מעודכן ל-03/2018

בתוכנית מחיר למשתכן הובטח מענק של 40 עד 60 אלף שקל לזוכים בפריפריה. המענק הותנה בכמה תנאים לרבות – מועד הזכייה של הזוכה, תאריך התחלת הבנייה ועוד.  כמו כן, על פי התוכנית  המענק יינתן לזוכים רק עד שנה מיום הזכייה.

ומסתבר שיש עם המענק תקלות – זוכים בתוכנית מחיר למשתכן שחתמו על חוזים לרכישת דירה, וממתינים למענק, חוששים שבשל התעכבות הוצאת היתרי בנייה ברשויות המקומיות ועיכובים ביורוקרטיים אחרים, תחלוף שנה מיום הזכייה. זה לא בגללם, זה פשוט בגלל תהליכים בירוקרטיים, אבל הבעיה שזה עלול לבטל את הזכות שלהם למענק –"ניסינו לבדוק את הזכאות שלנו למענק, הרמנו טלפונים והלכנו לחברה המשכנת ודיברנו עם משרד השיכון והבינוי, אבל לאף אחד אין תשובות ברורות" אומר זוכה בתוכנית מחיר למשתכן שזכה בפרויקט בירוחם, "אנחנו אמורים לקבל את המענק ורק בגלל עיכובים שקשורים לעירייה ולמשרד השיכון אולי לא נקבל, זה ממש לא בסדר, צריך לקבוע שאין מגבלה של שנה באם הסיבה קשורה לעניינים של פרוצדורה ובירוקרטיה. המענק הזה מאוד משמעותי בשבילנו, הדירות בפרויקט, דירות של  5 חדרים, הן בעלות של 680-700 אלף שקל, והמענק אמור להיות בגובה 60 אלף שקל. זה מאוד משמעותי. אבל לא הקבלן שזכה וגם לא הבנקים יודעים לתת לנו תשובה. ומה יקרה אם תחלוף שנה ועדיין אין יציקה של הרצפה. אני זכיתי כבר בספטמבר והחודשים עוברים, יכול להיות שבגלל עניינים טכנים לא נקבל את המענק?"

במשרד הבינוי והשיכון מסרו כי הם מודעים לבעיה ופועלים לפתור אותה. לטענתם, גם אם תעבור שנה מיום חתימת החוזה, הזכאים שיגיעו לשלב המזכה בקבלת המענק, כלומר לאחר יציקת הרצפה של הדירה, יהיו זכאים לקבל את המענק.

המענק הזה ניתן במספר מקומות – מענק של 40 אלף שקל באילת, אשקלון, חריש, עפולה ורכסים. מענק של 60 אלף שקל ניתן ביישובים –  דימונה, אופקים, חצור הגלילית, ירוחם, מגדל העמק, מעלות תרשיחא, מצפה רמון, נצרת, נצרת עילית, נתיבות, ערד, ערד, קריית שמונה ושדרות.

מחיר למשתכן – ככה לוקחים משכנתא

מחיר למשתכן – האם התוכנית נכשלה

מחיר למשתכן – בדיקת זכאות

מעודכן ל-01/2019

רוצים לחיות ברווחה גם לאחר הפרישה מעבודה – במה עדיף להשקיע – פנסיה או דירה להשקעה, חיסכון פנסיוני או נדל"ן 

אחת השאלות החוזרות על עצמן בעולם הפרישה היא – במה עדיף להשקיע לטובת מימון החיים שלנו אחרי הפרישה? פנסיה או דירה – האם בחיסכון פנסיוני או בנכס כמו דירה להשקעה? התשובה כמובן מורכבת ולא חד-משמעית.

 בשנים האחרונות מתפרסמות אזהרות חוזרות ונשנות מפני משבר קרב והולך של קרנות הפנסיה המציב אי וודאות לחוסכים היום. באמצע 2017 התברר כי הפער בין היקף הקרן פנסיה המוערך בהתאם לנתונים של האוצר ובין ההיקף הצפוי על פי הערכות סבירות הוא גדול – בין 20% ל-30%, ואת המחיר ישלמו כולם, בעיקר הצעירים. כאן, תוכלו להרחיב בעניין, אבל על רגל אחת – הפנסיה העתידית שרשומה לכם בדוח מתבססת על בלוף – על תשואות שלא היו בשנים האחרונות וכנראה לא יהיו בהמשך. המשמעות היא שאתם תקבלו פחות בפועל, ועכשיו האוצר וגופי הפנסיה עושים את התיקון וזה יעלה לכם מדי שנה בהפחתה של הקצבה הצפויה, במקביל לירידה בתשואה.   אז אולי חיסכון פנסיוני זה לא הדרך שלכם להבטיח את העתיד – זה חייב להיות חלק אפילו ממשעותי מהכספים העתידיים שלכם, אבל אולי לא הגורם היחיד.

אולי שוק הנדל"ן יכול לספק לכם "פנסיה עתידית", והשאלה היא בעצם – מה  עדיף – פנסיה או דירה?  אלא שגם שוק הדיור "מטופל" על ידי  שר האוצר במטרה להוריד את המחירים בו, ולאחרונה מזהירים מומחים לנדל"ן שהבועה תתפוצץ בקרוב לכולנו בפנים, כלומר – כנראה נתחיל לראות ירידת מחירים, אלא שזה ממש לא בטוח. אומרים את זה כבר 10 שנים והמחירים לא יורדים – ההיפך. מעבר לכך, השקעה לפנסיה, היא השקעה ארוכת טווח – וגם אם מחירי הדירות יירדו תקופה, השאלה מה יהיה בטווח ממושך יותר, ומעבר לכך – הם מבטיחים תשואה שוטפת – שכר דירה.

כמובן, שיש הבדל באפשרויות הבחירה בין מי שמשתכר 5,000 שקל בחודש לבין מי שמשתכר 50,000 שקל בחודש. במדריך זה נביא לכם את היתרונות והחסרונות של חיסכון פנסיוני לעומת השקעה בנדל"ן, כדי שתוכלו לקבל את המידע המרבי ממנו תוכלו להסיק את המסקנה – איזו השקעה עדיפה לכם אישית ואפשר (ורצוי) לשלב בין השתיים – זה לא בהכרח פנסיה או דירה, זה גם יכול להיות – פנסיה ודירה.

מהו חיסכון פנסיוני?

ראשית נבהיר, כיום שכירים חייבים לחסוך לפנסיה החל מגיל 21 על פי חוק פנסיית חובה שחוקק ב-2008. החל משנת 2017 יחול חוק פנסיית חובה גם על עצמאים, אך אופן החיסכון והמימון שונים לחלוטין.

אתר האוצר מגדיר קרן פנסיה ככזו המאפשרת חיסכון לגיל פרישה, כך שלאחר פרישתו יקבל החוסך בה קצבה חודשית למשך כל חייו. לאחר מותו של המבוטח, ימשיכו שאריו לקבל קצבה חודשית עד מותם. קרן הפנסיה כוללת כיסוי למקרה נכות (אבדן כושר עבודה) וכן כיסוי למקרה מוות, כחלק בלתי נפרד מהמוצר. כדי לעודד חיסכון לפנסיה מזכה המדינה את החוסך בהטבות מס, כך שלמעשה, על כל שקל חיסכון של העובד, המדינה מוסיפה כחצי שקל בדרך של הטבות מס (אם שכר החוסך אינו מתחת לסף המס).הטבות המס ניתנות בכל אחד מהאפיקים, הן בשלב ההפקדה (משלמים פחות מס הכנסה), הן בשלב החיסכון (אין מס על רווחי הון) והן כאשר יקבל החוסך את הפנסיה בגיל הפרישה (יחויב במס מופחת, אם בכלל).

זה יכול להיות באמצעות קצבה חודשית, או סכום חד-פעמי, תלוי בתכנית הפנסיה/גמל.

החיסכון ממומן מהפרשה של 5.5% עד 7% מהשכר של העובד, כשהמעסיק חייב להוסיף לחיסכון זה עוד 12% לפחות ועד 15.833% מהשכר, כמחצית מהפרשת המעסיק היא עבור פיצויים, ומחצית לפנסיה.

במה עדיף חיסכון פנסיוני?

אז כדי להבין מה עדיף – פנסיה או דירה, ננסה להעריך ולבחון את היתרונות של כל מכשיר השקעה. נתחיל בפנסיה

המעביד מפריש מכספו חלק ניכר מהחיסכון הפנסיוני שלכם.

בחיסכון הפנסיוני אתם רוכשים גם כיסויים מפני אובדן כושר עבודה (נכות) וקצבה מוקטנת לשארים במקרה של מוות.

יש הטבות מס על השקעת כסף במסלול פנסיוני.

גובה הקצבה החודשית קבוע ואינו תלוי בשוק מסוים. גובה דמי שכירות לדירה הוא תלוי שוק הנדל"ן. כלומר – ערך הדירה או דמי השכירות החודשיים עלולים לרדת.

אין הוצאות, אין ביטוח, אין צורך להתעסק עם הדיירים, לרדוף אחרי התשלומים, לתקן תקלות בדירה ולתחזק אותה, או לעמול קשה למציאת שוכרים חדשים וטובים.

במה עדיפה השקעה בדירה?

בחיסכון פנסיוני אתם משלמים דמי ניהול על הצבירה (כמה אחוזים) ועל ההפקדות (כמה עשיריות אחוז), מה שמקטין את גובה החיסכון הריאלי.

ערך הדירה יכול לעלות וגם שכר הדירה; גובה קצבת הפנסיה הוא קבוע, ולכן לאורך השנים (תוחלת החיים כל הזמן עולה) הוא צפוי להישחק.

דירה היא נכס עם ערך, שניתן למכור אותה במקרה חירום ואז עומד לרשותכם סכום כסף גדול.

עם מותו של הפנסיונר, בעלי הדירה, עוברת הבעלות לבני משפחתו (בת/בן זוג וילדים), שייהנו מנכס בשווי רב ומדמי שכירות שלא יופחתו עקב פטירת הבעלים. בפנסיה מקבלים השארים קצבה חודשית חלקית (לרוב מקבלת בת הזוג כשליש מהקצבה שקיבל בעלה בהיותו בחיים).

כמה נקבל בגיל פרישה מכל אחת מההשקעות?

חיסכון פנסיוני

בחיסכון פנסיוני חשוב מאד גיל התחלת החיסכון, משך תקופת החיסכון ורציפותה, וגם אי משיכת הפיצויים לפני הפרישה (משיכה מקטינה את הקצבה בכשליש). לא נלאה אתכם ממה מושפע היקף החיסכון הפנסיוני בסופו של דבר, שהרי הוא לא כולל רק את ההפרשות מהשכר בידי העובד והמעביד; הכסף מושקע כל העת במוצרים ייחודיים כמו אג"ח ממשלתי, או באג"ח בבורסה או בכל השקעה סולידית אחרת (תלוי בקרן) ונושא רווחים. קרנות הפנסיה תמיד התהדרו בכך שהן מניבות 4% תשואה לשנה על הקרן; בפועל, במיוחד לאור הריביות הנמוכות במשק בשנתיים האחרונות, התשואה נמוכה בהרבה. בכל מקרה, הכסף צובר ריבית כלשהי, ולכן יש הבדל עצום בין מי שמתחיל לחסוך לפנסיה בשנות העשרים שלו לבין מי שמתחיל לחסוך בשנות ה-30 שלו – עשר שנים פחות קרן וריבית. כמובן, שגם גובה ההפרשות שונה בהתאם לגובה השכר. אבל אם מדובר בפרישה מעבודה תוך ציפיה שלא לרדת ברמת החיים לעומת תקופת העבודה, הרי המספרים לפניכם:

במחקר של מרכז אדווה לשוויון וצדק חברתי נקבע שמי שהחלה לעבוד בגיל 24, ששכרה עומד על 6,000 שקל ברוטו, והתמידה לחסוך לפנסיה ברציפות 40 שנה, תקבל בגיל 64 כ-5,050 שקל גמלה חודשית (84% מהשכר האחרון).

לעומת זאת, אם אותה עובדת תתחיל להפריש כספים לקרן פנסיה בגיל 34 ותתמיד בכך 30 שנה, הקצבה שלה בגיל 64 תהיה רק 3,050 שקל  (בשכר של 6,000 שקל בחודש),שזה 51% מהשכר שקיבלה כשעבדה – ירידה משמעותית בהכנסה.

ובדומה – עובד שמרוויח 10,000 שקל בחודש ומפריש לפנסיה מגיל 27 עד 67 ברציפות, יכול לקבל כ-8,400 שקל קצבה לחודש (84%).

יש לציין, בעת הפרישה אפשר להמיר את כספי החיסכון הפנסיוני לקצבה ולמשוך את כל הסכום באופן חד פעמי. על פי החוק משיכת הקצבה כסכום חד פעמי כולל נושאת מס בשיעור 35% (או המס השולי של החוסך). יש מצבים בהם ניתן לקבל פטור מלא ממס כמו – השתכרות נמוכה של החוסך ובת זוגו; טיפולים רפואיים בעלות שנתית גבוהה; נכות של החוסך בשיעור 75% לפחות. בכל מקרה, משום שמדובר בסכומים של מאות אלפי שקלים ואף יותר ממיליון, לעובד ממוצע, הרי שכאן יש כאלה שיאמרו לכם – לכו קנו בכסף הזה דירה; גם נכס שישמור על מחירו ואולי אף יעלה, וגם הכנסה חדשית קבועה של כ-4,000 שקל.

השקעה בנדל"ן

כתבנו מדריך על רכישת דירה להשקעה, וכאן נציג את עיקרי הדברים –  תוכלו לקבל מכספי עובד שהרוויח 10,000 שקל לחודש עד לפרישה לפנסיה (40) שנה, הופרשו מדי חודש כ-1,800 שקל, כשהוא עצמו הפריש מתוכם כ-600 שקלים. קשה להאמין שאם היה חוסך את אותם 600 שקלים מדי חודש היה יכול לקנות דירה. ואולם, אם אותו עובד היה מושך את כספי הפיצויים שלו (אגב פגיעה, כאמור, בהיקף הקצבה בפרישה, ובמקרה של החלפת מקום עבודה או בהסכמת המעביד הנוכחי), למשל לאחר 30 שנות עבודה, ומקבל לידיו כ-300 אלף שקלים, הוא היה יכול להשתמש בסכום זה כסכום ראשוני לרכישת דירה בסכום של 600 אלף שקל. ביבנה, למשל – זה היה מחיר דירת 3 חדרים חדשה יחסית לפני 10 שנים בעיר ולקחת משכנתא על סך 300 אלף שקלים. היום אותה דירה שווה כ-1.1 מיליון שקל, ואם היא הושכרה במשך כל עשר השנים מאז נרכשה בכ-3,000 שקל לחודש בממוצע, היא אף כיסתה את סכום הלוואת המשכנתא החודשי (בהנחה שנלקחה ל-10 שנים). בסופו של יום, בגיל הפרישה יש בידי אותו עובד דירה ששווה 1.1 מיליון שקל, שמניבה לו כיום כ-3,500 שקלים, ועדיין יקבל קצבת פנסיה בסך כמה אלפי שקלים בחודש. לאחר סיום תשלומי המשכנתא ניתן לקחת משכנתא נוספת על הדירה ולרכוש דירה נוספת במזומן. אז נכון, שעליות המחיירם האלו לא בהכרח יימשכו, אבל מספיק שהתשואה על הנכס כתוצאה משכר דירה תהיה 3%, ושהנכס יעלה ב-25 בשנה (והממוצע אורך הטווח בעשרות השנים האחרונות הוא משמעותית מעל השיעור הזה) כדי שיהיה כאן נכס שמייצר תשואה של 5% ויותר. זה לא מובטח, זה תלוי איפה קונים את הנכס, תלוי בדמי השכירות באזור, תלוי בהתפתחות שוק הנדל"ן וגורמים נוספים, אבל גם הפנסיה לא מבטיחה קצבה ברורה.

על כל פנים, כשמדובר במי שמרוויח 50 אלף שקל בחודש, יש שיגידו, שאדם כזה בהחלט יכול לוותר על החיסכון הפנסיוני (אלא אם הוא שכיר וחייב לחסוך לפי החוק) ולהשקיע מגיל צעיר ברכישת דירה, ואחר כך עוד אחת ואולי עוד אחת, ולפרוש מעבודה עם הכנסה קבועה מהשכרת הדירות והיקף נכסים של הרבה מיליוני שקלים; באמצעות מכירת חלק מהדירות הוא יוכל להשקיע גם בנכסים אחרים, כמו נכסים מניבים, בעסקים וכד' ולהמשיך להתפרנס ולעבוד גם בגיל הפרישה. ההכנסות האלו מלוות במיסוי, ולכן כדאי להתייעץ כמה לקנות ובמה להשקיע. עם זאת, גם בשכר גבוה, עדיף והיום זה הכרחי לחסוך לפנסיה. כלומר, גם שכירים ועצמאיים שמשתכרים יפה ומאמינים בהשקעה בדירה על פני פנסיה, יכולים להפריש את המינימום לפנסיה ובמקביל להפריש לטובת רכישת דירה, או לקנות דירה.

אז מה כדאי יותר?

אז מה כדאי – פנסיה או דירה להשקעה?

א. עתיד הפנסיות שלנו כרגע לא ברור – יש להניח שהמדינה תבוא בסוף עם פתרון כלשהו, וזה מה שקורה עכשיו באמצע 2017, אך מדובר בהפחתה עתידית של קצבת הפנסיה

ב. עתיד הנדל"ן כרגע גם לא ברור – למרות, שמחירי הדירות לא מפסיקים לעלות, יש כבר מי שמזהירים, שזה סוף העליות.

ג. תלוי בהיקף השכר – מי שמרוויח 6,000 שקל בחודש ומסתדר עם זה, עדיף לו לחסוך בצורה מסודרת בקופת גמל, פנסיה או ביטוח חיים. הקצבה שיקבל בעת פרישה פלוס קצבת הזקנה מביטוח לאומי יעניקו לו את 6,000 השקלים בחודש.

ד. תלוי באופי – כאמור, אפשר לאחר 30 שנה למשוך את כספי הפיצויים ולקנות דירה וליהנות, ככל הנראה, מהכנסה גדולה יותר בפרישה, כשאז לא מדובר רק בקבלת סכום קבוע לבנק, אלא גם בניהול דיירים ואחזקת הנכס.

ה. לכאלו שמרוויחים שכר יחסית גבוה – עדיף לשלב בין פנסיה ובין השקעות שונות וזה יכול להיות נדל"ן. אגב, יש רבים מאוד שבמקביל להשקעות בנדל"ן מקומי – בדירה, פונים להשקעות בבורסה, או להשקעות בנדל"ן מעבר לים – לכל תחום יש סיכונים אבל גם סיכויים.

עדכונים: 

אוגוסט 2017 – מפלגת העבודה סוערת סביב המס על דירה שלישית – מצד אחד כאלו שטוענים שדירה זו פנסיה, ולכן לא צריך למסות, ומצד שני אלו שטוענים שדירה זה לא פנסיה ולכן צריך למסות.  הרחבה בגלובס

מאי 2017 – שר האוצר משה כחלון מתראיין בגלובס ואומר – "אני, בניגוד לאחרים, לא רואה בדירה פנסיה. פנסיה? שיחסכו לפנסיה. דירה זה משאב במחסור, ואני לא חושב שצריך לאסוף דירות כדי ליהנות משכירות בזמן הפנסיה; זה בטח לאתחליף לחיסכון פנסיוני. נכון, זה אפיק השקעה לגיטימי, אבל לא נטול מיסים. אין בכלל בעיה. בבקשה, תקנו, ותשלמו מס. אבל רגע, בורסה זו לא השקעה לגיטימית?. אני נלחם על חוק המס על דירה שלישית. החוק הזה  נכון וחשוב והוגן וצודק". כחלון התייחס לחוק מס על דירה שלישית שחזר לדיונים ואמר – "אם החוק יבוטל על ידי בג"צ, אז  כן הוא יבוטל לגמרי. אני הובלתי את החוק הזה, תמכתי בו, נאבקתי עליו, והצלחתי להעביר אותו, אבל ייתכן שהוא יבוטל. אני חושב שאין סיבה שהחוק יבוטל".

למדריכי פנסיה 

למדריכי רכישת דירה

מעודכן ל-11/2022

השכרה מוגנת – החוק מונע בפני משכירי נכסים לפנות שוכרים סוררים בכוח. מה עושים עם דייר שמסרב לפנות דירה, לא משלם, או גורם נזקים לדירה?

מה מחפש בעלי נכס שמשכיר אותו? הכנסה קבועה ושקט נפשי. ברוב המקרים זה קורה, אבל לא כל השכרות הדירות מסתיימות בשלום; לעיתים, החוזה מסתיים והדיירים מותירים חובות לעירייה, לחברת החשמל או לוועד; משאירים נזקים בדירה; יש גם כאלה שהורסים אותה בזדון כי הסתכסכו עם בעלי הדירה, ויש גם כאלה שפשוט מסרבים לפנות את הדירה. בעלי נכסים שמשכירים אותם עלולים להגיע למצבים מאד מתסכלים מול דייריהם. מה יכולים בעלי דירה שנתקלו בדיירים לא נחמדים שמפרים את תנאי החוזה, לא משלמים דמי שכירות, גורמים נזקים ומסרבים להתפנות? להלן כמה טיפים שיסייעו לכם לצאת ממצבים כאלה, או למנוע כניסה אליהם, אך עלינו להזהיר מראש – יש מצבים מתסכלים באופן קשה, אם מולכם ניצב דייר לא מוסרי, עקשן ובלתי מתחשב.

הדיירים לא מתפנים

בעיה לא פשוטה. במקרה שנדון בבית המשפט, מת בעלי דירה שהושכרה וילדיו הודיעו לדיירים שעליהם לפנות את הדירה בתוך חודשיים, בהתאם לסעיף בחוזה לגבי הודעה על סיום החוזה בהתראה מראש. החודשיים עברו, הדיירים לא התפנו ודרשו להמשיך את החוזה עד לסיומו. בעקבות הסכסוך עם היורשים, הם גם הפסיקו לשלם דמי שכירות. הילדים איימו על הדיירים שיפונו בכוח ואף החליפו את מנעול דלת הכניסה כדי למנוע מהדיירים להיכנס לדירה. הדיירים התלוננו במשטרה שפעלה נגד היורשים. זאת, משום שעל פי החוק, אסורה "עשיית דין עצמי", כמו החלפת המנעול, הצילינדר, או פינוי דייר בכוח על ידי המשכיר.

אז מה כן אפשר לעשות?

1. תביעה לפינוי בבית המשפט

הפיתרון החוקי – תביעה בבית משפט בהליך מהיר יחסית (עד 60 יום) שקרויה "תביעה לפינוי מושכר"; בעלי הדירה התייעצו עם עו"ד והגישו תביעה כזאת בבית המשפט לפינוי הדיירים. ההליך הוא מזורז כי מדובר רק בפסיקה לפינוי הנכס המושכר; בית המשפט אינו עוסק במקרה זה בהתחשבנות הכספית בין הצדדים, שהיא סיפור נפרד לתביעה נוספת. רק לאחר פסק דין המורה על פינוי הדירה באופן מיידי בידי הדיירים, יכולים בעלי הדירה לבצע אותו באמצעות ההוצאה לפועל. במקרה כזה יכולים לעבור עוד שבועיים עד שהלשכה להוצאה לפועל מבצעת את הפסיקה. לא פעם הדיירים מתחכמים ומפנים את המושכר יומיים קודם ואז גם אין מה לעקל לטובת חובות הדיירים למשכיר. ברור, שכל תביעה כרוכה גם בהוצאות כספיות של המשכיר, ועד שהדייר מתפנה יכולים לחלוף כמה חדשים.

ניתן כמובן גם להגיש תביעה בהליך רגיל, ואז לכלול בה הן את הדרישה להתפנות מהנכס והן את הדרישה לכיסוי חובות שנותרו כמו שכר הדירה ותשלומי חשבונות, אבל אז מדובר בפרק זמן ארוך יותר שבו הנכס תפוס ואי אפשר להשכיר אותו.

2. מימוש ערבויות

אם החוזה עם השוכרים כולל גם ערבות אישית של ערבים – בני משפחה, חברים וכד', מומלץ לפנות אליהם במכתב התראה ולקוות שהם ילחצו על השוכר לפנות את הדירה. לא פעם זה עובד. כמובן שאם יש בידי בעלי הנכס ערבות בנקאית בלתי מותנית, הוא יכול לממש אותה בבנק שהנפיק אותה. אלא שבשני המקרים זה עדיין לא פותר את בעיית פינוי הדירה, אם הדיירים עדיין מסרבים לפנותה. בעיית הפינוי עצמה כמובן, יכולה להיפתר רק בבית המשפט ובאמצעות ההוצאה לפועל.

הדייר הותיר חובות

בעלי דירה מושכרת מכר אותה. בבוא מועד מסירת הדירה, גילו הבעלים והקונים, שהדיירים הותירו אחריהם חובות לרשויות וכל הגורמים להם היו צריכים לשלם חודש בחודשו – חשמל, גז, מים, ארנונה ומסי וועד הבית. החובות הסתכמו בכ-14 אלף שקל. הדיירים אמרו שהם לא יכולים לשלם את החובות. הדירה לא יכולה להירשם על שם הרוכש, אם יש עליה חובות לעירייה ולחברת החשמל, למשל. אלה מצבים די נפוצים בישראל, ולא רק בעת מכירת דירה אלא גם בהעברת הדירה לשוכר אחר.

מה יכול בעלי הנכס לעשות?

א. להקדים ולגלות את החובות הרבה לפני מועד המסירה של הדירה. ואז להפעיל לחץ להסדרת החובות, כולל אזהרה להפעלת ערבויות (שכדאי שיהיו בחוזה).

ב. לשלם את החובות בעצמו כדי למנוע עיכוב במסירת הדירה, ואחר כך להתחשבן מול הדיירים על החזר החוב.

ג. להפעיל את הערבים החתומים על החוזה או לממש ערבות בנקאית או שטר חוב.

כל הנ"ל, גם אם יתבצעו, דורשים זמן והוצאות, ולבסוף אף לא מבטיחים את כיסוי מלוא החובות. בתי משפט רואים לא פעם את השוכר כצד החלש ופוסקים שעל בעלי הדירה והשוכרים להגיע לפשרה, שפירושה – בעלי הדירה יצטרך גם לשלם מכיסו.

השוכר השאיר נזקים בדירה

השוכר פינה את הדירה וגיליתם תריס שבור, שיש סדוק במטבח וכד'? הדייר יכול לטעון שלא הוא גרם לנזקים, או שככה קיבל את הדירה. ויש גם מקרים ששוכרים גורמים נזק לדירה בזדון – עוקרים אסלות, ברזים וכד'. מי שאחראי לתיקון הנזקים האלה הוא השוכר, אך קשה לכפות עליו שיתקן אותם, במיוחד אם הוא דייר סורר.

מה לעשות?

לנסות להגיע לדירה לפני שפונתה (לא תמיד הדייר הסורר יסכים לכך), ולעמוד על כך שהדייר יתקן את הנזקים ולהזהירו שיופעלו נגדו מימוש ערבויות ותביעה בבית המשפט, אם לא יעשה כך. תקוו שזה יעזור. אם לא, תממשו את הביטחונות/תתבעו בבית משפט. כאמור, מדובר בהליכים לא מהירים ולא ממצים.

להגן על עצמכם מראש

כל המקרים הנ"ל מצביעים על כך, שלא רק מעמדו של השוכר חלש, כפי שנוהגים לחשוב, אלא גם מעמדו של המשכיר עלול להיות חלש אם עומד מולו דייר בעייתי. לכן, כדאי למשכירי דירות לחשוב על הגרוע מכל מראש ולהגן על עצמם בשלב חתימת החוזה ועוד קודם.

1. בחירת הדייר

כמובן שאי אפשר לדעת איך הדייר יתנהג לאחר שנה או שנתיים או מה יהיה מצבו הכספי. ואולם, רצוי לנסות להכיר אותו מראש באמצעות שיחה, שבה אל תתביישו לשאול אותו על המקצוע שלו, כמה הוא מרוויח – אתם יכולים לדרוש לראות תלושי שכר, שומה שנתית לעצמאים ודו"חות בנקאיים.

חפשו ב"גוגל" את השם של השוכר ותוכל לגלות אם הוגשו נגדו תביעות; אתם יכולים לחפש באתר בנק ישראל לפי תעודת הזהות אם הדייר הוא בעל חשבון מוגבל ובאתר הכונס הרשמי אם הוא פושט רגל.

אם שכר דירה קודם, תבקשו לדבר עם בעלי הדירה הקודמים שלו כדי לבדוק את התנהלותו כשוכר. אם יסרב – הוא לא הדייר שאתם מחפשים.

וגם אם השוכר עבר את כל המבחנים הנ"ל, עדיין יכול להיות ששגיתם בבחירתו. ואז באים להגנתכם חוזה השכירות והביטחונות שתדרשו מראש מהשוכר.

2. לא להסתפק בחוזה סטנדרטי

אל תסתפקו בחוזה סטנדרטי לשכירות אותו אפשר להוריד מהאינטרנט. נכון שעורך דין יעלה קצת כסף, אבל עו"ד מנוסה ומקצועי שינסח חוזה מפורט וברור (כמה שפחות נתון לפרשנויות) יחסוך לכם מאבקים מול השוכרים.

שני דברים מאד חשובים שתזכרו להכניס לחוזה, אם העו"ד לא עושה זאת: 1. לשוכר אין זכות קיזוז שכר דירה בכל תנאי. 2. בנוסף לסעיפים של מקרים המוגדרים כהפרת חוזה יסודית, לפרט גם סנקציות ברורות למקרים אלה.

3. לדרוש ביטחונות

הבטוחה הטובה ביותר היא ערבות בנקאית בלתי מותנית ובלתי מוגבלת. אבל המציאות היא לא כזאת; בדרך כלל בעלי נכסים הדורשים ערבות בנקאית מסתפקים בסכום מוגבל של דמי השכירות עבור חצי שנה/שנת שכירות. מדובר בסכום כסף די גדול שעל השוכר להפריד פיסית בבנק, והוא מקבל אותו חזרה בתום החוזה. יש גם כאלו שמפקידים את הסכום בידי נאמן (עו"ד של המשכיר בדרך כלל) ומקבלים אותו חזרה בתום החוזה. הייתרון למשכיר – מימוש הערבות הוא הליך די מיידי.

אבל רוב הדיירים בשכירות לא מוכנים/לא מסוגלים לשלם מראש את הסכומים הגבוהים הנדרשים בערבות בנקאית. ואז עומדות בפני המשכיר בטוחות נוספות:

ערבות צד שלישי – רצוי להחתים לפחות שני ערבים, ולא להגביל את סכום הערבות, אלא לקבוע כי הערבות של הערב תהא להבטחת כל התחייבויות השוכר עד סוף תקופת השכירות בהתאם לחוזה. רצוי שהערבים יהיו בעלי יכולת כספית, ולכן גם אותם יש לבדוק באמצעות דרישה לתלושי שכר, דו"חות מהבנק וכד'.

שטר חוב – מדובר במסמך בו רשום סכום נקוב בחתימת השוכר וערבים. את שטר החוב ניתן לממש בהוצאה לפועל, ללא הגשת תביעה משפטית.

אל תסתפקו בבטוחה אחת- דרשו שתיים לפחות.

4. צ'קים פתוחים

לדרוש מהשוכר מספר צ'קים פתוחים וחתומים על ידו, ולפרט בחוזה, שניתן להפקיד אותם לכיסוי חובות לרשויות, לחברת החשמל וכד'. כמובן, שאיש אינו מבטיח שהצ'ק לא יחזור, אבל זה עוד אמצעי הגנה שעומד לרשות המשכיר.

5. לבקש את כל הצ'קים לדמי השכירות לשנה מראש

אל תסתפקו בהבטחה של השוכר שיפקיד לחשבונכם בכל חודש את דמי השכירות, למרות שזה נוח לכם יותר. קחו מהשוכר 12 המחאות חתומות ומפורטות לכל חדשי השנה (או 6 צ'קים, תלוי בהסכמות ביניכם). אגב, בעידן הדיגיטלי אלה יכולים להיות גם צ'קים דיגיטליים.

6. העברת חשבונות תשלומי רשויות על שם השוכר

לחייב בחוזה את השוכרים להעביר על שמם את חשבונות מסי העיריה, החשמל וכד', מייד עם כניסתם למושכר, או לקבוע בחוזה תקופה מקסימלית של חודש לביצוע ההעברה. אחרת, אם השוכר יצבור חובות לאותם גורמים, קשה יהיה למשכיר לחייב אותו לשלם אותם.

כאמור, כל הנ"ל לא מבטיח לכם השכרה אופטימלית של הנכס שלכם, אבל לפחות ייתן לכם את המקסימום האפשרי במסגרת החוק.

מדריך מס על השכרת דירה

מחשבון מס על שכר דירה

מעודכן ל-10/2021

דירות נופש – השקעה משתלמת? – לכאורה כן, בפועל יש הפתעות לרעה – מה צריך לבדוק ומה צריך לדעת על דירות נופש

בחיפוש אחרי תשואה, הפכו דירות נופש בשנים האחרונות לאפיק השקעה עבור לא מעטים. באינטרנט ובעיתונות נתקלים מדי יום במודעות פרסומת הקוראות לכם לרכוש דירת נופש להשקעה משתלמת באילת, בטבריה, בהרצליה או בחו"ל. להבדיל מיחידת נופש שאותה רוכשים במלון דירות המיועד לכך (קלאב הוטל וכד'), שבה אתם זכאים לנפוש במשך תקופה (שבוע ויותר, מתבטא במחיר) בשנה, הרי שדירת נופש היא דירה בבעלותכם – אתם יכולים לנפוש בה בעת שתרצו ובשאר הימים להשכיר אותה לתיירים ולנופשים ישראליים לתקופות קצרות ובמחיר נאה.

תופעה זו נפוצה בעיקר בקרב תושבי חוץ במגורי יוקרה קרוב לחוף בתל אביב, בהרצליה, ירושלים ועוד. הם מתגוררים בדירה בעת שהותם בישראל וחוסכים את הוצאות המלון הגבוהות, וכשאינם בישראל הדירה מושכרת לתיירים ונופשים אחרים תמורת מאות דולרים ללילה ומהווה מקור הכנסה משתלם מאוד. ברוב המקרים מדובר בדירות מרוהטות ומאובזרות באופן יוקרתי.

התשואה גבוהה

אבל לא רק מיליונרים מחו"ל משקיעים בדירות נופש בישראל; גם אוכלוסייה עממית יותר משקיעה בדירות נופש בישראל בעיקר באילת, טבריה, חיפה ועוד ערי חוף בהן ניתן לרכוש דירות קטנות במחיר נמוך של כמה מאות אלפי שקלים ולהשכיר אותן לנופשים תמורת מאות שקלים ללילה. לכאורה נשמע מאוד משתלם – התשואה גבוהה ואפילו יכולה להגיע לעשרות אחוזים בשנה. במה זה תלוי? נתחיל בהגדרות:

כיצד מוגדרת דירת נופש?

בישראל אין הגדרה בחוק לדירת נופש, אבל בחוזר שפרסמה רשות המסים לפני מספר שנים נקבע כי "דירות נופש אינן דירות מגורים". ל"דירת מגורים" יש הגדרה בחוק, שבעיקרה קובעת שהדירה לפי טיבה משמשת בפועל למגורים דרך קבע. בפסיקה של בית המשפט העליון נקבע לפני מספר שנים, כי דירת מגורים תיחשב ככזו אם רוכשיה יתגוררו בה לפחות 6 חודשים בשנה. ב-26 בפברואר 2013 פרסם משרד התיירות הנחיה, לפיה השכרת דירות בבתי מלון חייבת להיעשות על ידי חברת הניהול של בית המלון ולא ישירות על ידי בעלי הדירה. עוד קבע משרד התיירות שני מתווים למגורי הבעלים בדירה; 1. במלון שבו כל הדירות הן דירות נופש, מחויבת כל אחת מהן לעמוד להשכרה מלונאית לפחות תשעה חודשים בשנה, ובעל הנכס לא רשאי להתגורר בה יותר משלושה חודשים בשנה במצטבר. 2. הרוכש יכול להעמיד את דירתו להשכרה חצי שנה בלבד, אך זאת בתנאי שמחצית מיחידות הקומפלקס הן יחידות מלונאיות רגילות.

היבטי המיסוי:

אם דירת נופש אינה מוגדרת כדירת מגורים, בעליה גם אינם נהנים מפטורים והטבות במס שיש בדירת מגורים.

למשל: מס רכישה – תקנה 2(1) לתקנות מס רכישה נקבע ששיעור מס הרכישה לגבי רכישת זכות במקרקעין, אשר אינה דירת מגורים, מס הרכישה יהא בשיעור קבוע בשיעור 6% מהשקל הראשון לפי מחיר הרכישה. בדירת מגורים, לעומת זאת, מס הרכישה הוא מדורג, ועד מחיר של 1.6 מיליון שקל, לדוגמא, יש פטור מלא ממס זה.

מס שבח –

על פי פסיקות בית המשפט העליון (למשל בפרשת דירות המרינה בהרצליה) דירת נופש אינה זכאית לפטור ממס שבח בעת מכירתה. בעלי דירת מגורים זכאים לפטור ממס זה בעת מכירת הדירה, אם לא מכרו במשך 4 שנים קודם לכם דירה אחרת. מדובר במס בשיעור של 25% על רווח ההון שנוצר ממכירת הדירה (ההפרש שבין מחיר המכירה למחיר הרכישה).

יש לציין, עם זאת, הן לגבי מס רכישה והן לגבי מס שבח, שמי שבבעלותו דירת נופש, שכאמור אינה נחשבת לדירת מגורים, הרי כשהוא רוכש או מוכר דירת מגורים הוא נהנה מההטבות והפטורים שיש לדירת מגורים, בתנאי כמובן שזו דירת מגורים יחידה בבעלותו.

מס-הכנסה –

הפעילות של השכרת דירות למטרות נופש היא פעילות חייבת במס הכנסה. על פעילות זו יחולו שיעורי המס השוליים של בעל הדירה, וגם יקוזזו מהם הפסדים בהתאם. מי שיש לו מספר דירות נופש אותן הוא משכיר, רשות המסים תתייחס אליו כאל עסק, מה שמחייב גם ניהול ספרים והגשת דו"חות. ראוי בהחלט להתייעץ עם רואה חשבון בנושא זה.

ארנונה

בפרויקטים שהוקמו באזור המוגדר לצרכי מלונאות ותיירות תיגבה ארנונה גבוהה יותר, לעיתים פי שניים מזו שנגבית מבעלי דירת מגורים רגילה. באילת למשל, נגבית ארנונה בסך 59 שקל למ"ר על דירת המושכרת לצרכי נופש לעומת 35 שקל לדירה רגילה, למשל. ישנם פרויקטים מאוד ותיקים של דירות נופש כמו במרינה בהרצליה, שהרשות המקומית ובעקבותיה גם בית המשפט העליון הכיר בהן כדירות מגורים לצורך מיסי ארנונה.

השקעה בדירות נופש יכולה להיות מקור הכנסה מעולה; כמו כן, לאור הגידול בשנים האחרונות בשימוש בדירות נופש על ידי תיירים מחו"ל ומהארץ, גם שווי הנכס הולך ועולה; עוד יתרון – ניתן להשתמש בהן לשימוש עצמי מספר חודשים בשנה. אלא שבפועל יש גם הפתעות לרעה.

צריך להתחשב בכמה פרמטרים כדי להגיע באמת לתשואות גבוהות בהשקעה בדירת נופש, כולל המיקום, כמה משקיעים בהתאמת הנכס לדירת נופש מבחינת אבזור וכד', היבטי מיסוי, תחזוקה ובעיקר תפוסה – ככל שהדירה מושכרת יותר (כמו בהשכרת דירות לטווח קצר, ראו מדריך באתר זה), התשואה גבוהה יותר. רבים המקרים שישראלים התפתו לקנות דירות נופש תמורת סכום קטן של 300 אלף שקל, באילת למשל, או בטבריה, ובשנה הראשונה קיבלו שכר נאה על השכרתן, כי כך הבטיחו חברות הבנייה שבנו את אותם פרויקטים; אבל לאחר שנה, התקשו הרוכשים להשכיר את הדירות והם מבקשים להיפטר מהן. לצורך חישוב התשואה צריך לקחת בחשבון גם שבעונת החורף אין בדרך כלל הכנסות, אבל עדיין יש הוצאות (תחזוקה וניהול, ארנונה וכד'), ולקוות שחודשי הקיץ יהיו פוריים מאוד.

התשואות שאתם רואים במודעות ושמציגים לכם מצד מוכרי הדירות, הן תאורטיות, והן מבטאות מצב של תפוסה גבוהה, אבל בפועל המצב לא כך. יש תקופה (שיכולה להיות ממושכת) שהדירות לא מושכרות. מעבר לכך, ההוצאות לא נמוכות, יש הוצאות שוטפות על תחזוקה, וצריך גם לקחת בחשבון את ההוצאות שקשורות להתעסקות שלכם – הזמן שלכם, הטלפונים, ההגעה למקום, הבדיקות, החיפוש אחרי שוכרים. זה לא עניין פשוט, זה רחוק מלהיות טריוויאלי, ויש כאן עלות שצריך איכשהו למדוד אותה. אם אתם לדוגמה מתעסקים בזה במשך 30 שעות בחודש, אז תעריכו את עלות השעה שלכם ותוסיפו את הסכום לתחשיב. נניח שהעלות שלכם (אותה אתם מרוויחים במקום העבודה הרגיל) היא 100 שקל לשעה, אז ההתעסקות בדירת הנופש עולה לכם (מעבר להוצאות הרגילות) עוד 3,000 שקל (30 שעות כפול 100 שקל), ואת זה אתם צריכים להוסיף לעלויות כדי לבחון אם זה משתלם לכם או לא.

לסיכום – דירות נופש יכולות להיות השקעה מעניינת, אבל רק בתנאי שבמצב אמיתי (ללא הבטחת הקבלן לשנה ראשונה או לשנתיים ראשונות) יש תפוסה גבוהה, ובהתאמה תשואה סבירה, ואת זה אתם צריכים להעריך ולבדוק כבר בתחילת הדרך, אחרת אתם עלולים להיות מופתעים לרעה – ותמצאו את עצמכם עם דירת נופש שמייצרת לכם הוצאות ולא הכנסות.

ביטוח רכב – כל מה שצריך לדעת –  מה חובה ומה לא? מתי אפשר להסתפק בביטוח צד ג', מה חשוב לבדוק לפני שרוכשים פוליסה ואיך אפשר להוזיל את הפרמיה בביטוח מקיף?

שוק ביטוחי הרכב הוא שוק אדיר – היקף הפרמיות שחברות הביטוח גובות מבעלי הרכב בישראל בשנה מסתכם במיליארדי שקלים. ומכיוון שגם אתם מפרנסים את תעשיית הענק הזו, כדאי שתכירו אותה קצת יותר, ובדיוק לכך נועד המדריך שלפניכם.

יש שלושה סוגים של ביטוח רכב: ביטוח חובה, שכשמו כן הוא – חובה על פי חוק לרכוש אותו; ביטוח צד ג', לנזקים שנגרמו לרכוש לצד שלישי וביטוח מקיף – כולל גם את ביטוח צד ג' ומכסה גם נזקים לרכב שלכם, כולל מפריצות. לא חייבים לקנות את כל הביטוחים באותה חברת ביטוח – אפשר לרכוש ביטוח חובה בחברה אחת וביטוח צד ג' או מקיף בחברה אחרת; יחד עם זאת, משום שהחברות לא מרוויחות הרבה על ביטוח החובה, תתקשו לקבל הנחות בביטוח זה אם לא תקנו באותה חברה גם את הביטוח המקיף או לפחות צד ג'.

בכל מקרה – כשאתם רוצים לקנות ביטוח רכב, כדאי לעשות סקר שוק ולראות מבצעים של חברות שונות. את הבדיקה כדאי לעשות  בחודש שלפני מועד חידוש הביטוח שלכם. בעיקרון, באתר משרד האוצר יש מחשבון ביטוח חובה, לפיו תוכלו לחשב את המחיר שעליכם לשלם תמורת ביטוח רכב חובה, בהתאם למאפיינים שלכם. כמו כן,  יש אתרים כמו "בסטי" ו-"וובי", שבהם תוכלו להשוות מחירי פוליסות רכב בין חברות הביטוח השונות, עבור הביטוח לו אתם זקוקים. זאת באופן פשוט ושקוף – מגדירים את סוג ומאפייני הביטוח שרוצים, משאירים לאתר את מלאכת ההשוואה בין התוצאות ורוכשים את הפוליסה הזולה ביותר שנמצאה.

ביטוח חובה

ביטוח החובה נועד לכסות נזקי גוף, שנגרמו עקב פגיעה מכלי רכב. רכישת הביטוח היא חובה, ומי שנמנע ממנה עובר על החוק. למעשה, מי שאין לו ביטוח חובה, לא רשאי בכלל להניע את כלי הרכב ולהזיז אותו. בתביעת נזקי גוף מכלי רכב, אין צורך להוכיח אשמה בתאונה; כל מי שנפגע בתוך הרכב, או על ידי הרכב, זכאי לפיצוי; גם אם ירדתם ממכונית ושברתם רגל, אתם מכוסים על ידי ביטוח זה.

את ביטוח החובה משלמת חברת הביטוח בה מבוטח הרכב, ובמקרה שבו הרכב לא מבוטח, או שמדובר בתאונת פגע וברח שבה אין את מי לתבוע, ניתן לתבוע את החברה הממשלתית "קרנית", בה שותפות כל חברות הביטוח (חלק מכל פרמיה שאנחנו משלמים על ביטוח חובה מופרש לטובת קרנית (אגב, החל מינואר 2017 ניתנת הנחה בשיעור 13% בביטוח החובה לכל בעל רכב, זאת בשל עודפים שנצברו ב"קרנית", אותם הורו שרי המשפטים והאוצר להחזיר לציבור הנהגים).

תנאי הכיסוי הביטוחי הם בהתאם לנוסח פוליסה תקנית, אשר נקבע בתקנות המפקח על הביטוח. מה שמבדיל בין הפוליסות הוא רק המחיר, והוא נקבע על פי מאפייני הנהג ומדיניות חברת הביטוח; כך למשל, מחיר ביטוח חובה לרכב משפחתי לנהג מעל גיל 24 ללא פסילות ותאונות בשלוש השנים האחרונות, ינוע בין 1,200 שקל ל-1,600 שקל. אם מדובר באישה, יכולה להיות הוזלה; אם הנהג הכי צעיר ברכב גילו פחות מ-24, מחיר פוליסת ביטוח החובה עולה בעשרות אחוזים ובמקרים מסוימים הוא אף מכפיל את עצמו (תלוי בחברה). אם הנהג הכי צעיר ברכב הוא גם נהג חדש (בעל רישיון פחות משנה), מחיר הפוליסה יכפיל את עצמו ואף יותר (תלוי בחברה).

איפה רוכשים ביטוח חובה?

כמו כל ביטוח רכב – רכישת ביטוח חובה מתבצעת אצל סוכן ביטוח, או ישירות בחברות כמו ביטוח ישיר (9,000,000), ו-AIG שהפכה לפופולארית בביטוחי הרכב בזכות הנוחות והמחירים.  בנוסף יש את מאגר ה"פול" – בעיקר לאופנועים וקטנועים, וכן לכלי רכב שחברות רגילות לא מוכנות לבטח בגלל הסיכון הגבוה הכרוך בנהיגה בהם.

ביטוח חובה ובעיקר ביטוח מקיף התייקרו מאוד בשנה האחרונה, סדר גודל של 30%. הסיבה היא הגניבות הרבות של רכבים במקביל לחוסרים של חלפים שגורמים להתייקרות של חלפים. על רקע ההתייקרות חשוב לקבל הצעות מכמה מקומות ולוודא שהביטוח מתאים לצרכים שלכם. אתם יכולים לנסות ולהוזיל את הביטוח אם מספר הנהגים יהיה מעל גיל מסוים, אתם יכולים להגדיר נהג זמני לילד-ילדה ואתם יכולים להתקין מערכות הגנה שיחסכו בביטוח.

השתתפות עצמית

בעיקרון, אין השתתפות עצמית במקרה של הפעלת ביטוח החובה. זאת למעט בביטוח אופנועים, שעבורם חברות החלו להציע מסלול הכולל השתתפות עצמית, תמורת הפחתת הפרמיה הגבוהה של ביטוח החובה לכלי רכב אלה.

ביטוח צד ג'

ביטוח צד שלישי (צד ג') מכסה נזקים שנגרמו לרכוש של צד שלישי על ידי הרכב שלכם; זה יכול להיות רכב אחר, או גדר של בניין, עמוד חשמל וכד'. מדובר בביטוח שלא חייבים לרכוש אותו, אבל מחשיבים אותו כמינימום הכרחי אם רוצים לישון טוב בלילה; נזק שאתם, או מישהו אחר שנהג ברכב שלכם, עלולים לגרום לרכוש של צד שלישי, יכול להגיע למאות אלפי שקלים. מחיר ביטוח צד ג' שונה מחברה לחברה, ולכן כדאי לעשות סקר באינטרנט, בשלב ראשון, בין החברות. בעיקרון, ביטוח צד ג' למכונית משפחתית ששווייה כ-60 אלף שקל הוא כ-1,500 שקל בשנה.

גבולות אחריות לפיצוי

גבולות האחריות של חברת הביטוח לפיצוי הצד השלישי נקובים בפוליסה; כל חברה קובעת את הגבולות שלה. בדרך כלל מדובר ב-250 אלף שקל. הסכום הזה אמור לכלול גם הוצאות משפטיות, אם הנפגע יתבע אתכם בבית המשפט. עדיף לבקש, גם תמורת פרמיה נוספת (כמה עשרות שקלים) להגדיל את גבולות האחריות לפיצוי לחצי מיליון שקל. סכום כזה אכן מכבה כמעט כל נזק אפשרי ומונע תביעות מיותרות. זה המקום לציין כי תביעה אישית כנגד בעל הרכב הפוגע, עלולה להגיע אם התמורה ששלמה חברת הביטוח למי שנפגע מהרכב, איננה מספיקה בגלל שהיקף הנזק שנגרם גבוה מסכום הביטוח המרבי.

השתתפות עצמית

ביטוח צד ג' כולל השתתפות עצמית של המבוטח במקרה של תביעה. כל חברה קובעת את דמי ההשתתפות העצמית שלה. הממוצע הוא 1,000 שקל, תלוי בסוג הרכב, בגיל הנהג הצעיר ביותר ברכב, היסטוריית תביעות וכן במעורבות או העדר מעורבות  בתאונות. ניתן לבטל את ההשתתפות העצמית תמורת פרמיה נוספת (כמה עשרות שקלים נוספים לחודש). יש גם אפשרות להוסיף לביטוח צד ג' ביטוח מפני גניבה. גם כאן יש, כמובן, תוספת פרמיה.

ביטוח מקיף

זהו ביטוח שמפצה אותנו על נזקי רכוש שנגרמו לרכב שלנו (כולל של צד ג'). הביטוח כולל נזקים כתוצאה מתאונה, שריפה, גניבה, השחתה או כל סיבה אחרת. זהו ביטוח רשות, שאפשר לרכוש בנוסף לביטוח החובה. לא אחת קורה שבעלי רכבים ישנים (שאינם רכבי אספנות) מבטחים את הרכב שלהם אך ורק בביטוח צד ג'. הם מעוניינים לבטח את עצמם במקרה שהרכב שלהם גרם נזקים. עם זאת, ערך הרכב הוא כה נמוך, עד שפשוט לא משתלם לבטח אותו, משום שהתשלום עבור נזק שייגרם, יהיה נמוך מהפרמיה או מההשתתפות העצמית.

פוליסת ביטוח מקיף לרכב מיועדת לכיסוי העלויות בגין תיקון הנזקים, או במקרה של טוטאל לוס (אובדן מלא של הרכב; נזק גדול לרכב, מעל אחוז מסוים (60%-50%), תלוי בחברת הביטוח, ייחשב לטוטאל לוס. גם רכב שנגנב ולא נמצא, נחשב טוטאל לוס ומזכה את בעליו בפיצוי).

מה עוד כולל ביטוח מקיף?

בפוליסת הביטוח המקיף יש כיסויים מעבר לנזק הישיר לרכב, שאמורים להיות כלולים בה. מדובר בטיפול בתביעות צד ג', הגנה משפטית, תחבורה חלופית כשהרכב במוסך ועוד.

הרחבות – הרחבות לביטוח המקיף הן כיסויים נוספים, שניתן לרכוש בנוסף לפרמיית הבסיס. עם ההרחבות ניתן למנות שרותי דרך וגרירה, שבר שמשות ושירות החלפת גלגל. בנוסף, הרחבות עשויות לכלול גם  שירות אספקת דלק בדרכים, העברת טסט, רכב חלופי (במקרה של גניבה) ועוד. ההרחבות נרכשות, כמובן, תמורת פרמיה נוספת שמשולמת לחברה המבטחת.

מה ביטוח מקיף אינו כולל?

ביטוח מקיף איננו כולל פיצוי עבור אביזרים כמו מערכת שמע, טלוויזיה, גאדג'טים אחרים, שהוספנו בעצמנו והם אינם חלק מהרכב. אפשר לבטח אותם בנפרד, תמורת פרמיה נוספת. בנוסף, ביטוח מקיף אינו כולל תקלות מכניות או פנצ'ר, אלא אם הן נגרמו כתוצאה מתאונה או גניבה, שמכוסים בביטוח.

רשלנות תורמת – חברות הביטוח לא ששות לשלם על תביעות ולכן אם בעלי הרכב "תרם" ברשלנות לנזק לרכב, הוא לא יקבל כסף מהביטוח, או שיקבל סכום מופחת; למשל, אם נשאיר את הרכב מותנע ופתוח כדי לקפוץ לקיוסק להביא סיגריות, והרכב ייגנב, הביטוח לא יכסה את הגניבה. במקרה של תאונה שבה בעל הרכב נהג תחת השפעת סמים או אלכוהול, והוא זה שגרם לתאונה, רוב הסיכויים שחברת הביטוח תתנער מהתשלום. שימו לב לסעיפי החוזה ביניכם לבין החברה, וכך תוכלו לקבל החלטה מושכלת באשר לחברת הביטוח שדרכה תרכשו את פוליסת הביטוח שלכם לרכב.

כיצד מחושבת הפרמיה בביטוח מקיף?

הפרמיה הבסיסית מחושבת לפי נוסחה של אחוז משווי הרכב כפי שהוא מופיע במחירון כלי רכב (מחירון לוי יצחק הוא המקובל ביותר). כלומר – ככל שהרכב יקר יותר, וככל שהחלפים של הרכב יקרים יותר, הפרמיה גבוהה יותר.

בנוסף, יש כמה פרמטרים שמשפיעים על גובה הפרמיה: כל חברת ביטוח רכב בונה את הצעות ביטוח החובה והביטוח המקיף, בהתאם לכיסויים בסיסיים ותוספות. אתם יכולים למשל לבחור פוליסה הכוללת ביטול ההשתתפות העצמית או השתתפות עצמית במחיר מופחת, בתמורה לתשלום תוספת שנתית לעלות הפוליסה. כך, במקרה של תאונה, לא תצטרכו להוציא סכום כספי גבוה. בנוסף, לכל חברה יש מוסכי הסדר המציעים תיקון במחיר נמוך יותר, בזכות חוזה שעשו עם חברת הביטוח. בזכות מאפיינים נוספים תוכלו לקבל הנחות על נהיגה זהירה ואף אפשרות לכיסוי אם הארנק שלכם נגנב מהרכב או אם נשברה לכם שמשה.

1. סוגי מכוניות שנגנבות בתדירות גבוהה יחסית (גנבים מעדיפים אותן), בעליהן ישלמו קצת יותר (הפרמיה תהיה גבוהה יותר).
2. היעדר תביעות – היעדר תביעות בשלוש השנים האחרונות לפני חידוש הביטוח, מעניק הנחה בשיעור מסוים, תלוי בחברה. במילים אחרות – כל תביעה שבעלי פוליסת הביטוח לרכב מגישים נגד חברת הביטוח של הרכב, יכולה לייקר בפועל (לעומת היעדר תביעות) במשך 3 השנים הבאות את הפרמיה במאות שקלים ואפילו אלפים (תלוי בשווי הרכב). הפרמטר הזה בא בעיקר כדי לגרום לכם לחשוב פעמיים, אם אתם רוצים לתבוע את חברת הביטוח שלכם; כך למשל, אם גרמתם לתאונה וגרמתם נזק לרכב אחר וגם לרכב שלכם, כשמדובר בנזקים של כמה אלפי שקלים בודדים, ולאחר שמכניסים לחישוב את ההשתתפות העצמית, עדיף אולי לשאת בעלות התיקונים בעצמכם.
3. נהג צעיר או נהג חדש: התשלום עבור ביטוח מקיף שהגיל של הנהג הצעיר בו הוא פחות מ-24, מכפיל את עצמו לעומת נהג ותיק. כשמדובר בנהג חדש, שזה אומר נהג שהרישיון שלו הוצא לפני פחות שנתיים, הוא יקר אף יותר.
4. מספר הנוהגים ברכב: ביטוח מקיף לכל נהג ברכב הוא היקר ביותר; אם מגבילים את הביטוח לשניים בלבד המורשים לנהוג ברכב, זה יכול לחסוך מאות שקלים בביטוח. עם זאת, זה מגביל את מספר הנוהגים ברכב. אם למשל מדובר בזוג, הבן שלהם לא יוכל לנהוג ברכב.

יש חברות שמתחשבות בפרמטרים נוספים. החל בשנת 2017, הפיקוח על הביטוח באוצר מחייב את חברות הביטוח להתייחס לאמות מידה נוספות. אמון המידה כאמור הן מין הנהג (אישה זוכה להנחה נוספת ברוב החברות), וכן קיומן של מערכות בטיחות ומערכות התרעה אשר מותקנות ברכב. מדובר במערכות מסוג מוביל איי, אייוואקס ודומיהן, שיכולות להוזיל את הפרמיה ב-15%.

כאמור, יש מחשבוני ביטוח באתרים כמו "בסטי", "וובי" וכן באתר משרד האוצר. באמצעות המחשבים הללו תוכלו לבדוק ולהשוות את מחיר הביטוח המקיף עבור הרכב שלכם.

מתי כדאי להסתפק בביטוח צד ג' ולוותר על המקיף?

כפי שכבר הוזכר לעיל, כשהרכב הוא ישן וזול אפשר, ואולי אפילו כדאי כלכלית, לוותר על ביטוח מקיף. במקרה שערך הרכב נמוך מסכום ההשתתפות העצמית בביטוח המקיף, אין היגיון כלכלי לבטח אותו בביטוח כזה. גם במקרים שבהם הפרמיה עבור ביטוח הרכב עלולה להגיע לאחוז ניכר משווי הרכב עצמו, אין היגיון כלכלי בביטוח המקיף. עם זאת, ביטוח צד ג' הוא חובה תמיד.

אם מדובר בכלי רכב דו-גלגליים, שהביטוח המקיף שלהם יקר במיוחד, אפשר להוזיל את הביטוח המקיף אם מוותרים על סעיף הגניבה. הסעיף הזה משמעותי במיוחד, במידה ויש לכם חניה סגורה ומוגנת, למשל, שהסיכוי לגנוב את הרכב ממנה הוא קלוש. לחילופין, אפשר להוזיל את מחיר הפוליסה במקרה שבו אתם מוכנים לקחת על עצמכם את הסיכון.

הר הביטוח – ככה תעשו סדר בביטוחים

להוזלה בביטוחים - לחץ כאן!

מעודכן ל-03/2018

השכרת דירות לטווח קצר – כל מה שהמשכירים והשוכרים צריכים לדעת – כמה זה עולה? מה הסיכונים? כמה מס משלמים? האם יש ביטוח? להשכיר ולשכור דרך Airbnb? ועוד…

השכרת דירות לטווח קצר היא תופעה של השנים האחרונות והיא צוברת תאוצה, פשוט כי זה כלכלי לשני הצדדים – המשכירים והשוכרים.   המשכירים – נהנים מהכנסות גבוהות; השוכרים – נהנים מתחליף זול לבית מלון, אבל יש גם בעיות…

השכרת דירות לטווח קצר, באופן עצמאי וגם דרך אתרי כלכלה שיתופית כמו airbnb, תופסת תאוצה גם בישראל, ובעיקר בתל אביב. מדובר במענה למי שאינם רוצים לשלם על שהות יקרה בבית מלון, או מי שאפילו רוצים לשכור דירה ללילה. מן הסתם, מדובר בתופעה שהמלונאים לא אוהבים, בלשון המעטה, כי היא גוזלת חלק מפרנסתם.

במחקר כלכלי שערכה התאחדות המלונות בתל אביב, נמצא כי כ-6,000 דירות ברחבי העיר תל אביב מוצעות להשכרה לתיירים על ידי אתרים כמו Airbnb ואחרים. בבדיקות נוספות ועל פי הערכות גורמים בעיר יש קרוב ל-9,000 דירות שמושכרות לטווח קצר – זה המון, וזה מעיד כי השכרת דירות לטווח קצר, היא חלק לא זניח משוק השכירות במרכז ובעיקר בתל אביב.

יזמים אף רוכשים, וגם שוכרים ומשפצים, בניינים שלמים ומשכירים את הדירות בהן כדירות נופש, או כדירות להשכרה לטווח קצר.

לעומת זאת, התופעה די אהודה על רשויות מקומית, ובעיקר בתל אביב והרצליה בהן הביקושים לשכירויות מסוג זה  הגבוהים ביותר הן מצד תיירים והן מצד ישראלים. הרשויות המקומיות מעדיפות לקבל כמה שיותר תיירים ובכל צורת לינה, ואם הלינה הזולה בשכירת דירות לטווח קצר מגבירה את כמות התיירים הבאים לעיר, הרי שהיא מבורכת בעיניה. אי לכך, אכיפת החוק לשימוש חריג בדירת מגורים כדירת נופש, כמעט ולא מורגשת

ואולם, השכרה לטווח קצר, שהיא תופעה חדשה יחסית, שונה מהשכרת דירה רגילה (לטווח של שנה ויותר), ויש לה היבטים שונים כמו החובה לדווח לרשות המסים, למשל, על הכנסה מהשכרת דירה למגורים העולה על 5,070 שקלים לחודש. משכירי דירות לטווח קצר גובים מחיר גבוה יותר (בחישוב חדשי). זה טבעי וברור – בהשכרות לטווח קצר לעומת השכרות לטווח ארוך אין למשכיר את הביטחון ואת התזרים השנתי, יש לו סיכון שהדירה לא תהיה מושכרת על פני כל השנה, ולכן אם הדירה מושכרת, המשכירים (ובצדק) גובים מחיר גבוה יותר. זה גם עניין של היצע וביקוש – בעונות התיירות יש ביקוש גבוה לדירות לתקופות קצרות, וביקוש גבוה משמע מחיר גבוה. על כל פנים, צריך לזכור שהמחיר יחסי – יחסית לאלטרנטיבה של השוכרים – בית מלון, השכרת דירה זה בהחלט מחיר זול.

בפועל, מעבר לתיירים ששוכרים דירות להשכרה לטווח קצר, יש לא מעטים ששוכרים דירות לתקופות קצרות כדירות ביניים – בתקופת שיפוצים או בתקופה שבין דירות, כאשר הם מכרו ועדיין לא קנו, או שמכרו דירה ועדיין לא קיבלו את הדירה שלהם.

ומה עם המס על שכר הדירה (בהשכרה לטווח קצר)   

לאחורנה, זומנו עשרות בעלי דירות מאזור המרכז והשרון לביקורת ברשות המסים; בין היתר הסתבר, כי בעל דירה מאזור המרכז שמשכיר את דירתו לטווחים קצרים נהנה מהכנסה שנתית בסך 157 אלף שקל, ולא דיווח על כך.

רוב השימושים לטווח קצר הם לצרכי נופש מצד תיירים, השכרה לישראלים שעושים שיפוץ או עוברים דירות, או עבודה; למשל, חברה שרוכשת דירה בארץ, כשבחלק מהזמן היא משמשת נציגים של החברה הבאים לביקור קצר בה, ובחלק מהזמן היא מושכרת לאחרים, וכך החברה גם נהנית מהכנסות.

התשלום למס הכנסה הוא במקרים רבים לא ברור לחלוטין. חשוב להדגיש אם הדירה מושכרת כעסק ולא כהכנסה פסיבית לצרכי מגורים, אז חבות המס היא מלאה, ואין פטורים והקלות כמו  בהשכרת דירה למגורים – ראו הרחבה כאן.

מחשבון מס על השכרת דירה (למגורים)

מחשבון שכר הדירה – כמה עלתה השכרת הדירה?

כך או אחרת, ריכזו כאן את היתרונות והחסרונות למשכיר דירה לטווח קצר ולשוכר דירה לטווח קצר. נתחיל במשכיר דירה

משכיר דירה לטווח קצר – השכרת דירות = עסק  

מי שמפרסם את דירתו להשכרה באתרי תיירות, רואים בפעילות השכרה כזאת כפעילות עסקית/מסחרית, שלא כמו בהשכרת דירת מגורים לטווח ארוך, אותה המדינה מעודדת. במקרים כאלה רשות המסים יכולה לתבוע מהמשכיר מס שולי עד 50% מהכנסותיו מהשכרות אלו. בנוסף, בהשכרת דירה לצרכי נופש לתיירים ולישראלים, על המשכיר גם לגבות מע"מ ולהעבירו למדינה. לכן, הפעילות בתחום ההשכרות לטווח קצר היא "שחורה" במקרים רבים; הנכס מפורסם באתרי לוחות נדל"ן, ולא באתרי תיירות, והשוכר והמשכיר מעבירים ביניהם כסף ודירה לזמן קצוב, ללא דיווח על כך.

ואולם, כאמור, רשויות המס גילו את שוק ההשכרות לטווח קצר והן פועלות בו ביתר שאת, ומי שנתפס נפתחת נגדו חקירה פלילית אם לא דיווח על הכנסותיו מפעילות זו. אם ההשכרה מהווה פעילות מסחרית, הרי מדובר גם בשינוי ייעוד מדירה לשימוש מלונאי. שימוש חורג מהשימוש המותר עלול להיחשב כעבירה על חוק התכנון והבנייה. מסקנה – עדיף לפתוח תיק ברשויות המס, להרוויח פחות ולישון בשקט.

מי שמחזיק מספר דירות להשכרה לטווח קצר, עלול למצוא עצמו מול טענה של רשויות המס, כי מדובר ב"עסק" המחייב ניהול ספרים והגשת דו"חות מס שנתיים.

תכולה מלאה ותחזוקה שוטפת

דירה המושכרת לטווח קצר מכילה בדרך כלל תכולה מלאה של ריהוט, מכשירי חשמל, כלי בישול, מצעים, מגבות ואפילו מוצרי מזון. צריך להקפיד שהכל "עובד"; מוצרי החשמל תקינים, לא לוותר על אף נורה ששבקה חיים, לשמור על ניקיון וחזות הדירה כל הזמן – בעצם ניתן להשוות דירה המושכרת לטווח קצר ל"צימר" על כל המשתמע מכך. יש מי שמעסיק לצורך כך חברת אחזקה, שגם הן מתרבות והולכות בתחום המגורים להשכרה לטווח קצר.

השקעה כדאית?

נראה שכן,  על השכרה לטווח קצר אפשר לקחת 400 עד 600 שקל  ללילה על דירת 3 חדרים בתל אביב (מאובזרת טוב), לעומת 6,000-5,000 שקל לחודש, למשל, בהשכרה לטווח ארוך. המחיר תלוי גם במיקום הדירה, ובעיקר בקרבתה לחוף הים ולמרכזי בילוי, הגודל שלה ורמת האבזור שלה. מדובר על תשואה נאה, אם הדירה תהיה מושכרת בתפוסה כמעט מלאה היא תניב 12-15 אלף שקל בחודש, פי 2-3 מאשר בשכירות רגילה.

גם השכרה לחודש  (ולא לימים) תניב תשואה גבוה יותר – דירה לטווח קצר, נניח לחודש תושכר בכמה עשרות אחוזים יותר מדירה לטווח ארוך, אם בדוגמה לעיל השכרה "רגילה" היא ב-6,000 שקל, הרי שהשכרה לטווח קצר תניב  7,000-8,000  שקל בחודש.

רבים מבעלי הדירות להשכרה לטווח קצר, בעיקר בתל אביב, הם משקיעים זרים שמגיעים לארץ לכמה שבועות בכל שנה, ובשאר ימי השנה הם משכירים אותה לתקופות קצרות. הרווח מהשכרת דירות לטווח קצר מביאה גם לתופעה של מי ששוכרים דירות לטווח ארוך ומשכירים אותן לתיירים ואחרים לטווחים קצרים, כי עדיין הם מרוויחים יפה.

התעסקות עם שוכרים מרובים

צריך לקחת בחשבון, שמדובר בהתעסקות עם שוכרים מרובים (גם עשרות בשנה). עם זאת, אפשר לקחת מתווך שמתמחה בתחום שיתעסק בכך, יבחר את השוכרים הטובים, ויחסוך לכם את הטרחה.

פיתוח אפליקציות ואתרי אינטרנט כמו Airbnb ,Craig's List ואחרים מאפשרים כיום לבעלי דירות להשכיר בקלות רבה את דירותיהם לטווח קצר. אפשר גם לגבות את דמי השכירות באשראי או בהעברה בנקאית דרך האתר; פרסום הנכס כמובן, ניהול יומן הזמנות ועוד.

לברור את השוכרים

אם אתם משכירים את הדירה לחבורת צעירים בני 18 שבאים לחגוג את סיום התיכון, קחו בחשבון את הסיכון שהדירה תחזור אליכם במצב אחר מזה שהיה כשהשכרתם אותה.

בטחונות

כבר בשיחת הטלפון לקחת מספר כרטיס אשראי; לדרוש תשלום מראש, או לפחות מקדמה רצינית במזומן. כדאי שלצד הקבלה לשוכרים תצרפו מעין חוזה קטן (בעברית ובאנגלית, אם מדובר בתיירים) שיכלול גם סעיפים לשמירת התכולה בדירה מצד השוכרים, ושהשוכר יחתום עליה.

עד כאן, תיאור מצבו של משכיר דירה לטווח קצר, אבל מה עם השוכר?

שוכר לטווח קצר – דמי שכירות

שוכר לטווח קצר נהנה מדמי השכירות נמוכים יותר מאשר שהייה במלון (תלוי כמובן ברמת המלון), וניתן לשכור דירה לשבוע במחיר קבוע מראש, ולא לפי לילה במלון.

עם זאת, שוכרים לטווח קצר שמחפשים דירה לגור בה – לא תיירים,  אלא משפחות שעוברות שיפוץ וצריכות דירה זמנית, או משפחות שמכרו דירה ויקבלו את הדירה שנרכשה תוך כמה חודשים, ישלמו יותר מאשר האלטרנטיבה הקיימת של השכרה לטווח ארוך. הם הרי לא משווים בין בית מלון לדירה, אלא בין דירה להשכרה ארוכת טווח לדירה להשכרה לטווח קצר. ולכן, אם אתם לקראת שיפוץ או אם אתם עומדים למכור את הדירה ועדיין לא קניתם, קחו בחשבון את הזמן שתצטרכו לשכור דירה, זה יכול לעלות לכם יותר מדמי השכירות הרגילים.

ובחזרה לדירות להשכרה לטוח קצר מאוד – בעיקר לתיירים. ברוב המקרים דמי השכירות הם לדירה ולא לפי ראש. לכן, אפשר גם לחלוק דירה עם זוג נוסף, עם משפחה נוספת, כשאז המחיר כלכלי עוד יותר. דמי השכירות כוללים את הדירה עצמה וההוצאות הנלוות כמו ארנונה, חשמל, גז, מים. השוכרים בהשכרה קצרה מקבלים תכולה מלאה של רהיטים, ציוד חשמלי, כלי בישול ואוכל, מצעים ומגבות. שירותי ניקיון מתקבלים בדירות היוקרתיות יותר. הדירה מחולקת לחדרים ומוסיפה לפרטיות ולאינטימיות, לעומת חדר במלון, שבו הילד נמצא אתכם בחדר, ואתם חולקים את זמנכם הפנוי עם מאות אורחים במלון.

עם זאת, אין שירותי שמירה ואבטחה כמו בבית מלון; אין בדרך כלל בריכה וספא, ואין לרוב ארוחות מוכנות, וצריך לטרוח ולבשל כדי לאכול, או לצאת למסעדות. ואולם, גם לכך, בעיקר בדירות יוקרתיות בתל אביב, כבר קמו פתרונות של חברות ניהול נכסים, שמספקות גם ארוחות (בתוספת תשלום) וגם שירותי שמירה. חוף הים הוא חינם לכולם.

Airbnb – פלטפורמה להשכרת דירות לטווח קצר – האם כדאי?

Airbnb היא פלטפורמה שמתווכת בין משכירים ושוכרים דירות לטווח קצר. היא מתווכת כל שנה בין מאות אלפי משכירים ושוכרים ומהר מאוד זה יגיע למיליונים. היא תחרות גדולה לבתי המלון ברחבי העולם, גם בארץ, והיא בעלת אפקט גדול על שוקי השכירויות בעולם, כן גם בארץ.

בתחילת הדרך היא שימשה בעיקר צעירים שניסו להשכיר את החדר שלהם או את הדירה, כמה ימים בחודש וכך לכסות חלק משכר הדירה שלהם. בהמשך התרחבה השיטה והיא נפוצה במיוחד אצל תיירים ששוכרים דירה לטווח קצר במקומות שונים בעולם. אז אולי זה בזול יותר מאשר מלון, אבל – יש גם בעיות.

הבעיה הראשונה היא המס – זו בעיה של המשכירים כמובן, הם צריכים לשלשם מס במידה ומדובר בעסק, וגם אם לא יש מסלולי מס שונים (למיסוי על דירות להשכרה שמשמשות למגורים).

בעיה נוספת היא הפגיע בבתי המלון, וצמצום כמות הדירות למשפחות – אנחנו במצב שצריכים להגדיל את היצע הדירות כדי להילחם במחירי הדירות, ו- Airbnb   פועלת הפוך – היא מקטינה את היצע הדירות להשכרה למשפחות; פשוט בעלי הדירות מסבים אותם מדירות להשכרה לטווח ארוך לדירות להשכרה קצרת טווח.

ובעיה אחרת היא הביטוח – אם קורה משהו לשוכרים, מי אחראי? מי יפצה? אם יש תאונה בדירה השכורה, האם Airbnb אחראית לכך? האם המשכיר אחראי? האם השוכר צריך לעשות ביטוח? וכבר היו מקרים – פציעות שונות וגם…פציעות שגרמו למוות.

Airbnb מתנערת מאחריות. באתר שלה כתוב כי אין לה שליטה  על התנהלות המארחים והיא אינה נושאת באחריות מכל סוג. באתר מודגש כי היא רק מתווכת בין המשכיר לשוכר.

ואז עולה שאלה ביטוחית חשובה – האם בעל הדירה חשוב במקרה שקורה משהו לשוכר? לכאורה, המשכיר צריך לעשות ביטוח על הדירה, לרבות ביטוח צד ג' ואז אם צד אחר נפגע (השוכר), אותו שוכר יכול לתבוע את המשכיר ואז המשכיר מכוסה (לכאורה – תלוי בסוג והיקף הביטוח). למעשה, זה דומה לבית מלון – אם אורח בבית מלון נפגע הוא יכול לתבוע את בית המלון שיש לו ביטוח (צד ג') בדיוק למקרים כאלו. בית המלון גם מחויב (כלפי הביטוח) שאין תקלות, מכשולים, בעיות כלשהם בבית המלון שיכולות לגרום לנזק לאורחים (אחרת האחריות שלו).

אלא שב- Airbnbזה שונה, גם כי זה עדיין בהתהוות. ההתקשרות ב=Airbnb היא בין אנשים שלא מכירים אחד את השני, זה לא משפחה שמתקשרת עם רשת הילטון, ולא ברור, אם יש ביטוח, מה ההיקף, ועד כמה הוא מכסה במצב של פגיעות ונזקים. לכן, אתם בתור משכירים צריכים לוודא שהדירה שלכם מתאימה להשכרה ואין בה מפגעים ותקלות שיכולות לפגוע ולגרום לנזק לשוכרים, וכן עליכם לעשות ביטוח לצד ג'.

ואם אתם השוכרים אתם צריכים פשוט לדעת אם יש ביטוח? ועד כמה הוא תקף במקרה של פגיעה ונזק?

ביטוח נסיעות לחו"ל – תקף במקרה של פגיעה בדירה שכורה?

ואם שכרתם דירה דרך Airbnb? וחס וחלילה קרה משהו (קטן), פגיעה קטנה, ואין ביטוח למשכיר. האם אתם מכוסים דרך ביטוח נסיעות לחו"ל?

ובכן, לרוב, ביטוח נסיעות לחו"ל יספק לכם (רוב הביטוחים) פיצוי על הפגיעה, וכן הביטוח יממן את עלויות הטיפול בחו"ל, אבל צריך לוודא זאת בפוליסה. זאת ועוד – אם נניח נתבעתם על ידי המשכיר בגלל נזק בדירה, אזי ביטוח נסיעות לרוב כולל גם ביטוח חבות כלפי צד שלישי (אלא אם זה נעשה נזק בזדון). כיסוי נוסף בביטוח נוסעים – במקרה מוות. במקרה כזה,  היורשים יקבלו פיצוי דרך הביטוח.

מדריכים קשורים:

מדריך מס על שכר הדירה

משכירים דירה – כל מה שצריך לדעת

מעודכן ל-03/2018

פיצול דירה בישראל – רווחי, ואפילו סוג מסוים של פתרון – הגדלת היצע הדירות, אבל…זה עדיין לא חוקי (ברוב המקומות). עם זאת באוגוסט 2017 אושר לפצל דירות בבתים צמודי קרקע (תחת הגבלות שונות)

(עדכונים והתפתחויות בקשר לפיצולי דירות בתחתית המדריך – לרבות אישור פיצול דירה בצמודי קרקע)

למה להסתפק ב-5,000 שקלים לחודש על השכרת דירה בת 3 חדרים ישנה בשטח 120 מ"ר ברמת גן, אם אפשר לקבל עליה 10,000 שקל ? למה לקבל תשואה של 4% אם אפשר לקבל תשואה של 8%? זה מה שמניע את בעלי הדירות שפיצלו אותן למספר יחידות קטנות יותר, כן פיצול דירה זה עניין כלכלי – מרוויחים פשוט יותר, אבל מסתבר שה לא עניין פשוט.

בהתאם ללחוק בעבר (ראה בהמשך תקנת אלי ישי)  ירה של 120 היתה (במקרים מסוימים) להיפצל תיאורטית ל-4 יחידות בנות 30 מ"ר כל אחת, עם שירותים ומקלחת לכל חדר ומטבח משותף. דירות מפוצלות גם נמכרות במחיר גבוה יותר מדירות דומות שאינן מפוצלות, משום שהן נושאות תשואה גבוהה יותר. אבל, זה לא תמיד נכון – ראשית, מספר הפיצולים בתוך הדירה (גם בדירה גדולה של 120 מטר), לרוב היה לשתי דירות אולי שלוש דירות (בכל זאת צריך מקום לחיות בו), ומעבר לכך – במקרים רבים, למרות שלכאורה ערך הדירה המפוצלת אמור להיות גבוה יותר, הרי שהרוכשים (שקנו דירה לעצמם ולא כהשקעה) רצו דירה אחת גדולה ולא מפוצלת, כך שהיא לא מתאימה לכל הרוכשים (רק למשקיעים), ואם היא מוצעת גם לרוכשים שרוצים לגור בה, אזי זה יתבטא במחיר. בפועל, במקרים רבים, ערך הדירה המפוצלת היה נמוך מערך הדירה כלא מפוצלת. כלומר, פיצול דירה יכול להיות רווחי, אבל במקרים מסוימים יש קנס בסוף הדרך.

ואולם, בישראל – פיצול דירות אינו חוקי. למרות שמדובר בפתרון טוב למצוקת הדיור במרכז בעיקר בגלל המחסור בדירות קטנות; בנוסף, מחיר יחידה בדירה מפוצלת נמוך יותר והוא כולל ארנונה בדרך כלל. הביקוש ליחידות אלו הוא עצום. למרות זאת, פיצול דירות אינו מקובל ברוב המקרים על פי החוק במדינת ישראל. החוק מקל רק במקרה של פיצול לשני אגפים (גם אז ההוראות מפורטות), ובמיוחד כשמדובר בבן משפחה שגר באגף הנפרד.

הרשויות המקומיות מתנגדות (לרוב)

על פי החוק, פיצול דירה טעון היתר מהוועדה המקומית; חלק גדול מהערים אינן ששות לתת היתרים כאלה, בעיקר משום שהן מפסידות בכך הכנסות מארנונה ויש להן תוספת דיירים שזקוקים לתשתיות שלהן. גם רשויות המס לא אוהבות את מפצלי הדירות, שהכנסותיהם גדלות פי שניים פחות או יותר, והם לא משלמים על זה מסר.

ואולם, בעבר (בעיקר בתחילת שנות ה-2000, כשאז החלו לצוץ גם סיפורים על דירות מפוצלות ליחידות בנות 9 מ"ר כל אחת שהושכרו בעיקר לעובדים זרים) לא הקפידו על אכיפת החוק בנושא זה, והתוצאה היא שאלפי דירות מפוצלות הן לא חוקיות; עירית תל אביב ועירית פתח תקווה, למשל, עשו בשנים האחרונות פשיטות על דירות כאלו ומי שפיצל את דירתו ללא היתר, הואשם בעבירה פלילית, נקנס בעשרות ולעיתים במאות אלפי שקלים (הקנס מחושב לפי הרווח לאורך השנים שהפיק הבעלים מהפיצול) ואף נדרש להחזיר את הדירה למבנה המקורי שלה. אגב, הרשויות המקומיות מסתמכות בדרך כלל על הלשנות של שכנים.

במילים אחרות – נכון להיום, פיצול דירות ליחידות קטנות עצמאיות ללא היתר, הופך את בעליהן לעבריינים, ואת השוכרים בהן למי שנתונים לסיכון ששבועיים לאחר שייכנסו לדירונת ששכרו, יגיעו פקחים מהעריה, והם יידרשו לעזוב.

תקנת אלי ישי

גם ראשי המדינה מבינים שפיצול דירות יכול להיות פתרון למצוקת הדיור באזור המרכז, ואף הועלו מספר הצעות חוק בנושא; בנובמבר 2011 התקין שר הפנים דאז אלי ישי תקנה מקלה בהוראת שעה לפיה מותר לפצל דירות בתנאי ש:

1. שטח כל יחידה לאחר הפיצול לא פחות מ- 30 מ"ר.
2. הבקשה להקלה חתומה בידי כל בעל זכויות במגרש .
3. מספר הדירות שהוספו לא יותר מ- 30% מהמספר הדירות המרבי המותר על פי הוראות התוכנית התקפה שחלה על המגרש.
4. חוות דעת של מהנדס הוועדה.
5. הבקשה תואמת החלטת הוועדה המקומית.
6. הוועדה המקומית רשאית לא לאשר את הפיצול בגלל מחסור ומוסדות ציבור ושיקולים נוספים.

יש לציין שתוקף הוראת השעה יפוג בתחילת 2017, ובינתיים היא לא הוארכה.

כחלון בעד פיצול

שר האוצר משה כחלון, שמנסה למצוא פתרונות למצוקת הדיור בעיקר במרכז, הגיש אשתקד לקבינט הדיור הצעה הקובעת כי בעלים של דירה ששטחה 75 מ"ר ומעלה יוכל לפצל אותה לשתי יחידות, כלומר להוסיף יחידת משנה אשר גודלה ינוע בין 25 ל־40 מ"ר. ההגבלה היחידה המוטלת עליו היא כי תהיה לשתי הדירות גישה למקלט הבניין או לממ"ד. ההצעה הוקפאה בגלל התנגדות ראשי רשויות מקומיות וכאלה שטענו ש"הכשרת הפיצול" תביא לעליית מחירי השכירות, והמצב נשאר כפי שהיה קודם.

עוד דברים שצריך לקחת בחשבון אם אתם מפצלים דירה בבעלותכם – במקום להתעסק עם שוכר אחד, אתם מתעסקים עם שניים, וגם שלושה וארבעה; בשכונות נווה צדק ושפירא, למשל, המאופיינות בבניית בתים צמודי קרקע, רכשו יזמים בתים וחילקו אותם אפילו ל-7-8 יחידות בנות חדר אחד.

אם אתם משקיעים בדירות להשכרה וחושבים לפצל אותן, הנה מדריך מפורט שבא לסייע לכם בהחלטתכם:

• חישוב התשואה

התשואה השנתית על הנכס מחושבת כך: מחלקים את דמי השכירות במהלך שנה שלמה בסך כל ההשקעה שהושקעה בנכס אשר כולל את עלות רכישת הדירה + עלות השיפוץ והחלוקה + עלויות עסקה (שכ"ט עו"ד, מס רכישה במידה וחל, דמי תיווך במידה והשתמשתם בשירותי מתווך, תשלום לוועדה המקומית לקבלת היתר, כופר חניה במקרים מסוימים). עדיף לרכוש דירה ישנה ומוזנחת במחיר נמוך, שממילא זקוקה לשיפוץ, ולהשקיע את החיסכון במחיר הדירה בשיפוץ. לחילופין, דירות שיש בהן כבר 2-3 אסלות, שתי מקלחות – גם חוסכות בעלות השיפוצים בחלוקה.

• ביצוע ועלות החלוקה והשיפוצים

בצעו חלוקה חכמה, ואל תהיו גרידיים: העדיפו מגרש או דירה בה אפשר לקבל היתר לחלוקה (אפשר להיעזר בשמאי שיבדוק).

משום שמדובר על תהליך לא פשוט חשוב לבחור בבעל מקצוע מנוסה אשר סיפק שירותים למגוון לקוחות. להיעזר בעו"ד ובאדריכל המנוסה בעבודות מסוג זה. חלוקה לאגפים (ללא מתקנים נפרדים לכל אגף), ולא לדירות קטנות, יכולה להיעשות לא פעם גם ללא היתר, אם מכירים בחלוקה כשינוי פנימי בהתאם לחוק. לכן למשל, רצוי שהדירה תישאר יחידה אחת מבחינת התשתיות (מוני חשמל ומים, גז, ארנונה וכדומה); דלת כניסה אחת לדירה המקורית עם מעבר משותף לדלתות הכניסה, מטבח משותף לשוכרים. ניתן לבנות מקלחת ושירותים בכל חדר שיוגדר כחדר שינה. כמובן, שיחידות כאלו יושכרו במחיר נמוך יותר מאשר יחידות עצמאיות לחלוטין, אך הסיכוי שבית המשפט יראה בשיפוץ חלוקה לאגפים, או "דירת שותפים" ולא דירה מפוצלת הוא גדול יותר. סיכוי גדול יותר, אבל לא מובטח. לכן, עדיף לקבל היתר מהוועדה המקומית (שגם זה אינו מובטח), כדי שלא תצטרכו להתמודד בבית המשפט מול תביעה של הרשות המקומית על עבירה פלילית ובפני קנסות גבוהים, החזרת הדירה למבנה המקורי שלה, רישום פלילי ואי נעימות גדולה מול השוכרים.

 עלות השיפוצים

בעיקרון – אל תשקיעו את מיטב כספכם בחמרים היקרים ביותר בשיפוץ וחלוקת הדירה. השוכרים שלכם הם ממילא מיעוטי יכולת, ולא יהיה איכפת להם אם האסלה תהיה תלויה או לא, ואם הברז הוא המילה האחרונה בשוק. לא משתלם לעבור את ה-150 אלף שקל בשיפוצי דירה בינונית.

תבחרו קבלן שיפוצים שקיבלתם עליו המלצות. תראו לו את הדירה בעין, ואל תשכחו לשאול אם המחיר כולל מע"מ או לא. תשתדלו לא להפריע לשכנים במהלך השיפוץ, במיוחד אם קיבלתם אישור שלהם לפיצול – סיימו אותו מהר ככל האפשר, סכמו עם הקבלן שינקה אחריו את הפסולת ברחוב ובבניין, ואם לא עשה זאת – עשו זאת אתם.

מחירי העבודות בפיצול דירה (לא כולל מע"מ) על פי אתר "שיפוצים בקליק":

בנית מערכת חשמל חדשה – 20,000-25,000 שקל

צביעת חדר – 500-1500  שקל

בנית מטבחון – 8,000-12,000 שקל

בנית חדר אמבטיה/מקלחת – 20,000-25,000 שקל

התקנת מזגנים – 2,500-3,500 שקל

כיורים וברזים – 3,000-6,000 שקל

אריחים למטבח – 1,500-4,500 שקל

ריצוף קרמיקה לכל הבית – 15,000-25,000 שקל

בנית מחיצות גבס – 6,000-8,000 שקל

החלפת צנרת + פיצול – 10,000-15,000 שקל

בנית יחידת דיור – 20,000-35,000 שקל

לסיכום – פיצול דירות במדינת ישראל הוא בניגוד לחוק ומי שעובר עליו צפוי להיענש. בכל זאת, יש מקרים בהם ניתן לקבל היתר לפיצול, ורצוי להיעזר באיש מקצוע כמו עורך דין הבקיא בדיני מקרקעין, שיכול אולי לכוון אתכם לפצל כנדרש בחוק או שהוא יכול למצוא פרצה בחוק שתאפשר זאת.

באוקטובר 2016 חלה התפתחות בעניין פיצולי הדירות – חבר הכנסת אלי כהן  (כולנו) העביר הצעת חוק שמציעה להתקין הוראת שעה למשך חמש שנים.  הצעת החוק מאפשרת פיצול נכס צמוד קרקע למספר יחידות דיור. כלומר, הפיצול הזה יהיה חוקי! על פי ההצעה, פיצול נכס כזה לא ידרוש היתר מהוועדה המקומית, ומעבר לכך – בעל הנכס יהיה פטור מהיטל השבחה.

על פי הצעת החוק, קיימים שלושה תנאים  לפיצול הנכס למס דירות. התנאי הראשון  – הנכס המקורי גדול מ-120 מ"ר, התנאי השני –  שיחידת הדיור החדשה שתיווצר מהפיצול תהיה בשטח של לפחות 60 מ"ר ובעלת כניסה נפרדת, שירותים ומטבח. והתנאי השלישי –  שיחידת הדיור צריכה להיות מושכרת בשוק החופשי ולא לקרובי משפחה או למי שיש זיקה בינו לבין בעל הנכס. חבר הכנסת אלי כהן יוזם ההצעה אמר – "מצוקת הדיור, הגידול במספר הזוגות הצעירים המתחתנים מדי שנה, עליית תוחלת החיים והמחסור החמור בהיצע דירות קטנות לשוכרים, מחייבת היערכות מיידית להגדלת מלאי הדירות להשכרה, ובמיוחד דירות בנות 2 עד 3 חדרים. בהתאם, הצעת החוק האמורה תגדיל את היצע הדירות הקטנות להשכרה עבור הזוגות הצעירים, ותסייע בידם לחסוך את תשלומי הארנונה והאחזקה השוטפת".

ואכן, זה עשוי להיות רעיון מבורך. זה עדיין לא פתרון כולל לשוק הדירות, אבל זה יכול לעזור במעט.

עדכונים: 

יולי 2017 – בשורה לבעלי בתים צמודי קרקע – בהוראת שעה לחמש שנים נקבע כי הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה יחויבו לאשר לעד 20% מכלל הבתים צמודי הקרקע בשטחן, הוספת יחידת דיור אחת להשכרה בתוך המבנה הקיים, ובלשון פשוטה – יאשרו  פיצול יחידת דיור לשתי דירות ללא תוספת בניה. התנאי לכך הוא שהמבנה הקיים  בגודל מינימלי של  120 מ"ר. גודל היחידה הנוספת יהיה לפחות 45 מ"ר והיא תכלול מטבח, שירותים וכניסה נפרדת.

היטל ההשבחה במקרים אלו יהיו מופחת– שליש מהיטל יהיה בעת פיצול הדירה. אם הבעלים יימכרו את הדירה הם יישלמו שליש נוסף – כלומר השליש הנוסף יוטל רק עם עליית ערכו של הנכס בפועל, מימוש ערכו בפועל – וזה בהחלט צודק. הפיצול הזה צפוי להעלות את שווי הנכס – ההשבחה צפויה להיות משמעותית, אבל חלק מההשבחה "הולך" למס הכנסה – לא הכל, לא מס מלא (לרוב 50% על ההשבחה), אלא שליש בעת ההשבחה בפועל, ושליש רק אם יש מימוש – הוגן.

עבור המרת שטחי שירות ישלמו המפצלים היטל השבחה רגיל. כמו כן, בעל הדירה שיבקש לאחד מחדש דירה שפוצלה, לא יזדקק להיתר נוסף, אלא רק יתבקש להודיע על השינוי.

המשמעות של החוק הזה היא פיצול של דירות צמודות קרקע ושימוש במרתפים ושטחי שימוש להקמת יחידת דיור נוספת. היחידה הזו לא תוכל להימכר בנפרד אבל היא כן תוכל להיות מושכרת, כך שבאופן מסוים, זה עשוי לעזור גם לשוק השכירות – להגדיל את ההיצע בשוק השכירות.

על פי החוק נקבע (לראשונה) כי ניתן לפצל דירות כך שניתן יהיה להפוך עד 60 מ"ר מהמרתף לשטח עיקרי לצורך בניית יחידה נוספת. כמו כן, אפשר  לעשות שימוש גם במחסן, במגבלה של עד 7.5 מ"ר, ובתנאי  שכלל ההמרה של שטחי השירות אינה עולה על 60 מ"ר.

 החוק יחול על בתים צמודי קרקע בלבד, כאשר אמור לקום צוות מיוחד לבחינת פיצול דירות בבניינים (בראשות ח"כ רחל עזריה, ובשיתוף מרכז השלטון המקומי).

החוק הזה יביא לנהירה גדולה של בעלי בתים שירצו לפצל את הבית שלהם. יכול להיווצר מצב של כל הקודם זוכה, מכיוון שמספר הבתים המאושרים צפוי להיות מוגבל. בפועל הוועדה לתכנון אמורה לאשר לפחות 20% מהבתים ככאלו שניתן לעשות בהם פיצול, ונראה שבשלב ראשון האישורים יינתנו להיקף כזה פחות או יותר.

פיצול כזה הוא רווח נהדר לבעלי הבתים –  ההשקעה שלהם בשיפוץ והקמת הדירה היא עשרות אלפי שקלים, אולי 30 אולי 40 אלף שקל. כן זה הסיפור, ואם הדירה תהיה גדולה (ניתן בתנאים מסויימים להגיע עד ל-120 מ"ר) אז זה יכול להגיע ל-100 אלף שקל אולי יותר. הרווח של הבעלים הרבה יותר גדול – הדירה הזו משביחה את ערך הנכס בלפחות 250 אלף שקל ובפועל בהרבה יות ר-500 אלף שקל ומעלה. אז ברור שתהיה נהירה של בעלי הבתים.

בהקשר זה עולה שאלה אחרת – האם זה מה שהתכוון המחוקק –  האם הוא רצה להעלות את ערך הדירות האלו, האם הוא רצה להעשיר את  בעלי הבתים שגם כך כנראה הם מהמעמדות הגבוהים? זה הרי הפוך ממה שאומרים כל הזמן באוצר – המטרה שלהם היא הצעירים, להקל על הצעירים את יוקר המחייה, להשיג להם דיור בסכום סביר, וזה יוצר ההיפך, למרות שבמקביל יווצרו דירות להשכרה.

יולי 2017 –  פיצול  של מבנה צמוד קרקע, יזכה להקלות גדולות – לא ייגבה היטל השבחה מלא בעקבות פיצול הנכס, וגם ההיטל שייגבה, יפוצל לשתיים. על פי ההצעה המתגבשת בכנסת – אדם שיבחר לפצל נכס שבבעלותו לאחר אישור החוק יחויב בשליש מהיטל ההשבחה על היחידה הנוספת כתוצאה מהפיצול, ושליש נוסף ייגבה רק בעת המכירה. כך שהיטל ההשבחה  יעמוד על מקסימום של שני שליש מהמצב הקיים.

במסגרת הצעת החוק המקורית לפיצול צמודי קרקע, הפיצול היה אמור להיות פטור לחלוטין מהיטל ההשבחה – למדריך היטל השבחה 

מאי 2017 – פיצול הדירות חוזר לכנסת. נשקלת אפשרות להרחיב את ההצעה המתייחסת רק לצמודי קרקע, גם לדירות מגורים בבנייה רוויה. המשמעות היא לאפשר פיצול חוקי של דירות מגורים, וזה אגב, שינוי מהותי של ההצעה המקורית שהתייחסה רק לפיצול בתים צמודי קרקע בשטח הגדול מ-120 מ"ר.  אז נכון – תהיה לזה התנגדות חזקה מצד השלטון המקומי, אבל בסופו של דבר נראה שמשהו כן יגיע לחקיקה סופית – מה בדיוק? נמשיך לעדכן

למדריכים נוספים:

פינוי בינוי – כל מה שצריך לדעת

תמ"א 38 המדריך המלא

מעודכן ל-11/2022

כ-70% ממכירות הדירות הן מכירות יד שנייה; השאר הן דירות חדשות שנרכשות מקבלנים. אלה נתונים שפרסם משרד האוצר והם, פחות או יותר, תואמים למצב בשנים האחרונות. עם זאת, נראה שהתמונה תשתנה מעט בשנים הקרובות, בעיקר כתוצאה מעלייה במספר רכישות של דירות חדשות מקבלנים כשמאמצי השיווק של פרויקטים מסוג "מחיר למשתכן" יתקדמו. אבל גם אם כן – דירות יד שנייה צפויות להישאר המרכיב העיקרי של העסקאות בשוק הדירות.

קנייה של דירה יד שנייה שונה מקניית דירה חדשה, ויש דברים ובדיקות שחשוב מאוד לעשות, מעבר לכל העניין המשפטי (תוכלו לקרוא כאן על הבדיקות המשפטיות); ובכלל יש הבדלים גדולים בין דירה יד שנייה לדירה חדשה, כשלכל דירה יש היתרונות והחסרונות שלה. (מה עדיף – דירה חדשה או דירה יד שנייה?)

נתחיל בכך שיש אזורים שבהם היצע הדירות החדשות קטן ואפילו אפסי, כך שהבחירה (אם "מתעקשים" על מיקום) היא לרוב רכישה של דירה יד שנייה. למעשה, הסיבה העיקרית למיעוט רכישות של דירות חדשות לעומת דירות יד שנייה היא האזור; בתל אביב למשל, מגיע שיעור העסקאות של יד שנייה ליותר מ-80% בגלל מיעוט בנייה חדשה; בבני ברק השיעור מגיע ליותר מ-90% בגלל שאין כמעט בנייה חדשה בעיר הזו.

ואולם ההעדפה לרכישת דירות יד שנייה יכולה להיות העדפה רעיונית; רבים מעדיפים לקנות דירה יד שנייה משום שמדובר בדירה קיימת, אין סיכוי שקבלן יפשוט רגל; מסירת המפתח מובטחת במועד מסוים, בעוד שאצל קבלן המועד הזה הוא בספק; בדירת יד שנייה רואים את "טיב הסחורה" בעין, ולא מדובר ברכישה על הנייר; בנוסף, אם אתם מעדיפים אזור מסוים, הרי שדירות יד שנייה באותו אזור שבו יש גם פרויקטים חדשים זולות יותר, לעתים עד 20% פחות מדירות חדשות באותו אזור. גם מועד הכניסה לדירה הוא מהיר יחסית – ברוב המקרים מדובר במספר חודשים, לעומת דירה חדשה שלה תצטרכו להמתין לא פעם גם שנתיים ויותר.

ואולם גם רכישת דירה יד שנייה יכולה להיות לא מוצלחת, ולכן יש לבדוק כמה פרמטרים לפני שאתם חותמים על החוזה מול בעלי הדירה ולקחת בחשבון חסרונות הכרחיים. הנה כמה טיפים לרכישה מוצלחת של דירת יד שנייה.

ביקור ראשון בנכס

דאגו שזה יקרה באור יום, כי אז פשוט רואים יותר טוב את הליקויים; רואים את כמות האור הטבעי הנכנסת לדירה; בדיקת הסביבה והרעש בשכונה נוחה יותר. בביקורים הבאים ודאו גם אם יש רעש מהשכנים למעלה, מהשכנים ממול וכד'. בדקו את מספר חדרים ואת מיקום הדירה בתוך הבניין: האם הדירה עורפית או פונה אל הרחוב? מה אתם מעדיפים? מומלץ לבקר בדירה מספר פעמים, בשעות שונות במהלך היום וגם במהלך סופי השבוע כדי לעמוד על מפגעים או כשלים אפשריים.

בדיקת סביבת הבניין

בשלב הבא שימו לב למפגעים או למטרדים סביבתיים, כגון קרבה לכביש ראשי, אנטנות סלולריות (לעתים יש אפילו בבניין עצמו), מזבלה בסביבה, מבני תעשייה, תחנת אוטובוס או שדה פתוח שיש סיכוי שיבנו עליו. אם יש לכם ילדים קטנים וזה חשוב לכם – בדקו אם יש בסביבת הפרויקט  בתי ספר, גני ילדים, גנים ירוקים, מרכז מסחרי. אנשים מבוגרים יעדיפו דווקא סביבה ללא כל הנ"ל.

אם אתם בוחרים לעבור לעיר אחרת – תבררו איך מערכת החינוך בה; בדקו את תשתיות הכבישים והנגישות לצירי התנועה המרכזיים שבהם אתם משתמשים.

חשוב לדעת גם אם מתוכננים לקום בקרבת הדירה שאתם רוצים לקנות פרויקטים של מגורים ואחרים; לא תרצו לגלות יום אחד שצמח לכם מגדל מול העיניים שמסתיר את הנוף המרהיב שבניתם עליו. אל תסתמכו על דברי בעלי הדירה, שאומר לכם ש"פה לא יבנו אף פעם". את זה ניתן לבדוק במשרדי מהנדס העיר או הוועדה המקומית ביישוב שבו אתם רוצים לקנות את הדירה.

בדיקת בעלי הדירה

הוצאת נסח טאבו של הדירה חשובה מאוד כדי לדעת אם מי שמוכר לכם את הדירה הוא באמת בעלי הדירה; אולי יש לו שותפים, שאינם מודעים לכך שהוא מוכר את הדירה; בנסח הטאבו תוכלו לראות אם הייתה בנייה חריגה ואז תבקשו היתר לבנייה החריגה וכד'. בדקו אם אין צווי הריסה או צווים מנהליים לדירה. בדקו אם יש חובות לדירה; במקרה שעל הדירה רובצת משכנתא, יש לדאוג שהמוכר יסלק אותה (בדרך כלל נהוג לאחר התשלום הראשון שיהיה בגובה המשכנתא) ולהסיר את השעבוד לבנק.

נסח הטאבו צריך להיות כמה שיותר מעודכן מבחינת מועד הוצאתו; אם בעלי הדירה, או מתווך, מראה לכם נסח טאבו מלפני שנה, אל תסתמכו עליו; אתם יכולים להוציא נסח טאבו מעודכן באופן מקוון באתר משרד המשפטים באינטרנט, או לגשת ללשכת המקרקעין באזור. דאגו שיהיה לכם מספר גוש וחלקה.

בדיקת טיב השכנים

תבררו על טיב השכנים; כיצד? תשאלו שכנים בבניין על שכניהם; לכו לחדר האשפה ותבדקו את ניקיונו; שימו לב לקירות מקושקשים בלובי, בפרוזדורים, לכלוך במרחב הציבורי וכד'.

השקעה

היות שאתם מקבלים משהו קיים, הרי שאם מדובר בדירה מוזנחת או תרצו שינויים בתכנון הפנימי, תצטרכו להשקיע הרבה כסף. כשמדובר בדירה ישנה במיוחד, רוב הסיכויים שתצטרכו להשקיע גם בצנרת חדשה. קחו בחשבון את ההשקעה הנדרשת במחיר שאתם מוכנים לשלם על הדירה. קחו בחשבון גם שלא תמיד תהיה מעלית בבניין ישן, או ממ"ד דירתי, שקיימים בדירות חדשות.

זיכרון דברים – לא לעשות

אל תיענו לבקשת מוכר שיבקש מכם לחתום על זיכרון דברים כדי שיתחייב לשמור על זכותכם לדירה עד מועד חתימת החוזה. זיכרון דברים הוא מסמך משפטי מחייב, ואם תתחרטו על רכישת הדירה לפני החתימה על החוזה, תצטרכו לשאת בקנס. לעתים יש גם מי שמבקשים תשלום כלשהו על זיכרון הדברים, שאותו תאבדו אם לא תקנו את הדירה בסופו של דבר.

מועד הכניסה לדירה

דאגו לכך שמועד הכניסה לדירה יקדים את מועד מסירת הדירה שלכם; ככה תוכלו לשפץ ולסדר את הדירה שרכשתם ולא תיאלצו לגור באתר בנייה קטן במשך תקופת השיפוצים. דאגו שבחוזה יהיה סעיף שיכלול מנגנון פיצוי, אם המוכר לא עומד במועד המסירה מסיבה כלשהי.

הסדר התשלומים

לאחר שהגעתם להסכמה עם בעלי הדירה על המחיר שתשלמו, הגיעו להסכמות עם המוכר על מועדי התשלום, וכוונו אותם לפי המועדים של התקבולים שתקבלו בגין מכירת הדירה הקודמת, או לפי קבלת כספי משכנתא, שאותם כדאי לדחות למועד מאוחר ככל האפשר כדי להתחיל לשלם עליה יותר מאוחר. בדירה חדשה מצמידים בדרך כלל את מחיר הדירה למדד תשומות הבנייה, ואז היא מתייקרת ככל שזמן הבנייה מתארך, וזה יכול להגיע גם להפרש של יותר מ-100 אלף שקל. בדירת יד שנייה יכולים להצמיד למדד המחירים לצרכן, ויש עדיין מי שמצמידים לדולר – בשני המקרים מדובר בשינוי מזערי במחיר, אם בכלל, עד מועד הכניסה.

עלויות נוספות

מס רכישה, עלויות משכנתא, חיבורים לחשמל, מים וגז. שכ"ט עו"ד – כל צד מביא לרוב את העו"ד שלו, ועלות שכר הטרחה לרוכש מסתכמת ב-0.5% עד 1% בלבד. תהיו פטורים מאגרות רישום, אך אם היה מתווך בעסקה, יש להוסיף 1%-2% למחיר הדירה.

חשוב לבדוק עלויות שוטפות כמו ארנונה ומסי ועד הבית, כדי שתדעו באילו הוצאות תצטרכו לעמוד מדי חודש. בטופס הארנונה מצוין גם שטח הדירה, שאותו תוכלו לעמת עם השטח שמציג לכם המוכר.

ליקויים

בניגוד לדירה מקבלן, שבה הוא אחראי על תיקון ליקויים במשך שנה לפחות לאחר שנכנסתם לדירה, הרי שבדירת יד שנייה המצב שונה. את הליקויים בנכס מאתרים לרוב מראש. בדקו את תקינותם של ברזים, חלונות, תריסים ואפילו ארונות, אם משאירים אותם בדירה. חפשו סדקים בקירות ובמרצפות, רטיבויות, שקעים לא תקינים וכד'.

כדאי לבדוק את הדירה באמצעות איש מקצוע כמו מהנדס  או שיפוצניק כדי למנוע מקרים שבהם אינכם שמים לב לליקויים, כי אינכם בעלי מקצוע. חשוב לציין בחוזה הרכישה את הליקויים שנמצאו ומי הנושא באחריות לתקנם.

אז זהו, לא פשוט. אבל אם השתמשתם בהמלצות הנ"ל, סביר להניח שתיכנסו בראש שקט לדירתכם החדשה ותיהנו ממנה לאורך שנים.

מדריכים קשורים:

מדריך מס רכישה

דירה יד ראשונה או דירה יד שנייה?

מדריך משכנתא – מה ההון שלנו וכמה לקחת?

יועץ משכנתא – מסתבר שיש לזה יתרונות גדולים

מחירי הדירות – לאן?                                            תמונה: pixabay

ביטוח רכב – נהג חדש הוא לאו דווקא נהג צעיר – כמה עולה הביטוח לנהג צעיר ולנהג חדש, ומה ההבדל בין נהג צעיר לחדש? 

תוספת של נהג חדש לרכב יכולה להכפיל ויותר את הפרמיה ואת גובה ההשתתפות העצמית

הגיל של הנהג, הוותק שלו וגובה הפרמיה

הילד או הילדה עברו טסט ויש להם רישיון. עכשיו הם "מתים" לנהוג – על הרכב של ההורים, בדרך כלל, או שיש להם רכב משלהם (ההורים קנו להם או שהם חסכו וקנו).

הוא או היא לא יוכלו לנהוג ברכב בלי ביטוח מיוחד לנהג חדש. וכאן, הורים יקרים, אתם צריכים להתכונן להוצאה כספית משמעותית ביותר, זאת משום שנהג חדש הוא בעל סיכון גבוה יותר להיקלע לתאונת דרכים, וככל שהסיכון גדול כך הפרמיה הביטוחית שאתם, ההורים, תשלמו תהיה גבוהה יותר.

הפרמיה לרכב המשפחתי שבו נוהגים מבוגרים, אבל גם נהג חדש, תיקבע על פי ותק רישיון הנהיגה של הנהג הצעיר ביותר הנוהג ברכב. המשמעות היא עוד אלפי שקלים לביטוח בשנה – המון כסף, אבל יש פתרונות.

חשוב להדגיש את ההבדל בין נהג צעיר לנהג חדש. הרבה מתבלבלים בין ביטוח רכב לנהג חדש לביטוח רכב לנהג צעיר. יש הבדל גם בהגדרות וגם במחיר. נהג חדש הוא נהג שהרישיון שלו חדש יחסית, נהג צעיר הוא נהג שגילו צעיר.

מה זה נהג חדש

בסוף שנות התשעים החליט משרד התחבורה להטיל הגבלות מסוימות על נהגים חדשים וצעירים, לאחר שהסטטיסטיקה הוכיחה, שהם מעורבים משמעותית יותר בתאונות. לשם כך נקבעה הגדרה של "נהג חדש"; ההגדרה מתייחסת לתקופת הנהיגה על הכביש מאז קבלת הרישיון, בלי קשר לגילו של הנהג. נהג חדש נחשב למי שטרם חלפו שנתיים מאז קיבל רישיון, והוא יכול להיות גם בן 50.

ההגבלות, המוטלות על נהגים חדשים הן:

נהג מלווה: נהג חדש יכול לנהוג בשלושת החודשים הראשונים לאחר קבלת הרישיון, אך ורק בליווי נהג ותיק שילווה אותו. מי רשאי לשמש נהג מלווה? נהג שהוא בן 24 שנים ומעלה, אשר מחזיק ברישיון נהיגה בתוקף עבור אותו סוג רכב (פרטי, מסחרי וכד') 5 שנים לפחות. לחילופין, נהג בן 30 ומעלה, המחזיק ברישיון נהיגה שלוש שנים לפחות. גם מורה לנהיגה בעל ותק של חמש שנים בנהיגה יכול להיות נהג מלווה. אין הגבלה על מספר הנוסעים עם נהג מלווה, מעבר למה שקבוע ברישיון הרכב.

שלט "נהג/ת חדש/ה": שלט "נהג/ת חדש/ה" יוצמד לשולי השמשה האחורית של הרכב, במשך שנתיים לאחר קבלת הרישיון.

מספר נוסעים מוגבל: נהג חדש מתחת לגיל 21 רשאי יכול להסיע עד שני נוסעים.

הימנעות מעבירות חמורות: הימנעות מעבירות חמורות הוא לכאורה מוטו שצריך ללוות כל נהג באשר הוא. עם זאת, נהג חדש שיורשע בעבירת תנועה חמורה עלול להידרש לעמוד מחדש במבחן נהיגה עיוני ו/או מעשי ו/או בדיקה רפואית – לפי החלטת משרד הרישוי. עד שיעמוד בתנאים אלה רישיונו יישלל, ולאחר מכן הוא ייחשב שוב כ"נהג חדש" למשך שנתיים נוספות.

מה זה נהג צעיר

זו כבר הגדרה ביטוחית, ויש הבדל בהגדרות בין חברות הביטוח השונות. חלק מחברות הביטוח מגדיר נהג צעיר כמי שגילו עד 21 שנה. מנגד, חלקן מגדיר נהג צעיר את מי שגילו עד 24 שנה. כמובן, שהדרישות של משרד התחבורה לגבי נהג חדש אינן חלות על נהג צעיר. עם זאת, ההגדרה משפיעה על גובה הפרמיה עבור הביטוח שלו.

ההבדל בין נהג צעיר לבין נהג חדש מתבטא גם בהבדל בין הביטוחים וההשתתפות העצמית בכל אחד מהמקרים. בשני המקרים, הביטוח יקר בהרבה מזה של ביטוח נהג רגיל, כי חברות הביטוח מגדירות את הנהגים החדשים והצעירים בסיכון גבוה, אך גם כאן יש הבדלים.

ההבדלים בין נהג חדש ונהג צעיר בביטוח הרכב

בהשורות להלן נסקור את ההבדלים בין נהג חדש לבין נהג צעיר, בכל מה שקשור בנושא ביטוח רכב.

ביטוח נהג חדש

כאמור, יש ליידע את חברת הביטוח באופן מיידי על תוספת של נהג חדש לרכב. מרגע זה הפרמיה עולה במאות אחוזים, וגם ההשתתפות העצמית במקרה של תאונה בזמן נהיגת הנהג החדש.

את הנהג הצעיר יש לבטח בביטוח חובה על פי חוק, בביטוח צד ג' (רצוי מאוד) וביטוח מקיף (תלוי בשווי הרכב), שהם אופציונליים. סביר מאד להניח שנהג צעיר הוא גם נהג חדש, מה שמגדיל את הסיכון למעורבות שלו בתאונות וטבפגיעות שעלולות להסב נזק הן לרכב שבו הוא נוהג והן לרכב או רכוש אחר.

ביטוח חובה – נהג חדש, נהג צעיר

כל נהג בישראל מחויב על פי חוק לרכוש ביטוח חובה לרכבו; ביטוח זה מפצה על נזקי גוף (פציעה, מוות) שנגרמו בתאונה לנהג, או לנוסעים ברכבו, או למי שנפגעו מרכבו, כולל הולכי רגל.

עשינו בדיקה לגבי הפרמיה הנדרשת בביטוח חובה לנהג חדש – בן 18, עם ותק של שנה מאז קבלת הרישיון, ללא תאונות בשנה זו וללא תביעות ביטוח.

במקרה הראשון בחרנו ברכב מסוג דייהטסו סיריון שנת 2011 – המחיר נע בין 3,000 שקל ל-3,700 שקל תוספת פרמיה לנהג חדש. כשבחרנו "נהג צעיר" – בן 23 עם ותק של 5 שנות נהיגה – קיבלנו פרמיה שנעה בין 2,200 שקל ל-3,000 שקל בחברות הביטוח השונות.

במקרה השני בחרנו ברכב מסוג מאזדה 3 מודל 2015-2016– המחיר נע בין 2,800 ל-3,700 שקל תוספת פרמיה לנהג חדש. נהג צעיר – גיל 23 עם ותק של 5 שנים כנהג, בין 2,200 שקל ל-3,100 שקל

כדי להמחיש את ההבדל בין הפרמיות של נהג חדש/צעיר לבין נהג "רגיל" – בן 35 עם ותק של 16 שנות נהיגה ישלם בין 1,200 שקל ל-1,500 שקל ביטוח חובה על אותו רכב מסוג מאזדה  3 מודל 2015. מדובר בסכום של 100 – 120 שקל לחודש, לעומת 200 – 250 שקלים לנהג צעיר, ותוספת של 250 – 300 שקל לנהג חדש לחודש.

ביטוח צד ג'

רכישת ביטוח רכב צד ג' נועדה לכסות תשלום פיצוי על נזקים הנגרמים לצד שלישי, הוא צד ג'. נהג רכב המעורב בתאונה באשמתו וגרם נזקים לרכב האחר – צד ג', יישא בתשלום הנזקים לצד ג'. ללא ביטוח רכב צד ג' ייאלץ בעל הרכב והנוהג ברשות לשלם את כל ההוצאות הכספיות לכיסוי הנזקים מכיסו. בנוסף, ביטוח צד ג' מקנה כיסוי לתשלום הוצאות סבירות, לרוב 400-500 אלף שקל, לצורך הגנה משפטית אם הוא נתבע על ידי הצד השלישי בבית המשפט.

תעריפי ביטוח צד ג' (פלוס חובה) לנהג חדש – בין 5,400 ל-5,800 שקל, שזה סכום של כ-500 שקל בחודש.

לנהג צעיר – בין 5,200 ל-5,600 שקל שזה אומר קצת יותר מאשר 450 שקל לחודש.

ביטוח מקיף

ביטוח מקיף מספק כיסוי לנזקים ולאובדן רכב בגלל תאונה או גניבה והוא כולל גם ביטוח צד ג'. בנוסף מעניק הביטוח שירותי גרירה, שבר שמשות – שאינו מכוסה בביטוח הרגיל, רכב חלופי. כשערך הרכב נמוך, מעדיפים רוב המבוטחים לרכוש ביטוח חובה וצד ג' בלבד. כשערך הרכב גבוה, וזה עניין סובייקטיבי – לאחד 50 אלף שקל זה שווי גבוה, לאחר 25 אלף שקל זה שווי גבוה, מומלץ לרכוש ביטוח מקיף, בעיקר עקב החשש לאובדן הרכב.

בדיקת הצעות ביטוח מקיף (המחיר כולל ביטוח חובה) למאזדה 3 אקטיב מודל 2016, העלתה את מחירי הפרמיות השנתיות הבאים:

עבור נהג חדש – 10,000-12,000 שקל, שזה אומא 833 – 1,000 שקל לחודש

נהג צעיר 9,000–12,000 שקל, שזה אומא 750 – 1,000 שקלים בכל חודש.

נהג מבוגר עם 25 שנות נהיגה – 4,500 שקל עד 7,000 שקל, תלוי בכמה פרמטרים. בכל מקרה זה לא יהיה יותר מאשר 600 שקל בכל חודש.

התוצאות מראות שאין הרבה הבדל בין נהג חדש לנהג צעיר בכל הקשור לביטוח מקיף, אבל ההבדל הוא משמעותי מאוד בין שניהם לבין נהג ותיק.

יש לציין, כי למרות שהביטוח המקיף נגזר ממחיר הרכב במחירון (לרוב של לוי יצחק), יש פערים גדולים בתעריפים הנובעים מדרישות שונות של חברות הביטוח למיגונים שונים שעצם הקיום שלהם עשוי להוזיל את פרמיית הביטוח. גם למקום המגורים, כולל אם מדובר בבית צמוד קרקע או בבניין משותף, יש השלכות על תמחור הפרמיה. בנוסף, גם עבר פלילי של הנהג ישפיע על גובה הפרמיה, וכמובן עברו הביטוחי.

להוזלה בביטוחים - לחץ כאן!

דמי השתתפות עצמית

לא רק הפרמיה יקרה יותר עבור נהגים חדשים וצעירים. גם דמי ההשתתפות העצמית יקרים הרבה יותר עבורם. שוב, הדבר נובע מהסיכון הגדול יותר שמלווה ביטוח של נהגים אלה. דמי השתתפות עצמית הם סכום כסף הנקבע מראש בפוליסה שאותו יידרש המבוטח לשלם לחברת הביטוח במקרה של מימוש הביטוח. הסכום הוא קבוע ואינו נגזר מגובה הנזק. אגב, בביטוח חובה אין דמי השתתפות עצמית. במילים אחרות, אם לרכב נגרם נזק של 7,500 שקל, וההשתתפות העצמית בפוליסה עומדת על 2,000 שקל, הפיצוי שתקבלו במידה ותתבעו את חברת הביטוח יהיה על סך 5,500 שקל. מטרת דמי ההשתתפות העצמית היא למנוע הגשת תלונות זניחות לחברת הביטוח. מה זה זניחות? שריטה, מעיכה קטנה. כלומר, אם לרכב נגרם נזק פחחות בשווי 1,800 שקל, ואתם לא יכולים לתבוע את הצד השני, ויש לכם השתתפות עצמית בסך 2,000 שקל, אכלתם אותה. התוצאה היא שבארץ אנחנו רואים הרבה מאוד כלי רכב עם נזקי פח קטנים אך מכוערים, שבעליהם לא מתקנים אותם כי חברת הביטוח אינה מכסה את עלות התיקון ועבורם התיקון יקר כנראה.

כנהג חדש או צעיר, דמי ההשתתפות העצמית יהיו גבוהים ב-50% ואף יותר מאלה של נהג רגיל. מדובר בהשתתפות עצמית רק במקרה של תביעת ביטוח על רכב שבו מי שנהג היה נהג חדש או צעיר בעת התרחשות אירוע הביטוח.

אפשר להוזיל

ניתן להוזיל את דמי ההשתתפות העצמית על ידי הסכמה לתקן את הרכב במוסכי הסדר של החברה – ההוזלה יכולה להיות משמעותית ולהסתכם בכמה מאות שקלים. מוסך הסדר לאו דווקא אומר, שהחברה רוצה לסדר אותך; מדובר במוסך שעמו חברת הביטוח עובדת בהסדר קבוע, והוא חייב להיות מוסך מורשה וברמה טובה.

יש חברות שיציעו לכם להגדיל את ההשתתפות העצמית ובתמורה להוזיל את הפרמיה משמעותית; צריך לחשוב על זה היטב כשמדובר בנהג חדש או צעיר, שהסיכוי שלהם להיקלע לתאונת דרכים גבוה בהרבה מהממוצע, ובכל פעם צריך לשלם דמי השתתפות עצמית מחדש.

אבל הדרך האמיתית והפרקטית להוזיל את הביטוחים לנהגים חדשים ונהגים צעירים היא לעשות ביטוח לפי קילומטר. הביטוח על הרכב יהיה לנהג ותיק, אבל ברגע שהילד ירצה את הרכב והוא נהג חדש או צעיר, עליו לעדכן ברגע שהוא נכנס לרכב שהוא עכשיו הנהג – מדובר על עדכון אוטומטי דרך פיצ'ר שקיים ברכב, ו/או דרך אפליקציות, ואז חל עליו הביטוח. באופן הזה יש ביטוח לפי שימוש – ביטוח לפי קילומטראז'.

העלות משתנה, אבל בגדול מאוד מדובר על עלות של עד 1 שקל לקילומטר. זה בהחלט משתלם, והחברות המציעות ביטוחים כאלו זוכות לגידול משמעותי בפוליסות ביטוחי הרכב – הצעירים והחדשים (והמשפחות שלהם) עוברים אליהם.

רפורמה בביטוח רכב, ובכל זאת המחיר רק עולה…

מדברים הרבה, בשנים האחרונות, על רפורמה בשוק ביטוח הרכב, וביטוח החובה בפרט. אבל כל שנה מחדש כשאנחנו מבטחים את הרכב, הפרמיות עולות. נראה כאילו יד ימין לא מתואמת עם יד שמאל, נראה כאילו אין באמת חשיבה כוללת ומלמעלה על כל נושא הביטוח. עם זאת יש מגמה חיובית בשנה האחרונה.

כבר בתחילת 2016 דיברו באוצר על הפחתה משמעותית מאוד בביטוחי הרכב. לגישתם, התקנה של מערכות מצילות חיים ברכב, לרבות מערכת בקרת יציבות ומערכות התרעה, תוזיל את הביטוח. באוצר הסבירו אז שיישום הרפורמה יביא לירידה מאוד משמעותית בתשלום הביטוח – ירידה של  עד כ-50% בדמי הביטוח ל-850 אלף מבוטחים. הירידה היתה אמורה להתבטא בעיקר לנהגים צעירים ולבעלי כלי רכב עם המערכות האמורות. האוצר הסביר שנהגים צעירים, שבמכונית שלהם מותקנות המערכות האלו, יוכלו לרכוש ב"פול" (תאגיד שמבטח גם כאלו שחברות הביטוח לא רוצות לבטח אותם, אך בעקבות הרפורמה הפך לרחב יותר ונפוץ גם בקרב מבוטחים "רגילים") ביטוח חובה שיהיה זול ב-1,000-1,500 שקל ואפילו יותר, מהתעריף של חברות הביטוח הפרטיות. נהגים אחרים יחסכו מאות שקלים.

מה קרה בפועל?, שימו לב – לכאורה לא קשור בכלל לעניין, אבל בפועל ועדת וינוגרד שבדקה את נוסחת ההיוון (ערך נוכחי שוטף) של תשלומי פיצויים לנפגעים בתאונות עבודה מטעם ביטוח לאומי, הפכה את הרפורמה הזו על פיה, שלא בכוונה. הוועדה המליצה להפחית את שיעורי ההיוון – השיעורים שבהם מתרגמים סכומים עתידיים לסכומים נוכחיים . הרי הריבית ירדה, שיעורי ההיוון ירדו, וכך צריך להיות גם בתשלומים לנפגעים – התשלומים השוטפים צריכים להיות גבוהים יותר, כלומר סכום הפיצוי לנפגעים יהיה גדול יותר. אבל, ברגע שמורידים את שיעור ההיוון לנפגעי תאונות עבודה, זה משליך מיד על הביטוחים האחרים, לרבות ביטוחי החובה לרכב.

 העלאת ריבית ההיוון בשוק ביטוחי הרכב התבטאה בהתייקרות של עד 20% בביטוחים. חברות הביטוח גלגלו את העלייה למבוטחים עצמם, וכך ההוזלה קוזזה בעלייה. בשטח הביטוחים התייקרו – להרחבה ב-YNET. אבל מאז, בזכות הפיקוח על הביטוח ושוק ההון במשרד האוצר, ובזכות הטמעת אביזרי הבטיחות, ביטוח החובה ירד – אבל לא מספיק.

כמו כן, בשנים האחרונות נהנינו מהפחתה חד פעמית גדולה בביטוח החובה. משרד האוצר עדכן את תעריפי ביטוח חובה כלפי מטה ב-2017 במשך שלוש שנים וזאת כדי להחזיר לציבור 1.17 מיליארד שקל שנמצאים בעודף (תשלומים עודפים של הציבור שנמצאים בקרן קרנית שאחראית על פיצויים לנפגעי תאונות דרכים). קרנית ממומנת מכספי המבוטחים בביטוח חובה (חלק מסכום הביטוח מועבר אליה), ולכן ראוי שהעודף הזה יחזור לציבור.

החלטת האוצר היתה שבשנה הראשונה, אוקטובר 2016 עד ספטמבר 2017, יזכו המבוטחים להנחה של 15% בביטוח חובה – סכום כולל של כ-680 מיליון שקל; בשנה השנייה תהיה הנחה של 8% – סכום כולל של 360 מיליון שקל, ובשנה השלישית הנחה של 3% – הנחה כוללת של 135 מיליון שקל. ההנחה הזו אמורה היתה להיות מיידית ואוטומטית, אבל כמובן שכל אחד צריך לבדוק אותה מול סוכן הביטוח שלו.

מעבר להוזלה הזו,  בתחילת 2017 ירדו מחירי הביטוח חובה בכ-15% בממוצע כתוצאה מיישום רפורמה שקשורה לחישוב דיפרנציאלי של הפרמיה לפי מאפייני הנהגים והתקנת מערכות בטיחות ברכב. הרעיון הוא שאם הרכב אמין יותר ובטוח יותר, צריך לשלם פחות ביטוח. מדובר במערכות התראה מפני תאונות המותקנות ברכב כמו מובילאיי ואייווקס, ומערכות יציבות שונות (ESP).

הנהנים הגדולים מהרפורמה הזו יהיו נהגים צעירים שעלות הביטוח שלהם עשויה לרדת כאמור ב-1,000 עד 1,500 שקל, ובמקרים מסוימים גם ביותר מכך.

איך להוזיל את הביטוח המקיף?

כיצד משיגים את הצעת המחיר הכי טובה לביטוח רכב

HON TV

השוואת מחירי סלולר 2019 – ככה תדעו איזו חברה לבחור (והמעבר פשוט)!

קופת גמל להשקעה – האם כדאי?

ככה תקחו משכנתא!

  מעודכן ל-06/2023

יועץ משכנתא – האם כדאי?    

מצד אחד, זה חוסך לכם התרוצצות, בדיקות ואת הצורך להתעמק בחישובים מימוניים. כמו כן, זה חוסך לכם (במקרים רבים) הרבה כסף – יועץ משכנתא טוב ישיג לכם את הריביות הטובות ביותר לתמהיל הטוב ביותר. מצד שני זה עולה כסף. 

יעוץ משכנתא הוא ממש לא חובה – אתם יכולים לקרוא הדרכה ברשת (הנה המדריכים שלנו), אבל יש רבים שבכל זאת צריכים את הליווי הצמוד. אבל גם אם כן – צריך להיזהר, יש הרבה יועצים שלא באמת תורמים ללקוח, צריך לבחור יועץ משכנתא מנוסה, מקצועי ועם המלצות. 

אבל, רגע לפני שנצלול לעולם ייעוץ המשכנתאות, נחזור צעד אחורה לעולם המשכנתאת עצמו. שוק המשכנתאות הוא שוק ענק – רוכשי הדירות לוקחים בשנה סדר גודל של יותר מ-100 מיליארד שקל במשכנתאות. הם חייבים לקחת משכנתא (ברובם), כי כיום כדי להגיע לדירה צריך 170-180 משכורות (ואפילו יותר).

מול רוכשי הדירות עומדים בעת מתן המשכנתא הבנקים, ליתר דיוק יועצי המשכנתאות/ פקידי המשכנתאות של הבנקים. הם יכולים להיות אנשים מקצועיים וטובים, אבל הם מוטים לצרכי הבנק ול"הכתבות" של הבנק. אם הבנק מעדיף מסיבות פנימיות לשווק מסלול משכנתא מסוים ולא אחר, אז היועץ בהתאמה ישווק לכם את המסלול המועדף, גם אם הוא לא אמור להיות המועדף מבחינתכם. קיים כשל מבני בהגדרת התפקיד של היועץ הבנקאי – וצריך להבין, הוא לא באמת משרת אתכם, הוא משרת את הבנק. יכולים להגיד לכם אחרת "אנחנו עושים את הכי טוב למענכם" ועוד, אבל זה הכי טוב בהינתן האילוצים מראש של הבנק. כלומר, אם הבנק לא רוצה לשווק מסלול מסוים הוא מלכתחילה לא ישווק אותו, גם אם הוא טוב ללקוח, והמשמעות היא שאולי היועץ בבנק עושה את הכי טוב, אבל מלכתחילה זה לא טוב לכם.

זו כנראה הסיבה העיקרית שלקיחת יועץ משכנתאות הפכה להיות יותר ויותר פופולארית בשנים האחרונות – בשנה האחרונה יותר מרבע מלוקחי המשכנתאות נעזרו ביועצי משכנתאות, ונראה שהמגמה הזו תימשך.

יועץ משכנתא פרטי      

מקצוע יועץ משכנתא פרטי חדש יחסית, אבל תופס פופולאריות בקצב מואץ, פשוט אנשים מבינים – ייעוץ משכנתא בעזרת יועץ משכנתא מקצועי חוסך הרבה כסף. המקצוע עוד לא ממש מוגדר, אין פיקוח, אין בקרה, ולכן, במקרים רבים, אתם מקבלים הצעות, ולא באמת יודעים מי עומד בצד השני. אז חשוב להדגיש – נכון לא צריך להיות בעל תואר או בעל ניסיון כדי להיות יועץ משכנתאות, אבל אם אתם כבר מתכוונים להיפרד מכמה אלפים טובים, לפחות שזה יהיה איש מנוסה, מקצועי, מומחה בתחומו, ולא יזיק אם הוא רואה חשבון, כלכן בכיר, עובד לשעבר בבנקים למשכנתאות.

תבדקו את הניסיון שלו, תקבלו המלצות מלקוחות קודמים שהוא טיפל בהם, תשאלו מה הוא באמת סיפק ללקוחות (ריביות נמוכות? עזרה מלאה בתהליך? הסברים שוטפים על מפגשים שלו מול הבנקים? ועוד). הרי  היום  כשהכל ידוע, הכל ברשת האינטרנט וברשתות החברתיות, כל אחד עם קצת מאמץ יכול לעשות מכרז ריבית משכנתא, לקרוא מדריכי משכנתא ולהבין מה זאת ריבית קבועה, צמודה, משתנה, פריים ועוד? איזה משכנתא כדי לקחת? מה התמהיל הנכון? ועוד.אז ראשית – אפשר כאמור לבד, אבל זה ממש לא פשוט, ואם אתם הולכים עם יועץ משכנתא, אז שלא יהיה כזה שרק בשבוע שעבר סיים את הקורס במימון, או את הקריאה של החומר באינטרנט, אלא תבחרו ביועץ משכנתא מנוסה, מומחה, מבין את המטרייה לעומקה ולרוחבה, עם ניסיון וקשרים מול בנקים. בדקו אותו – הבדיקה הזו חשובה (הרחבה בהמשך המדריך)

ונבהיר שוב – כל אחד, כן גם אתם, יכול להבין מה המשכנתא האידיאלית בשבילו, כל אחד יכול לעשות מכרז משכנתאות בין הבנקים, וכל אחד יכול לבדוק במדריכים וכתבות שוטפות וכן בפורומים, אם המשכנתא שלו  בתנאים טובים.  תעשו לבד – תחסכו אלפי שקלים טובים.  אבל מי שמעוניין כאמור לליווי צמוד, שיבדוק מקצועיות וניסיון, כשמעבר לכך יועץ משכנתא אמור לחסוך לכם הרבה כסף, במיוחד עם יש לו הכרות עם הבנקים, ויכולת להשיג ריביות טובות.

רוב רוכשי הדירות בישראל נאלצים לקחת הלוואת משכנתא מהסיבה הפשוטה –  מחירי הדירות בארץ נקובים במיליונים בדרך כלל – מחיר ממוצע של כ-1.5 מיליון שקל ויותר; המחירים התייקרו מאוד בשנים האחרונות ולמרות שאף אחד לא יודע היכן הם יעצרו, כמעט כולם מסכימים שהם גבוהים אבסולוטית , ובטח שהם גבוהים יחסית ליכולת ההשתכרות של הישראלי הממוצע. אז אם אתם לא עשירים מופלגים, או שאין לכם הורים עשירים שיכולים לקנות לכם דירה, סביר להניח שהפגישה עם הבנק למשכנתאות הכרחית עבורכם בדרך לקניית הדירה. ואגב, בשנים האחרונות התופעה של משכנתא יחד עם אמא ואבא צוברת תאוצה (להרחבה בגלובס).

סיכום ביניים –  בכל בנק שמציע משכנתא יש יועץ משכנתאות/ פקיד משכנתאות של הבנק; נכון שניתן לקבל ממנו הסבר על התהליך ועל התמהיל הרצוי, אבל בסופו של דבר, האינטרס שלו הוא לשווק לכם את המוצר של הבנק בו הוא עובד ואותו הוא מייצג. בשנים האחרונות קמה לה תחנה נוספת בדרך לחלום הישראלי לרכישת בית – ייעוץ משכנתא מיועצים פרטיים. מקצוע יועץ המשכנתאות לא היה קיים, באופן משמעותי בעשורים הקודמים, וכיום, ההערכה היא, שכ-20%-30% מנוטלי המשכנתאות (ואפילו 40% בתקופות מסוימות) מתייעצים עם יועץ משכנתא. לאור הכמות הגדולה של הפונים, הפך מקצוע יועץ המשכנתאות בשנים האחרונות למבוקש,  וקורסים רבים נפתחו בתחום; כיום יש עשרות חברות ייעוץ למשכנתאות (לא בנקים), ומאות יועצים עצמאיים. יועצי המשכנתאות גם משווקים את עצמם חזק מאוד בתחום מיחזורי משכנתאות, אם כי כאשר הריבית עולה (וזה מה שקרה לריבית המשכנתא בשנתיים האחרונות) כדאיות המחזור פוחתת.

ומה בעצם מספק לכם יועץ המשכנתא? אתם יכולים להקשיב ליואב להמן שהיה בכיר במשרד האוצר ועכשיו הוא שותף בחברה שמספקת ייעוץ משכנתאות (ושירותים נוספים) , ואתם יכולים לדלג להסבר שלנו  (בהמשך הטקסט) –

מה ההון שלנו וכמה משכנתא לקחת                                       ריבית קבועה או ריבית משתנה

מה זה אישור עקרוני ומה הבנק בודק                                     ריבית המשכנתא 

מחשבון משכנתא                                                              מחשבון מס רכישה

 למה כדאי יועץ משכנתא?

"הפסיביות של הלקוחות הגיעה גם למשכנתאות אנשים עם ידע כמו רואי חשבון ניגשים למשכנתא כמו הטיפש הכי מצוי בעיר. לכן קמו להם היום כל מיני כאלה שגובים רק על ייעוץ – על שטות שכל אחד יכול לעשות בעצמו. החבר'ה האלה לא מפוקחים, אין מעליהם בנק ישראל ולא כלום. הם שודדים. אולי לא כולם, אבל זו חלם. כדי לעשות סקר בנקים אתה צריך את החבר'ה האלה? מישהו צריך להגיד לציבור: 'חבר'ה, תפסיקו לחכות שהרגולטורים יעשו לכם את העבודה, תעשו אותה לבד"'. זה מה שאמר מנכ"ל בנק איגוד לשעבר, חיים פרייליכמן, ערב פרישתו, בריאיון לעיתון "כלכליסט".

מדברי פרייליכמן אפשר להסיק, שהוא דואג לציבור הרחב; מצד שני אפשר ללמוד מדבריו, שהבנקים לא ממש אוהבים את יועצי המשכנתאות, ומכך אפשר להסיק, שכנראה הם עושים משהו טוב ללקוחות – ייעוץ משכנתא מגופים חיצוניים פוגע בבנקים! המסקנה הזו מתעצמת בשנה האחרונה על רקע העימות הגדול בין הבנקים לבין יועצי המשכנתאות. הבנקים ניסו לדחוק את ועצי המשכנתאות מהסניפים בטענה שבינהם יש שרלנטים שלא באמת עוזרים לציבור. אבל יש יועצים שעוזרים מאוד לציבור, ואולי זה מה שהפריע לבנקים – עזרה לציבור בריביות טובות, משמעה – פחות רווח לבנקים. בסופו של העימות הבנקים הפסידו – המפקחת על הבנקים חייבה אותם לאפשר ליועצים להיכנס לסניפים ולתת ייעוץ ללקוחות.   

ואם כך אז ייתכן שהשורה התחתונה של העימות של הבנקים מול היועצים היא שאולי כדאי לשלם עמלה של כמה אלפי שקלים למישהו שיכול להשיג לכם ריבית טובה יותר, שתחסוך להם עשרות אלפי שקלים בהחזרי המשכנתא, ושיחסוך לכם התרוצצויות ומשאים ומתנים מול הבנקים השונים?

יועץ משכנתא פרטי לעומת  יועץ משכנתא בבנקים?

לא להתבלבל. יועץ משכנתא פרטי הוא היועץ האובייקטיבי. כשמדברים על לקחת יועץ – כן או לא? מתכוונים ליועץ הפרטי, החיצוני למערכת הבנקאות. יועץ כזה יכול לתת לכם ערך מוסף – לבחור בתמהיל נכון, במסלולים נכונים ולספק לכם את המשכנתא הנכונה מבחינת התקופה והריבית. זה יכול לחסוך לכם הרבה כסף. מנגד, יש  את יועצי המשכנתא בבנקים. הם לא בדיוק יועצים, ובחלק מהבנקים שינו את הכותרת שלהם מיועצי משכנתא למומחה משכנתא. ובכל זאת – הם עדיין הדומיננטיים בקבלת ההחלטות של הציבור, ההשפעה שלהם על לוקחי המשכנתאות היא גדולה, וזו בעיה כי מדובר בעצם בסוג של איש מכירות של הבנק. נכון, מדובר באנשי מקצוע, אבל הם מוגבלים לספק לכם – הלקוחות – את מה שהבנק רוצה. הבנק רוצה לשווק ריבית קבועה, אז הם יציעו לכם את המסלול הזה, הבנק מתגמל אותם לפי מסלול מסוים הם ישווקו את המסלול הזה. הבנק לא רוצה (או לא יכול בגלל אילוצים מסוימים) לשווק במסלול מסוים אזי הריבית בו תהיה גבוהה ולא כלכלית.

מדובר באנשים של הבנק ולא באנשים שלכם, והאינטרס של הבנק לפעמים מנוגד לשל הלקוחות.

יועץ משכנתא פרטי עובד למענכם. הוא מתוגמל על ידי הלקוח, והאינטרס שלו להשיג תנאים טובים ומתאימים ללקוחות שלו. הבנקים מנגד, רוצים להרוויח על הלקוח – כלומר יש בפועל סוג של מאבק בין היועצים/ מומחים של הבנק ליועצים של הלקוחות , וזה התפוצץ בחודשים האחרונים כשהבנקים מנסים למנוע את השימוש ביועצי משכנתאות, ומנגד, הפיקוח על הבנקים ובנק ישראל מצדדים ביועצי המשכנתאות ככאלו שמטיבים עם הלקוח.

עם זאת שני סייגים חשובים – העובדים בבנקים מקצועיים. הם לא "עובדים" עלייכם. הם פשוט מוגבלים למה שהבנק מציע, למסלולים של הבנק, לריביות של הבנק.  חוץ מזה – יועצי המשכנתאות הפרטיים אמנם לרוב עובדים בשבילכם, אבל זה לא תמיד כך – במקרים רבים היועצים האלו גם רוצים לשמור על קשרים על הבנק, רוצים שלמומחה המשכנתאות בבנק יהיה סוג של תגמול, רוצים "לספק" אותו, והמשמעות שזה יכול לבוא על חשבונכם. לכן, יש חשיבות אדירה ליועץ – מקצועיותו, ניסיונו, והקשרים שיש לו עם כל המערכת הבנקאית (שלא יעבוד רק עם בנק אחד או שניים).

מי יכול להיות יועץ משכנתאות?

בעיקרון – כל אחד. כיום אין קריטריונים ותהליכי רישוי מסודרים כמו ליועצי נדל"ן (מתווכים) למשל. לפני מספר שנים קם איגוד יועצי המשכנתאות, והוא מבטיח לפעול להסדרת המקצוע על פי קריטריונים ותהליכי הסמכה מסודרים.

מיהם יועצי משכנתאות? עדיף לקחת מי שהיה עובד בנק (אבל לא הכרחי)

בדרך כלל, עובדי בנקים לשעבר בכלל ובתחום המשכנתאות בפרט; רואי חשבון, כלכלנים, מתווכים, אנשי מכירות וכל מי שלמד קורס למשכנתאות שמציעים היום חברות ייעוץ שונות. אם החלטתם לקחת יועץ משכנתאות, עדיף שתיקחו כזה שהוא עובד בנק לשעבר, רצוי פקיד משכנתאות בבנק; עובדי בנק שלעבר יכולים לעזור במניעת בירוקרטיה מיותרת, כי יש להם קשרים עם אנשי מפתח בבנק, ולכן גם יכולים להשיג לא פעם תנאים טובים יותר להלוואה.

למי כדאי לקחת יועץ משכנתא פרטי?

אם אתם לא מומחים בתחום הפיננסים, לא מתמקחים על עמלות וריביות מול הבנק שלכם, או שאין לכם זמן להתרוצץ, הרי שיועץ משכנתא טוב לכם, אבל זה כאמור עולה לכם כסף, וכיום כל המידע זמין ונגיש ברשת האינטרנט.

היועץ פוטר אתכם מהצורך להתמודד עם מושגים פיננסיים שאינכם מכירים, להתמקח עם הבנק על ריביות, להתרוצץ בין הבנקים ולהפסיד ימי עבודה, למלא טפסים אינסופיים וכד'.

כמובן, שאם אתם שולטים בחומר, מוכנים לקחת את הזמן ולעשות סקר בין הבנקים השונים ומסוגלים להתמקח על הריבית – אין לכם צורך ביועץ משכנתא פרטי.

ייעוץ משכנתא – מה זה נותן לכם?

ובכן, חשוב לחזור לעובדה פשוטה – הבנקים נגד יועצי המשכנתאות. הבנקים ניסו להרחיק את היועצים מהבנקים וזה כדי שהם הבנקים ירוויחו יותר. היועצים בוחרים את התמהיל הנכון והזול, הם מתמקחים בשביל הלקוח, והבנקים לא אוהבים את זה. אבל, בנק ישראל הורה לבנקים – עד כאן. אתם חייבים לשתף פעולה עם היועצים. הנה הרחבה בערוץ 10:

טוב, ומה הלאה? מה היועץ עושה בפועל? זה מתחיל בהערכת ההון וכמה משכנתא ניתן לקחת, ממשיך בבדיקת האפשרויות, בתכנון מוקדם, בהבנת הצרכים כיום ובעתיד, ובקביעה של סכום שאותו ניתן לשלם כהחזר משכנתא מדי חודש (בהתחשב בנסיבות שישפיעו על השכר ועל ההוצאות בעתיד). כמו כן, בוחר היועץ את התמהיל הנכון עבורכם, ובודק את מכלול ההצעות בבנקים כדי לקבל את ההצעה הטובה ביותר (ריביות נמוכות).

הכל מתחיל בתכנון – תהליך לקיחת המשכנתא דורש תכנון מוקדם. אי אפשר להגיד אני צריך 1 מיליון שקל וזהו; צריך לדעת מה המצב הפיננסי הנוכחי שלכם, כמה הון יש לכם? איזה דירה אתם יכולים לקנות, ובאיזו מחיר? מה גודל המשכנתא שאתם יכולים לעמוד בו, תוך התייחסות לאורך חיי המשכנתא (תקופת הזמן שלה) ולתשלום החודשי. כל זה צריך להיעשות בהתחשב בתקציב החודשי שלכם – הכנסות והוצאות בהווה וגם בעתיד. אחרי הכל, החיים משתנים – אתם צפויים לקבל העלאת שכר , חשוב להבין את זה כבר בשלב לקיחת המשכנתא; אתם מתכננים להרחיב את המשפחה, חשוב לקחת זאת בחשבון בשלב לקיחת המשכנתא ועוד.

מעבר לכך, אנשים חושבים שהם קונים דירה בסכום מסוים ובזה נגמר העניין, אם לדוגמה הדירה עולה 1.5 מיליון שקל ויש הון עצמי של 750 אלף שקל אז צריך משכנתא בסך 750 אלף שקל. זה לא מדויק – תהליך רכישת דירה מלווה בהוצאות נוספות, המחיר האמיתי של הדירה כולל כל התוספות הוא הרבה יותר גבוה וזה יכול להיות בקלות ב-10% יותר. ומה בתוספות? מס רכישה, עורך דין, אולי שיפוץ, העברת הדברים לדירה, ריהוט, יועץ משכנתא ועוד. אז צריך להתייחס למכלול העלות ולא רק למחיר הדירה.

יועץ המשכנתאות הפרטי עושה את העבודה הזו –  הוא בראש וראשונה מבין מה ההון העצמי שלכם, מה היכולות שלכם, מה התקציב שלכם לדירה? מה המחיר האמיתי של הדירה (בהינתן ההוצאות הנוספות). יועץ המשכנתא  מתכנן את המשכנתא בהינתן הצרכים הפיננסים שלכם היום ובעתיד. הוא בונה בעצם תמהיל משכנתא (מסלולים שונים שמרכיבים את המשכנתא שלכם) בהתאם לצרכים ולמאפיינים שלכם. מטרה נוספת של היועץ היא להשיג ריביות אטרקטיביות מהבנק, כך הוא בעצם משיג לכם משכנתא מתאימה ונכונה וגם זולה. חוץ מזה, היועץ, במקרים רבים מציע לכם – ליווי במשך חיי המשכנתא, תוך כדי עדכונים בהמשך. אם לדוגמה, אחרי כמה שנים, מתברר שיש מסלולים עדיפים (אחרי הכל המשק משתנה, מצב הכלכלה משתנה, הריביות והמדד משתנים – ובהתאמה העדיפות למסלולי המשכנתא משתנה)  אזי עליו להסביר לכם, ולנסות לשפר את תנאי המשכנתא, לרבות תהליכים של מיחזור משכנתא.

ייעוץ משכנתא מספק לכם לרוב מסלול מלא/ שירות מלא, אם יש כאלו שמעדיפים לצייד אתכם במידע (פגישה או שתיים) ואז לשלוח אתכם לעבודה מול הבנקים. זה יכול להיות משתלם – (כ-1 אלף שקל, אולי קצת יותר ולא 4 פלוס).

המסלול "המלא"הוא  תהליך שבתחילתו יש פגישה לא מחייבת בה היועץ מספר לכם על עצמו, מבין את הדרישות שלכם – היקף המשכנתא, שווי הדירה, היכולת הכלכלית שלכם – היום ובהמשך. בודק אם הבקשה שלכם אפשרית. בהמשך במידה והוא מקובל עליכם והגעתם לסיכום הוא מכין לכם את תמהיל המשכנתא האידיאלי ויוצא למכרז ריביות בבנקים.

לרוב אתם נחוצים למפגש נוסף עם הבנקים שלאורך כל הדרך הוא אמור לספק לכם הסברים ועדכונים על מצב המשכנתא שלכם – אושרה באיזה בנק באיזו ריבית, ובמה לבחור?

היועץ בפועל מלווה אתכם עד לשלב קבלת התשלום המלא/ המשכנתא המלאה, בגין דירה ואז הוא מקבל את יתרת התשלום ממכם. לרוב מקובל על תשלום במועד ההסכם/ חתימה והשלמה במועד קבלת המשכנתא הסופית וכניסתכם לדירה.

חשוב להבין את שלבי המשכנתא – בדיקת היכולות שלכם, אישור עקרוני מהבנק ועוד – תוכלו להרחיב כאן. חשוב להבין שמחיר העסקה הכוללת, זה לא רק המחיר של הדירה יש הוצאות נלוות שמסתכמות בסכומים נכבדים – עורך דין, מס רכישה, דמי תיווך, יועץ משכנתאות ועוד.

יועץ המשכנתא מלווה אתכם בכל השלבים האלו כשחלק גדול מהעבודה שלו מתרכז בעזרה במילוי הטפסים, הגשת הטפסים ובירוקרטיה נוספת. זה החלק הטכני, אבל המעיק – השגת אישורים מהקבלן, מעורך דין הקבלן ועוד. בצד המהותי הוא אמרו לקבוע את תמהיל המשכנתא, המסלולים והריביות. כאן, הבחינה מתבססת על החזר המשכנתא, סך התשלומים הצפויים, משך חיי המשכנתא, בדיקת ריביות והערכה לגבי שינויי המדד והריביות בהמשך.

היועץ מנהל משא ומתן מול הבנקים על השגת תנאים טובים יותר ולבסוף מגיעים לשלב החתימה – בשלב הזה צריך גם לבחור ביטוח משכנתא – חשוב להבין שלא כדאי (ברוב המקרים) לעשות ביטוח משכנתא דרך הבנקים. זה יקר יותר מאשר במקומות אחרים – קראו כאן על האלטרנטיבות.

ולמרות שלכאורה הקשר שלכם עם היועץ הסתיים, זה לא ממש כך. חשוב לבדוק אחת לתקופה אם המשכנתא עדיין מתאימה לכם? אם ניתן למחזר ולהוזיל אותה? אל תשאירו אותו "מאחור"  מבלי לבדוק מדי פעם – אפשר לחסוך הרבה כסף, והיועץ יכול לעשות לכם את הבדיקה הזו. חלק גדול מהיועצים גם מתחייב לספק את הבדיקה הזו בעתיד.

 כמה עולה ייעוץ משכנתא?

ייעוץ משכנתא מלא הכולל ליווי הלווה מתחילת התהליך ועד קבלת הצ'ק הבנקאי וגם אחריו – כלומר, תכנון ובניית תמהיל משכנתא, משא ומתן כספי מול הבנקים השונים, בדיקת טופסי החתימה על ההלוואה, ליווי הלווה בשנים שלאחר החתימה – יעלה בין 4 אלף שקל ל-7 אלף שקל לא כולל מע"מ. יש כאלה שלוקחים גם יותר ויש גם מי שלוקחים פחות, אבל אלו המספרים המקובלים בתעשיית ייעוץ המשכנתא.

בדרך כלל יועץ המשכנתאות נכנס לפעולה לאחר שקיבלתם אישור עקרוני מהבנק. אם מצבכם בבנק לא מזהיר, או שיש בעיות מסוימות בנכס – הרי שמדובר במשכנתא מרכבת, והעמלה שתשלמו תהיה לא פחות מ-10,000 שקל. יש לזכור, שבמקרים של משכנתאות מרכבות, העבודה של היועץ הרבה יותר גדולה ומסובכת וכוללת גם את מתן האישור העקרוני של הבנק.

עמלת ייעוץ חלקי למשכנתא הכולל בניית תמהיל, המלצה על ריביות לכל מסלול והדרכה על המשא ומתן הבנקאי, אותו עושה הלווה בעצמו – בין 1,000 ל-2,500 שקל. מסתבר שהשירות הזה הפך לפופולארי בשנים האחרונות.  

מפגש ראשוני להיכרות הדדית ומתן תשובות כלליות לשאלות הלווים – בדרך כלל חינם, או כמה מאות שקלים.

כאן תוכלו להרחיב – כמה עולה יועץ משכנתאות?

עמלת הייעוץ – לא בהתאם לגובה המשכנתא

כל הנ"ל הוא על פי המקובל – יש מקרים שבהם יועצים דורשים גם 20 אלף שקל. בדרך כלל מדובר על משכנתאות בעייתיות – הרבה טפסים, קושי לקבל אישור, משכנתאות בשיעור מימון גבוה מאוד, וכיוב'.

 כמו כן,  באופן כללי במשכנתאות גדולות של 900 אלף שקל ומעלה התעריף גבוה יותר. בפועל, 1% ריבית שחוסך היועץ מהלוואת משכנתא של 900 אלף שקל חוסכת סכום הגבוה פי שניים מהלוואה בסך 450 אלף שקל, ולכן יש יועצים שסבורים, שאם חסכו לכם יותר, אתם צריכים גם לשלם להם יותר. זה ממש לא צריך להיות ככה – הטיפול במשכנתא לא נגזר מגובה המשכנתא, כי עבודת היועץ היא אותה עבודה בלי קשר לגובה המשכנתא, אם היא אינה מורכבת, כאמור. יש גם מי שיבטיחו לכם מעקב אחר המשכנתא לאורך שנים כדי לנצל הזדמנויות להוזלה נוספת שלה, ויגבו על כך עמלה נוספת – יש גם מי שיעשו זאת באותו מחיר רק כדי לשמור אתכם כלקוחות שלהם וכדי שתמליצו עליהם.

מה כדאי לבדוק כשבוחרים יועץ משכנתא פרטי?

ייעוץ משכנתא זה עניין רציני – אנחנו מפקידים בידיו של יועץ המשכנתא מאות אלפי שקלים בעסקה החשובה בחיינו; לכן, חשוב לוודא שיועץ המשכנתאות הוא מקצוען, איכותי ונטול אינטרסים ושיקולים זרים – יש גם כאלה. שימו לב שהיועץ יודע להסביר כך שגם תבינו; חשוב שיידע לבנות לכם את התמהיל הנכון למשכנתא – איך לחלק את ההלוואה בהתאם למסלולים – כמה בריבית קבועה, כמה צמוד לפריים ועוד. ככל שההלוואה גבוהה יותר, לתמהיל יש חשיבות גבוהה יותר, אפילו יותר מהריבית; תתרשמו אם הוא נאמן לתפקידו לייצג אתכם בלבד כלקוח מול הבנק – שימו לב, אם הוא מניח הנחות מוקדמות שבבנק הזה לא כדאי, והבנק ההוא יקר וקשוח – בקיצור, אם הוא מוביל אתכם לבנק שכדאי לו כנראה לעבוד מולו. לפעמים באמת אותו בנק יהיה כדאי גם לכם, אך לא תמיד. רצוי שתהיה לו השכלה אקדמית בתחום הפיננסים, ובעיקר ניסיון בתחום המשכנתאות של לפחות מספר שנים. עדיף יועץ בעל אופי אסרטיבי ויכולת אנליטית גבוהה; מוניטין טוב יכול להעיד על יועץ טוב, ולכן רצוי לקבל המלצות מלקוחות קודמים. תוכלו גם למצוא המלצות וביקורות בפורומים שונים באינטרנט הדנים בייעוץ למשכנתאות. תחושת בטן – אם היועץ לא נראה לכם אמין ואתם לא בטוחים ביכולותיו – לכו לחפש יועץ אחר.

כך  או אחרת, נראה שהדבר החשוב ביותר בבחירת יועץ משכנתא זה המלצות של לקוחות קודמים וזה לא רק לקרוא את המלצות האלו באתר האינטרנט. זה גם להרים טלפונים לאותם לקוחות ולוודא שמדובר בהמלצות אמיתית. זו השיטה המועדפת והיא גם תספק לכם שקט נפשי (אחרי שתעשו כמה שיחות טובות). מעבר לזה יש התחלה של הסדרה בענף תחת התאחדות יועצי המשכנתאות. כאן רשימת יועצי המשכנתאות באינדקס של אתר הון.

ובהמשך לשאלות שקיבלנו – במה לבחור יועץ משכנתא עצמאי שעובד לבד, או בחברה שיש בה כמה יועצים. כיום יש חברות גדולות שמתמחות בייעוץ משכנתא כשכל חברה כזו מעסיקה עד עשרות עובדים, ובמקביל יש מאות יועצי משכנתא עצמאיים. שני "הסוגים" האלו הם יועצים פרטיים, במובן שהם לא מצד הבנקים והם מספקים לכם ייעוץ פרטי. אז מי עדיף – היועץ הסוליסט, או החברה הגדולה. אין תשובה מוחצת, אבל יש כלל (ויש יוצאים מהכלל!). הכלל הוא שלרוב אם מדובר ביועץ עצמאי הוא יהיה צמוד אלייך לאורך כל התהליך, השירות יהיה מצוין; יש לך אוזן קשבת בכל נקודת זמן. בחברה זה לרוב היועץ השכיר שיעבוד מולך, זה לא בעל הבית, זה פחות נגיש, אם כי גם החברות (ברובן נותנות ייעוץ וליווי צמוד).

לחברות יש יתרון מסוים בגלל המסה הגדולה של הלקוחות שלהם – היתרון לגודל מאפשר להם לקבל במקרים מסוימים, תנאים יותר טובים ללקוחות שלהם. אם כי נכון להיום לא מדובר בהבדלים גדולים אם בכלל, וגם יועצים פרטיים מסוגלים לספק את הסחורה – ריביות טובות.

אלו שתי הנקודות העיקריות בהבחנה בין יועץ פרטי לחברה, אבל כמובן שמעבר לזה, חשוב לבחון את הכימיה שלכם עם היועץ, את המקצועיות שלו, את הרצינות, ויתר הגורמים שהזכרנו.

היזהרו מהבטחות שווא

יש מודעות פרסום ואף פניות ישירות ללקוחות, שבהן חברות ייעוץ משכנתא מבטיחות חיסכון של מאות אלפי שקלים במשכנתא. חיסכון של מאות אלפי שקלים הוא דמיוני יחסית למחירי הדירות בארץ; חיסכון של חצי מיליון שקל יושג אולי בהלוואת משכנתא של 20 מיליון שקל, שזה בטח לא המשכנתא הממוצעת במשק. חברה שמבטיחה כאלו הבטחות לא תתייחס אליכם ברצינות, כי היא בנויה על השגת כמה שיותר לקוחות, ולא על העמקה בתיק של כל לקוח ולקוח.  ובכלל יש שרלטנים בתחום ייעוץ המשכנתאות בגלל שהוא עדיין לא מפוקח ומבוקר, אז אם אתם הולכים על זה תבדקו מי עומד מולכם – מקצועיות והשכלה, ניסיון, המלצות.

מדריכים קשורים:

מה ההון שלנו וכמה משכנתא לקחת

ריבית קבועה או ריבית משתנה

מה זה אישור עקרוני ומה הבנק בודק

ריבית המשכנתא – הריבית בפועל (ככה לא "יסדרו אתכם") ומגמות בריבית

מעודכן ל-08/2021

פנטהאוז – היתרונות ברורים: יוקרה, פרטיות מקסימלית בבניין משותף,  נוף פתוח; אבל כדאי לזכור שיש גם חסרונות

שדרוג דירה הוא תהליך הכרוך בלבטים רבים, החל בהוצאה הכלכלית הנדרשת לצורך ביצועו, דרך התאמת הדירה החדשה לצורכי הרוכשים ועד מידת הפרטיות ורמת הקרבה לשכנים. על מנת להגיע לבחירה הנכונה, המתאימה ביותר עבורכם, בדקנו מה ההבדלים בין דירת גן לפנטהאוז וכיצד תדעו לאיזו דירה כדאי לכם לשדרג.

נתחיל בהגדרה – פנטהאוז היא דירה הממוקמת בקומה האחרונה בבניין ולה מרפסת גג היקפית במפלס הדירה המקיפה לפחות 3 צדדים של הדירה. דירת הפנטהאוז היא לרוב הגדולה בדירות בבניין, ומשתרעת יחד עם מרפסות הגג הצמודות אליה, על שטח של קרוב לשתי דירות טיפוסיות בבניין, או על כל הקומה. דירות הפנטהאוז נבנו לראשונה בישראל בשנות ה-60 בצפון תל אביב. עד היום – פנטהאוז נחשב למותג של יוקרה, שמספק יתרונות ברורוים על פני דירה "רגילה".

לצד הפנטהאוזים ישנן גם דירות גג. דירת גג – בדומה לפנטהאוז גם היא ממוקמת בקומה העליונה בבניין, אך לעומת הפנטהאוז מדובר בדירה בשטח זהה או כמעט זהה לדירה שמתחתיה, ולה צמוד הגג הנמצא מעליה. לגג ניתן להגיע באמצעות גרם מדרגות מתוך הדירה. היתרון של דירת גג לעומת פנטהאוז היא האפשרות לבנות (בהיתר מהרשות המקומית) גם חדר נוסף ואף שניים על הגג. עם זאת, בפרויקטים חדשים כבר לא בונים כמעט דירות גג ומתמקדים בדירות פנטהאוז שנחשבות מבוקשות ויוקרתיות. את דירות הגג ניתן למצוא בבניינים ישנים יותר.

פנטהאוז או דירת גג – מה עדיף?

ולמה כמעט ולא בונים דירות גג? קבלנים טוענים, שהעובדה שהיציאה לגג כרוכה בהתקנת גרם מדרגות, בעלייה במדרגות לגג, לעומת יציאה מיידית לגג בפנטהאוז, מביאה לא פעם לוויתור על אירוח בגג, מה שמביא להזנחת מרפסת הגג והפיכתה לעול מיותר. זה במקרים רבים נכון, ועדיין – יש לא מעטים שמעוניינים בדירות גג.

בנוסף לפנטהאוז ודירת הגג, ישנם מיני פנטהאוזים. מיני פנטהאוז היא דירה פנטהאוז קטנה יותר. הדירות האלו הן תולדה של מיתוג ושיווק – הרווח הכלכלי הגדול של הקבלן מדירות מיוחדות בבניין, הביא ליצירת "מיתוג" דירות שונות באמצעות המילה פנטהאוז, כמו המיני פנטהאוז. בעיקרון מיני פנטהאוז הוא דירה רגילה, לאו דווקא בקומה העליונה, ואליה צמודה מרפסת גדולה יחסית לשאר הדירות בבניין. כמובן שהדירה יקרה יותר.

פנטהאוז – כמה הוא עולה?

פנטהאוז הינו נכס יוקרתי מדירות "רגילות" והוא בהתאם מתומחר לרוב ב-30% וצפונה מדירה בשטח דומה בקומה אחרת. אם הוא צופה אל נוף מרהיב או לים, או כשמדובר בקומה גבוהה מאוד, מחירו יכול להיות גם כפול מדירה דומה.

כך למשל – דירת פנטהאוז בת 5 חדרים בגוש הגדול עם נוף לים נמכרה בכ-9 מיליון שקל, דירה בת 5 חדרים באותו בניין נמכרה ב-3.2 מיליון שקל. דירה בקומה 5 עם נוף לים ומרפסת בשטח של 12 מר' נמכרה ב-3.5 מיליון שקל.

לא פעם מחירי פנטהאוזים יוקרתיים גבוהים ממחירי וילות יוקרתיות בסביבה. כך למשל, במגדלי היוקרה של תל אביב, יש דירות פנטהאוז המשתרעות על יותר מ-500 מ"ר בקומות 25 ומעלה, עם נוף פתוח לים ולמרחקים, מעלית פרטית, ומחירן מרקיע ל-100 מיליון שקל ואף יותר –אלו כבר דירות  לאלפיון העליון, והמחירים האלו עולים על מחירי הוילות  היוקרתיות באזור.

קהל היעד של הפנטהאוזים היוקרתיים בתל אביב הוא בדרך כלל תושבי חוץ ושועי הארץ, והפנטהאוזים מאד מאד מושקעים – מעין ארמון בשחקים.

אבל אנחנו מתמקדים בפנטהאוזים מעין פשוטים יותר ו"עממיים" יותר. לאור הביקוש הרב לפנטהאוזים בשנים האחרונות, היזמים השכילו לנצל את שטח הקומה העליונה לבניית יותר מפנטהאוז אחד – עם בעבר הקומה האחרונה היתה מיועדת לדירה אחת או שתי דירות, הרי שכיום ניתן למצוא גם 4 דירות פנטהאוז בקומה העליונה, כשכל דירה זוכה למרפסת גדולה המקיפה 2 צדדים שלה.  המחיר גבוה בכ-30%  (ולפעמים גם פחות מכך) ביחס למחיר דירה רגילה באותו שטח בבניין.

יתרונות וחסרונות של דירת פנטהאוז וגם כמה טיפים

נתחיל ביתרונות:

פרטיות – לעומת דירות גן (למדריך דירות גן), שגם הן נחשבות ליוקרתיות, דירות פנטהאוז נהנות מפרטיות, כי אין מי שצופה עליהן בבניין. אתם הכי גבוהים שאפשר, ויש בזה חופש – לא דופקים חשבון אם הולכים בתחתונים, יושבים במרפסת בראש שקט, ובידיה שלא צופים בכם.

בהקשר זה חשוב לבדוק – אם אתם קונים דירת פנטהאוז, תבדקו אם לא בונים או מתכננים לידכם בניין גבוה יותר, שכן אז הפרטיות נפגעת, וגם תיתכן ירידה משמעותית בערך הפנטהאוז.

נוף פתוח – הדירה הגבוהה בבניין נהנית מנוף פתוח ובריזה נעימה, וכיף לשבת ולארח חברים ומשפחה במרפסת הרחבה תחת כיפת השמיים. אם הדירה ממוקמת ברובה בצד צפון-מערב, גם הדירה עצמה נהנית מהבריזה, ומספיק לפתוח את דלתות הסלון הרחבות למרפסת ואת החלונות ולחסוך עלות הפעלת מזגן בקיץ.

אור טבעי – דירות פנטהאוז נהנות משפע אור טבעי הנכנס גם לדירה עצמה, ובוודאי גם ב בוודאי ממוקם בדרך כלל במקום המאפשר כניסת אור טבעי. האור הטבעי מונע את הצורך בתאורה מלאכותית והוא מקנה אופי לחלל הפנים. האור הטבעי נכנס לתוך הבית, מתאים למשפחות של הורים עם ילדים וגם מיועד לאירועים חברתיים.

שטח פתוח שניתן לנצל למטרות הנאה שונות – אפשר למקם בריכה, ג'קוזי על המרפסת הגדולה; לטפח צמחייה מגוונת וגינה פורחת; מחסן וריהוט גן; לארח כמות גדולה של אורחים; לבנות פינת ברביקיו גדולה ונוחה, שלא תפריע לשכן כלשהו כשיעלה ממנה עשן הסטייקים; סוכה לילדים, מתקני משחקים, בעלי חיים ועוד כעולה על רוחכם.

זו ווילה ללא צורך לדאוג לתחזוקת בית על קרקע  – במילים אחרות, לא צריך לכסח דשא, או לדאוג להדברת מזיקים היוצאים מהקרקע; לא צריך לדאוג שמישהו ייכנס עם בוץ מהגינה לסלון.

טיפ – עם החרקים המעופפים ניתן להתמודד באמצעות לוכדי חרקים חשמליים, ורצוי גם לבצע הדברה במרפסת כמו גם בדירה פעם בשנה.

עד כאן, היתרונות (הרבים), ומה החסרונות? אז קודם כל, מדובר במחיר גבוה יותר מדירה רגילה, זה סוג של חיסרון מובנה, והחסרונות הנוספים:

שכנים – בכל מקרה, למרות הפרטיות המושגת בעובדה שזו הדירה הגבוהה בבניין, אתם עדיין גרים בבניין משותף, ויש לכם שכנים, שלא פעם יש בהם כמה לא נחמדים; תחזוקת הלובי וחדר המדרגות בבניין לא בשליטתכם הבלעדית, ולא פעם למרות שדירת הפנטהאוז שלכם היא מפוארת, הדרך אליה יכולה לבייש אתכם מול אורחיכם. כלומר, זה לא כמו לגור בווילה שם אתם בודדים לחלוטין ולא תלויים בשכנים (לטוב ולרע).

תלות במעלית – מי שגר בקומת פנטהאוז בבניין גבוה (למשל, קומה 11, או קומה 18) ויש תקלה במעליות בבניין עקב הפסקת חשמל או תקלה אחרת, יצטרך להגיע לדירה שלו בעלייה במדרגות לגובה קומות רבות; לא פעם יש המוותרים על הטיפוס המפרך ומחכים לחזרת המעליות לפעילות. יש בניינים שהפנימו את הפסקות החשמל והפעילו גנרטור לצורך הפעלת המעלית במצבים של הפסקת חשמל. ובכלל – נכון שעדיין יש הפסקות חשמל, ובאזורים מסוימים זה יכול להיות כמה פעמים טובות במהלך החורף, אבל בסה"כ המגמה של הפסקות החשמל היא בירידה.

המרחק לחניה – בניגוד לבית פרטי, שם החניה צמודה לבית, ואפילו דירת גן, שהיא הקרובה ביותר לחניון הבניין מבין הדירות האחרות, הרי שהמרחק מדירת הגג או הפנטהאוז לחניה הפרטית הוא הגדול ביותר.

תכנון חיצוני מוגבל – אם משווים פנטהאוז לווילה לא על קרקע, הרי שיש הבדל רב בין מה שיכולים דיירי בית פרטי לבצע בגינה, בעיצוב החיצוני של חומת הבית, לבין מה שיכולים לעשות דיירי פנטהאוז, המוגבלים לחזות החיצונית של הבניין המוכתבת על ידי היזם והרשות המקומית – כך למשל, לרוב, תצטרכו להישאר עם המעקה אותו התקין הקבלן, שהוא המעקה הסטנדרטי לכל הבניין.

טיפ – כמובן שניתן ליפות ולקשט את מעקה המרפסת מבפנים, שלפחות החזות למי שיושב במרפסת תהיה מיוחדת יותר.

תכנון פנימי מוגבל – זה לא בית פרטי שאתם מתכננים ובונים; בכל זאת מדובר בדירה שהתכנון שלה מוגבל לתכנית הבניין, ואפשרויות המשחק שלכם בחלל הפנימי של הדירה די מוגבלות.

טיפ – בכל מקרה, כדאי לברר עם הקבלן אם אפשר לקבל את הפנטהאוז כמעטפת, קירות עם חלל ריק (יש מקרים כאלה, במיוחד בבניינים היוקרתיים), ואז תוכלו לתכנן את החלל הפנימי כרצונכם. תהיו מוגבלים תמיד למיקום המטבח וחדרי השירותים והמקלחת, עקב הצנרת העוברת במקום מסוים בבניין כולו.

עדכונים:

עמוס דבוש, סמנכ"ל שיווק ופיתוח עסקי בחברת היזמות והבנייה – דמרי, בראיון לדהמרקר – "פנטהואזים מאוד מבוקשים. בבניין יש מקסימום שני פנטהאוזים, זו דירה גדולה משמעותית משאר הדירות, וכמובן יש לה מרפסות גדולות עם נוף ופרטיות יותר גדולים. אתה בקצה של הבניין. זה יתרון גדול והדירות האלו מבוקשות במיוחד".

מדריכים קשורים:

דירת גן – יתרונות וחסרונות

הוספת מרפסת – איך עושים את זה? והאם זה כדאי?

פינוי בינוי – כל מה שצריך לדעת

תמ"א 38 – המדריך השלם

מעודכן ל-03/2019

דירת גן, למי שחולם על בית עם גינה, היא פתרון אידיאלי – הנה היתרונות והחסרונות –

מאז ומעולם היה חלומם של ישראלים רבים, לגור בבית עם גינה פרטית צמודה; ואולם, מחירי הבתים הפרטיים היו (ועדיין) רחוקים מהישג ידם של רוב  האוכלוסייה, ואז הומצאה דירת הגן – מין יצור כלאיים של בית עם גינה פרטית בקומת הקרקע, אך בתוך בניין משותף עם שכנים. אגב, עד היום אין הגדרה בחוק לדירת גן, אך אדריכלים טוענים, שדירת גן היא דירה בקומת קרקע, אליה צמודה גינה בשטח 50 מ"ר לפחות, השייכת לדייריה בלבד, ושהגישה אל הגינה היא מתוך הדירה.

דירות הגן הראשונות נבנו בישראל בשנות ה-80 של המאה שעברה. עד אז נבנו הבניינים על עמודים, כשאת שטח הקרקע ניצל הקבלן לטובת חצר משותפת לבניין, חניה לדיירים, וגם לדירות קטנות בקומות הקרקע, שנחשבו אז לזולות ביותר. בהשראה מספרד וניו יורק והמלצות של כמה אדריכלים בארץ, הבינו הקבלנים שהם יכולים לנצל את הקרקע שבבעלותם ואת זכויות הבנייה גם לשדרוג הדירות בקומות הקרקע לדירות עם חצר פרטית – דירות גן, וזאת במחיר גבוה בהרבה מהדירות הרגילות בבניין, אך עדיין נמוך בהרבה ממחיר בית פרטי באזור.

דוגמאות (מתוך אתר WinWin): ברעננה מוצע בית פרטי בן 5 חדרים ברחוב ביאליק בכ-5.8 מיליוני שקלים. דירת גן בת 5 חדרים באזור סמוך תעלה רק 3.3 מיליוני שקלים. דירת גן ברחוב איינשטיין בתל אביב בת 7 חדרים מוצעת ב-6.5 מיליוני שקלים; בית פרטי בן 7 חדרים בנווה צדק – 12.5 מיליון שקל. בראשון לציון – דירת גן בת 3 חדרים מוצעת למכירה ב-1.85 מיליון שקל; בית פרטי בין 3 חדרים מוצע ב-3.6 מיליוני שקלים. כמובן, שההשוואה היא לא מדויקת – לא בדקנו את המצב של כל נכס ומאפייניו הייחודיים. עם זאת, הדוגמאות מראות שמחיר של דירת גן קטן בכמעט מחצית מאשר בית פרטי, עם אותו מספר חדרים.

בכך גם השביחו את הפוטנציאל הכלכלי והשיווקי של כל הבניין. הרעיון היה מוצלח, והביקוש לדירות גן הפך לגבוה; כיום כולל כמעט כל פרויקט חדש של בנייני מגורים דירות גן בקומות הקרקע; החניה ירדה אל מתחת לקרקע או אל סביב הבניין, והחצר המשותפת צומצמה מאד. אם בהתחלה היו דירות הגן נבנות מחור, ובחזית נשמר השטח לחצר משותפת , היום, בגלל ההצלחה של דירות הגן, הקבלנים בונים מסביב לכל מפלס הכניסה דירות גן, כולל בחזית. ובכל זאת, דירות הגן נמכרות ראשונות בפרויקטים חדשים, כשמחירן גבוה בדרך כלל ב-20%-25% ממחיר דירה רגילה דומה בבניין, כי הן נחשבות ליותר יוקרתיות. גם שטחן גדל וכיום ניתן למצוא דירות גן בנות 6 חדרים, מחולקות לשתיים ואף שלוש קומות; אז מדובר בדופלקס עם גינה או בטריפלקס עם גינה, והמחירים הרבה יותר גבוהים.

יתרונות, חסרונות של דירות הגן וכמה טיפים

נתחיל ביתרונות:

היתרון הבולט של דירות הגן – הגינה הפרטית. אני התגוררתי בדירת גן במשך 11 שנים. 4.5 חדרים אליהן הייתה צמודה גינה בשטח 400 מ"ר (!). הייתה לנו תחושה של בית פרטי, כי יצאנו מהדירה שלנו לגינה מהסלון, מהמטבח ומאחד החדרים; גידלנו עצי פרי בחצר, טיפחנו את הדשא, שמנו שולחן גדול וכסאות גן, עמדת ברביקיו הילדים שיחקו ואירחו חברים בגינה הרחבה, תחת השגחה ללא צורך לצאת לגינה הציבורית, אירחנו עשרות לארוחה בגלל השטח הרחב. במילים אחרות: מי שאוהב לטפח גינה על יתרונותיה, אך הוא לא יכול להרשות לעצמו לרכוש בית פרטי באזור – דירת גן היא הפתרון בשבילו.

אם יש לכם ילדים – בגינה אתם יכולים להציב בריכה, מגלשות לילדים,  טרמפולינה ועוד.

 אירוח באוויר הפתוח – דירת גן מאפשרת לכם לארח את החברים ובני המשפחה לסעודות בגינה ובכלל, תחת כיפת השמיים באווירה אחרת.

בעלי חיים – אין בעיה לבנות מלונה גדולה לכלב בחצר.

מחסן – במקום להסתפק במחסן הקומתי הקטן הצמוד לדירה, ניתן להציב מחסן גדול יחסית בגינה, ובו תוכלו לאחסן את כלי הגינה וכל דבר אחר שלא נמצא לו מקום בדירה.

שכנים – שכנים זה גם דבר טוב, בעיקר אם מדובר ביחסי שכנות טובים; בעיקר בעתות "מצוקה" כשהסוכר נגמר, או כשאתה רוצה לקפוץ לקניות והשכנה יכולה לשמור על הילד בינתיים.

חסרונות:

גינה גדולה מדי – במקרים רבים הגינה המוצמדת לדירת הקרקע מאד גדולה – אנחנו באיזשהו שלב התעייפנו מכיסוח דשא בשטח של כ-400 מ"ר.

טיפ: הפתרון יכול להיות ריצוף חלק גדול מהגינה (מותר עם מגבלות). זה גם חוסך בעלויות התחזוקה של הגינה, שכדאי לכם לקחת בחשבון כשאתם קונים דירת גן.

מעלית – למרות שאינכם משתמשים במעלית, עליכם להשתתף במימון התחזוקה שלה.

ביוב – בחצרות דירות הגן מטמין הקבלן את צינורות הביוב המשותף לכל הבניין; לעיתים מדובר אפילו ב-9 שוחות (תלוי במספר הדיירים בבניין) שמפלחות את הגינה ובמכסי ביוב המכערים ומפריעים לרצף הדשא. מסתבר שאין תקן המונע מהקבלן לנהוג כך, אך הוא צריך לעגן זכויות אלו בהסכם המכר לדירה. א. זה יכול לגרום להצפות. ב. בכל תיקון של סתימה בביוב המשותף, אתם צריכים לארח את האינסטלאטור וכנראה גם את נציג הוועד שילווה את עבודתו.

ניקוז – גם צנרת הניקוז המשותפת עוברת בגינתכם. הקפידו לפחות שהיא נשפכת אל מחוץ לגינה ולא בתוכה.

מזיקים – בקומת הקרקע, ובעיקר בגינה (כמו בבית פרטי), תצטרכו להתמודד עם מקקים, נמלים, חרקים מעופפים ואפילו נחשים.

טיפ: צריך לדאוג להדברה תקופתית גם בבית וגם בגינה.

מגבלות בשל שכנים ומשום שמדובר בבניין משותף – לא תוכלו לשתול כל עץ שתבחרו; א. השכנים מעליכם יכולים להתלונן ששתלתם עץ גבוה שמסתיר להם את הנוף. ב. עצים עם שורשים עבים ו"אלימים" כמו פיקוס בנימינה, לא תוכלו לשתול באמצע הגינה, כי הם יכולים לפגוע בצנרת הביוב העוברת בגינתכם. ג. הכלב שלכם נבחן? כשהוא בחוץ הנביחות שלו תופסות תהודה הרבה יותר גדולה. שכנים לא סבלניים צפויים להתלונן. ד. אתם אוהבים לארח לארוחות "על האש"? תצטרכו להרחיק לפינת הגינה, כדי שהעשן לא יגיע לשכנים למעלה, אחרת הם צפויים להתלונן, ותרגישו מובכים מול אורחיכם.

אין פרטיות – אחת הטענות החוזרות הנשמעות מפי דיירי דירות גן היא – "אני המאפרה של הבניין", או "אני פח האשפה של הבניין". כלומר, כמעט בכל בניין יש שכנים לא מתחשבים שאת הלכלוך שהם אוספים מהמרפסת הם משליכים למטה, והיא צונחת לה בגינה הפרטית שלכם; החבר'ה מעשנים במרפסת ואת האפר מהסיגריה, ולא פעם את הסיגריה עצמה, וגם מאפרות עמוסות, הם משליכים למטה. אתם גם חשופים לצפייה של השכנים מלמעלה במעשיכם בחצר, ולא תוכלו לצאת אליה בכל לבוש שתרצו.

טיפ: בישיבת הדיירים הראשונה הקפידו לדרוש מהשכנים לא לזרוק כל פסולת לגינתכם, ותאיימו בפנייה לפיקוח העירוני, למשטרה וכד'. רשמו לפניכם את הדיירים שגרים בדיוק מעליכם (בכל הקומות) ובכל פעם שנזרקת פסולת או סיגריה, אל תהססו לעלות ולחקור כל שכן מעליכם. מהלך כזה יקטין ואולי אף יחסל את התופעה.

אתם יכולים לבנות פרגולה גדולה (יש צורך בהיתר וועדה מקומית, כמו בכל בית) שתסתיר חלק מהגינה מעיני השכנים. הפרגולה היא לא פתרון אולטימטיבי, כשהשכנה שוטפת את המרפסת ואת המעקה שלה בצינור מים, למשל. זה קרה לי כשישבתי לקפה תחת הפרגולה עם חברה, ולפתע נרטבנו כי השכנה שמעלי שטפה את מעקה המרפסת; אפשר לבקש מהשכנים לתאם אתכם מתי הם שוטפים בצינור את מעקה המרפסת, כדי שלא תהיו בחוץ באותה עת.

רעש – דירות הגן מצויות במפלס הכניסה כאמור, כך שדיבורים, רעש של כלי רכב מהכביש ומהחניון, טריקת דלת הכניסה בכל פעם ששכן נכנס לבניין – אלה יהיו מנת חלקכם.

קרבה לחדר האשפה – קיר חדר האשפה צמוד בדרך כלל לאחת מדירות הגן, מה שעלול להביא לריח רע ולאוסף חתולי רחוב רעבים.

טיפ: כשאתם בוחרים את דירת הגן בה תגורו – תשתדלו שהיא לא תהיה זו שצמודה לחדר האשפה.

טיפ: שהדירה תהיה אחורית ולא חזיתית, כדי להפחית את רעש טריקות דלת הכניסה ורעש הרחוב.

ועוד כמה המלצות לסיום – אם אתם חוששים מהצפות בחורף, תבקשו מפלס גבוה יותר של הדירה מאשר של הגינה. אם אינכם חוששים – הרי שלדרוך בגינה היישר מהיציאה מהחדר, זה הכיף הגדול יותר. אגב, דירות גן חד מפלסיות (הסלון במפלס אחד עם הגינה הן המבוקשות יותר).

פועלי הבניין וגם אלה שמפקחים עליהם הופכים במהלך הבנייה את החצרות ל"מיכלי פסולת" ענקיים; יש שם מיכלי פלסטיק, לבנים, שברי בטון, פחיות שתייה של הפועלים ועוד ועוד. הקפידו לשאול את הקבלן שלכם מתי מכסים את החצר שלכם באדמת חמרה – יום לפני, תבקרו באתר הבנייה ותדרשו לסלק את כל פסולת הבנייה מהחצר. זה גם מרעיל את אדמת החמרה ולא תבינו למה העץ שלכם לא גדל במהירות ובמידה הרצויה.

לסיכום – דירת גן היא הפשרה של מי שחולמים על בית פרטי עם גינה ולא יכולים להרשות לעצמם אותו בגלל סיבות כלכליות. גם הפשרה יכולה להיות חיים נפלאים, אבל תזכרו – זה עדיין בניין משותף, ואיכות חייכם תלויה גם בשכניכם.

עדכונים:

עמוס דבוש, סמנכ"ל שיווק ופיתוח עסקי בחברת הבנייה דמרי, בראיון לדהמרקר – "לא בכל פרויקט יש דירות גן, אלא בעיקר בבניינים נמוכים. מצמידים לך עוד שטח וזה מעלה את מחיר הדירה. פעם השטח הזה היה גינה משותפת לכל הדירות, ולכן בהרבה בניינים שנבנו בשנות ה–50 וה–60 הדיירים בקומת הקרקע סיפחו לעצמם גינות. כיום אתה רואה אותם יושבים בגינה שלא שייכת להם, אלה דברים שהשתרשו עם השנים. לפעמים זה יוצר בעיות בין השכנים כשנדרש לעשות שינויים כמו תמ"א 38. בכל מקרה, בפרוקיטים חדשים יש דירות גן, והדירות האלו מבוקשות".

פנטהאוזים – כל מה שצריך לדעת

המדריך להוספת מרפסת