לנתונים מעודכנים על מדד תשומות הבנייה
מדד תשומות הבניה באוקטובר עלה ב-0.1% ל-107.1%. מתחילת השנה עלה המדד ב-0.7%. ומה יקרה בחודשים הקרובים – היכנסו כאן
"מבין השינויים במדדים של פרקי הבנייה בחודש אוקטובר 2015,יש לציין ירידת מחירים של 0.8 אחוז בפרק מעליות. בשאר פרקי הבנייה נרשמו תנודות מחירים של עד חצי אחוז", כותבים בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה במקביל לפרסום המדד, " בחודש אוקטובר 2015 עלו מחירי שכר עבודה המשולם עבור המועסקים בענף ומחירי שכירת ציוד ורכב ב-0.3 אחוז, כל אחד. לעומת זאת ירדו מחירי הוצאות כלליות ב-0.3 אחוז ומחירי חומרים ומוצרים ב-0.1 אחוז.מבין החומרים והמוצרים ירדו במיוחד מחירי צבעים (ב-2.3 אחוזים), ברזל לבנייה ומוצרי איטום (ב-1.4 אחוזים, כל אחד), אבן (ב-1.2 אחוזים) ומעליות (ב-1.1 אחוזים).לעומת זאת עלו מחירי טיט (ב-1.2 אחוזים) ובטון מובא (ב-0.8 אחוז).בסעיף שכירת ציוד ורכב עלו מחירי שכירת ציוד-0.4 אחוז".
היכנסו למחשבון מדד תשומות הבניה (כדי לחשב את ההצמדה מרכישת הדירה ועד עכשיו)
מדד תשומות הבניה משמש בעסקאות לרכישת דירה חדשה. לרוב התשלומים צמודים למדד זה ומכאן חשיבותו. רוכשי הדירות נמצאים במקרים רבים בדילמה מסוימת – מה לעשות – האם להקדים את התשלומים לקבלן, ולחסוך את עליית מדד תשומות הבניה? אלא שאז צריך לקחת בחשבון את הריבית על המשכנתא. אם המדד צפוי להיות גבוה מהריבית עדיף (מבחינה כלכלית בלבד) להזדרז בתשלום, אחרת כדאי לדחות את התשלום לקבלן.
בשנים קודמות יותר מדד תשומות הבניה עלה יותר מאשר מדד המחירים לצרכן, ונראה שזה יחזור על עצמו גם השנה.
מדד תשומות הבניה הוא מדד שלא ניתן לעקוב אחריו, לא ניתן להצמיד את הכסף אליו ולקבל תשואה ריאלית (כמו שניתן לעשות ביחס למדד המחירים לצרכן), לא ניתן לגדר אותו (להגן מפני עלייתו) וזו כמובן בעיה לרוכשי הדירות. המדד יכול לברוח כלפי מעלה והם חשופים – החוב שלהם לקבלן יכול לעלות משמעותית.
אז מה עושים? – או שלא עושים כלום, או שיוצאים מנקודת הנחה שמדד מחירי תשומות הבניה קרוב למדד המחירים לצרכן ואז אם יש כסף שעדיין לא שולם ורוצים להגן עליו מפני עליית המדד, יש להשקיע אותו באפיק הצמוד למדד, או להגן על עליית ערך המדד (מכשירים פיננסים שנסחרים בשוק ומיוצרים בבנקים).
מה צריך לבדוק ולהעריך?
ומה אתם יכולים לעשות כדי להרוויח קצת (אולי לא להפסיד). זה עובד כך – אתם יכולים לשלם לקבלן בתחילת הדרך ואז אתם חוסכים את ההצמדה של מדד התשומות, אך במצב כזה אתם תשלמו את הריבית על המשכנתא. אם אתם סבורים שהמדד יעלה יותר מהריבית (וזה מה שקורה בחודשים האחרונים) עדיף לכם, לפחות מהשיקול הכלכלי, להקדים תשלומים לקבלן. אחרת, עדיך לחכות עם התשלומים לסוף הדרך (לקראת סיום הבניה, או כמה שאפשר מאוחר יותר בסמוך לסיום הבנייה). כאן, הבאנו לכם מידע על ריבית המשכנתא, ובאופן שוטף אנחנו מעדכנים אתכם על תחזית מדד התשומות – מכאן, הבדיקה היא בידיים שלכם.
למה נפלה מניית גו-פרו בחודשים האחרונים? מה לא בסדר עם המלאי שלה? ואיך מודדים אם היקף המלאי תקין או חריג?
רק לפני שנה הכל נראה אחרת – התחזית היתה לצמיחה פנומנלית, הרווחיות השתפרה, האנליסטים לא הפסיקו לפרגן, ושווי החברה עלה על 10 מיליארד דולר. אלא שאז התברר שכנראה התמונה הוורודה היתה מוגזמת – נכון, גרופרו (GoPro) המפתחת ומייצרת מצלמות אישיות ומתמחה במצלמות אקסטרים, צומחת ומרוויחה, אבל לא כפי שבוול-סטריט העריכו. מניית החברה הידרדרה בשיטתיות עד למחיר של כ=25 דולר המבטא שווי של כ=3.5 מיליארד דולר, כשבדרך החברה מפספסת את התחזיות של האנליסטים מס' פעמים.
בפעם האחרונה זה היה לפני כשבוע. אז ירדה מניית החברה ב=15% ביום אחד בגלל פספוס התחזית לרבעון השלישי. החברה הרוויחה (Non Gaap ) ברבעון כ=37 מיליון דולר (25 סנט למניה), על הכנסות של 400 מיליון דולר, וזה היה מתחת לקונסנזוס התחזיות לרווח של כ=44 מיליון דולר (29 סנט למניה) על הכנסות של 433 מיליון דולר. הנהלת החברה אמרה שהרבעון היה קשה מהצפוי, וזה הספיק כדי שיהיו גם חששות בנוגע לרבעון הרביעי שאמור להיות עונתית רבעון חזק. ברבעון הרביעי צפויה החברה, להערכת האנליסטים להרוויח כ=27 מיליון דולר (41 סנט למניה) על הכנסות של 533 מיליון דולר – זאת אולי צמיחה משמעותית לעומת הרבעון השלישי, אבל ביחס לרבעון הרביעי ב=2014 מדובר על ירידה בהיקף הפעילות של 100 מיליון דולר. אז, הסתכמו ההכנסות ב=633 מיליון דולר.
אולי הצמיחה המאכזבת השנה, ובמיוחד החולשה הצפויה ברבעון האחרון בהכנסות, הם אלו שגרמו להידרדרות במניית החברה, ואולי לא רק ההכנסות והרווח, ודוח רווח והפסד בכלל, הם אלו שמשפיעים על מחיר המניה. אולי גם למאזן יש השפעה.
אחד הסעיפים המשמעותיים ביותר במאזן של גרו-פרו הוא המלאי. מדובר על מלאי בהיקף של 289 מיליון דולר, והסכום הזה גדול משמעותית ביחס לרבעונים קודמים – בסוף הרבעון הקודם (סוף יוני) הסתכם המלאי ב=219 מיליון דולר, בסוף רבעון ראשון (סוף מארס) הסתכם המלאי ב=164 מיליון דולר, ובסוף שנה שעברה ב=153 מיליון דולר. טוב, החברה צומחת, אז צפוי שיהיה לה גידול במלאי. אבל הצמיחה היחסית (ביחס לרבעון מקביל בשנה שעברה) חלשה יחסית בראייה שנתית, וברבעון האחרון היא כאמור לא קיימת (צפויה ירידה בהכנסות). ואם כך – מדוע הגידול המשמעותי בהיקף המלאי?
מעבר לכך, בשנה שעברה, לקראת עונת החגים של הרבעון האחרון והגידול הצפוי במכירות, הוחזק מלאי בסוף הרבעון השלישי בסך של 117 מיליון דולר, ואז מכרו כאמור ב=633 מיליון דולר. עכשיו, בסוף הרבעון השלישי יש מלאי גדול פי כמה (289 מיליון), והמכירות צפויות להיות נמוכות יותר. איך זה יכול להיות? האם הנהלת החברה פשוט מנותקת ולא יודעת להעריך את המלאי שהיא צפויה למכור? אולי, אין להנהלה ברירה כי היא מחויבת לרכישות חומרי גלם ולהיקף ייצור מסוים – הרי, אם כבר יש מערך ייצור, זה לא טריוויאלי להפסיק אותו, ובינתיים הנהלת החברה, ממשיכה לייצר בתקווה שכל הייצור הזה יימצא את הדרך לשוק.
איך בודקים אם המלאי גבוה?
כדי לאבחן שבאמת מדובר במלאי גבוה, לא מספיק לבחון אותו ברמה האבסולוטית, אלא באופן יחסי. לשם כך, נפעיל מדד פיננסי – יחס ימי המלאי. היחס הזה בודק בעצם לכמה זמן המלאי במחסן אמור להספיק במידה וקצב המכירות יהיה לפי הרבעון האחרון (או לפי השנה האחרונה). זה פועל כך – המלאי הוא למעשה עלות של המוצרים שיוצרו ועדיין נותרו במחסן החברה. המלאי הזה אקוויוולנטי לעלות המכר, רק שעלות המכר היא העלות של המוצרים שנמכרו. בעזרת היחס בין המלאי לעות המכר, קובעים את ימי המלאי של החברה, והנה דוגמה פשוטה – נניח שבמלאי יש 50 מיליון דולר ועלות המכר ברבעון החולף היא 50 מיליון דולר. אם הקצב יימשך, הרי שסחורה בעלות של 50 מיליון דולר תימכר גם ברבעון הקרוב. כלומר, במחסן יש בדיוק סחורה לרבעון (ל-90 ימים). זו האינטואיציה של נוסחת ימי המלאי – מלאי חלקי עלות המכר כפול ימים ברבעון (הנוסחה יכולה להיבדק על תקופה של שנה, ואז היא מעין מנטרלת רעשים ואמורה להיות מדויקת יותר).את תוצאות החישוב הזה בוחנים על פני מספר רבעונים אחורה ואז ניתן להבין האם המלאי האבסלוטי שעלה מבטא גם עלייה יחסית (יחסית להיקף הפעילות), ואם אכן ימי המלאי עלו לאורך הרבעונים, הרי שמדובר לרוב בבעיה; רק שלפני שקופצים למסקנה צריך להבין מה קרה בתעשייה כולה. אם אצל כל החברות בתחום המגמה זהה וימי המלאי בין החברה לענף קרובים, אז הרי שמדובר בעניין ענפי. זה לא ממעיט מחשיבות העניין, אבל לפחות יש הסבר חיצוני. אם החברה היא חריגה, כלומר אצלה יש עלייה בימי המלאי ואצל האחרות המצב יציב, אז כבר יש לבחון לעומק את הסעיף הזה.
העלייה בימי המלאי ממש לא אהודה על אנליסטים ומשקיעים מכמה סיבות. ראשית, עלייה במלאי משמעותה שהחברה בעצם הקריבה כסף לטובת המלאי, היא השכיבה מזומנים במלאי (או לקחה אשראי כדי להגדיל את המלאי). ישנן חברות לא מעטות שמרוויחות, אבל חלק משמעותי מהרווח והתזרים שלהם מופנה למלאי – מדובר בעצם במימון מלאי, וכשהוא גבוה, הוא בא על חשבון הפעילות השוטפת. לא ממש מצב רצוי, אבל אם הוא בשליטה, לרוב ניתן להפחית את המלאי על פני כמה רבעונים ולחזור לרמת מלאי נורמלית.
החשש של אנליסטים ומשקיעים שעל הדרך החברות האלו עם המלאי המנופח יעשו הפחתת מלאי. כלומר, המלאי הגבוה הזה מכיל מוצרים שכבר לא שווים את עלותם (המלאי מוצג לרוב לפי העלות; החשבונאות דורשת להציג לפי עלות או מחיר שוק הנמוך מבניהם). אבל החשש הגדול יותר שהחברה מגדילה מלאי פשוט בגלל שהייצור למלאי עוזר לה לשפר את השורה התחתונה. איך זה יכול להיות? איך ייצור משפיע על הרווח? על כך בפעם הבאה.
ריבית המשכנתא הצמודה למדד בחודש נובמבר עלתה לעומת חודש קודם בכ-0.1% ל-2.58%- כך עולה מנתוני בנק ישראל. הריבית הצמודה עלתה בכ-0.6% בחצי השנה האחרונה. מגמת העלייה מיוחסת בעיקר להמשך הביקושים לדירות, תוך כדי ניצול הריבית הזולה על המשכנתאות. ועדיין – למרות עליית הריבית, מדובר בריבית מאוד נמוכה בראייה ארוכת טווח. נגידת בנק ישראל, ד"ר קרנית פלוג ממשיכה בקו של הנגיד הקודם, פרופ' סטנלי פישר ודואגת לריבית נמוכה במיוחד, בטענה שפשוט זה מה שקורה בעולם, אבל בינתיים, מתנפחות בועות – ככה זה שהריבית נמוכה, אין במה להשקיע וכספים זורמים לכל הכיוונים גם לדירות. מעבר לכך, הריבית הנמוכה מעודדת אנשים רבים לקחת מימון זול ולקנות דירה.
על הרקע הזה, חלק גדול מהיקף המשכנתאות שנלקחות בחודשים האחרונים הוא מחזורי משכנתא – סגירת משכנתא קודמת בריבית גבוה ולקיחת משכנתא קיימת בריבת נמוכה יותר. הכדאיות של המחזור תלויה בריבית המשכנתא ובעמלת הפירעון המקדם – כאן, תוכלו לבדוק את כדאיות מחזור המשכנתא שלכם.
כך או אחרת, ריבית המשכנתא עולה לרוב ככל שתקופת המשכנתא ארוכה יותר. הריבית לתקופה של 25 שנה ומעלה מסתכמת ב-3.06%, לעומת 3% לתקופה של 20 עד 25 שנה, ולעומת ריבית של 2.85% לתקופה של 15 עד 20 שנה. הריביות הצמודות בנובמבר בכל תקופות המשכנתא גבוהות מהריביות בחודש שעבר – הנה הנתונים המלאים:
במקביל לריבית הצמודה, פרסם בנק ישראל את נתוני הריבית השקלית. כאן, נרשמה בממוצע ירידה לריבית של 2.46%, לעומת 2.5% בחודש הקודם, אך הירידה נובעת בעיקר משינוי משמעותי בריבית במשכנתאות הקצרות לטווח של עד 5 שנים (ראו טבלה). ככלל, היתה יציבות בריבית המשכנתא השקלית לתקופות הארוכות יותר.
ריבית משכנתא – מה ההבדל בין ריבית קבועה למשתנה?
אתמול פרסם בנק ישראל את היקף המשכנתאות באוקטובר. היקף המשכנתאות הסתכם ב-4.6 מיליארד שקל – עדיין גבוה וזאת למרות הירידה בביקוש לדירות מצד משקיעים (על רקע העלאת מס הרכישה למשקיעים), ולמרות שמדובר בחודש החגים שעונתית חלש יותר מחודשים אחרים.
גם חודש ספטמבר היה עם היקף משכנתאות גבוה – 4.2 מיליארד שקל. מתחילת השנה נלקחו משכנתאות בהיקף של 53.8 מיליארד שקל – קצב של 4.5 מיליארד שקל בחודש. בכל שנת 2014 נלקחו משכנתאות בהיקף של 51.6 מיליארד שקל – קצב חודשי של 4.3 מיליארד שקל.
החודשים הבולטים בלקיחת משכנתאות היו במרץ עד יוני. משקיעים רבים החליטו להקדים את רכישת הדירות על רקע העלאת מס הרכישה. בחודשים האחרונים הקצב עדיין גבוה, אבל מתחת לשיא של מעל 6 מיליארד שקלים.
בחודש אוקטובר, לראשונה לאחר תקופה ממשוכת, עקף סך המשכנתאות בריבית משתנה את סך המשכנתאות בריבית קבועה. הלווים נטלו משכנתאות בריבית קבועה ב-2.28 מיליארד שקל באוקטובר, ואילו היקף המשכנתאות בריבית משתנה עמד על 2.33 מיליארד שקל.
ריבית המשכנתא ממשיכה לעלות; מתחילת השנה נלקחו משכנתאות ב-53.8 מיליארד – מעל היקף המשכנתאות בכל שנת 2014
היקף המשכנתאות בחודש אוקטובר הסתכם ב-4.6 מיליארד שקל – כך עולה מנתוני בנק ישראל. היקף המשכנתאות עדיין גבוה וזאת למרות הירידה בביקוש לדירות מצד משקיעים (על רקע העלאת מס הרכישה למשקיעים), ולמרות שמדובר בחודש החגים שעונתית חלש יותר מחודשים אחרים.
גם חודש ספטמבר היה עם היקף משכנתאות גבוה – 4.2 מיליארד שקל. מתחילת השנה נלקחו משכנתאות בהיקף של 53.8 מיליארד שקל – קצב של 4.5 מיליארד שקל בחודש. בכל שנת 2014 נלקחו משכנתאות בהיקף של 51.6 מיליארד שקל – קצב חודשי של 4.3 מיליארד שקל.
החודשים הבולטים בלקיחת משכנתאות היו במרץ עד יוני. משקיעים רבים החליטו להקדים את רכישת הדירות על רקע העלאת מס הרכישה. בחודשים האחרונים הקצב עדיין גבוה, אבל מתחת לשיא של מעל 6 מיליארד שקלים.
בחודש אוקטובר, לראשונה לאחר תקופה ממשוכת, עקף סך המשכנתאות בריבית משתנה את סך המשכנתאות בריבית קבועה. הלווים נטלו משכנתאות בריבית קבועה ב-2.28 מיליארד שקל באוקטובר, ואילו היקף המשכנתאות בריבית משתנה עמד על 2.33 מיליארד שקל.
מה עדיף ריבית קבועה או ריבית משתנה?
אחת השאלות החשובות ביותר בלקיחת משכנתא היא באיזה תמהיל משכנתא לבחור – כמה יהיה החלק הקבוע? כמה החלק המשתנה? – יש מספר רב של מסלולים ולכל מסלול יתרונות וחסרונות. יש את המסלול של הריבית המשתנה הצמודה לפריים שמוגבל על ידי בנק ישראל ללקיחת עד שליש מהיקף המשכנתא הכולל. הריבית כאן נמוכה במיוחד ולכן אכן שווה לנצל את המשכנתא הזו. אבל, לרוב לוקחים מרכיב משתנה נוסף (ריבית משתנה צמודה למדד, משתנה שקלית), והיתר בריבית קבועה.
הריבית הקבועה גבוה יותר מהריבית המשתנה – זו עובדה פשוטה שנובעת מכך שברגע שאנחנו מקטינים את הסיכון (ובריבית קבועה אין סיכון, אין הפתעות; בעוד בריבית משתנה יש סיכון – הריבית יכולה לעלות!) אנחנו משלמים פרמיה על כך – רוצים פחות סיכון תשלמו יותר. אבל, לפעמים הסיכון הזה משתלם. כלומר, לפעמים לשלם ריבית קבועה גבוה יותר עדיף מאשר לשלם ריבית משתנה נמוכה יותר, מכיוון שהריבית המשתנה עלולה לעלות בקצב מהיר, ואז עלול להיווצר מצב שהמשתנה עולה על הריבית הקבועה. לכן, חשוב לפזר בין המסלולים.
בתוך כך, היום נודע כי ריבית המשכנתא ממשיכה לעלות. ריבית המשכנתא צמודת המדד לחודש נובמבר עלתה ל-2.58%, לעומת 2.47% בחודש שעבר. ריבית המשכנתא צמודת המדד לתקופה של 25 ומעלה עומדת על 3.06%, ריבית המשכנתא ל-20 עד 25 שנה עומדת על 3%.
למידע נוסף על ריבית המשכנתא, מהון להון, צרכנות פיננסית.
מעודכן ל-12/2019
מחיר למשתכן היא תוכנית שהוצאה מהמגירה כדי להילחם במחירי הדירות הגבוהים. התוכנית, שבמתכונת אחרת, יושמה כבר לפני 20 שנה, מקבלת תאוצה בחודשים האחרונים והיא אחד מהכלים של הממשלה לבלום ואף להוריד את מחירי הדירות.
בעבר (לפני 20 שנה) התוכנית היתה מאוד ממוקדת וכללה מס' מועט של דירות; הפעם מדובר על תכנון לשווק 250 אלף דירות מוזלות, בהנחה של מאות אלפי שקלים על המחיר הנוכחי בשוק. איך זה קורה? מי יכול לקנות דירה במסגרת התוכנית הזו? והאם זה ישפיע על מחירי הדירות בכלל?
מי יכול לקנות דירה בתוכנית "מחיר למשתכן"?
רוכשי הדירות בפרויקטים של מחיר למשתכן הם רק כאלו שבאמת צריכים את ההנחה הזו – זה מה שעמד מול עיני הממשלה בעת הכרזת התוכנית ואישורה. הזכאים להשתתף במכרז על רכישת דירה בתוכנית צריכים להיות בראש וראשונה אזרחי המדינה. מעבר לכך הזכאים הינם – זוגות מאורסים (שיינשאו 3 חודשים מיום הגשת הזכאות); זוגות נשואים עם או בלי ילדים; חד הוריים עם ילד אחד לפחות שטרם מלאו לו 21 שנה. כמו כן, יכולים להתמודד במכרז גם רווקים/ רווקות מעל גיל 35.
תנאי נוסף וחשוב – הזכאות היא רק אם אין למועמדים דירה ולא היו להם, ב-6 השנים האחרונות דירה או זכויות כלשהן בדירה; ולא קיבלו סיוע מהמדינה בתחום הדיור (למשל עבור דיור ציבורי).
וזהו, אין תנאים נוספים, וחשוב לשים לב – להבדיל מתוכניות אחרות של משרד השיכון ומשרד האוצר, אין כאן קריטריונים נוספים כמו שירות צבאי, מס' ילדים, רמת הכנסה וכו'. מאוד פשוט ומאוד ברור.
והנה מבדק קצר שיספק לכם תשובה – האם אתם זכאים להשתתף בתוכנית מחיר למשתכן –
ולפני שנתחיל, בתוכנית מחיר למשתכן צריך פרקטית להביא הון עצמי נמוך ביחס לערך הדירה – יש כאן רווח כפול, גם רוכשים במחיר מופחת וגם מביאים פחות הון עצמי – כאן תוכלו לקרוא על איך לקחת משכנתא בתוכנית , וכאן המחשבון –
ועם כבר בענייני חישובים, חשוב להזכיר לכם שיש עלויות נוספות מעבר למחיר הדירה. כאן, תוכלו לקרוא על המחיר האמיתי של הדירה,
וכאן תוכלו לחשב את מס הרכישה –
איך זה עובד?
בתוכנית מחיר למשתכן המדינה מסבסדת הנחה במחיר הקרקע וכן הטבות נוספות שניתנות לקבלן. ההטבות האלו מסתכמות בממוצע בכ-120 אלף שקל לדירה. הקבלן מחויב לגלגל את ההנחה הזו לרוכשי הדירה, כשבנוסף בזכות הביטחון שלו – הרי הסיכון היזמי נעלם ברגע שיש מבול של רוכשים שמתחייבים מראש לקנות את הדירות, צפוי היה שההנחה תהיה גדולה יותר, ואכן במקומות מסוימים ההנחה מגיעה ל-400-500 אלף שקל!
הקבלנים מתחייבים במסגרת המכרז על הקרקע למחיר דירה סופי (במונחי מחיר למ"ר) והם אינם יכולים להתחרט, לשנות ולחרוג מהמחיר הזה. מעבר לכך, ההנחה המשמעותית לא אמורה לבוא על חשבון סטנדרט בנייה נמוך יותר. המדינה מספקת לקבלן קרקע בהנחה, בכפוף להנחה במחיר לרוכש, ובכפוף למפרט מחייב שנקבע על ידי המדינה.
איפה הפרויקטים האלו?
הדירות בפרויקטים של "מחיר למשתכן" הם באזורים שהמדינה קבעה. עד כה, נמכרו לקבלנים, תחת התוכנית קרקעות לבנייה של כ-55 אלף יחידות דיור באזורים כמו עפולה, קריית מוצקין ולוד, קרית אונו, הרצליה, מודיעין, נהריה, רמת גן, קרית אונו ועוד. מחירי הדירות בפועל למשתכנים יבטאו הנחה של 15%-30%.
מתי ניתן לקנות דירות בתוכנית "מחיר למשתכן”?
ובכן, במקביל למכירת הקרקעות לקבלנים, מבוצעים המכרזים לזכאים. עד כה, היקף הקרקעות ששווק מבטא כ-130 אלף יחידות, ונעשו מכרזים לכ-60 אלף יחידות דיור. יודגש כי הזמן המוערך, משלב ההתמודדות ועד שלב הכניסה לדירה הוא כ-3-4 שנים.
איפה הטריק?
זה נשמע נהדר, האם זה יכול להיות? איפה הטריק בסיפור הזה? ובכן, האמת שזה באמת נהדר, ואין ממש טריק. פשוט מאוד – המדינה מקנה לקבלן ביטחון, מספקת לו קרקע בהנחה וזה מתגלגל באופן מלא לרוכשי הדירות.
כל הזכאים יכולים לקנות דירה?
גם אם ישווקו 200 אלף יחידות דיור, זה לא מספיק לכולם, אבל זה הרבה מאוד. משרד הבינוי הכריז שהמטרה היא להגביר את קצב מכירת הקרקעות הפנויות בשיטת "מחיר למשתכן", אך בינתיים, מס' הזכאים שיתמודד על הפרויקטים הקיימים צפוי להיות גבוה משמעותית ממס' הדירות, ולכן תהיה הגרלה.
הבעיה שעלולה להיות היא שאנשים שאינם זכאים יחברו לזכאים (שאין להם כסף לרכוש דירה) וישתמשו בזכות של הזכאים וכך ייקנו דירה בזול. לא לזה התכוונה הממשלה, אך נראה שהפרצה הזו ממש לא סגורה.
רוכש הדירה (הזכאי) חייב להחזיק בדירה לפחות 5 שנים אחרי הרכישה. הוא אינו חייב להתגורר בדירה אחרי הרכישה, הוא יכול להשכיר אותה.
האם התוכנית תשפיע על המחירים בשוק?
אף אחד לא נביא, אבל באם היקף הדירות שישווקו אכן יגיע כפי שמצהירים במשרד הבינוי ובאוצר ל-200אלף יחידות, אז מדובר על היקף גדול, ובאם ההנחה תמשיך להיות בדומה לפרויקטים הראשונים סביב 20%-25%, אז זה עשוי להשפיע על המחירים בסביבה של הפרויקטים, אך ככל שהמרחק גדל, ככל שמתקרבים למרכז ההשפעה של התוכנית מורגשת פחות, כי כמעט ואין באזור המרכז פרויקטים של מחיר למשתכן.
וסיכום קצר – לזכאים זו יכולה להיות הזדמנות לרכישת דירה, לרוכשים פוטנציאלים (שאינם זכאים) שווה לעקוב אחרי האזורים שבהם משווקים הפרויקטים האלו ולראות באם יש שם ירידת מחירים.
נתונים מהשטח: הפרויקט הראשון בו התבצעה הגרלה של מחיר למשתכן הוא הפרויקט בעפולה (שהיה הפרויקט הראשון ששווק לקבלנים) והתוצאות הן שעל 337 דירות התמודדות בערך פי 5 זכאים. זה הולך להיות אפילו יחס גרוע יותר בהמשך – כלומר, מחיר משתכן זו אולי בשורה טובה, אבל לחלק קטן מאוד מהציבור.
היעדים של התוכנית להגיע ל-250 אלף דירות – שיווק קרקעות ומכירת דירות לזכאים. עם זאת, לאורך התוכנית ייוצר מצב שהביקוש גדול מההיצע. מצב של קזינו – הגרלה, הימר, זה מה שאנחנו רוצים לעודד – שחלק מהציבור וחלק גדול יותר יצא מקופח וממורמר עם תחושות קשות. לא בטוח שזו הדרך להוזיל את מחירי הדירות, אולי היה עדיף לתת את ההטבה הזו לכל הזכאים, אז נכון ההטבה היתה קטנה יותר אבל לפחות שיוויונית.
בינתיים מי שממש מתעשר מהעניין אלו החברות שקיבלו היתר לתת את אישור הזכאות לזכאים, לרבות חברת עמידר ומילגם. החברות האלו יקבלו 240 שקל על כל אישור זכאות, ומדובר במאות אלפי אישוירם – כלומר, הכנסה נאה של סדר גודל של 120-180 מיליון שקל בשלוש השנים הבאות.
איך בעצם מגישים בקשה לזכאות?
החל מאפריל 2016 ניתן להוציא אישורי זכאות ישירות באתר אינטרנט ייעודי של משרד הבינוי והשיכון. עם זאת, ניתן גם לפנות לחברות המשכנות. קובעים תור בסניפי החברה בשעות הייעודיות שנקבעו לצורך הוצאת אישור זכאות.(מחיר למשתכן – בדיקת זכאות)
הנה פרטי יצירת הקשר עם החברות – עמידר- 6266*; מילגם – 6078* מרכז אלונים (מקבוצת מ.ג.ע.ר) – 2850* (כאן, ניתן ניתן למלא שאלון מקוון), באפריל צפוי שהכל יהיה כבר מקוון/ אינטרנטי. המוקדים הטלפוניים פועלים בימים א'-ה' בשעות 8:00-20:00 ובימי ו' בשעות 8:00–12:00.
איזה מסמכים צריך? תעודות זהות: מקור + צילום; זוגות נשואים צריכים להציג אישורים נוספים , גרושים שמצבם האישי אינו מעודכן בתעודת הזהות ימציאו תעודת גירושין. אלמנים שמצבם האישי אינו מעודכן בתעודת הזהות ימציאו תעודת פטירה של בן הזוג. הורים יחידניים/ הורים עצמאיים יציגו תעודת גירושין, הסכם גירושין שקיבל תוקף של פסק דין. זוג ידועים בציבור צריכים למלא טופס הצהרה של זוג לגבי היותם ידועים בציבור ולחתום עליו בפני עורך דין. אם בני הזוג מחזיקים ב "תעודת זוגיות" מטעם ארגון משפחה חדשה, אין צורך לחתום על הטופס בפני עורך דין, אלא רק בפני מנהל הסניף, וכן להציג את התעודה ואת העתק התצהיר שנחתם בארגון משפחה חדשה מול עורך דין.בנוסף, יש לספק כתובת דוא"ל, שתשמש לקבלת הודעות ועדכונים.
אישור הזכאות יהיה תקף למשך שנה מיום הוצאתו.לאחר שיינתן אישור הזכאות, מומלץ להיכנס לאתר הרישום כדי לוודא שכל הפרטים רשומים נכון. אם נמצאה טעות באחד מהפרטים, יש לפנות לחברת ההרשמה.על-מנת להתחבר לאתר, יש להקליד באזור הרישום (למעלה משמאל) את מספר תעודת הזהות ואת הסיסמה הראשונית שהיא מספר אישור הזכאות (המופיע באישור). מי שמחובר לאתר, שמו יופיע בפינה השמאלית העליונה.מי שאין להם גישה לאינטרנט יכולים להשתמש בעמדות מחשב שיוקמו לשם כך במחלקות סיוע בדיור במחוזות משרד הבינוי והשיכון, בימים שיש בהם קבלת קהל. יש לשמור היטב על מספר אישור הזכאות שנמסר, מפני שרק באמצעותו ניתן להירשם לפרויקטים.
לאחר פרסום מועדי ההרשמה לפרויקטים, יהיה ניתן להירשם לפרויקט למשך 28 ימים מיום פתיחת ההרשמה.
כן, מדובר בתהליך בירוקרטי, אבל משתלם – ההנחות על דירות במחיר משתכן הן משמעותיות מאוד ויש כאן גם הטבה כפולה – מימון גדול יותר (משכנתא גדולה יותר) מאשר ברכישה רגילה – תוכלו לקרוא על כך כאן – איך לוקחים משכנתא במחיר למשתכן? – מסתבר שיש כאן הטבה כפולה.
עדכונים:
יולי 2018 – מחיר למשתכן – הצלחה ברמת גן
יוני 2018 – מחיר למשתכן – עיכוב במסירת הדירות
אפריל 2018 – מחיר למשתכן זה כמו למכור לאנשים קרקעות חקלאיות
יוני 2017 – שר האוצר משה כחלון הציג תוכנית להגרלה של 15,000 דירות במסגרת תוכנית מחיר למשתכן. הדירות יוצעו ב-24 ערים באזורי הביקוש. נראה ש"ההשקה" הזו נועדה להוציא את תוכנית מחיר למשתכן מהבוץ – אחרי הכל, עד עכשיו היא אמנם עזה, אבל בשוליים – רוב הציבור מתקשה להגיע לדירה ברמת המחיירם הנוכחית. במסגרת ההצעה ל-15,000 דירות יוכלו הזכאים שמוערכים ב-45,000 (השייכים לסדרה א' בלבד – כלומר הגישו את הבקשה בסבב הראשון) להציע הצעות. מדובר על יחס של 1 ל-3 , הסיכוי לזכות בדירה הוא שליש – לא רע בכלל! עם זאת, ההגרלות בבית שמש יהיו פתוחות גם לנרשמי סדרה ב'. כללי ההשתתפות בתוכנית זהים לאלו שחלו עד היום ב"מחיר למשתכן" ולא נעשה בהם שום שינוי. ההרשמה מתבצעת באמצעות אתר ההרשמה להגרלות: dira.moch.gov.il.
באוצר מסבירים שסדר ההגרלות יהיה לפי גודל היישוב בסדר יורד: מהיישוב שמספר תושביו הוא הגדול ביותר ועד ליישוב שבו מספר התושבים הוא הנמוך ביותר, בהסתמך על נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. ביישובים שבהם יש יותר מפרויקט אחד של ההגרלה הגדולה, ייקבע סדר הגרלות פנימי לפי המספר הסידורי של ההגרלה. הסדר הזה חשוב מכיוון שזכייה בפרויקט אחד תגרור הסרה מההרשמה לפרויקטים אחרים, גם אם הנרשם דירג אותם במקום גבוה יותר. לדוגמה, מי ששוקל להירשם להגרלות בחיפה ובטירת הכרמל, אך מעדיף לזכות בטירת הכרמל, מומלץ לו להביא בחשבון שההגרלות בחיפה יבוצעו קודם להגרלות בטירת הכרמל, וכך ייתכן מצב שבו יזכה בחיפה ותבוטל הרשמתו להגרלה בפרויקט בטירת הכרמל.
באוצר מספקים מענה לשאלות נוספות בהקשר להשקה הגדולה – איך מתבצעות ההגרלות ואיך מקבלים את התוצאות?
מה קורה לאחר הזכייה?
הזוכים נדרשים להמתין בסבלנות עד לרגע שבו היזם ייצור עמם קשר. ייתכן שמשך זמן ההמתנה יהיה כמה חודשים, שכן בחירת הדירה צפויה להתקיים כחודש לאחר קבלת היתר בנייה מהוועדה המקומית. כדי להגביר את השקיפות ואת הנוחות בתהליך יוכלו הזוכים לעקוב אחר קצב התקדמות הפרויקט כל העת באתר ההרשמה להגרלות לצד שם הפרויקט שבו זכו.
האם אתם זכאים להשתתף במחיר למשתכן? בדיקת זכאות - מחיר למשתכן
כתבות קשורות:
ככה תקחו משכנתא בתוכנית מחיר למשתכן
מחיר למשתכן – מה הסיכויים לזכות בדירה?
מחיר למשתכן – מה הסיכויים לזכות בדירה?
רוצים שמחירי הדירות יירדו? תביאו פועלי בניין!
מחיר למשתכן אמורה להוריד מחירי הדירות. בפועל… היא תורמת לעליית מחירים
מדריכים חשובים בקניית דירה –
מדד תשומות בנייה – מה זה ואיך זה משפיע על התשלומים לקבלן?
מס רכישה על דירה ראשונה – מדריך מפורט (מדרגות מס, כמה מס תשלמו, פטורים ממש ועוד)
מדד המחירים לצרכן ירד בחודשים האחרונים, ונראה שגם בחודשים הקרובים הוא יהיה בסימן ירידה, או ללא שינוי – כך מעריכים רוב הכלכלנים של הבנקים והגופים הפיננסים.
בנק הפועלים – המדד באוקטובר יהיה ללא שינוי
בבנק הפועלים סבורים שמדד אוקטובר יהיה ללא שינוי. כלכלני הבנק מסבירים ומפרטים את המדד הקודם של חודש ספטמבר – "מדד המחירים לצרכן לחודש ספטמבר 2015 ירד בשיעור של 0.4% לרמה של 99.5 נקודות. ב-12 החודשים האחרונים ירד המדד בשיעור של 0.5% והמדד ללא סעיף הדיור ירד ב-1.4%", כותבים הכלכלנים ומפרטים – "סעיף החינוך והתרבות ירד החודש בשיעור של 1.9% כתוצאה מרישום ביטול אגרת הטלוויזיה. סעיף אחזקת הדירה הוזל בשיעור של 1.2% בעקבות ירידה במחירי החשמל והמשך ההוזלה במחירי הדלקים. מנגד, סעיף הירקות והפירות עלה בשיעור של 7.6% כתוצאה מעלייה חדה של 21% במחירי הירקות הטריים. אנו לא סבורים כי הירידות המתמשכות במדד המחירים לצרכן נובעות מרפיון בפעילות במשק, אם כי סביר שבצמיחה גבוהה יותר אולי המדד היה יורד פחות".
בפועלים מדגישים – "האינפלציה מושפעת מאוד מהמדיניות הממשלתית בתחומי המיסוי ויוקר המחייה, מירידת מחירי האנרגיה ומהגברת התחרותיות במשק. גורמים אלו, ובעיקר המדיניות הממשלתית, יוסיפו להשפיע על מדדי המחירים של השנה הקרובה".
ועל רקע זה הם מספקים תחזית קדימה – "תחזית מדד המחירים לצרכן: מדד חודש אוקטובר יושפע מירידת המע”מ באחוז והשפעה נוספת של הפחתת תעריף החשמל, ומנגד מהמשך ההתייקרות במחירי הפירות והירקות, ואנו צופים כי הוא יוותר ללא שינוי. הגורמים שהביאו לאינפלציה השלילית, כמו מחירי הסחורות, האנרגיה והפחתות המיסים, נמצאים ברובם מאחורינו, והאינפלציה תעלה בהדרגה בחודשים הבאים. האינפלציה ב-12 החודשים הקרובים צפויה להסתכם ב-0.8%.
"השפעה על המדיניות המוניטארית – ירידת המדד לא הפתיעה אך לא ניתן להתעלם מכך שהאינפלציה רחוקה מהיעד מזה תקופה ממושכת. גם הציפיות לאינפלציה נמצאות הרחק מתחת ליעד. יחד עם זאת, אנו לא סבורים כי מדובר בתופעה שלילית המסכנת את המשק, ואיננו סבורים כי נדרשת מדיניות אקטיבית לשינוי המצב. שער החליפין של השקל ימשיך להיות נקודת המפתח. עיכובים בהעלאת הריבית בארה”ב ושקל חזק עשויים להביא להפחתת הריבית לאפס בישראל, אם כי זה לא התרחיש המרכזי שלנו".
הראל – המדד באוקטובר ירד ב-0.2%
ובעוד בפועלים סבורים שהמדד באוקטובר לא התשנה, בהראל סבורים שהוא ירד. "מדד המחירים לצרכן בחודש אוקטובר צפוי לרדת ב-0.2%" – מעריכים כלכלני קבוצת הראל ביטוח ופיננסים. להערכתם המדד בחודש נובמבר יירד גם ב-0.2% , והמדד בשנה הקרובה יירד ב-0.7%.
לאומי – אינפלציה מתונה בשנה הקרובה
"שיעור השינוי השנתי של המדד (המצוי כיום בסביבה שלילית) צפוי לעלות באופן הדרגתי מאוד (דהיינו, להיות פחות שלילי), כותבים כלכלני לאומי ומוסיפים – "ולצאת מהתחום השלילי לקראת ראשית 2016. העלייה במחירי סעיף הדיור צפויה להוסיף ולתמוך בעליית המדדים הבאים.
"מנגד, הירידות הצפויות בקרוב )רובן בעלות אופי חד-פעמי( במחירי החשמל והדלק; כמו גם מספר הפחתות בשיעורי מס שונים כגון: מע"מ ומיסוי על משקאות אלכוהוליים; לצד הפחתה אפשרית של מחירי התחבורה הציבורית בטווח הרחוק יותר, ישפיעו בכיוון ההפוך. אנו מעריכים כי האינפלציה בשנה הקרובה תמשיך להיות מתונה ונמוכה מהגבול התחתון של יעד יציבות המחירים, אולם לא צפויה להיות שלילית. בכך, עלולה להתרחש חריגה מן היעד של 'יציבות מחירים לאורך זמן', משום שהתקופה המוגדרת לצורך החזרת האינפלציה לתחום היעד היא עד שנתיים ועל-פי ההערכות הנוכחיות עלול קצב עליית המחירים לחרוג מהיעד למשך תקופה העולה על שנתיים".
אקסלנס – מדד אוקטובר ירד ב-0.2%
מדד חודש אוקטובר צפוי לרדת ב-0.2%
כלכלני בית ההשקעות אקסלנס סבורים שמדד אוטובר ונובמבר יירדו בשיעור של 0.2% (כל אחד). "הגל השני המשמעותי של ירידות המחירים החד פעמיות, צפוי להותיר את חותמו במדד חודש אוקטובר הקרוב", כותבים כלכלני אקסלנס, "הירידה במע"מ והמשך הירידה במחירי החשמל, צפויים להוות את המשקולות העיקריות שידחפו את המדד כלפי מטה. כפי שציינו בעבר, אנו מעריכים כי השפעת הירידה בשיעור המע"מ לא צפוייה להיות דרמטית שכן, היא תשפיע בעיקר על מוצרים בפיקוח שמשקלם במדד קטן יחסית. שאר ההורדה, צפויה להיות "מגולגלת" ברובה אל כיסם של היצרנים. בנוסף, למרות שתת סעיף הדלקים צפוי להיוותר ללא שינוי ולכן, לא להכביד על סעיף התחבורה והתקשורת, תת סעיף הנסיעות לחו"ל צפוי לרדת בחדות יחסית, זאת, עקב ירידת הביקושים לטיסות לאחר היציאה מתקופת החגים. מלבד כל אלו, גם המצב הביטחוני ש"התרועע" משמעותית במהלך החודש, עשוי להשפיע בצורה שלילית. אמנם, איננו מעריכים השפעה שלילית ספציפית על סעיף כזה או אחר, אך אין ספק שהמצב מגדיל כלפי מטה את הסיכון לתחזיתנו"
"גם מדד חודש נובמבר צפוי לרדת ב-0.2%" מוסיפים הכלכלנים ומסבירים – "הדלק חוזר להשפיע לשלילה, והפעם צפוי להשיל מהמדד הכללי קצת פחות מ 0.1% , זאת לאחר ירידה של 1.1% , עליה כבר הוכרז בנובמבר. גם סעיף הירקות התנודתי עשוי לרדת בחדות לאחר העלייה החדה שהציג בספטמבר ובמרבית אוקטובר ועל כן, להכביד. אם כי כאן, עוד עשויים להתקבל עדכונים בהמשך. סעיף הדיור, שכידוע מהווה את העוגן החיובי למדד, נוהג שלא כהרגלו להציג ירידה בחודש נובמבר ועל כן, עשוי להוות הפעם משקולת שלילית אף הוא. מנגד, סעיף ההלבשה וההנעלה צפוי לעלות בחודש נובמבר, בהתאם לעונתיות המאפיינת אותו בחודש זה. חייבים לומר שגם בחודש נובמבר הסיכונים לתחזית הינם כלפי מטה, שכן, באמת שקשה לזהות כרגע לחצים כלשהם לעליית מחירים, במי מבין הסעיפים המרכיבים את המדד".
ומה יהיה בשנה הקרובה? "להערכתנו האינפלציה ב-12 החודשים הבאים תהיה 0.9%", כותבים באקסלנס, ומוסיפים – "אז נכון ששני המדדים הקרובים לא צפויים להביא עימם את בשורת האינפלציה המיוחלת, אך אנו בהחלט מעריכים שכבר בחודשים הקרובים האינפלציה המקומית תתאושש ואיתה גם הציפיות. על אף שני המדדים הנמוכים האחרונים (ואלו שעוד צפויים) נכון להיום לא הסתמנו/ מסתמנות ירידות מחיר כלשהן שאינן בתוואי העונתי המאפיין אותן, מלבד כמובן אותן השפעות חד פעמיות. אפילו סעיף המזון, שסיים את השנה שעברה בטריטוריה שלילית, והתחזית עבורו גם בתחילת השנה לא היתה מעודדת במיוחד, הציג שיעורי עלייה חיוביים מתחילת השנה וב 12 החודשים האחרונים. בעבר כבר ציינו כי בחינת מדד המחירים לצרכן, ללא סעיף האנרגיה, מעלה שבנטרול הירידה במחירי האנרגיה היה עולה המדד ב-0.7% (0.5%-כולל הסעיף). נוסיף לכך את ההפחתות החד פעמיות שכבר נכללו במדדים האחרונים ונקבל שיעור עלייה העומד סביב 1% . איננו טוענים כי מדובר בשיעור אינפלציה גבוה, אך בהחלט בשיעור אינפלציה בו בנק ישראל היה מסתפק ויותר מכך. אם נשים לרגע "בצד" את השפעתם האפשרית של האירועים הביטחוניים האחרונים, שכרגע איננו לוקחים בחשבון בתחזיתנו, אנו מעריכים שציפיות האינפלציה צפויות לרשום שיפור בתקופה הקרובה ובמידה ולא יוכרזו הפחתות מחיר נוספות, צפויות אף לרשום שיפור משמעותי. נראה שגם בבנק ישראל מחכים לראות כיצד יתפתחו הציפיות בתקופה הקרובה, בייחוד לאחר שיחלפו מדדי החודשיים הקרובים".
מדד תשומות הבניה באוקטובר 2015 עד ינואר 2016 צפוי להערכת כלכלני הראל לרדת ב-0.1%.
מדד תשומות הבניה בספטמבר 2015 עלה ב-0.1% ל-107 נקודות. מתחילת השנה (ועד ספטמבר ) עלה המדד ב-0.6%.
היכנסו למחשבון מדד תשומות הבניה
מדד תשומות הבניה משמש בעסקאות לרכישת דירה חדשה. לרוב התשלומים צמודים למדד זה ומכאן חשיבותו. רוכשי הדירות נמצאים במקרים רבים בדילמה מסוימת – מה לעשות – האם להקדים את התשלומים לקבלן, ולחסוך את עליית מדד תשומות הבניה? אלא שאז צריך לקחת בחשבון את הריבית על המשכנתא. אם המדד צפוי להיות גבוה מהריבית עדיף (מבחינה כלכלית בלבד) להזדרז בתשלום, אחרת כדאי לדחות את התשלום לקבלן.
בשנים קודמות יותר מדד תשומות הבניה עלה יותר מאשר מדד המחירים לצרכן, ונראה שזה יחזור על עצמו גם השנה.
מדד תשומות הבניה הוא מדד שלא ניתן לעקוב אחריו, לא ניתן להצמיד את הכסף אליו ולקבל תשואה ריאלית (כמו שניתן לעשות ביחס למדד המחירים לצרכן), לא ניתן לגדר אותו (להגן מפני עלייתו) וזו כמובן בעיה לרוכשי הדירות. המדד יכול לברוח כלפי מעלה והם חשופים – החוב שלהם לקבלן יכול לעלות משמעותית.
אז מה עושים? – או שלא עושים כלום, או שיוצאים מנקודת הנחה שמדד מחירי תשומות הבניה קרוב למדד המחירים לצרכן ואז אם יש כסף שעדיין לא שולם ורוצים להגן עליו מפני עליית המדד, יש להשקיע אותו באפיק הצמוד למדד, או להגן על עליית ערך המדד (מכשירים פיננסים שנסחרים בשוק ומיוצרים בבנקים).
מה צריך לבדוק ולהעריך?
ומה אתם יכולים לעשות כדי להרוויח קצת (אולי לא להפסיד). זה עובד כך – אתם יכולים לשלם לקבלן בתחילת הדרך ואז אתם חוסכים את ההצמדה של מדד התשומות, אך במצב כזה אתם תשלמו את הריבית על המשכנתא. אם אתם סבורים שהמדד יעלה יותר מהריבית (וזה מה שקורה בחודשים האחרונים) עדיף לכם, לפחות מהשיקול הכלכלי, להקדים תשלומים לקבלן. אחרת, עדיך לחכות עם התשלומים לסוף הדרך (לקראת סיום הבניה, או כמה שאפשר מאוחר יותר בסמוך לסיום הבנייה). כאן, הבאנו לכם מידע על ריבית המשכנתא, ובאופן שוטף אנחנו מעדכנים אתכם על תחזית מדד התשומות – מכאן, הבדיקה היא בידיים שלכם.
כמה חובות סוחבת וליאנט? למה היא לא מפרסמת מאזן במקביל לדוח רווח והפסד? ומה הגירעון בהון המוחשי שלה?
כשאנחנו שומעים על מינוף זה מתחבר לנו בעיקר לחברות נדל"ן מניב – החברות האלו יותר משהן עוסקות בנדל"ן הן עוסקות בפיננסים – העסק שלהן הוא להשיג מימון זול, ולקבל עליו תשואה
טובה בשוק הנדל"ן. המינוף יוצר לחברות האלו מנוף על הרווח – ככל שהן ממונפות יותר הן מרוויחות יותר. כאשר המצב מתהפך, התשואות על הנכסים יורדות, והריבית עולה, המינוף הזה כמובן מסוכן, ובמקרים לא מעטים הוא מחסל את החברה.
אלא שמינוף לא קיים רק בחברות הנדל"ן המניב, הוא נמצא גם בגופים הפיננסים – הבנקים הם גופים מאוד ממונפים; הם ממנפים כל 1 שקל פי 9 או 10. איך הם מצליחים לעשות זאת? הם מקבלים מימון שוטף מאתנו, מבנק ישראל ומלווים באופן שוטף לפרטיים, לפירמות ונהנים ממרווח הריבית. איך הם מצליחים לשמור על יציבות במינוף כזה? בשביל זה יש את בנק ישראל, ואת המפקחת על הבנקים, ואת הרגולציה.
ומינוף לא נגמר רק בנדל"ן ופיננסים. זה מחלחל לכל הענפים ולכל התעשיות, וזה מוצדק, הרי זה הרעיון בקפיטליזם ושוק חופשי – להשקיע כדי להרוויח, לייצר תשואה, ואם ההשקעה הזו היא דרך מימון, אז מה? ההיפך, זה עוזר להשיג תשואה גבוה יותר על ההון העצמי. אם תחטטו במאזנים של החברות, אתם תגלו שהם מלאים בחובות – לבנקים, למחזיקי החוב ולאחרים. ככה זה עובד, אבל השאלה אם יש את הגבול למינוף – מתי מינוף הופך מפעולה מסוכנת שסיכוי גדול לצידה, לסוג של הימור מטורף?
אין כמובן תשובה מוחלטת, אבל נראה שהמינוף שהעמיסו מנהלי חברת התרופות וליאנט על החברה בשנים האחרונות, הוא סוג של הימור. כאן תוכלו לקרוא על החשדות להונאה חשבונאית בוליאנט.
החברה הזו בלעה בשנים האחרונות חברות גדולות ממנה, וכך נוצרה ענקית תרופות שאמנם צומחת בהכנסות. עכשיו חושדים בה שהיא מכרה לעצמה (מכרה לחברה בת שמכרה ללקוח תחת הסכם מפוברק) כדי לנפח את ההכנסות והרווחים. הפרשה הזו ממשיכה להתנפח כשבמקביל הפסיקה החברה לחלוטין את הפעילות שלה מול החברה הבת. אבל בנוסף לצרה הגדולה הזו, יש צרה נוספת – בסיס מאזני רעוע. החברה גדלה ברכישות ובאופן אורגני, אבל לא באמת היה לה את ההון לכך, אז היא פשוט התמנפה מרבעון לרבעון. המאזן של החברה מזכיר חברת נדל"ן מניב או בנק, ואולי זו הסיבה שהנהלת החברה לא מפרסמת את המאזן במסגרת ההודעה לעיתונות על הדוחות.
בבורסה האמריקאית השיטה קצת שונה מאשר בבורסה המקומית – שם אין פרסום של דוח כספי לציבור (עם חוות דעת רואי חשבון, ביאורים וכו'). שם מדווחים על התוצאות במסגרת הודעה לעיתונות, ובה מציגים שני סטים של נתונים – נתונים חשבונאיים (אבל עדיין ללא חוות דעת רואי חשבון, ללא ביאורים) ונתונים שאינם חשבונאיים (נתוני non GAAP). הנתונים הלא חשבונאיים אמורים להערכת הנהלת החברה לשקף את מצב עסקיה טוב יותר ולכן נתונים אלו מובלטים יותר והם אלו שהשוק מתיישר אליהם. זו בעיה בפני עצמה (הנתונים לא אובייקטיבים, לא מפוקחים, לא עקביים), אבל נחזור לעניין המאזן. המאזן שהוא חלק אינטגרלי מהדוחות הרגילים של הפירמות, אינו מוצג בהודעה של וליאנט. אז נכון, ההודעה לעיתונות בשליטת הנהלת החברה, היא לא מחייבת, הנתונים שיש בה אינם מבוקרים ומפוקחים, ובכל זאת – יש מינימום. חברות צריכות לספק את המאזן שלהם, משקיעים חייבים לקרוא מאזנים של הפירמות שהם מעוניינים להשקיע בהם. מאזן במקרים לא מעטים חשוב יותר מהדוח רווח והפסד.
וגם במקרה של וליאנט המידע בו הוא קריטי.
שבוע אחרי פרסום ההודעה לעיתונות, וליאנט העבירה את הדוח המלא לרבעון השלישי לרשות ניירות ערך האמריקנית (ה-SEC ). ככה זה עובד שם – ימים עד שבועות ספורים אחרי ההודעה משגרים את הדוח החשבונאי לרשות ניירות ערך, אלא שאז הוא לא ממש מעניין. המניה כבר עלתה או ירדה בהתאם לדוחות (שני הסטים של הנתונים) שפורסמו במסגרת ההודעה לעיתונות. ובכל זאת – לפעמים, יש בדוחות החשבונאיים המלאים עניין רב גם לכאלו שהם לא חשבונאיים בדם או מנתחי דוחות קלאסיים. הנה במקרה של וליאנט, רק כך היה אפשר לאתר את המאזן, ורק כך אפשר לראות את ממדי המינוף.
ההון העצמי של וליאנט מסתכם בסוף הרבעון השלישי ב-6.3 מיליארד דולר, ההון הגדול הזה, מחזיק מאזן בסך 48.5 מיליארד דולר. המשמעות היא פשוטה – החובות וההתחייבויות הכוללות של החברה מסתכמות בלמעלה מ-42 מיליארד דולר כשעיקרן חובות פיננסים, לרבות, הלוואה לזמן ארוך בסך 30.2 מיליארד דולר. איך החברה הגיעה למצב הזה? פשוט – היא רכשה חברות בעיקר במזומן. גם בהקצאת מניות, אבל רוב התשלום לבעלי המניות של החברה הנרכשת היה במזומן, ובשביל זה היא היתה צריכה הלוואות גדולות. הרציונל של מנהלי החברה היה בדומה לכל חברת נדל"ן מניב – נרכוש חברה, נייצר דרכה רווחים ומזומנים, משמע תשואה שעולה משמעותית על הריבית בהלוואה; וכך בעצם המינוף תורם לחברה, ותורם מאוד לבעלי המניות, ואכן זה מה שקרה לחברה הזו במהלך העשור האחרון, מנייתה עלתה במאות אחוזים. אבל היו סימנים לבעיות שיצוצו בהמשך – הרווח החשבונאי היה לאורך כל הדרך אפסי לעומת הרווח הכלכלי שהחברה דיווחה עליו. עכשיו באים בטענות להצגה של הנהלת החברה, וטוענים שהיא הרחיקה יותר מדי הוצאות מהדוח החשבונאי בדרך לדוח הכלכלי. עכשיו גם מעלים גם תהיות על היקף המאזן והמינוף האדיר, אבל רק לפני כמה חודשים, כולם שתקו.
ועוד נקודה מעניינת במאזן – לחברה יש מוניטין בסכום של 17.3 מיליארד דולר ונכסים לא מוחשיים בסכום של 22.3 מיליארד דולר. הנכסים האלו נוצרו במקביל לרכישות, אבל הם לא מוחשיים, הם לא פיזיים, והמשמעות היא שאם מנסים לגזור לחברה הון עצמי מוחשי (משמע הון עצמי מנוכה נכסים לא מוחשיים ומוניטין) מקבלים גירעון עמוק של מעל 33 מיליארד דולר.
הלוואות חברתיות הן הלוואות לכל דבר ועניין מבחינת הלווה, אבל יש גם צד שני – המלווה שהוא בעצם המשקיע. בדומה לגיוס אג"ח שבו החברה לווה כסף ממלווים/ משקיעים, גם בהלוואות חברתיות יש את הלווה (הכוונה לרוב לאדם פרטי) שמגייס כסף, ומולו יש את המלווה/ המשקיע; ובדומה לשוק האג"ח, גם בשוק ההלוואות החברתיות, המשקיע צריך לבחון את ההשקעה, את יכולת ההחזר, את התשואה ביחס לסיכון, וגם את הזירה/ הפלטפורמה.
כשקונים אג"ח הפעולה נעשית בתיווך של בנקים/ ברוקרים כשהזירה היא הבורסה, כשמשקיעים בהלוואה חברתית אין בעצם זירה ציבורית, יש מס' חברות מקומיות (הרחבה בהמשך) שמאפשרות להתקשר בהשקעה בהלוואות דרך האתר שלהן, ובתמורה הן גובות עמלה (לרוב כ-1%).
הגופים המתווכים האלו בודקים את הלווים, מדרגים את סיכון האשראי שלהם (לפי תדפיסי בנק, תלושי שכר ועוד) ומציעים למשקיעים לפזר את השקעותיהם על פני מס' הלוואות כאלו. אבל, הבדיקה הזו של הגופים האלו לא מבטיחה שהכסף יוחזר – כמו כל הלוואה, קיים כאן סיכון. מעבר לסיכון הזה, יש סיכונים נוספים בשוק הצומח הזה, לרבות סיכון שנובע מכך שהתחום עדיין בחיתולים/ עדיין בהתהוות – אף אחד לא יודע מה יקרה אם חברה בתחום תיפול כלכלית ואיך זה ישפיע על המשקיעים בהלוואות, אף אחד לא יודע אם החברות באמת שקופות עד הסוף; אף אחד לא יודע באמת איך השוק יראה בעוד כמה שנים כשוק בוגר יותר.
המדריך להשקעה בהלוואות חברתיות (השקעה דרך פלטפורמת P2P peer to peer ) נועד לפרט בפניכם את הסיכונים, ולהסביר לכם איך אתם יכולים למזער אות עד כמה שאפשר. מה צריך לבדוק בקשר להלוואה החברתית, וביחס לזירה/ לחברה המתפעלת.
1. הגדר את מטרות ההשקעה שלך:
טרם תחילת ההליך לבחירת הפלטפורמה המתאימה להשקעה על המשקיע להבין ולהגדיר היטב מהן מטרות ההשקעה שלו ומהן העדפותיו כמשקיע. העדפות המשקיע, מה הוא מעריך יותר או פחות בנוגע להשקעותיו, ייקבעו על מה הוא מוכן לשלם במונחי תשואה. ככל שלהשקעה יתרונות ברורים כגון סולידיות, נזילות גבוהה, תנודתיות נמוכה וכו' כך סביר שהתשואה עליה תהיה נמוכה באופן יחסי להשקעות אחרות הנופלות ממנה ביתרונות אלו. לדוגמא, הריבית על פק"מ חודשי נמוכה מהריבית על פק"מ שנתי (עקב הנזילות) ולאורך זמן התשואה על מניות של חברה בד"כ גבוהות מהתשואות על אג"ח של אותה חברה (משיקולי תנודתיות וסיכון).
לאחר הגדרת המטרות וההעדפות של המשקיע, עליו לחפש אפיקי השקעה שיענו על העדפותיו באופן היעיל והטוב ביותר בנפרד או במשולב. מדריך זה לא שואף להסביר כיצד לבנות תיק השקעה מורכב המתבסס על מגוון אפיקי השקעה ולכן אנו נניח שעל הפלטפורמה הבודדת לענות על כלל העדפות ההשקעה של המשקיע.
קביעת מטרות ההשקעה והעדפות המשקיע אינן קשורות באופן בלעדי לעולם הP2P אלא רלוונטיים לכלל עולם ההשקעות ולכן משקיע מנוסה כבר יודע באופן יחסי מהן מטרותיו והעדפותיו ומה הוא מנסה להשיג באמצעות השקעה ספציפית זו או אחרת. על משקיע חדש להגדיר את העדפות ההשקעה שלו בהתאם למטרותיו; אופי של השקעה לטווח קצר שמיועדת לאגירת כסף לרכישת דירה תוך מספר שנים שונה מהותית מתוכנית חיסכון ארוכת טווח שמטרתה מימון לימודים אקדמיים עתידיים לנכד שזה עתה נולד.
2. מצא פלטפורמה הזמינה לרישום מבחינתך:
המשקיע הישראלי הפרטי רואה לפניו רק חלק קטן מעולם הP2P העולמי. בעוד שמרבית הפלטפורמות הישראליות זמינות למשקיע הישראלי והוא יכול להשקיע באמצעותן סכומים של החל מאלפי שקלים בודדים הרי שמרבית הפלטפורמות הזרות אינן פתוחות בפניו. על מנת לזהות האם פלטפורמה מסוימת זמינה להשקעה עבורך יש לענות על חמש שאלות עיקריות:
2.1. האם יש מגבלת נתינות? פלטפורמות מסוימות אינן פתוחות עקב מגבלות רגולציה ומיסוי לאזרחים וגופים זרים שאינן נתונים למרות המדינה בה פעילה הפלטפורמה ולכן יש לבחון האם רק אזרחים של מדינה מסוימת יכולים להירשם לפלטפורמה ואם כן האם המשקיע עונה להגדרה זו.
2.2. האם יש מגבלת חשבון בנק כלשהי? אותם קשיים רגולטיביים ומיסויים, הפעם בעיקר מתחום המאבק בהלבנת כספים (AML), מביאים פלטפורמות מסוימות לאפשר רק למשקיעים בעלי חשבון בנק מקומי (יחסית לארץ פעילות הפלטפורמה) לפתוח חשבון או להעביר כספים לחשבונם. ככל שיש מגבלה שכזו יש לבדוק האם המשקיע יכול לעמוד בה.
2.3. האם הפלטפורמה פתוחה למשקיעים פרטיים רגילים? שוב, גם כאן מגבלות רגולטיביות מביאות פלטפורמות מסוימות לאפשר רק למשקיעים מסווגים, מתוחכמים, חברות וכו' להשקיע באמצעותן. לעיתים סטטוס זה משתנה בהתאם למשקיע. לדוגמא פלטפורמה מסוימת יכולה לאפשר לכל משקיע בעל אזרחות מקומית להשקיע בהן אבל בנוגע למשקיעים זרים ישנה מגבלת סיווג. דרישות הסיווג משתנות בהתאם לפלטפורמה ולמדינה ולכן יש לקרוא בעת הניסיון לרישום או בפרק השאלות ותשובות של הפלטפורמה (FAQ) מהו הסיווג הנדרש לפי חוקי המדינה. לעיתים משקיע פרטי ישראלי עומד בהגדרת סיווג שונות ללא ידיעתו.
2.4. האם יש מגבלת סכום להשקעה? רוב הפלטפורמות קובעות סכום מינימום לתחילת השקעה באמצעותן כאשר אין לכך כלל אצבע ברור. הסכום נע בין אלפי שקלים בודדים בישראל למאות אלפי דולרים לפלטפורמת זרות מקצועיות. גם כאן ניתן לראות שוני בסכום המינימום בהתאם לזהות המשקיע. בד"כ פלטפורמות דורשות ממשקיעים זרים מסווגים סכומי מינימום גבוהים יותר ממשקיעים פרטיים מקומיים.
2.5. האם המטבע בו מתרחשת הפעילות רלוונטי מבחינתי? פלטפורמות שונות עושות שימוש במטבעות שונים. בד"כ פלטפורמה תפעל במטבע המקומי במדינה בה היא פעילה ולעיתים תאפשר שימוש במטבעות נוספים. כל הפלטפורמות הישראליות, נכון להיום, פעילות בשקלים בלבד בעוד שפלטפורמות זרות פעילות לפעמים ביותר ממטבע אחד. היות וחלק מהמשקיעים לא מעוניינים להיחשף למט"ח, ומבחינתם סוגיה זו הינה קרדינלית, לעיתים ניתן יהיה לפסול פלטפורמה כבר בנקודה זו בהתאם לסוג המטבע בו היא פעילה.
בפני המשקיע הישראלי הפרטי אשר מעוניין להשקיע אלפי שקלים בלבד עומדות חמש פלטפורמות ישראליות אליהן הוא יכול להירשם ולהשקיע: Tarya, Blender, eLoan, BTBISRAEL וCredit- place.
3. בדוק את אמינות הפלטפורמה:
לאחר בחינת אפשרות הרישום וההשקעה בפלטפורמה יש לבדוק בזהירות האם הפלטפורמה ראויה להיות אפיק השקעה. סוגיה זו היא החשובה ביותר מבין הסוגיות לבחינה שכן היא נועדה למנוע את הסיכון העיקרי לכספנו. סוגיות הרישום והזמינות עלולות להוביל לכך שאולי לא נצליח להשקיע או נפספס הזדמנויות השקעה. סוגית יעילות ההשקעה עלולה להוביל לכך שלא נמקסם את התשואה על השקעתנו. סוגית האמינות, בשונה מאלו, נועדה למנוע מאתנו להתקשר עם פלטפורמות אשר אינן ראויות לכך ממגוון סיבות כאשר העיקריות בהן הן הונאה או מקצועיות.
בעוד שההבדלים בין מקצועיות להונאה גדולים (ניסיון יזום לגנוב את כספנו לעומת חוסר יכולת להשקיע אותו כהלכה) המבחנים שיסיעו לנו לבחון האם הפלטפורמה אמינה ואטרקטיבית זהים יחסית. בחינת האמינות של הפלטפורמה היא מלאכה אינטואיטיבית בחלקה אשר מרבית הכלים לעשייתה זהים לבחינת השקעות אחרות:
3.1. שקיפות: ככל הנראה אמת המידה החשובה ביותר להערכת פלטפורמה היא מידת השקיפות שלה. שקיפות מאפשרת לנו ללמוד על הפלטפורמה ולבדוק את סעיפי המבחן שבהמשך הרשימה וגם לתכנן את אסטרטגית ההשקעה שלנו. כפי ששוק ני"ע בנוי על שקיפות מלאה על מנת להסדיר מסחר יעיל בבורסה גם בתחום הP2P יש לשקיפות המידע חשיבות בשל סיבות דומות. ככל שהפלטפורמה מתקדמת ואמינה יותר כך רמת השקיפות שלה עולה בהתאמה. לדוגמא ניתן לראות את פלטפורמת Lending Club שהנפיקה את מניותיה לציבור והיא מהפלטפורמות המובילות והמוצלחות בשוק. Lending Club פרסמו, אף טרם הפיכת החברה לציבורית, את כלל נתוני האשראי שלהם עד רמת ההלוואה הבודדת שניתנה לצד תשואות היסטורית, אחוזי פיגורים, חוב אבוד וכו'. זאת, לצד ביאור כלל מנגנון הפעילות, אופי דירוג הלווים ושאר מאפייני הפעילות.
קיימים סוגים שונים של גילויים ורמות שקיפות שונות כאשר הסטנדרט משתנה ממדינה למדינה ובין פלטפורמות אבל הכלל המנחה הוא שככל שיש יותר שקיפות כך הפלטפורמה אמינה יותר.
ישנם תחומים מסוימים שבחינת רמות גילוי והצגת המידע לגבם תצייר לנו תמונה טובה לגבי רמת השקיפות של הפלטפורמה:
3.1.1. נתוני אשראי: סה"כ תיק אשראי, כמות לווים, גודל הלוואה ממוצע, ממוצע ריביות, מח"מ ממוצע להלוואה, אחוז פיגורים, אחוז הפסדים, אחוז אישור הלוואה ועוד.
3.1.2. מבנה ואופי פעילות: צורת ומקום התאגדות, אופן העברות כספים ומנגנון החיתום.
3.1.3. נושאי משרה ובעלי מניות: עיקר בעלי התפקידים וזהות בעלי השליטה.
3.2. תחום פעילות: למרות החדשנות שתחום הP2P מביא לעולם ההשקעות והפיננסים אין הוא יוצר תחומי אשראי חדשים. פלטפורמות הP2P מתבססות על הצרכים הקיימים של השוק לאשראי ומנסים לספק צרכים אלו בצורה יעילה יותר. לכן, ככל שתחום הפעילות של הפלטפורמה לא ברור, לא מובן או לא הגיוני חייבת להידלק אצלנו נורה אדומה. תחומי הפעילות הקלאסיים הם: הלוואת בין אנשים פרטיים, הלוואות לעסקים, משכנתאות ומימון חשבוניות.
3.3. ריאליות/רציונליות: בהמשך ישיר לסיווג והבנת תחום הפעילות יש לראות שהמודל העסקי, הריביות ושאר התנאים הגיוניים. תשואות לא ריאליות ומנופחות, תנאים טובים מדי, אי תשלום עמלות וכו' מעידים על סכנה. אם לא הצלחתם להבין מה הפלטפורמה עושה, כיצד היא עושה זאת או מדוע המספרים שונים מהותית מהמתחרים ומהנהוג בתחום יש להיזהר.
3.4. כוח אדם: האנשים שעומדים מאחורי הפלטפורמה יכולים לאותת בנוגע למידת האמינות והמקצועיות שלה. אנשי מקצוע בתחומים רלוונטיים (כלכלנים, רו"ח, עו"ד וכו') מוכרים בתחומם מאותתים על פלטפורמה אמינה ובשלה. אנשים לא מוכרים ללא ניסיון מעידים על סכנה. נסו לדבר ולהיפגש עם נציג פלטפורמה ולהתרשם בעצמכם.
