מעודכן ל-08/2021

אנחנו יודעים שאתם רוצים לחסוך, גם בעמלות – אז ככה תחסכו בעמלות ניירות ערך!

חלק גדול מהרווחים של הבנקים מגיע מעמלות (סביב מחצית מהרווחים) וחלק גדול מהעמלות הוא מעמלות ניירות ערך (סביב מחצית) . הרווח הזה של הבנקים הוא ההפסד שלכם – הציבור שפועל ומחזיק בניירות ערך. על רקע זה, הפיקוח על הבנקים דרש כבר לפני שנתיים, מהבנקים להציג אחת לחצי שנה את עמלות ניירות הערך שהם גובים מהלקוחות, כך סברו בפיקוח על הבנקים, הציבור יוכל להשוות ולהוריד עלויות – בינתיים זה לא ממש קורה. אם תחזרו לעדכונים הקודמים שלנו (מדי חצי שנה) תראו שהירידה בעמלות היא מינורית, אם בכלל.

למידע על עמלות ניירות ערך אצל הברוקרים הפרטיים/ בתי השקעות

מתי משלמים בעצם עמלת ניירות ערך? ובכן, אתם, המשקיעים ומחזיקים בניירות ערך, משלמים על כל הוראה (קנייה ומכירה של מניות, אגרות חוב, קרנות נאמנות, תעודות סל) הרבה כסף בין 0.15% ל-0.4%  ואתם משלמים עמלה מאוד מוזרה שנקראת דמי ניהול – בממוצע 0.3%-0.4%. העמלה הזו כונתה בעבר דמי שמירה וביטאה את שמירת ניירות הערך על ידי הבנק – מה הניירות יכולים לברוח? יכולים להיגנב? אז בגלל הביקורת הזו , פשוט החליפו את השם לדמי ניהול – כל ההוצאות שקשורות בניהול תיק ההשקעות שלכם (ללא קשר לעמלות רכישה ומכירה של ניירות ערך). האמת היא שעד  עכשיו לא באמת ברור על מה משלמים את העמלה הזו, שאצל אנשים רבים היא משמעותית מאוד ועולה על עמלות הקנייה והמכירה.

 דמי הניהול האלו הם לפי שיעור מתיק ההשקעות הכולל שלכם – כלומר, גם אם לא ביצעתם שום הוראה כל השנה, אבל  יש לכם תיק השקעות, אפילו השקעה אחת, אתם משלמים דמי ניהול. זה לא צריך להיות כך – במיוחד שיש בתי השקעות (ברוקרים פרטיים) שאצלם אין את עמלת דמי הניהול (פשוט אפס), ואצלם אתם משלמים בממוצע 60%-70% פחות עמלות ניירות ערך מאשר בבנקים.

לדבר על הבנקים כמכלול זה לא הכי נכון – בנק ירושלים שקלט את פעילות המסחר בניירות ערך (ברוקראז') של כלל פיננסיים לפני כמה שנים (ולאחרונה יש דיווחים שהא רוצה למכור אותה) מספק תחרות טובה לבתי ההשקעות, וגם בבנק אגוד יש הצעות אטרקטיביות לפעילים בשוק ההון; ובנק יהב פוטר אתכם מדמי ניהול/ דמי שמירה. למעשה, בכל הבנקים יש אשרות לקצץ בעמלות ניירות ערך, במיוחד כשאתם מצוידים בטבלה המצורפת בהמשך בה מפורטות העמלות קנייה ומכירה ועמלת דמי הניהול הממוצעת בכל אחד מארבעת הבנקים הגדולים למחצית הראשונה של 2017. הנתונים האלו התפרסמו בשבועות האחרונים והם מתייחסים לפעילות בשוק ההון המקומי. עם פרסום כל הנתונים של כל הבנקים נרחיב את הרשימה (לרבות נתונים על העמלות בניירות ערך זרים).

עמלה ממוצעת משמע שיש כמובן כאלו שהם בעמלות נמוכות יותר וכאלו שמשלמים עמלות גבוהות יותר. אז בשלב ראשון תראו איפה אתם ביחס לאחרים.

בטבלה המצורפת מפורטות העמלות (באחוזים) על הפעילות בשוק המקומי לפי גודל תיק ההשקעות. זה לא בהכרח הייחוס הנכון. יכול להיות לקוח קטן עם הרבה פעילות ועמלות נמוכות ומנגד לקוח גדול שלא עושה פעולות ולכן העמלות שלו גבוהות, ועדיין – הממוצע הזה טוב יותר מכלום (ועד לפני שנתיים לא היה מידע על העמלות האלו), ומעבר לכך – הממוצע, באם מדובר בהיקף גדול של לקוחות, בכל זאת מבטא את העמלות של האחרים ביחס אליכם.

מהנתונים על הבנקים הגדולים עולה כי ברוב המצבים (גודלי התיקים השונים) בנק הפועלים הוא היקר (מבין הארבעה), בעוד שבנק דיסקונט הוא הזול.

הדיווח של הבנקים הוא כמובן לא דיווח וולנטרי. הפיקוח על הבנקים חייב אותם לפני כשנתיים, לדווח על העמלות מדי חצי שנה. עם זאת, הנתונים האלו שמפורסמים באתרי הבנקים, קשים להבנה, ולא תמיד מפורסמים כמו שצריך.

כך או אחרת, אחרי שאתם מבינים את מצבכם ביחס לבנק שלכם, אתם צריכים, במידה והעמלות שלכם גבוהות, להתמקח על העמלות – אתם יכולים גם לקבל הצעה מבנקים אחרים, ולפי הטבלאות המצורפות (של הבנקים הגדולים) תראו איזה בנקים אטרקטיביים יותר. עם זאת, הבנקים הקטנים כאמור (שלא מופיעים ברשימה) עשויים להיות אטרקטיביים יותר (הנה ניתוח מלפני שנה וסביר שהוא לא רחוק מהאמת כיום).

סביר להניח שאם אתם חשובים לבנק העמלות ירדו ואפילו בשיעור משמעותי. אבל גם לבנקים יש גבול אדום שממנו הם מתקשים לרדת, ואז עולה השאלה – למה בכלל לפעול בניירות ערך דרך הבנקים? רוב האנשים עדיין מרגישים בטוח יותר בבנק מאשר בבית השקעות, אבל החשבון השקעות בבית ההשקעות מבוטח ובטוח כנראה כמו החשבון בבנק. ובכלל – יש בתי השקעות שגדולים יותר מבנקים. הגופים האלו (הגדולים מביניהם) כבר גורילות בפני עצמם, ומעבר לכך – אתם מקבלים מערכות תומכות ושירות צמוד. כל זה בעלויות נמוכות משמעותית מהבנקים.

מה שמפתע בנתונים על העמלות הוא שהעמלות לא ירדו משמעותית מאז שהפיקוח על הבנקים דרש את פרסומם (לצורך הגברת התחרות). הבנקים מצליחים לשמר את העמלות הגבוהות גם כשהכל שקוף וידוע, וזו תעלומה, אבל ברור שלא ניתן להחזיק את העמלות האלו לאורך זמן. ובכלל – הבנקים חייבים להתעורר. שר האוצר משה כחלון אמר לפני כחצי שנה שעוד 10 שנים לא יהיו בנקים, וספג ביקורת, אבל האמת שהכוונה שלו הייתה ברורה ונכונה – הבנקים במתכונת שאנחנו מכירים כיום ייעלמו. הסניפים – OUT, הדיגיטל – IN  . הבנקאות הדיגיטלית של הבנקים הקיימים לצד חברות הטכנולוגיה הפיננסית יספקו לנו את רוב השירותים הבנקאיים ובעלות נמוכה יותר. פשוט, אין מקום לעמלות הגבוהות שאנו משלמים כיום.

למדריכים קשורים באתר הון:

עמלות ניירות ערך בברוקרים הפרטיים

מסחר בניירות ערך – כל השחקניות בשוק

מעודכן ל-03/2018

רכשתם דירה (יד שנייה) והתגלו בה ליקויים – מה עושים? אז זהו – שצריך כבר בשלב שלפני החתימה לבדוק את הדירה ואפילו להזמין מומחה, אחרת במקרים רבים זה עלול להיות מאוחר מדי.

כשקונים דירה מקבלן אז יש לכם אחריות על ליקויים – הקבלן מחויב לתקן את כל הליקויים לשביעות רצון הרוכשים. הוא יכול אולי למתוח את זה קצת, לנסות לעגל פינות, לנסות להתחמק, אבל הרוכשים יכולים לדרוש ממנו לתקן והוא מחויב לכך. אבל, מה קורה כשקונים דירה יד שנייה ומתגלים בה ליקויים – מה אחראי אז?

מצד אחד – הרוכשים היו אמורים לבדוק את הדירה, ולהעריך את איכות הבנייה, ולאתר ליקויים ולבטא אותם במחיר. מצד שני, המוכר צריך לנהוג בתום לב ולא להסתיר מידע חיוני וחשוב מהמוכרים.

כשמוכר הדירה מסתיר ליקויים, הקונה יכול לתבוע פיצויים. אבל, ככל תביעה, לא ברור איך היא תסתיים ומי יזכה. הנה דוגמה מהזמן האחרון –  זוג רכש דירה ברחוב הבשור בשוהם והתברר להם שהדירה עם ליקויים משמעותיים. הם תבעו את הבעלים הקודמים, והתביעה הגיעה לבית משפט השלום בתל אביב.

עסקת המכירה הושלמה ב-2012 וזה לאחר שהדירה הושכרה במשך שנה וחצי ונותרה ריקה לגמרי למשך שנה וחצי נוספות. אחרי הרכישה, הסתבר שיש ליקויים באיטום של הדירה, ליקויים שגרמו לרטיבות קשה במקומות שונים בדירה. הרוכשים תיקנו מכספם חלק מהליקויים בסך של 48 אלף שקל, והם טענו כי תיקון של יתרת הליקויים יעלה 131 אלף שקל. זאת ועוד – על פי הסכם המכר, טענו הרוכשים, יש לחייב את המוכרים גם בפיצוי בגין הפרת חוזה בסך 338 אלף שקל.

ומה טענו המוכרים? הם טענו שהם לא גרו בדירה, למעשה הם מעולם לא גרו בדירה. מעבר לכך, הם הסבירו שהם אפשרו לרוכשים לבדוק את מצבה של הדירה גם באמצעות מומחים. הם הוסיפו שהרוכשים טענו בפניהם וגיבו זאת בחוות דעת שיש בדירה ליקויים שעלות תיקונם 16 אלף שקל.  המוכרים להיו מוכנים לשלם את הסכום הזה לרוכשים, אבל הרוכשים רצו לבצע את התיקונים בעצמם.

ורק לאחר מכן, טוענים המוכרים, הקונים פשוט התחרטו, חזרו בהם ממה שסוכם והעלו טענות חדשות על ליקויים נוספים משמעותיים שעלותם 179 אלף שקל.

בבית המשפט התברר כי הליקויים הנוספים התגלו לפני מספר שנים, והם טופלו על ידי המוכרים שהיו משוכנעים שאין כבר ליקויים. זאת הסיבה לטענתם שהם לא יידעו את הרוכשים, פשוט לא היה מה ליידע.

ומה קבע בית המשפט? ובכן, השופטת כרמלה האפט השתכנעה כי המוכרים אמינים – "מקובלת עלי עמדתם של המוכרים, שלפיה לא מצאו לנכון לפרט על ליקויים באיטום שנתגלו שנים קודם למכירת הדירה לתובעים, ושתוקנו על ידם זה מכבר ולא חזרו על עצמם".

חיזוק נוסף למוכרים הגיע דרך השוכר בדירה – במשך שנה וחצי כאמור הדירה היתה מושכרת, ובהמשך היא עמדה ריקה למשך שנה וחצי נוספים. שוכר הדירה אמר  כי לאחר שתיקנו את הליקויים הוא לא נתקל בבעיית רטיבות בדירה בתקופה בה הוא גר בדירה.

העדויות האלו לצד העובדה שלרוכשים ניתנה אפשרות לבדוק את מצבה של הדירה לפני החתימה על הסכם המכר ואף אחריו והם לא עשו זאת ולא הביאו מומחה לדירה – עמדו לרעת הרוכשים.

השופטת קבעה כי המוכרים לא הפרו את הסכם המכר. ההצהרה שלהם שהדירה נמכרת למיטב ידיעתם במצב תקין, הינה אמינה. המוכרים, קבעה השופטת, לא ידעו על הליקויים, שנגרמו ככל הנראה כתוצאה מבלאי סביר לאור גילה של הדירה – 17 שנה.

המשמעות של פסק הדין הזה היא כי לא יהיה פשוט לקבל תביעה נגד בעלי דירה על פגמים בדירה שנמכרה. הסוגיה תלויה במספר רב של גורמים – האם המוכרים אמינים? האם המוכרים הציעו לקונים לבדוק את הדירה ולהביא מומחה? האם הדירה היתה ריקה לפני המכירה? האם היו ליקויים שתוקנו בעבר? והאם ליקויים נוכחיים גולו לקונים? אז חשוב לדעת – כשאתם רוכשים דירה יד שנייה, צריך לבדוק את הליקויים שלה, ועדיף להביא מומחה שיבדוק זאת – לא הכל אתם יכולים לגלות לבד.

רכישת דירה יד שנייה

רכישת דירה מקבלן 

פועלים בשבילך?  לא בעמלות ניירות ערך

אחת לחצי שנה, מפרסמים הבנקים את עמלות ניירות הערך שהם גובים מהלקוחות. הם כמובן לא מתנדבים לפרסם את הנתון הזה, הם חויבו על ידי הפיקוח על הבנקים, ומזה שנתיים שהם מפרסמים.

העמלות האלו – עמלות קנייה ועמלות מכירת ניירות ערך, ניתנות בחיתוכים שונים – היקף תיק ניירות הערך וכן לפי מוקד הפעילות – פעילות בניירות ערך בארץ ופעילות בניירות ערך בחו"ל. כמו כן מספקים הבנקים את דמי השמירה/ דמי הניהול שהם גובים על ההשקעות (דמי ניהול שנתיים). מה זה דמי הניהול/ דמיח השמירה? שאלה טובה – פעם זה היה דמי השמירה כי כאילו שמרו על ניירות הערך, אבל זה רק בכאילו – איך בכלל שומרים על ניירות. אבל בבנקים הבינו שדמי שמירה זה קצת מגוחך והחליפו את השם לדמי ניהול – אבל מה בעצם מנהלים שם? לא ברור.

הנתונים מזעזעים – בחרנו לפתוח עם הבנק הגדול במערכת – בנק הפועלים, אחרי הכל – להיות ראשון זה מחייב! (בינתיים פרסמו פועלים, מזרחי טפחות   ודיסקונט בשבועות הקרובים יפרסמו כל הבנקים במערכת – מבטיחים לעדכן) – והנה עדכון על השוואת עמלות ניירות ערך בארץ בכל הבנקים הגדולים – פועלים, לאומי, מזרחי טפחות ודיסקונט

הנתונים  המתפרסמים הם ממוצע חשבוני פשוט – לדוגמה, העמלה הממוצעת בהיקף תיק של עד 25 אלף שקל היא 0.27% (בפעילות בארץ בבנק הפועלים) – זה אומר שיוסי משלם 0.3%, דני 0.4%, אבל חיים 0.1% כך שהממוצע הוא 0.27%. אבל – חיים פועל הרבה יותר ואם היו משקללים זאת (ממוצע משוקלל) לפי היקף פעילות העמלה הממוצעת היתה נמוכה יותר.

אבל מאחורי הטיעון הזה, מסתתרים המוני אנשים בעמלות מטורפות – גם ביחס לאלו שבבנק (שמקבלים עמלות נמוכות), ובעיקר ביחס לברוקרים הפרטיים/ בתי ההשקעות. היום אין הבדל גדול בין פעילות בניירות ערך בבנק לעומת בתי ההשקעות הגדולים – בעבר הבנק נחשב אמין, בטוח יותר, נוח יותר, היום זה אולי ההיפך. אמנם, הציבור עדיין חושש מלעזוב את הבנק, אחרי הכל בנק משדר ביטחון, אבל בתי ההשקעות הגדולים לא נופלים ברמת הביטחון והאימון מהבנקים, לרבות אבטחת המידע שבהם ולרבות הביטוח – הכסף שלכם (ותבדקו זאת) בטוח גם שם. מעבר לכך,  בבתי ההשקעות (לרבות – מיטב דש, אי.בי.אי, אקסלנס ועוד) אתם מקבלים מערכת מסחר, שירות מהיר מסביב לשעון; ומקצועיות שלא נמצאת בכל הבנקים ובכל הסניפים. את כל זה מקבלים בעמלות נמוכות ב-60%-80%  ואפילו יותר.

אז לכל הרוחות – למה לשלם לפועלים עמלות של 0.21% עד 038% על הוראה בשוק המקומי כאשר בבתי ההשקעות הפרטיים (ברוקרים פרטיים) זה במקרה המקסימלי 0.1%?

למה לשלם דמי ניהול/ דמי שמירה שנתיים  של 0.3% עד 0.47% מהיקף התיק כולו, כאשר בכל מקום נורמלי, ובטח בברוקרים הפרטיים זה פשוט…אפס!

ואל תחשבו לרגע שזה רק בנק הפועלים – כל הבנקים יקרים יחסים לבתי ההשקעות (מי יותר ומי פחות; למעט בנק ירושלים שיש לו פעילות ברוקראז')

(אנחנו נעדכן עם פרסום המידע של בנקים אחרים)

הנה טבלה שמבטאת כמה שפועלים לא בשבילכם, וכאן המדריך שלנו על הברוקרים הפרטיים (כל השחקנים, כל העמלות)

ההבדל בין שליטה לאחזקה בהון? חוסר המשמעות של ההון החשבונאי באינטרנט זהב; ואיך זה שמניית אינטרנט זהב היא בעצם אופציה ממונפת על בזק? 

בזק רועדת. אחרי שמניית החברה ידעה בעיקר כיוון אחד – למעלה, המגמה התהפכה ומניית החברה ירדה בחודשיים האחרונים בכ-20%. הטריגר לירידה הוא חקירת בעל השליטה – שאול אלוביץ' ומנהלי החברה בחשדות (חמורים) על עבירות של ממשל תאגידי, אבל המניה כנראה רק חיפשה טריגר לירידות.

נכון, כולם יגידו שמדובר בחברה נהדרת, אבל לא כולם הפנימו את הסיכון שבמינוף הגדול של החברה. לפני זה, חשוב להזכיר את מבנה אחזקות בבזק, ואת המשמעות שלו.  ובכן – ענקית התקשורת מוחזקת על ידי בי קומיוניקשיין (חברה נסחרת) שמוחזקת על ידי אינטרנט זהב (חברה נסחרת) שמוחזקת על ידי יורוקום (חברה פרטית). בכל קומה כזו (בכל חברה) יש מימון חיצוני – בנקים ואגרות חוב מהציבור, וכל אחזקה כזו היא בשיעור שמבטיח שליטה, אבל משאיר לראש הפירמידה נתח חלקי מפרת המזומנים בזק (נתח קטן יחסית בהון).

בי קומיוניקשיין מחזיקה כ-26% מבזק, אינטרנט זהב מחזיקה ב-65% מבי קומיוניקשיין, יורוקום מחזיקה ב-61% מאינטרנט זהב. נעצור במדרגה של אינטרנט זהב – היא האחרונה בשרשרת החברות הציבוריות ( יורקום המדרגה העליונה בפירמידה היא כאמור פרטית). המשמעות של שיעורי האחזקה האלו היא שאינטרנט זהב מחזיקה בשרשור ב-16.9% מהונה בזק, ועדיין היא שולטת (יורוקום עם 10% בערך שולטת בבזק). כן, שליטה זה מושג איכותי, וממש לא כמותי, אפשר לשלוט בגוף מסוים גם עם אחזקה של כמה אחוזים בודדים, במיוחד עם זה נעשה בשרשור כזה. המשמעות במצב כזה, היא שבעל השליטה מקבל (וזה חשוב להבין!) – נתח קטן מההון של החברה ונתח קטן מחלוקות הדיבידנדים, למרות שליטתו. המשמעות היא שבעל השליטה ירצה לקבל ערך דרך השליטה שלו (לצד חלוקת הדיבידנדים), השליטה שלו יכולה להתבטא ביכולת לקבוע את השכר של המנהלים, את הספקים של החברה, להעסיק את העובדים שהוא מעוניין בהם, ועוד. הקשר עם הספקים (שהוא גם בעל השליטה בהם – יס וחלל תקשורת) נמצא במוקד החקירה של רשות ניירות ערך.

אלו הצרות של אלוביץ' – אולי הוא לא הסתפק בערך מההון (דרך דיבידנדים) והתפתה לייצר ערך לא לגיטימי מהשליטה – אלו חשדות בשלב זה, אבל נתמקד בצרות של בזק – מעבר לכך שההנהלה שלה במובנים מסוימים משותקת, ומעבר לפגיעה של החקירה בהתנהלות ובתדמית של החברה, נראה שהירידה במחיר המנייה רק חיפשה טריגר. לא החקירה היא הבעיה של בזק, אלא התיאבון הגדול של אלוביץ להעלות כספים במעלה הפירמידה, על חשבון בזק. אלוביץ פשוט סחט את הקופה של בזק, איפס אותה ושזו נגמרה בזק לקחה חובות על עצמה כדי לשרת את החוב שלו. לגיטימי וחוקי וזה אגב מה שעשו בעלי השליטה הקודמים – סבן, אייפקס וארקין. אלו אגב, "המציאו" את הפחתת ההון בבזק, הם אלו שאחרי שאיפסו את הרווחים של החברה, טענו שניתן למשוך את הונה (כרית הביטחון של בעלי המניות) ושהדבר לא ייפגע באיתנותה. אלוביץ' שיכלל את הפחתת ההון וייצר מנגון של הפחתה קבועה על פני שנים – דהיינו חלוקת הון שוטפת – בעיני המשקיעים זה נראה אפילו כסוג של אג"ח שמחלק ריבת שוטפת (ריבית גבוהה), אבל במקביל ההון העצמי של החברה הלך וירד ביחס לסך התחייבויות החברה.

אבל חשוב להבהיר – הבעיה כאן היא לא בפעולות של בעלי השליטה, כמעט  כולנו היינו פועלים כמוהם – הם לקחו כסף מהבנקים והם רוצים לשרת את החוב. הבעיה היא בשוק ההון. איך זה שנותנים לבזק לגייס אג"ח כל יומיים ועוד בתשואות נהדרות? איך זה שבזק הופכת להיות חברה ממונפת והמשקיעים עדיין חושבים שמדובר בסיכון אפסי? איך זה שהאנליסטים ממשיכים להמליץ לקנות את המנייה? איך זה שכולם חושבים שמה שהיה הוא שיהיה, ולא עוצרים את הבלון הזה שמתנפח באיטיות? יש תשובה – כולם חושבים שאף אחד לא ייגע בבזק. כחלון הגיבור הצליח לעשות רפורמה בשוק התקשורת, אבל הרפורמה הענקית הזו שבאמת עזרה לכל אחד מאיתנו (חיסכון של מאות שקלים), לא נגעה כמעט בבזק. ההיפך – היא החלישה את המתחרות הגדולות שלה שהיו בדרך לתקוף אותה בתחומים משיקים. כן, הרפורמה של כחלון דווקא עזרה לבזק. מה, אולי הוא גיבור על חלשים?

חשבונאות לעומת כלכלה

הנתק בין החשבונאות לכלכלה מתבטא היטב בפירמידה של בזק. החשבונאות נוקבת בערך לא רלבנטי, הכלכלה (עכשיו) מדברת על מספרים נמוכים מבעבר, ונתמקד באינטרנט זהב.

אינטרנט זהב אמנם שולטת בבזק, אבל זה לא מורגש בהון החשבונאי שלה שמסתכם סביב 200 מיליון שקל. זה מתבטא במאזן שלה בהיקף של 20.3 מיליארד שקל. כלומר, ההון שלה מהווה סדר גודל של 1% מהמאזן החשבונאי שלה. איך אפשר "לחיות ככה". תדמיינו שיש לכם הון של 1 מיליון שקל, ויש לכם מאזן של 100 מיליון שקל – כלומר, אתם משקיעים בנדל"ן, מניות והשקעות בכלל בסך של 100 מיליון שקל. מול זה יש לכם חוב של 99 מיליון שקל ונשאר לכם 1 מיליון שקל – חיים של עשירים, אבל אתם בטח לא תשנו טוב בלילה. זה המצב באינטרנט זהב. זה ככל הנראה גם המצב בשכבה העליונה – יורוקום.

כך או אחרת, ההון החשבונאי במקרה הזה (ובמקרים רבים, לרבות בחברות אחזקה עם החזקות סחירות) פשוט לא רלבנטי. ההון החשבונאי מבטא את הנכסים (במקרה הזה – בי קומיוניקשיים שמחזיקה בבזק) לפי ערכים חשבונאיים. אינטרנט זהב מאחדת את בי קומיוניקשיין, התאם לתוצאות השוטפות שלה, אבל בהינתן ההשקעה המקורית. כלומר, העוגן לרישום בספרים הוא ההשקעה המקורית ועל זה עושים התאמות מדי רבעון בהתאם לרווחים השוטפים של בזק (הכרה בחלקה ברווחים), אך מנגד, מפחיתים את הנכסים הלא מוחשיים שיוחסו בעת הרכישה. וכדי לעשות את זה פשוט – הערך בספרים מבוסס על ההשקעה הראשונית עם התאמות – בעיקר חלק החברה ברווח של בזק. הנתון הזה, לא בהכרח קשור לנתון בשוק. כלומר הערך בספרים של בי קומיוניקשיין עשוי להיות שונה לחלוטין משווי השוק שלה. במקרה הזה קיים הבדל, אבל לא ענק. שווי השוק של החברה מסתכם ב-480 מיליון שקל. כלומר השוק גבוה מהערך החשבונאי.

אבל ההשוואה בין השוק לחשבונאות במקרה הזה, לא מלמדת ולא מספרת כלום. בפועל, קיים ערך הרבה יותר חשוב שממד על מצבה של החברה הרבה יותר מההון החשבונאי שלה – הערך הנכסי הנקי. מדובר על ערך כלכלי שנובע מערך האחזקות של חברה בניכוי ההתחייבויות שלה. זה החישוב הפשטני, כשבמקרים רבים צריך גם להתייחס לענייני המיסוי שמפחיתים את הערך הכלכלי, ולשכר המנהלים (סוג של דמי ניהול) שגם הם מפחיתים את הערך. כאן, נתייחס רק לערך האחזקות בניכוי ההתחייבויות. הערך הכלכלי של האחזקה של אינטרנט זהב – בי קומיוניקשיין הוא כ-1 מיליארד שקל (65% ממניות החברה). מנגד, יש לאינטרנט זהב עצמה חוב של 580 מיליון שקל. זה החוב של אינטרנט זהב עצמה ללא החובות של בי קומיוניקשיין. ההסתכלות היא מעין הסתכלות סולו/ הסתכלות על החברה בנפרד – הצמדת ערכים כלכליים לנכסיי שלה, והפחתת ההתחייבויות שלה עצמה (ללא הבנות שמגולמות כבר בערך האחזקות).

ומכאן, שהערך הכלכלי של אינטרנט זהב הוא סביב 420 מיליון שקל – אין קשר להון העצמי, אמור להיות קשר לשווי השוק של החברה. הרי אם הערך הנכסי הנקי הוא 420 מיליון שקל, מדוע החברה נסחרת לפי שווי של 470 מיליון שקל? וכאן יש מספר גורמים משפיעים ואחד משמעותי – ערך האופציה. אינטרנט זהב היא סוג של אופציה על מניית בי קומיוניקשיין שהיא בעצמה אופציה על מניית בזק. כלומר, אינטרנט זהב היא מעין אופציה בנגזרת שנייה על מניית בזק, ובמילים פשוטות ההשקעה באינטרנט זהב היא השקעה באופציה במינוף גדול על בזק. אופציות לא נסחרות בלי פרמיה (לרוב). אם תרצו לקנות אופציה (כל אופציה) תצטרכו לשלם פרמיה שמבטאת את הסיכוי לרווח גבוה (במקביל יש כמובן סיכון גדול יותר). ערך הפרמיה הזו תלוי באורך החיים של האופציה ובמינוף של האופציה. במקרה של אינטרנט זהב, לכאורה, כל עוד המצב לא מגיע לנקודת קיצון (ערך אפסי או שלילי, צורך להחזיר חובות בעיתוי מסוים, קשיי נזילות) האופציה הזו היא לאינסוף. זה כמובן תיאורטי, אבל זה בהחלט אפשרי. חוץ מזה, כאמור המינוף גבוה ושני הגורמים האלו מקנים ערך שאינו נמצא בנכסים ובהתחייבויות של אינטרנט זהב – ערך האופציה. זה מסביר את הפער בין שווי השוק 480 מיליון שקל לערך הנכסי הנקי – 420 מיליון שקל.

לסיכום עניין "הערכים" – יש הון עצמי, שבמקרים של חברות אחזקה הוא אפילו מספר אקראי. יש את שווי השוק שמבטא את הערכת המשקיעים ויש תא הערך הנכסי הנקי שהוא סוג של הערכת שווי כלכלית. הפער לרוב בין שווי השוק לבין הערך הנכסי הנקי נובע מערך נוסף שנמצא באחזקה – הערך של האופציה.

הקבלנים מפתים אתכם בהלוואות אטרקטיביות – האם כדאי?

הקבלנים זנחו את שיטות השיווק הסטנדרטיות  עם המתנות – סלון חינם, מטבח חינם ועוד. זה עדיין מקובל ברוב הפרויקטים החדשים, אבל מה שהופך לפופולרי יותר הוא פתרון מימוני לרוכש. כך הקבלנים מפתיחם אותנו ובמקרים רבים זה גם מה שהרוכשים צריכים – סוג של הלוואת גישור עד שיימכרו את הדירה שלהם, קבלה של תשלום חודשי עד שתתקבל הדירה, ו"גימיקים" נוספים. בסופו של דבר הכל זה כסף – אם הקבלן נותן לכם הלוואה זולה, זה בדיוק כמו לתת הנחה מסוימת על הדירה. הכל מדיד וכמית, אבל במקרים רבים המימון הזה נדרש לרוכשים.

למי בעצם פתרונות המימון מיועדים?

פתרונות המימון מיועדים בעיקר לרוכשים שמשלמים במקביל משכנתא על הדירה הישנה או שכר דירה שוטף. הרוכשים האלו בתקופה שבין חתימת החוזה ועד לכניסה לדירה משלמים בעצם על שתי הדירות – משכנתא קודמת ומשכנתא חדשה, או משכנתא פלוס שכירות.  צריך פתרון יצירתי לתקופה הזו וכאן נכנסים הקבלנים בהצעות

מבצעי 20/80 – מה זה?

מבצעי 20/80 הם מבצעי מימון של הקבלנים בהם הרוכשים משלמים 20% במועד הרכישה ו-80% הם משלמים קרוב למועד האכלוס. כך בעצם רוכשי הדירות דוחים את רוב התשלום לאחר מכירת הדירה השנייה ואין להם בעיה בתקופה שבין חתימת החוזה לאכלוס. הפשרות הזו בהחלט עשויה להיות מתאימה לרוכשים, אבל לא תמיד היזמים יכולים להציע אותה וגם אם כן היא לרוב מוגבלת בסכומים. הסיבה – היזם לרוב מממן את הקמת הפרויקט מתקבולים מרכישת דירות, ואם הקבלן נותן לדיירים לשלם בסוף, הרי שהוא צריך מקורות מימון עצמאיים, תחליפיים למימון שהוא מספק לדיירים. כמו כן, הבנקים לא ממש אוהבים את המבצעים האלו ומגבילים אותם. גם הם רוצים לראות את הרוכשים משלמים כדי להקטין את הסיכון של הפרויקט.

אז מה היזם/ קבלן עושה? הוא פשוט מגביל את המבצע הזה לכמות נמוכה של דירות. ונניח שקיבלתם אפשרות להיות במסגרת של מבצע כזה – האם בהכרח כדאי? ובכן, חשוב לשים לב לכמה נקודות – ראשית, אם לא בורחים מהמשכנתא, אתם פשוט תיקחו אותה מאוחר יותר. אבל – אולי כשתיקחו אותה היא תהיה יקרה יותר, הריבית הרי במגמת עלייה. מעבר לכך, התשלום לקבלן צמוד למדד תשומות הבנייה (ראו כאן הרחבה על המדד והמשמעות שלו לרכושי דירות) ואם המדד הזה יעלה בשיעור ניכר אתם מפסידים. כלומר, יש מצב שכדאי לכם לקחת את המשכנתא ולא לקבל את המימון מהקבלן – אם לדוגמה ריבית המשכנתא בתקופה הזו נמוכה ממד תשומות הבנייה אז אין טעם לקחת את ההלוואה של הקבלן, אתם צפויים להפסיד. הבעיה היא שהכל תחזיות – אתם לא באמת יודעים מה יהיה מדד תשומות הבנייה. על פי ההיסטוריה המדד הזה מתייקר משמעותית יותר ממדד המחירים לצרכן – כאן תוכלו לקבל את כל השינויים במדד – דרך מחשבון מדד תשומות הבנייה.

בעיה נוספת עם הלוואות מסוג זה היא שאם היא נעשית באופן ניכר, עולה שאלה איך הקבלן מממן את עצמו? אולי הוא עושה זאת כדי למכור כמה שיותר, אבל האם יש לו מימון על כל הבנייה?

הלוואות בריבית אפס

מעבר ל-80/20 מציעים הקבלנים גם הלוואה מבנק לצורך מימון הרכישה, כאשר הקבלן/ יזם משלמים מראש את הריבית. מדובר על הלוואות לזמן קצר – בין שנה לשלוש שנים. היזם בעצם מספק לרוכש הלוואה בריבית אפס, כשבמועד סגירת ההלוואה, או שהיא נפרעת לחלוטין או שמגלגלים אותה/ ממחזרים אותה או שהיא הופכת למשכנתא.

ליזם/ קבלן יש בהלוואות האלו יתרון – הוא אמנם מסבסד את הריבית, אבל בעולם של ריבית אפסית זה לא כסף גדול, ומעבר לכך – הוא נפגש עם הכסף – ההלוואה הרי מגיעה אליו כתשלום של הרוכש. בדרך זו הוא מקטין את סיכון האשראי שלו. הרוכש מנגד, אמנם כבר לא חשוף למדד מחירי תשומות הבנייה, אבל הוא כן חשוף לשינויים בריבית. הוא לקח הלוואה בריבית אפס לשנה שנתיים, ומה יהיה בסוף התקופה – אולי הריבית משכנתא תעלה – ואז הוא בעצם מפסיד, מכיוון שהוא יכל לקחת משכנתא בריבית נמוכה.

הלוואה כזו יכולה להתאים לרוכשים המוכרים דירה וקונים דירה חדשה. זאת בעצם הלוואת גישור בין שלב החתימה על רכישת הדירה החדשה ועד שימכרו את הדירה הקודמת. זה גם יכול להתאים לרוכשי דירה שמתגוררים בשכירות, אבל לא רוצים לקחת משכנתא עכשיו אלא לחכות כמה שאפשר, רק שכאמור אז הם חשופים לשינויים בריבית משכנתא.

מה זה מבצע צ'קים?

ויש מבצע נוסף – מבצע צ'קים. מבצע צ'קים או בשמות הנוספים שלו – החזרי משכנתא, המשכנתא עלינו, החזרי שכר דירה, הוא מבצע שמוצע בשלב הבנייה ומטרתו לתת תמריץ כספי לרוכשים פוטנציאליים. היזם/ קבלן משלם לרוכשים תשלום חודשי קבוע, שעוזר להם להתמודד עם תשלום חודשי כפול של משכנתא או שכירות ומשכנתא. כך בעצם הרוכש נהנה ממתנה חודשית שוטפת וכן הוא לוקח משכנתא ולא חושש ממצב שהריבית תעלה – יש לרוכשים וודאות לגבי המשכנתא, להבדיל ממבצעים אחרים של הקבלנים שבהם המשכנתא נדחית וקיים סיכון מסוים שהיא תעלה.

כמו כן, לא קיימת גם חשיפה למדד תשומות הבנייה להבדיל ממבצעים אחרים של הקבלנים/ יזמים.

אז בשורה התחתונה כדאי או לא כדאי? ובכן, ראשית חשוב להבין שלפעמים יש תחליף – אם הקבלן מוכן לסבסד לכם ריבית של הלוואה בסך 500 אלף שקל לשנתיים, אז כנראה שהוא יהיה מוכן מלתת הנחה של 15 אלף שקל על הדירה. כלומר, אתם יכולים לנסות להחליף את המתנה דרך הלוואה במתנה אחרת. שנית – לא בטוח שההלוואות של הקבלנים אטרקטיביות בעיקר מכיוון שאתם דוחים את לקיחת המשכנתא, והריבית יכולה לעלות שתגיעו לבנק בעוד חצי שנה, וגם אם אתם דוחים את התשלום לקבלן (80/20)   אתם חשופים לעלייה במדד תשומות הבנייה. בקיצור, ממש לא בטוח שכדאי, מה שבטוח שגם אם לא מנצלים את ההלוואה המסובסדת כדאי לנסות להמיר אותה להטבה אחרת.

רכישת דירה להשקעה

רכישת דירה יד שנייה

מעודכן ל-06/2022

תביעה מול חברת הביטוח – כל מה שצריך לדעת! , האם להתפשר? האם להגיע לתביעה?  למה חשוב לתעד הכל?  ועוד

חברות הביטוח לא אוהבות שאנו תובעים, והן במקרים רבים מתעקשות שלא מגיע לנו – כן, אחרי ששילמתם כל חודש במשך שנים (ואפילו עשרות שנים) הן יכולות להגיד לכם שלא מגיע לכם ביטוח סיעודי, כי אתם לא עונים להגדרות של סיעודי. אז מה אם אתם לא מצליחים להשתין לבד, אז מה אם אתם לא יכולים לרדת במדרגות למטה ואתם לא ניידים – יש להן כללים ברורים, כשהכלל העיקרי הוא למה לתת אם אפשר שלא. הן כמובן לא יסכימו להגדרה הזו, הן יטענו שהכל כחוק ובאמת שאתם לא סיעודיים, והאמת שלא מגיע לכם אובדן כושר עבודה, כי העיסוק שלכם לא הוגדר נכון במועד הפוליסה. כן, לכו תחפשו את סוכן הביטוח מלפני 30 שנה.

שיעור התביעות הלא מוסכמות הוא ענק  – זה יכול להגיע ל-30% ויותר בתחומים מסוימים. לכן תביעה מול חברת הביטוח היא עניין מורכב שיכול למשך תקופה לא קצרה. אז מה עושים? ראשית חשוב להבין את הפוליסה. אנחנו נוטים לזלזל בה, אנחנו לא באמת קוראים את תנאי הפוליסה וזה חבל – כי הכל כתוב. כתוב שם מתי אתם תוגדרו כסיעודיים ומתי לא, כתוב שם מה העיסוק שלכם לצורך קבלת כספים אם תהיו במצב של אובדן כושר עבודה. אבל, אנחנו נוטים לזלזל בסוכני הביטוח, שבמקרים לא מעטים, לא מצדיקים את האמון שלנו.

אז לקרוא את הפוליסה, למרות שזה מייגע, לשאול שאלות, להבין על מה אתם משלמים. וחוץ מזה, צריך לדעת להתנהל נכון מול חברת הביטוח בכל שלב.

תיעוד של כל המסמכים הקשורים לתביעה

מה שמאוד חשוב בביטוח זה התיעוד – זה עולם של מסמכים, אישורים וכו'. לא לזרוק, לא לשים בצד. אם זה יכול להיות קשור לאיזו תביעה מול חברת הביטוח או כל סוג של דרישה מחברת הביטוח תשמרו את זה, תתייקו את זה. התיעוד חשוב לצורכי התביעה עצמה והוא חשוב גם לדיון משפטי לאחר הגשת תביעה. חוסר בתיעוד זה "גול עצמי", זה כשל טכני שעשוי לגרום לכם הפסד גדול. במקומות שהדבר בשליטתכם, תשלטו. תתעדו.

תאונה עצמית – לתקן בזול?

במקרים רבים, רכב שהיה מעורב בתאונה עצמית אינו מבוטח בביטוח מקיף, ואם יש נזק קל, המבוטחים מתקנים בזול במוסכים לא מורשים וללא חשבונית ותיעוד. זו טעות.  מה יקרה אם חזרתם הביתה, ואחרי יום-יומיים הרגשתם רע, וזה קשור לתאונה? מה תגידו אז? פתאום הרגשנו לא טוב. פתאום כאב לנו הצוואר מהתאונה מלפני יומיים שלא דיווחנו עליה. זה משדר חוסר אמינות וזה משחק לידי חברות הביטוח.

אז מה לעשות? אם אכן מדובר על נזק קל ואין צורך בהתערבות שמאי, תקבלו מהמוסך חשבונית על התיקונים שהיו ברכב (עם תיעוד מפורט). כמו כן, תצלמו את הרכב עם הנזקים לפני התיקון (ותוודאו שניתן במצלמה/ סמארטפון להגדיר את יום הצילום).

להתפשר או לא להתפשר?

מסתבר שפשרה לא תמיד משתלמת. המבוטח מעוניין אחרי תאונת דרכים לקבל את הכסף ולשכוח מהעניין. הוא חותם במהירות על הסכום שקיבל למרות שבמקרים רבים מדובר על סכום נמוך. לרבים אין פשוט כוח וזמן להתעסק – תביעה מול חברת הביטוח היא עניין מורכב. אבל, אם המבוטח היה מנהל משא ומתן מול חברת הביטוח, הוא היה מקבל סכום גבוה יותר. מניסיון של רבים – אם אתם מקבלים פנייה מחברת הביטוח שמציעה לכם כסף כפיצוי סופי עבור נזקים, לא בטוח כלל שכדאי לכם לקפוץ על הפשרה. במקרים רבים היקף הנזק מתברר רק כעבור זמן, והצעת פשרה מתבררת כלא משתלמת.

כל מקרה לגופו – יש מקרים שההצעה הוגנת וטובה, אך לרוב עדיף להמתין בסבלנות עד להבנת הנזק הסופי (נזק בריאותי, גופני, נפשי).

האם כדאי להגיע למשפט?

האם עימות משפטי הוא הדרך "ללחוץ" על חברת הביטוח? נניח שהגשתם תביעה מול חברת הביטוח, והחברה מסרבת לשלם. מה עושים? תובעים בבית משפט? ממש לא בטוח. יש כאלה שמחפשים לריב, מחפשים את העימות, רוצים ללכת עד הסוף. זו יכולה להיות טעות קשה. אם מדובר בתיק קטן יחסית, אתם נכנסים לתביעה בבית משפט שתעלה הרבה כסף, משאבים וכאב ראש – האם זה כדאי לכם? האם לא עדיף לנסות להגיע לפשרה? כאשר אתם גוררים את חברת הביטוח לבית המשפט, אתם בעצם מכריחים את חברת הביטוח לקחת ייעוץ משפטי, להסתמך על חוות דעת ממחים – אתם מייקרים את התהליך, וזה עלול להתגלגל עליכם בחזרה – החברה פשוט תנסה לחסוך כמה שיותר בפיצוי כי יש לה הוצאות גדולות בתיק הזה.

ביטוח אובדן כושר עבודה

ביטוח חיים

ככה תפחיתו את עלויות הביטוחים

טיפול רפואי אחרי תאונה – פרטי או לא?

נפגעי תאונות דרכים פונים לרוב לרפואה פרטית, ובמקרים רבים הם צורכים טיפול רפואי משמעותי ורב מדי. הנפגעים מגישים תביעה מול חברת הביטוח לקבל החזר כספי וחברות הביטוח מנפנפות בחוק – על המבוטח קיימת החובה להקטין את עלות הטיפולים, ולכן במקרים רבים, המבוטח אינו זוכה לקבל את מלוא ההחזר עבור הטיפולים שעבר. אז ממש לא כדאי ללכת לכל המומחים, כי לא יחזירו לכם את הכסף הזה.

בפועל, עדיף לקבל טיפולים רפואיים במסגרת קופות החולים. אלא אם המבוטח חושב שרק רופא פרטי יכול לתת לו פתרון טוב יותר, אבל עליו לקחת בחשבון שהוא לא בהכרח יקבל את הכסף בחזרה. כדי להגדיל את הסיכוי לקבל את הכסף, המבוטח יכול לבקש מהרופא הפרטי מכתב שמסביר מדוע הטיפול שהוענק על ידי הרופא הפרטי עדיף על זה שהיה ניתן דרך קופת חולים.

ועדה רפואית – לבוא מוכנים

המבוטח במקרים רבים מתמודד מול ועדות רפואיות של הביטוח הלאומי. צריך להתכונן לוועדות האלו. הוועדות האלו קובעות את דרגת הנכות ובהתאמה את כספי התמיכה.

לכן, צריך להתכונן. צריך להכין רשימת בעיות הכוללת כל בעיה מכל סוג שממנה סובל המבוטח. כמו כן, צריך לצרף לתביעה את כל המסמכים הנדרשים – כן, תיעוד כאמור מאוד חשוב.

למה חברות הביטוח חשדניות?

חברות הביטוח חשדניות כלפי המבוטחים כי פשוט מאוד – עובדים עליהן. רבים מנסים "לסדר" את חברות הביטוח – להשיג עוד תמורה על התאונה, להעלות את הסכום שנגנב, להגיד שנגנב השעון למרות שהוא לא נגנב, לשחק אותה נכה 100% למרות שיש בעיות אבל לא נכות כה חמורה.

בפוליסות בתחום הרכוש חייב המבוטח לשתף פעולה עם חברת הביטוח להוכחת התביעה. אם הוא לא משתף פעולה, יש לחברת הביטוח בסיס לדחיית התביעה. בפוליסות חיים ובריאות, אנשים עלולים לדווח על מצב חמור יותר, וכאן וגם בפוליסות רכוש, נכנסים לתמונה, במקרים רבים – החוקרים של חברות הביטוח.

תפקידם של החוקרים לעלות על המצבים הבאים – אובדן שלא התרחש; הגזמה בנזקי גוף בתאונת דרכים; נזקי גוף ורכוש; גניבות פיקטיביות; הצתות; הונאות של ביטוחים צד ג'.

אובדן פריט יקר – לדוגמה, אובדן של תכשיט. במקרים לא מעטים המבוטח מדווח על אבדה שלא קרתה, וכן הוא מגזים כאשר היתה פריצה "ומנצל" אותה לדיווח על גניבה של רכוש שלא באמת נגנב.

נזקי גוף בעקבות תאונת דרכים –  אנשים מנסים לנפח את חומרת הנזק, יוצרים מצג דמיוני או קיצוני, מתחזים וכו'. זאת כמובן הונאה וחברות הביטוח מתמודדות עם התופעה דרך מעקבים וחקירות.

נזקי גוף ורכוש –  במצבים מסוימים מתברר כי הנהג ברכב לא היה רשאי לנהוג בו על-פי תנאי הפוליסה, ובשל כך מועברת לחברת הביטוח הצהרת מבוטח בה נכתב כי גורם אחר נהג ברכב. כמו כן, יש מצבים שהמבוטח מנסה לנצל את התאונה לתיקון נזקים קודמים.

גניבה פיקטיבית –  יש מבוטחים שפשוט מביימים גניבה (לרוב גניבה של רכב, באם מתקשים למכור את הרכב).

הצתות ופריצות – כן, יש מבוטחים שמביימים פריצה, ויש כאלו שמציתים את העסק שלהם – הכל כדי לקבל את הכספים של הביטוח. חברות הביטוח מפעילים כאמור חוקרים והן מזהות תובעים סדרתיים – כאלו שתובעים בצורה סדרתית על פריצו, גניבות, שריפות וכו'.

הונאות שקשורות בביטוח צד ג' – במקרים רבים, חבר או קרוב משפחה שרכבו ניזוק בתאונה, אבל אין לו ביטוח מקיף, מגיש תביעה תחת ביטוח צד ג' של אדם אחר המנדב את פרטיו למרות שלא היה מעורב בתאונה.

איך חברות הביטוח תנגדות לתביעה שלכם?

מדי שנה מפורסם מדד שירות חברות הביטוח. האוצר שמטפל בפניות הציבור בוחן את הפניות ובמקרים רבם מוצא שהם מוצדקות, כלומר התביעה מול חברת הביטוח מוצדקת והאחרונה פשוט לא רצתה לשלם והתחמקה מתשלום. הנה חלק מהמקרים בשנה האחרונה – האמת, לא להאמין.

אדם בן  98, ניצול שואה מאושוויץ, הפך לסיעודי לפני מספר שנים וכתוצאה מכך, החל להעסיק מטפל צמוד. האדם חי לבדו וסבל מירידה בכישורים שכליים ומנטליים, ולא היה מודע או לא זכר שיש לו ביטוח סיעודי במסגרת פוליסת ביטוח קבוצתית בקופת החולים. רק במקרה התגלה הדבר – קרוב משפחה רחוק הגיע לביקור בדק את המכתבים האחרונים  ובמקרה גילה שיש ביטוח סיעודי.

הקשיש פנה לחברת הביטוח – (תביעה מול חברת הביטוח) וזו אפילו קבעה כי הוא נמצא במצב סיעודי שמזכה אותו בקבלת תקבולי סיעוד, אבל היא סרבה לשלם לו על העבר, כלומר על כל התקופה הממושכת שהוא שילם מכיסו למרות שהיה מבוטח. מדובר בשלוש שנים שעלו לו עשרות אלפי שקלים. לא צודק, ולא נכון.

ומקרה נוסף – אורנה עבדה כמעסה רפואית. היא עסקה בכך כ-25 שנה, אבל חלתה במחלת מפרקים בשתי ידיה, האצבעות התעוותו והיא נאלצה לעזוב את עבודתה. ביטוח לאומי הכיר במחלתה וקבע כי קיים קשר בין המחלה לעבודה, והיא פנתה כמקובל גם לחברת הביטוח שכן היה לה ביטוח אובדן כושר עבודה. אלא שחברת הביטוח סירבה לשלם תשלום חודשי בגין אובדן כושר עבודה. חברת הביטוח לאחר ששלחה רופא מטעמה, קבעה  כי המקרה אינו מזכה בתשלום פיצויים. למה? פשוט מאוד – לטענת הרופא, אורנה יכולה להמשיך ולעסות גם כאשר ידיה מעוותות. בעקבות התחלה של הליך משפטי פנו הצדדים למגשר שקבע כי טענת חברת הביטוח מגוחכת ולא מוצדקת, ועליה לשלם 150 אלף שקל בגין התקופה שחלפה מיום שהפסיקה אורנה לעבוד  ועד לתום תקופת הכיסוי שנותרה.

והנה עוד מקרה – אדם קם בבוקר ומגלה שאין אוטו. פשוט אין אוטו. הוא לא נמצא במקום החנייה. שוק גדול,  הוא מגיש תביעה מול חברת הביטוח, אלא שחברת הביטוח מינתה חוקר לבדיקת העניין וזה קבע כי מניתוח המידע והעדויות  קיים חשד, למעלה מן הסביר, כי האירוע בכלל לא התרחש. אז חשוב להדגיש כי אכן יש מקרים כאלו. יש אנשים שאכן מדווחים על גניבה שלא היתה. אבל כאן זה לא המקרה. המבוטח הגיש תביעה לבית המשפט ואחרי דין ודברים, השופט קבע כי אי יסוד להניח שהמבוטח העלים את רכבו.

ולסיום, הנה המקרה של חיים. חיים שעובד כמשגיח כשרות, החליק ושבר את רגלו. הוא נותח וכעבור כמה שעות חלה ירידה משמעותית בתפקוד איבריו הפנימיים, ובהמשך הוא נפטר.

חיים היה מבוטח בפוליסה לתאונות אישיות ואלמנתו הגישה תביעה לחברת הביטוח, אבל – לא להאמין – חברת הביטוח דחתה את התביעה. חברת הביטוח טענה כי מה שגרם למותו לא היתה התאונה אלא מצבו הרפואי הקודם, כלומר המבוטח היה מלכתחילה חלש.

השופט קבע אחרת, וטען שחברת הביטוח מקבלת מבוטח היא מקבלת אותו לטוב ולרע, על מעלותיו ועל חסרונותיו מבחינה בריאותית והיא לא יכולה לטעון  כי המוות לא היה נגרם באם המבוטח לא היה חלש.

איך מבטלים פוליסת ביטוח?

אתם בטח מכירים את זה – כאשר אתם רוצים לעשות ביטוח מכל סוג , הסוכן ביטוח וחברת הביטוח מאוד ידידותיות, קשובות ועוזרות. כאשר יש לכם תביעה מול חברת הביטוח לרוב המהלכים מתקדמים יעיל ומהיר, אבל אם תנסו לבטל את הפוליסה, תחכו בטלפון שעות וגם אז לא תוכלו בדרך כלל לבטל. הכל נהפך להיות מסורבל מאוד, לא ברור, מלא בירוקרטיה. אבל זה ישתנה.

הממונה על רשות שוק ההון, הביטוח והחיסכון דורית סלינגר, מתכוונת לחייב את חברות הביטוח להציע למבוטחים מגוון אפשרויות קלות  לבטל פוליסות ביטוח, כמו כן היא מחייבת את חברות הביטוח להגדיר מראש איזה פעולות צריך לעשות כדי לבטל את הביטוח.

המבוטח יוכל לפנות לחברת הביטוח (כדי לבטל פוליסה) גם בדרכים הבאות:

דואר אלקטרוני – שליחת טופס סרוק לבקשת ביטול הפוליסה , ובצירוף מסמכים נוספים נדרשים.

חשבון אישי מקוון – המבוטח יוכל לשלוח בקשה לביטול פוליסה דרך החשבון האישי המקוון שלו. מדובר על משלוח של טופס ממוחשב (בצירוף מסמכים נוספים). כמו כן, מחויבות חברות הביטוח  להקצות בעמוד הראשי באתר האינטרנט שלהן מקום ספציפי המיועד לביטול פוליסה שכותרתו "ביטול פוליסה קיימת".

שיחת טלפון – מבוטח יוכל לבטל פוליסה בפנייה טלפונית למוקד חברת הביטוח. נציגי החברה יפרטו למבוטח את  כל הפוליסות שיש ברשותו, ולאחר שמסר את הפרטים על הפוליסה שברצונו לבטל, יוסבר למבוטח איזה מסמכים נוספים צריך לשלוח ולאן.

פקס –  ניתן לבטל פוליסה דרך הפקס, פשוט שולחים לפקס החברה עם מסמכים מצורפים.

חברת הביטוח מחויבת לשלוח הודעת אישור אוטומטית על קבלת הבקשה בכתב, במייל (ואפילו במסרון). בתוך שלושה ימי עסקים, חברת הביטוח תעדכן אם קיימים ליקויים בבקשה או שחסרים נתונים ועם סגירת הפוליסה תימסר למבוטח הודעת ביטול פוליסה.

ככה תפחיתו את עלויות הביטוחים

מעודכן ל-10/2018

רכב צמוד מהעבודה – טוב או רע? מסתבר שזו לא ממש מתנה לעובדים רבים. העובדים משלמים מס גבוה על שווי שימוש (שווי השימוש נקבע על 2.48% משווי הרכב) כשלפעמים אין להם באמת הטבה – אז למה לא בודקים (וזה אפשרי) את הנסיעות לצרכי עבודה ואת הנסיעות הפרטיות ומחייבים הטבה ומס רק על הנסיעות הפרטיות ?  פשוט ככה! מס הכנסה עדיין לא ערוך לזה, אבל זה יקרה…

רכב צמוד מהעבודה זה סטטוס, זה נוחות, זה כסף, אבל האם זה כדאי? לכאורה כן – נותנים אז לא ניקח, במיוחד שמדובר בערך כלכלי, אבל מסתבר שבגלל המיסוי הגבוה על רכב צמוד, עשויות להיות לכם אלטרנטיבות כלכליות יותר.

למי יש רכב צמוד?

 ל-350 אלף עובדים יש רכבים צמודים. רכב צמוד זה לרוב רכב מליסינג, כלומר החברה המעסיקה את העובד שוכרת מחברת ליסינג ומעבירה את הרכב לשימושו של העובד. אבל זה לא רק מליסינג – יש מקומות שהרכבים על שם החברה והיא מצמידה את הרכב לעובד.

רוב הרכבים הצמודים הם בשימוש גברים (קרוב ל-80%) ורוב הרכבים הצמודים הם לבעלי שכר  גבוה (ממוצע השכר של מקבלי הרבה הוא 30 אלף שקל בחודש).

אחזקת רכב צמוד  מקבלים אפשרות להשתמש ברכב, מקבלים שירות ותחזוקה צמודים, רכב חלופי (לרוב), אבל הם משלמים על זה – זה ממש לא בחינם. העובד בעצם מקבל הטבה מסוימת שקשה לכמתה בכסף, אבל למס הכנסה יש שיטה (על פי חוק כמובן) – קוראים לזה שווי שימוש. מס הכנסה מחשב את שווי השימוש (בהתאם לסוג הרכב) ומכניס את שווי השימוש כהטבת שכר לתלוש המשכורת. על זה יש לשלם מס, בהתאם למדרגות המס של העובד.

כמה מס משלמים על רכב צמוד?

שווי השימוש עבר מהפכה בשנת 2009. עד אז, הוטל על כל המכוניות שנמכרו בישראל מס קנייה אחיד ושווי השימוש על המכוניות חושב לפי קבוצות מחיר – כל קבוצת רכב ושווי השימוש שלה, אבל  משנת 2009 מוטל על הרכבים  מס קנייה של 83% שממנו מנוכה סכום של עד 16,500 שקלים באם הרכב ידידותי לסביבה (פליטת זיהום אוויר, היברידי וכו') .

שווי השימוש שלרכב על פי הרפורמה ב-2009 נקבע על  2.48% משוויה של המכונית  על פי המחירון. מה המשמעות? – נניח שקיבלתם רכב צמוד ממקום העבודה והרכב שווה 100 אלף שקל. אזי הסכום שיצטרף להכנסה ברוטו שלכם יהיה – 2,480 שקל.  (2.48% מ-100 אלף שקלים). על הסכום הזה תשלמו מס לפי המדרגות מס שלכם, וזה צפוי להיות סביב חצי – 1,250 שקל.

רכב צמוד אינו אומר שהדלק על החברה. הדלק עליכם. אז נכון שאתם משתמשים בדלקן ובמקרים רבים מדובר בהנחה לעומת מילוי דלק באופן הרגיל, ועדיין – האם לא עדיף לקנות רכב בעצמכם, או לקחת רכב בליסינג ולקבל מימון מהעבודה?

אין תשובה מוחלטת בעיקר מכיוון שזה תלוי בסוג הרכב, מימון הרכב, והיקף הנסיעה מדי חודש. אבל מה בטוח שהשווי שימוש לא הוגן!

שווי שימוש גבוה – 2.48% משווי הרכב    

כאמור – עובד שמקבל רכב ממקום העבודה משלם על הטבה של 2.48% משווי הרכב.  חישוב המס הוא על מחיר כלי רכב חדש. והנה הדגמה – שכיר שמקבל רכב מהעבודה ויש לו שכר של 12 אלף שקל ברוטו והוא צפוי לקבל כ-9 אלף נטו.  נניח שמקום העבודה מצמיד לו רכב מסחרי ששוויו כ-160 אלף שקל . במקרה כזה התוספת של השווי שימוש תהיה 4 אלף שקל. הסכום הזה יצטרף לתלוש

את השכר שלו נטו ל-7.5 אלף שקל ואפילו פחות מכך.

למה לא להפריד את הנסיעות הפרטיות ואת הנסיעות לצרכי עבודה – כך מגיעים למס אמת!

הבעיה שחישוב המס כיום על שימוש ברכב הוא לא נכון. לא מדובר בהכרח בהטבה לעובד. השאלה היא כמה הנסיעות נעשות לצורך העבודה וכמה לא. נניח שמדובר ברכב שמשמש את העובד רק לצרכי עבודה – טנדר גדול, משאית ועוד. אז למה בעצם לחייב את העובד בתוספת שכר ומס בגינה. הוא לא נהנה לצרכיו הפרטיים. מנגד, תניחו שמדובר במקרה כמעט הפוך, שרוב השימוש נועד לצרכים אישיים ולא לצרכי העבודה אז כמובן שצריך לחייב את העובד על קבלת הטבה גדולה.

את הבעיה הזו פותרים בחו"ל דרך הפעלת כרטיס חכם שיודע להגדיר איזה היקף מהנסיעות (וכמה) הם לשימוש אישי וכמה לשימוש של העבודה. זה פשוט, זה נוח, זו תוכנה שמאושרת על ידי מס הכנסה במקומות שונים בחו"ל. בארץ זה לא מוסכם (עדיין) וזה יוצר עיוות גדול אצל אלה שלא באמת משתמשים ברכב. הם פשוט משלמים יותר מדי מס הכנסה.

בעולם נהוגות 3 גישות שונות לחישוב שווי שימוש ברכב כאשר מעל 20 מדינות הכלולות ב-OECD מאמץ את השיטות האלו. בגרמניה ואוסטריה, שווי השימוש מבוסס על היחס בין נסיעה פרטית לעסקית ברכב הצמוד.  לשכר החודשי נזקף שווי שימוש של 1.5% מעלות הרכב למעביד, וכאשר הנסיעות לצורכי העסק נמוכות מ-50% – הרכב נחשב כפרטי והעלויות העסקיות מופחתות משווי השימוש.

 ביפן בחרו בשיטה הבאה – נזקף לשכר שווי השימוש לפי עלויות החזקת הרכב בפועל, כאשר העלויות המתועדות מחולקות על פי היחס בין הנסיעה הפרטית לנסיעה העסקית.

עיוות נוסף הוא שהמס על כלי רכב משומש הוא כמו על רכב חדש. אותם עובדים עצמאיים שנוסעים ברכב משומש, לפעמים אפילו מיושן מאוד, משלמים מס בדומה לרכב משופר, חדש, אקסקלוסיבי. מה ההיגיון? לא ברור, אלא אם רשות המיסים רוצה שיקנו רכבים חדשים על חשבון ישנים. הרי אותו עובד עצמאי עם רכב ששווה 30 אלף שקל, ושווי שימוש של 2.48 אלף שקל יגיד – אם כבר אני משלם שווי שימוש כזה, אז לפחות שאהנה מרכב חדש.

עדכונים:

ספטמבר 2017 –  וועדת הכנסת דנה בעניין שווי השימוש –  נציגי המגזר העסקי, לרבות –  מנכ"ל התאחדות התעשיינים, רובי גינל ונשיא להב, עו"ד רועי כהן, טענו כי מדובר במס לא הוגן, שפוגע בעיקר בהכנסה הפנויה של שכבות הביניים ובעלי עסקים, ולא לזה התכוון המחוקק. על פי נתונים שהוצגו בוועדה (נתונים של משרד האוצר)  מחזיקי רכב צמוד שילמו השנה מיסים בהיקף של כ-5.6 מיליארד שקל, לעומת 3.4 מיליארד שקל בלבד לפי שווי השימוש הקודם/ המופחת עד שנת 2007. ומכאן, שהעלאת שווי השימוש הגדילה את  נטל המס על מחזיקי רכב צמוד ב-2.2 מיליארד שקל – עלייה של 60%.  עיוות נוסף שעלה בוועדה –  רשות המסים מחשבת את שווי השימוש כאילו תמיד מדובר על רכב חדש, וזה כמובן רחוק מהמציאות.

גינל, מנכ"ל התאחדות התעשיינים אמר – "צריך לתקן את העיוות בשווי שימוש רכב. מס שווי השימוש יצא מפרופורציות והוביל לעודף גבייה של יותר מ- 2 מיליארד שקל. בישראל משלמים גבוה משמעותית ממדינות ה- OECD על רכב עבודה. אנחנו בעד שימוש בפתרונות טכנולוגיים בכדי להבחין בין נסיעה פרטית לעסקית".

עוד על רכבים:  

מחשבון אחזקת רכב

רכב היברידי – כל מה שצריך לדעת

רכב אוטונומי – כל מה שצריך לדעת

https://www.hon.co.il/%D7%9B%D7%9C-%D7%94%D7%90%D7%A4%D7%A9%D7%A8%D7%95%D7%99%D7%95%D7%AA-%D7%9C%D7%A8%D7%9B%D7%99%D7%A9%D7%AA-%D7%A8%D7%9B%D7%91/

מעודכן ל-04/2019

משכנתא עם ההורים – ההורים לוקחים את המשכנתא עם הילדים, ובמקרים מסוימים משעבדים את הדירה שלהם! זה אולי לא המצב הרצוי, אבל זה הופך להיות מצוי.

הקושי הכלכלי לקנות דירה, בלי הון עצמי מספק, מיצר דרכים מגוונות ויצירתיות לעקוף את הבעיה. הדרך הנכונה ביותר היא לחפש דירה בעלות נמוכה יותר, ואולי לזוז במיקום, אבל לא תמיד זה אפשרי, לא תמיד הזוגות הצעירים מוכנים לוותר על הדירה שחלמו עלייה. אז אולי הם יגורו בשכירות וינסו לחסוך או לחכות להזדמנות (מחיר למשתכן וכו'), ואולי הם יחפשו דרכים יצירתיות.

אחת מהדרכים האלו היא עזרה מההורים, וזה עובד כך – ניתן לקבל הלוואה מההורים ועם זה לגשת לבנק כהון עצמי. בפועל, כדי לקבל משכנתא צריך הון עצמי בשיעור מינימלי של 30% (לדירה ראשונה), ופעמים רבות הקושי הגדול הוא בלייצר את הון הזה.

מעבר להלוואה מההורים, הרי במקרים רבים אין להורים את ההון הזה, ניתן לצרפם כנוטלי המשכנתא יחד עם הילדים. זה לא בהכרח עונה על הקושי בהשגת 30% של הון עצמי, אבל זה עונה על קושי אחר – משכנתאות שלא מאושרות בלי הצטרפות ההורים – הבנק פשוט חושש שיכולת ההחזר של הזוג החדש, נמוכה, והוא לא מאשר בלי התערבות הורית. במקרה שבהם ההורים מצטרפים למשכנתא, אזי שהביטחון שבהחזרים השוטפים גדל.

מדובר ברבבות של מקרים – זו כבר תופעה גדולה ורחבה, אבל זה לא הכל – הורים במקרים רבים משעבדים את הדירה שלהם (דירת המגורים שלהם) כדי לקבל הלוואה/ משכנתא שתשמש כהון העצמי של הילדים לצרוך קבלת משכנתא, והנה הדגמה. נניח שהילדים רוצים לרכוש דירה בסכום של 1.5 מיליון שקל. ההון העצמי שהם נזקקים לו הוא לפחות 450 אלף שקל (30% ממחיר הדירה).

נניח שברשותם 150 אלף שקל, כלומר חסרים להם 300 אלף שקל. מה עושים? פונים למקורות שונים, לרבות ההורים, ונניח שלאלו אין כסף נזיל, אך הם מוכנים לעזור – אפשרות שהופכת לשכיחה יותר ויותר היא משכון/ שעבוד של את הדירה שלהם. בתמורה לשעבוד לוקחים ההורים משכנתא או הלוואה ומעבירים לילדים את הכסף החסר כהון עצמי.

ואז נפתרת הבעיה – הילדים גייסו 300 אלף שקל מההורים, יש להם הון של 150 אלף שקל, כלומר הם מגיעים לבנק עם הון של 450 אלף שקל ויכולים לקחת משכנתא בסך 1.05 מיליון שקל, ולהגיע לסך כולל של 1.5 מיליון שקל. וגם אם הבנק לא משתכנע – נניח שיכולת ההחזר נמוכה, אז אפשר להמשיך ולהשתמש בהורים כערבים, ובמקרים מסוימים כלקוחי המשכנתא יחד עם הילדים.

כן, זה קורה והרבה – רבבות קיבלו משכנתא בדרך הזו, אבל יש עם זה מספר בעיות – ראשית, זה לא באמת הון אמיתי. נכון, מבחינה פרוצדורלית זה לגיטימי בהחלט, אבל זה יוצר חור אמיתי להמשך. מי בעצם אמר שההורים לא יצטרכו את הכסף הזה בעתיד – זו במקרים רבים הבטוחה היחידה שלהם. הם בעצם לוקחים הלוואה ומסיתים באופן חודשי תשלום להחזר ההלוואה, בלי שהיתה להם שום כוונה לעשות זאת – זה פוגע בהם – באיכות החיים, ובכלל – ברזרבות לעתיד.

אחרי הכל, זה לא באמת שיש הון עצמי, זו הלוואה שניתנת לילדים על חשבון של הלוואה שניתנת להורים – קוראים לזה בלון, בלון שהולך ומתנפח, ומה יקרה כשהבלון הזה יתפוצץ? שלא ניתן יהי לעמוד בחובות האלו, שהמחירים ישנו כיוון והבטוחות ירדו. המצב הזה ממחיש דבר אחד – שאנחנו מוצאים אינסוף רעיונות לקבל את המשכנתא ולקבל את הדירה, גם אם זה על חשבון העתיד, גם אם זה על חשבון ההורים. אבל בשורה התחתונה – אין קסמים – את הסכומים האלו של ההלוואות ההורים צריכים להחזיר וכמובן שגם הילדים. זה משפיע על אורך החיים של ההורים, זה מצמצם את אפשרויות התמיכה בילדים בהמשך, זה יוצר הר של חובות שהולך וגדל.

הון למשכנתא – כמה הון צריך כדי לקבל משכנתא

יועץ משכנתא – האם צריך? מסתבר שיש יתרונות רבים…

מה זאת קרן פנסיה ברירת מחדל? איך הקרנות האלה משפיעות על הדוחות של מיטב דש ושל הלמן אלדובי? למה הציבור עדיין לא עובר לקרנות האלו? וכמה מרוויחים (חוסכים בדמי ניהול) עם עוברים לקרנות האלו? 

לקראת סוף השנה שעברה התחוללה רפורמה גדולה בשוק הפנסיה – הושקו קרנות הפנסיה ברירת מחדל שמנהלות את הכסף שלנו בדמי ניהול מאוד נמוכים. מדובר בגלגל הצלה לרוב האנשים שחוסכים לפנסיה ומשלמים דמי ניהול גבוהים, כאלו שאוכלים להם את הפנסיה. היוזמה הברוכה הזו של האוצר ושל הפיקוח על שוק ההון, אמורה לחסוך לכם הרבה מאוד כסף – עשרות אלפים ואפילו מאות אלפי שקלים. איך? פשוט מאוד – דמי ניהול נמוכים מאוד ביחס לממוצע בקרנות הפנסיה. למרות זאת – מסתבר שמעטים יחסית עד כה פנו ופתחו (או החליפו) את קרן הפנסיה שלהם בקרן פנסיה ברירת מחדל. חבל. קחו בחשבון שמעבר להפסד בדמי הניהול, אתם צפויים לאבד נתחת גדול מהפנסיה (20%) בגלל הגירעון של קרן הפנסיה, והחור הזה, יחד עם דמי ניהול גבוהים, זה מתכון לצרות כאשר תגיעו לפנסיה. עכשיו זה הזמן להיערך. כאן – תוכלו לקרות על הפנסיה שמתכווצת.

וכאן תוכלו למצוא מחשבון (שלנו – היחיד ברשת) שמפרט את הרווח שלכם (החיסכון שלכם) באם תעברו לקרן פנסיה בריחרת מחדל

ומה זה בעצם קרנות הפנסיה ברירת מחדל?  

קרנות הפנסיה ברירת מחדל הן קרנות פנסיה שאליהן יכולים לעבור כולם, אם כי, יש כאלו שיש להם מראש תנאים טובים –  בעיקר עובדים שמאורגנים תחת וועדים חזקים, שמשלמים דמי ניהול נמוכים. בקרן פנסיה יש  דמי ניהול משני סוגים – דמי ניהול על ההפקדות השוטפות (מקסימום של 6%) ודמי ניהול על הצבירה (מקסימום של 0.5%). בפועל, אם תבדקו את התשלום של עובדים בחברות כמו – בזק, טבע, חברת החשמל, תעשייה אווירית, אל-על, ועוד, תגלו שהם משלמים דמי ניהול על צבירה בסדר גודל של 0.1%-0.2%, וגם בדמי הניהול על ההפקדות הם משלמים משמעותית פחות מהמקסימום. אבל לעובדים הלא מאוגדים במשק, אין את הכוח של הוועדים האלו,  הם לא מגיעים כגוף אחד לקרן הפנסיה ולא מקבלים הנחה גדולה. מכאן, הרעיון של קרן ברירית מחדל – קרן שתאפשר לכל מי שרוצה, לנהל את החיסכון הפנסיוני דרכה, בעלויות ניהול נמוכות.

אז נכון, זה לא תמיד פשוט – העובד צריך להיות מודע לזה, להבין את היתרון הגדול (פחות דמי ניהול זה פנסיה גדולה יותר בעתיד)  ולבקש לעבור (ואי אפשר להגיד לו לא), אך מסתבר שבינתיים אין נהירה לקרנות הפנסיה ברירת מחדל. אבל, הקצב עולה,  כשבמקביל לפרטיים שעוברים, גם ארגונים מצטרפים למסלול ברירת מחדל, אם כי, כאמור זה עדיין טפטוף ולא מבול.

שתי חברות זכו בניהול הפנסיה ברירת מחדל – מיטב דש והלמן אלדובי.  הקרנות הזוכות החלו לצרף עמיתים מ- ­1 בנובמבר 2016. קרן הפנסיה של מיטב דש גובה דמי ניהול בשיעור של 1.31% מההפקדות החודשיות ודמי ניהול של 0.01% מהצבירה. קרן הפנסיה של הלמן אלדובי גובה 1.49% מההפקדה ו-0.001% מהצבירה. כאן – מדריך מפורט על קרן פנסיה ברירית מחדל

שתי החברות האלו נסחרות בבורסה – מיטב דש לא מתייחסת (עדיין) לפעילות בתחום קרן הפנסיה ברירת מחדל, מכיוון שהוא פשוט קטן ביחס להיקף פעילותה – רק בתחום הפנסיה והגמל היא מנהלת (נכון לסוף הרבעון הראשון), קרוב ל-50 מיליארד שקל.

בית ההשקעות הלמן אלדובי עם מכלול הפעילות (פנסיה, ניהול תיקים, קרנות ועוד) נכנס לאחרונה לבורסה בדלת האחורית (מיזוג הפוך עם חברת הנדל"ן סוהו), אבל החברה הבת – הלמן אלדובי קופות גמל ופנסיה היא חברה ציבורית (שמפרסמת כבר שנים דוחות רבעוניים) וזאת מאחר שהיא גייסה אגרות חוב מציבור המשקיעים.

הציבור עדיין לא עובר לקרנות הפנסיה ברירית מחדל

מהדוחות הכספיים של הלמן אלדובי פנסיה, עולה כי הציבור לא ממש מסתער על קרנות הפנסיה עם דמי הניהול הנמוכים. הסיבה לא  ברורה – אולי תקלה שיווקית, אולי חשש שדמי הניהול זה לא הכל, ויש גם את עניין ניהול הקרן, אבל בעידן של ריבית אפסית, אין לטענה הזו בסיס – החיסכון בדמי הניהול עולה על התשואה העודפת שיכול לייצר מנהל קרן, ומי בכלל מבטיח שיש הבדל בין הקרנות פנסיה, בסופו של דבר כולם מתכנסים לממוצע מסוים. אין כוכבים שעושים לכם תשואה באמת מרשימה. ובכלל – התשואה שלהם יחסית טובה מסיבה אחת – אגרות החוב הייעודיות. המדינה מקצה להם אגרות חוב ייעודיות בגובה של  30% מערך הנכסים בקרן. אגרות החוב האלו נותנים תשואה של 4.86% – טוב הרבה יותר מכל אפיק סולידי, והתשואה הזו "מסדרת" את התשואה של הקרן כולה. אגרות החוב הייעודיות הן מתנה של המדינה לציבור – המדינה בעצם  מפתה את הציבור לחסוך לפנסיה, אבל ההטבה הזו בהדרגה תופחת (הצעירים ייהנו פחות ופחות).

על כל פנים, התשואה של קרן הפנסיה ברירת מחדל לא אמורה להיות שונה משמעותית מיתר הקרנות, כך שזו לא סיבה מוצדקת שלא להיות חבר בקרן הזו. סיבה אפשרית אחרת, היא מכלול החוסכים בקרן הפנסיה. מעבר לעניין החיסכון, יש עניין ביטוחי (ביטוח חיים, אובדן כושר עבודה ועוד), כשבקרן הפנסיה כולם ערבים זה לזה – הביטוח הוא מעיין פנימי. כלומר, ככל שהקרן תהיה עם אנשים צעירים יותר ובריאים יותר, "ההפסד" של החוסך כתוצאה מהביטוח יהיה נמוך יותר. אולי קיים חשש שהמבוטחים בקרנות ברירת מחדל הם בפרופיל ביטוחי מסוכן יותר? כך שלא ממהרים לעבור אליהם, לפחות לא עד עכשיו ולא בכמויות גדולות.

וזה מתבטא כאמור בדוחות של הלמן אלדובי (וגם בדוחות של מיטב – רק ששם זה נבלע בתוך היקף הכספים הגדול).

הלמן אלדובי   בדוחות הרבעון הראשון מפרקת בעצם את תחום הפנסיה ואת תחום קופות הגמל.  בתחום קופות הגמל ההכנסות הסתכמו ב-21.8 מיליון שקל, בדומה להיקף ההכנסות ברבעון המקביל בשנת 2016. הרווח בגמל הסתכם ברבעון הראשון ב-1.9 מיליון שקל, לעומת הפסד של 700 אלף שקל ברבעון המקביל ב-2016. לכאורה שיפור, למרות הקיפאון בהכנסות.

בפנסיה, ההכנסות עלו ל-2.3 מיליון שקל לעומת 2.2 מיליון שקל – כלומר, לא ממש מרגישים את הזכייה בקרן הפנסיה ברירית מחדל (למרות שבעתיד נראה שצפויה השפעה חיובית). מנגד, ההוצאות גדלו, והתחום עבר להפסד של 645 אלף שקל, לעומת רווח של 800 אלף שקל ברבעון המקביל.

בסה"כ החברה (הגמל והפנסיה) רווחית, אבל הפנסיה שמהווה (נכון לרבעון הראשון) חלק קטן מהפעילות (מתחת ל=10%) מפסידה, ויחסית הרבה – איך זה קרה איך תחום הפנסיה עבר מרווח יחסית גבוה (כמעט 40% מההכנסות) ברבעון המקביל להפסד יחסית גבוה (כמעט 30% מההכנסות) ברבעון הנוכחי. ובכן, התשובה פשוטה – הקצאת העלויות של החברה לשני התחומים השתנתה . הפעילות החדשה בתחום קרן הפנסיה ברירת מחדל, חייבה את החברה להגדיל את ההוצאות בתחום הזה. מעבר לכך, היקף הפעילות בפנסיה גדל (למרות שעדיין לא התבטא בהכנסות) – יש יותר שיווק, יש יותר פרסום, יותר תפעול ועוד. מהסיבה הזו הנהלת החברה החליטה להקצות את ההוצאות בין התחומים באופן שונה מהעבר – להקצות יותר לתחום הפנסיה. הכוונה שאת ההוצאות שלא ניתן לייחס אותן, למשל שכר מנכ"ל מקצים מהרבעון הראשון של 2017 ביחס אחר – עם משקל גדול יותר (מבעבר) לפנסיה. המשמעות כמובן – יותר הוצאות לתחום הפנסיה, וזה מסביר את המעבר להפסד.

מדריך – קרן פנסיה ברירת מחדל – כל מה שצריך לדעת

מעודכן ל-08/2021

פתחתם עסק? תצטרכו להגיש הצהרת הון, גם אם אתם עדיין שכירים ואפילו אם מדובר בעסק קטן – איך עושים את זה? על מה חשוב להקפיד בעת מילוי הצהרת הון? ואיך אפשר להיות עצמאי, בלי כאב הראש של הגשת הדוחות האלה?

פתיחת עסק עצמאי, אפילו אם מדובר בעסק קטן, אפילו אם מדובר בעניין זמני, מצריכה מכם את אישור הרשויות, בעיקר רשות המסים, ודורשת מכם לדווח על ההכנסות, ההוצאות, לשלם מסים שוטפים, להכין דוחות ולהגיש הצהרת הון. כן, אתם עסק, ומבחינת רשויות המס עברתם "מעולם" השכירים "לעולם" העצמאיים/ העסקים.

בעולם השכירים ההתנהלות מול רשויות המס פשוטה יחסית – המעסיק מחשב את המס ומשלם אותו מדי חודש בחודשו. אתם מגישים מדי פעם (אם בכלל) דוחות למס הכנסה – כדי לקבל החזר מס; ובזה בעצם תם הקשר שלכם לרשות המסים.

אבל, ברגע שהחלטתם לחצות את הקווים ולהפוך לעוסקים, אתם מתחילים בקשר צמוד עם מס הכנסה.  זה נכון גם אם אתם פועלים בשני הכובעים – שכירים שעושים עבודות פרילנס מהצד. המשמעות היא שאתם מגישים דוחות מע"מ ודוח שנתי. אתם לא חייבים רואה חשבון, זה אולי עוזר אבל ממש לא חובה, וכן יש הקלות על עוסקים זעירים ממש. זה יכול להישמע מסובך ומורכב, אבל האמת שזה יכול להיות פשוט מאוד – הכל תלוי בכמה אתם מסודרים – רושמים בזמן את החשבוניות, קבלות, הוצאות, אוספים ומתעדים את המסמכים האלו. לא צריך לפחד מזה, ובטח שלא צריך להימנע מלהקים עסק עצמאי בגלל העניינים האלו, וכמה שזה אולי יישמע מוזר – אתם יכולים להתייעץ עם מס הכנסה. בכל סניף יש קבלת קהל ואנשי המס יסבירו לכם את ההשלכות ולמה בעצם השד לא נורא כל כך.

ועדיין, רוב הציבור ממש לא רוצה את היחסים השוטפים האלו עם מס הכנסה. בפועל, למאות אלפי אנשים מגיע סכום מצטבר של מיליארדי שקלים ממס הכנסה (מסיבות שונות), והם לא טורחים להגיש בקשה להחזר מס. אנשים פשוט חוששים שאם הם יבקשו מס בחזרה, אזי רשות המסים שמה אותם על הכוונת – זו שמועה זדונית. מי שאין לו ממה לחשוש, לא צריך לחשוש.

 אז מה היא בעצם הצהרת הון ואיך ממלאים אותה?

יש לי עסקאות בודדות בשנה – בשביל זה לפתוח תיק במס הכנסה?

הנה דילמה של רבים – שכירים שיש להם הזדמנות לעשות קצת כסף מהצד. אבל איך עושים את זה? לקבל תלוש שכר ממזמין העבודה זה לא תמיד אפשרי (הוא לא בהכרח עסק, יכול להיות שמדובר בעבודה פרטית), לפתוח תיק במס הכנסה בשביל עסקה בודדת או כמה עסקאות, זה הרבה כאב ראש והופך את העניין למסובך ואולי לא משתלם. אז מה עושים?  רבים הולכים לאבא, אמא, דוד, חבר או אחרים שיש להם עסק וניתן לרשום חשבונית דרכם. זו דרך קצת בעייתית, כי היא לא אמיתית – אתם סיפקתם את השירות לא הדוד שלכם, ומעבר לכך – זה קצת מגוחך שאין קשר בין מהות העבודה לבין מוציא החשבונית – סיפקתם לדוגמה עיצוב לאתר ואתם רושמים בחשבונית של דוד שלכם שהוא נגר. מס הכנסה מודע לחצי בלוף הזה, אבל בפועל לרוב זה עובר.

דרך אחרת היא לפנות לחברות שקמו בדיוק כדי לפתור את הבעיה הזו. חברות שמתמחות בהוצאת חשבונית לעבודות של שכירים. אתם פונים לחברה ומבקשים להוציא חשבונית ללקוח מסוים, והחברה מפיקה חשבונית ומקבלת בעצמה את הכסף, ונותנת לכם תלוש שכר. בתלוש מגלמים כבר  את הביטוח לאומי, מס הכנסה, רווח קטן לחברה המפיקה, והוצאות שיש מסביב. זו עשויה להיות דרך נוחה להימנע מלפתוח עסק ועדיין לספק עבודות כעצמאי. זה לא פשוט, יש עיוות שמגדיר אתכם מצד אחד כשכירים במס הכנסה אבל עצמאיים לצורך ביטוח לאומי, וחשוב גם להבין אם החברה שעושה לכם את המעין תיווך הזה מוכרת בביטוח לאומי – כאן תוכלו לקבל מידע על החברות האלו – חברות צינור.

ואם בחרתם לפתוח עסק, אז כאמור, חוץ מהדיווחים השוטפים למס הכנסה, סביר שתצטרכו להגיש הצהרת הון.

מה כוללת הצהרת הון?

כפי שציינו, הצהרת הון כוללת את כל הנכסים, ההון וההתחייבויות שלכם, והיא מחולקת לשני חלקים: כל מה שקשור לעסק שלכם, וכל מה שקשור אליכם באופן אישי.

ובאופן ספציפי?

• נכסי המקרקעין – כל דירה, מגרש, חנות, נכס שקיבלתם בירושה, או כל נכס נדל"ן אחר שקיים בבעלותכם.
• רכוש – כל כלי רכב שקניתם, ריהוט לבית (מעל סכום מסוים), תכשיטים וכו'.
• הון עצמי – כל הכסף שיש לכם שלא מהכנסות העסק, זה מתייחס גם לכל הקרנות והביטוחים שלכם – תוכניות חיסכון בבנק, קופות גמל, קרנות השתלמות וכו'.
• ההתחייבויות- הלוואות, כרטיסי אשראי, משכנתאות. גם אלו שאתם חייבים להם וגם מי שחייב לכם.

שימו לב שהצהרת ההון לא כוללת רק את הנתונים שלכם, בעל העסק, אלא גם את בן/בת הזוג שלכם וכלל הילדים עד גיל 18. במקרים רבים הסבא למשל מעניק דירה במתנה לנכד, הדירה נרשמת על שמו, ואנשים נוטים לשכוח מזה בהצהרה. שימו לב גם לשאר בני המשפחה.

מי מגיש הצהרת הון?

רשות המס דורשת מדי שנה בשנה מרבבות אנשים להגיש דוח, בעיקר אלו שפתחו עסק חדש, וכן שכירים שעלו במדגם כלשהו, וגם  כאלו שרכשו נכס יקר (מכונית מפוארת) וכאלו שלהערכת מס הכנסה יש חשש שחלק מהונם לא מדווח.

גם פעילות גדולה בניירות ערך (ביצוע קניות ומכירות בניירות ערך) היא קריטריון לדרישת הצהרת הון, כאשר ככלל משקיעים בבורסה לא צריכים כמובן להגיש דוחות למס הכנסה ולא הצהרת הון. אך אם הם עוברים רף פעילות מסוים הם נחשבים לעוסקים (הפעילות נחשבת לעסק) ואז הם צריכים להגיש דוחות למס הכנסה.

הגשת הצהרת הון היא לרוב 120 יום ממועד קבלתה, כאשר לרוב אחת לכמה שנים טובות, מקבלים דרישה להגיש הצהרת הון.

על מה חשוב להקפיד בעת מילוי הצהרת הון?

1. נכסים והתחייבויות ירשמו בערכם הנומינלי (ערכם ההיסטורי) ולא על פי שווים במועד הדוח. כלומר, נכס שנרכש בשווי מסוים יוצהר באותו השווי המקורי ולא בשווי הנוכחי שלו.
2. כדאי להקפיד לשמור מסמכים המעיד על פעילות פיננסית לפחות ארבע שנים אחורה ואף יותר. בעיקר יש לשמור את כל המסמכים הקשורים בפעולות יוצאות דופן שבוצעו, כגון קבלת כספים ממקורות שונים (קבלת נכסים בירושה, מתנה וכדומה), וכן מסמכים המעידים על הכנסות/מתנות בגין אירועים, כגון: חתונה. מסמכים אלו יכולים לשמש כאסמכתאות להסברים בדבר גידול בהון.
3. יש לצרף את המסמכים הרלוונטיים לכל נכס או התחייבות המדווחים בהצהרת ההון (אישורי יתרה מהבנק, חוזי רכישה/מכירה וכד').
4. בבואכם לערוך הצהרת הון, שימו לב כי לצורך ההצהרה נחשבים כ"הוצאות" גם תשלומים לביטוח לאומי, הוצאות שתואמו לצרכי מס הכנסה בדוחות השנתיים, ריבית המשולמת על המשכנתא, תשלומים לקרנות השתלמות, קופות גמל וכדומה.
5. כמו כן, הכנסות פטורות משכר דירה משמשות כמקור הכנסה ויש לדווח עליהן.
6. אל תהיו שאננים – מס הכנסה מקבל מידע ממאגרי מידע שונים (כגון ביטוח לאומי, מיסוי מקרקעין, משרד הרישוי, בנקים ועוד), ובאפשרותו לדעת על נסיעות לחו"ל של בני המשפחה, שיפוצים והרחבות בנייה, רכישות ומכירות. יש לשים לב ולדווח על כל אלה בצורה מהימנה ומדויקת.

ככה תדעו אם מגיע לכם כסף ממס הכנסה

וככה תדעו איך להגיש בקשה להחזר

מעודכן ל-06/2018

איך נקבעת ריבית המשכנתא שלכם? כאן, תוכלו לקרוא על כיוון ריבית המשכנתא (תעלה, תרד?) וגם להבין איך נקבעת ריבית המשכנתא, אבל איך נקבעת הריבית שלכם – וממה נובעים ההבדלים בריבית בינכם לבין החברים שלכם? התשובות בהמשך

ריבית המשכנתא היא נתון גמיש – זוג חברים שלכם קיבל משכנתא בריבית פריים מינוס 0.7%, ואתם לא – אתם מקבלים ריבית פריים מינוס 0.5%. אבל באותה המשכנתא יש מסלולים שונים ובמסלול הקבוע ללא ריבית המשכנתא שלכם טובה יותר – אז, מה זה בעצם אומר, מי קיבל ריבית טובה יותר?

ההשוואה לא פשוטה. המשכנתאות של היום ובצדק פזורות על פני כמה מסלולים בריביות שונות, מסוגים שונים (קבוע משתנה, צמוד, לא צמוד) וגם לתקופות שונות. ולכן, קשה מאוד להשוות בין ההצעות ובין המשכנתא שלכם לבין מצבים של לווים אחרים , אם כי, יש קווי דמיון, לרבות המרכיב המשתנה, וכן ניתן להגדיר אם המשכנתא טובה ואם הריבית יחסית נמוכה או יקרה.

איך זה שהחברים שלכם קיבלו ריבית נמוכה יותר?

ובכן, ראשית זה לא בהכרח נכון – כי יכול להיות שהם קיבלו במסלול אחד ריבית נמוכה יותר, אבל במסלול שני ריבית גבוה יותר מהמסלול שלכם. שנית, זה אכן אפשרי, ויכולות להיות לכך מספר סיבות.

ראשית – אולי הם לקוחות וותיקים של הבנק, יש להם קשר עם אנשי הסניף, יש להם ביטחונות, יש הכרות שעוזרת למנהל המשכנתאות בסניף להמליץ לתת להם ריבית נמוכה יותר. ההמלצה הזו מגיעה להנהלה ובמקרים רבים מתקבלת באהדה.

מעבר להיכרות, יש כמובן משמעות לנתונים הפיננסים שלכם – כמה אתם מרוויחים, וותק במקום העבודה, נכסים, התחייבויות והון. ככל שהמצב הפיננסי שלכם טוב יותר, תוכלו לקבל תנאים טובים יותר.

שנית, ומאוד חשוב – יש קשר בין הריבית לבין אחוזי המימון על הדירה. אם אתם לוקחים  משכנתא של 1.4  מיליון  שקל על רכישת דירה של 2 מיליון שקל – אחוז מימון של 70%, אז כמובן שהסיכון שלכם גבוה מאשר  מישהו שלוקח משכנתא של 200 אלף שקל ברכישת דירה של 2 מיליון שקל – אחוז מימון של 10%.

ברגע שאחוז המימון קטן יותר, כך צפוי שהריבית תהיה נמוכה יותר, פשוט הסיכון של הבנק קטן יותר – כאשר הבנק נותן הלוואה של 200 אלף שקל על נכס של 2 מיליון שקל, הבטוחה שווה פי 10 מההלוואה, רק קטסטרופה ענקית עם הסתברות אפסית, תשאיר את הבנק בלי החזר  החוב.  מנגד, כאשר הבנק נותן 70% מהערך של הנכס, אז מספיק שתהיה ירידה של 30% בשוק הדירות כדי שיהיה סיכון בהחזר ההלוואה. אז נכון – ירידה כזו היא גם קטסטרופה, אבל היא אפשרית יותר מהמצב הקודם. האפשרויות השונות האלו, מבטאות סיכון שונה, ובהתאמה ריבית שונה. ככל שהסיכון גדל, הבנק ידרוש ריבית גבוה יותר. זה לא הבדלים עצומים, אבל הם בהחלט משמעותיים.

בפועל, הבנקים מחלקים את אחוזי המימון לכמה רמות – עד 45% מימון, זו המדרגה הבטוחה ביותר מבחינתם, ולכן הריביות בה הן הטובות ביותר.

בין 45% מימון ל-60% מימון מערך הנכס זו המדרגה הבאה, אם כי, בנקים רבים גם מתייחסים למדרגת ביניים – עד 50% מערך הדירה.

ומעל 60% מימון זו המדרגה המסוכנת ביותר עם הריבית הגבוה ביותר.

הון למשכנתא – כמה הון צריך כדי לקבל משכנתא

יועץ משכנתא – האם צריך?

אחוז המימון כאמור מבטא סיכון ובהתאמה שוני בריבית, ויש גם עניין טכני – בנק ישראל דורש מהבנקים המספקים משכנתאות מעין הקצאת הון גדולה יותר ככל שאחוזי המימון גדולים יותר. כלומר בהלוואות עם שיעור מימון גבוה, מרכיב ההון של הבנק במימון ההלוואה גדל, ומכיוון שהתמחור של הקצאת הון הוא גבוה (הבנקים מעדיפים להקצות כמה שפחות ולהשתמש במקורות אחרים – בעיקר פיקדונות), אז הריבית מתייקרת בשיעורי מימון גבוהים.

גורם נוסף שמשפיע על הריבית – הדירה שאתם קונים (או הנכס). זה כמובן טריוואילי, אבל הבנק ירצה להעריך את הנכס, להבין שאין בעיות משפטיות על הנכס. הבנק משתמש בנכס כבטוחה, ולכן יש כאן כמובן גם השפעה עקיפה על אחוזי המימון.

לא לשכוח – להתמקח

זה חוזר אצלנו כמעט בכל המדריכים, וזה נכון כמעט תמיד – אתם צריכים להתמקח. לא רק שקונים בשוק מתמקחים, אלא בכל התקשרות בין קונה ומוכר. אתם הקונים – קונים הלוואה, במקרה זה, ויש לכם אפשרות ללכת לדוכנים האחרים (לבנקים האחרים) ולבקש מהם הלוואה, לעשות סקר שווקים, ולהתמקח עם כל אחד מהמציעים , ולא לחשוש מלהגיד שאם ההצעה לא תשתפר, אתם לא תקחו את ההלוואה מהם. תכריחו אותם לשפר את ההצעה, לפעמים זה יעבוד, לפעמים לא, בסופו של דבר – הכל כסף. וכל פיפס בריבית מתורגם לאלפים רבים של שקלים. אז חבל לוותר.

ריבית המשכנתא – לאן ?

ריבית משכנתא מעודכנת

ריבית קבועה או ריבית משתנה; שלא יעבדו עליכם!

מה הסיכוי לזכות בדירה במחיר למשתכן? למה חברת התיירות איסתא נכנסה לפרויקטים במחיר למשתכן? ובחזרה למצלאווי – היתה או לא היתה מכירה בלחץ?

השבוע הסתיימה ההרשמה להגרלה הגדולה עד כה בתוכנית מחיר למשתכן – כ-42 אלף משקי בית התמודדו על 15 אלף דירות  ב-90 פרויקטים הפזורים ב-24 יישובים. לכאורה, סיכוי הזכייה נראים לא רע – 42 אלף על 15 אלף דירות יחס של כמעט 1 ל-3. אבל זה הממוצע, זה לא מבטא את כל האזורים – יש מקומות שסיכוי הזכייה קטן – 1 ל-27 ויש מקומות שסיכוי הזכייה הוא גבוה מאוד.

מה שברור ש-15 אלף משקי בית יזכו לדירה (ההגרלה תהיה בשבועות הקרובים) – אולי זו לא דירת חלומותיהם? אולי זאת לא הדירה שהם בכלל רוצים לעבור אליה (ואז הם יהפכו לסוג של משקיעי נדל"ן –  יגורו בשכירות במקום שהם רוצים וישכירו את הדירה שבה הם זכו), אבל זה גם משהו, במיוחד שזה ניתן בהנחה משמעותית – סביב 20% מערך השוק.

ההנחה הזו הפחידה בתחילת הדרך יזמים וקבלנים שטענו שהם לא מתקרבים לתחום כי אי אפשר להרוויח בפרויקטים האלו. אבל, בינתיים נראה שדווקא הקבלנים שהתמודדו על הקרקעות וזכו, עושים חיל. השבוע דיווחה איסתא המוכרת בתחום התיירות על זכייה בפרויקט גדול. מה לאיסתא ולנדל"ן. טוב מסתבר שהיא כבר ממש לא עוסקת רק בתיירות, יש לה נדל"ן מניב בחו"ל, השקעות נוספות בארץ, ופעילות יזמית דרך חברה נכדה משותפת (המוחזקת בשיעור של 50%).

איסתא הודיעה לאחרונה כי החברה המשותפת – סלע- איסתא נדל"ן, זכתה  במכרז מחיר למשתכן בשכונת קריית חינוך ברמת-גן. מדובר על זכייה ברכישת זכויות חכירה בשני מתחמים לבניה רוויה, כאשר ההצעה במכרז היתה בהתאם למחיר למ"ר – כלומר, כל היזמים שניסו להתמודד בפרויקט היו צריכים להציע מחיר למ"ר לפיו ימכרו את הדירה לזכאים. המחיר הזוכה (של סלע-איסתא) היה  12,256 שקל (לא כולל מע"מ לכל מ"ר דירתי במתחם א' ו-12,195 שקל (לא כולל מע"מ) לכל מ"ר דירתי במתחם ב' – מדובר על שני מגרשים (מתחם א' ומתחם ב')  כאשר במתחם א' ייבנו 237 דירות ובמתחם ב' ייבנו 160 דירות.

במקביל לזכייה בפרויקט, איסתא מדווחת על תוכנית העבודה בשני המתחמים האלו , על ההכנסות, ההוצאות והרווחים הצפויים. זה עובד כך – ההכנסות צפויות להסתכם ב-456 מיליון שקל בפרויקט הגדול יותר (מתחם א'), כאשר ההוצאות יהיו – 148 מיליון שקל בגין הקרקע; כ-18 מיליון שקל עלויות פיתוח; והוצאות הבנייה השוטפות לרבות מס רכישה, אגרות והוצאות פיתוח שיביאו את מכלול ההוצאות ל-400 מיליון שקל.  כלומר, בפרויקט הזה צפויה החברה להרוויח כ-56 מילין שקל.

הרווח הזה צפוי לזרום לכיס בטווח של 22 חודשים – תקופת הבנייה/ תקופת ההקמה המוערכת ממועד מסירת הקרקע. הקרקע אמורה להימסר בטווח של 18 חודשים, כך שבגדול מאוד, רוכשי הדירות יקבלו את הדירה בטווח של 3 עד 4 שנים. אלא שבפועל, הטווח הרלבנטי ליזמים הוא תקופת ההקמה – הם מרוויחים בגין הבנייה שנמשכת במקרה הזה 22 חודשים, בלי קשר לתקופת ההמתנה של 18 חודשים.

הרווח הזה הוא בהחלט רווח נאה, בעולם היזמות והקבלנות, במיוחד על רקע תחרות לכאורה גדולה, 56 מיליון שקל זה רווח גולמי של 12.3% – לא מי יודע מה בעולם יזמיות פרויקטים של מגורים, אבל ממש לא נמוך, כפי שהציגו זאת בתחילת הדרך של פרויקטים מחיר למשתכן. זאת ועוד – בפרויקטים האלו אין בעצם הוצאות שיווק ומכירה משמעותיות – הלקוחות עומדים בתור, נרשמים להגרלה וזוכים. תהליך המכירה הוא בעלויות נמוכות, וזאת לעומת פרויקט רגיל שאמנם לרוב הרווחיות בו גבוה יותר מהרווחיות בפרויקטים של מחיר למשתכן, אבל ההוצאות שיווק ומכירה בו גבוהות בצורה משמעותית מאוד ביחס להוצאות האלו בפרויקטים של מחיר למשתכן.

אגב, בפרויקטים של מחיר למשתכן, יש ליזם אפשרות למכור חלק מהדירות במחיר שוק. במקרה של סלע-איסתא, הרי שבמתחם א' מתוך 237 דירות. 47 דירות יימכרו בשוק החופשי – אז מצד אחד אמנם יהיו הוצאות שיווק על המכירות האו, אבל המחיר של הדירות האלו צפוי להיות גבוה יותר (מהמחיר במכרז מחיר למשתכן)

הפרויקט השני (מתחם ב) צפוי לעלות בסה"כ 279 מיליון שקל, כאשר הקרקע תעלה כ-104 מיליון שקל. ההכנסות הצפויות להערכת איסתא יסתכמו ב-319 מיליון שקל – כך שהרווח החזוי כאן עומד על 40 מיליון שקל. שני הפרויקטים האלו אמורים להניב לסלע-איסתא רווח של כמעט 100 מיליון שקל. איסתא מחזיקה בשרשור 50% מסלע-איסתא, כך שנראה שהיא תזכה ל-50% מהרווח הזה, לא רע, ובהחלט מסביר למה איסתא נכנסה לתחום הזה.

בחזרה למצלאויי

בחברת מצלאווי לא אהבו את הטור מלפני שבועיים. בטור נכתב, בין היתר שהחברה מימשה חברה בת ב-38.5 מיליון שקל בעוד שבדוח תזרים היא ציפתה ל-46 מיליון שקל. כלומר, היא השיגה פחות ממה שהיה אמור להתקבל. האם זה מעיד על מכירה בלחץ, בגלל מצבה הפיננסי המרוכב של החברה? ובכן,  במצלאוי אומרים – מה פתאום. לטענתם הם קיבלו יותר ממה שהעריכו בתזרים. הם מדגשים כי בנוסף ל-38.5 מיליון שקלים בגין מכירת המניות התקבלו 9 מיליון שקלים נוספים מהחברה הבת בגין החזר הלוואה, כך שבסה"כ התקבלו 47.5 מיליון שקל יותר מ-46 מיליון שקל – ואם כך, אז לא מדובר כמובן במכירה בלחץ ואין שום חור בתזרים (לפחות לא בגין העסקה הזו). זה נשמע הגיוני – נכון שבדוח תזרים מזומנים החזוי רשום שהתמורה הצפויה ממכירת מניות החברה הבת תהיה 46 מיליון שקל (ואילו לגבי החזרי הלוואות ועניינים מימוניים יש פרק נפרד – תזרים מימון), אבל במצלאוי מסבירים שכוונתם היתה למכירת מניות וקבלת הלוואה (החזר הלוואה מהחברה הבת). הם אולי לא ממש דייקו בניסוח המילולי בדוח תזרים חזוי, אבל אם חוזרים למספרים – ההסבר הנוכחי שלהם בהחלט מתקבל – מצלאווי לא מכרו את הנכס בזול וקיבלו מעבר למה שהעריכו בדוח תזרים.