טבע אמנם סיפקה לשוק תחזיות אופטימית לחמש שנים קדימה שלוקחות בחשבון את התרופה העיקרית שלה – הקופקסון המיועדת לטיפול בטרשת נפוצה במינון של 40 מ"ג, אבל מסתבר שהמכירות האלו בספק.
משרד הפטנטים האמריקאי (IPR) פסל 2 מתוך 3 הפטנטים של החברה על תרופת הדגל שלה במינון של 40 מ"ג. טבע אמנם הודיעה כי תערער על ההחלטה בבית המשפט הפדרלי לערעורים, אבל היא היתה צריכה מראש לצבוע את התחזית הזו באפור.
נזכיר שהקופקסון לטיפול בטרשת נפוצה היא התרופה המקורית החשובה ביותר של טבע, שמהווה מעל 20% ממחזור העסקים שלה, ועל פי ההערכות כ-40% מהרווח שלה! השוק האמריקני הוא השוק הגדול ביותר של התרופה כשעל פי הערכה גסה הוא מניב לטבע רווח של כ-20% מהרווח הכולל שלה.
על רקע ההחלטה של משרד הפטנטים האמריקאי אמר מנכ"ל טבע, ארז ויגודמן – "אנו ממשיכים להאמין בחוסנו ותוקפו של הקניין הרוחני העוטף והקשור לקופקסון 40 מ"ג ואנו נמשיך להגן בנחישות על הקניין הרוחני שלנו מול משרד הפטנטים ובתי המשפט ככל שיידרש. אנו מאמינים כי מטופלים, רופאים ומבטחים ימשיכו להעריך את יעילות, בטיחות וסבילות הקופקסון ושהתרופה תישאר מוצר ייחודי גלובלי מוביל להפחתת התקפים עבור מטופלי טרשת נפוצה התקפית-הפוגתית".
לפני כשבועיים הוריד בית ההשקעות אופנהיימר את תחזית ההכנסות והרווח של טבע, על רקע חשש שהפטנטים על קופקסון 40 מ"ג, יבוטלו. באופנהיימר הורידו את ההמלצה על מניית טבע לתשואת שוק. הורדת הדירוג, כתבו ההאנליסטים נעשית בשל אי הוודאות הגדולה לקראת החלטת ועדת הפטנטים האמריקאית בנוגע לתקפות 3 פטנטים על קופקסון במינון של 40 מיליגרם. קופקסון במינון 40 מיליגרם היא הגרסה החדשה של התרופה העיקרית של טבע לטיפול בטרשת נפוצה. גרסה זו מוגנת בפטנטים עד 2030 בניגוד לגרסה הוותיקה של 20 מיליגרם שהפטנטים עליה פקעו במאי 2014. טבע העבירה עד כה 83% ממטופלי קופקסון בארה"ב ו-60% מהמטופלים מחוץ לארה"ב לגרסה של 40 מיליגרם, שתקפות הפטנטים עליה נידונים בימים אלה על ידי ועדת הפטנטים האמריקאית. הניסיון לתקוף את הפטנטים על קופקסון 40 מיליגרם באירופה נכשל. אופנהיימר מעריך, בעקבות שיחות עם יועצים בתחום הפטנטים, שהסיכויים שהוועדה תפסוק שהפטנטים אינם תקפים גבוהים מעט מ-50% ,אם כי גם בית המשפט המחוזי בארה"ב צפוי לדון בנושא. באופנהיימר מציינים שהחלטת הוועדה עלולה לגרום לירידה חדה של מניית טבע ועל כן הם מעדיפים להוריד את ההמלצה עד לאחר החלטת הוועדה. אופנהיימר מורידים את תחזית ההכנסות והרווח המתואם ל-2016 ב-2% וב-1% ל-22 מיליארד דולר ו-5.2 מיליארד דולר בהתאמה. אבל הירידה הזו היא לא הסיפר הגדול.
אם טבע לא תזכה בערעור הפגיעה בתוצאות יכולה להיות מאוד משמעותית – לא 1%, 2%, אלא עד כמה עשרות אחוזים מהרווח.
מניית טבע – כל מה שצריך לדעת
טבע – האם רכישת אלרגן טובה לבעלי המניות? ממש לא בטוח
מיטרוניקס העוסקת בפיתוח ייצור ושיווק של רובוטים לניקוי בריכות, מדווחת על תוצאות טובות ברבעון השני – הרווח הסתכם ב-35.7 מיליון שקל על הכנסות של 187.5 מיליון שקל, בהשוואה לרווח של 31.9 מיליון שקל על הכנסות של 180 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד.
במחצית הראשונה דיווחה החברה על רווח של 73 מיליון שקל על הכנסות של 379.4 מיליון שקל לעומת רווח של 64.2 מיליון שקל על הכנסות של 321.5 מיליון שקל.
הנהלת החברה מסבירה כי העלייה בהכנסות מקורה בהמשך צמיחה בטריטוריות בהן פועלת החברה. העלייה ברבעון השני מתונה יחסית לעלייה ברבעון הראשון וזאת בשל הצמיחה הגבוהה ברבעון הראשון שנבעה אז ממכירות buy Early מוצלחות שהחברה מימשה תוך ניצול יתרון ההצטיידות הגבוהה במלאים בסוף 2015 וכן כתוצאה ממזג אוויר חורפי שהשפיע על מועד פתיחת הבריכות.
השיפור בתוצאות, מסבירה הנהלת החברה, הוא למרות מצב השוק – "הרבעון השני של אופיין במזג אוויר קר יחסית, והעונה נפתחה ברוב השווקים באיחור, למרות האמור מכירות החברה בחציון השני גדלו ב-18% לעומת החציון המקביל אשתקד. הגידול משקף צמיחה בכל הטריטוריות המרכזיות שבהן פועלת החברה. מצאי מלאי זמין בשוק, איכות המוצרים, רמת השירות, שיווק ממוקד וניהול נכון של אסטרטגיית החדרת קו ה-S אל מול קווי המוצר הקיימים והמשך צמיחה בשוק הציבורי אפשרה לחברה לחזק ולבסס את מעמדה תוך שמירה על הרווחיות. למיטב ידיעתנו, מבנה השחקנים הגדולים בענף נשמר, נמשכת מגמת הקונסולידציה בעיקר בהפצה, אם כי אין שינוי מהותי ביחסי הכוחות".
חברת צינורות המזרח התיכון מדווחת על מכירת שטח המפעל בצריפין (ושטחים צמודים אליו) בסכום של 386 מיליון שקל- הרווח מהעסקה – 300 מיליון שקל, פי כמה משוויה של החברה (לפני הדיווח). בתגובה לדיווח מזנקת מניית החברה בכ-80%
כבר לפני שנתיים דיווחה החברה על כוונתה לממש את הנכס, והיום היא מדווחת כי התקשרה בהסכם עם צד שלישי בלתי קשור (הרוכש) למכירת מלוא זכויותיה במקרקעין בשטח של כ-180 דונמים באזור התעשייה ניר צבי, הסמוך לרמלה, והמוכר כחלק מ"מתחם צריפין", עליהם פועל מפעלה של חברה בת של החברה.
התמורה על פי הסכם המכר הינה כ-386 מיליון שקל בתוספת מע"מ כדין. המחאה בשיעור של 30% מסך התמורה הופקדה בנאמנות במועד חתימת הסכם המכר לידי נאמן וזאת עד להסרת השעבודים אשר רשומים לטובת תאגידים בנקאיים ביחס למקרקעין, רישום משכון ברשם החברות ומתן הודעה לרשות מקרקעי ישראל על הסכם המכר. יתרת התמורה (70%) תשולם על ידי הרוכש בתוך 180 ימים ממועד חתימת הסכם המכר )"מועד ההשלמה"(. בהסכם המכר נקבע כי מכירת המקרקעין כפופה להסכמת רמ"י.
בד בבד עם חתימת הסכם המכר ולצורך המשך פעילותה של חברת הבת, חברת הבת התקשרה בהסכם שכירות עם הרוכש, לפיו תשכור חברת הבת את המקרקעין מאת הרוכש, וזאת החל ממועד ההשלמה. תקופת השכירות הינה בת 24 חודשים, כאשר לחברת הבת עומדת הזכות להאריך את תקופת השכירות בשלוש תקופות שכירות נוספות של 12 חודשים כל אחת. דמי השכירות עומדים על סך שנתי של 17.5 מיליוני ש"ח בתוספת מע"מ והפרשי הצמדה. דמי השכירות האמורים יועלו בתחילת שנת השכירות הרביעית בשיעור של 10% ובתחילת שנת השכירות החמישית בשיעור של 5% נוספים.
בכוונת החברה להמשיך בפעילות הפלדה בתקופת השכירות. במקביל, החברה בוחנת הקמת מפעל פלדה מתקדם וחדשני באזור עדיפות לאומית בדרום הארץ. להערכת החברה, רווח ההון (לפני מס) הצפוי לחברה בגין מכירת הזכויות במקרקעין הינו כ-300 מיליוני ש"ח.
במקביל לדיווח זה, מוסרת הנהלת החברה כי נכנסת לתוקפה התחייבות ב. גאון אחזקות – בעלת השליטה בחברה לפיה, אם וככל שהחברה לא תעמוד בהתחייבויותיה בפועל כלפי עובדיה ופורשיה לתשלום התנאים המיוחדים על פי הסכם קיבוצי מיוחד שנחתם בין הסתדרות העובדים הכללית וועד עובדי החברה בצריפין בחודש דצמבר 2013, אזי תשלם גאון אחזקות את מלוא התחייבויותיה של החברה לתשלום התנאים המיוחדים לזכאים.
אייל דבי מלאומי שוקי הון מסביר בעקבות הדוחות של קבוצת הפיננסים הראל שהירידה ברווח שם (ירידה דרמטית) היא פשוט לא רלבנטית – "על רקע המשך ירידת התשואות וההפחתות החד-פעמיות, כמו גם התוצאות שפרסמו עד כה יתר החברות, היה צפוי שהרווח בתקופה יהיה מינורי – אולי אפילו שלילי. בפועל, הראל הציגה רווח כולל של 28 מיליוני ש"ח ברבעון השני, המהווים תשואה של כ- 2.3% על ההון", מפרט דבי וממשיך – "הרווח האמור כלל בתוכו מרכיבים והוצאות שאינן שוטפות, כך שאם מנטרלים את אלה, התוצאות בהחלט היו סבירות.
"השוואת התוצאות לרבעון המקביל אשתקד היא מיותרת ואינה מלמדת הרבה, שכן מה שחשוב יותר, זו בחינת התוצאות השוטפות אל מול מחיר המניה – וכאן, כמעט כרגיל, אין כל הלימה. לא צריך לצלול עמוק למספרים, מספיק שהולכים לדוח הדירקטוריון ומנטרלים את ההשפעות הבאות:
השפעת פרסום המלצות וועדת וינוגרד, בעניין טבלאות תוחלת החיים והריבית שמשמשת להיוון – הקטנת הרווח לאחר מס בסכום של 16 מיליוני ש"ח. הגדלת ההתחייבויות הביטוחיות, על רקע המשך ירידת הריבית חסרת הסיכון – הקטנת הרווח לאחר מס, בסכום של 59 מיליוני ₪. הפחתת ערך בגין ירידת שווי פעילות קרנות הנאמנות – הקטנת הרווח לאחר מס, בסך של 18 מיליוני ₪. תוצאות מתואמות: סך ההוצאות החריגות שנרשמו ברבעון השני, מסתכם לכדי סכום מצטבר של 96 מיליוני שקלים – מה שאומר, שהרווח הנקי המתואם מתכנס לכדי 124 מיליוני שקלים. מבחינת תשואת ההון, הרי שזו תקפוץ מרמה מינורית מדווחת של 2.3% לכדי רמה שוטפת של 10% לערך – שזו בהחלט תשואה ראויה, בוודאי ביחס למחיר המניה.
