900 שקל בחודש על חניה? זה נראה לכם נורמלי?

תושבים רבים בתל אביב  משלמים בכל חודש סכומי כסף הולכים וגדלים, רק כדי לחנות קרוב לבית.

הסיבה לעליה במחיר החניה – מחסור בחניות.

כך הפכו החניות לנכס המניב רווחים לא רעים לבעליהן.

דיירי הרחוב שנעדרים חניות מתחת לבית זועמים על המצב שבו הם נאלצים לשלם סכומי עתק המגיעים ל-800 שקל ויותר בחודש רק כדי לחנות ליד ביתם.  חלק מהמקרים אף הגיעו לבית המשפט. במגדל בארי-נהרדע היוקרתי קבע בית המשפט כי  עיריית תל-אביב לא תוכל למכור את החניות במגדל ותידרש לאפשר לתושבי השכונה לעשות בהם שימוש.

בשנת 2017 ובהתאם להחלטת העליון, הגיעה העירייה להסכם עם התושבים לפיו תיערך הגרלה שנתית בין תושבי הרחובות הסמוכים, מהם ייבחרו 80 תושבים שיוכלו לעשות שימוש בכל אחת מ-80 החניות למשך שנה. זאת במחירים הנעים בין 600 שקל לחניה אחת לחודש, לבין חניה כפולה ב-900 שקל לחודש

במגדל אסותא  הוציא בית המשפט המחוזי בתל-אביב צו מניעה זמני שמונע מדיירי המגדל, להעביר 150 חניות שהוקצו בתב"ע לשימוש שכניהם, לגורמים אחרים.

80 מדיירי מתחם גינדי TLV    טוענים במסגרת עתירה מנהלית שהגישו לבית המשפט המחוזי יכי 300 חניות שהיו אמורות לשמש את אורחיהם, לא עומדות לרשותם. זאת לטענתם, בניגוד לתב"ע החלה על המתחם, שקבעה כי 20% מהחניות בפרויקט הענק יוקצו לטובת אורחי המתחם.

אז כמה משלמים?

בצפון הישן תשלמו בממוצע 900 שקל בחודש – בחלק הצפוני,  ובחלק הדרומי 800 שקל. בלב תל אביב תשלמו "רק" 760 שקל עבור חניה. בשרונה והאזור משלמים 850 שקל ובצפון הישן  700 שקל.

זה הרבה כסף, אולי כבר עדיף  ללכת ברגל…

דיירי מגדל אסותא היוקרתי יחויבו לספק 150 חניות לתושבי השכונה

רכישת מחסן וחניה לאחר רכישת דירה – לפי מה משלמים מס רכישה?

כמה עולה חניה צמודה?

מקנאים בעצמאים על הטבות המס שהם מקבלים? גם לכם – השכירים, מגיעות הטבות מס

הטבות מס אינן החגיגה של העצמאים בלבד. כל מי  שמפקיד לקרן פנסיה מקבל את ההטבה בדמות זיכוי מס. חשוב לציין שאם לא מגיעים לתקרת המס, אין ממה לזכות ולכן ההטבה היא רק למשלמי מסים.

אז מה ההטבה? ההטבה היא 35% מההפקדה החודשית,  בתקרת הכנסה של 8800 שקל. או  הפקדה של 7% מתקרה לזיכוי שמשמעותם 616 שקל בחודש (7% מ-8.800 שקל).

הטבת המס ניתנת מדי חודש בחודש.אם רוצים להגדיל את ההטבה, צריך פשוט להגדיל את החיסכון לפנסיה. כך לא רק ההטבה גדלה אלא גם החיסכון עצמו. אבל המשמעות היא שאם הגדלתם את ההפקדה, תקבלו את הטבת המס רק כשיעור מתקרת ההפקה המותרת שהיא 616 שקל בחודש, כאמור.

אם אתם מפרישים כסף לפנסיה לא דרך המעסיק אל בדכים עצמאיות אתם יכולים לזכות בהטבות מס נוספות, תקבלו הטבת מס מסוג ניכוי, הטבה המקטינה את תקרת ההכנסה החייבת במס בהתאם למדרגת המס, בהתאם לסעיף 47 בגובה של 11% מהכנסה הלא מבוטחת או הטבת מס נוספת מסוג זיכוי, המקטינה את המס ששולם, בהתאם לסעיף 45א, בגובה של 5% מהכנסה הלא מבוטחת. במקרה זה תקרת ההפקדה לשכיר שמפקיד עצאית היא 8,800 שקלים נכון ל-2019.

אם הפקדתם 16% מהשכר הממוצע במשק 1643 שקל ב-2019,  תוכלו לקבל הטבת מס גבוהה יותר עבור ההפקדה על רכיבי השכר הלא מבוטחים שלא דרך המעסיק. עבור השכר המבוטח אצל מעסיק תקבלו הטבת זיכוי של 7% על ההפקדה. על שכר לא מבטוח תקבלו 5% הטבת מס ובנוסף הטבה בדמות ניכוי של 11% אם הפקדתם פחוות מ-1643 בחודש  עבור שכר לא מבוטח תקבלו 5% הטבה ועל שכר מבוטח 7% מההפקדה הטבת מס.

בקרן השתלמות לא מקבלים הטבות מס אבל מקבלים פטור ממס על תקרת שכר של  15,712 שקלים.

העשירון העליון נהנה יותר מהטבות מס על חיסכון. .

עצמאי? מחויב להפריש לקרן פנסיה? מגיעות לך גם הטבות מס

הטבות מס לחיילים משוחררים – כל מה שצריך לדעת

זו התוכנית של רשות מקרקעי ישראל לגבי קרקעות משלתיות. עוד מתכננת הנפקה של כמה מהחברות הממשלתיות

לר"מי,רשות מקרקעי ישראל, יימסרו קרקעות ממשלתיות.  הקרקעות החדשות ייועדו למגורים והתשתיות יוקמו על ידי חברות ממשלתיות; כמו כן מתוככנות בין היתר הנפקת התעשייה האווירית (תע"א), נתיבי הגז הטבעי לישראל (נתג"ז) ומקורות .

בקרקעות שיפונו נמצאים  נכסים של  של חברת פי גלילות, הפועלת בתחום אחסון והפצה של מוצרי דלק, ומוחזקת על ידי המדינה (50%) ומשקיעים פרטיים (50%).לכן המדינה מנהלת מגעים לפירוק פי גלילות. וכל שותף יקבל את חלקו בנכסי החברה, בהתאם לאחזקותיו, וחלקה של המדינה בקרקעות יועבר לרמ"י. הקרקעות בדרום במערב רמת השרון ליד מחלף גלילות וצפויות לקום בהן  10,000 דירות.

עוד מתכננים ברשות הפרטות והנפקות. בין החברות שמיועדות להנפקה והתגלו בהן קשיים, מקורות בשל התנגדות של משרד השתיות. עוד צפויים להנפקה של לפחות 45% נתיבי גז שגם צפוייה לקשיים בגלל התנגדות משרד ,הארנגיה, ודואר ישראל. בנמלים יש קושי בהנפקת נמל אשדוד אבל הנפקת נמל חיפה עולה יפה וההכנסות מההנפקות ישדרגו את הנמלים. עוד מתוככניים 25% הנפקה מתעשייה אווירית וזו נבדקת מחדש בשל חשש של משרד הביטחון לחשוף מידע. מה הם כבר מסתירים?

שווקו בהצלחה קרקעות לבניית 276 דירות במכרזי מחיר למשתכן ברמלה ויקנעם עילית

מחיר למשתכן זה כמו למכור לאנשים קרקעות חקלאיותt;

מעודכן ל-03/2020

השכן המעשן, השכן שמשתלט על הגג – מה אפשר לעשות כדי להימנע משכנים מעצבנים?

כולנו מכירים אותם, השכנים  שעושים רעש, שמים מטרדים במקלט, מפיצים ריחות לא נעימים וכדומה. איך נמנעים מהם? זה לא פשוט, אבל יש כמה דרכים שיכולות להועיל.

אחד המקרים הנפוצים הוא של דייר שעשה מנגל בתדירות רבה. יש כאלו שפשוט המנגל שלהם בוער כמעט כל היום. זה בהחלט מפריע לשכנים. לאחר פנייה של ועד הבית, ממשיך השכן לרוב בסורו, הוא לא ממש מתרגש מהשכנים האחרים. זה לא מפריע לו. העיקר – תנו לו לאכול בשרים על האש. לרוב גם הסוג הזה של האנשים לא מבין מה לא בסדר. הוא בסה"כ עושה אוכל לילדים.

אבל ברגע שיהיה איום בתביעה המנגל ככל הנראה ייפסק. כן, הוועד יכול לתבוע, והחוק תומך בגישה של הוועד. עם זאת, הדרך להימנע מראש ממצבים כאלו, היא לקבוע באסיפה המשותפת  של הבניין אם מותר להכין מנגל ולכמה זמן ובאילו שעות  וכן להבהיר זאת לדיירים.

השכן המעשן: אם השכנים מעשנים כל היום במרפסת והסיגריות מגיעות אליכם הביתה, ומפריעות לילדים או לאדם עם בעיות נשימה, דבר ראשון שצריך לעשות זה לפנות לשכן. אם זה לא עוזר, פונים לעורך דין בתביעה שהשכן גורם לכם נזק. חשוב לציין שזכות אדם לעשן בביתו, רכושו הפרטי, אבל אם הוכחתם נזק הצדק עמכם.

השכן שמשתלט על המקלט:  במקרה של שכן ששם את כל הציוד שלו במקלט אסור לוועד הבית להוציא ציוד או לפנות ללא רשות. לכן במקרה כזה כדאי להימנע מראש,לנעול את המקלט ולתלות שלט שמבהיר שאלו ההוראות של הבניין. אם למרות השלט הדייר לא פינה את הציוד, ועד הבית יכול לאסוף את הציוד אליו ולדרוש קנס תמורתו. עם זאת, מקובל שהוועד קובע שביום מסויים מפנים את הציוד (והודעה על כך נמסרת לכל השכנים) , כך שיש זמן לשכנים להתארגן ולהוציא את הציוד שלהם מהמקלט. אם עד אותו המועד הם לא מוצייאם את הציוד, אז הוועד יכול לקחת את הציוד ולהשליך אותו (או לעשות כפי שהודיע מראש לשכנים).

השכן שנועל את הגג:  הגג הוא רכוש משותף ואינו יכול להיות רכוש של אחר והשכן לא יכול למלא אותו בדבריו וחפציו. במקרה כזה ועד הבית צריך לבקש מהשכן לפנות את הדברים. כדי להימנע מזה מפתחות הגג צריכים להיות אצל ועד הבית. אם הפנייה לשכן לא עוזרת יש לפנות לבית משפט בטענה כי השכן מסכן ופולש לרכוש המשותף.

השכן שהפך את חדר המדרגות למחסן: לעתים יש שכנים אגרנים השמים את רכושם בכל מקום, חדר מדרגות, מחסן ומקלט. אגרנות היא בעיה נפשית קשה שלא ניתנת לפתרון זריז בבית משפט. במקרים כאלו מי שמטפל הם מחלקת התברואה של העירייה או הרווחה. רק טיפול רפואי אמור לפתור את הבעיה לטווח הרחוק. בינתיים אפשר לבקש מהדייר לפנות את הציוד למחסן חיצוני. מותר לפנות את הציוד רק בהסכמת הדייר ואם הוא הסכים לשלם על האחסון.

יש עוד הרבה שכנים מעצבנים. לא לכולם יש פתרון בחוק, אבל המקרים כאן בהחלט עונים על חלק משמעותי מהבעיות מול השכנים.

ועד הבית – כמה אתם משלמים על תחזוקת הבניין? וממה העלות מורכבת?

מחשבון אחזקת דירה

עקבו אחרי מבצעים, הימנעו מפיתויים ובואו לשוק בסוף היום – איך חוסכים בקניות מזון

הסופר הוא מקום מפחיד לארנק שלנו, והרבה פעמים הקניות בו מסתכמות בהוצאות גדולות ממה שתכננו. אפשר להימנע מכך. אנחנו מתפתים למבצעים, נענים לגחמות וקונים דברים בלי לשים לב ובלי השוואות מחירים, רק כי אנחנו רגילים. ריכזנו עבורכם כמה טיפים שבזכותם תצאו בזול מהסופר.

לא קונים יותר ממה שצריך

אחת הדרכים היא לקנות רק מה שצריך. אבל איך עושים את זה נכון? הסופר הוא די גדול ולפעמים אנחנו נהנים לטייל בו, והמוצרים קורצים אלינו מהמדפים. מראש החליטו, לעבור רק במעברים שתכננתם והיצמדו לרשימה. היצמדות לרשימה תחסוך לנו המון כסף בחודש.

לשמור מוצרים יותר זמן

בעיה אחרת המעלה את ההוצאה שלנו על סל הקנייה בסופר היא שאנחנו זורקים מוצרים מהר מדי. יש פתרונות לכך כדי שמוצרים יישארו יותר זמן אצלנו או לפחות נוכל להשתמש בהם לדברים אחרים. מלבד הקפאה השומרת מוצרים לאורך זמן, אפשר להפוך את הקוטג' וכך הוא יישמר יותר זמן. מעגבניות רכות אפשר להכין שקשוקה ומטעמים נוספים, כך גם מבננות ושאר פירות היכולים להיהפך לעוגה טעימה.

בואו בסוף היום

בשעות סוף היום רוצים להיפטר מהסחורה שנשארה, אף היא שעדיין טובה. הסוחרים מעדיפים למכור בשעות הללו, בעיקר בשוק, ולכן אפשר לחסוך עד 80%.

שימו לב למבצעים ובקשו מהשכנים קופונים

חשוב לבדוק את המבצעים, האם מתאימים לכם. אם יש הנחה על מארז, האם תשתמשו בכולו לאורך התקופה?  כדאי לעקוב  מדי פעם אחרי מבצעים ולראות אם יש מבצע שחוסך לכם כסף, ולא להיצמד רק לדברים שאתם קונים בדרך כלל. אפשר גם לבקש מהשכנים את הקופונים שלהם, לבדוק אם יש מוצר שאתם צריכים והם לא.

בכל מקרה אל תתפתו למבצע רק כי יש מבצע, קנו רק מה שאתם צריכים.

תכננו ארוחות

ברגע שאתם יודע בדיוק מה המתכון ומה הכמויות אתם לא תיאלצו לזרוק אוכל. לכן כדאי לרשום את התפריטים מראש.

לא הולכים לקניות רעבים

לא משנה מה, אל תלכו רעבים לסופר, אכילה בבית תחסוך לכם קניות מיותרות בחוץ.

אל תקנו ישר מה שאתם רואים

המוצרים שאתם רואים בגובה העיניים הם מוצרים של חברות ששילמו יותר, ולפעמים הם יקרים יותר. חפשו את המוצרים שלא נראים לעין. לפעמים שם אפשר לחסוך.

תקנו במזומן

קנייה במזומן עוזרת לכם לשמור על התקציב לעומת קנייה באשראי שבו אנחנו לא מודעים לתקציב שלנו וחורגים הרבה פעמים ממנו.

קבעו תקציב שבועי

כמו בכל קנייה הכנת תקציב מראש חוסכת לנו המון כסף. קנייה בסופר היא לרוב שבועית ויש להיערך אליה. בכל מקרה אם אתם רואים שאתם עומדים בתקציב, אפשר מדי פעם לחרוג מהרשימה.

מותגים לא תמיד טובים יותר

מותגים הם מפורסמים יותר ויקרים יותר. הם לא תמיד טובים יותר. מוצר מתחרה לא ממותג יכול להכיל בדיק אותם רכיבים כמו המוצר הממותוג, רק בפחות כסף.

שימו לב לתאריכי תפוגה

כדי להיפטר מהמוצרים הישנים, הרשתות מחביאות את המוצרים הטריים יותר מאחור, וכך אתם מחליפים מוצרים בתדירות תכופה יותר. קחו את המוצרים הטריים יותר הנמצאים מאחור.

תקנו בכמה מקומות

נכון, לפעמים זו טרחה, אבל מוצר שזול או במבצע במקום אחד יכול להיות יקר במקום אחר ולהביא לחיסכון של אפילו אלף שקל בחודש. אז אם אתם מחלקים את הקניות לקניות נקודתיות, ירקות בירקנייה הזולה יותר, מוצרי חלב המפוקחים בסופר וממתקים במבצע ליד עבודה, ייחסך לכם המון כסף.

ומה עם הילדים?

הילד אומר בא לי ובא לי, מתחיל לבכות ואתם רוצים להרגיע אותו מהר וקונים לו עוד מוצרים שמכבידים על הכיס. לא צריך להימנע מצ'ופרים קטנים לילד, אבל לפני שהולכים איתם לסופר, יש לקבוע איתם מראש תקציב או מוצר אחד שהם יכולים לקנות בקנייה.

לא לשכוח לבדוק את החשבון

הדרך הכי טובה לחסוך היא לבדוק את החשבון, לבדוק שלא נפלו טעויות, לבדוק אם יש חיובים כפולים, מוצרים שלא רכשתם, מחיר שונה משל האריזה וכן הלאה. לכן גם שמרו את הקבלה למקרה שתגלו פספוסים

אתרי קניות ישראליים – טרמינלX או עדיקה?

ראש בראש: איך לקנות בגדים- חנויות מול קניות אונליין

100% מתקנוני הקניות מקפחים את הקונים

זה היה הקנס הגדול ביותר שהוטל בעבר על גוגל. כיום פייסבוק יכולה לשלם על כל הפרת פרטיות של משתמש 40 אלף דולר

פייסבוק צפויה לקנס חסר תקדים. לפי דיווחים של הוושינגטון פוסט,  הרגולטורים צפויים להטיל על החברה קנס גדול  מזה שהוטל על גוגל 22.5 מיליון דולר. הענישה המקסימלית יכולה לגרום לקנס של40 אלף דולר על כל הפרה, אף בגין משתמש יחיד.

בעקבות מקרה קיימברידג' אנליטיקה, שבו דלפו  פרטי מדע של עשרות מיליוני משתמשים לחברת המחקר, המחוקקים והרגולטורים בוחנים את פייסבוק בזכוכית מגדלת.  בעבר נציבות הסחר הפדרלית החתימה את פייסבוק על שורת תקנים בתחום הפרטיות. הקנס הגדול צפוי אם התברר שהפרה אותם

הקנס הגדול ביותר בעבר היה הקנס המדובר על גוגל, כייןן שעקפה הגדרות פרטיות של דפדני ספארי, אייפון ואייפד.  גוגל אז הכחישה שהשתמשה בנתונים כדי לצבור מידע על הגולשים.

מנכל אאוטבריין מסביר למה היא יותר טובה מפייסבוק וגוגל

אין פרטיות ברשת – פייסבוק ביטלה אפשרות להסתיר מיקום המשתמש

מס חדש בצרפת על גוגל ופייסבוק – ככה המדינות נלחמות בגורילות

בעקבות הביצועים הטובים של הבנק שהגיעו לרווח שנתי של 7.1 מיליארד דולר החליט הדירקטורין להעלות את שכרו של ג'ימי דיימון

לאחר רווחי שיא אצל ג'יי.פי מורגן יעלה שכרו  של המנכ"ל ג'יימי דיימון.  את השכר יקבל בדמות תגמולים  בשווי 31 מיליון דולר לשנת 2108, במזומן ובמניות.  בשנה שעברה הרוויח 29 מיליון דולר,  וזו הייתה אחת המשכורות הגבוהות בענף.

התגמולים שיקבל דיימון מורכבים ממשכר בסיס של 1.5 מיליון דולר,  ובונוס 29.5 מילין דולר, המורכב מ-5 מיליון דולר במזומן ו-24.5 מיליון דולר במניות. הרווח השנתי של הבנק עמד על 32 מיליון דולר – הרווח הגדול ביותר אי פעם. לכן אישר דירקטוריון הבנק לרשות ני"ע את ההעלאה על סמך הביצועים החזקים. אף שירידות האג"ח הובילו לרווח קטן מהתחזיות,  עדיין  זו עלייה של 6.74%  ל7.1 מיליארד דולר לעומת 2017.

בכל זאת אמר דיימון,   "אנחנו לא חסינים מפני מה שקורה בכלכלה, אבל מרבית הבנקים הגדולים לא יסבלו כפי שקרה במשבר הקודם".

השכר הממוצע במשק ירד ל-10,303 שקל באוקטובר

הממשלה אישרה את העלאת שכר המינימום ל-5,000 שקל

מניות הבנקים בארצות הברית: רעות לטווח הקרוב, טובות לטווח הארוך

פז נסחרת בשווי הוגן – כך עולה מהסקירה של לאומי שוקי הון. 

אלה פריד אנליסטים בלאומי מסבירה את ההמלצה – "אנו מותירים את ההמלצה למניית פז על "משקל שוק" ואת מחיר היעד על 575 מ' ש"ח. ב-12 החודשים האחרונים הניבה מניית פז תשואת חסר של 8% מול מדד ת"א-125, אך המשיכה להיסחר בטווח המחירים ההיסטוריים של 5 השנים האחרונות. מרבית התשואה השלילית נרשמה לאחר שהחברה הפגינה חוסן לפגיעה הרגולטורית במגזר הקו"מ, כך שהיא נבעה מגורמים אחרים. פז הושפעה מהתכווצות המכפילים בקבוצת ההשוואה באגן ים התיכון המזרחי, מחשש מהשפעת ה-IMO על מרווחי הבנזין, ומהשינויים המתוקשרים בדירקטוריון וריבוי הידיעות על הרכב החשמלי. סכנות אלו רלבנטיות כמובן לכלל התעשייה, אבל מכפילEV/EBTDA הגבוה יחסית לממוצע האזורי (עמוד 2), לצד העובדה ששני הסקטורים העיקריים כנראה יושפעו בטווח הארוך ממהפכת הרכב, בהחלט באה לידי ביטוי.

"התייעלות ותוכנית אסטרטגית: אנו ממשיכים להתייחס בזהירות ליעד החיסכון, בסך 100 מ' ₪, דווקא בשל הניהול ההדוק של מגזר הקו"מ – שבפועל כבר השיב כ-35 מ' ₪ EBITDA, שנבעו מהקיצוץ במרווחי השיווק.  הוספנו בשלב זה כ-0.4 $ תרומה של המתקן להשבת גזים, ואנו מחכים ל-4Q 2019 על מנת לאמוד את תרומתו של פרויקט ה-Cat Cooler , שנועד לאפשר לפצחן הקטליטי לעבד את מרבית המזוט המיוצר בבז"א ולספק תוך כדי כך חום שיורי כתחליף לקיטור.

"ההנחות שלנו לשנים 2018-2019: לא שינינו מהותית את הנחות המודל. העלנו ב-6% את תחזית ה-EBITDA המתואם לשנת ,2018 לכדי 1,084 מ' ₪, בעיקר בשל התוצאה שנרשמה בשלושה חודשים (805 מ' ש') – למרות הקיצוץ הרגולטורי בקו"מ והתנודתיות במחירי הנפט, שלעתים משפיעה לשלילה על הזיקוק. נציין כי חולשה אפיינה גם את מרווחי הבנזין, שעמדו ברבעון על 6-7 $ לחבית, מול מרווחי הדיזל שהתאוששו לכ-18 דולר בממוצע. ההנחות המעודכנות לשנת 2018: רווח תפעולי בזיקוק ולוגיסטיקה – 143 מ' ₪ (+16%), רווח תפעולי  במגזר הקו"מ  – 400 מ' ש' ( +2.5%), רווח תפעולי של 198 מ' ₪ לתעשיות, עם עליה קלה בפחת והפחתות.

"תחזית ה- EBITDA המאוחד לשנים 2019 -2020, בסך כ- 1.1 מיליארד שקלים, גוזרת מכפיל EV/EBITDA  של 7 לחברה. התחזית מייצגת תרחיש שמרני, שכולל את איומי המאקרו. הוא שונה מתחזיות החברה,  בהניחו המשך שחיקה במרווחי הבנזין ועליה מתונה יחסית של מרווחי הדיזל – לכדי 25$ בלבד. איננו מניחים עדיין פרמיה בגין ה"קאט קולר" ושואבים את ההנחות בעיקר מפרסומים ביחס לסכנת עודפי ההיצע של הבנזין (ווד-מאק), ירידה בביקוש לבנזין באירופה בשיעור של כ-15% (בלומברג) וסקירות על חברות אירופיות. נציין, כי למחירי הנפט, ובפרט לפרמיה על סוגי נפט לבנים (דלי הגופרית וקלים) מול הברנט, תהייה השפעה מכרעת על מרווח הייחוס הבסיסי הכולל במעבר ל-IMO (שקרוב לוודאי יתרחק מאורל)  ועל מרווחי הבנזין בפרט.

"סוגיית המינוף תהיה תלויה לחלוטין באופק ההשקעה של המשקיעים. להערכתנו, בהנחה שרמת חוב פיננסי נטו בסך של  כ-2.8 מיליארד ש'  הינה מייצגת, מסתמן כי מדיניות תשואת הדיבידנד הקיימת (70% מהרווח הנקי) תואמת את האתגרים וההזדמנויות. כך נראה, כי לאור השינויים הדרמטיים המתרחשים בענף הרכב, אם רואים בפז השקעה ארוכת טווח, הגיוני להפנות את המשאבים להכנת החברה לאתגרים ולהזדמנויות. מבחינתנו, לא המינוף עומד במרכז הדיון, אלא התכניות האסטרטגיות ארוכות הטווח, הכוללת המשך ההתייעלות תוך שמירה על איכות המותג, פיתוח מתחמי התחנות והנדל"ן, בדיקת הזדמנויות בפטרוכימיה, ממשל תאגידי ולצדו שימור הידע והניסיון הקיימים בהנהלה.

 שורה תחתונה: אנו סבורים שהתמחור הקיים קרוב לשווי ההוגן, וכולל אופציה ליהנות מתהליכי התייעלות (ייעול מטות), פוטנציאל נדל"ני  והשפעה חיובית של IMO במחצית השניה של 2019".

פז נפט – ירדה 15% מתחילת השנה; הנה הסיבות

איך משקיעים בנפט?

האם אג"ח של חברות הליסינג הן בועה?

מאיפה יחזירו חברות הליסינג את החובות שלהן? (הן לא יחזירו, הן יגלגלו); מה הסיכונים הגדולים של חברות הליסינג? ומה החור הצפוי בתזרים של חברת אלדן?

חברות הליסינג חיות בזכות האשראי שהן מקבלות בבורסה. בעשר השנים האחרונות הן המירו את האשראי הבנקאי, את האשראי החוץ בנקאי ואת האשראי מספקים (יבואניות הרכב) באשראי מהציבור.

מדובר במיליארדים רבים שהחברות האלו גייסו מאתנו, ובינתיים כל הצדדים מאושרים – החברות מגייסות הרבה ובזול; אנחנו דרך הגופים המוסדיים (מנהלי הכספים שלנו) מגוונים את ההשקעות, ומקבלים תשואה  סבירה בהינתן הריבית האפסית במשק והתשואות האפקטיביות הנמוכות באג"ח.

לכאורה מדובר בסתירה – איך זה שמבחינת החברות הן גייסו בזול ומבחינת הגופים המוסדיים מדובר בתשואה טובה? כאן נכנסים פרמטר יחסיים של מבחני סיכון. המוסדיים עמוסים בכסף ומתחרים בינהם על השקעות (במיוחד אג"ח). אין להם הרבה אלטרנטיבות – שוק האג"ח בשנים האחרונות עלה ועלה, והריביות בהתאמה ירדו וירדו. הם חטפו סחורה והיו מוכנים לקבל ריבית פחות טובה.

ככה זה שמצד אחד יש גיוסים שוטפים מהציבור ומצד שני יש מחויבות לגוף המוסדי להשקיע את הכסף. הוא מוכן להתפשר על סוגי החברות ועל הריביות. אבל שלא תבינו לא נכון – חברות הליסינג ראויות, השאלה באיזה מחיר.

וכאן נכנסות לתמונה חברות הדירוג. החברות האלו מדרגות את האג"ח והדירוג שלהם הוא סוג של אישור למנהל ההשקעות לרכוש את האג"ח. אחרי הכל, גוף רציני, מקצועי, בדק את החברה ואת סדרת האג"ח הספציפית וקבע לה דירוג שמבטא את יכולת החזר החוב שלה, ובעקיפין את התמחור שלה.

וכך, מתגלגלת תעשיית הליסינג מהבנקים וגורמים חוץ בנקאיים לבורסה, והופכת לאחת מהמגייסות הגדולות, רק שבדוחות הכספיים מתחבאים סיכונים גדולים, שלא בטוח שהם מתמחרים כהלכה.

הייתם נותנים אשראי אם ההחזר היה מחייב לקיחת אשראי חדש?

נשמע מסובך, אבל האם הייתם נותנים הלוואה למי שיכול להחזיר את ההלוואה רק דרך הלוואה חדשה?  רובכם לא.

האם הייתם מוכנים להיות אלו שנותנים את ההלוואה החדשה? כאן המספרים היו קטנים עוד יותר.

אבל תתפלאו אתם עושים את זה בשטח דרך הגופים המוסדיים. חברות הליסינג לא יכולות בלי אשראי, ואין להם באמת יכולת להתנהל ללא אשראי, וזה בסדר – חלק גדול מהחברות במשק הן חברות שצורכות אשראי שוטף, ואין להם כוונה להחזיר אותו, אלא לגלגל אותו. זה עדיין לא אומר שזה בסדר להחזיק אגרות חוב של חברות כאלו, זה אומר שצריך לבטא את הסיכון במשוואת הסיכוי ולדרוש ריבית גבוהה יותר, וזה אומר גם שמדובר בהלוואות לאינסוף.

אגרות החוב שהחברות האלו מנפיקות בראייה מלמעלה, מתגלגלות ומתגלגלות עד אינסוף. לא מדובר במח"מ של 2 או 5 שנים, כי הרי שיגיע פדיון של אג"ח ספציפי, הוא ימומן מחדש דרך אג"ח, וכך בסופו של דבר, אם לא יהיו תקלות בדרך, מדובר באג"ח אינסופי.

איך זה יכול להיות? תחשבו על הכסף שלכם בפנסיה. הוא מממן (גם) חברות ליסינג. כשאתם תצאו לפנסיה ותמשכו את הכסף, הילדים שלכם ימשיכו לחסוך ולמלא את החשבון של הפנסיה. קרנות הפנסיה, רק גדלות וגדלות, והן קונות אג"ח של חברות ליסינג, ואז שהאג"ח נפדה, הן רוכשות את האג"ח החדש, וחוזר חלילה. אז אנחנו בעצם מממנים את החברות האלו עד אינסוף, דרך הדורות הבאים.

אז למרות שלא הייתם רוצים לתת כסף למי שיחזיר רק דרך הלוואה חדשה, זה מה שאתם עושים בשטח. הבעיה שבדרך למחזורים עד אינסוף עלולות להיות תקלות – אם תהיה חולשה בתוצאות של החברה, אם היא תתקשה לעמוד באמות המידה הפיננסיות שלה (תנאים שהיא התחייבה לעמוד בהן כשקיבלה את הכספים), אם הרגולטור יקבל החלטות שיפגעו בחברה, אז מנהלי ההשקעות עלולים שלא למחזר לה את החובות.

הסיכונים בחברות  הליסינג

חברות הליסינג מאוד ממונפות – ההון שלהם הוא 10%-20% מהמאזן, ואעבור למקרה ספציפי – אלדן.

לאלדן הון של 390 מיליון שקל שמממן מאזן בסך של 2.9 מיליארד שקל. על כל 1 שקל של הון יש מעל 7 שקל של חובות. אל תנסו את זה בבית, זה מסוכן, וגם אם תנסו – אף אחד לא ייתן לכם. כשאתם לוקחים משכנתא שבה בודקים את יכולת ההחזר שלכם, את המשכורת שלכם, את ערך הדירה (וגם משעבדים אותה) נותנים לכם שקל על שקל (אלא אם מדובר בדירה ראשונה ואז המימון גדול יותר). כאן, לא דירה, אלא רכבים, והמימון פי כמה יותר גבוה.

בצד הנכסים באלדן יש בעיקר רכבים – הרכבים האלו נשענים על מחירון, אבל כשאתם קונים או מוכרים רכב משומש, סיכוי קטן שתקבלו את מחיר המחירון. לרוב פחות.

ואעבור לדוח רווח והפסד. כיף להתחיל קריאת דוח בשורה כזו – 1.6 מיליארד שקל של הכנסות ב-2017 ו-1.19 מיליארד שקל בתשעת החודשים הראשונים של 2018 (לעומת 1.24 מיליארד שקל בתשעת החודשים הראשונים של 2017). אמנם ירידה בהכנסות, אבל המספרים בהחלט מכובדים.

אבל כשיורדים לשורות מתחת, מקבלים כמה תובנות – הרווחיות על מכירת כלי רכב, נמוכה מאוד – 3%-4%. הרווח התפעולי הרבעוני המייצג הוא 25-30 מיליון שקל, וההוצאות מימון המייצגות הן כ-23-25 מיליון שקל.  במילים אחרות, המימון מהווה את רוב הרווח התפעולי ומשאיר 5-7 מיליוני שקלים   בשורה התחתונה.

ומה הבעיה עם זה? שהוצאות המימון האלו הם בתקופה היסטורית של ריבית נמוכה.  כאשר הריבית תעלה ובהתאמה הריבית על החוב של החברה יעלה (במחזורים העתידיים)  המימון בקלות יעבור את הרווח התפעולי. אז החברה תצטרך להעלות מחירים (האם אפשרי בשוק תחרותי כמו ליסינג?) או להתייעל, אחרת היא תעבור להפסד, ואז ההרעה הפיננסית עשויה להגיע עד להורדות דירוג, וקושי להחזיר חובות.

 הדירוג של מעלות

לפני כחודשיים עזבה אלדן את חברת הדירוג מידרוג ועברה למעלות. הנה הסיבה הרשמית – "נסיבות החלפת החברה המדרגת – להבנת החברה, לאור שינויים במתודולוגיית הדירוג של מעלות, באופן המשקלל בצורה מדויקת יותר אגרות חוב המגובות בשעבודים (בין היתר בשל התייחסות לסוגיית שיקום חוב כחלק אינטגראלי מהדירוג), מתודולוגיה כאמור תואמת יותר את המודל העסקי של החברה, לעומת המתודולוגיה בה משתמשת מידרוג, ובהתאם היא מתאימה יותר לדרג את החברה ואת ניירות הערך שלה".

אתם יכולים וצריכים לקבל את ההסבר. זה נראה הסבר אמיתי, רק שכנראה לא כל האמת. השאלה החשובה היא מה היה קורה אם החברה היתה נשארת אצל המדרגת הקודמת – האם הדירוג שלה (לרבות דוח הדירוג המלא) היה פחות מתאים לה לצורך גיוסים ומחזור חוב?

ובהקשר זה, הנה ההתייחסות לנזילות החברה וליכולת הפירעון שלה כפי שהמדרגת החדשה הדגישה – "נזילות החברה היא 'פחות מהולמת' לפי הקריטריונים שלנו. אנו מעריכים כי יחס המקורות לשימושים של החברה יהיה נמוך מ-1.2 עד סוף 2019 .לאלדן יתרת מזומנים נמוכה ורוב מסגרות האשראי שלה בבנקים הן קצרות טווח ולא חתומות. מאידך, בדומה למתחרים מקומיים, אלדן משתמשת יותר ויותר בהנפקות אג"ח ארוך טווח בשוק המקומי לצורכי המימון שלה, במקום בקווי אשראי בבנקים. אסטרטגיית מימון זו הובילה לעלייה במח"מ ל-2.5 שנים מ-1.9 שנים ב-2014 ולירידה מורגשת בהוצאות המימון, בין השאר הודות לסביבת הריבית הנמוכה".

במעלות (מעלות S&P) מציינים את המקורות והשימושים (התזרימיים) של החברה בשנתיים. להערכתם, תזרים המזומנים השנתי השוטף מפעילות יעמוד על 470 מיליון שקל בשנה. מנגד, השימושים יהיו גבוהים יותר – פדיון חלויות שוטפות של חוב (פדיון אגרות חוב) של 640 מיליון שקל ב-2019 ו-435 מיליון שקל ב-2020. כמו כן, הוצאות הוניות נטו של 465 מיליון שקל בשנה, הנובעות מפערים בין תקבולים ממכירת רכבים יד שנייה ורכישת רכבים חדשים.

בואו נעשה חשבון – המקורות בשנתיים – 940 מיליון שקל, השימושים בשנתיים –  2 מיליארד שקל. חסר מעל מיליארד שקל. מי יממן את זה? ובאיזו ריבית? נראה לי שהחברה בונה עליכם.

מכונת הכסף: בשביל מי עובדות חברות הדירוג? ואיך הצליחה אלבר לגייס 2 מיליארד שקל ב-3 שנים?

מאז 2010 לא נראה שיעור כזה ברכישת דירות. יותר מוותרים על המיקום לטובת המחיר. כמה זמן זה עוד יוכל להימשך עם התחלות בנייה נמוכות?

אבל רק לא דירות מחיר למשתכן, המוות רק חמישית מהדירות נרכשות, מבוקשות. גם דירות יד שנייה זוכות לפופולריות או דירות בפרויקטים מוקדמים. המגמה היא  התפשרות על מיקום לטובת המחיר. גם היזמים מספרים  על יותר אנשים שמגיעים למשרדיהם ומתעניינים. גם הביקוש למשפרי הדיור עלה.

האם מגמה זו תימשך? לא בטוח. כרגע הממשללה משתמשת בתרגילים כמו מחיר למשתכן והרחקת משקיעים, אבל אם לא יהיה שיפור מהותי בהתחלות הבנייה, ספק כמה זמן המגמה החיובית תוכל להימשך.

למה זכאי מחיר למשתכן מחקו תביעה נגד גינדי

רכישת דירה מקבלן – כמה משלמים לעוד של הקבלן? וכמה לעוד שלכם?

האוצר: ירידה של 13.5% במחירי דירות בשנה האחרונה; הייתכן?

 מעודכן ל-05/2019

דירות זולות יותר,  צפיפות גדולה יותר, השתתפות של ההורים, צריכה מתונה וזהירה – מה עוד אפשר ללמוד מהחרדים על רכישת דירה?

שערו בנפשכם משפחה מרובת ילדים ששני מפרנסיה מרוויחים שכר מינימום וצריכים לדאוג להון עצמי עבור רכישת  דירה לילדים. זה אפשרי באמצעות תרבות צריכה שונה, אורח חיים שונה ותפיסה שונה לגבי קונספט של דירה. זהו המצב אצל רוכשי הדירה במגזר החרדי.

המספר הממוצע לילדים במשפחה חרדית הוא 6.9 ובכ-40% מהמשפחות החרדיות יש ארבעה ילדים ומעלה. הפתרון החלקי שלהם הוא צפיפות גדולה מאוד יחסית בחדר,  מדובר ב-1.4  נפשות השווה רק למגזר הערבי.  אצל היהודים הלא חרדים  הוא רק 0.8 נפשות לחדר.

חדש באתר הון – מידע מעודכן על מחירי הדירות בעסקאות האחרונות

כמעט חצי מהרוכשים, 45%, הם בגילים 25-19 במגזר החרדי, לעומת  9% מבין כלל האוכלוסייה. בטווח הגילאים 26-30  השיער דומה באוכלוסייה החרדית והכללית ועומד על 23% . המשמעות היא שעד גיל 30 הרבה מבני המגזר החרדי הם בעלי בתים.

עוד דרך שהם עושים זאת היא קניית דירות זולות משמעותית  מבמגזר החילוני.  כך למשל ממוצע המשכנתאות במגזר החרדי יכול להיות 400 אלף שקל, עם תמיכה של שתי המשפחות, לעומת  670 אלף שקל בממוצע במגזר החילוני..

אבל עלות מ"ר בקרב רוכשי דירה ראשונה במגזר החרדי עומדת על 14,340 שקל, 5% יותר לדירה ראשונה מהמגזר הכללי.  עלות ממוצעת לדירה ראשונה במגזר החרדי היא כ-1.195 מיליון שקל בממוצע לעומת דירה ראשונה במגזר הכללי אשר מחירה 1.321 מיליון שקל.

אם הזוג הצעיר לא מצליח להחזיר את המשכנתה, ההורים נכנסים לתמונה, ומשלמים 19%   מהמשכנתאות לרכישת דירה ראשונה. במגזר החרדי ההורים משלמים גם חלק מהוראת הקבע. לעומת זאת, במגזר הכללי השתתפות ההורים היא בשיעור 7% מהאוכלוסייה הכללית.

החרדים גם לא צופים לעצמם גידול בשכר ולכן דואגים לצריכה בשיעור נמוך ונחשבים בעלי מוסר החזרת הלוואות גבוה, לכן גם מגיעים להסדרי חוב עם הבנקים, ושיעור חדלות הפירעון אצלם כמעט אפסי. מה שכן דומה למגזר הכללי הם  שיעור רוכשי דירה של 68% והון עצמי דומה של 43% לעומת 41% בכללי.

אבל בתוכנית מחיר למשתכן הם מתקשים, משום שהתוכנית לא מעודדת רכישה קבוצתית, הסותרות חלק מהותי ממאפייני הקהילה. אחוז החרדים הרוכשים במסגרת מחיר למשתכן נמוך יחסית למשכנתאות "רגילות" ועומד על 15% מכלל הרוכשים.

משרד הבינוי מקים אגף מיוחד לאוכלוסייה החרדית;  הצפי – 200 אלף דירות לחרדים בעשרים השנים הבאות

קרן נאמנות לחרדים – אימפקט 10/90; גימיק או אמיתי

תוספת משכנתא על שירות חובה או שירות לאומי

העתירה הייתה לגבי פרויקט באור יהודה ובו 1400 דירות. הממשלה הצהירה שתמחוק את הדרישה להוצאות אם ימחקו את התביעה

בית המשפט דחה את עתירת זוכי מחיר למשתכן באור יהודה.  העותרים ביקשו שגינדי אחזקות  תקדים את מועד מסירת הדירות  בפרויקט, שלטענתם הוארך בשנה. מדובר ב-124 עותרים הזכאים ל-1400 דירות בפרויקט. העתירה הוגשה גם נגד משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל.

בכנס שקיימה גינדי ביולי 2018 הצהירה כי תמסור את הדירה תוך 48 עד 52 חודשים ממועד קבלת ההיתר, להבדיל מהמועד הצפוי, בין 36 ל-42 חודשים, נכתב בתביעה. בית המשפט דחה את העתירה בטענה שהזכאים לא יכולים פעם כן להסתמך על תנאי המכרז ופעם על חוזי החכירה: "העותרים מבקשים לאחוז את המקל בשני קצותיו. מחד גיסא הם טוענים כי לוחות הזמנים במכרז הם תנאי מהותי, ומאידך גיסא הם טוענים כי מועדי ביצוע העבודה קבועים בחוזי החכירה ועבודות הבנייה ולא בתנאי המכרז". נכתב בפסיקה.

הזכאים ערערו למחוזי  ובו ביקשו לעמוד בתנאי המכרז המקוריים ולמסור את הדירות בעת קבלת טופס 4.  לאחר שגינדי העבירו שיש להם אינטרס כלכלי להקדים את המסירה, הציע השופט לעותרים למשוך את התביעה. בתמורה להצהרת גינדי על הקדמת מסירת הדירות. ההמלשה מצידה הודיעה כיאם התביעה תמחק בתוך שלושה שבועות מיום קיום הדיון, הם לא ידרשו הוצאות. . העותרים הסכימו להצעת בית המשפט.

נסגרה ההגרלה השביעית למחיר למשתכן

הפרוייקט של גינדי באור יהודה לא יורד מהכותרות; והפעם – רמ;י עוצרת את שיווק הדירות לשוק החופשי

ההגרלה של גינדי: 100 דירות יוגרלו בהנחה לציבור