ריבית המשכנתא במאי חזרה לעלות – 2.75% בשקלית
ריבית המשכנתא בחודש מאי חזרה לעלות אחרי שבאפריל נרשמה הפוגה מסוימת בעליות. ריבית המשכנתא השקלית הממוצעת (למשכנתאות שימומשו החל מ-11 במאי) היא 2.75%, לעומת 2.685 בחודש אפריל. ריבית המשכנתא השקלית עלתה בשנה האחרונה בחצי אחוז – כך עולה מנתוני בנק ישראל.
הריבית השקלית למשכנתאות ארוכות עלתה יותר מהמשכנתאות הקצרות, כך במשכנתאות לטווח העולה על 25 שנה, הריבית השקלית היא 4.23% (לעומת 4.1% בחודש אפריל), במשכנתאות לטווח של 20 עד 25 שנה, הריבית השקלית היא 4.07% (לעומת 3.97% בחודש הקודם); במשכנתאות בטווח הפופולארי של 15 עד 20 שנה עמדה הריבית על 3.86% (3.78% בחודש הקודם).
הריבית השקלית הינה ממוצע של הריבית השקלית המשתנה והריבית השקלית הקבועה. הבנקים לא מפרסמים את המידע לפי פילוח של ריבית קבועה בנפרד וריבית משתנה בנפרד. בפועל, הריבית הקבועה יקרה יותר מהריבית המשתנה, מכיוון שהיא מקנה ביטחון – היא אמנם גבוה מהמשתנה, אבל היא לא תעלה כאשר הריבית במשק תתחיל לעלות, ואילו הריבית המשתנה אמנם נמוכה מהקבועה, אבל ברגע שתחל עליית ריבית היא תעלה בהתאמה, והיא אף עלולה להיות לעלות על הריבית הקבועה המקורית.אז למה בעצם אנחנו מקבלים את המידע מעורבב – ריבית קבועה יחד עם משתנה? ככה בנק ישראל החליט. ד"ר קרנית פלוג העומדת בראש הבנק כנראה לא סבורה שהמידע הזה חשוב ללוקחי המשכנתאות, אבל זה מידע קריטי, ואולי הגיע הזמן שבנק ישראל ידרוש מהבנקים לפרסם את הריבית לכל אחד מהמסלולים השונים.
במקביל לעליית הריבית השקלית, חלה ירידה קלה, אם כי מתונה בריבית משכנתא הצמודה למדד – הריבית הצמודה הממוצעת ירדה בחודש מאי ל-2.97%, לעומת 3.01% בחודש הקודם, אם כי הריבית הצמודה לטווח העולה על 25 שנה עלתה מ-3.42% ל-3.51%; הריבית הצמודה לטווח של 20 עד 25 שנה נותרה כמעט ללא שינוי – 3.41%, ואילו הריבית הצמודה ל-15 עד 20 שנה עלתה ל-3.38%, לעומת 3.35% בחודש הקודם. ירידה בולטת בריבית הצמודה נרשמה במשכנתאות לתקופה של 10 עד 15 שנה – מריבית של 3.14% ל-2.97%.
האם הריבית תמשיך לעלות?
עליית ריבת המשכנתא בחודשים האחרונים מיוחסת בעיקר לגידול בביקושים למשכנתאות, על רקע הגידול ברכישת דירות וכן לתנודתיות בשוק האג"ח, תנודתיות שהגדילה את הסיכון הכולל באג"ח ובהלוואות וייקרה את המקורות של הבנקים. מעבר לכך, נרשמה עלייה בריבית בגלל ציפיות להעלאת ריבית בנק ישראל, אם כי, רוב הכלכלנים מעריך כעת שעליית ריבית תהיה רק בשנה הבאה.
עליית ריבית המשכנתא בשנה האחרונה היתה למרות מדד מחירים שלילי. לרוב מדד המחירים השלילי מדכא את הריבית על כל סוגיה, לרבות ריבית משכנתא, אלא שהביקושים לדירות לצד הגורמים הנוספים כאמור, היו "חזקים" יותר וגרמו לעליית ריבית המשכנתא.
הערכות כעת הן כי אחרי רצף של מדדים שליליים, מדד המחירים יחזור לטריטוריה חיובית בחודשים הקרובים, וזה עשוי להמריץ את המשך העלייה בריבית המשכנתא.
כאן המקום להדגיש את ההשפעה הישירה של המדדים השליליים על המשכנתא – לכאורה, צפוי היה שנשלם פחות משכנתא (תשלומי משכנתא) כאשר המדד יורד? הרי כשהמדד עולה אזי במסלולים של המשכנתאות הצמודות למדד, ההחזרים החודשיים עולים בהתאמה בגובה ההצמדה, ולכן צפוי שכאשר המדד ירד (וזה היה בשנים 2014, 2015 ובחודשים הראשונים של 2016) בהתאמה התשלומים השוטפים יירדו. בפועל, זה לא בדיוק כך.
ברוב המשכנתאות הצמודות, קרן המשכנתא צמודה למדד אבל היא מוגבלת בקרן הרצפה (הסכום הנומינלי שנלקח), הקרן לא יכולה להיות מתחת לערכה המקורי. כלומר, אם לדוגמה לקחנו משכנתא של 1 מיליון שקלים ומיד בחודשים הראשונים לאחר קבלת המשכנתא, המדד ירד ב-2%, זה לא ישפיע על החוב שלנו – 1 מיליון שקלים, למרות שלכאורה בחישוב ההצמדה ערך ההלוואה הוא 980 אלף שקל. מנגד, אם לקחנו הלוואה של 1 מיליון שקלים, והאינפלציה עלתה ב-2% אז ערך החוב שלנו לבנק עולה ל-1.02 מיליון שקל ועכשיו אם המדדים ירדו ערך החוב יכול בהתאמה לרדת. אם לדוגמה, המשכנתא תרד ב-1%, אז ערך החוב (המשכנתא) תרד בהתאמה ל-1.01 מיליון שקל (בקירוב).במילים פשוטות – מדדים שליליים עשויים להקטין את קרן החוב שלנו, אבל לא מתחת לקרן הבסיסית. למידע נוסף – קראו במדריך כיצד מדד שלילי משפיע על המשכנתא שלכם?
העלייה בחודשים האחרונים בריבית המשכנתא מייקרת בעקיפין את מחיר הדירה. המימון הוא מרכיב גדול בעלות הכוללת של הדירה ועשוי להגיע בממוצע לכ-10% מערך הדירה (ואף למעלה מכך) – והנה המחשה, נניח שלקחתם משכנתא בגובה 50% מערך הדירה, ובריבית של 3%-4% (שקלול של כל המסלולים), אתם בעצם משלמים ריבית של 1.5-2% מערך הדירה כל שנה (3%-4% על 50% מערך הדירה), אבל זה יורד בהתאמה במקביל לירידת הקרן של המשכנתא, כאשר באופן גס, ניתן להגיד שהמשכנתא היא בממוצע 25% על פני התקופה שלה – נניח 20 שנה, ואז (אם מדובר על ממוצע של 25% חוב על פני התקופה של המשכנתא), הרי שמדובר על ריבית של 0.75%-1% מערך הדירה על פני 20 שנה – זה יכול להגיע ל-20% מערך הדירה, אבל זה הסכום הנומינלי. כלומר יש עלות נוספת של 15% עד 205 כתוצאה מהמשכנתא, אבל אם רוצים להתייחס למחירים ריאליים (מהוונים נכון להיום), הרי שזה פחות (בניכוי הצמדה למדד), זה יכול להגיע לסדר גודל של 10%.
והמשמעות היא ששינוי של 1% בריבית בשנה האחרונה מייקר את הדירה וזה יכול להגיע גם לעלייה של 2%-3% במחיר הדירה (ריבית של 3%-4% שקולה לעלייה של 10% במחיר הדירה, ובתאמה גסה עלייה של 1% שקולה לעלייה של 2%-3% במחיר הדירה) – כאן, תוכלו לראות את ההשפעה של המימון ומרכיבים נוספים על המחיר האמיתי של הדירה.
ריבית משכנתא והקשר למדד תשומות הבנייה
שואלים אותנו רבים על הקשר בין מדד תשומות הבנייה לבין רייבת המשכנתא. וחשוב להדגיש את זה שוב – רוכשי דירות חדשותמשלמים את התשלומים לקבלן עם הצמדה למדד תשומות הבנייה. מדד תשומות הבנייה עלה בשנים האחרונות יותר ממדד המחיירם לצרכן – זה לא מחייב שכך יהיה גם בהמשך, אבל אם אתם מעריכים שזה מה שיקרה גם בהמשך, כדאי לכם לנסות ולהתמקח עם הקבלן, במקרים מסוימים זה עוזר וההצמדה מתחלפת למדד המחירים לצרכן.
ואם אתם (כמו הרוב) משלמים בהצמדה למדד תשומות הבנייה, כדאי לנסות ולמזער את ההצמדה בדרך הבאה – אם תקחו משכנתא מוקדם ותשלמו לקבלן את התשלומים מוקדם אתם תחסכו את מדד תשומות הבנייה. מצד שני אתם תשלמו את ריבית המשכנתא – ולכן, אם אתם צופים שמדד תשומות הבנייה יהיה גבוה מריבית המשכנתא, אז כלכלית עדיף לכם לשלם מוקדם.
כאן, תמצאו מידע על ריביות המשכנתא וכאן תמצאו מידע על מדד תשומות הבנייה לרבות תחזית.
מדריכים נוספים: