תקועים" עם מדד תשומות הבנייה, אז כאמור לא ניתן לדעת איך הוא יתנהג ביחס למדד המחירים לצרכן – כאן, תוכלו לראות את המדדים האחרונים ולקרוא על תחזית של הכלכלנים (אם כי בזמן האחרון הם די מפספסים). כך או אחרת, אתם כן יכולים לנסות ולמזער את הנזק באופן הבא – אם תקחו משכנתא מוקדם ותשלמו לקבלן את התשלומצים מוקדם אתם תחזכו את מדד תשומות הבנייה. מצד שני אתם תשלמו את ריבית המשכנתא – ולכן, אם אתם צופים שמדד תשומות הבנייה יהיה גבוה מריבית המשכנתא, אז כלכלית עדיף לכם לשלם מוקדם.
כאן, תמצאו מידע על ריביות המשכנתא וכאן תמצאו מידע על מדד תשומות הבנייה לרבות תחזית.
וחשוב להדגיש – התייחסנו כאן רק לעניין הכלכלי, אבל יש צדדים נוספים בהתקשרות ובתשלומים לקבלן – לרוב (ובצדק) הרוכשים רוצים להשאיר חלק גדול מהתשלום לסוף הדרך, עם רבלת הדירה.
מדריכים נוספים: