אינדיקציה נוספת ששוק הדירות מתקרר – אפריקה מגורים מהקבלניות הגדולות בארץ דיווחה היום כי ישנה ירידה בקצב מכירת דירות למגורים. "במהלך הרבעון השלישי של 2011 הורגשה ירידה בקצב מכירת דירות למגורים בארץ ובאתרי החברה", מציינים מנהלי החברה במסגרת דוח הדירקטוריון, "ייתכן וההסבר לכך נעוץ בפעולות המחאה הציבורית כנגד יוקר המחייה, אשר גרמו לרוכשים פוטנציאלים להימנע מקבלת החלטות רכישה עד להתבהרות המצב. מכל מקום, בשבועות האחרונים מורגשת התעוררות במכירות באתרי החברה, ואולם, בשלב זה לא ניתן להעריך את היקף השינוי במגמה או מידת קביעותו".
אפריקה מגורים מקבוצת אפריקה של לב לבייב, דיווחה על גידול של 38% בהכנסות הרבעון השלישי של 2011 ביחס לרבעון המקביל אשתקד ל-193 מיליון שקל. העלייה הזו בהכנסות לא מבטאת את המצב בשטח שכאמור מצביע על ירידה בהיקף המכירות. לכאורה מדובר על נתונים סותרים – ההכנסות בספרים עולות, המכירות בשטח יורדות – איך זה יכול להיות? מנפלאות החשבונאות. החשבונאות מאפשרת להכיר בהכנסות רק לאחר שכל הבניין הושלם ורק לאחר מסירת הדירה. בפועל, מדובר בחודשים ארוכים אחרי המכירה עצמה, כך שההכנסות בדוחות מבטאיים את עסקאות המכירה שלפני חודשים רבים.
אפריקה מגורים מוסרת שהיא מכרה ברבעון השלישי 80 יחידות דיור, ירידה של 40% לעומת הרבעון הקודם. ירידה כמובן דרמטית. נכון לסוף הרבעון לחברה מלאי מקרקעי לבניית יותר מ-6,100 יחידות דיור
הבנק הבינלאומי מציע ללקוחותיו פיקדון מובנה לתקופה של 31 חודשים, עם רצפה – קרן פיקדון מובנה מובטחת ועם אפשרות לאפסייד במידה ומדד המניות האמריקאי S&P יעלה. המפקידים יקבלו מענק המותנה בעלייה ממוצעת של מדד המניות האמריקאי.כדי לקבוע את המענק ימדדו בשנתיים וחצי הקרובות עשר מדידות רבעוניות של שערי הסגירה היומיים של המדד. ממוצע המדידות יימדד ביחס לשער הבסיס של המדד ( שער הסגירה ב-18 בנובמבר). במידה וממוצע המדידות יהיה גבוה משער הבסיס, יקבל הלקוח 60% מהעלייה. במידה שממוצע המדידות לא יהיה גבוה משער הבסיס, לא יקבל הלקוח מענק.
במידה והמשכנתא שלכם לא מתאימה לכם, תהיה הסיבה אשר תהיה – לא באורך החיים שלה, לא במסלול הריבית שלה, לא בהחזרים השוטפים, אתם יכולים לנסות למחזר אותה, שזה במילים פשוטות להחזיר את המשכנתא הקיימת ולקחת משכנתא חדשה. בדרך כלל התהליך הזה נעשה כאשר הריביות בשוק נמוכות בעוד שהריבית על המשכנתא שלכם גבוה, כלומר הממחזרים משפרים את תנאי המשכנתא וחוסכים בתשלומים השוטפים. זה רווח נטו שיכול להצטבר לסכומים מאוד משמעותיים. אל תוותרו אחת לתקופה על בדיקת אפשרות למיחזור המשכנתא, כאשר ככל שתקופת ההלוואה שנותרה ארוכה יותר וסכום ההלוואה גדול יותר, כך החיסכון עשוי להיות משמעותי יותר.
החיסכון במיחזור משכנתא נובע מהפרשי הריבית, וגם יכול לנבוע משינוי במסלולים. מיחזור משכנתא יכול להביא לרווח מיידי באם מדובר באותו מסלול רק בריביות נמוכות יותר, אבל מאוד מומלץ לבדוק את תמהיל מסלולים שלכם (המסלולים השונים שמרכיבים את המשכנתא כולה) ובהינתן תחזיות השוק לפרמטרים כמו אינפלציה, ריבית, שערי מט"ח, לקבוע אם יש מקום לשנות את המסלולים ובכל לחסוך בהוצאות עתידיות. זה פחות טריוויאלי ממצבים שבהם הריבית באותו המסלול פשוט נמוכה יותר;1 זה כבר תלוי בהתפתחויות עתידיות, אבל בהינתן הערכות שלכם (שצריכיות כמובן להיות מגובות על ידי מומחים) כדאי ומומלץ לעשות שינויים. מעבר לכך, שינויים שנועדו כדי לפזר את המשכנתא על פני מגוון מסלולים הם חשובים מאוד כי הם מקטינים את הסיכון שלכם ואת התלות בפרמטרים בודדים. מומלץ מאוד שהמשכנתא תכלול לצד מסלולים משתנים גם מסלולים קבועים ותגוון מסלולים צמודים עם לא צמודים.
כאשר אתם רוצים למחזר משכנתא, המקום הראשון שיש לבדוק זאת הוא הבנק למשכנתאות שבו לקחתם את המשכנתא (או חברת הביטוח שבה לקחתם את המשכנתא). עם זאת, יכול להיות משתלם לבחון הצעות מבנקים אחרים ולהחליט על ההצעה הנמוכה ביותר. בחלק גדול מהמקרים, אם תגיעו לבנק שבו לקחתם את המשכנתא המקורית, עם הצעות ממקומות אחרים, יהיה לכם קלף מיקוח חזק ותקבלו בסופו של דבר, השוואה לתנאים שבהצעה.
תהליך של מיחזור משכנתא הוא פשוט יחסית כאשר נשארים באותו הבנק למשכנתאות (או חברת ביטוח). אבל אם עוברים לבנק למשכנתאות אחר, אזי מדובר על תהליך של לקיחת משכנתא לכל דבר ועניין – פתיחת תיק, העברת מסמכים, כשלזה יש להוסיף מסמכים ספציפיים שיש לספק לשני הבנקים למשכנתאות שקשורים למיחזור, וכן יש לקבל מסמכים מהבנקים לשם ביצוע המיחזור, ולא תמיד זהת הליך פשוט ומהיר. העלות של מיחזור משכנתאות תלויה בעיקר בגובה המשכנתא, וברישום הדירה וערכה. הסכום יכול להגיע לעד 3 אלף שקל, כאשר רוב המחזורים נעים הין 1 אלף ל-2 אלף שקל. את ההוצאות האלו, יש לקחת בחשבון בחישוב החזרי המשכנתא – כלומר להוסיף לערך המשכנתא גם את עלויות אלו כדי לבחון אם היא אכן משתלמת.
עלויות נוספות שיכולות להיות בעת מיחזור משכנתא הן עלויות פירעון מוקדם. ישנם מסלולים של משכנתא שפירעונן מחייב תשלום של קנס, עמלת פירעון מוקדם (שהיא בעצם עמלת היוון של הפרשי הריביות). עמלת פירעון מוקדם מקובלת במשכנתאות עם ריבית קבועה והיא אפקטיבית כאשר הריבית בשוק נמוכה מהריבית בפועל. כמובן שגם עלות זו , שאם היא קיימת היא משמעותית גדולה מהעלויות השוטפות, יש לשקלל בחישוב – כלומר, להוסיף את עמלת הפירעון המוקדם לערך המשכנתא החדש ולבדוק את ההחזרים אל מול ההחזרים הקודמים, ואז לקבוע אם המשכנתא החדשה באמת כדאית.
הלוואת המשכנתא יכולה להינתן במספר מסלולים – בריבית משתנה, בריבית פריים, בריבית קבועה צמודה, בריבית קבועה לא צמודה, ובריבית צמודה למט"ח.
במסלולים הצמודים למדד ולמט"ח ניתן לקבל לכאורה את ריבית המשכנתא הנמוכה ביותר, אבל האם זאת בפועל המשכנתא המשתלמת ביותר? בפירוש לא! כאשר משווים את המסלול הצמוד למסלול הלא צמוד, צריך לזכור להוסיף את ההצמדה הצפויה (אם זו הלוואה צמודה למדד, את המדד הצפוי על פני השנים), ואפשר להתבסס על המתווה של בנק ישראל ועל האינפלציה בשנים האחרונות ולהעריך שהיא תהיה בין 1% ל-3% (עם הטייה לרף התחתון – על פי הערכות הכלכלנים). עם זאת, צריך לזכור שאינפלציה וציפיות לאינפלציה זה לא מדע מדויק, ואף אחד לא נביא. אנחנו לא באמת יודעים מה יהיה מדד המחירים בשנה הקרובה ובטח ובטח שאנחנו לא יכולים לנבא מה הוא יהיה בטווח זמן ארוך יותר (ומשכנתא לוקחים בממוצע ל-20 שנה ומעלה), ולכן כל מה שניתן זה להעריך ולהסתמך על הערכות, אך בהסתייגות גדולה.
ברגע שמעריכים את המדד יש להוסיפו לריבית הצמודה למדד כדי לקבל את הריבית האמיתית על המשכנתא. חשוב להבהיר – זה לא חישוב מדויק, זה חישוב מאוד גס, אבל זה ייתן לכם כיוון. כדי לדעת את ההבדל האמיתי בין שני המסלולים צריך להכין לכל אחד מהם את לוח הסילוקין שלו. זו תשובה מאוד מלמעלה, אם ההבדל יוצא בסופו של דבר קטן, כלומר הפער בין הריבית הצמודה עם המדד לריבית הקבועה, הוא פער נמוך, אז אתם צריכים לחשב במדויק כדי להבין איזה מסלול עדיף לכם (בהינתן ההערכה שלכם).
באופן גס – משווים את הריבית הצמודה עם המדד ריבית הלא צמודה ואז מנתחים (עם ההסתייגות למעלה) מה טוב יותר, כלומר איזה מסלול כדאי לכם.
צריכים משכנתא? הנה נתוני ריבית המשכנתא (שלא יעבדו עליכם!)
מעבר לכך, המשמעות של מסלול שהוא צמוד למדד היא שבכל רגע נתון היתרה של המשכנתא צמודה למדד, כלומר תלויה בהשפעות של המדד. ואם כך, ובהינתן שמשכנתא היא ברוב הגדול של המקרים הלוואה לזמן מאוד ממושך, מתקבל במקרים רבים שעליית המדד גורמת לסכום המשכנתא לעלות מעבר לקצב ההחזרים.
שורה תחתונה – אל תתייחסו רק לריבית. השאלה היא באיזה מסלול מדובר – אם זה מסלול צמוד, אז כמובן שצריך לקחת בחשבון גם את ההצמדה. אם זה מסלול משתנה לעומת מסלול בריבית קבועה, אז זה כמו להשוות תפוזים לתפוחים – אלו שני מסלולים שונים לגמרי. במסלול משתנה הריבית עלולה לעלות במקביל לעלייה בריבית בנק ישראל ומסיבות אחרות. במסלול קבוע היא קבועה לאורך כל הדרך, ולכן – ברור שהריבית המשתנה תהיה נמוכה יותר – היא מגלמת סיכון, והסיכון הזה של הלווה מגולם בריבית ראשונית נמוכה. מנגד, הריבית הקבועה בהגדרה גבוהה יותר כי היא מגלמת ביטחון – השיעור שלה לא יכול להשתנות לאורך כל תקופת הריבית, והמשמעות היא שיש כאן סיכון קטן, ולכן הלווה מוכן לשלם פרמיה על ההלוואות האלו, שמתבטאת בריבית גבוהה יותר.
אז לפני שאתם מתלהבים מריבית נמוכה, פשוט תפנימו שריבית זה לא כל העניין, ויש שאלות נוספות כמו איזה מסלול, לכמה זמן ועוד.
למדריך המשכנתא המלא – כל מה שצריך לדעת
מעודכן ל-03/2018
השאלה הגדולה והקריטית בשלב לקיחת משכנתא היא באיזה מסלול או מסלולים לבחור? אין תשובה ברורה, אין תשובה מוחלטת, אבל אחד מהעקרונות החשובים הוא – פיזור סיכונים. פעם (ממש מזמן) אנשים היו לוקחים הלוואת משכנתא במסלול אחד, היום (בשנים האחרונות) זה כבר אחרת לגמרי – לוקחים בכמה מסלולים – פשוט מפזרים את הסיכון על פני כמה מסלולים, וזו השיטה הנכונה ביותר לקחת משכנתא. זאת ועוד – המסלול הזול של משכנתא פריים (ריבית משתנה) יכול להילקח עד שיעור מסויים מהתיק (שליש) כך שהרוב לוקחים אותו, ואז פונים למסלולים האחרים.
מסלולים הצמודים למדד הם אמנם בריביות נמוכות, אבל זאת טעות אופטית כי יש את ההצמדה שמתווספת לריבית הנקובה, כך שבפועל מדובר בריביות לא נמוכות, לפחות לא ביחס לריביות שבמסלול הלא צמוד. הנתון, למעשה, החשוב בהשוואה בין שני המסלולים – הצמוד ללא צמוד הוא הפער בריביות, הפער הזה מבטא את הציפיות לאינפלציה של הבנקים. אם אתם, הלקוחות סבורים שהמדד גבוה יותר מהפער בין הריביות שמתבטא במסלולים השונים (בין הצמוד ללא צמוד), אזי המשמעות שאתם סבורים שהריבית במסלול הלא צמוד אטרקטיבית יותר, והנה הדגמה – נניח שבמסלול הצמוד אתם יכולים לקבל משכנתא בריבית של 2% ואילו במסלול הלא צמוד אתם מקבלים משכנתא (שלמעט עניין ההצמדה, תנאייה האחרים זהים) בריבית של 4%, המשמעות היא שבבנקים צופים מדד של 2% (בקירוב). אם אתם מעריכים שהמדד יעלה ביותר מ-2%, נניח 4%, אזי הריבית האפקטיבית שאתם מעריכים על משכנתא צמודה היא 6% (בקירוב, זו לא ריבית פשוטה, עקרונית צריך להתייחס לזה כריבית דריבית), וזה כמובן הרבה יותר גבוה מה-4% הלא צמוד. מנגד, המצב מתהפך אם אתם סבורים שהערכת המדד של הבנקים היא ביתר, כלומר אתם סבורים שהאינפלציה תהיה נמוכה יותר ממה שמעריכים בבנק, במצב כזה האטרקטיביות של המשכנתא הצמודה עולה.
אבל זו כבר נבואה, ואיש לא יודע מה יהיה בעתיד, ולכן מומלץ, וזה אגב מה שכל הבנקים למשכנתאות (וחברות הביטוח שמספקות משכנתאות) ממליצים – לפזר את ההלוואה על פני מספר מסלולים. פיזור על פני מספר מסלולים – צמודים ולא צמודים מקטין את הסיכון, מקטין את החשיפה לריבית משתנה שעשויה לעלות, מקטין את החשיפה למדד באם המדד יעלה. כמו כן, רצוי לפזר גם בין מסלולים בריביות קבועות לעומת ריביות משתנות. ניתן לקחת משכנתא בריבית קבועה וידועה לאורך כל חיי המשכנתא, ובאופן הזה החשיפה למדד לא קיימת והחשיפה לשינויים בריבית (כתוצאה משינויים בריבית הבסיס על ידי בנק ישראל) לא קיימת. מסלול בריבית קבועה, לצד מסלול בריבית משתנה לצד מסלולים צמודים עדיין לא מבטיחים את המסלול הכלכלי ביותר. אתם לא יודעים ביום לקיחת המשכנתא, איזה מסלול הוא הטוב ביותר כלכלית, אבל אתם כן יודעים שאם תגוונו את המסלולים, אולי לא תבטיחו את המסלול הטוב ביותר, אבל תבטיחו לכם ראש שקט יחסית (לפחות בהיבט המשכנתא) – עשיתם מה שיכולתם כדי לפזר את הסיכון, הריבית שאתם משלמים היא לא הגבוה ביותר, ולא הנמוכה ביותר, אבל היא הפחות מסוכנת מכולן, והפחות תנודתית מכולן.
מדד המחירים לצרכן בדרך כלל עולה, אבל היו כבר לא מעט חודשים שבהם המדד למחירים ירד. למשל, בשנים 2014-2015 המדד היה שלילי, וב-2016 המדד היה סביב האפס. אז מה קורה כאשר המדד שלילי? האם נשלם פחות בגין המשכנתא כאשר המדד יורד? מה קורה בעצם למשכנתא (להיקף החוב שלנו) כשהמדד שלילי – האם ערך המשכנתא יורד בהתאמה, בדומה למצב "הטבעי" שבו המדד עולה וערך המשכנתא עולה?
ובכן, אם מדובר במשכנתא שהיא לא צמודה, אז אין לירידת המדד משמעות. אבל אם מדובר במשכנתא שהיא צמודה למדד, הרי לירידה במדד אמורה להיות השפעה ישירה על היקף המשכנתא, אחרי הכל – המשכנתא צמודה למדד ואם הוא יורד ערכה גם יורד. אבל בשטח, זה לא בהכרח קורה. יש שתי שיטות שהבנקים מיישמים. הראשונה, איכשהו הגיונית; השנייה, לא הגיונית ולא הגונה כלפי המלווים.
נציג כעת את שתיהן:
בשיטה הראשונה, לרוב קרן המשכנתא צמודה למדד אבל היא מוגבלת בקרן הרצפה (הסכום הנומינלי שנלקח), כך שהקרן לא יכולה להיות מתחת לערכה המקורי. כלומר, אם לדוגמה לקחנו משכנתא של 1 מיליון שקל ומיד בחודשים הראשונים לאחר קבלת המשכנתא, המדד ירד ב-2%, זה לא ישפיע על החוב שלנו – 1 מיליון שקל, למרות שלכאורה בחישוב ההצמדה ערך ההלוואה הוא 980 אלף שקל. מנגד, אם לקחנו הלוואה של 1 מיליון שקל, והאינפלציה עלתה ב-2%, אז ערך החוב שלנו לבנק עולה ל-1.02 מיליון שקל, ועכשיו אם המדדים יירדו, ערך החוב יכול בהתאמה לרדת. אם לדוגמה, המשכנתא תרד ב-1%, אז ערך החוב יירד בהתאמה ל-1.01 מיליון שקל (בקירוב). במילים פשוטות, מדדים שליליים עשויים להקטין את קרן החוב שלנו, אבל לא מתחת לקרן הבסיסית. בהקשר זה חשוב להדגיש כי גם אם יש פה ושם מדדים שליליים, בסך הכל המדד הוא חיובי ונע בשנים האחרונות בין 1% ל-3% בשנה, כך שבסך הכל משכנתא שהיא צמודה למדד עולה בסיכום שנתי בשיעור זה (גם אם פה ושם היא יורדת).
ואם כך, אם המשכנתא שלקחנו היא צמודה, והמדד כל שנה עולה, איך בכלל אפשר לסגור את המשכנתא? התשובה נעוצה בהחזרים החודשיים – ההחזרים גדלים בכל תקופה בשיעור עליית המדד, והם מבטאים תשלום מסוים בגין הריבית ותשלום מסוים בגין הקרן. ייתכן (ונפוץ, תלוי בסוג המשכנתא ותקופת הפירעון שלה) שבשלב הראשון הקרן של המשכנתא עולה, אבל מתישהו הקרן מתחילה לאט לאט לרדת, עד שהיא נסגרת. אגב, זה נכון גם למשכנתא צמודה בריבית משתנה וגם למשכנתא צמודה בריבית קבועה.
השיטה השנייה של הבנקים בטיפול במדדים השליליים היא חסרת צדק בצורה משוועת. מסתבר שיש בנקים שמחשבים את ההצמדה בשיטה מאוד לא סימטרית. זה עובד כך: כאשר המדד עולה, אז כמובן שהקרן עולה; אבל כאשר המדד יורד, הבנק לא מפחית את ערך הקרן, כלומר כאילו המדד היה ללא שינוי. לדוגמה בשנת 2015 ירד המדד ב-1%, אבל אם פועלים בגישה הזו, אז מקבלים שהמדד עלה בקרוב ל-1.5%.
השיטה הזו גם לא ידועה לרבים מנוטלי המשכנתאות, ולכן חשוב מאוד לבדוק את העניין, ולהבין את שיטת הבנק בחישוב המדד.
בנק דיסקונט מציע ללקוחותיו חיסכון מונדיאל; חיסכון שנועד לאנשים שמעוניינים לחסוך כדי לטוס למונדיאל הבא שייערך ב-2014 בברזיל. החיסכון הוא עד לאפריל 2014 כאשר סכום ההפקדה החודשי הוא 500 שקל והריבית 1% צמודה למדד. סכום ההפקדה (דרך הוראת קבע) יהיה זהה לסכום ההפקדה הראשונה, אם לא יהיה רצף הפקדות הלקוח לא יזכה לקבל את הריבית. כך או אחרת, חוץ מהגימיק שבעניין, על פניו לא נראה שמדובר בתוכנית חיסכון אטרקטיבית מאוד.
בנק המשכנתאות, משכן, מקבוצת בנק הפועלים מפרסם היום את מדד משכן לחודש אוגוסט 2011. מדד משכן מבטא את מצב רוכשי הדירות, ובמילים אחרות את יכולת הקנייה של רוכשי הדירות בארץ תוך כדי התייחסות להכנסתם ולמחירי הדירות. המדד המשיך את המגמה של החודשים האחרונים ורשם בחודש אוגוסט 2011 ירידה של 0.3% לרמה של 125.4 נקודות (מדד הבסיס בינואר 1996 היה 100). מדובר במדד הנמוך ביותר מאז אמצע 2003. הירידה במדד מבטאת את ההרעה של רוכשי הדירות בארץ בהמשך לעליית מחירי הדירות ועלייה בריבית.
מדד מחירי הדירות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) שנעשה על פי סקר מחירי דירות
בבעלות דיירים עלה ב- 0.4% . בשנה האחרונה עלו מחירי הדירות בישראל, על פי הסקר, בשיעור של 12.3%, עלייה ריאלית של 8.3%. מאז אמצע 2007, השפל במחירי הדירות בארץ, עלו מחירי הדירות ב-64.8% בשיעור נומינלי וב-41.3% בשיעור ריאלי.
על רקע נתונים אלו ופרסום מדד משכן, אומרים כלכלני בנק הפועלים: "עליית מחירי הדירות הייתה הגורם העיקרי שהרע את מצב רוכשי הדירות בחודש החולף. שיעור האבטלה,שירד לשפל של 5.4% והעלייה בשכר הממוצע מיתנו את ירידת המדד. הירידה החדה במספר העסקאות בחודשים אחרונים והעלייה בהיצע הדירות הלא מכורות, לצד התמתנות בעליית מחירי הדירות בחודשים האחרונים, מאותתים על האפשרות שגורמים בשוק נכנסו לעמדת המתנה".
מדריך כרטיסי אשראי – כל מה שצריך לדעת
זה לא נתפס, אבל זאת המציאות – בארץ יש נכון לסוף המחצית הראשונה של 2011 מעל 5.8 מיליון כרטיסי אשראי פעילים. מספר כרטיסי האשראי החוץ בנקאים הגיע בתקופה זו למעל 1.5 מיליון שזה מעל רבע מסך הכרטיסים בכלל. הסגמנט הצומח בתחום כרטיסי האשראי הוא הסגמנט החוץ בנקאי, כשבפועל זה ארבע שנים שמונפקים יותר כרטיסי אשראי חוץ בנקאי מאשר כרטיסים של הבנקים.
ומה ההבדל בכלל בין כרטיס חוץ בנקאי לכרטיס בנקאי? ובכן, בכרטיס חוץ-בנקאי, חברת כרטיסי האשראי היא זו שלוקחת את סיכון האשראי, היא חשופה באם הלקוח לא יוכל להחזיר את החוב. היא למשה מעין בנק לכל דבר ועניין. בתמורה לסיכון האשראי והחשיפה הזו היא גובה מהלקוח ריבית גבוה מאוד (בממוצע 12.2%).
ואיך בכלל נוצר החוב של הלקוח? זה יכול להיות דרך הלוואה שהלקוח מקבל מחברת כרטיסי האשראי וזה יכול להיות דרך חוב מתגלגל, רבולבינג, שזהו בפועל רוב האשראי שניתן דרך כרטיסים אלו. השיטה היא כזו – הלקוח משתמש בכרטיס וקובע בעצמו כמה לשלם כל חודש, יתר החוב עובר / מתגלגל לחודש הבא. זה מפתה, אבל צריך לזכור שהריבית גבוה ומכאן ועד לסחרור של חובות הדרך יכולה להיות קצרה, והנה נתון שמבטא זאת – בעוד שבאשראי בנקאי רגיל למשפחות שיעור הלקוחות שלא משלמים עומד על 0.25% , באשראי דרך חברות כרטיסי האשראי שיעור הלא משלמים עומד על 2%.
למדריכים קשורים:
הלוואות דרך חברות כרטיס האשראי – כדאי? לא בטוח
לבטל כרטיסי אשראי מיותרים – זה עולה לכם הרבה כסף
כרטיס האשראי נגנב או אבד – הנה הפעולות שצריך לעשות
כרטיסי אשראי נטענים – כל מה שצריך לדעת
הבנק הבינלאומי משיק פיקדון מובנה (סטרקצ'ר) על מדד המניות בברזיל. קרן הפיקדון לתקופה של 19 חודשים מובטחת ולמשקיעים ייתכן אפסייד במידה ותעודת סל EWZ העוקבת אחרי מדד MSCI של ברזיל תעלה. התנאים של הפיקדון המובנה – ייקבע שער שיהווה חסם עליון בגובה 130% משער הסגירה של EWZ ב-22 בספטמבר. לאחר שנה וחצי (בתום 18 חודשים) תחושב התשואה במידה והייתה עליה בשער יקבל הלקוח 90% משיעור העלייה, כששיעור העלייה המקסימלי מוגבל ל-30%. מכאן שהמענק יכול להגיע עד ל-27% למשך התקופה. קבלת המענק מותנית בכך שהמדד לא יעלה 30% ומעבר במהלך התקופה; ברגע שהמדד עלה 30% או יותר גם אם בסוף התקופה הוא מתחת ל-30% המפקיד לא יקבל 90% משיעור העלייה אלא מענק של 4.5% לכל תקופת הפיקדון. ובקשר לרצפה – אם במהלך התקופה, הפיקדון המובנה יירד, יזכה המשקיע לקרן (ללא מענק)
סכום ההפקה המינימלי 10 אלף שקל; הפקדות עד 21 בספטמבר.
בנק ירושלים בפיקדון חדש על הדולר בריבית של 3.2% לתקופה של שנתיים. בבנק ירושלים בבנק מעריכים כי במהלך תקופת הפיקדון צפויה הריבית על הדולר להיות נמוכה מזו המוצעת בפיקדון זה ומכאן האטרקטיביות של הפיקדון.
יתרון נוסף שמאפשר הפיקדון הוא אפשרות היציאה בכל 6 חודשים, דבר המקנה למשקיעים נזילות יחסית גבוהה. בבנק מסבירים שריבית הפיקדון קבועה במשך כל 6 חודשים והיא גדלה עם סיום תקופה של 6 חודשים. כמו כן, כאשר לקוח מיגיע לסוף התקופה, הוא ייהנה ממענק בשיעור של 20% מהריבית שנצברה במהלך חיי הפיקדון.
הריביות השנתיות המוצעות במסגרת הפיקדון הדולר – בחצי שנה ראשונה – 0.833%, בחצי השנה השנייה – 1%; בחצי שנה שלישית – 1.5%; בחצי שנה רביעית – 2% + 20% מענק על הריבית הצבורה סה"כ ריבית – 3.067% (תשואה אפקטיבית 3.2%)
מינימום להפקדה הינו 10,000 דולר. הפיקדון מוצע ללקוחות כל הבנקים ב"מהדורה מוגבלת" עד ל – 27 לספטמבר 2011.
מעודכן ל-10/2018
דיור זמני למפונים – מי אחראי על האנשים שמפונים מהדירות בגלל שלא שילמו את המשכנתא? ובכן, במהלך שנת 2009 נוסף תיקון 29 לחוק ההוצאה לפועל שמתייחס למחויבות של הבנקים למשכנתאות כלפי המפונים מהדירות כתוצאה מאי יכולת לשלם את חובם.
מי אחראי לשכר הדירה למפונים?
על פי התיקון הבנקים צריכים להסדיר למפונים דירה (השכרת דירה) למשך שנה וחצי. העלות אמורה לחול על המפונים, אבל לרוב אין למפונים לשלם את שכ הדירה, ועל פי התיקון הבנקים למשכנתאות צריכים לשאת בעלויות אלו שמוערכות בלפחות 20 אלף שקל (לפינוי משפחה). על רקע זה, הבנקים למשכנתאות נמנעים מלהגיע למצב של פינוי משפחות ומעדיפים להגיע להסדרים עם הלווים. זו הסיבה שבסה"כ באופן יחסי כמות המפונים היא קטנה.
מתי מפנים לווה שלא שילם משכנתא?
דייר שאינו עומד בתשלומי המשכנתא במשך שישה חודשים רצופים לפחות עלול לקבל פנייה מההוצאה לפועל. למעשה, הבנק פונה להוצאה לפועל ומתחיל בהליכי פינוי הדירה.
הדייר מקבל אזהרה מההוצאה לפועל, וכדאי שינסה להגיע כבר בשלב זה (ואפילו בשלבים קודמים יותר) להסדר עם הבנק. אם הדייר החייב מתנגד להליכי ההוצאה לפועל הוא יכול לפנות לבית המשפט בהתנגדות. עם זאת – ברוב המקרים מציע בית המשפט חיוב של מכירת הדירה כדי לכסות את החוב ולהעביר את הדייר למגורים בשכירות.
כשלושה חודשים לאחר פתיחת התיק בהוצאה לפועל נעשה מינוי של כונס נכסים ומוצא צו עיקול לדירה שגם מגביל את בעל החוב מלבצע פעולות בנכס. הדבר היחיד האפשרי כעת, מבחינת הדייר החייב הוא תשלום המשכנתא. זו הפעולה היחידה המותרת, אך לרוב אם הגיעו למצב הזה, כנראה שלדייר אין יכולת לשלם את החוב.
כחודש לאחר רישום העיקול על הנכס, ובמידה ואין הסדר של החוב (לרבות הסדר תשלומים), הבנק רשאי לבקש מראש ההוצאה לפועל צו פינוי ולקבל אישור לקידום מכירת הנכס המעוקל. במקרה כזה, הדייר יקבל הודעה על הכוונה להעמיד את הדירה למכירה אם לא יפרע את החוב תוך שבעה ימים. אחרי שבעת הימים, נעשית הערכת שמאי מקרקעין לדירה. הערכת השווי נמסרת לראש ההוצאה לפועל, לדייר החייב ולבנק הנושה. בשלב זה כל אחד מהצדדים יכול לערער על גובה השומה. לאחר 15 יום ממתן שומת המקרקעין, ניתן להעמיד את הדירה למכירה. ההליך נעשה במכירה פומבית ולאחר פרסום לפי החוק.
לא יכולים להחזיר את המשכנתא – מה ההגנות שלכם?
החוק מספק הגנות מסוימות לאנשים שלא מצליחים לשלם את חוב המשכנתא שלהם לבנקים. סעיף 33 בחוק הגנת הדייר, מתייחס לחייב שביתו נמכר בהליכיי עיקול או משכנתא. הדייר יכול להמשיך לגור באותה דירה כדייר מוגן של הרוכש. הבית נמכר כבית שמתגוררים בו ובאופן זה ערכו יורד ומלווה המשכנתא נפגע.
סעיף 38 בחוק ההוצאה לפועל קובע כי אם אין לדייר ומשפחתו, מקום מגורים נוסף או אפשרות לממן דירה, הבנק מחוייב לדאוג להם לדיור חלופי כמו שכירת דירה למספר שנים קצוב (שנה וחצי). אלא שהבנקים יכולים לעקוף הגנות אלו על ידי התניה בחוזה המשכנתא לפיה הלווה יוותר על ההגנות.
פסיקת בית המשפט
בבית המשפט המחוזי בתל-אביב, היה דיון ביחס לבני זוג שרכשו דירה בחולון במשכנתא שערכה 2/3 מסכום הנכס. בנק לאומי ביקש לפנות את האישה מאחר שזו חתמה על סעיף בחוזה לפיו היא מוותרת על סעיף 38 בחוק ההוצאה לפועל. האשה בקשה מראש לשכת ההוצאה לפועל לעכב את הפינוי על מנת שתינתן לה הזדמנות למצוא הסדר פריסת תשלומים.
היא גישה בקשה נוספת לדחיית הפינוי בטענה שסעיף 38 בחוק ההוצאה לפועל תקף למרות שוויתרה עליו בהסכם המשכנתא. הבקשה האחרונה נדחתה על ידי ראש ההוצאה לפועל והעניין הובא לדיון בפני בית המשפט המחוזי.
חייבת טענה כי לא היתה מודעת בעת החתימה על החוזה לחשיבות הוויתור על סעיף 38, ומאחר שהיא חסרת רקע משפטי לא ניתן היה לצפות כי תדקדק בפרטיו. בנוסף הדגימה החייבת מספר פסקי דין בהם הוחלט כי למרות הכנסת סעיפי ההגנה באשר לחוקי הגנת הדייר והוצאה לפועל, אין הצדדים פטורים מלממש את החוק. אך בית המשפט תמך בבנק וקבע כי אי אפשר לבטל בקלות סעיף בהסכם משכנתא שכן הביטול מהווה התערבות בחופש החוזים באופן בלתי צודק.
אם אתם מתקשים לשלם את החזרי המשכנתא חשוב לפנות לבנק ולהגיע להסדר. במקביל אתם יכולים לפנות למשרד השיכון והבינוי ולבקש עזרה – פנייה לוועדה למתקשים בתשלום משכנתא.
משכנתא לזכאים: האם אתם זכאים להלוואה מהמדינה?
מדריך משכנתא – כל מה שצריך לדעת!
הבנק מסרב לתת לכם משכנתא? ההון העצמי לא מספיק? -המדריך המלא למשכנתא חוץ בנקאית