"נקודות נוספות בדוחות: הפרמיות בשייר שנגבו ברבעון השני הציגו צמיחה מרשימה של 5.8%, כאשר מטבע הדברים, הצמיחה הכי חדה נרשמה במגזר ביטוחי הבריאות -שהסתכמה לכדי 6.5%. העניין הוא, וזו נקודה די מטרידה, שהרווחיות בתחום הבריאות נשחקת בהתמדה. כך, למרות הצמיחה בשורה העליונה, ועל אף תוספת נאה מרווחי השקעה, הרווח לפני מיסים על הכנסה התכווץ ביחס לרבעון המקביל בשנה שעברה. הסיבה לכך ברורה, עלייה נמשכת בתשלומים ובתביעות שמגדילות את העתודות הביטוחיות. חשוב לציין, שלמרות שהתופעה מטרידה, היא רחוקה מלהוות הסבר לפגיעה כל כך חריפה במחיר המניה.
"בשולי הדברים: אנחנו מרגישים מעט מוזר, במידה מסוימת סוג של "שיח חרשים", שכן ברור לנו שבעת הזו ניתוח תוצאות הרבעון הוא אחד מהדברים הפחות מעניינים – לפחות את המשקיעים. שרי אלה אינם מוטרדים מהביצועים הנוכחיים, הם מודאגים עד מאד מהמחר. אנחנו בהחלט מבינים, וברור לנו שהסביבה העסקית השתנתה מהותית לרעה, אבל רצינו לומר מספר מילים לגבי עוצמת התגובה. אין כאן הרבה מקום לפרשנות, מחירי המניות מציגים תמונה עסקית ברורה – המשקיעים מעריכים שהרווחיות הביטוחית תהיה בשנים הקרובות אפסית, כך שרווחי החברות ינבעו רובם ככולם מהשקעות – שתחת המגבלות החדשות, כמו גם התשואות הנמוכות, אינן צפויות להיות "מדהימות".
"אז אנחנו רוצים לגעת בדיוק בנקודה הזו: התסריט לפיו חברות הביטוח תהפוכנה למנהלות השקעות בתחפושת של מבטחות, נשמע אולי מעניין, אבל הוא לא רק קיצוני ומוגזם -אין לא גם אחיזה רציונאלית. תראו, היו מקרים ששוק מסוים הלך ונעלם – תחום העיתונות הכתובה, לדוגמא – אבל זה קרה כאשר היה ברור שהמודל העסקי שבור. במילים אחרות, שהביקוש למוצר נפגע בצורה כל כך אנושה, עד שאין בו בכדי לכסות את ההוצאות. זה לא המקרה בתחום הביטוח, שהרי הביקוש למוצרים רק הולך וגדל, האוכלוסייה אינה הופכת ליותר צעירה והמודעות לגידור סיכונים הולכת וגדלה. אז נכון, הענף כולו נמצא בתקופה מאד לא נעימה – הן רגולטורית והן משינויים בסביבה – אבל זו לא סיבה להספיד את התעשייה! וזה, פחות או יותר, המסקנות המשתקפות כיום במחירי המניות".
אייל דבי על מנורה – לקנות ולשכוח
אאורה – זכתה בפרויקט פינוי בינוי גדול ברמת השקמה
חברת אאורה, בשליטת יעקב אטרקצ'י, מדווחת כי זכתה במכרז לייזום פרויקט התחדשות עירונית ברחוב שלם 8-2 ,שכונת רמת השקמה, רמת גן. על הצדדים להגיע תוך 21 ימי עבודה לנוסח הסכם סופי.
נציגות בעלי הזכויות במתחם יחד עם מנהל הפרויקט וצוות מקצועי מטעמם הכולל אדריכל ושמאי מקרקעין, מקדמים תכנית להתחדשות עירונית במתחם שאושרה ע"י הוועדה המחוזית תל אביב והופקדה להתנגדויות הציבור. התכנית שבנדון ממוקמת בין הרחובות שלם ודרך הטייסים בשכונת רמת השקמה ברמת גן. מטרת התכנית הינה פיתוח והתחדשות המתחם במתכונת של "פינוי בינוי", לחיזוק מערך המגורים והגדלת מספר יח"ד באזור. במתחם הקיים היום ישנן 144 יח"ד ב-6 מבני רכבת אשר נבנו בשנות החמישים ו- 9 יח"ד מסחריות במבנה חד קומתי. מרבית המבנים והתשתיות במצב כללי ירוד וכמו כן לא קיימים פתרונות הולמים לחנייה ומיגון. לצורך פיתוח המתחם, מוצע בתכנית להגדיל את זכויות הבנייה לסך של כ-45,900 מ"ר עיקרי למגורים ו-510 יח"ד, 800 מ"ר מסחר ושטחים לצרכי ציבור.
הבינוי יתאפיין בבנייה מרקמית ממנה צומחים מגדלים עד לגובה של 21 קומות עם שימושי מסחר וצרכי ציבור בקומת הקרקע. היות והתכנית אושרה והופקדה להתנגדויות הציבור, החברה צופה כי תוכל להתחיל בתוך כשנתיים בהקמת הפרויקט. הפרויקט מצטרף ליתר הפעילות הענפה של הרחבה בתחום ההתחדשות העירונית.
