באוצר שוקלים להטיל מס על הכנסות משכר דירה החל מהשקל הראשון – כך מציינים האתרים הפיננסים. המס הזה בשיעור של 10%, אמור להחליף  את מס הרכישה החדש והמקומם שאושר לאחרונה בממשלה (במסגרת תקציב 2013-2014). מס הרכישה החדש חל על משפרי דיור ולא מקנה להם פטור ממס עד למדרגה של 1.47 מיליון שקל. בעבר, משפרי דיור נהנו (ובצדק) מפטור ממס רכישה בדומה לרוכשי דירה חדשה (ולא היו צריכים לשלם מס רכישה בשיעור של 3.5% עד למדרגה של 1.47 מיליון שקל) . מעכשיו (יישום התקנה – 2014) , פטור ממס רכישה חל רק על רוכשי דירה ראשונה ולא על משפרי דיור – עקום, מקום, מרגיז, תמוה – מה שתרצו, ותחשבו על זה – גם כאלו שנאלצו לכור דירה נוחה יותר ולהסתפק בדירה קטנה ובעלות נמוכה יותר יצטרכו לשלם את מס הרכישה הזה.

הביקורת על מס הרכישה החדש היתה מקיר לקיר, ובאוצר כנראה מבינים את טעותם. הפעם הם מציעים מס אחר תחליפי – מס על השכרת דירות, אבל גם המס הזה לא טריוויאלי. שיעור המס צפוי להיות 10% על הכנסות משכר דירה מהשקל הראשון. כיום,  משכירי דירות נהנים מפטור ממס אם שכר הדירה הוא עד 4,980 שקלים בחודש. במידה ויבוטל הפטור (מדרגת הפטור) ויחול מס בשיעור של 10% צפוי כי המדינה תגבה כ-1.1 מיליארד שקל, שזה בערך הסכום שצפוי להתקבל ממס הרכישה החדש.

אז מה הבעיה?

ובכן מס על שכר דירה עשוי להתגלגל על שוכרי הדירות – שכר הדירה יעלה כדי שהמשכירים ייהנו מאותה תשואה נטו שנהנו בעבר, ואז אולי קופת המדינה תרוויח, אבל שוכרי הדירות ומדובר בשליש מהאוכלוסייה תינזק ומאוד.  

בנק לאומי מציע ללקוחותיו פיקדון מובנה (סטרקצ'ר) דולרי ל-5 שנים המשלם ריבית שנתית בשיעור ריבית הליבור ל-3 חודשים, עם מינימום ומקסימום. הריבית משולמת בכל רבעון.

תחילת הפיקדון – 23 במאי 2013, סיום הפיקדון – 23 במאי 2018. שיעור הריבית כאמור – ריבית ליבור ל-3 חודשים, אבל למאות זאת, יש מינימום תשואה – אם שיעור ריבית הליבור לתקופת הריבית הרלוונטית יהיה נמוך או שווה ל-1.42% לשנה, אזי סכום ההפקדה יישא בתקופת הריבית האמורה, ריבית בשיעור של 1.42% לשנה. כמו כן, אם  שיעור ריבית הליבור לתקופת הריבית הרלוונטית יהיה גבוה מ-5% לשנה או שווה לו, אזי סכום ההפקדה יישא בתקופת הריבית האמורה, ריבית בשיעור של 5% לשנה.

מינימום ההפקדה – 10 אלף דולר, הפיקדון ניתן לשבירה רק בהסכמת הבנק, בכל מקרה, אם הפיקדון יישבר הלקוח יקבל סכוך הנמוך מסכום ההשקעה המקורי.

בבנק לאומי מדגישים כי המוצר המובנה מספק תשואה הגבוה מהריבית המקבילה באפיקים דומים. מעבר לכך, קרן ההשקעה מובטחת ויש רייבת מינימום. עם זאת יש גם סיכונים – עלייה באינפלציה בארה"ב "ב עשויה להוביל לעלייה מהירה בשיעור הריבית הדולרית לרמה הגבוהה מזו המוצעת בפיקדון. כמו כן, למרות שהמוצר משלם ריבית מובטחת, אין ודאות כי ריבית זו תהיה גבוהה מריבית השוק לאורך כל תקופת הפיקדון וחיסרון נוסף –  היעדר נזילות לתקופת הפיקדון.

מעודכן ל-04/2019

היכנסו למדריך המלא למשכנתא 

מבדיקת הון, מדריכים פיננסיים עולה כי ייעוץ משכנתאות שכולל את כל המכלול (לרבות הגשת הטפסים לבנקים למשכנתאות) עשוי לעלות בין 3 ל-7 אלף שקל, כשלרוב מדובר על 4-5 אלף שקל. עם זאת, אם ברצונכם בייעוץ, אך אתם מעוניינים לחסוך בתשלום,  אתם יכולים (אצל חלק מהיועצים) לעשות את עבודת הניירת – חתימות והגשה לבנקים (קצת ריצות, אבל לא מאוד נורא) וכך לחסוך בעלויות בערך כמחצית מהסכום.  לא כל היועצים מאפשרים זאת – ואם כן, זה בעיקר מקובל בעת מיחזור משכנתא, אז בעצם בודק היועץ את הנתונים שלכם, אומר לכם מה התמהיל הרצוי לדעתו, מה הריביות שניתן לקבל, מפנה אתכם לבנקים מסוימים ובזה תמה עבודתו (כמה שעות בודדות של עבודה, ולכן בהתאמה השכר יורד ל-1-2 אלף שקל) .

ייעוץ משכנתאות – עולה, אבל יש תועלת!

לא פשוט לעשות זאת לבד, אבל ייעוץ משכנתאות, זה לא פיסיקה גרעינית. זה פשוט עניין של עלות תועלת, קחו בחשבון שאם אתם לוקחים על עצמכם את הפרויקט מדובר גם – בטופסיידה מרובה שזה כמה שעות טובות של התרוצצות, טלפונים ופגישות. מנגד, קחו בחשבון – ייעוץ משכנתאות אצל יועץ משכנתא טוב מוריד ממכם "כאב ראש" גדול של התעסקות בטפסים, חתימות, קבלן, אישורים ועוד; והכי חשוב – הוא מספק לכם את המשכנתא המתאימה לכם (מבחינת תמהיל, צרכים ועוד), והוא חוסך לכם הרבה כסף גם בזכות השגת ריביות טובות – להרחבה: יועץ משכנתא – האם כדאי?  

ועצה: לפני שתפנו לייעוץ משכנתאות (ואולי זה כדאי) מומלץ לכם לקרוא את המדריכים באתר – אולי תגיעו לתובנות בעצמכם. אלא שזה לא פשוט, וליועץ משכנתא מנוסה ומקצועי יש יתרונות גדולים – הוא יודע לומר לכם בדיוק כמה משכנתא אתם מסוגלים לקחת, הוא מתכנן איתכם את המשכנתא הטובה ביותר, הוא משיג לכם ריביות טובות. חוץ מזה, הוא מתעסק עם כל הטפסים והבירוקרטיה וחוסך לכם הרבה זמן וכאב ראש, אז בהחלט שווה לשקול, רק תזכרו – מסתובבים בשוק הזה גם אנשים שלא מתאימים, ולכן חשוב שתבדקו את היועץ – ניסיון, וותק, מקצועיות, קשרים מול הבנקים, והדרך הכי טובה היא כנראה לקוחות עבר שממליצים – דברו איתם, זה אומר הרבה.

המחירים האלו נמוכים מהמצב לפני כמה שנים, במקביל לגידול המשמעותי בכמות היועצים. עם זאת, מדובר על שוק ענק, מסתבר שחלק לא קטן  (הערכות מדברות על בין שליש לחצי) מהלווים (רוכשי הדירות החדשות) לוקחים יועץ משכנתא, וכמחצית מהממחזרים נעזרים ביועץ משכנתאות,. מדובר על עשרות אלפים בשנה – סדר גודל של 50 אלף איש על פי ההערכות כעך שהשוק הזה מגלגל סדרי גודל מוערכים של 150-200 מיליון שקל.

 קרן צוריאל הררי מכלכליסט עשתה  סדר בתחום  ייעוץ משכנתאות. בכתבה שפרסמה מתארת צוריאל הררי את היקף השוק שהולך וגדל, את חוסר הרגולציה שבו, את הסיכונים בו ואת המחירים שגובים יועצי המשכנתאות – "ייעוץ סטנדרטי, של בניית תמהיל ובחירת בנק, עולה כ־6,000 שקל, ומשכנתא מורכבת יותר או שירותים נוספים מעלים את המחיר. יש כמה חברות שגובות סכום מופרז של 10-40 אלף שקל, ומנגד יועצים רעבים ללקוחות שגובים 1,000 שקל. המחיר מפתה, אבל לא בטוח ששירות כזה מציע ללקוח את הטוב ביותר". בכתבה מתראיינים יועצי משכנתאות שמתארים את השוק, לרבות  רונן עקיבא מארד משכנתאות שהגדיר את המחיר המייצג של שרות ייעוץ המשכנתאות – "קשת המחירים כל כך רחבה שזה מדהים. אני לא מבין שירות שעולה פחות מ־3,000 שקל, כי זה לא כדאי ליועץ. וסכומים של 30-40 אלף שקל הם מטורפים. אבל יש מי שמשלם"

לכתבה בכלכליסט

מחשבון משכנתא

חשוב מאוד – על ההבדל בין ריבית משתנה לריבית קבועה – חייבים לקרוא לפני שלוקחים משכנתא – הריבית המשתנה שאתם מקבלים מהבנק לא נמוכה כפי שניתן לראות במבט ראשון… 

כמה להחזיר כל חודש?

על פי ידיעות אחרונות, בבנק ישראל יש נתונים שמעידים כי 42 אלף משפחות לא עומדות בתשלומי המשכנתא שלקחו (לא עומדות בהחזרים השוטפים), ונמצאות בפיגור של 3 חודשים ומעלה בהחזרים החודשיים. מהפרסום בידיעות אחרונות, עולה כי 11 אלף משפחות הוגדרו בבנק ישראל כחדלות פירעון מאחר שהפיגור שלהם עולה עח 18 חודשים.

מהנתונים האלו, ניתן להעריך כי 5% מלוקחי המשכנתאות נמצאים בפיגור בהחזרי המשכנתאות, שיעור גבוה ביחס לנתוני העולם המערבי

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) מעדכנת כי מדד מחירי הדיור עלה בחודש אפריל   ב-0.9%;  מדד שירותי דיור בבעלות הדיירים עלה ב-1.1%;  ומדד מדד שכר דירה עלה ב-0.1%

 במדד שירותי דיור בבעלות הדיירים בחודש אפריל 2013, נרשמה עלייה, בהשוואה לחודש מרס 2013. עלייה זו מבטאת את השינויים במחירי שכר דירה שנקבעו בחוזים שנחתמו בחודשים מרס 2013 – אפריל 2013, לעומת חוזים שנחתמו בחודשים פברואר 2013 – מרס 2013.

עוד מוסרת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) כי מהשוואת העסקאות שבוצעו בחודשים פברואר 2013 – מרס 2013, לעומת העסקאות שבוצעו בחודשים ינואר 2013 – פברואר 2013, נמצא כי מחירי הדירות עלו ב-0.5%. עלייה זו מבטאת את שינוי המחירים בניכוי שינויי האיכות בתמהיל ובסוג הדירות. הנתון אינו סופי מאחר שקיימות עסקאות נוספות שבוצעו בתקופה זו וטרם דווחו. מהשוואת העסקאות פברואר 2013 – מרס 2013 לעומת פברואר 2012 – מרס 2012, עלו המחירים ב-10.5%. מהשוואת העסקאות ינואר 2013 – פברואר 2013, לעומת ינואר 2012 – פברואר 2012, עלו המחירים ב-10.1%.

 כמו כן, מעדכנת הלמ"ס כי המחיר הממוצע הכלל-ארצי של עסקאות שבוצעו ברבעון הראשון של שנת 2013, עמד על 1,196.6 אלפי שקל, בהשוואה למחיר העסקה הממוצעת ברבעון הרביעי של שנת 2012 שעמד על 1,161.7 אלפי שקל. עלייה זו, של3%, מבטאת הן את השינוי שחל ברמות המחיר והן את השינוי באיכות הדירות שנמכרו ובגודלן.

 היכנס כאן למדד מחירי הדיור המעודכן!   

מדד המחירים לצרכן עלה באפריל 2013 ב0.4%, בהמשך לעלייה של 0.2% בחודש הוקדם.  מתחילת השנה עלה המדד ב-0.4%.  העלייה במדד היא בהתאם לציפיות המוקדמות של הכלכלנים. 

עליות מחירים נרשמו במיוחד בסעיפים הבאים: ההלבשה וההנעלה (ב-3.8%), הירקות והפירות (ב-3.1%), המזון (ב-1.0%), הדיור (ב-0.9%) ואחזקת הדירה (ב-0.4%). ירידות מחירים נרשמו במיוחד בסעיפים הבאים: התחבורה (ב-1.1%), התרבות והבידור (ב-0.8%) והריהוט (ב-0.6%). במקביל לפרסום המדד הדגישה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) כי – המדד ללא אנרגיה עלה ב-0.7 והגיע לרמה של 101.0 נקודות, המדד ללא ירקות ופירות עלה ב-0.3 אחוז והגיע לרמה של 100.8 והמדד ללא דיור עלה ב-0.2 והגיע לרמה של 100.4 נקודות.

 מתחילת השנה המדד הכללי עלה ב-0.4 אחוז, המדד ללא אנרגיה ב-0.7 אחוז, המדד ללא ירקות ופירות ב-0.3 אחוז והמדד ללא דיור ב-0.2 אחוז. בשנים עשר החודשים האחרונים (אפריל 2013 לעומת אפריל 2012), עלו המדד הכללי והמדד ללא ירקות ופירות ב-0.8 אחוז, כל אחד. המדד ללא אנרגיה עלה ב-1.1 אחוזים והמדד ללא דיור עלה ב-0.2 אחוז.

 נתוני המגמה בחודשים ינואר 2013 – אפריל 2013: על פי נתוני המגמה לתקופה זו, קצב הגידול השנתי של מדד המחירים לצרכן הגיע ל-0.9%. קצב הירידה השנתי של המדד ללא דיור הגיע ל-0.3% ושל המדד ללא ירקות ופירות וללא דיור הגיע ל-0.6%.

 מדד מחירי המזון עלה באחוז אחד.  התייקרו במיוחד: מיצי פירות טבעיים (ב-9.3 אחוזים), ממרח שוקולד, ריבת חלב וכו' (ב-6.2 אחוזים), יינות (ב-5.5 אחוזים), אבקות מרק, קוביות רוטב ותבשילים (ב-5.1 אחוזים), ריבות ומרקחות (ב-5.0 אחוזים), דגים (ב-4.9 אחוזים), מיונז (ב-4.4 אחוזים), משקאות קלים (ב-4.4 אחוזים), חטיפים מלוחים (ב-3.8 אחוזים), תה (ב-3.4 אחוזים), שמן (ב-3.0 אחוזים), תבלינים שונים (ב-2.8 אחוזים), קפה נמס (ב-2.7 אחוזים), עופות (ב-2.0 אחוזים), קקאו (ב-1.9 אחוזים), משקאות חריפים וליקרים (ב-1.8 אחוזים), מעדני חלב וגבינה (ב-1.7 אחוזים), גלידות ושלגונים (ב-1.6 אחוזים), אורז (ב-1.5 אחוזים), שמנת מתוקה ולבישול (ב-1.5 אחוזים), שימורי דגים (ב-1.2 אחוזים), סוכר (ב-1.2 אחוזים), בשר בקר טרי (ב-1.1 אחוזים), מוצרים לעוגות ולאפייה (ב-1.1 אחוזים), בשר חזיר (באחוז אחד), חמאה (באחוז אחד) ושמנת חמוצה (באחוז אחד).  הוזלו במיוחד: אטריות, ספגטי וכו' (ב-3.8 אחוזים), ופלים (ב-3.4 אחוזים), דגנים פריכים (ב-2.6 אחוזים), לחמניות, בייגלים ובאגטים (ב-1.8 אחוזים), גבינות מלוחות (ב-1.8 אחוזים), בירה לבנה (ב-1.8 אחוזים) וככר לחם (באחוז אחד).

מדד מחירי הירקות והפירות עלה ב-3.1 אחוזים.  מדד מחירי הפירות הטריים עלה ב-6.9 אחוזים ומדד מחירי הירקות הטריים עלה ב-2.3 אחוזים; מדד מחירי הפירות המשומרים והיבשים עלה ב-2.0 אחוזים ומדד מחירי הירקות הקפואים, הכבושים והמשומרים עלה ב-0.8 אחוז.

 מבין הירקות הטריים התייקרו במיוחד: קלחי תירס (ב-36.9 אחוזים לעומת ינואר 2013), עגבניות (ב-16.1 אחוזים), תפוחי אדמה ובטטות (ב-13.9 אחוזים), דלעת (ב-11.5 אחוזים), גזר (ב-5.3 אחוזים), חצילים (ב-4.3 אחוזים), ברוקולי (ב-3.3 אחוזים), צנון וצנונית (ב-1.2 אחוזים) ושומר (ב-1.1 אחוזים).  

 הוזלו במיוחד: ארטישוק (ב-29.7 אחוזים), מלפפונים (ב-15.0 אחוזים), סלק (ב-9.0 אחוזים), שעועית טרייה (ב-4.1 אחוזים), קישואים (ב-3.1 אחוזים), כרובית (ב-2.9 אחוזים), בצל (ב-2.7 אחוזים), חסה (ב-2.2 אחוזים), ירק עלים (ב-2.2 אחוזים) ופלפלים (ב-1.9 אחוזים).

 מבין הפירות הטריים התייקרו במיוחד: לימונים (ב-20.0 אחוזים), אבוקדו (ב-16.6 אחוזים), תפוזים (ב-15.7 אחוזים), תות שדה (ב-8.6 אחוזים), קלמנטינות (ב-8.1 אחוזים), קיווי (ב-5.9 אחוזים), אשכוליות (ב-5.4 אחוזים), תפוח-עץ (ב-5.3 אחוזים), אגסים (ב-4.7 אחוזים), בננות (ב-2.4 אחוזים) ופומלה (ב-1.5 אחוזים).

 הוזלו במיוחד: מלונים (ב-8.8 אחוזים).

 מבין הירקות והפירות המעובדים התייקרו במיוחד: צימוקים (ב-29.5 אחוזים), ירקות קפואים (ב-8.9 אחוזים), פירות יבשים (ב-4.0 אחוזים), אגוזים ופיסטוקים (ב-2.9 אחוזים), ירקות משומרים (ב-2.8 אחוזים), ירקות כבושים (ב-2.4 אחוזים) וזיתים (ב-2.1 אחוזים).

 הוזלו במיוחד: סלטי ירקות מוכנים (ב-4.2 אחוזים), גרעינים לפיצוח (ב-3.2 אחוזים) ובוטנים (ב-3.1 אחוזים).

 למדד המחירים המעודכן – הקלק כאן!

כנסו כאן למדד תשומות הבניה המעודכן

הפתעה – מדד מחירי תשומות הבנייה למגורים ירד בחודש אפריל 2013 ב-0.2%. בחודש הוקדם (מרץ 2013)  נותר מדד התשומות ללא שינוי,  ובחודש המקביל (אפריל 2012) עלה מדד התשומות ב-0.7% . מתחילת השנה עלה מדד תשומות הבניה ב-0.5%. מדד המחירים בתקופה זו עלה ב-0.4%. נזכיר כי בהראל פיננסים העריכו כי מדד תשומות הבניה למגורים בחודשים אפריל עד יוני (שלושה חודשים) יעלה ב-0.7% (במצטבר לשלושה חודשים). נראה כי המדד השלילי הפתיע גם אותם.

מדד תשומות הבנייה משמש בחוזים של רכישת דירות חדשות  כמדד שאליו מוצמדים התשלומים שעדיין לא שולמו לקבלנים, ומכאן חשיבותו הגדולה לרוכשי הדירות – עלייה במדד מייקרת את עלות הדירה וזה עשוי להיות משמעותי מאוד – בשנים האחרונות עלה מדד התשומות משמעותית יותר ממדד המחירים לצרכן. מדד תשומות הבנייה מודד את השינויים החלים בהוצאה הדרושה לקניית "סל קבוע" של חומרים,  מוצרים ושירותים המשמשים לבניית בתי מגורים; המדד אמור לייצג את הרכב הוצאות הבנייה של קבלנים וקבלני משנה. 

רוכשי דירות  חדשות נמצאים בדילמה – האם כדאי לקחת את המשכנתא מוקדם  ולשלם לקבלן או לקחת משכנתא מאוחר יותר ורק אז לשלם לקבלן. השאלה הזו תלויה בעיקר בהפסד ( הוצאה) הצפוי הצפוי של הרוכשים כתוצאה מעליית מדד התשומות למגורים במידה והם לא משלמים לקבלן, בהשוואה להפסד (הוצאה) הצפוי להם באם הם יקחו את המשכנתא מוקדם (וישלמו עליה ריבית). במילים פשוטות – אם הרוכשים לוקחים משכנתא בשלב מוקדם הוצאות המימון/ ריבית שלהם גדולות יותר אבל הם חוסכים את מדד תשומות הבניה, ולכן השאלה – מה יעלה יותר? אם הרוכשים צופים שמדד תשומות הבניה יעלה יותר מהמימון של המשכנתא (שנגזר מהריבית על המשכנתא – קראו כאן על ריבית המשכנתא המעודכנת)  אז עדיף להם למהר ולקחת את המשכנתא. צריך לזכור שיש עוד פרמטרים שמשפיעים על לקיחת המשכנתא בעיקר, צפי לשינויים בריבית. אם לצורך המחשה (בלבד) צופים שהריבית תעלה אז כדאי להזדרז בלקיחת משכנתא ( לפחות בחלק המשכנתא בריבית קבועה), אם צופים ירידה במשכנתא, אז כדאי לדחות את לקיחת החלק הקבוע (החלק בריבית משתנה  זז בהתאם מסוים לריבית במשק).

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) מפרטת את השינויים החריגים במדד –  ירידת מחירים של 2.5 אחוזים בפרק מעליות ו-0.7 אחוז בפרק בנייה. בשאר פרקי הבנייה נרשמו תנודות מחירים של עד חצי אחוז.  בחודש אפריל 2013 ירדו מחירי חומרים ומוצרים ב-0.4 אחוז ומחירי הוצאות כלליות ב-0.1 אחוז. לעומת זאת, עלו מחירי שכר העבודה המשולם עבור המועסקים בענף ב-0.2 אחוז. מחירי שכירת ציוד ורכב נותרו ללא שינוי.מבין החומרים והמוצרים ירדו במיוחד מחירי מעליות (ב-3.5 אחוזים), אבן (ב-2.0 אחוזים), צינורות לאינסטלציה חשמלית (ב-1.2 אחוזים) ורשתות ברזל (ב-1.0 אחוז). 

במקביל פרסמה הלמ"ס את מדד מחירי הדיור, מדד שכר הדירה ואינדיקטורים נוספים על שוק הדיור.  מדד מחירי הדיור עלה ב-0.9%;  מדד שירותי דיור בבעלות הדיירים עלה ב-1.1%;  ומדד מדד שכר דירה עלה ב-0.1%. 

 במדד שירותי דיור בבעלות הדיירים בחודש אפריל 2013, נרשמה עלייה, בהשוואה לחודש מרס 2013. עלייה זו מבטאת את השינויים במחירי שכר דירה שנקבעו בחוזים שנחתמו בחודשים מרס 2013 – אפריל 2013, לעומת חוזים שנחתמו בחודשים פברואר 2013 – מרס 2013. עוד מוסרת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) כי מהשוואת העסקאות שבוצעו בחודשים פברואר 2013 – מרס 2013, לעומת העסקאות שבוצעו בחודשים ינואר 2013 – פברואר 2013, נמצא כי מחירי הדירות עלו ב-0.5 אחוז. עלייה זו מבטאת את שינוי המחירים בניכוי שינויי האיכות בתמהיל ובסוג הדירות. הנתון אינו סופי מאחר שקיימות עסקאות נוספות שבוצעו בתקופה זו וטרם דווחו. מהשוואת העסקאות פברואר 2013 – מרס 2013 לעומת פברואר 2012 – מרס 2012, עלו המחירים ב-10.5 אחוזים. מהשוואת העסקאות ינואר 2013 – פברואר 2013, לעומת ינואר 2012 – פברואר 2012, עלו המחירים ב-10.1 אחוזים.

 ההבדלים בין ריבית קבועה לריבית משתנה ומה עדיף ריבית קבועה או ריבית משתנה – קראו כאן (חשוב! שלא יעבדו עליכם!) 

 מהי ריבית המשכנתא הנוכחית? לחצו לקבל תשובה

בנק ישראל הוריד במפתיע את הריבית ב-0.25% ל-1.5%.  מבנק ישראל נמסר כי לנוכח התמשכות מגמת הייסוף של השקל, על רקע תחילת הפקת הגז ממאגר "תמר", הפחתת הריבית על ידי בנקים מרכזיים רבים ובראשם הבנק המרכזי האירופאי, ההקלה הכמותית במשקים מובילים בעולם והעדכון כלפי מטה בתחזיות הצמיחה העולמיות, החליטה הועדה המוניטרית בבנק ישראל לקבל החלטות שלא במסגרת התוכנית הרגילה. התוכנית הרגילה היתה שלא לשנות את הריבית בחודש מאי.

"מגמת הייסוף בשקל נמשכת. בחודש האחרון ובשלושת החודשים האחרונים תוסף השקל ביחס לשער החליפין האפקטיבי ב-2.4% ו – 5.4% בהתאמה", מסבירים בבנק ישראל, "התחזקות השקל מול הדולר והאירו בתקופות אלה בלטה מאוד בהשוואה למטבעות אחרים ביחס לדולר ולאירו. מגמת הייסוף הושפעה, בין היתר, מתחילת הפקת הגז ממאגר "תמר", מהפחתות הריבית על ידי בנקים מרכזיים בעולם ובראשם הבנק המרכזי האירופאי וכן מהמשך ההקלה הכמותית במספר משקים מובילים בעולם.תחזיות הצמיחה העולמית ובפרט התחזיות לגבי אירופה וסין עודכנו לאחרונה כלפי מטה. התמתנות זו צפויה להשפיע על המשק הישראלי"

על רקע זה, החליטה כאמור הועדה המוניטרית בבנק ישראל לקבל שתי החלטות שלא במסגרת התוכנית הרגילה – להפחית את הריבית המוניטרית ב- 0.25 נקודות אחוז לרמה של 1.5% החל מיום שישי ה- 17/5/13. וכן, החל משנה זו ובשנים הבאות ירכוש בנק ישראל מט"ח כדי לקזז את ההשפעה של הפקת הגז על שער החליפין.

בבנק ישראל מציינים כי סביבת אינפלציה נמצאת מתחת למרכז היעד וצפויה להישאר בתוך תחום היעד גם בשנה הקרובה. כמו כן, פעולות שנקט הפיקוח על הבנקים בעבר ממתנות את ההשפעה שיש לריבית המוניטרית של בנק ישראל על שוק הדירות

מנתוני בנק ישראל עולה כי היקף המשכנתאות בחודש אפריל הסתכם ב-3.8 מיליארד שקל, ובמילים פשוטות, באותה הסביבה של היקפי המשכנתאות בחודשים הקודמים.

היקף המשכנתאות בריבית משתנה המשיך להיות גבוה משמעותית – והסתכם ב-2.85 מיליארד שקל, בעוד היקף המשכנתות בריבית קבועה הסתכמו מתחת ל-1 מיליארד שקל.

בחודש מרץ הסתכמו המשכנתאות ב-4 מיליארד שקל ובחודש פברואר נלקחו משכנתאות ב-3.8 מיליארד שקל.

ריבית  המשכנתא בחודש אפריל המשיכה לרדת. ריבית המשכנתא השנתית הממוצעת במסלול הצמוד למדד  בחודש אפריל 2013 עומדת על 2.2%, בהשוואה ל- 2.27% בחודש מרץ ולעומת 2.77% באפריל אשתקד.

הריבית  הממוצעת משקללת את הריביות על פני כל טווחי הזמן. הריבית הזו רלבנטית למשכנתאות שנלקחו עד סוף החודש (סוף חודש אפריל), והיא מחושבת בפועל (נכנסת לתוקף) החל מ-11 במאי.  הריבית על משכנתא לתקופה של עד 5 שנים ירדה באפריל ל-2.16% , לעומת 2.22% במרץ ו-2.27% בחודש פברואר; הריבית על   משכנתא הצמודה לאפריל לתקופה שבין 5 ל-10 שנים ירדה  משמעותית – ל-1.91% , בהשוואה ל-2.04%  בחודש הקודם.  הריבית לתקופה הזו (5 עד 10 שנים) היא הריבית הזולה ביותר במערכת.

לחץ כאן לריבית המשכנתא המעודכנת!

הריבית על המשכנתא בחודש אפריל 2013 ממשיכה לרדת.  ריבית המשכנתא השנתית הממוצעת במסלול הצמוד למדד  בחודש אפריל 2013 עומדת על 2.2%, בהשוואה ל- 2.27% בחודש מרץ ולעומת 2.77% באפריל אשתקד. 

הריבית  הממוצעת משקללת את הריביות על פני כל טווחי הזמן. הריבית הזו רלבנטית למשכנתאות שנלקחו עד סוף החודש (סוף חודש אפריל), והיא מחושבת בפועל (נכנסת לתוקף) החל מ-11 במאי.  הריבית על משכנתא לתקופה של עד 5 שנים ירדה באפריל ל-2.16% , לעומת 2.22% במרץ ו-2.27% בחודש פברואר; הריבית על   משכנתא הצמודה לאפריל לתקופה שבין 5 ל-10 שנים ירדה  משמעותית – ל-1.91% , בהשוואה ל-2.04%  בחודש הקודם.  הריבית לתקופה הזו (5 עד 10 שנים) היא הריבית הזולה ביותר במערכת, בין היתר לאור זמינות ההלוואות לתקופה זו.

הריבית הצמודה על משכנתאות מעל 10 שנים ועד 15 שנים עמדה בחודש אפריל 2013 על   2.26% קרוב לריבית בחודש הקודם – 2.3%. הריבית הצמודה על משכנתאות מעל 15 שנים ועד 20 שנים עומדת על 2.77% לעומת   2.8% בחודש קודם;  הריבית הצמודה על משכנתאות מעל 20 שנים ועד 25 שנים עמדה באפריל 2013 על 3.26% בהשוואה ל- 3.29% בחודש קודם; הריבית הצמודה על משכנתאות מעל 25 שנים ועד 30 שנים עמדה באפריל 2013  3.45% – עלייה קלה לעומת חודש קודם בו עמדה הריבית על 3.43%. בפועל, לרוב ככל שהמשכנתא נלקחת לתקופה ארוכה יותר כך גם הריבית גבוה יותר וזה מיוחס לשני גורמים  –  המלווים ובעיקר הבנקים מבקשים תשואה גבוה יותר להלוואות ארוכות כדי לגלם את הסיכון הגדל (זמן ממושך יותר משמעו עבר המלווים סיכון גדול יותר); ומעבר לכך, השוק להלוואות/ משכנתאות בטווחים ארוכים, קטן יותר מאשר שוק ההלוואות/ המשכנתאות/ האג"ח לטווחים קצרים ובינוניים (אין כיום אגרות חוב לטווחים מאוד ארוכים; אין מכשירי חוב לטווחים ארוכים) וככל שהשוק קטן יותר, המחיר בו גבוה יותר. סיבות אלו גורמות להלוואות לטווח ארוך להיות יקרות יותר, אך כאמור מדובר על רוב התקופות, לא תמיד תקופה ארוכה יותר משמעה ריבית גבוה יותר ולראייה – הריבית הנמוכה ביותר כאמור היא במשכנתאות בטווח של 5 עד 10 שנים ולא במשכנתאות ל-5 שנים, וזה נובע בעיקר משכלולו של השוק בטווחים הבינוניים (5 עד 10 שנים) ומהכמות הגדולה יחסית של מכשירי חוב שונים בטווחים אלו.

במקביל לפרסום הריבית על המשכנתאות הצמודות, מפרסם בנק ישראל  את הריבית הלא צמודה על משכנתאות במסלול השקלי.

החל מחודש מרץ 2013 בנק ישראל מפרסם את שיעורי הריבית הממוצעים על הלוואות לדיור במיגזר השיקלי הלא צמוד  לפי תקופות לפירעון ולא רק כנתון ממוצע. שיעור הריבית יתפרסם בתכיפות חודשית, והוא מחושב כריבית האפקטיבית (על בסיס שנתי) המחושבת כממוצע משוקלל של הריבית על ההלוואות החדשות, המשלימות והלא משלימות, שנתנו התאגידים הבנקאיים במהלך החודש – בריבית קבועה ובריבית משתנה – לשם רכישת דירת מגורים, או במשכון דירת מגורים. יש לשים לב, עד כה הריבית הלא צמודה התייחסה לקבועה בלבד, ואילו מעתה יש התייחסות גם לריבית המשתנה.

הריבית הלא צמודה למשכנתאות שנלקחו עד סוף חודש אפריל 2013 (תוקף ריבית 11 במאי) היא בממוצע – מרץ 2013  (תוקף הריבית 11 באפריל) היא בממוצע 3.47% לעומת  3.5%  בחודש קודם (ריבית זו מבטאת שקלול של ריבית קבועה ומשתנה – הריבית הקבועה גבוה יותר, המשתנה משפיעה כלפי מטה על הממוצע). בהתייחסות לתקופות ההלוואה, ניתן לראות כי הריבית הממוצעת על משכנתאות שקליות לא צמודות עד שנה היא 2.96% לעומת  2.93% בחודש קודם; הריבית הממוצעת לתקופות של בין שנה ל-5 שנים היא 4.42% לעומת  4.41% בחודש קודם; הריבית על הלוואות לא צמודות מעל 5 שנים ועד 10 שנים היא 3.86% לעומת 3.84% בחודש קודם; הריבית השקלית הלא צמודה על הלוואות מעל 10 שנים ועד 15 שנים היא 4.4% לעומת  4.35% בחודש קודם; הריבית על המשכנתאות לטווח שבין 15 שנים ועד 20 שנה היא 4.83% לעומת  4.84% בחודש קודם; הריבית השקלית הממוצעת על משכנתאות לא צמודות לטווח של בין 20 ל-25 שנים היא  5.07% בדומה לחודש קודם; והריבית השקלית הממוצעת לתקופות העולות על 25 שנה עמדה באפריל על –  5.14% בהשוואה ל-5.29% בחודש קודם.

בנק ישראל לא מוסיף למידע זה, את הנתון  שפרסם בעבר – הריבית השקלית הקבועה הממוצעת וחבל!.  בהינתן המידע על הריבית הקבועה והמשתנה יחדיו, נוצר ערבוב גדול, ומאבדים את יכולת ההשוואה – האם הריבית הקבועה שלנו סבירה? האם הריבית המשתנה שקיבלנו במשכנתא סבירה?  

למדריך משכנתא – כמה משכנתא לקחת; כמה להחזיר בכל חודש; מה ההבדל בין ריבית משתנה לקבועה ועוד…

המלכודת של הריבית המשתנה – לא לפספס, זה יכול לעלות לכם ביוקר

מעודכן ל-08/2022

מס שבח הוא מס שמשולם על רווח בעת מכירת דירה. אבל, איך מחשבים את הרווח? מה שיעור מס השבח שצריך לשלם? מי פטור (מלא או חלקית) מתשלום מס שבח? מה הדין לגבי דירות מירושה – האם יש עליהן מס שבח? על שאלות אלו ונוספות ננסה לענות כאן. במקביל תוכלו להשתמש במחשבון מס שבח (חינמי) שיש באתר.

מס שבח – מה שיעור המס? ומה הרווח החייב במס?

מס שבח היה כאן מאז ומתמיד, אבל עד לפני שמונה שנים הוא לא באמת הורגש. היו דרכים פשוטות לעקוף אותו ולא שילמו בפועל מס שבח. זה השתנה עם החקיקה ב-2014. אז הושקה תוכנית האוצר שכללה שינויים דרמטיים במיסוי עסקאות נדל"ן. בין היתר הוחלט אז על ביטול הפטור הגורף ממס שבח אם מכירת דירה נעשתה במרווח זמן העולה על ארבע שנים ממכירת דירה קודמת. עד אז, נהנו מחזיקים ביותר מדירה אחת מפטור מוחלט ממס, שכן הם ניהלו את מכירת הדירות ודאגו למכור דירה אחת לארבע שנים. אלא שמאז החלת התקנות החדשות משלמים המוכרים דירה שנייה/נוספת מס שבח בשיעור של 25% על הדירה הנמכרת, גם אם חלפו יותר מארבע שנים מאז מכירת דירה קודמת. אז היום, שמונה שנים אחרי, יש מס שבח, אלא שגם כעת, רובנו לא משלמים אותו.

לגבי דירה יחידה – במקרה הזה יש עדיין פטור ממס על רווח הון/מס שבח, בתנאי שמוכר הדירה החזיק את דירתו היחידה במשך לפחות 18 חודשים.

אגב, לפני שממשיכים שימו לב: לצד מס שבח קיים מס נוסף בשם דומה, וחשוב לא להתבלבל ביניהם. מדובר על היטל השבחה שאותו משלמים כאשר שינויים שערכה ועדה מקומית לתכנון ובנייה – כמו הגדלת זכויות בנייה, הגדלת השטח או מספר קומות שניתן לבנות, מביאים להשבחת הקרקע (מהו היטל השבחה – כאן תוכלו לקרוא בהרחבה).

חדש באתר הון – מידע מעודכן על מחירי הדירות בעסקאות האחרונות

אם כן, העדכון בשנת 2014 לא היה האחרון וגם לא הראשון, ובכלל באוצר אוהבים לעדכן ולשנות את מיסי הנדל"ן כחלק מהאג'נדה שלהם – כאן תוכלו להתעדכן בהתפתחויות ובעדכונים שעשויים להשליך על השבח ועל חבות המס.

 מחשבון מחירי הדירות

שיעור מס השבח הוא 25%, אבל הרווח על מכירת הדירה לצורכי מס שבח יהיה הרווח היחסי שנרשם מ-2014 ואילך. כלומר, יהיה תחשיב מסוים שייחס את הרווח לשתי תקופות – התקופה שבה לא חל מס שבח (ועל החלק הזה יישמר הפטור) והתקופה שבה חל מס שבח, שעליה יהיה רווח חייב במס. במדריך זה נתחיל עם העדכונים החשובים במס שבח, ובהמשך נציג את דרך החישוב של מס שבח והפטורים ממס שבח.

שיטת חבות מס שבח שעודכנה כאמור ב-2014 (השיטה הליניארית) מעט מורכבת לחישוב, והנה המחשה – נניח שמחזיק בשתי דירות, רכש את הדירה השנייה במחיר של 1 מיליון שקל ב-2006 והוא ימכור את הדירה ב-2 מיליון שקל ב-2020. הוא אמור לשלם מס שבח בשיעור 25% , והשאלה הגדולה על איזה רווח?

הרווח בתקופה כולה – 1 מיליון שקל (2 מיליון שקל פחות 1 מיליון שקל). אבל הרווח הזה הוא על פני כל התקופה – גם תקופה שבה לא חל מס שבח וגם תקופה שבה חל מס שבח. התקופה שבה חל מס שבח בשנים היא 7 (נניח שמדובר על שנים מלאות – 2014 עד 2020). התקופה הכוללת היא 14 שנים (מ-2006 עד 2020) ואז מחשבים כך – הרווח כולו הוא 1 מיליון שקל על פני 14 שנים , כלומר רווח של 71.4 אלף שקל בשנה, וההחזקה שלנו היא ב-7 שנים חייבות (מתוך 14 שנים) לכן הרווח שצריך להתייחס אליו הוא 500 אלף שקל ( 7 כפול 71.4 אלף שקל) והמס הוא 125 אלף שקל (25% מ-500 אלף שקל).

אם לצורך הדגמה הדירה תימכר ב-2026 אזי היו צריכים לחלק את הרווח הצפוי הכולל 1 מיליון שקל ל-20 שנות החזקה – 50 אלף שקל לשנה ולקחת 13 שנים חייבות – הרווח במקרה זה 650 אלף שקל והמס יסתכם ב-162.5 אלף שקל (25% מ-650 אלף שקל).

מנגד, אם המכירה ב-2018 19, אזי מספר השנים הפטורות נמוך יותר – 7 שנים חייבות (2006 עד 2014), ו-4 שנים פטורות. כלומר הרווח השנתי – 1 מיליון חלקי 11 – 90.9 אלף שקל, כפול 4 מביא אותנו לרווח כולל של כ-364 אלף שקל, והמס בגינו 90.9 אלף שקל.

• כלומר, ככל שהרכישה נעשתה בעבר יותר כך מס שבח נמוך יותר
• ככל שהמכירה מתרחקת כך מס שבח עולה

המצב המתואר הוביל משקיעים בשוק הדירות למכור את הדירות כמה שיותר מהר עוד לפני שנכנס המס לתוקף (1 בינואר 2014), כאשר, חשוב לציין – דרך חישובו של מס שבח עלולה ליצור בעתיד באם יתממש הנכס תשלום/ חבות מס, גם אם ערך הנכס ירד החל מ-2014 (ראו כאן דוגמה) והמשמעות היא שאם המשקיעים סבורים שעליית הערך תהיה נמוכה או שתהיה ירידת מחירים בהמשך, אין רציונל כלכלי בהחזקת הנכס, גם מאחר שבעת המכירה יהיה עליהם לשלם מס שבח על השבחה שגם הושגה בעבר.

כך או אחרת, מעבר למשקיעים בשוק הדירות שהמס חל עליהם, גם תושבי חוץ משלמים מס שבח וגם רוכשי דירה אחת (לא כאלו שיש להם שתי דירות) בסכום של מעל 4.5 מיליון שקל. גם אלו נהנו מצד אחד מפטור באם ימכרו עד סוף השנה, וגם לגביהם, חישוב מס שבח יהיה באופן ליניארי (שיעור של 25% על הרווח כפול החלק היחסי של השנים בהם חל המס על פני כל התקופה).

היכנסו כאן להסברים ודוגמאות על מס שבח במכירת דירות החל משנת 2018 

מס שבח – דוגמאות

על פי החוק הקיים ובהמשך לתיקון שנכנס לתוקף בתחילת 2014, בוטלו חלק (חלק מרכזי) מהפטורים השונים בתשלום מס שבח במכירת דירה. מי שמתכנן למכור דירה צריך לערוך בדיקה ראשונית ולבחון האם קיימת השבחה (רווח) בעת מכירת הדירה. במקביל, על מוכר הדירה (ויש חשיבות לבדיקה עם אנשי מקצוע) צריך לבחון האם יש פטור ממס שבח שחל עליו.

רווח ההון במכירת דירה, משמע השבח, מחושב כהפרש בין מחיר מכירת הדירה למחיר קניית הדירה (צמודה למדד), ובקיזוז הוצאות רכישה והשבחת הנכס, לרבות הוצאות שכר טרחת עורך דין בעת קניית הדירה, שכר טרחת מתווך (הגבלה עד 2% מערך הדירה), הוצאות שיפוץ על הדירה; מס רכישה, ובכלל אגרות ומיסים שונים; הוצאות ריבית בגין משכנתא, פחת ועוד. כלומר, אתם צריכים לשמור על החשבוניות על שיפוץ, עורך דין וכל מה שקשור לנכס, כי כאשר תמכור את הדירה (ותהיו חייבים עלייה במס), ההוצאות האלו ייחשוב לכם כחלק מהעלות ויקטינו למעשה את הרווח.

הנה דוגמה פשוטה – נניח שרכשתם דירה לפני 10 שנים בתמורה ל-1 מיליון שקל ואתם מוכרים אותה כעת בתמורה ל-1.4 מיליון שקל – לכאורה, הרווח/השבח מסתכם ב-400 אלף שקל, אבל אתם יכולים ובצדק להפחית מהרווח התיאורטי הזה את ההוצאות, שכן הרווח האמיתי הוא לאחר הוצאות – נניח ששיפצתם את הדירה בסכום של 200 אלף שקל, שילמתם למתווך 20 אלף שקל, ונניח שהריבית על המשכנתא לבית (ואת זה אפשר לקבל מהבנק למשכנתאות יחסית מהר) היתה 30 אלף שקל – כל ההוצאות שלכם היו 250 אלף שקל, ומכאן שהרווח/שבח הסתכם ב-150 אלף שקל – והחישוב כולו – מחיר הדירה שנמכרה – 1.4 מיליון שקל, פחות עלות הדירה – 1 מיליון שקל, פחות עלות שיפוץ 200 אלף שקל, פחות עלות עו"ד 20 אלף שקל ופחות משכנתא בסך 30 אלף שקל. החישוב הזה הוא בהנחה שאין מדד, בפועל כמובן שיש מדד ולכן את עלות הרכישה (עלות רכישת הדירה) וההוצאות הנוספות יש לתאם למדד – המשמעות היא שההוצאות הריאליות הן גבוהות יותר, והרווח לחישוב מס שבח נמוך יותר! ככל שהתקופה ארוכה יותר (הפער בין יום המכירה ליום הרכישה) כך המדד כמובן גובה יותר.

במידה ובחישוב שנעשה מתברר שלא קיים שבח (רווח הון), אין למעשה צורך להשתמש בפטור ממס שבח, באם בכלל קיים פטור כזה, מאחר ששימוש בפטור (עד 2013 יש פטור ממס שבח על מכירת דירה אחת כל ארבע שנים) באם אין שבח, מבטל אפשרות/ זכות שימוש בפטור ממס שבח לדירה נוספת שבגינה יש שבח שאותו נרצה לממש בעתיד.

ומכאן – אם לא קיים שבח אין צורך כמובן לבקש פטור, כי השימוש בפטור יקשה על תכנון מס בעתיד.

מחשבון מס שבח

מדריך – ככה תמכרו את הדירה שלכם במחיר מקסימלי

כאן המקום להדגיש כי גם אם מכרתם בעבר דירה והיה עליכם לשלם מס שבח, אזי כדאי לכם לבדוק האם לא שילמתם ביתר. מסתבר שאם רכשתם את הדירה אחרי 1961 (אז עלה שיעור מס שבח) ומכרתם אחרי 2006 (עד לשנה זו מתייחסות התקנות בהמשך) אז על פי התקנות ניתן לחלק את הרווח/ ההשבחה על פני מספר שנים ולא להכיר ברווח בשנה אחת, וכך בעצם להוזיל את חבות המס השנתית השוטפת. על רגל אחת מדובר בתכנון מס לגיטימי שמה שעומד מאחוריו הוא פשוט הפחתת ההכנסה החייבת בשנת המכירה והגדלה במשך שנים נוספות – ההגדלה הזו בכל שנה חייבת במס אבל בסה"כ פחות מאשר הכרה בכל הרווח בשנה אחת. תנאי נוסף שמאפשר את התכנון הזה ובהתאמה את החזר המס הוא שמדובר בשכיר או עצמאי ששילם את המס ולא חברה.

מי שביצעו בעבר עסקה בנדל"ן ושילמו מס שבח או מס רכישה עשויים לקבל החזר מס, אם שילמו סכומים גבוהים מהמתחייב. מערכת מקוונת באתר רשות המסים מאפשרת למי שביצעו עסקת נדל"ן לבדוק אם קיימת יתרת זכות לטובתם בגין תשלום עודף של מס שבח או מס רכישה ששילמו. אם קיימת יתרת זכות, ניתן לקבל את ההחזר באמצעות מילוי הפרטים במערכת המקוונת באתר רשות המסים.

פטור ממס שבח

בשלב הבא של הבדיקות של מוכר הדירה עליו לבחון אם הוא בכלל זכאי למכור בפטור ממס שבח, ולשם כך נתחיל בהגדרות, נמשיך בפטורים (כל סוגי הפטור ממס שבח) , ונסיים בעדכונים המאוד חשובים (ביטול רוב הפטורים החל מ-2014).

ראשית נגדיר – דירת מגורים מזכה שקיומה מהווה תנאי מקדים לקבלת פטור ממס שבח. התנאי המקדים לקבלת פטור ממס שבח הוא מכירת דירת מגורים מזכה. על פי החוק ועל פי הפסיקה, דירת מגורים מזכה היא דירה שבנייתה כבר הסתיימה, אשר בבעלות אדם פרטי (לא חברה), אשר שמשה בעיקרה (מעל 50% משטחה) למגורים ב-4 שנים שלפני המכירה (או 80% מהתקופה שבשלה מחושב השבח). לחוק יש חריגים – גם גן ילדים ובית כנסת ייחשבו כדירת מגורים מזכה, למרות העובדה שלא שימשו למגורים.

החוק מגדיר תושב חוץ ובהתאם לתיקון בחוק, כל מכירת דירת מגורים על ידי תושב חוץ שנרכשה לאחר 1.1.2014 ותימכר, תחויב במס. על מכירה כזו ניתן להפעיל את מס השבח הליניארי – שחל רק על התקופה שהחל מ-2014 באופן יחסי למכלול התקופה (למשל אם הדירה היתה ברשות המוכר 10 שנים, 8 שנים לפני 2014 ו-2 שנים אחרי, אז תשלום מס השבח יהיה בהתאם לחלק היחסי – 20% – 2 מתוך 10, על המס המלא – הרחבה גם בהמשך).

עמידה בתנאי "דירת מגורים מזכה", מביאה לשלב הבדיקה הבא – בחירה במסלולי הפטור ממס שבח וכאן חשוב מאוד לתכנן בצורה אופטימאלית את המיסוי ולקחת בחשבון מכירות עתידיות של דירות למגורים.

ומהם בכלל מסלולי פטור ממס שבח במכירת דירה (דירת מגורים מזכה)? ובכן, הפטור המקובל והמוכר שהיה עד 2013 הוא פטור ממס שבח אחת לארבע שנים – עד ל-31 בדצמבר 2013 מוכר דירת המגורים זכאי על פי החוק לקבל פטור ממס שבח כל ארבע שנים בעבור דירה אחת. אין חשיבות בפטור זה למספר הדירות שבבעלות המוכר, כל עוד ימכור דירה אחת בכל 4 שנים.

ב-2014 פטור זה התבטל, ובמקומו נכנס סעיף לחוק שמתייחס לחישוב הליניארי (מס לינארי בכל מכירה, כפי שפורט לעיל).

למעשה, עד ל-31 בדצמבר 2013 – מוכר, שהוא בעל הזכויות בדירת מגורים יחידה, ושלא הייתה בבעלותו בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים אחת בארבע שנים האחרונות, רשאי למכור את דירתו היחידה בפטור ממס שבח במכירתה. תקופת ההמתנה לפטור נוסף בגין דירת מגורים יחידה תהיה 18 חודשים.

החל מה-1 בינואר 2014, ובהתאם לנוסח המעודכן של הסעיף, על מוכר הדירה להיות בעל זכות בדירה ל-18 חודשים לפחות בטרם יוכל למכור בפטור את דירתו היחידה. בתיקון לסעיף שיחל מ-1.1.2014 יש גם הטבה מסוימת למוכרים – בעל דירה יחידה, שיש לו זכויות בפחות משליש בדירה נוספת, עדיין יכול יהיה ליהנות ממכירת הדירה היחידה בפטור; כמו כן, גם אחזקה בדירת ירושה אינה פוגעת בהגדרת דירה יחידה לאור התיקון בחוק לצורך בחינת הפטור ממס שבח, כלומר – בעל דירה יחידה ייהנה מפטור במס שבח גם אם ברשותו בנוסף לדירתו היחידה דירה שנתקבלה בירושה, וזאת בכפוף לסעיפי החוק (שבין היתר דורשים שהיורש יהיה צאצא של המוריש, ולמוריש לא הייתה במותו יותר מדירת מגורים אחת).

הפטור ממס שבח על דירה מירושה הוא לא עניין פשוט (ומומלץ, אפילו חובה להתייעץ בעניין עם אנשי מקצוע); בגדול – התנאים לקבלת הפטור בירושה הם כאמור שהמוכר הוא בן זוג, צאצא (כולל נכד), או בן זוג של המוריש. כמו כן, נדרש כאמור כי לפני פטירתו היה המוריש בעלים של לא יותר מדירת מגורים אחת וכן שאילו המוריש היה עדיין בחיים והיה מוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס שבח במכירה. אנשי המקצוע לרוב מציעים להשתמש בפטור זה ככל שאפשר עוד לפני השימוש בפטורים הנוספים/ האחרים. אגב, השינוי בסעיפי החוק (שנכנסו כאמור לתוקף ב-2014) לא מתייחסים לעניין זה.

פטור נוסף מתשלום מס שבח – פטור חד פעמי במכירת שתי דירות. על פי החוק מוכר דירה שהוא תושב ישראל יהיה זכאי פעם אחת למכור שתי דירות יחדיו בפטור ממס שבח, אבל בתנאי מאוד חשוב – שמכירת הדירות נועדה לצורך רכישת דירה אחת חלופית במקומן, וששוויה לפחות 3/4 מהשווי של שתי הדירות הנמכרות, כך בעצם מבטיחים שאכן הכסף הלך לרכישת דירה.

הפטור הזה, בהינתן העדכונים לחוק, יהיה תקף במקרה שבמועד המכירה של הדירה הראשונה יש בבעלות המוכר דירת מגורים נוספת אחת בלבד.

מצב נוסף של פטור ממס שבח הוא כאשר אין תמורה בגין הדירה. מדובר לרוב במצבים של העברת דירה במתנה לקרוב וזאת בהתאם לתנאים המצוינים בחוק. באם זה המצב, קיים פטור מתשלום מס שבח, כאשר הקונה משלם רק שליש ממס הרכישה. בתקנות החדשות שפורסמו כבר באוגוסט 2013 צומצמו ההגדרות של קרוב משפחה – העברה של דירת מגורים בין אחים ללא תמורה תיחשב כפטורה משבח רק כשהנכס המועבר מאח אחד למשנהו ללא תמורה או בירושה מהוריהם של האחים על ידי אחד האחים קודם להעברה.

מעבר לכך, בעדכונים מתייחסים לפרק הזמן שהמחזיק בדירה התגורר בה מיום קבלתה כמתנה – מקבל המתנה יקבל פטור ממס שבח במכירתה אם התגורר בדירה דרך קבע 3 שנים או אם התגורר בה 4 שנים אבל לא באופן קבוע.

הפטור החשוב והנפוץ ביותר מתשלום מס שבח היה במסגרת מכירה אחת לארבע שנים. על פי הוראות שעה המתייחסות לחוק למיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), ניתן היה לקבל עד ה-5 במאי 2013 פטור ממס שבח במכירת שתי דירות נוספות, מעבר לפטורים המפורטים. מי שמכר דירה בהתאם להוראת השעה הזו צריך להמתין 4 שנים ממכירת הדירה עד למכירה הבאה, כדי לקבל פטור, אלא שהפטור הזה מעין בוטל החל מ-2014 ולכן מוכרי הדירות יוכלו למכור דירות, תחת החישוב הליניארי (נקרא גם הגנה ליניארית), ואז מכירה אחרי ה-1 בינואר 2014 תחויב במס שבח חלקי (ליניארי ביחס לתקופת האחזקה).

מה זאת הגנה ליניארית?

ומה זה החישוב הליניארי? מדובר בהגנה על כאלו שרכשו את הדירה לפני תחולת החבות במס – מי שקנה דירה בשנת 2000 לדוגמה, האם הוא חייב במס מלא על מכירת דירה בשנת 2015? ובכן, כפי שהוזכר לעיל, קיימת למוכר הגנה ליניארית – הרווח יחושב על פני התקופה כולה ויתחלק בצורה ליניארית לשתי התקופות – עד 1 בינואר 2014 ואחרי מועד זה – על הרווח אחרי מועד זה יחול מס מלא בשיעור של 25%.

 על פי עדכון הפטורים במס שבח נקבע שבתקופת המעבר שתחל ב-1.1.2014 ותסתיים ב-31.12.2017 חלות למעשה מספר הוראות מעבר שישפיעו על המיסים לתשלום, כשבכל שנה ישנה הוראה אחרת/ מעודכנת. נראה שבתכנון מס נכון אפשר יהיה לנצל את הוראות המעבר וההגנה הלינארית ולמכור דירות בפטור. יודגש כי – הוראות המעבר קובעות כי ניתן להחיל את שיעור המס החדש תוך הגנה לינארית במכירת שתי דירות מזכות בלבד בתקופת המעבר.

כך או אחרת, תקופת המעבר תסתיים ב-1 בינואר 2018 ואז יחול שיעור המס החדש על מכירת דירות מגורים מזכות שנרכשו לפני יום המעבר, ללא מגבלות נוספות.

איך מחשבים את מס שבח?

רשות המיסוי מעמידה לרשות הגולשים מחשבון והנה מחשבון מס שלנו לצורך חישוב המס על עסקה שמתוכננת להתבצע (כדי להעריך את המס המשוער) או עסקה שבוצעה. במקביל לעסקה עצמה, צריך מוכר הנכס תוך 40 ימים מיום המכירה להצהיר על הנכס הנמכר, התמורה, הניכויים והתוספות לעניין מס שבח, סכום המס וחישובו, זכאות לפטור או הנחה במס שבח. המוכר צריך למלא ולהעביר לרשויות המס רשויות מיסוי מקרקעין) דיווח באמצעות טופס 2990. לטופס 2990 מצרפים טופס נוסף שמספרו 7002 וכן יש לצרף אסמכתאות ואישורים שמעידים על הוצאות ותשומות בגינם מבקש המוכר להכיר לו כהוצאה לצורך החישוב.

על המוכר לשלם את המס שחושב על ידו בתוך 60 יום מיום ביצוע העסקה.

מס שבח על דירה מירושה

הפרק הזה היה אמור להיות ארוך, אבל באוגוסט 2015 אחרי זיגזגים בעניין נקבע באופן מפורש – אין מס שבח על דירה מירושה, כלומר אין מס שבח בהעברת הדירה ליורשים. אבל, השאלה החשובה היא מה קורה כאשר מוכרים את הדירה שבירושה (כאשר היורשים מוכרים); ובכן – מכירת דירה יחידה מירושה פטורה ממס. אם מדובר על דירה אחת שעברה בירושה קיים פטור מלא על מכירתה והיא לא פוגעת בפטור הרגיל – מכירת דירה בטווח של 18 חודשים (בתנאי שמדובר בדירה יחידה), היורשים נכנסים למעשה לנעלי המוריש, ואם הוא היה מקבל פטור על המכירה, גם הם מקבלים פטור ממס שבח. אך, אם המוריש העביר דירות רבות זה כבר עניין אחר, ויש לחייב את היורשים במס שבח (כאילו המוריש מימש את הדירות).

עד כאן עיקרי החוק, אבל יש סייגים ופינות ואפשרויות נוספות. כמו כן, יש חשיבות להבנת מס הרכישה שחל על היורשים – כאן תוכלו להרחיב על הפטורים ממס בהעברת דירה לילדים – יתרונות וחסרונות

מס שבח בפרויקטי תמ"א 38

במסגרת פרויקטי תמ"א 38 לבעלי הדירות הקיימות יש שבח – יש רווח כתוצאה מהשבחת הנכס, לרבות (בדר"כ) תוספת של מרפסת, ממ"ד, מעלית בבניין ושיפוץ כולל בבניין. זה יכול להשביח את ערך הדירה ב-40% ויותר.

על רקע זה, עולה השאלה – האם צריך לשלם מס שבח? ובכן, כאשר מדובר בתמ"א "רגיל" – תמ"א 38/1, אזי על פי החוק יש פטור ממס שבח במכירת זכויות ברכוש משותף או זכויות בנייה שהתקבלו בתוכנית תמ"א 38. הפטור חל לאחר שייבחנו זכויות הבנייה הנמכרות והתמורה המתקבלת, כאשר התנאים לקבלת הפטור הם – ראשית שתמורה לדיירים דרך שירותי בנייה בהתאם לתוכנית החיזוק ולא בדרכים אחרות (מזומן ועוד); שנית שהמבנה יחוזק מפני רעידת אדמה ויעבור שיפוץ הכולל התקנת מעלית, הרחבת שטח השירות, מרפסות שמש, מחסנים וחניה.

במסגרת פרויקטי תמ"א יש גם פרויקטי הריסה ובנייה מחדש תמ"א 38/2. במצב כזה לא חל פטור ממס שבח – הרי מדובר במכירה של דירה וקבלת דירה במקומה. רשות המיסים רואה בעסקה עסקת קומבינציה. אבל, בהמשך הוכנסו תיקונים בחוק, ובפועל יש מסלולים שונים ששילובם יוצר פטור ממס שבח.

הפטור ממס שבח חל אם שטח הדירה החדשה לא גדול משטח הנכס המקורי בתוספת של 25 מ"ר, או שערכה של הדירה החלופית לא גבוה משווי הנכס המקורי ללא זכויות הבנייה, או מסכום של 2.1 מיליון שקל (על פי הסכום הגבוה מבינהם)

רוצים לקנות דירה ולמכור את הדירה הקיימת – איך לעשות זאת?

עשרות אלפי דירות נרכשות בשנה על ידי משפרי דיור – לגיטימי וצודק, אבל משפרי הדיור מבולבלים ובצדק – לקנות דירה ולמכור דירה קיימת זה עניין מורכב מבחינה מיסויית – מה יהיה מס הרכישה שיחול עליהם? האם הם יצטרכו לשלם מס שבח על מכירת הדירה הקיימת? ובכן, ככל משדרגי הדיור יכולים לקבל הקלות במס רכישה (כאילו הדירה הנרכשת היא דירתם היחידה) וכן הם לא אמורים לשלם מס שבח באם הדירה הנמכרת היא דירתם היחידה (למעט זו שנרכשה אם נרכשה לפני המכירה).

על מנת לקבל פטור מלא ממס שבח (למעט כאשר התמורה עולה על ­4.5 מיליון שקל – תקרת הפטור) במכירת הדירה הקיימת, נדרש תנאי קריטי – שהדירה הנמכרת תהיה הדירה היחידה בבעלות המוכר. אלא שבמקרים רבים כאמור משפרי הדיור מתחילים ברכישת דירה חדשה ורק אחר כך מכירת הדירה השנייה, ואז נוצר מצב שיש להם בנקודת זמן מסוימת שתי דירות במקביל, ולפי החוק הם אינם עומדים לכאורה בתנאי הפטור ומכירת הדירה הקודמת לא תהיה בפטור ממס שבח. אבל, המחוקק שהיה ער כמובן לבעיה הזו , קבע מפורשות כי תתאפשר תקופת חפיפה המוגבלת במקסימום של 18 חודשים בה יהיו למשפרי הדיור בעלות על שתי דירות במקביל. בתקופה זו מכירת הדירה הישנה של משפרי הדיור עדיין תזכה לפטור ממס שבח. כך בעצם לא שמים מכשול ענק למשפרי הדיור, אחרי הכל אין להם באמת שתי דירות בתקופה זו – מדובר על מצב זמני.

עם זאת, הסעיף הזה בחוק, נתון לתמרונים ותכנונים. אם יש ציפייה לעליית מחירי הדירות – ובשנים האחרונות זה המצב – אז משפרי דירות יכולים להשכיר את הדירה הקודמת ובתקופה זו לבחון אם הם רוצים למכור אותה (ובינתיים ליהנות מדמי שכירות – לרוב פטורים ממס; ועדיין לקבל הקלות ממס שבח). זה כנראה לא מה שהמחוקק התכוון – אחרי הכל מדובר על הטבה גדולה מדי למשפרי הדיור ופה ושם מדברים באוצר על צמצום אפשרות החפיפה לשנה אחת בלבד.

מעבר לכך, תקופת החפיפה תתחיל רק מסיום בניית הדירה הנרכשת (באם היא מקבלן), שכן אם משפרי הדיור קונים דירה העל הנייר ומרגע הקנייה על הנייר תחל הספירה של תקופת החפיפה, זה יפגע בהם – בניית הדירה עשויה להימשך זמן רב ותצמצם את התקופה שבה הם יוכלו ליהנות מהפטור ממס שבח, כאשר יש מקרים שהרכישה על הנייר עולה על 18 החודשים – זו כמובן לא הכוונה, ולכן המחוקק הוציא תקופה זו מתקופת החפיפה.

שומה עצמית – מה זה?

שומה עצמית מס שבח היא שומה שנערכת על ידי הנישום (מוכר הנכס). הנישום מעביר למס הכנסה, הצהרה על העסקה הכוללת את פרטי העסקה. בדיווח זה יש גם תחשיב מס שבח. רשות המיסים (על פי חוק) שולחת לנישום הודעה על סכום המס שמוסר ההצהרה חייב בו על פי הצהרתו, הסכום הזה הוא למעשה – שומה עצמית מס שבח. בשלב הבא, רשות המס עשויה לערוך שומה בהתאם לתחשיב שהיא רואה לנכון, ולהעביר לנישום (על שומה זו אפשר להגיש השגה, לערער – קיים על פי חוק אפשרות מענה לנישום כפוף לזמן תגובה)

מחשבון מס שבח

מחשבון מחירי הדירות

טפסים 

עדכונים שוטפים 

מדריך – ככה תמכרו את הדירה שלכם במחיר מקסימלי

היטל השבחה – כמה זה? ומתי משלמים?

כמה דירות ניתן למכור במס מופחת (ליניארי) ? – לחץ כאן

מכרו בית ב-4 מיליון שקל ודיווחו אחרי שנתיים כדי לקבל פטור ממס – שלושה חשודים מקריית ביאליק נעצרו בחשד שעיכבו דיווח כדי להתחמק מתשלום מס שבח על מכירת הדירה. בית המשפט שחרר את החשודים בתנאים מגבילים

 אנו עושים מאמצים ניכרים שהמידע והנתונים יהיו תקינים ומלאים. אם מצאתם טעות, עדכון שלא מוצג כאן, ואם בכלל אתם מעוניינים להתייחס למדריך, נשמח לקבל את תגובתכם

מה קורה שבקרן נאמנות יש נכסים לא סחירים? ובכן, זה כמובן אפשרי  מסיבות שונות ומגוונות – מצב פיננסי קשה שמחייב את הבורסה להפסיק את המסחר בניירות ערך; חוסר סחירות שמוריד את ניירות הערך לרשימות מסווגות  שנתפסות כבעייתיות  – רשימת דלי סחירות, רשימת השימור ומשם אף מגיעים למחיקת מסחר. אלו נייות ערך שאולי שווים, אבל לא סוחרים בהם.

אז איך קרן נאמנות משערכת את הנכסים האלו? ובכן, אחת לתקופה מערייכם את ערך הנכס הלא סחיר ומעדכנים אותו בשווי נכסי הקרן. הנה דוגמה עדכנית – קבוצת קרנות הנאמנות של מגדל שוקי הון פרסמה שבקרן הנאמנות – מגדל אג"ח מיקוד 30 נעשה שערוך בשתי סדרות של אגרות חוב –  מנהל הקרן שערך מחדש את בסר אג"ח ח' (מס' בורסה: 1170141) ("אג"ח בסר") ואת אפריל נדל"ן אג"ח א' (מס' בורסה: 1127265) ("אג"ח אפריל נדל"ן"). המנהל  החליט לעדכן את השווי כך – הערך לאג"ח בסר: 53 אג' (המחיר האחרון לגביו הגיש מנהל הקרן דוח בדבר אג"ח בסר: 74.37 אג'). שיעור ההפחתה משווי אג"ח בסר: כ-28.7% (ירידה של 28.7% מהערך/ שווי הקודם).

שיעור ההשפעה מהשווי הנקי של נכסי הקרן כתוצאה מהפחתת השווי של אג"ח בסר-  כ-0.27% (ירידה של 0.27%).. משמע – הירידה בבסר אג"ח השפיעה על הקרן כולה בכ-0.3%.

מנגד, עשה מנהל הקרן שערוך כלפי מעלה באפריל אג"ח – באג"ח אפריל נדל"ן קבע מנהל הקרן מנגנון לחישוב מחירו שבהתאם לו היה ביום 8.5.13 מחירו: 82 אג' (המחיר האחרון לגביו הגיש מנהל הקרן  דוח בדבר אג"ח אפריל נדל"ן: 79.51 אג'). שיעור העלייה בשווי אג"ח אפריל נדל"ן: כ- 3.13%. שיעור ההשפעה מהשווי הנקי של נכסי הקרן כתוצאה מהעלאת השווי של אג"ח אפריל נדלן: כ- 0.02%.

שיעור השינוי  הכולל מהשווי הנקי של נכסי הקרן כתוצאה מהשינויים בשווי של האג"חים האמורים: כ- (0.25%-).

למדריך קרנות נאמנות