חברת דן (ב.ע.) נדל"ן ממבשרת ציון, תשלם כ-18 מיליון דולר למגרש בשכונת נווה צדק

חברת דן (ב.ע.) נדל"ן ממבשרת ציון, תשלם כ-18 מיליון דולר למגרש בשכונת נווה צדק. החברה זכתה במכרז רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) לרכישת מגרש בשטח 255 מ"ר בשכונת נווה צדק בתל אביב. מדובר במגרש שנמצא בפינת הרחובות אלחנן ודגניה, ושניתן להקים עליו מבנה בן 10 דירות עם חזית מסחרית..

על פי התוכנית שחלה על המגרש שנמכר כעת, ניתן להקים עליו מבנה בן 3 קומות שחזיתו מסחרית, בגובה כולל של עד 15 מטרים. שטחי הדירות הממוצעים, לא יפחתו מ-65 מ"ר. מחיר המינימום שנקבע במכרז למגרש, היה 5.44 מיליון שקל והוגשו במסגרתו 14 הצעות.

על המגרש חלה התוכנית  "תפרי נווה צדק מזרח". התוכנית אושרה בשנה שעברה והיא כוללת את האזור הצפון-מזרחי של השכונה, שגובל ברחובות יצחק אלחנן, תלמי וקצה שדרות רוטשילד. שטח התוכנית הוא כ-35 דונם, והיא אמורה לשמור על מרקם הבנייה ההיסטורי של השכונה, המאופיין בבנייה נמוכה אךר המבנים יתפסו חלקים גדולים משטחי המגרשים שעליהם הוקמו.

תוכנית תפרי נווה צדק צפון מזרח

התוכנית תפרי נווה צדק כוללת מספר מתחמים, שימשיכו את נפח הבנייה האופייני לשכונה. מיקום הבנייה המתוכננת הינו בין רחוב יצחק אלחנן מצפון, שדרות רוטשילד ורחוב התלמי ממזרח, הרחובות לילינבלום ופינס מדרום ורחובות החרמון, תחכמוני ושבזי ממערב.

בין המתחמים המשמעותיים ישנו האזור שבין רחוב התלמי ממזרח לרחוב תחכמוני ממערב, המקשר בין נווה צדק לשדרות רוטשילד. התוכנית תחבר בין האזורים ותכלול ציר ירוק שיימשך מקצה שדרות רוטילד עד לים. בקצה שדרות רוטשילד מוצע מגרש למבנה ציבורי בשטח של 1,900 מ"ר.

שכונת שבזי, תל אביב – תעודת זהות

כרם ישראל, תל אביב – תעודת זהות

ענת גוואטה על שוק הקנאביס: "אני לא חושבת שאנחנו יכולים לחמוק מבועה".

חברות הקנאביס הרפואי יכולות להפוך להשקעה בועתית בישראל", אמרה יו"ר רשות ניירות ערך ענת גוואטה בראיון לרויטרס. זו הפעם הראשונה שגוואטה מתייחסת לנושא החם בבורסה.

גואטה סיפרה  לרויטרס  על המעקב של הרשות אחרי החברות  ואיך היא בוחנת היטב את החברות הבורסאיות ואת התנהלותן. "הרשות הקימה יחידה מיוחדת לפקח מקרוב על הסקטור שמטרתה להגן על המשקיעים ולפקח על החברות", אמרה. .

גואטה סיכמה: "אני לא חושבת שאנחנו יכולים לחמוק מבועה. בועות הן חלק מהטבע של שוקי ההון כמו בועת הגז בשנות ה-90 ובועת ההיי טק ב-2000 אבל אנחנו כן יכולים לספק למשקיעים את הכלים הנכונים לנהל נכונה את הסיכון".

רק בחודשים האחרונים כמה אנשי עסקים  ובתי השקעות החלו לדבר פומבית על ההשקעה בקנאביס, בהם עמוס לוזון , ברק רוזן, בית ההשקעות אי בי איי, הקרן גרין פילד ועוד רבות אחרות.

פרופ' דדי מאירי, הטכניון:"קנאביס זו האמא של הבועות""

האם מניות הקנאביס מעניינות להשקעה? רובן לא, אם כן – השקעה קטנה מהתיק, מסוכן מאוד – בקיצור לא

אינטרקיור חתמה עם שותף קנדי על שיווק פעילות הקנאביס שלה

בחודש מרץ לבדו נמכרו השנה כ-1,870 דירות, נתון גבוה ב-22% מזה של מרץ 2018.

לפי הלמ"ס, מספר הדירות החדשות שמכרו הקבלנים היה כ-5,750 בשלושת החודשים ינואר-מרץ 2019, ירידה של כ-11.5% לעומת אוקטובר-דצמבר אשתקד. אך מספר הדירות שנמכרו עלה בכ-16%  ביחס לתקופה המקבילה 2018, שבה נמכרו כ-4,950 דירות בלבד. בחודש מרץ נמכרו השנה כ-1,870 דירות, נתון גבוה ב-22% מזה של מרץ 2018.

לפי  הלמ"ס יש עלייה קלה במכירת דירות חדשות, בשיעור של 2% לחודש. מגמה זו החלה בחודש אפריל 2018, וזאת לאחר תקופה ארוכה של  ירידות שעמדה של כ-1.5% בממוצע לחודש.

הדירות החדשות שנותרו למכירה בשוק  נכון לסוף מרץ 2019, מסתכמות בכ-25,590 דירות. לעומת כ-26,160 דירות בסוף פברואר 2019 ולעומת 27,810 בתקופה המקבילה.  הזמן הממוצע שבו הדירות ממתינות לקונים הוא 14 חודשים בממוצע נכון לינואר-מרץ 2019.

דירות הקבלנים החדשות היוו 60% מכלל הכמות המבוקשת לדירות חדשות בשוק, מתוך כ-10,140 דירות. השאר, כ-43.3%, היו דירות שלא למכירה שהחלה בנייתן, למטרות שימוש עצמי של בעל זכויות הבנייה בקרקע, קבוצות רכישה או השכרה.

מהדוח עולה, כי הכמות המבוקשת של דירות חדשות ירדה אף היא, בשיעור של 10% לעומת שלושת החודשים הקודמים,.ובכל זאת גם כאן רואים מגמת עליה מאז אפריל אשתקד, של 1.5% בממוצע לחודש.

על פי המיקום  היישובים שהובילו במכירת דירות חדשות בתקופה זו בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים, היו יבנה, ירושלים, רעננה ונתיבות. מנגד, היישובים בהם נרשמה הירידה המשמעותית ביותר במכירת דירות חדשות  הם ראשון לציון, ראש העין, פתח תקווה, אור יהודה ותל אביב-יפו.

מבחינת מחוזים, הייתה עלייה בסך הביקושים לדירות חדשות בשלושת החודשים האחרונים במחוזות מרכז עם כ-26%, ותל אביב עם כ-20.5%, כשבכל אחד מהם נרשם שיעור גבוה של מעל ל-70% של דירות שמכרו הקבלנים.

במחוז הדרום היה ביקוש לדירות חדשות בשיעור גבוה של כ-21.8%, אולם שיעור הדירות שמכרו הקבלנים עמד על כ-34.5% בלבד. במחוז הצפון עמדה הכמות המבוקשת של דירות חדשות על 12%, במחוז חיפה על כ-10% ובמחוז ירושלים על כ-6.8%.

17 מיליארד שקל – הכנסות המדינה ממסים על דירות חדשות

עלייה של 16% במכירת דירות חדשות

הלמ"ס: עליה בכמות המבוקשת של דירות חדשות; אקסלנס: הכוונה לעלייה בהיצע

על השכונה

שכונת שבזי היא שכונה ותיקה בדרום-מרכז תל אביב-יפו. כיום נחשבת לאזור מגורים ומסחר פופולרי. השכונה סמוכה לשכונות הוותיקות: כרם התימנים ונווה צדק.

היסטוריה

שכונת שבזי היא מהשכונות היהודיות הראשונות באזור יפו ותל אביב, ונוסדה לפני שהוקמה "אחוזת בית"- היא תל אביב. השכונה קרויה על שמו של גדול משוררי יהדות תימן, רבי שלום שבזי, ומורכבת למעשה משתי שכונות קטנות: "מחנה יהודה" (1896) ו"מחנה יוסף" (1904). השכונה הוקמה על ידי עולים מתימן (רובם מהעיר עדן).

גבולות השכונה

גבולות השכונה הם רחוב המרד במערב, רחוב יצחק אלחנן בצפון, רחוב שבזי במזרח ורחוב זרח ברנט בדרום. הרחוב הראשי של השכונה נקרא בשם שבזי, ומהווה את מרכז חיי התרבות של השוכנה

נדל"ן

מחיר דירה ממוצעת 2,700,000, עם  תשואת שכירות של 2.6%, כמעט חצי מהדירות בשכירות.

סוג בנייה

בתים צמודי קרקע גדולים עם גגות אדומים

אוכלוסייה

מדד סוציו-אקונומי גבוה, 8 מתוך 10, מגוונת  – בגילים מגוונים, רווקים ופנסיונירים לצד מעט משפחות, רוב מוחלט של ותיקים לעומת עולים.

שטחי מסחר וציבור

רחוב שבזי, הרחוב הראשי של השכונה, הפך לרחוב אופנתי שוקק חיים ובו חנויות מעצבים של ביגוד, תכשיטים ואבזור הבית, חנויות למתנות ומזכרות וספרים, וגלריות ליצירות אמנות, בתי קפה ומסעדות. כמו כן השכונה נהנית מהקרבה למרכזי מסחר ובילוי כמו רוטשילד, אלנבי ולילינבלום

תחבורה

תחבורה ציבורית ענפה, בעיקר מחוץ לשכונה. קשה להסתדר עם רכב פרטי, הן בשל הפקקים והן בשל העדר מקומות החניה

חינוך

אין בתי ספר באזור. בקרבת מקום בית הספר לטבע וסביבה ובית הספר לאומנויות. שניהם מדורגים גבוה במדד מדלן הבודק ציונים, רמת אלימות וכן שביעות רצון מורים ותלמידים. בשכונה מרכזי חינוך, צופים וספורט

פארקים וגנים

מעט גינות בשכונה, פארק קרוב ביצחק אלחנן

השכנים מספרים

השכנים נהנים מהשקט, מהקרבה למרכז, ממוקדי הבילוי ופחות מרוצים מהחניה, מהעדר שטחים ירוקים, מהתשתיות הישנות ומהמחירים

תוכניות בנייה

תוכניות תמ"א בודדות,  של יזמים פרטיים, אינה נכללת בתוכנית הרובעים.

כרם ישראל, תל אביב – תעודת זהות

נווה עופר, תל אביב – תעודת זהות

כרם התימנים, תל אביב – תעודת זהות

על השכונה

כרם ישראל היא שכונה בלב תל אביב. כרם ישראל נמצאת במיקום אסטרטגי בלב תל אביב ההיסטורית ומוקפת מכל הכיוונים באטרקציות עירוניות תוססות ובשטחים פתוחים: חוף הים והטיילת, פארק צ'ארלס קלור, נווה צדק ומתחם התחנה, שדרות רוטשילד, רחובות הרצל, אלנבי ושינקין, מדרחוב נחלת בנימין, כרם התימנים ושוק הכרמל. קשה לחשוב על שכונה אחרת בעיר שמצד אחד מציעה מגוון עשיר כל כך של מקומות תרבות, בילוי ופנאי במרחק הליכה קצר מהבית ומצד שני היא שקטה מאד ואינטימית (מאתר השכונה)

גבולות השכונה

גבולות השכונה הם בין נווה צדק מדרום לבין מדרחוב נחלת בנימין מצפון, ובין שוק הכרמל וכרם התימנים ממערב לבין רחוב אלנבי ושכונת לב העיר ממזרח.

היסטוריה

ב-1911 רכש ועד תל אביב שטח של כשלושים דונם באזור הרחובות שפ"ר, גרוזנברג ומוהליבר. השטח חולק למגרשים בני אלף אמה (כגודל המגרשים באחוזת בית), אך צורת המגרש וכיוונו גרמו לתכנון הרחובות בזווית שונה מאלה של אחוזת בית ושל נחלת בנימין הסמוכות. ב-1913 רכש הוועד שטח נוסף בן כשלושים דונם מאברהם מויאל. .

למעשה, אזור זה לא תפקד כשכונה במובן הרגיל של המושג. לא פעל בו ועד כמו בשכונות אחרות שנבנו אז (נחלת בנימין, חברה חדשה, מחניים ועוד), ולא היה אופי אחיד לאוכלוסייה ולסגנון הבנייה. האזור הכיל כמה שכונות:

• שכונת פקידי אפ"ק
• שכונת ברנר, שהוקמה ב-1922 על אדמות מויאל. מנתה כ-315 משפחות שחיו בצריפים רעועים (כיום הרחובות יצחק אלחנן, מוהליבר, יעבץ והתבור).
• מחנה ברנר
• שכונת הבונה, המסומנת במפה מ-1923 בין הרחובות מוהליבר, קלישר, התבור ויעבץ, ובה גם ביתו של האדריכל ומהנדס העיר הראשון יהודה מגידוביץ.

הקרבה לקו התפר עם מנשייה גרמה לחיכוכים רבים ולהגירת תושבים לאזורים בטוחים יותר בעיר. כך היה גם בשלבים הראשונים של מלחמת העצמאות. בשנות השישים והשבעים התרוקן אזור כרם ישראל מרוב תושביו לטובת עסקים שונים (בעיקר מתפרות ועסקי אופנה).).

באמצע שנות השמונים חלו שינויים בעיקר בעקבות מדיניות העירייה ובעזרת מענקים מטעם החברה העירונית עזרה וביצרון: אזור רחוב שינקין שופץ, שכונות שבזי מותגו בשם נווה צדק, המרכז התיאטרוני ולהקת המחול ענבל החלו לפעול במתחם בתי הספר הראשונים, ונבנה מדרחוב נחלת בנימין. כל השינויים מסביב חלחלו גם לאזור כרם ישראל, שבשל מיקומו האטרקטיבי חזר להיות אופציה למגורים. בשנות התשעים החלה לפעול במקום קבוצת פעילים במספר נושאים, וביניהם המאבק בחברת דן להעברת קווי האוטובוס העוברים ברחוב גרוזנברג המיושב לרחוב אחד העם. נראה שבתקופה זאת גם החל השימוש בשם כרם ישראל, ככל הנראה בהשראת שכונות מחנה ישראל וכרם התימנים הסמוכות.

סוג בנייה

כיוון שהשכונה לא נבנתה מלכתחילה כשכונה, אין אחידות בסוג הבנייה

נדל"ן

דירות 2 חדרים נמכרות במחיר ממוצע של 2,900,000,  דירות 3 חדרים בבמוצע 3,000,000,  דירות 5 חדרים 7,000,000 מיליון

אדריכלות ומבנים לשימור

בשנה 30 מבנים לשימור, בהם בית וילסון ובית חבויניק.

מרכזי מסחר וציבור

בשכונה פועלים "סדנאות האמנים" ו"המרכז לאמנות עכשווית", שזכו בפרס לאדירכלות.

גנים ופארקים

אוכלוסייה

תחבורה

כמו כרם התמנים ונווה צדק לצדה פחות נגישה לתחבורה ברכב פרטי, תחבורה ציבורית ענפה מאלנבי וממסוף כרמלית.

אתר השכונה

על השכונה

שכונת מוניטפיורי במזרח העיר פרוסה סביב הרחוב הראשי שד' יהודית. משנות התשעים הרכב האוכלוסייה וסגנונה משתנים ומשכונת מוסכים עם אוכלוסייה מסורתית הופכת יותר ויותר לשכונת מגורים המושכת אליה אמנים ובעלי עסקים קטנים ואוכלוסייה צעירה. עם תחילת העבודות על הרכבת הקלה נחסמה שד' יהודית  לטובת העבודות.

גבולות השכונה

השכונה גובלת במרכז עזריאלי בצפון וברחוב יצחק שדה בדרום, ומנתיבי איילון במזרח ורחוב המסגר ודרך בגין במערב.

היסטוריה

בשנת 1855 נרכש הפרדס שעל גבו הוקמה השכונה מרבנה של יפו על ידי משה מונטיפיורי ונקרא על שמו. הפרדס הוחכר לאנשי חוות הר התקווה. עם חיסולה של החווה עבר הפרדס מיד ליד, וב-1894, לאחר מותו של מונטיפיורי, נמסר לידי חברת כל ישראל חברים, שמסרה אותו  לטיפולה של הנהלת בית הספר מקוה ישראל.

בשנת 1922 נעקר הפרדס, ושטחו חולק ונמכר ב-1925 כמגרשים. אלה נרכשו בידי יהודים לא אמידים אשר הקימו במקום את השכונה. בשדרות יהודית מס' 12 בשכונה נותר העץ האחרון מפרדס מונטיפיורי. בתחילת שנות ה-80 של המאה ה-20 נעקר העץ בזהירות והועבר לגן הטרופי בגני יהושע.השכונה הוקמה כשכונת מגורים עצמאית וירוקה ונודעה תחילה בשם "גנניה". ביוני 1943 צורפה לעיר תל אביב ונסללו בה כבישים ומדרכות. בעשורים הראשונים להקמתה ידעה השכונה מספר שיטפונות שנגרמו מקרבתה לנחל איילון. בשנת 1952 הוגבהו הקירות התומכים שבגבולה המזרחי של השכונה ובכך הוסר האיום. לאחר שבקיר הישן נוצרו בקיעים הוחל בבניית קיר נוסף בסוף 1965. קירות אלו מפרידים עד היום בין השכונה לבין נתיבי איילון. בשנות ה-50 וה-60 של המאה ה-20 התפתח אזור תעשייה מדרום לשכונה ועם הזמן נכנסו מוסכים, מפעלי תעשייה זעירה לתוך השכונה ואף מכוני ליווי והימורים. לכן דיירי השכונה  דרשו הגדלת אחוזי הבנייה במגרשים כדי למשוך לשכונה דיירים אמידים שיבנו ווילות ורבי קומות.  בתחילת שנות ה-70 הוחלט לקדם תוכנית מעורבת שכללה מגורים לצד מלאכה זעירה, , וניתן אישור לבניית רב קומות ראשון בשכונה. בשנת 1973 קבעה הוועדה המחוזית שהשכונה תיועד למלאכה ומשרדים, אך רק מסוגים שלא יפריעו לתושבים. שלמה להט, שנבחר לראש עיריית תל אביב בתחילת 1974 ביקש לקדם את הפיכת השכונה לאזור תעשייה ובינואר 1976 קידמה העירייה תוכנית מתאר שהעדיפה עסקים בשכונה, אך מבלי למנוע לחלוטין בנייה למגורים.  החל משנות ה-90 של המאה ה-20 החלה פריחה איטית של האזור שהתבטאה במעבר של אמנים ואוכלוסייה צעירה לשכונה.

סוג בנייה

שכונה מרווחת באופן יחסי ומאופיינת בבנייה מעורבת של בניינים חדשים לצד ישנים בני 2-9 קומות. קיימים מעט מבנים צמודי קרקע עוד מימיה הראשונים של השכונה.

החלק הדרומי השכונה עדיין מיועד לתעשייה.

נדל"ן

מחיר דירה ממוצעת 2,700,000 שקל, משלהי 2018 ירידית מחירים קלה, כנראה בגלל בניית התחנה לרכבת הקלה. מחיר כ-44,800 למ"ר, 47% דירות שני חדרים.

מבני ציבור ומסחר

. בשכונה ממוקמים תיאטרון תמונע, המרכז הרוחני הודיה. השכונה קרובה לקניון עזריאלי ולמתחם שרונה במרחק הליכה. עוד בשכונה חנויות קטנות, מרכז AMPM  מסעדה ובית קפה

פארקים וגנים

למעט גינה קטנה אין פארקים וגנים בשכונה, אבל אפשר ללכת ברגל למתחם שרונה, שם יש פארק גדול עם מתקנים רבים.

אוכלוסייה

האוכלוסייה הצעירה דוחקת את האוכלוסיה הוותיקה, ויש בה השיעור הגבוה ביותר של בני 25-34 ביחס לכל שכונה אחרת בתל אביב. בעקבות הרווקים והאומנים הגיעו גם משפחות צעירות. אחוז גבוה של אקדמאים ורווקים.

חינוך

בשכונת מונטיפיורי המכינה הקדם אקדמית "רום פרט", המתמקדת בסיוע לסטודנטים בעלי לקויות למידה ובית יהדות וילנה. בשכונה רק בית ספר חרדי אחד, אך השכונה קרובה  במרחק הליכה לתיכון עירוני א' לאומנויות המדורג גבוה במדד מדלן וכן לבית הספר היסודי יובל

תחבורה

בתחבורה ציבורית התושבים נהנים מהקרבה לתנחת רכבת השלום, ברכב פרטי התושבים נהנים מהקרבה למחלף השלום ולנתיבי איילון. בהיעדר פקקים זמן נסיעה של 5 דק' מאזור רוטשילד, 10 דק' בפקקים. בדרך בגין הסמוכה תחבורה ציבורית ענפה. עוד מתוכננת לעבור בה הרכבת הקלה וכן יש גשר לאופניים ולהולכי רגל עד מתחם שרונה.

שכנים מספרים

מהתגובות ברשת עולה כי שכנים מרוצים בעיקר מהגישה לתחבורה הציבורית ולתחבורה ברכב פרטי, השכנים לא מרוצים מהרעש, מהעדר הפארקים ומהבנייה ובעיקר מחסימת שד' יהודית להקמת הרכבת הקלה.

תוכניות בנייה

עיריית תל אביב מקדמת תכנית חדשה לבניית רבי קומות בחלק הצפוני של שכונת מונטיפיורי (מול מגדלי עזריאלי). התוכנית כוללת הריסה של המבנים הקיימים במתחם "שפע טל" לטובת בנייה של מספר מגדלים בני 44 קומות כל אחד. המתחם החדש צפוי להכיל שטחי משרדים נרחבים, שטחי מסחר ועד 800 דירות, כאשר מחציתן יוקצו לדיור בר-השגה או השכרה ארוכת-טווח. התוכנית טרם אושרה סופית

קבוצת הפייסבוק

דף השכונה באתר המועצה לשימור אתרי מורשת

איך הופכים בניין לבית מלון? והאם זה פוגע בשוק הדירות למגורים?

נווה עופר, תל אביב – תעודת זהות

כרם התימנים, תל אביב – תעודת זהות

נווה שרת, תל אביב – תעודת זהות

על השכונה

נווה עופר היא שכונה פסטורלית בדרום תל אביב ויש לה פוטנציאל התחדשות גבוה. היא קרובה לצירים ראשיים, למרכזי מסחר ובה תחבורה ציבורית. בשנים האחרונות נהנית מהגירה של צעירים.

נווה עופר – תל כביר לשעבר -גובלת בשכונת תל גיבורים שבחולון וביפו.

גבולות השכונה

שכונת נווה עופר נמצאת בדרום תל אביב, בין דרך בן צבי לרחובות גרינבוים, נס לגויים, היינריך היינה, הלוחמים ותל גיבורים.

היסטוריה

נווה עופר הוקמה על חורבות השכונה הערבית אבו כביר, שהייתה שייכת לעיר יפו, והוקמה בשנות ה-40 של המאה ה-19 על ידי תושבי הכפר המצרי תל אל־כביר. התושבים הערבים התפרנסו מפרדסנות, תעשייה קלה ומסחר. במלחמת העצמאות נהרסו ופוצצו מרבית בתי השכונה, שהיוותה איום על העיר תל אביב, ותושביה הערביים גורשו ממנה או נטשוה. לאחר מלחמת העצמאות השכונה ההרוסה הייתה נטושה.

בסוף שנות ה-60 השכונה אוכלסה בעולים מצפון אפריקה ובולגריה והיא נקראה בשם "תל כביר". בשנות ה-70 נבנו שיכונים חדשים במסגרת פרויקט שיקום שכונות, והיא אוכלסה במשפרי דיור משכונות כמו שבזי בדרום תל אביב ועולים מחבר המדינות, בעיקר יוצאי בוכרה וגאורגיה. השיקום לא היה רק פיזי, ובמסגרת השיקום החברתי והתדמיתי בשנים 1977-1983, הוחלף שמה מ"תל כביר" ל"נוה עופר" (כיום נכתב שם השכונה כ"נווה עופר"). בטקס שנערך בפינת הרחובות גרינבוים ובן-צבי בתאריך 26 באפריל 1983, נקראה השכונה על שמו של אברהם עופר, שר השיכון בין יוני 1974 לינואר 1977.

בעשור הראשון של המאה ה-21 עברה השכונה פרויקט שיקום שני והתחדשות עירונית, שבמסגרתה זוגות צעירים עברו לשכונה.

סוג בנייה

הבנייה בשכונה רוויה, בדרך כלל בניינים נמוכים של עד 4 קומות ומספר מועט של בניינים של 8 קומות.

נדל"ן

מחיר דירה ממוצעת 1,800,000 שקל,  70% מהדירות 3 חדרים,  65% דירות בבעלות, מחיר למ"ר כ-22,400 שקל, תשואת שכירות של 2.7%

אוכלוסייה

השכונה נהנית מאוכלוסייה מגוונת.  בשכונה מגוון גילאים, משפחות צעירות לצד מתבגרות, ותיקים וצעירים שהגיעו בשל מכללת ת"א יפו בשטח השכונה.

כמו כן בשכונה אוכלוסיית עולים מרוסיה שעלו לישראל בתחילת שנות ה-90, ואוכלוסיה מסורתית הכוללת בעיקר קהילה של עולים מבוכרה ומגיאורגיה. האוכלוסייה מעורבת: דתיים, חילונים וחרדים:.שכבה סוציו-אקונומיית נמוכה: 3 מתוך 10 במדד החברתי.

מוסדות ציבור ומסחר

בעקבות המיתון בשוק הרכב נכנסו יבואני הרכב לשוק הליסינג הפרטי – איך זה עובד והאם כדאי?

ענף הרכב עובר הרבה שינויים בזמן האחרון ועם כניסתה של אמזון לארץ חלק מהיבואנים עלולים להיפגע, כך שכולם מחפשים אפיקי הכנסות חדשים. בזמן שחברות הליסינג נכנסו לתחום האשראי לרכב, בשנה האחרונה נכנסו כמה יבואנים בדלת האחרית לענף הליסינג הפרטי.

עם זאת, לאחרונה, עם הדיווחים על המיתון שאליו ענף הרכב הישראלי צפוי להיכנס ב־2019, כבר הפכו יבואני טויוטה, קיה, יונדאי והונדה את פעילות הליסינג הפרטי שלהם לפומבית.

איך זה עובד

אצל כל היבואנים בערך אותו מסלול: הלקוח משלם מקדמה, תשלומים חודשיים נמוכים, ותשלום סופי, שאותו הוא יכול להמיר בסופו של דבר גם למקדמה על מכונית חדשה, שירכוש מיבואן הרכב.  הלקוח גם יכול לא לשלם מקדמה כלל, לשלם תשלומים חודשיים ובסוף התקופה, שלוש שנים לרוב, לשלם תשלום סופי בגובה עשרות אלפי שקלים שניתן להמיר למקדמה לרכב חדש.

היתרון של יבואני הרכב היא תוכנית תחזוקה הכוללת טיפולים ובחלק מהמקרים העברת טסט, מחירי ביטוח נמוכים, החלפת גלגל וכיוצא בזאת. להבדיל מחברות הליסינג המכונית היא של הלקוח, ולא של היבואן, כלומר נשארת בבעלותו.

המהלך מתחרה בחברות ליסינג גדולות כדוגמת אלבר ושלמה SIXT שנכנסו לשוק הליסינג הפרטי, שמציעות מתווה דומה: החוכר משלם מקדמה, תשלום חודשי, ותשלום סיום שניתן להמרה.

נתקעים עם ההלוואה

אלא שהמהלך השיווקי החדש של היבואנים טומן בחובו סיכונים, הן ללקוח והן ליבואן.כך למשל לקוח  יכול להתחיל עם תשלום נמוך, להמשיך עם תשלומים חודשיים נמוכים ובעתיד יהיה חייב עשרות אלפי שקלים,. עם השינויים הרבים של השוק בעקבות הטכנולוגיה, אי הוודאות בשוק התעסוקה לצד קושי להתחיל מקומות עבודה חדשים בגיל בוגר יותר – זו הלוואה עם מעט היגיון כלכלי.

בעיה אחרת היא שיבואני הרכב מציעים ללקוח שאינו מעוניין להמשיך במסלול ההלוואה "למחזר" את ההלוואה למכונית חדשה, פשוט למכור את מכוניתו בעתיד ולהחזיר את הכסף. אלא שזה לא קל בשל מצבו הבעייתי של שוק הרכב הישראלי, ובעיקר שוק המשומשות, כלומר בעתיד תצטרך גם למכור את האוטו וגם להחזיר הלוואה בהיקף 55 אלף שקל. בניגוד לבית, ערך של מכונית יורד ולכן מדובר בסיכון עצום. אם יתווספו לכך התחבורה השיתופית והרכבים האוטונומיים שתופסים תאוצה, מדובר פשוט בזריקת כסף לפח.

חברות הליסינג השתלטו על האשראי על הרכב, והריביות – גבוהות

ככה יבואני הרכב עושים עליכם סיבוב

איך כניסת אמזון לישראל תשפיע על ענף הרכב?

לאחר שבנקים וחברות אשראי מיתנו את פעילות האשראי לרכב שלהם, השתלטו על התחום חברות הליסינג על התחום בריביות 7% ובמינוף גבוה

חברת אלבר יצאה בקמפיין רחב היקף המקדם הלוואות לציבור בתחום הרכב. עבור החברות בליסינג שוק האשראי מייצר הכנסה כפולה: סיוע להכנסות ממכירת רכבים לצד רווח (יפה) מהריביות הגבוהות עבור המימון. כל זאת לאחר שחברות האשראי והבנקים הורידו הילוך מהמימון הבעייתי לרכבים.

כך למעשה חברות הליסינג מנצלות את הקפאת שוק ההלוואות לרכבים מצד חברות כרטיסי האשראי והבנקים לגרוף רווח יפה מאוד – 7.5% ריבית שנתית– עם שיעורי מינוף ממוצעים של 60%. כך שלמעשה הרוכש נדרש להון עצמי בסך 40% ממחיר הרכב.

אם לווה יעדיף ללוות ממהמערכת הבנקאית ישלם רק ריבית של 1%–2% אבל  הבנקים כיום שמרניים מבעבר בשיעור המינוף שהם מאפשרים ולא ממהרים לתת הלוואות.

חברות כרטיסי האשראי אומנם גובות ריביות מעט גבוהות יותר של 2.5%–3.5% אך עדיין נמוכות מאוד לעומת הליסינג, ובדרך כלל עבור רכב חדש ובשיעורי מינוף נמוכים יותר. הלוואות בריבית של 0.5% ופחות אפשר לקבל מקרנות ההשתלמות .

חברות הליסינג למעשה מפתות את הרוכשים בכך שהן מציעות שיעורי מימון גבוהים יותר – כאלו שהבנקים וחברות כרטיסי האשראי כבר לא מוכנים לתת — ומגדילות את הסיכון של הלווה.

לפי נתוני בנק ישראל , היקף האשראי לרכישת רכבים במערכת הבנקאית ובחברות כרטיסי האשראי ברבעון הרביעי ממשיך ירידה רצופה – והסיבה היא ריביות נמוכות יחסית לצד עלייה בסיכון.

לפי נתוני בנק ישראל, תיק האשראי לרכבים בחברות כרטיסי האשראי נחתך בכ־18% והסתכם בסוף 2018 ב־1.8 מיליארד שקל. גם בבנקים בחרו לצמצם את פעילות האשראי לרכישת רכבים בשיעור של 6% ל־111 מיליארד שקל. בסך הכל, היקף האשראי לרכישה של רכבים שניתן על ידי הבנקים וחברות כרטיסי האשראי בשנה שעברה היה 12. מיליארד שקל, כלומר ירידה של 8% לעומת שנה שעברה..

.הבנקים כבר הוזהרו בעבר מהסיכון הטמון באשראי לרכבים ומהחשש כי הבנקים יתקשו למכור את הרכבים המשועבדים בעת הצורך במחיר השוק

אלא שמי שנכנס לוואקום הזה הם מעניקי אשראי חוץ־בנקאי דוגמת מימון ישיר שתיק האשראי לרכב שלה צמח ב־33% ב־2018, ל־3.6 מיליארד שקל. לצד חברות הליסינג.

גם חוק נתוני האשראי שיאפשר לחברות הליסינג להיחשף לרמות הסיכון של הלקוחות, צפוי לחזק עוד יותר את החדירה שלהן לתחום. מי שאמור לפקח על האשראי הזה ועל ההגינות והשקיפות שלו הוא רגולטור אחר – רשות שוק ההון – שעדיין נחשב טירון בתחום שגדל בקצב מסחרר.

באלבר, עם זאת,  אומרים כי קהל היעד להלוואות הם מקבלי שכר בגובה השכר הממוצע במשק. אלבר מציינת כי ההלוואות נפרעות בתשלומים חודשיים הנגבים באמצעות הוראת קבע בכמה מודלים – החזר תשלומים שווים, הלוואות עם מרכיב בלון, בעיקר עם הצמדה למדד, והלוואות צמודות מדד שניתנות לתקופות הנעות בין 3–5 שנים. אבל לא בטוח כלל שבעלי שכר גבוה מהממוצע נזקקים להלוואות הללו.

לפי אלבר  ב־2018 העמידה  6,577 הלוואות לרכישת רכבים עם ממוצע מינוף של 72%, כלומר הקונים העבירו במזומן פחות משליש משווי הרכב ואת היתרה קיבלו בהלוואה. לשם השוואה, ב־2017 מספר ההלוואות היה נמוך משמעותית ועמד על 4,690 עם שיעור מינוף נמוך יותר של 66.5%, כך שאלבר הגבירה את קצב שיווק ההלוואות שלה ואת רמת הסיכון. גובה ההלוואה הממוצעת עמד על 61 אלף שקל לעומת כ־60 אלף שקל ב־2017, ומח"מ ההלוואה עלה גם הוא מ־1.9 ל־2.1.

לצד זה גם מספר ההלוואות בפיגור גדל. אלבר מתייחסת לאופן שבו היא מתמודדת עם הסיכון של חדלות פירעון של הלקוחות תוך שימוש במודל חיתום כדי לקבוע את תנאי העמדת האשראי, הבטוחות בדמות שעבוד כלי הרכב שרובם הגדול פרטיים, ולהערכת החברה סחירותם גבוהה ולא צפוי קושי מהותי לממש את השעבוד עליהם בשעת הצורך.

ההכנסות מפעילות האשראי של אלבר הסתכמו ב־2018 ב־53 מיליון שקל – 30% יותר מב־2017. הרווח המגזרי של הפעילות לפני מס עמד על 39 מיליון שקל לעומת 31.5 מיליון שקל ב־2017 שמשקף לפחות בשלב זה שולי רווח גבוהים מאוד.

המתחרה של אלבר שלמה SIXT, הפועלת אף היא בשוק הליסינג, נכנסה לפעילות מקבילה רק לאחרונה. בינתיים ההכנסות שלה מהתחום הן שוליות – 3 מיליון שקל – אך נראה שזה לא הסוף.

איך לוקחים היום הלוואה

קונים יותר בליסינג

האם אג"ח של חברות הליסינג הן בועה?

קרנות השתלמות הן מכשיר השקעה אטרקטיבי. הן מבטאות הטבה גדולה שהמעסיק נותן לעובד  – המעסיק מפריש לקרן ההשתלמות של העובד הרבה יותר מאשר העובד.

וגם –  הקרנות נהנות מהטבות מס גדולות כבר בשלב ההפקדה וגם בהמשך.

קרן השתלמות היא מוצר לטווח בינוני – שש שנים. אבל מסתבר שחלק גדול מהחוסכים מעדיף להחזיק את קרנות ההשתלמות לטווח ארוך.

אז אם יש לכם קרן השתלמות – הרווחתם, ואם לא שווה לנסות לבקש אותה מהמעסיק שלכם בשיחה הבאה על השכר.

בבדיקה שעשינו התברר שההטבה הכוללת בחיסכון בקרן השתלמות מגיעה לכמה אלפי שקלים בשנה. זה לא כסף קטן.

אבל, איך תדעו אם הקרן שלכם מספיק טובה? ואיך בעצם בוחרים קרן השתלמות?

מסתבר שזה לא מסובך. מדי חודש אנחנו מספקים לכם  את דירוג קרנות ההשתלמות הטובות לעשר שנים – ככל שהבחינה היא לתקופה ממושכת יותר, כך הדירוג אמין וחזק יותר.

גם לדירוגים לטווח קצר יש משמעות, בעיקר כדי להבין האם מנהל הקרן זיהה את המגמות האחרונות והצליח לייצר יותר תשואה מאשר המתחרים.

אך כמובן שהדירוגים הארוכים תקפים יותר לבחירה שלכם, שכן קרן השתלמות היא מוצר לשנים רבות.

רק צריך לזכור – מה שהיה הוא לא בהכרח מה שיהיה. הביצועים של העבר הם האינדיקציה הטובה ביותר לעתיד, אבל זה לא מבטיח שהקרן תמשיך לככב בדירוגים.

חשוב גם לזכור שיש מסלולים שונים של קרנות השתלמות. העיקריים – מסלול כללי, מסלול איגרות חוב – אג"ח, ומסלול מנייתי. רגע לפני בחירת הקרן עצמה, צריך לבחור מסלול. המסלול הכללי הוא ערבוב של מניות עם אג"ח, לכן הוא פחות מסוכן מהמסלול המנייתי, אך נחשב ליותר מסוכן מהמסלול האג"חי. סיכון הולך יחד עם סיכוי – על פני זמן. ככל שתיקחו יותר סיכון, אתם אמורים להרוויח יותר.

המסלול הפופולארי בהפרש ניכר על יתר המסלולים הוא המסלול הכללי.

ואחרי שבחרתם מסלול, תבדקו את הדירוגים של הקרנות באותו מסלול; תעשו סקר שוק בנוגע לדמי הניהול, ותבחרו את הקרן. מידע על דירוגים ודמי ניהול תוכלו למצוא ברשת – באתר שלנו.

המדריך המלא – קרנות השתלמות – בעיקר יתרונות!

איך בוחרים קרן השתלמות ומי קרן ההשתלמות הטובה בעשר השנים האחרונות?

דירוג קרנות השתלמות אג"חיות – 10 שנים

דירוג קרנות השתלמות מנייתיות – 10 שנים