כמה שווה בית זיקוק מפורק? מה זאת הערת עסק חי? ואיך זה שחברה עם הון עצמי של 30 מיליון דולר מקבלת הערת עסק חי?
ההון העצמי שלה מסתכם בכ-30 מיליון דולר והוא נובע מנכס יחיד – בית זיקוק מפורק שרשום בספרים בכ-33 מיליון דולר כשמנגד לחברה התחייבויות (ספקים ובעל השליטה) בסכום של כ-3 מיליון דולר. אין מזומנים, אין לקוחות, אין ספקים, זה כל מה שיש במאזן (לרבעון הראשון), וזה מבטא חוסר פעילות מוחלט.
בדח רווח שלה אין הכנסות, והיה אפשר לנחש זאת מהמאזן הריק; יש הוצאות הנהלה וכלליות והוצאות תחזוקה ואחסון של בית הזיקוק בסך של 200-250 אלף דולר ברבעון.
החברה הזו – צירון שנסחרת בבורסה בת"א, אך מדווחות בדולרים (כי עיקר פעילותה אמור להיות בחו"ל), היא דוגמה קיצונית לפער בין ההון העצמי לבין שווי השוק. השווי שלה מסתכם בכ-12.5 מיליון שקל (כ-3.3 מיליון דולר), כלומר כ-10% מההון העצמי – מכפיל הון של כ-0.1 (מכפיל הון – שווי שוק חלקי הון עצמי).
המקרה החריג הזה מחביא שקר גדול – או שהשוק "משקר" והמשקיעים בבורסה פשוט עיוורים או שהדוחות (בחסות החשבונאות) משקרים ומנותקים לגמרי מהמציאות. האפשרות השנייה , בהינתן המידע בהמשך, נראית סבירה יותר.
נתחיל בזה שלחברה יש הערת עסק חי, למרות ההון החשבונאי היחסית גבוה. רואה החשבון של החברה הדביק בחוות הדעת לדוחות הרבעון הראשון הערה – "מבלי לסייג את חוות דעתנו, אנו מפנים את תשומת הלב לאמור בביאור בדבר מצבה הכספי של החברה, אי קיום פעילות מניבה הכנסות, תכניות ההנהלה ואי הוודאות להתממשותן. הגרעון בהון החוזר ואי הוודאות בדבר ביצוע העסקאות ותזמון הביצוע מעורר ספקות משמעותיים בדבר המשך קיומה של החברה כ'עסק חי'. בדוחות הכספיים לא נכללו כל התאמות לגבי ערכי הנכסים וההתחייבויות וסיווגם שייתכן שתהיינה דרושות אם החברה לא תוכל להמשיך לפעול כ'עסק חי'".
הערת עסק חי מזהירה את קוראי הדוחות, המשקיעים והמלווים, מפני חשש לקיום העסק בטווח הקרוב. בעבר הערה כזו ניתנה אם היו סימנים שהחברה לא תשרוד את השנה הקרובה, אבל הערה התרחבה ובאם יש סימנים שהיא לא תשרוד אף תקופה ארוכה יותר, יש להצמיד הערה כזו. רואה החשבון אמור בכל רבעון לבון סימני אזהרה בדוחות, לרבות מצב הנזילות של החברה, יחסי נזילות ובעיקר ההון החוזר של החברה, ובכלל – יכולתה לעמוד בהתחייבויות לזמן קצר. אם החברה לא עומדת בכך ואין לה תוכנית מגירה שמספקת את רואה החשבון, אמורה להירשם הערה כזו.
הערה כזו בדוחות צירון לא מפתיעה – החברה עם גירעון בהון החוזר, בלי מזומנים (נכון לסוף רבעון ראשון, מאז היה גיוס קטן – ראו בהמשך) , אך מנגד, יש לומר, היא גם לא צורכת מזומנים משמעותיים, בעיקר מכיוון שהיא פשוט דוחה תשלומים (לרבות תשלומי אחזקת מתקן בית הזיקוק המפורק).
ההערה הזו תלווה את הדוחות כנראה גם בהמשך למרות שהחברה גייסה לאחרונה. בחודש מאי, השלימה החברה גיוס (הנפקה פרטית) בהיקף של 1.75 מיליון שקל – לא סכום שישנה דרמטית את מצבה. בגיוס השתתפו קבוצת משקיעים לרבות בעל השליטה – רוני קופפרברג, אלא שקופפברג לא הזרים כספים לחברה, אלא קיזז מההלוואה שנתן לחברה (שעמדה בסוף הרבעון הראשון על כ-4.5 מיליון שקל), כך שבפועל מבחינה תזרימית נוספו לחברה 875 אלף שקל בלבד (ברוטו, לפני הוצאות שקשורות לגיוס).
הגיוס הזה שנעשה בדיסקאונט על מחיר השוק, מחזק עוד יותר את ניצחון שווי השוק על ההון העצמי. הרי, אם ההון העצמי היה רלבנטי, אז לא היו מגייסים לפי 10% מההון, ועוד עם סוכריות (אופציות ודיסקאונט על מחיר השוק) ועמלות שמנות למתווכים (עד 15% מהיקף הגיוס). הגיוס הזה אמנם נעשה בגלל מצוקת מזומנים, אבל יש לו אמירה חזקה על ההון – המחיר הרחוק מההון מעיד ככל הנראה על כישלונה הגדול של החשבונאות להציג הון רלבנטי.
ואיך בכלל הגיעה צירון להון הזה? אז ככה – לפני כמה שנים הוכנסה לצירון שאז היתה שלד בורסאי חברה בת שהחזיקה את בית הזיקוק המפורק בתמורה למניות בשלד. כך בעצם קיבל בעל השליטה קופפרברג את השליטה בחברה. למהלך הזה קוראים מיזוג הופכי (רכישה במהופך) והוא דרך מקובלת להיכנס לבורסה, אם כי, בשנה האחרונה יושמו תקנות חדשות שמפחיתות את האפשרות להכנסת פעילות לשלדים – הבורסה פשוט הגיעה למסקנה שרוב הפעיליות שנכנסות בדלת האחורית לא מציפות ערך למשקיעים, ההיפך – הם יוצרות חור גדול בכיס. מנגד, חשוב להזכיר שזו דרך מקובלת בעולם, וגם בארץ היו חברות גדולות שנכנסו לבורסה דרך שלד בורסאי.
כך או אחרת, מאז המיזוג והקצאת המניות, החברה התמקדה בתחום הייעוץ לבתי זיקוק ובניסיון להפעיל את בית הזיקוק המפורק, כשלאורך כל התקופה, הנכס הזה הוא בעצם לב העניין בחברה – עליו תקום או תיפול החברה.
השווי שלו בדוחות נתמך בהערכת שמאי (שמצורפת לדוחות). השמאי נחום ברנפלד מדגיש בחוות דעתו כי בית הזיקוק הוקם במרסי שבטורקיה בשנת 1962 כשלאורך השנים הוא שופץ מספר פעמים. בשנת 2004 הוצא בית הזיקוק משימוש (על ידי החברה המפעילה – פוסטר ווילר), ובשנת 2008 מתקני בתי הזיקוק נרכשו על ידי חברת אמבר (שבלב מאוחר יותר נרכשה על ידי צירון תמורת הקצאת המניות) בתמורה ל-33 מיליון דולר. כלומר, יש כאן סוג של אינדיקציה לשווי, אבל זה היה לפני 8 שנים ומאז השווי הזה מסרב לצוף. השמאי מעריך את בית הזיקוק המפורק ב-34 מיליון דולר (וזה העוגן לרישומו בספרים), אך החברה מדווחת על ניסיונות להחיות את הנכס, בינתיים ללא הצלחה, כשעכשיו הכוונה שלה להפעיל את בית הזיקוק (שמאוחסן בנמל בקפריסין) בניגריה.
משכנתא לזכאים? זול יותר, אבל הבנקים מעלים ריבית על יתר מרכיבי המשכנתא – למה? לא ברור, כנראה כי אפשר, למרות שבבנקים טוענים שכל משכנתא נבדקת לגופה ובהתאם הריביות שמאשורות תלויות בפרמטרים ספציפיים של לוקחי השמכנתא והמשכנתא עצמה.
חשוב להבין את המציאות (הכואבת) כפי שעולה מתחקיר של רועי ברגמן מידידעות אחרונות – משכנתא לזכאים של משרד השיכון והבינוי אמנם ניתנת בריבית טובה יותר, אבל – הבנקים מעלים את הריבית על יתר מרכיבי המשכנתא – ברגמן מידיעות אחרונות מציג שני מקרים בנקים הגדולים – מרחי טפחות ולאומי שפועלים בשיטה הזו – בבנק לאומי, כך עולה ממסמכי אישור הלוואה לדיור, במשכנתא עם מרכיב מסובסד, קפצו הריביות ביתר חלקי התיק ב־0.3% בממוצע, לעומת הצעה שניתנה ללקוח יומיים קודם. בהצעה ללא הסבסוד הוצעה משכנתה בריבית משתנה של 2.69%, עם סבסוד דובר על 2.99; ובריבית קבועה ללא הצמדה קפצה הריבית המוצעת מ־4.5% ל־4.7%.
בבנק מזרחי נמסר ללקוחה – "חשוב שתקחי בחשבון שברגע שיהיה מרכיב של זכאות בתיק, אוטומטית הריביות יעלו בשאר המסלולים ב־0.5%, כי זה פוגע במרווח הכולל".
מה זאת משכנתא לזכאים?
המדינה נותנת משכנתא מסובסדת/ הלוואה בתנאים נוחים לזכאים שעומדים בקריטריונים מסוימים – משכנתא בריבית צמודה של 2.5% שתרד בהמשך (בתחילת 2017) לריבית צמודה של 2% . ההלוואה הזו מיועדת אך ורק לצורך רכישת דירה למגורים או בנייה של דירה למגורים. ההלוואה ניתנת דרך בנקים למשכנתאות ומוסדות בנקאיים אחרים. הזכאים צריכים לעמוד בתנאים מסוימים כאשר על כל תנאי הם מקבלים ניקוד (מצב משפחתי, הכנסה, שרות צבאי, ועוד)
הריבית במשכנתא זכאות היא טובה, והיא משתפרת באופן יחסי במקביל לעלייה בריבית המשכנתא (כאן תוכלו להתעדכן בריבית המשכנתא הנוכחית ובתחזית קדימה). בפועל, יש אמנם חלופות שעשויות להיות טובות מריבית של 2.5% צמודה ל-25 שנה, אבל הן הופכות להיות מעטות, כך שמדובר בהחלט במתנה של המדינה, במיוחד עם ההפחתה בריבית המשכנתא לזכאים בתחילת 2017.
הבעיה הגדולה של המשכנתא לזכאים היא ההצמדה – לקחת הלוואה צמודה לתקופה ארוכה זה סיכון גדול – המדדים בשנים האחרונות נמוכים, אבל תוואי המדד הוא 1%-3% בשנה ואם זה יחזור לתוואי, הרי שהריבית על המשכנתא לזכאים גבוהה. עם זאת, על רקע העלייה בריבית המשכנתא הצמודה בחודשים האחרונים נראה שהאטרקטיביות של הלוואה מהמדינה/ משכנתא לזכאים הופכת להיות די אטרקטיבית. ריבית המשכנתא הצמודה עלתה למעל 3.5%, כאשר לטווחים ארוכים היא עולה משמעותית על מה שהמדינה נותנת. אז נכון שלא בטוח שכדאי לקחת ריבית צמודה להלוואות לזמן ארוך, אולי עדיף את הריביות הקבועות, אבל בהינתן השוואה של תפוזים לתפוזים (אותו מוצר) הרי שההלוואה של המדינה הופכת בחודשים האחרונים לאטרקטיבית.
משכנתא לזכאים – למי מגיע? ואיך מקבלים ?
במקביל להפתעה בעקבות העלייה החדה במדד המחירים לצרכן – 0.4% ומדד תשומות הבנייה – 0.4%, גם המדדים הקשורים לדירות המשיכו לזנק – מדד מחירי דיור עלה ביולי ב-1.2%. מדד שירותי דיור בבעלות הדיירים עלה ב-1.4% ומדד שכר דירה עלה ב-0.2%.
שירותי דיור בבעלות הדיירים – במדד שירותי דיור בבעלות הדיירים בחודש יולי 2016, נרשמה עלייה חדה במיוחד של 1.4% בהשוואה לחודש יוני 2016. עלייה זו מבטאת את השינויים במחירי שכר דירה שנקבעו בחוזים שנחתמו בחודשים יוני 2016 – יולי 2016, לעומת חוזים שנחתמו בחודשים מאי 2016 – יוני 2016.
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) מפרסמת אינדיקטורים נוספים בשוק הדיור שאינם נכללים במדד המחירים לצרכן, אך הן משקפים מאוד את מצב שוק הדירות – מהשוואת העסקאות שבוצעו בחודשים מאי 2016 – יוני 2016, לעומת העסקאות שבוצעו בחודשים אפריל 2016 – מאי 2016, נמצא כי מחירי הדירות ירדו ב-0.3%. ירידה זו מבטאת את שינוי המחירים בניכוי שינויי האיכות בתמהיל ובסוג הדירות. הנתון אינו סופי מאחר שקיימות עסקאות נוספות שבוצעו בתקופה זו וטרם דווחו. מהשוואת העסקאות מאי 2016 – יוני 2016, לעומת מאי 2015 – יוני 2015, עלו המחירים ב-6.9%. מהשוואת העסקאות אפריל 2016 – מאי 2016, לעומת אפריל 2015 – מאי 2015, עלו המחירים ב-8.0%.
מחירים ממוצעים של דירות בבעלות – המחיר הממוצע הכלל ארצי של עסקאות שבוצעו ברבעון השני של שנת 2016, עמד על 1,427.0 אלפי ש"ח, בהשוואה למחיר העסקה הממוצעת ברבעון הראשון של שנת 2016 שעמד על 1,446.2 אלפי ש"ח. ירידה זו, של 1.3%, מבטאת הן את השינוי שחל ברמות המחיר והן את השינוי באיכות הדירות שנמכרו ובגודלן.
אחזקת הדירה – מדד מחירי אחזקת הדירה עלה ב-0.1%. התייקרו במיוחד: חומרי כביסה אחרים, כגון: סבון ומרכך כביסה (ב-1.8%), סופגי ריחות ומטהרי אויר (ב-1.8%), כלי עבודה וחומרים (ב-1.3%), גז בבלונים (באחוז אחד) וחומרים לניקוי ורחיצת כלים (באחוז אחד). הוזלו במיוחד: חומרים לניקוי הבית (ב-1.2%).
המדריך לשוכר – ככה תמצאו את הדירה המתאימה לכם ותשמרו על הזכויות שלכם כשוכרים.
המדריך למשכיר – ככה אתם (המשכירים) תשמרו על הדירה שלכם, וככה תדעו אם השכר דירה ראוי
שכירות ארוכת טווח – המדינה מעודדת בנייה של אלפי יח"ד, האם כדאי?
מדריך על המס בהשכרת דירה – כמה זה ואיך בוחרים בין מסלולי המס?
מחשבון שכר דירה – מחשב את השינויים בשכר דירה (משמש גם כהצמדה בחוזי שכר דירה). בעזרת המחשבון תוכלו לדעת (מצד השוכרים) אם העלייה בשכר הדירה שלכם סבירה (או לא); וככה תוכלו לדעת (המשכירים) אם השכר דירה שקבעתם, סביר או לא.
- מדד המחירים לצרכן עלה ב-0.4% ביולי 2016, בהשוואה ליוני 2016, והגיע לרמה של 99.5 נקודות לעומת 99.1 נקודות בחודש הקודם (הבסיס: ממוצע 100.0=2014 נקודות). המדד ללא אנרגיה עלה אף הוא ב-0.4% והגיע ל-100.8 נקודות, המדד ללא ירקות ופירות עלה ב-0.2% והגיע ל-99.3 נקודות והמדד ללא דיור עלה ב-0.1% והגיע ל-97.6 נקודות.
- עליות מחירים נרשמו במיוחד בסעיפים הבאים: ירקות ופירות טריים ב-7.2%, דיור ב-1.2%, תחבורה ב-0.9% ובריאות ב-0.6%.
- ירידות מחירים נרשמו במיוחד בסעיפים הבאים: הלבשה והנעלה ב-8.2% וריהוט וציוד לבית ב-0.5%.
- מתחילת השנה עלה המדד הכללי ב-0.4%, המדד ללא ירקות ופירות והמדד ללא אנרגיה עלו אף הם ב-0.4%; לעומתם המדד ללא דיור נותר ללא שינוי.
- בשנים עשר החודשים האחרונים (יולי 2016 לעומת יולי 2015) ירד המדד הכללי ב-0.6%, המדד ללא דיור ירד ב-1.5%, המדד ללא ירקות ופירות ירד ב-0.7%; לעומתם המדד ללא אנרגיה נותר ללא שינוי.
על פי נתוני המגמה לתקופה שבין אפריל 2016 – יולי 2016, קצב העלייה השנתי של מדד המחירים לצרכן הגיע ל-0.3%, הקצב השנתי של מדד המחירים לצרכן ללא דיור נותר ללא שינוי וקצב הירידה השנתי של מדד המחירים לצרכן ללא ירקות ופירות וללא דיור הגיע ל-0.6%.
בלטו בעליות בחודש יולי המדדים הקשורים לדירות – מדד שכר הדירה עלה ב-0.2%, מדד תשומות הבנייה עלה ב-0.4%, מדד שירותי דירות בבעלות עלה בשיעור חד של 1.4%.
מדד תשומות הבנייה ביולי זינק ב-0.4% והשאיר את כל ההערכות הרחק מאחור – זו כבר השתוללות של ממש במדד שעלה מתחילת השנה ב-1%.
מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים הגיע לרמה של 108.5 נקודות לעומת 108.1 נקודות בחודש הקודם (הבסיס: יולי 2011 = 100.0 נקודות). מדד מחירי תשומה במגורים ללא שכר עבודה עלה ב-0.4% בחודש יולי 2016 והגיע לרמה של 103.5 נקודות לעומת 103.1 נקודות בחודש הקודם. ב-12 החודשים האחרונים (יולי 2016 לעומת יולי 2015) עלה מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים ב‑1.7% בשל העלייה במחירי שכר העבודה ב-3.3%. המדד ללא שכר עבודה עלה ב-0.4% בתקופה זו.
בחודש יולי 2016 עלה מדד מחירי חומרים ומוצרים ב- 0.5%. המשיכו לעלות החודש מחירי מוצרי איטום (ב-5.0%), צבעים (ב-3.3%) ומחירי מוצרים מוגמרים מעץ וחומרים אחרים (ב-2.0%). כמו כן עלו החודש מחירי עץ לבנייה (ב-1.9%), חצץ (ב-1.6%) וחומרים ומוצרים שונים (ב-1.0%). במחירי ברזל ורשתות מגמה מעורבת: מחירי ברזל לבנייה עלו (ב-0.1%) ומחירי רשתות ברזל ירדו (ב-1.2%).כמו כן, ירדו מחירי אביזרים לאינסטלציה חשמלית (ב-1.1%). מדד מחירי שכירת ציוד ורכב עלה בחודש יולי 2016 ב-0.3% בשל עלייה במחירי שכירת ציוד (ב-0.3%). מדד הוצאות כלליות נותר ללא שינוי.
מדד מחירי שכר עבודה המשולם עבור המועסקים בענף עלה בחודש יולי 2016 ב-0.3%.
מדד תשומות הבנייה חשוב לרוכשי דירות חדשות – ההתשלומים לקבלן צמודים למדד תשומות הבנייה כלומר, מחיר הדירה מתייקר במקביל לעליית המדד. ההתייקרות עשויה להיות משמעותית ולהגדיל את מחיר הדירה לצד גורמים נוספים שמייקרים את מחיר הדירה. כאן, תוכלו לקרוא הסבר מפורט על מחיר הדירה האמיתי. כך או אחרת, בשנים האחרונות כאמור עלה מדד תשומות הבנייה משמעותית יותר ממדד המחירים לצרכן ולכן רבים היו מעוניינים לגדר אותו, להקטין את החשיפה אליו, או להחליף את ההצמדה למדד המחירים לצרכן – וזה יכול להיות אפשרי. כחלק מהמשא ומתן עם הקבלן אתם יכולים לנסות ולדרוש הצמדה למדד המחירים לצרכן במקום למדד תשומות הבנייה – שימו לב זה לא בהכרח שמדד המחירים לצרכן עדיף לכם, בהחלט ייתכן מצב הפוך – שמדד המחירים לצרכן עולה על מדד תשומות הבנייה, למרות שזה לא היה כך בשנים האחרונות – מה שהיה לא בהכרח יימשך ולכן תדעו שבסופו של דבר זה סוג של הימור.
מחשבון מדד תשומות בנייה –
ומחשבון מדד המחירים לצרכן –
האם יש הצדקה להצמדה למדד תשומות הבנייה?
לא בטוח כלל שההצמדה הזו נכונה עניינית. אמנם, מדד תשומות הבנייה למגורים הוא המדד הכי קרוב לעלויות הבנייה, אבל גם בו יש עיוותים, ובפועל זה לא הכי נכון להצמיד את התשלומים למדד הזה, הרי הוא מבטא את עלויות הבנייה, וההוצאות של הקבלן לא מורכבות רק מעלות הבנייה אלא גם הקרקע והרווח היזמי. ברגע שמצמידים את כל הסכום, מתקבלת הטייה כלפי מעלה – אנחנו משלמים יותר מאשר ההתייקרות של ההוצאות.
מתי לשלם לקבלן?
שאלה חשובה שאיתה מתמודים רוכשי הדירות היא מתי לשלם לקבלן – האם לחכות עד כמה שניתן או להקדים תשלומים? ובכן, תשלום מהיר ימנע את ההצמדות למדד תשומות בנייה, כלומר יחסוך את ההצמדות, אך מצד שני תשלום מהיר משמעותו בשביל רוב רוכשי הדירות – לקיחת משכנתא בשלב מוקדם וערכה עולה בהתאם לריבית – השאלה הכלכלית היא מה יותר גבוה – מדד תשומות הבנייה או הריבית על המשכנתא? וגם כאן, אלו הערכות ומה שהיה לא בטוח שיהיה. כאן, תמצאו את ריבית המשכנתא המעודכנת, וכאן, את מדד תשומות הבנייה וכן תחזיות לגבי מדד זה.
מדריכים נוספים:
רכישת דירה מקבלן – כל מה שצריך לדעת
מה עדיף – ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ) או קבועה צמודה ?
מעודכן ל-08/2021
דירה מקבלן או דירה יד שנייה – מה עדיף? לכאורה דירה מקבלן עדיפה, אתם יכולים לסדר את הדירה ולרהט את הדירה בהתאם למה שאתם רוצים. אין כמו לקנות מהניילון, אבל מצד שני – לרוב המחירים של דירה מקבלן גבוהים ב-10%-15%, מאשר דירה יד שנייה, וזה מבלי לקחת בחשבון עלויות נוספות שקיימות רק בדירה מקבלן – הצמדה למדד תשומות הבנייה, עורך דין מטעם הקבלן ועוד. זה לא תמיד נכון יותר, זה תלוי כמובן באבזור של הדירה, אבל ברוב המקרים – דירה מקבלן יקרה יותר.
דירה חדשה – יקרה יותר
ובכן, ברוב המקרים, דירה מקבלן תהיה יקרה יותר מדירה יד שנייה באותה שכונה (בסטנדרט דומה).הפרשי המחירים יגיעו ל-10%-15%, ואם מדבור בדירה יד שנייה ישנה הפרשי המחיר יהיו גדולים עוד יותר.
עם זאת, במקומות בהם יש ביקוש גבוה לדירות אז הפערים בין דירה מקבלן לדירה יד שנייה, נמוכים יותר, כאשר במקרים מסוימים אין בכלל פער. הסיבה היא שהדירות יד שנייה הרבה יותר זמינות מדירות מקבלן. ביד שנייה, קונים ותוך תקופה קצרה מאוד כבר אפשר להיכנס לדירה, ואילו בקנייה מקבלן זה לרוב לוקח זמן (תלוי בשלב הבנייה, זה יכול גם לקחת כמה שנים).
כמו כן, במקרים רבים, דירות מקבלן נמכרות במחירי מבצע – לקבלן יש אינטרס למכור כמה שיותר מהר ואז להפחית את המימון. ברגע שהוא מוכר את הדירה ומקבל מקדמות וכספים בהתאם לאבני הדרך, החשיפה שלו לפרויקט נמוכה יותר והמימון שלו נמוך יותר (הכספים שהוא מקבל משמשים לרוב להחזר הלוואות ואשראי מהבנקים); ולכן, במקרים רבים הוא יציע את הדירות במחירים נוחים ובמבצעי מכירה יחסית נוחים, ואפילו באזור של מחירי דירה יד שנייה באותו אזור. בפועל, היו מקרים (ולא מעטים) שדירות יד שנייה היו אפילו יקרות יותר מדירות חדשות, אבל במבט מלמעלה על כל שוק הדירות המקומי, ניתן לקבוע שמחירי דירות חדשות יקרות יותר בשיעור של כאמור 10%-15%.
הבדל גדול בין רכישה מקבלן לרכישת דירה מיד שנייה הוא בהצמדה למדד – ברכישת דירה מקבלן לרוב תאלצו לשלם את הפרשי ההצמדה על מדד תשומות הבנייה. מדובר במדד שמבטא את עליית העלויות שקשורות לבנייה (מלט, עובדים ועוד), ובשנים האחרונות הוא עולה בשיעור ניכר לעומת מדד המחירים לצרכן. כאשר רוכשים דירה מקבלן והתשלומים הם על פני זמן (חודשים רבים ואפילו שנים בודדות), ההצמדה הזו עלולה לייקר מאוד את עלות הדירה. כיום, קונים רבים מתמקחים על הסעיף הזה ומשנים אותו להצמדה למדד המחירים לצרכן, אחרי הכל, אין באמת הצדקה למדד תשומות הבנייה – לא כל הכסף שהרוכשים חייבים קשור לעלויות הבנייה – הקרקע ממש לא, הרווח היזמי ממש לא, אז למה להצמיד? אלא שגם זה סוג של הימור – אף אחד לא באמת יודע מה יהיה מדד התשומות בעתיד ומה יהיה מדד המחירים לצרכן ומה יהיה היחס ביניהם. זאת ועוד – ניתן לחסוך את ההצמדה למדד תשומות הבנייה בעת רכישת דירה מקבלן אם מקדימים לקחת משכנתא (אלא שאז משלמים את הריבית) – כאן תוכלו להרחיב בעניין כדאיות לקיחת משכנתא כדי לשלם יחסית מהר לקבלן.
וכאן תוכלו לבחון את מדד תשומות הבנייה ביחס למדד המחירים לצרכן –
מחשבון מדד תשומות בנייה –
ומחשבון מדד המחירים לצרכן –
כך או אחרת, בהסתמך על העבר הרי שברכישת דירה מקבלן יש עלות נוספת – הצמדה למדד, שלא קיימת ברכישת דירה יד שנייה. ברכישת דירה יד שנייה, או שאין כלל הצמדה או שההצמדה היא למדד המחירים לצרכן. מנגד, ברכישה מקבלן, הרוכשים חוסכים דמי תיווך. בדירות חדשות אין מתווך שעלותו מסתכמת בכ-2%, אבל מנגד, יש כאמור עלויות נוספות, לרבות תשלום לעו"ד של הקבלן, אגרות ועוד.
רכישה מקבלן – יתרונות
ברכישה מקבלן לעומת רכישת דירה יד שנייה יש יתרון בפריסה של התשלומים. לא צריך לשלם תוך פרק זמן קצר כפי שקורה בעת רכישת דירה יד שנייה, אלא משלמים בתשלומים על פני כל התקופה עד למסירה (חלק משמעותי מהסכום נשאר לרוב לסוף), ומדובר כאמור לרוב בתקופות ארוכות.
יתרון נוסף של דירה חדשה הוא שלרוכשים יש מגוון של אפשרויות – כמה חדרים ואיזה גודל? איזו קומה? איזו כיווני אוויר? איזה חניות? נכון, מדובר ביתרון של רוכשים בתחילת הבנייה, אחרת לרוב יישארו מספר מצומצם של דירות, אבל באופן כללי, י שלרוכשים יותר אפשרויות. חוץ מזה, הם קונים דירה מהניילונים. אז נכון שזה לא מבטיח שלא יהיו תקלות ותיקונים בהמשך, אבל הרוכשים בעצם מעצבים אותה כפי שהם רוצים, מזיזים קירות, משנים את מה שמוצע להם בסטנדרט, הם בעצם נכנסים לדירה שלהם שמסודרת ומאורגנת לפי הרצונות שלהם – זה היתרון הגדול ביותר. בדירה יד שנייה, ניתן אמנם לשפץ, לעצב ולנסות להגמיש את הדירה לרצונות שלכם. זה בהחלט אפשרי, אך זה כמובן אף פעם לא יהיה חדש לחלוטין, ויש לזה כמובן עלויות לא נמוכות (תלוי בסוג השיפוץ).
בנוסף, בדירה חדשה יש כמובן מעלית (מה שלא טריוויאלי בדירות יד שנייה) ובשכונה לרוב יש תשתיות טובות, גנים, שטחים ציבוריים. הבנייה של השכונות החדשות היא ממש לא כפי שבנו פעם. בפעם בנו בניין, בלי קשר למה שיש מסביב – תשתיות, תחבורה, גנים וכו'. היום בונים (במקרים רבים) שכונה שיש בה את כל הצרכים הנדרשים למשפחות – תשתיות, תחבורה, גינה, שטחים ציבוריים, ועוד.
יתרון נוסף שמתחבר לתשתיות ולמבנה – בטיחות. בבניינים חדשים יש מרחב מוגן והם נבנו עמידים בפני רעידות אדמה (וזאת על פי חוק). בחלק מהבניינים הוותיקים יש ממ"ד אבל בחלק גדול עדיין אין , כשרובם לא עמידים בפני רעידת אדמה, אלא אם מדובר בבניין שעבר תמ"א 38 שבמסגרתו נעשה חיזוק למבנה (לצד הוספת דירות)
יתרון נוסף הוא בסטנדרט הבנייה – סטנדרט הבניה בפרויקטים חדשים הוא גבוה יותר מאשר דירות ישנות. זו הכללה, ישנם דירות חדשות בסטנדרט בינוני למדי, וישנן דירות ישנות שבנויות בסטנדרט גבוה, אבל כמכלול, דירות חדשות הן בסטנדרט גבוה (תלוי גם בקבלן עצמו) עם לובי רחב ומודרני.
הרוכשים מקבלים את רמת האזור הסטנדרטית שהיא אמורה להיות מספקת, ואלו שרוצים לשדרג יכולים כמובן לעשות זאת בתוספת תשלום. על הבנייה לרבות המרכיבים המשלימים (חשמל, אינסטלציה) יש אחריות של הקבלן ועל האבזור (ריהוט, מטבח) יש אחריות של החברה המספקת.
רכישת דירה יד שנייה – יתרונות
ברכישת דירה יד שנייה הרוכשים אמנם לא מקבלים דירה מהניילון, אבל לרוב הם מקבלים דירה בעלות נמוכה יותר (לא בכל מקום!), ומעבר לכך הם מקבלים דירה מסודרת. לדירה יש חיבור לכל התשתיות, היא מושקעת – תלוי בעסקה, אבל במקרים רבים המוכרים מעדיפים למכור יחד עם הריהוט והאבזור של הדירה.
יתרון נוסף הוא שלרוב אין דירות חדשות קטנות, ואילו דירות יד שנייה של 2 ו-3 חדרים קיימות יחסית בשפע, אם כי, תמהיל הדירות משתנה לטובת הדירות הגדולות. כמו כן, הבנייה כיום היא של חדרים קטנים. בדירות ישנות החדרים מרווחים וגדולים יותר, וזה יתרון גדול.
יתרון מסוג אחר הוא הרישום בטאבו. בדירות ישנות, חובה לוודא שמה שאתם קונים זה מה שיש בפועל, כבר היו מקרים שרוכשים קנו דירה והתברר שבטאבו היא לא מוגדרת כדירה אלא כמחסן. כמו כן, צריך לבדוק מי באמת מחזיק בדירה ומי מוכר לכם אותה – כדי להימנע מהונאות. אל תוותרו על בדיקה רחבה של הרישום בטאבו (גם בטאבו וגם בהיתר הבנייה), אבל אם בטאבו הרישום תקין, אז העברת הבעלות על שמכם אמורה להיות הליך מהיר. מנגד, בדירות חדשות לוקח הרבה זמן להעביר את הדירה על שמכם. זו עבודה של הקבלן (עורך הדין של הקבלן) כשהלכה למעשה היא לוקחת שנים. זה סוג של סיכון, אם כי, בהינתן שקיימים כל האישורים וכל המסמכים, לא אמורה להיות בעיה בלגור בדירה שעדיין לא רשומה בטאבו.
סיכון נוסף של רכישה מקבלן היא החשיפה למצבו הפיננסי. מה יקרה עם הקבלן יפשוט רגל? זה כבר קרה בעבר – מקרה חפציבה ואחרים, ועל רקע זה שינוי את הכללים וסיפקו לרוכשים הגנה (ערבות מכר), ועדיין אם לקבלן יש בעיה פיננסית, עד שהרוכשים יפגשו עם הכסף או ימשיכו את הבנייה דרך קבלן אחר ייקח זמן, כלומר מדובר על עיכוב בבנייה, וזה יכול להיות מאוד משמעותי מבחינת רוכשים שצריכים להתארגן במקום מגורים חליפי עד שהדירה שלהם תהיה מוכנה. זה גם סיכון פיננסי כמובן וגם בעייה גדולה וחוסר נוחות בלאתר מקום, להסתדר לתקופת ביניים, ולהתעכב בלהיכנס לבית שלהם. מצב כזה, לא קיים בדירה יד שנייה.
מדריכים נוספים:
רכישת דירה מקבלן – כל מה שצריך לדעת
רכישת דירה מקבלן – כמה עולה העו"ד?
דמי תיווך – מי משלם וכמה?
מחירי הדירות – לאן? תמונה: pixabay
מה זה מכפיל הון? על מה הוא מעיד? ואיך זה שלא כל ההפסד באפי יתבטא בהון העצמי של אפריקה?
הון עצמי של פירמה לא בהכרח מעיד על שווי החברה בשוק – יש חברות שנסחרות עמוק מתחת להון העצמי ויש חברות שנסחרות בשווי העולה פי כמה וכמה מההון העצמי. ההון העצמי שהוא סיכום של נתונים חשבונאיים – סך הנכסים בניכוי סך ההתחייבויות, נשען במקרים רבים על הערכות שווי של שמאים ומעריכי שווי, שמחזיקים את הנכסים בערך גבוה לעומת מחירם בשוק.
ואיך ניתן לדעת אם הערך של הנכס (לרוב – נדל"ן או חברה מוחזקת) בדוחות הכספיים, סביר והוגן? יש כמה אפשרויות – אפשר לבדוק את הנתונים של הערכת השווי ואת הנחות הערכת השווי, לרבות הפרמטרים המרכזיים בהערכה – שיעור הצמיחה ושיעור ההיוון. שיעור הצמיחה מבטא את הצמיחה בתזרימים העתידיים של הנכס, ושיעור ההיוון מבטא את תרגום התזרימים העתידיים (שינבעו מהנכס), למונחים של היום. שיעור הצמיחה קשה לבדיקה – איך אפשר לדעת למשל אם הערכת השמאי שיהיה גידול של 10% בשנה בהכנסות מהקניון (בשנים הבאות), סבירה או לא? אז לרוב עדיף לווסת קצת את שיעור הצמיחה ולהיות שמרן, אבל בפועל מדובר בנתון מאוד קשה להערכה.
שיעור ההיוון בהערכת השווי משקף את הריבית בשוק ואת הסיכון הרלבנטי לנכס. ככל שריבית ההיוון נמוכה יותר כך הערך של הנכס גבוה יותר. ניתן לבחון את שיעור ההיוון ביחס לחברות אחרות ולנכסים אחרים – אך, בשביל זה צריך לעשות עבודת מחקר לא פשוטה.
ובכלל – בדיקה של הערכת השווי על ההנחות שלה היא לא דבר טריוויאלי, במיוחד שמדובר בחברה מרובת נדל"ו או/ ו מרובת חברות מוחזקות. אבל יש אינדיקציה מיידית יותר לערך הנכס ולשאלה אם הוא מנופח או סביר?
אם הערך בספרים מנופח (נשען על הערכת שווי מנופחת), אז ברוב המקרים (לא בכולם) תהיה לכך אינדיקציה בבורסה. השוק יודע לתמחר את הניפוח הזה ומבטא זאת בשווי השוק של החברה עצמה. כאשר האנליסטים והמשקיעים לא "מאמינים" בערך של נכס מסוים בדוחות הכספיים הם פשוט מפחיתים אותו בעצמם דרך שווי החברה, והדגמה פשוטה – נניח שלחברת נדל"ן נכס שרשום בספרים ב-100 מיליון שקל (בעקבות הערכת שמאי), אבל בבורסה החברה נסחרת ב-40 מיליון שקל (ואין לה נכסים והתחייבויות אחרות). המשמעות היא שהשוק לא מאמין בערך הנכס בספרים – הערכת השווי בסך 100 מיליון שקל נראית למשקיעים מנופחת ולכן הם בעצמם מתאמים את השווי לערך שנראה להם – 40 מיליון שקל.
מנגד, ההון העצמי לא מבטא ערכים כמו הון אנושי, רווחים חזויים, יתרונות יחסיים, שיתופי פעולה, קשרים עם ספקים ולקוחות ועוד. הערכים האלו מתבטאים בשווי השוק, וזו הסיבה שרוב חברות הטכנולוגיה שתבדקו נסחרות גבוה (משמעותית) מההון העצמי שלהן.
היחס בין שווי השוק להון העצמי נקרא מכפיל הון, כשככל שהתוצאה רחוקה מ-1 כך הקשר בין ההון לשווי חלש יותר, ובפועל נתוני מכפילי ההון של החברות הבורסאיות, אכן מעידים על חוסר הקשר בין הנתונים. בחברות טכנולוגיה רבות מכפיל ההון גבוה משמעותית מ-1, פשוט אין משמעות להון העצמי כי המאזן לא לוקח בחשבון את ההון האנושי ואת הפיתוחים של החברה ואת היכולת שלה לייצר רווחים ותזרימיים עתידיים – פייסבוק נסחרת במעל 300 מיליאררד דולר פי עשרות מההון העצמי שלה; אמדוקס הנפיקה לפני שני עשורים עם גירעון בהון ולפי שווי של כמה מיליארדים – ויש אלפי דוגמאות. למעשה, רוב חברות הטכנולוגיה נסחרות במכפילי הון גבוהים משמעותית מ-1.
מנגד, חברות נדל"ן רבות נסחרות במכפילי הון נמוכים מ-1 וזה מבטא חוסר אמון של השוק במאזן – המשקיעים סבורים שערך הנכסים נמוך יותר ממה שמוצג בספרים.
נחזור לאפריקה. בטור הקודם סיפרנו על ההשקעה המרכזית שלה – אפי פיתוח שפועלת ברוסיה. אפי פיתוח במשך שנים רבות הוצגה בספרים של אפריקה בערך גבוה פי כמה וכמה משווי השוק שלה (אפי פיתוח נסחרת בלונדון). אבל, המשקיעים לא האמינו למספרים בדוחות, הם "תימחרו" את ההשקעה באפי פיתוח מתחת לערך בספרים וזה יצר נתק גם בין ההון של אפריקה לבין השווי שלה בבורסה, כשבשנים האחרונות מכפיל ההון נע בין 10% ל-30%. כן, החברה נסחרה עמוק מתחת להון החשבונאי, וזה גול עצמי לחשבונאות שמצד אחד מאפשרת הצגת נכסים לפי ערך כלכלי מגובה מעריכי שווי ומצד שני מזלזלת בעוגן הכלכלי הכי חשוב – מחיר השוק. בסופו של דבר כמו במרבית המקרים, התברר שהשוק יודע להעריך טוב מכולם.
אפריקה כשלב ראשון בהסדר החוב (השני) מכרה את אחזקתה (כ-65%) באפי פיתוח ללב לבייב, בעל השליטה בקבוצה, וקיבלה 550 מיליון שקל, לפי שווי של 850 מיליון שקל. המכירה הזו מקטינה את הסיכון בקבוצה – הסיכון בחברת אפי פיתוח על רקע המינוף הגבוה והפעילות ברוסיה, הוא כנראה הגבוה ביותר מבין חברות הקבוצה, אבל בהתאמה גם מפחיתה את הסיכוי לאפסייד – אפי פיתוח, כך הגדירו בעבר באפריקה, תייצר ערך רב בעתיד.
המימוש הזה הוא כנראה אופציה טובה למחזיקי החוב, אבל השווי בו הוא נעשה, מעיד על חוסר הרלבנטיות של הדוחות של אפריקה שרשמה את האחזקה הזו בסכומים מנופחים.
אפריקה רגע אחרי מכירת אפי פיתוח
מכירת האחזקה באפי פיתוח תסב לאפריקה הפסד של 2.5 מיליארד שקל (רשומה בספרים בכ-3.1 מיליארד שקל והתמורה בגינה כ-550 מיליון שקל), אבל ההפסד הזה לא יתבטא באופן מלא בהון של בעלי המניות.
ההון המיוחס לבעלי המניות של אפריקה יירד אחרי המימוש ב-1.35 מיליארד שקל. ההון העצמי בסוף הרבעון הראשון הסתכם ב-1.2 מיליארד שקל (הון עצמי מיוחס לבעלי המניות) והוא יהפוך לגירעון בהון של 150 מיליון שקל. כלומר, לא כל ההפסד מתבטא בהון של בעלי המניות. אחד ההסברים הוא הכנסות ממיסים שמקזזות את ההפסד.
וזה מחזיר אותנו לשנה שעברה. בשנת 2015 רשמה אפריקה הפסד גדול על ההשקעה באפי פיתוח (ירידת ערך נכסים), אבל חלק מההפסד קוזז בשורת המס – החברה רשמה הכנסות מיסים. זה עובד כך – במקביל להשבחת הנכסים בספרים, והרישום פי ערך הוגן לכאורה (לרוב על פי חוות דעת של שמאי או מעריך שווי), נרשמת גם ההתחייבות העתידית למס הכנסה כאילו הנכס ימומש. אחרי הכל, לא ניתן לרשום הכנסה מבלי להקביל אליה את ההוצאה. זה מקטין את ההשבחה שהנכס בכיוון מעלה, וזה פועל הפוך בכיוון מטה – כאשר החברה מוחקת היא גם מוחקת את ההתחייבות למס, כלומר מכירה בהכנסה ממיסים. ועדיין – החברה עוברת לגירעון בהון העצמי.
השקעה במניות – כל מה שצריך לדעת
השקעה באג"ח כל מה שצריך לדעת
ריבית המשכנתא בחודש אוגוסט מזנקת – הריבית הצמודה הממוצעת עלתה ל-3.19% לעומת 3.04% בחודש יולי; והריבית השקלית הממוצעת עלתה ל-2.89% לעומת 2.78% בחודש יולי.
הריבית הצמודה משתוללת
ריבית המשכנתא הצמודה עלתה לאורך כל תקופות המשכנתא. הריבית הממוצעת כאמור עלתה ל-3.19% (לעומת 3.04% בחודש קודם). אך במשכנתאות הפופולאריות יותר בטווחים הארוכים העלייה חדה יותר – ריבית המשכנתא הצמודה לטווח העולה על 25 שנה עמדה על 3.76% בהשוואה ל-3.58% בחודש יולי. לפני כשנה הריבית היתה כ-2.6%. כלומר מדובר על עלייה של יותר מאחוז.
ריבית המשכנתא לטווח של 20 עד 25 שנה עלתה ל-3.66%, לעומת 3.45%, כאשר לפני כשנה הריבית היתה מתחת ל-2.5% – כלומר, עלייה של כ-1.2%.
ריבית המשכנתא לטווח של 15 עד 20 שנה עלתה ל-3.54% לעומת 3.32% – גם כאן, עלייה חדה (מעל 1.3%!) בטווח של שנה. ריבית המשכנתא בטווח של 10 עד 15 שנה עומדת על 3.17%, בהשוואה ל-3% בחודש קודם, ולעומת 2% לפני כשנה.
ריבית המשכנתא השקלית הממוצעת עלתה כאמור בחודש אוגוסט ל-2.89% לעומת ל-2.78% בחודש יולי. גם כאן, העלייה בריבית היא לאורך כל הקו, לכל התקופות, כאשר בהלוואות הפופולאריות לזמן ארוך נרשמה עלייה משמעותית יותר. ריבית המשכנתא השקלית לתקופה העולה על 25 שנה עומדת על 4.5% לעומת 4.35% בחודש יולי. מדובר על עלייה של כמעט 1% בטווח של שנה.
ריבית המשכנתא השקלית לטווח של 20 עד 25 שנה עומדת על 4.35% לעומת 4.17%; ריבית המשכנתא השקלית לטווח של 15 עד 20 שנה עלתה ל-4.11% לעומת 3.97% בחודש הקודם. ריבית המשכנתא לטווח של 10 עד 15 שנה עלתה ל-3.69% לעומת 3.52%. הריביות השקליות בטווחי המשכנתא השונים עלו בשנה האחרונה בלמעלה מ-1%.
הריבית השקלית, חשוב להדגיש, היא ממוצע בין התקופות השונות ובין הריבית המשתנה לריבית הקבועה. למרות שמדובר בשני מוצרים שונים (אם כי מאותה המשפחה) , בבנק ישראל מפרסמים את המידע המצרפי. כלומר, מאחורי הנתון הממוצע – 2.89%, יש ריבית קבועה ממוצעת (גבוה יותר) וריבית משתנה (נמוכה יותר). בפועל, הלווים כיום לוקחים תמהיל של מספר מסלולים במשכנתא שלהם, כאשר המסלול בריבית משתנה והמסלול ברייבעת קובעה, קרובים יחסית (מבחינת גודלם). מצד אחד, הריבית המשתנה עדיפה כי היא נמוכה יותר, מצד שני הריבית המשתנה מסוכנת יותר כי ברגע שתהיה עליית ריבית במשק זה גם יגרום לעלייה בריבית המשכנתא המשתנה.
למה הריבית עולה? מסתבר שהבנקים כבר לא מתחרים על כל לקוח…
העלייה בריבית המשכנתא בחודש אוגוסט מיוחסת, בין היתר, להמשך הביקושים הגדולים לדירות, לצד הפחתת התחרות בין הבנקים. על פי שיחות עם יועצי משכנתאות עולה כי הבנקים הגדולים לא "נלחמים" על כל לקוח, ואינם מוכנים לרדת בריבית כדי לזכות בלקוחות. ההתופעה הזו מסתדרת עם הרצון של הבנקים הגדולים בתחום המשכנתאות לצמצם את החשיפה שלהם לתחום הנדל"ן. מנהלי הבנקים אומרים זאת כבר חודשים ארוכים ובמקביל הם החלו למכור תיקי משכנתאות לחברות ביטוח וגופים מוסדיים.
לאחרונה דווח כי בנק הפועלים במו"מ עם קבוצת הביטוח והפיננסים הראל ( המנהלת כפי פנסיה והשקעות) למכירת 80% מתיק משכנתאות בסך של כ-870 מיליון שקל. בפועל, יועבר להראל כ-80% מתיק המשכנתאות בהיקף של כ-700 מיליון שקל. בנק הפועלים יישאר עם היתרה וימשיך בתפעול והניהול של תיק המשכנתאות מול הלווים.
לפני העסקה הזו, דיווח בנק לאומי על עסקה עם הראל – שני הגופים סיכמו על מתן משכנתאות בהיקף מצרפי של עד 8 מיליארד שקל למשך השנתיים הקרובות. לאומי יחזיק לפחות 50% מהתיק המשותף וימשיך לנהל אותו.
גם מזרחי טפחות, מכר לאחרונה תיקי משכנתאות בשתי עסקאות גדולות – עסקה אחת עם מנורה מבטחים והשנייה עם מגדל, בהיקף כולל של 1.7 מיליארד שקל. בסיכום שנתי נמכרו משכנתאות לגופים מוסדיים בסך כולל של 2.4 מיליארד שקל וכן קיימת התחייבות להשתפות במשכנתאות בסך של 4 מיליארד שקל בשנתיים הקרובות.
הבנקים מציינים כי מכירת תיקי המשכנתאות למרות שחלה עלייה בריבית המשכנתאות, נובעת מכך שהמרווחים בתחום עדיין נמוכים, במיוחד בהינתן דרישות הון משמעותיות (ריתוק הון בגין הלוואות אלו), ולכן לבנקים כדאי להשקיע את ההון בהלוואות אחרות, ובעיקר במתן אשראי למשקי בית, ועסקים קטנים ובינוניים.
כמו כן, מדובר כאמור בהפחתת חשיפה לשוק הנדל"ן שגם כך הבנקים חשופים אליו בשיעורים משמעותיים. סביר שעסקאות נוספות יהיו בעתיד, במיוחד שזו לכאורה עסקה טובה לשני הצדדים. מול הבנקים שמפחיתים סיכון, ומקבלים בעצם מזומן פנוי להשקעות ולמינוף להלוואת לציבור, יש את הגופים המוסדיים, שעל רקע הריבית האפסית, לא מצליחים לייצר תשואה. השקעה במשכנתאות מספקת להם ריבית סבירה .
האם הריבית תמשיך לעלות?
בשנה האחרונה, ריבית המשכנתא הצמודה למדד עלתה ביותר מ-1%, וריבית המשכנתא השקלית עלתה בכ-0.5%. עליית ריבית המשכנתא בשנה האחרונה מיוחסת כאמור לירידה בתחרות בין הבנקים לצד גידול בביקושים למשכנתאות, על רקע הגידול ברכישת דירות. פקטור נוסף שמשפיע על שוק המשכנתאות – תנודתיות שוק האג"ח, התנודתיות עלתה והגדילה את הסיכון הכולל באג"ח ובהלוואות וייקרה את המקורות של הבנקים – דבר שהשליך גם על העלאת ריבית המשכנתא. מעבר לכך, נרשמה עלייה בריבית בגלל ציפיות להעלאת ריבית בנק ישראל, אם כי, רוב הכלכלנים מעריך כעת שעליית ריבית תהיה רק בשנה הבאה.
העלייה בחודשים האחרונים בריבית המשכנתא מייקרת בעקיפין את מחיר הדירה. המימון הוא מרכיב גדול בעלות הכוללת של הדירה ועשוי להגיע בממוצע לכ-10% מערך הדירה (ואף למעלה מכך) – והנה המחשה, נניח שלקחתם משכנתא בגובה 50% מערך הדירה, ובריבית של 3%-4% (שקלול של כל המסלולים), אתם בעצם משלמים ריבית של 1.5-2% מערך הדירה כל שנה (3%-4% על 50% מערך הדירה), אבל זה יורד בהתאמה במקביל לירידת הקרן של המשכנתא, כאשר באופן גס, ניתן להגיד שהמשכנתא היא בממוצע 25% על פני התקופה שלה – נניח 20 שנה, ואז (אם מדובר על ממוצע של 25% חוב על פני התקופה של המשכנתא), הרי שמדובר על ריבית של 0.75%-1% מערך הדירה על פני 20 שנה – זה יכול להגיע ל-20% מערך הדירה, אבל זה הסכום הנומינלי. כלומר יש עלות נוספת של 15% עד 205 כתוצאה מהמשכנתא, אבל אם רוצים להתייחס למחירים ריאליים (מהוונים נכון להיום), הרי שזה פחות (בניכוי הצמדה למדד), זה יכול להגיע לסדר גודל של 10%.
והמשמעות היא ששינוי של 1% בריבית בשנה האחרונה מייקר את הדירה וזה יכול להגיע גם לעלייה של 2%-3% במחיר הדירה (ריבית של 3%-4% שקולה לעלייה של 10% במחיר הדירה, ובתאמה גסה עלייה של 1% שקולה לעלייה של 2%-3% במחיר הדירה) – כאן, תוכלו לראות את ההשפעה של המימון ומרכיבים נוספים על המחיר האמיתי של הדירה.
ריבית משכנתא והקשר למדד תשומות הבנייה
שואלים אותנו רבים על הקשר בין מדד תשומות הבנייה לבין ריבית המשכנתא. וחשוב להדגיש את זה שוב – רוכשי דירות חדשות משלמים את התשלומים לקבלן עם הצמדה למדד תשומות הבנייה. מדד תשומות הבנייה עלה בשנים האחרונות יותר ממדד המחירים לצרכן – זה לא מחייב שכך יהיה גם בהמשך, אבל אם אתם מעריכים שזה מה שיקרה גם בהמשך, כדאי לכם לנסות ולהתמקח עם הקבלן, במקרים מסוימים זה עוזר וההצמדה מתחלפת למדד המחירים לצרכן.
ואם אתם (כמו הרוב) משלמים בהצמדה למדד תשומות הבנייה, כדאי לנסות ולמזער את ההצמדה בדרך הבאה – אם תקחו משכנתא מוקדם ותשלמו לקבלן את התשלומים מוקדם אתם תחסכו את מדד תשומות הבנייה. מצד שני אתם תשלמו את ריבית המשכנתא – ולכן, אם אתם צופים שמדד תשומות הבנייה יהיה גבוה מריבית המשכנתא, אז כלכלית עדיף לכם לשלם מוקדם.
כאן, תמצאו מידע על ריביות המשכנתא וכאן תמצאו מידע על מדד תשומות הבנייה לרבות תחזית.
מדריכים נוספים:
מה עדיף – ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ) או קבועה צמודה ?
ניוד חיסכון פנסיוני – פנסיונרים יוכלו לנייד את הכספים שלהם בחסכונות הפנסיוניים. זה מתבקש, זה הכרחי, וזה יחסוך לפנסיונרים סכום משמעותי בדמי הניהול.
חוסכים לפנסיה יכולים (וצריכים – אם זה מוזיל דמי ניהול) לעבור מחיסכון פנסיוני אחד לחיסכון פנסיוני שני. נשמע טריוויאלי, אבל עד לא מזמן זה לא היה פשוט בכלל. גם עכשיו זה עדיין במקרים מסוימים לא עובר חלק – כאן, תוכלו לקרוא על – איך מעבירים חיסכון פנסיוני?.
בכל מקרה, המהפכה בניוד לא כללה את הפנסיונרים עצמם, ועכשיו מתקנים את העוול הזה. הרי מה זה משנה? למה פנסיונר צריך להיות "תקוע" עם החברה המנהלת , במיוחד שהוא יכול להוזיל עלויות אצל חברות אחרות?
ועל הרקע הזה, משרד האוצר מפרסם טיוטא לדיון (נמשיך לעקוב כאן ולעדכן אחרי ההתפתחויות) שמורה בעצם לאפשר גם למי שכבר פרש לפנסיה ומקבל קצבה חודשית שוטפת, לנייד את החיסכון שלו מקרן/ קופה אחת לאחרת. במקביל דורשים באוצר לקצר את זמני העברות הכספים בין הקופות. מדובר על ניוד בתוך אותו סוג של חיסכון – לדוגמה, מעבר בין קופות גמל, מעבר בין קרנות פנסיה, אבל מדובר גם על לאפשר לפנסיונרים לנייד את כספי הפנסיה שלהם בין כל מוצרי הפנסיה.
מדובר באפשרות נהדרת לחוסכים הפנסיונרים – עד היום עד כה לא התאפשר מעבר כספים שכזה (אחרי קבלת קצבה), והמשמעות הפרקטית היתה שהם היו סוג של שבויים בידי קרן הפנסיה.
מטרת המהלך הזה היא ברורה – הענקת כוח מיקוח לפנסיונרים מול הגופים המנהלים את הפנסיה. ברגע שיש את האופציה לעבור, יכולת המיקוח על דמי הניהול עולה (האמת שהיא לא היתה קיימת לפנסיונרים). כמו כן, המהלך הזה יאפשר לפנסיונרים להקל עליהם למצוא את מוצר הפנסיה המתאים להם ביותר גם לאחר היציאה לגמלאות.
בשוק צופים שהמהלך הזה כשיושם יגביר את התחרות בשוק הפנסיה ויוזיל את דמי הניהול לפנסיונרים.
לא לוותר על הבדיקה – זה יכול לחסוך לכם מאות אלפי שקלים – מחשבון - כמה תרוויחו ממעבר לקרן פנסיה ברירת מחדל
מעבר מהיר בין החסכונות הפנסיונים
בנוסף, על פי הטיוטה של האוצר – הגופים הפיננסיים המנהלים את הפנסיה, יחויבו לנייד את כספי כלל החוסכים אשר מבקשים להעביר את כספם – בתוך 5 ימי עסקים, במקום 10 ימי עסקים כיום. לגבי המוצר – קופות גמל להשקעה (ראו כאן הרחבה על המוצר שאמור לספק יתרונות רבים), הרי שהחברות המנהלות אותו יחויבו להעביר את הכספים בתוך 2 ימי עסקים.
כמו כן, ייאסר על הגופים לסכל את תהליך הניוד מחוסכים אשר מבקשים לעבור בין המוצרים השונים. מה זה אומר? הגוף שאצלו מנוהלת הפנסיה לא יוכל להפעיל לחצים למנוע את המהלך – במידה וחוסך יחתום על בקשה להתנייד למוצר פנסיה אחר, הגוף המנהל את כספיו, לא יעצור את התהליך. כיום, תהליכי השכנוע מתרחשים לאחר חתימת הטפסים, מבלבלים את החוסכים ואף עלולים לגרום להפסד כספי.
זאת עדיין טיוטא, אבל זה צעד חשוב ליישום מלא. המהלך מחייב את אישורה של ועדת הכספים של הכנסת ופרסום הוראות נוספות לגבי אופן חישוב כספי הפנסיונר שיועברו בין המוצרים. מעבר לכך, הגופים המוסדיים המנהלים את הכסף, צפויים להתנגד ולמסור את הערותיהם לטיוטה במהלך החודש הקרוב, כך שצפוי שהנסח הסופי יהיה שונה, אבל לא צפוי שהעקרונות ישתנו – הפנסיונרים יוכלו לנייד את החסכונות שלהם, מה שלא ניתן היה לעשות בעבר, וכתוצאה מכך – דמי הניהול צפויים לרדת.
מדריכי פנסיה:
מדריך פרישה – ככה תתכננו את הפרישה שלכם
לאחד את חשבונות הפנסיה – זה חוסך הרבה כסף!
מעודכן ל-08/2022
מדד המחירים לחודש יולי 2022 עלה ב-1.1% בשעה שהכלכלנים ציפו ל-0.7%. פספוס גדול של החזאים, אבל זה כבר נהיה עניין שבשגרה. המדד עלה לקצב שנתי של 5.2%, כאשר אותם חזאים העריכו שאנחנו לא נעלה על אינפלציה של 4.5%. אז האם אנחנו לקראת השתוללות אינפלציה כפי שקורה במספר מקומות בעולם, לרבות ארה"ב שם האינפלציה בקצב שנתי של מעל 9%? אי אפשר לדעת, אבל מה שמדאיג יותר מכל הוא מדד מחירי הדירות. מחירי הדירות עלו בחודש אחד ב-2% והם בקצב עלייה שנתי של 20%.
עלייה של 2% במדד הדירות משמעה עלייה של 40 אלף שקל במחירה של דירה ממוצעת. איך משפחה, במיוחד משפחה צעירה שרוצה לקנות דירה יכולה להדביק עלייה כזו, הדירה פשוט בורחת מהם.
מדד תשומות הבנייה בשלושת החודשים הבאים – יולי עד ספטמבר יעלה ב-0.2%. כך מעריכים כלכלני קבוצת הראל. בתקופה המקבילה אשתקד (יולי עד ספטמבר 2015) עלה מדד שתומות הבנייה ב-0.4%. בהראל סבורים שמדד המחיירם בתקופה זו (שלושה חודשים) יירד ב-0.1%, ואילו המדדים הקשורים לדירות ימשיכו לעלות – מדד הדיור (סעיף הדיור במדד המחירים לצרכן, בעיקר מחירי השכירויות) יעלה ב-1.4%, ומדד מחירי הדירות בבעלות דיירים יעלה ב-0.7%.
בחודש יוני עלה מדד תשומות הבנייה ב-0.1%, כאשר מתחילת השנה הוא עלה ב-0.6%.
מדד תשומות הבנייה חשוב לרוכשי דירות חדשות – ההתשלומים לקבלן צמודים למדד תשומות הבנייה כלומר, מחיר הדירה מתייקר במקביל לעליית המדד. ההתייקרות עשויה להיות משמעותית ולהגדיל את מחיר הדירה לצד גורמים נוספים שמייקרים את מחיר הדירה. כאן, תוכלו לקרוא הסבר מפורט על מחיר הדירה האמיתי. כך או אחרת, בשנים האחרונות כאמור עלה מדד תשומות הבנייה משמעותית יותר ממדד המחירים לצרכן ולכן רבים היו מעוניינים לגדר אותו, להקטין את החשיפה אליו, או להחליף את ההצמדה למדד המחירים לצרכן – וזה יכול להיות אפשרי. כחלק מהמשא ומתן עם הקבלן אתם יכולים לנסות ולדרוש הצמדה למדד המחירים לצרכן במקום למדד תשומות הבנייה – שימו לב זה לא בהכרח שמדד המחירים לצרכן עדיף לכם, בהחלט ייתכן מצב הפוך – שמדד המחירים לצרכן עולה על מדד תשומות הבנייה, למרות שזה לא היה כך בשנים האחרונות – מה שהיה לא בהכרח יימשך ולכן תדעו שבסופו של דבר זה סוג של הימור.
מחשבון מדד תשומות בנייה –
ומחשבון מדד המחירים לצרכן –
האם יש הצדקה להצמדה למדד תשומות הבנייה?
לא בטוח כלל שההצמדה הזו נכונה עניינית. אמנם, מדד תשומות הבנייה למגורים הוא המדד הכי קרוב לעלויות הבנייה, אבל גם בו יש עיוותים, ובפועל זה לא הכי נכון להצמיד את התשלומים למדד הזה, הרי הוא מבטא את עלויות הבנייה, וההוצאות של הקבלן לא מורכבות רק מעלות הבנייה אלא גם הקרקע והרווח היזמי. ברגע שמצמידים את כל הסכום, מתקבלת הטייה כלפי מעלה – אנחנו משלמים יותר מאשר ההתייקרות של ההוצאות.
מתי לשלם לקבלן?
שאלה חשובה שאיתה מתמודים רוכשי הדירות היא מתי לשלם לקבלן – האם לחכות עד כמה שניתן או להקדים תשלומים? ובכן, תשלום מהיר ימנע את ההצמדות למדד תשומות בנייה, כלומר יחסוך את ההצמדות, אך מצד שני תשלום מהיר משמעותו בשביל רוב רוכשי הדירות – לקיחת משכנתא בשלב מוקדם וערכה עולה בהתאם לריבית – השאלה הכלכלית היא מה יותר גבוה – מדד תשומות הבנייה או הריבית על המשכנתא? וגם כאן, אלו הערכות ומה שהיה לא בטוח שיהיה. כאן, תמצאו את ריבית המשכנתא המעודכנת, וכאן, את מדד תשומות הבנייה וכן תחזיות לגבי מדד זה.
מדריכים נוספים:
רכישת דירה מקבלן – כל מה שצריך לדעת
מה עדיף – ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ) או קבועה צמודה ?
האם המשקיעים נוטשים את שוק הדירות? מניתוח של הכלכלן הראשי באוצר עולה כי המשקיעים אחראים על 20% מעסקאות הרכישה בחודש יוני, אבל על 30% מעסקאות המכירה. המשמעות היא שהמכירות ולא הקניות של המשקיעים הם אלו שנותנים את הטון ומשפיעים על מצב שוק הנדל"ן והמחירים, אבל לא כדאי להתנבא על המשך הדרך – עדיין אין מגמה ברורה של יציאת משקיעים משוק הדירות. אגב, מס על דירה שלישית בהחלט יכול להאיץ את היציאה של משקיעים משוק זה.
עוד עולה מסקירת האוצר כי הפרויקטים של מחיר למשתכן כבר מתבטאים בשטח – זוגות צעירים מעדיפים להמתין עם רכישה של דירות במחירים רגילים, והם מתמודדים על מכרזי מחיר למשתכן. המצב הזה גורם לירידה בביקושים מצד זוגות צעירים, אבל הביקושים האלו יחזרו לשוק בעיקר דרך מחיר למשתכן. הבעיה שמחיר למשתכן עדיין לא מספקת פתרונות לכמות גדולה של זוגות צעירים , ולראייה הזכייה בדירה במחיר למשתכן היא במקרה הטוב 1 ל-8 ובמקרה הרע 1 ל-20.
במקביל לפרסום האוצר, גם הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) פרסמה נתונים על שוק הדירות. במחצית הראשונה של 2016, מדגישים בלמ"ס נרשמה ירידה של כ-3.4% במספר הדירות החדשות שנמכרו, בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, וירידה של כ-3% בהשוואה למחצית הקודמת ( יולי עד דצמבר 2015).
מנתוני הלמ"ס מתברר כי במחצית הראשונה נרשמה ירידה של 7% בביקוש לדירות (שאם מנטרלים השפעות עונתיות, מדובר בירידה של 3%.
עוד עולה מנתוני הלמ"ס – ביוני 2016 עמדה הכמות המבוקשת של דירות חדשות (דירות חדשות ודירות שלא למכירה שהחלה בנייתן) על כ-3,830 יחידות, מתוכן כ-64%, דירות חדשות שנמכרו לציבור הרחב והיתרה כ-36%, דירות שלא למכירה שהחלה בנייתן (לשימוש עצמי של בעל זכויות הבנייה בקרקע, לקבוצות רכישה, להשכרה ועוד).
בינואר-יוני 2016 בתל אביב-יפו ובירושלים נרשמו הכמות המבוקשת הגדולה ביותר של דירות חדשות (כ-1,470 וכ-1,420 דירות חדשות שנמכרו ודירות שלא למכירה שהחלה בנייתן, בהתאמה). בקריית גת נרשמה כמות מבוקשת של כ-380 דירות לעומת 90 ו-32 דירות בתקופות המקבילות ב-2015 וב-2014, בהתאמה. בתקופה זו חלה עלייה, לעומת התקופה המקבילה אשתקד, של כ-85% בהרצלייה, של כ- 70% בבית שמש, של כ- 48% בחדרה ושל כ-36% בכל אחד מהיישובים רמת גן ונתניה. לעומת זאת נרשמה ירידה של כ-32% בכל אחד מהיישובים עפולה וירושלים ושל כ-22% בכל אחד מהיישובים פתח תקווה ורחובות.
כ-27% מסך כל הכמות המבוקשת של דירות חדשות (דירות חדשות שנמכרו ודירות שלא למכירה שהחלה בנייתן) היו במחוז המרכז וכ-10% בלבד במחוז ירושלים.
בחודשים אלו נרשמה ירידה, בכמות המבוקשת של הדירות החדשות (דירות חדשות ודירות שלא למכירה שהחלה בנייתן), בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד – כ-16% במחוז הצפון, כ-15% במחוז חיפה, כ-12% במחוז ירושלים וכ-3% במחוז המרכז. לעומת זאת, נרשמה עלייה של כ-2% במחוז תל אביב ואילו במחוז הדרום לא חל שינוי.
בבחינת נתוני המגמה של הכמות המבוקשת של דירות חדשות (דירות חדשות שנמכרו ודירות חדשות שלא למכירה שהחלה בנייתן), בחודשים מרץ-יוני 2016 נרשמה עלייה של כ-0.8% בממוצע לחודש, והגיעה לרמה של כ-3,900 דירות בממוצע לחודש. זאת, לאחר ירידה של כ-2% שנרשמה בממוצע בחודשים יוני 2015-ינואר 2016, ברמה של כ-4,070 דירות בממוצע לחודש. זאת, לאחר עלייה של כ-3% בממוצע בחודשים יולי 2014-מאי 2015, ברמה של כ-3,880 דירות בממוצע לחודש, וזאת, בהמשך לירידה של כ-2% בממוצע בחודשים ספטמבר 2013-יוני 2014, ברמה של כ-3,470 דירות בממוצע לחודש.
ינואר-יוני 2016 – דירות חדשות שנמכרו – בינואר-יוני 2016 נמכרו כ-15,770 דירות חדשות, נמוך בכ-3.4% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (לוחות 1 ו- 2). בנתונים מנוכי עונתיות, בהשוואה לששת החודשים הקודמים (יולי-דצמבר 2015) נרשמה ירידה של כ-3%.
חלקן של הדירות החדשות שנמכרו מסך כל הכמות המבוקשת של הדירות החדשות, נע בין 83% במחוז חיפה, 79% במחוז המרכז, ו-71% במחוז תל אביב, לבין 34% במחוז הצפון. בתקופה זו נרשמה ירידה במספר הדירות החדשות שנמכרו, בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד במחוז ירושלים (כ-18%-), במחוז הצפון (כ-12%-), במחוז חיפה (כ-7%-), במחוז תל אביב (כ-4%-) ובמחוז המרכז (כ-1%-). לעומת זאת, נרשמה עלייה במחוז הדרום (כ-26%).
על פי נתוני המגמה, נרשמה עלייה של כ-1.2% בממוצע לחודש במספר הדירות החדשות שנמכרו בחודשים פברואר-יוני 2016, ברמה ממוצעת של כ-2,510 דירות לחודש. זאת, לאחר ירידה של כ-2.2% בממוצע בחודשים יולי 2015-ינואר 2016, ברמה ממוצעת של כ-2,600 דירות לחודש. זאת, לאחר עלייה של כ-4.9% בממוצע לחודש שנרשמה בחודשים יולי 2014-מאי 2015, ברמה ממוצעת של כ-2,340 דירות לחודש. זאת, לאחר ירידה של 2.6% בממוצע בחודשים אוגוסט 2013-מאי 2014, ברמה ממוצעת של כ-1,940 דירות לחודש.
ינואר-יוני 2016 – דירות חדשות שלא למכירה שהחלה בנייתן. מספר הדירות שלא למכירה שהחלה בנייתן (דירות שנבנות לשימוש עצמי של בעל זכויות הבנייה בקרקע, לקבוצות רכישה, להשכרה ועוד) בתקופה זו היה נמוך ב-12.7% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.
חלקה של הבנייה שלא למכירה שהחלה בנייתה מסך כל הכמות המבוקשת (דירות חדשות למכירה ודירות שלא למכירה שהחלה בנייתן) נע בין כ-66% במחוז הצפון לבין כ-17% במחוז חיפה.
בתקופה זו החלה בנייתן של כ-1,370 דירות בקבוצות רכישה – דירה אחת לכל 11.5 דירות שמכרו קבלנים, לעומת התקופה המקבילה אשתקד, בה החלה בנייתן של כ-1,080 דירות בקבוצות רכישה – דירה אחת לכל 15.1 דירות שמכרו קבלנים. בבחינה לפי מחוזות, בתקופה זו, נמצא כי במחוז תל אביב החלה בנייתן של כ-750 דירות בקבוצות רכישה – דירה אחת לכל 3.8 דירות שמכרו קבלנים ובמחוז ירושלים החלה בנייתן של כ-410 דירות בקבוצות רכישה – דירה אחת לכל 3.3 דירות שמכרו קבלנים.
מלאי הדירות – 28,070 דירות חדשות
מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה בסוף יוני 2016 – כ-28,070 דירות, מתוכן, כ-29% מוצעות למכירה במחוז המרכז, כ-16% במחוז חיפה, כ-15% במחוז הדרום, כ-12% בכל אחד מהמחוזות תל אביב וירושלים וכ-11% במחוז הצפון.
על פי נתוני המגמה, בסך כל מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה, חלה עלייה בחודשים אוגוסט 2015-יוני 2016, לאחר ירידה שנרשמה בתקופה נובמבר 2014-יוני 2015 ועלייה שנרשמה ברציפות מחודש נובמבר 2012-ספטמבר 2014.
חודשי היצע – המלאי יספיק ל-11 חודשים
על פי המספר הממוצע של דירות חדשות שנמכרו בשלושת החודשים האחרונים אפריל-יוני 2016, מספר חודשי ההיצע הוא 11; כלומר, מספר החודשים שיעברו עד מכירת כל הדירות החדשות שנותרו למכירה ביוני 2016, הוא כ-16 חודשים במחוז הדרום, כ-15 חודשים במחוז ירושלים, כשנה בכל אחד מהמחוזות הצפון וחיפה, כ-11 חודשים במחוז המרכז וכ-6 חודשים במחוז תל אביב; זאת בהנחה שקצב מכירתן יהיה זהה לקצב המכירה בשלושת החודשים האחרונים ושלא תהיינה התחלות חדשות.
מדריכים קשורים: