שער המרה זה השער שאתם משלמים על המרת מט"ח, אבל השער הזה רחוק מהשער הרציף והשער היציג – הבנקים פשוט לוקחים לכם עמלה שמנה, אז איך ניתן להשיג שער טוב ולחסוך בעמלת ההמרה?

אולי זה מפתיע, אבל שער המרה של מטבע שונה משער יציג. שער יציג של מט"ח מבטא את השער שלו ביחס לשקל כפי שנקבע בשוק, על פי ביקוש והיצע. אבל כשאתם צריכים לקנות מט"ח, אתם לא משלמים את שערו היציג, שנקבע בכל סוף יום על ידי בנק ישראל, אלא אתם משלמים לפי שער המרה שהוא גבוה משמעותית משער יציג, וגם גבוה מהשער הרציף של המטבע, שער שמשתנה באופן שוטף על פי המסחר.

אז מה השער הרלבנטי לרכישה ומכירה של מט"ח? בכמה הוא שונה מהשער היציג והרציף? ומהם בכלל השערים השונים – שער יציג, שער רציף ושער המרה?

שער יציג – האם הוא באמת מייצג?

זה עובד כך: השער הרשמי של הדולר הוא השער היציג שנקבע על ידי בנק ישראל. הבנק קובע את השערים היציגים של מטבעות זרים רבים – אירו, ליש"ט, ין יפני ועוד, על פי דגימות שוטפות של שערי חליפין שמפרסמים בנקים ברחבי העולם, לרוב על פי היחס שבין המטבע הזר לדולר אמריקאי.

השער אינו שער מחייב. הוא אמנם משמש כאינדיקציה להערכת מטבעות זרים ביחס לשקל, אבל בנקודת זמן מסוימת הוא לא בהכרח השער הנכון והטוב ביותר שלקוח יכול להשיג.

השער היציג מתפרסם באתר בנק ישראל בכל יום שבו יש מסחר במטבע חוץ עד השעה 15:30, וביום ו' עד לשעה 12:30. שער זה גם נקרא שער המסחר, מכיוון שהוא מבטא את נקודת האמצע במהלך יום המסחר, וזו בדיוק הסיבה שהוא לא בהכרח משמש לעסקאות שוטפות. אם השער היציג מבטא סוג של אמצע במהלך היום, ואתם רוצים לקנות או למכור דולרים בסוף יום המסחר, או לאחר יום המסחר, אין משמעות לשער היציג.

העולם הפיננסי נתון לתנודות חדות בטווחים קצרים, של שעות ולפעמים של דקות, ולכן מה שהיה לפני דקות, שעות, במהלך המסחר, לא בהכרח רלבנטי לנקודת הזמן שבה אתם רוצים לקנות או למכור את המט"ח.

השער הרלבנטי מבחינתכם הוא השער הרציף. השער הרציף הוא השער כפי שחושב בדקת המסחר האחרונה. השער הזה אמנם אינו מחייב את הקונים והמוכרים, אבל רובם מבצעים את העסקאות בהתבסס עליו. כאשר אין מסחר, אזי השער היציג עשוי להיות הרלבנטי מבחינתכם, אבל חשוב להבהיר – כיום, עם זירות הפורקס הרבות, ואפשרויות המסחר הרבות על שערי חליפין, אין כמעט מצב שאין מסחר בשערי חליפין ואין להם שערים שוטפים. כלומר, אם אחרי קביעת השער היציג, אתם מעוניינים לקנות או למכור דולרים, זה לא יהיה נכון לעשות זאת לפי שער יציג (שאולי שערו פחות טוב לכם), מכיוון שיש מסחר רציף בשער הדולר, ויש סיכוי טוב שהשער השתנה מאז קביעת היציג

לשער הדולר ומחשבון הצמדה לדולר 

שער המרה – עוד דרך לקחת מכם עמלה שמנה

ואחרי כל זה, שער רציף עדיין אינו השער שבו תעשו את העסקה מכיוון שיש עמלות קנייה ומכירה שמשפיעות על השער. אם אתם רוצים לקנות, הבנק יציג לכם את שער הקנייה שהוא גבוה מהשער הרציף. אם אתם רוצים למכור, הבנק יציג לכם את שער המכירה שהוא נמוך יותר מהשער הרציף והוא הרלבנטי למוכרים. כלומר, יש בעצם שער קנייה ושער מכירה; שער קנייה הוא המחיר שהבנק מוכן לשלם עבור קניית מט"ח מלקוחותיו – שער גבוה מהשער הרציף; שער מכירה הוא המחיר שהבנק מוכן לשלם עבור המט"ח  – שער נמוך מהשער הרציף. שימו לב – גם לשער היציג יש כמובן שערי קנייה ומכירה, אך כאמור בפועל, העסקאות מתבצעות לפי השער הרציף שמבטא את מה קורה באותו רגע בשוק המט"ח.

שערי הקנייה והמכירה הם שערי ההמרה של מט"ח למזומן או של מזומן למט"ח, כשלכל עסקה ספציפית יש שער המרה אחר. וזה עוד לא הכל, בנוסף לשער ההמרה שהוא יקר יותר מהשער הרציף והיציג, אנחנו משלמים עמלת המרה נפרדת, שלא קשורה לשער ההמרה, והיא לרוב בשיעור של עד 0.2% מהיקף העסקה.

בנוסף לשער היציג והשער הרציף, הגדירו במערכת הבנקאית גם את שער העברות והמחאות ושער מזומן. שער העברות והמחאות הוא שער חליפין לעסקאות שאינן מבוססות על העברת כסף מזומן, אלא נעשות באמצעות העברת צ'קים או העברות בנקאיות. שער זה מתפרסם באתרי הבנקים והגופים הפיננסיים.

שער מזומן הוא  שער לעסקאות שבהן מבצעים פעולות בכסף מזומן במט"ח כמו משיכת מט"ח מהבנק או הפקדת מט"ח בחשבון. לרוב שער המזומן גבוה משער העברות והמחאות, כשבנוסף בעסקאות מזומן יש גם עמלות המרה ועמלת הפרשי שער, בגובה הפרש השער בין שער העברות והמחאות לשער מזומן. לכל סוגי השערים האלו, בדומה לשער היציג ולשער הרציף, יש שער קנייה ומכירה.

איך לחסוך בעמלות? איך לקבל שער המרה טוב?

ובכן, אחרי שהבנו ששער ההמרה הוא שער גבוה יותר מהשער הרציף או היציג, השאלה היא האם אפשר להשיג שער טוב יותר. ובכן, אם אתם עושים את העסקאות דרך הבנקים, והרוב עושים זאת דרך הבנקים, אז זה תלוי בכוח המיקוח שלכם, בעד כמה הבנק מעוניין להיות "בסדר" איתכם, ובלשון פשוטה – עד כמה החשבון שלכם גדול ועד כמה אתם פעילים בו, וכמובן שככל שאתם גדולים יותר ופעילים יותר, יכולת המיקוח שלכם טובה יותר.

בפועל, יש בנקים שמפחיתים את עמלות הקנייה והמכירה בכמה עשרות אחוזים בודדים, אז שווה מאוד להתמקח, כי העמלה הבסיסית – שמבטאת את הפער בין שער ההמרה לשער רציף או שער יציג, היא מעל 1%! – המון כסף.  ואל תשכחו גם את עמלת ההמרה הסטנדרטית. כאמור, שער ההמרה מבטא עמלה ענקית, אבל זה עדיין לא כל הסיפור. בנוסף הבנק גובה עמלת המרה שלרוב מסתכמת בקרוב ל-0.2% מהיקף העסקה.

דרך אחרת להוזיל עלויות, אבל זה כבר תלוי בשימושים של העסקה המסוימת, היא לעשות את העסקה בזירות הפורקס. פורקס (Foreign Exchange) הוא מסחר במטבעות ברמה העולמית. המשמעות היא שניתן לסחור בכל מטבע מול כל מטבע אחר ברחבי העולם באמצעות זירות שמאפשרות מסחר בפורקס. למשל, נניח שאתם חושבים שהכלכלה הברזילאית תתחזק ואתם רוצים להשקיע במטבע הברזילאי? אפשר ברגע. לעומת זאת, אם אתם חושבים שגילויי השחיתות בממשלה הברזילאית יגרמו לקריסת הכלכלה המקומית, אתם יכולים להשקיע "הפוך", כלומר למכור מול הדולר את המטבע הברזילאי. אתם סבורים שהדולר יתחזק על חשבון מטבעות כמו האירו? תוכלו להמר על צמד המטבעות דולר/אירו. כמעט כל חשיפה גלובלית שאתם יכולים לחשוב עליה ניתנת לתרגום למסחר בפורקס.

אבל שימו לב, זירות הפורקס עלולות להיות מסוכנות – רבים שפועלים דרך הזירות הופכים לספקולנטים ומאבדים את ההשקעה שלהם או חלק גדול ממנה. מנגד, יש גם כאלו שמרוויחים הרבה על מגמות וכיוונים של שוק המט"ח, אבל כאן אנחנו מתייחסים לחלק אחר של פעילות בזירות האלו – לא פעילות השקעה, ספקולציה או הימור, אלא פעילות עסקית – גידור, המרת מטבעות וכו'. העמלות בפעילויות האלו דרך הזירות, זניחות לגמרי; שער ההמרה בעסקאות דרך הזירות קרוב מאוד לשער הרציף. אז אם אתם חזקים מספיק ולא תפזלו לעסקאות מט"ח ספקולטיביות, אולי זה יכול להיות פתרון. צריך לבדוק את העלויות הכוללות – עמלות על העברת כספים לזירה ומהזירה בחזרה, צריך לבדוק את מיקום החשבון של לקוחות הזירה והאם זה חשבון בנאמנות, ואחרי הבדיקות האלו ובדיקות נוספות כמו אם הזירה מפוקחת או לא, אתם יכולים לבחור את הזירה המתאימה לכם. כאן, תוכלו להרחיב על עסקאות דרך זירות הפורקס.

פתרון נוסף הוא הצ'יינג'ים – סניפי המרות מט"ח שפזורים בערים הגדולות. גם שם יש עמלת קנייה ומכירה, אבל היא לרוב נמוכה מהעמלה בבנקים. תעשו בדיקה, זה יכול להיות משתלם למי שצריך מט"ח במזומן או להמיר בחזרה ממזומן למט"ח.

דרך אחרת שמתחברת גם להעברת מט"ח היא העברה דרך חברה בשם קוברסי (covercy). כאן מדובר על מנגנון המרת מט"ח והעברת מט"ח בזול בין חשבונות במקומות שונים בעולם. העלות של השירותים האלו נמוכה מאשר בבנקים, אך מדובר בשירות יחסית חדש, בן כמה שנים בודדות, כך שאולי אנחנו עדיין לא חשופים לכל הסיכונים שבשירות. בינתיים, הגוף הזה, שיש לו סניפים ברחבי העולם, נראה כאיום על ההעברות הבינבנקאיות – שער ההמרה שהוא נותן נמוך במיוחד, והעמלה על ההעברה בין החשבונות נמוכה לרוב מאשר העמלה של הבנקים. עם זאת, למי שרק רוצה לעשות עסקת מט"ח בלי העברה, זה לא מתאים.

דרך נוספת לקבל שער המרה טוב היא להפעיל חשבון וכרטיס של חברת פיוניר. מדובר על חשבון וירטואלי שאליו צמוד כרטיס דביט. אתם יכולים להטעין את הכרטיס ולשלם דרכו וכן לקבל כסף לחשבון. מדובר בעלויות נמוכות באופן יחסי – ראו כאן הרחבה על כרטיס פיוניר

מדריכים ומחשבונים רלבנטיים:

לשער הדולר ומחשבון הצמדה לדולר 

לשער האירו ומחשבון הצמדה לאירו

איך משקיעים בדולר

פורקס – כל מה שצריך לדעת

חשבון פיוניר – כל מה שצריך לדעת

קיירוס – פירמידה או דרך אמיתית להרוויח כסף?

אין ארוחות חינם, אין קסמים, אין מתנות – אם מישהו מבטיח לכם רווחים, מבטיח לכם תשואה מרשימה, לרוב (ואולי תמיד) זה יהיה סוג של הונאה. קיים דפוס פעולה דומה בכל הונאות הפונזי/ הפירמידות שהיו – כאן, תוכלו להרחיב איך מזהים פונזי? והשאלה הגדולה בחודשים האחרונים היא סביב הקיירוס – האם זו פירמידה או פשוט רעיון כלכלי מבריק?  הבסיס של קיירוס  הוא שהמשתתפים מקצים מקום אחסון במחשב שלהם ומקבלים על זה כסף, אבל כדי לקבל את הזכות להיות לקוח/ שותף / משווק, הם משלמים סכום ראשוני שתלוי בסוג התוכנית. הלקוחות שהם סוג של שותפים, משווקים את התוכנית לאחרים – אולי בגלל שהם באמת מאמינים בתוכנית הזו, ואולי פשוט מכיוון שהם מקבלים כסף על כל גיוס של לקוח.

המספרים נראים מדהימים ומאות רבות  של משתתפים ישראלים כבר בפנים (הערכות מדברות כבר על יותר מ-1,000 איש). קיירוס דרך לקוחות שהופכים כאמור למשווקים, מציעה למצטרפים חדשים הצעה שלכאורה אי אפשר לסרב לה –  סכומי כסף קבועים תמורת שימוש בשטח האחסון הפנוי במחשב שלהם, ותמורת סכום ראשוני – כלומר, שלמו קצת עכשיו, תנו לנו שטח על המחשב שלכם, ותתחילו להדפיס כסף.

הלקוחות מספרים על רווחים עצומים, ומנסים לשכנע אחרים להצטרף למהפכה.  זה מזכיר הרבה פירמידות שנשענו בעצם על הלקוחות שלהם שהפכו למשווקים ושותפים  המודל של משווקים שותפים קיים במקומות רבים כאשר הרעיון שהוא שהלקוח המרוצה יפיץ את הבשורה לאחרים. העניין הפשוט הוא שלא ניתן לעשות כסף מאוויר, אז נכון שבמקרה הזה יש מכירה של שטח אחסון במחשב ובתמורה מקבלים כסף, אבל על פי כללי הכלכלה ברגע שהתשואה לא נורמלית (ועל פי הסיפורים התשואה לא נורמלית), יש כאן או כשל שוק או הונאה. כשל שוק לא אפשרי כאן, שכן מדובר בשוק האחסון, על כל שחקניות הענק שבו, ואלפי (אם לא יותר) שחקניות קטנות ובינוניות, ובכלל – מיליונים של אנשים שעוסקים בתחום המחשוב, האחסון, המכירה והשיווק של מחשבים ושרתים, מלמדים שזה שוק משוכלל – אין כאן עיוות שוק, אין כאן אפשרות לעשות כסף – אף אחד לא יכול להיכנס ולעשות רווח על גבם של מיליונים שמתפרנסים בתחום.

קיירוס – לא ייתכן לאורך זמן לייצר רווחים עצומים (אלא אם זו פירמידה)

אז האם זו הונאה? תשפטו בעצמכם. פעילות קיירוס בארץ מתבססת על כמה מוצרים –  "קיירוס־מייל" שזה תיבת דואר שעל פי אנשי החברה מאובטחת ברמה גבוה ביותר;  "קיירוס־דיסק"- כלי אחסון  המאפשר אחסון של מידע בענן ברמת אבטחה גבוהה; ו"קיירוס־סורס" – פיתוח שמאפשר לגלוש בצורה בטוחה ומאובטחת (ואנונימית) ברשת, ומבלי לסבול מפרסומות טורדניות.

אז מה הרעיון? איך עושים כסף? הרעיון הוא שקיירוס בעצם צריכה שטחי אחסון. היא עצמה לצורך פעילותה (בעיקר אבטחת המידע)  צריכה מקומות אחסון ומשתמשת במקומות פנויים שהיא מקבלת מהציבור (הלקוחות שלה). יש לה מיליוני משתמשים ברחבי העולם והיא מקבלת את האחסון שלהם ואת יכולת העיבוד וכך היא בעצם מחזיקה את מערכת אבטחת המידע שלה.  קיירוס בעצם  שומרת את המידע של הלקוחות שלה במקומות אחסון של מיליוני אנשים – במקומות הפנויים שלהם במחשבים הפרטיים. ככה לכאורה היא נהנית מביזור ופיזור של המידע, וככה הלקוחות הפרטיים מספקים לה שירות שווה כסף, לטענתם הרבה כסף.  אבל, שימו לב – הלקוחות האלו, צריכים לשלם כסף, כדי להיכנס למערך הזה.

החברה מציעה ללקוחות חדשים מספר מסלולים, לרבות – מסלול בסיסי שדורש מהמשתתף תשלום ראשוני של 125 דולר ו–15 ג'יגה־בייט פנויים על המחשב. בתמורה להשקעה, הלקוח אמור לקבל תשלום יומי של מעל 80 סנט, מעל 300 דולר בשנה – כלומר, הוא עושה תשואה של קרוב ל-150% – האם זה ייתכן?

וזה רק המסלול הפשוט, יש מסלולים יקרים יותר, שמאפשרים לשחקנים הרוויח לכאורה יותר מאשר המסלול הבסיסי.  זאת ועוד –  הלקוח יקבל עמלת שיווק של 15% מהפקדות של לקוח חדש שהוא יביא לקבוצה. ואם הלקוח החדש יביא לקוחות, גם אז יהיו הכנסות ללקוח (המקורי) בשיעור של כ-10%.  ככה עובד שיווק רב שכבתי, וחשוב להדגיש , השיווק הזה קיים במקומות שנחשבים לגיטימיים (הרבלייף למשל, אם כי יש מחלוקת גדולה בקשר לפעילות של החברה והאם היא סוג של פירמידה), אז מצד אחד זה לא יהיה נכון לפסול זאת על הסף, מצד שני, כאמור בפתיח – אין ארוחות חינם, ואין קסמים ולא ייתכן שקיירוס תייצר ללקוחות/ שותפים שלה רווחים כל כך גדולים לאורך זמן.

איך מזהים הונאת פונזי/ הונאת פירמידה? 

מדד תשומות הבנייה ביולי זינק ב-0.4% והשאיר את התחזיות מאחור, כאשר מתחילת השנה עלה המדד ב-1%. אז מה יהיה לנו בחודשים הקרובים? בהראל פיננסים סבורים שבשלושת החודשים הבאים  (אוגוסט, ספטמבר , אוקטובר) יעלה המדד ב-0.4% (בשיעור מצרפי)

מחשבון מדד תשומות הבנייה

הכלכלנים של הראל צופים שבמקביל לעלייה של 0.4% במדד תשומות הבנייה, יירד מדד המחירים לצרכן בשלושת החודשים האלו ב-0.1%!  כמו כן, סבורים הכלכלנים כי המדדים הקשורים לדירות למגורים יעלו בשיעור יחסית גבוה. מדד מחירי דירות בבעלות דיירים יעלה להערכתם בתקופה זו ב-0.6% וגם סעיפי הדיור האחרים (בעיקר הכוונה למדד שכר הדירה) יעלה ב-0.6% בתקופה זו.

כאן, תוכלו לחשב את השינויים במדד המחירים לצרכן

כאן את השינויים במדד שכר הדירה

וכאן את השינויים במדד מחירי הדירות

למה מדד תשומות הבנייה כל כך חשוב?

הסיבה ההעיקרית שמדד תשומות הבנייה הפך לכל כך חשוב היא שהוא מהווה את בסיס ההצמדה של הכספים לקבלן – כלומר, מחיר הדירה מתייקר במקביל לעליית המדד.  ההתייקרות עשויה להיות משמעותית ולהגדיל את מחיר הדירה לצד גורמים נוספים שמייקרים את מחיר הדירה. כאן, תוכלו לקרוא  הסבר מפורט על מחיר הדירה האמיתי.  כך או אחרת, בשנים האחרונות כאמור עלה מדד תשומות הבנייה משמעותית יותר ממדד המחירים לצרכן ולכן רבים היו מעוניינים לגדר אותו, להקטין את החשיפה אליו, או להחליף את ההצמדה למדד המחירים לצרכן – וזה יכול להיות אפשרי. כחלק מהמשא ומתן עם הקבלן אתם יכולים לנסות ולדרוש הצמדה למדד המחירים לצרכן במקום למדד תשומות הבנייה – שימו לב זה לא בהכרח שמדד המחירים לצרכן עדיף לכם, בהחלט ייתכן מצב הפוך – שמדד המחירים לצרכן עולה על מדד תשומות הבנייה, למרות שזה לא היה כך בשנים האחרונות – מה שהיה לא בהכרח יימשך ולכן תדעו שבסופו של דבר זה סוג של הימור.

מחשבון מדד תשומות בנייה – מחשבון מדד תשומות הבנייה

 ומחשבון מדד המחירים לצרכן –

מחשבון מדד המחירים לצרכן

אז מתי כדאי לשלם לקבלן?

שאלה חשובה שאיתה מתמודים רוכשי הדירות היא מתי לשלם לקבלן – האם לחכות עד כמה שניתן או להקדים תשלומים? ובכן, תשלום מהיר ימנע את ההצמדות למדד תשומות בנייה, כלומר יחסוך את ההצמדות, אך מצד שני תשלום מהיר משמעותו בשביל רוב רוכשי הדירות – לקיחת משכנתא בשלב מוקדם וערכה עולה בהתאם לריבית – השאלה הכלכלית היא מה יותר גבוה – מדד תשומות הבנייה או הריבית על המשכנתא?  וגם כאן, אלו הערכות ומה שהיה לא בטוח שיהיה. כאן, תמצאו את ריבית המשכנתא המעודכנת, וכאן, את מדד תשומות הבנייה וכן תחזיות לגבי מדד זה.

מדריכים נוספים:

רכישת דירה מקבלן – כל מה שצריך לדעת

למדריך מס רכישה

מחשבון מס רכישה

הקלות משמעותיות להתחדשות עירונית (פינוי בינוי, תמ"א 38) – חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית שמטרתו להגדיל את היצע הדירות, מסיר חסמים משמעותיים, בעיקר בנושא מיסים. אחד החסמים המשמעותיים ביותר בפרויקטים של פינוי בינוי היה מס שבח – האם קבלת דירה אחרת בפרויקט פינוי בינוי משמעה מכירה של הדירה הקיימת וקבלת דירה חדשה? ואם כך, הרי שיש לשלם מס שבח על מכירת הדירה הישנה, וגם אם ההלכה בפועל היא שבעל דירה בפרויקט כזה בעצם מוכר את זכויותיו (זכויות הבנייה), הרי שעד כה הפטור ניתן רק על הזכויות החדשות בפרויקט, הזכויות שהעניקה בעצם תוכנית הפינוי בינוי או התמ"א. ולא היה פטור ממס שבח על זכויות הבנייה שהוקנו למבנים מתוקף התוכניות הקיימות. הסוגיה הזו מנעה בעצם כדאיות כלכלית של פרויקטים רבים, כשבפרויקטים אחרים היה סרבול בחישוב מס השבח.

החוק מספק פטור ממס שבח  על מכלול זכויות הבנייה, וזו הטבה גדולה, וזה יכול להפוך פרויקטים רבים לכלכליים.

על רקע החוק, אמר, אלי כהן, יו"ר ועדת הרפורמות לתיקוני חקיקה "במסגרת הקמת הרשות הלאומית להתחדשות עירונית נכללו תיקוני חקיקה עקיפים בנושא מיסוי שגובשו יחד עם רשות המסים ולשכת יועצי המס, אשר מפשטים ומשחררים חסמים ויסייעו להאיץ את התקדמות הפרויקטים. פרויקטי התחדשות עירונית מהווים בשורה חברתית, מעבר להיותם פרויקט נדל"ני, שכן בניינים חדשים יחליפו בניינים ישנים, יהיו אפשרויות דיור חדשות, בעיקר באזורי הביקוש, וכך יהיו הזדמנות חברתית לשדרוג ופיתוח השכונות שהוקמו בעבר על ידי המדינה — והוזנחו".

בנוסף הוגדר בחוק שלא צריך אישור של 24 דיירים כדי ללכת ולהתחיל בפרויקט פינוי בינוי, מספיק ב-12 חתימות של דיירים.

מדריך מס שבח

מחשבון מס שבח

איך רושמים את האופציות בספרים? למה החברות מנטרלות את ההוצאה בגין האופציות? ומה ההוצאה הרבעונית של פייסבוק על הענקת אופציות?

אופציות למנהלים ועובדים הן עדיין שיטת הגמול הפופולארית ביותר בוול-סטריט וזה מחלחל גם לחברות הגדולות בבורסה המקומית. המנכ"לים של חברות הטכנולוגיה הגדולות מסתפקים בשכר ממש נמוך, מכיוון שהוא פשוט לא רלבנטי – מארק צוקרברג המייסד, השולט והמנכ"ל של פייסבוק (FB ) מקבל שכר של 1 דולר על עבודה של שנה. אבל, הוא זוכה לחבילת אופציות למניות ששווה כמה מאות מיליוני דולרים (ויותר).

גם גיל שוויד, המייסד, והמנכ"ל של צ'ק פוינט מקבל שכר נמוך במיוחד – שכר המינימום המתאפשר על פי חוק (כנראה שאם החוק היה מאפשר שכר נמוך יותר הוא היה מקבל 1 דולר), וגם במקרה הזה כמובן אין לשכר משמעות. שוויד מקבל הטבה דרך האופציות למניות שמוערכת בכמה עשרות מיליוני דולרים בשנה. בשנה שעברה זה הסתכם בכ-35 מיליון דולר, והשנה הוא קיבל הקצאה נוספת של 1.6 מיליון אופציות, במחיר מימוש שזהה למחיר הנעילה של מניית החברה.  האופציות האלו שוות כמה מיליונים טובים, וסכום ההטבה נרשם בספרים כהוצאה, בדיוק כמו הוצאת שכר, אז מה בכל זאת ההבדל, ואיך בכלל מחשבים את שווי ההטבה באופציות?

נתחיל בכך שבעבר ההטבה בגין האופציות נרשמה לא על פי ערכה הכלכלי, אלא על פי ערכה הנאיבי, ולרוב דאגו שהערך הנאיבי יהיה אפס. זה עובד כך –  אם  חברה הקצתה אופציות למנכ"ל במחיר מימוש של 10 דולר ומחיר המניה היה 10 דולר, אזי השווי הנאיבי של האופציה (שמוגדר כמחיר מניה פחות מחיר המימוש) שווה אפס, ובהתאמה הערך הכלכלי של כל החבילה שווה לאפס. הקצאה במחיר מימוש גבוה ממחיר המניה מבטא עדיין שווי נאיבי אפס, והקצאה במחיר נמוך ממחיר המניה, כבר מגלמת שווי נאיבי – אם לדוגמה ההקצאה היא במחיר מימוש של 8 דולר ומחיר המניה הוא 10 דולר, אז השווי הנאיבי הוא 2 דולר. בפועל, רוב ההקצאות נעשות במחיר מימוש השווה למחיר המניה, כשהרעיון שעומד מאחורי ההקצאות האל הוא שרק אם המנהל יצליח לייצר ערך למשקיעים (דרך מחיר מניה שיעלה על המחיר בעת ההקצאה) אז (ורק אז) הוא ייהנה בעצמו.

אלא שהשווי הנאיבי לא משקף כמובן את הערך הכלכלי – אופציות שניתנו במחיר מימוש שווה למחיר המניה, בעלי ערך  (ולא מעט) בעיקר בזכות משך הזמן (הזמן עד למימוש האופציה) והתנודתיות של האופציה. ולמרות שזה טריוויאלי, לקח הרבה מאוד זמן עד שמוסדות התקינה החשבונאית הצליחו לאמץ תקנות שדורשות את רישום הערך הכלכלי של הטבת האופציות.

וגם אחרי שהצליחו להכניס את ההטבה לספרים היא לא ממש זוכה לתשומת לב. נכון, ההטבה נמדדת (על פי גישות שונות ובעיר בלאק אנד שולס) ונרשמת כהוצאה בדוח רווח והפסד החשבונאי, אלא שלחברות הנסחרות בוול-סטריט יש שפה משלהם – שפת ה-NON GAAP (Non Generally Accepted Accounting Principles); מדובר בדוחות כספיים שאינם על פי כללי החשבונאות, ובכל זאת הם הדוחות שעליהם מתבססים התקשורת, המשקיעים והאנליסטים. מדובר בדוחות שמנטרלים סעיפים חריגים וחד פעמיים. הדוחות האלו מתפרסמים בצמוד לדוחות החשבונאיים, אך הם מובלטים יותר ואליהם מתייחסת הנהלת החברה. הרציונל הוא שמספקים לשוק דוחות נקיים, בלי רעשי רקע, בלי סעיפים חד פעמיים, מספקים בעצם את הנתונים הרלבנטיים להערכת החברה ובהתאמה להערכת המניה, ואחרי הכל – בזה מדובר, בדוחות שיוכלו לשמש את השוק כדי לקבוע את חיר המניה. הרעיון הזה במהותו נכון, הדוחות החשבונאיים הפכו לסל של סעיפים, במקרים רבים, סעיפים לא ברורים וגם לא רלבנטיים, ועבודת הניקוי והנטרול, כדי לנטרל את הרעשים, עשויה לקחת  לאנליסטים ולמשקיעים זמן רב. אז מה עושים נותנים לחברות לעשות את זה, וזאת כמובן הבעיה – הדוחות האלו לא אובייקטיבים; הם לא מבוקרים ומפוקחים, הם לא כפופים לתקינה ולכללי חשבונאות. אז נכון, הם אמורים להיות רלבנטיים יותר, אבל המציאות מלמדת שבמקרים רבים הם פחות מהמנים – איכשהו ברוב המקרים החברות נוטות לנטרל הוצאות חד פעמיות, אבל כמעט ולא תראו חברות שמנטרלות הכנסות חד פעמיות.

ואחת ההוצאות השכיחות ביותר שמנוטרלת בדוח NON GAAP היא ההוצאה על אופציות למנהלים ולעובדים.

והנה דוגמה מהדוחות האחרונים של פייסבוק (FB ).  הרשת החברתית שייצרה מחזור הכנסות של 6.4 מיליארד דולר ברבעון השני של השנה, לעומת 4 מיליארד דולר ברבעון המקביל אשתקד, ולעומת 5.4 מיליארד דולר ברבעון הקודם (הראשון של השנה) דיווחה ברבעון השני על רווח NON GAAP של 2.8 מיליארד דולר, בעוד שהרווח החשבונאי עמד על 2 מיליארד דולר. אגב, זה עוד הפרש "סביר" במקרים רבים ההפרש גדול משמעותית, במקרים רבים ההפרש מעביר את החברה מהפסד חשבונאי לרווח בדוח הלא חשבונאי.

ההפרש בין הדוח החשבונאי לדוח הלא חשבונאי נובע כמעט כולו מההוצאה בגין האופציות למנהלים ועובדים. פייסבוק רשמה בדוח החשבונאי הוצאות נטו (אחרי מס) של כ-700 מיליון דולר בגין הענקת אופציות לעובדים , וככה בעצם נעלמה לה הוצאת ענק מהדיווח. האבסורד הוא שאחרי שנים רבות של מאבקים בין הרשויות ומוסדות התקינה בעולם כדי להכניס את האופציות לספרים, ואחרי שהצליחו בכך, החברות פשוט מצליחות בדלת האחורית להבריח את ההוצאה הזו באלגנטיות.

וסכומים האלו מצטברים ויוצרים "נזק" למשקיעים מכיוון אחר. פייסבוק לדוגמה הוציאה בנטו (אחרי מס) כ-2.5 מיליארד דולר בגין הענקת אופציות בשנה שעברה, השנה זה כנראה יהיה סביב 3 מיליארד דולר, ובחישוב גס, מאז ההנפקה לפני ארבע שנים, ההוצאה מסתכמת בכ-10 מיליארד דולר. ההוצאה הזו כאמור לא נרשמת בדוח הלא חשבונאי, ומכאן שאם הדוח הזה הוא אכן הבסיס להתנהגות המניה, אזי המשקיעים לא נפגעים מרישום הוצאה בגין הענקת האופציות, אבל הם נפגעים מהדילול – אופציות בהיקף גדול, משמע הנפקת מניות בהיקף גדול (ובמחירי מימוש נוחים), והנפקת מניות פוגעת בחלק היחסי של כל משקיע, ברווח – הנתח שלהם קטן.

מעודכן ל-03/2019

דירת גן, למי שחולם על בית עם גינה, היא פתרון אידיאלי – הנה היתרונות והחסרונות –

מאז ומעולם היה חלומם של ישראלים רבים, לגור בבית עם גינה פרטית צמודה; ואולם, מחירי הבתים הפרטיים היו (ועדיין) רחוקים מהישג ידם של רוב  האוכלוסייה, ואז הומצאה דירת הגן – מין יצור כלאיים של בית עם גינה פרטית בקומת הקרקע, אך בתוך בניין משותף עם שכנים. אגב, עד היום אין הגדרה בחוק לדירת גן, אך אדריכלים טוענים, שדירת גן היא דירה בקומת קרקע, אליה צמודה גינה בשטח 50 מ"ר לפחות, השייכת לדייריה בלבד, ושהגישה אל הגינה היא מתוך הדירה.

דירות הגן הראשונות נבנו בישראל בשנות ה-80 של המאה שעברה. עד אז נבנו הבניינים על עמודים, כשאת שטח הקרקע ניצל הקבלן לטובת חצר משותפת לבניין, חניה לדיירים, וגם לדירות קטנות בקומות הקרקע, שנחשבו אז לזולות ביותר. בהשראה מספרד וניו יורק והמלצות של כמה אדריכלים בארץ, הבינו הקבלנים שהם יכולים לנצל את הקרקע שבבעלותם ואת זכויות הבנייה גם לשדרוג הדירות בקומות הקרקע לדירות עם חצר פרטית – דירות גן, וזאת במחיר גבוה בהרבה מהדירות הרגילות בבניין, אך עדיין נמוך בהרבה ממחיר בית פרטי באזור.

דוגמאות (מתוך אתר WinWin): ברעננה מוצע בית פרטי בן 5 חדרים ברחוב ביאליק בכ-5.8 מיליוני שקלים. דירת גן בת 5 חדרים באזור סמוך תעלה רק 3.3 מיליוני שקלים. דירת גן ברחוב איינשטיין בתל אביב בת 7 חדרים מוצעת ב-6.5 מיליוני שקלים; בית פרטי בן 7 חדרים בנווה צדק – 12.5 מיליון שקל. בראשון לציון – דירת גן בת 3 חדרים מוצעת למכירה ב-1.85 מיליון שקל; בית פרטי בין 3 חדרים מוצע ב-3.6 מיליוני שקלים. כמובן, שההשוואה היא לא מדויקת – לא בדקנו את המצב של כל נכס ומאפייניו הייחודיים. עם זאת, הדוגמאות מראות שמחיר של דירת גן קטן בכמעט מחצית מאשר בית פרטי, עם אותו מספר חדרים.

בכך גם השביחו את הפוטנציאל הכלכלי והשיווקי של כל הבניין. הרעיון היה מוצלח, והביקוש לדירות גן הפך לגבוה; כיום כולל כמעט כל פרויקט חדש של בנייני מגורים דירות גן בקומות הקרקע; החניה ירדה אל מתחת לקרקע או אל סביב הבניין, והחצר המשותפת צומצמה מאד. אם בהתחלה היו דירות הגן נבנות מחור, ובחזית נשמר השטח לחצר משותפת , היום, בגלל ההצלחה של דירות הגן, הקבלנים בונים מסביב לכל מפלס הכניסה דירות גן, כולל בחזית. ובכל זאת, דירות הגן נמכרות ראשונות בפרויקטים חדשים, כשמחירן גבוה בדרך כלל ב-20%-25% ממחיר דירה רגילה דומה בבניין, כי הן נחשבות ליותר יוקרתיות. גם שטחן גדל וכיום ניתן למצוא דירות גן בנות 6 חדרים, מחולקות לשתיים ואף שלוש קומות; אז מדובר בדופלקס עם גינה או בטריפלקס עם גינה, והמחירים הרבה יותר גבוהים.

יתרונות, חסרונות של דירות הגן וכמה טיפים

נתחיל ביתרונות:

היתרון הבולט של דירות הגן – הגינה הפרטית. אני התגוררתי בדירת גן במשך 11 שנים. 4.5 חדרים אליהן הייתה צמודה גינה בשטח 400 מ"ר (!). הייתה לנו תחושה של בית פרטי, כי יצאנו מהדירה שלנו לגינה מהסלון, מהמטבח ומאחד החדרים; גידלנו עצי פרי בחצר, טיפחנו את הדשא, שמנו שולחן גדול וכסאות גן, עמדת ברביקיו הילדים שיחקו ואירחו חברים בגינה הרחבה, תחת השגחה ללא צורך לצאת לגינה הציבורית, אירחנו עשרות לארוחה בגלל השטח הרחב. במילים אחרות: מי שאוהב לטפח גינה על יתרונותיה, אך הוא לא יכול להרשות לעצמו לרכוש בית פרטי באזור – דירת גן היא הפתרון בשבילו.

אם יש לכם ילדים – בגינה אתם יכולים להציב בריכה, מגלשות לילדים,  טרמפולינה ועוד.

 אירוח באוויר הפתוח – דירת גן מאפשרת לכם לארח את החברים ובני המשפחה לסעודות בגינה ובכלל, תחת כיפת השמיים באווירה אחרת.

בעלי חיים – אין בעיה לבנות מלונה גדולה לכלב בחצר.

מחסן – במקום להסתפק במחסן הקומתי הקטן הצמוד לדירה, ניתן להציב מחסן גדול יחסית בגינה, ובו תוכלו לאחסן את כלי הגינה וכל דבר אחר שלא נמצא לו מקום בדירה.

שכנים – שכנים זה גם דבר טוב, בעיקר אם מדובר ביחסי שכנות טובים; בעיקר בעתות "מצוקה" כשהסוכר נגמר, או כשאתה רוצה לקפוץ לקניות והשכנה יכולה לשמור על הילד בינתיים.

חסרונות:

גינה גדולה מדי – במקרים רבים הגינה המוצמדת לדירת הקרקע מאד גדולה – אנחנו באיזשהו שלב התעייפנו מכיסוח דשא בשטח של כ-400 מ"ר.

טיפ: הפתרון יכול להיות ריצוף חלק גדול מהגינה (מותר עם מגבלות). זה גם חוסך בעלויות התחזוקה של הגינה, שכדאי לכם לקחת בחשבון כשאתם קונים דירת גן.

מעלית – למרות שאינכם משתמשים במעלית, עליכם להשתתף במימון התחזוקה שלה.

ביוב – בחצרות דירות הגן מטמין הקבלן את צינורות הביוב המשותף לכל הבניין; לעיתים מדובר אפילו ב-9 שוחות (תלוי במספר הדיירים בבניין) שמפלחות את הגינה ובמכסי ביוב המכערים ומפריעים לרצף הדשא. מסתבר שאין תקן המונע מהקבלן לנהוג כך, אך הוא צריך לעגן זכויות אלו בהסכם המכר לדירה. א. זה יכול לגרום להצפות. ב. בכל תיקון של סתימה בביוב המשותף, אתם צריכים לארח את האינסטלאטור וכנראה גם את נציג הוועד שילווה את עבודתו.

ניקוז – גם צנרת הניקוז המשותפת עוברת בגינתכם. הקפידו לפחות שהיא נשפכת אל מחוץ לגינה ולא בתוכה.

מזיקים – בקומת הקרקע, ובעיקר בגינה (כמו בבית פרטי), תצטרכו להתמודד עם מקקים, נמלים, חרקים מעופפים ואפילו נחשים.

טיפ: צריך לדאוג להדברה תקופתית גם בבית וגם בגינה.

מגבלות בשל שכנים ומשום שמדובר בבניין משותף – לא תוכלו לשתול כל עץ שתבחרו; א. השכנים מעליכם יכולים להתלונן ששתלתם עץ גבוה שמסתיר להם את הנוף. ב. עצים עם שורשים עבים ו"אלימים" כמו פיקוס בנימינה, לא תוכלו לשתול באמצע הגינה, כי הם יכולים לפגוע בצנרת הביוב העוברת בגינתכם. ג. הכלב שלכם נבחן? כשהוא בחוץ הנביחות שלו תופסות תהודה הרבה יותר גדולה. שכנים לא סבלניים צפויים להתלונן. ד. אתם אוהבים לארח לארוחות "על האש"? תצטרכו להרחיק לפינת הגינה, כדי שהעשן לא יגיע לשכנים למעלה, אחרת הם צפויים להתלונן, ותרגישו מובכים מול אורחיכם.

אין פרטיות – אחת הטענות החוזרות הנשמעות מפי דיירי דירות גן היא – "אני המאפרה של הבניין", או "אני פח האשפה של הבניין". כלומר, כמעט בכל בניין יש שכנים לא מתחשבים שאת הלכלוך שהם אוספים מהמרפסת הם משליכים למטה, והיא צונחת לה בגינה הפרטית שלכם; החבר'ה מעשנים במרפסת ואת האפר מהסיגריה, ולא פעם את הסיגריה עצמה, וגם מאפרות עמוסות, הם משליכים למטה. אתם גם חשופים לצפייה של השכנים מלמעלה במעשיכם בחצר, ולא תוכלו לצאת אליה בכל לבוש שתרצו.

טיפ: בישיבת הדיירים הראשונה הקפידו לדרוש מהשכנים לא לזרוק כל פסולת לגינתכם, ותאיימו בפנייה לפיקוח העירוני, למשטרה וכד'. רשמו לפניכם את הדיירים שגרים בדיוק מעליכם (בכל הקומות) ובכל פעם שנזרקת פסולת או סיגריה, אל תהססו לעלות ולחקור כל שכן מעליכם. מהלך כזה יקטין ואולי אף יחסל את התופעה.

אתם יכולים לבנות פרגולה גדולה (יש צורך בהיתר וועדה מקומית, כמו בכל בית) שתסתיר חלק מהגינה מעיני השכנים. הפרגולה היא לא פתרון אולטימטיבי, כשהשכנה שוטפת את המרפסת ואת המעקה שלה בצינור מים, למשל. זה קרה לי כשישבתי לקפה תחת הפרגולה עם חברה, ולפתע נרטבנו כי השכנה שמעלי שטפה את מעקה המרפסת; אפשר לבקש מהשכנים לתאם אתכם מתי הם שוטפים בצינור את מעקה המרפסת, כדי שלא תהיו בחוץ באותה עת.

רעש – דירות הגן מצויות במפלס הכניסה כאמור, כך שדיבורים, רעש של כלי רכב מהכביש ומהחניון, טריקת דלת הכניסה בכל פעם ששכן נכנס לבניין – אלה יהיו מנת חלקכם.

קרבה לחדר האשפה – קיר חדר האשפה צמוד בדרך כלל לאחת מדירות הגן, מה שעלול להביא לריח רע ולאוסף חתולי רחוב רעבים.

טיפ: כשאתם בוחרים את דירת הגן בה תגורו – תשתדלו שהיא לא תהיה זו שצמודה לחדר האשפה.

טיפ: שהדירה תהיה אחורית ולא חזיתית, כדי להפחית את רעש טריקות דלת הכניסה ורעש הרחוב.

ועוד כמה המלצות לסיום – אם אתם חוששים מהצפות בחורף, תבקשו מפלס גבוה יותר של הדירה מאשר של הגינה. אם אינכם חוששים – הרי שלדרוך בגינה היישר מהיציאה מהחדר, זה הכיף הגדול יותר. אגב, דירות גן חד מפלסיות (הסלון במפלס אחד עם הגינה הן המבוקשות יותר).

פועלי הבניין וגם אלה שמפקחים עליהם הופכים במהלך הבנייה את החצרות ל"מיכלי פסולת" ענקיים; יש שם מיכלי פלסטיק, לבנים, שברי בטון, פחיות שתייה של הפועלים ועוד ועוד. הקפידו לשאול את הקבלן שלכם מתי מכסים את החצר שלכם באדמת חמרה – יום לפני, תבקרו באתר הבנייה ותדרשו לסלק את כל פסולת הבנייה מהחצר. זה גם מרעיל את אדמת החמרה ולא תבינו למה העץ שלכם לא גדל במהירות ובמידה הרצויה.

לסיכום – דירת גן היא הפשרה של מי שחולמים על בית פרטי עם גינה ולא יכולים להרשות לעצמם אותו בגלל סיבות כלכליות. גם הפשרה יכולה להיות חיים נפלאים, אבל תזכרו – זה עדיין בניין משותף, ואיכות חייכם תלויה גם בשכניכם.

עדכונים:

עמוס דבוש, סמנכ"ל שיווק ופיתוח עסקי בחברת הבנייה דמרי, בראיון לדהמרקר – "לא בכל פרויקט יש דירות גן, אלא בעיקר בבניינים נמוכים. מצמידים לך עוד שטח וזה מעלה את מחיר הדירה. פעם השטח הזה היה גינה משותפת לכל הדירות, ולכן בהרבה בניינים שנבנו בשנות ה–50 וה–60 הדיירים בקומת הקרקע סיפחו לעצמם גינות. כיום אתה רואה אותם יושבים בגינה שלא שייכת להם, אלה דברים שהשתרשו עם השנים. לפעמים זה יוצר בעיות בין השכנים כשנדרש לעשות שינויים כמו תמ"א 38. בכל מקרה, בפרוקיטים חדשים יש דירות גן, והדירות האלו מבוקשות".

פנטהאוזים – כל מה שצריך לדעת

המדריך להוספת מרפסת

בית  הדין הארצי לעבודה קבע באופן מפורש – המדינה חייבת ליידע בהשפעות פנסיה מוקדמת על הקצבה. זו קביעה בעלת חשיבות ענקית והמשמעות שלה, שהאחריות על פרישה מוקדמת שגורמת בהתאמה  לירידה בפנסיה היא על המדינה, במקרה של פנסיה תקציבית.

בית הדין הארצי דחה  ערעור שהגישה המדינה על פסק דין של בית הדין האזורי בתל-אביב. בפסק הדין באזורי נקבע כי על המדינה לכלול בתוך הגמלה/ קצבה של רופא שתבע , תוספת שכר שהייתה חלק משכרו הקובע במשך 30 שנה. המדינה לא כללה את התוספת הזו במשכורתו הקובעת לגמלה, מאחר שהרופא לא היה זכאי לה בתשעת החודשים שלפני פרישתו, מאחר ששהה בחופשת שבתון.

הרופא עבד בשירות המדינה, במשך כ-30 שנה. הוא הועסק במשרה מלאה, והיה רופא בכיר בבתי חולים ממשלתיים. לאור הוותק של הרופא, ועל פי כללי ההעסקה שהיו אז בין המדינה לעובדים בשירות הציבורי,  הרופא היה מבוטח בפנסיה תקציבית ככל עובדי המדינה, במסגרתה משולמת לעובד הפורש קצבה חודשית שוטפת בהתאם לוותק שלו ובהתאם לשכר שהיה לו בחודש האחרון טרם היציאה לגמלאות.

הרופא הבכיר היה זכאי במשך שנים רבות (עשרות שנים)  לתוספת תפוקה, תוספת כספית המשולמת לרופאים שקשורה/ תלויה בתפוקה והיא ניתנת רק לעובדים שעבדו במשרה מלאה.

הרופא החליט בגיל 65 שדי – מספיק לעבוד, וחשוב להדגיש הוא עשה זאת רגע לפני הפרישה (גיל 67), ובין היתר הוא עשה זאת בשל רצונו לנצל חופשת שבתון שלה היה זכאי. הרופא ובית החולים סיכמו כי במהלך השבתון הרופא ימשיך לעבוד במסגרת בית החולים בהיקף נמוך יותר של שליש משרה. ההסכם הזה היה בשל רצונו של בית החולים להמשיך ולהעסיק את הרופא לאור מומחיותו, וכן לאור רצונו של הרופא להמשיך ולקבל את הוותק בתקופה זו (לצורך קבלת הקצבה בעתיד). בתקופה הזו  לא היה הרופא זכאי הרופא לתוספת תפוקה, שכן זו מתאפשרת רק במשרה מלאה.

בסיום השבתון (ולפני שהגיע לגיל פרישה) , הרופא לא חזר לבית החולים אלא פרש באופן מוחלט. ואז התברר לו כי מאחר שהוא לא הועסק במשרה מלאה בחודש האחרון לפני פרישתו, אזי תוספת התפוקה לא מהווה חלק משכרו הקובע, ולמעשה הקצבה החודשית לה הוא זכאי נמוכה בכ-25% מהקצבה הצפויה.

ובכן, זה אבסורד מסוים שהקצבה נשענת על החודש האחרון, בעוד ש-30 שנה הוא הועסק באופן מלא. השופט תבע את המדינה, וזו טענה כי חודש לפני מועד פרישתו, נשלחה לרופא הודעה בדבר זכאותו לגמלה. אלא שהוכח שהמכתב  לא התקבל, ובכל מקרה, בדיעבד התברר הנתונים שהופיעו במכתב לא היו נכונים.

השופטות בית הדין הארצי, סגנית הנשיא ורדה וירט-ליבנה, סיגל דוידוב-מוטולה ונטע רות, לא חסכו בביקורת כלפי המדינה והם אישרו את ההחלטה של בית המשפט

קבוצת שיכון ובינוי זכתה במכרז לבנייה, הפעלה וניהול של פרויקט להשכרה ארוכת טווח בירושלים. שיכון ובינוי תשלם למדינה 66 מיליון שקל על הזכייה במכרז.

על פי המכרז שפורסם על ידי החברה הממשלתית "דירה להשכיר" ורשות מקרקעי ישראל, מדובר על פרויקט במתחם אלנבי בירושלים, המחולק לשני מגרשים שונים (דרומי וצפוני) עליהם ניתן להקים 279 יחידות דיור, כולן להשכרה ארוכת טווח. כמו בפרויקטים הקודמים של דירות להשכרה ארוכת טווח, 25% מתוך  הדירות, יושכרו לזכאי משרד השיכון בדמי שכירות מפוקחים שאמורים להיות נמוכים משמעותית ממחיר השוק.

על פי נתוני המכרז – המתחם הדרומי, בשטח כ­1.11 דונם, ממוקם במשולש הרחובות דניאל נובסקי, חנוך אלבק, שמואל לופו והמתחם הצפוני, בשטח כ­6 דונם, ממוקם בין הרחובות חנוך אלבק וקדושי סלוניקי. הפרויקט יכלול כאמור 279 דירות והשטח הכולל יהיה 25  אלף מ"ר.  כמו כן, יש בפרויקט  שטחי מסחר בהיקף 500 מ"ר אותם יבנה הזוכה במכרז ואותם יוכל למכור בשוק החופשי לאחר איכלוס דירות המגורים. הבנייה הפרויקט תיעשה ב­13 בניינים בני עד 6 קומות. במסגרת המכרז ישנן גם כמה מטלות ציבוריות באחריות היזם ­ הקמת שלושה גני ילדים בקומת הקרקע של אחד מבנייני המגורים בשטח של כ­530 מ"ר ופיתוח שצ"פ (שטח ציבורי פתוח) בהיקף 10 דונם. שתי המטלות מהוות תנאי לקבלת היתר הבנייה ותנאי לקבלת אישור האיכלוס של הפרויקט (טופס 4).

זהו הפרויקט השכרה הראשון שבו זוכה שיכון ובינוי, אחרי שבעבר התמודדה על מספר פרויקטים. על פי המכרז, תוך שישה חודשים מרגע הזכייה במכרז יצטרך הזוכה להגיש את התכנון המוקדם לאישור "דירה להשכיר", שלושה חודשים מאוחר יותר את התכנון הסופי, וארבעה חודשים לאחר מכן את התכנון המפורט לפרויקט. על הזוכה יהיה להוציא היתר בנייה תוך 19 חודשים מרגע הזכייה, לסיים את בניית השלד תוך 29 חודשים מרגע הזכייה ולהשלים את הבנייה להוציא אישור איכלוס בתום 39 חודשים מרגע הזכייה. מדובר בלוח זמנים כולל של שלוש שנים ושלושה חודשים.

החברה שתזכה תצטרך להקים לתפעל ולנהל את הפרויקט להשכרה למשך תקופה של 20 שנה מבלי אפשרות למכור את הדירות. רק בתום התקופה תוכל החברה למכור את הדירות בשוק החופשי, למעט סייג אחד, במסגרתו רשאית החברה שתזכה במכרז למכור את הנכס בשלמותו, לאחר איכלוסו, כנכס מניב. נזכיר שרבע מהדירות שייבנו עתידות להיות מושכרות לזכאי משרד הבינוי והשיכון במחיר מופחת.

מחיר מפוקח לדירת 2 חדרים בשטח כ­50 מ"ר צפוי לעמוד על 57 שקל למ"ר, כלומר, כ-2,850 שקל לחודש. מחיר מפוקח לדירת 3 חדרים, כ­75 מ"ר, עתיד לעמוד על 50 שקל למ"ר – 3,750 שקל בחודש. מחיר מפוקח לשכירת דירת 4 חדרים, כ­100 מ"ר יעמוד על 44 שקל למ"ר – 4,400 שקל בחודש.

דירת 5 חדרים תושכר לפי 42 שקל למ"ר – 5,250 שקל בחודש. אבל אלו לא מחירים סופיים, יש כמובן את ההצמדה, וכן יש דמי ניהול של הבניין שעשויים להגדיל את התשלום בעד 4 שקל למ"ר. המחיר כולל חניה, מחסן ומרפסת.

עם פרסום הפרויקט אמר עוזי לוי, מנכ"ל "דירה להשכיר"  "תכנית 'דירה להשכיר באלנבי', כמו תכניות 'הדסה הקטנה', המשתלה וראשון לציון, והפרויקטים בחיפה, הרצליה, רמת השרון, תל אביב, גן יבנה ושוהם, ייצרו מסה קריטית של אלפי יחידות דיור להשכרה ואלטרנטיבה אטרקטיבית לטווח ארוך. ביחד עם המאמצים הגדולים שמשקיעים שר האוצר ומטה הדיור הממשלתי, נוכל לראות כבר בתקופה הקרובה פתרונות דיור לאלפי זכאים וזוגות צעירים".

עדיאל שמרון, מנהל רשות מקרקעי ישראל  אמר –  "אני שמח על הצלחת מכרז נוסף לדיור להשכרה, תכנית הדיור להשכרה מהווה נדבך חשוב בהשלמת תכנית מחיר למשתכן של שר האוצר".

התוכנית – 2,300 דירות בהשכרה ארוכת טווח עד סוף השנה; רבבות דירות בשנים הקרובות

חברת דירה להשכיר שמשמשת כזרוע הביצועים של הפרויקט להשכרה ארוכת טווח וכפופה בעצם לשר האוצר משה כחלון, צפויה על פי הודעת האוצר, לשווק תוכניות לבניית 2,300 דירות להשכרה ארוכת טווח עד סוף השנה. זה עוד לא אומר כמובן שמחר בבוקר יגורו שם – זה לוקח זמן, תב"ע, בנייה, שיווק, אפשר להעריך באופן גס, שתוכניות שישווקו עכשיו ליזמים ימסרו ללקוחות במקרה הטוב בעוד שנתיים וחצי שלוש שנים.

על כל פנים, מדובר בחמישה פרויקטים להשכרה ארוכת טווח שישווקו עד סוף השנה – 1,675 דירות שישווקו בפרויקטים בירושלים (שעכשיו דווח עליו) , ראשון לציון, קרית ביאליק, קרית גת ואשקלון. הפרויקטים בראשון לציון היו כבר בתוכנית מדובר על פרויקט אחד  של 180 יח"ד ופרויקט שני של 450 יח"ד. בנוסף ישווקו –  כ­400 יח"ד בשכונת אפק בקרית ביאליק, 245 יח"ד בכרמי גת ו­400 יח"ד באשקלון. כל החמישה האלו מסתכמים ל-1,675 דירות ועם הפרויקטים שכבר קיימים מדובר ב-2,300 דירות להשכרה לטווח ארוך.

בכל הפרויקטים של השכרה לטווח ארוך יכולו הזכאים (זוגות צעירים ויחידים אשר יעמדו בקריטריונים)  לשכור דירה לטווח של חמש שנים, בעלות מופחתת (בלפחות 20%  ממחיר השוק) וכן הם יוכלו להאריך את חוזה השכירות בחמש שנים נוספות (עד לתקופה של 10 שנים) –  באתר דירה להשכיר תוכלו לקבל מידע מפורט על הפרויקטים, על הקריטריונים להתמודדות ועוד

מתחילת השנה שיווקה חברת דירה להשכיר  629 יח"ד בשני פרויקטים –  350 יח"ד במתחם הגדנ"ע בדרום תל אביב ו-­279 יח"ד במתחם אלנבי בירושלים. בשנת 2015 שיווקה החברה פרויקט אחד ל­-189 יח"ד בחיפה וב-­2014 שווקו שני פרויקטים –  בשכונת מורשה ברמת השרון ל-­246 יח"ד ובשכונת גליל ים בהרצליה ל­-184 יח"ד. לפני כן שווק הפרויקט ברעננה (בפועל, נרכש דרך מנהל מקרקעי ישראל, עוד לפני שדירה להשכיר הפכה לזרוע הפעילות של ההשכרה לטווח ארוך).

במכרזים של דירה להשכיר למכירת הקרקעות יש דגש כמובן על כך שרבע מהדירות יושכרו במחירים של 80% ממחירי השוק. שאר הדירות יושכרו בשכירות ארוכת טווח בהתאם למחירי השוק, כאשר לשוכרים יוצע חוזה שכירות בן חמש שנים, במהלכו יוצמדו דמי השכירות למדד המחירים לצרכן, עם אופציה להארכת החוזה בחמש שנים נוספות.

על רקע ההכרזה להפוך את ההשכרה לטווח ארוך לאחד הפתרונות המרכזיים למשבר בשוק הדירות, אמר לאחרונה שר האוצר כחלון – "חשוב מאוד לשלב את המגזר הפרטי בשוק לשכירות ארוכת טווח ולהגדיל את היצע הדירות להשכרה באופן דרמטי. אנחנו רואים יעד חשוב בהקמתן של תוכניות שכירות ארוכת טווח, לצד תוכנית "מחיר למשתכן". עד סוף השנה נשווק פרויקטים בהיקף של כ-2,300 יחידות דיור לשכירות ארוכת טווח ואנחנו מתכוונים להגביר את הקצב ולהגיע להיקף של עשרות פרויקטים לשנה, במרכז הארץ ובפריפריה"

השכרה ארוכת טווח – יתרונות וחסרונות

קרנות הנאמנות של אקסלנס נפגעו מהנפילה של ארובנקורפ (ראו כאן – הקרנות שהשקיעו באורבנקורפ ), אבל בהמשך להודעות בתקשורת כי יהיה ניתן לקבל בחזרה את רוב החוב, משערכים באקסלנס את אגרות החוב של אורבנקורפ, כלפי מעלה. זה נעשה בשלבים, לפני כחודשיים עדכנו באקסלנס את האחזקה כלפי מעלה ועכשיו הם מעיזים יותר ומעדכנים שוב (כאן – העדכון הראשון כלפי מעלה)

הקרנות שבהם יהיה עדכון בערך האג"ח (אחרי שבעבר נרשמה ירידת ערך) –  אקסלנס (0A) אג"ח נדל"ן חשיפה לאמריקה – חברות – קרן נאמנות (מספר קרן: 5118096); אקסלנס (0B)(!) קונצרני – קרן נאמנות (מספר קרן: 5112396) ואקסלנס (1B)(!)י 10-90 – קרן נאמנות (מספר קרן: 5120761)

העדכון בשווי האג"ח נעשה בהמשך להחלטת ועדת דירקטוריון של מנהל הקרן, הועדה  הוסמכה לצורך קביעת שווי נכסים במקרים מיוחדים, ובהתאם להחלטתה  ישוערך נייר הערך אורבנקורפ אג"ח א' (מספר ני"ע: 1137041), שהונפק על ידי אורבנקורפ אינק, וזאת בעקבות דיווח של החברה לפיו הושגה התקדמות במימוש חלק מנכסי החברה –

המחיר שנקבע לאג"ח  בעדכון הקודם (יולי 2016) היה 50 אגורות  והמחיר שנקבע לאג"ח ב-4 בספטמבר – 62.1 אגורות – עלייה של 24.2%.

כתוצאה מכך השווי הנקי של נכסי הקרנות יעלה – הערך של אקסלנס אג"ח נדל"ן חשיפה לאמריקה   יעלה ב-0.62% (הערך של כל נכסי הקרן כתוצאה מעליית ערך אג"ח ארובנקורפ); הערך של  קרן אקסלנס  יעלה ב-0.35%, והערך של נכסי הקרן – ואקסלנס 10-90 יעלה בשיעור צנוע של 0.15%.

באקסלנס מסבירים כי – "נכון למועד דיווח זה, מוחזקת האג"ח שלעיל בקרנות נוספות שבניהול מנהל הקרן, אך השפעת שערוכה ע"י מנהל הקרן כאמור לעיל בגוף דיווח זה על מחיר הפדיון של יחידה בקרנות הנוספות האמורות אינה מצריכה דיווח בהתאם להוראות הדין".

אורבנקורפ – מי משקיע באג"ח של חברה עם גירעון בהון חוזר

שבוע מודעות פיננסית – האם הבנקים ילמדו אותנו לחסוך בעמלות של הבנקים? כנראה שלא

הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל  בשיתוף הבנקים המסחריים, יקיימו במהלך החודש הקרוב הדרכות והרצאות לציבור בנושאים של התנהלות פיננסית נבונה. בין היתר יוסבר לקהל על ניהול יעיל של חשבון הבנק לרבות הסבר על מסלולי העמלות. ההדרכות האלו יהיו ב-100 סניפים של הבנקים ברחבי הארץ.

המטרה הרשמית היא אמנם להגביר את המודעות ולהקנות ידע והבנה בנושאים פיננסיים בסיסיים ללקוחות המערכת הבנקאית, אבל לבנקים אין אינטרס להסביר לקהל שלהם שהם פראיירים – 1.5 מיליון לקוחות משלמים עמלות גבוהות, וקשה להאמין שהבנקים ילמדו את הציבור איך לחסוך בעמלות – הם הרי לא ילמדו אותם אי לגרום לבנק להפסדים (פחות רווח, ליתר דיוק).

אז למה בכלל יש את השבוע מודעות פיננסית? כנראה בגלל שהמפקחת על הבנקים, חדוה בר, דרשה זאת, ובכלל – לבנקים אין מניעה לקבל נקודות ביחסי ציבור ולהסביר ללקוחות על התנהלות פיננסית נבונה. זה גם משרת אותם, כל עוד זה לא התנהלות פיננסית נכונה מול הבנקים.

הפיקוח על הבנקים והבנקים מסבירים כי בהדרכות יינתנו טיפים וכלים להתנהלות פיננסית נכונה, יוצגו כלים דיגיטליים מתקדמים המסייעים לניהול יעיל יותר של חשבון הבנק, יינתנו הדרכות אישיות על "תעודת הזהות" הבנקאית – היכרות עם הדו"ח השנתי החדש המציג ללקוח את כל הפעילות הקיימת בחשבונו בצורה מפורטת, והסבר על שירות מסלולי העמלות, לרבות צירוף בפועל של לקוחות המעוניינים בכך.

חדוה בר, המפקחת על הבנקים אמרה בהקשר שבוע המודעות הפיננסית –  "במטרה להגביר את המודעות והידע הפיננסי של משקי הבית, פניתי לבנקים בבקשה להירתם למאמץ מיוחד, בבחינת תרומה לקהילה. אני קוראת ללקוחות הבנקים לנצל את ההזדמנות וליטול חלק בפעילויות השונות אשר יקנו מגוון כלים מעשיים וטיפים להתנהלות פיננסית נבונה, יעשירו את הידע בתחום הפיננסי ויסייעו להם לנהל באופן עצמאי ומושכל יותר את הפעילות הבנקאית שלהם"

מה זאת אופציה? למה מקצים אופציות לעובדים? ואיך זה שהבקדייטינג (תיארוך לאחור של אופציות) דווקא שירת את המשקיעים?

קובי אלכסנדר חזר לכותרות בשבוע האחרון – המייסד והמנכ"ל של קומברס חזר להישפט בארה"ב על פרשת הבקדייטינג (תיארוך לאחור של אופציות) אחרי 10 שנים בנמיביה, אליה ברח; אך השופט ממש לא התרשם, ולא הסכים לשחררו בערבות עד המשפט בדצמבר.

אלכסנדר שהקים וניהל את חברת קומברס, יחד עם מנהלי החברה, הזיז באופן שיטתי את תאריכי הקצאת האופציות למנהלים ולעובדים, כדי ליצור למקבלי האופציות רווחים מידיים. הוא לא היה לבד עשרות מנהלים בחברות הטכנולוגיה, נשפטו (הרוב לעונשים קלים, אם בכלל); מאות מנהלים (ואולי יותר)היו מעורבים, אבל יצאו לא פגע, או בקנסות. הפרשות האלו גרמו בעיקר למשבר אמון ולהתרסקות המניות של החברות המעורבות, רובן התאוששו, חלקן נעלמו, אבל לא בגלל שערוריית הבקדייטינג. קומברס איבדה את הכיוון שלה עוד לפני הפרשה, ובלי בעל בית, היא הפכה לאוסף של פעילויות עם אג'נדות וכיוונים שונים. הסיבה העיקרית שהיא החזיקה מעמד כמה שנים טובות אחרי הפרשה, היא הכסף שאלכסנדר השכיל לגייס בתקופת הבועה לחברות הקבוצה.

כדי להבין את הבקדייטינג (ואיך בכלל אפשר לעשות בקדייטינג), צריך לחזור לתקופת הבועה, נבחר בשנת השיא – שנת 2000.  זאת היתה שנה שהתחילה בהייפ מוטרף בשווקים בפיננסים – מדי יום נשברו שיאים במדדי המניות, בעיקר במניות הטכנולוגיה, ובמיוחד בתחום האינטרנט. חברות ללא מודל עסקי וללא הכנסות משמעותיות, הפסידו מיליארדים, אבל נסחרו בעשרות ומאות מיליארדים; חברות שהיום לא מסוגלות לחלום על הנפקה בבורסה האמריקאית, נכנסו לפי שווים של מיליארדים. חלק גדול מהחברות האלו לא איתנו כיום, אבל מה שהכי מעניין הוא שחברות שלא היו אז (חלקן לא היו בכלל, וחלקן היו בגדר רעיון בלבד) השתלטו על עולם האינטרנט, והכוונה בעיקר לגוגל ופייסבוק. כן, מסתבר שזה קרה כמעט בכל מהפכה בעבר, הראשונים נעלמו (או כמעט ונעלמו), ורק החברות של הגל השני והשלישי, הצליחו להפוך לגורילות, ומהפכת האינטרנט לא חריגה מבחינה זו – הדפדפן המוביל הראשון נטסקייפ נעלם, יאהו הגדולה שנסחרה אז במאות מיליארדים, מכרה את פעילות האינטרנט שלה לאחרונה (ללא עליבאבא) במעל 4 מיליארד דולר, וזו בהחלט עסקה שמבטאת את הניפוח שהיה אז בשווקים, וגם את החוסר הידיעה לאן ואיך האינטרנט יתפתח – אז חשבו שהפורטלים יעשו כסף (יאהו היא עדיין פורטל ענק), אבל מי שעושה כסף והרבה יותר מהאחרים, זה פלטפורמת החיפוש של גוגל.

האווירה שהיתה אז בשווקים גלשה גם לשוק העבודה – חברות הטכנולוגיה רדפו אחרי כל בוגר אוניברסיטה בתחום ואחרי כל מסיים קורס הסבה קצר, והמשכורות היו בשמיים. העובדים כמובן ניצלו זאת ובצדק, ובמרדף הזה אחרי העובדים נולד הבקדייטינג.

חלק משמעותי מהשכר של העובדים בתקופה ההיא היה באופציות למניות. העובדים החדשים קיבלו בנוסף לשכר חבילת אופציות, והתברר שהחבילה הזו במקרים רבים סידרה אותם לכל החיים. אופציה היא מכשיר שמאפשר את קבלת המניה בתמורה למחיר קבוע מראש ולתקופה מוגדרת מראש, ותדמיינו שהתחלתם לעבוד בחברה שמחיר המניה שלה הוא 10 דולר, וקיבלתם 2,000 אופציות למימוש למניות לפי מחיר מימוש של 10 דולר. ברגע הראשון השווי הנאיבי של החבילה הוא אולי אפס, אבל לשווי הנאיבי שמגלם את הרווח כאילו החבילה מומשה מיד, אין באמת משמעות. האופציה הזו שווה לא מעט כסף (בעיקר כתלות בתקופת המימוש שלה שלרוב הוגדרה לתקופה של כ-3  שנים); ונניח שחצי שנה אחרי שהעובד התחיל בעבודתו בחברה, המניה כבר נסחרת ב-20 דולר – על הנייר, העובד כבר מורווח 20 אלף דולר (הוא משקיע 10 דולר במימוש ומקבל מניה שווה 20 דולר – רווח של 10 דולר לאופציה, כפול 2,000 יחידות – 20 אלף דולר). ועכשיו נניח שהמניה אחרי שנה נסחרת ב-40 דולר – הרווח, על הנייר, כבר מגיע ל-60 אלף דולר, והדוגמה הזו יכולה בקלות להתאים לאחד/ אחת מהעובדים האמיתיים בקומברס, מרקורי, צ'ק פוינט וישראליות או סמי ישראליות, אחרות שמניותיהן עלו בשנים בודדות במאות אחוזים.

אלא שאף אחד שלא באמת יודע מה יקרה למחיר המניות בעתיד. מה שכן יודעים כמובן זה את ההיסטוריה, וכאן מתחיל הזיוף הגדול – כדי לפתות עובדים, כדי לתמרץ עובדים, כדי להשאיר אותם בחברה, החלה תופעה של זיוטף תאריכי הקצאת המניות, לתאריך הכי נוח – התאריך שבו מחיר המניה הכי נמוך. נניח בהמשך לדוגמה הקודמת שהעובד מקבל 2,000 אופציות כאשר מחיר המניה 10 דולר, אבל מקצים לו את המניות לחודש הקודם אז המניה היתה ב-8 דולר ובהתאמה מחיר המימוש הוא 8 דולר. במצב כזה יש לו רווח מיידי של 4 אלף דולר (2 דולר על כל אופציה כפול 2,000 אופציות) – זה בקדייטינג, וזה משרת בעיקר את העובדים. נכון, גם המנהלים הרוויחו מזה, וכנראה גם אלכסנדר עצמו (יתברר במשפט), אבל נראה שהסיפור הגדול היה להשאיר עובדים ולגייס עובדים.

הקדמת תאריך הקצאת האופציות, לא התבטאה בדוחות הכספיים. אז, הענקת אופציות בשווי נאיבי אפס (כלומר מחיר מימוש שהוא זהה למחיר המניה) לא נרשמה בספרים (מאז הטיפול החשבונאי השתנה ורושמים את הערך הכלכלי של הטבה באופציות כהוצאה), וזיוף הבקדייטינג שמר על העיקרון הזה – מחיר מימוש שווה למחיר מניה. ולכן, שום הוצאה לא נרשמה בדוחות בעקבות הבקדייטינג. גם על המאזן אין השפעה; בפועל, ההשפעה היא על תוספת המימוש שהחברה תקבל בעתיד (8 דולר למניה במקום 10 דולר). אבל גם אם מדובר בהפרש משמעותי שמסתכם במיליוני דולרים רבים, בתקופה ההיא, זה היה בטל בשישים מבחינת המשקיעים – לא היתה כמעט משמעות למזומנים שיש לחברה (ולכן לא היה חשוב כמה תהיה תוספת המימוש בגין האופציות); הכסף היה זול, החברות היו עמוסות במזומנים, והשווים שלהם היו מנותקים מכל פרמטר מאזני ובטח ובטח שמהמזומנים. כלומר, מבחינת המשקיע הסביר – כל עוד החברה מצליחה לגייס את העובדים הטובים ולשמור עליהם, לצמוח בהכנסות ולספק את התחזיות של האנליסטים, זה מצוין. כן, אם תרצו – הבקדייטינג דווקא שירת את המשקיעים.