האם אג"ח של חברות הליסינג הן בועה?

מאיפה יחזירו חברות הליסינג את החובות שלהן? (הן לא יחזירו, הן יגלגלו); מה הסיכונים הגדולים של חברות הליסינג? ומה החור הצפוי בתזרים של חברת אלדן?

חברות הליסינג חיות בזכות האשראי שהן מקבלות בבורסה. בעשר השנים האחרונות הן המירו את האשראי הבנקאי, את האשראי החוץ בנקאי ואת האשראי מספקים (יבואניות הרכב) באשראי מהציבור.

מדובר במיליארדים רבים שהחברות האלו גייסו מאתנו, ובינתיים כל הצדדים מאושרים – החברות מגייסות הרבה ובזול; אנחנו דרך הגופים המוסדיים (מנהלי הכספים שלנו) מגוונים את ההשקעות, ומקבלים תשואה  סבירה בהינתן הריבית האפסית במשק והתשואות האפקטיביות הנמוכות באג"ח.

לכאורה מדובר בסתירה – איך זה שמבחינת החברות הן גייסו בזול ומבחינת הגופים המוסדיים מדובר בתשואה טובה? כאן נכנסים פרמטר יחסיים של מבחני סיכון. המוסדיים עמוסים בכסף ומתחרים בינהם על השקעות (במיוחד אג"ח). אין להם הרבה אלטרנטיבות – שוק האג"ח בשנים האחרונות עלה ועלה, והריביות בהתאמה ירדו וירדו. הם חטפו סחורה והיו מוכנים לקבל ריבית פחות טובה.

ככה זה שמצד אחד יש גיוסים שוטפים מהציבור ומצד שני יש מחויבות לגוף המוסדי להשקיע את הכסף. הוא מוכן להתפשר על סוגי החברות ועל הריביות. אבל שלא תבינו לא נכון – חברות הליסינג ראויות, השאלה באיזה מחיר.

וכאן נכנסות לתמונה חברות הדירוג. החברות האלו מדרגות את האג"ח והדירוג שלהם הוא סוג של אישור למנהל ההשקעות לרכוש את האג"ח. אחרי הכל, גוף רציני, מקצועי, בדק את החברה ואת סדרת האג"ח הספציפית וקבע לה דירוג שמבטא את יכולת החזר החוב שלה, ובעקיפין את התמחור שלה.

וכך, מתגלגלת תעשיית הליסינג מהבנקים וגורמים חוץ בנקאיים לבורסה, והופכת לאחת מהמגייסות הגדולות, רק שבדוחות הכספיים מתחבאים סיכונים גדולים, שלא בטוח שהם מתמחרים כהלכה.

הייתם נותנים אשראי אם ההחזר היה מחייב לקיחת אשראי חדש?

נשמע מסובך, אבל האם הייתם נותנים הלוואה למי שיכול להחזיר את ההלוואה רק דרך הלוואה חדשה?  רובכם לא.

האם הייתם מוכנים להיות אלו שנותנים את ההלוואה החדשה? כאן המספרים היו קטנים עוד יותר.

אבל תתפלאו אתם עושים את זה בשטח דרך הגופים המוסדיים. חברות הליסינג לא יכולות בלי אשראי, ואין להם באמת יכולת להתנהל ללא אשראי, וזה בסדר – חלק גדול מהחברות במשק הן חברות שצורכות אשראי שוטף, ואין להם כוונה להחזיר אותו, אלא לגלגל אותו. זה עדיין לא אומר שזה בסדר להחזיק אגרות חוב של חברות כאלו, זה אומר שצריך לבטא את הסיכון במשוואת הסיכוי ולדרוש ריבית גבוהה יותר, וזה אומר גם שמדובר בהלוואות לאינסוף.

אגרות החוב שהחברות האלו מנפיקות בראייה מלמעלה, מתגלגלות ומתגלגלות עד אינסוף. לא מדובר במח"מ של 2 או 5 שנים, כי הרי שיגיע פדיון של אג"ח ספציפי, הוא ימומן מחדש דרך אג"ח, וכך בסופו של דבר, אם לא יהיו תקלות בדרך, מדובר באג"ח אינסופי.

איך זה יכול להיות? תחשבו על הכסף שלכם בפנסיה. הוא מממן (גם) חברות ליסינג. כשאתם תצאו לפנסיה ותמשכו את הכסף, הילדים שלכם ימשיכו לחסוך ולמלא את החשבון של הפנסיה. קרנות הפנסיה, רק גדלות וגדלות, והן קונות אג"ח של חברות ליסינג, ואז שהאג"ח נפדה, הן רוכשות את האג"ח החדש, וחוזר חלילה. אז אנחנו בעצם מממנים את החברות האלו עד אינסוף, דרך הדורות הבאים.

אז למרות שלא הייתם רוצים לתת כסף למי שיחזיר רק דרך הלוואה חדשה, זה מה שאתם עושים בשטח. הבעיה שבדרך למחזורים עד אינסוף עלולות להיות תקלות – אם תהיה חולשה בתוצאות של החברה, אם היא תתקשה לעמוד באמות המידה הפיננסיות שלה (תנאים שהיא התחייבה לעמוד בהן כשקיבלה את הכספים), אם הרגולטור יקבל החלטות שיפגעו בחברה, אז מנהלי ההשקעות עלולים שלא למחזר לה את החובות.

הסיכונים בחברות  הליסינג

חברות הליסינג מאוד ממונפות – ההון שלהם הוא 10%-20% מהמאזן, ואעבור למקרה ספציפי – אלדן.

לאלדן הון של 390 מיליון שקל שמממן מאזן בסך של 2.9 מיליארד שקל. על כל 1 שקל של הון יש מעל 7 שקל של חובות. אל תנסו את זה בבית, זה מסוכן, וגם אם תנסו – אף אחד לא ייתן לכם. כשאתם לוקחים משכנתא שבה בודקים את יכולת ההחזר שלכם, את המשכורת שלכם, את ערך הדירה (וגם משעבדים אותה) נותנים לכם שקל על שקל (אלא אם מדובר בדירה ראשונה ואז המימון גדול יותר). כאן, לא דירה, אלא רכבים, והמימון פי כמה יותר גבוה.

בצד הנכסים באלדן יש בעיקר רכבים – הרכבים האלו נשענים על מחירון, אבל כשאתם קונים או מוכרים רכב משומש, סיכוי קטן שתקבלו את מחיר המחירון. לרוב פחות.

ואעבור לדוח רווח והפסד. כיף להתחיל קריאת דוח בשורה כזו – 1.6 מיליארד שקל של הכנסות ב-2017 ו-1.19 מיליארד שקל בתשעת החודשים הראשונים של 2018 (לעומת 1.24 מיליארד שקל בתשעת החודשים הראשונים של 2017). אמנם ירידה בהכנסות, אבל המספרים בהחלט מכובדים.

אבל כשיורדים לשורות מתחת, מקבלים כמה תובנות – הרווחיות על מכירת כלי רכב, נמוכה מאוד – 3%-4%. הרווח התפעולי הרבעוני המייצג הוא 25-30 מיליון שקל, וההוצאות מימון המייצגות הן כ-23-25 מיליון שקל.  במילים אחרות, המימון מהווה את רוב הרווח התפעולי ומשאיר 5-7 מיליוני שקלים   בשורה התחתונה.

ומה הבעיה עם זה? שהוצאות המימון האלו הם בתקופה היסטורית של ריבית נמוכה.  כאשר הריבית תעלה ובהתאמה הריבית על החוב של החברה יעלה (במחזורים העתידיים)  המימון בקלות יעבור את הרווח התפעולי. אז החברה תצטרך להעלות מחירים (האם אפשרי בשוק תחרותי כמו ליסינג?) או להתייעל, אחרת היא תעבור להפסד, ואז ההרעה הפיננסית עשויה להגיע עד להורדות דירוג, וקושי להחזיר חובות.

 הדירוג של מעלות

לפני כחודשיים עזבה אלדן את חברת הדירוג מידרוג ועברה למעלות. הנה הסיבה הרשמית – "נסיבות החלפת החברה המדרגת – להבנת החברה, לאור שינויים במתודולוגיית הדירוג של מעלות, באופן המשקלל בצורה מדויקת יותר אגרות חוב המגובות בשעבודים (בין היתר בשל התייחסות לסוגיית שיקום חוב כחלק אינטגראלי מהדירוג), מתודולוגיה כאמור תואמת יותר את המודל העסקי של החברה, לעומת המתודולוגיה בה משתמשת מידרוג, ובהתאם היא מתאימה יותר לדרג את החברה ואת ניירות הערך שלה".

אתם יכולים וצריכים לקבל את ההסבר. זה נראה הסבר אמיתי, רק שכנראה לא כל האמת. השאלה החשובה היא מה היה קורה אם החברה היתה נשארת אצל המדרגת הקודמת – האם הדירוג שלה (לרבות דוח הדירוג המלא) היה פחות מתאים לה לצורך גיוסים ומחזור חוב?

ובהקשר זה, הנה ההתייחסות לנזילות החברה וליכולת הפירעון שלה כפי שהמדרגת החדשה הדגישה – "נזילות החברה היא 'פחות מהולמת' לפי הקריטריונים שלנו. אנו מעריכים כי יחס המקורות לשימושים של החברה יהיה נמוך מ-1.2 עד סוף 2019 .לאלדן יתרת מזומנים נמוכה ורוב מסגרות האשראי שלה בבנקים הן קצרות טווח ולא חתומות. מאידך, בדומה למתחרים מקומיים, אלדן משתמשת יותר ויותר בהנפקות אג"ח ארוך טווח בשוק המקומי לצורכי המימון שלה, במקום בקווי אשראי בבנקים. אסטרטגיית מימון זו הובילה לעלייה במח"מ ל-2.5 שנים מ-1.9 שנים ב-2014 ולירידה מורגשת בהוצאות המימון, בין השאר הודות לסביבת הריבית הנמוכה".

במעלות (מעלות S&P) מציינים את המקורות והשימושים (התזרימיים) של החברה בשנתיים. להערכתם, תזרים המזומנים השנתי השוטף מפעילות יעמוד על 470 מיליון שקל בשנה. מנגד, השימושים יהיו גבוהים יותר – פדיון חלויות שוטפות של חוב (פדיון אגרות חוב) של 640 מיליון שקל ב-2019 ו-435 מיליון שקל ב-2020. כמו כן, הוצאות הוניות נטו של 465 מיליון שקל בשנה, הנובעות מפערים בין תקבולים ממכירת רכבים יד שנייה ורכישת רכבים חדשים.

בואו נעשה חשבון – המקורות בשנתיים – 940 מיליון שקל, השימושים בשנתיים –  2 מיליארד שקל. חסר מעל מיליארד שקל. מי יממן את זה? ובאיזו ריבית? נראה לי שהחברה בונה עליכם.

מכונת הכסף: בשביל מי עובדות חברות הדירוג? ואיך הצליחה אלבר לגייס 2 מיליארד שקל ב-3 שנים?

מאז 2010 לא נראה שיעור כזה ברכישת דירות. יותר מוותרים על המיקום לטובת המחיר. כמה זמן זה עוד יוכל להימשך עם התחלות בנייה נמוכות?

אבל רק לא דירות מחיר למשתכן, המוות רק חמישית מהדירות נרכשות, מבוקשות. גם דירות יד שנייה זוכות לפופולריות או דירות בפרויקטים מוקדמים. המגמה היא  התפשרות על מיקום לטובת המחיר. גם היזמים מספרים  על יותר אנשים שמגיעים למשרדיהם ומתעניינים. גם הביקוש למשפרי הדיור עלה.

האם מגמה זו תימשך? לא בטוח. כרגע הממשללה משתמשת בתרגילים כמו מחיר למשתכן והרחקת משקיעים, אבל אם לא יהיה שיפור מהותי בהתחלות הבנייה, ספק כמה זמן המגמה החיובית תוכל להימשך.

למה זכאי מחיר למשתכן מחקו תביעה נגד גינדי

רכישת דירה מקבלן – כמה משלמים לעוד של הקבלן? וכמה לעוד שלכם?

האוצר: ירידה של 13.5% במחירי דירות בשנה האחרונה; הייתכן?

 מעודכן ל-05/2019

דירות זולות יותר,  צפיפות גדולה יותר, השתתפות של ההורים, צריכה מתונה וזהירה – מה עוד אפשר ללמוד מהחרדים על רכישת דירה?

שערו בנפשכם משפחה מרובת ילדים ששני מפרנסיה מרוויחים שכר מינימום וצריכים לדאוג להון עצמי עבור רכישת  דירה לילדים. זה אפשרי באמצעות תרבות צריכה שונה, אורח חיים שונה ותפיסה שונה לגבי קונספט של דירה. זהו המצב אצל רוכשי הדירה במגזר החרדי.

המספר הממוצע לילדים במשפחה חרדית הוא 6.9 ובכ-40% מהמשפחות החרדיות יש ארבעה ילדים ומעלה. הפתרון החלקי שלהם הוא צפיפות גדולה מאוד יחסית בחדר,  מדובר ב-1.4  נפשות השווה רק למגזר הערבי.  אצל היהודים הלא חרדים  הוא רק 0.8 נפשות לחדר.

חדש באתר הון – מידע מעודכן על מחירי הדירות בעסקאות האחרונות

כמעט חצי מהרוכשים, 45%, הם בגילים 25-19 במגזר החרדי, לעומת  9% מבין כלל האוכלוסייה. בטווח הגילאים 26-30  השיער דומה באוכלוסייה החרדית והכללית ועומד על 23% . המשמעות היא שעד גיל 30 הרבה מבני המגזר החרדי הם בעלי בתים.

עוד דרך שהם עושים זאת היא קניית דירות זולות משמעותית  מבמגזר החילוני.  כך למשל ממוצע המשכנתאות במגזר החרדי יכול להיות 400 אלף שקל, עם תמיכה של שתי המשפחות, לעומת  670 אלף שקל בממוצע במגזר החילוני..

אבל עלות מ"ר בקרב רוכשי דירה ראשונה במגזר החרדי עומדת על 14,340 שקל, 5% יותר לדירה ראשונה מהמגזר הכללי.  עלות ממוצעת לדירה ראשונה במגזר החרדי היא כ-1.195 מיליון שקל בממוצע לעומת דירה ראשונה במגזר הכללי אשר מחירה 1.321 מיליון שקל.

אם הזוג הצעיר לא מצליח להחזיר את המשכנתה, ההורים נכנסים לתמונה, ומשלמים 19%   מהמשכנתאות לרכישת דירה ראשונה. במגזר החרדי ההורים משלמים גם חלק מהוראת הקבע. לעומת זאת, במגזר הכללי השתתפות ההורים היא בשיעור 7% מהאוכלוסייה הכללית.

החרדים גם לא צופים לעצמם גידול בשכר ולכן דואגים לצריכה בשיעור נמוך ונחשבים בעלי מוסר החזרת הלוואות גבוה, לכן גם מגיעים להסדרי חוב עם הבנקים, ושיעור חדלות הפירעון אצלם כמעט אפסי. מה שכן דומה למגזר הכללי הם  שיעור רוכשי דירה של 68% והון עצמי דומה של 43% לעומת 41% בכללי.

אבל בתוכנית מחיר למשתכן הם מתקשים, משום שהתוכנית לא מעודדת רכישה קבוצתית, הסותרות חלק מהותי ממאפייני הקהילה. אחוז החרדים הרוכשים במסגרת מחיר למשתכן נמוך יחסית למשכנתאות "רגילות" ועומד על 15% מכלל הרוכשים.

משרד הבינוי מקים אגף מיוחד לאוכלוסייה החרדית;  הצפי – 200 אלף דירות לחרדים בעשרים השנים הבאות

קרן נאמנות לחרדים – אימפקט 10/90; גימיק או אמיתי

תוספת משכנתא על שירות חובה או שירות לאומי

העתירה הייתה לגבי פרויקט באור יהודה ובו 1400 דירות. הממשלה הצהירה שתמחוק את הדרישה להוצאות אם ימחקו את התביעה

בית המשפט דחה את עתירת זוכי מחיר למשתכן באור יהודה.  העותרים ביקשו שגינדי אחזקות  תקדים את מועד מסירת הדירות  בפרויקט, שלטענתם הוארך בשנה. מדובר ב-124 עותרים הזכאים ל-1400 דירות בפרויקט. העתירה הוגשה גם נגד משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל.

בכנס שקיימה גינדי ביולי 2018 הצהירה כי תמסור את הדירה תוך 48 עד 52 חודשים ממועד קבלת ההיתר, להבדיל מהמועד הצפוי, בין 36 ל-42 חודשים, נכתב בתביעה. בית המשפט דחה את העתירה בטענה שהזכאים לא יכולים פעם כן להסתמך על תנאי המכרז ופעם על חוזי החכירה: "העותרים מבקשים לאחוז את המקל בשני קצותיו. מחד גיסא הם טוענים כי לוחות הזמנים במכרז הם תנאי מהותי, ומאידך גיסא הם טוענים כי מועדי ביצוע העבודה קבועים בחוזי החכירה ועבודות הבנייה ולא בתנאי המכרז". נכתב בפסיקה.

הזכאים ערערו למחוזי  ובו ביקשו לעמוד בתנאי המכרז המקוריים ולמסור את הדירות בעת קבלת טופס 4.  לאחר שגינדי העבירו שיש להם אינטרס כלכלי להקדים את המסירה, הציע השופט לעותרים למשוך את התביעה. בתמורה להצהרת גינדי על הקדמת מסירת הדירות. ההמלשה מצידה הודיעה כיאם התביעה תמחק בתוך שלושה שבועות מיום קיום הדיון, הם לא ידרשו הוצאות. . העותרים הסכימו להצעת בית המשפט.

נסגרה ההגרלה השביעית למחיר למשתכן

הפרוייקט של גינדי באור יהודה לא יורד מהכותרות; והפעם – רמ;י עוצרת את שיווק הדירות לשוק החופשי

ההגרלה של גינדי: 100 דירות יוגרלו בהנחה לציבור

מדרגות מס רכישה עודכנו – רשות המסים מעדכנת את גובה מדרגות מס הרכישה, בהתאם לשיעור עליית מדד  שירותי הדירות בבעלות (המדד הרלבנטי). מדובר על הקלה לרוכשי הדירות שכן מעכשיו, המדרגה לתשלם תעלה, ומס רכישה בפועל ייקטן.   

המדרגות, נזכיר,  מתעדכנות אחת לשנה בהתאם להוראות החוק. המדד הזה עלה בשנת 2018 ב-1.9%, שזה הרבה מעבר למדד המחירים לצרכן שעלה ב-0.3% והרבה מעבר למדד הדיור שירד ב-2.3%.  

מדרגות מס רכישה – כל מה שצריך לדעת? ומתי כדאי לקנות דירה (ולשלם פחות מס) 

המשמעות המספרית של המדד ושל העלאת המדרגות היא הפחתה בגובה המס הרכישה. מדרגת המס המינימלי של מס זה עומדת עתה על 1,696,750 שקל, שמתחת לה רוכשי הדיור יהיו פטורים, ומעליה הם יחויבו במס, לפי מצבם (רוכשי דירה יחידה או רוכשי דירה נוספת) ומחיר הדירה שירכשו. במקרה של דירה יחידה גובה המס ינוע בין 3.5% ל-10% ואילו עבור דירה נוספת, ישולם מס של 8%-10% החל מהשקל הראשון.

בהתאם לעדכון, מדרגות מס הרכישה לרוכשי דירה יחידה יהיו כאלה: כשמחיר הדירה מגיע לעד 1,696,750 שקל – הרוכש לא יחויב במס. על חלק השווי של הדירה שנע בין 1,696,750 שקל ל-2,012,560 שקל, המס יגיע ל-3.5%. על חלק השווי שנע בין 2,012,560 שקל ל-5,192,150 שקל, שיעור המס יגיע ל-5%. על חלק השווי שבין 5,192,150 שקל ועד 17,307,170 שקל, גובה המדרגה יגיע ל-8%, ואילו רוכשי דירות שמחירן יעלה על 17,307,170 שקל, ייאלצו לעמוד במדרגת המס הגבוהה ביותר של 10%.

רוכשי דירה נוספת, משקיעים למשל, יעמדו בשתי מדרגות מס, אולם גבוהות בהרבה: הם יצטרכו לשלם מס של 8% מהשקל הראשון. על חלק השווי שעד 5,194,225 שקל יחויב הרוכש במס של 8%. על דירה שעולה יותר מסכום זה, הוא יעלה למדרגת מס של 10%, שיוטלו על חלק השווי של הדירה שגבוה מ-5,194,225 שקל.

חישוב מס הרכישה ניתן לביצוע באמצעות אתרים שכוללים מחשבונים, ואולם מומלץ לבדוק אם המחשבונים מעודכנים במדרגות המס החדשות.

דוגמאות לחישובי מס:

אדם רכש דירה יחידה ב-2,200,000 שקל. על חלק השווי שעד 1,696,750 שקל – לא ישולם מס. על חלק השווי העולה על 1,696,750 שקל ועד 2,012,560 שקל ישולם מס בשיעור 3.5% שיגיע ל- 11,053 שקל. על חלק השווי העולה על 2,012,560 שקל ועד 2,200,000 שקל ישולם מס בשיעור 5% שזה 9,372 שקל. סך מס הרכישה יגיע במקרה זה ל- 20,425 שקל, לעומת 22,127 שקל בשנה שעברה.

דוגמה שנייה: אדם רכש דירת מגורים (שאינה יחידה נוספת) ב-6 מיליון שקל. על חלק השווי שעד 5,194,225 שקל ישולם מס בשיעור 8% שזה 415,538 שקל. על חלק השווי העולה על 5,194,225 שקל ישולם מס בשיעור 10% שזה 80,578 שקל. סך המס שרוכש זה יחויב בו יגיע ל-496,116 שקל, לעומת ומת 498,089 שקל בשנה שעברה.

מס רכישה דירה ראשונה (ודירה שנייה) – ככה זה עובד!

חוק המזומן משמע – פחות מזומנים, פחות שיקים, יותר אמצעי תשלום. אבל גם השקים שכן יהיו יעברו מהפכה.

עירית מנדלסון, מנהלת מחלקת חשבות ומערכות תשלומים וסליקה, הציגה את פעילותו של בנק ישראל בתחום מערכות התשלומים במיוחד בנוגע לחידושים באמצעי התשלום בכלל ולצמצום השימוש באמצעי תשלום מבוססי נייר בפרט. ההצגה הזו חשובה  על רקע כניסת חוק המזומן לתוקפו.

השיק החדש – איך יראה השיק על רקע חוק המזומן

בנק ישראל נוקט במספר פעולות לעידוד השימוש באמצעי תשלום אלקטרוניים מתקדמים ומופחתי סיכונים וליישום סעיפי חוק מזומן המתייחסים לשיקים.

לכן פעל הבנק לעדכון התקן על פיו מודפסים שיקים בישראל, כך שבשיק המודפס במקור ללא הגבלת סחירות (ללא הגבלה של "מוטב בלבד" בשיק) מופיעה טבלה בגב השיק אשר תנחה את המשלם או המקבל לגבי המידע שהם נדרשים לציין בגב השיק.

 מגבלות החוק בנוגע לעסקאות בשיקים

עסקאות בין אנשים פרטיים – אדם שאינו עוסק, לא יקבל שיקים בסכום של מעל 5,000 שקל, לכל מטרה, כאשר שם מקבל התשלום אינו מופיע עליהם. האיסור מוטל הן על כותב השיק, והן על מקבל השיק.

עסקאות בין עוסקים – עוסק, לא יוכל לתת או לקבל, לכל מטרה, שיקים בכל סכום, ששם מקבל התשלום אינו מופיע עליהם. האיסור מוטל הן על כותב השיק, בין אם הוא עוסק או לא, והן על מקבל השיק.

הסבת שיקים – חל איסור להסב שיקים או לקבל שיקים מוסבים, כאשר השם ומספר הזהות של המסב לא מופיעים על גבי השיק.

שיק דחוי שיופקד בבנק למשמרת לפני ה-01/07/2019 יחשב כשיק שהופקד לפני תחילת החוק והמגבלות לא יחולו עליו.

שינוי תקן השיק האחיד – בהתייחס לגב השיק – נועד לתת מענה להגבלות על הסבות השיקים בהתאם לחוק לצמצום השימוש במזומן:

מותרת הסבה אחת בלבד בין לקוחות פרטיים/בתי עסק – בסכום שמעל 10,000 שקל, כאשר הנסב ומספר זהותו נדרשים להיות רשומים על גב השיק. ניתן להסב מעבר לפעם אחת אם בהיסב השני השיק הועבר לתאגיד בנקאי, לבנק הדואר או לבעל רישיון למתן שירותי פיקדון ואשראי לשם פירעונו.

במהלך השנים האחרונות הוביל וקידם בנק ישראל נושאים רבים במערך התשלומים, ביניהם את תחום כרטיסי החיוב – על מנת לאפשר חלופה לשימוש באמצעי תשלום מבוססי נייר אנונימיים שהשימוש בהם מוגבל על פי החוק לצמצום השימוש במזומן. בנק ישראל פועל להסרת החסמים ויצירת התשתית שתאפשר ביצוע פעולות הן בדביט והן בחיוב נדחה, (שימוש בכרטיס משולב) תוך מתן שליטה ללקוח בבחירת סוג העסקה.

בתוך כך אנו עדים לעליה ניכרת בשנים האחרונות בשימוש בכרטיסי החיוב המידי, עליה של כ-30% הן במספר העסקאות והן בסכומן המצטבר השנתי בין השנים 2016-2017.

הטמעת תקן ה-EMV, תקן המאפשר תשלום חכם בבתי עסק שבנוסף להיותו תקן מאובטח לביצוע עסקאות בכרטיסי חיוב, יהווה תשתית לתשלומים חכמים באמצעות קרבה.

בנק ישראל ממשיך בקידום רפורמות במערך התשלומים ונוקט בצעדים תשתיתיים נוספים אשר השפעתם תורגש בשנים הקרובות, בין היתר קידום תשלומים ללא מגע. הטכנולוגיה מאפשרת לבצע תשלום באמצעות הצמדת כרטיס חיוב/ טלפון חכם/ שעון חכם/ צמיד אלקטרוני וכיוב' לקורא לשם ביצוע התשלום. דוגמה לכך קיימת  בשירותי Apple Pay, Samsung Pay, Android Pay.

החוק להגבלת שימוש במזומן – כל מה שצריך לדעת

הוט מובייל מציע חבילה של 29 שקל בחודש למי שיצרף שלושה מנויים, אבל המבצע מוגבל בזמן, של שבועיים וכולל עוד כמה אותיות קטנות

הוט מובייל מבטיחה למנוייה  29 שקל בחודש לחבילה של 100 גיגה אם יצליחו לגייס שלושה מנויים נוספים לפחות. לכאורה מבצע משתלם ששובר את השוק, עד שקוראים את החוזה. בנוסף החבילה כוללת 3,000 דקות שיחה וסמס 300 דקות שיחה לחו"ל ל-35 יעדים , ספק אינטרנט ביתי הוט נט (HOTnet) ב-9.90 שקלים לחודש למשך שנה ועוד. אבל כל זה בשבועיים בלבד.

בהוט מסבירים כי הסיבה היא כי המבצע מאוד אגרסיבי ולכן הוא לזמן מוגבל שבו מקווים לגייס עשרות אלפי לקוחות.  אבל מה שפחות מדגישים בהוט מובייל שאחרי השנה המחיר יעלה ל-49 שקל ואחרי שנתיים ל-69 שקל בחודש.  אבל אם אחד המנויים שצירפתם יתנתק, מנוי שנשאר בחברה ישלם 39 שקל בחודש – והמחיר שהוא ישלם על הוט נט יעלה מיד ל-25 שקל בחודש. אם לא מפעילים את כרטיס הסים תוך שלושה חודשים, מחיר הספק הביתי עולה ל-25 שקל בחודש. מנויים קיימים יצטרכו לשלם 19 שקל כדי להצטרף למבצע ואם חציתים את 300 הדקות שבחבילה, תלשלמו 10 אג' לדקה או להודעה.

בחבילת החו"ל תשלמו 39 שקל  בחודש במקום 49 אם תצרפו שלושה מנויים.  למשך שלוש שנים עבור 100 גיגה בארץ ו-2 גיגה בחו"ל ל-23 יעדים. מבחינת שיחות 3000 דקות שיחה  בישראל ו-300 דק' לחו"ל   ל-35 יעדים, דומה מאוד למבצע בארץ ולמחיר החבילה ללא נקסט. בכך הוט מובייל עוקפת את גולן טלקום  במחיר הנמוך ביותר.

הרשות להגנת הצרכן קונסת את הוט מובייל בכמיליון שקל; חייבה עבור מוצרים שכביכול ניתנו כמתנה

הוט – ירידה ברווח התפעולי ברבעון הראשון של 2018; התחרות במובייל ובשוק הטלוויזיה ישפיעו לרעה גם בהמשך

הוט דיווחה על שיפור ברווח, אבל…

לאחר שנתיים מאז הרפורמה של משרד האוצר הצטרפו 284 אלף איש, 300 אלף צפויים להצטרף השנה

לפני שנתיים השיק משרד האוצר את קרנות ברירות המחדל המוזלות, בעלות דמי הניהול הנמוכים ביותר. מאז הצטרפו  284 אלף איש. בנובמבר 2016 זכו בכמרז לשנתיים  הלמן אלדובי ומיטב דש, ולאחרונה, ב-נובמבר 2018 יצא מכרז נוסף שבו הצטרפו אלטשולר שחם ופסגות לקרנות הקודמות.

רוב המצטרפים הצטרפו בעקבות המכרז הראשון ו-54,000 נוספים בעקבות המכרז השני.  אם הקצב הנוכחי יימשך צפויים עוד 300 אלף מצטרפים בשנה לקרנות המוזלות. המשמעות היא ש-75% מהמצטרפים לקרנות הפנסיה יהיו לקרנות ברירת המחדל.

הליך קרנות ברירות המחדל מאלץ את המעסיקים להעביר את כספי העובדים שלא הגדירו את קרן הפנסיה הרצויה לקרנות הללו.  עוד מטרה היא ששכירים ועצמאים יוכלו ליהנות מדמי ניהול נמוכים שיפגעו פחות בתשואות שלהם.  מתברר כי מתוך 40 אלף המצטרפים החדשים צורפו על ידי המעסיק, משום שלא הודיעו לאיזו קרן פנסיה רוצים להשתייך. הסיבה שבמכרז האחרון נבחרון ארבע קרנות היא כדי לפתוח את שוק זה לתחרות גדולה יותר. אולי בעתיד נראה קרנות נוספות, ומה נעשה אז שכל הקרנות יהיו ברירת מחדל?

השוואת קרנות פנסיה ברירת מחדל

שחקנים נוספים בקרנות הפנסיה ברירת מחדל – אלטשולר שחם ופסגות

גרסת ההסתדרות לקרן פנסיה ברירת מחדל – בעלי שכר מינימום ישלמו דמי ניהול של 0.25%

בדצמבר ילין לפידות מובילה בעקבות הפסד קטן יותר, אנליסט ספגה מכה קשה החודש וגם בדצמבר

נפילות מניות האג"ח החדות השפיעו גם על גם על קרנות ההשלתלמות בדצמבר האחרון.  התשואת צנחו עד לתשואה ממוצעת של  2.72%. מקרה יוצא דופן הוא של ילין לפידות,   בעקבות הפסד קטן יותר בדצמבר של 2.19%. שהפך אותה לחברה המובילה החודש.

במונחים שנתיים רק הלמן אלדובי סיימה בתשוואה חיובית. של 0.16%.  אומנם בממוצע הפסידו הקרנות 1% בשנה אבל בטווח של שלוש שנים הניבו תשואת של 14%.  מה שבעצם אומר שהן מציגות תשואה של 4.21% בשנה  בחמש השנים האחרונות. בחלק מהן אפילו הגיעו לתשואות גבוהות יותר ודו-ספרתיות.

בילין לפידות מסבירים את ההפסדים המועטים בחוסר מוכנות להיכנס להרפתקאות בזמן משברים ותנודות. בקרן מסבירים שבעקבות המרווחים הקטנים צמצמו חשיפה לאג"ח הקונצרניות. לטענתם, הם יודעים איך להתנהל במשברים משום שאינם חמדנים.

התשואה הגרועה היותר בדצמבר היא של אנליסט של 3.7%. בענף מסבירים כי בית ההשקעות משקיע בחברות הקטנות יותר ובתוך כך בסדרות האג"ח הקטנות היותר החשופות לאג"ח האמריקאיות, שספגו מכה קשה השנה. אנליסט גם ספגה את התשואה השלילית הכי גבוהה השנה של 1.84% אך בתוך שלוש שנים עדיין מהמובילות עם תשואה של 12.52%

אלטשולר שחם השתלמות הלכה

אקסלנס השתלמות אג;ח עד 10% מניות

הפניקס השתלמות – מסלול פאסיבי – מדדי אגח

בישראל עדיין משתמשים במנופים ובכלים כבדים תוך פגיעה בסביבה ומעכבים הליך שיכול להיות יותר מהיר

ישראל מעצמת הייטק? כן, אבל לא בבנייה. בעוד בעולם יש שיטות מפותחות וזולות, בישראל משתרכים מאחור.  שיטת הבנייה הנפוצה בארץ לא מדביקה את הפערים בתחום ומתאימה לעידן של לפני חמישים שנה.  התוצאות בעולם גם מדויקות יותר, גם אקולוגיות יותר וגם זולות ומהירות יותר.

שיטת ה ICF חדשה

שיטת ה ICF חדשה של פנדור הקנדית ה היא ה מאוד קונבנציונלית אבל הופכת את הבנייה לחזקה מאוד פי ארבעה מהסנטדרט בישראל.  . למעשה צבא ארצות הברית השתמש בה כדי לבנות בונקרים. הבתים בשיטה גם עמידים בפני אסונות טבע בעוד שבתים שנבנו בשיטות אחרות לא עמידים בהם. הבנייה נעשית למעשה בתבנית על תבנית ונחסך השימוש במנופים או כלים כבדים זו שיטה גם פחות מזהמת כי אין ניסור בטון או חציבה. שיטה זו לכן היא שיטה בעל הדירוג הגבוה ביותר בבנייה ירוקה.

איך היא מתבצעת ?בזמן עבודת הבנייה יש  תהליך הרעדה שדוחס את הבטון לתוך התבניותההופך אותו  לחזק ועמיד במיוחד. לעומת זאת ביציקה המבוצעת בשיטה הישנה, רוב נוזלי המלטבורחים דרך מרווחים שקיימים בין הקרשים, ולכן הבטון הלש יותר. בשיטה המודרנית  הבטון  משופר ומחוזק בתנאי מעבדה, כך שהוא שומר על כוחו המלא.

זמן הבנייה עומד על שליש מזה שנמשכת בנייה מקבילה בשיטה הישנה.  ובתוך 24 שעות יכול לקום שלד בניין. מהירות הבנייה חוסכת כסף וכוח אדם, גם לאחר הבנייה, המבנים חסכוניים בחשמל ומאוד עמידים.

בנייה טרומית

הבנייה הטרומית היא הבנייה המקובלת ברוב צפון אמריקה והיא מחולקת לשלד פלדה  המשלב בטון וכלים רב-שכבתיים. יציקת היסודות  וממ"ד בטון נעשים בשטח, ואילו  רוב הפעולות נעשות במפעלים, כך שמודל של 50 מ"ר מגיע אל האתר כולל רצפת בטון, אינסטלציה, , חשמל וגגות. גם כאן הבנייה מהירה לעומת המודל הקובנציונילי הקיים בישראל. גם  בנייה טרומית היא ידידותית יותר,משום שכל תהליך הבניה כמעט נעשה על פני הקרקע ללא צורך בבניית פיגומים, משאבות בטון ומנופים. כמו כן אפשר לחזות את המחיר מראש.

אבל הבנייה בשיטה זו מחייבת אנשי מקצוע שהוכשרו לעבודה זו.  בארץ כניסת השיטה הזו התעכבה כי היה מחסור באנשי מקצוע שהכירו אותה ואלו שעסקו בה בלי הידע המספק גרמו  לבעיות של בידוד בעיקר שהוציאו לה מוניטין רע. אבל היום אנו רואים שיעור גדל של בנייה טרומית בארץ

עוד שיטות בנייה מתועשות

שיטות אלו משלבות בין הבנייה הקונבנציונלית לטרומית. היסודות נבנים בשטח בשיטה הרגילה והקירות והתקרה מוזמנים מהמפעל.  זו שיטה טובה למבנים גדולים שקשה לשנע את כל חלקיהם. גם זו נחשבת בננייה בטוחה יותר, זולה ובדירוג גבוה. ולאף מהירה, לעתים הבניין יכול להיות מוכן לאכלוס תוך 30 יום. כמו בבנייה הטרומית גם כאן חשוב לבחור חברה מקצועית עם ניסיון רב.

תקנים לבנייה מתקדמת

מבנים עם שלד פלדה

• בתי קבע מתועשים למגורים.
•  גגות קלים.
• : עומסים במבנים – עומסים אופייניים.
•  עומסים אופייניים בבניינים – עומס רוח.
• : עמידות ברעידות אדמה
•  תגובות בשריפה של חומרי בנייה: דרישות כלליות ודרישות לבניני מגורים
•  תגובות בשריפה של חומרי בנייה: שיטות בדיקה וסיווג
• : ארגזי רוח ופרטי גמר בגגות משופעים
• ת בידוד תרמי של בניינים : בתי מגורים
•  בידוד אקוסטי בבניני מגורים

למה בישראל לא בונים בשיטות המתקדמות?

אז אם הבנייה המתקדמת ירוקה יותר, בטוחה יותר, זולה ומהירה יותר למה בישראל מתהמהים איתה? אין סיבה, שיילוב של שמרנות וניסיונות עם גורמים לא מקצועיים. אבל בעתיד כנראה נראה יותר בנייה בשיטות המתקדמות. רק צריך מישהו שיאיץ אותן קדימה

הרבה מכרזי בנייה בדצמבר הם מכרזי סרק

מעודכן ל-01/2019

ליד קניונים ובתי חולים כדאי לגור, אבל לא קרוב מדי; מוסד אקדמי יזניק את ערך הדירה ובית ספר יפגע בה. מה צריך לדעת על מבני ציבור ליד הדירה

ראיתם דירה יפה, נוחה ובמחיר לא רע, אבל אחר כך גיליתים שהיא ליד בית חולים, בית ספר או אוניברסיטה. האם זה טוב או רע ואיך זה משפיע על המחיר?

בית חולים

סביבת בתי חולים הסמוכה מאוד לא נחשבת אטרקטיבית  בשל רעש הסירנות, עומסי התנועה והעדר החניה. גם הנוף הנשקף מהם אינו פיקאסו או ואן גוך. לכך יש להוסיף חרדות בשמיעת כל אמבולנס.

הדירות הממש סמוכות לבית חולים לרוב מתומחרות נמוך יותר מהממוצע, אבל דירות במרחק סביר, כאלו שבמרחק הליכה, ולא סובלות מסירנות, נהנות מתמחור גבוהה.

כך למשל הפרש בין דירה במעגל הראשון הקרוב לתל השומר, אחד בתי החולים העמוסים בארץ, יהיה נמוך  ב-17% מהמעגל השני המרוחק יותר מבית החולים. גם בשערי צדק הפער יהיה 13% לטובת הדירות המרוחקיות יותר מבית החולים.

באיכילוב, בילינסון ומאיר הפערים מגיעים ל–10%-7%. בכרמל  חיפה רק 4%. אבל יש בתי חולים כמו סורוקה וקפלן שבהם הדירות הקרובות יותר לבית החולים יקרות יותר ב-7-12 אחוזים, כי הן לא ממש סובלות מרעשים, פקקים וכו'.

היתרונות הם רבים. אבל אחד העיקריים הוא שאנשים פשוט מרגיישם בטוח ליד בית חולים. כן, נשמע לרבים קצת מופרך, אבל אנשים רבים (וכנראה שדזה תלוי בגיל) מרגיישם נוח מאוד ליד בית חולים קרוב.

חוץ מזה, בתי חולים הם מהמעסיקים הגדולים במדינה ויוצרים ביקוש יותר גדול לדירות אצל העוסקים בענף. ולכן יש ביקוש לדירות במעגל הסובב את בית החולים.

סורוקה, הקרוב לאוניברסיטת ן גוריון, יוצר ביקוש רב אצל הסטודנטים, בעיקר לרפאה. כך גם בקפלן שמקיפה אותה שכונת וילות שנמצאת בעורף בית החולים ואינה סופגת את הרעש וכן מרבית תושביה עובדי בית החולים.

הפער בין דירות בסביבת בית חולים לכלל הדירות 10-12אחוזים.

מוסד אקדמי

אם אתם רוצים ליהנות מדירות עם ערך גבוה, אולי כדאי שתתחילו לבנות שם מוסד אקדמי. זה מעלה  את ערכה ב-15%-10% כיוון שהאזור מושך אוכלסייה איכותית יותר והוא קל יותר להשכרה. לאו דווקא באוניברסיטאות. למשל  בראשון לציון דירה הקרובה למכללה למנהל תהיה יקרה יותר במאות שקלים מדירות מרוחקות יותר מהמכללה.

קניון ומרכז מסחרי

קניונים ומרכזי קניות יוצרים הרבה רעש, מצוקת חניה וזיהום.  כך שאם אתם במעגלל הראשון הקרוב לקניון ערך הדירה יירד ב-15-10 אחזוים, במעגל השני יירד המחיר בחמישה עד שבעה אחוזים. ובמעגל השלישי דווקא יעלו המחירים בטווח 7-5 אחוזים, כי גם לא תסבלו מהרעש וגם תיהנו מהקניות. יוצאי דופן הם קניון לב חדרה וקניון רחובות שבהם הדירות המרוחקות יותר מהקניון יקרות יותר בשל איכות חיים גבוהה יותר.אז קרוב לקניון זה בסדר אבל לא קרוב מדי.

מרכז מסחרי קטן שבו עסקים ובתי קפה שפתוחים בשעות הלילה יפגע במחיר הדירה במעגלים הראשון ושני בטווח 5%-3% ובשלישי ב-2%

בית ספר

הרוכשים לא אוהבים רעש ועל אף היתרונות בלשים את הילדים קרוב לבית. המחרים במקרה זה יורדים בטווח ן 5% ל- 7%. כאשר הדירות הקרובות למגרשי הספורט סובלות מפגיעהגדולה יותר ואם יש מגרשים רבים ייתכן שתספגו ירידת ערך של 12% .

תחנת אוטובוס

גם תחנת אוטובוס היא מטרד לא קטן במיוחד בקו שהתדירות בו גבוהה. במקרה כזה ערך הדירה יירד ב-10%  ו-5% אם הקו פעיל פחות. במעגל השני ערך הדירה יכול לעלות ב-3%-2% בשל הקרבה לתחבורה ציבורית

תחנת רכבת

מפגעי תחנת הרכבת כמו רעשים, תנועה רבה ועודף מסחר מורידים את מחיר הדירה ב-10%-2%. אבל אם תהיו קרובים למסילה ערך הדירה יוכל להיפגע גם ב-30%. כך קורה למשל לבתים בכפר שמריהו הנמצאים על המסילה.

בית כנסת

אם אתם בשכונה דתית בית כנסת עשוי להעלות את ערך הנכס שלכם יעלה בעד -5%. אבל אם אתם גרים בשכונה בעלת צביון חילוני, הערך עלול לרדת ב-10%.

גני ילדים

גני ילדים פעלים בזמן שרוב האוכלוסייה בעבודה וכמו כן הם נמצאים לרוב במבנים נמוכים. לכן  פחות יוצרים מפגעי רעש מבתי ספר ולא משפיעים מהותית על ערך הדירה.

מעודכן ל-02/2019

דירות חזיתיות היו נחשבות בעבר טאבו. אבל היום עם בנייה טובה יותר ומנטרלת רעשים הדירות החזיתות כבר לא סובלות מרגשי נחיתול לעומת הדירות הערופיות  

אצל רוב הרוכשים דירה חזיתית בכביש ראשי נחשבת טאבו, ולכן מחיריה נמוכים יותר גם באזורים מבוקשים. דירה חזיתית היא דירה שפונה לרחוב או לחזית הבניין ודירה עורפית פונה לצד  הבניין – או לאחורי הבניין – מקום שקט יותר.

הרוכשים פוחדים מהרעש, מהזיהום, ומפיח. ואכן ערך דירה בחזית קטןלרוב  ב-10%-30% מדירה עורפית, תלוי בעוצמת הרעש ובמבודדים. ולפעמים דווקא דירה לכביש צדדי חשופה יותר לרעשים ובהם צפירות. מעבר לכך, מסתבר שכמו תמיד – זה תלוי במיקום. יש דירות בחזית שיקרות יותר מדירות בעורף, בעיקר מכיוון שהנוף מהן מרשים יותר. כלומר, "הקנס" בגין החזית, נופל במקרים מסוימים מהתועלת שבחזית.

לכן חשוב לא להסתמך רק על המונח "עורפי" או "חזיתי". צריך לבקש לראות את הדירה בזמן שבו יש הרבה תנועה ברחוב. תגלו לפעמים שהדירה החזיתית שקטה ממה שחשבתם והעורפית רועשת יותר. חיסרוך נוסף בדירה עורפית היא שזו מועדת יותר לפריצות מדירה ברחוב ראשי השחופה לעיני כול. לעיתים הנוף שתצפו מהדירה העורפית יהיה בטון וחבלי כביסה וחתולים מיוחמים יפריעו את מנוחתכם. ויש מי שמעדיף לצפות מהמרפסת על התנועה העוברת ועל שדרות עצים. אז אם אתם יודעים שנוף ישפיע לכם על מצב הרוח, כדאי להביא גם את זה בחשבון.

חשוב לציין שיש היום כמה שינויים בהרגלי הבנייה ובשיפור באקוסטיקה ואפילו הרבה מבנייני היוקרה נבנים על אוטוסטרדות, ושם העשירון העליון לא ישלם פחות על דירה חזיתית. כמו כן גם רוכשים בגיל המבוגר, שפחות חשופים לרעש, רוכשים יותר דירות על כבישים סואנים. אז פשוט לא קונים דירה בשק בגלל תווית, באים בשעות הרעש ומתרשמים, ובמקרים רבים מגלים שהשד לא נורא כל כך.

למה הדירה של השכן יקרה יותר משלי?

קניתם דירה בארץ ואתם גרים בחול? לא תקבלו הנחה על מס רכישה

מי אחראי לתיקונים בדירה חדשה

מחירי הדירות – לאן?