להוזלה בביטוחים - לחץ כאן!

למה ביטוח דירה

כשאנחנו חושבים לעשות ביטוח דירה, רובנו חושבים על מקרים של שריפה, דירות שנפרצו ורוקנו, דירות שבעליהן נותרו בחוסר כל או בנזק גדול, כי לא היה להם ביטוח. אך בעקבות מקרי קריסה של בניינים בחולון וברמת גן בשנת 2022, וגם רצף של רעידות אדמה שהורגשו באותה שנה, ורעידת אדמה חזקה מאוד בטורקיה בפברואר 2023 שהורגשה גם בישראל – כדאי לשים לב אם הביטוח שלכם כולל גם את הקטסטרופה הזו.

הבית הוא הנכס היקר ביותר והחשוב ביותר אצל רוב הציבור, ולמעשה מהווה את רוב הקניין שלנו. במקרה של פגיעה משמעותית בבית שלנו, הנטל הכספי שיכול ליפול עלינו יהיה גדול ממה שנוכל לשאת בו; לכן כדאי לבטח את ביתנו מפני אסונות כמו שריפה, פריצה, ואפילו רעידת אדמה או אסון טבע אחר. על נזקי מלחמה אנחנו מקבלים פיצוי מהמדינה באמצעות אגף מס רכוש, אבל את כל היתר נצטרך לבטח בכספנו. ל-60% מהציבור יש ביטוחי מבנה וזה מצב לא רע בכלל, גם ביחס למדינות מתוקנות אחרות בעולם. אבל מצד שני, יש 40% שאין להם.

מה לבטח ובכמה? יש הממליצים לבטח הכול ובמקסימום, יש הממליצים לבטח רק מפני קטסטרופות או רק מה שחשוב לנו מכל. בכל מקרה, עלות רכישת ביטוח דירה (מבנה ותכולה) מסתכמת בעשרות ועד מאות שקלים לחודש (תלוי מה ובכמה מבטחים).

מהו ביטוח דירה וכיצד הוא בנוי?

ביטוח דירה מורכב משני חלקים, ביטוח מבנה וביטוח תכולה, וניתן לרכוש כל אחד מהם לחוד ואת שניהם ביחד.

ביטוח מבנה

פוליסות ביטוח מבנה הדירה דומה בכל חברות הביטוח משום שהיא קבועה בחוק. הביטוח מכסה נזקים למבנה הנכס (קירות, תקרה ורצפה) ולאביזרים המחוברים לו כמו חלונות, דלתות, שטיחים מקיר לקיר, ונזקים לתשתיות כמו צנרת המים, החשמל, טלפון, מערכת הסקה.

אלו נזקים מכסה ביטוח מבנה?

על פי מסמך משרד האוצר, שהוא המחייב והמקיף ביותר, מדובר בנזקים שיכולים להיגרם מאש, ברק, רעם, עשן, התפוצצות, סערה, כולל גשם, שלג וברד שבאו בשעת סערה, חוץ מדליפת מי גשם מבעד לקירות או לתקרה או ספיגתם בהם, נפילת כלי טיס, נפילת חפצים מכלי טיס, בום על קולי הנגרם מכלי טיס, מגע או התנגשות של כלי רכב בדירה, חוץ ממקרה בו כלי הרכב נהוג בידי המבוטח או אחד מבני משפחתו, פעולות זדון, חוץ מפעולות זדון שנעשו בעת שהדירה הייתה פנויה למעלה משישים ימים רצופים או שבפועל לא התגוררו בה באופן סדיר למעלה משישים ימים רצופים (דירה שאינה תפוסה), פעולות זדון שנעשו בידי המבוטח או על ידי בני משפחתו או בהסכמתם, פעולות זדון שנעשו בידי בני אדם המתגוררים בדירה ברשות המבוטח או בהסכמתו, גניבה, שוד, פריצה, או ניסיון לבצעם, חוץ ממקרה בו הדירה אינה תפוסה, רעידת אדמה (בתנאי שהמבוטח לא ויתר על הכיסוי כנגד סיכון זה), שיטפון או הצפה ממקור מים חיצוני.

הביטוח אינו כולל מחסנים, בריכת שחייה, גינה וחלקים במבנה שמשמשים לעסק. כדאי לוודא שהפוליסה מכסה גם מקרים של גרימת נזק לצד שלישי, למשל כשפיצוץ צינור בדירה שלהו גורם לנזק אצל השכנים.

מי שיש לו משכנתא על הדירה, הוא מחויב בביטוח מבנה על ידי הבנק למשכנתאות. אין מניעה לבטח את המבנה שלא באמצעות הבנק ולשעבד את הפוליסה לטובת הבנק. לפעמים זה יוצא זול יותר וניתן לקבל הרחבות שאין בביטוח של הבנקים.

כיסוי במקרה של רעידת אדמה 

פוליסת ביטוח דירה כוללת בתוכה כיסוי לאובדן או נזק בגין רעידת אדמה, אלא אם כן אנחנו מוותרים על הכיסוי וחותמים לשם כך על מסמך מיוחד (ויתור על כיסוי רעידת אדמה יכול להיות עבור כל הפוליסה, פרק המבנה בלבד או לגבי פרק התכולה בלבד). יש לציין, כי יש רבים שמוותרים על כיסוי זה, למרות שיש לא מעט הערכות על כך שרעידת אדמה גדולה תפקוד את ישראל בעתיד הלא רחוק ולעתים מורגשים בארץ גלי הדף של רעידות אדמה חזקות במדינות שכנות, כמו קפריסין וטורקיה.

ההשתתפות העצמית בכיסוי זה היא גבוהה יחסית ומסתכמת בשיעור של 10% מסכום הביטוח של רעידת אדמה. אפשר לבקש מחברת הביטוח השתתפות עצמית נמוכה יותר תמורת תשלום פרמיה גבוהה יותר.

מה כולל הפיצוי במקרה של הרס דירה בשריפה, או רעידת אדמה?

סכום ביטוח המבנה כולל רק את עלות הבניה של הדירה. ערך הקרקע לא נכלל בביטוח, בהתבסס על ההנחה שהקרקע נותרת גם לאחר רעידת אדמה. אי לכך, הפיצוי שנקבל יהיה נמוך משווי הדירה. בהנחה שעלויות בנייה מתייקרות כל העת, רצוי לבקש מחברת הביטוח פוליסת ביטוח על סכום ביטוח גבוה יותר מומלץ גם לעדכן מעת לעת את סכומי הביטוח.

בעלי דירות בבתים משותפים, כדאי שתדעו – לא כל הדיירים מבוטחים בביטוח מבנה. בשעת קטסטרופה, שבה הבניין נהרס ברובו, הסכום שתקבלו מחברת הביטוח לא יספיק לרכישת דירה חדשה. אם חלילה יקרה משהו לדירה שלכם חברת הביטוח תיתן לכם כסף רק על כמה שעולה לבנות את הדירה מחדש, אבל לא על ערך הקרקע. כלומר, לא על שווי הדירה המלא. גם בעניין זה, כדאי לפנות לסוכן הביטוח ולבדוק את האפשרות לבטח גם את שווי הקרקע.

הרחבה לפוליסת ביטוח דירה

אם זה בניין חדש וניתן לבנות מהר מאוד את הדירה מחדש, הכול בסדר. אבל אם זה בניין ישן, וההליך מסובך ולוקח זמן רב, כדאי לעשות הרחבה לביטוח הזה, כדי לקבל מחברת הביטוח סכום שיספיק לנו לרכוש דירה אחרת. אפשר להוסיף לפוליסה כיסוי לערך הקרקע של הדירה הקיימת ואז לקבל מחברת הביטוח פיצוי בשווי הדירה כולל ערך הקרקע.

מדובר בתוספת תשלום קטנה יחסית, שתבטיח שתקבלו את הערך המלא של הקרקע, ואז אם חלילה הלכה הדירה – אתם מקבלים צ'ק מחברת הביטוח ויכולים לקנות דירה איפה שתרצו. אם אתם בעלי דירה ישנה, כזו שנבנתה לפני 1980 בערך, מדובר במהלך שיכול להציל אתכם ממש. במקרה כזה, הזכויות על הדירה שניזוקה יועברו לחברת הביטוח, ואתם, כבעלי הנכס, תקבלו פיצוי שיספיק, כאמור, לרכישת דירה חדשה. חשוב לציין בהקשר הזה, שהעליות המטורפות במחירי הבתים ודירות המגורים בישראל, היא בעיקר תולדה של העליות במחירי הקרקע. לפיכך אם מראש נרכשה תוספת שמבטיחה את ערך הקרקע, הרי שהיא תאפשר רכישת דירה חדשה במקום זאת שנפגעה.

לפני שנים אחדות הוסיף משרד האוצר תקנות חדשות לטובת המבוטחים בביטוח מבנה ובהן, קביעת תנאים אחידים להרחבת הביטוח בבית משותף במקרה של רעידת אדמה. בשונה מהביטוח הקיים, הזכויות בקרקע יישארו בידי המבוטח ולא יועברו לחברת הביטוח. התקנות ייכנסו לתוקף בסוף שנה זו ויחולו על פוליסות חדשות בעיקר. כדאי לדרוש מחברת הביטוח פוליסה חדשה, כדי שהתקנות החדשות יחולו עליה.

ביטוח תכולה בבית או בדירה

גם תכולת הבית יכולה להיות יקרה ומשמעותית כמעט כמו המבנה. אבל החדשות הטובות הן שגם את התכולה ניתן לבטח מפני מקרים כמו שריפה, פריצה, הצפה ועוד.

כשיש בדירה תכולה יקרה הכוללת תכשיטים יקרי ערך ומכשירי חשמל יקרים, כדאי לוודא שחברת הביטוח תשלח סוקר להערכת שווי התכולה. כמו כן חשוב לוודא שחברת הביטוח תקפיד על רישום מסודר של פרטי התכולה, תוך רישום מפורש וברור של סכומי הביטוח לכל פריט. אם אין פירוט כזה בסקירה, יהיו תגמולי הביטוח מוגבלים לברירת מחדל הקבועה בסעיף 5 שבפוליסה התקנית, ואלה עלולים להיות נמוכים לעומת השווי האמתי של הרכוש.

חברת ביטוח רשאית לדרוש התקנה, או לחילופין בדיקה של מיגון קיים, אם קיים, כנגד גניבה או פריצה. סוגי המיגון הנפוצים הם: פלדלת, מנעול רב-בריחי, סורגים ותריס חשמלי עם נעילה. בנוסף, בעלי הדירה נדרשים גם להתקין מערבת אזעקה, שתהיה מחוברת לאחד מבני המשפחה או למוקד.

מה עושים לקראת רכישת פוליסה לביטוח דירה?

גם אם קיבלתם הצעה, כדאי לכם לערוך סקר שוק, כדי לבדוק את איכות השירות של חברת הביטוח המוצעת ואחרת, את נותני השירות ואת התנהלותם בזמן תביעה. רצוי כמובן להשוות את המחירים שגובות החברות השונות עבור המחיר עבור כיסויים זהים. באתר אגף שוק ההון, הביטוח והחיסכון של משרד האוצר יש מחשבון ביטוח שבו ניתן לבצע השוואה כזאת.

מה כדאי לבדוק?

את גובה הפרמיה; פריסת התשלומים ותנאי האשראי/הריבית; גובה ההשתתפות העצמית – יש אפשרות להגדיל את ההשתתפות העצמית ובכך להוזיל את הפרמיה; סייגים והגבלות לגבי כיסויים שונים; הנחות הנובעות מעבר ביטוחי ללא תביעות או בשל אמצעי מיגון הקיימים בדירה; כיסויים נוספים לפוליסת הביטוח, אותם ניתן לקבל חינם או לרכשם תמורת תוספת בפרמיה.

כל הרוכש פוליסת ביטוח מחברה שאין לה רישיון מהמפקח על הביטוח, מסתכן באי-קבלת פיצוי כספי בעת הצורך.

הרחבות וכיסויים מעבר לפוליסה הבסיסית

כל חברות הביטוח מציעות כיסויים נוספים לכיסויים בפוליסה התקנית. מדובר בהרחבות שרובן אכן נרכשות בידי המבוטחים, וגם כאן כדאי להשוות את הפרמיות וגובה הכיסויים. מהן ההרחבות?

• ביטוח אחריות כלפי צד שלישי – מכסה נזקי גוף ונזקי רכוש שנגרמים לצד שלישי שנמצא בביתכם – וכן נזק שעלול להיגרם לרכוש של אדם אחר בביתכם. רוצים דוגמאות? הכלב שלכם נשך את שליח הפיצה, החשמלאי ששכרתם את שירותיו נפל מהסולם בבית שלכם, הסבתא החליקה באמבטיה שלכם.

כמו בביטוח רכב צד ג', מטרת הביטוח הזה היא למנוע מצב  שבו תיאלצו לשלם סכומים גבוהים במיוחד כפיצוי עבור הרכוש או האדם שנפגעו, והוא כולל גם הוצאות משפט. משרד האוצר קבע לאחרונה תנאים אחידים להרחבת ביטוח אחריות כלפי צד שלישי. מבוטח שרכש את ההרחבה, יוכל לקבל הגנה מפני תביעה נזיקית בסכום גבוה (היום מוגבל ב-1 מיליון שקל).

מקרים נוספים נפוצים למדי שמכסה ביטוח דירה צד ג' קשורים לנזקים שנגרמים לדירות שכנות בשל שריפה בדירתכם, או נזקים הנגרמים לדירות השכנים כתוצאה מנזילה או הצפה בדירתכם.

במקרה חלילה של פגיעה בצד שלישי, יש לעדכן את חברת הביטוח ולמסור את פרטי הביטוח שלכם למי שניזוק. אל תמהרו לקחת אחריות בעל פה או בכתב על התקרית והקפידו לתעד את המקרה מיד לאחר שהתרחש.

• ערך כינון-הקמה מחדש – תיקון או החלפה ברכוש חדש מאותו סוג ואיכות של הרכוש שאבד או ניזוק.
• סיכוני מים ונוזלים אחרים. לפי התקנות החדשות של משרד האוצר, הכיסוי יכלול לראשונה גם נזקים שמקורם בצד שלישי. הרחבה זו תאפשר למבוטח לדרוש תשלום מחברת הביטוח שלו במקרים בהם לצד השלישי אין ביטוח או שהוא מסרב להכיר בחבות.
• סיכוני חשמל (אובדן או נזק למכשירי חשמל כתוצאה מעומס או קצר חשמלי).
• הרחבה לביטוח נזקים לגינה, מחסן, למבנה בדירה המשמש לפעילות עסקית כמו מרפאה פרטית, מספרה, מכון יופי וכד'. כיסוי למתקן פוטו וולטאי ביתי לייצור חשמל,
• כיסוי תכולה כגון חפצים אישיים, תכשיטים, בגדים גם בהיותם מחוץ לדירה, לא כולל גניבה, לא כולל תכולה ברכב או בחו"ל. גובה הכיסוי מוגבל ל-5% מסכום ביטוח התכולה.
• שבר מתאונה לציוד אלקטרוני כגון טלוויזיה, מערכות קול ביתיות וכד'.
• שבר מתאונה לשמשות, כיורים או מראות.
• ביטוח אופניים – מכסה אובדן או נזק מתאונה לאופניים או גניבתם.
• חבות מעבידים – מתייחס לכיסוי נזקים גופניים הנגרמים בדירה לעובד המועסק על ידי המבוטח ( מטפלת, עוזרת בית וכד').
• נזקי טרור – כיסוי משלים לסכומים שיקבל המבוטח מכוח חוק מס רכוש וקרן פיצויים, התשכ"א-1961.
• ויש גם הרחבה לכיסוי כל הסיכונים – אובדן או נזק שנגרם לתכולת הדירה מכל סיבה שהיא (כולל כיסוי בחו"ל) חוץ מהחריגים שנקבעו בפוליסה.

ויש גם אפשרות לרכישת שירותים

בנוסף לכיסוי ביטוחי, חברות הביטוח מאפשרות רכישת שירותים נוספים ביחד עם פוליסת ביטוח הדירה. השירותים אמורים להיות מפורטים בכתב שירות הצמוד לפוליסה. להלן השירותים הנפוצים:

1. טיפול בנזקי צנרת, איטום ושירותי חירום.
2. שירותי שרברבות – במקרה זה יש שני מסלולים: מסלול של שרברב פרטי, שהוא יקר יותר בפרמיה ובהשתתפות העצמית; מסלול של בחירת שרברב מרשימת שרברבים שאושרו על ידי המבטח, כשאז הפרמיה וההשתתפות העצמית נמוכים יותר בדרך כלל.
3. אחזקה ותיקון למכשירי חשמל.

"ביטוח חסר"

טעות נפוצה של מבוטחים היא להעריך בחסר את שווי הרכוש המבוטח על-ידם. טעות זו נפוצה בביטוחי דירות. בעת עריכת הביטוח סוכן הביטוח או חברת הביטוח שואלים את המבוטח בכמה הוא מעריך את שווי הדירה או הרכוש שלהם. אם יסתבר שהשווי היה גבוה יותר במקרה של אירוע ביטוחי חברת הביטוח תשלם תגמולי ביטוח מופחתים.

למשל אם שווי הנכס האמיתי הוא מיליון שקל, הביטוח נערך על סכום של חצי מיליון והנזק היה 200,000 שקל, חברת הביטוח לא תשלם את מלוא הנזק. היא תשלם 100,000 שקל בלבד. לכן מומלץ להתעקש שחברת הביטוח תשלח סוקר מטעמה על מנת שיעריך את שווי הרכוש.

טיפ נוסף: אל תעשו ביטוח רק על כמה שהדברים שלכם שווים כרגע אלא על כמה שיעלה לכם לקנות את הכול מהתחלה. זה עולה קצת יותר אבל בהחלט עשוי להשתלם לכם בשעת צרה.

ממי רוכשים ביטוח דירה?

1. סוכן ביטוח בעל רישיון מטעם המפקח על הביטוח.
2. חברת ביטוח ישירה ("ביטוח ישיר", AIG וכד') – באמצעות אתר האינטרנט שלה, או מוקד טלפוני.

כיצד מחושבת הפרמיה?

פרמיית ביטוח דירה נקבעת על פי הגורמים הבאים –

שווי המבנה/התכולה; סוג הדירה (בית פרטי, בניין משותף); הקומה בה הדירה ממוקמת בבית משותף (ככל שהדירה נמוכה יותר היא בעלת סיכון גדול יותר לגניבות, למשל.); שטח הדירה; מיגון (יש פלדלת? סורגים?); גובה הכיסוי כולל בביטוח צד ג' (עליו נדבר בהמשך. ר.מ.); גובה ההשתתפות העצמית קיומן של תביעות ביטוח בעבר. לא פעם אתם מקבלים הצעות לפרמיה נמוכה, אבל אם תסתכלו בסעיף ההשתתפות העצמית, תראו שהוא יקר יחסית.

להוזלה בביטוחים - לחץ כאן!

איך ניתן להוזיל את מחיר הפוליסה?

כאמור, ניתן להגדיל השתתפות עצמית ואז להקטין את גובה הפרמיה; ניתן לבטל כיסויים בגין פעולות זדון או רעידת אדמה; ניתן להוסיף אמצעי מיגון. הכול לפי שיקולכם האישי.

מסמכים

לאחר רכישת הביטוח אנחנו אמורים לקבל את מסמכי הפוליסה לידינו. קודם כל, יש לבדוק שהפרטים והכיסויים הם בהתאם להבטחות, או למה שאנחנו זקוקים. בכל מקרה של אי-התאמה, או חשש שהכיסוי אינו מספק, יש לדרוש תיקון מיידי מהגורם ממנו רכשנו את הפוליסה.

במקרים רבים  מתבקש הלקוח למלא טופס הצעה לפני רכישת פוליסה. יש לענות על השאלות שבטופס תשובות מלאות וכנות, שכן אלו חשובות לקביעת המחיר ותנאי הכיסוי הביטוחי וכן למימוש הזכויות בפוליסה בעת תביעה. מסירת מידע כוזב עלולה להקטין את תגמולי הביטוח ואף למנוע אותם.

כיצד תובעים את חברת הביטוח?

גיליתם חלילה שדירתכם נפרצה או שפרצה בה שריפה? אם אתם מבוטחים באמצעות סוכן ביטוח, פנו אליו מיד לאחר קרות הנזק וקבלו ממנו הנחיות כיצד לנהוג. אם אתם מבוטחים בחברה ישירה לביטוח, פנו ודווחו מיד למוקד החברה וקבלו הנחיות. גם לחברות האחרות מוקדי שירות שניתן לפנות אליהם במידה והסוכן אינו עונה. מוקדים אלה פעילים בדרך כלל 24 שעות ביממה.

במקרה של פריצה, גניבה או אובדן, יש להודיע למשטרה ולהעביר לחברת הביטוח את האישור על הגשת התלונה.

בפני מבוטח שסורב בידי חברת הביטוח שלו עומדת תמיד האפשרות לתבוע אותה בבית המשפט. יש מקרים רבים בהם נטה בית המשפט לטובת המבוטח. כדאי להצטייד במומחים שיוכיחו את טענותיכם.

מה מקבל המבוטח כשהוכח נזק המכוסה בפוליסה?

קיימות שתי שיטות פיצוי נזקים:

שיטת השיפוי –  החזר כספי בגין נזק שנגרם לדירה או תכולתה. תגמולי הביטוח שישולמו יחושבו לפי שווי האובדן או הנזק ובכפוף לסכום הביטוח שנקוב בדף פרטי הביטוח ולמנגנון "ביטוח חסר".

שיטת הפיצוי – חברת הביטוח מזכה את הלקוח ברכוש חדש תמורת הישן שניזוק.

השיטה שתיושם היא השיטה שמפורטת בפוליסה במסגרת ההרחבות שרכשתם.

התיישנות

תקופת ההתיישנות הינה 3 שנים מיום קרות מקרה הביטוח וזאת בהתאם להוראות הדין.

תביעת שיבוב

לתשומת לב שוכרי דירות: צעיר שהתגורר בדירה שכורה בתל אביב, שכח לכבות את הסדין החשמלי לפני שיצא מביתו. בדירה פרצה שריפה שגרמה לנזק כבד. בעל הדירה היה מבוטח בביטוח מבנה וחברת הביטוח נשאה בהוצאות שיפוץ הדירה. ואולם, להפתעתו גילה הצעיר שאותה חברת ביטוח שלחה לו כתב תביעה במסגרת "תביעת שיבוב"  בגין רשלנות מצדו שגרמה לשריפה.

כדי להימנע ממצב כזה, על השוכר לבקש מבעל הנכס לצרף אותו כמבוטח בפוליסת ביטוח המבנה שלו, או להכניס לפוליסה סעיף שלפיו חברת הביטוח מוותרת על "זכות השיבוב" כלפי השוכרים. פתרון נוסף ופחות מקובל הוא שהשוכר מבטח את הנכס בעצמו.

מה קורה כשעוברים דירה?

ניתן להעביר את הכיסוי הביטוחי הקיים מהדירה הקודמת לדירה החדשה, תוך התאמת דמי הביטוח (הוספה או הפחתה) בהתאם לנתוני הדירה החדשה.

מותר לבטל פוליסה?

ניתן לבטל את הפוליסה של ביטוח דירה בכל עת באמצעות הודעה לחברת הביטוח, בדרך כלל בכתב (פקס). הביטול ייכנס לתוקף 21 ימים לאחר מסירת ההודעה. על חברת הביטוח להשיב לך בתוך 30 ימים את יתרת דמי הביטוח עבור התקופה שלא נוצלה.

יש לדעת, כי אי תשלום דמי ביטוח אינו מבטל את הפוליסה. כל עוד לא בוטלה הפוליסה, היא מחייבת את חברת הביטוח לספק כיסוי, ואת המבוטח – לשלם דמי ביטוח. אם חברת הביטוח מעוניינת לבטל את הפוליסה, עליה למסור לכם הודעה בדואר רשום. הביטול ייכנס לתוקף 21 יום לאחר קבלת ההודעה.

 הסתיימה תקופת הביטוח

הביטוח מסתיים (ביטוח דירה כבר לא בתוקף) במועד הנקוב בפוליסה. שימו לב – חברת הביטוח אינה רשאית לחדש את תקופת הביטוח בלא הסכמת המבוטח (למעט פוליסת מבנה ארוכת טווח לצורך משכנתא).

לסיכום – אם יש לכם ביטוח דירה או שאתם שוקלים לקנות ביטוח כזה, אנחנו מקווים שהמידע לעיל עזר לכם להבין קצת יותר טוב את הנושא ושתוכלו להשתמש בו לקראת חידוש הפוליסה או רכישת חדשה.

מעודכן ל-03/2022

שיפוץ כדאי או לא?

רובנו מעדיף שלא להיכנס לזה, אנחנו חושבים על אבק ובלגן כמו באתר בנייה, אנחנו לא מבינים איך אפשר לגור בדירה שמשפצים, אנחנו נרתעים מהויכוחים והמריבות מול השיפוצניק ושאר אנשי המקצוע – איש האלומיניום, איש המזגנים, החשמלאי, האינסטלטור. אנחנו גם חוששים מאוד מהיחסים בינינו – שיפוצים ובניית בית הם מהסיבות העיקריות לגירושים. שליש מהזוגות המתגרשים הם זוגות שבונים בית או משפצים (שיפוץ רחב). כן, קחו את זה בחשבון, ובכל זאת,  אם הגעתם לסוף התהליך אז אתם עומדים ליהנות, לאחר כמה חודשים של שיפוץ, אתם נכנסים לדירה שכך דמיינתם אותה – חדשה, ריצוף חדש, תאורה חדשה, צביעה כמו שרציתם, מטבח חדש, שינויים בחדרים הפנימיים. כל אחד והדרישות והרצונות שלו, כל אחד ודירת חלומותיו כפוף לתקציב כמובן.

אז אם אתם בעניין שיפוץ דעו לכם שאתם נכנסים לסיפור ארוך, יקר ומייגע, אבל עם סוף טוב (בדרך כלל), שאפשר תמיד לקצר אותו ולהוזיל אותו, וגם תתפלאו – ליהנות ממנו. איך? הנה התשובות, ורגע לפני – הנה מחשבון מנצח שיעזור לכם להעריך ולסכום את הוצאות על השיפוץ – ככה הסיכוי שתחרגו בהוצאות יורד דרמטית – מחשבון – כמה עולה השיפוץ?

להכין רשימה

בשלב ראשון להכין רשימה מפורטת של מה שאתם רוצים לשפץ בדירה – אמבטיה ושירותים בלבד? מטבח? לצבוע את הדירה? ואולי לבטל חדר ולהגדיל את הסלון? שיפוצים יכולים להתחיל באמבטיה ולהיגמר בכל הדירה. זה מסוג הדברים שעליהם אומרים – עם האוכל בא התיאבון. רצוי להרכיב את הרשימה יחד עם בן/בת הזוג כדי להימנע מחיכוכים במהלך התקופה הארוכה והלחוצה של השיפוץ. כבר היו מקרים בהם אחד מבני הזוג החליט על שיפוץ בלי שיתוף פעולה מהצד השני, וזה נגמר אצל עורך דין.

מדריכים קשורים:

מיטה זוגית – כמה עולה? איפה קונים?

מטבח – כמה עולה? איפה קונים?

ארונות – כל מה שצריך לדעת

איך בוחרים סלון?

הכי זול – שיטת "עשה זאת בעצמך"

אם מדובר בצביעה, סיוד, החלפת אריחי האמבטיה ואפילו אמבטיה, או להתחדש בברזים חדשים – לכו לאיקאה, הום סנטר וחנויות "עשה זאת בעצמך" אחרות; תעשו בעצמכם, או גייסו לשם כך את החבר, האח, ואולי הבת דודה מוכשרת בעבודת כפיים? בחנויות עשה זאת בעצמך יש הוראות מפורטות לביצוע העבודה, שיכולה להיות גם חוויה וגם תחסוך לכם הרבה מאד כסף. צביעה עצמית של כל קירות הבית והתקרה בבית בן 3 חדרים תעלה לכם כמה מאות שקלים, אם תעשו את זה לבד. אם תיקחו לשם כך צבעי – המחיר יכול להגיע ל-2,000 שקל לפחות.

רוצים לשפץ את האמבטיה המתקלפת? בעל מקצוע שיפרק את האמבטיה הקיימת, יביא אמבטיה חדשה ויתקין אותה ייקח מכם לפחות 1,200 שקל (כולל האמבטיה החדשה). אתם יכולים לקנות חומר מיוחד לתיקון שריטות באמייל וצבע אפוקסי מיוחד לאמייל, לקרוא את הוראות השימוש, לקרוא על זה באינטרנט (יש אפילו הסברים מפורטים בסרטוני וידיאו  ביוטיוב כמעט לכל עבודת שיפוץ ביתי) ולחסוך יותר מאלף שקל. כמובן, שצריך לקחת בחשבון שעליכם להקדיש זמן לנושא.

אם אתם לא כאלה אנשי "עשה זאת בעצמך", או שהשיפוץ הנדרש הוא גדול בהרבה וכולל שבירה והזזת קירות, נקודות חשמל ועוד, אתם מוזמנים למסע הארוך והיקר יותר של שיפוץ באמצעות בעלי מקצוע.

בחירת בעל המקצוע/ השיפוצניק

חשוב ביותר לבחור איש מקצוע טוב, ועדיף גם הגון. מי שזוכר את המערכון של הגשש החיוור, זוכר גם כיצד שני השיפוצניקים (גברי ושייקה) מתעללים בבעלי הבית (פולי, ז"ל), שכבר מעדיף לוותר על השיפוץ, העיקר להשתחרר משתי העלוקות הלא יעילות. יש לא מעט מקרים בהם שיפוץ החל במחיר מסוים ובסוף הדרך, שילמו הדיירים מחיר גבוה יותר שדרש השיפוצניק. יש מקרים אחרים, שבהם התוצאות של השיפוץ לא היו לשביעות רצון הדיירים, או שנתגלו ליקויים, ולהשיג את השיפוצניק כדי שיתקן – קשה נאד, כי הוא כבר משפץ דירה אחרת…

הדרך הטובה והבטוחה ביותר להגיע לאיש מקצוע טוב והגון היא לקבל המלצה ממכרים ששכרו שיפוצניק והיו מרוצים מהתוצאה. רצוי לבדוק מולם אם מדובר בהיקף שיפוצים דומה, אם הוא עמד במועד אותו הבטיח לסיום השיפוצים, אם הוא הגון ואדיב, וכמובן – מה הייתה הצעת המחיר שלו ואם לא חרג ממנה השיפוץ.

אם אין לכם המלצות, יש רשימות גדולות של בעלי מקצוע באינטרנט, בדפי זהב וכד'. עדיף לבחור שיפוצניקים שגרים בקרבת מקום, זה גם חוסך זמן ותקלות בנוסח –  יש פקקים ואני אגיע מאוחר.

תתחילו להתקשר לכמה שמות שבחרתם (לא להסתפק בראשון ברשימה) ולקבל הצעות מחיר בטלפון. מי שניראה לכם בסדר בשיחת הטלפון, הזמינו אותו לפגישה. בפגישה – סיירו עמו בדירה והראו לו מה דורש שיפוץ. שימו לב לגישה שלו – אם על כל דבר הוא אומר שעדיף להחליף בחדש, או שהוא מזלזל בכם, או במצב הקיים של הדירה – לא בטוח שהוא מהאנשים ההגונים. בקשו שיספר לכם על עבודות שביצע ובקשו המלצות. תדאגו לדבר עם בעלי הבתים שבהם הוא ביצע את השיפוצים.

יש לציין, כי יש שני סוגי שיפוצניקים בעיקרון:

1. קבלן שיפוצים מוסמך שרשום ברשם הקבלנים ככזה (אגב, יש ללמעלה מ-1,200 קבלני שיפוצים רשומים ברשם הקבלנים).

2. שיפוצניק – בעל מקצוע, שאינו רשום ברשם הקבלנים. מהניסיון שנצבר בשוק השיפוצים, שיפוצניק יכול להיות בעל מקצוע טוב יותר מקבלן שיפוצים, וקבלן שיפוצים יכול להיות הגון יותר משיפוצניק ולהיפך. גם המחירים של קבלן שיפוצים יכולים להיות לא פעם נמוכים מאלה של שיפוצניק רגיל, ולהיפך. יש האומרים, שכשמדובר בשיפוץ רחב היקף, שעלותו עשרות אלפי שקלים לפחות, עדיף לקחת קבלן שיפוצים, משום מדובר בבעל רישיון בתחום, וככזה הוא אמור לעמוד בקריטריונים מסוימים ובכללם אמינות, והוא אינו חאפער.

הצעת מחיר

מצאתם שיפוצניק אחד או יותר ששכנע אתכם במקצועיותו והגינותו? הגיע השלב לקבל הצעת מחיר. דעו לכם, שעבודות שיפוצים זולות יותר בחורף; אז אם לא מדובר בעבודות איטום או שיפוץ גג, שמחייבים ביצוע בקיץ, דחו לחורף.

רצוי לקבל הצעות מכמה שיפוצניקים – על ההצעות להיות מפורטות, עם סוגי חומרים (שיהיו בעלי תו תקן, מה שמעיד על איכותם), כתב כמויות מדויק, פירוט כל העבודות הנכללות במחיר, פינוי הפסולת וניקיון (חשוב מאד שקבלן השיפוצים יתחייב לאסוף בצורה מסודרת את הפסולת ולפנות אותה, כי – א. אתם צפויים להרגיז את השכנים. ב. אתם חשופים לקנסות מצד הרשות המקומית), תמחור כל סעיף בנפרד וכמובן לוחות זמנים להתקדמות וסיום העבודה כולל קנס על עיכוב או איחור בסיום הפרויקט (לא רוצים לשמוע שהעובד שלו מתחתן, או שאמא שלו אושפזה). כמו בכל מו"מ – תתמקחו.

ודאו מראש ובכתב עם השיפוצניק, מה קורה אם שיפוץ חלק מסוים גורר תיקונים נוספים כתוצאה מהשיפוץ (תוספת נקודות חשמל, הזזת צינור מים בגלל הסרת קיר, למשל). מדובר בעלויות נוספות, שכדאי שיהיו בהצעת המחיר, כדי שלא יקרה המצב שבו השיפוצניק מודיע לכם על הבעיה ברגע האחרון ומעלה את המחיר, בלי שיש לכם יכולת להתמקח.

במסגרת הצעת המחיר תדרשו לשלם בתשלומים, בהתאם להתקדמות בעבודה – זה מקובל בתחום ומתמרץ את השיפוצניק להתקדם בעבודה בהתאם לתכנית ולהשלים את הפרויקט.

כדאי מאוד שלשיפוצניק שלכם יהיה ביטוח צד ג' – זה מעיד על רצינותו ומקצועיותו של האיש, וגם מבטיח לכם כיסוי במקרה שייגרם נזק משני לבניין, לדירה או שאחד מבני המשפחה ייפגע גופנית במהלך העבודות. תמיד אפשר לתבוע את איש המקצוע, אבל במקרים קשים הוא גם לא יוכל לעמוד בגובה הפיצוי.

אז כמה זה יעלה לכם?

ברור שאין כאן מחיר קבוע, והכל תלוי ב- מה אתם משפצים, כמה אתם משפצים ובאילו חומרים אתם משתמשים. החלפת מטבח יכולה לעלות 15 אלף שקל וגם 60 אלף שקל (ואף יותר); שיפוץ חדר אמבטיה יכול לעלות בין 9 ל-18 אלף שקל. במילים אחרות – אתם יכולים לסגור שיפוץ כללי ב-50 אלף שקל וגם ב-500 אלף שקל (בהמשך הרחבה על העלויות – כמה עולה שיפוץ?)

כלל ברזל בשיפוצים – תמיד יהיו חריגות בתקציב שחשבתם עליו. לכן, את הצעת המחיר תבקשו לאחר שהגדרתם לעצמכם תקציב שיש בו עודף מסוים (20%) על כל צרה שלא תבוא בדרך. בכל מצב ובכל שלב תתייעצו לגבי האפשרות להוזלה, גם אם השיפוצניק אומר לכם – אל תתפשרו. למשל, פרקט בחדרים זול מריצוף, ברזים שהם לא מותג, אבל עומדים בתקן הישראלי, גם הם זולים יותר.

ריצוף –  ריצוף פשוט (למחסן, מרפסת וכד') –  25-29 שקל למ"ר. גרניט פורצלן – 60X60 – 150-250 שקל למ"ר. 80X80 – 110-260 שקל למ"ר.

ריצוף שיש: מידות 60X30 או 60X40 – 150-250 שקל למ"ר; 60X60 300-250 שקל למ"ר; 80X80 למ"ר – 350-500 שקל למ"ר.

פרקט – מחיר המוצר עצמו נע בין 60 ועד 400 שקל למ"ר. הפער במחירים נובע בין היתר אם מדובר בפרקט עץ או למינציה (סינתטי), עוביו, ארץ המוצא שלו – סיני זול יותר, גרמני, או בלגי הם היקרים ביותר, מידת השחיקה וגם הצבע.

התקנת פרקט בידי איש מקצוע – פרקט למינציה (הנחה צפה על ידי חיבור לוח אחד של פרקט למינציה ללוח מקביל לו כשהחריץ בשולי לוח הפרקט נכנס אחד בתוך השני) בין 30–50 שקל למ"ר. פרקט עץ (באמצעות הדבקה)- בין 60 ל-90 שקל למ"ר.

מחיר התקנת פרקט למינציה (חומר, הובלה ועבודה) בחדר בודד ששטחו 12 מ"ר ינוע בין 1,200 ל-2,500 מ"ר.

דירת 4 חדרים שבה 3 חדרים ירוצפו בפרקט והשאר (סלון מטבח) בגרניט פורצלן, למשל, פלוס ריצוף קרמיקה בחדרי השירותים והאמבטיה – עלות הריצוף הכוללת תנוע בין 11,000 שקל ל-20,000 שקל.

חיפוי –  חיפוי קרמיקה של חדרי רחצה, שירותים ומטבח – 250-300 שקל למ"ר.

צביעה –  צביעת חדר בודד – 1,000-1,200 שקל, צביעת סלון – 2,500-4,000 שקל;  צביעת שירותים ומקלחת –   1,000-2,000 שקל;  צביעת מטבח – 1,500-3,000 שקל

שיפוץ כללי לחדר אמבטיה – שיפוץ פשוט ומהודר הכולל התקנת נקודת מים חמים קרים למקלחות, פלוס אמבטיה אקרילית, פלוס חציבה בקיר ואיטום – 1,300-1,500 שקל;  ריצוף קרמיקה לחדר אמבטיה 10 מ"ר – 1,500 שקל; חיפוי קרמיקה  לגובה 1.80 מטר כולל טיח – 2,000 שקל.  כיור חדש -500 שקל.  ברזים חדשים לאמבטיה ולכיור – 500 שקל – סה"כ – כ-6,000 שקל

שיפוץ יוקרתי (כיור שעולה 2,000 שקל ומעלה, ברז שעולה 1,500 שקל ומעלה) יגיע ל-15,000 שקל ויותר –  והשמיים הם הגבול אם תרצו ברזי זהב, ג'קוזי באמבטיה וכד'.

שיפוץ מטבח – עלויות מינימליות של שיפוץ כולל ואיכותי של מטבח סטנדרטי יגיעו לכ-30-35 אלף שקל. לדוגמא, עלות משטח עבודה משיש קיסר כולל כיור תעלה כ-8,000 שקל, ארונות מטבח מפורמייקה 20,000-25,000 שקל, חיפוי קיר בשטח 2 מ"ר קרמיקה – 1,000 שקל. אבל זה המינימום, הממוצע גבוה יותר ב-20%-35% – בקיצור, מטבי יעלה לכם כ-40 אלף שקל ואפילו יותר.

תוספת של אי עם חיפוי שיש קיסר תוסיף עוד 9,000 ₪ לפחות, מחיר הארונות יכול להגיע גם -40 אלף שקל, חיפוי קיר מזכוכית מצבועה – כ-3,000 שקל.

אחריות על השיפוץ

לדרוש כמובן אחריות לתקופה על עבודות השיפוץ במסגרת הצעת המחיר ובסוף העבודות לקבל מסמך כתוב בנושא.

לטובתכם, יש חוק מפורש בעניין אחריות קבלן בכלל וזה כולל גם קבלן שיפוצים (לא רלוונטי לשיפוצניק). כולם נותנים לפחות שנה אחת אחריות. החוק מחייב אחריות גדולה יותר על התקנת צנרת – שנתיים, שקיעת מרצפות – שלוש שנים, עבודות איטום – חמש שנים, קילופים בחיפוי חיצוני של הבניין – שבע שנים.

האם לקחת אדריכל/מעצב לפני שיפוץ?

קודם כל תלוי בהיקף השיפוץ; אם מדובר בשיפוץ קוסמטי של צביעה, החלפת אריחים וכד', אין צורך. אם מדובר בשיפוץ כללי שאמור לשנות את צורת הדירה ואופייה, כדאי לשקול לקחת אדריכל או מעצב פנים. גם אם נדמה לכם, שיש לכם חוש אסתטי מפותח ואתם מעצבים בנשמתכם, אדריכל או מעצב מקצועי יכול להביא לכם פתרונות שלא חשבתם עליהם – כמו, איך להוסיף אור לחדר חשוך יחסית, ניצול יעיל יותר של מערכות (חשמל, מיזוג וכד') שיכולים להוזיל את השיפוץ, בחירת חומרים, הכנת תוכניות נגרות ועוד. הוא גם מלווה אתכם לאורך כל הדרך, כולל מול הרשות המקומית אם יש צורך בהיתר בנייה וכד'.

כמה גובה האדריכל?

אם האדריכל גובה את שכרו לפי שעות עבודה, הקפידו לקבל מראש את שעות העבודה הדרושות, והתמקחו אם יש צורך. ניתן לקבוע את התשלום לאדריכל על פי אחוז מסוים מכלל הפרויקט – זה נע בין 8% לאדריכל מתחיל ועד 20% לאדריכלים בעלי שם. אפשר גם לתמחר לפי כמות המטרים הרבועים בהם מתבצעת עבודת השיפוץ. בכל מקרה, אם אתם לוקחים אדריכל לפני שיפוץ, דעו לכם שמדובר בתוספת של לפחות 5-10 אלף שקל בשיפוצים בינוניים ולרוב משמעותית יותר מכך. בשיפוץ של 200-300 אלף שקל, האדריכל יעלה לכם בסדר גודל של 15 עד 20 אלף שקל.

טיפים חשובים בשיפוץ

1. לא לשכוח את הביטוח!  

רבים שוכחים את עניין הביטוח, או חושבים שזה חלק מחבות הקבלן ולא שואלים על זה. יש לכם אחריות. החובה שלכם היא לבדוק ולוודא שלקבלן יש ביטוח צד ג' וביטוח חבות מעביד. זה לא סתם לבדוק את הפתק שהוא יראה לכם, צריך לבדוק שיש לו ביטוח בסכום הכספי המספק כדי שאם משהו יקרה, והעבודה תיצור נזק לגורם שלישי יהיה כיסוי, אחרת זה יתגלגל עליכם.

צריך גם לבדוק שהעובדים מכוסים – חבות מעביד, ביטוח לאומי, ובכלל – אישורי עבודה. אמנם, הקבלן עצמו מחוייב לכך, אבל אל תסמכו על הקבלן, במקרים רבים הוא חוסך את ההוצאות האלו, ואם יקרה משהו – יפנו אליכם.

הרבה פעמים לצערנו – אנשים שילמו לשיפוצניקים ואלו נעלמו עם הכסף. לא לשלם מראש. חלקו את העבודה לחלקים ובכל עמידה באבן דרך תשלמו לקבלן את המגיע לו. אתם צריכים לוודא שהחלק הזה הסתיים, אל תשלמו לפני שהוא סיים את העבודה. ה-יהיה בסדר, לא מתאים לכם אלא לקבלן , אל "תקנו" את "יהיה בסדר" – תוודאו שקיבלתם מה שרציתם ובאיכות טובה. ובכל מקרה – צריך להשאיר סכום כסף לתשלום לאחר סיום העבודה ולאחר ביקורת ומעבר על כל השיפוץ על חלקיו (אינסטחציה, צביעה, מטבח ועוד)

5. הכינו תקציב ועקבו אחרי התקציב – למרות שגם כך, סיכוי טוב שתחרגו (בהרבה)

הבעיה הגדולה של השיפוצים שיודעים איך זה מתחיל, אבל לא יודעים איך זה נגמר. חלק גדול מהשיפוצים חורג בעשרות אחוזים ואפילו פי שתיים מהתקציב המקורי. החריגות יכולות לנבוע מתכנון לא נכון, וגם מהפתעות שצצו בדרך. לרוב זה גם וגם. אז למרות שאתם חושבים שאתם יודעים ומבינים ומחושבים, שימו סכום בצד לחריגה. מעבר לכך, ברגע שההסכם עם השיפוצניק לא סגור, ואין כמעט מצב לסגור מראש את כל האפשרויות וההוצאות, אז עלות השיפוץ הולכת וגדלה במקביל לתוספות. חשוב לנסות וסגור את עניין התוספות והתמחור על כל תוספת כבר בשלב החוזה.

אחרת, כל תוספת של הקבלן יכולה להיות בסכום גבוה, ובפועל תוך כדי ניצול של המצב – זה לא היה רשום בתחילת הדרך, וזה עולה 3 אלף שקל – לכו תבדקו עכשיו מה המחיר וגם אם תגלו שהמחיר הוא 2 אלף שקל, מה תעשו – תביאו שיפוצניק אחר? זו בעיה, ואי אפשר להסדיר את כולה, אבל כדאי לנסות ולברר איזה תוספות עלולות להתרחש – כדאי לבדוק אם השכנים, אחרי הכל, הפתעות באינסטלציה, בטיב הקירות ועוד, תלויות בבניין וכנראה עלו בשיפוצים קודמים.

6. הסכם בכתב!

אין חוזה בעל פה, אין הסכם בלחיצת יד. זה מתכון לצרות. אם תפעלו כך – תפסידו. הקבלן עלול להיעדר, לא לעמוד בזמנים, לא לעמוד בתקציב, להתווכח אתכם על כל תוספת.  חשוב שיהיה חוזה עבודה מפורט עם  כתב כמויות מלא ועם הסבר מפורט על כל המשימות של הקבלן, גם כאלו שנראות בשלב הראשון שוליות. הכל בפנים. בחוזה אתם צריכים להקפיד על תאריך סיום, תנאי תשלום, מה המשמעות של עיכוב; מה הקנס במידה ויש עיכוב; אחריות – בכתב/ תעודת אחריות צמודה לחוזה. ככל שתקפידו יותר בשלב החוזה, יהיה לכם יותר קל בהמשך.

7. לדברר את השיפוץ לשכנים

לפני שמתחילים בשיפוץ השאירו בקומת הכניסה מכתב ובו הודעה לשכניהם כי אתם מתחילים בשיפוץ ומצטערים על הרעש והסבל שעלול להיגרם כתוצאה מכך. אתם יכולים גם לרשום את מספרי הטלפון שלכם ושל הקבלן – כדי שניתן יהיה לפנות אליכם בכל שאלה או בקשה (או תלונה). במקביל, תדאגו שהקבלן יודע (גם חוזית) כי עליו להשאיר את המעלית ואת השטחים המשותפים נקיים וכי הוא אחראי לנזק שיגרם להם בגלל השיפוץ. בכל סיום יום עבודה, הקבלן צריך לנקות את האזורים המשותפים בבניין.

8. נוכחות וביקורת 

עניין מאוד חשוב בשיפוץ הוא הנוכחות שלכם. אתם צריכים להיות נוכחיים, להיות מעורבים, לשאול שאלות, לבקר את העבודה. אל תתנו לשיפוצניק להבין שהוא קובע הכל. במקרים רבים צצות שאלות בשטח ואם הוא יילך על הגישה שלו היא עשויה להיות הדרך הקלה, הזולה, ואולי הלא נכונה מבחינתכם. הקבלן צריך להיות מפוקח.

בהקשר הביקורת, אפשר לעשות ביקורת חיצונית. יש כאלו שלקוחים מפקח אבל אז העלות עולה משמעותית. ואפשר גם לדרוש ביקורת מהחברות המספקות את הציוד – חברות אינסטלציה, ריצוף שולחות, על פי דרישתכם, נציג מטעמן לבדוק את המערכות לאחר שהותקנו על ידי הקבלן. במידה ואתם מרגישים שמשהו לא תקין ב-100%, פשוט הזמינו נציג שירות של החברה שממנה רכשתם את המוצרים, והוא יוודא שאכן אלה המוצרים והם מותקנים כהלכה.

אז… קחו אוויר, זה תהליך ממש לא פשוט, אבל לרוב כאמור זה משתלם…

מחשבון – כמה עולה השיפוץ?

מדריך – כמה עולה שיפוץ? העלויות שיהיו לכם תוך כדי השיפוץ

לסיכום – מקווים שהמדריך הכניס סדר ותרם מידע לאלה מביניכם שמתכננים שיפוץ. בכל מקרה – הסיפור מרכב וכרוך בהרבה סבלנות מצדכם, כיס גדול וכמה כדורים נגד כאב ראש. בסופו של דבר – תיהנו מהתוצאה, ואולי אפילו תחסכו בכך מאות אלפי שקלים אם הייתם בוחרים שלא לשפץ אלא לעבור מהדירה הישנה שלכם לדירה חדשה.

מדריכים קשורים:

מיטה זוגית – כמה עולה? איפה קונים?

מטבח – כמה עולה? איפה קונים?

ארונות – כל מה שצריך לדעת

איך בוחרים סלון?

מחשבון שיפוצים – בכמה עלו עלויות השיפוץ

מעודכן ל-02/2021

פינוי בינוי – כל מה שצריך לדעת.  אתם גרים בשכונה ישנה ומוזנחת? אולי אתם מיליונרים ואתם אפילו  לא יודעים;   יש לכם סיכוי (אפילו לא רע)  להיכלל בפרויקט "פינוי ובינוי". זהו מסע ארוך ומייגע, אבל היתרונות הכלכליים שלו הם גדולים, כמו גם השינוי המבורך באיכות החיים.

בשנת 2014 נהרס המבנה האחרון בפרויקט הראשון בישראל של פינוי-בינוי שבוצע בקריית אונו, והפרוייקט  הושלם בשנת 2015.  פרויקט "אונו הירוקה" החל בשנת 2001 ואכלוסו הסתיים 14 שנים לאחר מכן. מספר מבנים עם 170 דירות ישנות בשטחים שבין 40 מ"ר ל-60 מ"ר הוחלפו ב-11 מגדלי מגורים עם 513 דירות חדשות ומרווחות, חניון ציבורי תת-קרקעי, גן ילדים חדש וגינה ציבורית גדולה. כן, זה לקוח זמן, אולי לא 14שנים, אבל כמה שנים טובות, אבל – זה משתלם. בסוף התהליך, אתם הדיירים , זוכים לדירה משמעותית טובה ושווה יותר.

הנה מה שקיבלנו הדיריים בקריית אונו –  170 הדיירים הוותיקים קיבלו במסגרת הפרויקט דירה חדשה בשטח כ-110 מ"ר בממוצע, 4 חדרים כולל ממ"ד, מרפסת שמש, מעלית, חניה ומחסן. ההערכה היא, שבפרויקט זה הכפילו הדיירים הוותיקים את המחיר של דירותיהם מכ-1 מיליון שקל ואף פחות, אם לא היו מבצעים את הפרויקט,  לכ-2 מיליון שקל במגדלים החדשים. את הפרויקט מבצעת חברת הבנייה "מצלאווי", שבתמורה  קיבלה כ-343 דירות בפרויקט לשיווק לשוק החופשי.

ובכל זאת, למה לקח ליזם 14 שנה כדי לסיים את הפרויקט בקרית אונו? בין היתר, כי החלק האחרון של הפרויקט התארך מאד בגלל התנגדויות שהגישו דיירי המגדלים המוכנים שהתלוננו על צפיפות ומו"מ ארוך מהרגיל להחתמת דיירי הבניין האחרון על ההסכם לפינוי-בינוי. זוהי דוגמא לפרויקט של תכנית פינוי-בינוי שהצליח, אך היא גם ממחישה את המורכבות והקשיים שבה.

מהו חוק פינוי ובינוי?

החלטת הממשלה הראשונה על תכנית "פינוי ובינוי" כמדיניות רשמית של משרד הבינוי והשיכון התקבלה ב-1998. במרכז ההחלטה – הריסת מבני מגורים קיימים בידי יזמים המתחייבים לתת לדיירי המקום דירה חדשה בבניינים החדשים שיקימו על הקרקע המוכרזת. צו ההכרזה תקף לתקופה של שש שנים קדימה.

בשנת 2002 נוסף סעיף 33א. לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה- 1965, לפיו, בסמכותה של ממשלת ישראל להכריז על אזור עירוני מסוים כעל מתחם פינוי לשם בינוי – כלומר, הריסת כל המבנים הקיימים בו לטובת בינוי חדש של המתחם עם זכויות בנייה משופרות מאד (עד מאות אחוזים לעומת הקיים) בבנייה לגובה, מה שמותיר יותר מקום לשטחים ירוקים. בשונה מתמ"א 38 לא מדובר על בניין משותף בודד, אלא על שכונה, רחוב, צד אחד של רחוב וכד'. בדרך כלל שטחי הקרקעות המוכרזים כמתחמים של פינוי ובינוי הם אזורים עם מעט תושבים, עם תשתיות מיושנות או שכונות עם בעיות חברתיות וכלכליות.

המטרה בהכרזה על מתחמי פינוי ובינוי היא בסופו של דבר – שיפור פני העיר ותדמיתה, או כמו שזה מכונה – "התחדשות עירונית". בבסיס ההחלטה – שימוש יעיל יותר בקרקעות עירוניות, שמציאותן נמצא בחסר, על ידי הגדלת הצפיפות – זו גם דרך יעילה להוזלת מחירי הדיור בתיאוריה לפחות. ר.מ.). בנוסף, מרוויחה הרשות העירונית והתושבים גם מרחבים ציבוריים חדשים כמו בנייני ציבור, גינות, חניה ושיפור התנועה בעיר.

לכאורה, בתכנית בה כולם מרוויחים המדינה הייתה צריכה להיות משופעת בפרויקטים. האמת היא, שמ-2001 ועד היום נבנו עשרות בודדות של פרויקטים. עם זאת, בשנים האחרונות יש עלייה משמעותית בתכנון וכבר עשרות מתחמים מוכרזים מצויים בשלבים שונים של טרום ותחילת ביצוע. סיפורי ההצלחה המעטים נובעים מקשיים הן במישור היחסים עם הדיירים בעלי הקרקע, והן בממשקים הרבים עם הרשויות – החל מהרשות המקומית, ועדה מחוזית ועד לאישור משרד הבינוי והשיכון.

המסלולים להכרזה על מתחם כמתחם פינוי בינוי:

1. מסלול רשויות: תהליך פינוי-בינוי שמקודם על ידי הרשות המקומית ומשרד השיכון והבינוי. ועדה שמינתה הממשלה לענייני פינוי ובינוי בודקת וממליצה לממשלה להכריז על המתחם כמתחם פינוי ובינוי. מימושו של מסלול זה מותנה בהתקשרות בעלי הנכסים עם יזם לביצוע הפרויקט.
2. מסלול מיסוי: תהליך פינוי-בינוי המקודם על ידי יזם פרטי שבודק וממליץ לוועדה הממשלתית על מתחם מתאים שבו יפונו לפחות 24 יחידות דיור. אם הועדה מקבלת את ההמלצה, היא מעביר אותה לאישור הממשלה שמכריזה על המתחם כמתחם פינוי ובינוי. במסלול זה היזמים מממנים את הכנת התכנית המפורטת ומקדמים את אישורה בכלל הועדות התכנוניות הנדרשות. במסלול זה יש הטבות ופטורים במסים שונים כמו מס שבח, מס רכישה והיטל השבחה.

יש גם בינוי פינוי – מה ההבדל?

במסגרת תכנית פינוי ובינוי יש שתי אפשרויות לפינוי הדיירים – האפשרות הראשונה היא העברת הדיירים לדירות בשכירות באזור קרוב עד לקבלת דירותיהם החדשות; והאפשרות השנייה היא,  בינוי-פינוי: בהסכמת הרשויות, היזם בונה קודם כל בניין חדש בקרבת הבניינים המיועדים לפינוי. עם סיום בניית הבניין החדש, עוברים אליו הדיירים מהבניין המיועד להריסה (ללא תקופת ביניים של מגורים בשכירות). לאחר שפונה הבניין הישן, היזם הורס אותו ובונה במקומו בניין חדש נוסף, שבו יאוכלסו דיירי הבניין המפונה הבא, וכן הלאה.

בפינוי בינוי (ולהיפך) – מה מרוויחים הדיירים?

1. דירה חדשה ומרווחת יותר בעלת שווי גבוה בהרבה (לעיתים כפול) מהדירה הישנה שלהם. אפשר גם לקבל פיצוי כספי במקום דירה, וכאן זה תלוי במו"מ מול היזם על גובה הפיצוי.
2. איכות חיים משופרת הנובעת מהפיתוח שנעשה באזור מגוריהם, שיכול לכלול גינות ציבוריות, מתקני שעשועים, מרכזי קניות ועוד.
3. מגורים בדירה יותר בטוחה (יש ממ"ד) ובבניין חדיש ועמיד ברעידות אדמה ונזקי טבע אחרים.
4. הטבת מס למתפנים אשר קובעת כי במידה ולבעלי נכס מתפנה יש נכס נוסף באותו פרויקט של פינוי בינוי, רק דירה אחת בלבד תהיה זכאית מהטבת המס הקבועה בחוק.

מה הסיכונים?

הסיכון המשמעותי ביותר הוא הפסקת עבודות הבנייה בשלבים שונים של הבנייה מסיבות שונות (קשיי נזילות של היזם או פשיטת רגל, עבירות בנייה, כישלון במכירת הדירות החדשות לדי קונים במחיר המבוקש ועוד). מצב כזה עלול להותיר את הדיירים שפונו ללא דירה בבעלותם.

כיצד מתגוננים?

הדיירים הוותיקים יכולים להגן על עצמם מסיכון זה באמצעות קבלת ערבויות וביטחונות מצד היזם.

מה מקבל היזם?

1. הוא לא משלם על הקרקע היקרה.
2. על כל דירה במתחם הישן מקבל היזם זכויות בנייה ל-2 נוספות (כלומר, 3 דירות במקום אחת – אחת נמסרת לדייר הוותיק ושתיים הוא מוכר לשוק החפשי).
3. היזם נהנה מהקלות ופטורים במיסוי.

הכדאיות של פרויקט פינוי-בינוי ליזם עולה ככל שזכויות הבנייה לדירות נוספות למספר הדירות הקיים, הוא גבוה יותר, וככל שמחיר הדירות הממוצע באזור גבוה יותר. כשמדובר באזורים בהם מחירי הדירות גבוהים, הרווח של היזם גדל פי כמה, משום שמרכיב הקרקע (שהיזם אינו משלם עבורה) במחיר המכירה של הדירה – הופך להיות הרבה יותר משמעותי .

שלבי ביצוע

בשלב ראשון מקבלים תושבי שכונה, רחוב וכד' הודעה שהם מתגוררים במתחם שהוכרז כ"מתחם פינוי בינוי". דיירים מביני עניין יתחילו לפעול בשלב הזה כדי לקדם את הנושא. במקרים אחרים יזם מנוסה שמבין שמתחם מסוים הוא בעל פוטנציאל להפוך למתחם פינוי ובינוי לפונה לדיירי המתחם משכנע אותם ומחתים אותם על הסכמה לפרויקט בינוי. אתם יכולים גם להיכנס לאתר משרד הבינוי והשיכון לרשימת "מתחמי פינוי בינוי ומתחמי עיבוי" ולראות אם השכונה בה אתם מתגוררים מיועדת לפינוי בינוי.

תנאי הסף להקמת פרויקט

• הסכמה בכתב של 80% מבעלי הדירות.
• שטח המאפשר בניית חניה לפי התקן ואישור לבניית מבני רב קומות בהיקף בניה של לפחות פי 3 מהיקף הדירות הקימות במתחם.
• קבלת הכרה של הרשויות במתחם כ"מתחם לפינוי בינוי"
• היערכות כלכלית של היזם לאור ההיקף העצום של ההוצאות.

מה קורה כשלא כל הדיירים מסכימים לחתום?

אין כמעט מקרה אחד של פרויקט פינוי ובינוי שבו לא נתקל הרוב התומך בתכנית במיעוט המתנגד ואף מסרב לשתף פעולה, מה שמביא לעיתים לחיסול הפרויקט או לפחות לדחייתו בשנים רבות. מה הסיבות להתנגדויות? המתנגדים יכולים להיות קשישים שחוששים משינויים בגילם המתקדם; דיירים מוגבלים בגופם שחוששים שהשינוי לא יענה על צרכיהם המיוחדים; ספקנים כרוניים שמחפשים איפה דופקים אותם בסיפור, ואלה שפועלים מתוך מניעים כלכליים ועל ידי סרבנותם מנסים לסחוט הסדר כלכלי טוב יותר משל שאר הדיירים.

בשנת 2006 שונה החוק ל"חוק פינוי ובינוי (פיצויים"), מתוך מטרה להתגבר על אותם קשיים ומכשולים אותם יוצרים דיירים סרבנים בתוך בניינים משותפים מרובי דיירים. החוק החדש  קבע כי דיירים אשר מסרבים לקבל את העסקה באופן בלתי סביר ולא מתקבל על הדעת, יישאו בנטל האחריות לנזקים שייגרמו לשאר הדיירים בבניין המשותף כתוצאה מעיכוב העסקה או ביטולה על פי התנאים הקבועים בחוק. כלומר, לרוב המיוחס יש עילת תביעה נזיקית כספית כנגד הדייר בגין סירובו הבלתי סביר להצטרף לעסקת פינוי בינוי. במשפט כזה פסק בית הדין בשנת 2010 פיצוי כספי לטובת הדיירים שנפגעו בסך ההפרש בין שווי דירת ההטבה (נקבע בידי שמאי אילו הושלם הפינוי בינוי) לערך הדירה שבבעלות הדייר כיום.

מהו סירוב סביר?

החוק מפרט במספר דוגמאות מה ייחשב כסביר בהתנגדות לעסקת פינוי בינוי ומה לא. סירוב סביר יחשב לכזה שמוכיח אי-כדאיות כלכלית לגבי הדייר הסרבן, אי-העמדת מגורים חלופיים ומתאימים, במקרה של בעלי מוגבלויות, למשל, לתקופת הבנייה, אי-העמדת ביטחונות מתאימים, ונסיבות אישיות מיוחדות – שהחוק אינו מפרט.

תמ"א 38 – המדריך השלם!

השלב הבא – ייעוץ מקצועי ותכנוני

גם אם זה עולה כסף, כדאי לדיירים לשכור שירותים של ייעוץ משפטי, ייעוץ הנדסי, ייעוץ אדריכלי ושמאות, בנפרד למה שמציע היזם. וודאו שכל הגופים המקצועיים הנ"ל מתמחים בפינוי בינוי. יש היום חברות מקצועיות שמרכזות את כל השירותים הנ"ל ומתמחות בפינוי בינוי.

לבחור גוף מייצג

ליזם נוח יותר לנהל מו"מ מול גוף אחד שמייצג את רוב הדיירים מאשר מול כל בעל דירה בנפרד – זה חוסך הרבה ימי עבודה. גם הדיירים ייהנו מכוח רב יותר אם יבואו מאוגדים כגוף אחד מול היזם, ויוכלו ברוב המקרים לזכות בתנאים טובים יותר בעסקה. לכן – בשלב ראשון, תבחרו גוף מייצג לטובת הפרויקט, זה יכול להיות וועד הבית או גוף אחר הכולל דיירים בעלי מקצוע שיכולים לתרום לעניין (עורך דין, מהנדס בניין, מתווך וכד').

שימו לב – היזהרו מקבלני חתימות, "מאכרים", שמחתימים את בעלי הדירות על חוזים לביצוע פרויקט בשלב ההתחלתי של ההתארגנות, ללא הגבלת זמן. אלה יכולים להיות מתווכי דירות, שכבודם במקומם מונח, אך לא תמיד הם מבינים לעומק את הנושא; אי הגבלה בזמן של האישור העקרוני הראשוני מונעת בשלב מאוחר יותר לקדם את הפרויקט או להתנתק מאותו קבלן חתימות.

בחירת היזם

שלב חשוב ביותר – לכן, היעזרו בהמלצות, במידע מקצועי דרך האינטרנט או מקורות מידע אחרים; קבלו או פנו לקבל מספר הצעות של יזמים/קבלנים שונים; בדקו את יכולתו הביצועית לפי פרויקטים שביצע בעבר, את יכולתו להשיג האישורים המתאימים מול הרשויות השונות ואת יכולתו הפיננסית, כמובן (אם יש ליווי בנקאי לפרויקט, נושא זה נחסך מכם), בצעו התמחרות בין היזמים על פי ההטבות המקסימליות שתרצו. אל תגזימו עם הדרישות שלכם, כי תבריחו את היזם – לא פעם עדיף לקבל דירה חדשה בשטח של 100 מ"ר מאשר להתעקש על 110 מ"ר ולהיווכח שלא ניתן לממש את הפרויקט.

כאמור, יש היום חברות מקצועיות לתחום הפינוי בינוי, שהן יזמיות בעצמן (בדרך כלל חברות בנייה מוכרות), או משרדי תיווך שהתמקצעו בנושא ומייצגים יזמים שמשלמים להם עמלה על כל פרויקט, או משרדי עורכי דין שקשורים ליזמים, משרדי מהנדסים וכד', שכולם מקבלים עמלות מהיזמים ויש להן אינטרס לבחור ביזם מסוים. כל חברה שאתם מתקשרים אתה – בדקו אותה, דרשו המלצות ואל תוותרו במקביל על בדיקת היזם שהומלץ על ידיהן.

חתימת החוזים

החוזה נחתם בין היזם לבעלי זכויות, שהם בעלי הדירות (מזכות אישור טאבו, או חכירה).

בהנחה שאתם מלווים בידי עו"ד מומחה בפינוי בינוי, תיעזרו בו בכל נושא. אחד הדברים המרכזיים בחוזה הוא נושא המגורים החלופיים בזמן הפרויקט , שהרי מדובר בתקופה ארוכה של שנתיים-שלוש. לשים לב שגובה דמי השכירות שתקבלו מהקבלן יוצמד למדד ולשכר הדירה המקובל בסביבה שבה תשכרו דירה למשך הפרויקט, כדי שלא תצטרכו להוסיף כסף לדמי השכירות במשך אותם עשרות חדשים. יש יזמים שמציעים גם מימון ההובלות (מהדירה הישנה לשכורה ומהשכורה לחדשה), וגם השתתפות בשכר טירחת עו"ד ואפילו כיסוי הוצאות וועד בית בשנה הראשונה בבניין החדש – לא הוצע לכם? דירשו זאת.

דיירי רחוב ערבי נחל בגבעתיים לא וויתרו, ולמרות התנגדויות של דיירי שכונת בורוכוב ואחרים, ולמרות מו"מ ארוך ומאבקים מול הרשויות של יותר מ-10 שנים, 7 בנייני רכבת בני 50 שנה ובהם 126 דירות ,נהרסו, ובמקומם נבנו 4 מגדלים בני 18-23 קומות נבנו ונבנים במקומם ובהם 528 דירות (הפרויקט נקרא "סנטרל הייטס"). היזמים – משהב בע"מ, מבני אופיר בע"מ – הצליחו להשיג מרשויות התכנון יחס של 4 דירות חדשות לדירה ישנה אחת! במסגרת פרויקט הפינוי בינוי, מקבלים הדיירים הוותיקים דירות בנות 4.5 חדרים מקומה 10 ומעלה, מרפסת ומחסן ו-2 חניות מקורות. בשוק הנדל"ן מעריכים את מחיר הדירות החדשות ב-2.6 מיליון שקל לפחות לדירה לעומת 1.1 מיליון שקל בממוצע לדירה במתחם במידה והפרויקט לא היה מבוצע.

ערבויות –  בפרויקטים מסוג פינוי-בינוי או תמ"א 38(2) מקובל, כי היזם נותן לדייר, כתנאי לפינוי הדייר מדירתו, ערבות בנוסח חוק מכר להבטחת קבלת הדירה החדשה על ידי הדייר. סכום הערבות הוא כשווי הדירה החדשה. מטרת הערבות היא להבטיח את כספו של הרוכש במקרה של אי-מסירת הדירה (בכלל, או בזמן בגלל עצירת הפרויקט, פשיטת רגל של היזם וכד'). כמו כן, בפרויקטים מסוג זה תינתן, בדרך כלל, ערבות בנקאית נוספת להבטחת דמי השכירות שעל היזם לשלם לדייר בתקופת הפינוי-בינוי. עוד לדרוש ערבות בדק (לטובת ליקויים בבנייה. הערבות ניתנת בדרך כלל לשנה לאחר תום הבנייה) וביטוח הפרויקט.

לסיכום תת-פרק זה; במדריך לפרויקט פינוי בינוי שבאתר משרד הבינוי והשיכון יש גם מדריך מיוחד  המתייחס למו"מ מול היזמים.

מימון

ההוצאות הכספיות בפרויקט מוטלות על היזם והן כבדות – מדובר ממימון הריסת מבנה קיים, בניית מבנים רבי-קומות בדרך כלל ושכר דירה לדיירים הוותיקים למשך כ-3 שנים. המימון הוא בין עשרות למאות מיליוני שקלים, תלוי כמובן בגודל הפרויקט. אי לכך, תמצאו בדרך כלל בפרויקטים האלה את חברות הנדל"ן הגדולות.

המימון דומה למימון פרויקט בנייה רגיל ודורש ליווי בנקאי בדרך כלל. יש גם קרנות השקעה ומימון שלרוב מתמקדות בהשלמות לליווי הבנקאי ופחות במימון מלא של הפרויקט.

מיסוי

רק פרויקטים לפינוי-בינוי שהוכרזו בהכרזה ממשלתית נהנים מהטבות מס הקבועות בחוק. יש התקשרויות ובניית פרויקטים שלא במסגרת תכנית פינוי בינוי, אך הם אינם נהנים מהטבות המס, כי לא הייתה הכרזה ממשלתית עליהם כעל מתחמי פינוי בינוי. גודל מתחם מינימלי להכרזה הוא 24 יחידות דיור קיימות במתחם, לאו דווקא ברצף גיאוגרפי.

היזם והדיירים נהנים מהטבות מס כגון: פטור מתשלום מס שבח, מס רכישה ומע"מ על שירותי הבנייה, פטור מתשלום דמי היתר, פטור מהיטל השבחה למגורים, הנחות בארנונה לדיירים בדירות החדשות.

למשקיעים – האם כדאי לרכוש דירה בפרויקט המיועד לפינוי בינוי?

לאור הנתונים במדריך לעיל לגבי הרווח לדיירים בפרויקט פינוי בינוי, כדאי בהחלט לחפש לרכוש דירה באחד המתחמים האלה. יש אנשי עסקים וגם יזמים המתמחים ברכישת דירות (ולא רק דירה אחת) במתחמים כאלה, אך גם אתם (מה שנקרא – הציבור הרחב) יכולים לרכוש דירה כזאת כהשקעה ולהרוויח בעתיד. תמיד יש בעלי דירות, שרוצים להימנע מהמסע הארוך והמרכז של יישום פרויקט פינוי בינוי והם יהיו מוכנים למכור לכם את דירתם. כמובן שבמחיר הדירה, שיכולה להיות מוזנחת וקטנה, הם יגלמו חלק מהרווח העתידי הצפוי לבעלי דירה זו בעת מימוש פרויקט הפינוי בינוי. כלומר – תצטרכו לשלם מחיר למעלה ממחיר השוק, ואז יש לבדוק את כדאיות העסקה. אם הפרויקט נמצא כבר במהלך פרויקט פינוי בינוי, מומלץ לעשות בירורים על היזם והפרויקט כאילו אתם דיירים בפרויקט.

מדריכים קשורים: 

למדריך תמ"א 38

למדריך רכישת דירה מקבלן

מדריך של משרד השיכון והבינוי – איך הדיירים צריכים להתקשר עם הקבלן בהסכם פינוי בינוי?

מעודכן ל-08/2021

תמ"א 38 – מה זה ומה ההבדל בינה לבין תמ"א 38/2? האם בעלי הדירות מרוויחים מיישום תוכניות כאלו? כן, אבל הדרך מלאה חתחתים;  איך לעשות זאת בדרך הקלה, להשיג דירה גדולה יותר, משודרגת ושווה יותר בלי להוציא כסף מכיסכם! – כל התשובות במדריך שלנו – 

מצטערים שהתחלנו כך, לא מתכוונים להפחיד אתכם. זו פשוט המציאות. אבל אפשר להתכונן אליה. הצעד העיקרי שנקטה המדינה במסגרת ההיערכות לרעידות אדמה חזקה הוא תכנית המתאר הארצית מס' 38, או כפי שהיא מוכרת בקיצור – תמ"א 38. התכנית, שנכנסה לתוקף במארס 2005, נועדה לחזק את היסודות של מבנים ישנים, שהוכח כי הם עלולים לקרוס בעת רעידת אדמה חזקה. בארץ אותרו אז כ-1.1 מיליון דירות בבנייני מגורים שיש לחזק את יסודותיהם. התכנית חלה על מבנים שההיתר לבנייתם הוצא לפני ה-1 בינואר 1980, למעט מבנים אותם פטר התקן הישראלי לרעידות אדמה.

הרעיון שמאחורי תמ"א 38 לא דרש השקעה כספית מצד המדינה או הדיירים: קבלני בניין יחזקו מבנים, יוסיפו ממ"דים, מעליות ומרפסות לטובת הדיירים, וזאת תמורת אישור לבנות בבניין דירות נוספות אותן יוכלו למכור. רעיון מעולה ממנו כולם מרוויחים – הקבלן שמקבל זכויות בנייה, הדיירים שמקבלים חינם מיגון נגד רעידות אדמה והשבחה של הנכס שלהם, והמדינה שאינה צריכה לממן  מיגון של תושביה.

16 שנה לתכנית התמ"א –  50,000 דירות שופצו בתוכנית

בפועל – לפי נתוני משרד הבינוי והשיכון, עד 2018 חוזקו כ-כ-50,000 דירות (בינהן גם כאלו שנכללות בבניינים משופצים בשלב זה). רוב הבקשות מגיעות מאזורי ביקוש רמת גן, רעננה, תל אביב, שמצד אחד זה מבורך, כי הפרויקטים מקטינים את צפיפות הבנייה; ואולם, דווקא בערים כמו אילת, בית שאן, לוד ואחרות שניזוקו בעבר מרעידות אדמה, אין כמעט בנייה במסגרת תמ"א 38. למה זה קורה? כי הקבלנים מעדיפים לבנות במקומות בהם יוכלו למכור את הדירות הנוספות בקלות יותר. יש לציין, כי עיריות ירושלים, חיפה, רמת-גן וגבעתיים, רעננה ובפריפריה הרחוקה יותר מעודדות את פעילות התמ"א בערים אלו; דווקא בתל אביב, העיר הצפופה בארץ, ששם ייזום פרויקטי תמ"א משגשג, רק כשליש מהבקשות שהוגשו – אושרו.

בשנתיים האחרונות יש זינוק בהתעניינות בתמ"א 38, בעיקר על רקע ההצלחה של פרויקטים שכבר הושלמו בהצלחה. עם זאת, כאמור, מספר הפרויקטים שיצאו לדרך עדיין מצומצם, והסיבה המרכזית היא לאו דווקא נכונות הרשות המקומית, אלא יכולת ההתארגנות של הדיירים; יחסי האמון בין בעלי הדירות, יחסם לדירה (בית מגורים, ירושה או נכס להשקעה), יכולת לשתף פעולה כקבוצה  – כל אלה מרכזיים להצלחת מימוש התוכנית. לטענת יזמים רבים, בעלי הדירות מתעניינים בסוגיה הכלכלית של מקסום רווחיהם האישיים הרבה יותר משמעניינת אותם העובדה, שהם נמצאים בסיכון גבוה למצוא עצמם בחורבות ברעידת אדמה חזקה.

מהי תמ"א 38?

תמ"א 38 היא תכנית מתאר ארצית שנכנסה לתוקף במארס 2005 לשיפוץ וחיזוק מבנים ישנים יחסית נגד קריסה בעת אירוע של רעידת אדמה חזקה.

על אילו מבנים חלה התכנית?

מדובר בבנייני מגורים משותפים בעלי התנאים הבאים: 1. היתר הבניה שלהם הוצא לפני ה-1 בינואר 1980.  2. המבנה אינו עומד בתקן הישראלי 413 של עמידות ברעידת אדמה. לכך נדרש אישור של מהנדס מוסמך. 3. המבנה לא נקבע להריסה על פי תוכנית או על פי צו סופי של בית משפט. 4. הבית המשותף הוא בן שתי קומות ומעלה ושטחו הכולל עולה על 400 מ"ר.

מה אמורים הדיירים לקבל מהקבלן?

תוספת בנייה של עד 25 מ"ר לכל דירה, באמצעות חדר נוסף, מרפסת, מחסן, התקנת מעלית חדישה (אם אפשרי מבחינת החלל הפנימי של המבנה), חנייה (אם יש שטח), שיפוץ חיצוני לבניין ולגינה, שיפוץ ושדרוג הלובי וחדר המדרגות, מערכת האינטרקום ותיבות הדואר, שדרוג תשתיות הבניין לרבות צנרת המים, הביוב, גז וכד',  שיפוץ חדר האשפה, המקלט וחדרי אופניים/עגלות.

יש לציין, כי הטבות אלו תלויות באישור התוכניות בוועדה המקומית. מאחר שהחוק מאפשר לרשות המקומית לקבוע את המדיניות שלה ביחס לתמ"א 38, יכולות ההטבות להשתנות מרשות לרשות.

ההטבות האלו מתורגמות לכסף – השבחה מאוד גדולה של ערך הדירה, במקרים מסוימים גם מעל 40% – קראו כאן על השבחת הדירות בתוכניות תמ"א 38

מה מקבל הקבלן/היזם?

בתמורה להטבות שהוא נותן לדיירי הבניין, זוכה הקבלן לקבל תוספת יחידות דיור בבניין. מדובר בדרך כלל בקומה וחצי באזור המרכז וב-2.5 קומות באזורי הפריפריה. יחידות הדיור נבנות בקומת עמודים, אם קיימת,על גג הבניין, ואם גודל המגרש מאפשר הוא יכול לבנות אגף חדש למעטפת החיצונית של המבנה. יחידות הדיור החדשות יהיו שוות אף יותר מהדירות יד-שנייה שבאותו בניין, מה גם שבמקרים רבים הדירות הנוספות הן פנטהאוזים ודירות גג, או דירות גן, למשל. הקבלן גם פטור, בעקבות תיקון 3 לתמ"א 38, מתשלום היטל השבחה.

המשמעות היא הרבה כסף – היזם/ קבלן לא ייקח את העבודה אלמלא הוא ירוויח, והחישוב שלו אחרי ההוצאות השוטפות משאירות לו ברוב המקרים רווח נאה.

בכמה מעלה תמ"א 38 את ערך הדירה ?

מומחים בשוק הנדל"ן מעריכים, כי השבחת בניין במסגרת תמ"א 38, שמוסיפה מעלית, מרפסות, חניה, ממ"דים וכמובן חיזוק היסודות, יכולה להביא לייקור הדירות בו ב-30%-40%.

הוספת החדר (ממ"ד בדרך כלל) לדירה היא המשמעותית ביותר בהעלאת ערך הדירה. מדובר בדירה של 3 חדרים שהופכת לדירת 4 חדרים, דירת 4 חדרים שהופכת לדירת 5 חדרים וכן הלאה. התוספת לשווי הדירה יכולה להגיע ל-20% ואף יותר.

הוספת מרפסת בשטח 12 מ"ר יכולה להעלות את ערך הדירה ב—5%-10%.

מעלית מוסיפה את התוספת המשמעותית ביותר לבעלי הדירות בקומות הגבוהות – כ-5% בממוצע.

השיפוץ החיצוני של הבניין, שהוא חלק בלתי נפרד כיום מתהליך תמ“א 38 יכול לתרום לעלייה של 10% בשווי הדירה.

חניה באזור תל אביב למשל יכולה להביא לתוספת של 5%-15% מערך הדירה. את החניה ניתן למכור או להשכיר למבקשים רבים בעיר הסובלת ממצוקת חניה. במקרים בהם לא ניתן להוסיף חנייה פרטית מקורה, רשאים הדיירים לדרוש כופר חנייה. כופר חנייה הוא תשלום העומד על כ-14 אלף דולר לחניה, שהקבלן מחויב לשלם לרשות המקומית אם לא עמד בהוראת החוק המחייבת בניית מקומות חנייה עבור הדיירים. בעיקרון, הרשויות המקומיות אמורות להשתמש בכספי כופר החנייה כדי לבנות חניון ציבורי לתושבי הבניין, אך במקרים שהרשויות המקומיות לא בונות חניון כזה, רשאים הדיירים לתבוע את כספי הכופר כשמדובר כאמור בסכום לא מבוטל.

זמן ביצוע הפרויקט

חצי שנה-שנה לקבלת היתר הבנייה ועוד 24-18 חודשים לביצוע הבנייה בפועל.

מהי תמ"א 38/2? 

לאחר שהוחל בביצוע תמ"א 38 נמצא, שבניינים רבים לא יעמדו בתקן לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה (תקן 413), גם אם יבוצע בהם חיזוק. המחוקק מצא פתרון לבעיה זו ובפברואר 2010 הוכנס  תיקון לתמ"א 38 (תמ"א 38/2), המאפשר להרוס בניין קיים ישן שעומד בתנאי התמ"א הרגילה ולבנות במקומו בניין חדש (דומה לתכנית פינוי-בינוי, שבבסיסה התחדשות עירונית ולא חיזוק מבנים. ר.מ.). על פי התיקון, בניית הבניין מחדש תבוצע תוך תכנון מחודש שעומד בתקנים ההנדסיים המחמירים ביותר למניעת קריסה בזמן רעידות אדמה.

לאור הקושי במציאת קרקעות פנויות לבנייה במרכז הארץ, מהווה תמ"א 38/2 פוטנציאל משמעותי לבינוי של מגדלי מגורים מודרניים באזור זה. התיקון מחייב גם להוסיף במבנה החדש חניות מקורות לכל בעלי הדירות (לרוב חניה תת-קרקעית), לובי מודרני, מפלסים אחידים וממ"ד בכל דירה.

מתי עדיפה תמ"א 38/2 על תמ"א 38?

כאמור, כשחיזוק ושיפוץ לא יביאו את הבניין לעמידה בתקן 413, או כשמשתלם יותר כלכלית לבנות בניין מחדש מאשר לשפץ אותו. תיקון 2 גם מקל על דיירים שאינם מעוניינים להתגורר בבניין בזמן הבנייה בתנאים לא נוחים. מהנדסי הבניין ימליצו בדרך כלל כי הקמת מבנה חדש עדיפה על פני חיזוק מבנה ישן.

על פי התיקון, המבנה החדש ייהנה מתוספת בנייה לעומת המבנה הישן על בסיס תוספת קומות בהתאם מכוח תמ"א 38 ומכוח התב"ע המקומית, שבה שטחי בניה בלתי מנוצלים, תוספות והקלות כמותיות. השיקול אם להוציא לפועל פרויקט שכזה תלוי גם בתוכנית העירונית ובמיקום הנכס.

מה מקבלים הדיירים?

במהלך בניית הבניין החדש, מפונים בעלי הדירות מדירותיהם למגורים בשכירות, כשדמי השכירות לרבות עלויות העברת תכולת הדירות, מהדירה הישנה לדירה החלופית ומהדירה החלופית לדירה החדשה, משולמים ע"י היזם/הקבלן עמו התקשרו.

בסוף הפרויקט בעלי הדירות מקבלים דירה חדשה וגדולה יותר בבניין חדש לחלוטין, כששווי דירה כזאת גדול מזה של דירה משודרגת במסגרת תמ"א 38. כל העלויות, התשלומים, המיסים והאגרות הכרוכים בעסקה לרבות אלו החלים על בעלי הדירות (כגון מס שבח, היטל השבחה, שכר טירחת עו"ד לדיירים ןכד'), משולמים ע"י ועל חשבון היזם/הקבלן עמו התקשרו בעלי הדירות.

מה מקבל היזם?

על כל יחידת דיור קיימת, יקבל הקבלן בין 2.5 ל-3 יחידות דיור חדשות. בבניין בן 8 יחידות דיור קיימות יקבל היזם 18-25 דירות נוספות אותן יוכל למכור לשוק החופשי.

למדריך פינוי בינוי

מדריך מס רכישה

מדריכי דירה ומשכנתא

מי היזמים הפועלים בתחום?

יש עשרות יזמים וקבלנים הפעילים בתחום, חלקם חברות בנייה וותיקות ומוכרות ואחרים שקמו בשנים האחרונות כמתמחים בתמ"א 38. רצוי לבחור יזם וקבלן מנוסים בתחום, לראות פרויקטים שבנו ולקבל משובים מהדיירים בפרויקטים אלה. כדאי לבדוק את החוסן הפיננסי של היזם/קבלן כדי לא להגיע למצב שבו הקבלן פושט רגל באמצע הפרויקט. כשיש ליווי בנקאי או של מוסד פיננסי מוכר אחר, הנושא נבדק בקפדנות על ידי המממן וחוסך לכם את המאמץ.

שלבי הביצוע?

. התהליך יכול להתחיל על ידי הדיירים, ששמעו על תכנית תמ"א 38 ותמ"א 38/2 ומגלים עניין בשל ההטבות הגלומות בתכניות, או מצד יזם שפונה ביוזמתו אל דיירי בניין העומד בתנאי תכניות התמ"א.

השלב הבא הוא בדרך כלל אסיפת דיירים שבה מסביר היזם, או מישהו אחר בעל ידע בתחום, על משמעות פרויקט תמ"א 38. השלב הזה מתקיים לאחר בדיקה ראשונית אם המבנה עומד בקריטריונים של תמ"א 38.

הרוב הנדרש לביצוע תמ"א 38 ותמ"א 38/2

לאחר הסכמה עקרונית באסיפת הדיירים לקידום הנושא נדרשת הסכמה בכתב מרוב הדיירים.

כשמדובר בתמ"א 38 (חיזוק ושיפוץ) נדרשת החתמה של 66% מהדיירים. לתמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) נדרשת החתמה של 80% מבעלי הדירות. וועד הבית ניתן להיעזר בקבלן הבנייה המיומן בהסברה לשכנוע השכנים. שכן סרבן יכול לעכב את הפרויקט ואף לעצור אותו לחלוטין. עם זאת, בתי המשפט נוטים לטובת הרוב ונגד השכנים הסרבנים בדרך כלל.

לא פעם יש התנגדויות גם מצד שכנים בבניינים סמוכים. הועדה המקומית עלולה לעיתים שלא לאשר תוספות בניה רק משום החשש שיוגשו נגדה תביעות בידי בעלי נכסים בבניינים הסמוכים. עם זאת, התנגדויות מבניינים שכנים כמו – הסתרת אור, חסימת אוויר – נדחות על הסף בידי הוועדות המקומיות.

לקחת ייעוץ מקצועי

לפני שבוחרים יזם ומנהלים אתו מו"מ, מומלץ לבעלי הדירות לקבל ייעוץ משפטי וגם ייעוץ תכנוני –הנדסי, ולא לוותר על אדריכל ושמאי. לא כדאי להסתמך רק על המידע התכנוני שמביא היזם/הקבלן. ברמת גן היה מקרה של תמ"א 38 בו קיבל היזם זכויות בנייה של קומה עם 3 דירות על גג הבניין, אבל בפועל בנה גם דירה קטנה בקומת הקרקע על חשבון חדר האשפה.

הדיירים יכולים להיות היזם, האם כדאי?

העלות הממוצעת של פרויקט תמ"א 38 היא כ-10 מיליוני שקלים.  אין מניעה, שדיירי הבניין המשותף יממנו את חיזוק ושיפוץ הבניין מכספם ויחלקו את הרווחים ממכירת הדירות הנוספות; כלומר, הדיירים הופכים ליזמים ושוכרים שירותי קבלן בנייה. התופעה הזאת מאפיינת יותר את תל אביב, למשל, שם מתגוררים יותר בעלי אמצעים. זאת אחת הביקורות על התכנית, שנכשלה לחלוטין בפריפריה. עם זאת, ברוב המקרים בעלי הדירות מעדיפים להתקשר עם יזם/קבלן חיצוני  – מצד אחד הם משלמים ליזם/ קבלן, אבל זה חוסך מהם כאבי ראש, התעסקות גדולה, וגם, יש לומר, התנהלות לא נכונה. אחרי הכל, מה להם וליזמות נדל"ן (אלא אם יש בינהם מומחים בתחום).

חתימה על הסכם עם היזם/קבלן

הדיירים באמצעות בא כוחם חותמים על הסכם לביצוע הפרויקט עם היזם/הקבלן, שאחראי כל הכנת והגשת תכניות וקבלת ההיתרים הדרושים.

מימון הפרויקט

היזם יכול לממן את הבנייה מהונו העצמי, והוא יכול להיעזר במימון; עומדות בפניו שתי אפשרויות מימון בדרך כלל: הבנקים, שאינם ששים להשקיע בתכניות תמ"א בשל המרכבות שלהן, וקרנות השקעה ומימון שקמו בשנים האחרונות כשראו את הפוטנציאל האדיר של מיליארדי שקלים הגלום בתכניות  התמ"א. הקרנות המתמחות במימון תכניות תמ"א מציעות מימון תמורת חלק מהרווח על הפרויקט. את הכסף הן מגייסות מגופים פרטיים, גופים עסקיים וגופים מוסדיים, שגם הם החלו להיכנס לתחום בשנים האחרונות. בין הקרנות הפעילות בתחום:  מגדל שוקי הון, דייברגון, שחקים, קרנות 38, טופ קפיטל ואחרות.

גם הבנקים וגם הקרנות בודקים את היזם ואת יכולתו הפיננסית, כשהם דורשים בדרך כלל הון עצמי של 25% מהיקף ההשקעה. יש מקרים בהם הדיירים מוכנים להשתתף בהון העצמי של היזם. היתרון לדיירים בליווי בנקאי או קרן מימון הוא שגופים אלה יבצעו את הבדיקות הרלבנטיות אודות היזם ויעניקו לו מימון רק אם ימצאו אותו מתאים לביצוע פרויקט. הגופים המממנים יבדקו בזכוכית מגדלת את היתכנות הפרויקט (דו"חות אפס), את החוזה שחתם מול הדיירים, ובמקרים רבים תדרוש הקרן אף בטחונות מוצקים יותר כדוגמת ערבות אישית. בנוסף, הכסף בחשבון וגם הרווח מהפרויקט משועבדים לבנק. כל אלו מקנים ביטחון נוסף לדיירי הבניין שבפרויקט.

במסגרת הענקת המימון, הבנק או הקרן מפעילים שמאי מטעמם המלווה את הפרויקט באופן שוטף, שומר על  השמאי בוחן את ההשקעות שבוצעו, מפקח על המכירות של הדירות החדשות ועל הכספים המתקבלים מהן ומתריע לבנק ולדיירים על חריגות בפרויקט.

מימון בנקאי לתמ"א 38 כולל גם מתן ערבויות חוק מכר לרוכשי הדירות החדשות וכמו כן כולל ערבות לדיירים הקיימים לגבי השלמת עבודות החיזוק והשדרוג של הבניין.  בדרך כלל יש גם ביטוח ל

לבדוק גם את הקרן

 כפי שקרן מימון משתדלת לאתר את היזמים הנכונים, כך גם רצוי שיזמים יעבדו עם קרן מנוסה בתחום. מדובר בתחום שבו צצות בעיות לאורך הפרויקט שמצריכות לצד המומחיות הביצועית של היזם  גם מומחיות מימונית מצידה של הקרן. לכן, על היזם החיצוני או הדיירים, במקרים נדירים בהם הם היזמים וזוכרים קבלן בנייה, לבדוק את הקרן עמה הוא עומד לחתום הסכם מימון –  לבדוק עם אילו יזמים עובדת הקרן, אילו פרויקטים כבר מימנה ולשמוע חוות דעת.

כיצד יכולים הצדדים להגן על האינטרסים שלהם?

פרויקטים מסוג תמ"א 38 מוגדרים מבחינה משפטית כעסקת מכר לכל דבר. במסגרת ההסכם, הדיירים מוכרים את זכויות הבניה שלהם בבניין ליזם ובתמורה היזם מתחייב לספק להם שירותי בניה. כדאי לעגן בהסכם את כל ההגנות האפשריות על האינטרסים והזכויות של שני הצדדים במסגרת ההסכם.

הבטוחה ליזם – הערת אזהרה

ישנם תרחישים מהם חוששים יזמים בהם אחד הדיירים או יותר חוזר בו מההסכם, או שהוא מוכר את הדירה לאחר מבלי שהרוכש חתם על ההסכם, או שחלק מהדיירים מנסים לבצע עסקה עם יזם אחר. כדי להגן על זכויות הבנייה אותן רכש על היזם לרשום הערת אזהרה לטובתו בלשכת רישום המקרקעין. הערת האזהרה מהווה בטוחה ליזם במקרים של תרחישים כנ"ל. במסגרת פרויקט מסוג תמ"א 38 (חיזוק ושיפוץ) נהוג כי היזם ירשום הערת אזהרה רק על זכויות הבניה אשר מוצמדות לתת חלקה חדשה בבניין. במקרה של תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) תירשם הערת אזהרה על דירות הדיירים עצמן.

על עורכי הדין של הדיירים לדרוש מהיזם, במסגרת ההסכם ביניהם, יפוי כח למחיקת הערת האזהרה, כך שבמקרה בו היזם מפר את ההסכם וההסכם מתבטל, תהיה בידי הדיירים אפשרות למחוק את הערות האזהרה. יש לציין, כי בפועל לשכות רישום המקרקעין מקשות על מחיקת הערות אזהרה ואז יש צורך לפנות לערכאות משפטיות לצורך המחיקה.

הבטוחות לדיירים – ערבויות

לא פעם קורה, שלמרות שהיזם נבדק ונמצא מבטיח, הוא חלילה נקלע לפשיטת רגל ועוצר את הפרויקט באמצע מסיבה זו ואולי גם אחרת. כיצד יכולים הדיירים להגן על עצמם מפני אפשרות כזאת? לדרוש ערבויות במסגרת ההסכם עם היזם – סוגית הערבויות היא אחת מהסוגיות החשובות ביותר בהסכמים מסוג תמ"א 38 ואין להתפשר בה. יש לתת את הדעת לגבי ערבויות שניתנות לדיירים במסגרת הסכמי מימון חיצוניים של היזם עם בנק או קרן מימון ולנהוג בהגינות ולא לאלץ את היזם לתת ערבויות כפולות – גם לגוף המממן וגם לדיירים. עורכי הדין של שני הצדדים אמורים למנוע מצב כזה.

אם הקבלן עוצר הבנייה כי פשט רגל – אלו ערבויות לדרוש בפרויקט תמ"א 38 (חיזוק ושיפוץ)?

ערבות ביצוע – ערבות כספית להבטחת השלמת הבנייה במידה והקבלן מפסיק את עבודתו ומפר את ההסכם. סכום ערבות הביצוע המקובל הינו בין 20%-40% מעלויות הבניה לפרויקט.

ערבות בדק – בפרויקט מסוג תמ"א 38 לא חלות הוראות חוק המכר (דירות) תשל"ג 1973 בכל הקשור לאחריות על תוספות הבנייה ותקופות בדק, ולכן חשוב לקבוע בהסכם הוראות מפורשות ולדרוש ערבות בדק. ערבות זו ניתנת לדיירים עם סיום הפרויקט וקבלת הבניין המשופץ והמחוזק למשך תקופה של שנה.כדי להבטיח תיקון ליקויים בהרחבות וברכוש המשותף בו בוצעו עבודות ע"י היזם.

ב. תמ"א 38/ 2 (הריסה ובניה)

1. ערבות חוק מכר – מדובר בערבות אשר ניתנת לדיירים לפני ובסמוך למועד פינוי דירתם והדיירים מחזיקים בערבות עד למועד קבלת דירתם החדשה. תנאי מימוש הערבות הם בהתאם להוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974, והינה זהה בתנאיה לערבות אשר מקבלים רוכשי דירות מקבלנים. כשלפרויקט יש ליווי בנקאי או על ידי מוסד פיננסי מוכר אחר, הסיכויים שהפרויקט יושלם גבוהים יותר בטרם תמומש ערבות המכר על ידי הדיירים.
2. ערבות דמי שכירות – ערבות בגובה דמי השכירות לכל תקופת הבנייה המוחזקת בנאמנות אצל העורך דין של הדיירים. הערבות מיועדת להגן על הדיירים ממקרה שבו היזם מפסיק לשלם את דמי השכירות או שהפרויקט נעצר.

ישנן בטוחות נוספות שיכולות להגן על הדיירים כמו, ערבות בדק, ערבות תשלום מס שבח שתחול על היזם, ערבות להבטחת רישום הבית המשותף וזכויות הדיירים בדירות ועוד. הבטוחות נדרשות בהתאם לאופי הפרויקט וזהות היזם; במקרים רבים הדרישות לבטוחות מצד הדיירים מפילות פרויקטים לפני שהתחילו, כי מדובר בערבויות שעולות כסף רב ליזם. עם זאת – הדיירים צריכים להגן על עצמם ככל שהם יכולים בעצה אחת עם עורכי הדין שלהם.

היבטי מיסוי

ליזם רציני (ואפשר גם הדיירים עצמם) אמור להיות יועץ מס המומחה בעסקות מסוג תמ"א 38 שילווה את היבטי המיסוי של הפרויקט מול רשויות המס והרשות המקומית, שששה בדרך כלל למצות כל מס או היטל.

אחד המסים הנגבים על ידי הרשות המקומית הוא היטל השבחה –  הוא אמור להתייחס אך ורק לשטח שבו התבצעה ההרחבה או הבנייה החדשה. חלק מהרשויות המקומיות פוטרות מתשלום עבור התקנת מחסן או בניית מרפסת שנעשו במסגרת תכנית תמ"א 38. במידה ואין פטור כזה מומלץ לנסות לבקש הפחתה בגובה ההיטלים. העריה עלולה לדרוש גם היטל מס על הרחבות קודמות; אם אין בידי בעלי הדירות קבלות על תשלום מס להרחבות הקודמות הם יכולים להציג מסמכים כמו אישור על העדר חובות לרשות המקומית.

את מס השבח על הדירות החדשות משלם היזם; יש גם היטלי פיתוח תשתיות – .אם בעלי הדירות שילמו בגין פיתוח תשתית אחת כגון סלילת כביש, הם פטורים מתשלום עבור שדרוג תשתיות הביוב והניקוז שנמצאות מתחת לאותו הכביש.

ארנונה – יש לצפות לגידול במיסי העריה עקב הגדלת והשבחת הדירה.

מס רכישה – מוטל במקרה שהיזם מוכר את זכויותיו בפרויקט תמ"א ליזם אחר. החלטה מהשבועות האחרונים מבדילה בין זכויות הנמכרות כאופציה (עוד אין היתר בנייה והסכם מימון), כשאז אין מס רכישה על הזכויות, לבין מכירת זכויות בשלבי עבודות מעשיים. יש מקרים בהם יזמים מעכבים את ביצוע הפרויקט מסיבות שונות, וההחלטה תסייע בהעברת הפרויקט ליזם אחר והשלמתו.

למה תמ"א 38 קצת תקוע?

למרות כל הסיבות הטובות תמ"א 38 יחסית תקוע, אם כי בשנתיים האחרונות – 2016, 2017, הפרויקטים דווקא מקבלים תאוצה – יש לא מעט פרויקטים ויש התקדמות במקומות מסוימים, אבל היא עדיין איטית. הרשויות המקומיות עוצרות חדשות לבקרים את התוכניות, ויש מקומות שפשוט החליטו על עצירה מוחלטת. הסיבה העיקרית – תשתיות. ברשויות המקומיות טוענים (ועם צדק רב בדבריהם) שלא ניתן לבנות ולבנות מבלי לדאוג לתשתיות – כבישים, חניות, גנים , בתי ספר ועוד. אי אפשר לתקוע את העיר בתושבים אבל לא לספק להם תשתיות ולכן ערים רבות קבעו – "Hold" ועצרו את התקדמות. מה יהיה במהשך? ממש לא ברור, אבל בינתיים נראה שכל עוד לא ישלימו את התשתיות במקומות התקועים, לא יהיה שם קל של תמ"א 38 כפי שהוערך תחילה. במקומות עם תשתיות זה יתקדם, רק שאין הרבה מקומות כאלו.

תמ"א 38 – פחות בינוי וחיזוק יותר הריסה ובנייה מחדש  

תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה (תמ"א 38 ) הולכת ומורגשת באזורים שונים בארץ, אבל דווקא בשנת 2016 נרשמה ירידה בבקשה להיתרים. בשנת 2016 היקף היתרי הבנייה שבוקשו לפרויקטים של תמ"א 38 ירד לכ-600, כאשר מספר הדירות הכולל בפרויקטים האלו ירד מ-12 אלף לכ-9 אלף דירות.

עם זאת, כמות ההיתרים בפועל (היתרים שאושרו) עלתה ומסתכמת בכ-430 היתרים.

הירידה בבקשות נובעת, בין היתר, מהפחתה בפועל של זכויות הבנייה במסגרת תוכניות תמ"א.  עד שנת 2016 היתה גישה של ועדת הערר המחוזית של תל אביב שסיפקה הקלות נרחבות ואישורי בנייה נרחבים בפרויקטים הלאו. אבל, על פי מדיניות שגובשה על ידי עו"ד  מיכה גדרון,  ולפיה הוענקו זכויות בנייה נדיבות באופן חסר פרופורציה לפרויקטי התמ"א, נקבע כי אופן חישוב הזכויות יהיה שונה ויצמצם בפועל את הזכויות. היזמים מנגד, טוענים שהחישוב החדש פוגע מאוד בכדאיות הכלכלית של הפרויקטים.

חילוקי הדעות נמשכו עד שהמדינה הגדירה תיקון לתמ"א, שעבר בנובמבר 2016 – 3א'.  עד שהתיקון עבר – היה חוסר וודאות וקיפאון בהיתרי הבנייה. זה מסביר את הירידה בהיתרים בשנת 2016, אך במקביל חשוב להסביר כי המסלול של הריסה ובנייה מחדש הפך בעקבות התיקון ובכלל לכדאי יותר על פני האלטרנטיבות הקיימות. האפשרות של עיבויי וחיזוק נחותה מבחינת כדאיות כלכלית, והמגמה הזו נמשכת לתוך 2017 – יותר הריסה ופינוי, פחות בינוי וחיזוק.

ויש גם תקלות בתמ"א 38

פרויקט תמ"א 38  ברחוב עין גדי 27 בשכונת ארנונה בירושלים החל לפני 9 שנים, אבל כבר 5 שנים שהוא תקוע. העבודות לביצוע הפרויקט החלו בשנת 2011 ונעצרו לאחר שנה. הסיבה – מחלוקת בסין היזמים. את הפרויקט יזמו שני עורכי דין, שחתמו על הסכם עם בעלי הדירות כבר לפני 9 שנים.אבל, עורכי הדין הסתכסכו,  הפרויקט ננטש, ובעלי הדירות מתגוררים בעצם באתר בנייה. זאת ועוד – על הדירה יש הערת אזהרה לטובת היזמים, ולא ניתן להחליף את היזמים הקימים ביזמים אחרים. להרחבה בגלובס

לסיום וסיכום – מה צריך לעשות כדי להצליח בתמ"א:

ביקורת סופית של הבנייה החדשה באמצעות גורמי מקצוע, רישוי ותקינה.

רישום מחדש של זכויות בית משותף.

איזה כיף – יש בית גדול יותר, סביבת מגורים מודרנית ונעימה וגם נכס שמחירו עלה בעשרות אחוזים.

יש קשיים במימוש פרוייקט תמ"א, אבל הם ניתנים לטיפול. התועלת והערך הכספי ממימוש הפרויקט הם גבוהים בהרבה מההתמודדות עם כמה משוכות. אם תיצמדו לכללים שפורטו במדריך לעיל ותיעזרו באיש מקצוע, שיבדוק את הפרויקט הספציפי שלכם, הדרך להצלחה די מובטחת.

מדריכים קשורים:

40% השבחה בתמ"א 38! 

מדריך מס רכישה

מדריכי דירה ומשכנתא

פינוי בינוי – כל מה שצריך לדעת

מעודכן ל-08/2022

להוזלה בביטוחים - לחץ כאן!

חדש – מחשבון ביטוח בריאות

ביטוח בריאות – מה זה אומר? האם יש לכם בכלל?  האם הוא כדאי לכל אחד? ואיך אתם יכולים לבחור בביטוח הבריאות הטוב והזול ביותר?

במדריך שלפניכם תוכלו לקרוא את כל מה שרציתם לדעת על ביטוחי בריאות ועל ההתפתחויות בשוק הזה, ונתחיל דווקא מהסוף, כלומר  בהתפתחות העדכנית ביותר שחלה בו.

הרפורמה של 2021 בתחום ביטוחי הבריאות

באוקטובר 2021 פרסמה רשות שוק ההון, ביטוח וחיסכון את רפורמת ביטוחי הבריאות להערות הציבור. ההוראות כוללות מבנה חדש לשוק ביטוחי הבריאות שבבסיסן פוליסת בריאות בסיסית אחידה, איכותית ומקיפה הכוללת כיסויים להשתלות וטיפולים מיוחדים בחו"ל, תרופות מחוץ לסל וניתוחים וטיפולים מחליפי ניתוח בחו"ל. חברות הביטוח והסוכנים יחויבו לשווק למצטרפים לביטוח קודם כל את הפוליסה האחידה אשר תהווה את הרובד הראשון הבסיסי של כלל ביטוחי הבריאות הפרטיים, לפני הצעת הרחבות למוצרי ביטוח בריאות אחרים.

בתאריך 28.03.22 פרסמה רשות שוק ההון ביטוח וחיסכון, את הנוסח הסופי של הרפורמה. הרפורמה תיכנס לתוקף בתאריך 01.12.2022, ותהפוך למחייבת עבור כל חברות הביטוח.

הפוליסה האחידה והבסיסית תאפשר לחברות הביטוח להתחרות על מחיר המוצר ביתר שאת. עם זאת, הרפורמה תאפשר להציע למבוטח כיסויים שונים ומגוונים בתחום הבריאות על פי צרכיו הייחודיים, במטרה להוביל להרחבת המענה הביטוחי לצרכן והגברת התחרות בשוק הביטוחים הרפואיים בישראל.

עיקרי הרפורמה

–  יצירת פוליסת בריאות בסיס אחידה: הפוליסה האחידה תורכב מפוליסת השתלות וטיפולים מיוחדים בחו"ל, פוליסת תרופות מחוץ לסל ופוליסת ניתוחים וטיפולים מחליפי ניתוח בחו"ל. ישנה אפשרות להרחבת הפוליסה הבסיסית בכיסוי לניתוחים בישראל.

–  שיווק פוליסות ביטוח נוספות: מעל פוליסת הבסיס האחידה, ישווקו מגוון פוליסות בריאות נוספות. המבחר יכלול פוליסות תכניות ניתוחים וטיפולים מחליפי ניתוח בישראל, בהשתתפות עצמית נמוכה מזו הקיימת ברובד הבסיס ומשולמות מהשקל הראשון ללא תלות בתכנית השב"ן, וכן פוליסה אמבולטורית שתחולק לתשעה סעיפים.

–  תשעה סעיפים אמבולטוריים קבועים: תשעת הסעיפים האמבולטוריים הקבועים נועדו להגביר את מגוון הביטוחים הקיימים לצד מניעת מצב של כפל כיסויים בין המוצרים. זאת על מנת לדייק את התיק הביטוחי של המבוטח בהתאם לגילו ולצרכיו. מכירת ביטוח אמבולטורי תתאפשר בתנאי שהמבוטח מחזיק בפוליסה בריאות בסיס אחידה, לאו דווקא בחברה בה הוא מעוניין לרכוש את מוצרי הביטוח האמבולטורי. אפשר לרכוש פוליסת ביטוח אחידה בחברה אחת, ואת הביטוח האמבולטורי כאמור לרכוש בחברה אחרת.

–  איסור מכירת כפל ביטוח: כיוון שקיימת כפילות בין כיסויים המוענקים במסגרת מוצרי בריאות פרט שונים מסוג שיפוי, נאסרה מכירת פוליסת בריאות פרט למועמד לביטוח שיש ברשותו פוליסת פרט המעניקה לו כיסוי ביטוחי דומה. לצד זאת, נפתחה האפשרות "לשדרוג" מוצרים קיימים למבוטחים שלא ירצו לבטל את המוצר שברשותם, או שלא יוכלו לרכוש מוצר מסוים משיקולי חיתום.

–  שיעור הנחות קבוע: יינתנו הנחות בשיעור קבוע לתקופה של עשר שנים לפחות. דבר שיסייע למועמד לביטוח להשוות בין הפוליסות בחברות השונות.

הממונה על שוק ההון, ביטוח וחיסכון, ד"ר משה ברקת, אמר: "הרפורמה בביטוחי הבריאות מהווה צעד משמעותי בסטנדרטיזציה ופישוט מוצרי הביטוח הבסיסיים והקריטיים בתחום הבריאות לכלל המבוטחים, במטרה להוזיל את עלות ביטוחי הבריאות הבסיסיים למבוטחים ולהגביר את התחרות בתחום. הרפורמה נועדה גם לשפר משמעותית את המענה של ביטוחי הבריאות לצרכי המבוטחים. זהו צעד שנעשה לאחר עבודה מעמיקה ובחינה ממושכת ומקיפה של השוק, לאחר התייעצויות עם שלל הגורמים השונים בשוק ביטוחי הבריאות לרבות אקדמיים, מתווכים ורופאים. פוליסת הבסיס האחידה שמה דגש מרכזי על הגנה מיטבית עבור כל מי שיידרש לה בעת קרות מקרה הביטוח בעיקר למקרי הביטוח שעלותם גבוהה זאת לצד רבדים נוספים שישכללו את השוק, יגבירו את מגוון הכיסויים המוצעים לציבור ויפסיקו את כפל הביטוחים לאלתר לטובת כלל אזרחי ישראל".

רפורמת הביטוחים של 2016

לרפורמה של 2021 קדמה רפורמה מקיפה שהופעלה בפברואר 2016. שתי הרפורמות חולקות קווי דמיון. על פי אותה רפורמה, חויבו חברות הביטוח לשווק פוליסה בסיסית בעלת שני מרכיבים משמעותיים, אשר מהווים את עיקר ההוצאה – בחירת רופא מנתח וחוות דעת רפואית. התנאים של הפוליסה היו אחידים בין כלל החברות, כך שהתחרות תהיה רק על המחיר. חברות הביטוח יוכלו לשווק מוצרים נוספים, אך מבלי לכלול בהם את שני המרכיבים של הפוליסה הבסיסית – בחירת רופא מנתח, וחוות דעת רופא. כל אלה נועדו לבלום את כפילות הביטוחים בשוק הבריאות.

בעקבות הרפורמה, ההערכה הייתה שרבים כנראה יעדיפו להחזיק ביטוח משלים של קופת חולים, בתוספת קטנה יחסית של חברת ביטוח, שתכלול  מרכיב של תרופות מחוץ לסל וכיסוי בגין "קטסטרופות".

הפוליסות החדשות והיתרונות שלהן

לפוליסות החדשות שמשווקות בהתאם לתנאי הרפורמה יש תוקף של שנתיים בלבד, עם אפשרות לחדש אותן בתום המועד. לאחר תקופה של שנתיים, חברת הביטוח רשאית לשנות את התנאים ואת המחירים, כאשר  עליית מחיר הפוליסה עד 20% אינה מחייבת אישור רגלוטורי.  עם זאת, המבוטח לא יצטרך בסיום השנתיים לעבור חיתום רפואי מחדש (אישור רפואי / בדיקה רפואית). האם פוליסה לשנתיים היא מהלך חכם? מצד אחד, זה דווקא עשוי להגביר את התחרות – בכל שנתיים, הלקוח יכול לחפש מקומות נוחים וזולים יותר. אך מצד שני,  יכול להיות שבסוף התקופה תהיה מעין עלייה אוטומטית של 20%, ואולי המתכונת הישנה עדיפה – גם אם יקרה יותר, המחיר בה הוא סגור לחלוטין.

משמעות ההסדרה של תחום הבריאות

למה בכלל מסדירים באוצר את תחום ביטוח הבריאות?

ובכן, מסתבר שלרוב לקוחות הביטוח הפרטי יש כפל ביטוחים – יש להם ביטוח משלים מקופ"ח, לצד ביטוח בחברת הביטוח. מדובר בסכום מיותר שנזרק מבחינת הלקוח לפח. חברות הביטוח כמובן נהנות מכך – הם מקבלות כסף על חלק ממוצר שהם כנראה לא יידרשו לו (כי הוא מסופק אצל קופות החולים).

מה זאת פוליסה אחידה?

הרפורמה בביטוחי בריאות מושתת על רעיון הפוליסה האחידה שתכסה שני מרכיבים עיקריים – בחירת רופא מנתח וקבלת חוות-דעת רפואית נוספת מרופא מומחה. התשלום  , חשוב להדגיש יהיה אחידבכל חברת ביטוח. כל חברה תתמחר מחיר זהה לכל המבוטחים שלה, לפי קבוצת גיל. המחיר יכול להשתנות רק לאחר שנתיים במקסימום של עד 20% או 120 שקל בשנה.

מעבר לכך,  במסגרת הרפורמה חברות הביטוח לא יורשו להתנות הצטרפות לפוליסת ניתוחים ברכישת כיסוי ביטוחי אחר או שירות אחר כלשהו. כלומר, זה לא רק שהמוצר מוסדר וברור ומחירו אחיד, אי אפשר להשפיע על מחירו בדרך עקיפה, אי אפשר למכור חבילות ולהשפיע ולהתנות את מחירו במכירה ושרות אחרים.

מה עם הפוליסות הקיימות?

המבוטח יוכל להמשיך בביטוח הקיים ללא שינוי, אך הוא יכול להחליט לעבור לפוליסה האחידה. המעבר יתאפשר ברוב המקרים ללא חיתום מחדש, עם רצף ביטוחי (אך לא תמיד – צריך לבדוק).

הר הביטוח – ככה תעשו סדר בביטוחים

"העיקר הבריאות" – זו כמובן לא קלישאה, אבל לא יזיק גם שאם כבר קורה משהו (חס וחלילה) שנהיה מבוטחים היטב.   בשנים האחרונות ובמיוחד בשנה, אנחנו מוצפים בפניות מסוכנות או חברת ביטוח כזאת או אחרת המציעות לנו לרכוש או לשדרג ביטוח בריאות פרטי. השיחות האלו הן בדרך כלל מפחידות – "מה יותר חשוב מהבריאות? אי אפשר לסמוך על קופת החולים, הביטוח המשלים לא מכסה תרופות מהסוג שדווקא להן תזדקקו חלילה," מדגישים סוכני המכירות. הם גם טורחים להמחיש את חשיבות הביטוח בדוגמאות מבהילות ומשכנעים לא מעט מאיתנו. ואכן, הפחד לצד התפקוד הבעייתי של שירותי הבריאות הציבוריים – הם שמזינים בהצלחה רבה את תעשיית ביטוחי הבריאות הפרטיים בארץ כמו בעולם כולו.

תעשיית ביטוחי הבריאות הפרטיים בישראל צמחה במאות אחוזים בעשור האחרון. על פי נתוני בנק ישראל שפורסמו בסוף 2014, הוציא הציבור הישראלי כ- 2.6 מיליארד שקל על ביטוחי בריאות פרטיים בשנת 2003, ואילו ובשנת 2012 זה כבר הגיע ל־7.1 מיליארד שקל. ההערכה היא, שכ-40% מהציבור בישראל מבוטח בביטוחי בריאות פרטיים.

רפורמה חדשה תשנה את פני שוק ביטוחי הבריאות

פוליסת ניתוחים אחידה וקצובה בזמן

הסיבה לסערה בשוק ביטוחי הבריאות והמתקפה האגרסיבית של החברות על לקוחותיהן ועל לקוחות פוטנציאליים אחרים היא הרפורמה הצפויה בענף זה. הרפורמה שאמורה להיכנס לתוקף ב-1 בדצמבר 2015 תשנה את פני שוק ביטוחי החיים כפי שהוא מוכר כיום. הרפורמה גובשה במשרד האוצר, באגף שוק ההון, הביטוח והחיסכון, בעקבות המלצות ועדת גרמן (יעל גרמן, שרת הבריאות הקודמת. ר.מ.) על פי הרפורמה ובהוראת המפקחת על הביטוח, דורית סלינגר, יעברו כל חברות הביטוח לשיווק של פוליסת בריאות אחידה בכל תחומי הכיסוי המרכזיים בביטוחי הבריאות – ניתוחים פרטיים, והתייעצויות עם רופאים בארץ. הפוליסה האחידה תוכתב על ידי הפיקוח על הביטוח ותהיה קצובה בזמן – שנתיים, ולא תימכר לכל החיים כמו שנהוג כיום. חברות הביטוח יוכלו לחדש באופן אוטומטי את פוליסת הביטוח בהודעה מראש למבוטח בתנאי שהמחיר לא יעלה ביותר מ-20%. גם הכיסויים הנוספים בפוליסות ביטוח בריאות פרטיות יהיו קצובים בזמן, כמו בביטוחי הבריאות הקבוצתיים במקומות עבודה, בלי קשר לפוליסות הניתוחים האחידה. הפוליסה האחידה תוחל על כל פוליסות ביטוחי הניתוחים וההתייעצויות בארץ של חברות הביטוח, כולל ביטוחים קבוצתיים. תמחור הפוליסה האחידה ייעשה לפי פרמיה אחידה לכל קבוצת גיל. עם זאת, האוצר מתיר לחברות גמישות כלשהי בתמחור, בהתאם לקריטריונים של מין, מצב רפואי קיים ופרמטרים המצביעים על סיכון ביטוחי צפוי (שיאושרו על ידי האוצר). על חברות הביטוח ייאסר להתנות הנחות ברכישת כיסוי ביטוחי נוסף.

מה כוללת הפוליסה האחידה

הפוליסה האחידה תכלול כיסוי של עד ארבע התייעצות עם רופא מומחה מדי שנה, תשלום עלות שכר הרופא המנתח, תשלום מלוא הוצאות הניתוח בבית חולים פרטי ותשלום מלוא העלות של טיפולים מחליפי ניתוח. עם זאת, חברות ביטוח גדולות (עם נתח שוק של יותר מ-6%) יורשו לשלם למבוטח רק על התייעצויות, ניתוחים וטיפולים שנעשו על ידי רופא שיש לו הסדר עמן. חברות קטנות יותר יוכלו לשלם החזרים גם על טיפול אצל רופאים שאינם בהסדר עמן.

בנוסף, האוצר גם יגביל את סכומי ההשתתפות העצמית שניתן יהיה לגבות מהמבוטח.

להוזלה בביטוחים - לחץ כאן!

מה הביא לצורך ברפורמה

על פי פרסומים של משרד האוצר, מאחורי הצורך בשינוי הדרמטי בשוק ביטוחי החיים עומדות מספר סיבות.

דינמיות בענף ביטוחי הבריאות

הסיבה הראשונה היא הדינמיות של ענף הבריאות שבו הטכנולוגיה משתנה כל העת, כמו גם השינויים בכיסויים המובטחים בסל התרופות הממלכתי או בביטוחים המשלימים של קופות החולים. כלומר, מבוטח ששילם על ביטוח במשך 20 שנה עלול למצוא בעת תביעה כי אין לו כיסוי לתרופה או לטכנולוגיה חדשה שאיננה בפוליסה; כמו כן, במשך השנים טכנולוגיות ותרופות חדשות נכנסות לסל הביטוח הממלכתי והמבוטח ממשיך לשלם עליהן ללא צורך לביטוח הפרטי.

מחיר ביטוחי בריאות פרטיים

הסיבה השנייה היא המחיר של ביטוחי הבריאות הפרטיים, שנחשבים יקרים במיוחד בגלל פרמיית הסיכון הגבוהה; חברות הביטוח גובות מראש מחיר גבוה מאוד, שלדעתן יכסה אותן בכל מקרה בקרות הביטוח לאחר עשרות שנים.

חבילות ביטוח ורכישת ביטוחים שאינם נחוצים

בנוסף, נכון להיום ביטוחי הבריאות משווקים בחבילות ביטוח, במסגרתן מועמד לביטוח מחויב לרכוש כיסויים ביטוחיים שונים שאינם בהכרח קשורים לכיסוי אותו ביקש לרכוש, ויתכן כי הוא אינו מעוניין בהם. ברוב המקרים המבטח לא מציג למועמד במעמד ההצטרפות לביטוח את העלות הנפרדת של כל כיסוי שנכלל בחבילה, כך שלמבוטח אין יכולת להשוות בין עלות הכיסויים אצל מבטחים שונים. כמו כן, שיווק הביטוח בחבילות של כיסויים שונים, כאמור, עלול להביא לכך שהמבוטח גם אינו מודע לזכויות כמו אפשרויות הביטול של חלק מהכיסויים שרכש, ללא צורך לבטל את כל החבילה. על פי הרפורמה שגובשה, למבוטחים תתאפשר רכישה בנפרד של כיסוי לניתוחים, כיסוי להשתלות, כיסוי לתרופות וכיסוי למחלות קשות. חברת הביטוח לא תוכל להתנות הנחה בתכנית מסוימת ברכישה או באחזקתה של תכנית אחרת, וכן יתאפשר ביטול כיסויים שנרכשו כחבילה מאוגדת כאמור.

הר הביטוח – ככה תעשו סדר בביטוחים

התועלת המיידית ללקוח בתחום ביטוחי הבריאות

הרפורמה תוזיל הפוליסות בכ-30%

לאחר כניסת הפוליסה האחידה לתוקף, בכוונת האוצר לפרסם מחשבון השוואה בין מחירי הפוליסות. באוצר מעריכים, כי הרפורמה והמחשבון צפויים להפחית כ-30% מהתשלום בגין פוליסת בריאות פרט ממוצעת בישראל למשפחה, ביחס לקיים היום. לא ברור איך תתקיים הוזלה שכזאת, אם חברות הביטוח מורשות לייקר את הפוליסה בכל שנתיים; התקווה באוצר היא שהתחרות בשוק, הסרת פרמיית הסיכון מהמחיר וכן פרסום עתידי של פוליסה אחידה — יביאו לתחרות מחירים בביטוחי הבריאות.

מעבר לפוליסה האחידה

עם תחילת יישום הרפורמה, חברות הביטוח יהיו חייבות לפנות לכל מי שמבוטח אצלן בפוליסת פרט לביטוח ניתוחים ויציעו לו לעבור לפוליסת הניתוחים האחידה, "בתוך הצגת עיקרי ההבדלים בין הפוליסה הקיימת לפוליסה התואמת", לכל הפחות ביחס להבדלים בפרמיה ובכיסויים ובחריגים.

איך ניראה שוק ביטוחי החיים שלנו?

ביטוחי הבריאות בישראל מחולקים לשלושה רבדים:

1. ביטוח הבריאות הממלכתי שהוא דווקא מהמוצלחים בעולם, אך רוב האנשים חשים כי אין הוא מספק. מחסור בציוד ובכוח אדם ובירוקרטיה מסורבלת מביא להמתנה ארוכה לטיפולים וניתוחים.
2. שב"ן (שירותי בריאות נוספים), שהם כיסויי ביטוח משלימים לטיפולים רפואיים שונים, ניתוחים פרטיים, התייעצות עם מומחים או תרופות, שאינן נכללות בסל הבריאות. הכיסויים והפרמיות די דומות בפוליסות הקופות השונות). שמות המסלולים של קופות החולים הם: שירותי בריאות כללית – "כללית מושלם"; מכבי שירותי בריאות – "מכבי מגן"; קופת חולים מאוחדת – "מאוחדת עדיף"; קופת חולים לאומית – "לאומית כסף". הפרמיות מסתכמות בכמה עשרות שקלים למבוטח בחודש. אפשר להשוות את הביטוחים המשלימים של הקופות באמצעות האתר הייעודי של משרד הבריאות: call.health.gov.il.

חשוב לדעת שבניגוד לחברות הביטוח הפרטיות, קופות החולים בישראל מחויבות על פי חוק לצרף אליהן כל אדם שמבקש זאת, מבלי להתייחס כלל למצבו הבריאותי. תעריפי ביטוח בריאות משלים של קופות החולים הם אחידים לכל קבוצת גיל, ואינם נגזרים ממצבו הבריאותי של החבר (בניגוד לביטוחי בריאות פרטיים). ברוב המקרים יש לשלם השתתפות עצמית בעת שימוש בשירותים הכלולים בכיסוי הביטוחי המשלים של קופות החולים השונות. אין פיצוי או שיפוי כספי במסגרת השב"ן, מה שכן קיים בביטוחים הפרטיים המסחריים. אגב, כ-80% ממבוטחי הקופות רכשו גם ביטוח משלים, בין היתר, גם מתוך סברה רווחת, שמי שיש לו ביטוח משלים נהנה מיחס טוב יותר בקופה…

עוד שיטה לסחוט כסף מהלקוחות

לרובד השב"ן, שהפך מקור הכנסה חשוב מאד לקופות החולים, הוסיפו הקופות רובד עליון של ביטוח משלים" כמו "פלטינום" בכללית, "מכבי שלי" במכבי, "מאוחדת שיא" ו"לאומית זהב". עוד שיטה לסחוט כסף מלקוחות הקופות; הביטוחים האלה מעניקים תמורת תשלום יקר יחסית והשתתפות עצמית, כמובן, שירותים שנחיצותם לרוב הציבור די בספק; טיפולי שיניים יקרים, טיפולים אסתטיים כמו ניתוחים פלסטיים, רפואה אלטרנטיבית, בדיקות הריון ייחודיות, אימוני כושר, הסרת משקפיים בלייזר ואפילו הסרת שיער ועוד.

3. ביטוחי בריאות פרטיים של חברות הביטוח הפרטיות. מדובר בחוזה ביטוח בין המבוטח לבין חברת הביטוח, אשר מעניק כיסויים ביטוחיים ופתרונות למצבים רפואיים מורכבים, כמו ניתוחים בחו"ל, השתלות בחו"ל, תרופות שאינן נכללות בסל הבריאות ואף בשב"ן, או שירותים נוספים הנכללים רק באופן חלקי בביטוח הבריאות הממלכתי ובשב"ן. במסגרת כתבה זו, נתמקד בפוליסות הפרט ולא בביטוחים הקבוצתיים הניתנים במסגרת מקומות עבודה, למשל.

מהו ביטוח בריאות?

ביטוח בריאות הינו חוזה בין חברת הביטוח למבוטח. לכן, יש להקפיד שתהיה בידיכם הפוליסה/החוזה החתום בשעת תביעה, גם אם עברו 20 שנה מאז רכשתם אותה. החברה מחויבת על פי חוק להמציא לידיכם את הפוליסה שרכשתם מייד לאחר הרכישה; אם לא עשתה זאת, והיא דוחה תביעה שלכם בעת צרה, אתם יכולים לתבוע ולזכות בתביעה משפטית נגדה. תנאי הפוליסה ותעריפיה מאושרים על ידי המפקח על הביטוח. חברת הביטוח אינה יכולה לבטל את הפוליסה באופן שרירותי, אלא רק  במקרה שהמבטח לא שילם את דמי הביטוח או במקרה שהמבוטח העלים עובדה משמעותית שידיעתה הייתה גורמת לחברת הביטוח שלא לקבלו לביטוח. פעילות חברות הביטוח מוסדרת מבחינה חוקית באמצעות חוק הפיקוח על עסקי הביטוח, חוק חוזה הביטוח, וכן באמצעות חוזרים, תקנות וצווים של המפקח על הביטוח. הפוליסות חייבות לעמוד בכל ההסדרים החוקתיים הקיימים, וכל שינוי בהן מחייב אישור מראש של המפקח. תפקידו המרכזי של המפקח הוא להגן על כל מבוטח הרוכש במיטב כספו פוליסה לביטוח בריאות, והוא מגדיר תקנות בכל הנושאים הקשורים בהגנת המבוטח בהם גילוי נאות ומלא של התנאים המחייבים את המבטח.

ביטוח מהשקל הראשון = כפל ביטוח

יש שני סוגים בביטוחי הבריאות הפרטיים – האחד נקרא ביטוח בריאות "מהשקל הראשון" שבא לכסות את המבוטח על כל עלות ההליך הרפואי. במקרים בהם המבוטח עובר ניתוח שקופת החולים שלו אינה מכסה במסגרת השב"ן, חברת הביטוח צריכה לשאת בעלות הניתוח החל "מהשקל הראשון". ההוצאות בגין הניתוח שמציעות החברות כוללות בדרך כלל הוצאות אשפוז, שכר מנתח, שירותי הסעה באמבולנס, שירותי אחות פרטית במהלך אשפוז ושכר רופא מרדים. בנוסף לכך יכולות חברות הביטוח להציע כיסוי גם עבור הוצאות נוספות כגון פיזיותרפיה, התייעצויות נוספות לפני או אחרי הניתוח ועוד. יש גם פוליסות המכסות גם ביצוע ניתוח בחו"ל וההוצאות המכוסות בפוליסות אלו מותאמות לצרכים של המבוטח בעת ביצוע הניתוח מחוץ לגבולות ישראל, הן מבחינת עלויות הניתוח והן מבחינת הוצאות נוספות כגון טיסה וכיו"ב.

ואולם, יש מקרים בהם השירותים המכוסים בפוליסה זו חופפים את השירותים אותם מעניק השב"ן. לכן, במקרים רבים בהם המבוטח נזקק לניתוח או טיפול יקר אחר, הוא מתומרץ בידי חברת הביטוח להפעיל דווקא את הביטוח המשלים של הקופה שלו, תוך הבטחה לפיצוי כספי מחברת הביטוח. לדוגמה מקרה שהציגה מכבי בפני חברי ועדת גרמן. הם תיארו אדם שצריך לעבור ניתוח שעלותו 8,500 שקל, וכמו מאות אלפי ישראלים מחזיק בשני ביטוחים: ביטוח משלים של קופת החולים וביטוח מסחרי פרטי. אם ינצל רק את המשלים – יידרש לשלם עבור הניתוח השתתפות עצמית של 1,500 שקל. אם ינצל רק את הביטוח הפרטי – לא יידרש לשלם מאום, וחברת הביטוח תכסה את מלוא עלות הניתוח. אך כשהחולה פונה לחברת הביטוח הפרטית, מוצגת בפניו אפשרות שלישית, משתלמת לשני הצדדים: לממש את הביטוח המשלים בקופה, כשחברת הביטוח תכסה את ההשתתפות העצמית (1,500 שקל) ותפצה אותו ב- 1,000 שקל. מבחינת המבוטח – זו האפשרות המשתלמת ביותר, כי הוא לא משלם ולו שקל ואף מקבל "בונוס" של 1,000 שקל. מבחינת חברת הביטוח – זהו חיסכון של 6,000 שקל. מי ש"נדפק" מכל העניין זו קופת החולים, שמלוא עלות הניתוח נופלת עליה. לכן מתברר נושא זה בשנה האחרונה בועדת גרמן, שבינתיים הוקפאה פעילותה בשל הבחירות והממשלה החדשה.

משלים למשלים

הסוג השני הוא ביטוח פרטי "משלים למשלים", הנקרא גם משלים שב"ן. כלומר, ביטוח שמכסה מהנקודה שבה הביטוח המשלים של קופת החולים מפסיק לכסות. אם הביטוח המשלים של הקופה מכסה ניתוחים בחו"ל עד סכום של 100 אלף דולר, למשל, הביטוח הפרטי יכסה החל מהדולר ה־100,001. ביטוחים אלה זולים בעשרות אחוזים לעומת הביטוח מסוג "מהשקל הראשון" ולכן הם גם מומלצים יותר. לעומת זאת, סוכן הביטוח שמקבל עמלה של 25% ממכירת כל פוליסה יעדיף למכור לכם את הפוליסה היקרה יותר "מהשקל הראשון", שגם גורמת לכפל ביטוח.

חיתום רפואי

הביטוח הפרטי מתאפיין בחיתום רפואי (הצהרת בריאות), שמתבצע בעת הצטרפות המבוטח וממנו יעלה אם החברה תקבל את המבוטח ובאילו תנאים.

ביטוח מצומצם וביטוח מורחב

ביטוח בריאות פרטי יכול להיות ביטוח מצומצם או ביטוח מורחב, הכל לפי החלטת המבוטח וצרכיו. ההבדל בין שני הסוגים מתבטא בגבולות האחריות, תנאי הביטוח וההשתתפות העצמית.

ביטוח בריאות מצומצם – מספק כיסוי ביטוחי רק במקרים של מחלות קשות, שנקבעו מראש בפוליסה, וסוגי ניתוחים על פי רשימת הניתוחים שנקבעה בפוליסה. יש גם בחלק מהביטוחים המצומצמים אפשרות לקבל פיצוי כספי בגובה הסכום שנקבע לשם כך בפוליסה בשעת גילוי מחלה קשה, אשר מופיעה ברשימת המחלות הקשות בפוליסה.

ביטוח בריאות מורחב, אותו חברות הביטוח ינסו לשווק לכם באגרסיביות, מכיל כיסויים רבים נוספים וביניהם: בחירת המנתח, בית החולים ואף המרדים ע"י המבוטח, הרחבת כיסוי השתלות וטיפולים שונים בחו"ל, פיצוי כספי ליורשים החוקיים במקרה של מות המבוטח בעת ביצוע ניתוח כלשהו, אובדן כושר עבודה שנוצר בשל מחלה קשה או ניתוח, טיפולים אמבולטוריים, טיפולים אלטרנטיביים ועוד. מאחר שמדובר בכפל ביטוחי מובהק, תבדקו אם אתם ממש חייבים אותם; מצד שני  – אם יש לכם כסף, הם לא מזיקים.

השוואה בין חברות הביטוח

לאחר שבדקתם את הצרכים הספציפיים שלכם בנוגע לכיסוי הביטוחי שנדרש לכם בביטוח בריאות פרטי, זה הזמן לערוך השוואה בין ההצעות של חברות הביטוח השונות.

כמובן שמעבר למרכיבי הפוליסה יש חשיבות גם לגודל החברה ולוותק שלה בתחום ביטוחי הבריאות, משום שבתחום השירותים הרפואיים, ככל שהחברה גדולה יותר ובעלת ניסיון, כך יש לה קשר עם יותר נותני שירות כמו רופאים, מנתחים,  ומרכזים רפואיים בארץ ובחו"ל והיא יכולה לספק לכם שירות אמין ומהיר יותר. בכל מקרה, עיקר ההשוואה החברות תיסוב סביב מרכיבי הפוליסה ועלות הרכישה של הפוליסה. החברות הגדולות והמובילות בתחום ביטוחי הבריאות כיום הן הראל, כלל, הפניקס, מגדל ומנורה.

מי זכאי לכיסוי ומהי תקופת אכשרה?

רק מבוטח אשר ביקש להצטרף לתכנית ביטוח בריאות, התקבל לביטוח על ידי חברת הביטוח ומשלם את דמי הביטוח, יהיה זכאי לזכויות המוגדרות בתנאי הפוליסה.

בפוליסת ביטוח בריאות פרט קיימת בדרך כלל תקופת אכשרה, המתחילה במועד הצטרפות המבוטח לתכנית ונמשכת עד 3 חודשים (בהתאם לתכנית ולכיסויים השונים).  בתקופה זו משלם המבוטח את דמי הביטוח, אולם אין לו זכויות. מקרה ביטוח אשר אירע בתקופת האכשרה כמוהו כמקרה ביטוח שאירע לפני תחילת הביטוח, ואין לו כיסוי בפוליסה.

בפוליסות ביטוח בריאות קיימים חריגים, מקרי ביטוח שבהם לא תהיה חייבת חברת הביטוח לשלם את תגמולי הביטוח. ברוב פוליסות הבריאות קיימים חריגים למקרי ביטוח הקשורים, לדוגמה, במחלות שהיו קיימות לפני ההצטרפות לביטוח, בטיפולים ניסיוניים, בספורט אתגרי, כגון סקי וצלילה, בספורט מקצועני שבצדו שכר וכיוצא באלה.

מהם הכיסויים המקובלים בביטוח בריאות פרטי?

חברות הביטוח מציעות תכניות שונות לביטוח בריאות. עם זאת, הכיסויים העיקריים דומים בתכניות השונות וכוללים:  ניתוחים פרטיים בארץ או בחו"ל; השתלות וטיפולים מיוחדים בחו"ל; תרופות שאינן כלולות בסל הבריאות; שירותים אמבולטוריים כמו בדיקת סיטי ו-MRI, התייעצויות עם רופאים מומחים וטיפולים פיזיותרפיים; בדיקות אבחנתיות,טיפולים וניתוחים בתחום הרפואה המשלימה ורפואה אסתטית, ביקור רופא בבית ועוד.

איך מצטרפים?

בדרך כלל באמצעות סוכן ביטוח. רצוי שתכירו מראש את סוכן הביטוח ושתדעו שניתן לסמוך עליו. תנאי להצטרפות לביטוח בריאות הוא מילוי טופס בקשת הצטרפות, הכולל הצהרת בריאות. בהצהרת הבריאות נשאל המועמד לביטוח שאלות אודות מצב בריאותו. חברת הביטוח מבצעת חיתום רפואי, שמשמעותו החלטה של חברת הביטוח אם לקבל את המועמד לביטוח, ובאילו תנאים לקבלו, בהתבסס על הצהרת הבריאות של המבוטח. חברת הביטוח יכולה שלא לקבל את המועמד לביטוח, או לקבלו בתשלום דמי ביטוח גבוהים יותר מתעריפי החברה הרגילים (אם הוא מעשן למשל), או לקבלו בהגבלה של הכיסוי הביטוחי (למשל, חולה לב בדרך כלל לא יקבל כיסוי למקרים הקשורים ללב).

יש להקפיד לענות על כל השאלות בהצהרת הבריאות תוך גילוי נאות, על מנת למנוע את ביטול הפוליסה או את הגבלת הכיסוי בשעת הצורך.

שאלון טלפוני

רוב שאלוני הבריאות מבוצעים בטלפון וכאן עשויים המבוטחים ליפול בכשלים כמו קושי בהבנה של מינוחים רפואיים, ניסוחים מעורפלים וכלליים, קושי בשפה, בלבול בשמיעה. אתם אמורים גם לקבל את השאלון עם תשובותיכם בכתב, אבל במקרים רבים המבוטח לא עובר שוב על כל שאלה ותשובה וחותם על השאלון. רצוי לבקש מראש שאלון בכתב ולענות עליו בסבלנות וללא דופי; ברוב הדחיות של תביעות בביטוח בריאות מתבססות חברות הביטוח על איזשהו אי דיוק בהצהרת הבריאות שלכם.

כמה זה יעלה לנו?

דמי הביטוח נקבעים בהתאם לתכניות הביטוח הקיימות בכל חברה, בהתאם לגיל המבוטח ובהתאם למצב בריאותו. מומלץ לעשות סקר שוק ולהשוות בין הפוליסות השונות בהתאם לפרמטרים כמו סוגי הכיסויים, היקף הכיסויים, גובה דמי הביטוח וכד'.

לשם המחשה – רוב חברות הביטוח כוללות בביטוחי הבריאות שלהן 4 כיסויים: ניתוחים פרטיים בישראל, ניתוחים בחו"ל, תרופות מחוץ לסל הבריאות, השתלות וטיפולים מיוחדים בחול. הפרמיה  לדוגמה לזכר בן 30 נעה בין 54 ל-111 שקל למשלים שב"ן, ובין 120 ל-165 לביטוח "מהשקל הראשון". ההבדלים הם בעיקר בגובה הכיסויים ובפרטי הכיסויים הספציפיים בתוך 4 הכיסויים המרכזיים. המחירים האלו שמוצגים במחשבונים בתחום אינם כוללים הנחה שיכול לתת לכם סוכן הביטוח. כלומר, אלו אל תשכחו כמובן להתמקח ולהשיג תנאים יותר. בפועל, משיחות עם אנשים בתחום הבנו שאפשר להוזיל את העלויות האלו ב-30% ואף יותר.

שורה תחתונה – מה חשוב לדעת

• סוכני וחברות הביטוח הם גופים שרוצים להרוויח, ולכן הם ינסו למכור לכם את המוצרים הרווחיים ביותר מבחינתם, לא מבחינתכם.
• ביטוח בריאות פרטי דרך מקום העבודה, הוא זול יותר ומקיף יותר ועומד לרשותכם גם יועץ מקצועי בתחום.
• אם אין לכם ביטוח דרך מקום העבודה, מוטב לעשות ביטוח "משלים שב"ן" ולא "מהשקל הראשון".
• גם כאנשים פרטיים, לפני שאתם ממהרים לבטל ולרכוש ביטוחים, כדאי להתייעץ עם איש מקצוע.
• אתם מכוסים במסגרת הביטוח הממלכתי והביטוח המשלים והמשלים-על בצורה משביעת רצון למדי. כדאי לרכוש ביטוח פרטי רק למקרה של קטסטרופות רפואיות.
• אם כבר יש לכם ביטוח בריאות פרטי, כדאי לכם להתקשר לסוכן הביטוח שלכם ולבדוק אם כדאי לכם לשפר את תכנית הביטוח לפני ה-1 בדצמבר 2015.

למדריכי ביטוח נוספים – חשוב! 

מעודכן ל-06/2019

הדרך למרפסת – איך מוסיפים מרפסת לדירה? מה היתרונות של המרפסת? כמה זה עולה? וכל מה שצריך לדעת 

בערבי הקיץ החמים מעדיף הישראלי הממוצע לשבת בסלון הממוזג שלו ולצפות בטלוויזיה, אבל בעונות המעבר נמצא אותו רובץ במרפסת הפתוחה שלו (אם יש לו!) עושה ברביקיו למשפחה ולחברים, מתבודד בה עם סיגריה ועיתון, או סתם תופס שמש. אפשרויות הבילוי עם מרפסת הן רבות ומגוונות. עכשיו  הדרך למרפסת (למי שאין) הופכת להיות פשוטה יותר וכלכלית יותר.

מה זאת בעצם מרפסת שמש והאם אפשר לבנות מרפסת כזו?

מרפסת השמש היא כמו חצר קטנה צמודה בלי דשא, ויש גם כאלה שמניחים על רצפתה דשא מלאכותי להגדלת הפנטזיה, או חיפוי דק עץ  להגדלת היוקרה. המרפסת היא גם חלל נוסף בדירה, שאפשר גם לאחסן בו חפצים ולתלות כביסה, אולי למגינת לבם של השכנים ממול.

הקבלנים קלטו מהר מאד את החיבה של הישראלים למרפסת הפתוחה – היום, כמעט כל הדירות החדשות הנבנות בישראל נבנות עם מרפסת צמודה לדירה, כשהטרנד המנצח הוא מרפסת עם מעקות שקופים.

בשנים האחרונות גוברת מאד גם התופעה של בניית מרפסות בבניינים ישנים ביוזמת הדיירים – גם לטובת הנאת בני הבית וגם בשל השבחת הדירה. השמאי ועורך מחירון הדירות לוי יצחק מעריך, כי ערך דירה עולה בעקבות בניית מרפסת בשיעור של 10-15%, אם כי בשוק הדירות מדברים על אחוזים קטנים יותר – 5%-10%. כלומר, דירה בשווי 2 מיליוני שקלים, שוויה יעלה בכ-200 אלף שקל, אם תתווסף לה מרפסת שמש – הרבה יותר מעלות הבנייה של המרפסת עצמה (נושא בו נעסוק בהמשך). דירה עם מרפסת נחשבת יותר אטרקטיבית מדירה ללא מרפסת ולכן גם תימכר במהירות רבה יותר. אחת השאלות הנפוצות של רוכשי דירות יד-שנייה בימינו היא: "יש בדירה מרפסת שמש? מה גודלה?" ככל שהמרפסת גדולה יותר, הדירה נחשבת ליוקרתית יותר.

המרפסת הפתוחה, הנקראת גם מרפסת נוף, או מרפסת שמש (למרות שכיום היא לאו דווקא חשופה לגמרי לשמש), היא בולטת מתוך המבנה. היא בנויה כך שלא ניתן יהיה לסגור אותה ולהוסיף חדר לדירה.

התהליך של הוספת מרפסת פתוחה לדירה קיימת אינו פשוט אך הרבה יותר קל מבעבר בשל היותו פופולארי יותר ויותר. למעשה, ניתן כיום להוסיף מרפסת שמש כמעט לכל דירה ובכל בניין (אפילו בדו-משפחתי…) למעט ברב-קומות. אז אם גם אתם בין המתעניינים בנושא וחולמים על מרפסת, אוויר, אור ונוף פתוח, להלן מדריך כיצד תוכלו לממש חלום זה, הנה הדרך למרפסת –

מרפסת בודדת או לכל הדיירים?

לא כל הרשויות העירוניות מאשרות בנייה של מרפסת בודדת – תל אביב, למשל, ולכן הרבה יותר קל להגיע למימוש התכנית על ידי צירוף כל הדיירים או רובם לתכנית ההשבחה – זה מה שקורה בדרך כלל וזה גם מוזיל עלויות.

דרוש אישור של 75% מדיירי הבניין

ואם לא כל הדיירים רוצים תוספת של מרפסת בגלל מצב כלכלי או אחר? על פי חוק המקרקעין,  נדרש אישור בחתימה של 75% לפחות מדיירי הבניין על מנת לבצע תוספת מרפסות. אתם יכולים לבחור נציגים מקרב הדיירים שידפקו על הדלתות, אם כי ברוב המקרים החברה הבונה מתנדבת לערוך את השיחות האלו עם הדיירים. במקרים רבים זה פותח פתח לסכסוכי שכנים ומלחמות התשה בין התומכים למתנגדים. למתנגדים אין אפשרות לעצור את התהליך, אלא רק להגיש התנגדות. ההתנגדות תידחה אלא אם יש למתנגדים טענה מאוד רלוונטית. בנוסף, אותם דיירים אשר התנגדו או אינם מעוניינים בתוספת מרפסת בדירתם, מוותרים למעשה על שטח הבניה המוסף ובכך מאפשרים לשאר הדיירים להתחלק בשטחים אלה ולהגדיל את המרפסות שייבנו.

גודל המרפסת –

ברוב הרשויות העירוניות מאשרים בנייה של מרפסת עד גודל של 10% משטח הדירה ועד 14 מ"ר, לפי השטח הגדול יותר מביניהם.

במקרים שבהם יש לדיירים אחוזי בנייה שלא נוצלו, העיריה עשויה ללכת לקראתם בגודל המרפסת ולאשר תוספת של כמה מטרים רבועים.

עלויות –  

ההערכה היא שעלות בנייה (כולל עלויות היתרים ויועצים וכולל מע"מ) למ"ר מרפסת היא כ-6,000 ₪, כך שעלות ההקמה של מרפסת בשטח 12 מ"ר תסתכם בכ-72 אלף ₪. חברות הבנייה גם מחלקות את הסכום הכולל לתשלומים.

מיסוי –

בחלק מהרשויות גובים היטל השבחה בגין תוספת המרפסת. לגבי ארנונה – על מרפסת ששטחה עד 14 מ"ר אין תשלום ארנונה על פי חוק. עם זאת, לא כל הרשויות העירוניות מקפידות על כך, וממש לאחרונה הוגשה תביעה ייצוגית נגד עירית בת-ים בשם כל בעלי מרפסות השמש בבת ים. לפי כתב התביעה, נדרשת העירייה לפצות כ־5,200 בעלי מרפסות המתגוררים בעיר בסכום של כשישה מיליון שקלים, על גביית ארנונה שלא כדין.

ייעוץ, בדיקת היתכנות

לאחר שקיבלתם את אישור השכנים והפנמתם את העלויות, כדאי להתקשר עם בעל מקצוע כמו אדריכל או מהנדס; הוא יבדוק היתכנות ויציג בפניכם את החלופות (מרפסת תלויה, מרפסת בעמודות שלמות, סגורה או פתוחה וכד'). האדריכל/המהנדס גם ילווה אתכם בכל הקשור לבדיקה ואישור עקרוני מהרשויות.

יש היום חברות בנייה של מרפסות שעושות בעצמן גם את כל התהליך התכנוני וקבלת ההיתרים. מומלץ לפצל את הבנייה וההליך התכנוני בין שני גורמים, או לפחות לשכור את שירותיו של מפקח בנייה חיצוני לחברת הבנייה. לפני שאתם שוכרים את שירותיה של חברת הבנייה, רצוי שתבדקו אודותיה ותבקשו המלצות.

לפני הבנייה בפועל

צריך לסגור מפרט טכני סופי, להכין תכניות בנייה וקונסטרוקציה, להגיש התכניות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה ולקבל היתר בנייה. כל שיפוץ משמעותי של בית פרטי או של בניין משותף מצריך היתר בנייה. מדובר באישור הניתן מטעם הוועדה לתכנון ובנייה להכנסת שינויים במבנה או בשטח. מטרת היתר הבנייה היא לדאוג שכל השטח הכפוף לרשות המקומית, עומד בתקני הבנייה שנקבעו מטעמה לאזור זה. . אם יש הסכמה בין הדיירים, אז תוך 3-4 חודשים אפשר להוציא היתר בנייה. אם אין הסכמה והנושא נדון שוב ושוב בוועדה המקומית לתכנון ובנייה ואולי גם בבתי משפט – התהליך עלול להיגרר שנים.

50 איש במרפסת – העומס המותר

על פי התקן הישראלי מרפסת מתוכננת לשאת עומס של 350 ק"ג על כל 1 מ"ר. לדוגמא, מרפסת של 12 מ"ר מתוכננת לשאת משקל של 4,200 ק"ג (מעל 50 איש) כמובן שהתכנון לוקח בחשבון מקדמי בטחון, כך שהעומס האפשרי בפועל גדול יותר – על אחריותכם.

כמה זמן נמשכת הבנייה עצמה?

בניית מרפסת בודדת לוקחת בין יום לשבוע בדרך כלל, תלוי בשיטת הבנייה. יש שתי שיטות בנייה מקובלות בארץ –

מרפסות מפלדה – "בנייה יבשה"

אלו מרפסות המתבססות על קונסטרוקציית פלדה מוכנה המעוגנת בדרך כלל לעמודי בטון מזוין של הבניין ומורכבת בשטח בתוך פרק זמן קצר ביותר. השיטה מאפשרת בנייה של מספר מרפסות ביום. השיטה נחשבת למתקדמת יותר, אך יש להקפיד על הביצוע שלה ובמיוחד על צורת העיגון. המרפסת גם קלה "יחסית" כ-1 טון לקונסטרוקציה של 12 מ"ר והתקנתה כמעט ואינה מטרידה את שגרת החיים של דיירי הבניין.

מרפסות מבטון – "בנייה רטובה"

השיטה ה"רטובה" היא המסורתית והמוכרת יותר, וגם הזולה יותר. היא כוללת חפירת עמודי בטון ויציקה לאורך הבניין. החסרונות שלה הם שהבנייה מלכלכת, ארוכה יותר (בניית מרפסת נמשכת כשבוע) ועלולה לגרום פגיעה בגינת הבניין בגלל הפיגומים. גם עומסי המשקל שמוסיפות המרפסות אינם עניין של מה בכך; מרפסת בטון שוקלת 7-8 טון ובבניינים ישנים זה משמעותי.

גימור הרצפה

לטובת גימור הרצפה ניתן להשתמש בכל חיפוי חוץ כמו קרמיקה, גרניט פורצלן, ודקים למיניהם; כמו כן ניתן לצבוע בצבעים אפוקסיים או בצבעים המותאמים לצביעת בטון בתנאי חוץ. כדאי לקחת בחשבון כשאתם בוחרים את החיפוי גם את הסיכוי להחלקה בעיקר בתנאי רטיבות להם חשופה המרפסת בגשם.

מעקה המרפסת

ברוב המקרים ההעדפה כיום היא למעקה שקוף של זכוכית עבה העוטף את המרפסת. אבל יש גם אופציות אחרות כמו סורג מתכת, מעקה לבנים ועוד.

ועכשיו כשהמרפסת עומדת איתן, הגיע שלב העציצים והאדניות – לא לוותר על זה וגם לא על ריהוט גינה יפה שמשדרג כל מרפסת. תקפידו לבקש ברז מים וברז גז למרפסת, תקנו גריל משובח ותיהנו.

שורה תחתונה

אתם יכולים תוך חודשים ספורים לשדרג את הדירה שלכם, ליהנות ממרפסת פתוחה, ולהשביח את הדירה  בסדר גודל (לדירה בשווי ממוצע) של כ-100-120 אלף שקל . זו בהחלט נראית עסקה משתלמת!

מדריכים קשורים:

פנטהאוז – יתרונות וחסרונות

דירת גן – יתרונות וחסרונות

פינוי בינוי – כל מהש צריך לדעת

מעודכן ל-07/2019

קבוצות רכישה בעסקאות נדל"ן הפכו בשנים האחרונות לדרך פופולארית להוזיל את הדירות, אבל פעמים לא מעטות, זה הפך למפח נפש. מצד אחד ההתחברות לקבוצה, אמורה להוזיל את העלויות, זאת כלכלה פשוטה שבבסיסה היתרון לגודל. מעבר לכך, מדוב בהטבות במיסים בזכות ההתאגדות המשפטית, אבל החיסכון במס הולך ופוחת.  מנגד, הפרט בקבוצה לא יכול להשפיע – יש קבוצה שקבלת ההחלטות שבה דמוקרטית ככל שתהיה (אם היא דמוקרטית) היא כבר לא בשליטה של הפרט עצמו.

מעבר לכך, וזאת הבעיה הכי כואבת, בשנים הארונות מספר לא מועט של קבוצות רכישה התגלה כלא אמין – התמוטט כלכלית, או (וזה בחלק המקרי של הבעיות) התברר שהסכום (סכום רכישת הדירה) שהתייחסו אליו בתחילת הדרך לא רלבנטי.

לפני שנצלול ליתרונות ולחסרונות, נחזור להגדרות הבסיסיות – קבוצת רכישה היא התאגדות, לרוב של אנשים פרטיים, במטרה לרכוש קרקע ועליה לבנות באופן עצמאי פרויקט מגורים. משמע, קבוצת הרכישה היא בעצם היזם של פרויקט המגורים, ואם אתם חלק מהקבוצה, אתם חלק מהיזמים ולכן הרווח היזמי לא אמור לחול עליכם, ובשורה התחתונה אתם אמורים לרכוש את הדירה לבניה עצמית של פרויקט מגורים. חברי קבוצת הרכישה הופכים להיות מעין יזמים שבונים דירה, ובהתאמה בעצם רוכשים את הדירה בעלות נמוכה יותר (בקיזוז רווח יזמי).

זה הרעיון הבסיסי של קבוצת רכישה – לחסוך את עלויות רכישת דירה מקבלן. זה היתרון הכלכלי, ונראה שהמשמעותי ביותר, אבל זה לא הכל. בקבוצת רכישה אתם הרוכשים יודעים אם מי אתם מתאגדים, אתם בעצם יודעים מי השכנים שלכם לעתיד, ותודו – מדובר ביתרון גדול!

מחשבון משכנתא

למה רכישת דירה בקבוצת רכישה אמורה להיות זולה יותר מרכישה מקבלן?

בקבוצת רכישה, החברים בקבוצה תלויים זה בזה. הם פועלים בהתאם להסכם פעילות משותף שנקבע כבר בתחילת הדרך שכולל את כל החובות והזכויות של כל אחד מהחברים, את שיתוף הפעולה בין כולם, את המצבים האפשריים ודרכי הפעולה בהם. לרוב נקבע וועד מנהל לקבוצת הרכישה, כשהוועד הוא זה שמנהל בפועל את רכישת הקרקע והבנייה. הוא בעצם מקבל את ההחלטות בשם חברי הקבוצה שהסמיכו אותו לכך.

פונקציה נוספת בקבוצות רכישה הוא המארגן של הקבוצה. מדובר במנהל/ מארגן שלרוב הוא זה  שמשווק את הקרקע לחברי הקבוצה, ומלווה אותם לכל אורך התהליך – כבר בשלב רכישת הקרקע, דרך איתור והסדרת המימון הבנקאי (או מימון אחר), נמשך בבחירת הקבלן המבצע ובכלל – בבחירת אנשי המקצוע לפרויקט, לרבות יועץ משפטי, רואה חשבון, אדריכל, מעצב/ מעצבת, גוף מנהל , מתאם ומפקח. הגוף הזה עומד בקשר שוטף עם הקבלן לאורך הפרויקט ואחראי גם על מסירת הדירות באופן שוטף.

כל אחד מהחברים בקבוצה צריך להשלים השקעה מסוימת ובתמורה מובטחת לו דירה בפרויקט. ההשקעה הראשונית (ההון העצמי הראשוני שמושקע בקבוצת הרכישה) הוא חלקי, לא מדובר בסכום ההשקעה כולו. לכן, חשוב מאוד כבר בשלב הראשוני לסגור על מימון בנקאי.

המימון הבנקאי מועמד על ידי בנק אחד; אי אפשר לקבל כמה משכנתאות, מדובר על משכנתא אחת מול כל הקרקע והמקרקעין כמעין נכס אחד. כלומר הנכס (מקרקעין ומה שנבנה) משמשים כבטוחה למשכנתא/ הלוואה של כל החברים בקבוצה.  עם זאת, ההתחשבנות נעשית באופן פרטני – המימון הבנקאי ניתן במתכונת של הלוואות/ משכנתאות ספציפיות לכל פרט בקבוצה; כלומר מאחורי כל אחת מהמשכנתאות עומד הפרט, אבל הביטחון/ שעבוד הוא על הנכס כולו כמכלול על כל החוב. ומתי מושכים את המשכנתא?  המשכנתא נלקחת מהבנק בחלקים (נמשכת בחלקים) בהתאם לתשלומים שנדרשים, וכפוף לקצב התקדמות הבניה.  המשכנתא לא משולמת מהחברים לקבלנים ולנותני השירותים, התהליך הוא כזה – המשכנתא נמשכת ואז עוברת מקבוצת הרכישה לספקים ולקבלן. כלומר, אין כאן התחשבנות אישית, אלא התחשבנות כללית של קבוצת הרכישה כולה. הסכומים שמשתחררים מהמשכנתאות הפרטניות של חברי הקבוצה, מופקדים לחשבון בנק שזכויות החתימה בו מוקנות אך ורק לנציגות הקבוצה. זהו בעצם חשבון הפרויקט המשועבד לטובת הנבק וממנו יוצאים התשלומים לקבלנים ולאחרים (באישור הבנק).

ומה קורה אם חברי הקבוצה לא מעוניינים במשכנתא?

חברים שלא מעוניינים לקחת משכנתא (או שמדובר בחברים שלא קיבלו משכנתא) יפקידו בחשבון המרכז את מלוא הסכום שהם נדרשים מלוא הסכום שמתייחס לחלקם בעלויות הפרויקט).

מעשה, החשיפה של חברי הקבוצה היא מעין כפולה – יש כאן חשיפה שנובעת מהמשכנתא האישית של כל אחד מחברי הקבוצה (באם הוא צריך), וחוץ מזה יש את הקבוצה כיזמית ואז מדובר בהלוואה (בנק מלווה אחר) לרוב מבנק אחר. ההלוואה הזו בדומה להלוואה שלוקח כל יזם בנדל"ן היא מול שעבוד הנכס.

כאשר לווה לוקח משכנתא בצורה הזו, דרך קבוצת הרכישה הוא במצב שונה מלווה רגיל/ מלוקח משכנתא רגיל/ סטנדרטי.  נתחיל בכך,  שאת הבנק בוחרת נציגות הקבוצה, ולא הפרט עצמו. בהתאמה ניהול המו"מ וההתקשרות מול הבנק הוא של הנציגות מול הבנק, אין לפרט מעורבות בחלק הזה.

במשכנתא לחברי הקבוצה שחרור הכספים נעשה  באופן מקביל לכל חברי קבוצת הרכישה. שיעורי המימון בהלוואות לחברי הקבוצה עומדים בממוצע על 50%-60% ובמקרים מסוימים גם יותר. שיעור המימון הזה נקבע  מעלות הנכס לבניה ולא משוויו כדירה גמורה.

עמלות הבנק בעת פתיחת משכנתא לקבוצה שונות – על הקבוצה מוטלת עמלת ליווי פיננסי, שכוללת גם את  פעילות הבנק לצורך אישור והעמדת האשראי, פתיחת תיקי הלוואה, עריכת מסמכים משפטיים – שהינם שונים ומורכבים יותר ביחס למשכנתא רגילה. מצד שני מדובר בהלוואה אחת גדולה ויש כאן יתרון לגודל לרבות אפשרות של חיסכון בעלויות העמלות.

צריך לזכור, שהריבית לקבוצת רכישה גבוהה מהריבית הניתנת בהלוואת דיור רגילה/ סטנדרטית וזה בגלל הנחיות בנק ישראל שדורשות להעמיד/ לרתק הון גדול לטובת הלוואות אלו, וגם בגלל שבבנקים פשוט תופסים את ההלוואה הזו למסוכנת יותר ובהתאמה דורשים תשואה על הסיכון.

מבחינת חברי הקבוצה חשוב שמעבר לבדיקות על הנכס, על מנהל הקבוצה, על הסיכונים והסיכויים, יוודאו מיהם חברי הקבוצה, ויוודאו שיש להם את מקורות המימון – או דרך הלוואה או דרך הון עצמי. ככלל, זה מה שהנציגות של הקבוצה עושה, וצריך לוודא שהיא עושה זאת. מעבר לכך, וכאן כבר נכנסים לעובי הפרויקט – חובה לעבור על הנתונים הפיננסים ולוודא שהם אכן סבירים שלא מדובר בחתול בשק, שהעלויות הגיוניות, ובסה"כ עלות הדירה כפי שמחושב עומד על הנחות סבירות. כבר היו לא מעט מקרים שהעלויות התייקרו באופן מאוד משמעותי , וכשזה קורה הקבוצה מתפוררת, הבנייה מתעכבת, וכבר לא רואים את הדירה הזולה בקצה המנהרה; ההיפך – הסתבכות פיננסית שלא ברורה סופה.

2016 – שנת הזעזוע בקבוצות הרכישה

בשנים האחרונות, וב-2016 במיוחד, קבוצות הרכישה מאבדות גובה. הסיבה הראשונה היא תדמיתית – מארגני קבוצות רכישה נפלו והפילו יחד איתם את הרוכשים האומללים שחשבו שהם הולכים לחסוך כמה אחוזים טובים ובסוף שילמו כמה אחוזי טובים יותר (אם בכלל הם הגיעו לשלב שמישהו קלט את הפרויקט). כן, הסתבר לרבים שמה שזול יוצא בסוף יקר. המשבר התדמיתי הגדול היה בפרשת ענבל אור. אור ששלטה בקבוצה גדולה של חברות שפעלו בתחום קבוצות הרכישה, היתה מאוד דומיננטית בתחום, אך הסתבר שחלק גדול מהפעילות שלה היה בועה גדולה, וסחרור וערבוב של כספים בין הפרויקטים, לצד תכנוני מס אגרסיביים שגובלים בעבירה על החוק, בעיקר חוק המע"מ.

אבל, גם לפני התפוצצות הפרשה של ענבל אור, קבוצות הרכישה התקשו להתרומם. ב־2015 על פי נתוני הלמ"ס כ-5.5% מהתחלות הבנייה בלבד היו דרך קבוצות רכישה – כ-2,600 יחידות. מדובר על על ירידה בהתחלות הבנייה דרך קבוצות רכישה לעומת שנים קודמות, כך שהמגמה השלילית היתה עוד לפנ פרשת ענבל אור.  נראה שהסיבה לדעיכה היא חוסר אפשרות להתמודד על קרקעות במכרזים ציבוריים אלא קרקעות פרטיות בלבד.  קבוצות הרכישה פשוט לא יכולות להתמודד במכרזים על קרקעות  שבהם נדרשת התמודדות על מחיר נמוך לדירה – זה מתאים לתוכניות מחיר למשתכן, לא לקבוצות רכישה. במכרזים של קרקעות פרטיות, קבוצות הרכישה הן עדיין שחקניות משמעותיות ובעיקר בת"א.

אחת הבעיות הגדולות של קבוצות הרכישה הוא המימון היקר. בשנת 2010 החליט בנק ישראל כי יש לסווג את המימון לקבוצות רכישה כמימון ליזמים, להבדיל ממימון לבעלי הדירות – בנק ישראל חייב את הבנקים להתייחס למימון לקבוצות כמימון ליזמים והמשמעות היא שהמימון התייקר – הריבית ליזמים מבטאת סיכון גדול יותר (בדר"כ) מאשר הריבית לרוכשי דירות, ונוצר מצב שהמימון לקבוצות רכישה  יקר בסדר גודל של עד 1.5% מאשר לרכושי דירות רגילות (כ-1.5% מעל ריבית המשכנתא).  המימון היקר הוא חסם כניסה משמעותי לשוק, והוא מהווה פגיעה במרוווחי הקבוצות ופגיעה בכדאיות הכלכלית של המשתתפים בקבוצות הרכישה.  זאת ועוד – במקרים לא מעטיןם הבנקים פשוט לא מוכנים לממן את קבוצת הרכישה ואז חברי הקבוצה פונים למקורות חוץ בנקאיים יקרים עוד יותר. הממשעות היא עלייה במחיר הדירה, עד כדי חוסר כדאיות כלכלית.

וחשוב להבהיר – אם אתם שוקלים להצטרף לקבוצת רכישה תוודאו את עניין המימון. מארגני הקבוצות נוטים שלא לדווח על כל הקשיים בשלבים הראשונים, ואתם עלולים למצוא את עצמכם נכנסים לתהליך עוד מבלי לדעת שהמימון מובטח, ואז פתאום לגלות שאין לכם דרך לממן את רכישת הדירה/ ההשתתפות בקבוצת הרכישה.   מארגני הקבוצות יגידו לכם שהבנק פתאום לא מסכים, אבל במקרים רבים, זה היה ברור – הבנק לא מאשר כל פרוייקט וכל מארגן קבוצה.

בעיה נוספת שמעיבה על קבוצות הרכישה הוא עניין המע"מ. בתחילת הדרך קבוצות הרכישה נחשבו להיט גדול מכיוון שכך בעצם רוכשי הדירות נמנעים מהמע"מ ומדובר בסכום ממשעותי. אלא שבשלב מסויים שונו התקנות, ועל קבוצות הרכישה חל מע"מ – ומכאן עד לכמעט איבוד רלבנטיות הדרך קצרה, אם כי, יש עדיין יתרונות בקבוצת רכישה – הרוכשים בעצם חוסכים את עלויות היזמות, ומנגד יש להם עלויות של ארגון הקבוצה.

ובכל זאת – על פי ההערכות קיים עדיין יתרון כלכלי ברכישה דרך קבוצת רכישה – העלות היא בסדר גודל של 10% פחות מאשר ברכישה דרך קבלן.

עדכונים: בדצמבר   2018 ועדת השרים   אישרה את חוק קבוצות רכישה: לפיו על היזם חובה להציג תוכנית מפורטת, לקבוצה יהיה חשבון נפרד משל היזם,  מחיר הנכס ייקבע על ידי שמאי ודמי הניהול יהיו קבועים. להרחבה: חוק ענבל אור: אפשר לצאת מקבוצות רכישה

רכישת דירה להשקעה

רכישת דירה מקבלן

מעודכן ל-10/2022

משכנתא הפוכה היא פתרון להשגת כסף משמעותי אחרי גיל 60. האם זה הפתרון הטוב ביותר? ממש לא בטוח. הריבית במשכנתא הזו יקרה ואולי יש אפשרויות אחרות – כמו מכירה של הדירה והשכרתה לטווח ארוך. 

יש בארץ קבוצה לא קטנה של אנשים בגילאים של 60 פלוס שיש בבעלותם דירה תודות לעשרות שנים של עבודה, אבל – הם צריכים מזומנים. זה יכול להיות כסף לילדים (עזרה במימון חתונה, ברכישת דירה ועוד), זה יכול כסף למחיה שוטפת, שיפוץ הדירה או איזה טיול גדול – הרבה מאוד אפשרויות. אבל איך משיגים כסף בגיל הזה, כשרוב האנשים בשכבת הגיל הזו הם לקראת פנסיה או בפנסיה?

אפשר להשתמש במשכנתא הפוכה.

מה זו משכנתא הפוכה? איך זה עובד? מתי אפשר לקחת אותה? כמה אפשר לקחת? איך מחזירים? הנה כל התשובות – 

הרעיון שמאחורי משכנתא הפוכה הוא מאוד פשוט. לרוב, לאנשים האלו יש דירה, ואת הדירה הזו אפשר לשעבד לבנק (או לגוף פיננסי אחר – לרבות חברות הביטוח) ומנגד, לקבל הלוואה/משכנתא. בדיוק כפי שבלקיחת משכנתא משעבדים נכס ומקבלים הלוואה, גם כאן משעבדים נכס ומקבלים הלוואה. אלא שבניגוד למשכנתא רגילה, במשכנתא הפוכה מדובר בהלוואה לכל מטרה שאינה מוגבלת בזמן ולא צריך להחזיר אותה בהחזרים חודשיים שוטפים. מעבר לכך, גם לא צריך לעשות ביטוח חיים, כפי שעושים במשכנתא רגילה, וגם לא עוברים את השלב של מבדקי ההכנסה – פשוט, בגלל שמבחינת המלווה ברגע שאין החזרים שוטפים, ההכנסה השוטפת לא מעניינת. המשכנתא הזאת לא תשולם באופן חודשי כמו משכנתא רגילה, אלא היא הלוואת בלון (שהריבית הנצברת מנפחת אותה – למדריך על הלוואת בלון), וצריך להחזיר אותה רק במועד הסיום – והלווים קובעים אותו. זה יכול להיות זמן מוגדר מראש, זה יכול להיות כשהם יעברו לבית אבות, או חלילה בעת פטירה.

אם כן, היתרון הגדול של המשכנתא הזו הוא ביכולת לתרגם את הנכס הגדול למזומנים ובלי החזרים שוטפים.

זה נשמע מפתה, אבל יש לזה גם חסרונות. בעוד במשכנתא רגילה ערך הקרן יורד במקביל להחזרים השוטפים, הרי שבמשכנתא הפוכה, כמו כל הלוואה, יש עליה ריבית, והיא גבוהה יותר מהריבית על משכנתא רגילה, כלומר ערך המשכנתא רק הולך וגדל (ריבית דריבית).

חיסרון נוסף – הריבית ללווים במשכנתא הפוכה היא בהגדרה גבוהה יותר מאשר במשכנתאות רגילות. המלווים טוענים שהם לוקחים במשכנתאות כאלו סיכונים גדולים יותר מאשר במשכנתא רגילה,  גם בגלל שאין ממש תאריך פירעון מוגדר, ואין החזרים שוטפים, ויש חשיפה למחירי הדירות  בלי בדיקת יכולת החזר ויכולת הכנסה של הלווים. 

לוקחי המשכנתא ההפוכה בעצם "חיים" על חשבון הנכס – לוקחים הלוואה על חשבון הנכס. זו דרך מאוד מקובלת לאנשים שצריכים מימון בגילאים האלו – זה כנראה עדיף על למכור את הבית, זה עדיף על הלוואות אחרות, גם בגלל הריבית ופרישת ההחזרים. חשוב להדגיש כי הלווים הם בעלי הבית והם חיים בבית. מנקודת המבט של הבנק – ברגע שיש לו שעבוד על הבית, הוא די רגוע – הוא מרוויח בשוטף על כספי ההלוואה (הריבית היא הרווח של הבנק – גם אם היא לא משולמת, היא נצברת ונרשמת בספרי הבנק כרווח), ובבוא הזמן,  כשהלווה מחליט או בעת מוות, הדירה נמכרת והבנק מקבל את סכום ההלוואה בתוספת הריבית שנצברה. למעשה, הלווים הם אלו שמחליטים על פירעון המשכנתא, והם יכולים להחליט בכל נקודת זמן על החזר החוב.

בעולם, משכנתא הפוכה היא להיט גדול. בישראל היא עדיין בשלב ראשוני. אבל על רקע יוקר המחיה וההישענות ההולכת וגדלה של הצעירים על ההורים, הצורך של ההורים להשיג מימון גדל, עולה מדרגה, ויותר אנשים פונים למשכנתא הפוכה, וזה כנראה רק ילך ויגדל. מעבר לכך, מחשבה של הורים רבים היא בסגנון – "ניקח משכנתא הפוכה עכשיו ונעזור לילדים לרכוש דירה, זה עדיף מאשר שהם יקבלו ירושה כשנמות. הרי עכשיו הם צריכים את זה". אולי זה נשמע קצת מצמרר, אבל זו האמת וזו תובנה נכונה.

עם זאת, אם אתם חושבים על משכנתא הפוכה, כדאי לבדוק גם את הפתרון הבא – מכירת הנכס, לצד השכרת דירה (לטווח של כמה שנים). מאחר שהריבית על משכנתא הפוכה גבוהה מריבית של משכנתא רגילה, במקרים רבים מסתבר שתחליף כלכלי נוח יותר הוא מכירת הנכס והשכרה של נכס אחר. זה גם לא חייב להיות נכס אחר. רבים מחפשים להשקיע בדירות, הם רוכשים את הדירה ומחפשים שוכר, ואם אתם כבר באים עם פתרון מלא מבחינתם – מוכרים להם את הדירה ושוכרים מהם, זה יכול להוות פתרון מתאים וכלכלי, לשני הצדדים.

אלא  שמכירה ומולה השכרה הן לא פתרון מתאים לכולם. אחרי הכל, זאת בכל זאת מכירה של דירה, ורבים חוששים מלהישאר בלי נכס. אם מנטרלים שיקולים לא כלכליים ומתרכזים בכלכלה – אזי מאחר שהשכירות באופן יחסי למחיר הדירה, זולה (שכר דירה חלקי עלות הדירה בממוצע בארץ הוא 2%-3%), אז ברור שכלכלית עדיף לשכור ולשלם 2%-3% ממחיר הדירה כל שנה, מאשר לשלם ריבית גבוהה יותר (ריבית במשכנתא הפוכה יכולה להיות כפולה ויותר – הרחבה מיד).

מי זכאי למשכנתא הפוכה?

מי שעבר את גיל 60, שיש ברשותו נכס מגורים, ללא חובות, שעבודים או עיקולים, וכן כאלו שיש ברשותם עדיין יתרת משכנתא נמוכה ומעוניינים להחליף משכנתא רגילה במשכנתא הפוכה. 

במקרים רבים התנאי הוא שהדירה תהיה בשווי מינימלי מסוים (מתעדכן אחת לתקופה ותלוי בגוף נותן ההלוואה). יש מקרים שניתן לקחת הלוואת משכנתא הפוכה גם על נכס מסחרי/משרד וכד'. על ההלוואה חייב לחתום הלווה בעצמו, ולכן הוא צריך להיות אדם המודע למעשיו, וזאת כדי למנוע מצבים בהם מישהו מבני המשפחה יחתום בשם האב הישיש או החולה, שאינו מודע למה שהוא עושה.

מי נותן משכנתא הפוכה?

הגופים שאחראים על מתן משכנתאות רגילות וכן חברות הביטוח והבנקים.

איך בפועל זה מתבצע?

ניגשים לגורם מממן משכנתא ומגישים בקשה. את הכסף שקיבלתם אתם לא חייבים להחזיר כי כאמור הנכס משועבד לטובת הגוף המלווה. בבוא העת, הכסף יעבור למלווה, בדרך כלל באמצעות מכירת הנכס או תשלום המשכנתא ההפוכה על ידי הלווה.

למי מתאימה משכנתא הפוכה?

בדרך כלל לבני 60 ויותר שהם גם אלו שזכאים לקבלת המשכנתא ההפוכה, שסיימו עם החובות שלהם ושזקוקים לכסף מזומן מבלי לשבור את הראש בהחזרים חודשיים. החזר המשכנתא ההפוכה יכול להיות גם אחרי גיל 120, באמצעות מכירת הנכס בעתיד.

מה אם מכירת הנכס מותירה עודף?

אם נותרת יתרה בעת מכירת הנכס, העודף עובר ללווה. במקרה של מות הלווה העודף עובר ליורשים.

מה אם רוצים לפרוע את ההלוואה לפני הזמן שנקבע?

בדרך כלל קיימת אפשרות לפרוע את המשכנתא ההפוכה בכל עת וללא קנסות. חשוב לוודא זאת בעת חתימה על החוזה.

מה אם מחיר הנכס בעת מכירתו נמוך מהמחיר שהוערך בעת לקיחת המשכנתא ההפוכה והחוב גדול יותר?

היתרון בהלוואת משכנתא הפוכה הוא שמדובר בהלוואה שהיא ללא זכות חזרה. כלומר אם יתרת ההלוואה בעת מימוש הנכס גדולה מהמחיר שהתקבל על הנכס, לא תהיה דרישה לשלם את יתרת ההפרש בין מכירת הנכס לחוב שנותר. לא לבעל הנכס ולא ליורשיו.

מה באשר לבעלות על הנכס? האם שעבוד הנכס גם כרוך בהעברת בעלות?

לא. הנכס רשום על שם בעל הנכס שרכש את הנכס מלכתחילה. לקיחת משכנתא הפוכה אינה מעבירה בעלות על הנכס למלווה.

האם יש מגבלה בשימוש בכספי המשכנתא ההפוכה, למשל רק למטרת שיפוץ הבית או דברים קשורים בנכס?

לא. הכסף שניתן בתמורה למשכנתא הפוכה מיועד לכל מטרה, משיפוץ הבית, דרך טיול לקריביים וכלה בסיוע לילדים.

מה באשר לביטוח על הנכס והוכחת הכנסה חודשית?

מכיוון שהנכס הקיים הוא הבטוחה להלוואה, ומאחר שאין החזרים חודשיים בהלוואה זו, אין צורך בהוכחת הכנסות חודשיות קבועות, גם לא בביטוח חיים כפי שמקובל בנטילת משכנתא. אבל יש כמובן צורך בביטוח מבנה על הנכס. כך הבנק המממן מבטיח את הבטוחה שלו. 

האם קיימים מספר מסלולים למשכנתא הפוכה ובאילו מצבים?

כן. ישנם מספר מסלולים שקשורים בעתיד הלווים. לווים שרוצים להמשיך לגור בדירתם אבל זקוקים לכסף עבור מחיה יכולים לבקש משכנתא הפוכה שתוחזר בעת מוות או לאחר עזיבת הבית. לווים שמעוניינים בכסף על מנת לעבור לבית אבות גם הם יקבלו את הכסף עד שילכו לעולמם או ייצאו מבית האבות. אפשרות נוספת היא לכאלו שיש להם עדיין משכנתא על הנכס, והם מעוניינים להפסיק לשלם את התשלומים החודשיים, יכולים לקחת משכנתא הפוכה לכסות את החוב ולהשאיר ברשותם עוד כסף למחיה. 

מהי הריבית הנהוגה במשכנתא הפוכה?

הריבית על משכנתא הפוכה גבוהה מריבית משכנתא "רגילה", ואצל רוב הגופים המממנים יש לה רק מסלול אחד –  צמודה למדד. הריבית נעה סביב 5%-4% (ושימו לב, כמו תמיד אפשר וצריך להתמקח), בעוד שריבית קבועה על משכנתא רגילה צמודה למדד היא כ-2%. יש מקומות שניתן לשלם את הריבית באופן שוטף וכך להימנע מתשלום של ריבית דריבית (פלוס הקרן) בסוף התקופה.

הבדל גדול בין משכנתא הפוכה למשכנתא רגילה הוא בכך שהריבית במשכנתא הפוכה נצברת עם הזמן, להבדיל ממשכנתא רגילה שבה התשלומים שוטפים. בנוסף ישנן עלויות נוספות, כמו דמי טרחת עורכי דין שחותמים על המסמכים בפתיחת התיק, הוצאות פתיחת תיק משכנתא –  עד 2% מערך הנכס (ככל שערך הדירה גדול יותר כך שיעור העמלה נמוך יותר)  ודמי טרחה לשמאי שקובע את ערך הנכס. תשלום נוסף קבוע שיש לקחת בחשבון הוא ביטוח על הדירה (סדר גודל מוערך של 100 שקל פלוס) ותשלום דמי שירות.

כמה משכנתא הפוכה ניתן לקחת?

אחוזי המימון נעים לרוב  בין 15% (בגיל 60) ועד ל– 50% (גילאי 90 ומעלה) משווי הנכס, בכפוף לגיל הלווה ולערך הנכס הנקבע על ידי שמאי. ככל שגיל הלווה גבוה יותר והנכס שווה יותר, גובה ההלוואה האפשרי כמובן גדול יותר. ולהמחשה – לווה בן 70 שיש לו נכס בשווי 2 מיליון שקל יהיה זכאי אצל רוב הבנקים וחברות הביטוח המממנים וחברות הביטוח למימון של סביב 25%, כלומר הוא יקבל משכנתא הפוכה של כ-500 אלף שקל.

חשוב להדגיש כי דירה חייבת להיות בבעלות מלאה של הלווים כאשר הבית צריך להיות רשום על שם שניהם או על שם אחד מהם בטאבו, במינהל מקרקעי ישראל או בחברה משכנת. במקרה שקיים חוב של משכנתא על הנכס, הוא יכוסה מכספי ההלוואה ורק לאחר מכן יקבל הלווה את ההפרש. כיסוי חוב קיים יילקח בחשבון בחישוב אחוזי המימון משווי הנכס ויופחת מאחוזים אלו בהתאם; להמחשה – אם יש חוב של 300 אלף שקל על נכס ששוויו 2 מיליון שקל, הרי שהחוב הוא 15% משווי הנכס, והוא יופחת מאחוזי המימון שיינתנו ללווה. אם הלווה מקבל 50% מערך הנכס, שזה (ברוב המקרים, אך לא בכולם) המקסימום, אז החוב יקוזז והוא יקבל בסופו של דבר עד 35% מערך הנכס במשכנתא הפוכה. אם הבית מושכר, או שגרים בו אנשים נוספים חוץ מהלווים, יש ליידע את הגורם המלווה שיקבל התחייבות על פינוי הדירה מהשוכרים או הדיירים האחרים לפנות את הדירה בעת מכירתה.

האם קיים מס על הכסף ממשכנתא הפוכה או שהוא עלול לפגוע בזכויות פנסיוניות?

לא.

לכמה זמן ניתנת המשכנתא?

משכנתא הפוכה כאמור אינה מוגבלת בזמן, וככל שהיא ממושכת יותר, כך ההחזר יהיה גבוה יותר. עם זאת, אם הלווה עובר לדיור חלופי, יש לסלק (כך על פי רוב הגופים המממנים) את ההלוואה עד 7 שנים לאחר המעבר, ואם הלווה נפטר, יש לסלק את ההלוואה ממכירת הדירה. במקרה של מכירת או עזיבת הנכס לטובת מעבר לדיור מוגן למשל, מוטלת על הלווים החובה לעדכן את החברה המלווה מראש; במקרה של פטירת הלווה, או אחרון הלווים, ניתנת ליורשים בדרך כלל עד שנה לפירעון ההלוואה.

משכנתא הפוכה = הלוואה נון ריקורס

מה קורה אם מחיר הנכס בעת מכירתו נמוך מהשווי המוערך בעת לקיחת המשכנתא ההפוכה? הדירה כמובן תימכר. ומה עם הלווה – האם הוא יהיה חייב כסף נוסף מעבר לתמורה ממכירת הדירה? התשובה היא לא. הלוואת משכנתא הפוכה היא הלוואה ללא זכות חזרה, נון-ריקורס; כלומר, אם יתרת ההלוואה בעת מימוש הנכס גדולה מהמחיר שהתקבל על הנכס, לא תהיה דרישה לשלם את יתרת ההפרש בין מכירת הנכס לחוב שנותר.

הגדלת משכנתא הפוכה

ככל שחולפות השנים והגיל עולה בהתאם, ואולי גם שווי הנכס עולה, ניתן לפנות לחברה שממנה נלקחה הלוואת המשכנתא ההפוכה בבקשה להגדיל את מסגרת ההלוואה.

היכן מבררים על משכנתא הפוכה?

חברות הביטוח והבנקים למשכנתאות נוהגים לתת משכנתא הפוכה. כמו בלקיחת משכנתא רגילה כדאי לעשות סקר שוק, לבדוק ריביות בין המלווים השונים ורק אז לקבל החלטה.

מהו החיסרון הגדול של משכנתא הפוכה?

משכנתא הפוכה יכולה ליצור חיכוכים משפחתיים בשל אי שביעות רצון הילדים שמחכים לירושה מההורים. עם זאת, פעמים רבות המשכנתא ההפוכה נועדה לעזור לילדים, ההורים מעדיפים לתת עכשיו כשהילדים צריכים ולכן לוקחים משכנתא הפוכה כבר עכשיו.

לסיכום:

היתרונות העיקריים בהלוואת משכנתא הפוכה הם:

1. קבלת כסף נזיל על רכוש שנשאר בבעלותנו
2. אין דרישה להחזר חודשי (כאמור, יש באפשרות הלווים לשלם את הריבית במהלך חיי ההלוואה ובכך להקטין את סכום החזר ההלוואה ביום פירעונה).
3. משך ההלוואה אינו מוגבל
4. המשכנתא אינה מוגבלת למטרה מסוימת
5. ניתנת לפירעון בכל עת ללא עמלת פירעון מוקדם
6. אין מס על התשלום החודשי שמקבלים

 החסרונות העיקריים בהלוואת משכנתא הפוכה הם:

1. סכום החוב בהלוואה גדל עם הזמן ולכן קיימת אפשרות שרוב התמורה שתתקבל ממכירת הדירה לאחר שהבעלים עוזב את ביתו או נפטר תשמש להחזר החוב ולבעלי הדירה או היורשים יישאר רק חלק קטן משווי הדירה. יש הטוענים, שעדיף ללווים מאוד מבוגרים למכור את הנכס שלהם ולהתגורר בשכירות.
2. חיכוכים משפחתיים בשל אי שביעות רצון הילדים מהעובדה שהירושה שלהם תקטן. לכן רצוי לבצע את המהלך בידיעת הילדים ולקבל את תמיכתם.
3. ריבית המשכנתא אולי לא בשמיים, אבל היא ממש לא נמוכה ביחס לריבית במשכנתא רגילה, כך שכלכלית אולי עדיף במקרים רבים למכור את הדירה ולשכור דירה אחרת (או למכור את הדירה למשקיע שרוצה להשכיר אותה לכם)

ועוד נקודה לסיום – התחשיבים של הבנקים והחברות המלוות לא פשוטים, ולכן חשוב לבדוק בשבע עיניים את התחשיבים ואת פרטי ההסכם, לרבות לבחון שאין בחוזה סעיף המגדיר, שבמידה שערך הנכס יורד – עולה הריבית על ההלוואה, או שיתבקש פירעון מיידי שלה. זה כבר קרה בעבר, וזה לא משהו שאתם יכולים וצריכים לחתום עליו.

למדריכי הלוואות

הלוואות חברתיות – פתרון נוח ללווה, השקעה סבירה למשקיע

הלוואות מחברות כרטיסי אשראי – ריבית גבוה!

משכנתא הפוכה – מדריך גלובלי 

עדכונים:

סוף סוף בנק ישראל מסדיר את תחום המשכנתא ההפוכה ומפרסם טיוטאת הנחיות. למעשה, אין כמעט חדש בהנחיות עצמן, למעט הדרישה שלא לשווק משכנתאות כאלו ולאפשר ליורשים במדית הצורך לדחות את החזר המשכנתא ב-12 חודשים במקום לממש את הנכס. 

מעודכן ל-07/2021

 יועץ פנסיוני עוסק בייעוץ  לפרטים (לציבור) בנושאי החיסכון לפנסיה וביחס למוצרים שאין לו זיקה ותלות אליהם. כלומר הוא לא מייצג גוף שלו יש את המוצרים; הוא לא מקבל עמלה מגוף אינטרסנטי; הוא אובייקטיבי לחלוטין ואין חשש לניגוד עניינים בעת הייעוץ, במילים אחרות, הוא אמור לשרת אתכם באופן המקצועי והאובייקטיבי ביותר.

מנגד, סוכן פנסיוני (משווק פנסיוני; סוכן ביטוח פנסיוני) עוסק בייעוץ לפרטים (לציבור)  בנושאי חיסכון לפנסיה ובשיווק של מוצרים שיש לו זיקה אליהם – לדוגמה (נפוצה) סוכן פנסיוני מועסק בסוכנות ביטוח שעובדת עם חברת הביטוח ומציעה את מוצריה משיקולים כלכליים. מכאן –  סוכן פנסיוני לא אובייקטיבי, ועשוי להיות מוטה בעת מתן הייעוץ.

היועץ הפנסיוני מקבל בפועל את אותה העמלה על שיווק המוצר הפנסיוני (קרנות פנסיה, ביטוחי חיים, קופות גמל)והוא מקבל אותה מהלקוח. מנגד, סוכן פנסיוני מקבל תמריצים גבוהים מחברות מסוימות ולכן הוא בהגדרה מוטה. 

ובהינתן חוסר האובייקטיביות המובנה של סוכן פנסיוני היינו מצפים לראות שהציבור פונה יותר ליועצים. אבל בפועל המצב הוא שיש יועצים עצמאיים מעטים (סביב 100 פחות או יותר) בעוד שיש מאות רבות של סוכנים פנסיונים שעובדים תחת סוכנויות ביטוח, והאמת שהם בעצם – סוכני ביטוח. היועצים הפנסיונים נמצאים גם בבנקים, אבל התחום הזה עדיין לא התרומם, הציבור "מסרב" בשלב זה להיעזר בבנקים, והוא "נאמן" לסוכנים.  

יועץ פנסיוני וגם סוכן פנסיוני לומדים ונבחנים בפועל על אותו החומר (רגע לפני השלב התעסוקתי הם קובעים באיזה תפקיד הם בוחרים); התפקיד שלהם זהה (הבעיה כאמור בהטיה של הסוכן למוצרים מסוימים) – לייעץ ללקוחות בבחירת מוצרים פנסיונים. הם צריכים לפרט ללקוח כמה לחסוך לפנסיה? כמה הוא יקבל בפנסיה ביחס להכנסה הנוכחית? איזו קצבה תספיק לקיום שאיריו? מה הכיסוי הביטוחי המתאים במקרה של אבדן כושר עבודה? באיזה מוצר פנסיוני עדיף לחסוך, ואצל איזה גוף מנהל? ועוד.

חשוב להבהיר – סוכן פנסיוני / סוכן ביטוח עשוי להיות מקצועי, רציני שפועל לטובת הלקוח. הבעיה היא לא בהכרח במקצועיות ובאמינות (זה כבר תלוי באיש עצמו); הבעיה היא בזיקה – מראש סוכן פנסיוני/ סוכן ביטוח מוטה, וזה לא קורה אצל יועץ פנסיוני.

היועץ הפנסיוני/ משווק פנסיוני יכולים לעשות את הטיפול השוטף מעבר לייעוץ –  החתמה על טפסי הצטרפות, טופסי העברת כספים , טפסי הוראת קבע ועוד.

הייעוץ הפנסיוני בבנקים

היועץ הפנסיוני בבנק מתאים לך בשלב הראשון את תמהיל החיסכון הפנסיוני שנכון לך. בהמשך, היועץ בבנק בודק באופן שוטף את התאמת החיסכון הפנסיוני לצרכים המשתנים. הייעוץ בבנקים הוא אובייקטיבי – הבנקים לא משווקים תוכניות ומוצרים של חברות הביטוח.

היועצים (לא רק בבנקים) והסוכנים  מסבירים בכתב את המלצותיהם (במסמך הנמקה); הם מפרטים גם את המאפיינים של החיסכון הפנסיוני הנוכחי, את הביטוחים הקיימים, את ההמלצות לעתיד והנימוקים לכך.

הייעוץ בבנקים ניתן, בין היתר, בבנק הפועלים, בנק לאומי, בנק אגוד,  בנק אוצר החייל, בנק דיסקונט, הבנק הבינלאומי, בנק מזרחי-טפחות,  בנק מרכנתיל דיסקונט, בנק ערבי ישראלי, בנק פועלי אגודת ישראל.

למה בכלל צריך ייעוץ פנסיוני?

לחסוך לפנסיה זה הכרחי. אנשים שעבדו כל החיים ולא חסכו לפנסיה, נותרים עם קצבה זעומה שלא מספיקה להם בפנסיה – ככה אנחנו רוצים להתבגר? ממש לא.הבעיה שגם כאשר חוסכים לפנסיה זה במקרים רבים לא מספיק. חשוב לדעת (וככל שזה בגיל צעיר יותר כך עדיף) כמה לחסוך, באיזה מוצר לחסוך, מה הטבות המס בכל מוצר, באיזה אפיק השקעה לחסוך ועוד. זה התפקיד של יועץ פנסיוני או סוכן פנסיוני/ משווק פנסיוני.

בפועל, כל השכירים מחויבים להפריש לפנסיה (החל מ-2017 גם עצמאים). אבל לפעול לבד זה קשה – הנושא הפנסיוני מורכב, קיימים סוגי חיסכון פנסיוני שונים – קרן פנסיה, קופת גמל, קופת גמל לקצבה, ביטוח מנהלים ועוד, ולכאן כאמור נכנס היועץ הפנסיוני והסוכן הפנסיוני.

בעקבות רפורמת בכר משנת 2005,  חוקקה הכנסת את חוק הפיקוח על שירותים פיננסיים (עיסוק בייעוץ פנסיוני ובשיווק פנסיוני). בחוק  נעשתה הבחנה בין משווק פנסיוני ליועץ פנסיוני. ההגדרה לעיסוק הייעוץ פנסיוני על פי החוק היא: "מתן ייעוץ ליחיד בנוגע לכדאיות החיסכון, שלו או של קרובו, כעמית-שכיר, כעמית-עצמאי או כמבוטח, באמצעות מוצר פנסיוני שאין לנותן הייעוץ זיקה אליו".

עדיף לסדר את עניין הפנסיה והחיסכון הפנסיוני כבר מגיל צעיר, איך שאתם מתחילים את עולם העבודה. אבל בפועל זה לא תמיד קורה, אבל לא נורא – לא פספסתם את הרכבת. השימוש בייעוץ פנסיוני יכול להיות גם לאחר שנים שכבר יש לכם קרן פנסיה או ביטוח מנהלים או חיסכון אחר. גם אחרי שנים של עבודה, ואפילו עשרות שנים של עבודה, יש ממה לעשות ומה לשפר. זאת ועוד – האוצר השיק בשנים האחרונות כלים/ מוצרים כמו קופת גמל להשקעה, וקופת גמל בעקבות תיקון 190, שהופכים את החיסכון לפנסיה בגיל מתקדם לכדאיים במיוחד.

וגם בגילאים מתקדמים צריך להיעזר ביועץ פנסיוני או סוכן פנסיוני / סוכן ביטוח שיגבש עבורכם תכנית פעולה מותאמת אישית, המפרטת איך תוכלו להגדיל את חסכונותיכם הפנסיוניים, לשפר את הכיסוי הביטוחי בהתאם למצב חייכם המשתנה, לאתר טעויות שניתן עוד לתקן ולהוזיל את העלויות.

כל מה שצריך לדעת על יועץ פנסיוני 

קופות גמל הן מכשיר מגוון: יש מסלולים שונים של השקעות – מסלול מנייתי, מסלול אג"חי, מסלול סולידי שקלי וניתן לשלב מסלולים מעורבים ■ מתי כדאי להשקיע בקופת גמל ובאיזה מסלול כדאי לבחור? במדריך שלפניכם תמצאו מידע שיעזור לכם להחליט בתבונה

מעודכן ל-11/2021

ההשקעות של הציבור מתחלקות לשניים: השקעות נזילות,  שהן לרוב – קרנות נאמנות, תעודות סל ופיקדונות – והשקעות שמיועדות לטווח ארוך, כולל לתקופת הפנסיה  – קופות גמל, קרנות פנסיה וביטוחי חיים. את ההשקעות האלו מנהלים הגופים המוסדיים – בתי השקעות, חברות ביטוח, בנקים שהתפקיד שלהם הוא לייצר תשואה על הכסף, ובתמורה הם גובים דמי ניהול. לרוב הגופים האלו יש מגוון של מסלולים – קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל ומכשירים נוספים. תעשיית קופות הגמל היא זרוע מרכזית בכספים המנוהלים. סדר הגודל של הכסף שמנוהל בקופות הוא 500 מיליארד שקל.

מה זאת קופת גמל?

קופת גמל היא מכשיר חיסכון שמיועד לטווח בינוני או לטווח ארוך. כל משקיע בקופת גמל (עמית בקופה) מקבל מספר חשבון שבו רשומות הפקדותיו בקופת הגמל (חוסכים רבים מפקידים בהוראת קבע כל חודש), וכן מוצגים המשיכות אם נעשו (ניתן למשוך מקופות הגמל רק בהתקיים תנאים מסוימים על כך בהמשך), הרווחים של הקופה ודמי הניהול הנגבים ממנו. בדומה לקרנות הנאמנות, הכספים של כל העמיתים מנוהלים על ידי מנהלי הקופה יחדיו, כאשר כל עמית מקבל את חלקו היחסי בהשקעה הכוללת וברווח הכולל.

סכומים שנצברו בקופות הגמל לחיסכון עד שנת 2008 ניתנים למשיכה בכל מצב בגיל הפרישה בסכום חד פעמי. כספים שנצברו משנת 2008 ועד לפרישה, ניתן לקבל כקצבה חודשית.  ניתן גם להעביר את קופת גמל לקרן פנסיה או ביטוח מנהלים. במצב כזה, מקבלים חלק מהזכויות של החיסכון הפנסיוני כאשר יש מינימום של קצבה חודשית (היתרה תשולם כסכום חד פעמי), וכך בעצם הופכים את הכספים שנחסכו לפני שנת 2008 לכספים שניתן לקבל אותם בקצבה שוטפת (כפנסיה).   

קופות גמל הן מכשיר מגוון. יש מסלולים שונים של השקעות – מסלול מנייתי, מסלול אג"חי, מסלול סולידי שקלי ועוד. כמו כן, ניתן לשלב מסלולים מעורבים – מניות לצד אג"ח ולצד אפיקים שקליים ועוד. קופות גמל הם לא מוצר ביטוחי. שלא כמו בקרן פנסיה ובביטוח מנהלים אין כיסויים למקרה מוות או לאובדן כושר עבודה, אם כי, המשקיעים / החוסכים יכולים להוסיף אותם (לרכוש מחברות הביטוח).  עם זאת, במהלך 2016 נחקק תיקון לחוק שיאפשר לקופות הגמל להעביר את החיסכון לקצבה שוטפת (בדומה לקרן פנסיה וביטוח חיים)

דמי הניהול המקסימליים בקופות גמל – תקרה של 4% מההפקדות ו-1.05% מהצבירה השוטפת.

שלא כמו האפיקים הקודמים, קופות גמל אינן כוללת כיסויים ביטוחיים.

סוגי קופות גמל

קיימות קופות גמל מסוגים שונים וליעודים שונים. ישנן קופות גמל שמיועדות לשכירים, לעצמאיים, להשתלמות וכו'. הנה מגוון קופות הגמל הקיימות –

קופת גמל לתגמולים לעמיתים שכירים. בקופת גמל זו, שהיא המוכרת ביותר, העובד ומעסיקו מפקידים כסף מדי חודש דרך שכרו של העובד. המעסיק מפריש לעובד על חשבונו, העובד מפריש בעצמו, ומועבר תשלום שמתבטא בתלוש השכר. תשלום זה כולל את ההפרשה של המעביד לצד ההפרשה של העובד. 

קופת גמל לתגמולים לעמיתים עצמאים – העמית עצמו  מפקיד לקופה כספים, כאשר כאן אין כמובן את המעביד; העמית כעצמאי הוא המעביד והעובד גם יחד.

קופת גמל אישית לפיצויים – המעביד מעביר לקופה זו כספים להבטחת זכויות העובדים במקרה שיצטרך לשלם להם פיצוי פיטורין. הכספים אמנם בקופה רשומים על שם העובד, אך הוא לא יכול להשתמש בהם, הם שלו רק בהינתן שמגיעים לו פיצויים. יודגש כי במקרים רבים התפטרות ממקום עבודה אינה מזכה בתשלום פיצויים.

קרן השתלמות לשכירים–  העובד ומעבידו מפקידים לקרן ההשתלמות הפקדות חודשיות, כאשר הפקדות המעביד גבוהות משמעותית מהפקדות העובד (לפחות פי 3); ההפקדות מועברות דרך המשכורת, ומקבלות ביטוי מלא בתלוש.

קרן השתלמות לעצמאים – קרן שמיועדת לעצמאים, שיש להם הכנסה מעסק שלהם (או משלח יד שלהם). הם אלו שמפקידים לעצמם.

קופת גמל מרכזית לפיצויים – קופה בה העמית הוא המעביד, המפקיד כספים להבטחת זכויות עובדיו לפיצויי פיטורין. כלומר, המעביד מעביר כספית לקופת הגמל כדי להבטיח את הזכויות של העובדים בעסק. אבל, הוא לא רושם את ההפקדות על שמות העובדים,  אלא מפקיד בגין כולם בצורה מרוכזת.

קופת גמל לדמי מחלה – קופת גמל של המעביד שמפקיד לה לתשלום כספים שמיועדים לעובדים בגין דמי מחלה.

קופת גמל כללית /למטרות אחרות –  קופת גמל של המעביד (הוא העמית בה), קופה זו נועדה לתשלומים שונים כמו הבראה לעובדים, תשלום בגין ימי חג ועוד (משרד האוצר לא מאשר פתיחה של קופות גמל חדשות מסוג זה).

קופת גמל לחופשה – קופות גמל שהוקמו בהתאם לחוק חופשה שנתית. הקופה נועדה לייעד כספים לתשלום עבור חופשה של עובדים. (משרד האוצר לא מאשר פתיחה של קופות גמל חדשות מסוג זה).

מעבר לקופות האלו, ישנן קופות מיוחדות לגופים שונים וקבוצות שונות, כך למשל ישנן קרנות השתלמות מיוחדות לעובדי הוראה, יש קופות שהתשואה בהן מובטחת לחוסכים מסוימים ועוד.

במהלך שנת 2016 נוצר מוצר חדש בשוק קופות הגמל עם השלכות על כל סוגי ההשקעות – גם לטווח הקצר והבינוני וגם לטווח הארוך. קופות הגמל שאיבדו מזוהרן כאשר האצר הפך אותן למוצרי פנסיה (בכך שמנע את המשיכה ללא מס לאחר 15 שנה ואיפשר משיכה רק בתקופת הפנסיה) צפויות לחזור לבמה כשחקן ראשי – המוצר החדש,  קופו הגמל להשקעה,  קופה שניתן למשוך  את הכסף בכל גיל ולא דווקא בגיל פרישה, אבל – מי שמעוניין להתמיד ולחסוך  בקופת הגמל החדשה עד לגיל פרישה ייהנה משתי הטבות מס: פטור ממס רווח הון  על הרווחים של הקופה, ופטור ממס על הקצבה (קצבת פנסיה פטורה ממס).

החוסכים בקופת הגמל להשקעה יוכלו לחסוך בקופת הגמל לכל תקופת זמן שירצו, אבל, בעת המשיכה הם ישלמו מס רווח הון (מס על רווחי ההשקעות). אלא אם הם חוסכים כאמור לפנסיה ואז המשיכה (דרך הקצבה) תהיה פטורה.

קופת הגמל להשקעה  היא סוג של קרן נאמנות משוכללת (מה זאת קרן נאמנות? – המדריך המלא למתעניינים) – החוסכים בעצם משקיעים במכשיר השקעה מסוים (והם קובעים  את התמהיל שלו, ובהתאמה את רמת הסיכון שלו)  ובעת מימוש ההשקעה – משלמים מס על הרווח.  זו עשויה להיות תחרות גדולה לקרנות הנאמנות וגם לפוליסות החיסכון/ פוליסות ההשקעה של חברות הביטוח (מה זאת פוליסת חיסכון/ פוליסת השקעה?), שהפכו בשנים האחרונות לפופולאריות במיוחד, ולא רק להם – המוצר הזה יכול להתחרות בפיקדונות בבנקים.

לקופות החדשות יתרון בולט על פני הקרנות נאמנות, פוליסות החיסכון והפיקדונות – הן מוצר דומה, כשמעבר לדמיון, יש למוצר הטבת מס  במידה והחיסכון יהיה  לטווח ארוך – משיכת קצבה פטורה ממס הכנסה. כמו כן, בקופת האלו  דמי הניהול תלויים בכם, ביכולת המו"מ וכשר המיקוח שלכם.

מעבר לכך,  לא כולם צריכים את הגופים המוסדיים כדי שינהלו לכם את הכסף בקופת הגמל, ואז דמי הניהול שהם בעצם דמי התפעול נמוכים במיוחד –  אתם יכולים להשקיע בקופות גמל בניהול אישי (IRA), שבה החוסך הוא זה שנותן את הוראות ההשקעה (הוראות הקניה והמכירה). קופות גמל אישיות יכולות להיות לרבים ממכם מוצר השקעה מנצח – כנסו כאן להרחבה, במיוחד על רקע ההתפתחויות  בתחילת 2016 –  אז, התקבלה פסיקת בג"ץ בעתירה שהגיש הראל פרימק, שמאפשרת ניהול של קופות גמל אישיות לכל החוסכים (עד אז זה היה מוגבל לגיל ולהיקף מסוים), ומדובר כאן על פוטנציאל גדול (גם לקופות וגם לכם – החוסכים).

קופות גמל – הטבות מס 

קופות הגמל מחולקות לכאלו שמיועדות לשכירים וכאלו שמיועדות לעצמאיים.  אלו שמיועדות לשכירים הן –  קופת גמל לתגמולים לעמיתים שכירים וקרן השתלמות לשכירים. כמו כן, יכול עובד שכיר להפקיד בקופת גמל לתגמולים עצמאיים. אז הוא בעצם מפקיד לא דרך השכר שלו, אלא באופן עצמאי (הוראת קבע בבנק). אז אגב, מומלץ לעשות תיאום מס בסוף שנה כי בהפקדות האלו יש הטבות מס (פרטים בפרק הבא).

הקופות שמיועדות לעצמאיים –  קופת גמל לתגמולים לעצמאים; קרן השתלמות לעצמאים.

בכל סוגי הקופות יש הטבות במס,  כאשר אם מדובר בחיסכון פנסיוני הלכה למעשה, הטבות המס הן המקסימליות.

רגע לפני שצוללים להטבות המס חשוב להדגיש – אנחנו משתדלים לעדכן באופן שוטף את המדריכים באתר ומקווים שהנתונים מעודכנים, אבל שיעורי המס, ההטבות, ההכנסה השנתית המזכה, מתעדכנים באופן שוטף, אז תיכנו גם לאתר של רשות המיסים כדי לוודא שהנתונים שלנו תקינים, ואם לא נשמח אם תעדכנו אותנו. 

הטבות המס ניתנות בשני אופנים – זיכוי וניכוי. זיכוי הוא  הטבת מס המפחיתה את חבות המס בשיעור (אחוז) הזיכוי שנקבע. זיכוי מפחית את המס שהיינו אמורים לשלם. שיעור הזיכוי שנקבע הוא 35% מההפקדה, ורק להמחשה נניח שחבות המס השנתית שלנו לפני הפקדות לקופות גמל מסתכמת ב-20 אלף שקל, ונניח שהפקדנו לקופת גמל השנה 4 אלף שקל (ונניח שכל ההפקדות במסגרת התקרה המותרת – יש רף מקסימלי שמעליו לא ניתנות הטבות). אז המשמעות היא שההפקדה לצורך זיכוי היא 4 אלף שקל כפול 35% – 1.4 אלף שקל, ומכאן שחבות המס מופחתת ת-18.6 אלף שקל (20 אלף שקל לפני ההפקדות לקופת גמל בניכוי הזיכוי בסך 1.4 אלף שקל).

בנוסף יש הטבת – ניכוי מס. הטבה זו מפחיתה את השכר החייב במס בשיעור הניכוי, כלומר השכר לצורכי מס מופחת ובהתאמה כמובן גם חבות המס מופחתת גם כאן כמובן יש תקרה.

התקרה תלויה בשכר המבוטח של העובד – השכר שבגינו מופקדים כספים לקופת הגמל  על ידי העובד והמעסיק ( הטבות שמהן נהנה העובד השכיר על הפקדות במעמדו כשכיר יפחיתו את הזכאות להטבות כמפקיד עצמאי ).

התקרה תלויה גם בשאלה אם העמית הוא עמית מוטב או עמית לא לא. עמית מוטב נהנה מהטבות מס מוגדלות והוא מוגדר כמוטב אם הוא מפקיד בשנה סכום העולה על  16% מהשכר הממוצע במשק.

הטבות המס ניתנות כאמור בשני מישורים – כשכיר וכעצמאי.  שכיר נהנה מהטבות מס על הפקדות לקופת גמל כאשר הפקדת המעביד בגובה 7.5% מהשכר (ועד לתקרת שכר של 4 פעמים השכר הממוצע במשק שתרד לפי 2.5 מהשכר הממוצע במשק) לא תחשב לחלק מהכנסתו של העובד החייבת במס ותוכר למעסיק כהוצאה. הפקדת העובד בשיעור של 7% מהשכר עד לתקרה חודשית (שמשתנה משנה לשנה – סדר גודל של 17.5 אלף שקל  לעמית מוטב או כ-8.8 אלף שקל לעמית שאינו מוטב) תהנה מזיכוי מס.

עובד עצמאי ועובד שחלק מהשכר שלו ללא הטבות (שכר שאינו מובטח) יכול להפקיד בקופות גמל וליהנות מהטבת מס במעמד עצמאי, כאשר קיימת הטבת  זיכוי במס בגובה 35% מההפקדה עד תקרה, וכן הטבת מס של ניכוי עד התקרה.

רפורמה רודפת רפורמה

שוק קופות הגמל ידע מספר רפורמות משמעותיות בשנים האחרונות, ולכן הבלגן חוגג – רבים לא יודעים מה מותר ומה אסור, האם הסכום פטור ממס? האם הסכום מיועד למשיכה הונית (חד פעמית) או שהוא מיועד לקצבה. הנה כמה דגשים בהקשר זה –

העובד החוסך בקופת גמל, יכול למשוך את קרן ההפקדות עד לשנת 2005 (סכומי ההפקדות בקופה) בפטור ממס לאחר 6 חודשים ממועד הפרישה ולא משנה אם מדובר בפיטורים או בהתפטרות, וזאת בתנאי שלא התחיל לעבוד במקום אחר. במידה והעובד החל לעבוד אצל מעביד חדש בתוך 6 חודשים, ואין לו קופת גמל אצל המעביד החדש, אזי העובד יוכל אחרי  13 חודשים מתחילת העבודה אצל המעביד החדש, למשוך את הכספים בקופה (ההפקדות בקופת הגמל). בכל מקרה, ניתן למשוך את הכספים בפטור ממס וללא תנאים בגיל 60 .

סכומים שהופקדו החל משנת 2005 ניתנים למשיכה בפטור ממס רק בגיל 60 ובתנאי שיש לקופה וותק של 5 שנים. עם זאת, בסוף 2011 יכולים מפקידים בקופות אחרי 2005 בתנאים מסוימים על פי הוראת משרד האוצר  למשוך את ההפקדות מ-2005 ואילך ללא מס. חלון הזדמנות זה ניתן על רקע חוסר בהירות סביב תקנה זו ורצון שלא לפגוע בציבור החוסכים. אבל החל מ-2012 לא ניתן יהיה לפרוע את הקופות האלו ללא מס.

 עד כאן על מיסוי הקרן שבקופת הגמל (על ההפקדות השוטפות). על הרווחים יש מיסוי אחר – רווחים שנצברו על הפקדות מלפני ינואר 2003 פטורים ממס במועד המשיכה בעוד הרווחים שנוצרו על הפקדות אחרי ינואר 2003 חייבים בשיעור מס של 15%; על רווחים שנצברו מהפקדות אחרי 2006 שיעור המס הוא 20%. רווחים אלו יהיו פטורים ממס במידה והמשיכה תהיה – לגבר בגיל 67, לאישה בגיל 64 ובתנאי שחלפו 15 שנים ממועד ההפקדה הראשון בקופת הגמל (יוצא מהכלל אם ההפקדה הראשונה היתה לאחר שהחוסך הגיע לגיל – 67 לגבר; 64 לאישה, התנאי הוא להפקדה ראשונה לפני  5 שנים).

מיסוי על עובד המפקיד עצמאית – במידה והעובד מפקיד עצמאית לקופת גמל, אזי העמית יקבל ניכוי  וזיכוי ממס. הניכוי לא יעלה על 5% מההכנסה המזכה ממשכורת (כ-90 אלף שקל, הסכומים מתעדכנים), והזיכוי ממס מוענק עבור סכום של עד  5% מאותה ההכנסה.  הזיכוי הכולל המקסימלי מסתכם ב-1.1 אלף שקל (הסכומים כאמור משתני על פני הזמן), הניכוי (להבדיל מזיכוי שהוא הזדכות על מס ששולם, ניכוי זה הקטנת ההכנסה החייבת) הוא בהינתן שהשכר השנתי הכולל לא עלה על כ-360 אלף שקל (יש לוודא את הסכומים, הם כאמור מתעדכנים), הניכוי בגובה 5% עשוי להיות משמעותי –  מוערך במקסימום חיסכון במס של 4 אלף שקל (בהכנסה מקסימלית) וחיסכון של כ-1-1.5 אלף שקלים בשכר ממוצע.  במידה והעובד השכיר מפקיד גם דרך העבודה וגם באופן עצמאי, אזי  הוא לא יקבל זיכוי נוסף במס (מעבר ל-7% שהוא מקבל כעמית בקופת גמל לשכירים), הוא יקבל את הניכוי האמור על הפקדותיו השוטפות.

הטבות המס לעצמאי שחוסך בקופת גמל – החוסך באופן עצמאי בקופת גמל נהנה בעת ההפקדה מניכוי ומזיכוי ממס. הניכוי לא יעלה על סכום השווה ל- 7% מההכנסה המזכה שאינה ממשכורת (תקרה של כ-130 אלף שקל שמשתנה מעת לעת), כאשר סכום הזיכוי במס (החיסכון במיסים)  הוא 25% כך שהחיסכון המקסימלי הוא כ-2.3 אלף שקל (25% משיעור של 7% על הכנסה של 130 אלף שקל). בנוסף מקבל העמית העצמאי ניכוי בגובה 5% מההכנסה (130 אלף שקל נתונה כאמור לשינויים) שזה חיסכון של כ-2 אלף שקל במס.

מיסוי  על קרן השתלמות לשכירים – על ההפקדות לקרן אין הטבות מס, אך יש יתרון מיסוי גדול בכך שההפקדות לקרן ההשתלמות לא  חייבות במס (עד לתקרה מסוימת). כלומר, העובד מקבל הטבה (קרן השתלמות) לא ממוסה.  המעביד מכיר בתשלומים אלו כהוצאה לצרכי מס. ניתן למשוך את הכספים בקרן ההשתלמות (סכום הקרן)  בפטור ממס אחרי  6 שנים ממועד ההפקדה הראשון בקרן. במידה ומלאו לעובד – 67 (גבר) 64 (אישה), אזי ניתן למשוך את הכסף (קרן השקעה) בלי מס אם חלפו 3 שנים ממועד ההפקדה הראשונה. במידה והסיבה למשיכה היא השתלמות ניתן למשוך את הכסף (הקרן) ללא מס כעבור 3 שנים ממועד ההפקדה הראשון (בכפוף לכללים של האוצר)

ולגבי הרווחים בקרן השתלמת –  רווחים מהפקדות עד ינואר 2003 פטורים ממס במועד המשיכה בעוד שרווחים על הפקדות שנצברו אחרי ינואר 2003 חייבים במס בשיעור של 15%. רווחים על הפקדות לאחר ינואר 2006 חייבים בשיעור מס של 20%.  עם זאת, יש הטבה נוספת, המס לא יחול על רווחים שנצברו על הפקדות סך של כ-14 אלף שקל בשנה (סכום משתנה). במילים אחרות, אם ההפקדה היא עד סכום זה הרווחים פטורים.

מס על קרן השתלמות לעצמאים – בהפקדות השוטפות, ההוצאה מותרת בניכוי לצורכי מס בגובה הסכום שהופקד בקרן בניכוי סכום השווה ל- 2.5% מהכנסתו החייבת מעסק (לוקחים את ההפקדות ומורידים 2.5% מההכנסה החייבת, וסכום זה ניתן לנכות). יודגש כי תקרת ההכנסה מעסק  – 230 אלף שקל (משתנה מעת לעת). על כל פנים, סך ההוצאה שתותר לא תעלה על 4.5% מהכנסתו החייבת של העצמאי.

 העצמאי  יכול למשוך את הקרן ללא תשלום מס בדומה לשכיר – אחרי 6 שנים, או אחרי 3 שנים בהגיעו לגיל פנסיה; במידה והכסף נמשך למרת השתלמות, ניתן למשוך את הקרן לאחר 3 שנים.

 והמיסוי על הרווחים די דומה לשכירים – רווחים שנצברו על הפקדות עדי דצמבר 2002 פטורים ממס בעוד שרווחים על הפקדות לאחר מכן חייבים במס בשיעור של 15%; רווחים על הפקדות לאחר ינואר 2006 חייבים במס של 20%. וגם כאן יש הטבה נוספת, , המס לא יחול על רווחים שנצברו על הפקדות סך של כ-14 אלף שקל בשנה (סכום משתנה). במילים אחרות, אם ההפקדה היא עד סכום זה הרווחים פטורים.

ואיך נהנים בעצם מהטבות המס (המאוד משמעותיות)? השובה תלויה במפקיד – אם הוא שכיר, אזי הכל מחושב אוטומטית דרך השכר (זה לא אומר שצריך לבדוק), לכאורה הזיכוי במס הוא שוטף. אם מדובר בשכיר שחוסך בקופת גמל חיצונית (לא דרך העבודה)  אזי על החוסך להעביר אישור ההפקדה לקופה, לחברה (סדרך כלל לחשב השכר המכין את תלוש המשכורת שלו) ואז החברה תעדכן את ההפקדה לקופת הגל והעובד יזוכה במשכרותו (הנטו יגדל).  יש דרך נוספת, השכיר החוסך יכול לאחר תום השנה להגיש לפקיד השומה את "טופס 135 –  דו"ח שנתי לשכירים,  בקשה להחזר מס" . טופס זה יחד עם אישור קופת הגמל על ההפקדות יזכה אותו בהחזר. (הטופס נמצא באתר רשות המיסים –  www.mof.gov.il/taxes )

וביחס לעצמאי – הוא צריך לצרף אישור ההפקדה לקופה בדוח השנתי לפקיד השומה, ואז יוכרו לו הפקדות אלו.   ניתן ליהנות מהטבת מס על הפקדה לקופת גמל (באון עצמאי)  באותה שנה בה בוצעה ההפקדה. ניתןי לנצל את הטבת המס גם בשל הפקדות שנעשו על ידי החוסך לקופות גמל על שם בן/ בת זוגו וילדיו.

כמה מפקידים בקופת הגמל?

ההפקדה תלויה בסוג הקופה. בקופת גמל לתגמולים לשכירים שיעור ההפקדות למרכיב תגמולי המעביד לא יעלה על 7.5% ממשכורתו של החוסך. שיעור ההפקדות למרכיב תגמולי העובד לא יעלה על 7% ממשכורתו.  עד שיעור של 5% יפקידו המעביד והעובד סכום זהה.

בקופות של המעביד  – בקופת גמל אישית לפיצויים יש להפקיד עד 8.33% בהתאם לחוק פיצוי פיטורים.    

משיכת הכסף

בקופת גמל לתגמולים לשכירים, מושכים את הכסף כאשר העמית מגיע לגיל 60 ויש לו וותק של 5 שנים. אם העמית הפקיד כספים אחרי שמשך, הוא יוכל למשוך כספים אלו רק לאחר 5 שנים (כלומר, משיכה פוגעת בזכויות של הקופה). כמו כן, ניתן למשוך את הכסף במקרים שבהם העובד התפטר או פוטר ולא החל במקום עבודה אחר תוך 6 חודשים מפטירתו, או שהחל בעבודה אחרת אבל לא מפקידים לו בקופת גמל ועברו 13 חודשים מיום תחילת העבודה. בנוסף, ניתן לקבל את הכסף במקרה של פטירה (יש לבדוק עדכונים בעניין),ובמקרים של תנאים כלכליים  קשים

בקופת גמל של עמית עצמאי – כספים שהופקדו עד סוף 2005  יכולים להימשך בתנאי שעברו 15 שנים מיום שהחלו להפקיד בחשבון. כספים שהופקדו לאחר מכן בתנאי שהעמית הגיע לגיל 60 וותק של 5 ששנים בקופה. וגם בתנאים כלכליים קשים, ולאחר פטירה.

 בקופה אישית לפיצויים (דגש על אישית, המעביד מפריש בגין עובדים ספציפיים), ניתן למשוך את הכסף לאחר פרישה מעבודה ולאחר פטירה (למוטבים).

בקרן השתלמות ניתן למשוך למטרת השתלמות החל מהשנה השלישית, ולכל מטרה החל מהשנה השישית (המיסוי בהתאם למוזכר למעלה), וכן בפטירה (למוטבים).

 כיצד בוחרים קופת גמל?

קופות הגמל שונות אחת מהשנייה במסלולי ההשקעה, בתשואות העבר, בדמי הניהול, בגוף המנהל. ניתן לקבל מידע השוואתי באתר של משרד האוצר –  http://gemelnet.mof.gov.il.  צריך לזכור שקופה היא מכשיר השקעה לטווח בינוני וארוך ולכן חשוב לעשות שיעורי בית לפני שבוחרים בקופה. אנחנו כאן באתר, נעלה מאמרים ומדריכים שוטפים שיעזרו ויקלו לכם את המלאכה בבחירת הקופה הטובה. עם זאת, כמובן שהמידע מסתמך על נתוני העבר, אף אחד לא נביא וקופה טובה יכולה בשנים הבאות לייצר דווקא תשואות חלשות וההיפך.

על כל פנים, גם אם בוחרים ולא מרוצים ניתן לעבור לקופה אחרת. החוסך יכול להעביר כספו לקופה אחרת מאותו סוג. הוותק שלו בקופה הקודמת יישמר. משך העברה בין קופות גמל – שבעה ימי עסקים. מעבר לניהול הקופה ולהשגת תשואה, חשוב כמובן לבחון שתמהיל הקופה מתאים לנו מבחינת סיכון וכן חשוב מאוד לעשות סקר שוק ולנסות צמצם עד כמה שאפשר את דמי הניהול. דמי הניהול הם מרכיב קריטי כאשר התשואות נמוכות , ואנחנו נמצאים בתקופה של תשואות נמוכות בעיקר בגלל הריבית הנמוכה. אז כל פיפס בדמי הניהול הוא חשוב ולכן כדאי מאוד לבדוק ולהתמקח.

בקופות הגמל להשקעה שהן גם עשויות להיות – השקעה לזמן קצר (נזילות) להבדיל מקופות הגמל המסורתיות, דמי הניהול הן לרוב 0.7%-0.8% וניתן להירשם לקופות האלו באופן קל ומהיר דרך האינטרנט. מעבר לכך, הן מבטאות יתרונות גדולים לעומת הקופות הרגילות, אם כי הן לא מכשיר פנסיונו וככזה הן לא נהנות מהטבות מס בהפקדה. הן נהנות מהטבות מס מרחיקות לכת באופן שוטף ובמשיכה (להרחבה)  

 קופות גמל לעומת קרנות פנסיה

קרן פנסיה היא אפיק חסכון לטווח ארוך שאמורה להבטיח את הפנסיה (לחוסך ומשפחתו)  כאשר החוסך בקרן פנסיה מגיע לגיל פרישה הוא משתמש בכספי פנסיה (אם הוא נפטר לפני גיל פרישה, זה משמש כקצבת שאירים למשפחתו). החוסך לפנסיה מעביר לקרן תשלומים חודשיים בהתאם לרמת השכר שלו, והוא נהנה מהחיסכון כאמור בשלב הפנסיה.

קופת גמל היא מכשיר השקעה לטווח בינוני וארוך שיתרונו בהטבות המיסוי. יחד עם זאת, חוסכים רבים בקופות גמל משאירים את הכספים עד לתקופת הגמלאות.

ביטוח מנהלים – שילוב של חיסכון לטווח ארוך עם ביטוח שקיבל את אישור מס הכנסה להיחשב כקופה (לצורך הטבות המס).  המעביד והעובד מפרישים מדי חודש לביטוח המנהלים שמספק מרכיב של חיסכון לצד מרכיב ביטוחי ( הכנסה חודשית במקרה של אובדן כושר עבודה, מחלה או תאונה, דאגה לשאירים במקרה של פטירה).

למדריכים נוספים:

קופת גמל אישית

קופת הגמל להשקעה

ככה תחסכו לפנסיה

רוצים לדעת כמה כסף יהיה לכם בפנסיה?  תוכלו להיעזר במחשבונים שלנו:

מחשבון פנסיה

מחשבון קצבה בפנסיה

פוליסת חיסכון – כל מה שצריך לדעת

קופת גמל להשקעה – לכו על זה

מעודכן ל-08/2021

הבורסה באוסטרליה החזיקה מעמד במשבר של 2008, ומאז היא משאירה את הבורסות במערב מאחור – המדדים העיקריים באוסטרליה מספקים תשואות עודפות  על פני הבורסות האחרות, וגם מבחינת הגודל הבורסה האוסטרלית הפכה למשמעותית מאוד עם 2,200 חברות ושווי של מעל 1.2 טריליון דולר. 

 אולי זו הקרבה לשווקים המתפתחים במזרח הרחוק, אולי אלו משאבי הטבע הגדולים של המדינה, ואולי פשוט החברות שם יותר יעילות ויותר רווחיות בהתאמה. כך או אחרת, גם המשקיעים בארץ יכולים להיחשף לשוק האוסטרלי. אפשר כמובן לעשות זאת ישירות דרך השקעה באקוויטי/ מניות של חברות אוסטרליות או לחילופין השקעה באגרות חוב של חברות אוסטרליות או של הממשלה עצמה. אבל, זו דרך שמיועדת בעיקר למומחים שעוקבים אחרי השקעתם באופן שוטף. לקהל הרחב יותר יש דרך אחרת – תעודות סל על מדדים באוסטרליה.  כיום, השקעה במניות של חברות אוסטרליות אפשרית דרך שתי תעודות סל –  קסם אוסטרליה ומבט אוסטרליה וגם דרך  קרן הנאמנות יובנק אוסטרליה.

קסם אוסטרליה של חברת תעודות הסל קסם מבית ההשקעות אקסלנס, היא הגדולה מבין שלוש האפשרויות. תעודת הסל הזו עוקבת אחר מדד של מניות אוסטרליות גדולות ומובילות שעורכת חברת S&P. 

דרך נוספת, אבל מעט מתוחכמת יותר היא להשקיע באמצעות קרנות סל זרות (ETF). קרנות סל ( מכשיר שעדיין לא נכנס לארץ, אך אמור להיכנס בחודשים הקרובים)  הוא מכשיר שאמור לתת את תשואת מדד הייחוס. כלומר, אם לדוגמה הקרן סל היא על מדד המניות האוסטרליות אזי צפוי שהקרן תיתן את תשואת המדד. אלא שזו לא חובה – אין התחייבות של מנפיק הקרן לספק את התשואה של המדד אלא לנסות ולהשיג אותה. בתעודות סל ההתחייבות קיימת – מנפיק התעודה מחויב לתת את תשואת מדד הייחוס. ובכל זאת, קרנות הסל הפכו בעולם למכשיר השקעה פופולארי יותר מקרנות הסל בעיקר מכיוון שהן יותר בטוחות למשקיע בשעת קטסטרופה כלכלית – בקרן סל (בדומה לקרנות הנאמנות) הכסף שמנוהל הוא של המשקיעים; הקרנות האלו הן סוג של חשבון מרכז של שותפים רבים (משקיעים רבים), וגם כאשר יש נפילות בשווקים אין סיכון לכסף. אמנם, מן הסתם, תהיה שחיקה בערך הקרן, אבל הוא לא יכול להיעלם בגלל שמנהל הקרן בקשיים פיננסים. מנגד, בתעודות סל המצב שונה. בתעודות סל, נפיק התעודה עומד מאחורי ההתחייבות כלפי המחזיקים ביחידות בתעודות הסל, ואין בטוחה מלאה  שבשעת  צרה בשווקים אותו מנפיק לא יקרוס ובמקביל לא יוכל לשרת את התחייבויותיו לתעודה. כלומר, זה דומה למצב שבו חברה מנפיקה אג"ח (אגרות חוב) לציבור ולא יכולה לשרת את החוב, יש כאן את סיכון המנפיק שלא קיים בקרנות הסל.  על הרקע הזה הפכו קרנות הסל למכשיר פופולארי יותר בעולם. בארץ, מגבשים ממש בחודשים האחרונים את השוק המתפתח של תעודות הסל לצד החדרת קרנות הסל.

על כל פנים, המשקיעים המעוניינים להשקיע בקרנות סל יכולים לעשות זאת דרך הבורסה האמריקאית (וול-סטריט). שם יש מאות קרנות סל שנסחרות באופן שוטף, על אינדקסים שונים ברחבי העולם. מי שמעוניין להיחשף למניות אוסטרליות  יכול לעשות זאת דרך קרן הסל EWA, שעוקבת אחר מדד המניות של החברות האוסטרליות המובילות ( מדד של חברת  MSCI). ניתן גם לרכוש קרנות סל שעוקבות אחרי מניות פחות גדולות דרך הקרן סל  KROO.

עד כאן אפשרויות החשיפה למניות באוסטרליה. מי שמעוניין להיחשף למטבע האוסטרלי,  יכול לעשות זאת דרך תעודת הסל קסם דולר אוסטרלי. מדובר על תעודת סל העוקבת אחר הדולר האוסטרלי, והצוברת ריבית יומית בהתאם לריבית הליבור השבועית על המטבע בניכוי מרווח של 0.75%. בפועל , נכון לעכשיו, מדובר על ריבית אפקטיבית של קרוב ל-4%  (בתוספת השינויים במטבע האוסטרלי.

החברות הישראליות מגלות את אוסטרליה

לבורסה האוסטרלית יש יתרון גדול  – וא שוק הפנסיה הגדול ביותר באסיה ושוק הפנסיה השלישי בגודלו בעולם אחרי ארה"ב וגרמניה. מאז שנת 1992 מופרשים 9% מהשכר של כל התושבים באוסטרליה והולכים לקרנות פנסיה, ולאן הכסף הזה הולך? לבורסה!  לא הכל, אבל רובו של הכסף הולך להשקעה במניות.

יתרון נוסף הוא בהקלות להיכנס לבורסה. הרף יחסית נוח והתמחור גם כן נוח, וזו הסיבה שהחברות הישראליות מגייסות שם – בפועל, 13 חברות ישראליות נסחרות בבורסה האוסטרלית, כשרובן הנפיקו בשנתיים האחרונות. למעשה, הבורסה האוסטרלית מהווה מוקד משיכה גדול והיא השנייה מבחינת החברות הישראליות (כמות החברות) אחרי הבורסה האמריקאית.

מניות – מדריך השקעה מלא

 השקעה באג"ח – כל מה שצריך לדעת

במהלך שנת 2018 נכנסה הכלכה ההודית לסחרור – האינפלציה מזנקת, הרופי נופל – לא ברור אם מדובר במכה קטנה בכנף, או התפתחות של משבר גדול יותר ( הרחבה כאן) . עם זאת, חשוב לזכור שהודו  היא אחת מארבע הכלכלות המתפתחות הגדולות בעולם לצד ברזיל, רוסיה וסין. ארבע המדינות האלו הניעו את הצמיחה הכלכלית בעולם אחרי המשבר הפיננסי הגדול של סוף 2008. כלכלנים רבים שסבורים שההתאוששות המהירה מהמשבר היתה בזכות המדינות האלו – בשעה שהעולם המערבי איבד צמיחה, המדינות האלו דווקא המשיכו לצמוח ואף הגבירו צמיחה, כך שבסה"כ הן היוו למעשה את הקטר הגלובלי.

ארבע הכלכלות האלו מכונות מדינות ה-BRIC (ראשי התיבות של הארבע), ומאז המשבר הפיננסי הגדול הן כבר לא "גוש אחד" – רוסיה שתלויה בנפט עוברת משבר גדול; ברזיל גם כן נמצאת במשבר פיננסי גדול, כשבמקביל היא נמצאת במשבר שלטוני גדול על רקע חשיפת שחיתויות בצמרת השלטונית, ובכלל – למרות הצמיחה המואצת,  צריך לזכור שהמדינות האלו , כל אחת בדרכה, מסוכנת –  חלק מהמדינות האלו הן לא ממש דמוקרטיות, בחלק מהמדינות האלו הכלכלה השחורה מאוד חזקה; בחלק מהן הממשל והרגולציה לא יציבים.  משקיעים צריכים להפנים את הסיכונים הרבים לצד ההזדמנויות המשמעותיות בכל אחד מהשווקים האלו, אבל איך בכלל משקיעים באזורי האלו. נתחיל בהודו.

הודו על 1.25 מיליארד התושבים שלה היא הכלכלה השביעית בעולם והשנייה  בגודלה באסיה. מנוע הצמיחה המואץ של הודו בשנים האחרונות הוא ענף השירותים שמהווה מעל 50% מהפעילות המשקית. בתוך ענף השירותים, התפתח בעשור האחרון בהודו ענף שירותי טכנולוגיית המידע (ה-IT ) ונוצרו חברות ענק  שמספקות אאוטסורסינג בתחום מערכות המידע, לצד חברות שמספקות אאוטסורסינג בתחום מוקדי השירות, תוכנה ועוד. בהודו וזה מהיתרונות הבולטים בה יש כח עבודה זול ולצד הזרמות הכספים הענקיות בעשור האחרון מצד משקיעים זרים בעיקר בתחומי השירותים, הכלכלה משגשגת, רמת החיים של מעמד הביניים עולה ובהתאמה הביקושים בשוק המקומי גדלים.  הודו צמחה גם בשנים האחרונות למרות המשבר גם בזכות התערבות ממשלתית –  יישומה של חבילת תמריצים  ויישום רפורמות כלכליות חשובות, לרבות הפחתת מיסים ועידוד השקעה בהון ובתשתיות.

השוק ההודי בדומה לשווקים מתפתחים אחרים לא נטול סיכונים. החששות הגדולים הם מאינפלציה שתרים ראש במקביל לעלייה במחירי המזון. חשש נוסף הוא ממשבר כלכלי עולמי שיקפיא את ההשקעות הזרות בהודו שהם מקור ההשקעות העיקרי בשוק הפרטי. החשש הגדול בשוק ההודי הוא מבירוקרטיה מסואבת ושחיתות שלטונית, אם כי זה מעט משתנה בזמן האחרון על רקע חילופי השלטון.

בשלוש השנים האחרונות האחרונה התחממו היחסים בין הודו לישראל ובמקביל נחתמו חוזי ענק בין התעשיות הצבאיות בארץ ובין מערכת הביטחון ההודית.

פוטנציאל כלכלי ענק

הודו המעצמה השנייה בגודלה באסיה, היא פוטנציאל כלכלי ענק, לצד סיכון גדול – הכלכלה הצומחת הזו לא מצליחה לייצר צמיחה קבועה ואחת לתקופה עולים חששות שכלכלת הודו על סף האטה. במהלך 2018 התפתח כאמור משבר, אך עדיין מדובר על אחת הכלכלות הצומחות בקרב המדינות המתפתחות.

 התמ"ג של הודו (תוצר מקומי גולמי) מסתכם בכ-2,000 מיליארד דולר; הצמיחה השנתית היא ברמה של 5-6% ומעלה, האינפלציה קפצה בשנה האחרונה למעל 10%! והריבית  בסימן עלייה לכיוון ה-4%.

חוב לתוצר עומד על כ-67%, והגירעון קרוב ל-5%.

 מה שתרם והאיץ את הצמיחה בהודו  היה המהלכים של ראש ממשלת הודו, נרנדרה מודי, שמאז שנבחר באפריל 2014, פועל לקדם את הכלכלה של הודו לכיוון של תחרותיות וכלכלה חופשית. מודי מוציא לפועל תוכניות הפרטה רבות, שמכניסות להודו מיליארדים רבים של דולרים . במקביל יש השקעה בתשתיות ובתחום התעשייה וההיי טק; ירידה באינפלציה מ-2014 אפשרה לבנק המרכזי של הודו להפחית את הריבית ולתמוך בכלכלה המתעוררת; גם המטבע המקומי, רופי, התחזק בשנה האחרונה ושמר על יציבות מול הדולר.

ומה הלאה? ה-OECD  אופטימי לגבי כלכלת הודו, למרות החריקות. להערכת הכלכלנים של ה-OECD  חלקה של הודו בכלכלה העולמית הולך וגדל והוא צפוי לעלות מעל ל-15% בשנת 2019  מהכלכלה העולמית ולעקוף את ארה"ב תוך כמה שנים .סין אגב, ב-2060 צפויה להוות 28% מהכלכלה העולמית.

אבל, רגע – אנחנו עוד לא שם והודו צריכה להתגבר על בירוקרטיה מסואבת ושכבות מרובות של שחיתות. עד שזה לא יקרה, הודו תתקשה לטפס ולהפוך לאחת הכלכלות המובילות באמת. ראש הממשלה מודי מנסה לטפל בזה, ובכלל מודי מאותת לקהילה העסקית הבינלאומית, שהודו בדרך להפוך למעצמה תעשייתית ושכדאי להשקיע בה.

אינפוסיס – החברה המובילה ב-IT

בעשור האחרון הוזרם הון זר רב להודו לתחום שירותי טכנולוגיית המידע (ה-IT ); בהודו קמו חברות ענק שמספקות מיקור חוץ למדינות בכל העולם בתחום מערכות המידע, בתחום מוקדי השירות, תוכנה ועוד, וזאת לצד הרפורמות הממשלתיות האחרונות. החברה הבולטת ביותר היא אינפוסיס שנוסדה בשנת 1981 בהודו, ונחשבת כיום לאחת מחברות שירותי ה-IT הגדולות בעולם. החברה מעסיקה כ-180 אלף עובדים ונסחרת בשווי של 50 מיליארד דולר בקירוב; היא נסחרת בשתי הבורסות בהודו וגם בנאסד"ק בארה"ב. אינפוסיס היא סופרמרקט ענק לפתרונות IT הן בתחום החומרה והן בתוכנה; החברה בולטת בנוכחותה בארגונים גדולים ברחבי העולם.

עם זאת, יש כאמור להודו עדיין חסרונות רבים בעיקר ככל שזה קשור למשקיעים זרים, ובעיקר מדובר בתשתיות לא מפותחות ובירוקרטיה מסורבלת מלווה בכלכלה שחורה. שיפור משמעותי בשני תחומים אלו יהפכו את הודו לאחת מהכלכלות המבטיחות בעולם. חשש נוסף שמלווה את הכלכלה ההודית הוא אינפלציה שתרים ראש במקביל לעלייה במחירי המזון, והשפעות חוץ כמו – משבר כלכלי עולמי שיקפיא את ההשקעות הזרות בהודו, כמו במדינות צומחות אחרות.

בכל מקרה, כלכלה שצומחת בקצב של 7%-8% לשנה, עם אינפלציה בשליטה ומטבע יציב יחסית, מביאה להודו בשנים האחרונות משקיעים חיצוניים רבים, הן בצורה של השקעות ריאליות ישירות והן בצורה של תנועות לשוקי ההון שלה- התשואה על מדד בורסת מומביי הייתה חיובית וסיפקה תשואה עודפת על פני בורסות אחרות בעולם בין השנים 2014 ועד 2016, אם כי מאז 2016 מדובר בתשואה חסר – האם זה יימשך? האם דווקא זו הזדמנות? לא ברור.

הרפורמות, מעריכים הכלכלנים והאנליסטים , עשויות לתת רוח גבית להמשך עליות בשווקי המניות והאג"חים. הצלחתו של מודי לבסס את מעמדו הפוליטי ואת יציבות הממשלה, אלמנט חשוב באמון המשקיעים ויציבות הרופי.

הודו והאינטרנט

הודו היא שוק ענק וככזה לוטשים אליה עיניים המעצמות הגדולות – הם רוצים לכבוש נתחי שוק ולהגדיל הכנסות – בזירת האינטרנט ובמיוחד בזירת המסחר המקוון זה בולט במיוחד –  חברות הטכנולוגיה הגדולות בעולם מנסות לתפוס בהודו אחיזה חזקה (שתבטיח להם צמיחה עתידית במקביל לצמיחה בכלכלת הודו). עיקר המלחמה היא בין החברות האמריקאיות לסיניות.

על מה ולמה המלחמה בתחום המסחר המקוון? נראה שההזדמנות והפוטנציאל בשוק ההודי ברורים, אבל כשיורדים מרמת המקרו כלכלה לתחום הספציפי – אינטרנט ומסחר מקוון מבינים עד כמה הפוטנציאל גדול. השוק ההודי עדיין לא מפותח מאוד מבחינה טכנולוגית , והנה דוגמאות – על פי מחקר של אריקסון, רק ל-300 מיליון הודים יש טלפונים חכמים (סמארטפונים), והציפיות שב-2020 כבר יהיו מעל 800 מיליון סמארטפונים בשימוש; אז אולי המחקר קצת מוטה, אבל אפילו עם תמתנו את הנתונים הרי שמדובר על פוטנציאל עצום, במיוחד על רקע העובדה הפשוטה שרק ל11%-12% מהאוכלוסייה יש סמארטפונים.

ההזדמנות הזו מביאה חברות בינלאומיות וקרנות הון סיכון להשקעות הולכות וגדלות בהודו ובמקביל בנגלור, "עמק הסיליקון ההודי", הולכת ומתעצמת.

מומחים מעריכים כי מעצמות אמריקאיות כמו גוגל, פייסבוק וטוויטר, יאיצו את מאמציהן  להיכנס לשוק ההודי, גם בגלל שבסין המשטר מונע את פעילותן בצורה חופשית.

כבר עכשיו למרות שהודו לא מגרדת את הפוטנציאל הענק היא מהווה שוק גדול עבור החברות האמריקאיות – הודו היא השוק השני בגודלו של פייסבוק; והשלישי עבור טוויטר.  נראה שתוך פרק זמן קצר הודו תהפוך לשוק העיקרי של שתי החברות האלו, אבל מכאן ועד לרווחים הדרך עוד ארוכה. שוק הפרסום המקוון בהודו עדיין בחיתולים אך הוא הולך וגדל, וכשזה יקרה החברות הגלובליות יהיו שם ליהנות מהפירות.

גם אמזון משקיעה ומתרחבת בהודו והיא שחקנית משמעותית מול Flipkart, ענקית הקמעונאות המקוונת המקומית, וגם עליבאבא הסינית מתרחבת דרך רכישות. אבל הודו לא ממש קלה לחברות הזרות. eBay  וגרופון  נכשלו בכניסה להודו, אולי בגלל שלא למדו את שיטת העבודה ההודית.

איך להשקיע בשוק ההון ההודי?

רוב המסחר בשוק המניות ההודי מתקיים בשתי הבורסות שלה:  בורסת מומביי, לשעבר בומביי (BSE), שנוסדה ב-1875; ו הבורסה הלאומית –  The National Stock Exchange – NSE, שהיא הבורסה המובילה בהודו. בנוסף יש גם בורסות אזוריות קטנות יותר כמו בורסת בנגלור, דלהי, כלכותה ועוד. כמעט כל חברות של הודו רשומות למסחר בשתי הבורסות, אבל NSE יותר דומיננטית במסחר המקומי. שעות המסחר בשתי הבורסות הן בין תשע לחמש אחה"צ שעון מקומי.

מדדי השוק ההודים הבולטים ביותר הם Sensex  הכולל מניות 30 חברות הנסחרות בBSE המייצגות כ 45% משווי המניות הכולל בבורסה, ומדד CNX Nifty שהינו מדד הדגל של הבורסה המובילה בהודו (NSE). המדד, הידוע גם בשמו – מדד מומביי, מורכב מ- 50 מניותיהן של החברות הציבוריות ההודיות הגדולות ביותר, ומהווה מדד ייחוס (בנצ'מארק) לשוק המניות ההודי ומהווה נכס בסיס למוצרים רבים כמו אופציות, חוזים עתידיים וקרנות סל סחירות. המדד מייצג כ- 65%-70% משווי השוק של החברות הנסחרות בבורסת מומביי. הרכב המדד בנוי כך שהוא מייצג כ- 22 ענפים בכלכלה ההודית, אם כי בשנים האחרונות בולטים בו ענפי הפיננסים, ה- IT והאנרגיה. המניות הבולטות בפעילות במדד זה הן: סטייט בנק אוף אינדי; בנק אוף ברודה; הינדלקו אינדסטריז; Vedanta Ltd; טאטה סטיל; איי.סי.איי.סי.איי; פונג'ב טיונל בנק; אקסיס בנק; טאטה מוטורס; איי. טי. סי. – ITC.

מהם מכשירי ההשקעה?  ההשקעות החיצוניות בבורסות ההודיות החלו ב-1990. כיום אפשר להשקיע ישירות במניות מובילות בהודו, כמו אלו המרכיבות את מדד מומביי. דרך נוספת היא להשקיע באמצעות קרנות נאמנות, תעודות פיקדון, תעודות סל (ETN) שעוקבות אחר מדדי המניות ההודיים, וכאלו יש גם בישראל, וקרנות סל אמריקניות, שבהן צריך לבחון את גובה דמי הניהול, רמת הסחירות והפיזור, לפני שבוחרים במי מהן.

והנה כמה דוגמאות למכשירי השקעה על שוק ההון ההודי  – Ishares MSCI BRIC ETF (סימבול BKF) – קרן סל שמטרה לחקות את תשואת מדד MSCI BRIC. צריך להזכיר שקרן סל לא מחוייבת לספק תשואת מדד מסוימת, היא עושה את מירב המאמצים להשיג תשואה מסוימת אבל היא לא מחויבת (להבדיל מתעודת סל שמחויבת להשיג את תשואת המדד). הקרן נסחרת בבורסה האמריקאית  ומשקיעה במדינות על פי חלוקה קבועה שמשתנה אחת לתקופה בהתאם לגודל של כל אחת מהכלכלות.

תעודת סל IPATH MSCI India Index ETN (סימבול: INP) – תעודה העוקבת אחר מדד MSCI India. מדד זה מורכב מ-70 החברות הגדולות ביותר (שווי השוק הגבוה ביותר) הנסחרות בבורסת בומביי שבהודו. גם תעודה זו נסחרת בבורסה האמריקאית כשהאחזקות הבולטות בה הם בתחומי התעשייה, פיננסים ותוכנה.

תעודה נוספת היא WisdomTree India Earnings (סימבול: EPI) – מדובר על תעודת סל הנסחרת גם כן בבורסה האמריקאית והעוקבת אחרי מדד WisdomTree India Earnings . האחזקות הגדולות בקרן הם אינפוסיס, חברת טכנולוגיית מידע מובילה (( Infosys Technologies, רייליינס , חברת אחזקות גדולה (Reliance Industries) וחברת הגז והנפט ההודית; עיקר האחזקות של התעודה הם מענפי חומרי הגלם, הפיננסים והתוכנה.

מעבר לכך, ניתן גם לרכוש תעודות סל מקומיות שמשקיעות בהודו.  קסם הודו של בית ההשקעות אקסלנס עוקבת אחרי אינדקס המניות המובילות בהודו הכולל את 50 המניות בעלות השווי שוק הגבוה ביותר שנסחרות בבורסה בבומביי. כמו כן יש את תכלית אינדקס הודו שקלי , תעודת סל מקומית נוספת שמעבר לחשיפה לאינדקס המניות ההודי המוביל היא אינה חשופה לשינויים במטבע ההודי (הרופי); מנהל התעודה מחוייב לספק למשקיעים (דרך הגנות שנעשות בתוך התעודה) את התשואה של מדד המניות ההודי בלי קשר לשינויי המטבע ההודי מול השקל, בדרך הזו מנטרלים למעשה את סיכון המטבע שעלול להיות סיכון משמעותי.

כמו כן, נסחרות בבורסה בת"א תעודות הסל – הראל הוד ופסגות סל הודו, שעוקבות אחר מדד S&P CNX Nifty הכולל את 50 החברות בעלות שווי השוק הגבוה ביותר בבורסת בומביי. דמי הניהול של כל תעודות הסל הן סביב 1% .

השקעות ישירות ועסקים בהודו

מאות חברות ישראליות פועלות בהודו במגוון תחומים – יהלומים, תעשיות בטחוניות, תקשורת, היי-טק, חקלאות, אנרגיה סולרית ועוד. כוח האדם הזול, העידוד מצד ממשלת הודו למשקיעים זרים, והתמיכה הכספית ופתיחת הדלתות שמציע משרד הכלכלה, וגם מכון היצוא, לשכת המסחר וגופים נוספים – עושים את שלהם. רוב אנשי העסקים הישראלים פועלים בערים הגדולות כמו דלהי, מומביי או בנגלור, ואולם להיות משקיע ואיש עסקים בהודו זה דבר מרכב ולא פשוט; הודו מחולקת למחוזות, יש בה דתות שונות, מעמדות חברתיים שונים ומגוון שפות. את כל זה יש לקחת בחשבון כשבאים לעשות עסקים בהודו.