במוקד החקירה של הבעלים של קבוצת בזק, שאול אלוביץ', נמצאת העסקה התמוהה שבה רכשה בזק מיורוקום שבשליטת אלוביץ' את יתרת האחזקות ב-YES. העסקה הזו, כפי שכתבנו כאן, היתה מלכתחילה בעייתית.

ביוני 2015 מימשה בזק, שהחזיקה עד אז 49.8% מהונה של YES  אופציה לרכישת 8.6% ממניות חברת הלווין ללא תמורה. במקביל, בזק רכשה את יתרת האחזקות של יורוקום בחברה תמורת 680 מיליון שקל במזומן. כמו כן, התחייבה בזק לשלם ליורוקום עוד 370 מיליון שקל באופן מותנה: 200 מיליון שקל כנגד השימוש לצורכי מס שבזק תוכל לעשות בהפסדים של YES  ו־170 מיליון שקל עבור התוצאות העסקיות של YES בשנים 2015 עד 2017 (לפי עמידה ביעדים – YES עמדה ב־2015 ו־2016 ורשות ני"ע חושדת כי החברות שיחקו עם המספרים כדי שחברת הלוויין תעמוד ביעדים). בסה"כ בזק התחייבה לשלם עד 1.05 מיליארד שקל ליורוקום תמורת המניות – סכום מנופח!

 זאת ועוד – בזק גם כך שלטה ב-YES, אז מה היא צריכה לשלם כזה סכום על יתרת המניות. כל המהלך הזה נעשה כשבמקביל סופקו הערכות שווי שאינן מצדיקות את המחיר ששולם בעסקה.

מריל לינץ' העריך שהאחזקות שוות 200 מיליון שקל בלבד ולפי תרחיש אופטימי הן שוות 487 מיליון שקל לכל היותר (בנטרול תמחור הסינרגיה וניצול ההפסדים לצורכי מס). לפי ברנע, האחזקות שוות 290 מיליון שקל.

ומעבר לכך – צריך לזכור שלא היה קונה ל-YES  למעט בזק. בזק היתה החזקה מול קבוצת יורוקום, אחרי הכל חברת הלווין היתה בגירעון ענק, הפסדים שוטפים, ואלמלא בזק שתמכה בה לאורך כל הדרך, לא היה לה באמת סיכוי. אף מועמד אחר לרכישת האחזקה לא היה בתמונה.

הגופים המוסדיים התנגדו לעסקה, ודווקא הגופים הזרים אישרו אותה באסיפת בעלי המניות.

בשורה התחתונה העסקה בהחלט לא הריחה טוב, אבל חברים יקרים – בזק כבר 10 שנים משחקת עם המספרים.

הנה כמה מקרים מעניינים, כשהעיקרון המנחה ש כולם הוא להגדיל את הדיבידנדים לבעלי המניות, ובראשם שאול אלוביץ', ולפני – קבוצת סבן.

תרגיל יתרת העודפים

שנה לאחר הרכישה  של קבוצת סבן (אוקטובר 2006) מסרה בזק על כוונתה לחלק עוד 400 מיליון שקל לבעלי מניותיה כשבמקביל היא ציינה שיתרת עודפיה מסתכמת ב-467 מיליון שקל. על פניו, אין בעיה לחלק סכום זה (כאמור סכום החלוקה מוגבל ביתרת העודפים ואם זו שלילית, החלוקה מוגבלת  לעודפים בשנתיים האחרונות).

ההחלטה על חלוקת הדיבידנד התקבלה בחודש ספטמבר, ונכון למועד זה הדו"חות האחרונים של בזק היו הדו"חות לרבעון השני של 2006. מכאן שהרווח הרלבנטי לחלוקה הוא הרווח בשנתיים שהסתיימו ביוני 2006 – מהרבעון השלישי של 2004 ועד לרבעון השני של 2006. יתרת העודפים לסוף יוני 2004 עומדת על הפסד מצטבר של 851 מיליון שקל. הגירעון בעודפים נכון לסוף הרבעון השני של 2006 הוא 802 מיליון שקל. בדרך הייתה הצגה מחדש שנעשתה באוגוסט 2006, שהקטינה את יתרת הפתיחה של העודפים ביוני 2004 בסך של 144 מיליון שקל, כך שהגירעון הנכון ביתרת העודפים עומד על 995 מיליון שקל.

מגירעון של 995 מיליון שקל ועד לגירעון של 802 מיליון שקל גדלו עודפי החברה ב- 193 מיליון שקל. זה בעצם הרווח שנותר לה לחלוקה (אחרי חלוקה קודמת מהעודפים בסך של 1.2 מיליארד שקל). דרך אחרת לחשב את העודפים שנותרו לחלוקה – הרווח בתקופה הזו הסתכם ב-1.393 מיליארד שקל, בזק חילקה 1.2 מיליארד ונותרו 193 מיליון שקל לחלוקה. בפועל כאמור החלוקה היא 400 מיליון שקל, והסתירה לכאורה נפתרת כאשר מבינים את חלוקת הדיבידנד הראשונה, מאפריל 2006 בהיקף של  1.2 מיליארד שקל.

החלוקה הזאת היא מתוך הרווחים של השנתיים האחרונות, שכן יתרת העודפים של בזק היתה שלילית. השנתיים הקודמות לחלוקה הן 2004 ו-2005, ולא ממחצית 2004 ועד מחצית 2006. בזק אימצה פרשנות נוחה לה שלקביעת העודפים שנצברו בתקופה לצורך חלוקת הדיבידנד, אין לקחת בפשטות את הגידול שהיה ביתרת העודפים מתחילת התקופה ועד סיומה (אותם 193 מיליון שקל), אלא יש להתייחס גם למקור הדיבידנדים בחלוקות קודמות. מקור הדיבידנד הראשון הוא גם המחצית האשונה של 2004, בה הרוויחה החברה 274 מיליון שקל ולכן צריך להוריד את הדיבידנד שמקורו בתקופה הקודמת (מחצית ראשונה של 2004)  מחישוב העודפים לחלוקה.

וכך התקבל שהדיבידנד הראשון הרלבנטי להקטנת העודפים לצורך חישוב דיבידנד שני אינו 1.2 מיליארד שקל, אלא 926 מיליון שקל (1,200 מיליון פחות 274 מיליון שקל רווח במחצית ראשונה של 2004). העודפים שנצברו בתקופה הם הרווחים – 1,393 מיליון שקל, פחות הדיבידנד שחולק מהם בלבד – 926 מיליון שקל וזה משאיר יתרת עודפים לחלוקה של  467 מיליון שקל, וכך נפתרת התעלומה החשבונאית הזו.

הפחתת ההון בשירות הבעלים

אחרי החלוקה של אוקטובר 2006 נגמרו כמעט העודפים של השנתיים האחרונות, ומכאן ואילך בזק יכלה לחלק רק את הרווחים השוטפים שלה. אבל אז הפעילו בבזק את הטכניקה של הפחתת ההון.

מאחר ולא היו  עודפים לא חילקו כספים מהעודפים אלא חילקו אותם מסעיף ההון – העבירו מזומנים לבעלי המניות ובמקביל הקטינו את הון המניות של החברה; פעולה הפוכה להנפקת מניות. הפעולה הזו אינה טריוויאלית – חוק החברות אמנם מאפשר חלוקת דיבידנדים מתוך הרווחים או כאמור מרווחי השנתיים האחרונות (באם יתרת העודפים שלילית). עם זאת, יש אפשרות לחלק מעבר ליתרת העודפים במסגרת הפחתת הון, אבל רק באישור של בית המשפט אחרי שניתן לנושים של החברה זכות לערער על הפחתת ההון, ואחרי שבית המשפט השתכנע שלא צפויה פגיעה בתפקודה השוטף של החברה. בפועל,  בית המשפט מקבל את הבקשות להפחתות הון ונסמך על הערכות של כלכלנים / מעריכי שווי מטעם החברה שמסבירות כי לחברה ה יש יכולת לעמוד בחובותיה וכי נושיה לא יפגעו.

בזק ביצעה בשנים האחרונות שתי הפחתות הון, אחת לפני כשנתיים (ראו פרק 10) ואחת בתחילת שנת 2007, בעידן של הבעלים הקודמים. אז היא הפחיתה את הונה בסך של 1.8 מיליארד שקל, כל הסכום הזה עבר כדיבידנד לבעלי מניותיה בפברואר 2007 .

חלוקה כזו, שהיא מעבר לרווחים השוטפים, מתבטאת בירידה משמעותית בהון העצמי של החברה, והישענות גבוהה יותר על ההון הזר (לרבות הלוואות לבנקים ואגרות חוב שהונפקו לציבור), משמע – המינוף של הפירמה גדל.

בשנת 2007, השנה שבה הופחת ההון, היתה ירידה דרמטית בהון העצמי – כ-1 מיליארד שקל, אם כי, בד בבד גם המאזן (סך הנכסים, סך ההתחייבות) התכווץ, כך שאמנם המינוף גדל, אבל בשיעור יחסית מתון – ההון היווה בסוף 2007 27.5% מסך הנכסים לעומת 29.6% בסוף שנת 2006. לא הרעה דרמטית מאוד.

מפחיתים את הפחת

בזק היתה מהראשונות לאמץ במסגרת אימוץ מוקדם את התקינה הבינלאומית החדשה (IFRS), בין היתר, היא אימצה את חלופת העלות הנחשבת (deemed cost) על הרכוש הקבוע (תשתיות, רשתות תקשורת וכו').

 על פי חלופת העלות הנחשבת נמדד הרכוש הקבוע במועד המעבר ל-IFRS  לפי שוויו ההוגן, אשר נמוך מערכו בספרים, כאשר ביום המעבר הירידה הזו נזקפת לעודפים. בזק דיווחה בדוח השנתי של 2006 על ירידת ערך שנזקפה לעודפים בסך של 1.7 מיליארד שקל, אבל מאחר שגם כך היא היתה ביתרת עודפים מינימלית (ראו תרגיל יתרת העודפים) זה לא היה משמעותי עבורה; היא חילקה דיבידנדים על פי המסלול של הרווחים שנצברו בשנתיים האחרונות.

ירידת הערך הזו דווקא עזרה לה בהמשך – ירידת הערך הזו חסכה לבזק הוצאות פחת שנתיות של 360 מיליון שקל, הוצאות פחת נמוכות יותר מתורגמות לרווח גבוה ולדיבידנד גבוה יותר. בזק דרך האימוץ החשבונאי המוקדם הגדילה רווחיה נטו והגדילה את הדיבידנד השנתי שחולק (בהערכה זהירה) בכ-300 מיליון שקל בשנה.

רווח תיאורטי = דיבידנד בפועל

לקראת סוף שנת 2009 דיווחה בזק על רווח רעיוני גדול כתוצאה מאיבוד שליטה בחברת הלווין – yes .הרווח חולק בהמשך כדיבידנד.

 בזק שהחזיקה ב-49.8% מחברת הלווין yes, איחדה את תוצאות חברת הלווין על רקע אופציה שהיתה ברשותה לרכישת השליטה.  ל-  yesהיה באותה תקופה גירעון של כמעט 3 מיליארד שקל בהון העצמי והיא הפסידה מדי רבעון 60 מיליון שקל (ממוצע של ארבעת הרבעונים האחרונים) בעיקר בגלל מימון כבד שנלקח  לשם השקעות בהקמה ובתשתיות של החברה.

 בעקבות החלטה של בית המשפט העליון, שלא לאפשר לבזק לממש את האופציה לרכישת מניות ב-yes, איבדה בזק את השליטה בחברת הלווין, ובהתאם לתקינה החשבונאית היא הכירה במימוש תיאורטי של אחזקותיה ובמקביל רכישה מחדש. המימוש התיאורטי ביטא רווח של 1.2 מיליארד שקל, רווח שרחוק מלבטא את שוויה הכלכלי של חברת הלווין.

בעקבות ההחלטה של בית המשפט, ציינה בזק שהיא כבר לא שולטת בחברת הלוויין, ובהתאם לכך היא לא צריכה לאחד אותה. המעבר החשבונאי מאיחוד חברת הלוויין לרישומה בספרים במסגרת אחזקה מהותית (הצגה לפי אקוויטי) יצרא לבזק את הרווח האמור וזאת על רקע האימוץ המוקדם של Phase II בתקינה הבינלאומית, שרואה בירידה משליטה מצב בו בעצם נמכרה השליטה בחברה, ובדומה לאקט של מכירה בפועל, יש לרשום רווח או הפסד הון. אלא שלא כמו במכירה בפועל, אין מחיר, אין הרי עסקה, אך יש פתרון – החשבונאות מאפשרת לרשום את רווחי / הפסדי ההון על פי שווייה ההוגן של ההשקעה ביום המעבר. לאחר הרישום התוצאתי עוברת ההשקעה להיות מטופלת לפי גישת השווי המאזני.

הרווח שנוצר בעת השינוי בטיפול החשבונאי – משליטה לאקוויטי, נובע מכך ש-yes, רשומה בספרים של בזק לפי שווי אפסי ומעבר לכך גם ההלוואות בעלים שניתנו לחברת הלווין רשומות הרבה מתחת לסכום המקורי שלהן. חשבון ההשקעה הכולל את ההשקעה בהון ואת ההלוואות בעלים הסתכם רגע לפני המעבר לשיטה חשבונאית אחרת בפחות מ-1 מיליארד שקל. אך ברגע שעוברים לגישת השווי המאזני מפרידים את החוב מההון ומתקבל שהערך הכולל של שני הסעיפים האלו גבוה מהרשום בספרים.

טכנית אולי זה נכון; משפטית אולי אכן אין לבזק שליטה על חברת הלווין. אבל כלל לא ברור שאין לחברה שליטה אפקטיבית על yes. אחרי הכל, בזק מחזיקה ב-49.8% מחברת הלווין והיא בעלת העניין הדומיננטית לעומת כל האחרים; אין עוד בעל עניין שבשיעור האחזקה ובמהות העסקית חזק ממנה ב-yes. כך או אחרת, בפועל, דיווחה החברה על רווח כתוצאה מירידה משליטה בסך של 1.2 מיליארד שקל ומיד חילקה את הסכום הזה (בספטמבר 2009) כדיבידנד לבעלי מניותיה. היה זה הדיבידנד האחרון של קבוצת אייפקס-סבן-ארקין.

העברת השליטה – סיבוב שני

 אוקטובר 2009 – קבוצת השליטה אייפקס-סבן-ארקין מימשה בחודשים שעברו 10.8% מהון מניות בזק כמהלך מקדים למכירת השליטה. הקבוצה דיווחה בחודש זה, על כוונתה למכור 30.4% מהון מניות בזק בתמורה ל-6.5 מיליארד שקל (לפי מחיר של 8 שקלים למניה).

העסקה הושלמה לאחר קבלת כל האישורים הרגולטורים חמישה חודשים מאוחר יותר.  הרוכש  – שאול אלוביץ' דרך חברת סמייל 012 ששינתה מאז את שמה לבי קומיוניקשיינס (בי קום) שבעצמה נמצאת תחת שליטת אינטרנט זהב (בי קומיוניקשיינס ואינטרנט זהב נסחרות בבורסה בת"א ובוול-סטריט). במקביל לרכישת בזק, נאלץ אלוביץ למכור את פעילות סמייל 012 (תקשורת בינלאומית ואינטרנט) שחפפה עם פעילות בזק בינלאומי ופעילות בזק באינטרנט.

לצורך רכישת השליטה בבזק, אלוביץ' הגדיל את ההלוואות  בחברה בי קומיוניקשיינס (בי קום). הדוחות שלה מלמדים שעם הון של מתחת ל-1 מיליארד שקל, היא מחזיקה מאזן של מעל 24 מיליארד שקל. המשמעות היא שבי קום עם הון נמוך מ-1 מיליארד שקל רכשה את השליטה בבזק בתמורה ל-6.5 מיליארד שקל.

בפועל, המינוף בקבוצה גדול יותר – אינטרנט זהב היא בעלת הבית בבי קום (מחזיקה 78% ממנה); לאינטרנט זהב הון עצמי אפסי שממנף מאזן של מעל 25 מיליארד שקל ; ההון נשחק מאז הרכישה, אך גם לפני שנה ושנתיים הוא היה נמוך יחסית להיקף החוב – כ-80 מיליון שקל.  המשמעות היא שעם הון נמוך מאוד, רכשו את בזק ב-6.5 מיליארד שקל –  מינוף על גבי מינוף גרם לכך שההון העצמי שהושקע היה אפסי יחסית לגובה ההשקעה.

מבנה הפירמידה הזה נוח כאשר רוכשים אחזקה מניבה – ראשית, ניתן לקבל אשראי על גבי אשראי לכל אורך שרשרת החברות ושנית בעת חלוקות דיבידנד ניתן להעלות את הדיבידנד למעלה  כך שכל החברות הממנות מקבלות נתח מרווחי החברה למטה שעוזר להם לשרת את החובות הגדולים.

האצה בחלוקות הדיבידנדים

 תחת השליטה של שאול אלוביץ', חילקה בזק דיבידנדים בהיקף כולל של כ-16.2 מיליארד שקל, ועם החלוקות שהיו תחת השליטה של הבעלים הקודמים – קבוצת איפקס-סבן-ארקין, מדובר בחלוקות מצטברות ל-24 מיליארד שקל (בתשע שנים בלבד).

בחמש השנים האחרונות חילקה בזק את כל רווחיה, וכן חילקה  3 מיליארד שקל דרך הפחתות הון (הרחבה בפרק 10). אלוביץ' דרך הדיבידנדים שחולקו מוריד את המינוף הגבוה, מפחית את החוב שלקח כדי לרכוש את בזק; הוא עשה את זה במהירות – הוא כבר החזיר את רוב ההלוואה. בפועל הוא קיבל דיבידנדים בסך 5 מיליארד שקל, כשההשקעה הכוללת הסתכמה בכ-6.5 מיליארד שקל – ומכאן, שהוא החזיר כ-80% מהשקעתו. הוא בעצם השקיע נטו (בהחזר דיבידנדים) סדר גודל של 1.5 מיליארד שקל.  ההשקעה הזו מוערכת בכ-6 מיליארד שקל.

חלוקות הדיבידנדים בשנים האחרונות הם  הרבה מעבר לרווח של בזק , הרבה מעבר לתזרים מפעילות שוטפת של בזק, הרבה מעבר לתזרים נטו (פעילות שוטפת והשקעה שהיא חלק אינטגרלי מהפעילות בחברות תקשורת). בפועל אלוביץ החזיר את רוב השקעתו בחברה.

הפחתת ההון – דיבידנד קבוע לבעלי המניות

בזק ביקשה מבית המשפט הפחתת הון נוספת (בהמשך להפחתת הון של 1.8 מיליארד שקל בתחילת 2007) של 3 מיליארד שקל. בזק תכננה לחלק את ה-3 מיליארד שקל לבעלי מניותיה בשש מנות (שתי מנות בשנה), כלומר חצי מיליארד שקל מדי חצי שנה.

בזק נסחרה בבורסה רגע לפני ההצהרה על החלוקה בשווי של 23 מיליארד שקל וכאשר היא מתחייבת לחלק 1 מיליארד שקל בשנה הרי שמדובר בתשואה נאה של 4.3% (התשואה עלתה במקביל לירידת מחיר המניה בכ-40%). יתרה מכך,  החלוקה המובטחת הזו היא מעבר לרווחים שגם הם מחולקים באופן שוטף ומבטאים תשואה של 8%-10%. מכאן שהתשואה הכוללת, במועד ההכרזה על הפחתת ההון הסתכמה בשיעור מרשים של 12%-14%.

עם זאת, על רקע התחרות בשוק הטלפוניה, ביקר בתחום הסלולארי, צפוי כי הרווחים יתכווצו, ובמקביל צנחה מניית החברה למחיר שמבטא שווי של כ-10 מיליארד שקל, אך עלתה בשנה האחרונה בחזרה לשווי של כ-17 מיליארד שקל.

החלוקות הענקיות משרתות את בעל השליטה – כך  הוא יצליח להחזיר חלק מהחובות גם בעלי המניות האחרים נהנים מהדיבידנדים וחלוקות ההון.  עם זאת,  לנושים לרבות מחזיקי אגרות החוב, המהלך הזה דווקא אמור להפריע – ההון העצמי קטן, הסיכון הפיננסי של החברה גדל.

 לכן, צריך במקרים של הפחתות הון (חלוקה שלא מקיימת את מבחן הרווח) את אישורו של בית המשפט בית המשפט שומע את הצדדים ומסתמך על הערכות כלכליות של גורמים חיצונים – תחזית תזרימי המזומנים ויכולת פירעון החוב שמעריכי שווי מנפקים.  בפועל, בית המשפט נענה לבקשות להפחתות הון ומקבל את גרסאות מעריכי השווי והכלכלנים מטעמם.

התרחיש הזה היה גם בבזק – חלוקה של 3 מיליארד שקל, יותר ממחצית מהונה של החברה אושרה לטובת בעלי המניות ולרעת הנושים ומחזיקי האג"ח.

מחזיקי אג"ח ניסו לבטל את הפחתות ההון האחרונות. הם ביקשו את בית המשפט לקבוע שהחלוקה פוגעת בחברה. בית המשפט לא קיבל את עמדתם, אך לאחרונה הן שוב פנו לערכאות משפטית.

החלוקה עתידית נמצאת בספרים מרגע ההכרזה. החלוקה הזו היא מחויבות בלתי חוזרת של בזק כלפי בעלי מניותיה ולכן כבר ברבעון הראשון רשמה בזק התחייבות – דיבידנד לבעלי המניות (כהתחייבות שוטפת והתחייבות לזמן ארוך) בהיקף של 2.81 מיליארד שקל (ולא 3 מיליארד שקל בגלל ערך הכסף) ובמקביל רשמה את הפחתת ההון מתחת ל-3 מיליארד שקל.

בחלוקות סטנדרטיות, גם כאלו שהם תחת מדיניות של חלוקת דיבידנד אין מחויבות בלתי חוזרת, הדירקטוריון יכול לשנות את מדיניות הדיבידנדים ומעבר לכך, הדיבידנדים לרוב תלויים בהיקף הרווחים ולכן לא מציגים ביום ההכרזה את כל הדיבידנדים הצפויים בהמשך. כאן זה אחרת – כאן יש סכום, כאן יש מועד, כאן יש התחייבות מוחלטת של החברה.

המחויבות הזו גרמה לכך שההון של החברה מהווה 16%   מסך הנכסים של החברה, בעוד שבסוף שנת 2010 ההון היווה קרוב ל-40%. בזק הרבה יותר ממונפת מבעבר, היא הרבה יותר רגישה מבעבר. אולי זה לא ישנה לפרת המזומנים הזו לייצר תזרימים, אבל עם הון נמוך יותר ועם גזירות רגולטוריות חדשות לצד האצת התחרות בחלק מהשווקים בהן היא פועלת, הרווח והתזרים עלולים  להיפגע.

בנק לאומי מציע פיקדון מובנה על הדולר. מדובר בפיקדון מובנה לשנה המשלם ריבית שנתית מותנית של 5.2% המותנית בשער החליפין של הדולר לעומת השקל.

קרן הפיקדון מובטחת,  אבל חשוב (שוב) להזכיר – קרן פיקדון מובטחת עלולה לבטא הפסד ריאלי – לדוגמה, נניח שהשקעתם בקרן הפיקדון 1 מיליון שקל, ואחרי שנה הפיקדון המובנה לא הניב תשואה (לא התקיימו התנאים לבונוס). מה קורה אז? ובכן, במקרה כזה אתם לרוב מקבלים את קרן הפיקדון הנומינלית. תקבלו 1 מיליון שקל (יש מצבים שהקרן הנומינלית מובטחת לפי הדולר, ואז יש לכם חשיפה מטבעית).  ואם קיבלתם בסוף התקופה 1 מיליון שקל אז מדובר בהפסד פוטנציאלי של תשואה. נניח שהמדד בתקופה זו עלה ב-2%, אזי הפסדתם 2% ריאלית. נניח שפיקדון חלופי היה נותן לכם תשואה של 0.6% אזי הפסדתם 0.6%.

ומכאן שככל שהפיקדון המובנה לתקופה קצרה יותר, וככל שהריבית במשק נמוכה יותר, כך הפיקדונות המובנים אטרקטיביים יותר – פשוט, ההפסד הפוטנציאלי במקרה שמחזיירם רק את הקרן, נמוך יותר. ולכן – פיקדונות מובנים עשויים להיות השקעה טובה. נכון, הכסף סגור, ונכון שצריך לוודא מי עומד מאחורי הפיקדון – חשוב שתהיה התחייבות של הבנק לעמוד מאחורי הפיקדון (ולרוב זה המצב), אבל למרות הסיכונים יש סיכויים לא רעים לקבל אפסייד – כל מקרה כמון לגופו.

במקרה הזה, בנק לאומי מציע  פיקדון מובנה דולרי לשנה המשלם ריבית שנתית מותנית של 5.2%. ההתניה היא  בשער החליפין של הדולר לעומת השקל.

במקרה הזה, חשוב להדגיש הקרן המובטחת היא דולרית (לא שקלית) כלומר אתם תקבלו בתרחיש הגרוע את סכום ההשקעה שלכם בדולרים. הפיקדון מתחיל ב-29 ביוני ומסתיים ב-29 ביוני 2018.

ומתי מקבלים את הבונוס/ תשואה? הריבית השנתית מותנית בשער חליפין גבוה או שווה ל-3.61 ביום הקובע. איזה מדהים – שימו לב, אם הדולר יעלה ב-2.3% לעומת השער הנוכחי, אתם מקבלים 5.2%.  אבל, וזה חשוב להדגיש אם השער יהיה מתחת ל-3.61, נניח 3.6 שקל אתם לא מקבלים כלום.

לכאלו שמאמינים בדולר זה יכול בהחלט להיות מעניין. סכום ההשקעה המינימלי הוא 10 אלף דולר. עם זאת, חשוב להזכיר – הדולר במגמת ירידה בחודשים האחרונים – "מתחילת 2017 חל תיסוף חד בשער החליפין של השקל מול הדולר, לאחר שבשנים 2016-2015 נסחר השער בטווח שערים יציב יחסית", מסביר חנוך פרנקוביץ, כלכלן בבנק לאומי,  "המצב החיובי של הכלכלה המקומית, שכולל עודף נכסים על  התחייבויות מול חו"ל, ועודף מתמשך בחשבון השוטף של מאזן התשלומים, תורם ללחצים לתיסוף השקל. יחד עם זאת, הלחצים הבסיסיים לתיסוף השקל עשויים להיחלש במהלך השנה הקרובה. הערכה זו נסמכת על שלושת ההנחות הבאות:

1 .סביבת שער החליפין הנוכחי – 3.52 שקל  לדולר (עלולה להעיב על הייצוא הישראלי, ולחזק את הביקוש לייבוא)

2 .פערי הריביות בין ארה"ב וישראל צפויים להמשיך ולהתרחב במהלך השנה הקרובה, תהליך שיגדיל בהדרגה את הלחצים הפיננסיים לפיחות בשקל.

3 .בנק ישראל צפוי להמשיך ולפעול למניעת תיסוף ריאלי נוסף בשער השקל מול סל המטבעות".

למידע נוסף על הפיקדון באתר בנק לאומי

אמזון רוכשת את הול פודס תמורת 13.7 מיליארד דולר

אמזון, ענקית המסחר המקוון רוכשת את  רשת הול פודס תמורת 13.7 מיליארד דולר. מדובר ברכישה הגדולה ביותר של אמזון; הול פודס מתמחה בשיווק של מוצרים אורגניים.

העסקה תתבצע לפי מחיר של 42 דולר למניה, מחיר המשקף פרמיה של 27% לעומת מחיר הסגירה של מניית הול פודס אתמול בתום המסחר. העסקה צפויה להיחתם במחצית השנייה של השנה.

בוול-סטריט מברכים את הרוכשת והנרכשת כאשר המתחרות בענף הקמעונאות, לרבות וול-מארט יורדות בחדות. אבל, העסקה הזו דווקא ממחישה את הצורך של אמזון להתחבר למציאות – אמזון צריכה עסקים ריאליים לא וירטואליים כדי להרוויח, אבל הבעיה שהמחיר שלה בשוק הוא מחיר של חברת חלום, לא מחיר של חברת קמעונאות. במילים אחרות, המהלך מבטא את הבעיה הגדולה של אמזון – השוק מאוהב בה, אולי מאוהב בה יותר מדי. נכון מדובר בחברה חדשנית עם טכנולוגיה מרשימה, אבל כשחברה כזו מספרת את החלומות שלה היא מקבלת שווי מטורף בוול סטריט – מעל 440 מיליארד דולר, ובפועל היא עצמה מבינה שכדי לצמוח היא צריכה לחזור לקרקע, לרכוש חברות אמיתיות, ואז השאל ה- מי זאת אמזון חברה חדשנית עם מכפיל רווח של 100, או חברת מסחר קמעונאי שצריכה להיסחר ברמות של חברות המסחר אולי פלוס פרמיה בזכות החדשנות.

הרכישה מחזקת את השווי המנופח של אמזון.

לפני הרכישה הזו, אמזון מיעטה להוציא כספים על רכישות –  הרכישה הגדולה ביותר שלה הייתה של רשת ההנעלה זאפוס ב-2009 תמורתה היא שילמה כ-2  מיליארד דולר. במקביל לרכישת הול פודס, אמר  מייסד ומנכ"ל אמזון ג'ף בזוס "מיליוני אנשים אוהבים את השווקים של הול פודס משום שהם מציעים את המזון האורגני והטבעי הטוב ביותר והם עושים את זה כיף לאכול בריא".

איך ביטול ההזמנה הגדולה מברן  מתבטא בספרים? איך רושמים צבר הזמנות בדוחות? ואיך ביטול ההזמנה  משפיע על התזרים החזוי?  

בתחילת השבוע דיווחה ברן על ביטול של חוזה ענק  – הלקוח הודיע במפתיע לחברה הבת של ברן, ICM, כי החליט לממש את זכותו לבטל את הפרויקט.  זו מכה קשה לקבוצה, מדובר בפרויקט להקמת מפעל תעשייתי לייצור קרטון ברוסיה בהיקף של 760 מיליון שקל, וההכנסות ממנו היו אמורות לזרום עד שנת 2019.

לברן שבהגדרה היא חברת פרויקטים המתמחה בהקמה ותשתיות של פרויקטים מורכבים יש פרויקט גדול נוסף באתיופיה, ופרויקטים נוספים בעולם ובארץ, אבל הפרויקט ברוסיה היה אמור להיות המשמעותי ביותר מבין צבר ההזמנות שלה. אבל האם זה באמת היה אמור להיות מלכתחילה בצבר ההזמנות?

נתחיל בכך, שצבר הזמנות במיוחד בחברות מהסוג הזה (חברות שיש להם פרויקטים על פני זמן) זה מידע קריטי למשקיעים, במקרים רבים זה מידע חשוב יותר מהדוחות עצמם. אחרי הכל, מה יותר חשוב – כמה החברה מכרה ב-2016, או כמה היא תמכור ב-2017? כנראה שהרוב (הגדול) מבין ומסכים שמה שחשוב הוא מה שיהיה ולא מה שהיה. ולכן, לצבר שמבטא בעצם מכירות עתידיות חשיבות עצומה.

עם זאת, האם כל הסכם יכול להיכנס לצבר? כאשר חברה חותמת עם לקוח על אספקת פרויקט ויש ללקוח מחויבות גדולה – למשל, אם הוא מתחרט או מבטל את החוזה, יהיה עליו לשלם קנס בגובה 10% מהפרויקט,  אז זה בהחלט חוזה שצריך להיכנס לצבר. רמת הביטחון שהוא אכן יסופק גבוהה, וגם אם תהיה תקלה בדרך, ללקוח יש קנס לשלם. אבל, אם מדובר בחוזה שבכל שלב הלקוח יכול להגיד – ביי ביי, אני עוזב, אז מה בעצם ההבדל בין הזמנה שוטפת לבין צבר?

במקרה הזה – ברן דיווחה על הזמנה של 760 מיליון שקל לשנתיים, כאשר בפועל זה היה בעצם כמו הזמנה שוטפת חודשית של כמה מיליונים בודדים. מעין הסכם מסגרת של 760 מיליון שקל, שכל חודש הלקוח מממש מהסכום הכולל כמה מיליונים בודדים (או כמה עשרות, אבל כנראה שלא הגיעו לסכומים משמעותיים).

יש מקום להגדיר את הצבר בהתאם לרמות ביטחון שונות, יש צורך להבין את רמת הביטחון של כל הזמנה, אחרת אין באמת לצבר משמעות – זה תקף בברן ובכל חברה עם צבר הזמנות. הבעיה שצבר הזמנות זה נתון מחוץ לדוחות. בדוחות הכספיים יש מחויבות לכללים ולתקינה חשבונאית – ההכנסות צריכות להיות ברמת ביטחון גבוה (הלקוח צריך לאשר, התקבול צריך להיות בדרך) ורק אז הן נרשמות בדוחות. אבל הצבר הוא מידע מחוץ לדוחות, ובפועל אין עליו כללים נוקשים וברורים. החברות מדווחות על הצבר שלהם כשבפנים יכולות להיות הזמנות ברמת וודאות שונה אחת מהשנייה.

בפועל, המשקיעים יכולים לנתח זאת לבד, אם החברה מוסרת פרטים על ההזמנות. ברן, במועד הדיווח על הזכייה, סיימה את ההודעה החיובית בשורת אזהרה – "למזמין אפשרות להביא לסיום הפרויקט בכל עת בכפוף לתשלום בגין העבודות שבוצעו ואושרו על ידי המזמין עד אותו השלב". בינתיים הכירה החברה בהכנסות של כ-24 מיליון שקל והרווחיות הגולמית עומדת על 10%. מידע שחסר ומן הסתם קיים בקבוצה הוא למה? למה המפעל החליט שלא להמשיך בפרויקט? האם זה עניין פנימי שקשור במפעל עצמו? האם הוא לא מרוצה מהביצועים עד עכשיו של ברן? אין בינתיים תשובה.

כך או אחרת, לברן פרויקט גדול נוסף באתיופיה. שם מדובר על רמת וודאות גבוה כי פשוט זה כבר מתנהל כשנה (איפשהו באמצע הפרויקט) – מדובר על פרויקט הולכת מים  בהיקף כולל של 340 מיליון שקל שהחל במחצית שנת 2016 וצפוי להסתיים בשנת 2018.

מה יקרה לתזרים החזוי?

ברן מדווחת מדי רבעון על התזרים החזוי בשנתיים הקרובות. חברות שגייסו דרך אג"ח,  מדווחות על התזרים באם מתקיימים סימני אזהרה מסוימים בדוחות הכספיים (גירעון בהון, גירעון בהון החוזר), ואז הן מדווחות מה המקורות לשימושים השונים, לרבות החזר האג"ח.  מדובר בדוח ניהולי שמתייחס לעתיד – לשנים הקרובות, והוא בעצם "מבטא את תחזיות החברות.

ברן בדוח הרבעון הראשון מסבירה כי – "בהתקיים חלק מסמני האזהרה בדוח החברה סולו (בחברה במאוחד לא מתקיימים סימני האזהרה), מובא להלן דוח תזרים מזומנים החזוי לחברה (סולו), שנערך על בסיס תכנית העבודה של כלל הקבוצה (החברה במאוחד) שאושרה בחודש ינואר 2017 ,על השינויים והעדכונים שחלו מאז בהתאם לפעילויות בפועל, ועל מיטב ידיעת החברה למועד פרסום הדוח הרבעוני, ובו פירוט השימושים והמקורות הכספיים מהרבעון השני של 2017 ולמשך שנתיים".

הדוח סולו, רק נזכיר, מתייחס לחברת ברן עצמה, כאשר כל האחזקות (החברות הבנות) מוצגות בסעיף נפרד. הדוח סולו מבטא את התוצאות של החברה עצמה, את התזרים ומצב הנזילות של החברה עצמה. הדוח המאוחד כולל את כל החברות בשליטתה של ברן באופן מלא (100%).

דוח התזרים החזוי (ברבעון הראשון)  כולל את הפרויקט הגדול ברוסיה, אבל הוא לא כולל הרחבת סדרת אג"ח בהיקף של 11 מיליון שקל שהושלמה לאחרונה. הגיוס הזה נשען על הפרויקט ברוסיה והגופים המשתתפים דורשים לבטל את הגיוס. כך שלברן יש עוד צרה, אבל הצרה הגדולה נמצאת בדוח התזרים החזוי בשנה הבאה.

חלק משמעותי מהמקורות בתזרים הוא מקורות מחברות מוחזקות (מקורות מפעילות שוטפת במוחזקות – דמי ניהול; ומקורות מהחזר הלוואה). הנהלת החברה מציינת כי המקורות מהחברות המוחזקות יסתכמו בשנה הראשונה (מאפריל 2017 ועד מארס 2018) בכ-11.3 מיליון שקל, ובשנה שלאחר מכן, יסתכמו המקורות מהחברות המוחזקות ב-37 מיליון שקל (כ-34.5 מיליון שקל החזר הלוואה). סביר מאוד להניח שהסכומים האלו אמורים להגיע מהחברה הבת הרוסית. הנהלת ברן מדגישה כי דמי הניהול והחזר הלוואות מחברות הקבוצה תלויים בביצועים של החברות האלו וכן היא מציינת את התלות בצבר ההזמנות לרבות ההזמנה מהמפעל הרוסי בסך של 760 מיליון שקל.

ומכאן, שבאין הזמנה כזו, יהיה חור גדול בתזרים המזומנים החזוי.

ריבית המשכנתא  ביוני (הריבית שתקפה לחודש יוני) רשמה ירידה קלה, ומדובר על חודשיים של התייצבות אחרי זינוק של כמעט 2% בשנתיים. האם מדובר על שינוי מגמה? האם ריבית המשכנתא תתייצב ואף תרד? נראה שזו עצירה זמנית, אחרי הכל – ריבית המשכנתא קשורה ותלויה בריבית בנק ישראל ובמדד המחירים לצרכן וכשאלו יתחילו להרים ראש, אחרי הדפרסיה העמוקה בה הם שרויים, סביר שגם ריבית המשכנתא תעלה.

על כל פנים,  מנתוני בנק ישראל עולה כי ריבית המשכנתא הממוצעת הצמודה למדד ירדה ל-3.74% לעומת 3.87% בחודש הקודם.  העצירה בעליית הריבית, מיוחסת לבלימה במספר העסקאות בשוק הנדל"ן, ובהתאמה לירידה בביקושים למשכנתא. רוכשים פוטנציאלים רבים ממתינים על הגדר לראות האם צעדיו של שר האוצר, משה כחלון יצליחו למתן את עליית מחירי הדירות ואף להוריד את המחירים. בינתיים נראה שמס על דירה שלישית לא עובר כחוק, והמשמעות עשויה להיות –  עלייה בביקוש דירות מצד משקיעים (במקום כוונה הפוכה).

ריבית המשכנתא הממוצעת הצמודה למדד לתקופה של 15 עד 20 שנה ירדה ל-4.06% לעומת 4.14% בחודש קודם. הריבית על משכנתאות לתקופה של 20 עד 25 שנה ירדה ל-4.22% לעומת 4.35%  בחודש הקודם. הריבית הצמודה למדד מבטאת עלות כוללת של כ-5%-6% בשנה. מדד המחירים לצרכן בהתאם לתחזית הרשמית  שהגדיר בנק ישראל צפוי לעמוד על 1% עד 3% בשנה. להלן טבלה המרכזת את ריבית המשכנתא לטווחים שונים בשנתיים האחרונות –

ריבית משכנתא שקלית – ירידה קלה

ריבית המשכנתא השקלית ירדה ביוני ל-3.23% לעומת 3.29% בחודש קודם. ריבית המשכנתא לטווח של 15 עד 20 שנה ירדה ל-4.53% לעומת 4.63% בחודש הקודם. ריבית המשכנתא השקלית לטווח של 20 עד 25 שנה ירדה ל-4.9% לעומת 4.94% בחודש הקודם.  בטבלה  ניתן לראות את כל הריביות לתקופות פירעון שונות –

הריבית השקלית הממוצעת שמפרסם בנק ישראל היא ממוצע של  כל ההלוואות שניתנו בריבית שקלית, גם בריבית משתנה וגם בריבית קבועה. בפועל, לא באמת ניתן להשוות בין שני סוגי הריביות האלו – הריבית הקבועה יותר בטוחה לאורך זמן, אך מראש היא יקרה יותר; בעוד הריבית המשתנה אמנם יותר נמוכה, אך היא יותר מסוכנת כי קיימת חשיפה לעלייה בריבית. עלייה שעשויה להיות מכמה כיוונים – עלייה בריבית בנק ישראל שתגרור עליה בריבית המשכנתא המשתנה; תחרות נמוכה יותר בין הבנקים (כפי שקורה בשנה האחרונה) שמייקרת את הריבית; שינויים בשוק האג"ח שמשפיעים באופן ישיר על ריבית המשכנתא ועוד.

על כל פנים, בפועל אי אפשר באמת "לערבב" בין הריביות האלו, אין משמעות לריבית הממוצעת, עם זאת – מכיוון שתמהיל המשכנתאות נשמר פחות או יותר (תמהיל משכנתאות בריבית שקלית קבועה לעומת תמהיל משכנתאות בריבית שקלת משתנה) אזי למגמה בריבית  הממוצעת יש משמעות – היא אכן מבטאת את מה שקרה בפועל בשוק המשכנתאות.

ריבית המשכנתא – למה היא עלתה בשנתיים האחורנות, ומה יהיה בהמשך? 

ריבית בנק ישראל משפיעה על ריבית המשכנתא, אך ריבית בנק ישראל נמצאת בשפל של 0.1%. ריבית בנק ישראל צפויה לעלות בהמשך, והיא עשויה לגרום לעלייה גם בריבית המשכנתא אבל, העלייה בריבית המשכנתא בשנתיים האחרונות מגיעה מסיבות אחרות – ראשית, המשך הביקושים בשוק הדיור – יש ביקושים לדירות (שעולים על ההיצע), יש ביקושי גדולים למשכנתאות, וכשיש ביקוש המחיר עולה. המחיר של המשכנתאות הוא הריבית – אז ברור שהבנקים יציעו משכנתאות בריבית גבוה יותר.

שנית – הבנקים פחות תחרותיים.  הבנקים כבר לא מתחרים על כל לקוח. מדובר בעיקר על הבנקים הגדולים שמכתיבים את הטון, וברגע שהתחרות קצת נבלמת, הריבית  כמובן עולה.

חשוב להדגיש – בשנתיים האחרונות עלות המימון של הבנקים גדלה, במקביל להתייקרות המימון (עליית הריבית) בשוק האג"ח. כלומר, מול המשכנתא שהבנק מספק הוא מעין לוקח הלוואה / מימון – מנפיק אג"ח, בשנתיים האלו אמנם התייקרו הריביות שהבנק משלם ולכן בהתאמה הוא דורש יותר, אבל הן התייקרו בשיעור זניח יחסית – אולי 0.2%, אולי 0.3%.  כלומר, אי אפשר להסביר את עליית הריבית בגלל עליית התשואות באג"ח.

עליית הריבית מיוחסת, בין היתר, לכמה תופעות נוספות בשוק המשכנתאות (בחלקן בעלות השפעה מלאכותית על הריבית) –  תופעה אחת היא צמצום הפער בין הריבית הקבועה לריבית המשתנה. ריבית קבועה היא בהגדרה גבוה מהריבית המשתנה. הריבית הקבועה מבטאת ביטחון גבוה יותר מהריבית המשתנה – הריבית לא יכולה לעלות (ואילו במשתנה היא עשויה לעלות במקביל לעלייה בריבית בנק ישראל או פרמטרים עיקריים). אלא שבגלל הביטחון הזה היא יקרה יותר.

בשנה האחרונה הפער בין הריבית הקבועה למשתנה, הצטמצם מאוד, והוא עומד על 0.5% בלבד במשכנתאות ל-20 שנה ומעלה. בתהליך הזה של הירידה בפער  הוסתו תמהילי המשכנתאות לריבית הקבועה (היא פחות יקרה מבעבר). ולכן, כשבוחנים את הממוצע, מגלים שהוא עלה גם בגלל תמהיל שונה של סוגי המשכנתא – יותר קבוע (ויקר) פחות משתנה (וזול יותר).

התייקרות ריבית המשכנתא והשפעתה על ההחזרים

העלייה בריבית המשכנתא משפיעה על סך הוצאות המימון שנדרש לשלם בגין מימון הדירה. כלומר, אנחנו בעצם משלמים יותר על הדירה. מחיר הדירה לכאורה אינו כולל את עלויות המימון, אבל בפועל הוא בהחלט חלק מההוצאות על הדירה, כשבפועל הוא מרכיב גדול ומשמעותי מעלות הדירה. ההתייקרות הזו בשנתיים האחרונות שקולה להתייקרות של עד 10% במחיר הדירה. העלייה בריבית משפיעה כמובן גם על ההחזרי השוטפים, זה תלוי בסוג ההלוואה, התקופה שלה ופרמטרים נוספים, אבל בהערכה גסה, החזר המשכנתא הממוצע עלה ב-10% עד 20%.

למדריך מס רכישה

מחשבון מס רכישה

 מחשבון משכנתא

ריבית משכנתא והקשר למדד תשומות הבנייה 

ריבית המשכנתא וליתר דיוק השינוי בריבית המשכנתא משפיעים על עיתוי התשלומים לקבלן (באם רוכשים דירה מקבלן). רוכשי דירות חדשות משלמים את התשלומים לקבלן  עם הצמדה למדד תשומות הבנייה. מדד תשומות הבנייה עלה בשנים האחרונות יותר ממדד המחירים לצרכן – זה לא מחייב שכך יהיה גם בהמשך, אבל אם אתם מעריכים שזה מה שיקרה גם בהמשך, כדאי לכם לנסות ולהתמקח  עם הקבלן, במקרים מסוימים זה עוזר וההצמדה מתחלפת למדד המחירים לצרכן.

ואם אתם (כמו הרוב) משלמים בהצמדה למדד תשומות הבנייה, כדאי לנסות ולמזער את ההצמדה בדרך הבאה – אם תקחו משכנתא מוקדם ותשלמו לקבלן את התשלומים מוקדם אתם תחסכו את מדד תשומות הבנייה. מצד שני אתם תשלמו את ריבית המשכנתא – ולכן, אם אתם צופים שמדד תשומות הבנייה יהיה גבוה מריבית המשכנתא, אז כלכלית עדיף לכם לשלם מוקדם.

כאן, תמצאו מידע על ריביות המשכנתא וכאן תמצאו מידע על מדד תשומות הבנייה לרבות תחזית.

מדריכים נוספים:

האם מחירי הדירות גבוהים?

משכנתא לזכאים – כדאי?

כמה משכנתא להחזיר כל חודש?

מה עדיף – ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ) או קבועה צמודה ?

למדריך מס רכישה

מחשבון מס רכישה

אירונאוטיקס  –  חברת פרויקטים בדרך לבורסה – מה זה מחזור תפעולי? ואיך מכירים בתוצאות של פרויקט מפסיד שחוזר להרוויח? – המקרה של  אירונאוטיקס?

אירונאוטיקס מתכוונת להנפיק בבורסה בת"א לפי שווי של 300 מיליון דולר. החברה הזו שלפני כמה שנים היתה במשבר ענק, יצאה מהמשבר בזכות הזרמה של קרנות הון סיכון שעכשיו מוכרות את רוב המניות שלהן. האם החברה הזו שווה 300 מיליון דולר? אולי כן, אולי לא, מה שברור הוא שזו חברת פרויקטים – פעם היא למעלה ופעם היא למטה, ושהיא למעלה היא מוכרת את המניות לציבור…

הדוחות של אירונאוטיקס מראים על שיפור, אבל נתחיל בתיאוריה של חברות פרויקטים, ונתמקד בכמה עיוותים בדוחות האלו עם המחשה מהדוחות של אירונאוטיקס.

דוחות כספיים של חברות פרויקטים שונים בהגדרה מדוחות כספיים של חברות שמספקות מוצר או שירות. כאשר החברה מספקת ללקוח פרויקט שנמשך על פני זמן, היא מכירה בהכנסות ממנו על פני התקופה בהתאם לאבני דרך, בעוד שבמכירת מוצר או שירות, ההכנסה היא מידית.

הדוחות של חברות שמספקות פרויקט נשענים על אומדנים של הנהלת החברה וגורמים בחברה לצד גורמים חיצוניים – אחד מהקריטריונים לקצב העבודה בפרויקט הוא קריטריון הנדסי – מהנדסים בודקים מה שיעור הביצוע ההנדסי. המבחנים לשיעור הביצוע יכולים להיות גם לפי שעות עבודה שהושקעו מתוך סה"כ שעות העבודה בפרויקט, שיעור השלמה לפני אבני דרך שנקבעו מראש ועוד.

המשמעות של הקריטריונים האלו, במקרים רבים, היא שהנהלת החברה שולטת בשיעור הביצוע. היא יכולה להחליט להשקיע יותר שעות עבודה בפרויקט מסוים ובהתאמה לדווח על הכנסות והוצאות גדולות יותר.

עוד עניין חשבונאי שמייחד חברות פרויקטים (מכל הסוגים וכל הענפים) הוא המחזור התפעולי שלהן. מחזור תפעולי (אורך המחזור התפעולי) מבטא את משך הזמן משלב הייצור של המוצר (או שלב קבלת המוצר, אם זה מייבוא) ועד שלב המכירה וקבלת התשלום. במוצרים "פשוטים" זה עניין של חודשים בודדים, אבל כאשר מדובר בחברות פרויקטים זה עניין שיכול להתמשך שנים. משלב הגשת ההצעה, דרך שלב הבחירה, וההתמודדות הסופית, ועד לשלב אספקת הפרויקט (שלב שעצמו יכול להימשך תקופה ממשוכת) ושלב הסיום, עוברים שנים.  כלומר, במצב כזה משך החיים התפעולי הוא שנים, ואיך זה קשור לחשבונאות?

החשבונאות מאפשרת לחברות להציג תחת הנכסים השוטפים במאזן את הנכסים שיהפכו למזומנים בטווח של השנה הקרובה או מחזור החיים התפעולי, הנמוך מבינהם. ואז כאשר מדובר בחברות תפעוליות רגילות (שמוכרות מוצר/ מספקות שירות) יוצגו תחת הנכסים השוטפים כל הנכסים שמעין יהפכו למזומנים בטווח של שנה (כמו – לקוחות, מלאי) , ואילו בחברות הפרויקטים (שלצורך הדוגמה אורך החיים התפעולי הוא 3 שנים), יציגו תחת הנכסים השוטפים את כל הנכסים שיהפכו למזומנים בטווח של 3 שנים – וזה כמובן הבדל גדול. יכול להיות תחת הנכסים האלו – מלאי בבנייה/ מלאי בתהליך (שקשור לפרויקט) שיהפוך למזומן (שיימכר) רק בעוד שנתיים, ויותר; יכול להיות בסעיף זה גם לקוחות שישלמו בעוד שנה שנתיים ועוד.

ההיגיון מאחורי ההצגה הזו הוא פשוט – רוצים שיוצג במסגרת הנכסים השוטפים כל מה שהוא מבחינת החברה שוטף, ומבחינתה זה בהתאם למחזור החיים התפעולי – אם המלאי של העסקה "שוכב" במשך שנתיים, ואורך החיים/ מחזור תפעולי הוא 3 שנים, אז לא עבר מחזור תפעולי ולכן המלאי צריך עדיין להיות מוצג תחת נכסים שוטפים. כלומר, ההתייחסות ל"שוטף" היא אקויוולנטית להתייחסות "למחזור התפעולי".

למי יש מחזור תפעולי העולה על שנה?

חברות הבנייה / יזמיות הבנייה הן חברות עם מחזור תפעולי של כמה שנים, אבל גם חברות שמפסקות פרויקטים ביטחוניים, פרויקטים בתחום התעופה הן עם מחזור תפעולי ארוך. חברה מהסוג הזה היא אירונאוטיקס המפתחת ומייצרת מל"טים, רחפנים ועוד. החברה מתכוונת להנפיק את מניותיה לראשונה לציבור, ולצורך כך היא פרסמה תשקיף הנפקה שכולל את דוחות העבר.

ובכן, מהביאורים לדוחות עולה כי החברה חיה ב"שני ממדים" – מחזור החיים שלה הוא בחלק מהמוצרים עד שנה ובחלק אחר (הפרויקטים) הוא של מספר שנים – " לקבוצה שני מחזורים תפעוליים", מוסבר בביאור, "בהתייחס לפרויקטים בתהליך, המחזור התפעולי הינו יותר משנה ועשוי להימשך שנתיים עד שלוש שנים. בהתייחס ליתר הפעילויות, המחזור התפעולי הרגיל של החברה הינו שנה. עקב כך כוללים הרכוש השוטף וההתחייבויות השוטפות פריטים המיועדים והצפויים להתממש בתוך תקופת המחזור התפעולי הרגיל של החברה. ביחס לפרויקטים שבתהליך כאשר תקופת המחזור התפעולי ארוכה משנה, הנכסים וההתחייבויות הקשורים לאותה פעילות מסווגים בדוח על המצב הכספי במסגרת הנכסים וההתחייבויות השוטפים בהתאם למחזור התפעולי המתואם של החברה". המשמעות היא שקוראי הדוחות לא יודעים באמת מה עיתוי הפיכת הנכס למזומן – יש יתרה מלאי, נו מה זה אומר – יהפוך למזומן תוך שנה? תוך שנתיים? תוך שלוש?

זו בעיה עקרונית בהבנת הדוחות (וזו כמובן לא אשמתה של אירונאוטיקס), אבל זה בעיקר קריטי לנושים של החברה, ופחות לבעלי מניות שלה. הנושים צריכים להבין איך יראה התזרים בטווח הקרוב, והם לא באמת יכולים להסתמך על הנכסים השוטפים. עם זאת, סביר שבדוחות השוטפים כחלק ממידע נוסף, החברה תפרט את החלוקה הפנימית של הנכסים (בדומה לחברות הבנייה עם מחזור תפעולי ארוך שמפרטות את הנכסים השוטפים וההתחייבויות השוטפות לטווח של שנה).

זיג זג ברווח

חברות פרויקטים מדווחות כאמור על הכנסות ורווח בהתאם לקצב ההתקדמות. אבל מה קורה עם הפרויקט מפסיד. אז הם צריכות לדווח על ההפסד, וזה עובד כך – מדווחים על הכנסות מהפרויקט כשמולן הוצאות באותו גובה – כלומר רווח אפס, ואם יש הפסד אז מדווחים עליו כהפסד מהפרויקט. זה קורה (לא הרבה), ואז עולה שאלה מה קורה עם בהמשך מתברר שהפרויקט רווחי? בפועל, בשנה שבה מתברר שהפרויקט רווחי מכיריים בכל הרווח (גם על חשבון השנים הקודמות), אבל המשמעות היא שכלכלית מסיתים רווח משנים קודמות לשנה הספציפית. מקרה כזה התרחש באירונאוטיקס – "….עד  2013 העריכה הנהלת החברה כי קיימת אי וודאות באשר ליכולתה להשלים את פיתוח הפרויקט וכי קיים ספק בדבר הצלחת עמידתה בתנאים החוזיים…כפי שנקבעו בהסכמים עם אותן לקוחות. לפיכך, הכירה החברה בדוחות הכספיים לשנים 2012 ו-2013 בהכנסות בגובה העלויות שהוצאו אשר השבתן צפויה (הצגת מרווח אפס) בסך של כ-10 מיליון דולר במצטבר. במהלך שנת 2014 השלימה החברה את פיתוח אב הטיפוס וביצעה בהצלחה מספר רב של ניסויי המראה ונחיתה אוטומטיים. בהתאם לכך כללה החברה בדוחות הכספיים לשנת 2014 הכנסות מפרויקטים בהקמה בגין החוזה בסך של 49.7 מיליון דולר ורווח תפעולי של 17.6 מיליון דולר (מתוכם הכנסות של 12.2 מיליון דולר ורווח תפעולי של 7.5 מיליון דולר מיוחסים לתקופות הקודמות)". כלומר, לדוחות 2014 נוסף רווח תפעולי משנים קודמות – וזה אמנם תקין חשבונאית אבל כלכלית מדובר על רווח תפעולי אמיתי נמוך, ואפילו אפסי בשנה זו. מאז החברה בצמיחה מרשימה תוך הגדלת הרווח התפעולי (ב-2016 ההכנסות הסתכמו ב-111 מיליון דולר והרווח התפעולי ב-18.6 מיליון דולר).

אנטרופי מעריכה את אירונאוטיקס ב-400 מיליון דולר – נו, באמת?

איך שינוי ביתרת לקוחות וספקים משפיעים על התזרים? איך הפחתות של נכסים לא מוחשיים משפיעה על התזרים? ומה יוצר את הפער בין התזרים לרווח בחברת וואן טכנולוגיות?

הגמישות הגדולה של החשבונאות בדוח רווח והפסד ובמאזן, מקשים על משקיעים להבין את מצבה הפיננסי של החברה, כשרבים מסתמכים יותר מבעבר על דוח תזרים המזומנים. אז נכון שדוח רווח והפסד הוא גמיש יותר מדוח תזרים המזומנים, אבל ראשית גם דוח תזרים לא חף מבאגים חשבונאיים, ושנית – לא בטוח שהתזרים מעיד טוב יותר מדוח רווח והפסד, על מצבה של הפירמה.

תזרים המזומנים כולל שלושה תתי דוחות – תזרים מזומנים מפעילות שוטפת, תזרים מזומנים מפעילות מימון ותזרים מזומנים מפעילות השקעה. תזרים מזומנים מפעילות שוטפת הוא הנתון שאמור להסביר את מצבה התזרימי של הפירמה כתוצאה מפעילותה העסקית (כפי שהיא מתבטאת בדוח רווח והפסד), בעוד שיתר תתי הדוחות הם יותר נתונים שמחוברים לשינויים מאזניים – שינוי בהלוואות , שינוי ברכוש קבוע. אמורה להיות קורולציה בין הרווח התפעולי והרווח לבין תזרים המזומנים מפעילות שוטפת, אבל התבססות רק על תזרים המזומנים מפעילות שוטפת היא בעייתית.

תזרים המזומנים מפעילות שוטפת מייצג את התקבולים בניכוי התשלומים בתקופה מסוימת, ובגדול מדובר בתקבולים ממכירות ותשלומים לספקים, לעובדים, ולכל מה שקשור בעצם לפעילות השוטפת. אבל התקבולים והתשלומים לא ליניאריים לאורך התקופה, ונוצר מצב שעיתוי התשלום או התקבול משפיע משמעותית על דוח התזרים. נניח לדוגמה שלקוח גדול של החברה מבקש דחייה בתשלום לחודש מחודש מארס לחודש אפריל, ונניח שהחברה הסכימה (לרוב אין לה ממש ברירה). המשמעות לדוח תזרים היא "בריחה" של תזרים מהרבעון הראשון לרבעון השני, כלומר יהיה לה סוג של חור בתזרים ביחס לצפוי וביחס לרווח, וככל שהלקוח גדול יותר והתשלום המעוכב גדול יותר כך גם "החור" גדול יותר. מנגד, זה פועל כמובן גם הפוך – נניח שהחברה דחתה תשלום לספקים, אזי הדוח תזרים יהיה משופר יותר ממה שהיה צפוי.

תיאוריה לעומת מציאות

בתיאוריה האשראי (בימים) שניתן ללקוחות, והאשראי (בימים) שהחברה מקבלת מהספקים לא משתנה ביחס לתקופות קודמות, ואז באמת לא צפויות הפתעות בדוח תזרים – כלומר, התקבולים ליניאריים על פני השנה (פועל יוצא שההכנסות ליניאריות על פני התקופה) וגם התשלומים לינאריים. אלא שבמציאות זה לא עובד כך – יש לקוחות שמקבלים תנאים טובים יותר, יש לקוחות שלא משלמים בזמן, יש ספקים שניתן לדחות אותם ויש ספקים שמשלמים להם מהר (אפילו במזומן). ואז נוצר מצב שהיתרות של הלקוחות (החוב ללקוח) ושל הספקים (חוב לספקים) משתנות בין הרבעונים בלי קשר בהכרח לפעילות העסקית באותו הרבעון, והשינויים האלו מתבטאים בתזרים המזומנים (ולא בדוח רווח והפסד) ומשליכים מאוד על יכולת ההתייחסות לדוח תזרים – אם לקוח דחה תשלום גדול, וגרם לחברה לתזרים נמוך במיוחד מפעילות שוטפת, הרי שאם הוא שילם את החוב אחרי סגירת הרבעון, לא מדובר באמת בהרעה  כפי שכך עולה מדוח התזרים.

כלומר, דוח תזרים הוא חשוב, אבל צריך להבין ממה נובעים השינויים. הנה דוגמה מהבורסה המקומית – תזרים המזומנים של וואן טכנולוגיות ברבעון הראשון של השנה הסתכם ב-7.2 מיליון שקל, משמעותית מתחת לרווח של החברה שהסתכם ב-15.9 מיליון שקל. התזרים של וואן לרוב עולה על הרווח שלה, אך ברבעון הראשון זה התהפך. הסיבות רשומות בדוח תזרים מזומנים עצמו. החברות מדווחות על ההתאמות בדוח תזרים מזומנים ומהן ניתן להבין במדויק מה השפיע על התזרים ברבעון.

הסעיף הכי מהותי בהתאמות הוא הירידה בספקים. ברבעון הראשון ירדה יתרת הספקים של וואן ב-53 מיליון שקל. מנגד, ירדה גם יתרת הלקוחות של החברה ב-49.3 מיליון שקל. אלה כמובן לא השינויים היחידים אבל הם הגדולים ביותר – כאשר יתרת הספקים ירדה ב-53 מיליון שקל, המשמעות היא שהחברה שילמה לספקים את הסכום הזה, כלומר היא השתמשה במזומנים האלה, וזה כמובן משפיע (לרעה) על דוח תזרים המזומנים ברבעון. אבל, כאשר הלקוחות ירדו ב-49.3 מיליון שקל, המשמעות היא שהחברה קיבלה את הסכום הזה, וזה השפיע לטובה על תזרים המזומנים.

במבט כולל על הרבעון הזה, נראה שפשוט תזמון התשלומים והתקבולים היה גבוה, אבל בגלל שהתשלום לספקים היה גבוה יותר, התזרים היה חלש. אבל זה לא מבטא את המצב הטבעי בחברה.

המצב הטבעי בוואן ואפשר לראות זאת בתזרימים השנתיים (ביחס לרווחים השנתיים) הוא – תזרים טוב יותר מהרווח.  לאורך זמן, הפער בין התזרים לרווח לא מגיע משינויים בלקוחות וספקים (כפי שקרה ברבעון הראשון). לשינויים האלו יש השפעה, אבל הם מתקזזים אחד מול השני ומול שינויים אחרים בהון החוזר, לרבות המלאי. הם לא מתקזזים לחלוטין, אבל ההשפעה שלהם על התרים היא לא מאוד גדולה.

מנגד, ההשפעה של ההוצאות שאינן במזומן גדולה וקבועה.  מדובר בעיקר על הוצאות פחת והפחתות. פחת היא הוצאה של הבלאי בגין הרכוש הקבוע, כשבפועל לא מדובר בתשלום בגין הוצאה זו, שכן התשלום נעשה כבר בתחילת הדרך עם רכישת הרכוש הקבוע.

הפחתה היא הוצאה בגין הנכסים הלא מוחשיים. נכסים אלו נרשמים במאזן של הפירמה כאשר היא רוכשת חברות, ווואן בדומה לכל החברות הגדולות בתחום שלה, רוכשת מדי שנה חברות שאחראיות על חלק משמעותי מהצמיחה שלה.

עם הרכישה, הרוכשת צריכה לייחס את סכום הרכישה/ תמורת הרכישה לנכסי הנרכשת, כשלרוב אחרי שמקצים סכומים לנכסים המוחשיים, מקצים סכומים לנכסים הלא מוחשיים (קשרי לקוחות, תוכנה ועוד) ובשלב הסופי מקצים את הסכום שנותר למוניטין שמבטא למעשה את הרווחים העודפים החזויים להמשך. לוואן טכנולוגיות יש 105 מיליון שקל של מוניטין ו-85 מיליון שקל של נכסים לא מוחשיים, כאשר את המוניטין לא מפחיתים כהוצאה שוטפת, ואילו את הנכסים הלא מוחשיים מפחיתים באופן שוטף. ההפחתות האלו מסתכמות ב-8 מיליון שקל בשנה, ויחד עם הפחת הן מסתכמות בכ-15 מיליון שקל, והן אחראיות על כך שבשנים האחרונות התזרים גבוה מהרווח. בשנת 2016   הסתכם הרווח ב-67 מיליון שקל, והתזרים ב-76, בשנת 2015 הסתכם הרווח ב-68 מיליון והתזרים ב-87 מיליון שקל.

מתנה של 100 מיליון

כמה תרוויח אפריקה מגורים ממעבר להכרה בהכנסות על פי קצב ביצוע? איך יראו הדוחות ברבעונים הבאים? וכמה היא מרוויחה מהשכרה ארוכת טווח

הרווח של אפריקה מגורים ברבעון הראשון של השנה הסתכם ב-25.5 מיליון שקל, על הכנסות של 240 מיליון שקל, לעומת רווח בסך 19.7 מיליון שקל על הכנסות של 228 מיליון שקל ברבעון המקביל בשנה הקודמת. אלא שכזכור, הדוחות הכספיים של חברות היזמות, אינם מבטאים בהכרח את מצב העסקים שלהם, מכמה סיבות.

סיבה ראשונה – מה שיותר חשוב מהמספרים בפועל של החברות האלו, זה צבר הפרויקטים שלהן שנמסר במסגרת דוח הדירקטוריון. יכול להיות שהחברה מפרסמת תוצאות חלשות, אבל הצבר שלה גדל משמעותית, ובהתאמה הרווחים הגלומים בצבר (שיתבטאו בשנים הקרובות) גדלו מהותית – אז ברור שנתון זה שם בצל את תוצאות הרבעון.

סיבה שנייה –  הדוחות הכספיים מבטאים מכירה של דירות שנמסרו לרוכשים ואושרו על ידם. כלומר, מכירה בדוח רווח והפסד היא רק בשלב הסופי של התהליך – אחרי שהבניין הושלם, אחרי שהרוכש נכס לדירה. בפועל, יש הרבה דירות שנמצאות בשלב מוקדם יותר של ההכרה בהכנסה החשבונאית, ועדיין הם בשטח נחשבות מכירה – כאשר אפריקה מגורים מוכרת דירה ויש לה הסכם עם לקוח ששילם כבר מקדמות  – זו מכירה או לא? במשרד המכירות סופרים את המכירה הזו, בדוחות לא כי זה נתפס כשלב מוקדם מדי.

וכאשר אפריקה מכרה את הדירה והיא כבר השלימה 90% מהבניין, ואוטוטו הרוכש ייכנס לדירה, זו מכירה או לא? ובכן, על פי התקינה הנוכחית זה עדיין לא מכירה – התנאי החזק וההכרחי כדי שזו תיחשב מכירה הוא שהדירה נמסרה ללקוח, וזה עדיין לא קרה. אבל, כל זה עומד להשתנות.

אפריקה מגורים תאמץ מהרבעון השני של השנה את התקינה החשבונאית החדשה (אימוץ מוקדם שמס' חברות בנייה כבר אימצו אותו) שליפה ניתן להכיר בהכנסות וברווחים תוך כדי השלמת הבנייה, ולא רק במועד מסירת הדירה.  זה נכון יותר עסקית, כי אין באמת סיבה שהחברות האלו לא יכירו בהכנסות ורווחים על פני הפרויקט, אחרי הכל הרווח מהפרויקט לא באמת מיוחס למועד הסיום, אלא אמור להתפזר על פני כל תקופת הבנייה. זה גם נכון יותר מבחינת הקבלת ההוצאות להכנסות. ברגע שההכנסות בסוף הדרך, ובאופן שוטף יש הוצאות (שאינן מוכרות ונזקפות לפרויקט), אז יש אי התאמה ואי הקבלה בין ההוצאות להכנסות – החברה רושמת הוצאות ורק בסוף הדרך היא תכיר בהכנסות וברווח.

אז למה בכלל אימצו בעבר את השיטה של הכרה בסוף הדרך? כי רצו להיות שמרניים, אבל קיבלו שמרנות יתר. רצו שהחברות יכירו בהכנסות וברווח רק שהן בטוחות שיש עסקה, והביטחון הכי רב מצוי כמובן במועד המסירה. עכשיו, מכירים בהכנסה על פני התקופה, אבל יש עדיין (ובצדק) בדיקות שיש לעשות כדי להבטיח (עד כמה שניתן) שמדובר בהכנסה אמיתית. ואגב, אחת הבעיות הגדולות בשיטה של הכרה בהכנסות על פני התקופה, היא שלהנהלת החברות יש אפשרות להשפיע על התוצאות. ברגע שמכירים בהכנסה על פי התקדמות העבודה (בהתאם לכספים שהושקעו, בהתאם לבדיקה של מהנדסים, כפוף לתשלומים של הלקוח), אזי הנהלת החברה יכולה לקבוע להעלות שיעור ביצוע בפרויקט מסוים, גם אם זו לא היתה כוונתה המקורית, רק כדי להעלות את ההכנסות והרווח בתקופה מסוימת. זה לא תקף לחברות בנייה ותשתיות בלבד, כל חברה שעובדת על פרויקטים, אפילו חברת מחשוב (אספקת שירותי IT/ מערכות מידע), יצרניות מטוסים, מערכות צבאיות וכו' שמספקות מוצר/ שירות על פני זמן, מכירה בהכנסות בשיטה זו – על פני אורך התקופה, ולכן יש להנהלתה יכולת תמרון מסוימת.

אפריקה מגורים – "רווח חבוי של 100 מיליון שקל"

אפריקה מגורים תאמץ כאמור החל מהרבעון השני את ההכרה בהכנסה וברווחים על פי התקדמות העודה (תקן חשבונאי מס' 15) ובדוחות הכספיים היא מסבירה איך זה ישפיע על התוצאות – "הנהלת החברה אמדה את ההשפעה הכמותית של יישום התקן ולהערכתה: במידה והחברה הייתה מיישמת את התקן החדש בתקופת הדיווח השוטפת, יתרת העודפים ליום 1 בינואר 2117 הייתה גדלה בסך של כ-100 מיליון שקל. יודגש כי המידע המוצג  מהווה הערכה של החברה וייתכן כי יהיה שונה מהנתונים הכמותיים אשר ייכללו בדוחות הכספיים לתקופת היישום לראשונה".

100 מיליון שקל, זו תוספת משמעותית להון העצמי שמסתכם ב-850 מיליון שקל (נכון למארס 2017). על כל פנים, ההשפעה של יישום השיטה הזו היא גם על יתרת העודפים שזה בעצם מה שהיה וגם על הדוחות השוטפים (הרבעונים השוטפים) שיוצגו בשיטה החדשה. מה זה בעצם התיקון של העודפים בעבר? בנקודת זמן מסוימת, אם עוברים לשיטה החדשה, הרי שיש מכירות שלא נרשמו בספרים/ בדוחות ועל פי התקינה החדשה כן צריכים להירשם; ואז סוכמים את המכירות האלו ואת הרווחים שלהם מוסיפים ליתרת העודפים שמבטאת את הרווחים מתקופות קודמות. כך למעשה מגיעים לרווחים שהיו צריכים להיות אם החברה היתה משתמשת בשיטה החדשה כבר בעבר. כלומר, ה-100 מיליון שקל עודפים מבטאים את הרווחים שנמצאים במכירות שלא מוכרים על פי השיטה הקודמת ומוכרים על פי השיטה החדשה.

חוץ מזה, כבר ברבעון השני תכיר אפריקה בהכנסות בשיטה ליברלית יותר, כך שצפוי כי ביחס לשיטה הקודמת, ההכנסות והרווח יעלו. עם זאת, חשוב להדגיש – ברגע שהשיטה החדשה תאומץ,  אז נכון שמדובר בהקדמת הכנסות ורווחים לעומת שיטה קודמת, אבל כבר לא יהיה "פער לסגור" והתוצאות מעין יתיישרו לשיטה החדשה. כלומר, באירוע של שינוי השיטה, צפויות תוצאות חריגות לטובה, לאחר מכן לא צפויה הפיכה בדוחות.

שכירות ארוכת טווח      

ולעניין אחר- אפריקה מגורים הגדירה לראשונה בדוחות הכספיים מגזר נוסף (מעבר ליזמות פרויקטים/ בנייה) – ייזום והפעלה של דיור להשכרה  שזה במילים פשוטות ייזום של השכרה ארוכת טווח. בינתיים יש לחברה את הפרויקט בגליל ים ומביאור המגזרים עולה כי ההכנסות ממנו (לחברה 50% מהפרוייקט) מסתכמות ב-1.5 מיליון שקל ברבעון והרווח 220 אלף שקל. זה עדיין לא מספרים גדולים, אבל אפריקה לוטשת עיניים לתחום הזה שגלום בו רווח עתידי לא קטן, בעיקר כתוצאה מעלות קרקע נמוכה לפרויקטים האלו ( במטרה לעודד קבלנים לבנות להשכרה ארוכת טווח). אחרי מספר שנים (תלוי בפרויקט) היזם כבר לא מחויב להשכיר את הדירות, וערכם הריאלי עשוי להיות גבוה משמעותית מעלותם.

איזו בושה – כנסת שלא יודעת לחוקק חוק; שר אוצר שמתעסק בפוליטיקה ולא באמת בניסיונות להוציא את הצעירים מהבוץ. מה קרה בעצם בחצי השנה האחרונה, ואיך זה יכול להתהפך במהירות. האמת – זה בדיוק כפי שקרה עם הכוונה לחוקק את חוק מע"מ אפס.  אז, יאיר לפיד ניסה להעביר חוק שיחסוך את המע"מ מרוכשי הדירות הזכאים, וכך הם יקבלו הנחה על מחירי הדירות. בשלב הזה רבים חיכו על הגדר, חיכו וחיכו, והממשלה נפלה, והחוק לא עבר.

ואז – היתה הסתערות על הדירות, ומחירי הדירות עלו. זה מה שעשוי להתרחש גם עכשיו. רבים מהמשקיעים חיכו או אפילו מכרו דירות, פשוט יצאו מהשוק בגלל המיסוי הנוסף. מעבר לזה, גם הרוכשים המתינו לירידה במחירי הדירות או לפחות לקיפאון. עכשיו אם החוק יבוטל או יחזור לוועדת הכספים ושם ייקבר, המשקיעים יחזרו לשוק, היושבים על הגדר יחזרו לקנות דירות – בקיצור הדבר הגרוע ביותר שיכול היה להיות.

שוק הדירות למגורים צריך יציבות, אם יש ביקוש קבוע ומולו היצע קבוע, אז כללי המשחק ברורים – צריך להגדיל את ההיצע, ובמקביל לנסות להקטין את הביקושים. אבל אם מקטינים באופן מלאכותי לכמה חודשים ואחר כך, יש הסתערות על דירות, התוצאה היא עלייה חדה במחירי הדירות.

אבל לשר האוצר שלנו, משה כחלון לא אכפת. הוא אומר שאכפת לו, הוא היה חזק אז לפני חצי שנה שאיים כי יפיל את הקואליציה; הוא עכשיו כבר לא יכול להשתמש באיום הזה, פשוט הוא מאשים את האופוזיציה, וטוען שזה גרוע לזוגות הצעירים, אבל זה משחק פוליטי, אלו מילים בלי תוכן, אם הוא באמת חושב כך, ואם באמת אכפת לו שיציב את כל כוחו וכל מפלגתו כעירבון  וינסה להעביר את החוק. אחרת שיפיל את הקואליציה, אבל הוא לא יעשה זאת גם הוא מבין שאחרי הכל מדובר בחוק עקום, עקום מאוד.  רק שבינתיים הציבור ישלם את המחיר – מחיר הדירות יעלו.

אז מה יהיה אפשר לעשות – האמת שבחודשים הקרובים נראה שלא הרבה. יהיו עודפי ביקוש והמחירים צפויים לעלות; במקביל האמון בכחלון יירד, וזה עלול לגרום גם לאלו שמחכים לזכות בתוכנית מחיר למשתכן להסס – האם באמת לחכות עד שנוגרל בהגרלות של התוכנית או שגם התוכנית הזו שממש לא מתקדמת לפי הציפיות, לא תספק את הסחורה. כלומר, גם כאלו שיושבים על הגדר בקשר לתוכנית מחיר למשתכן יכולים בסופו של דבר לצאת ולחפש דירות. ואז הנזק כמובן כפול.

לסיכום כחלון נכשל – נכשל במטרה העיקרית – לייצב את שוק הדירות ואז לגרום להיצע הדירות לגדול ובהתאמה לגרום למחירים לרדת. התוצאה של ביטוח החוק היא איומה – ביקושים של משקיעים יתחילו בהדרגה לחלחל. מעבר לכך – האימון – אין אימון במערכת, נתנו לכחלון צ'אנס, ועכשיו נראה שהציבור מבין – גם כחלון לא יביא את הבשורה. אלא אם הוא יפתיע ויצליח פוליטית להעביר את השינויים בחוק – קשה להאמין.

מס על דירה שלישית – כל מה שצריך לדעת

מהם העלויות הנוספות בעסקת מכירה? איפה הם נרשמים בדוחות? ואיך זה שעסקה של מדיקל קומפרישין ב-4 מיליון דולר, מתכווצת ל-2.5 מיליון דולר?

מדיקל קומפרישין, הנסחרת בבורסה בת"א והנשלטת על ידי מורי ארקין לא הצליחה לתרגם את הפיתוחים שלה למכירות, ונאלצה למכור את הפעילות. החברה המפתחת ומייצרת מכשיר רפואי לשיפור זרימת הדם הודיעה כבר בשנה שעברה כי היא עשויה למכור את הפעילות שלה על רקע הכישלון בשיווק, ולפני כשבוע היא דיווחה על המכירה.

התמורה – 4 מיליון דולר

על פי הדיווח, הושלמה עסקה בין החברה לבין חברה גלובלית בתחום האורתופדיה (השם לא נמסר), למכירת עיקר נכסי החברה, כולל – מניותיה של החברה הבת (מדיקל קומפרישין אינק). כמו כן, נחתם הסכם (כמקובל במכירה של פעילות שמבוססת על ידע)  למתן שירותי מעבר על מנת להבטיח את רציפות הפעילות המועברת במסגרת הנכסים הנמכרים. הכוונה שמנהלי ועובדי החברה ימשיכו לספק שירותים ומוצרים ללקוחות.

התמורה בגין הנכסים ובגין החברה הבת נקבעה על סך של 4 מיליון דולר, כאשר 1.5 מיליון דולר שולמו בגין מניות החברה הבת ו-2.5 מיליון דולר בגין הנכסים של החברה עצמה. אבל, זה עדיין לא הסכום נטו. בכל עסקה מהסוג הזה יש עלויות נלוות (גם למוכרים וגם לרוכשים) והעלויות האלו נכללות בעסקה. כאשר רוכשים חברה אז מוסיפים לעלות הרכישה גם את העלויות המשפטיות, ייעוץ של רואי חשבון, יעוץ של בנקאי השקעות ועוד, כלומר התמורה בעצם עולה (בעיני הרוכשת). כאשר מוכרים חברה/ פעילות של חברה, אז מוסיפים גם כן הוצאות משפטיות, ייעוץ עם בנקאי השקעות, תשלום לתיווך, והוצאות שקשורות לאקזיט  במקרים רבים מובטח לעובדים, למתווך, ואפילו לבנקים, תשלום נוסף/ הטבה נוספת בהתרחש אירוע של אקזיט; ואז התמורה בעיני המוכרת, יורדת.

גם במקרה של מדיקל יש עלויות נוספות. הנהלת החברה מעדכנת כי מדובר על הערכה שעשויה להשתנות בהמשך, אך נכון למועד הדיווח – "צופה החברה כי סך עלויות העסקה, המורכב בעיקר מתשלום ליועצי החברה, לרבות תשלום לבנק השקעות את שירותיו שכרה החברה לצורך איתור עסקה אפשרית, יעמוד על  620 אלפי דולר, זאת נוסף על עלות פוליסת הביטוח (פוליסת ביטוח שתופעל במקרה של צורך בשיפוי). בנוסף, צפויה החברה לשאת בתשלום עקב  קרות אירוע אקזיט, על פי תנאי הסכמי האשראי בהם התקשרה".

בהודעה מדווח כי החברה רכשה פוליסת ביטוח בכ-180 אלף דולר (השתתפות עצמית של 90 אלף דולר) במקרה שתצטרך לשפות את הרוכשת. כמו כן, יש הוצאות נוספות שקשורות לאקזיט וזה בהתאם להסכמי האשראי, ובמה מדובר?

עלויות נלוות משמעותיות

בדוחות הכספיים השנתיים מסבירה הנהלת החברה כי במסגרת הסכמי אשראי בהם התקשרה החברה עם בנק בשנים  2009 עד 2014 ,התחייבה החברה כי אם יתרחש אקזיט (של החברה או החברה הבת) בטווח של 6 שנים מיום החתימה על כל הסכם מסגרת עם הבנק,   החברה תשלם לבנק סכום מסוים, וזאת למרות שנפרעו כל ההלוואות ואין לחברה מסגרת אשראי בבנק זה. על פי ההסכם מול הבנק – אם יהי אקזיט עד סוף חודש מאי 2017 ,תשלם החברה סך של 670 אלף דולר; אם יהיה אקזיט עד חודש פברואר 2018 תשלם החברה 375 אלף דולר לבנק; ואם יהיה אקזיט עד  חודש מרץ 2019 ,תשלם החברה לבנק 200 אלף דולר.

בדוח השנתי מוסבר ומוגדר מתי ייחשב האירוע לאקזיט, אבל עם ההגדרה אין בעיה, גם החברה מגדירה את המכירה כאקזיט ומפנה להוצאות נוספות בגין האקזיט. הבעיה היא עם המנגנון תשלום – ראשית, שיש בכלל תשלום לבנק כאשר יש אקזיט, אבל גם זה מובן, אחרי הכל, החברה היתה מסוכנת ובראייה של הבנק הוא "חיפש" דרכים להקטין את הסיכון ולהגדיל את הרווחים שלו.

שנית, התשלום הוא 670 אלף דולר עד מאי 2017, האם לא היה ניתן לחכות חודש ואז להקטין את התשלום לבנק? אולי פשוט לא. מיהרו למצוא רוכש, וזה הגיוני לאור מצבה של החברה, ואולי הם פשוט לא רצו לעשות את השטיק הזה, אחרי הכל, בנקים לא פראיירים.

ועכשיו לחשבון ההוצאות – אז יש לנו 620 אלף דולר הוצאות כלליות (ייעוץ, בנק השקעות וכו'), יש פוליסה ביטוחית של כ-180 אלף דולר ויש תשלום לבנק של 670 אלף דולר. כלומר, סדר גודל של 1.5 מיליון דולר הוצאות! על עסקה של 4 מיליון דולר.

ובכל זאת , למרות שהעסקה התכווצה, מדיקל צפויה לדווח על רווח. על פי הדיווח הרי שהרווח מוערך ב-630 אלף דולר. הרווח מעסקאות כאלו הוא רווח הון (רווח הוני), להבדיל מרווח פירותי. רווח הוני נובע מעסקת מכירה שלא במהלך העסקים הרגילים – מכירה של פעילות, מכירה של מבנה וכו', ואילו רווח פירותי הוא רווח ממכירה של מוצרי החברה/ שירותי החברה. רווח הון מבטא את ההפרש בין מחיר המכירה לבין העלות בספרים של מה שנמכר. על ההפרש הזה (כשבפועל יש גם התאמות שונות שקשורות לענייני מיסים) משלמים מס, וכך מגיעים לרווח נטו (או הפסד נטו).

הרווח נטו – 630 אלף דולר

מדיקל מדווחת כאמור כי היא צופה רווח נטו של 630 אלף דולר מהעסקה הזו, וזה מתחבר להון העצמי שלה בסוף שנת 2016 – 3.4 מיליון דולר, כך שלכאורה יש לחברה הון של 4 מיליון דולר. ההון הזה צפוי להיות מבוסס בעיקר על מזומנים, שכן החברה מוכרת את רוב הנכסים שלה, ואת החברה הבת, ומקבלת בתמורה מזומנים. אבל, השאלה האם זה ההון הנכון? נראה שבשוק (בבורסה) חושבים שלא, והשוק לרוב יודע. בשוק החברה נסחרת בפחות מ-10 מיליון שקל, כ-2.8 מיליון דולר, והסיבה כנראה היא ההפסדים הצפויים ברבעון הראשון, ובעצם עד המכירה. החברה הפסידה בשנת 2016 כ-4 מיליון דולר, והמשקיעים לוקחים בחשבון שהחברה תפסיד סכום משמעותי גם ברבעון הראשון, וכנראה גם בהמשך. עם זאת, מרגע שתושלם המכירה הופכת החברה להיות מעין שלד בורסאי, ואז "נפתח" עולם חדש למשקיעים לטוב ולרע – הכל תלוי במה יכניסו לשלד, ובתמורה שהפעילות תוכנס.

כתבות נוספות

 מדד הפחד – מה זה, וממה צריך להיזהר!

השקעה במניות – ככה תעשו זאת נכון ובזהירות

יועצי המשכנתאות מטפלים באחד הנושאים הכי רגישים לנו – הכסף שלנו. הם דואגים ללקיחת משכנתא שמתאימה לצרכים שלנו בהווה ובעתיד, הם דואגים לתמהיל נכון (מסלולי ריבית שונים שמאפשרים פיזור של הסיכון) והם דואגים לריביות נמוכות.  למרות החשיבות הגדולה של המקצוע, אין הסמכה ברורה של המקצוע, ולתחום נכנסים גם כאלו שפחות מבינים בכל רזי המימון.

התאחדות יועצי המשכנתאות, מנסה לעשות סדר בענף. בחודשים האחרונים היא מנסה להפוך לגוף הגג של יועצי המשכנתאות כדי לעמוד כמקשה אחת מול הבנקים, מול הרגולטור, במטרה להפוך את המקצוע למסודר יותר, רשמי, ועם  דימוי טוב יותר. כאן תוכלו לקבל מידע מלא על יועץ משכנתא – האם כדאי? כמה עולה? איך בוחרים יועץ? ועוד

בין היוזמים והמנהלים של ההתאחדות שמונה מעל 200 חברים, נמנים היועצים – שמואל גינזברג, רימון חייט, ברוך פירשטיין וימית אפריאט. מה הם חושבים על התחום? לאן הוא הולך? מה המטרות שלהם? זאת ועוד בראיון שלפניכם –

– מה היקף המשכנתאות שנלקחות בעזרת יועצי משכנתא?

"הערכות לא רשמיות מדברות  שכ-40% מהמשכנתאות בישראל נלקחות בסיוע של יועץ. אין כיום מרשם פומבי ממוסד של המשכנתאות הנלקחות באמצעות יועץ לעומת כאלו שהלקוח לקח לבד.  אנחנו כחברי הנהלת התאחדות בהחלט חושבים כי על בנק ישראל להגדיל את כמות הנתונים הסטטיסטיים שהוא מציג, כיוון שידוע בוודאות שהבנקים רושמים את המידע וחשיפה  לציבור של המידע היא חשובה מאוד. נתון זה יראה כי עמדתה של המפקחת על הבנקים – 'יועצי המשכנתאות הינם גורם מעודד תחרות' תתברר כנכונה".

– למה בעצם לקחת יועץ? אי אפשר להסתמך על מדריכים באינטרנט וספרות?

"כיוון שמדובר בנושא מורכב,  רב תחומי הדורש ידע מימוני, הכרת הרגולציה, הכרת התנהגות ונהלים של בנקים. מדובר כאן על  ידע שלא קיים באופן שלם, מסודר ועדכני בקרב הציבור, ולדעתנו לא קיים במלואו באף אתר אינטרנט או ספר. מי שלוקח בעצמו משכנתא הולך לגרום לעצמו נזק של עשרות ומאות אלפי שקלים. אנחנו רואים זאת במקרים שלא נלקח יועץ. התרומה של היועץ חשובה מאוד – זה חוסך ללקוח הרבה כסף.

"הפסיכולוגיה האנושית של כל בני האדם פועלת בניגוד להחלטות נכונות במימון דיור – כך מצא והגדיר באופן מובהק חתן פרס נובל בכלכלה פרופ' כהנמן ומי שלא יודע ומאומן להתמודד עם הנושא – יסבול מטעויות יקרות עד כדי סיכון הפרוייקט של מימון הדירה.

תפקיד יועץ המשכנתא כולל בתוכו מספר תפקידים – הוא מסייע לשים תג מחיר ראלי לכל החלטה של המשפחה ואז מסייע לקבל את ההחלטה המתאימה. לדוגמה, סוגיה שחוזרת פעמים רבות: האם לחסוך כסף במקביל למשכנתא? היועץ אינו מקבל החלטה בשביל המשפחה אך הוא יכול להראות שאם המשפחה תוותר על חיסכון חודשי היא תסיים את המשכנתא 5 שנים קודם ואז תוכל להתחיל לחסוך את כל החזרי המשכנתא ובסך הכל להגיע אל קו הסיום עם הון גדול בהרבה. כמובן שאין תשובה אחת נכונה ואחת שגויה ולכן דרוש יועץ שיסייע למצוא את התשובה המתאימה למשפחה.

"היועץ גם מציג ללווים את המשמעות האמיתית של תמהילים שונים שיוצעו על ידי פקידי הבנק- מבנה תת ההלוואות שביחד יוצרות את  המשכנתא כולה. הבנקים מציגים את המידע בצורה פשטנית שלא חושפת את כל המשמעויות ולא מתייחסת כלל לסביבה הכלכלית הקיימת והצפויה שהשלכותיה על עלויות המשכנתא הינן דרמטיות בגובה שיכול להגיע להבדלים של מאות ואפילו אלפי שקלים לחודש. כמו כן היועץ כבעל מקצוע בתחום עם גיבוי מקוון של חברי התאחדות המחוברים באתר תוכן סגור, בווטסאפ בפייסבוק, יודע להציג שאלות שהמשפחה לא שאלה אך מניסיונו הן  חשובות.למשל מהי עמדתכם לגבי נטילת סיכון עליית החזרים בעתיד אך במקביל לחיסכון משמעותי במונחי סך תשלומים לבנק ? כל הסיכונים של עסקאות מיוחדות לרבות תהליכים של קבוצת רכישה, ירושה, ועוד. מדובר על פרמטרים רבים שקיומם יכול ויוצר סיכונים והתמשכות בלתי צפויה של התהליכים וההוצאות.

"היועץ מסייע למשפחה לקבוע את תקציב חיפוש הדירה.  עקב התייקרות המחירים של מעל 100% בעשור האחרון, רכישת הדירה וההוצאות הנלוות הינן לפעמים מעל היכולת של הרוכשים ועסקאות נכשלו עקב חוסר יכולת מימוש תוך עגמת נפש והוצאות כספיות חוזיות של סכומים גבוהים.

"מעבר לכך, היועץ צריך לגשר בין רצונותיהם השונים של בני הזוג במשפחה על ידי הצגת מצב העניינים השלם והאובייקטיבי ולא הערכות בלתי מבוססות. למעשה אפשר ללכת רחוק יותר ולשאול –  מדוע בעצם צריך יועץ או לימוד עצמי? אפשר, תיאורטית, למצוא אלגוריתם אשר יקבע מהי המשכנתא המיטבית באופן טכני בלתי מותאם אישית. לדעתנו  יועצים  "טכניים"  אכן יפנו בקרוב את מקומם לאלגוריתמים.  פקידי המשכנתאות בבנקים בוודאות יוחלפו במערכות אוטומטיות.  היועצים שיישארו הם אלו שיתנו למשפחות ערך מוסף שהינו הרבה מעבר ל'זהו התמהיל בשבילכם ועכשיו אלך לבנק לנהל עבורכם משא ומתן עבורו'".

הון למשכנתא – כמה הון צריך כדי לקבל משכנתא

יועץ משכנתא – האם צריך?

– מיהם בעצם יועצי המשכנתא? ואיך אפשר לבדוק את איכותם?

"פקידי ופקידות משכנתא העובדים בבנקים אינם יועצי משכנתא, הם מבצעי מדיניות המכירה של הבנקים או מוסדות אחרים שנותנים מימון לדיור מגובה משכנתה. כיום ההגדרות המוסכמות לשאלה מיהו יועץ משכנתא מקצועי הינן של התאחדות יועצי מימון לדיור/משכנתאות. אין לאף גורם אחר בשוק ן אינטרס שתהיה הגדרה ברורה.  ההתאחדות פועלת במרץ לשם קביעה של סטנדרטים מקצועיים ואתיים ליועצי משכנתאות ומטפלת מול בנק ישראל הכנסת ומשרד האוצר שמקצוע זה יחויב ברישיון מקצועי מוסמך. בינתיים מומלץ ללקוח לקחת יועץ אשר הינו חבר בהתאחדות יועצי המשכנתאות. חברות זו מראה מספר דברים על היועץ:

• הוא מתייחס לעבודתו ברצינות ולכן הצטרף לגוף המקצועי המוביל על החובות והזכויות שהדבר מחייב.
• הוא חשוף למאגר ידע וניסיון של חברי ההתאחדות וכך יש לו גב מקצועי של כל המומחים בתחום.
• היועץ חשוף לכנסים מקצועיים ומשפר את רמתו המקצועית באופן שוטף.

מניסיון אנו יודעים שרוב הלקוחות מגיעים לאור המלצה אישית של חברים / בני משפחה שהשתמשו בשירותי היועץ ובכל מקרה, כמו בבחירה של כל איש מקצוע כדאי ללמוד לגבי ניסיונו, השכלתו ויכולותיו.

מה יועץ המשכנתא מספק ללקוח?

"יועץ משכנתאות מספק ללקוח מבט מפוכח על העתיד – אם הבנק מוכן לתת ללקוח הלוואה של 950,000 שקלים עם החזר של  3.6 אלף שקליםם, תוך החתמתו על מסמך (מתוך מסמכים רבים)  הקובע שהלקוח יודע ש”ההחזר עלול לעלות" יועץ המשכנתא הוא זה שאומר ללקוח, מה יקרה בהנחת מדד ושינויי ריבית סבירים. הוא יגיד לו – זהירות, ההחזר שלך יגיע בקלות עוד כמה שנים ל-5 אלף שקל, האם אתה מסוגל לעמוד בכך? אם לא, וותר על הדירה או התחל לשלם יותר כסף בהתחלה וקבל מסלול יציב יותר.

"היועץ מסייע לקבוע תקציב. לקבוע תקציב לרכישת כל מוצר זה די קל – אנו מתייחסים בדרך כלל לכסף שיש לנו. קביעת תקציב רכישת דירה מסובך יותר בגלל שהוא מתייחס לכסף שאין לנו ועלינו להחזיר משך 20-30 שנים, אז כדברי הלקוחות ' מה זה בעצם משנה 20 או 30 שנים?' היועץ מסביר ומראה  שסך התשלומים לבנק עלול בסבירות גבוהה לגדול במאות אלפים עם הוספת שנים למשכנתא.

"כמו כן, מספק היועץ –

• סיוע בקביעת החזר חודשי – אנשים מגיעים פעמים רבות עם תפיסת מציאות שגויה לפיה בתשלום חודשי נמוך חוסכים כסף. היועץ הוא זה שמראה ללקוח כי ככל שישלם יותר בכל חודש, כך ישלם פחות בסך הכל ומסייע ללקוח לקבוע מהו ההחזר החודשי המתאים למשפחה מצד אחד ומתאים לגובה ההלוואה מצד שני.
• קביעת תמהיל משכנתא המתאים לנתוני המשפחה בהווה ובעתיד כפי שנמסרו לו.
• ניהול משא ומתן עם הבנקים על תנאי המשכנתא שהוא בנה. כלומר, את הרכב/ תמהיל המשכנתא שהוא חלוקת תת ההלוואות שיעשה בהן שימוש אפשר לדמות למוצר הנרכש ובמשא ומתן עם הבנקים אנו מבקשים הצעות מחיר לרכישת מוצר זה.

– האם הוא מלווה אותו גם בהמשך?

"ליווי עתידי של המשכנתא תלוי בהסכם העבודה בין היועץ לבין הלקוח. ישנם יועצים שמלווים וישנם כאלו שלא. כמובן שההבדל בשירות משתקף בדרך כלל במחיר. מומלץ לשאול לגבי ליווי עתידי בשלב מסירת העבודה ליועץ. בכל מקרה, רוב היועצים יסכימו לענות על שאלות של לקוחות גם  שנים לאחר סיום ההתקשרות בניהם".

–למה יועצי המשכנתאות בבנקים לא אובייקטיבים?

"בבנקים אין יועצי משכנתאות.  פקידי הבנק העוסקים במכירת הלוואות משכנתא הינם עובדים של הבנק, שמקבלים הנחיות מהבנק מה למכור בכל עת לפי מאזן האינטרסים והרווחיות של הבנק בלבד. לפקידי הבנק אין כל חובת נאמנות ללקוח וברוב הבנקים הפסיקו לכנות אותם “יועצי משכנתאות. בבנק מזרחי טפחות למשל הם מכונים מזה כשנתיים – מומחי משכנתאות. אמנם נשארו בנקים שמציגים את פקידי המשכנתאות במילה יועצים אך כאמור לא מדובר בתואר מוסמך כלשהו אלא בהטעיה מסחרית גרידא. הצצה במילון כלשהו תבאר למתעניין בוודאות את ההטעיה הסמנטי. כפי  שכל מוכר של מוצר בחנות אינו אובייקטיבי, המילה   יועץ כלל אינה מתאימה לבנקאי העוסק במשכנתאות. אדם אשר מקבל בונוס על הגדלת רווחיות הבנק הוא, ככל שכיר אחר, משרת את מי שמשלם את משכורתו ומקבל תמריץ לפעול למען רווחיות גדולה יותר של הבנק".

–למה התחום של הייעוץ פרוץ?

"תחום הייעוץ לא פרוץ, הוא פשוט לא מוגדר על ידי המדינה. עקב חוסר מודעות היסטורית של המדינה לנושא המשכנתאות בעבר, והתנגדות של הבנקים כיום לקיום המקצוע שמקטין את רווחיות הבנקים מול לקוחות שאין להם את המומחיות הנדרשת ומתפתים ללקיחת הלוואות משכנתא שאינן רווחיות. עד שנות השמונים של המאה הקודמת חלק גדול מהמשכנתא היה בהלוואת זכאות מטעם המדינה במתכונת אחידה. במצב כזה של שוק שבוי, הייעוץ לא היה דרמטי – המדינה קבעה את התנאים, את ההמשך, את הריבית, את ההיקף. לגבי שאר החלקים, הלקוחות נאלצו לקבל את הנחיית הבנקים המממנים ומכאן גם המעיין טעות בהגדרת התפקיד – יועצים. אלא שהם לא היו אף פעם יועצים ולא היו יכולים להיות עקב אי עמידה בתנאים הבסיסיים של יעוץ, לרבות -אובייקטיביות, חוסר תלות, הכרת השוק הקיים בחינה מקצועית של צרכי ויכולות הלקוח וכו'. אגב,  עד תקופת משבר הבנקים שגרם לקריסתם והלאמתם על ידי המדינה בשנות השמונים, הבנקים  נתפסו כגופים חברתיים סוציאליים ולכן זכו ליותר אמון. כך הגענו למצב אבסורדי שבו אם ארצה לקבל החלטה לגבי רכישה של מניית טבע או אמדוקס באלפים בודדים,  רק יועץ השקעות מוסמך יוכל לייעץ לי ואצטרך לעבור תחקיר מוגדר של ייעוץ והנמקה. לעומת זאת על חוב של מיליון וחצי שקלים לל-30 שנה שיעלה ליותר מ-3 מיליון שקל,  יכול המוכרן בבנק לייעץ או כל אחד אחר. אחת מהמטרות העיקריות של ההתאחדות הינה לשנות מצב זה ולחייב רישוי של כל העוסקים בייעוץ משכנתא".

–ממה נולד הרעיון של ההתאחדות?

"כמו הרבה רעיונות טובים, נולד רעיון ההתאחדות מתוך מצוקה. לפני כשנה, עשו הבנקים מהלך מתואם ובו שלושת הבנקים הגדולים החליטו במקביל לשלול את זכותם של הלקוחות לפעול באמצעות נציגים נאמנים ללקוחות- יועצים, תוך התעלמות מחוק השליחות הקיים בישראל, ובפועל העמדת קשיים לקבל ייעוץ חיצוני בלתי תלוי.  הבנקים ניסו למעשה להחזיר את הגלגל לאחור אל התקופה בה כל הידע היה בידיהם והם היו אלו שמספקים אותו על פי האינטרסים שלהם מול הלקוחות. מהלך זה נועד לשם הקטנת רמת הבדיקה של חלופות על ידי דרישה לפגישה עם הלקוח בעת הגשת בקשה שכן יש  צורך לבזבז 6-7 ימי עבודה; לשפר את רמת הסגירה של לקוחות הפונים לבנק ועל פי הניסיון לא יפנו לעוד 6-7 גורמים נוספים המעמידים מימון למשכנתא. אלא  פעולות שהימנעות מהן מגדילה את רווחיות הבנקים על חשבון הלקוחות ובאופן טבעי מדובר בפגיעה  קשה בציבור גדול של לוקחי משכנתא ובפגיעה גדולה גם ביועצים.  בשלב זה, קבוצה של יועצים  החליטה להקים את ההתאחדות והצליחה לסחוף אחריהם ציבור גדול של יועצים אשר השקיעו מכספם, זמנם ומומחיותם כדי לייצר גוף חזק שישתר את האינטרסים שלהם".

– מי נמצא שם, כמה יועצים, האם זה תו תקן של היועצים?

"בהתאחדות רשומים כיום יותר מ-250 יועצים. חברות בהתאחדות מחייבת את היועץ לחתימה ועמידה בכללי אתיקה מחייבים הנבחנים על ידי ועדת משמעת, עמידה בסטנדרטים מקצועיים של ידע והבנה במקצוע שנבחנים במבחני ידע לפני קבלה כחבר בהתאחדות. כמו כן כדי להתקבל כחברים בהתאחדות חייבים המבקשים לעבור ועדת קבלה, ולשלם דמי חבר שנתיים שמטרתם השקעה בקורסים השתלמויות והעמקת הידע. כל לקוח או בנק יכול להתלונן על יועץ. תלונתו תתברר בוועדת האתיקה של ההתאחדות. אנו כהנהלה מכירים את כל חברי ההתאחדות וסבורים כי חברות בה היא בהחלט סוג של תו תקן. מועד הפעלת מבחני הקבלה הינו החל מהחודש הקרוב. אחרי עמידה מוצלחת בהם ידרשו המבקשים להצטרף לעבור גם סטאז’ מקצועי משמעותי.  יישום מהלך החברות בהתאחדות הופך להיות תו תקן מקצועי ומפוקח עם כלי בקרה אובייקטיביים וציבוריים".

– מה האג'נדה של ההתאחדות? מה היא מנסה לקדם? 

"להתאחדות מספר מטרות עיקריות:  חיזוק הידע המקצועי של היועצים באמצעות ימי עיון, כנסים מקצועיים והחלפת ידע מקצועי עדכני באמצעות ערוצי אינטרנט ותקשורת כתובה ייעודי לחברי ההתאחדות. דיון מקצועי בפתרונות יעילים לבעיות רבות המתעוררות בתחום הסבוך של המימון לדיור.

"הנעת תהליכים לטיפול חקיקתי בעוולות ותקלות חקיקה שמגלים היועצים בתהליכי ובשיטות הביצוע של משכנתאות בישראל לכלל חתכי האוכלוסיה השונים על בעיותיהם הייחודיות- זוגות צעירים, חרדים, התיישבות בישובים חקלאיים, משפחות חד-הוריות וכיוצ”ב; תהליכים שמצאו אוזן קשבת בועדות הכנסת ונכנסו לתהליכי שינוי וחקיקה.

לגרום למקבלי ההחלטות בממשל – בנק ישראל, כנסת, משרד האוצר, לשינוי המצב הקיים ואימוץ כללי מקצוע חופשי של יועצי משכנתאות ברישיון.

– למה לא כל היועצים התחברו להתאחדות?

"בעצם שאלה יותר מעניינת היא מדוע כל כך הרבה יועצי משכנתאות כן נכנסו להתאחדות. הרי בסופו של דבר מההישגים שמשיגה ההתאחדות ייהנו גם מי שלא לקחו חלק במימון פעולות ההתאחדות, אז מדוע להיכנס ולשלם? בסופו של יום בכל מהלך חברתי יש קבוצה גדולה שלא משתתפת אך נהנית מהתוצאה. אנו מאד גאים באלו שכן הצטרפו וחושבים שכשהלקוח משווה יועץ שחבר בהתאחדות לעומת יועץ שאינו חבר, כדאי לו לשקול גם את מערכת הערכים של יועצי המשכנתאות כפי שמשקפת חברותו או אי חברותו בהתאחדות. כמו כן, נתקלנו באנשים שעוסקים במקצועות אחרים, ועל הדרך מציעים במתנה שירותי ייעוץ שאינם מקצועיים כגון סוכני ביטוח, מתווכים וכיוצ”ב.

– האם  ההתאחדות מתייצבת  מול הבנקים?

"התאחדות פועלת כדי לקבוע נהלי עבודה מול הבנקים ברוח קביעתה של המפקחת על הבנקים, ד”ר חדוה בר שלאחר מספר ישיבות של ועדת הכספים של הכנסת בראשות ח”כ גפני שמודע למצוקה שיצרו הבנקים, אמרה – 'יועצי המשכנתאות מסייעים ללקוחות, שבוחרים בכך, בעת קבלת החלטה משמעותית בחייהם. היועצים אף תורמים להגברת התחרות בין הבנקים בעצם ההשוואה שהם מבצעים עבור הלקוחות על תנאי ההלוואה במספר בנקים'.

"מטבע  הדברים לבנקים אין כל עניין בהגדלת התחרות בניהם ובשיפור הידע של הציבור בנושאים כלכליים ולכן הבנקים הגדולים אשר נהנו במיוחד מחוסר התחרות התייצבו מול יועצי המשכנתאות הפרטיים. אנו חושבים שזהו קונפליקט מיותר. הבנקים חיוניים לרוכשי הדירות וגם הגדלת הידע הכלכלי חיוני למען חברה בריאה יותר. הבנקים יוכלו להמשיך לפעול אך ברווחיות נמוכה יותר אשר תקוזז עם העובדה שיועץ משכנתא פרטי מייעל בסופו של דבר גם את עבודתם.

"מסתבר גם שלאחר תקופת נתק והתכחשות ארוכה, הבנקים מקיימים כיום דיאלוג פורה ומפרה עם ההתאחדות , דבר שיתרום לשכלול השוק והשירותים ללקוחות"

– מה מצב יועצי המשכנתאות מול הבנקים, מי מאושר לייצג את הלקוח ומי לא? ורקע על כל הבעיות של החצי שנה האחרונה

"כיום הבנקים אינם מחויבים בתקן או שקיפות מסוימת בנושא מי רשאי לפעול מולם וכל בנק, הישר בעיניו יעשה. בפועל בצורה כזו או אחרת כל הבנקים חזרו לעבוד מול יועצים לאחר שהמפקחת על הבנקים קבעה במכתבה שהם חייבים לעשות כך. כל בנק מנהל את העבודה מול היועצים באופן שונה כראות עיניו. מצב זה כאמור, צריך להשתנות. כיוון שאין עדיין הגדרה ופנקס יועצים מטעם המדינה, הרי שבנקים יכולים לקבוע בחשיכה כללים שעלולים לפגוע בלקוחות ולהרחיק יועצים מומחים בצורה לא שקופה לא הגונה ולא הוגנת".

– איך מתכוונת ההתאחדות יועצי המשכנתאות לשפר את תדמית המקצוע? 

"תמיד יש מה לשפר. אבל, תדמית המקצוע אינה לפי דעתנו גרועה כל כך. ישנם גורמים בעלי עוצמה רבה אשר בכל אירוע בו נתפס יועץ משכנתא עושה דבר שאינו ראוי לדעתם, דואגים שהדבר יזכה לתהודה עצומה.  בפועל אם תבדקו בגוגל – יועץ משכנתאות שהורשע לעומת בנקאי שהורשע תקבלו הרבה הרבה יותר בנקאים שהורשעו.

" באופן טבעי המצב בו כל אחד יכול להכריז על עצמו יועץ משכנתאות הוא מצב לא בריא . אנו סבורים כי קביעה של סף מינימום ורישוי של המקצוע יגרמו לשיפור משמעותי בתדמיתו וירחיקו את אלו שרק באו לעשות מכה. ההתאחדות לא מחכה להשלמת מהלכי החקיקה, אלא יצרה בפועל סף כניסה משמעותי לחבריה, ובכך מסייעת לציבור לאתר יועצים ראויים באופן קל ונגיש.

– האם על הפרק מבחן, בדיקה שעל יועצי המשכנתאות לעבור, סוג של הסמכה?

"כן, תהליכי הכנת מבחני קבלה והגדרת תהליכי התמחות הושלמו בזמן האחרון  ויופעלו החל מהחודש הבא.  בפועל על מנת להיות יועץ משכנתאות הנמנה  על חברי התאחדות יועצי המימון לדיור/ המשכנתאות, צריך לעבור בחינה והסמכה.  כך יוכל כל לקוח לדעת שאם הוא בחר יועץ החבר בהתאחדות הרי שהיועץ א עומד בתקן מקצועי".

מעודכן ל-08/2021

כללי ההשקעה של וורן באפט – רוצים לדעת איך וורן באפט הפך להיות משקיע אגדי, הנה הכללים שלו להשקעה נבונה. לכאורה זה פשוט, בפועל – זה כמובן לא קל.

 וורן באפט המשקיע האגדי הצליח להישאר אדם פשוט למרות הצלחה פנומנלית בעולם ההשקעות – הוא הגיע להון של מעל 60 מיליארד דולר בזכות השקעות חכמות וארוכות טווח, ועדיין הוא אוכל ארוחת מקדונלד'ס ב-3 דולר. כאן תוכלו לקרוא על חייו האישיים של וורן באפט

באפט לאורך השנים נתן הרבה טיפים למשקיעים, וניסה להסביר את תורת ההשקעות שלו. ניסינו לרכז כאן את כללי ההשקעה של וורן באפט  (לצד ציטוטים חשובים על עולם ההשקעות),  בהצלחה –

1. ריבית דריבית – תשואה על תשואה. התשואה שמייצרים בשנה הראשונה מניבה שנה בשנה השנייה; התשואה בשנה הראשונה והשנייה מניבה בעצמה תשואה בשנה השלישית. במבט מתמטי אפשר להדגים זאת כך – אם אתם מרוויחים 10% בשנה, אחרי 10 שנים לא תהיה לכם תשואה כוללת של 100%, כי הכסף עובד בשבילכם (התשואה עצמה מייצרת תשואה), תהי לכם תשואה כולל של 159% (החישוב הוא חזקה  – 1.1 בחזקת 10 פחות 1). העיקרון הזה מחביא עיקרון נוסף – סבלנות. כדי להרוויח הרבה צריך התמדה וסבלנות. זה לא מגיע בשנה ולא בשנתיים, אלא על פני כמה שנים טובות.
2. ניתוח פנדמנטלי/ ניתוח החברה על תוצאותיה הכספיות. באפט דוגל בניתוח עסקי של החברה, ורק בהתבסס על הסביבה העסקית שלה, על תוצאותיה, על היתרונות והחסרונות שלה, על התחרות בענף, על הלקוחות, הוא מחליט אם להשקיע בחברה. אחד העקרונות הקשורים לכך הוא – "אינני משקיע בחברות שאני לא מבין את העסקים שלהם, ואת המודלים שלהם". זו הסיבה שבאפט נמנע מהשקעה בחברות האינטרנט בתחילת הדרך. חברות שהתבססו על מודל של כמות גולשים בלי מודלים של הכנסות ורווחים. ואכן, בסופו של דבר רוב החברות האלו קרס.
3. "חוק מספר 1 בהשקעות – לעולם, אל תפסידו כסף לעולם. חוק מספר 2 – לעולם, אל תשכחו את חוק מספר 1". טוב, באפט חזר על זה מספר פעמים, אבל גם לבאפט היו כמובן כשלנות, אך החוכמה היא להצליח יותר מאשר אתה נכשל. אצל באפט אחוז ההצלחות היה גבוה מאוד.
4. "גיוון רחב מאוד נדרש רק כאשר משקיעים לא מבינים מה הם עושים" אומר באפט, ובצדק רב, בניגוד לכל התיאוריות הכלכליות על גיוון תיק השקעות. ככל שאתם מגוונים יותר את תיק ההשקעות שלכם, אתם יותר מתקרבים לממוצע, יותר מתקרבים למדד הייחוס, כלומר אתם בעצם משקיעים באינדקס/ מדד. האם זה מה שאתם רוצים? האם זה מה שמנהלי השקעות אמורים לעשות? לא. מנהלי השקעות אמורים לייצר תשואה בזכות בחירה של השקעות טובות, וזה יכול להיות גם מספר בודד של השקעות. באפט תמיד השקיע במספר מצומצם יחסית של חברות
5. "מניות הן לא חתיכות נייר. הן מבטאות חלק מבעלות ושליטה על העסק. לכן, כשאתם שוקלים השקעה במניה, תחשבו כמו בעל שליטה". בפועל, באפט גם מחזיק בגרעיני שליטה בחלק מההשקעות שלו, אבל לא בכולן. הכוונה של באפט היא שאתם צריכים להתייחס להשקעה שלכם "בכבוד", לא כסתם נייר ערך שערכו יורד או עולה. אתם צריכים להרגיש כמשפיעים, ולהבין את הרציונל של בעל השליטה והמנהלים בחברה.
6. "הרעיון המרכזי בהשקעה בבורסה הוא בחירת מניות של חברות טובות במחירים טובים, ולהישאר, עם ההשקעה, כל עוד הן חברות טובות". ובאותו הקשר – "כשאתם חושבים על השקעה במניה, אם אתם לא חושבים להחזיק בה לפחות 10 שנים, אל תשקיעו יותר מ-10 דקות בהחלטה" באפט מיישם זאת – הוא לא נוטה למכור אחזקות הוא משקיע לטווח ארוך, כאשר מדי פעם הוא מחליט לממש אחזקה ועובר לאחזקות אחרות.
7. "התנודתיות בשוק ההון היא חבר, לא אויב. הפיקו רווח מטיפשות במקום להשתתף בה". ציטוט נוסף של באפט (ונפוץ מאוד) – "אנחנו פשוט מנסים לפחד כשאחרים גרידיים ולהיות גרידיים כשאחרים פוחדים". המשמעות של הציטוטים האלו – אל תהיו חלק מהעדר, תחשבו על העסקים הטובים, ואם העסק להערכתם יהיה טוב גם בהמשך, אז דווקא כשהמחירים יורדים (כי כולם פוחדים), זה זמן טוב להשקעה. וגם ההיפך – אם המחירים עולים כי כולם גרידיים, אולי הגיע הזמן למכור (ולהתנתק מהעדר). אחרי הכל השוק תנודתי – למעלה ולמטה, וניתן לנצל את התנודתיות הזו לרווחים.
8. "אם העסק מראה ביצועים טובים, המניה בסופו של דבר תלך אחריו"
9. "בעסק בעייתי, ברגע שבעיה אחת נפתרת, בעיה אחרת צצה – אף פעם אין רק מקק אחד במטבח".
10. "במצטבר, אנשים לא מקבלים תמורה בעד כספם ממנהלי כספים מקצועיים".
11. "היזהרו מעמלות – תשואה באה והולכת העמלה תמיד נשארת". באפט הדגיש בשנים האחרונות את היתרון של מוצרי השקעה עם עמלות נמוכות ביחס למוצרי השקעה כמו קרנות גידור. העמלות/ דמי הניהול מצטברים לסכומים משמעותיים והם מכבידים מאוד על התשואה של הקרן והמוצר הפיננסי. לכן – לכו על מוצרים עם עמלות נמוכות, ומעבר לכך – חשוב להדגיש, אפשר לעשות סקר שוק, ולמצוא מוצרים עם דמי ניהול ועמלות נמוכות.

העצה הכי טובה שתקבלו

באפט נשאל בעבר איזו עצה הוא יכול לתת למשקיע המתחיל? התשובה שלו הייתה שהעצה הטובה ביותר שהוא עצמו קיבל הייתה לקרוא ספר.

הוא מכנה את הספר "התנ"ך של ההשקעות",  – הספר – תנ"ך שלו", הספר – "המשקיע האינטליגנטי", שנכתב ב-1949 על ידי בנג'מין גרהאם (הרחבה על גראהם).

"הספר הוא ספר חובה למשקיעים, כאשר פרקים 8 ו-20 הם הבסיס לפעילות ההשקעות שלי כבר יותר מ-60 שנה", אמר באפט, והוסיף – "אני מציע לכל המשקיעים לקרוא את הפרקים הללו, ולחזור אליהם בכל פעם שבה השוק חזק במיוחד או חלש במיוחד". הפרקים האלו מתייחסים בעיקר לדרך הפעולה כאשר השווקים תנודתיים – "אל תאפשרו לשינויים במצב הרוח לפתות אתכם להפריך ספקולציות או למכור בלחץ", מסבירים בספר, וכן יש התייחסות עמוקה מאוד לעולם הניתוח הפנדמטליסטי – "כאשר אתם בוחנים מניה של חברה, עשו זאת רק אחרי בחינה זהירה של עסקיה הקיימים ותוכניותיה לעתיד, וגם אז – רכשו את המניות רק אם המחיר הנוכחי שלהן מכיל 'מרווח ביטחון'".

מדריך השקעה במניות

מדריך השקעה עצמי – ככה תשקיעו לבד

עדכונים:

פברואר 2019 : וורן באפט רוכש מניות בנקים ומוכרת את מניית אפל (הרחבה בדהמרקר)

נובמבר 2018 : ההחזקה הגדולה ביותר של וורן באפט היא במניות אפל (סימול AAPL). כך עולה מדוחות של ברקשיר האתווי, דרכה מנהל באפט את השקעותיו. היקף ההחזקות באפל מסתכם ב-57.6 מיליארד דולר (כ-252.5 מיליון מניות). המניה השנייה בתיק ההשקעות של באפט היא בנק אוף אמריקה (סימול BAC) עם 26.5  מיליארד דולר.

אוגוסט 2018: באפט מגדיל את השקעותיו באפל. באפט בן ה-88  אוהב את ההשקעה באפל, ענקית הטכנולוגיה, בזכות המסירות שלה ללקוחותיה. באפט רכש מניות נוספות של אפל  – כך אמר בריאיון ל-CNBC. היקף החזקתו כבר מגיע ל-50 מיליארד דולר – ההחזקה הבולטת ביותר בתיק ההשקעות שלו. עוד אמר באפט בראיון – "אפל חייבים להמשיך לייצר מוצר שהלקוחות רואים בו משהו חיוני שלא ניתן לוותר עליו. התמחור של האייפון זול מדי ביחס לשירותים שהוא מציע".

יולי 2018: באפט ידוע כתורם גדול למוסדות צדקה, למוסדות אקדמאיים ועוד. בירושתו הוא הפנה חלק מאוד גדול מהונו לפעילות צדקה. כעת מדווחים אתרי החדשות האמריקאיים כי באפט תרם 3.4 מיליארד דולר לקרן הצדקה של ביל גייטס – מדובר בתרומה הכי גדולה מעולם. על פי ההערכות, עד כה, תרם באפט מעל 30 מיליארד דולר.

מארס 2018: האם וורן באפט ירכוש את GE? ג'נרל אלקטריק עוברת תגובה מאתגרת ובשוק נפוצו שמועות כי וורן באפט עשוי לרכוש נתח ממנה. האנליסט ניקולס היימן מבית ההשקעות ויליאם בלייר אמר על רקע השמועות החזקות האלו  – "המשקיעים הגיבו היום לשמועות ומניית ג'נרל אקטריק עלתה בשיעור חד מאוד בין השאר מכיוון  שזו תיאוריה סבירה, לאור העובדה שבאפט דיבר לאחרונה עם עיתונאים על כך שיתכן שיהיה מעוניין ב-GE במחיר הנכון".

פברואר 2018:  ברקשייר האת'ווי של וורן באפט רכשה 1.8% ממניות טבע (מניית טבע) בתמורה לכ-360 מיליון דולר. בתגובה מניית טבע עלתה, אבל כשבוע לאחר מכן, בעת הצגת הדוחות הכספיים של החברה לשנת 2017, נשאל באפט על ההשקעה הזו והוא טען "אין לי מושג למה ברקשייר האת'וויי רכשה מניות של חברת טבע. אני יודע מעט מאוד על חברת טבע ואין בכוונתי להכליל  אותה במיזם הבריאות המשותף של ברקשייר עם אמזון וג'יי פי מורגן".

באפט מסכם את שנת 2017 – באפט מדי שנה מכנס משקיעים בברקשיר האתווי ומציג להם את מה שהיה ומה שיהיה (להערכתו). באפט הדגיש הפעם מספר מסרים חשובים. הראשון –  קרנות ההשקעות וקרנות הגידור גובות עמלות מאוד גבוהות כך שמראש הן מתחילות עם תשואת חסר וקשה להם לסגור את "הפער". לטענתו ההשקעה בהן מייצרת  ביצועי חסר ביחס למדדים. באפט הדגיש באופן כללי –  "ביצועים באים וביצועים הולכים. עמלות תמיד נשארות". 

המסר השני -הסיכון באג"ח לעומת מניות. "רבים חושבים שאג"ח בדירוג גבוה בטוח יותר מאשר מניות לטווח ארוך", אמר באפט והדגיש – "זה לא ממש כך. במקרים רבים, אג"ח בדירוג גבוה בתיק השקעות דווקא מעלה את הסיכון שבתיק".

מסר שלישי של באפט – תחזיקו במניות לטווח ארוך. באפט הסביר כי מנהלי קרנות ההשקעות שמולם נמדדו ביצועי ה-S&P ביצעו עשרות אלפי פעולות של קניה ומכירה. ריבוי פעולות אינו, לדבריו, מבטיח ביצועים טובים יותר ובמקרים רבים דווקא המתנה עשויה להבטיח ביצועי יתר.

החיים האישיים של וורן באפט