איך שינוי ביתרת לקוחות וספקים משפיעים על התזרים? איך הפחתות של נכסים לא מוחשיים משפיעה על התזרים? ומה יוצר את הפער בין התזרים לרווח בחברת וואן טכנולוגיות?

הגמישות הגדולה של החשבונאות בדוח רווח והפסד ובמאזן, מקשים על משקיעים להבין את מצבה הפיננסי של החברה, כשרבים מסתמכים יותר מבעבר על דוח תזרים המזומנים. אז נכון שדוח רווח והפסד הוא גמיש יותר מדוח תזרים המזומנים, אבל ראשית גם דוח תזרים לא חף מבאגים חשבונאיים, ושנית – לא בטוח שהתזרים מעיד טוב יותר מדוח רווח והפסד, על מצבה של הפירמה.

תזרים המזומנים כולל שלושה תתי דוחות – תזרים מזומנים מפעילות שוטפת, תזרים מזומנים מפעילות מימון ותזרים מזומנים מפעילות השקעה. תזרים מזומנים מפעילות שוטפת הוא הנתון שאמור להסביר את מצבה התזרימי של הפירמה כתוצאה מפעילותה העסקית (כפי שהיא מתבטאת בדוח רווח והפסד), בעוד שיתר תתי הדוחות הם יותר נתונים שמחוברים לשינויים מאזניים – שינוי בהלוואות , שינוי ברכוש קבוע. אמורה להיות קורולציה בין הרווח התפעולי והרווח לבין תזרים המזומנים מפעילות שוטפת, אבל התבססות רק על תזרים המזומנים מפעילות שוטפת היא בעייתית.

תזרים המזומנים מפעילות שוטפת מייצג את התקבולים בניכוי התשלומים בתקופה מסוימת, ובגדול מדובר בתקבולים ממכירות ותשלומים לספקים, לעובדים, ולכל מה שקשור בעצם לפעילות השוטפת. אבל התקבולים והתשלומים לא ליניאריים לאורך התקופה, ונוצר מצב שעיתוי התשלום או התקבול משפיע משמעותית על דוח התזרים. נניח לדוגמה שלקוח גדול של החברה מבקש דחייה בתשלום לחודש מחודש מארס לחודש אפריל, ונניח שהחברה הסכימה (לרוב אין לה ממש ברירה). המשמעות לדוח תזרים היא "בריחה" של תזרים מהרבעון הראשון לרבעון השני, כלומר יהיה לה סוג של חור בתזרים ביחס לצפוי וביחס לרווח, וככל שהלקוח גדול יותר והתשלום המעוכב גדול יותר כך גם "החור" גדול יותר. מנגד, זה פועל כמובן גם הפוך – נניח שהחברה דחתה תשלום לספקים, אזי הדוח תזרים יהיה משופר יותר ממה שהיה צפוי.

תיאוריה לעומת מציאות

בתיאוריה האשראי (בימים) שניתן ללקוחות, והאשראי (בימים) שהחברה מקבלת מהספקים לא משתנה ביחס לתקופות קודמות, ואז באמת לא צפויות הפתעות בדוח תזרים – כלומר, התקבולים ליניאריים על פני השנה (פועל יוצא שההכנסות ליניאריות על פני התקופה) וגם התשלומים לינאריים. אלא שבמציאות זה לא עובד כך – יש לקוחות שמקבלים תנאים טובים יותר, יש לקוחות שלא משלמים בזמן, יש ספקים שניתן לדחות אותם ויש ספקים שמשלמים להם מהר (אפילו במזומן). ואז נוצר מצב שהיתרות של הלקוחות (החוב ללקוח) ושל הספקים (חוב לספקים) משתנות בין הרבעונים בלי קשר בהכרח לפעילות העסקית באותו הרבעון, והשינויים האלו מתבטאים בתזרים המזומנים (ולא בדוח רווח והפסד) ומשליכים מאוד על יכולת ההתייחסות לדוח תזרים – אם לקוח דחה תשלום גדול, וגרם לחברה לתזרים נמוך במיוחד מפעילות שוטפת, הרי שאם הוא שילם את החוב אחרי סגירת הרבעון, לא מדובר באמת בהרעה  כפי שכך עולה מדוח התזרים.

כלומר, דוח תזרים הוא חשוב, אבל צריך להבין ממה נובעים השינויים. הנה דוגמה מהבורסה המקומית – תזרים המזומנים של וואן טכנולוגיות ברבעון הראשון של השנה הסתכם ב-7.2 מיליון שקל, משמעותית מתחת לרווח של החברה שהסתכם ב-15.9 מיליון שקל. התזרים של וואן לרוב עולה על הרווח שלה, אך ברבעון הראשון זה התהפך. הסיבות רשומות בדוח תזרים מזומנים עצמו. החברות מדווחות על ההתאמות בדוח תזרים מזומנים ומהן ניתן להבין במדויק מה השפיע על התזרים ברבעון.

הסעיף הכי מהותי בהתאמות הוא הירידה בספקים. ברבעון הראשון ירדה יתרת הספקים של וואן ב-53 מיליון שקל. מנגד, ירדה גם יתרת הלקוחות של החברה ב-49.3 מיליון שקל. אלה כמובן לא השינויים היחידים אבל הם הגדולים ביותר – כאשר יתרת הספקים ירדה ב-53 מיליון שקל, המשמעות היא שהחברה שילמה לספקים את הסכום הזה, כלומר היא השתמשה במזומנים האלה, וזה כמובן משפיע (לרעה) על דוח תזרים המזומנים ברבעון. אבל, כאשר הלקוחות ירדו ב-49.3 מיליון שקל, המשמעות היא שהחברה קיבלה את הסכום הזה, וזה השפיע לטובה על תזרים המזומנים.

במבט כולל על הרבעון הזה, נראה שפשוט תזמון התשלומים והתקבולים היה גבוה, אבל בגלל שהתשלום לספקים היה גבוה יותר, התזרים היה חלש. אבל זה לא מבטא את המצב הטבעי בחברה.

המצב הטבעי בוואן ואפשר לראות זאת בתזרימים השנתיים (ביחס לרווחים השנתיים) הוא – תזרים טוב יותר מהרווח.  לאורך זמן, הפער בין התזרים לרווח לא מגיע משינויים בלקוחות וספקים (כפי שקרה ברבעון הראשון). לשינויים האלו יש השפעה, אבל הם מתקזזים אחד מול השני ומול שינויים אחרים בהון החוזר, לרבות המלאי. הם לא מתקזזים לחלוטין, אבל ההשפעה שלהם על התרים היא לא מאוד גדולה.

מנגד, ההשפעה של ההוצאות שאינן במזומן גדולה וקבועה.  מדובר בעיקר על הוצאות פחת והפחתות. פחת היא הוצאה של הבלאי בגין הרכוש הקבוע, כשבפועל לא מדובר בתשלום בגין הוצאה זו, שכן התשלום נעשה כבר בתחילת הדרך עם רכישת הרכוש הקבוע.

הפחתה היא הוצאה בגין הנכסים הלא מוחשיים. נכסים אלו נרשמים במאזן של הפירמה כאשר היא רוכשת חברות, ווואן בדומה לכל החברות הגדולות בתחום שלה, רוכשת מדי שנה חברות שאחראיות על חלק משמעותי מהצמיחה שלה.

עם הרכישה, הרוכשת צריכה לייחס את סכום הרכישה/ תמורת הרכישה לנכסי הנרכשת, כשלרוב אחרי שמקצים סכומים לנכסים המוחשיים, מקצים סכומים לנכסים הלא מוחשיים (קשרי לקוחות, תוכנה ועוד) ובשלב הסופי מקצים את הסכום שנותר למוניטין שמבטא למעשה את הרווחים העודפים החזויים להמשך. לוואן טכנולוגיות יש 105 מיליון שקל של מוניטין ו-85 מיליון שקל של נכסים לא מוחשיים, כאשר את המוניטין לא מפחיתים כהוצאה שוטפת, ואילו את הנכסים הלא מוחשיים מפחיתים באופן שוטף. ההפחתות האלו מסתכמות ב-8 מיליון שקל בשנה, ויחד עם הפחת הן מסתכמות בכ-15 מיליון שקל, והן אחראיות על כך שבשנים האחרונות התזרים גבוה מהרווח. בשנת 2016   הסתכם הרווח ב-67 מיליון שקל, והתזרים ב-76, בשנת 2015 הסתכם הרווח ב-68 מיליון והתזרים ב-87 מיליון שקל.

(הכתבה פורסמה ב-25.5.2017)

שוקולד נוטלה תופס מקום של כבוד ברשימת הפינוקים המושחתים של רבים מאיתנו. אנחנו מוסיפים אותו לסנדוויצ'ים, מכינים באמצעותו קינוחים ולפעמים "סתם" אוכלים כפית אחת או יותר של ממרח שוקולד האגוזים. למרות שיש מוצרים בריאים ממנו, ולמרות ההכרזות של גוף אירופי על כך ששמן הדקלים שבממרח עלול להיות מסרטן, הוא מהווה חלק בלתי נפרד מסל הקניות של אינספור משפחות בישראל.

יש כיום תחרות די צמודה בשוק ממרחי השוקולד בישראל בין שוקולד נוטלה (המשווק על ידי פררו רושה) לבין שוקולד השחר העולה. חלק מהערכות מדברות על שוויון מוחלט של כ-40% מנתח השוק. האם התחרות הזו באה לידי ביטוי בגזרת המחירים? האם התחרות משפיעה על מחיר ממרח שוקולד נוטלה, שנחשב ליקר יותר? הסקירה הבאה תנסה למצוא תשובות לשאלות האלה. בסופה לא בהכרח תדעו האם שוקולד נוטלה יקר יותר משוקולד השחר ואיפה – למרות שיש מאד להיות שנעסוק בזה בסקירות הבאות – אלא היכן מומלץ לרכוש שוקולד נוטלה.

המטרה: השוואת מחירים

את הבדיקה עשינו בהנחה די מבוססת שיש פערים משמעותיים במחיר שוקולד נוטלה בין רשתות השיווק השונות וגם בין סניפים של אותה רשת. במקום לבקר פיזית בסניפים, מה שהיה מצריך מאיתנו יותר מדי זמן, נעזרנו במערכת SuperGet המספקת כלים להשוואת מחירים בסופרמרקטים וכלי פיתוח. את הבדיקה ערכנו ב-25.5.2017 על ממרח שוקולד נוטלה של 1 ק"ג. בדקנו את הרשתות שופרסל (על תתי הרשתות שלה), רמי לוי שיווק השקמה, קשת טעמים, פרש מרקט, סטופמרקט, מחסני להב, מחסני השוק, יוחננוף, טיב טעם, חצי חינם, ויקטורי ורשת AM:PM. את אילת הוצאנו מהסקירה כי אומרים שיותר זול שם בגלל הפטור ממע"מ.

המוצר הנבדק היה זמין ב-546 סניפים ברחבי ישראל: כמות גדולה, גם אם בסקירות אחרות שערכנו היו כבר הרבה מוצרים שנמכרו ביותר מ-600 סניפים. הבדיקה העלתה כצפוי פערי מחירים משמעותיים, החל ממחיר זול של 25.5 שקלים ועד למחיר היקר ביותר של 40.9 שקלים – פער משמעותי מאד מבחינה כספית. המחיר הממוצע היה באמצע, 32.1 שקלים.

ראשונה בדקנו את רשת ויקטורי, בה המחיר היה 34.9 שקלים בכל הסניפים למעט הסניף בתל מונד, שם המחיר היה 29.9 שקלים. בחצי חינם, בה לפעמים רואים פערים משמעותיים בין הסניפים, היה המחיר אחיד- 29.9 שקלים.  29.9 שקלים היה המחיר הזול ביותר שמצאנו ברשת טיב טעם, בסניף ברחוב סירקין בגבעתיים. מעבר לכך הייתה שונות די גדולה של המחירים, שהגיעו עד ל-35.9 שקלים בסניף סוקולוב בהוד השרון.

"סליחה, כמה עולה נוטלה?" שאלנו באופן וירטואלי גם ברשת יוחננוף, גם בה המחיר בכל הסניפים היה 29.9 שקלים. אותו המחיר חזר בסניפי יש בשכונה ובשלושת סניפי יש חסד בהם המוצר היה זמין. במחסני השוק המחיר האחיד היה גבוה יותר – 34.9 שקלים. אפשר לראות עד כה שהמחירים של ממרח נוטלה די דומים בתוך הרשתות עצמם, מה שאומר שלקוחות רשת מסוימת לא יצטרכו לבדוק מה קורה בסניפים השונים שלה. האם המגמה הזו תימשך?

במחסני להב כן ראינו פערים במחירים. המחיר השכיח היה 29.9 שקלים, אבל היה סניף בו נדרש תשלום של 32.9 שקלים (אזור התעשייה בנתניה) ושלושה סניפים בהם המחיר היה 34.9 שקלים (אשדוד, חיפה-רמז, קריית מוצקין וקריית אתא-כצנלסון). מי מביניכם שרוצה לחסוך יוכל להגיע לסניף חיפה-קסטרא של סטופמרקט, שם מצאנו את המחיר הזול בישראל במועד הבדיקה  – 25.5 שקלים. בסניפי הרשת האחרים היה המחיר גבוה יותר: 29.9 שקלים בקניון אם הדרך ובקיבוץ יגור, ו-31.9 שקלים בקניון ארנה בהרצליה ובשדרות ההסתדרות בחיפה.

המחיר של רשת פרש מרקט היה 29.9 שקלים, למעט הסניף בגליל ים בו תצטרכו לשלם שקל אחד יותר. מחיר שוקולד נוטלה בקשת טעמים היה 31.9 שקלים. ברמי לוי הייתה חלוקה די שווה בין סניפים בהם המחיר היה 29.9 שקלים לסניפים בהם הוא עמד על 31.9 שקלים.

לאחר מכן בדקנו את הרשתות של שופרסל. גילינו שבשופרסל אקספרס ובשופרסל שלי, הנחשבים ליקרים יותר ברשתות שופרסל, המחיר הדרוש היה 32.9 שקלים. בשופרסל דיל  המחיר הנפוץ היה 30.9 שקלים, אבל היו לא מעט סניפים בהם המחיר היה 29.9 שקלים (שהיה גם המחיר בהזמנה אינטרנטית).

ברשת AM:PM הפתוחה 24/7 יוכלו גם אלה שחשקה נפשם בשוקולד נוטלה באמצע הלילה לרכוש אותו. הבעיה היא שהמחיר לא יהיה זול, לפחות אם תבקרו בסניף הרשת במשמר השרון בו מצאנו את מחיר הנוטלה היקר ביותר בבדיקה – 40.9 שקלים. בסניפים אחרים של הרשת המחירים דווקא היו סבירים הרבה יותר. החל מ-27.7 שקלים בסניף אחד העם בתל אביב, דרך סניפים רבים בהם המחיר היה 29.9 שקלים או 32.9 שקלים ועד לסניפים בהם המחיר היה 34.9 שקלים.

בכל הבדיקה שערכנו, אגב, לא מצאנו ולו מבצע אחד על המוצר. יכול להיות שלא היה לנו מזל, או שמראש אין עליו יותר מדי מבצעים.

בכל אופן, הנה הנתונים שאספנו מסוכמים בטבלה:

_____________________

המידע בכתבה זו מתבסס על נתונים שהתקבלו מחברת SuperGET המסדרת את קבצי שקיפות המחירים ומציעה אותם לציבור הרחב. SuperGET עושה כמיטב יכולתה כדי להבטיח את אמינות ואיכות המידע. יחד עם זאת, SuperGET  אינה לוקחת אחריות על טעויות ו/או מידע חלקי שהתקבל מעיבוד קבצי שקיפות המחירים.

אוהבים שוקולד? עוד כמה השוואת שיעניינו אתכם:

השוואת מחירי מילקי

השוואת מחירי טורטית

השוואת מחירי גלידה קרמיסימו בטעם שוקו וניל

מעודכן ל-11/2021

אי אפשר לקנות דירה בישראל? ממש לא נכון!

רוצים להגיע לדירה? רוצים לרכוש דירה להשקעה? חשוב שתקראו את המדריך הזה – אפשר לא להסכים עם השיטה, אבל לא תצאו אדישים. מה שבטוח – מדובר בשיטה שמתאימה ללוקחי סיכונים – כאן תוכלו לקרוא את הגישה המנוגדת – של הזהירים

כמה פעמים שמעתם אנשים פסימיים שאומרים: "אחי אין מצב לקנות היום דירה בישראל, אם אתה לא מרוויח מעל 15 אלף שקל בחודש!"

אני לא מסכים! אני חושב שבתכנון נכון ומתודולוגיה ברורה כל אחד ואחת מכם יכול לקנות דירה להשקעה או למגורים, וממש לא חייבים להשתכר מעל 15 אלף שקל בחודש. בפועל אפשר לקנות דירה גם עם, תתפלאו – שכר של 6 אלף שקל.

כל אחד מאתנו מושפע מהסביבה, תראו לי אדם אחד שאינו מושפע מסביבתו. הסביבה יכולה לדרבן אותנו לפעול ויכולה לשתק אותנו. בשעה שישראלים רבים משקיעים בנדל"ן, אחרים נרתעים ומפספסים הזדמנות פז בגלל החשש ממחירי הנדל"ן והריביות המשתנות של הבנקים שיכולות לזנק באופן משמעותי ולהשאיר אותם חסרי כל. הרי גם ככה רוב הישראלים בקושי גומרים את החודש.

ועם הפחדים הללו אנשים מעבירים חיים שלמים מבלי לרכוש לעצמם דירה למגורים שלא לדבר על דירה להשקעה. הם מפספסים אפיק השקעה שיכול להניב להם אלפי שקלים בחודש מבלי לעבוד שעות נוספות!

כבר בגיל 18 חלמתי לקנות דירה להשקעה. באותו זמן עדיין לא עבדתי לפרנסתי, אבל כל הזמן חלמתי על נדל"ן. ומתוך התשוקה והחלום, התחלתי לקרוא ספרים בתחום הנדל"ן וההצלחה בחיים. הספר הראשון היה של נפוליון היל – "חשוב והתעשר", ספר שעיצב את חיי. לאחר מכן קראתי את הספר "אבא עשיר אבא עני", שהגביר את תאבוני לנדל"ן. אז אם אתם רוצים להתמחות במשהו שאתם אוהבים, הקיפו את עצמכם בחומרי העשרה בנושא, תמיד אפשר להעשיר את הידע.

החלום הופך למציאות

בגיל 21 (לפני 11 שנים) התשוקה לרכוש לעצמי דירה הייתה כל כך חזקה, שהחלטתי פשוט ללכת על זה. נזכרתי שאני מכיר מישהי שעוסקת בתחום המשכנתאות, צלצלתי אליה בלי לחשוב יותר מדי מה ואיך אני הולך להגיד לה. סיפרתי לה על החלום שלי ושאלתי אותה אם יש לה דרך לעזור לי. למזלי היא לא ניתקה לי את הטלפון בפרצוף וניסתה לעזור לי. בהתחלה חשבתי לגייס משקיעים, אבל ירדתי מהר מהנושא מכיוון שרציתי שזאת תהיה הדירה שלי בלבד. יועצת המשכנתאות הציעה רעיון מעניין: ״אתה הרי עובד היום ומרוויח 6 אלף שקל, אז אין שום סיבה שלא תקבל מבנק מסחרי הלוואה של 100 אלף שקל לכל מטרה. ואז תוכל לקבל משכנתא בסך 300 אלף שקל מהבנק כהלוואת משכנתא וכך תוכל לקנות דירה״.

למחרת רצתי לבנק ובקשתי הלוואה של 100 אלף שקל וקיבלתי! זה לא היה קל. פקיד הבנק סירב בהתחלה, אבל לא נבהלתי ולא התקפלתי. פניתי למנהל הסניף ואמרתי לו: אין לי שום בעיה אתכם, אבל אני זקוק להלוואה של 100 אלף שקל כדי לקנות דירה, והבנק שלידכם כבר אישר לי את ההלוואה, בתנאי שאעביר את הפעילות שלי אליהם. מכיוון שקיבלתי סירוב מכם, אני נאלץ לסגור את החשבון ולעבור לבנק אחר.

"שב!" הוא אומר, ושאל אותי "איזו ריבית קיבלת מהם?"

לא היה לי שום מושג איזו ריבית הבנקים נותנים. עניתי שקיבלתי ריבית טובה והוא מוזמן לתת את ההצעה שלו כדי שאשקול אותה. המנהל לא נכנס לוויכוחים, הוא שקע בצג המחשב שלו ואז אמר "אני יכול לתת לך הלוואה בריבית של 3%". אין לי מושג מאיפה קיבלתי את הביטחון, פשוט אמרתי לו 2%. אז מנהל הסניף אמר – "בחורצ'יק אתה קצת מגזים, אני בחיים לא אצליח לתת לך ריבית כזאת". באותו רגע נפל לי האסימון, זה משחק שיש לו חוקים משלו. אין בעיה, השבתי, כנראה שאאלץ להמשיך עם הבנק השני. "רגע, תן לי לבדוק משהו" אמר המנהל. הוא שקע שוב בצג שלו ואז הכריז – 2.25%.

הבנתי שאפשר להתקדם. הוא דרש שאגיע עם תלושי המשכורת שלי ושני ערבים להלוואה. אין בעיה, אמרתי. לא היה לי מושג מי יחתום לי ערבות, אבל אחרי 3 ימים הצלחתי לגייס את שתי אחיותיי הגדולות והגעתי לסניף לחתום ולקבל את ההלוואה. כשקיבלתי את ההלוואה לחשבון, הרגשתי שהאדמה רועדת תחת רגליי, החלום שלי הולך ומתגשם. היו לי את כל התנאים כדי לקבל משכנתא, אבל לא היה לי מושג איזו דירה אני הולך לקנות. פשוט הייתי נחוש לקנות דירה ועדיף שתהיה קרובה לים. נכנסתי לאתר yad2 והתחלתי לחפש דירות עד 500 אלף שקל. להפתעתי קיבלתי אלפי תוצאות, ויותר מכך גיליתי שיש דירות ליד הים במחירים של 400 אלף שקל.

התחלתי לצלצל לבעלי הדירות ולקבוע פגישות עם פרטיים ומתווכים. במשך חודשיים בלבד ראיתי יותר מ-100 דירות בכל רחבי הארץ. עד שהתמקדתי באזור אחד שעניין אותי, גבעת אולגה, שכונה במערב חדרה. הדירה שרציתי לקנות הייתה במרחק של עשר דקות הליכה מהים, בדיוק כמו שרציתי. קומה שניה, 50 מ"ר, עם פוטנציאל לפינוי בינוי באותו אזור (על כך ארחיב בהמשך).

חלפו חודשים נוספים במהלכם הבנק הערים עלי אי אלו קשיים, בין השאר בגלל גילי הצעיר (הייתי אז כאמור בן 21), אבל גם מכיוון שדו"ח ה-BDI שלי לא היה נקי ( דו"ח BDI הוא דו"ח המפרט את ההתנהלות הכלכלית של כל אדם בישראל). ואני כמו רבים וטובים עשיתי כמה שטויות בגיל צעיר. אך לבסוף, הצלחתי לקבל את המשכנתא ולקנות את הדירה הראשונה שלי ב-430 אלף שקל.  השכרתי אותה ב-2 אלף שקל בחודש, כלומר הרווחתי תשואה שעולה על 5%.

לאחר שנתיים בלבד הדירה זינקה והגיעה למחיר של 700 אלף שקל בזכות תוכנית פינוי בינוי שהחלה באזור, ערך הדירה שלי צפוי להכפיל את עצמו לאחר שיסתיים תהליך פינוי הבינוי ואני אזכה בדירה חדשה, בבניין רב קומות שמשקיף לים. לאחר רכישת הדירה הראשונה נכנסתי כל כולי לעסקי הנדל"ן. לפני כשנתיים החלטתי להרחיב את התמחותי בתחום וליזם נדל"ן בפועל. פניתי ללימודי הנדסה אזרחית במטרה להתמחות גם בענף הבנייה.

אתם יכולים לקנות דירה ללא הון עצמי!

אצל אנשים רבים המונח "השקעה בנדל"ן" נתפס כסמל סטטוס ומי שיכול להרשות זאת לעצמו, עושה זאת משום שיש לו מאות אלפי שקלים פנויים ולכן הוא יכול לבחור איך ואיפה להשקיע אותם. זאת אשליה מוחלטת, כל אחד יכול להשקיע בנדל"ן! הכינו את עצמכם נפשית – הדבר הראשון שתצטרכו לעבוד עליו לפני שתעברו לפרקטיקה המוסברת שבמדריך, הוא המטרה – מה אתם רוצים להשיג? מה יגרום לכם לתחושה שהשגתם את מה שרציתם? האם דירה קטנה בבאר שבע שמייצרת עבורם הכנסה של 2 אלף שקל בחודש, מספיקה לכם? או שאתם בכלל רוצים לגור בוילה מול הים? דמיינו את הנכס שלכם – מה שניתן לדמיין ניתן להשיג!

הדבר השני הוא לדמיין שיש בידכם כבר את הנכס שאתם חולמים עליו. כתבו לעצמכם על דף את החלום שלכם, כמה שיותר מפורט, בלשון הווה. אם לדוגמא אתם רוצים לקנות דירה להשקעה בבאר שבע, כתבו לעצמכם: אני בעלים של דירה בבאר שבע ששווה חצי מיליון שקלים, הדירה מניבה עבורי הכנסה פאסיבית של 2.5 אלף שקל בחודש. לאחר מכן, כתבו את המשימות שעליכם לעשות כדי להגשים את החלום שלכם. לדוגמא: ללכת פעם בשבוע לראות דירות, להתקשר לבנק, ללמוד עוד על הנושא וכו׳. העלו על מסך הטלפון שלכם תמונה של דירה שנראית לכם כמו דירת חלומותיכם, בנוסף הדפיסו את התמונה על דף ותלו את התמונה על הקיר בחדרכם.

מיקוד – שימו לב שבעת תהליך קניית נכס, יכול להופיע בלבול. אנו שוקעים בהתלבטויות: האם לקנות דירה עכשיו או לחכות עוד קצת? האם לקנות דירה בישראל או בחו"ל? האם לקנות דירה או להשקיע את הכסף במניות? ואולי בכלל הצעד הזה מסוכן מדי בשבילי כרגע? וכך פעמים רבות בחיים הפחדים עוצרים אותנו, ואנו נשארים תקועים באותו המקום. לכן, החליטו שאתם לומדים את  הנושא היטב, לאחר שיהיו בידכם את המידע והכלים להחליט, קבלו החלטה, ולכו איתה עד הסוף!

התמקדו באזור אחד בלבד! להסתובב ולראות דירות בכל הארץ זהו בזבוז זמן ואנרגיה, החליטו היכן המקום שמתאים עבורכם, והתמקדו בו, הכירו את האזור היטב, צאו לראות את כל הדירות באותו אזור, עד שתהיו מומחים לאזור ותוכלו לקבל החלטה מושכלת, האם המחיר של הנכס שאתם רואים הוא במחיר השוק? יותר ממחיר השוק? או פחות ממחיר השוק?

כך תהפכו למשקיעים חכמים יותר, ותנהלו משא ומתן מתוך ידע רחב ולא מתוך פחד.

מיקוד הוא הערך החשוב ביותר בתהליך. גם אם הוא גורם לכם לצמצום האפשרויות, ואתם מתים

לפרוש כנפיים מהר, זכרו שבלעדי מיקוד הטיסה עלולה להיות קשה וארוכה יותר. עבודה מנטאלית ומיקוד יסייעו לכם להתמודד עם התהליך שאתם הולכים לעבור כשאתם רוכשים נכסים להשקעה.

נדל"ן מניב = הכנסה פאסיבית

אז איך מגיעים לנדל"ן מניב? איך מקבלים מימון? בעבר אנשים פחדו מהמילה "משכנתא". גם היום אנשים רבים נרתעים ממשכנתא. נדמה להם כי מדובר בחוב ארוך ומנופח שלא נגמר לעולם, שבגללו הם עשויים לאבד את נכסיהם ולהישאר ברחוב. מחשבה זו מרתיעה מאות אלפי אנשים בישראל מלהשקיע בנדל"ן ולהגיע לחופש כלכלי בעזרת הכנסה פסיבית מנדל"ן.

האם משכנתא עשויה לסכן אתכם? בהחלט כן. כמו שנסיעה ברכב יכולה להיות מסוכנת אם לא נוהגים עפ"י הכללים. הכל תלוי איך אתם משתמשים בכלי הזה שנקרא משכנתא. האם אתם יודעים לתכנן היטב את החזר המשכנתא? לבחור את המסלולים הנכונים? להתמקח על הריביות? להשקיע את הכסף בהשקעה רווחית? למחזר את המשכנתא כאשר הריביות בבנקים יורדות? הבנה טובה של הדברים תהפוך אותנו למשקיעי נדל"ן חכמים יותר ומצליחים יותר!

אז, אתחיל קודם בחשיפת הסוד של ההשקעה בנדל"ן ללא הון עצמי, לאנשים שיש להם בית המשמש למגורים. אלמד אתכם איך ממנפים את הנכס ללא מכירה או שיפוץ: בסך הכול, מה שאנחנו עושים הוא ניצול יעיל של את מסגרת המשכנתא.

מה זה אומר? נניח שיש לי בית ששווה מיליון וחצי שקל, ויש לי על הנכס משכנתא של חצי מיליון שקלים. הרי שאני יכול ללוות מהבנק עוד כסף בכדי לקנות דירה נוספת. החישוב הוא פשוט מאוד: אני חוצה את שווי הנכס לשנים ומוריד את סכום המשכנתא, הסכום שנותר, הוא הסכום שניתן לקבל כהלוואת משכנתא מהבנק, במקרה שלנו: 1.5 מיליון שקל לחלק לשנים שווה 750 אלף שקל, פחות המשכנתא – 500 אלף שקל – נותר 250 אלף שקל. זהו הסכום שאותו ניתן לקבל כהלוואה מהבנק. כעת יש לנו 250 אלף שקל ביד ואנו צריכים למצוא נכס שעולה חצי מיליון שקלים. על ידי משכון הבית החדש שאנו קונים להשקעה, נקבל מהבנק 50% משווי הנכס החדש, שהם חצי מיליון שקלים, כך שכעת יש לנו חצי מיליון שקל להשקעה בנדל"ן.

רוכשים דירה בלי להוציא שקל מהכיס

ותראו איזה יופי – לא הוצאנו שקל מהכיס, כל הכסף מהבנק. אז ככה אפשר לקנות דירה בלי הון עצמי, אבל עם דירה שחלקה לא משועבד, ואפשר במקרים מסוימים לקנות דירה בלי הון עצמי בכלל. הבנקים בישראל בתחרות עצומה למכור הלוואות ללקוחות ואנו רותמים זאת לעזרתנו – ראשית, אנו צריכים הלוואה רגילה לכל מטרה בסך 100 אלף שקל. בדרך כלל הריבית נעה בין 2% ל-5% וניתן לפרוס את ההלוואה לחמש עד שבע שנים. את ההלוואה הזאת ניתן לקבל יחסית בקלות בכל בנק על ידי הצגת תלושי שכר של 5 אלף שקל ומעלה וניהול תקין של חשבון הבנק.

כדאי להימנע מלקחת את ההלוואה בחשבון הבנק שלנו מכיוון שזה עלול לפגוע בקבלת המשכנתא. בנק המשכנתאות בודק את כל ההלוואות שקיימות לנו בחשבון ולפי זה מחליט האם לאשר לנו את המשכנתא ובאיזה סכום, לכן כדי לקבל אישור עקרוני, כדאי מאוד שלא להצהיר לבנק על ההלוואה שלקחתם מבחינה חוקית בבנק אחר, אין בכך שום עבירה על החוק בגין הסתרת פרטים, ואגב, לבנק אין שום דרך לבדוק אילו הלוואות יש לכם בבנקים אחרים. אך חשוב לזכור כלל פשוט – מינוף גדול אולי יביא לכם דירה, אבל הוא עלול להיות מסוכן – ראו כאן את המדריך – ככה לוקחים מימון של 100% לדירה – זהירות!. תחשבו מה יקרה אם המחירים יירדו ואז אתם תישארו עם חוב שעולה על ערך הנכס? ואם גם השקעתם בדירה שנייה, בכלל מצבכם מסוכן – כה תוכלו לאבד לא רק את ההשקעה אלא גם את הדירה הראשונה – בקיצור, יכול להיות מאוד מסוכן! 

איך להתנהל נכון מול הבנק ולקבל משכנתא בקלות? כאשר ניגשים לבנק כדי לבחון קבלת משכנתא, הבנק ירצה לדעת מי אתם, כמה כסף אתם מרוויחים כל חודש, האם יש בבעלותכם דירה, האם יש לכם הלוואות, האם אתם נשואים, רווקים ועוד הרבה שאלות, על מנת להחליט האם לתת לכם משכנתא או לא ובאיזו ריבית, או מסלולים לתת לכם את המשכנתא. זכרו שלכל מילה שאנו אומרים יש משמעות גדולה. לפני שאנו ניגשים לבנק אנו צריכים לעשות עבודת בית. עלינו לדעת כמה כסף יש לנו כיום, לפי זה נוכל לדעת כמה כסף אנו יכולים לקבל מהבנק. אם יש לנו כבר דירה (או כמה דירות) אנו יכולים לקבל עד 50% הלוואה מהשווי של הדירה שאנו רוצים לקנות. אם אין לנו דירה אנו יכולים לקבל עד 75% הלוואה משווי הדירה. קיימת אפשרות כאמור להגדיל את ההון העצמי על ידי הלוואה רגילה מהבנק, או על ידי משכון הבית שכבר בבעלותנו. גם אם יש על הנכס משכנתא, אפשר להגדיל את המשכנתא עד 50% מערך הנכס. ברוב המקרים שווי הנכס נמצא בעליה, כך שגם החלק היחסי שאנו יכולים לקבל מהבנק תחת המשכנתא הקיימת, עולה גם הוא. רק לאחר שביררנו בוודאות מהן היכולות הכלכליות שלנו ואיזה סכום נוכל לגייס מהבנק, נוכל להחליט איזה סכום להשקיע בנדל"ן.

אם לדוגמא יש לכם 100 אלף שקל ואין בבעלותכם דירה, אתם יכולים לקבל מהבנק עד 300 אלף שקל כדי לקנות דירה בשווי 400 אלף שקל.

מדריך – רכישת דירה להשקעה

אנשים מעל גיל 62 עד גיל 120 יכולים לקבל משכנתא!

משכנתא זו נקראת משכנתא הפוכה ומיועדת לאנשים מבוגרים והיא ניתנת גם לאנשים שאין להם הכנסות. הלוואה זו ניתנת על ידי חברות חוץ בנקאיות כדוגמת כלל מימון. הריבית היא בדרך כלל קבועה וצמודה למדד, נניח 5%-6% –  מדד של 1% שווה לריבית של 6%-7%. את ההלוואה ניתן לקחת למשך כל החיים, וההחזר החודשי מורכב מהריבית בלבד (וניתן לשלם את הריבית בסוף – הלוואת בלון), ואת תשלום הקרן הבנק גובה כאשר הנכס נמכר, או מהיורשים כאשר הלווה נפטר.

אם היורשים אינם רוצים לשלם את ההלוואה הבנק ימכור את הנכס וייקח את סכום הקרן, ואת יתרת הכסף יעביר ליורשים.

תוכנית משכנתא

בהלוואת משכנתא, ישנה חשיבות רבה לתוכנית משכנתא. מהי תוכנית משכנתא? ובכן תוכנית כזו  מורכבת ממספר מסלולים שונים, המחלקים את המשכנתא למספר הלוואות, עם ריביות ותנאים שונים מאחד לשני. תמהיל משכנתא זוהי תרכובת אישית לכל אחד לפי הצרכים הכלכליים שמתאימים לו, מכיוון שצריך לקחת בחשבון את גובה המשכנתא, את יכולת ההחזר שלכם, הלוואות שקיימות לכם כרגע בחשבון הבנק, קופות גמל שעשויות להשתחרר, מכירת הדירה בעוד מספר שנים ועוד.

פרמטרים שעשויים להשפיע על תמהיל המשכנתא שלכם –

מסלולים –  נקפוץ למים ונדבר על המסלולים הנפוצים כיום בכל הבנקים בישראל. מסלול הפריים שאותו רובכם מכירים, הפריים משתנה בכל חודש אך הריבית כיום מאוד זולה ואינה עשויה לעלות בתקופה הקרובה. ריבית הפריים מחושבת ע"פ ריבית בנק ישראל. בכל חודש בנק ישראל מודיע על גובה ריבית בנק ישראל ועל הריבית הזאת הבנקים מוסיפים מרווח קבוע של אחוז וחצי, כך נקבעת ריבית הפריים. לדוגמה אם ריבית בנק ישראל עומדת על 0.1% שנתי, ריבית הפריים תעמוד על 1.6% שנתי.

בנק ישראל מתיר לקחת עד שליש מגובה המשכנתא במסלול פריים (לא יותר). בנוסף, צריך לקחת בחשבון שאם ריבית בנק ישראל תעלה בעתיד, אז החזרי המשכנתא במסלול הזה יעלו משום שהריבית שנצטרך לשלם תהיה גבוהה יותר.

את מסלול הפריים אפשר לפרוס לכמה שיותר שנים, מכיוון שהריבית נשארת זהה. מה שמאפשר לנו להחזיר יותר בכל חודש במסלולים שהריבית עליהם יותר יקרה, אני ממליץ על 20 עד 25 שנה לא יותר, ככה תמיד תהיה לנו את האפשרות אם ההחזר חודשי יהיה גבוה מדי בהמשך הדרך  למחזר את המשכנתא ולהוריד את ההחזר החודשי על ידי פריסת הפריים ל-30 שנה.

חיסרון במסלול: צריך לקחת בחשבון שאם ריבית בנק ישראל תעלה בעתיד, החזרי המשכנתא יעלו מפני שהריבית שנצטרך לשלם תהיה גבוהה יותר.

מסלול בריבית משתנה צמודה למדד: בכל 5 שנים הריבית משתנה על ידי הבנק. השינוי מתבצע בדרך כלל לפי הריביות הממוצעות על המשכנתאות באותה תקופה או לפי ריביות איגרות החוב (נתון שמתפרסם באתר הבורסה). על אחוז הריבית הזאת צריך להוסיף את אחוז שיעור עליית המדד החודשי לאותו חודש. כיום האינפלציה השנתית מאוד נמוכה (1%-2% שנתי), אבל צריך לקחת בחשבון שהמדד עלול לעלות במהלך חיי המשכנתא, והדבר יגרור עלייה בהחזרי המשכנתא.

מסלול בריבית משתנה לא צמודה למדד: בדיוק כמו מסלול המשתנה, שמשתנה אחת לחמש שנים רק ללא הצמדה למדד. מה שקובע את גובה ההחזר, הוא שיעור הריבית המשתנה הנקבעת עפ"י העוגן המוזכר בסעיף הקודם.

מסלול ריבית קבועה צמודת מדד: הריבית תישאר קבועה לאורך כל תקופת ההלוואה, אבל צמודה למדד. בעקרון זאת ריבית יציבה למדי, מכיוון שהריבית לא משתנה, אך צריך לזכור שהיא צמודה למדד ויכולה לעלות בהתאם למדד.

מסלול בריבית קבועה לא צמודה למדד: הריבית היא קבועה לאורך כל התקופה, היא לא משתנה כלל גם כאשר המדדים והריביות עולות בשוק. שיעור הריבית הזאת ניתנת באחוזים יותר גבוהים מאלה שבמסלולים המשתנים וצמודי המדד. מסלול זה נותן לנו יציבות למשכנתא גם כשהריביות במשק יעלו. חשוב לי לציין שאנשים שלוקחים משכנתאות לתקופות קצרות ייהנו מריבית יותר נמוכה במסלול הריבית הקבועה הלא צמודה.

מיקום, מיקום, מיקום

בהשקעה בנדל"ן יש חשיבות רבה למיקום. מיקום אינו בהכרח באזורי המרכז היקרים, להיפך. אזורים אלו כבר נמצאים בשיא ועליית ערך הנכס הרבה יותר מתונה מנכס שנמצא באזורים המתפתחים בפריפריה. בדירה להשקעה אני ממליץ לקנות דירות עד 600 אלף שקל. הסיבה הראשונה היא שבדירות עד סכום זה, אחוזי התשואה גבוהים מאוד, בממוצע 5% ומעלה. מה שכמעט ואינו קיים בדירות ששוויין מעל סכום זה. הסיבה השנייה היא הסיכויים הגבוהים של עלית ערך הנכס בשנים הקרובות. דירות במחירים כאלה עולות מהר יותר מאשר דירות שכבר שוות מיליון שקלים!

כשאני ממליץ לאנשים לקנות דירות בחצי מיליון שקלים הרבה אנשים אומרים: "אני לא רוצה לקנות דירה במקום שיש אוכלוסייה גרועה. אני לא אצליח להשכיר שם את הדירה. יש שם פשע…" ועוד מיני אמונות מגבילות. אז ראשית, בישראל כיום לכל מקום יש שוכרים ואפילו שוכרים טובים מאוד אם תפעלו נכון. מצב האוכלוסייה באותו מקום לא מעניין בכלל, מה שכן מעניין היא העובדה שכשאנו קונים דירה ב-400 אלף שקל בחדרה ומשכירים אותה ב-2 אלף שקל אנחנו מקבלים מעל5% תשואה בשנה, וזה מה שאנחנו כמשקיעים צריכים לחפש. לאחר שאנחנו יודעים כמה כסף עלינו לגייס, עלינו לבדוק מה גובה ההכנסות שלנו ולפי זה אנחנו יודעים כמה אנחנו מסוגלים להחזיר לבנק בכול חודש.

נניח לדוגמא שהמשקיע מרוויח 1 אלף שקל בחודש, הבנק יאשר להחזיר שליש מההכנסה דהיינו 3,300 שקל בחודש, עכשיו נניח שאנחנו רוצים לקנות נכס במיליון שקל וזקוקים למשכנתא של 700 אלף שקל. זמן הפירעון המקסימלי של משכנתא הוא 30 שנים ועד לגיל 75, ולכן ההחזר חודשי חייב להיות עד שליש מסכום ההכנסות שלכם, במידה וההחזר החודשי יהיה גבוה משליש מהכנסתכם, הבנק לא יאשר את ההלוואה.

איזה נדל"ן לקנות וממה להתרחק?

השקעה בקרקע חקלאית זה כמו להשקיע בחלקה על הירח. סוג זה של השקעה קיבל תהודה בשנים האחרונות בעיתונות, ברדיו ודרך משרדי תיווך, כהשקעה רווחית מאוד. אך האם זו באמת השקעה רווחית? ראשית עלינו להבין מהי קרקע חקלאית –  קרקע שהמדינה הקצתה אך ורק למטרת חקלאיות, אך אין כלל אפשרות לבנות על הקרקע הזו.

אם כך, איפה הרווח? הרווח כאן הוא עתידי וספקולטיבי. אם הקרקע הזו בעוד מספר שנים, או עשרות שנים, תופשר לבניה, שווי הקרקע יעלה במאות אלפי שקלים. לפני שאתם מתלהבים מהעסקה הזו, אחשוף בפניכם את כל הסודות שמשווקי הקרקעות לא מספרים לכם:

• על הקרקע נצטרך לשלם "היטל השבחה" עבור עליית ערך השווי של הקרקע, עקב אישור התוכנית לבנייה. היטל ההשבחה הוא 50% מערך ההשבחה של הנכס. לדוגמא: עם הנכס היה שווה 500 אלף שקל וכעת הנכס השביח ושווה 600 אלף שקל, דהיינו הנכס השביח ב-100 אלף שקל, נצטרך לשלם מס שבח של 50 אלף שקל שהם 50% מהרווח.
• מס שבח מורכב לחישוב – משתנה לפי המועד שבו רכשנו את הקרקע. אך אם נניח שקנינו את הקרקע אחרי שנת 2014 ,אז המס שבח הוא 25% מהרווח על הקרקע ומשולם בעת מכירת הקרקע.
• מס ערך מוסף – יש לקחת בחשבון את המע"מ, גם כאשר מדובר באדם פרטי. אם רשויות המס יראו בעסקה "עסקת אקראי", למשל במכירת קרקע לקבוצת רכישה, יחויב המוכר בתשלום מע"מ על המכירה. מכיוון שזו עסקה לכל דבר המחויבות בתשלום מע"מ.
• אגרות, היטלים ותשלומים אחרים – חשוב לזכור כי על הנכס ייתכנו תשלומים נוספים שמחייבות הרשויות, כמו היטלי פיתוח, דמי היוון, אגרות היתר, שירותי בנייה ועלויות תכנון.

הסיבה העיקרית שקרקע חקלאית, היא השקעה לא משתלמת היא מפני ש-80% מהקרקעות הללו אינן מופשרות לבנייה, ונשארות קרקעות חקלאיות. נתקלתי בלא מעט אנשי שיווק המוכרים קרקעות חקלאיות, שמספרים כי התוכנית נמצאת כרגע ב"וועדה המקומית" והקרקע תופשר בעוד מספר שנים. ברב המקרים זה רחוק מהמציאות. אמנם כל אחד רשאי להגיש את הבקשה לוועדה המקומית, אך אין זה אומר שהוועדה מחויבת להתייחס לבקשה הזו, בפועל התוכנית יכולה להיות מונחת על שולחן הוועדה המקומית עשרות שנים, מבלי שיקרה דבר.

קניית דירה מקבלן

דירה על הנייר טרום בנייה – בקניית דירה על הנייר, אפשר לעשות עסקה רווחית. הקבלן זקוק מאוד לכסף כדי לבנות. בדרך כלל מחיר הדירה יהיה נמוך ב-10% משווי השוק. כך שהמשקיע יכול להרוויח תוך שנים אחדות כמה עשרות, או מאות אלפי שקלים על העסקה. אך חשוב מאוד לבדוק שאכן מדובר בקבלן מקצועי ואמין ויש לו ערבויות בנקאיות, ולא בקבוצת רכישה! בשום אופן אל תתפתו לקנות דירה בקבוצת רכישה, גם אם המחיר זול משמעותית.

ואני אסביר את ההבדלים – כאשר אנחנו רוכשים דירה מקבלן אנחנו מוגנים. גם אם הקבלן יפשוט את הרגל, מכיוון שיש לנו כמשקיעים ערבות בנקאית שמגנה על הכסף שלנו. זה אומר שהבנק הוא  האחראי לקחת את הקרקע ולבנות עליה, על ידי בחירת קבלן מקצועי אחר. מה שאומר שגם אם יש הפסדים ממכירה, הבנק משלם אותם מכיסו. לעומת זאת בקבוצת רכישה, כפי שהיינו עדים בעבר לכל מיני מקרים שקרו, הבנקים לא לוקחים אחריות, כיוון שמדובר בקבוצת רכישה שהתגבשה לצורך בנייה עצמאית. כלומר הסיכון כולו נופל על הקונים, ובקבוצת רכישה הקונים הם יזמים לכל דבר. בנוסף אחוזי המימון משתנים משמעותית, ברכישה מקבלן נוכל לקבל מהבנק עד 75% מימון, לעומת זאת בקבוצת רכישה נוכל לקבל רק עד 60% מימון בנקאי.

למדריך רכישת דירה מקבלן

דירות יד שנייה

זהו תחום השקעה רחב ומעניין במיוחד. דירות יד שניה מתחלקות לשני סוגים:

עסקאות אקזיט – משקיע המעוניין להרוויח סכום כסף נכבד תוך זמן קצר באמצעות קנייה ומכירה של הדירה.

נדל"ן מניב – למי שרוצים השקעה בטוחה ורווחית לתקופה ארוכה, באמצעות קניית דירה לתקופה של 10 עד 20 שנה ולהרוויח כסף בכל חודש מהשכרת הנכס ובנוסף ליהנות מעליית ערך הנכס במשך השנים. השקעה בנדל"ן מניב היא ההשקעה הטובה ביותר מכיוון שהמיסים בהשקעה זו הם הנמוכים ביותר, והעלייה של מחיר הנכס היא משמעותית. והחשוב מכל היא העובדה שנוצרת לנו, המשקיעים, הכנסה פאסיבית. אפילו את תשלום המשכנתא לא נצטרך לשלם, מכיוון שתשלום השכירות מכסה את המשכנתא בכל חודש. יתכן שאף ייוותר לנו עודף, אם נבנה את תכנית המשכנתא בצורה שמתאימה לנו, בעוד 15 שנה כשנסיים את המשכנתא, תהיה לנו הכנסה פסיבית של כמה אלפי שקלים מבלי לעבוד כלל. מכיוון שזאת ההשקעה הטובה ביותר כדאי שנתמקד בה ונבין אותה יותר.

מה הסכום שכדאי להשקיע בדירת יד שנייה? ומה התשואה משכירות? התשואה היא בעצם הרווח שאנחנו מכניסים בכל חודש מהשכרת הדירה.

מהו אחוז התשואה של עסקה רווחית? קרוב ל-5% ואפילו יותר. היכן ניתן למצוא עסקה עם כזו תשואה חודשית? ניתן למצוא דירות קטנות בפריפריה, במחירים של 500 אלף שקל שמספקים תשואה כזו. חוץ מזה, חשוב להבין אם צפויה תשואת השבחה – עליית ערך הנכס. אנחנו מתמקדים בתשואת השבחה של 10% ומעלה בשנה. הנה דוגמה – אם קניתי דירה ב-400 אלף שקל מה הסיכוי שהדירה תעלה ב-10% ויותר לאזור ה-450 אלף שקל? אז נכון שאי אפשר לדעת בוודאות אם הנכס יעלה, אך ישנם כלים המאפשרים בדיקה של הסיכויים שדבר כזה אכן יקרה.

היכן ניתן למצוא עסקה עם 10% תשואת השבחה? אזורים שמיועדים ל"פינוי בינוי" עולים בצורה חדה, ניתן לבחון אזורים אלה, דרך התב"ע של האזור המפורסם באינטרנט, באתר משרד הבינוי והשיכון או באתר העירייה של אותו אזור. תוכנית זו נותנת לקבלן את הזכות לבנות בניין רב קומות במקום הבניין הישן, בתנאי שהדיריים הקימיים יקבלו דירה חדשה עם תוספת של 30 מ"ר משטח הדירה שלהם. תוכנית זו מתבצעת על שטח של כמה בניינים יחד.

אזורים שמיועדים לתמ”א 38 , בניינים קטנים של 2 או 3 קומות, הם הנכסים הקלים ביותר לתמ"א 38 מכיוון שקל לבצע את התוכנית על בניינים אלו. כך שבעצם ישנו סיכוי גבוה שקבלן ירצה לבנות במקום זה בניין גבוה יותר ואתם תקבלו דירה חדשה + 30 מ"ר משטח הדירה שהייתה לכם. כך שערך הנכס שלכם יעלה במאות אלפי שקלים. תוכנית זו יכולה להתבצע גם על בניין אחד בלבד. חשוב להדגיש כי בשני המקרים, הכל תלוי במיקום הדירה

כדאי לבדוק היטב עם האנשים שגרים באזור וגם עם יזמי נדל"ן וקבלנים את הסיכוי שפינוי בינוי אכן יתרחש במקום זה. דוגמה נוספת, סלילת כביש חשוב או חיבור של תחבורה קלה ונוחה לאזור, כמו מסילת רכבת שתחבר את העיר למרכז הארץ או לעיר מרכזית. בניית קניון או טיילת, שייצרו יותר מקומות עבודה באזור, ויביאו אחריהם את העובדים שירצו לעבור לגור באזור עבודתם מכללות ואוניברסיטאות, שיביאו לאזור כמות גדולה של סטודנטים שירצו לעבור לגור באזור לימודיהם.

מה מסתתר מאחורי התשואה החודשית ואיך מחשבים תשואה חודשית? נחשב את סכום שכירות הדירה בשנה, ניקח לדוגמה דירה שמושכרת ב-2 אלף שקל בחודש, הנמכרת ב-400 אלף שקל.

דוגמה לחישוב תשואה משכירות: נכפיל את סכום השכירות ב 12 חודשים (בסה"כ 24 אלף שקל בשנה), נחלק בסכום עלות הדירה כולל כל ההוצאות הנלוות, כמו: עו"ד 0.5%, מתווך עד 2% + מע"מ, שמאי 600 שקל, פתיחת תיק בבנק: 1.2 אלף שקל, שיפוץ הנכס וכו' ובסה"כ נגיע ל-450 אלף שקל.

התשואה בדוגמה היא 5.3% – 24 אלף שקל ביחס ל-450 אלף שקל – זו תשואה טובה, לכאורה כדאי לקנות את הדירה הזאת.

דירות שלא מומלץ להשקיע בהן – דירה בקומה 4 ללא מעלית; דירה עם הרחבה שלא נרשמה בטאבו; דירה שנמצאת במקום רועש, כמו ליד מסילת רכבת או מועדון; דירות שזקוקות לשיפוץ גדול מדי ונמכרות במחיר השוק;

איפה כדאי להשקיע? אזורים שסמוכים מאוד לאזורים שכבר החתימו את הדיירים על פינוי בינוי. נכסים ליד הים, אלה תמיד יהיו בעלי פוטנציאל לפינוי בינוי, מכיוון שהרבה אנשים רוצים לגור ליד הים, אפילו בשכונות מצוקה כמו נווה דוד, שער העלייה בחיפה, קרית ים, קרית חיים, אשקלון, טבריה, או גבעת אולגה בחדרה, אלו אזורים ליד הים שבסופו של דבר יפונו וייבנו במקומם בניינים רבי קומות.

דירות שכדאי להתרחק מהן: התרחקו מאזורים שכבר החתימו את הדיירים על תכנית "פינוי בינוי". המחיר של הנכסים הללו עולה בצורה דראסטית. חפשו מקומות בעלי פוטנציאל גבוה ל"פינוי בינוי", אך יזמים טרם החלו בהחתמת הדיירים. התרחקו מאזורים שמשקיעים נוהרים אליהם לקנות דירות. בטווח הקצר ישנה עליית מחירים קטנה, לאחר מכן השוק באותו אזור מוצף בדירות של משקיעים, מה שגורם לירידת התשואה משכירות באופן דרמטי.

אסור להיגרר אחרי רוב המשקיעים – נסו לחשוב אחרת!

לסיכום, אנו צריכים לחפש דירה שעומדת בקריטריונים הבאים:

תשואה משכירות: מעל 5% בשנה

תשואת השבחה בשנתיים: מעל 10%

מדריך – רכישת דירה יד שנייה 

השלבים הפרקטיים בחיפוש דירה

7 צעדים לקניה נבונה של דירה להשקעה –

1. חפשו באתר יד 2 באילו סכומים מושכרות דירות באזור בו אתם רוצים להשקיע. חישבו במחשבון האם קיימת באזור תשואה משכירות מעל 5%.
2. בדקו באתר משרד השיכון והבינוי ובאתר העירייה האם קיימות תכניות לפיתוח והתחדשות באזור.
3. הסתובבו בשכונה ושאלו את האנשים שגרים באותו אזור, האם ידוע להם על התפתחויות שצפויות להתרחש באזור, כגון: פינוי בינוי, בנייה של קניון, טיילת או כביש ראשי.
4. לאחר שהתמקדתם באזור שיש בו תשואה משכירות מעל 5% וגם תשואה מהשבחה מעל 10%, היכנסו ליד 2 והדפיסו את כל הנכסים באותו אזור (כולל מודעות של מתווכים), עד מחיר של 600 אלף שקל.
5. מכיוון שמעל מחיר זה התשואה נשחקת – מחירם של נכסים מעל 2 חדרים עולה בצורה דרסטית ולכן אחוזי התשואה עליהם הולכים ויורדים.
6. היכנסו לאתר מדל"ן ובדקו את מחירי הדירות שנמכרו באותו אזור ב-3 חודשים האחרונים, מחקו מהדף את כל הנכסים שעולים יותר מ-10% משווי השוק.
7. .קבעו יום אחד בשבוע לראות את כל הדירות האקטואליות באותו אזור, כאשר אתם רואים את הנכס צלמו את הנכס מבפנים ומבחוץ, התמקדו בחסרונות והיתרונות של הדירה ונסו להבין מדוע מוכרים את הדירה- אל תדברו על המחיר בשלב הזה.

היכנסו למשא ומתן ראשוני לאחר שאתם יודעים טוב מהו מחיר השוק, מהם החסרונות של הדירה, מדוע בעל הנכס רוצה למכור את הדירה. אבל קודם החליטו כמה כסף אתם מוכנים לשלם עבור הדירה ואז התקשרו לבעל הדירה והציעו לו מחיר נמוך יותר מהמחיר שאתם מוכנים לשלם.

הדגישו בשיחה את כל הסיבות למה המחיר שהצעתם הוגן (חשבו גם על דרך יצירתית לבוא לקראת המוכר בדברים שחשובים לו על מנת להוריד את המחיר. הנה דוגמה לשיחת משא ומתן שקיימתי לגבי דירה בחדרה: "שלום אבי, הדירה שלך נראית לי רלוונטית ואני מאוד רציני בעניין, אבל  אתה צריך להבין את העבודה שהבית זקוק לשיפוץ של 50 אלף שקל על הריצוף, האמבטיה והמטבח, בנוסף האזור שהדירה נמצאת הוא אזור עם אוכלוסייה מאוד חלשה ומחירי הדירות באזור עומדים על 450 אלף שקל במצב שלא מצריך שיפוץ, לכן החלטתי ש-400 אלף שקל  זהו סכום הוגן לשנינו לבצע את העסקה".

המוכר – "אני מבקש על הדירה 450 אלף שקל, אני מוכן להוריד את המחיר בעקבות הסיבות שציינת ל-450 אלף שקל, אך לא מעבר". אני:" הבנתי ממך שחשוב לך למכור את הדירה ולקבל את הכסף כמה שיותר מהר, אז אני מוכן לתת לך 30% מהמחיר כבר בתשלום הראשון ועוד %70 ברגע שאקבל את המשכנתא ומכיוון שכבר יש לי אשור עקרוני למשכנתא, את ההלוואה אוכל לקבל תוך שבועיים בלבד"

המוכר – "תן לי לחשוב על זה כמה ימים". לאחר שבוע העסקה נסגרה על 420 אלף שקל. מתחת למחיר שהייתי מוכן לשלם.

מדריכים רלבנטיים:

רכישת דירה להשקעה

רכישת דירה יד שנייה

רכישת מקבלן או מיד שנייה – מה עדיף? 

רכישת דירה מקבלן – כל מה שצריך לדעת

חלק משמעותי מכרטיסי האשראי המונפקים כיום מיועד לקהילה העסקית, כולל כרטיסים שכבר סקרנו בעבר. כעת אנחנו נציג בפניכם את כרטיס האשראי העסקי LeumiCard Business של לאומי קארד, שמכריז על עצמו ככרטיס המציע "הטבות לניהול העסק". יש לציין כבר בנקודת ההתחלה שלא כל בעל עסק יכול להזמין את כרטיס אשראי לאומי קארד Business, מכיוון שהכרטיס מיועד אך ורק לעוסקים מורשים אשר מבצעים סליקה עם לאומי קארד.

האם הוא משתלם וכדאי? אתם מוזמנים לקרוא את הסקירה ולהחליט בעצמכם. ברמה הכללית נציין שאנחנו ממליצים לכם לצמצם כמה שפחות את כרטיסי האשראי שאתם מחזיקים בהם, למרות שזה "מפתה" לקבל הטבות שונות, ולמרות שלפעמים זה מועיל ומונע חריגה ממסגרות האשראי. נראה שלכרטיס לאומי קארד Business יש פוטנציאל להיות הכרטיס המרכזי שלכם, אם כי לא לכולם הוא מתאים הוא יהיה מועיל.

תנאי השימוש בכרטיס

לאומי קארד Business הוא כאמור כרטיס אשראי בינלאומי, שהדבר הראשון שאתם צריכים לדעת אליו – לדעת רבים החשוב מכולם – הוא שבשנתיים הראשונות הוא מגיע עם פטור מדמי הכרטיס (זוהי הטבה חד פעמית למצטרפים חדשים, ולכן ייתכן שהיא תופסק בזמן זה או אחר).. מה קורה לאחר מכן לא הצלחנו להבין, כי לאומי קארד לא מפרסמת באתר שלה את המידע הזה, אבל בגדול ברור שאנחנו ממליצים לכם לברר מראש מהן העלויות הכרוכות בכרטיס. אנשים רבים שמזמינים כרטיס אשראי "שוכחים" שנגרם מועד ההטבה ומשלמים במשך חודשים סכום שיכול להגיע לכמה עשרות שקלים עבור הכרטיס – בלי קשר לעסקאות הנעשות בו כמובן.

ההתאמה של הכרטיס לאוכלוסייה העסקית באה לידי ביטוי במספר מובנים. הכרטיס מאפשר פריסה של כמה מהתשלומים השוטפים של העסק – ארנונה, מים, חשמל וטלפון – לשלושה תשלומים ללא ריבית, בהתאם למסגרת האשראי בכרטיס. עבור בעלי עסקים הטסים לחו"ל הוא מאפשר דחייה של עסקאות הנערכות במדינה זרה למועד החיוב החודשי ללא ריבית. כידוע, ללא הדחייה הזו החיוב נעשה בדרך כלל מספר ימים לאחר העסקה, מה שעלול להותיר את בעל החשבון במצב לא תקין של תזרים מזומנים, להביא לחריגה שלו מהמסגרת וכן הלאה.

כרטיסי אשראי כיום נמדדים במידה רבה בפינוקים שהם מספקים. במקרה של לאומי קארד Business, מחזיקי הכרטיס מקבלים "פינוק עסקי" בכל חודש במתנה, אבל רק בתנאי שהם סולקים בין 5,000 שקלים ל-750,000 שקלים בחודש (אין אפשרות לצבור פינוקים או להעביר פינוקים מחודש לחודש). מחזיקי הכרטיס מצטרפים באופן אוטומטי לתכנית הפינוקים של לאומי קארד, שמספקת הנחות נקודתיות על אטרקציות, מבצעי 1+1 וכן הלאה. איש עסקים שמרבה בנסיעות לחו"ל יכול להמיר את התכנית הזו בתכנית מסלולי התעופה, במסגרתה הוא יכול לצבור נקודות דרך טיסות במועדוני תעופה.

מחזיקי הכרטיס זכאים לקבלת ביטוח נסיעות לחו"ל של AIG ללא תשלום, הכולל ביטוח של המטען וביטוח רפואי. יש צורך להפעיל את הביטוח לפני כל נסיעה.

מידע נוסף על כרטיס לאומי קארד Business תוכלו לקרוא כאן.

(הכתבה פורסמה ב-23.5.2017)

הנה כמה עובדות שמעניין לדעת על שוק הבייגלה בישראל. זהו שוק שהיה במשך הרבה מאד שנים בשליטה על המותג "בייגל בייגל" של יוניליוור. זה השתנה בתחילת שנת 2011, עם כניסת אסם לשדה המשחק עם מותג ה"שטוחים" שלה. המוצר התקבל באהבה רבה על ידי צרכן הישראלי כבר בנקודת ההתחלה, ותוך חצי שנה בלבד הפכה אסם למובילה בשוק הבייגלה: נתח השוק של אסם עלה באותה תקופה מ-19% ל-52%, בעוד שיוניליוור ירדה מ-61% ל-35%. בשנים שחלפו מאז שוק הבייגלה התקרר מעט, מחירות שטוחים מעט הצטננו ויוניליוור פיתחה את מותג ה"שבורים", שנגס עוד במכירות. כיום, התחרות העזה עדיין בעיצומה.

אתם משתייכים על אלה שהחליטו בנקודת הזמן הנוכחית ללכם עם מותג השטוחים. אתם רוצים לספור לא רק את הקלוריות אלא גם את הכסף שזה יעלה לכם, וכמו כל צרכן מודרני מודעים לכך שיש הבדל משמעותי בין רשתות השיווק וגם סניפים שונים של אותה רשת שיווק. סביר להניח שלא תעברו בין יותר מדי סניפים במטרה לחפש בייגלה שטוחים, אבל עדיין תרצו לדעת היכן הכי משתלם. כדי לספק את התשובה לשאלה הזו ערכנו עבורכם היום (23.5.2017) בדיקה מקיפה באמצעות מערכת SuperGet המספקת כלים להשוואת מחירים בסופרמרקטים וכלי פיתוח.

אם קראתם את הסקירות הקודמות שלנו, אתם אמורים לדעת את החוקים. בחרנו מוצר אחד – בייגלה שטוחים מלוח (300 גרם). השווינו אותו בין הרשתות אושר עד, שופרסל (על תתי הרשתות שלה), רמי לוי שיווק השקמה, קשת טעמים, פרש מרקט, סטופמרקט, מחסני להב, מחסני השוק, יוחננוף, טיב טעם, חצי חינם, ויקטורי ורשת  AM:PM. את אילת לא כללנו בהשוואה עקב הפטור ממע"מ שיש בה. להלן התוצאות.

כמה עולה בייגלה שטוחים?

על הפופולאריות של המוצר הנבחר תעיד העובדה שהבדיקה הראתה שהוא זמין ב-635 סניפים בכל רחבי ישראל. המחירים שלו התחילו מ-5.9 שקלים בלבד (בחלק מסניפי אושר עד) אבל הגיעו עד למחיר הלא אטרקטיבי של 14.9 שקלים, מה שאומר שבמחיר של מוצר אחד בסניף יקר תוכלו לקנות כמעט שלושה מוצרים בסניף זול. המחיר הממוצע היה 11.5 שקלים.

ראשית – לפי סדר ה-א' ב' ולא עקב כל מניע אחר – בדקנו את רשת אושר עד. היו בה סניפים בהם המחיר היה 5.9 שקלים, בזול בישראל, סניפים בודדים בהם מחיר בייגלה שטוחים עמד על 8.9 שקלים וסניפים (רוב הסניפים) שהמחיר בהם היה 10.9 שקלים.

המחיר המקובל ברשת ויקטורי היה 9.9 שקלים, למעט הסניף בבית שמש בו בייגלה שטוחים עלה 9.7 שקלים. בחלק מהבדיקות שעשינו גילינו שהזמנה באינטרנט דרך אתר ויקטורי היא זולה יותר, אך לא כאן: המחיר להזמנה מקוונת היה 10.5 שקלים. בחצי חינם היה המחיר 11.9 שקלים למעט הסניף ברחוב המרכבה 31 בחולון בו המחיר היה 13.9 שקלים. מה שחשוב יותר היה שבכל סניפי חצי חינם היה בתקופת הבדיקה מבצע במסגרתו נמכר בייגלה אסם באחת מצורותיו (מקלות, שמיניות או שטוחים) ב-7.9 שקלים בלבד.

בטיב טעם טווח המחירים היה מאד רחב. היו שני סניפים בהם המוצר עלה 7.9 שקלים בלבד (אשקלון ויהוד), סניפים בהם הוא עלה כ-12-13 שקלים וסניפים בהם המחיר היה 14.4 שקלים. ברוב סניפי יוחננוף המחיר היה 10.9 שקלים, אבל בארבעת סניפי הרשת תג המחיר שהוצמד לבייגלה שטוחים היה הגבוה בישראל: סניפי רחובות-אחד העם, חיפה-חוצות המפרץ, נס ציונה וגן יבנה.

יש חסד הציעה מחיר די אחיד של 9.9 שקלים, למעט הסניף בבארות יצחק שהיה אמנם יקר יותר אבל מנגד יביא לכך שלא תצטרכו להתעסק עם אגורות (10 שקלים). בכל סניפי יש בשכונה היה המחיר 11.9. ברוב סניפי מחסני השוק המחיר היה 13.1 שקלים, אבל היו ארבעה סניפים בהם המחיר עמד על 11.9 שקלים וסניף זול במיוחד בו המחיר היה 6.5 שקלים בלבד (חיפה-נשר). במחסני להב המחיר התחלק בין סניפים בהם המחיר היה 12 שקלים לסניפים בהם נדרש תשלום של 90 אגורות יותר.

את הסקירה ממשיכים עם סטופמרקט, אשר בחמשת סניפיה שהשתתפו בבדיקה המחיר היה 8.4 שקלים (סניפי חיפה) או 9.9 שקלים (קניון אם הדרך, הרצליה-ארנה וקיבוץ יגור). בכל הסניפים היה מבצע של שתי יחידות בייגלה אסם, שטוחים או צורות, ב-17 שקלים – מבצע שלמעשה משווה את הסניפים היקרים לאלה הזולים, ושהוא לא ממש מבצע בסניפים הזולים יותר. בפרש מרקט המחירים נעו בין 10.9 ל-14.4 שקלים. ברוב סניפי קשת טעמים  המחיר היה 13.9 שקלים, שבגזרת הסניפים המוזלים תמצאו את סניף נהריה (11.9 שקלים) וסניפי נשר וכרמיאל-היוצרים (10.9 שקלים). בחלק מסניפי הרשת הוצע בייגלה אסם מעט גדול יותר – 400 גרם – ב-9.9 שקלים.

ברמי לוי היו לא מעט סניפים בהם המחיר היה 8.9 שקלים או 9.9 שקלים, אבל מספר גדול יותר של סניפים שמחיר המוצר בהם עמד על 13.9 שקלים. לקוחות רמי לוי יכולים להוזיל את העלויות באמצעות מבצע די אטרקטיבי – שלוש יחידות בייגלה אסם (300 או 400 גרם) ב-20 שקלים, מה שמגלם מחיר של כ-6.66 שקלים ליחידה.

הרשת הבאה שבדקנו היא שופרסל, שכידוע נחלקת למספר תתי רשתות. בשופרסל אקספרס ובשופרסל שלי המחיר האחיד עמד על 11.9 שקלים, בעוד שבשופרסל דיל הוא עמד על 10.9 שקלים ברוב הסניפים ו-10.5 שקלים בסניפים בודדים.

רשת AM:PM נבדקה אחרונה והראתה טווח רחב של מחירים: החל מ-7.7 שקלים ועד ל-14.3 שקלים.

הנה כל הנתונים שאספנו בבדיקה:

_____________________

המידע בכתבה זו מתבסס על נתונים שהתקבלו מחברת SuperGET המסדרת את קבצי שקיפות המחירים ומציעה אותם לציבור הרחב. SuperGET עושה כמיטב יכולתה כדי להבטיח את אמינות ואיכות המידע. יחד עם זאת, SuperGET  אינה לוקחת אחריות על טעויות ו/או מידע חלקי שהתקבל מעיבוד קבצי שקיפות המחירים.

קונים באינטרנט? האם אתם צריכים לשלם מכס? וכמה ? – התשובות במדריך

היום כל אחד יכול להיות יבואן – העולם הווירטואלי פותח בפניכם שפע של אפשרויות. הרוב הגדול לא הופך את היבוא למקצוע, אבל חלק מאוד גדול מהציבור הבין שכדי לחסוך בהוצאות הוא צריך להזמין מוצרים מחו"ל. אומנם על מוצרים מחו"ל צריך לשלם מס, כלומר מכס, אבל במקרים רבים יש פטור או תשלום מכס בשיעור אפסי, וזה משתלם.

שיעור המכס והיקפו מאוד קריטיים לקונים באינטרנט. למעשה, עד הזמנה של 75 דולר אנשים פרטיים שרוכשים מוצרים מחו"ל פטורים ממיסים, וזה חשוב מאוד ככל שפעילות המסחר באינטרנט עולה בקביעות הן בישראל והן בעולם. על פי סקרים, מסתבר שרוב הישראלים מבצעים קניות באינטרנט, כשמספרם רק עולה משנה לשנה. ממש לאחרונה פורסם שחלה צמיחה של כ-25% במסחר המקוון בשלוש השנים האחרונות, כאשר רכישות באינטרנט מהווה כ-6% מכלל הרכישות הקמעונאיות – מספר שמתורגם לסכומי כסף חסרי תקדים (מוזמנים לקרוא עוד בכתבה בדה מרקר בנושא).

הנתונים הרשמיים של איביי מצביעים בהמשך לכך על זה שאחוז הישראלים הרוכשים באינטרנט הוא אחד הגבוהים בעולם – כ-95% מבין הישראלים עושים זאת מפעם לפעם – האמת נשמע מוגזם, לא היינו מהמרים על שיעור כזה, אבל גם עם הוא מוטה כלפי מעלה, זה עדיין מספר מאוד גבוה.

הכל טוב ויפה עם הנתונים אלה, אבל חשוב לראות שמעבר למחיר האטרקטיבי של עסקאות באינטרנט יש כאן מספר אלמנטים וסיכונים פיננסיים שצריך להתחשב בהם. לרכישה בכרטיס אשראי באינטרנט יש מספר סכנות, למשל של אבטחת מידע, וגם עלויות שאנחנו לא תמיד לוקחים בחשבון – עמלת המטרת מט"ח לדוגמא. עוד נושא שרבים לא מודעים אליו הוא עלויות המכס, בו נעסוק במדריך הבא.

מה מותר לייבא לישראל?

החוק בישראל אומר שכל אדם שרוצה טובין בדואר חבילות, או באמצעות חברות בתחום הבלדרות, יוכל לעשות יבוא שלהם למעט בשני מקרים. הראשון, אסור לרכוש טובין שאסור לייבא בישראל: מוצרי טבק המכילים פרסומת אסורה, כרטיסים ופרסומים להגרלות או להימורים, סכינים (למעט אולרים או סכינים למטרות ביתיות או לעיסוק במקצוע), כלי ירייה דמוי עט, משבש מד מהירות לייזר ועוד פריטים שונים ובחלקם משונים. את הרשימה המלאה של מוצרים שאסור לייבא תמצאו כאן.

הסייג השני הוא מוצרים לגביהם חייבים לקבל אישור או רישיון ליבוא על ידי רשות מוסמכת, לאחר עמידה בקריטריונים מסוימים: משרד התקשורת במקרה של מוצרי תקשורת, טלפונים חכמים (החל מארבעה מכשירים ומעלה), מוניטורים לתינוקות ועוד. משרד התחבורה הוא שאחראי על חלקי חילוף לרכב, משרד החקלאות אחראי על צמחים, זרעים ומה שביניהם. מומלץ לברר מהן התקנות הספציפיות לגבי כל מוצר, כי יש מקרים בהם יש צורך בפנייה ישירה למשרד הרלוונטי ובקבלת אישור ורישיון ליבוא.

על יבוא אישי

כדי שיבוא יוגדר כ"אישי" צריך שהפריטים הנכללים במסגרתו יהיו בכמות סבירה לשימוש עצמי או נתינה במתנה, על פי ההגדרות של כל מוצר (אין כאן שחור ולבן, אלא הרבה אפור). הסיכון הגדול של המייבא הוא שהטובין לא יהיו תואמים לפריטים שנכתבים בהצהרת היבוא או בתווית המופיעה על גבי חבילת הדואר, אפילו אם הנמען/צרכן/יבואן לא יודע על כך: מי שרוכש מחשב אבל על גבי האריזה כתוב שמדובר בטלוויזיה, עלול לגלות שהמוצר נתפס במכס. תפיסה שכזו עלולה להביא לחילוט של המוצר או להטלת קנס שגובהו כפל המיסים – לצד מיסי היבוא. אם מזמינים מוצרים באינטרנט, לכן, רצוי לוודא עם המוכר או הספק שהוא מצהיר על גבי החבילה מה בדיוק יש בה, ושההצהרה מתארת את המציאות. עם מוכרים אמינים שמקבלים דירוג גבוה באתרי הקניות (איביי, אמזון, אלי אקספרס) זה קורה בדרך כלל.

אז כמה משלמים על כל הטוב הזה? בגדול מדובר על שלושה מיסים שמרכיבים את המשוואה של מיסי יבוא: מכס, מס קנייה ומע"מ. המיסוי תלוי בסוג הפריט ובעיקר במחיר שלו. אם חל על הפריט מס, גם עלויות דמי המשלוח והביטוח (אם יש) יילקחו בחשבון במסגרת החיוב במס. נניח שרוכשים מוצר שעולה 100 דולר ומשלמים דמי משלוח של 20 דולר, החיוב במס ייעשה על פי הסכום של 120 דולר. כך למשל המע"מ יחושב לפי 17%*120, ויעמוד על 20.4 שקל. זו אחת הסיבות שמביאות לכך שרוכשים רבים מחפשים בנרות מוצרים עם משלוח חינם, שמוזיל את העלויות גם מבחינת המיסוי.

שימו לב שעבור אוכלוסיות מוגדרות יש אפשרות לקבל הטבות שונות במיסוי חבילות, לדוגמא חייל או קצין בודד מובהק, עולים חדשים, תושבים/סטודנטים חוזרים.

הכירו: טבלת המיסים המרוכזים

טבלת המיסים המרוכזים, המתעדכנת אחת לשבוע בימי שלישי, היא הטבלה שתאפשר לכם לדעת כמה אתם צריכים לשלם על מיסים מרוכזים – כלומר, מע"מ, מכס ומס קנייה (אם הם חלים) – על פי סוג המוצר, החל מ-א' (אוהלים) ועד ת' (תקליטורים). בגדול הטבלה הזו מראה כמה אתם אמורים לשלם על כל מוצר בהתאם לערך שלו: בחלוקה של ערך של 75-500 דולר, ערך של 501-1,000 דולר או ערך הגבוה מ-1,000 דולר.

לצד זה חשוב להסתכל בתעריפי המכס ומס הקנייה המעודכנים, המופיעים בקישור הבא.

מוצרים שערכם 75-500 דולר

ברוב המקרים תשלמו על מוצר שערכו 75-500 דולר 17%, למעט מוצרים בודדים בהם האחוז גבוה יותר. במוצרים מהסוג הזה משלמים למעשה מע"מ ומס קניה אם הוא חל (למשל על טלוויזיות), אבל פטורים מתשלום מכס (למעט על מוצרי טבק, משקאות משכרים וכוהל). יש מוצרים שההתייחסות אליהם היא שונה ואף ייחודית. בטווח המחירים של 75-500 דולר צריך לשלם מס אחיד וכולל בשיעור לא קטן 48.1% . זאת למעט מוצרים ספציפיים עליהם משלמים רק את המע"מ: פנסים לרכב, צמיגים, מושבי בטיחות לתינוק או לילדן המותקנים ברכב, כריות אוויר, דסקיות, תופי ורפידות בלם מורכבות, מגבים לשמשות וחלקי מגבים, גלאי רוורס, שסתומים לצמיגים ומערכות ABS.

מוצרים שערכם 501-1000 דולר

בקטגוריה השנייה (501-1,000 דולר) המס הדרוש הוא מע"מ וכן מכס ומס קנייה, אם הם חלים על הפריט הספציפי. עדיין המס המרכזי והשכיח הוא 17%, אם כי יש יותר מוצרים שהאחוז הכולל שנגבה עליהם הוא 24% ומעלה. שיעור המס גם במקרה הזה מחושב על פי ערך החבילה בצירוף דמי המשלוח והביטוח.

מוצרים שערכם 1,000 דולר ומעלה

הקטגוריה השלישית והיקרה ביותר – מבחינת מחיר המוצרים וגם מבחינת המיסים – היא טובין שהערך הכולל שלהם הוא 1,000 דולר. בקבוצה זו נמצאים גם המוצרים שחייבים לשלם עליהם מע"מ, מכס ומס קנייה (אם חלים) בלי קשר לעלות שלהם. אם עקבתם אחרי הכתוב במדריך, אתם אמורים לדעת במה מדובר: סיגריות, טבק, כוהל ומשקאות משכרים. גם כאן את שיעור המס מחשבים לפי ערך החבילה בתוספת של דמי המשלוח והביטוח, במקרה שקיימים. מבחינה מעשית במוצרים שערכם הכולל 1,000 דולר ומעלה יש עדיין חלק משמעותי של מוצרים שמצריכים 17% בלבד, אבל טווח רחב יותר של אחוזים.

יש לציין שהטבלה שהבאנו כאן, כפי שמצהירים באתר מס הכנסה, מיועדת "לצרכי נוחות והבהרה בלבד והיא איננה מחייבת. תעריף המס המחייב הוא התעריף הקבוע בצו תעריף המכס".

הפטור המיוחל ממסי יבוא

חדי העין שביניכם שמו לב שהסכום המינימלי שהתייחסו אליו כאן הוא 75 דולר, שכן כאמור משלוח המכיל טובין שהערך הכולל שלהם הוא עד 75 דולר פטור באופן מלא מתשלום מס היבוא, המכס. יוצאים מכלל זה מוצרי טבק, משקאות משכרים וכוהל. מהבחינה הזו הערך הכולל המחושב לא מתייחס להובלה והביטוח, בהנחה שהם מחושבים בנפרד. לדוגמה, אוהד כדורגל שרוכש חולצה רשמית של הקבוצה שלו ב-70 דולר, וצריך לשלם דמי משלוח של 10 דולר. למרות שהסכום הכולל כאן יהיה 80 דולר ולכן לכאורה מצריך מסי יבוא, הוא יהיה פטור ממכס מכיוון שערך המוצר עצמו הוא פחות מ-75 דולר.

ערעורים, החזרים ומה שביניהם

מי שמעוניין לברר את גובה המיסים (למשל יש צורך בתשלום למרות שאתם סבורים שהחבילה פטורה), יכול לעשות זאת בסניף הדואר הרלוונטי או ביחידות מכס דואר חבילות. חשוב לבצע את הבירור לפני שמשחררים את החבילה ומשלמים את המיסים, כי אחרת אין לכם מה לעשות. הטופס הרלוונטי שיש למלא נמצא בקישור הבא. לעומת זאת, במשלוח באמצעות חברת בלדרות אפשר להגיש את הערעור רק אחרי תשלום המיסים, וכשמציגים חשבונית על התשלום. את הבירור עושים בפועל מול יחידת התביעות, פיקדונות וגירעונות (יחידת תפ"ג) של בית המכס בנתב"ג.

מקרה נוסף שחשוב להתייחס אליו הוא החזרת פריטים שיובאו לישראל, למשל עקב פגם בהם. במקרה הזה משחררים את החבילה ומשלמים את המיסים, אבל קיימת אפשרות להחזיר את המוצר לספק ולפנות ליחיד דואר חבילות בבקשה לקבלת החזר עבור המיסים ששולמו. את ההחזר אפשר לקבל רק אם הוכח שלא נעשה שימוש במוצר (למעט השימוש הראשוני שגילו את הפגם או חוסר ההתאמה), שהטובין שמחזירים לחו"ל זהה לטובין שהובא ושייצוא הטובין ייעשה תוך לא יותר מחצי שנה לאחר היבוא שלהם. במקרה של מוצרים שערכם יותר מ-200 דולר, לפני היצוא יש צורך בהפקה של רשיון יצוא באמצעות סוכן מכס או לחלופין ביחידת מכס דואר חבילות.

מקרה נוסף הוא מוצרים שהגיעו לישראל אבל נשלחו לחו"ל לצרכי תיקון. אם שולמו עליהם המיסים במועד היבוא, לא יהיה צריך לשלם אותם שוב בשני תנאים. אם ערך המוצר הוא יותר מ-200 דולר צריך למלא רשימון יצוא ולהחתים את פקיד המכס עליו. במקרה של מוצרים שערכם פחות מ-200 דולר יש צורך במסמכים חלופיים, דוגמת חשבונית הרכישה, ההתכתבות הדואר האלקטרוני עם הספק ועוד. אם התיקון היה כרוך בתשלום, על עלות התיקון יחולו מיסי יבוא.

אז איך משלמים?

לאחר שהבנתם פחות או יותר כמה מיסים אתם צפויים לשלם, הגיע הרגע שתבינו איך לעשות את זה. בגדול אופן קבלת המשלוח משפיע על צורת התשלום. אם מקבלים את המוצר בדואר רגיל, הוא יועבר לסניף הדואר הקרוב ביותר לכתובת של הנמען, יחד עם הוראת התשלום. את המיסים במקרה הזה משלמים במועד קבלת החבילה.

חבילות ששולחים בדואר מהיר (EMS) או באמצעות חברות שילוח משוחררות קודם כל מהמכס על ידי סוכן מכס מטעם החברה המשלחת. החברה – דואר ישראל או חברת השילוח, היא שמשלמת את המיסים במעמד שחרור החבילה, כשלאחר מכן היא גובה את הלקוח באותו סכום במועד המסירה. יש לקחת בחשבון שבכל אחד מהמקרים השירות של שחרור החבילה יהיה כרוך בעמלה שמתווספת למחיר שיש לשלם.

במקרים שונים – ודי נדירים – הרוכש יצטרך להגיע בעצמו לשחרר את החבילה, בעיקר כאשר חסרים לגבי פריטים מסוימים.

קומבינות ישראליות (ולמה לא כדאי לעשות אותן)

המוח ישראלי ממציא לא מעט פטנטים וגם קומבינות שהמטרה שלהן היא להיפטר מתשלום של מיסים שאינם רצויים – כולל כמובן מסי יבוא. אחת השיטות הנפוצות ביותר היא לחלק את הקניות מאותו ספק, במטרה להביא לכך שבכל אחת מחבילות הקנייה יחול מיסוי מינימלי או פטור. גם במכס חשבו על זה, ובדרך כלל ניסיון ההתחמקות הזה לא יעבוד. הסיבה היא ששתי חבילות ומעלה שנשלחות מאותו ספק ללקוח זהה בהפרש של עד שלושה ימים ייחשבו כחבילה אחת שפוצלה. נניח שקניתם בגדים בשלוש "פעימות": 70 דולר, 150 דולר ו-200 דולר תוך יומיים. מבחינת מס הכנסה זה יהיה כאילו קניתם חבילה אחת במחיר של 420 דולר, על כל ההשלכות של זה.

עוד ניסיון לעקוף את המכס הוא לשלוח פריטים שנרכשו בארצות הברית בתור מתנה, כמו גם פריטים משומשים. במקרה הזה תקנות המכס כן דורשות שהמוצר יחויב במס על פי ערכו של המשלוח, בהתאם למחיר הרכישה שלו ובתוספת של עלויות נוספות. אם המכס חושד הוא יוכל לבדוק את הערך הזה, לפסול את החבילה או לדרוש את תשלום המס. פקודת המכס וחוק הדואר משנת 1986 מאפשרים לפקיד המכס לפתוח חבילות במטרה להעריך את הטובין שבהן ללא נוכחות של הנמען, אך בתנאי שהפתיחה נעשית בנוכחות פקיד הדואר או נציג חברת הבלדרות או היבואן. אם יש חשש שבחבילות ישנם טובין מתכלים, מסוכנים או אסורים בייבוא, לא נדרשת נוכחות של הנציגים האלה.

מדריכים קשורים לנושא:

בלאק פריידי – מה כדאי לקנות ואיפה?

איך מחזירים מוצרים בקנייה באינטרנט

ראש בראש: איך לקנות בגדים- חנויות מול קניות אונליין

מדריך מכס – כל מה שצריך לדעת

(הכתבה פורסמה ב-23.5.2017)

מילקי, מבית שטראוס, הוא אחד ממעדני החלב האהובים בישראל. הוא התחיל כגרסה עם קצפת למעדן "דני" של דנונה העולמית, הצליח מאד מעבר לים (בעיקר בגרמניה) והיה עם השנים חלף מההווייה הישראלית – גם הודות לפרסומות די מיתולוגיות של "הקרב על המילקי". כיום המותג שולט באופן כמעט בלעדי (כ-90%) בשוק מעדני הקצפת, כשחברת "מו" המתחרה מגיעה לכ-9% בלבד. מילקי הוא מעדן החלב הנמכר ביותר בישראל, ומהווה כמעט חצי ממכירות המעדנים בישראל (!). עד שנת 2007 היה מחיר המוצר בפיקוח, אבל בשנה זו הוא הוצא מהפיקוח – דבר שגילם עלייה מסוימת במחיר שלו. יש עשרות רבות של סוגי מילקי.

בעקבות מחאת המילקי מ-2014 אנחנו יודעים שמחירי המילקי זולים יותר בברלין מאשר בישראל. הכל טוב ויפה, אבל אתם חיים בישראל ומעוניינים לרכוש מילקי לבית שלכם. תרצו להוזיל את המחיר של המוצר בלי יותר מדי מאמצים. הסקירה הבאה תעזור לכם. ערכנו אותה באמצעות מערכת SuperGet המספקת כלים להשוואת מחירי מוצרים בסופמרקטים וכלי פיתוח. בדקנו שמינייה של הגרסה הבסיסית והזולה מעט יותר של מילקי שוקולד (170 גרם ליחידה, סך הכל 1 ליטר). את ההשוואה עשינו ב-23.5.2017 בין  אושר עד, שופרסל (על תתי הרשתות שלה), רמי לוי שיווק השקמה, קשת טעמים, פרש מרקט, סטופמרקט, מחסני להב, מחסני השוק, יוחננוף, טיב טעם, חצי חינם, ויקטורי ורשת   .AM:PMלא כללנו את מחירי המוצר באילת.

הקרב על הצרכן: כמה עולה מילקי?

באופן לא מפתיע למוצר פופולארי כל כך, מצאנו את המילקי – לפחות באופן וירטואלי – על המדפים של כ-600 סניפים בישראל. המחיר הזול ביותר שנמצא הוא 14.9 שקלים, והיקר ביותר 23.5 שקלים. המחיר הממוצע היה 20.7 שקלים. למרבה האכזבה לא מצאנו יותר מדי מבצעים על המילקי – ככה זה בתחום כמעט בלתי תחרות.

ראשונה בדקנו את אושר עד,  בה המחיר היה 15.9 שקלים בסניף ירושלים-שמגר, 18.9 שקלים בסניף אשקלון-בת הדר ו-19.9 שקלים ביתר הסניפים. בויקטורי המחיר של שמיניית מילקי עמד ברוב הסניפים על 20.9 שקלים, אבל היו חמישה סניפים זולים יותר (19.9 שקלים בסניפי קריית גת-הגפן, קריית גת-ביג, אשקלון-מרכז, באר שבע ועפולה) וסניף זול במיוחד בו המחיר היה 16.9 שקלים בלבד (נתניה). בהזמנה באינטרנט היה המחיר 20.1 שקלים. ברוב סניפי חצי חינם המחיר היה 19.9 שקלים, אבל היה גם סניף זול יותר (שוק תוצרת חקלאית בראשון לציון – 14.9 שקלים) וסניף יקר יותר (המרכבה 31 בחולון – 21.9 שקלים).

בטיב טעם היה טווח יחסית רחב של מחירים: החל מסניפים בהם המחיר היה 19.9 שקלים (הרצליה-דיילי וגבעתיים-סירקין), דרך סניפים רבים בהם המחיר היה 21 או 21.5 שקלים ועד לארבעה סניפים יקרים יותר (22.6 שקלים): רעננה-דיילי, תל אביב-בן יהודה, ראשון לציון-ראשון סיטי ותל אביב-החשמונאים. ביוחננוף המחיר היה אחיד ועמד על 19.9 שקלים. המחיר ברשת יש חסד היה 19.9 שקלים, עם מבצע לחברי מועדון: 2+1 על מארזי גביעי יוגורט ומעדנים (המבצע מיועד בעיקר לצרכנים "כבדים" של מעדנים, אחרת התאריך יעבור והרכישה תהיה מיותרת). ביש בשכונה היה את אותו מבצע, אבל מחיר הבסיס לשמיניית מילקי היה 20.9 שקלים.

ברשת מחסני השוק המחיר היה 20.9 שקלים ברוב הסניפים, אבל היו סניפים יקרים יותר (21.9 שקלים) ושני סניפים זולים יותר (19.9 שקלים בסניפי אשדוד-סנטר וחיפה-נשר). בכל סניפי מחסני להב היה המחיר 19.9 שקלים. 19.9 שקלים היה המחיר בשלושה מסניפי סטופמרקט (קניון אם הדרך, הרצליה-ארנה וקיבוץ יגור), בעוד שבשני הסניפים שבדרך כלל זולים יותר של הרשת (חיפה-קסטרא וחיפה-קריות) היה המחיר 17 שקלים. בפרש מרקט המחירים השתנו בצורה די משמעותית בין הסניפים, החל מ-14.9 שקלים ועד ל-23.5 שקלים בסניף ביג בקריית אתא – המחיר היקר ביותר בישראל. בקשת טעמים החלוקה הייתה בין סניפים בהם המחיר עמד על 19.9 שקלים, לקצת יותר סניפים בהם הוא היה 21.9 שקלים.

בארבעה מסניפי רמי לוי מחיר שמיניית מילקי שוקולד היה הזול ביותר בישראל: 14.9 שקלים בסניפים בקניון מול 7 בבאר שבע, פתח תקווה-הסיבים, רחובות ובית שמש. בסניפים אחרים של הרשת המחירים היו יקרים יותר, החל מ-15.9 שקלים, דרך 19.9 שקלים ועד 21.9 שקלים ברוב הסניפים.

הבאה בתור הייתה שופרסל, בה המחיר השתנה בהתאם לתת הרשת. בשופרסל אקספרס הוא עמד על 21.2 שקלים, בשופרסל דיל על 20.9 שקלים ובשופרסל שלי המחיר היה 20.9 שקלים בסניפים בודדים (אור יהודה-אליהו, חיפה-צרפת ויקנעם עילית-מרכז ביג) ו-21.2 שקלים ביתר הסניפים.

ברוב סניפי AM:PM  המחיר היה 19.9 שקלים או 20.9 שקלים, אבל היו חריגות לכאן או לכאן. בצד הזול תמצאו את סניפי תל אביב-י.ל פרץ (16.9 שקלים) וקיבוץ איילץ השחר (17.8 שקלים). בצד היקר (21.2 שקלים) נמצא הסניף בקיבוץ גבע כרמל.

תוצאות הבדיקה מסוכמות בטבלה הבאה:

_____________________

המידע בכתבה זו מתבסס על נתונים שהתקבלו מחברת SuperGET המסדרת את קבצי שקיפות המחירים ומציעה אותם לציבור הרחב. SuperGET עושה כמיטב יכולתה כדי להבטיח את אמינות ואיכות המידע. יחד עם זאת, SuperGET  אינה לוקחת אחריות על טעויות ו/או מידע חלקי שהתקבל מעיבוד קבצי שקיפות המחירים.

אתם מוזמנים לקרוא את הסקירות הקודמות שהכרנו עבורכם.

כשהבנק אומר לכם לא, כשאתם רוצים לגוון את מקורות האשראי, כשיש לכם כמה פרויקטים שצריך לממן במקביל – יש סיבות רבות לפנייה למימון ממקור חוץ בנקאי ויש לא מעט גופים שישמחו להעניק אותו ולהרוויח מהעניין ■ האם מדובר במהלך נכון, איך עושים את זה ומה כדאי שתדעו לפני שתעשו את הצעד? המדריך שלפניכם יספק לכם את כל המידע הרלוונטי

שוק האשראי מתחמם – אנשים רבים צריכים מימון, רבים פונים לבנקים, ויש גם לא מעט שפונים לקבלת אשראי חוץ בנקאי. התופעה הזו אינה חדשה אבל היא הולכת וצוברת תאוצה. היא גם מתפתחת במקביל לעלייה בריבית והתייקרות החוב. רק שצריך לזכור – חובות צריכים לשלם ונותני האשראי לרוב מגבים את עצמם בביטחונות וערבויות. אז רגע לפני שאתם פונים להלוואה חוץ בנקאית והלוואות בכלל, צריך לבחון לעומק, אם אין אפשרויות אחרות – החוב פשוט נהיה גדול יותר.

על פי נתונים של משרד האוצר, משפחה בישראל מוציאה בשנה כ-10,000 שקל על בנקאות (עמלות וריביות). נכון לעכשיו השוק בישראל מאוד ריכוזי, כשהבנקים לאומי ופועלים מחזיקים מעל 50% משוק האשראי. בנוסף לבנקים יש שליטה כמעט מלאה בשוק האשראי הצרכני: לפי נתוני ספטמבר 2020, 94% משוק האשראי לעסקים קטנים וזעירים הוחזק בידי הבנקים. השיעור של העסקים הקטנים והבינוניים בהתפלגות התוצר העסקי בישראל קרוב ל-60%, אך האשראי שהם מקבלים הוא כ-30% בלבד לעומת 70% לעסקים הגדולים.

ובכל זאת, שוק האשראי החוץ בנקאי הולך ומתרחב, זוכה גם לפיקוח והסדרה מצד הרגולטורים, ומספק אלטרנטיבה מעניינת לבנקים, שאולי במשך הזמן גם תשפיע לחיוב על התחרות ומכאן גם על התנאים שהבנקים נותנים.

אנשים חיים על הלוואות, יותר נכון על גלגול הלוואות. זה מסוכן, אבל כנראה לרבים אין ממש ברירה. האפשרות הפופולרית ביותר, המוכרת ביותר וזו שנתפסת שבטוחה ביותר, היא כמובן לקחת הלוואה מהבנקים. הבעיה שהיא שלפעמים הלווים כבר מיצו את מקסימום מסגרת האשראי שהבנק העמיד להם, ואז בחיפוש אחר מקור אשראי אחר הם עוברים מהבנקים לגופים חוץ-בנקאיים. על פי הערכות, היקף האשראי החוץ בנקאי מסתכם בכ-120 מיליארד שקל – סכום עתק, שמורכב מהלוואות מחברות ביטוח, מחברות כרטיסי האשראי, מהגופים המוסדיים שמספקים מימון מול קרנות פנסיה, קופות גמל וקרנות השתלמות; הלוואות מחברות מימון חיצוניות כמו מימון ישיר, וחברות נוספות שמתמחות בהלוואות. כמו כן, ההלוואות האלו כוללות הלוואות חברתיות – תחום שהולך ומתרחב, והלוואות בשוק האפור, שהיקפן לא באמת ידוע, אך ברור שהוא גדול, ומהווה אלטרנטיבה לכאלו שלא מקבלים במערכת הבנקאית ובמערכת החוץ בנקאית המוסדרת.

מהי בעצם הלוואה חוץ בנקאית?

הלוואה חוץ בנקאית היא הלוואה שלא נלקחה בבנק ואינה רשומה במסמך כלשהו של המדינה. מדובר בהלוואה שמעניקים גופים חוץ בנקאיים, ובהם: חברות כרטיסי אשראי, קרנות שונות, חברות ביטוח, חברות אשראי לרבות מימון ישיר, חלפני כספים פרטיים ועוד.

חוק אשראי הוגן ופרסום נתוני דירוג אשראי אישי (הרחבה כאן) נועדו להגדיל את השקיפות בין המלווים ללווים, כלומר המלווים יחויבו לספק פרטים ללקוחות, יוגבלו בריביות שניתן לגבות, ויהיו מפוקחים על ידי המדינה. במקביל, ניתן לכל אזרח דירוג שכולל ונקבע בהסתמך על ההיסטוריה שלו כלווה ועל היקף הביטחונות שלו ויכולת ההחזר. כל המידע עליכם יהיה בחוץ – גם בבנקים, גם בחברות כרטיסי אשראי, וגם בחברות הביטוח, במימון ישיר ועוד.

המהלך יקטין את ממדי השוק האפור, ויהפוך את התחום למפוקח יותר, אבל השוק האפור גדול מדי ומשמעותי מכדי לחשוב שהוא יכול לעבור מכאן במהירות. החשש הוא שהוא יזלוג ויתערבב עם המערכת החוץ בנקאית המוסדרת, אם כי ברגע שיש חוק ויש פיקוח שוטף, נראה שהצרכנים בכל מקרה יהיו מוגנים מריביות מטורפות, וגם לא יחששו מאלימות מכל סוג.

הרגולציה החדשה היא מהלך שפותח דלתות לשחקנים חדשים בתחום ההלוואות החוץ בנקאיות ויאפשר ללווים אופציות מגוונות ללקיחת הלוואה. בפועל, בינתיים, לא נכנסו חברות רבות, אבל גם כך, האמת שיש הרבה מקורות אשראי.

הלוואה חוץ בנקאית לעומת הלוואה בנקאית – ההבדלים

הלוואה חוץ בנקאית נלקחת לרוב כשבמערכת הבנקאית לא מספקים ללווה אשראי. אנשים בתרבות המערבית צורכים הרבה, ובמקרים רבים, אפילו יותר מאשר הם יכולים לממן בהון שלהם. ומה עושים אז? פונים לבנק, וכך בהדרגה מצטברת לה ערמה של חובות (כשהחוב הגדול ביותר לרוב הוא המשכנתא), ואנשים חיים בעצם מהלוואות ומתגלגלים בין הלוואה להלוואה. רבים חיים כאן בהמתנה להלוואה חדשה, למימון חדש, למתנה מההורים, בונים על שבירת חסכונות ועל מקרן ההשתלמות שעומדת להפוך לנזילה. זה סוג של בועת אשראי צרכני שבולטת בעיקר בתחום הרכב. בתחום הזה, חברות הרכב עצמן מממנות לנו את רכישת הרכב, חברות הליסינג מממנות לנו רכישת רכב "אפס קילומטר" ורכבים אחרים, וגם מימון ישיר וחברות כרטיסי האשראי הן שחקניות גדולות בשוק הזה.

על כל פנים, הלוואות בנקאיות הן הלוואות שניתנות על ידי הבנקים,  גופים שמכירים אתכם לעומק, ולרוב על פני תקופה ממושכת, יש לכם חשבון שוטף בבנק והוא יודע מה השכר שלכם, מה ההוצאות שלכם, והוא בודק את יכולת ההחזר שלכם.

הבנקים גם נוטים לקבל מכם שעבודים, כך שמדובר מבחינתם בהלוואות יחסית בטוחות, ולכן – הריבית גם נמוכה. כלל חשוב מאוד של תחום המימון הוא הקשר ההפוך בין רמת הביטחון לבין הריבית – ככל שהבנק בטוח יותר בהחזר החוב, הריבית שהוא יגבה תהיה נמוכה יותר. זו הסיבה, אגב, שהמשכנתא ניתנת בריבית נמוכה – הבית שקניתם משועבד לבנק ובנוסף נעשות בדיקות לקביעת גובה ההחזר. גם בתחום המימון לרכב הריבית יחסית נמוכה (אך לא כמו במשכנתא), מכיוון שהלווים משעבדים את הרכב לבנק. עם זאת, אם תבקשו הלוואה בלי ביטחונות, הריבית בהתאמה תהיה גבוהה יותר.

מעבר לריבית ולביטחונות יש הבדלים נוספים בין הלוואות בנקאיות להלוואות חוץ בנקאיות. הלוואות בנקאיות יכולות להיות לטווח ארוך, אך הלוואות חוץ בנקאיות ניתנות לרוב לטווח קצר או בינוני. הסיבה לכך היא שהבנקים כאמור מכירים אתכם ויודעים לבחון את רמת הסיכון שלכם (הסיכון שבאי החזר ההלוואה). מנגד, גופים חוץ בנקאיים לא מכירים אתכם מספיק טוב, ועל מנת להקטין סיכון הם מעדיפים להלוות לתקופות קצרות יותר. זאת ועוד – בבנקים ההלוואות הן מסוגים שונים – הלוואת בלון, החזר שנתי (כל שנה יש פירעון חלקי) ועוד. הלוואות חוץ בנקאיות הן לרוב הלוואות שמחזירים בתשלומים חודשיים – כך למעשה מקטינים את טווח ההלוואה ואת גובה ההלוואה, ובהתאמה גם את הסיכון.

אלא שתמיד יש יוצאים מהכלל – בהלוואות מהגופים המוסדיים, כלומר הלוואה מקופת גמל, הלוואה מקרן השתלמות וכו', ההלוואה למרות שהיא אינה בנקאית תהיה בתנאים טובים יותר, כי יש ביטחונות, והיא לא חייבת להיות קצרת טווח. הגופים המוסדיים פשוט מאפשרים ללקוחות לקבל מימון זול כי יש בטוחה נהדרת (קרן הפנסיה, קופת הגמל, קרן ההשתלמות).

חוץ מזה, לא תמיד הריבית בבנק נמוכה מהריבית מחוץ למערכת הבנקאית, במיוחד ובעיקר שמדובר בריבית חריגה. כאשר אתם חורגים ממסגרת האשראי, אתם משלמים ריבית ועמלות שהופכות את המימון החוץ בנקאי לעדיף.

אבל הלוואה מגופים מוסדיים וחריגה ממסגרת אשראי הן מקרים שלא מתרחשים הרבה. במקרים סטנדרטיים יותר – כשאתם לא חורגים ממסגרות אשראי ולא לוקחים הלוואה מגוף מוסדי, המימון מחברות כרטיסי אשראי ומגופי המימון החוץ בנקאיים האחרים יחסית יקר למימון בבנקים.

למה בכלל צריך הלוואה חוץ בנקאית?

כל אחד וסיבותיו הוא, רק שתדעו שאתם לא לבד. רבים לוקחים הלוואות כאלו, וריכזנו לכם את עיקר הסיבות – הלוואה לרכישת רכב, הלוואה ללימודים, הלוואה להתנהלות השוטפת, שיפוץ הדירה, רהיטים ומוצרים חשמליים לדירה, אירוע משפחתי (בר מצווה, חתונה של הילדים); הלוואה לעזרה לילדים; תיקונים בדירה ברכב, טיפול רפואי, טיפול שיניים, נסיעה לחו"ל ועוד.

הלוואה חוץ בנקאית – כדאי?

האם כדאי לקחת הלוואה חוץ בנקאית? ובכן זו שאלה קשה. בהגדרה, לא כדאי לקחת הלוואות אלא להשתמש בהון העצמי, אבל זו התיאוריה. במציאות אנשים צריכים עזרה במימון של אירועים חד פעמיים, הוצאות חד פעמיות ויש גם כאלו שצריכים מימון בהוצאות השוטפות. אז אם זה לצורך מימון הוצאות השוטפות אתם צריכים לרדת לשורש הבעיה – למה אתם לא גומרים את החודש? האם אפשר להכניס יותר? האם אפשר לחסוך בהוצאות? לקיחת הלוואה לצורך מימון הוצאות שוטפות היא בעייתית כי בהגדרה היא בעצם אומרת שיש לכם חור שוטף בתקציב. במצב כזה לקחת עוד הלוואה ולשלם אותה באופן שוטף (ולממן את הריבית) הופך את המצב ליותר קשה. במצב כזה תבדקו את התקציב שלכם  ותיישרו את ההוצאות להכנסות – הנה מחשבון תקציב חודשי שיכול לעזור לכם לעשות סדר, ואם זה לא עוזר אל תתביישו לפנות לעזרה – יש כיום גופים לא מעטים שמייעצים למשפחות (גם בהתנדבות).

אם אתם במצב שאתם צריכים את ההלוואה החוץ בנקאית למימון אירוע חד פעמי או הוצאה חד פעמית, אז לכאורה מצבכם טוב יותר, אבל האם כדאי לפנות למקור חוץ בנקאי? בפועל כנראה שבכל זאת עדיף לקבל הלוואה מהבנק. תנסו, אבל אם תגלו שהגעתם לקצה אפשרויות המימון מבחינת הבנק, כלומר אין לכם ברירה אחרת, אז תפנו למערכת החוץ בנקאית.

ובכל זאת, יש מצבים שפונים לשוק החוץ בנקאי כבר בשלב הראשון. זה קורה כאשר מלכתחילה אתם מקבלים פנייה – חברות כרטיסי האשראי מתקשרות אליכם ומציעות לכם הלוואה, או לדוגמה כאשר אתם רוכשים רכב, חברת הרכב (היבואן או הליסינג) מציעה לכם הלוואה. או מימון ישיר וחברות דומות שפונות אליכם ומציעות לכם הלוואה נוחה וגמישה. כלומר, זה בהחלט ייתכן שמראש תיקחו הלוואה חוץ בנקאית, אבל זה בעיקר מנסיבות שגרמו לחברות החוץ בנקאיות לפנות אליכם. עם זאת, לפעמים גם כדאי לגוון את מקורות האשראי. נניח שאתם רוצים לנצל את המימון מהבנק לאירוע גדול בעוד שנה, ובינתיים אתם לוקחים הלוואה חוץ בנקאית. בבנק כאמור ניתן ללוות סכומים גדולים יותר, ולא בתשלומים חודשיים. לווים מעדיפים את ההלוואות הגדולות לקחת בבנק, ותוך כדי תנועה לקחת פה ושם הלוואה מחברת כרטיסי אשראי ועוד.

כלומר,  התהליך הנכון אמור להיות ראשית פנייה לבנק, ואם לא ממנו אז לפנות למימון חיצוני, אבל זה לא בהכרח מה שאנשים עושים. זאת ועוד, זה אולי יישמע מפתיע, אבל במקרים לא מעטים המימון בבנק יהיה יקר יותר. אם אתם חורגים ממסגרת האשראי עדיף לכם לקחת הלוואה חוץ בנקאית. הריבית על חריגה ממסגרת אשראי עלולה לטפס אפילו ל-22%, והגופים החוץ בנקאיים מספקים לכם מימון זול יותר. על רקע זה, יש רבים שממירים אשראי חריג בבנק במימון מחברות חוץ בנקאיות – כלומר הלוואה חוץ בנקאית שמחליפה חריגה בבנק.

הלוואה חוץ בנקאית, אם כך, יכולה בהחלט להיות פתרון נוח ללווים רבים, אבל חשוב לא ליפול למלכודת – לא לקחת הלוואה למימון הפעילות השוטפת, אלא אם אתם עושים סדר ומבטיחים לעצמכם לעבוד מול תקציב, אחרת זה עלול לסבך אתכם במעין כדור שלג שרק ילך ויגדל ויכניס אתכם לסחרור מסוכן: חור בתקציב – הלוואה – חור גדול בתקציב בגלל תשלומי ההלוואה – עוד הלוואה – חור עוד יותר גדול בתקציב – עוד הלוואה וכך הלאה.

כמו כן, תיזהרו מלקיחת הלוואות ממקומות לא מוסדרים. הרגולציה כאמור נכנסת לתחום, אבל תוודאו שהגוף כפוף ומפוקח על ידי הרגולציה. להסתבך עם השוק האפור זה מסוכן! ( למדריך על השוק האפור)

איך מוצאים גוף שיספק הלוואה חוץ בנקאית?

נניח שאתם צריכים הלוואה ואתם מעוניינים לקחת אותה מגוף חוץ בנקאי. איך עושים את זה? מה בעצם צריך לבצע כדי לקבל הלוואה חוץ בנקאית טובה?

1. בדיקה מעמיקה של הגוף ממנו לוקחים הלוואה – מכירים את החברה? יש לה ממליצים? הגעתם דרך חברים? האם לחברה יש "אמא ואבא"? האם היא עומדת עומדת ברגולציה של החוק החדש? האם היא מוכרת בעולם הדיגיטל? (יש לה אתר אינטרנט, רשומים סניפים גלויים, דף פייסבוק פעיל). למרות הרגולציה, לפעמים קורים גם דברים אלה: באמצע 2022 התגלו אי סדרים וגניבות כספים של עשרות מיליוני שקלים בחברת האשראי חוץ הבנקאי הציבורית יונט קרדיט. בכירים בחברה נעצרו (ושוחררו בערבות) ושר האוצר לשעבר משה כחלון, ששימש כיו"ר החברה במשך שנה אך התפטר עם פרסום הקשיים בחברה, נחקר באזהרה ברשות ניירות ערך. מעט אחר כך התגלו אי סדרים וחשד למעילות גם בחברת האשראי החוץ בנקאי הציבורית גיבוי אחזקות. שתי החברות הציבוריות קרסו עקבות הגילויים, אבל בדיקה שערך בנק ישראל ופורסמה בתחילת 2023 העלתה כי המשקיעים לא פירשו את ההתפתחויות השליליות בחברות כהתראה לבעיות רוחב בשוק האשראי החוץ בנקאי.

2. השוואת הלוואות באמצעות בדיקה עצמאית או דרך חברות שעושות זאת – יש לעשות השוואה בין חברות הלוואות כדי להבין את תנאי ההלוואה ואת החלופות – הריבית, סכום ההלוואה, תנאי ההלוואה (החזר חודשי/שבועי/שנתי), הפעלת קנסות (מה קורה בעת איחורים בהחזרים).

   השוואה יכולה לחסוך כסף (וכאב ראש בהמשך). כדאי לכם לבדוק בכמה מקומות, להבין אם הריבית והתנאים שקיבלתם טובים, ואפשר לפנות לחברות שעושות זאת.

אגב, על פי דוח של בנק ישראל, מספר החברות שנסחרות בבורסה שעוסקות בתחום האשראי החוץ בנקאי יותר מהכפיל את עצמו מאז 2020 לכ-20 חברות. בנוסף גדלו ברבעון השני של 2022 סך הנכסים של החברות הציבוריות הללו ביותר מפי שניים בהשוואה לרבעון הראשון של 2020 – מכ-11.8 לכ-25.6 מיליארד שקל.

ועוד דבר חשוב – במסגרת ההסדרה והפיקוח על שוק האשראי החוץ בנקאי, ועדת הכספים של הכנסת אישרה בתחילת 2022 לקריאה שנייה ושלישית את התיקון בחוק הבנקאות להרחבת מקורות המימון לתאגידים חוץ־בנקאיים העוסקים במתן אשראי. התיקון קובע את הרחבת מקורות האשראי לגופים החוץ-בנקאיים לשם הגדלת התחרות בשוק האשראי, וקובע הקלות שונות לגופים. התיקון לחוק צפוי לגרום לירידה בריביות על אשראי, לפתוח את התחרות לעסקים קטנים ובינוניים ולהרחיב את אפשרויות נטילת המשכנתא.

על פי התיקון, כאשר מדובר בגופים שחלים עליהם הוראות לעניין הלימות הון ונזילות תוגדל תקרת הגיוס באמצעות איגרות חוב מ-5 מיליארד שקל ל-15 מיליארד שקל. בנוסף, יוכלו גופים אלה לגייס חוב גם באמצעות ניירות ערך מסחריים עם מועד פירעון מינימאלי, העומד על 270 יום מיום ההצעה (להרחבה על התיקון – ראו כאן).

הלוואה מקרן השתלמות – מומלץ!

טוב, אז עשינו בשבילכם חלק מהעבודה, ריכזנו את  הגופים העיקריים בשוק המימון החוץ בנקאי ואת תנאי המימון שהם נותנים. זאת לא תורה מסיני – כל מקרה לגופו. אם אתם מגיעים עם הכרות עם הגוף או עם ביטחונות, אז כמובן שזה יכול להשפיע לטובה. אם אתם מגיעים בעיתוי טוב – לגוף יש כספים והביקוש להלוואות ירד, אז יכול להיות שהוא יהיה גמיש יותר בהיקף ובריבית. הנתונים כאן ייתנו לכם מושג, אבל זכרו שזה משתנה בהתאם לגורם הלווה, בהתאם לתחרות בשוק, בהתאם לעיתוי ועוד.

נתחיל בהלוואות הטובות ביותר – הנה המדריך שלנו על הלוואה מקופת גמל והלוואה מקרן השתלמות – זה כדאי! ההלוואות האלו ניתנות לרוב עד 70% מהיקף החיסכון (בקרן פנסיה, קרן השתלמות או קופת גמל). הן ניתנות בריבית נמוכה יחסית ועד ל-7 שנים.

הלוואה מחברות כרטיסי אשראי – יקר, אבל…

גופים אחרים שמספקים הלוואות הם חברות כרטיסי האשראי – לאומיקארד, ישראכרט וכאל. החברות האלו מספקות לרוב אשראי יקר יותר מהבנקים – ראו כאן מדריך הלוואה מחברת כרטיסי אשראי. לרוב, ההלוואות שלהם הן עד 60 אלף שקל, אלא אם מדובר על הלוואות לרכב, ואז הסכום יכול להיות גבוה יותר. אחד היתרונות הגדולים של הגופים האלו הוא בהיותם מערכות משומנות היטב שיודעות לבחון ולתת אשראי מהיר. המוצר המבוקש ביותר בשוק ההלוואות הוא – הלוואה מהירה ואת זה חברות כרטיסי האשראי מספקות – תוך שעות אתם יודעים אם תקבלו, ותוך שעות הכסף יכול להיות בחשבון שלכם.

בהלוואות הרגילות של חברות כרטיסי האשראי, הסכום הוא עד 60 אלף לתקופה של 60 חודשים, כשהריבית היא עד 18%. בהלוואות רכב יש בטוחה טובה (הרכב עצמו) ולכן הריבית נמוכה יותר – עד 10%.

מימון ישיר – אלטרנטיבה סבירה לבנקים

גוף  משמעותי נוסף בשוק המימון החוץ בנקאי הוא מימון ישיר – הגוף הזה מספק הלוואות בהיקף של עשרות אלפי שקלים לאדם, לרוב עד 60 אלף שקל, למספר שנים (בין שנתיים לעד חמש שנים) בריבית לרוב של בין 8% ל-12%. גם מימון ישיר עונה לצורך של רבים – הלוואה מהירה, הלוואה מיידית. הגוף הזה יודע לטפל מהר, לענות לכם מהר אם אתם יכולים לקבל ואם כן, המשך התהליך מהיר מאוד.

חברות פרטיות אחרות שמספקות מימון נותנות לרוב הלוואה של כמה עשרות אלפי שקלים, בריבית של מ-10% ועד מעל 20%. תקופת ההלוואה היא לרוב עד 3 שנים (תשלומים חודשיים).

אפשרות נוספת – הלוואות חברתיות. בהלוואות חברתיות (ראו כאן מדריך הלוואות חברתיות) אתם מקבלים כסף מזירה שמממנת את עצמה ממלווים שהם אנשים פרטיים – כלומר מדובר על הלוואה מאנשים לאנשים. הריבית כאן אטרקטיבית – היא סביב 7%-9%, ההלוואות לרוב הן עשרות אלפי שקלים, לתקופה של כמה שנים בודדות, וההחזר הוא בתשלומים חודשיים.

וחוץ מזה, יש לכם אפשרות לבדוק – הלוואות ממקומות העבודה, הלוואות לעובדי המגזר הציבורי (גם ממקום העבודה, ויש חברות שמתמחות בהלוואות לגופים אלו בתנאים טובים – מכיוון שהעבודה נחשבת בטוחה ויציבה והחזר ההלוואה בסיכון נמוך), וכן יש קרנות שונות שמספקות הלוואות בתנאים נוחים בעיקר לכאלו  שעומדים בקריטריונים מסוימים (מצב כלכלי, מס' ילדים, ועוד)

באתר שלנו, תוכלו לבצע בדיקה דרך מחשבון הלוואה.

הלוואה חוץ בנקאית – מה עוד צריך לדעת?

טוב, אתם כבר יודעים הרבה. אתם יודעים מתי לקחת הלוואה חוץ בנקאית ומתי לא, מה צריך לבדוק, מי הגופים, מה הריביות ומה היתרונות והחסרונות של הלוואה חוץ בנקאית מול הלוואה בנקאית, וגם מה היתרונות והחסרונות של כל אחד מהגופים שמספק הלוואות חוץ בנקאיות. מה שנותר זה ההסכם/ חוזה.

חתימה על החוזה – כאשר אנחנו לוקחים הלוואה, זאת לרוב תחושה לא נעימה. אנחנו לא מסתדרים לבד, אז אנחנו צריכים מישהו שילווה לנו; וגם – אנחנו לווים מגוף שלא בהכרח אנחנו מכירים אותו. בעבר היו מקרים של אלימות בין מלווים מפוקפקים לבין לווים, ולכן חשוב בעת החתימה להבין האם האווירה בחברה ביתית, חברית. נכון, זה לא מבטיח שלא יהיו תקלות בעתיד, אבל יש לזה משמעות.  כמו כן, חשוב לבדוק –  האם אנו חותמים על חוזה תקין עם החברה? בחוזה חייב להיות מצויים שיעור הריבית שהוסכמה, תאריך התחלת העסקה וסיומה (בהתאם לסוג ההלוואה), ההחזר ותנאיו, שמות המלווים והלווים, חתימה ותקנון החברה.

ושוב רגע לפני שאתם לוקחים הלוואה, חשוב לזכור ולבחון את עצמכם – האם ההלוואה באמת נחוצה? זאת שאלה שכולם צריכים לשאול את עצמם – האם אנחנו באמת צריכים את ההלוואה? האם אפשר לחסוך בסכום ההלוואה ולשלם ריביות נמוכות יותר? (גודל הריבית כגודל ההלוואה). בעידן של היום, חלק גדול מהציבור מוציא יותר משהא מכניס. ומכאן ועד לקיחת הלוואות הדרך קצרה. לכן, לפני שמתחילים בלקיחת הלוואות חשוב להבין את התקציב שלכם, אולי משהו פגום בו, אולי אפשר להוציא פחות, אולי אפשר לקחת הלוואה קטנה יותר?

איך חוסכים בהוצאות? אם אנחנו לוקחים/ צריכים הלוואה לאירוע חד פעמי, אז לרוב אפשר לחסוך – בהוצאה ובהתאמה בהלוואה. חתונה – אפשר לחסוך באולם פחות יוקרתי, להקטין את המנות, לא לקחת אפקטים מסוימים, וכן לחסוך בשמלת כלה/חליפת חתן?  רכב – האם ממש דחוף לנו הרכב עכשיו? האם חייבים להחליף רכב? אולי אפשר להישאר באוטו רכב, או להמשיך לנסוע בתחבורה ציבורית.

סגירת חובות – לקיחת הלוואה כדי לסגור הלוואה זה כדור שלג. לרוב זה גורם לחובות גדולים עוד יותר, ועדיף להגיע להסדר עם הגוף המממן (דחיית תשלומים, הארכת תקופת ההחזר ועוד)

שיפוץ דירה – פעמים רבות אפשר לדחות את השיפוץ, פעמים אחרות ניתן לחלק את השיפוץ, ובכלל – אפשר להקטין אותו למינימום האפשרי.

חשוב להדגיש, כל מקרה לגופו! יש בהחלט מצבים שאנשים צריכים הלוואות, בידיעה שהם יכולים להחזיר את ההלוואה, ואז הלוואה בנקאית או חוץ בנקאית היא בהחלט אפשרות.

סיכום ב-5 נקודות:

• הלוואה בנקאית עדיפה לרוב על הלוואה חוץ בנקאית.
• חברות כרטיסי האשראי ומימון ישיר הן שחקניות גדולות ולגיטימיות בשוק האשראי החוץ בנקאי.
• הלוואה חוץ בנקאית לרוב מתאימה לסכום של עשרות אלפי שקלים ולתקופה קצרה עד בינונית.
• רגע לפני לקיחת הלוואה, עצרו ובדקו – האם אתם יכולים לצמצם הוצאות ולחסוך את ההלוואה?
• יש עשרות חברות לגיטימיות – תבדקו מוניטין, ניסיון, ודאו שהגוף המלווה מפוקח ובדקו את ההסכם.

כתבות בנושא: מימון חוץ בנקאי

5/2021 – שוק האשראי החוץ בנקאי – תמונת מצב (החברות הבורסאיות בתחום)

5/2020 – מדינה בחובות (הרחבה ב-YNET)

12/2019 – שקועים בחובות: חובות משקי הבית עלו ל-581 מיליארד שקל. לראשונה מזה שנתיים, ירידה של 0.5% ביתרת החוב במגזר העסקי; ירידה ביתרת האוברדראפט, עליה בהיקף ההלוואות (הרחבה בביזפורטל)

12/2018 – האם הבנקים דוחפים אשראי ללקוחות? מצד אחד הפיקוח על הבנקים טוען שמצא מקומות שבהם מנדנדים ללקוח ומלחיצים אותו לקחת הלוואה – "אתה חייב להחליט עוד היום?", אך מצד שני הפיקוח על הבנקים טוען שאין דחיפת הלוואות שאין לציבור יכולת לעמוד בהן. מבלבל, אבל המסקנה – גם אם יש דחיפת הלוואות, זה לא מצב שהציבור לא יכול לעמוד בה (הרחבה בכלכליסט).

4/2018 – ההלוואה הכי טובה שתוכלו לקחת – זו לא הלוואה מהבנקים וגם לא מחברות כרטיסי האשראי – מדובר בלוואה מהגופים המוסדיים שמנהלים לכם את קרן ננשתלמות או קופת הגמל. הגופים האלו משעבדים לכם את החיסכון ומספקים לכם מימון זול במיוחד (להרחבה בדהמרקר)

3/2018 – הבנקים לא נותנים אשראי? לוקחים הלוואות ממשפחה וחברים (הרחבה גלובס;  הרחבה באתר )

פאג"י, מבית הבנק הלאומי, הוא מוסד פיננסי הנחשב לאחד המובילים בקרב המשתייכים על המגזר החרדי בישראל. ההנחה העומדת מאחורי הקמת הבנק היא שלאוכלוסייה החרדית יש מאפיינים וצרכים משלה אשר המוסדות הפיננסיים אמורים למלא, שהבנק אמור לספק להם מענה. בשנת 2008 הוחלט על הקמת מועדון הצרכנות פאג"י פלוס, אליו השתייכו ומשתייכים עד היום באופן אוטומטי לקוחות הבנק המחזיקים בכרטיס אשראי מבית Cal – באמצעות כרטיס אשראי ייעודי. עם השקת המועדון הוצעה מתנת הצטרפות של 1,000 שקלים עבור פותחי חשבון חדש בבנק, אולם להבנתנו המבצע הזה אינו קיים כבר היום. האם בכל זאת מומלץ לחשוב בחיוב על הכרטיס הזה?

כרטיס מועדון פאג"י פלוס, מבית Cal, הוא כרטיס אשראי לכל דבר ועניין, אותו יכולים כאמור להנפיק רק בעלי חשבון בבנק פאג"י המקבלים אישור להנפקת הכרטיס מהבנק ומחברת Cal. הוא מאפשר לבצע את כל סוגי העסקאות. לא מצאנו באתר האינטרנט של חברת Cal או המועדון עצמו הסבר על תנאי השימוש בכרטיס, לרבות דמי הכרטיס (אם יש כאלה) – הטיעון הכללי היה שדמי הכרטיס והעמלות על השימוש בו "ייקבעו על פי מדיניות הבנק", אותה מומלץ לבדוק לא רק בנקודת ההתחלה אלא גם אחת למספר חודשים. אם אתם משתייכים על המועדון ורוצים להצטייד בכרטיס האשראי, אנחנו ממליצים לכם כמובן לברר זאת מבעוד מועד.

אילו הטבות מספק הכרטיס?

כרטיס מועדון פאג"י פלוס מספק מספר הטבות חשובות. הראשון הוא החזר כספי על רכישות ברשת השיווק החרדית "בר כל", כשלצד זה מקבלים מחזיקי הכרטיס הנחות בבתי עסק אחרים הפופולאריים עבור האוכלוסיה החרדית – בעיקר בערים דוגמת ירושלים, בני ברק או צפת.  לא מצאנו פירוט של רשימת העסקים הזו, לא באתר בנק פאג"י ולא באתר חברת כאל.

ביותר מ-1,000 בתי עסק ברחבי הארץ ניתנת הנחה קבועה בגובה מספר אחוזים במעמד החיוב (יש אפשרות לכפל מבצעים), לצד הטבות משתנות המופיעות בדפי הפירוט החודשיים וקופונים עונתיים הנשלחים לתיבת הדואר של חברי המועדון כחלק מההתנהלות השוטפת מולו.

פרטים נוספים (די בסיסיים) על הכרטיס תמצאו באתר חברת Cal.

הביטקוין – זינוק של 40% בחודש!

המטבע הוירטואלי – הביטקוין ממשיך לשבור שיאים. שער המטבע חצה את ה-2,000 דולר – עלייה של כ-40% בחודש שמיוחסת בעיקר בזכות ההכרה של השלטונות ביפן במטבע  כצורת תשלום לגיטימית. היפנים  פשוט הזרימו ביקושים, המטבע עלה, ואז סוחרים, משקיעים וספקולנטים ברחבי העולם נכנסו לפוזיציה במטבע.

זה כמובן לא מעיד על המשך עלייה, העובדה הפשוטה היא שהמבטא בשיא של כל הזמנים, אבל לא ברור ולא ידוע מה ערכו האמיתי. אלו שמעריכים שערכו יעלה סבורים שכאשר יש חוסר יציבות ואי וודאות בעולם גם מבחינה פוליטית וגם כלכלית, אז ערך המטבע עולה. הם חושבים שההסתבכויות של דונלד טראמפ  בחקירות, מגדילים את חוסר היציבות. מנגד, יש שטוענים שאחרי כל עלייה במטבע היתה קריסה ענקית – רק לפני מס' שנים בודדות הוא נסחר ב-200 דולר, והם סבורים שהקריסה תגיע. אף אחד לא נביא, מה שברור שאכן מדובר במטבע תנודתי מאוד.

לאחרונה התראיין בכיר בבנק המרכזי הגרמני, על רקע העלייה בביטקוין, והגידול בביקושים גם מצד הגרמנים. הוא אמר למשקיעים בפרוש להתרחק מהביטקוין וטען שלא מדובר במטבע. לגישתו, מדובר באמצעי לסחר חליפין, אך לא מטבע שמונפק על ידי בנק מרכזי, אלא על ידי שחקנים לא מזוהים –"לא מדובר במטבע" הוא סיכם, "אם אתם חושבים שביטקוין הוא בטוח כמו יורו או דולר ­ אתם אלו שצריכים לקחת על זה אחריות. אני יכול רק להזהיר לא לעשות שימוש בביטקוין".

ביטקוין – כל מה שצריך לדעת

לא רק חיסכון לכל ילד: עוד דרכים לחסוך לילדים שלכם ולייצר להם מודעות לחינוך פיננסי – זה משתלם (תרתי משמע) 

ילדים מביאים איתם שמחה – זה נכון כמובן, אבל לא רק שמחה. מחקר שנעשה לאחרונה מצא שגידול ילדים כרוך בהוצאות משמעותיות לכל אורך שנותיו של הילד. בשלוש השנים הראשונות לחייו ההוצאות מגיעות בממוצע ל-3,670 שקל בחודש עבור משפחה בעלת הכנסה של כמעט 18,000 שקל נטו. כך שעלות גידול הילד הראשון במשפחה עומדת על יותר מ-130 אלף שקל בשלוש השנים הראשונות לחייו. זה הממוצע, במקרים רבים מדובר על הוצאה כפולה ויותר מכך. אם מוסיפים לכך גם את ההוצאות על שכר דירה, מזון ובריאות – נוצר לחץ כלכלי על ההורים שמעלה את הצורך בחשיבה כלכלית נכונה ומדגיש גם את חשיבות החיסכון לטווח ארוך עבור הילדים. כלומר, מעבר להוצאות המחיה השוטפות, אנחנו כהורים צריכים לחשוב על חיסכון מתאים לילדים כבר בגיל צעיר, וכמה שיותר צעיר – כך עדיף.

אז מסתבר שעוזרים לנו – החל משנת 2017 המדינה בעצם מפרישה כסף בגין תוכנית "חיסכון לכל ילד", אבל זה לא ממש מספיק. צריך לחשוב ולהשקיע סכומים נוספים כדי ליצור לילדים שלנו התחלה סבירה לחיים העצמאיים.

להפיק את המקסימום מתוכנית חיסכון לכל ילד

בינואר 2017 הושקה תוכנית חיסכון לכל ילד. על פי התוכנית, יפקיד הביטוח הלאומי 50 שקל מדי חודש עבור כל ילד מגיל 0-18. ההורים רשאים להפקיד 50 שקל נוספים על חשבון קצבת הילדים שהם מקבלים ועל ידי כך להגדיל את סכום החיסכון ל-100 שקל בחודש. כלומר, ניתן לחסוך 1,200 שקל בשנה.

ואיפה מנהלים את החיסכון? ובכן, את תוכנית החיסכון לכל ילד, ניתן לנהל בבנק שמציע מגוון מסלולים – מסלולים עם ריבית קבועה לא צמודה, ללא תחנות יציאה, או במסלולי ריבית משתנה או ריבית צמודה.

ישנן תוכניות ללא תחנות יציאה, קרי ללא אפשרות לשינוי מסלול החיסכון לאורך התקופה, או תוכנית עם תחנת יציאה מדי חמש שנים, כך ששינוי מסלול החיסכון יתאפשר בכל תחנה. גובה הריבית תלוי בגיל החוסך ובתנאי המסלול. תינוק, עם 18 שנות השקעה לפניו, במסלול ריבית קבועה לא צמודה וללא תחנות יציאה, יוכל ליהנות מריבית שנתית של 2% עד 4%. בגיל 18 יקבל הילד מענק על-סך 500 שקל מהביטוח הלאומי, ויוכל, בכפוף לאישור ההורים, למשוך את החיסכון לכל מטרה.

היכנסו לפרטים מלאים על תוכנית חיסכון לכל ילד

האם להפקיד 50 שקל נוספים לתוכנית החיסכון?

להגדלת ההפקדה יש יתרונות ברורים, במיוחד עבור הורים שמסיבות שונות אינם חוסכים ואינם משקיעים במסגרת אחרת. מדובר בסוג של "חיסכון כפוי". אותו חיסכון כפוי מייצר פתרון לזוגות הנתקלים במחסום התנהגותי-פיננסי מסוג זה. אם 600 שקל נוספים בשנה הם סכום שאותם הורים יוכלו לעמוד בו, יש טעם להפנותו להשקעה לטווח ארוך שלבסוף יביא לכך שהילד ייהנה מסכום גדול משמעותית עם הגיעו לבגרות. חשוב לדעת שההחלטה היא הפיכה, כך שאם בחרתם לא להגדיל את ההפקדה כעת, תוכלו לעשות זאת מאוחר יותר.

התוכנית עצמה אמנם מבטיחה פיקדון שישמש את הילד כשיגיע לבגרות, אבל הורים יכולים להפיק ממנה את המקסימום אם ישתמשו בה ככלי לחינוך פיננסי. ניתן ורצוי לשתף את הילדים בדו"חות רבעוניים, לעקוב יחד איתם בשינויים בערך החיסכון, ולהרגיל אותם לחשיבה כלכלית לטווח הארוך ולא רק עבור מטרות קצרות מועד או אימפולסיביות.

הקניית המודעות של חיסכון ארוך טווח

לילדים שנולדו לתוך העולם הצרכני המהיר ישנם דחפים אימפולסיביים לרוב ורצון לקבל את הדברים "כאן ועכשיו". אחד הדברים המרכזיים שהורים יכולים להקנות לילדים בשלבי ההתבגרות הוא חשיבה לטווח הארוך ולא רק השבעת הסיפוק המיידי. אחת הדרכים לעשות זאת היא לקבוע יעד שבשבילו הם ירצו לחסוך. זה יכול להיות קורקינט חדשני או משחק מחשב, ובכל מקרה – מוצר או חוויה שעלותו גבוהה והם מאוד מעוניינים להשיג אותו. כדאי לסגל לילד כבר בשלבים המוקדמים את היכולת לאיפוק, להצבת יעדים ולגיבוש תוכנית שתוביל אותו אל היעד. חיסכון חודשי שכזה יאפשר להם להבין שיש דברים שכדאי לוותר עליהם בטווח הקצר, עבור ההזדמנות לרכוש דברים יותר משמעותיים לטווח הארוך.

ניהול תקציב בעולם הילדים

בניגוד אלינו, לילדים קשה להבין תקציב בפרק זמן חודשי. לכן מומלץ מאוד לתת דמי כיס במינון חצי שבועי ולהחליט שזה התקציב שלהם בימים הקרובים. ייתכן שיהיו ימים שהילדים ירצו לבזבז את כל הסכום בבת אחת, וכאן המקום לחנך אותם שאם הם ניצלו את התקציב כולו, הם יצטרכו לחכות כמה ימים עד שיקבלו שוב סכום לבזבוזים. בדיוק כפי שאנו ההורים מחכים לרגע המיוחל שבו תיכנס המשכורת לחשבון הבנק.

לסגל לילדים את ההבנה של קבלת שכר על השקעת זמן ומאמץ בביצוע משימות זו אמנם עבודה קשה, אך שכר גדול בצידה. לילדים יש הרבה זמן פנוי, בעיקר בתקופות של חופשות, ואפשר לתת להם משימות מעט מורכבות כמו סידור חדר הצעצועים או ניקיון משותף של הבית. בתמורה למאמץ שישקיעו הם יקבלו שכר בדמות דמי כיס, מה שיקנה להם ערכי עבודה להמשך החיים. חשוב לא להעניק שכר על פעולות יומיומיות שהם ממילא צריכים לבצע כמו לשטוף כלים או לסדר את החדר.

סדרי עדיפויות

כשאנו חוסכים לעתיד, חשוב שנבהיר מהם סדרי העדיפויות שלנו, קודם כל לעצמנו כהורים ולאחר מכן לילדים. האם זו מטרה חומרית כמו מכשיר כלשהו או ריהוט יוקרתי? או אולי החיסכון נועד לחוויה משותפת כמו טיול לחו"ל? כשבונים סדר עדיפויות, כדאי שנבין גם מה הכרחי עבורנו ומה בגדר מותרות. חלק גדול מהצריכה שלנו כולל אלמנטים שהם לאו דווקא חיוניים, וכשמעלים את הדברים למודעות – הם מאפשרים לנו להבין על מה הולך הכסף שלנו, ואיך לתכנן את ההוצאות העתידיות בצורה יותר נבונה ונכונה לנו.

חינוך לחיסכון מתחיל ראשית כול ממתן דוגמה אישית לילדים. הקפידו להיות מסודרים ובקיאים במכשירי החיסכון השונים שברשותכם כמו גם במצבכם הכלכלי. תכננו לטווח הארוך והקפידו לשתף את הילדים בסיבות, המוצדקות, לסירוב לרכוש להם צעצוע חדש ויקר מתוך גחמה. לאחר שווידאתם שהתנהלותכם הכלכלית היא נבונה ואחראית, הנחילו את עקרונות האיפוק והתכנון ארוך הטווח לילדיכם, הם אולי יקשו עליכם מעט בהתחלה אך יודו לכם על זה בעתיד הרחוק.

מעודכן ל-10/2020

השקעות נדל"ן בחו"ל – כל מה שצריך לדעת – איך משקיעים? כמה משקיעים? מה התשואות? מה הסיכונים? כל היתרונות והחסרונות

הטרנד של השקעות בפרויקטים בחו"ל תופס תאוצה, כשבשנת 2017 קרנות השקעה כאלו החלו לפרסם תשקיפים לפרויקטים ספציפיים והגיעו לחשיפה ענקית. בד בבד, היקף ההשקעות של הציבור, בנדל"ן בחו"ל,  עלה, כשמדובר בסך כולל של מאות רבות של מיליוני דולרים. 

איך זה עובד? – הקרן תאתר בשבילכם  את הפרויקט, אתם תבחרו אם להשקיע בו ותמורת מינימום של 75-100 אלף שקל תהיו שותפים בו. אבל זכרו – סיכוי הולך יחד עם סיכון, וגם בהשקעות בנדל"ן יש סיכון, וממש לא בטוח שכדאי להמר על הפנסיה לטובת השקעה בנדל"ן בחו"ל. אם מדובר על גיוון השקעה, זה יכול להיות כדאי, אבל בטח שלא לשים את כל הבצים בסל אחד, וחשוב להבין שיש בהשקעות האלו סיכונים לא מבוטלים.

התשואה האפסית בהשקעות ובחסכונות העבירה חלק נכבד מהישראלים להשקעות ריאליות, חלקן מתמקד בנדל"ן בחו"ל. המשקיעים הם גם חברות וגופים מוסדיים וגם משקיעים פרטיים קטנים. השקעה בנדל"ן בחו"ל הפכה לאלטרנטיבה מקובלת למי שרוצים להשיג תשואה גבוהה מזו שבתחום הנדל"ן בישראל. בעוד שבארץ התשואות על נדל"ן מניב  הן בממוצע של 3%-5% במגורים למעט בפרויקטים של תמ"א 38, שם ניתן להשיג תשואות גבוהות יותר (אבל זה סיפור בפני עצמו) ובין 7% ל-9% בנדל"ן מסחרי. הרי שזה  "קטן" לעומת התשואות בחו"ל – בנדל"ן מניב למגורים התשואות הן לפחות 5% (תלוי כמובן במקום) ובנדל"ן מסחרי הן עשויות לעלות על 10% (תלוי כמובן במקום), אבל מה שבעיקר פופולרי  כיום הוא תחום היזמות (למרות שהוא בהגדרה מסוכן יותר מנדל"ן מניב) היזמות הרבה יותר קורצת לקרנות הישראליות ולמשקיעים הישראליים, פשוט כי הם רואים את חצי הכוס המלאה –  ביזמות מרוויחים (לפחות על פי ההיסטוריה של השנים האחרונות) הרבה יותר – הקרנות מציגות תשואה היסטורית של 15% בשנה ויותר. אבל אסור לשכוח את חצי הכוס הריקה – גם הסיכון גדול יותר.

למה הרווחים ביזמות גבוהים יותר?

המשקיעים לוקחים סיכון גדול יותר ביזמות מאשר בנדל"ן מניב. הכסף סגור לתקופה ארוכה, יש סיכונים בפרויקט, יש סיכונים לגבי האכלוס של הדירות ועוד. הסיכון הזה, מתבטא כמובן – בהתאם לחוק ההשקעות מס' 1 – בתשואה גבוהה יותר. בפועל, הסיכון והסיכוי הולכים ביחד, וככל שיש יותר סיכון צפוי לקבל יותר תשואה  וההיפך. וכך, בעצם מצליחים יזמים של הקרנות האלו למשוך משקיעים – רקורד מוצלח (עד עכשיו), מחסור באלטרנטיבות, מביאים לגל של ביקושים בתחום.

הקרנות האלו, חשוב להדגיש, עשויות להקים את הפרויקט בחו"ל בעצמן, אבל ברוב המקרים, מדובר על שיתוף פעולה עם גורם מקומי (בארה"ב, קנדה , אנגליה ועוד). הקרנות פשוט מהוות חלק ממאגר המממנים של הפרויקטים של חברות הבנייה, ובתמורה להשגת המימון הם זוכים לייצר תשואה למשקיעים (ובדרך גם תשואה לעצמם). אז נכון, זה לא מתאים לכל המשקיעים, יש כאן סיכון מסוגכ אחר – מדובר על השקעה לא סחירה, אבל לכאלו שיש להם תיק השקעות גדול, אפשר לבחון ולשקול השקעות מהסוג הזה, מסתבר שאפשר להשקיע סכומי כסף לא גדולים. זה גם מתאים דווקא לכאלו שבהגדרה לא רוצים או חוששים משוק ההון. למרות יתרון הסחירות והנזילות, יש מסתבר כאלו שפשוט מעדיפים השקעות בנדל"ן. עם זאת, יש כמה קשיים שצריך לשים אליהם לב כשבאים להשקיע בנדל"ן בחו"ל. אפשר להתגבר על הקשיים, האלו , אבל צריך, יותר נכון – חובה לבדוק את כל הנקודות הבעייתיות האלו.

השקעות נדל"ן בחו"ל – בדיקות שחייבים לעשות

1. התמצאות פיסית בשטח והצורך לעשות מחקר שוק.
2. סוגיות משפטיות במדינה זרה.
3. מיסוי במדינה אחרת.
4. נגישות – מעקב אחרי הנכס/הפרויקט בשלט רחוק.
5. כמות הכסף שצריך להשקיע אינה תמיד בנמצא, ואתם לא רוצים לקחת משכנתא, או שאתם פשוט חוששים להשקיע סכומים גבוהים.

בעשור האחרון קמו בישראל מספר קרנות פרטיות להשקעה בנדל"ן בחו"ל, בעיקר בארה"ב, קנדה, ואנגליה, שחשפו בפני המשקיע הקטן אופציות לרווחים פוטנציאליים שהיו שמורים בדרך כלל לחברות או לאנשים בעלי הון גדול. על הדרך הקרנות הללו גם חוסכות את ההתמודדות עם הקשיים שפורטו לעיל.

מה הקרנות מציעות למשקיעים?

1. השקעה כספית נמוכה יחסית, החל מ-75 אלף שקלים, כך שאינכם מסכנים סכום גדול, אבל צריך לזכור שהרווח הוא בהתאם לגובה ההשקעה (אחוז הרווח כאחוז ההשקעה שלכם בפרויקט, פחות עמלת הקרן).
2. הן מציעות את הפרויקטים לאחר שבדקו את כדאיותם, כך שאתם לא צריכים לשבור את הראש כדי לאתר אותם.
3. הן מלוות ביועצים מקצועיים כמו משרדי רואי חשבון, עורכי דין מובילים (זה אחד הפרמטרים שמומלץ לבדוק מראש).
4. הם עוקבים אחר מצב הפרויקט, דואגים להשכרתו או למכירתו, ומעבירים לכם את הרווחים לחשבון, ללא טירחה בנושא מצדכם.

בארץ יש מספר קרנות נדל"ן פרטיות כאלו שהמוכרות בהן הן: קרן הגשמה המתמחה בהשקעות בארה"ב, קנדה, אנגליה וישראל, קרן 35 (יזמנו) המתמחה בהשקעות נדל"ן בקנדה; קרן ראשונים – ארה"ב וישראל;  אינטו (דב קוטלר) – חדשה יחסית ובינתיים מתמחה בארה"ב; HAP VENTURE FUND – מתמחה בארה"ב ובעיקר בניו-יורק.

מהו המודל לפיו פועלות קרנות אלו בדרך כלל?

המודל הוא די פשוט – הקרנות מגייסות הון מקבוצת משקיעים לצורך השקעה בפרויקטים ונכסי נדל"ן. הקרן אוספת בדרך כלל באתר שלה באינטרנט מאגר של משקיעים פוטנציאליים ופונה אליהם כשיש השקעה רלוונטית. הקרן אמורה להציג תשקיף מפורט לגבי הפרויקט ותחזית התשואה שלו, אם כי, היא אינה יכולה על פי חוק רשות ניירות ערך לפרסם מידע ותשואות לכולם. בפועל רק כאשר מוציאים תשקיף הנפקה הכפוף לרשות ניירות ערך, ניתן לפרסם את התשואה הצפויה ואת התשואות ההיסטוריות, אחרת ניתן לעשות זאת רק לקבוצה מצומצמת של קהל, ועם הסתייגויות רבות.

כמה צריך (אפשר) להשקיע?

ואיך זה עובד? החברה בחו"ל (היזמית של הפרויקט) מציעה לקרן המקומית להשתתף בגיוס, ומקצה לה סכום מסוים. אם הקרן היא עצמה היזם אז זה כמובן כבר שיטה אחרת – הקרן עצמה מחליטה איך וכמה לשווק למשקיעים. בכל מקרה, לרוב הקרן מקבלת הקצאה ומציעה אותה לקבוצת המשקיעים שלה.  משקיע יכול להשקיע, תלוי בקרן, החל מ-70 אלף שקל  בקרן 35, או 100 אלף שקל בהגשמה ועד כמה שהוא רוצה. כאמור, הרווח שהוא יקבל יעלה ככל שהוא ישקיע יותר, כשבמקרים מסוימים גם התשואה שיקבל תעלה כאשר סכום ההשקעה עולה. לדוגמה – נניח שאתם מעוניינים להשקיע בפרויקט 200 אלף שקל, כאשר הפרויקט כולו הוא בהיקף של 20 מיליון שקל. שיעור ההשקעה מסך הפרויקט הוא 1% וזה גם יהיה לרוב שיעור הרווח. אם הפרויקט יימכר ב-60 מיליון שקל, הרווח שלכם יהיה 400 אלף שקל (תקבלו 600 אלף שקל, אחרי שהשקעתם 200 אלף שקל). זה הרווח ברוטו, כשמזה צריך להוריד עוד כמה אלפי שקלים עד עשרות אלפי שקלים על דמי ניהול בכניסה (2% ועד 7%, תלוי בקרן ובפרויקט) המיועדים לבדיקות, נסיעות נציגי הקרן, ייעוץ חיצוני וכד', ועוד 10%-20% ביום המימוש מהרווח נטו שלך (לאחר ההוצאות). עם זאת, כאן העניין גמיש ותלוי בהסכם של הקרן עצמה. חוץ מזה יש כמובן מיסים שצריך לשלם.

אגב, מרווחים המגיעים משכירות יש קרנות הגובות עמלה ויש שלא. בהשקעה בארה"ב, הקרנות גם גובות כסף על הגשת דו"ח שנתי לרשויות המס האמריקניות. מדובר בכמה מאות שקלים בשנה, כשבעסקה הראשונה התשלום יכול להגיע גם לאלף שקל.

המשקיע יכול להשקיע ביותר מפרויקט אחד במקביל, אין הגבלה על מספר הפרויקטים, אך כמובן שלא צריך להיחשף בהשקעות בנדל"ן בחו"ל ביחס לכל תיק ההשקעות שלכם. כלומר, זה אולי יכול לפזר את תיק ההשקעות, אבל חשוב שזה ייעשה במידה ובהבנה שיש כאן סיכון (וגם סיכוי).

ואיזה קרן לבחור? לכול קרן יש פרופיל השקעה משלה, החל מסולידי – פחות סיכון ופחות תשואה, ועד הרפתקאות מסוכנות אך עם תשואות צפויות גבוהות.  יש קרנות שיש להן כמה פרופילי השקעה ומציעות בחירה בפרופיל המתאים לכול משקיע. בכול מקרה, כול פרויקט צריך להיות מוצג בפני המשקיע הפוטנציאלי בהתאם לרמת הסיכון שלו, רמת הסיכוי שלו והערכת התשואה.

שני מסלולי השקעה עיקריים

יש כאמור שני מסלולי השקעה עיקריים – מסלול יזמות והשקעה בנכס מניב קיים. חלק מהקרנות מתמחות רק במסלול אחד וחלק בשניהם.

מסלול יזמות

גם כאן יש חלוקה אפשרית (לא בכל הקרנות) –

1. שותפות בפרויקט – קבוצת המשקיעים משלימה את ההון העצמי הדרוש ליזם ואז היא שותפה של ממש ומהווה חלק מהבעלות הישירה בפרויקט, כשהבטוחה להשקעה היא חלק יחסי בקרקע.
2. מימון – מדובר בהלוואת כסף ליזם למעשה, והמשקיעים מקבלים החזר על כספם פלוס ריבית קבועה. הקרנות מבטיחות קדימות למשקיעים במסלול זה על פני יתר המשקיעים, שמבטיחים עצמם גם באמצעות שעבוד זכויות השותפות בנכס.

החיסרון במסלול זה הוא שהוא דורש סבלנות; כמו יזם, אתה משקיע את כספך לתקופה ארוכה (לרוב שנתיים-שלוש ועד שבע שנים, עד לסיום הפרויקט ומימושו), כשבתקופה זו הכסף מוחזק בחשבון נאמנות, ואי אפשר למשוך ממנו.

מסלול השקעה בנכס קיים ומניב – אתה נכנס כשותף בנכס קיים שכבר מניב רווחים מהשכרתו, ויכול לקבל רווח בתוך זמן קצר, כאמור באופן יחסי לגובה השקעתך. מדובר בבנייני משרדים, בנייני מגורים, בתי אבות וכד'. מדובר במסלול שבו המשקיע נהנה מהכנסה סולידית קבועה שמגיעה בחלקו היחסי מההכנסות של השכרת הנכס. יש קרנות שלא לוקחות נתח מההכנסות מהשכירות אלא דמי ניהול בלבד. יש גם עסקאות אחרות בנכסים מניבים כמו רכישה ומכירה לאחר זמן לא רב וקצירת רווח בדרך, אך רוב הקרנות לא עוסקות בכך.

איך לבחור את קרן ההשקעות בנדל"ן?

1.לבדוק את רקורד העשייה וההצלחות שלה.

2. לבדוק את מידת השקיפות שהיא מספקת ואיך היא מסננת פרויקטים.
3. אם הפרויקט זוכה לליווי בנקאי, הסיכויים שמדובר בפלופ הם נמוכים; סביר שהבנק בדק לפני הליווי הבנקאי מה שמעלה את הסיכויים להשקעה סבירה
4. תעדיפו פרויקטים עם יזמים בעלי מוניטין וניסיון.
5. תבקשו פרטים על אנשי הקשר של הקרן במדינות בהן היא פועלת – אם מדובר במשרדים גדולים של ברוקרים של נדל"ן, רואי חשבון, עורכי דין וכד', הרצינות גדולה יותר.
6. אל תסתפקו בהבטחות או מצגות מסנוורות עיניים –תנסו לאתר לקוחות קיימים ולקבל המלצות.
7. קרן שמשקיעה בעצמה בפרויקט מעידה על מידת האמון שלה בו.
8. שימו לב מי היועצים המקצועיים (רו"ח, עו"ד) שמלווים את הקרן. ככול שהם גדולים וידועים יותר – עדיף. אחד החששות של משקיעים בקרנות פרטיות הוא קריסתן או מעילה בכספים. תבדקו אם קיים נאמן לקרן – רו"ח, עו"ד חיצוני שמפקח על הכספים.

אבל גם אם בדקתם ומצאתם שהכול נהדר, היו ויהיו גם מקרים של קרן רצינית שפרויקט שלה או פרויקטים שלה נקלעו לקשיים, לאחר שהיזם נטש או מסיבות שונות ומגוונות. אז כמו שאמר אחד מבעלי אחת הקרנות הגדולות בתחום: בחלק מההשקעות ישנם אתגרים ובעיות, אולם כאן אנחנו נכנסים לתמונה ועושים את המיטב הנדרש כדי לשמור ולנהל את ההשקעות בצורה מיטבית ולפעמים להחזיר את ההשקעה אל המסלול. רק חשוב לזכור זאת לא השקעה בטוחה, ואפשר כמובן גם להפסיד בה.

הנקודה השנייה והחשובה היא – שמדובר בהשקעות ריאליות שאלמנט הסיכון קיים בהן. אל תמכרו את הדירה בשביל השקעה כזו; אל תגעו בפנסיה הבטוחה שלכם וההכרחית לכם; נכון שלייצר הון משחתי צריך להסתכן, אבל זה גם תלוי באיזה שלב בחיים אתם נמצאים – ככל שאתם צעירים יותר כך אתם יכולים לקחת יותר סיכונים, אבל בגיל 70 להשקיע את הפנסיה זה כמובן הימור, אלא אם מדובר בעודפים – סכומים שאתם תסדרו גם בלעדיהם.

מדריכים נוספים:

השקעה בדירה – כל מה שצריך לדעת

השקעה בנדל"ן מסחרי – איך עושים את זה נכון?

השקעה במניות או בנדל"ן – מה עדיף?