החברה החלה בשיווק פרויקט "אונו – ואלי" בקריית אונו. פרויקט התחדשות עירונית שיכלול כ-700 יח"ד. לאחרונה אישרה הועדה המחוזית למתן תוקף את פרויקט מגדל התמרים ברמת גן הכולל 198 יח"ד במגדל בגובה 36 קומות.
החברה פעילה כיום ב-13 פרויקטים בהתחדשות עירונית בהיקף כולל של כ-5,000 יח"ד חדשות במרכז הארץ בערים: תל אביב, רמת גן, גבעתיים, קריית אונו, יהוד – מונוסון, אור יהודה, חדרה, רמת השרון והוד השרון.
גזית גלוב – ה-FFO ברבעון השני ירד ב-21%
גזית גלוב מדווחת על חולשה בתוצאות הרבעון השני. החברה אמנם הצליחה לשמור ואף להגדיל בשיעור קל את ההכנסות ל-1,523 מיליון שקל, לעומת 1,514 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד, אבל ה-FFO, שמהווה את הרווח המעין תזרימי מפעולות (רווח בניכוי אירועים חד פעמיים) ירד ל-142 מיליון דולר מ-162 מיליון דולר ברבעון המקביל – ירידה של 12%. זאת ועוד – ה-FFO למניה ירד בשיעור של 21% (מ-0.91 ל-0.72 שקל למניה), וזאת על רקע הנפקת המניות שהשלימה החברה.
הנהלת החברה מציינת כי – "נכון ליום 30 ביוני 2016 ,החברה מדווחת על יציבות בשיעורי התפוסה בנכסי הקבוצה ועלייה בדמי השכירות הממוצעים בנכסיה. החברה מעריכה, כי המשך מימון פעילותה השוטפת ופעילות ההשקעה שלה, יתאפשרו ממקורות המימון הקיימים של הקבוצה, קרי, היתרות הנזילות של הקבוצה, תזרימי המזומנים שלה, גיוסי הון וחוב בשווקי ההון השונים בהם הקבוצה פועלת וקווי האשראי המאושרים והלא מנוצלים שברשותה".
גזית גלוב פועלת בתחום השכרת מבנים, שטחי קניות באירופה, קנדה, ארה"ב, ישראל וברזיל. עיקר ההכנסות מגיע מאירופה (48%), כאשר קנדה שנייה (24%), ואחריה ארה"ב (18%).
גזית מדווחת כי החזקותיה (נכון לסוף יוני) מוערכות על פי מחירי השוק (רוב חברות הבת נסחרות בבורסות) בסכום של 21.2 מיליארד שקל. מנגד, לחברה התחייבויות פיננסיות בערך כולל נטו של 13.3 מיליארד שקל. זה משאיר לחברה שווי נכסי נקי של כ-7.8 מיליארד שקל.
גזית גלוב מרוויחה אבל ההון העצמי ירד – אי זה יכול להיות? ומה זה ה-FFO?
חברת ארד המתמחה באספקת פתרונות לתחום מדידת המים וניהול מערכות מים, מדווחת על רווח של 4.1 מיליון דולר ברבעון השני של השנה, בהשוואה לרווח של 4.5 מיליון דולר ברבעון המקביל אשתקד. הירידה ברווח מיוחסת לירידה במכירות – מ-42.3 מיליון דולר ל-39 מיליון דולר.
במחצית הראשונה הרוויחה החברה 8.4 מיליון דולר על הכנסות של 80.3 מיליון דולר, לעומת רווח של 8.7 מיליון דולר על הכנסות של 85.2 מיליון דולר במחצית הראשונה של 2015.
ארד המתמחה בפתרונות למדידת מים וניהול מערכות מים פועלת למעשה בשני תחומים עיקריים – הראשון והמרכזי – פיתוח תכנון, ייצור ושיווק של מערכות תקשורת ממוחשבות לקריאה מרחוק, המשולבות במדי מים המיוצרים על ידי הקבוצה, מערכות איסוף נתוני מדידת מים ומערכות לניהול נתוני מדידת מים. מדובר למעשה בפתרון כולל לעיריות וארגונים לדעת, לפקח, למדוד ולכמת את צריכת המים של הצרכנים.
תחום הפעילות השני – ייצור ושיווק מוצרים למדידת מים ונוזלים אחרים (מוצרים מכניים).
ארד על שולחן הניתוחים (ניתוח החברה בגלובס) – לחברת ארד, יש מעמד מוביל בענף. מעבר לכך, תהליכים עולמיים הקשורים במשאב, והפיזור הגיאוגרפי, הופכים את הפעילות למעניינת, אך יש ם חסרונות – הרחבה בגלובס
חברת אלרוב שפרסמה מוקדם יותר היום דוחות לרבעון השני, מדווחת כי היא בוחנת באופן ראשוני, לבצע הנפקה (הון/ אקוויטי) של פעילות הנדל"ן המניב בשוויץ של קבוצת החברה וזאת בבורסה לניירות ערך של שוויץ. לצורך האמור, החברה בוחנת ביצוע רה-ארגון בקבוצה באופן שימוזגו החברות המרכזות את פעילות הקבוצה בשוויץ בתחום הנכסים המניבים, היינוP.I.H Property Investment Holding Luxembourg S.A (מוחזקת בשיעור של 76% על ידי החברה) ו- Bionature S.A.R.L (מוחזקת 100% על-ידי החברה), וזאת לתוך חברה שוויצרית ייעודית שבכוונת החברה להנפיק את מניותיה כאמור. בימים אלה, מוגשת לרשויות המס בשוויץ (בקנטונים הרלבנטיים) בקשה לרולינג למיזוג המתואר לעיל.
הנהלת החברה מדגישה כי ההנפקה ו/או הרה-ארגון הנשקלים לעיל הינם במסגרת בחינה ראשונית בלבד של החברה, והם כפופים בין היתר לבחינות, בדיקות, החלטות מתחייבות, לרבות אישורים מתחייבים של החברות המתמזגות, אישורים של צדדי ג' וכיו"ב, ואין כל וודאות שההנפקה ו/או הרה-ארגון האמורים לעיל יצאו אל הפועל, לרבות שהחברה תבקש להוציאם אל הפועל.
במקביל להפתעה בעקבות העלייה החדה במדד המחירים לצרכן – 0.4% ומדד תשומות הבנייה – 0.4%, גם המדדים הקשורים לדירות המשיכו לזנק – מדד מחירי דיור עלה ביולי ב-1.2%. מדד שירותי דיור בבעלות הדיירים עלה ב-1.4% ומדד שכר דירה עלה ב-0.2%.
שירותי דיור בבעלות הדיירים – במדד שירותי דיור בבעלות הדיירים בחודש יולי 2016, נרשמה עלייה חדה במיוחד של 1.4% בהשוואה לחודש יוני 2016. עלייה זו מבטאת את השינויים במחירי שכר דירה שנקבעו בחוזים שנחתמו בחודשים יוני 2016 – יולי 2016, לעומת חוזים שנחתמו בחודשים מאי 2016 – יוני 2016.
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) מפרסמת אינדיקטורים נוספים בשוק הדיור שאינם נכללים במדד המחירים לצרכן, אך הן משקפים מאוד את מצב שוק הדירות – מהשוואת העסקאות שבוצעו בחודשים מאי 2016 – יוני 2016, לעומת העסקאות שבוצעו בחודשים אפריל 2016 – מאי 2016, נמצא כי מחירי הדירות ירדו ב-0.3%. ירידה זו מבטאת את שינוי המחירים בניכוי שינויי האיכות בתמהיל ובסוג הדירות. הנתון אינו סופי מאחר שקיימות עסקאות נוספות שבוצעו בתקופה זו וטרם דווחו. מהשוואת העסקאות מאי 2016 – יוני 2016, לעומת מאי 2015 – יוני 2015, עלו המחירים ב-6.9%. מהשוואת העסקאות אפריל 2016 – מאי 2016, לעומת אפריל 2015 – מאי 2015, עלו המחירים ב-8.0%.
מחירים ממוצעים של דירות בבעלות – המחיר הממוצע הכלל ארצי של עסקאות שבוצעו ברבעון השני של שנת 2016, עמד על 1,427.0 אלפי ש"ח, בהשוואה למחיר העסקה הממוצעת ברבעון הראשון של שנת 2016 שעמד על 1,446.2 אלפי ש"ח. ירידה זו, של 1.3%, מבטאת הן את השינוי שחל ברמות המחיר והן את השינוי באיכות הדירות שנמכרו ובגודלן.
אחזקת הדירה – מדד מחירי אחזקת הדירה עלה ב-0.1%. התייקרו במיוחד: חומרי כביסה אחרים, כגון: סבון ומרכך כביסה (ב-1.8%), סופגי ריחות ומטהרי אויר (ב-1.8%), כלי עבודה וחומרים (ב-1.3%), גז בבלונים (באחוז אחד) וחומרים לניקוי ורחיצת כלים (באחוז אחד). הוזלו במיוחד: חומרים לניקוי הבית (ב-1.2%).
המדריך לשוכר – ככה תמצאו את הדירה המתאימה לכם ותשמרו על הזכויות שלכם כשוכרים.
המדריך למשכיר – ככה אתם (המשכירים) תשמרו על הדירה שלכם, וככה תדעו אם השכר דירה ראוי
שכירות ארוכת טווח – המדינה מעודדת בנייה של אלפי יח"ד, האם כדאי?
מדריך על המס בהשכרת דירה – כמה זה ואיך בוחרים בין מסלולי המס?
מחשבון שכר דירה – מחשב את השינויים בשכר דירה (משמש גם כהצמדה בחוזי שכר דירה). בעזרת המחשבון תוכלו לדעת (מצד השוכרים) אם העלייה בשכר הדירה שלכם סבירה (או לא); וככה תוכלו לדעת (המשכירים) אם השכר דירה שקבעתם, סביר או לא.
- מדד המחירים לצרכן עלה ב-0.4% ביולי 2016, בהשוואה ליוני 2016, והגיע לרמה של 99.5 נקודות לעומת 99.1 נקודות בחודש הקודם (הבסיס: ממוצע 100.0=2014 נקודות). המדד ללא אנרגיה עלה אף הוא ב-0.4% והגיע ל-100.8 נקודות, המדד ללא ירקות ופירות עלה ב-0.2% והגיע ל-99.3 נקודות והמדד ללא דיור עלה ב-0.1% והגיע ל-97.6 נקודות.
- עליות מחירים נרשמו במיוחד בסעיפים הבאים: ירקות ופירות טריים ב-7.2%, דיור ב-1.2%, תחבורה ב-0.9% ובריאות ב-0.6%.
- ירידות מחירים נרשמו במיוחד בסעיפים הבאים: הלבשה והנעלה ב-8.2% וריהוט וציוד לבית ב-0.5%.
- מתחילת השנה עלה המדד הכללי ב-0.4%, המדד ללא ירקות ופירות והמדד ללא אנרגיה עלו אף הם ב-0.4%; לעומתם המדד ללא דיור נותר ללא שינוי.
- בשנים עשר החודשים האחרונים (יולי 2016 לעומת יולי 2015) ירד המדד הכללי ב-0.6%, המדד ללא דיור ירד ב-1.5%, המדד ללא ירקות ופירות ירד ב-0.7%; לעומתם המדד ללא אנרגיה נותר ללא שינוי.
על פי נתוני המגמה לתקופה שבין אפריל 2016 – יולי 2016, קצב העלייה השנתי של מדד המחירים לצרכן הגיע ל-0.3%, הקצב השנתי של מדד המחירים לצרכן ללא דיור נותר ללא שינוי וקצב הירידה השנתי של מדד המחירים לצרכן ללא ירקות ופירות וללא דיור הגיע ל-0.6%.
בלטו בעליות בחודש יולי המדדים הקשורים לדירות – מדד שכר הדירה עלה ב-0.2%, מדד תשומות הבנייה עלה ב-0.4%, מדד שירותי דירות בבעלות עלה בשיעור חד של 1.4%.
מדד תשומות הבנייה ביולי זינק ב-0.4% והשאיר את כל ההערכות הרחק מאחור – זו כבר השתוללות של ממש במדד שעלה מתחילת השנה ב-1%.
מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים הגיע לרמה של 108.5 נקודות לעומת 108.1 נקודות בחודש הקודם (הבסיס: יולי 2011 = 100.0 נקודות). מדד מחירי תשומה במגורים ללא שכר עבודה עלה ב-0.4% בחודש יולי 2016 והגיע לרמה של 103.5 נקודות לעומת 103.1 נקודות בחודש הקודם. ב-12 החודשים האחרונים (יולי 2016 לעומת יולי 2015) עלה מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים ב‑1.7% בשל העלייה במחירי שכר העבודה ב-3.3%. המדד ללא שכר עבודה עלה ב-0.4% בתקופה זו.
בחודש יולי 2016 עלה מדד מחירי חומרים ומוצרים ב- 0.5%. המשיכו לעלות החודש מחירי מוצרי איטום (ב-5.0%), צבעים (ב-3.3%) ומחירי מוצרים מוגמרים מעץ וחומרים אחרים (ב-2.0%). כמו כן עלו החודש מחירי עץ לבנייה (ב-1.9%), חצץ (ב-1.6%) וחומרים ומוצרים שונים (ב-1.0%). במחירי ברזל ורשתות מגמה מעורבת: מחירי ברזל לבנייה עלו (ב-0.1%) ומחירי רשתות ברזל ירדו (ב-1.2%).כמו כן, ירדו מחירי אביזרים לאינסטלציה חשמלית (ב-1.1%). מדד מחירי שכירת ציוד ורכב עלה בחודש יולי 2016 ב-0.3% בשל עלייה במחירי שכירת ציוד (ב-0.3%). מדד הוצאות כלליות נותר ללא שינוי.
מדד מחירי שכר עבודה המשולם עבור המועסקים בענף עלה בחודש יולי 2016 ב-0.3%.
מדד תשומות הבנייה חשוב לרוכשי דירות חדשות – ההתשלומים לקבלן צמודים למדד תשומות הבנייה כלומר, מחיר הדירה מתייקר במקביל לעליית המדד. ההתייקרות עשויה להיות משמעותית ולהגדיל את מחיר הדירה לצד גורמים נוספים שמייקרים את מחיר הדירה. כאן, תוכלו לקרוא הסבר מפורט על מחיר הדירה האמיתי. כך או אחרת, בשנים האחרונות כאמור עלה מדד תשומות הבנייה משמעותית יותר ממדד המחירים לצרכן ולכן רבים היו מעוניינים לגדר אותו, להקטין את החשיפה אליו, או להחליף את ההצמדה למדד המחירים לצרכן – וזה יכול להיות אפשרי. כחלק מהמשא ומתן עם הקבלן אתם יכולים לנסות ולדרוש הצמדה למדד המחירים לצרכן במקום למדד תשומות הבנייה – שימו לב זה לא בהכרח שמדד המחירים לצרכן עדיף לכם, בהחלט ייתכן מצב הפוך – שמדד המחירים לצרכן עולה על מדד תשומות הבנייה, למרות שזה לא היה כך בשנים האחרונות – מה שהיה לא בהכרח יימשך ולכן תדעו שבסופו של דבר זה סוג של הימור.
מחשבון מדד תשומות בנייה –
ומחשבון מדד המחירים לצרכן –
האם יש הצדקה להצמדה למדד תשומות הבנייה?
לא בטוח כלל שההצמדה הזו נכונה עניינית. אמנם, מדד תשומות הבנייה למגורים הוא המדד הכי קרוב לעלויות הבנייה, אבל גם בו יש עיוותים, ובפועל זה לא הכי נכון להצמיד את התשלומים למדד הזה, הרי הוא מבטא את עלויות הבנייה, וההוצאות של הקבלן לא מורכבות רק מעלות הבנייה אלא גם הקרקע והרווח היזמי. ברגע שמצמידים את כל הסכום, מתקבלת הטייה כלפי מעלה – אנחנו משלמים יותר מאשר ההתייקרות של ההוצאות.
מתי לשלם לקבלן?
שאלה חשובה שאיתה מתמודים רוכשי הדירות היא מתי לשלם לקבלן – האם לחכות עד כמה שניתן או להקדים תשלומים? ובכן, תשלום מהיר ימנע את ההצמדות למדד תשומות בנייה, כלומר יחסוך את ההצמדות, אך מצד שני תשלום מהיר משמעותו בשביל רוב רוכשי הדירות – לקיחת משכנתא בשלב מוקדם וערכה עולה בהתאם לריבית – השאלה הכלכלית היא מה יותר גבוה – מדד תשומות הבנייה או הריבית על המשכנתא? וגם כאן, אלו הערכות ומה שהיה לא בטוח שיהיה. כאן, תמצאו את ריבית המשכנתא המעודכנת, וכאן, את מדד תשומות הבנייה וכן תחזיות לגבי מדד זה.
מדריכים נוספים:
רכישת דירה מקבלן – כל מה שצריך לדעת
מה עדיף – ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ) או קבועה צמודה ?
ריבית המשכנתא בחודש אוגוסט מזנקת – הריבית הצמודה הממוצעת עלתה ל-3.19% לעומת 3.04% בחודש יולי; והריבית השקלית הממוצעת עלתה ל-2.89% לעומת 2.78% בחודש יולי.
הריבית הצמודה משתוללת
ריבית המשכנתא הצמודה עלתה לאורך כל תקופות המשכנתא. הריבית הממוצעת כאמור עלתה ל-3.19% (לעומת 3.04% בחודש קודם). אך במשכנתאות הפופולאריות יותר בטווחים הארוכים העלייה חדה יותר – ריבית המשכנתא הצמודה לטווח העולה על 25 שנה עמדה על 3.76% בהשוואה ל-3.58% בחודש יולי. לפני כשנה הריבית היתה כ-2.6%. כלומר מדובר על עלייה של יותר מאחוז.
ריבית המשכנתא לטווח של 20 עד 25 שנה עלתה ל-3.66%, לעומת 3.45%, כאשר לפני כשנה הריבית היתה מתחת ל-2.5% – כלומר, עלייה של כ-1.2%.
ריבית המשכנתא לטווח של 15 עד 20 שנה עלתה ל-3.54% לעומת 3.32% – גם כאן, עלייה חדה (מעל 1.3%!) בטווח של שנה. ריבית המשכנתא בטווח של 10 עד 15 שנה עומדת על 3.17%, בהשוואה ל-3% בחודש קודם, ולעומת 2% לפני כשנה.
ריבית המשכנתא השקלית הממוצעת עלתה כאמור בחודש אוגוסט ל-2.89% לעומת ל-2.78% בחודש יולי. גם כאן, העלייה בריבית היא לאורך כל הקו, לכל התקופות, כאשר בהלוואות הפופולאריות לזמן ארוך נרשמה עלייה משמעותית יותר. ריבית המשכנתא השקלית לתקופה העולה על 25 שנה עומדת על 4.5% לעומת 4.35% בחודש יולי. מדובר על עלייה של כמעט 1% בטווח של שנה.
ריבית המשכנתא השקלית לטווח של 20 עד 25 שנה עומדת על 4.35% לעומת 4.17%; ריבית המשכנתא השקלית לטווח של 15 עד 20 שנה עלתה ל-4.11% לעומת 3.97% בחודש הקודם. ריבית המשכנתא לטווח של 10 עד 15 שנה עלתה ל-3.69% לעומת 3.52%. הריביות השקליות בטווחי המשכנתא השונים עלו בשנה האחרונה בלמעלה מ-1%.
הריבית השקלית, חשוב להדגיש, היא ממוצע בין התקופות השונות ובין הריבית המשתנה לריבית הקבועה. למרות שמדובר בשני מוצרים שונים (אם כי מאותה המשפחה) , בבנק ישראל מפרסמים את המידע המצרפי. כלומר, מאחורי הנתון הממוצע – 2.89%, יש ריבית קבועה ממוצעת (גבוה יותר) וריבית משתנה (נמוכה יותר). בפועל, הלווים כיום לוקחים תמהיל של מספר מסלולים במשכנתא שלהם, כאשר המסלול בריבית משתנה והמסלול ברייבעת קובעה, קרובים יחסית (מבחינת גודלם). מצד אחד, הריבית המשתנה עדיפה כי היא נמוכה יותר, מצד שני הריבית המשתנה מסוכנת יותר כי ברגע שתהיה עליית ריבית במשק זה גם יגרום לעלייה בריבית המשכנתא המשתנה.
למה הריבית עולה? מסתבר שהבנקים כבר לא מתחרים על כל לקוח…
העלייה בריבית המשכנתא בחודש אוגוסט מיוחסת, בין היתר, להמשך הביקושים הגדולים לדירות, לצד הפחתת התחרות בין הבנקים. על פי שיחות עם יועצי משכנתאות עולה כי הבנקים הגדולים לא "נלחמים" על כל לקוח, ואינם מוכנים לרדת בריבית כדי לזכות בלקוחות. ההתופעה הזו מסתדרת עם הרצון של הבנקים הגדולים בתחום המשכנתאות לצמצם את החשיפה שלהם לתחום הנדל"ן. מנהלי הבנקים אומרים זאת כבר חודשים ארוכים ובמקביל הם החלו למכור תיקי משכנתאות לחברות ביטוח וגופים מוסדיים.
לאחרונה דווח כי בנק הפועלים במו"מ עם קבוצת הביטוח והפיננסים הראל ( המנהלת כפי פנסיה והשקעות) למכירת 80% מתיק משכנתאות בסך של כ-870 מיליון שקל. בפועל, יועבר להראל כ-80% מתיק המשכנתאות בהיקף של כ-700 מיליון שקל. בנק הפועלים יישאר עם היתרה וימשיך בתפעול והניהול של תיק המשכנתאות מול הלווים.
לפני העסקה הזו, דיווח בנק לאומי על עסקה עם הראל – שני הגופים סיכמו על מתן משכנתאות בהיקף מצרפי של עד 8 מיליארד שקל למשך השנתיים הקרובות. לאומי יחזיק לפחות 50% מהתיק המשותף וימשיך לנהל אותו.
גם מזרחי טפחות, מכר לאחרונה תיקי משכנתאות בשתי עסקאות גדולות – עסקה אחת עם מנורה מבטחים והשנייה עם מגדל, בהיקף כולל של 1.7 מיליארד שקל. בסיכום שנתי נמכרו משכנתאות לגופים מוסדיים בסך כולל של 2.4 מיליארד שקל וכן קיימת התחייבות להשתפות במשכנתאות בסך של 4 מיליארד שקל בשנתיים הקרובות.
הבנקים מציינים כי מכירת תיקי המשכנתאות למרות שחלה עלייה בריבית המשכנתאות, נובעת מכך שהמרווחים בתחום עדיין נמוכים, במיוחד בהינתן דרישות הון משמעותיות (ריתוק הון בגין הלוואות אלו), ולכן לבנקים כדאי להשקיע את ההון בהלוואות אחרות, ובעיקר במתן אשראי למשקי בית, ועסקים קטנים ובינוניים.
כמו כן, מדובר כאמור בהפחתת חשיפה לשוק הנדל"ן שגם כך הבנקים חשופים אליו בשיעורים משמעותיים. סביר שעסקאות נוספות יהיו בעתיד, במיוחד שזו לכאורה עסקה טובה לשני הצדדים. מול הבנקים שמפחיתים סיכון, ומקבלים בעצם מזומן פנוי להשקעות ולמינוף להלוואת לציבור, יש את הגופים המוסדיים, שעל רקע הריבית האפסית, לא מצליחים לייצר תשואה. השקעה במשכנתאות מספקת להם ריבית סבירה .
האם הריבית תמשיך לעלות?
בשנה האחרונה, ריבית המשכנתא הצמודה למדד עלתה ביותר מ-1%, וריבית המשכנתא השקלית עלתה בכ-0.5%. עליית ריבית המשכנתא בשנה האחרונה מיוחסת כאמור לירידה בתחרות בין הבנקים לצד גידול בביקושים למשכנתאות, על רקע הגידול ברכישת דירות. פקטור נוסף שמשפיע על שוק המשכנתאות – תנודתיות שוק האג"ח, התנודתיות עלתה והגדילה את הסיכון הכולל באג"ח ובהלוואות וייקרה את המקורות של הבנקים – דבר שהשליך גם על העלאת ריבית המשכנתא. מעבר לכך, נרשמה עלייה בריבית בגלל ציפיות להעלאת ריבית בנק ישראל, אם כי, רוב הכלכלנים מעריך כעת שעליית ריבית תהיה רק בשנה הבאה.
העלייה בחודשים האחרונים בריבית המשכנתא מייקרת בעקיפין את מחיר הדירה. המימון הוא מרכיב גדול בעלות הכוללת של הדירה ועשוי להגיע בממוצע לכ-10% מערך הדירה (ואף למעלה מכך) – והנה המחשה, נניח שלקחתם משכנתא בגובה 50% מערך הדירה, ובריבית של 3%-4% (שקלול של כל המסלולים), אתם בעצם משלמים ריבית של 1.5-2% מערך הדירה כל שנה (3%-4% על 50% מערך הדירה), אבל זה יורד בהתאמה במקביל לירידת הקרן של המשכנתא, כאשר באופן גס, ניתן להגיד שהמשכנתא היא בממוצע 25% על פני התקופה שלה – נניח 20 שנה, ואז (אם מדובר על ממוצע של 25% חוב על פני התקופה של המשכנתא), הרי שמדובר על ריבית של 0.75%-1% מערך הדירה על פני 20 שנה – זה יכול להגיע ל-20% מערך הדירה, אבל זה הסכום הנומינלי. כלומר יש עלות נוספת של 15% עד 205 כתוצאה מהמשכנתא, אבל אם רוצים להתייחס למחירים ריאליים (מהוונים נכון להיום), הרי שזה פחות (בניכוי הצמדה למדד), זה יכול להגיע לסדר גודל של 10%.
והמשמעות היא ששינוי של 1% בריבית בשנה האחרונה מייקר את הדירה וזה יכול להגיע גם לעלייה של 2%-3% במחיר הדירה (ריבית של 3%-4% שקולה לעלייה של 10% במחיר הדירה, ובתאמה גסה עלייה של 1% שקולה לעלייה של 2%-3% במחיר הדירה) – כאן, תוכלו לראות את ההשפעה של המימון ומרכיבים נוספים על המחיר האמיתי של הדירה.
ריבית משכנתא והקשר למדד תשומות הבנייה
שואלים אותנו רבים על הקשר בין מדד תשומות הבנייה לבין ריבית המשכנתא. וחשוב להדגיש את זה שוב – רוכשי דירות חדשות משלמים את התשלומים לקבלן עם הצמדה למדד תשומות הבנייה. מדד תשומות הבנייה עלה בשנים האחרונות יותר ממדד המחירים לצרכן – זה לא מחייב שכך יהיה גם בהמשך, אבל אם אתם מעריכים שזה מה שיקרה גם בהמשך, כדאי לכם לנסות ולהתמקח עם הקבלן, במקרים מסוימים זה עוזר וההצמדה מתחלפת למדד המחירים לצרכן.
ואם אתם (כמו הרוב) משלמים בהצמדה למדד תשומות הבנייה, כדאי לנסות ולמזער את ההצמדה בדרך הבאה – אם תקחו משכנתא מוקדם ותשלמו לקבלן את התשלומים מוקדם אתם תחסכו את מדד תשומות הבנייה. מצד שני אתם תשלמו את ריבית המשכנתא – ולכן, אם אתם צופים שמדד תשומות הבנייה יהיה גבוה מריבית המשכנתא, אז כלכלית עדיף לכם לשלם מוקדם.
כאן, תמצאו מידע על ריביות המשכנתא וכאן תמצאו מידע על מדד תשומות הבנייה לרבות תחזית.
מדריכים נוספים: