למדריכים לרכישת דירה ולקיחת משכנתא, ו- למחשבון מס הרכישה
מדד תשומות הבניה באוקטובר עלה ב-0.1% ומתחילת השנה עלה המדד ב-0.7%. אבל, כלכלני הראל סבורים שהמדד יירד בשלושת החודשים הקרובים – נובמבר 2015 עד ינואר 2016 ב-0.1%. להערכתם סעיף הדיור במדד המחירים לצרכן (בעיקר סעיף השכירות) יירד בשלושת החודשים הקרובים ב-0.5%. ובכלל, בהראל סבורים שמדד המחירים לצרכן יירד בשיעור חד בתקופה הקרובה – 0.8% בשלושת החודשים הבאים.
היכנסו למחשבון מדד תשומות הבניה (כדי לחשב את ההצמדה מרכישת הדירה ועד עכשיו)
מדד תשומות הבניה משמש בעסקאות לרכישת דירה חדשה. לרוב התשלומים צמודים למדד זה ומכאן חשיבותו. רוכשי הדירות נמצאים במקרים רבים בדילמה מסוימת – מה לעשות – האם להקדים את התשלומים לקבלן, ולחסוך את עליית מדד תשומות הבניה? אלא שאז צריך לקחת בחשבון את הריבית על המשכנתא. אם המדד צפוי להיות גבוה מהריבית עדיף (מבחינה כלכלית בלבד) להזדרז בתשלום, אחרת כדאי לדחות את התשלום לקבלן.
בשנים קודמות יותר מדד תשומות הבניה עלה יותר מאשר מדד המחירים לצרכן, ונראה שזה יחזור על עצמו גם השנה.
מדד תשומות הבניה הוא מדד שלא ניתן לעקוב אחריו, לא ניתן להצמיד את הכסף אליו ולקבל תשואה ריאלית (כמו שניתן לעשות ביחס למדד המחירים לצרכן), לא ניתן לגדר אותו (להגן מפני עלייתו) וזו כמובן בעיה לרוכשי הדירות. המדד יכול לברוח כלפי מעלה והם חשופים – החוב שלהם לקבלן יכול לעלות משמעותית.
אז מה עושים? – או שלא עושים כלום, או שיוצאים מנקודת הנחה שמדד מחירי תשומות הבניה קרוב למדד המחירים לצרכן ואז אם יש כסף שעדיין לא שולם ורוצים להגן עליו מפני עליית המדד, יש להשקיע אותו באפיק הצמוד למדד, או להגן על עליית ערך המדד (מכשירים פיננסים שנסחרים בשוק ומיוצרים בבנקים).
מה צריך לבדוק ולהעריך?
ומה אתם יכולים לעשות כדי להרוויח קצת (אולי לא להפסיד). זה עובד כך – אתם יכולים לשלם לקבלן בתחילת הדרך ואז אתם חוסכים את ההצמדה של מדד התשומות, אך במצב כזה אתם תשלמו את הריבית על המשכנתא. אם אתם סבורים שהמדד יעלה יותר מהריבית (וזה מה שקורה בחודשים האחרונים) עדיף לכם, לפחות מהשיקול הכלכלי, להקדים תשלומים לקבלן. אחרת, עדיך לחכות עם התשלומים לסוף הדרך (לקראת סיום הבניה, או כמה שאפשר מאוחר יותר בסמוך לסיום הבנייה). כאן, הבאנו לכם מידע על ריבית המשכנתא, ובאופן שוטף אנחנו מעדכנים אתכם על תחזית מדד התשומות – מכאן, הבדיקה היא בידיים שלכם.
הבנק הבינלאומי מציע ללקוחותיו פיקדון דולרי נושא ריבית ל-30 חודשים בתוספת מענק המותנה בעלייה ובתנודתיות סל מניות מסקטור הביטחון הנסחרות בארה"ב. סל המניות מורכב מ- 10 מניות של חברות מסקטור הביטחון הנסחרות בארה"ב כשלכל מניה משקל שווה.
המניות בסל –
The Boeing Company
United Technologies Corp
Lockheed Martin Corp
General Dynamics Corp
Raytheon Company
Rockwell Collins Inc.
Textron Inc.
B/E Aerospace Inc.
Hexcel Corp
Curtiss-Wright Corp
הריבית על הפיקדון הדולר – ריבית שנתית בשיעור 0.10%.
המענק בפיקדון מותנה בתנאים מסוימים שיפורטו מיד ובהגדרות הבאות –
נקבע חסם עליון לכל מניה בשיעור של 38% מעל השער היסודי (שער הסגירה ביום 1.12.15).
תקופת הבדיקה הינה בת 29 חודשים, החל מיום 2.12.15 ועד ליום 1.5.18, במהלכה ייבדק בכל יום שער הסגירה של כל מניה לעומת החסם העליון שלה.
ביצוע מניה (יחושב בנפרד לכל מניה), קיימות 2 אפשרויות:
1.במקרה שכל שערי הסגירה של המניה במהלך תקופת הבדיקה יהיו נמוכים מהחסם העליון, ביצוע המניה יחושב כשיעור השינוי בפועל בין השער היסודי לבין השער החדש מנקודה לנקודה (למען הסר ספק, יתכן ביצוע מניה שלילי אשר יקטין את שיעור שינוי הסל).
2.במקרה שבמהלך תקופת הבדיקה אחד או יותר משערי הסגירה של המניה יהיה שווה/גבוה מהחסם העליון, יוחלף ביצועה בפועל של המניה בשיעור קבוע של 6.5% לכל תקופת הפיקדון (ללא קשר לביצוע המניה בפועל בתום תקופה מנקודה לנקודה, בין אם שלילי או חיובי).
שיעור השינוי של סל המניות הינו ממוצע חשבוני של כל ביצועי המניות כפי שחושבו (ביצוע בפועל או "השיעור הקבוע").
תנאי המענק – במידה ששיעור שינוי הסל כפי שפורט לעיל יהיה חיובי (גבוה מאפס) – הלקוח יזוכה במענק בשיעור של 70% משיעור שינוי הסל. לפיכך המענק המקסימאלי האפשרי הינו עד 26.6% (לא כולל).
אם שיעור שינוי הסל כפי שפורט לעיל יהיה שלילי (נמוך מאפס)/אפס – ייפרע הפיקדון בתום 30 חודשים ללא מענק.
המענק מחושב ומשולם על הקרן הנומינלית בלבד.
גם במקרה שבו נפרע הפיקדון ללא המענק, הלקוח יהיה זכאי לריבית.
קרן הפיקדון מובטחת.
במקביל להשקת הפיקדון הדולרי על מניות סקטור הביטחון, השיק הבנק הבינלאומי גם פיקדון מובנה שקלי על מניות סקטור הביטחון. פיקדון דומה מאוד בתנאים, שונה מעט ברייבת.
לפרטים המלאים על הפיקדון המובנה הדולרי והשקלי
מעודכן ל-06/2019
הטבה נוספת במחיר למשתכן – עד 90% משכנתא
מחיר למשתכן – תוכנית האוצר לשווק קרקעות להקמת 80 אלף יחידות דיור החלה כבר במהלך 2015, כשהמשמעות הפרקטית שלה היא הנחה של עשרות אחוזים (מאות אלפי שקלים) על מחיר הדירה (למדריך – מחיר למשתכן). זאת ועוד – רוכשי הדירות בתוכנית "מחיר למשתכן" נהנים משיעורי מימון אפקטיביים משמעותיים – זו הטבה כפולה – מעבר לכך שהם קונים דירה בזול, הם לא צריכים להביא/ להעמיד הון עצמי כפי שרוכשים אחרים צריכים להעמיד – במקרים רבים, וזו לא בדיחה – הם יסתפקו ב-100 אלף שקל בלבד!
זאת ועוד – הם יוכלו לקנות את הדירות במימון של 90% (הנה האישור הרשמי של בנק ישראל). אז נכון, מגיעה לרוכשים הטבה, אבל נראה שקצת הגזימו – גם בהטבות הכלכליות (עד 200-300 אלף שקל) , גם במסר – שכן מדובר בהגרלה – משחק הימורים לכל דבר ועניין; הגרלה שבמקרה הטוב 1 ל-5-10 יזכה בדירה מוזלת (במקומות הביקוש), אבל מה עם היתר? והאם זה המסר שצריך הציבור לקבל – שהכל זה עניין של הגרלה, אפילו הדירה שהיא ההשקעה הגדולה ביותר שהוא עושה בחייו?
משהו בסגנון – יש לכם מזל תרוויחו; אין לכם מזל – אכלתם אותה? ובעיה נוספת היא בלקיחת הסיכונים – מה יקרה אם מחירי הדירות יירדו? מה יקרה אם האנשים האלו שקנו דירה בהון של 100 אלף שקל או במימון של 90% לא יוכלו לשלם, מה יקרה אם מחיר הדירות יירד מתחת לערך ההלוואה/ המשכנתא?
ולצד הביקורת על התוכנית, חשוב להציג את חצי הכוס המלאה – התוכנית הזו היא אמנם סוג של הגרלה בפרויקטי ספציפיים, אבל בראייה כוללת, יישום מלא של התוכנית (וכאן סימן השאלה הגדול), יספק לרוב ואפילו כל הזכאים דירות בהנחה. אולי לא במקום שהם רוצים, אולי לא בגודל ובקומה שהם רוצים, אבל הם יקבלו דירה בהנחה – וזה לא עניין של מה בכך. בסה"כ יש כ-250 אלף זכאים פוטנציאלים שמתוכם לפי ההערכות עד 150 אלף יירשמו לתוכנית (בפועל נכון לאוגוסט 2018 מספר הנרשמים 140 אלף), כשמנגד שווקו קרקעות לבניית כ-55 אלף דירות, והתוכנית היא שתוך כשנה יישווקו קרקעות לכ-80 אלף דירות. בהנמשך זה עשוי לגדול, אם כי, זה תלוי כמובן במצבו הפוליטי של משה כחלון, שר האוצר, שנלחם על יישום התוכנית. לא בטוח שמחליפו ימשיך עם תוכנית זו.
הבעיה הגדולה בתוכנית שכחלון הולך עם הראש בקיר. הכוונה אולי טובה, אבל היישום זועק לשמיים – המון שגיאות, וחוסר הקשבה לשטח. חוץ מזה, התוכנית היא נקודתית. זה יכול להיות אפילו תוכנית של שנים, אבל הפתרון שלה הוא לא באמת פתרון עמוק בבעיית הדיור. הוא פתרון זמני לקבוצה מסוימת. אבל מה עם כל היתר?
ובכל זאת, המספרים של מחיר למשתכן לכאורה כמעט ומבטיחים דירה לכל מי שיירשם, אם כי, יש כמובן מוקשים בדרך – הרחבה כאן
לנתונים מעודכנים על ריבית המשכנתא
מחיר למשתכן – הטבה כפולה לרוכשים
התוכניות ששווקו כבר מתבטאות בשוק עם התחלת השיווק של פרויקטי מחיר למשתכן, ובמקביל עולה שאלה חשובה – איך לוקחים משכנתא על דירות בפרויקטים של מחיר למשתכן? האם יש להתחשב בשווי הכלכלי של הדירה או בעלותה. השאלה הזו תקבע את היקף המימון וגם שיעור המימון האפקטיבי, שכן רוכשי הדירות מקבלים מימון/ משכנתא בשיעור מסויים עד 75% מערך הדירה, והשאלה לגבי הזכאים שרוכשים דירה במבצעי מחיר למשתכן, האם המימון יהיה ביחס לשווי הכלכלי או העלות, ורק לצורך המחשה – נניח שעלות בפרויקט מחיר למשתכן היא 1 מיליון שקל, בעוד השווי הכלכלי – 1.3 מיליון שקל – וזו דוגמה ריאלית. נניח שהרוכשים זכאים למשכנתא בשיעור של 75% – אם מדובר בשיעור מהשווי הכלכלי של הנכס הרי שהם יכולים לקבל משכנתא בסך של 975 אלף שקל (75% מ-1.3 מיליון שקל), בעוד שבפועל הם משלמים עבור הדירה 1 מיליון שקל – כלומר הם קונים את הנכס כמעט בלי הון עצמי! האם זו כוונת האוצר? אז זהו – מסתבר שכן!
הבנקים לצד משרד הבינוי והשיכון ומשרד האוצר הגיעו להסכמה שבמחיר למשתכן המשכנתא תילקח בהינתן ערך הדירה כפי שהוא במחיר כלכלי ולא כפי שהוא נמכר לרוכשים במחיר למשתכן (עם ההנחה). מבחינת המלווים, הבנקים, הרי שמה שחשוב לצורך הבטחת ההלוואה הוא השווי האמיתי/ הכלכלי של הנכס, ולכן לא ממש חשוב אם הדירה נקנתה במחיר מוזל, העיקר הוא המחיר הריאלי שלה. ולכן, יש הגיון בהתייחסות לשווי הכלכלי, אלא שאז אליה וקוץ בה – כאמור, שיעור ההון העצמי יהיה במקרים רבים שולי – בפועל, אישרו בנק ישראל והאוצר שרוכשי דירות יוכלו לקנות דירה בהון עצמי של 100 אלף שקל בלבד ובמימון של עד 90% מערך הדירה (הרחבה בהמשך)
השאלה הגדולה היא מה באמת המחיר הריאלי של הדירה. אחרי הכל, בניית פרויקטים של מחיר למשתכן, מוזילות את הדירות בפרויקטים האלו (לזכאים שיזכו בהגרלות), אבל צפוי שגם הסביבה כולה תשופע מכך, והורדת המחירים תחלחל גם לפרוקטים אחרים ולדירות בסביבה, וכבר עכשיו קבלנים שבונים ליד פרויקטים של מחיר למשתכן, מתלוננים על כך.
כלומר, מחיר כלכלי זה אולי עוגן מצוין לחישוב, אבל צריך להבין שככל הנראה הקמת פרויקטים של מחיר למשתכן, תוריד את המחיר הכלכלי באזור.
איך לקחת משכנתא במחיר למשתכן
משכנתא במחיר למשתכן דומה למשכנתא רגילה. התהליכים הטכניים והבנקאיים כמו קבלת אישור עקרוני זהים לחלוטין (וכדאי לקבל אישור כזה כמה שיותר מוקדם, כדי לא להיות בלחץ בהמשך). ההבל הגדול הוא באחוזי המימון. אבל, לפני שאתם מתלהבים מאחוזי המימון הגבוהים תזכרו שככל שאחוזי המימון גבוהים יותר, כך הריבית האפקטיבית על המשכנתא גבוה יותר. כל בנק מתייחס לאחוזי המימון בצורה שונה, אבל יש כמה כללי אצבע שרוב הבנקים מתייחסים אליהם. המדרגות שנציג כאן, די מקובלות על מרבית הבנקים:
- עד 45% מימון – סיכון יחסית קטן לבנק, ובהתאמה – הריביות הטובות ביותר ללקוחות.
- מ-45% ועד 60% מימון – זו הקבוצה הגדולה ביותר – רוב לוקחי המשכנתאות נמצאים בה.
- מעל 60% מימון – סיכון יחסית גבוה לבנק ולכן ריבית גבוה מהקבוצה הקודמת.
- 75% – המדרגה הגבוה ברכישת דירה. הסיכון לבנקים נחשב גדול (עם תלות בפרמטרים נוספים), ולכן הריבית כאן היא הכי פחות טובה.
כך או אחרת, היתרון הגדול של מחיר למשתכן, מעבר למחיר המוזל, שכבר לא צריך מאות אלפים כדי לקנות דירה, מספיק 100 אלף שקל. וזה עוד לא הכל.
המדינה מעניקה "מענק מקום" ייעודי לרוכשי דירות במגוון יישובים בפריפריה – המענק עומד על 40,000 שקל עד 60,000 שקל (רשימה לא סגורה – 40 אלף שקל ב-אילת, אשקלון, חריש, נהריה, עפולה, רכסים ושלומי; ו60 אלף שקל באופקים, דימונה, חצור הגלילית, טבריה, ירוחם, מגדל העמק, מעלות-תרשיחא, מצפה רמון, נצרת, נצרת עילית, נתיבות, סח'נין, ערד, קריית שמונה ושדרות). במילים אחרות, אפשר גם לקנות דירה ב-40 אלף שקל (במקרים מסוימים) שכן המענק הוא חלק מההון העצמי. ההגבלה על הרוכשים היא שהם צריכים להעמיד 100 אלף שקל הון עצמי (כולל מענק מקום).
מגבלה נוספת על הרוכשים – ערך הדירה בשוק החופשי לא יעלה על 1.8 מיליון שקל. אם הוא גבוה יותר, אז ההתייחסות אליו (מבחינת משכנתא, אחוזי המימון וכו') תהיה בדומה לדירה רגילה (ולא דירה שנרכשת במחיר למשתכן). רוב הדירות במחיר למשתכן לא מגיעות לרף הזה.
חוסר הוודאות של הזוכים – יש הרבה חוסר וודאות במכרזים של מחיר למשתכן, ונראה שאחת הבעיות המרכזיות היא שהזוכים לא יודעים במה זכו, אלא לאחר חודשים (לפעמים חודשים ארוכים מאוד) מרגע הזכייה. הם בשלב הראשון יודעים שזכו, ואז כשמקבלים את הדירה הזוכה, יכול להיות שהיא לא מה שהזוכים תכננו לקנות – נניח שרציתם דירה של 80 מטר רבוע וקיבלתם דירה של 110 מטר רבוע. זה משנה את כל העלות. אתם יודעים שמ"ר עולה סכום מסויים – נניח – 12 אלף שקל, ואתם רוצים דירה 80 מ"ר שתעלה 960 אלף שקל, אבל מה תעשו אם תקבלו דירה גדולה יותר (110 מ"ר) שעולה 1.32 מיליון שקל. יש לכם צורך בתוספת של 360 אלף שקל. רבים מעדיפים בשלב זה לוותר.
אז כבר בשלב הרישום לפרויקט כדאי לכם לבדוק מה שטח הדירות הגדולות, מה עלותן? וכמה הן מהוות מהפרוייקט. ככה תדעו באיזה פרויקטים לבחור.
הבדלים בין משכנתא במחיר למשתכן למשכנתא "רגילה"
| משכנתא במחיר למשתכן | משכנתא רגילה | |
| אחוזי מימון | עד 90% | עד 75% |
| הון מינימלי לרכישת דירה | 100אש"ח | מאות אלפי שקלים |
| ריבית | תלויה באחוזי המימון – במקרים רבים גבוהה! | תלויה באחוזי המימון |
| לקיחת משכנתא | אחרי תשלום ההון העצמי לקבלן | כבר בשלב החוזה והתשלום הראשון |
מחיר למשתכן – הטבות נוספות
משרד הבינוי והשיכון מעניק משכנתא בריבית נמוכה לזכאים. בנובמבר 2015 תוקן חוק הלוואות לדיור במטרה להייב עם זכאים חסרי דירה. עד אז, לא היה כלכלי לקחת את המשכנתא לזכאים כי הריבית בה היתה גבוהה מריבית השוק של הבנקים למשכנתאות. זה השתנה. זכאים חסרי דירה (אין ולא הייתה להם דירה ב-10 השנים האחרונות) יוכלו לקבל משכנתא של משרד השיכון והבינוי כאשר הריבית על המשכנתא עומדת על 0.5% פחות מהריבית הממוצעת על משכנתאות צמודות מדד כפי שבנק ישראל מפרסם מדי חודש. כמו כן, הריבית לא תהיה יותר מ-3.0%.
הזכאים יוכלו לקבל משכנתא לתקופה של 30 שנה, ויוכלו גם לקצר את תקופת ההחזר וליהנות מריבית נמוכה יותר, אך לא פחות מ-10 שנים.
מחיר למשתכן – מענק
בחלק מאזורי הפריפריה (רשימה סגורה) זכאים רוכשי דירה (חסרי דירה) למענק בגובה של 40 אלף או 60 אלף שקל.
מחיר למשתכן – תשלומים לקבלן
לאחר חתימת החוזה, תצטרכו להעביר, בדומה לרכישת דירה חדשה מקבלן, 10% מעלות הדירה לקבלן.יש מצבים שונים, אבל ברוב המקרים זה סביב 10%. הסכום הזה אמור להגיע מההון העצמי שלכם.
הבנקים ידרשו ממכם לשלם לקבלן את ההון העצמי לפני שהם יספקו לכם את המשכנתא. שוב – זה לא שחור ולבן. אם יש לכם את הכסף בחשבון, או אם ההורים שלכם ערבים, הבנק יחרוג מהכלל הזה.
חשוב לדעת שיש פרויקטים שלא ניתן להקדים תשלומים לקבלן – במקרים מסוימים רוכשים מעדיפים להקדים תשלומים כדי לחסוך את מדד תשומות הבנייה (רוב התשלומים צמודים למדד תשומות הבנייה) וכדי ליהנות מריבית סבירה (הריבית צפויה לעלות). אבל יש מצבים שהקבלנים לא מאפשרים תשלום מוקדם. כמו כן, יש מצבים שהקבלנים שמאפשרים זאת, לא מסכימים לוותר על עלויות מדד תשומות הבנייה – אז חשוב לבדוק על פי החוזה עם הקבלן.
ריבית המשכנתא – לאן?
ריבית המשכנתא מושפעת מכמה פרמטרים. בין היתר הריבית משופעת מריבית בנק ישראל. הריבית הזו נמוכה מאוד כבר כמה שנים, אך היא במתווה של עלייה בשנים הבאות (כך מעריכים הכלכלנים). העלייה בשיעור ריבית המשכנתא בשנה האחרונה, לא קשורה לעלייה בריבית בנק ישראל, וזה מעורר תהייה מה יקרה כאשר ריבית בנק ישראל תתחיל לעלות. למידע מעודכן על ריבית המשכנתא
למה ריבית המשכנתא עולה?
ראשית – המשך הביקושים בשוק הדיור – יש ביקושים לדירות (שעולים על ההיצע), יש ביקושי גדולים למשכנתאות, וכשיש ביקוש המחיר עולה. המחיר של המשכנתאות הוא הריבית – אז ברור שהבנקים יציעו משכנתאות בריבית גבוה יותר.
שנית – הבנקים פחות תחרותיים – זה התחיל בקטן, אבל זה כבר סוד גלוי – הבנקים כבר לא מתחרים על כל לקוח. רוצה? רוצה, לא רוצה, סבבה – לך לבנק אחר. מדובר בעיקר על הבנקים הגדולים שמכתיבים את הטון, וברגע שהתחרות קצת נבלמת, הריבית עולה.
חשוב להדגיש – בשנתיים האחרונות עלות המימון של הבנקים גדלה, במקביל להתייקרות המימון (עליית הריבית) בשוק האג"ח. כלומר, מול המשכנתא שהבנק מספק הוא מעין לוקח הלוואה / מימון – מנפיק אג"ח, בשנתיים האלו אמנם התייקרו הריביות שהבנק משלם ולכן בהתאמה הוא דורש יותר, אבל הן התייקרו בשיעור זניח – אולי 0.2%, אולי 0.3%. כלומר, אי אפשר להסביר את עליית הריבית בגלל עליית התשואות באג"ח.
העלייה הריבית בשנתיים האחרונות לא באמת מוסברת באירועים חיצוניים, אלא בהחלטה של הבנקים לייקר את הריבית. במקביל, חלו כמה תופעות נוספות בשוק המשכנתאות שגרמו לריבית לעלות. תופעה אחת היא צמצום הפער בין הריבית הקבועה לריבית המשתנה. ריבית קבועה היא בהגדרה גבוה מהריבית המשתנה. הריבית הקבועה מבטאת ביטחון גבוה יותר מהריבית המשתנה – הריבית לא יכולה לעלות (ואילו במשתנה היא עשויה לעלות במקביל לעלייה בריבית בנק ישראל או פרמטרים עיקריים). אלא שבגלל הביטחון הזה היא יקרה יותר.
בשנה האחרונה הפער בין הריבית הקבועה למשתנה, הצטמצם מאוד, והוא עומד על 0.5% בלבד במשכנתאות ל-20 שנה ומעלה. בתהליך הזה של הירידה בפער הוסתו תמהילי המשכנתאות לריבית הקבועה (היא פחות יקרה מבעבר). ולכן, כשבוחנים את הממוצע, מגלים שהוא עלה גם בגלל תמהיל שונה של סוגי המשכנתא – יותר קבוע (ויקר) פחות משתנה (וזול יותר).
אגב, מההפרש בין ריבית שקלית קבועה לריבית צמודה קבועה, אפשר לקבל את ציפיות האינפלציה משוק המשכנתאות- ההפרש הזה בהלוואות של 20 שנה ומעלה עומד על 0.7% – זה נמוך מאוד, הרבה מתחת להערכת בנק ישראל שהאינפלציה השנתית תעמוד על 1% עד 3% בשנה. המשמעות היא שכדי להגן על עליית המדד, אפשר לקחת ריבית שקלית קבועה בריבית גבוה של 0.7%, ולווים עושים זאת, ואז התמהיל של ההלוואות נוטה לריבית קבועה לא צמודה, עם ריבית ממוצעת גבוה יותר, גם זה משפיע על התוצאות המשוקללות של בנק ישראל. אם היינו מקבלים את ריבית המשכנתא לפי כל המסלולים, לרבות קבועה ומשתנה, היינו יודעים בדיוק מה קרה לריבית, אבל כשמדברים על עלייה של 2% בשנתיים, צריך להבין שחלק ממנה, נובע מסיבות טכניות – שינוי בתמהיל המשכנתא.
אז מה יהיה בהמשך? הכלכלנים טוענים וגם בנק ישראל עצמו לגבי ריבית בנק ישראל – ידוע וברור, היא תעלה כבר ב-2018. עלייה בריבית הזו משליכה על שוק המשכנתאות, ועל ריבית המשכנתאות. מעבר לכך, המדד עדיין נמוך מאוד, וגם כאן הציפיות הן שהוא יעלה מדרגה לתוואי של בנק ישראל – בין 1% ל-3% , עליית המדרגה הזו שקולה לעלייה בריבית המשכנתא.
חוץ מזה, שוק האג"ח מבטא עדיין תשואות אפקטיביות נמוכות בראייה היסטורית. אם זה ישתנה, אם התשואות יעלו, יהיה יקר יותר לגייס מקורות למימון המשכנתאות, במילים אחרות – יהיה מהלך של עליית ריבית המשכנתא. כל הגורמים האלו מחזקים את ההערכה שריבית המשכנתא תעלה.
עם זאת, חשוב להדגיש – אף אחד לא באמת יודע מה יהיה – אין נביאים, יש רק הערכות.
מה קורה אם הרוכש במחיר למשתכן, לא עומד בתשלומים? בעיה נוספת שעלולה להתעורר וייחודית ברכישת דירות בפרויקטים של מחיר למשתכן – מה קורה כאשר הרוכש לא עומד בתשלומים? האם הבנק יכול למכור את הדירה? הרי שי תקופת מינימום שבה הרוכש הזכאי לא יכול למכור את הדירה? לכאורה, אם מוכרים את הדירה בטווח זמן קצר יותר, צריך לשלם סכום מסויים למדינה, האם זה יהיה תקף גם כשהבנק מקבל את הדירה לידיו ומממש אותה?
מאי 2018 – ההטבה במחיר למשתכן היא כפולה – גם הנחה במחיר וגם אחוזי מימון במשכנתא. סקר של התאחדות יועצי המשכנתאות מצא כי זוכי מחיר למשתכן נוטלים משכנתא ששיעור המימון שלה גבוה ב־148 אלף שקל מהממוצע הארצי (810 אלף שקל בממוצע בתוכנית, לעומת 662 אלף שקל לרוכשים בשוק החופשי). שיעור המימון הממוצע בתוכנית עומד על 75% מעלות החוזה מול הקבלן, לעומת 55% בממוצע בשוק החופשי. הנתונים האלו ועוד בכתבה בכלכלסיט שמסבירה על הסיכונים במינוף הגדול במשכנתא במחיר למשתכן (הרחבה כאן)
אפריל 2018 – מחיר למשתכן זה כמו למכור לאנשים קרקעות חקלאיות
יולי 2017 – ועדת הכספים של הכנסת אישרה למשרד האוצר להעמיד ערבות מדינה בסך 660 מיליון שקל לבנקים המסחריים לקידום פרויקטים במסגרת תכנית מחיר למשתכן.
העמדת הערבות חשובה מאוד לקבלנים ולרוכשי הדירות. במכרזים הראשונים שפורסמו במסגרת תוכנית מחיר למשתכן הקבלנים יכלו לבחור בחלופה של רישום הערת אזהרה לטובת רוכשי הדירות במקום ליווי פיננסי. בפועל, לאחר שהקבלנים הגישו הצעות ואף זכו במגרשים, התברר שרישום הערת אזהרה היא הליך לא פשוט – הבנקים הקשו על הזכאים לקבל משכנתאות, וכפועל יוצא התקשו הזכאים להעמיד את התשלום הנדרש לקבלנים.
ביטולים במחיר למשתכן
מסתבר שלמרות ההנחה הגדולה והיכולת לקבל משכנתא בשיעור גבוה יחסית, יש לא מעטים שמבטלים את ההגרלה למרות שסיכוי ההצלחה בהגרלה היו נמוכים מאוד. אז למה אנשים מבטלים? ובכן, יש כאלו שעל רקע גלי ההתלהבות הגישו הצעה בפרוייקט מסויים גם אם הוא לא היה באמת המקום שבו הם רצו לגור, ואז בהמשך, הם עיכלו והבינו שהם לא מעוניינים וביטלו את הזכייה. יש כאלו שהתייאשו מהבעיות בלקיחת משכנתא. כפי שמפורט למעלה, בפרויקטיים הראשונים היו תקלות גדוליות בלקיחת משכנתא כי הבנקים לא הסכימו לתת משכנתא ללא סיום השלד, והקבלן לא יכל לסיים את השלד ללא קבלת כ-40% מהכסף. הזוכים היו בין הפשטיש לסדן, אבל המדינה מבטיחה שהיא תתפטל בפרוייקטים האלו ותספק ערבות ומימון להמשך.
סיבה נוספת, אפילו חשובה יותר היא מיקום הזכייה של כל אחד מהזוכים, אם בפרוייקט יש 200 דירות, אז יש בהתאמה 200 זוכים שמדורגים מ-1 עד 200 בזכות לבחור את הדירה. הזוכה הראשון מאושר , הוא יכול לבחור מה שהוא רוצה, ובכלל – הזוכים הראשונים מקבלים דירות טובות, אבל הזוכים האחרונים מקבלים את הדירות שנחשבות הגרועות בפרוייקט, ויש לא מעטים שלא מעוניינים בדירות כאלו (כאן, תוכלו לקרוא על השיטה ועל הביטולים הרבים). בסופו של דבר יש פרוייקטים שהביטולים מגיעים לכ-30% מהיקף הזכיות, ובמצב כזה, הבאים בתור מקבלים את האפשרות להיכנס במקומם.
ריבית משכנתא במחיר למשתכן – מבדיקה שעשינו עם כמה זוכים בדירה בתוכניות מחיר למשתכן, עולה תמונה ברורה – הבנקים גובים מהרוכשים האלו ריבית גבוה יותר מאשר מרוכשי דירות אחרים. הבנקים מגדירים את הרכישות האלו כמסוכנות יותר בגלל אחוזי מימון גבוהים יותר (המשכנתא ביחס לערך הדירה גבוה יותר), כשמעבר לכך, בגלל שמדובר בתוכנית ניסיונית ולא ברור מה תהיה אכות הבנייה ומה יהיה ערך הדירות, הבנקים מגלמים זאת בריבית. ועל רקע זה, מתברר שוב שבסופו של דבר כשיש שינויים שלכאורה אמורים לעזור לרוכשי הדירות, בדרך יש גוזרי קופונים, בעיקר הבנקים (מקומם , ואגב, זה מתרחש גם במתן משכנתא לזכאים – כאשר יש משכנתאות לזכאים – משכנתאות שהמדינה נותנת לזכאים בריביות אטרקטיביות, הבנקים מעלים את הריבית במרכיבים האחרים של המשכנתא – ראו הרחבה)
ספטמבר 2016, למרות שנמצא כאמור פתרון ללקיחת משכנתא בפרוייקטים של מחיר למשתכן, מסתבר שבמקומות רבים הבנקים מערימים קשיים. ראשית, הבנקים לא באמת מגדירים את המחיר שוק של הדירה כמחיר העוגן לצורך לקיחת משכנתא, ושנית הם מגדירים את הפרויקטים האלו ברמת סיכון גבוה יותר, ובהתאמה, ריבית המשכנתא בפרוקיטים האלו עולה (אפילו משמעותית ביחס לפרויקטים אחרים).
מאי 2016 , נמצא פתרון. האוצר יספק את הערבות הנדרשת לשלב הראשון לקבלן, וכך הרוכשים לא יצטרכו להביא 40% מהעלות כהון עצמי כבר בשלב המוקדם שבו הבנק לא מסכים לספק להם מימון (הוא מוכן רק לאחר התקדמות בבנייה).
עדכון אפריל 2016 – אופס …הבנקים לא נותנים משכנתא; לא לדאוג – זה הסתדר (ראו הרחבה בהמשך)
ולמרות שמחיר למשתכן באמת נראית עסקה נהדרת לצעירים, שמגלמת שתי הטבות – במחיר עצמו ובמשכנתא בשיעור גבוה, אז מסתבר שיש חריקות בדרך. הבנקים לא מאשרים משכנתאות למחיר למשתכן בכמה אזורים לרבות בעפולה ובלוד. הבנקים חוששים שהקבלנים יקלעו לקשיים והם לא רוצים לספק מימון לרוכשי הדירות ואז (באם התרחיש הרע יקרה) להישאר עם מבנה לא גמור. באוצר ניסו לתקוף את הבנקים ורמזו שמדובר בהחלטה לא עניינית שקשורה ככל הנראה במאבק האוצר בשכר הבכירים (הטלת שכר מקסימום לבכירים במערכת הפיננסית), זה לא נראה נכון, אבל כך או אחרת, הפתרון האפשרי הוא לספק ערבות מכר. במידה ויש ערבות חוק מכר שניתנת על ידי הקבלנים לרוכשים אזי יש הגנה לרוכשי הדירות במקרה שהקבלן נפגע (ערבות מהמדינה) . זה עובד כך – העררבות היא בעצם ערבות של הקבלן שהוא מקבל מהמדינה והוא מגלגל אותה לרוכשי הדירות, אבל… זה עולה כסף. למעשה, הקבלנים יכולים להבטיח את כספי הרוכשים (הכספים שעברו לקבלן) ואפשר לעשות זאת בכמה דרכים – ערבות בנקאית; ביטוח בחברת ביטוח; שעבוד של הדירה וחלק יחסי בקרקע (במשכנתה ראשונה); רישום הערת אזהרה ועוד. עד עכשיו הקבלנים במחיר למשתכן בחרו בהערת אזהרה, אבל קבלת ערבות שהיא חזקה יותר, תעלה כאמור כסף – ערבות חוק מכר תתגלגל על פי הערכות לרוכשי הדירה במחיר למשתכן ותייקר את המחיר ב-6-8 אלף שקל – זה עדיין כלכלי, ונמוך ביחס לעסקאות אחרות באזורים אלו, אבל זה כבר פחות זול.
עדכון נוסף מאפריל – הפועלים נותן משכנתאות בפרויקט מחיר למשתכן בעפולה
בנק הפועלים השתכנע לתת מימון לרוכשי הדירות במחיר למשתכן בפרויקט בעפולה. נראה שבעקבותיו יסכימו הבנקים האחרים לשחרר מימון הן לפרויקט בעפולה והן לפרויקטים האחרים. מהלך זה נעשה במקביל להחלטה לספק ערבות חוק מכר בפרוייקטים של מחיר למשתכן.
"כל הרוכשים שיעמדו בתנאים הרגילים יוכלו לקבל משכנתא" – מבטיח שר האוצר משה כחלון ובעצם מעט מסיר את העננה מעל החשש שלא יהיה ניתן לקחת משכנתא במחיר למשתכן (אם כי עדיין יש חשש). נכון לאפריל 2016 כב רשווקו יותר מ-7 אלף יחידות דיור במחיר למשתכן, והיו כ-2 הגרלות. הזוכים המאושרים (באמת מאושרים – זכו בפיס) צריכים לעמוד בבדיקות המשכנתא הרגילות של הבנקים (ראו כאן – מה הבנק בודק? ) , אבל כאמור לעיל נוצרה בעיה במקומות מסוימים שלא קשורה לרוכשים עצמם – בפרויקט ללא ליווי בנקאי, הבנקים התנו את המשכנתא בקצב הבנייה ולעיתים אף לא הסכימו לתת משכנתא – זה אמור להשתנות אחרי שבאוצר הבהירו שתהיה ערבות חוק מכר (ולא רק הערת אזהרה) בקשר לפרוייקט. הבעיה שזה עשוי להעלות את מחירי הדירות (בסכום מוערך של כ-7 אלף שקל). כך או אחרת, אביגדור יצחקי , ראש מטה הדיור ומי שאחראי בעצם על תוכנית מחיר למשתכן אמר – "הגענו להסכמות עם הבנקים, מי שעומד בתנאים הבסיסים יוכל לקבל משכנתא גם בפרוקיטים של מחיר למשתכן גם אם זה פרויקט ללא ליווי בנקאי".
ושוב (25 באפריל 2016) מתברר שהבעיה לא נפתרה – הפרוייקט של מחיר למשתכן בעפולה שהוא למעשה פרוייקט הדגל של תוכנית מחיר למשתכן לא מצליח להתרומם – הרוכשים שם מתבקשים להביא 40% הון עצמי כדי שישמש לבניית השלד ורק אז הבנק (בנק הפועלים – היחיד שהסכים ללוות את הפרוייקט) יספק משכנתאות ללווים – אבל, זה מלכוד , הרי אין לרוכשים 40% הון, הם צרייכם משכנתא, ומצד שני הם יקבלו משכנתא רק אם תושלם חלק מהבנייה (ולזה הקבלן דורש כסף – 40% מהמחיר). אז מה עושים? בינתיים באוצר טוענים שמנסים להגיע להסכמות בין כל הצדדדים, אבל כפי ניתן להתרשם – זו פתיחה ברגל שמאל של מחיר למשתכן. הפרויקט הראשון של מחיר למשתכן תקוע בגלל שלא חשבו מראש על כל הדברים – איך חשבו שהרוכשים יקבלו משכנתא? מהשמיים? חשבו שהבנקים פרייראיים , שיתנו בלי ביטחונות? חשבו שהקבלן יסכים לבנות בלי לקבל כסף מהרוכשים? הבעיות האלו היו צריכות להיפתר עוד לפני שהתחילו לבנות, לא עכשיו, לא אחרי הבנייה.
עדכון מפברואר 2016 – האוצר ובנק ישראל החליטו להקל על רוכשי הדירות במחיר משתכן – המשכנתא לפי ערך מלא של הדירה (לא על פי המחיר אחרי ההנחה).
במכרזי מחיר למשתכן נמכרות דירות בהנחות של 25%-30% ממחירי השוק, והאוצר ובנק ישראל בדקו בחודשים האחרונים איך לקבוע את היקף המשכנתא – כשיעור מסך ערך הדירה לפני הנחה או אחרי הנחה – יש לזה משמעות אדירה, וההחלטה – הזכאים יוכלו לקבל משכנתא לפיהמחיר לפני הנחה, והממשעות היא שהם (הרוכשים) צריכים להעמיד הון נמוך במיוחד (ההון העצמי למשכנתא אצלם נמוך מאוד!). עם זאת, באוצר ובבנק ישראל קבעו כי לא יוכל להיות מצב של מימון בשיעור 100% משווי הנכס, למרות שתיאורטית זה לא רחוק מכך.
רוכשי הדירות במחיר משתכן יצטרכו להעמיד לפחות 100 אלף שקל – שזה יחסית מעט מאוד ביחס לרכישה של דירות רגילות – כלומר, יש כאן הטבה כפולה – לארק שהם מקבלים דירות בהנחה של 25%-30%, הם גם מקבלים מימון בשיעור מאוד גבוה , שיכול להגיע לסדר גודל של 90% ואפילו יותר.
"בהמשך לשיחות בין בנק ישראל לשר האוצר, התקיימה ישיבה בבנק ישראל בהשתתפות נגידת בנק ישראל, הד"ר קרנית פלוג, המפקחת על הבנקים, הד"ר חדוה בר, ויו"ר מטה הדיור הלאומי, מר אביגדור יצחקי. לאחר הישיבה, במטרה לתמוך ביכולת של זכאים להשתתף בפרויקטים של מחיר למשתכן, החליט בנק ישראל כי גובה המשכנתא לזכאים בפרויקטים של מחיר למשתכן, ייקבע לפי שווי השוק של הדירה (באמצעות הערכת שמאי) ולא לפי מחיר רכישתה בפועל, ובלבד שההון העצמי של הרוכש לא יפחת מ-100 אלף שקל ושווי הדירה אינו עולה על 1.8 מיליון שקל", אמרו אנשי האוצר ובנק ישראל והוסיפו – "משרד האוצר יפעל בהמשך הדרך, להסרת חסמים הקשורים לדירות אלו ויאפשר לבנקים למכור את הדירות של הזכאים, במידה ואלו לא יעמדו בתשלומי המשכנתא, בשוק החופשי ללא מגבלות נוספות".
שר האוצר משה כחלון אמר – "זה יום חג לזוגות הצעריים, מדובר בבשורה גדולה עבור הזוגות הצעירים שירכשו דירה בתכנית 'מחיר למשתכן'. ההחלטה תסייע לזוגות צעירים שאין ברשותם את ההון העצמי הנדרש היום, לעשות צעד משמעותי אל עבר חלום הדירה".
ומה אמרה המפקחת על הבנקים, חדוה בר שעכשיו בעצם מאפשרת לבנקים לקחת סיכון גדול יותר (שיעור מימון גבוה יותר ) – "הפרויקטים של מחיר למשתכן מהווים אבן פינה משמעותית במאמצי הממשלה לסייע לציבור רוכשי הדירות, ולכן ראינו לנכון להתאים את הרגולציה לתוכניות החדשות, באופן שעקבי עם התפיסה של הגבלת הסיכון ללקוחות ולבנקים".
ואם אתם עומדים לקראת רכישת דירה, חשוב שתהיו מעודכנים בכמה עניינים נוספים –
מס רכישה – צריך לשלם (עד סכום מסויים יש פטור); סיכוי טוב שבמחיר למשתכן יהיה פטור מלא או כמעט מלא – כאן, תוכלו לבדוק (מחשבון מס רכישה) וכאן תוכלו לקרוא את המדריך המלא.
וגם – מה המחיר האמיתי של הדירה (לא מה שחשבתם)
וכמה משכנתא להחזיר כל חודש (איך בעצם קובעים את זה?)
מחיר למשתכן – שאלות ותשובות
מגדל קרנות נאמנות מעלה דמי ניהול בשני קרנות אג"ח. בקרן הנאמנות מגדל (0D) אג"ח $ בינלאומי – נקובה דולר (מספר קרן: 5103585), דמי הניהול הועלו מ-0.75% ל-0.95%. היקף נכסי הקרן כ-150 מיליון שקל.
בקרן הנאמנות מגדל (00) שקלית 2-4 שנים (מספר קרן: 5103163) דמי הניהול הועלו מ-0.65% ל-0.75%. סך נכסי הקרן מסתכמים קרוב ל-200 מיליון שקל.
העלאות האלו מגיעות בתקופה של ריבית נמוכה (ואפילו אפסית), ולכן, השאלה הגדולה היא מדוע מגדל מעלה דמי ניהול עכשיו? התשובה פשוטה – כי אפשר. מגדל מעלה דמי ניהול כי היא יכולה, ולא מסיבה אחרת. בפועל, ממש אין הצדקה לכך!
ריבית המשכנתא ממשיכה לעלות; מתחילת השנה נלקחו משכנתאות ב-53.8 מיליארד – מעל היקף המשכנתאות בכל שנת 2014
היקף המשכנתאות בחודש אוקטובר הסתכם ב-4.6 מיליארד שקל – כך עולה מנתוני בנק ישראל. היקף המשכנתאות עדיין גבוה וזאת למרות הירידה בביקוש לדירות מצד משקיעים (על רקע העלאת מס הרכישה למשקיעים), ולמרות שמדובר בחודש החגים שעונתית חלש יותר מחודשים אחרים.
גם חודש ספטמבר היה עם היקף משכנתאות גבוה – 4.2 מיליארד שקל. מתחילת השנה נלקחו משכנתאות בהיקף של 53.8 מיליארד שקל – קצב של 4.5 מיליארד שקל בחודש. בכל שנת 2014 נלקחו משכנתאות בהיקף של 51.6 מיליארד שקל – קצב חודשי של 4.3 מיליארד שקל.
החודשים הבולטים בלקיחת משכנתאות היו במרץ עד יוני. משקיעים רבים החליטו להקדים את רכישת הדירות על רקע העלאת מס הרכישה. בחודשים האחרונים הקצב עדיין גבוה, אבל מתחת לשיא של מעל 6 מיליארד שקלים.
בחודש אוקטובר, לראשונה לאחר תקופה ממשוכת, עקף סך המשכנתאות בריבית משתנה את סך המשכנתאות בריבית קבועה. הלווים נטלו משכנתאות בריבית קבועה ב-2.28 מיליארד שקל באוקטובר, ואילו היקף המשכנתאות בריבית משתנה עמד על 2.33 מיליארד שקל.
מה עדיף ריבית קבועה או ריבית משתנה?
אחת השאלות החשובות ביותר בלקיחת משכנתא היא באיזה תמהיל משכנתא לבחור – כמה יהיה החלק הקבוע? כמה החלק המשתנה? – יש מספר רב של מסלולים ולכל מסלול יתרונות וחסרונות. יש את המסלול של הריבית המשתנה הצמודה לפריים שמוגבל על ידי בנק ישראל ללקיחת עד שליש מהיקף המשכנתא הכולל. הריבית כאן נמוכה במיוחד ולכן אכן שווה לנצל את המשכנתא הזו. אבל, לרוב לוקחים מרכיב משתנה נוסף (ריבית משתנה צמודה למדד, משתנה שקלית), והיתר בריבית קבועה.
הריבית הקבועה גבוה יותר מהריבית המשתנה – זו עובדה פשוטה שנובעת מכך שברגע שאנחנו מקטינים את הסיכון (ובריבית קבועה אין סיכון, אין הפתעות; בעוד בריבית משתנה יש סיכון – הריבית יכולה לעלות!) אנחנו משלמים פרמיה על כך – רוצים פחות סיכון תשלמו יותר. אבל, לפעמים הסיכון הזה משתלם. כלומר, לפעמים לשלם ריבית קבועה גבוה יותר עדיף מאשר לשלם ריבית משתנה נמוכה יותר, מכיוון שהריבית המשתנה עלולה לעלות בקצב מהיר, ואז עלול להיווצר מצב שהמשתנה עולה על הריבית הקבועה. לכן, חשוב לפזר בין המסלולים.
בתוך כך, היום נודע כי ריבית המשכנתא ממשיכה לעלות. ריבית המשכנתא צמודת המדד לחודש נובמבר עלתה ל-2.58%, לעומת 2.47% בחודש שעבר. ריבית המשכנתא צמודת המדד לתקופה של 25 ומעלה עומדת על 3.06%, ריבית המשכנתא ל-20 עד 25 שנה עומדת על 3%.
למידע נוסף על ריבית המשכנתא, מהון להון, צרכנות פיננסית.
מעודכן ל-12/2019
מחיר למשתכן היא תוכנית שהוצאה מהמגירה כדי להילחם במחירי הדירות הגבוהים. התוכנית, שבמתכונת אחרת, יושמה כבר לפני 20 שנה, מקבלת תאוצה בחודשים האחרונים והיא אחד מהכלים של הממשלה לבלום ואף להוריד את מחירי הדירות.
בעבר (לפני 20 שנה) התוכנית היתה מאוד ממוקדת וכללה מס' מועט של דירות; הפעם מדובר על תכנון לשווק 250 אלף דירות מוזלות, בהנחה של מאות אלפי שקלים על המחיר הנוכחי בשוק. איך זה קורה? מי יכול לקנות דירה במסגרת התוכנית הזו? והאם זה ישפיע על מחירי הדירות בכלל?
מי יכול לקנות דירה בתוכנית "מחיר למשתכן"?
רוכשי הדירות בפרויקטים של מחיר למשתכן הם רק כאלו שבאמת צריכים את ההנחה הזו – זה מה שעמד מול עיני הממשלה בעת הכרזת התוכנית ואישורה. הזכאים להשתתף במכרז על רכישת דירה בתוכנית צריכים להיות בראש וראשונה אזרחי המדינה. מעבר לכך הזכאים הינם – זוגות מאורסים (שיינשאו 3 חודשים מיום הגשת הזכאות); זוגות נשואים עם או בלי ילדים; חד הוריים עם ילד אחד לפחות שטרם מלאו לו 21 שנה. כמו כן, יכולים להתמודד במכרז גם רווקים/ רווקות מעל גיל 35.
תנאי נוסף וחשוב – הזכאות היא רק אם אין למועמדים דירה ולא היו להם, ב-6 השנים האחרונות דירה או זכויות כלשהן בדירה; ולא קיבלו סיוע מהמדינה בתחום הדיור (למשל עבור דיור ציבורי).
וזהו, אין תנאים נוספים, וחשוב לשים לב – להבדיל מתוכניות אחרות של משרד השיכון ומשרד האוצר, אין כאן קריטריונים נוספים כמו שירות צבאי, מס' ילדים, רמת הכנסה וכו'. מאוד פשוט ומאוד ברור.
והנה מבדק קצר שיספק לכם תשובה – האם אתם זכאים להשתתף בתוכנית מחיר למשתכן –
ולפני שנתחיל, בתוכנית מחיר למשתכן צריך פרקטית להביא הון עצמי נמוך ביחס לערך הדירה – יש כאן רווח כפול, גם רוכשים במחיר מופחת וגם מביאים פחות הון עצמי – כאן תוכלו לקרוא על איך לקחת משכנתא בתוכנית , וכאן המחשבון –
ועם כבר בענייני חישובים, חשוב להזכיר לכם שיש עלויות נוספות מעבר למחיר הדירה. כאן, תוכלו לקרוא על המחיר האמיתי של הדירה,
וכאן תוכלו לחשב את מס הרכישה –
איך זה עובד?
בתוכנית מחיר למשתכן המדינה מסבסדת הנחה במחיר הקרקע וכן הטבות נוספות שניתנות לקבלן. ההטבות האלו מסתכמות בממוצע בכ-120 אלף שקל לדירה. הקבלן מחויב לגלגל את ההנחה הזו לרוכשי הדירה, כשבנוסף בזכות הביטחון שלו – הרי הסיכון היזמי נעלם ברגע שיש מבול של רוכשים שמתחייבים מראש לקנות את הדירות, צפוי היה שההנחה תהיה גדולה יותר, ואכן במקומות מסוימים ההנחה מגיעה ל-400-500 אלף שקל!
הקבלנים מתחייבים במסגרת המכרז על הקרקע למחיר דירה סופי (במונחי מחיר למ"ר) והם אינם יכולים להתחרט, לשנות ולחרוג מהמחיר הזה. מעבר לכך, ההנחה המשמעותית לא אמורה לבוא על חשבון סטנדרט בנייה נמוך יותר. המדינה מספקת לקבלן קרקע בהנחה, בכפוף להנחה במחיר לרוכש, ובכפוף למפרט מחייב שנקבע על ידי המדינה.
איפה הפרויקטים האלו?
הדירות בפרויקטים של "מחיר למשתכן" הם באזורים שהמדינה קבעה. עד כה, נמכרו לקבלנים, תחת התוכנית קרקעות לבנייה של כ-55 אלף יחידות דיור באזורים כמו עפולה, קריית מוצקין ולוד, קרית אונו, הרצליה, מודיעין, נהריה, רמת גן, קרית אונו ועוד. מחירי הדירות בפועל למשתכנים יבטאו הנחה של 15%-30%.
מתי ניתן לקנות דירות בתוכנית "מחיר למשתכן”?
ובכן, במקביל למכירת הקרקעות לקבלנים, מבוצעים המכרזים לזכאים. עד כה, היקף הקרקעות ששווק מבטא כ-130 אלף יחידות, ונעשו מכרזים לכ-60 אלף יחידות דיור. יודגש כי הזמן המוערך, משלב ההתמודדות ועד שלב הכניסה לדירה הוא כ-3-4 שנים.
איפה הטריק?
זה נשמע נהדר, האם זה יכול להיות? איפה הטריק בסיפור הזה? ובכן, האמת שזה באמת נהדר, ואין ממש טריק. פשוט מאוד – המדינה מקנה לקבלן ביטחון, מספקת לו קרקע בהנחה וזה מתגלגל באופן מלא לרוכשי הדירות.
כל הזכאים יכולים לקנות דירה?
גם אם ישווקו 200 אלף יחידות דיור, זה לא מספיק לכולם, אבל זה הרבה מאוד. משרד הבינוי הכריז שהמטרה היא להגביר את קצב מכירת הקרקעות הפנויות בשיטת "מחיר למשתכן", אך בינתיים, מס' הזכאים שיתמודד על הפרויקטים הקיימים צפוי להיות גבוה משמעותית ממס' הדירות, ולכן תהיה הגרלה.
הבעיה שעלולה להיות היא שאנשים שאינם זכאים יחברו לזכאים (שאין להם כסף לרכוש דירה) וישתמשו בזכות של הזכאים וכך ייקנו דירה בזול. לא לזה התכוונה הממשלה, אך נראה שהפרצה הזו ממש לא סגורה.
רוכש הדירה (הזכאי) חייב להחזיק בדירה לפחות 5 שנים אחרי הרכישה. הוא אינו חייב להתגורר בדירה אחרי הרכישה, הוא יכול להשכיר אותה.
האם התוכנית תשפיע על המחירים בשוק?
אף אחד לא נביא, אבל באם היקף הדירות שישווקו אכן יגיע כפי שמצהירים במשרד הבינוי ובאוצר ל-200אלף יחידות, אז מדובר על היקף גדול, ובאם ההנחה תמשיך להיות בדומה לפרויקטים הראשונים סביב 20%-25%, אז זה עשוי להשפיע על המחירים בסביבה של הפרויקטים, אך ככל שהמרחק גדל, ככל שמתקרבים למרכז ההשפעה של התוכנית מורגשת פחות, כי כמעט ואין באזור המרכז פרויקטים של מחיר למשתכן.
וסיכום קצר – לזכאים זו יכולה להיות הזדמנות לרכישת דירה, לרוכשים פוטנציאלים (שאינם זכאים) שווה לעקוב אחרי האזורים שבהם משווקים הפרויקטים האלו ולראות באם יש שם ירידת מחירים.
נתונים מהשטח: הפרויקט הראשון בו התבצעה הגרלה של מחיר למשתכן הוא הפרויקט בעפולה (שהיה הפרויקט הראשון ששווק לקבלנים) והתוצאות הן שעל 337 דירות התמודדות בערך פי 5 זכאים. זה הולך להיות אפילו יחס גרוע יותר בהמשך – כלומר, מחיר משתכן זו אולי בשורה טובה, אבל לחלק קטן מאוד מהציבור.
היעדים של התוכנית להגיע ל-250 אלף דירות – שיווק קרקעות ומכירת דירות לזכאים. עם זאת, לאורך התוכנית ייוצר מצב שהביקוש גדול מההיצע. מצב של קזינו – הגרלה, הימר, זה מה שאנחנו רוצים לעודד – שחלק מהציבור וחלק גדול יותר יצא מקופח וממורמר עם תחושות קשות. לא בטוח שזו הדרך להוזיל את מחירי הדירות, אולי היה עדיף לתת את ההטבה הזו לכל הזכאים, אז נכון ההטבה היתה קטנה יותר אבל לפחות שיוויונית.
בינתיים מי שממש מתעשר מהעניין אלו החברות שקיבלו היתר לתת את אישור הזכאות לזכאים, לרבות חברת עמידר ומילגם. החברות האלו יקבלו 240 שקל על כל אישור זכאות, ומדובר במאות אלפי אישוירם – כלומר, הכנסה נאה של סדר גודל של 120-180 מיליון שקל בשלוש השנים הבאות.
איך בעצם מגישים בקשה לזכאות?
החל מאפריל 2016 ניתן להוציא אישורי זכאות ישירות באתר אינטרנט ייעודי של משרד הבינוי והשיכון. עם זאת, ניתן גם לפנות לחברות המשכנות. קובעים תור בסניפי החברה בשעות הייעודיות שנקבעו לצורך הוצאת אישור זכאות.(מחיר למשתכן – בדיקת זכאות)
הנה פרטי יצירת הקשר עם החברות – עמידר- 6266*; מילגם – 6078* מרכז אלונים (מקבוצת מ.ג.ע.ר) – 2850* (כאן, ניתן ניתן למלא שאלון מקוון), באפריל צפוי שהכל יהיה כבר מקוון/ אינטרנטי. המוקדים הטלפוניים פועלים בימים א'-ה' בשעות 8:00-20:00 ובימי ו' בשעות 8:00–12:00.
איזה מסמכים צריך? תעודות זהות: מקור + צילום; זוגות נשואים צריכים להציג אישורים נוספים , גרושים שמצבם האישי אינו מעודכן בתעודת הזהות ימציאו תעודת גירושין. אלמנים שמצבם האישי אינו מעודכן בתעודת הזהות ימציאו תעודת פטירה של בן הזוג. הורים יחידניים/ הורים עצמאיים יציגו תעודת גירושין, הסכם גירושין שקיבל תוקף של פסק דין. זוג ידועים בציבור צריכים למלא טופס הצהרה של זוג לגבי היותם ידועים בציבור ולחתום עליו בפני עורך דין. אם בני הזוג מחזיקים ב "תעודת זוגיות" מטעם ארגון משפחה חדשה, אין צורך לחתום על הטופס בפני עורך דין, אלא רק בפני מנהל הסניף, וכן להציג את התעודה ואת העתק התצהיר שנחתם בארגון משפחה חדשה מול עורך דין.בנוסף, יש לספק כתובת דוא"ל, שתשמש לקבלת הודעות ועדכונים.
אישור הזכאות יהיה תקף למשך שנה מיום הוצאתו.לאחר שיינתן אישור הזכאות, מומלץ להיכנס לאתר הרישום כדי לוודא שכל הפרטים רשומים נכון. אם נמצאה טעות באחד מהפרטים, יש לפנות לחברת ההרשמה.על-מנת להתחבר לאתר, יש להקליד באזור הרישום (למעלה משמאל) את מספר תעודת הזהות ואת הסיסמה הראשונית שהיא מספר אישור הזכאות (המופיע באישור). מי שמחובר לאתר, שמו יופיע בפינה השמאלית העליונה.מי שאין להם גישה לאינטרנט יכולים להשתמש בעמדות מחשב שיוקמו לשם כך במחלקות סיוע בדיור במחוזות משרד הבינוי והשיכון, בימים שיש בהם קבלת קהל. יש לשמור היטב על מספר אישור הזכאות שנמסר, מפני שרק באמצעותו ניתן להירשם לפרויקטים.
לאחר פרסום מועדי ההרשמה לפרויקטים, יהיה ניתן להירשם לפרויקט למשך 28 ימים מיום פתיחת ההרשמה.
כן, מדובר בתהליך בירוקרטי, אבל משתלם – ההנחות על דירות במחיר משתכן הן משמעותיות מאוד ויש כאן גם הטבה כפולה – מימון גדול יותר (משכנתא גדולה יותר) מאשר ברכישה רגילה – תוכלו לקרוא על כך כאן – איך לוקחים משכנתא במחיר למשתכן? – מסתבר שיש כאן הטבה כפולה.
עדכונים:
יולי 2018 – מחיר למשתכן – הצלחה ברמת גן
יוני 2018 – מחיר למשתכן – עיכוב במסירת הדירות
אפריל 2018 – מחיר למשתכן זה כמו למכור לאנשים קרקעות חקלאיות
יוני 2017 – שר האוצר משה כחלון הציג תוכנית להגרלה של 15,000 דירות במסגרת תוכנית מחיר למשתכן. הדירות יוצעו ב-24 ערים באזורי הביקוש. נראה ש"ההשקה" הזו נועדה להוציא את תוכנית מחיר למשתכן מהבוץ – אחרי הכל, עד עכשיו היא אמנם עזה, אבל בשוליים – רוב הציבור מתקשה להגיע לדירה ברמת המחיירם הנוכחית. במסגרת ההצעה ל-15,000 דירות יוכלו הזכאים שמוערכים ב-45,000 (השייכים לסדרה א' בלבד – כלומר הגישו את הבקשה בסבב הראשון) להציע הצעות. מדובר על יחס של 1 ל-3 , הסיכוי לזכות בדירה הוא שליש – לא רע בכלל! עם זאת, ההגרלות בבית שמש יהיו פתוחות גם לנרשמי סדרה ב'. כללי ההשתתפות בתוכנית זהים לאלו שחלו עד היום ב"מחיר למשתכן" ולא נעשה בהם שום שינוי. ההרשמה מתבצעת באמצעות אתר ההרשמה להגרלות: dira.moch.gov.il.
באוצר מסבירים שסדר ההגרלות יהיה לפי גודל היישוב בסדר יורד: מהיישוב שמספר תושביו הוא הגדול ביותר ועד ליישוב שבו מספר התושבים הוא הנמוך ביותר, בהסתמך על נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. ביישובים שבהם יש יותר מפרויקט אחד של ההגרלה הגדולה, ייקבע סדר הגרלות פנימי לפי המספר הסידורי של ההגרלה. הסדר הזה חשוב מכיוון שזכייה בפרויקט אחד תגרור הסרה מההרשמה לפרויקטים אחרים, גם אם הנרשם דירג אותם במקום גבוה יותר. לדוגמה, מי ששוקל להירשם להגרלות בחיפה ובטירת הכרמל, אך מעדיף לזכות בטירת הכרמל, מומלץ לו להביא בחשבון שההגרלות בחיפה יבוצעו קודם להגרלות בטירת הכרמל, וכך ייתכן מצב שבו יזכה בחיפה ותבוטל הרשמתו להגרלה בפרויקט בטירת הכרמל.
באוצר מספקים מענה לשאלות נוספות בהקשר להשקה הגדולה – איך מתבצעות ההגרלות ואיך מקבלים את התוצאות?
מה קורה לאחר הזכייה?
הזוכים נדרשים להמתין בסבלנות עד לרגע שבו היזם ייצור עמם קשר. ייתכן שמשך זמן ההמתנה יהיה כמה חודשים, שכן בחירת הדירה צפויה להתקיים כחודש לאחר קבלת היתר בנייה מהוועדה המקומית. כדי להגביר את השקיפות ואת הנוחות בתהליך יוכלו הזוכים לעקוב אחר קצב התקדמות הפרויקט כל העת באתר ההרשמה להגרלות לצד שם הפרויקט שבו זכו.
האם אתם זכאים להשתתף במחיר למשתכן? בדיקת זכאות - מחיר למשתכן
כתבות קשורות:
ככה תקחו משכנתא בתוכנית מחיר למשתכן
מחיר למשתכן – מה הסיכויים לזכות בדירה?
מחיר למשתכן – מה הסיכויים לזכות בדירה?
רוצים שמחירי הדירות יירדו? תביאו פועלי בניין!
מחיר למשתכן אמורה להוריד מחירי הדירות. בפועל… היא תורמת לעליית מחירים
מדריכים חשובים בקניית דירה –
מדד תשומות בנייה – מה זה ואיך זה משפיע על התשלומים לקבלן?
מס רכישה על דירה ראשונה – מדריך מפורט (מדרגות מס, כמה מס תשלמו, פטורים ממש ועוד)
הארנק הדיגיטלי – מה זה?
מאסטרקארד וישראכרט הכריזו לאחרונה על השקת MasterPass בישראל, שירות המאפשר למחזיקי כרטיסי אשראי של מאסטרקארד לערוך קניות בצורה מקוונת באופן בטוח, פשוט ומהיר. במילים פשוטות, מדובר על ארנק דיגיטלי ששומר את פרטי הכרטיס ואת נתוני המשלוח בצורה מאובטחת, ויכול לשמור גם נתונים של כרטיסי מועדוני צרכנים.
בעת ביצוע התשלום באתר באמצעות Buy with MasterPass, צרכנים לא נדרשים למלא את הפרטים האישיים שלהם שוב ושוב בכל חנות מקוונת, וכך נהנים מחוויית רכישה מהירה ונוחה יותר; וכן הם מפחיתים את הסיכון של חשיפת מידע אישי בעת שימוש ברשתות שאינן מאובטחות כראוי.
MasterPass מאפשר לצרכנים לשלם בעזרת הארנק הדיגיטלי המועדף עליהם מכל מכשיר, וכך מספק חוויית תשלום חדשנית – פשוטה כמו הקלקה או נגיעה במסך מגע, בחנויות או באמצעות הטלפון הנייד. אבל מאסטרקארד לא לבד – סמסונג מציעה אפשרות לשלם באופן דיגיטלי דרך הסמארטפונים מתוצרתה, אפל מציעה אפשרות לשלם דרך ארנק דיגיטלי באייפונים. כמו כן ישנה פייפאל ששולטת בתחום התשלומים המקוונים, ויש עוד לא מעט אפשרויות תשלום דיגיטלי.
עם זאת, מבין חברות כרטיסי האשראי מאסטרקארד היא הראשונה שהשיקה אמצעי תשלום מקוון. הפתרון המקוון טוב בארץ (לרשתות וחנויות נבחרות) וגם בחו"ל – הוא פעיל ב-24 מדינות ברחבי העולם. לאחרונה הושק גם בגרמניה, בלגיה, הונגריה וטורקיה – וכעת הוא מגיע לישראל. מאז הושק בפברואר 2013, MasterPass פעיל וזמין בקרב יותר מרבע מיליון קמעונאים ברחבי העולם. מספר העסקאות שבוצעו באמצעות MasterPass באירופה גדל בששת החודשים האחרונים בשיעור ממוצע של 40% מדי חודש.
שירות התשלומים של MasterPass מציע לסוחרים דרך פשוטה לקבל תשלומים מארנקים דיגיטליים אשר הונפקו בכל מקום בעולם, הן באתרים והן במכשירים ניידים, כמו גם בעת קנייה בחנות, ובקרוב גם באמצעות טכנולוגיית NFC או על ידי סריקת קוד QR. שירות MasterPass מציע לבנקים, סוחרים ושותפים את האפשרות לפתח את הארנקים הדיגיטליים שלהם, ומבטיח תמיכה של רשת עולמית.
״אנחנו חיים בעולם דיגיטלי, שבו הרגלי הצריכה משתנים במהירות גבוהה, וכן עדים לנקודת מפנה טכנולוגית שלא נראתה כמותה מאז המצאת כרטיסי האשראי המגנטיים", אומר אנדראס המברגר, מנהל מאסטרקארד ישראל. "הצרכנים יכולים כיום לנהל את הקניות שלהם באופן מקוון באמצעות הסמארטפונים שלהם, בעודם נמצאים בכל מקום. מאסטרקארד יצרה פתרון תשלום דיגיטלי אשר מתאים את עצמו להרגלים החדשים, על מנת להמשיך ולפשט את תהליך התשלום למען הצרכנים".
״ישראכרט גאה להיות שותפה להשקת MasterPass של מאסטרקארד בישראל", אומר רונן שטיין, מנכ״ל ישראכרט, "הצרכן הישראלי נחשב לצרכן טכנולוגי מתקדם המאמץ במהירות טכנולוגיות ופלטפורמות חדשניות אשר מעניקות לו ערך מוסף. השנה רכשו למעלה מ-82% מהצרכנים בישראל מוצרים ושירותים דרך האינטרנט, וכעת ישראכרט יכולה להעניק ללקוחותיה חוויית קניות חדשה ולספק להם את הדרך המהירה, הבטוחה והפשוטה ביותר לקניות ברשת״.
איך חברת הביומד מאנקיינד מסדרת לחברות תעודות הדל רווח נאה, ולמה זה על חשבונכם?
חברת הביומד האמריקאית מאנקיינד נכנסת לבורסה המקומית דרך אפשרות הרישום הכפול. הבורסה המקומית מעוניינת בחברות שנסחרות בארה"ב והיא פותחת את שעריה לחברות אלו, אבל בינתיים מגיעות לכאן חברות ביומד שלא ממש מצליחות בבורסה האמריקאית (למרות שהן עדיין נסחרות על פניו במחירים גבוהים) ועל הדרך הן מגייסות כספים מתעודות הסל.
איך זה שהן מגייסות מתעודות הסל? ברגע שמדובר בחברה שנכנסת למדדים, תעודות הסל מחויבות להצטייד במניות החברה הזו, בהתאם לשיעור משקלה במדד. יש שתי אפשרויות להצטייד בסחורה – דרך רכישה בבורסה ביום עדכון המדדים , ודרך גיוס פרטי, וזה מה שקרה במקרים האחרונים. החברות הנפיקו לתעודות הסל מניות כדי להתכסות בשיעור החשיפה שהן מהוות במדד.
למדריך תעודות סל
אבל, יש כאן מספר בעיות – הראשונה, זה אומר שהתעודות סל הולכות ומתמלאות בחברות ביומד לא ישראליות ואפילו בלי זיקה לישראל ועוד בשוויים ככל הנראה גבוהים, ועם סיכון מאוד גבוה. זה מה שרוצה המשקיע בתעודות הסל? כנראה שלא.
בעיה שנייה – על הדרך מנהלי תעודות הסל גוזרים קופון. הנה מה שצמפוי לקרות בהנפקת מאנקיינד. החברה צפוי לגייס סכום העולה על 400 מיליון שקל וההנפקה תתבצע בהנחה של 2% על מחיר השוק. ההנחה הזו היא כולה רווח למנהלי תעוודת הסל שמחויביים להתכסות בנייר שנכנס למדים בהתאם למחירו. אם הם מקבלים הנחה היא שלהם – לא של המשקיעים, לא של החוסכים, שלהם! וזה אבסורד, הרי הכח שלהם, כח הקנייה שלהם מגיע מהעמיתים האלו, אותם הם אמורים לשרת, וזה אבסורד כי ההנחה הזו משמעה שיתכן מאוד שהמניות בהמשך יירדו, וייתכנסו למחיר ההנחה. ככה זה במקרים רבים, ואם כך – אז הרי שאת המחיר ישלמו המשקיעים בתעודות – מצד אחד על חשבונם מרוויחים את ה-2%, אבל בהמשך יש סבירות משמעותית שהמחיר יירד אלא שאז הן חלק מתיק ההשקעות של תעודות הסל וההפסד בהן מתבטא בהפסד ששל התעודה, משמע הפסד למשקיע!
הכניסה למדדים – מדד ת"א 100 ומדד ת"א 75 אמורה להיות ב-15 בנובמבר, ומשקלה של מאנקיינד אמור להיות כ-1% בת"א 100 וכ-4% במדד ת"א 75. תעודות הסל צפויות לרכוש את המניות בהיקף העולה על 400 מיליון שקל. הנחה של 2% תסדר להם רווח של כ-8 מיליון שקל.
גם בהנפקת חברת הביומד האמריקאית ביוטיים נעשה מהלך דומה. החברה שנרשמה כאן נכנסה ישר למדדים המובילים, והיא ניצלה זאת לגיוס הון מתעודות הסל. מדובר על חברה קטנה יותר ממאנקיינד ובהתאמה גיוס קטן יותר. מנהלי התעודות קיבלו הנחה וגרפו רווח המוערך ב-1-2 מיליון שקל.
ככה לוקחים משכנתא בלי הון עצמי! איך מאפשרים את זה, למה לא מפקחים על זה? אין לנו תשובה – פשוט ככה. אולי זה נוח ומתאים לכל מיני אינטרסנטים, אחרי הכל, מי שלוקח את הסיכון הגדול כאן הם הזוגות הצעירים שלוקחים את המשכנתאות האלו – הבנקים נותנים כי זה העסק שלהם, הלוואת נושאות ריבית, וריבית זה רווח (רווח נאה), א אל תצפו שהם יפקחו על הטריקים הקטנים (והגדולים של המלווים) שנעשים כדי לעמוד במגבלות ההון העצמי.
ח"כ אורלי לוי-אבקסיס מציעה לאפשר לזוגות צעירים לקחת משכנתא בשיעור של 90% מערך הדירה, כלומר להביא לעסקה הון עצמי של 10% בלבד. זה מסוכן, זה גרוע למלווים – הרי מה יקרה כשתהיה טלטלה בשווקים ומחירי הדירות יירדו (אם וכאשר). האנשים האלו יהיו עם הלוואות שעולות על ערך הנכס. זה מסוכן להם וזה מסוכן לבנקים ולמשק. ובכלל, משכנתא של 50% זה שעבוד כמעט לכל החיים, ההכנסות הפנויות של המשפחה מופנות להחזרים השוטפים, אז שיעור של 90% – איך הם יעמדו בזה. וברקע – צריך לזכור, אנחנו בריבית אפסית, כלומר, תשלומים מאוד נוחים על המשכנתא. כאשר הריבית תרים ראש זה כבר סיפור אחר לגמרי. אז אנחנו מדברים על עלייה בהחזרים – האם האנשים יעמדו בזה? ואם ומתישהו זה יקרה) הריבית תעלה משמעותית לכיוון של כמה אחוזים, אז ההחזרים בהתאמה יעלו באופן משמעותי – מישהו שם למעלה, מבין קודקודי הכלכלה, לוקח את זה בחשבון, או שזה סתם ניירות ומספרים בשבילו?
ואם לא די בכך, לוי אבקסיס מדברת ודוחפת אפשרות למשכנתא בשיעור גבוה – 90%. לוי אבקסיס מסבירה שגם כך הלווים לוקחים הלוואות שמשמות כאילו כהון עצמי, ואם כך אז מה זה משנה?
"הגופים האחראים, בנק ישראל, משרד האוצר והבנקים מעלימים עין מהתופעה הנרחבת של זוגות צעירים שלוקחים הלוואות כדי לעמוד בדרישת ההון העצמי המינימלי לצורך קבלת משכנתא לרכישת דירה" אומרתי לוי אבקסיס ומוסיפה כי "וזה לא רק זה, הגופים האלו משתפים פעולה בעקיפין עם התופעה בכך שהם מאפשרים לזוגות צעירים המבקשים ליטול משכנתא לקחת במקביל מהבנק 'הלוואה לכל מטרה', בריבית גבוהה יותר וללא בחינת יכולת ההחזר של ההלוואה. בנק ישראל והאוצר שלחו את הזוגות הצעירים לקחת הלוואות מהמשפחה, מחברים, מאנשים זרים, מחברות כאלה, ומכל מיני גופים, והםמציגים את זה כהון עצמי. אתם יודעים שזה לא הון עצמי, והם משלמים על זה ריבית מטורפת שלא דומה לשום ריבית של משכנתא. אתם סיבכתם אותם בסיכונים מיותרים לחלוטין. אם מישהו חושב שהיום בתוך המערכת, אלו שכבר קיבלו משכנתא, הזוגות הצעירים שכבר קיבלו משכנתאות, ההון העצמי שהם הציגו – זה הון עצמי שלהם, אז או שהוא טיפש או שהוא עיוור".
אם אתם חושבים שאנשים לא מציגים בצורה מעוותת כספים שהם לוו לכל מטרה כהון עצמי – אז אתם טועים. אני היום עומדת לפני משכנתא ומציעים לי כל מיני גופים באישור משרד האוצר, 'רוצה מימון, בואי תיקחי, אנחנו יכולים להעמיד לרשותך הון עצמי, בואי תשלמי איקס אחוזים ריבית'".
זוגות צעירים צריכים להביא הון עצמי של 25% מערך הדירה, ולקחת לכל היותר משכנתא בשיעור של 75% מערך הדירה. רוכשי דירה להשקעה אגב יכולים לקנות דירה כזו עם משכנתא שהיא עד 50% מערך הדירה, ומשפרי דיור לרוב יכולים לקחת משכנתא של עד 705 מערך הדירה. ההוראות האלו יושמו החל משנת 2012 כדי למנוע מינוף גדול ומשכנתא בשיעור גבוה מדי. אבל כאמור זה לא ממש נכון – בפועל, רבים לוקחים הלוואות לכל מטרה ובאים לבנק למשכנתאות כאילו זה חלק מההון שלהם.
גלובס מדווח כי רשות ניירות ערך מתכוונת לאסור מסחר באופציות בינאריות לקהל הרחב. על פי הדיווח יו"ר רשות ניירות ערך, פרופ' שמואל האוזר ואנשי הרשות מתכוונים לאפשר רק למשקיעים מתוחכמים לסחור באופציות בינאריות. משקיעים מתוחכמים הם כאלו שנתנו הסכמה מוקדמת להיחשב כאלה ושעומדים בקריטריונים פיננסים לרבות ששווי הנכסים הפיננסיים שלהם – ני"ע, מזומנים ופיקדונות – עולה על 12 מיליון שקל, ומחזור העסקאות החודשי הממוצע שלהם בחצי שנה האחרונה במכשירים פיננסיים לא נמוך מ-10 מיליון שקל.
הזירות של אופציות בינאריות מאפשרות מסחר בסוגי שונים של אופציות – על מניות, על מדדים ועוד, כאשר בסוף הדרך, האופציות האלו מניבות הכל או כלום; צל"ש או טר"ש. ההשקעה באופציות האלו (ובאופציות בכלל) היא השקעה מסוכנת מאוד (אפשר להפסיד הרבה, אפילו את הכל), מצד שני – אפשר לווסת את סכום ההשקעה, כלומר להשקיע במינון נמוך יותר ולא להיות חשופים באופן מלא/ משמעותי להשקעה.
אופציה בינארית בדומה לאופציה רגילה מאפשרת להרוויח (או להפסיד!) אם ערך של נכס בסיס מגיע לשער/מחיר מסוים. אלא שבעוד שאופציה רגילה היא לרוב לפרק זמן מימוש משמעותי, באופציה בינארית מדובר בטווחי זמן קצרים – זה יכול להיות דקות, שעות, ימים. מעבר לכך, וזה החידוש המשמעותי של האופציה הבינארית האופציה הזו היא זכות לקבל רווח מסוים (שיעור רווח), באם המדד/ המניה תהיה מעל מחיר שבו נכנס המשקיע לעסקה, אך אם המחיר בפקיעת האופציה יהיה מתחת למחיר בעת בו נרכשה האופציה אזי יספוג המשקיע הפסד בשיעור מסוים. כאן, הרחבה והדגמות על אופציות בינאריות.
הבעיה הגדולה של האופציות הבינאריות היא חוסר הסימטריה – תוחלת ההשקעה היא הפסד – אם תרוויחו זה יהיה רווח נמוך יותר מאשר אם תפסידו. זה משתנה בין הזירות ובין האופציות, אבל הצלחה משמעה רווח של 70%, בעוד שהפסד משמעו איבוד של 85% מהכסף. הסיכוי בנקודת זמן מסוימת (כאשר משקיעים) הוא 50% לכל אפשרות, ומכאן שהסיכוי שלכם להרוויח הוא שלילי! זו ככל הנראה הסיבה העיקרית שרשות ניירות ערך מנסה לעשות סדר בתחום ולהוציא את השחקנים החלשים/ הלא מבינים.
בנק לאומי מציע השקעה בפיקדון מובנה שקלי על סל מניות מדיה אמריקאיות. הפיקדון לתקופה של 4 שנים עם קרן השקעה נומינלית מובטחת ומענק מותנה בהתנהגות סל המניות במהלך התקופה. כאן, תוכלו להבין מה היתרונות והחסרונות של פיקדונות מובנים; ובקצרה מדובר במכשיר השקעה סגור למס' שנים עם אפסייד במידה ותרחישים מסוימים מתממשים (וכבר נדגים על הפיקדון המובנה של לאומי על סל מניות המדיה). לפיקדון המובנה יש סיכונים שקשורים בעיקר לטווח הזמן הארוך שבו הכסף סגור ולסיכון המנפיק (הגוף שמנפיק את הפיקדון, אם כי ברוב המקרים הבנקים אחראים על הכסף. היתרון של הפיקדון המובנה בא לידי ביטוי בעיקר בתקופות בהן הריבית נמוכה כי הוא מאפשר לקבל תשואה לא רעה, עם דאונסייד/ הפסד מוגבל.
ההפסד המקסימלי של המשקיע הוא ההפסד הריאלי – לרוב בפיקדונות מובנים הקרן הנומינלית מובטחת והמשמעות מקבלים בסוף הפיקדון את ההשקעה הנומינלית – כלומר, מפסידם את עליית המדד או את חלופות ההשקעה האחרות.
פיקדונות מובנים זוכים לתדמית שלילית, אבל, הם יכולים להיות מכשיר לא רע בתקופות מסוימות, גם עכשיו.
לאומי מציע כאמור פיקדון מובנה על מניות מדיה – Apple Inc,Bank of America Corp ,Alibaba Group Holding Ltd , PalPal Holdings Inc, Chicago Bridge & iron Co. והנה התנאים – לכל מניה נקבע חסם בשיעור של 59% (לא כולל) ביחס למחיר הבסיסי של אותה מניה. במידה ומחיר המניה לא חרג ולא נגע בחסם לאורך כל תקופת הפיקדון, תילקח בחישוב תשואת המניה בפועל (מנקודה לנקודה), חיובית או שלילית. במידה וביום מסחר כלשהו מחיר המניה יחרוג או יגע (ולו פעם אחת) בחסם, תשואת המניה תיקבע בשיעור של 8%למשך תקופת הפיקדון. המענק בגין הפיקדון יחושב לפי סכום התשואות של המניות בסל כפול משקלן היחסי בסל. השתתפות של 100% בשיעור השינוי של סל המניות. בכל מקרה, קרן ההשקעה מובטחת ע"י בנק לאומי בתום תקופת הפיקדון.
יש כמובן אינסוף תרחישים, ושימו לב – עדיף מבחינת המשקיעים בפיקדון המובנה שהמניות יעלו, אבל לא יותר מ-59%, אחרת התשואה מתקבעת על 8%. כמו כן, חשוב להדגיש כי תשואה שלילית גם נספרת ומשתקללת באופן יחסי בתשואה של הפיקדון. כאן, תוכלו לקרוא את כל הפרטים המלאים ותרחישים מפורטים.
חשבונות הבנקים ללא תנועה / חשבונות רדומים מוערכים בכ-4 מיליארד שקל. מדובר בכספים של בעלי חשבונות שפשוט ניתקו מגע עם הבנק/ הסניף. אולי זה בגלל שינוי מקום מגורים/ שינוי כתובת; אולי פשוט שכחתם מהחשבון ההיסטורי; אולי זה בגלל פטירה של בעל החשבון, נסיעה לחו"ל – יש הרבה מאוד סיבות אפשריות, אבל מה שבטוח שלהרבה אנשים יש כסף והם כנראה לא יודעים עליו.
אין אפשרות פשוטה ומהירה לאתר חשבון כזה. חשבונות פנסיה וגמל ניתנים לאיתור יחסית מהר – ראו כאן. אבל חשבונות בנקים זה כבר סיפור אחר, אם כי מתישהו יהיה פתרון איתור מהיר (השאלה מתי?). בינתיים, אנחנו תלויים בחסדי הבנק. בעבר הלא רחוק דיברו על הקמת מאגר מידע מרכזי עם ממשק אינטרנטי , שיכלול נתונים על החשבונות שאין להם דורש. אבל ההקמה הזו התעכבה, והיוזמה של איגוד הבנקים די התמוססה (לפחות בינתיים).
בפועל, היה ניתן לצפות שהבנקים יאתרו את בעלי החשבונות, אבל זה לא ממש קורה. בפועל, כדי לאתר חשבון רדום , תצטרכו לפנות להנהלה של הבנקים במכתבים. מעבר לכך, אם תעשו זאת, אתם תשלמו עמלה כמובן, והיא יכולה להיות גבוה.
התקנות של המפקח על הבנקים מחייבות את הבנקים בנוגע לחשבונות שנותק בהם הקשר עם הלקוח למעלה מעשר שנים, לדווח עליהם לאפוטרופוס הכללי. מעבר לכך, המפקח על הבנקים הורה לבנקים להשקיע יותר מאמץ בחיפוש בעלי החשבונות. כמו כן, יידרשו על פי טיוטא שהוציא המפקח על הבנקים (ועדיין לא יושמה) למסור בדוחות הכספיים השנתיים את מספר החשבונות ללא תנועה הקיימים בכל בנק והסכומים המצויים בהם.
בינתיים, דממה – כ-220 אלף שקל של חשבונות כאלו מחכים לבעלים שלהם, כשההיקף הכספי מגיע ל-4 מיליארד שקל.
אז מה צריך לעשות כדי שגם במערכת הבנקאית בדומה לגופים המוסדיים יאפשרו לציבור לחפש את הכסף שלהם? נראה שהמכשולים הגדולים עכשיו הם דרישות רגולטוריות שקשורות לאבטחת מידע ולזיהוי והזדהות של הלקוחות מול המערכת הבנקאית. זה ייפתר,בינתיים תוכלו לפנות ישירות להנהלות של הבנקים. זה מעט מתיש, אבל זה הכסף שלכם.