3.5. ניסיון: הקבלות הטובות ביותר לפעילות פלטפורמה הוא ראי העבר. נכון שתחום הP2P חדש אבל חלק מהפלטפורמות פעילות כבר משנת 2007. גם בנוגע לפלטפורמות חדשות- ניתן להצליב ולבחון ביצועי שנה חולפת לעומת ההבטחות והציפיות שהעמידה הפלטפורמה בתחילת השנה כדי לבחון את רצינותה.
3.6. נאמן: על מנת לשלול אפשרות קלה להונאה יש לבדוק כי חשבונות המשקיעים בפלטפורמה נמצאים בידי נאמן שמונע גניבה פשוטה או מעילה בכספי משקיעים. הנאמן הוא גם הגורם שאמור להיות אחראי על תיק האשראי של המשקיעים ככל שהפלטפורמה עצמה מונעה מלעשות זאת (כאמור אחד מיתרונות הP2P הוא שהפלטפורמה אינה צד להלוואה ותיאורטית יכולה לפשוט רגל ועדיין המשקיעים יקבלו את כספם חזרה).
3.7. שותפים עסקיים: גופים שונים המשתפים פעולה עם פלטפורמה מסוימת לאותת על אמינותה. גורמים קלאסיים הם משרדי רו"ח ועו"ד המלווים אותה אבל מעבר לכך ניתן לאמוד גם את המשקיעים באמצעותה. בבריטניה בחרה הממשלה במספר פלטפורמות P2P מובילות על מנת להעניק באמצעותן אשראי לציבור ולעסקים. אם הממשלה הבריטית סומכת על פלטפורמה זהו איתות חזק מאוד שהפלטפורמה אמינה.
מקרב הפלטפורמות הישראליות נכון להיום אף פלטפורמה אינה מפגינה רמות שקיפות גבוהות ביחס לסטנדרט העולמי. מלבד חלק מהפלטפורמות המציגות את סכום ההלוואות הכולל הניתן באמצעותן לא ניתן לראות סטטיסטיקות ביצועיים היסטוריות וכו'.
מבין הפלטפורמות הישראליות שלושת פלטפורמות האשראי הצרכני (Tarya, eLoan ו-Blender) עובדות עם נאמנים חיצוניים לחלוטין.BTBIsrael עובדים עם נאמן הקשור לפלטפורמה ול-Credit place אין נאמן נכון להיום.
4. הבן את הליך הרישום ואופן ההשקעה:
לעיתים הרישום לפלטפורמה וההשקעה בה פשוטים ביותר ולעיתים לא. מרבית הפלטפורמות הישראליות והזרות ערוכות לקבלת משקיעים פרטיים פאסיביים. התאמה זו מאופיינת בהליך ההרשמה פשוט ונוח שאינו מצריך מאום מלבד מילוי מספר טפסים באינטרנט ושליחת מספר מסמכים מזהים ובאופן ניהול השקעה אוטומטי ברובו שאינו מצריך התעסקות שוטפת. מאידך, ישנן פלטפורמות (בעיקר המקצועיות והזרות) אשר מצריכים הליך מורכב יותר, הכולל אישורי עו"ד ורו"ח ואשר אופן ההשקעה בהם מצריך עיסוק יום יומי. לכן, במסגרת בחינה האם להשקיע באמצעות פלטפורמה מסוימת אלפי שקלים בודדים יש לבדוק שהעיסוק בכך אינו "יקר" מהתועלת שמפיקים. מומלץ לבחון האם:
4.1. ניתן להירשם בקלות וללא צורך בהפקת מסמכים ובהמצאות אישורים מסובכים.
4.2. ניתן להגדיר העדפות השקעה אוטומטיות אשר יאפשרו להשקעות להתנהל ללא התעסקות שוטפת אלא באמצעות בקרה שבועית/חודשית.
5. הערך את יעילות הפלטפורמה:
יעילות ההשקעה בפלטפורמה ספציפית היא עניין שחלקו סובייקטיבי והוא נגזר מביצועי הפלטפורמה ואופן ההשקעה בה. לעיתים פלטפורמה המציגה ביצועים מצוינים מבחינת תשואות אינה יעילה כלל לאור הפסדי אשראי רבים ולעיתים פלטפורמה אשר מציגה יחס מעולה של תשואות לעומת הפסדים אינה יעילה כיוון שאין למשקיע היצע הלוואות וחלק ניכר מהכסף אינו "עובד". לעיתים פלטפורמה אשר מצטיינת בכל הפרמטרים הפיננסים אינה יעילה כיוון שאופן ההשקעה בה מצריך עיסוק רב אשר גוזל זמן או לחילופין מסכל את הצלחת ההשקעה או שדמי השימוש בה גבוהים מאוד. לעניין זה יש לבדוק:
5.1. שקלול כללי: האם ממוצע תיק השקעות סטנדרטי בפלטפורמה משיג תשואה אטרקטיבית לעומת פלטפורמות אחרות מאותו סוג ולעומת אפיקי השקעה דומים. במסגרת שקלול זה יש לחשב את השורה התחתונה של הריבית האפקטיבית המתקבלת בגין ההשקעה בראייה רב שנתית.
5.2. פיזור והיצע: הפלטפורמה מאפשרת לפזר את כספי ההשקעה המיועדים במהירות ובאיכות כך שיושקעו במספר עסקאות רב (פיזור נכון) ובמהירות (ללא כסף שלא "עובד").
5.3. דמי שימוש ועמלות: העלות הכספית שהפלטפורמה גובה בגין שירותיה אינו גבוה ואינו משנה את התוצאות הפיננסיות לרעה לעומת אפיקים אחרים. מומלץ יש לבדוק האם הגבייה מתבצעת רק מהכנסות ולא מכלל התיק.
5.4. קרן בטחון: פלטפורמות רבות כופות על המשקיע להפריש חלק מהשקעות לטובת קרן בטחון של כלל המשקיעים. יש לבדוק מה גובה ההפרשים לקרן שכזו והאם היא מוצדקת (האם היא ביחס הגיוני לכמות ההפסדים בפלטפורמה, האם היא נגבית כחלק יחסי מכל הלוואה והאם היא מוחזרת חזרה באופן הגיוני ואין פלח מסוים של לווים ומלווים הנהנה על חשבון אחרים).
5.5. עיסוק: ההשקעה בפלטפורמה אינה צורכת מהמשקיע זמן רב, לימוד וכו'.
העמלות הנגבות בפלטפורמות הישראליות משתנות בין חצי אחוז לאחוז מבין תשלומי הקרן בכל הנוגע לפלטפורמות לאשראי צרכני. ב-BTBISRAEL לא גובים עמלה מהמשקיעים וב- Credit Placeגובים עמלה בגובה 10% מהרווח בעסקה.
השלב הסופי, המורכב והמעניין ביותר הוא קבלת ההחלטה האם בשקלול כלל המשתנים פלטפורמה מסוימת מסתמנת כאפיק השקעה אטרקטיבי לעומת פלטפורמות אחרות ואפיקי ההשקעה אחרים העומדים לרשות המשקיע. לשאלה זו אין תשובה חד משמעית ברורה והיא נגזרת של העדפות המשקיע הספציפי והערכתו הסובייקטיבית את הפלטפורמה. מה שנכון למשקיע אחד לא נכון למשקיע אחר.
המלצתנו היא להעניק תשומת לב יתרה לבחינת השלב השני והוא מניעת ההשקעה בפלטפורמה שאינה אמינה או בשלה שכן שם טמון הסיכון העיקרי. מעבר לכך תחום הP2P הישראלי הוא צעיר ומבטיח ואנו מאמינים כי הוא מהווה אלטרנטיבה מוצלחת וראויה לציבור המשקיעים.
המדריך אינו מתיימר לכלול את כל המידע הנחוץ למשקיע ואינו מהווה המלצה לפעולה כלשהי. ההסתמכות על מדריך זה היא על אחריות הקורא בלבד. תחום הP2P, ההשקעות בו וניהול ההשקעות בו אינו מוסדר נכון לכתיבת שורות אלו בחקיקה מסודרת.
הכותב הוא מנהל חברת Fintech Partners הפעילה והמשקיעה בעולם הP2P.
הארנק הדיגיטלי – מה זה?
מאסטרקארד וישראכרט הכריזו לאחרונה על השקת MasterPass בישראל, שירות המאפשר למחזיקי כרטיסי אשראי של מאסטרקארד לערוך קניות בצורה מקוונת באופן בטוח, פשוט ומהיר. במילים פשוטות, מדובר על ארנק דיגיטלי ששומר את פרטי הכרטיס ואת נתוני המשלוח בצורה מאובטחת, ויכול לשמור גם נתונים של כרטיסי מועדוני צרכנים.
בעת ביצוע התשלום באתר באמצעות Buy with MasterPass, צרכנים לא נדרשים למלא את הפרטים האישיים שלהם שוב ושוב בכל חנות מקוונת, וכך נהנים מחוויית רכישה מהירה ונוחה יותר; וכן הם מפחיתים את הסיכון של חשיפת מידע אישי בעת שימוש ברשתות שאינן מאובטחות כראוי.
MasterPass מאפשר לצרכנים לשלם בעזרת הארנק הדיגיטלי המועדף עליהם מכל מכשיר, וכך מספק חוויית תשלום חדשנית – פשוטה כמו הקלקה או נגיעה במסך מגע, בחנויות או באמצעות הטלפון הנייד. אבל מאסטרקארד לא לבד – סמסונג מציעה אפשרות לשלם באופן דיגיטלי דרך הסמארטפונים מתוצרתה, אפל מציעה אפשרות לשלם דרך ארנק דיגיטלי באייפונים. כמו כן ישנה פייפאל ששולטת בתחום התשלומים המקוונים, ויש עוד לא מעט אפשרויות תשלום דיגיטלי.
עם זאת, מבין חברות כרטיסי האשראי מאסטרקארד היא הראשונה שהשיקה אמצעי תשלום מקוון. הפתרון המקוון טוב בארץ (לרשתות וחנויות נבחרות) וגם בחו"ל – הוא פעיל ב-24 מדינות ברחבי העולם. לאחרונה הושק גם בגרמניה, בלגיה, הונגריה וטורקיה – וכעת הוא מגיע לישראל. מאז הושק בפברואר 2013, MasterPass פעיל וזמין בקרב יותר מרבע מיליון קמעונאים ברחבי העולם. מספר העסקאות שבוצעו באמצעות MasterPass באירופה גדל בששת החודשים האחרונים בשיעור ממוצע של 40% מדי חודש.
שירות התשלומים של MasterPass מציע לסוחרים דרך פשוטה לקבל תשלומים מארנקים דיגיטליים אשר הונפקו בכל מקום בעולם, הן באתרים והן במכשירים ניידים, כמו גם בעת קנייה בחנות, ובקרוב גם באמצעות טכנולוגיית NFC או על ידי סריקת קוד QR. שירות MasterPass מציע לבנקים, סוחרים ושותפים את האפשרות לפתח את הארנקים הדיגיטליים שלהם, ומבטיח תמיכה של רשת עולמית.
״אנחנו חיים בעולם דיגיטלי, שבו הרגלי הצריכה משתנים במהירות גבוהה, וכן עדים לנקודת מפנה טכנולוגית שלא נראתה כמותה מאז המצאת כרטיסי האשראי המגנטיים", אומר אנדראס המברגר, מנהל מאסטרקארד ישראל. "הצרכנים יכולים כיום לנהל את הקניות שלהם באופן מקוון באמצעות הסמארטפונים שלהם, בעודם נמצאים בכל מקום. מאסטרקארד יצרה פתרון תשלום דיגיטלי אשר מתאים את עצמו להרגלים החדשים, על מנת להמשיך ולפשט את תהליך התשלום למען הצרכנים".
״ישראכרט גאה להיות שותפה להשקת MasterPass של מאסטרקארד בישראל", אומר רונן שטיין, מנכ״ל ישראכרט, "הצרכן הישראלי נחשב לצרכן טכנולוגי מתקדם המאמץ במהירות טכנולוגיות ופלטפורמות חדשניות אשר מעניקות לו ערך מוסף. השנה רכשו למעלה מ-82% מהצרכנים בישראל מוצרים ושירותים דרך האינטרנט, וכעת ישראכרט יכולה להעניק ללקוחותיה חוויית קניות חדשה ולספק להם את הדרך המהירה, הבטוחה והפשוטה ביותר לקניות ברשת״.
מה זה הון חוזר תפעולי? מה הקשר בין היקף הפעילות לתזרים המזומנים? איך זה שכשהיקף הפעילות יורד, התזרים דווקא משתפר?
נדיר, וכמעט בלתי אפשרי להקים עסק בלי הון עצמי והלוואות, במיוחד עם מדובר בעסקי הכלכלה המסורתית. התהליכים העסקיים השוטפים יוצרים חובות תפעוליים שהולכים וגדלים ככל שהעסק גדל, ואת החובות האלו צריך לממן – צריך לממן את יתרת הלקוחות, ואם היא גדלה המימון של החברה גדל; צריך לממן את יתרת המלאי, ואם הוא גדל במקביל לגידול בעסק, המימון גדל. ומכאן, שצמיחה עולה כסף.
זה עובד כך – עסקים לא מקבלים (ברוב הגדול של המקרים) את הכסף מהלקוחות במזומן. הם מוכרים ללקוחות באשראי שלרוב מתבטא בשוטף פלוס מס' ימים – השוטף מבטא מעין דחייה לתחילת החודש העוקב, ועל זה יש להוסיף את הימים שבתנאי הסחר. אם למשל החברה מוכרת בשוטף פלוס 90 והמכירה נעשתה באמצע יוני, אז התשלום יגיע בתחילת אוקטובר. אבל, לכל חברה מדיניות האשראי משלה. זה גם יכול להיות אחרת – ימים מיום העסקה ועוד.
לא משנה באיזו שיטה ובאיזה תנאים מוכרת החברה ללקוחות, ברוב הגדול של המקרים היא לא נפגשת מיד עם מזומנים (לא מוכרת במזומן), ומכאן שללקוחות יש חובות כלפיה בכל נקודת זמן. החברה בעצם מממנת את הלקוחות שלה, אבל בשביל זה היא צריכה תמיכת בעלים (הון עצמי) או הלוואות (או כפי שנראה מיד מקורות תפעוליים – ספקים).
באופן דומה, החברה צריכה לממן את המלאי שלה. את המלאי היא רוכשת (כמוצרים מוגמרים או כחומרי גלם, תלוי בסוג פעילות החברה), ו/או מעבדת אצלה במפעל, וככל שהעסק גדל כך צריך יותר מלאי. הנהלת החברה מתכננת את היקף המלאי לפי מס' הימים שהוא אמור להימכר. לדוגמה היא יכולה לקבוע להחזיק מלאי שיספיק למכירות של החודשיים הקרובים, אבל כמובן שככל שהמכירות גדלות, וכך גם המכירות הצפויות (בחודשיים הקרובים) אז בהתאמה המלאי שיוחזק יגדל. המלאי והעלייה במלאי ממומנים על ידי החברה – עולה כסף לקנות ולייצר את המלאי, וכמובן שככל שהמלאי גדל צרכי המימון גדלים.
הלקוחות והמלאי שנוצרים תוך כדי הפעילות העסקית השוטפת של החברה הם הסעיפים התפעוליים הבולטים בצד הנכסים. מנגד, גם בצד ההתחייבויות יש סעיף תפעולי משמעותי – ספקים. בדיוק כפי שהחברה מוכרת באשראי ללקוחות שלה, כך גם הספקים מוכרים לחברה עצמה באשראי. החברה בכל נקודת זמן חייבת כסף לספקים שלה בגין סחורות ושירותים שקיבלה מהם. זו התחייבות תפעולית, והיא בעצם מעין תמונת הראי של יתרת הלקוחות. ככל שהיקף הפעילות העסקית עולה כך גם יתרת הספקים אמורה לגדול. בדיוק כפי שהמלאי והלקוחות גדלים.
שלושת הסעיפים האלו – לקוחות, מלאי, ספקים, יחדיו מבטאים את ההון החוזר התפעולי של החברה. הון שבעצם נדרש לשם תפעול העסק, לשם גלגול הפעילות, הון שבעצם חוזר בתנועה מעגלית לעסק כל פעם מחדש – יתרת הלקוחות, מבטאת חוב לקוחות בעקבות מכירת סחורה, המשך הלקוחות משלמים והיתרה נסגרת, אבל הלקוחות חוזרים לרכוש ויתרת החוב שוב נפתחת וחוזר חלילה. כך גם מתגלגל המלאי – מייצרים/ קונים מלאי, מוכרים אותו ובהתאמה ממשיכים לייצר/ לקנות; וכמובן שכך גם לגבי הספקים – החברה קונה סחורה מהספקים שלה, נוצר לה חוב לספקים, בהמשך היא משלמת אותו והחוב פוחת, ואז היא רוכשת סחורה נוספת והחוב שוב עולה. התהליכים העסקיים האלו יוצרים גלגול של כספים שוטפים, כשמכלול כל הגלגולים האלו מתבטא ביחס פיננסי שנקרא – הון חוזר תפעולי. ההון החוזר התפעולי הוא סיכום של שלושת הסעיפים (לקוחות, מלאי, ספקים), וכדי לדעת את צרכי ההון של החברה (צרכי המימון שלה לפעילות השוטפת) מתייחסים בעיקר ליחס הזה ולשינוי בו. לדוגמה – אם ההון החוזר התפעולי מסתכם ב=100 מיליון שקל, המשמעות היא שלחברה יש צרכים תפעוליים שאותם היא מימנה (בהון עצמי, הון זר) בסך 100 מיליון שקל.
מה שחשוב יותר לרוב זה מה יהיו הצרכים בהמשך. אם על פי תחזית החברה היא צפויה לגדול בפעילות שלה ובהתאמה ההון החוזר יגיע בשנה הבאה ל=150 מיליון שקל, אזי המשמעות התזרימית היא שהחברה צריכה לממן את הפעילות שלה בשנה הקרובה בעוד 50 מיליון שקל. מצד אחד, כולם רוצים לגדול, לרוב זה מתבטא גם בגידול ברווח (לא תמיד, כמובן), אבל גדילה עולה כסף – צריך לממן את הגידול הזה, ובמקרה הזה ב=50 מיליון שקל נוספים. מאיפה לוקחים את הסכום? לרוב אשראי בנקאי, אגרות חוב ומימון מגופים פיננסים. במקרים אחרים זה יכול להיות גם הזרמות של בעלים – הון עצמי, הלוואות בעלים ועוד.
השינוי בהון החוזר מתבטא בתזרים, אבל חשוב להדגיש שהתזרים מפעילות שוטפת מושפע מסעיפים נוספים. כלומר, גידול בהון חוזר לא בהכרח יביא לתזרים שלילי; הוא בהכרח יכביד על התזרים (אפילו משמעותית), אבל השורה התחתונה של התזרים תלויה בפרמטרים נוספים.
עד כאן, תואר מקרה אופטימי – חברה בצמיחה, אז נכון זה עולה כסף, אבל מיחה זו מטרת הגג של הנהלות פירמות. השאלה, מה קורה במצב ההפוך – חברה מאבדת מכירות, ובהתאמה היקף הסעיפים התפעוליים יורד – כשמוכרים פחות, יש פחות חוב לקוחות; כשמוכרים פחות צריך פחות מלאי במחסנים; כשמוכרים פחות, אז יש פחות קניות מספקים ובהתאמה יתרת הספקים נמוכה יותר. כל הסעיפים התפעוליים האלו אמורים לרדת בהתאמה מסוימת לשינוי בהיקף הפעילות ולכן, בס"כ ההון החוזר התפעולי (סיכום שלושת הסעיפים) יורד. ואם הוא יורד, נוצר עודף תזרימי, כבר לא צריך לממן את הגידול, אלא שהקיטון בפעילות יצר מזומנים במהלך התקופה.
ושוב, השינויים בהון החוזר הם לא הסעיפים היחידים שמשפיעים על תזרים המזומנים מפעילות שוטפת. ועדיין הם קריטיים, והם עשויים להביא למצב אבסורדי – חברה שנמצאת בקשיים, חברה שמכירותיה מתכווצות, דווקא נהנית מתזרים מזומנים חיובי מפעילות שוטפת.
איך חברת הביומד מאנקיינד מסדרת לחברות תעודות הדל רווח נאה, ולמה זה על חשבונכם?
חברת הביומד האמריקאית מאנקיינד נכנסת לבורסה המקומית דרך אפשרות הרישום הכפול. הבורסה המקומית מעוניינת בחברות שנסחרות בארה"ב והיא פותחת את שעריה לחברות אלו, אבל בינתיים מגיעות לכאן חברות ביומד שלא ממש מצליחות בבורסה האמריקאית (למרות שהן עדיין נסחרות על פניו במחירים גבוהים) ועל הדרך הן מגייסות כספים מתעודות הסל.
איך זה שהן מגייסות מתעודות הסל? ברגע שמדובר בחברה שנכנסת למדדים, תעודות הסל מחויבות להצטייד במניות החברה הזו, בהתאם לשיעור משקלה במדד. יש שתי אפשרויות להצטייד בסחורה – דרך רכישה בבורסה ביום עדכון המדדים , ודרך גיוס פרטי, וזה מה שקרה במקרים האחרונים. החברות הנפיקו לתעודות הסל מניות כדי להתכסות בשיעור החשיפה שהן מהוות במדד.
למדריך תעודות סל
אבל, יש כאן מספר בעיות – הראשונה, זה אומר שהתעודות סל הולכות ומתמלאות בחברות ביומד לא ישראליות ואפילו בלי זיקה לישראל ועוד בשוויים ככל הנראה גבוהים, ועם סיכון מאוד גבוה. זה מה שרוצה המשקיע בתעודות הסל? כנראה שלא.
בעיה שנייה – על הדרך מנהלי תעודות הסל גוזרים קופון. הנה מה שצמפוי לקרות בהנפקת מאנקיינד. החברה צפוי לגייס סכום העולה על 400 מיליון שקל וההנפקה תתבצע בהנחה של 2% על מחיר השוק. ההנחה הזו היא כולה רווח למנהלי תעוודת הסל שמחויביים להתכסות בנייר שנכנס למדים בהתאם למחירו. אם הם מקבלים הנחה היא שלהם – לא של המשקיעים, לא של החוסכים, שלהם! וזה אבסורד, הרי הכח שלהם, כח הקנייה שלהם מגיע מהעמיתים האלו, אותם הם אמורים לשרת, וזה אבסורד כי ההנחה הזו משמעה שיתכן מאוד שהמניות בהמשך יירדו, וייתכנסו למחיר ההנחה. ככה זה במקרים רבים, ואם כך – אז הרי שאת המחיר ישלמו המשקיעים בתעודות – מצד אחד על חשבונם מרוויחים את ה-2%, אבל בהמשך יש סבירות משמעותית שהמחיר יירד אלא שאז הן חלק מתיק ההשקעות של תעודות הסל וההפסד בהן מתבטא בהפסד ששל התעודה, משמע הפסד למשקיע!
הכניסה למדדים – מדד ת"א 100 ומדד ת"א 75 אמורה להיות ב-15 בנובמבר, ומשקלה של מאנקיינד אמור להיות כ-1% בת"א 100 וכ-4% במדד ת"א 75. תעודות הסל צפויות לרכוש את המניות בהיקף העולה על 400 מיליון שקל. הנחה של 2% תסדר להם רווח של כ-8 מיליון שקל.
גם בהנפקת חברת הביומד האמריקאית ביוטיים נעשה מהלך דומה. החברה שנרשמה כאן נכנסה ישר למדדים המובילים, והיא ניצלה זאת לגיוס הון מתעודות הסל. מדובר על חברה קטנה יותר ממאנקיינד ובהתאמה גיוס קטן יותר. מנהלי התעודות קיבלו הנחה וגרפו רווח המוערך ב-1-2 מיליון שקל.