מדד המחירים באפריל עלה ב-0.4% באפריל 2016, בהשוואה למרץ 2016, והגיע לרמה של 98.5 נקודות לעומת 98.1 נקודות בחודש הקודם (הבסיס: ממוצע 100.0=2014 נקודות). המדד ללא דיור עלה ב-0.6% והגיע ל-96.8 נקודות, המדד ללא ירקות ופירות עלה ב-0.5% והגיע ל-98.5 נקודות והמדד ללא אנרגיה עלה ב-0.3% והגיע ל-99.8 נקודות.
מדד המחירים עלה בהתאם לתחזיות האנליסטים והכלכלנים (ראו כאן) וזאת אחרי ירידות רצופות במשך חמישה חודשים ובהמשך לשנתיים שבהן היו מדדים שליליים. כנראה שמדד אפריל הוא שינוי כיוון מבחינה זו, שבירת המגמה השלילית והתחלה של מדדים חיוביים (האם מדד המחירים יעלה בחודשים הקרובים?)
עליות מחירים נרשמו במיוחד בסעיפים הבאים: הלבשה והנעלה ב-3.7%, תרבות ובידור ב-2.1% ותחבורה ב-1.7%.
ירידת מחירים נרשמה במיוחד בסעיף ריהוט וציוד לבית ב-0.8%.
מתחילת השנה ירד המדד הכללי ב-0.6%, המדד ללא דיור ירד ב-0.8%, המדד ללא אנרגיה ירד ב-0.6% והמדד ללא ירקות ופירות ירד ב-0.4%.
בשנים עשר החודשים האחרונים (אפריל 2016 לעומת אפריל 2015), ירד המדד הכללי ב-0.9%, המדד ללא דיור ירד ב-2.0%, המדד ללא ירקות ופירות ירד ב-0.8% והמדד ללא אנרגיה ירד ב-0.4%.
על פי נתוני המגמה לתקופה שבין ינואר 2016 – אפריל 2016, קצב הירידה השנתי של מדד המחירים לצרכן הגיע ל-0.6%, של המדד ללא דיור ל-1.5% ושל המדד ללא ירקות ופירות וללא דיור ל-0.9%.
עלייה של 0.3% במדד מחירי תשומה בבנייה למגורים באפריל 2016. מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים עלה בחודש אפריל 2016 ב-0.3% והגיע לרמה של 107.8 נקודות לעומת 107.5 נקודות בחודש הקודם (הבסיס: יולי 2011 = 100.0 נקודות).
מדד מחירי תשומה במגורים ללא שכר עבודה עלה ב-0.3% בחודש אפריל 2016 והגיע לרמה של 102.9 נקודות לעומת 102.6 נקודות בחודש הקודם.
ב-12 החודשים האחרונים, (אפריל 2016 לעומת אפריל 2015), עלה מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים ב‑1.1% בשל העלייה במחירי שכר העבודה ב-3.5%. המדד ללא שכר עבודה ירד ב-0.8% בתקופה זו, בשל ירידת מחירי החומרים ב-1%.
חומרים ומוצרים
בחודש אפריל 2016 עלו מחירי חומרים ומוצרים ב-0.3%.
עלו בעיקר מחירי רשתות ברזל (ב-4.9%), ברזל לבנייה (ב-4.4%), עץ לבנייה (ב-2.7%), צינורות לאינסטלציה חשמלית (ב-0.9%) וברזים סוללות ואביזרים שונים (ב-0.8%).
לעומת זאת, ירדו מחירי אבן (ב-2.3%), מוצרי איטום (ב-1.3%), חומרי מחצבה אחרים (ב-1.2%) וחול לסוגיו (ב-1.0%).
שכירת ציוד ורכב והוצאות כלליות
מדד מחירי שכירת ציוד ורכב ירד בחודש אפריל 2016 ב-0.1% בשל ירידה במחירי שכירת ציוד ב-0.1%. מדד הוצאות כלליות כגון: ביטוח ובדיקות, אחזקת משרדים וכדו' נותר בחודש אפריל ללא שינוי.
שכר עבודה
מחירי שכר עבודה המשולם עבור המועסקים בענף עלה בחודש אפריל 2016 ב-0.4%.
מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים, לפי פרקי הבנייה
מבין השינויים במדדים של פרקי הבנייה בחודש אפריל 2016, יש לציין עלית מחירים של 0.7% בפרק שלד וזאת בשל עליית מחירי ברזל ומוצרי מתכת ב-4.7%.
בשאר פרקי הבנייה נרשמו תנודות מחירים של עד 0.5%.
מדד מחירי תשומה בבנייה למסחר ומשרדים עלה בחודש אפריל 2016 ב-0.3% והגיע ל-101.9 נקודות לעומת 101.6 נקודות בחודש הקודם ( על בסיס ינואר 2012 = 100.0 נקודות).
מבין השינויים במדדים של פרקי הבנייה בחודש אפריל 2016, יש לציין עלית מחירים של 2.1% בפרק רכיבים מתועשים, 1.5% בפרק בטון ו-1.4% בפרק עפר.
לעומת זאת, ירד המדד לפרק רכיבים טרומיים ב-0.8% ולפרק איטום ב-0.7%. בשאר פרקי הבנייה נרשמו תנודות מחירים של עד 0.5%.
מדד תשומות הבנייה חשוב לרוכשי דירות חדשות – ההתשלומים לקבלן צמודים למדד תשומות הבנייה כלומר, מחיר הדירה מתייקר במקביל לעליית המדד. ההתייקרות עשויה להיות משמעותית ולהגדיל את מחיר הדירה לצד גורמים נוספים שמייקרים את מחיר הדירה. כאן, תוכלו לקרוא הסבר מפורט על מחיר הדירה האמיתי. כך או אחרת, בשנים האחרונות כאמור עלה מדד תשומות הבנייה משמעותית יותר ממדד המחירים לצרכן ולכן רבים היו מעוניינים לגדר אותו, להקטין את החשיפה אליו, או להחליף את ההצמדה למדד המחירים לצרכן – וזה יכול להיות אפשרי. כחלק מהמשא ומתן עם הקבלן אתם יכולים לנסות ולדרוש הצמדה למדד המחירים לצרכן במקום למדד תשומות הבנייה – שימו לב זה לא בהכרח שמדד המחירים לצרכן עדיף לכם, בהחלט ייתכן מצב הפוך – שמדד המחירים לצרכן עולה על מדד תשומות הבנייה, למרות שזה לא היה כך בשנים האחרונות – מה שהיה לא בהכרח יימשך ולכן תדעו שבסופו של דבר זה סוג של הימור.
מחשבון מדד תשומות בנייה –
ומחשבון מדד המחירים לצרכן –
האם יש הצדקה להצמדה למדד תשומות הבנייה?
לא בטוח כלל שההצמדה הזו נכונה עניינית. אמנם, מדד תשומות הבנייה למגורים הוא המדד הכי קרוב לעלויות הבנייה, אבל גם בו יש עיוותים, ובפועל זה לא הכי נכון להצמיד את התשלומים למדד הזה, הרי הוא מבטא את עלויות הבנייה, וההוצאות של הקבלן לא מורכבות רק מעלות הבנייה אלא גם הקרקע והרווח היזמי. ברגע שמצמידים את כל הסכום, מתקבלת הטייה כלפי מעלה – אנחנו משלמים יותר מאשר ההתייקרות של ההוצאות.
מתי לשלם לקבלן?
שאלה חשובה שאיתה מתמודים רוכשי הדירות היא מתי לשלם לקבלן – האם לחכות עד כמה שניתן או להקדים תשלומים? ובכן, תשלום מהיר ימנע את ההצמדות למדד תשומות בנייה, כלומר יחסוך את ההצמדות, אך מצד שני תשלום מהיר משמעותו בשביל רוב רוכשי הדירות – לקיחת משכנתא בשלב מוקדם וערכה עולה בהתאם לריבית – השאלה הכלכלית היא מה יותר גבוה – מדד תשומות הבנייה או הריבית על המשכנתא? וגם כאן, אלו הערכות ומה שהיה לא בטוח שיהיה. כאן, תמצאו את ריבית המשכנתא המעודכנת, וכאן, את מדד תשומות הבנייה וכן תחזיות לגבי מדד זה.
מדריכים נוספים:
רכישת דירה מקבלן – כל מה שצריך לדעת
מה עדיף – ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ) או קבועה צמודה ?
ישראכרט – הלוואות של 1.8 מיליארד שקל לציבור; הריבית – 8.1% – ריבית לכאורה גבוה, ועדיין ישראכרט רק הולכת ומגדילה את היקף האשראי הצרכני.
כתבנו כאן על הדרך המהירה, אך היקרה לקבל אשראי – דרך חברות כרטיסי האשראי, וכמובן שזה גם בולט בדוחות הכספיים של החברות האלו. ולמרות המימון היקר, הציבור נוהר לקבל עוד ועוד…
מדוחות ישראכרט לרבעון הראשון של השנה עולה כי היקף ההלוואות שניתנו לציבור מסתכם ב-1.8 מיליארד שקל – עלייה של 12% לעומת סוף 2016 (סוף הרבעון הקודם) ועלייה של מעל 60% ביחס לתקופה המקבילה אשתקד – הפעילות הזו (אשראי צרכני) היא מנוע הצמיחה הדומיננטי של החברה, כשבשאר הפעילויות נרשמה עלייה מתונה ואף ירידה.
בתחום המסורתי – פעילות כרטיסי האשראי רשמה החברה היקף פעילות של 32 מיליארד שקל, עלייה של כ-8% מהרבעון המקביל בשנה הקודמת, עם זאת – בגלל צמצום מרווחי הסליקה הרווחיות של תחום כרטיסי האשראי ירדה מעט. נכון לסוף הרבעון הראשון קיימים כ-4.7 מיליון כרטיסי אשראי.
ההכנסות ברבעון הסתכמו ב-492 מיליון שקל – גידול של כ-6% ביחס לרבעון מקביל אשתקד. הרווח הנקי הסתכם ב-71 מיליון שקל, אך בנטרול סעיפים חד פעמיים הסתכם הרווח ב-69 מיליון שקל – עלייה של 12% לעומת תקופה מקבילה אשתקד.
ישראכרט נשלטת על ידי בנק הפועלים ומנוהלת על ידי רון וקסלר.
מדריכי הלוואות:
הלוואות חברתיות – מה זה? האם כדאי?
הלוואות מקרנות פנסיה וקופות גמל – יתרונות וחסרונות
ההתחלה היתה מבטיחה ביותר – דירה במסגרת מחיר למשתכן עולה כמה עשרות אחוזים פחות מדירה באותו מקום מקבלן, ולכן היתה פשוט הסתערות חסרת תקדים – בפרויקט בלוד הוצעו 376 דירות והתמודדו 6,510 משפחות. בפרויקט בעפולה הוצעו 238 דירות ונרשמו כ-4,700 משפחות. היחס הזה – פי 20, ביטא את ההטבה במחיר לצד ההטבה הצפויה במשכנתא – רוכשי הדירות אמורים היו לקבל מכנתא נדיבה ביותר בשיעור של עד 90%, וזה מכיוון שערך הדירה על פי הוראות בנק ישראאל והאוצר לא יהיה עלותה (שהיא נמוכה מערכה הכלכלי), אלא ערכה בשוק. הוראה זו איפשרה לרוכשים לקנות דירה בזול ובהון עצמי נמוך במיוחד של לפחות 100 אלף שקל.
אבל, בשטח התחילו להיווצר בעיות – הבעיה הגדולה היתה שהקבלנים לא סיפקו ערבות כבר בשלב ההתחלה וזה מכיוון שהפרויקטים לא היו מלווים עם הבנק, והמעין ערבות (בעיקר הערת אזהרה) לא סיפקה את הבנקים כדי לתת משכנתאות לזוכים בהגרלה. הבנקים הסכימו לספק אשראי רק כאשר השלד של הבנייה סגור, אבל כדי שזה יגיע למצב הזה הקבלן דרש כסף כדי שיוכל לעבוד – בקיצור אין משכנתאות, והרכושים לא יכל להביא הון של 40% מערך הדירה. המדינה הבטיחה שהיא תפתור את הבעיה, ושהיא תערוב לבנקים (ראו כאן את כל השתלשלות העניינים), אבל בפועל חלק גדול מהרוכשים ביטל את השתתפותו.
הביטול נובע גם מהקושי לקבל משכנתא, אבל גם מסיבות נוספות – עדיין, לחלק מהאנשים קשה להעמיד את ההון הראשוני, ומעבר לכך הן לא יכולים לקבל משכנתא בשיעור של 90% בגלל יכולת החזר נמוכה. מעבר לכך, יש אנשים שהתלהבו בגל הראשון של ההגרלות ונרשמו במספר מקומות, אבל הם לא באמת רוצים את הדירה שהם זכו בה (הם מעדיפים במקום אחר ), ולכן הבסופו של דבר הם ויתרו על הזכיה.
וסיבה משמעותית נוספת – מיקום הדירה בפרויקט. השיטה היא שהזוכים מדורגים לפי מספר הדירות, כך לדוגמה אם יש בפרויקט 200 דירות, כל אחד מהזוכים מקבל מספר לפי סדר הזכייה מ-1 עד 200. המקום ה-1 בוחר ראשון את הדירה, המקום ה-2 בוחר את הדירה שנייה וכך הלאה. הממשעות היא שכלל שמתקדמים היצע "הדירות הטובות" הולך וממתכווץ – מי רוצה לקבל את הדירותהגרועות בפרויקט, גם אם במחיר יחסי של הנחה ביחס לפרויקטים אחרים, הרי בסופו של דבר אנשים מודדים את עצמן ביחס לסביבה הקרובה, ויש כאלו שירגישו תסכול שהם זכו יחד עם נוספים וקיבלו את הדירות הפחות אטרקטיביות. שורה ארוכה של רוכשים כאלו החליטו לוותאר על הדירות, ובמקומם ייכנסוו הבאים בתור.
מהסיבות האלו, מספר המבטלים גבוה יחסית. אם ההערכות היו שמספר הביטולים יהיה סביב 15% עד 20%, הרי שבפרוקיטים בלוד ובעפולה מספר הביטולים עולה על 30%. בפרויקטים האחרים בינתיים שיעור הביטולים הוא יחסית נמוך.
מדד המחירים לצרכן בחודש אפריל צפוי לעלות אחרי חודשים ארוכים של ירידות – כך מעריכים כלכלני הבנקים וכלכלני בתי ההשקעות.
בבנק הפועלים מעריכים שהמדד באפריל יעלה ב-0.4% – "אנחנו מעריכים כי עיקר הירידות במדד המחירים נמצאות מאחורינו ובחודשים הקרובים המדד יעלה בהשפעת גורמים עונתיים והעלייה במחירי הנפט בעולם. עדיין קיימות השפעות של צעדי האוצר על המחירים כמו, ירידה במחירי ביטוח החובה ובמחירי התחבורה הציבורית בחודש אפריל2 מדד המחירים לחודש אפריל צפוי לעלות בהתאם לעונתיות בשיעור של 0.4%", כותבים כלכלני הבנק ומוסיפים – "אנו צופים ביחס לאפריל שהמדד יושפע משעלייה חדה במחירי האנרגיה שתקזז את השפעת הירידה בצפויה בסעיף התחבורה. מדד חודש מאי צפוי לעלות בשיעור של 0.2%. אנו צופים אינפלציה בשיעור של 0.6% ב-12 החודשים הקרובים.
"נתוני המשק לרבעון הראשון מצביעים על רפיון מסוים, ובכלל זה נתוני שוק העבודה, ואנו מותירים לכן את תחזית האינפלציה לשנה קדימה בשיעור הנמוך מהיעד. השפעה על המדיניות המוניטארית – המדד לא הפתיע החודש וכמעט כל הסעיפים חוץ מהדיור ירדו גם החודש. לא ניתן להתעלם מההשפעה הגדולה של מחירי האנרגיה, בלעדיהם המדד היה נותר בשנה האחרונה ללא שינוי, ואולי אף עולה מעט אם ניקח בחשבון השפעות עקיפות. בנק ישראל ממשיך להעריך כי האינפלציה תעלה כאשר ימוצו ההשפעות של מחירי האנרגיה וצעדי המדיניות הממשלתית להפחתת יוקר המחייה. אנו שותפים לדעה זה, אך לא ניתן לשים את האצבע על המועד בו ימוצו השפעות צעדי המדיניות. אנו מעריכים כי בנק לא צפוי לשנות את הריבית מהרמה של 0.1% בנק ישראל שומר את האופציה להפעלת כלים נוספים רק במקרה חירום, ובינתיים ימשיך לרכוש מט”ח במידת הצורך".
הראל – מדד המחירים יעלה בחודש אפריל ב-0.5%, ובחודש מאי ב-0.1%. -"הסתיימה סדרת המדדים השליליים, על פי התחזית הראשונית שלנו, מדד אפריל יעלה ב-0.5 אחוז", כותבים כלכלני קבווצת הפיננסים הראל ומוסיפים -" עלייה עונתית סביב חג הפסח, בשילוב העלייה במחיר הדלק. מדד מאי צפוי לעלות ב-0.1% תלוי בשיעור העלייה במחיר הדלק שיקבע בסוף החודש. להערכתנו, האינפלציה ב-12 החודשים הבאים צפויה לעמוד על 0.9%-1% , גבוהה מהאינפלציה אותה צופה שוק האג"ח. למרות האינפלציה השלילית, להערכתנו, על רקע המשך האינדיקטורים לצריכה פרטית חזקה, לנוכח המשך העלייה המהירה במחירי הדירות והגידול בהיקף לקיחת המשכנתאות ולאור העלייה בציפיות לאינפלציה בשבועות האחרונים – ריבית בנק ישראל צפויה להישאר ללא שינו".
אקסלנס – מדד אפריל יעלה ב-0.7%. בבית ההשקעות אקסלנס סבורים שהמד יעלה בשיעור חד של 0.7% בחודש אפריל – "מדד חודש אפריל ידוע בהיותו 'מדד העוגן החיובי' לאינפלציה המקומית. להערכתינו, גם הפעם יצליח המדד להציג את העונתיות החיובית הגבוהה המאפיינת אותו, כך שיצליח לקזז חלק גדול מירידות הרבעון הראשון של השנה. בניגוד למגמה בחודשים האחרונים, בחודש אפריל רשם מחיר הדלק בתחנות עלייה חדה יחסית של 5.42%, עלייה שצפויה להוסיף למדד הכללי כ-0.2%", כותבים באקסלנס ומוסיפים – "בנוסף, גם סעיף הדיור וסעיף התרבות והבידור נוהגים להציג עליות עונתיות באפריל, כאשר האחרון מושפע לטובה בעיקר מחופשת חג הפסח המתקיימת באמצעו של החודש. יש לציין כי הכרזות האוצר על הפחתות מחירים בתחום המזון במהלך הפסח מהוות סיכון כלפי מטה עבור התחזית. מצד שני, כפי שכבר הוזכר לעיל, לא בטוח שנראה את מחירי המזון ממשיכים לרדת בצורה כה חדה חודש נוסף".
ריבית המשכנתא במאי חזרה לעלות – 2.75% בשקלית
ריבית המשכנתא בחודש מאי חזרה לעלות אחרי שבאפריל נרשמה הפוגה מסוימת בעליות. ריבית המשכנתא השקלית הממוצעת (למשכנתאות שימומשו החל מ-11 במאי) היא 2.75%, לעומת 2.685 בחודש אפריל. ריבית המשכנתא השקלית עלתה בשנה האחרונה בחצי אחוז – כך עולה מנתוני בנק ישראל.
הריבית השקלית למשכנתאות ארוכות עלתה יותר מהמשכנתאות הקצרות, כך במשכנתאות לטווח העולה על 25 שנה, הריבית השקלית היא 4.23% (לעומת 4.1% בחודש אפריל), במשכנתאות לטווח של 20 עד 25 שנה, הריבית השקלית היא 4.07% (לעומת 3.97% בחודש הקודם); במשכנתאות בטווח הפופולארי של 15 עד 20 שנה עמדה הריבית על 3.86% (3.78% בחודש הקודם).
הריבית השקלית הינה ממוצע של הריבית השקלית המשתנה והריבית השקלית הקבועה. הבנקים לא מפרסמים את המידע לפי פילוח של ריבית קבועה בנפרד וריבית משתנה בנפרד. בפועל, הריבית הקבועה יקרה יותר מהריבית המשתנה, מכיוון שהיא מקנה ביטחון – היא אמנם גבוה מהמשתנה, אבל היא לא תעלה כאשר הריבית במשק תתחיל לעלות, ואילו הריבית המשתנה אמנם נמוכה מהקבועה, אבל ברגע שתחל עליית ריבית היא תעלה בהתאמה, והיא אף עלולה להיות לעלות על הריבית הקבועה המקורית.אז למה בעצם אנחנו מקבלים את המידע מעורבב – ריבית קבועה יחד עם משתנה? ככה בנק ישראל החליט. ד"ר קרנית פלוג העומדת בראש הבנק כנראה לא סבורה שהמידע הזה חשוב ללוקחי המשכנתאות, אבל זה מידע קריטי, ואולי הגיע הזמן שבנק ישראל ידרוש מהבנקים לפרסם את הריבית לכל אחד מהמסלולים השונים.
במקביל לעליית הריבית השקלית, חלה ירידה קלה, אם כי מתונה בריבית משכנתא הצמודה למדד – הריבית הצמודה הממוצעת ירדה בחודש מאי ל-2.97%, לעומת 3.01% בחודש הקודם, אם כי הריבית הצמודה לטווח העולה על 25 שנה עלתה מ-3.42% ל-3.51%; הריבית הצמודה לטווח של 20 עד 25 שנה נותרה כמעט ללא שינוי – 3.41%, ואילו הריבית הצמודה ל-15 עד 20 שנה עלתה ל-3.38%, לעומת 3.35% בחודש הקודם. ירידה בולטת בריבית הצמודה נרשמה במשכנתאות לתקופה של 10 עד 15 שנה – מריבית של 3.14% ל-2.97%.
האם הריבית תמשיך לעלות?
עליית ריבת המשכנתא בחודשים האחרונים מיוחסת בעיקר לגידול בביקושים למשכנתאות, על רקע הגידול ברכישת דירות וכן לתנודתיות בשוק האג"ח, תנודתיות שהגדילה את הסיכון הכולל באג"ח ובהלוואות וייקרה את המקורות של הבנקים. מעבר לכך, נרשמה עלייה בריבית בגלל ציפיות להעלאת ריבית בנק ישראל, אם כי, רוב הכלכלנים מעריך כעת שעליית ריבית תהיה רק בשנה הבאה.
עליית ריבית המשכנתא בשנה האחרונה היתה למרות מדד מחירים שלילי. לרוב מדד המחירים השלילי מדכא את הריבית על כל סוגיה, לרבות ריבית משכנתא, אלא שהביקושים לדירות לצד הגורמים הנוספים כאמור, היו "חזקים" יותר וגרמו לעליית ריבית המשכנתא.
הערכות כעת הן כי אחרי רצף של מדדים שליליים, מדד המחירים יחזור לטריטוריה חיובית בחודשים הקרובים, וזה עשוי להמריץ את המשך העלייה בריבית המשכנתא.
כאן המקום להדגיש את ההשפעה הישירה של המדדים השליליים על המשכנתא – לכאורה, צפוי היה שנשלם פחות משכנתא (תשלומי משכנתא) כאשר המדד יורד? הרי כשהמדד עולה אזי במסלולים של המשכנתאות הצמודות למדד, ההחזרים החודשיים עולים בהתאמה בגובה ההצמדה, ולכן צפוי שכאשר המדד ירד (וזה היה בשנים 2014, 2015 ובחודשים הראשונים של 2016) בהתאמה התשלומים השוטפים יירדו. בפועל, זה לא בדיוק כך.
ברוב המשכנתאות הצמודות, קרן המשכנתא צמודה למדד אבל היא מוגבלת בקרן הרצפה (הסכום הנומינלי שנלקח), הקרן לא יכולה להיות מתחת לערכה המקורי. כלומר, אם לדוגמה לקחנו משכנתא של 1 מיליון שקלים ומיד בחודשים הראשונים לאחר קבלת המשכנתא, המדד ירד ב-2%, זה לא ישפיע על החוב שלנו – 1 מיליון שקלים, למרות שלכאורה בחישוב ההצמדה ערך ההלוואה הוא 980 אלף שקל. מנגד, אם לקחנו הלוואה של 1 מיליון שקלים, והאינפלציה עלתה ב-2% אז ערך החוב שלנו לבנק עולה ל-1.02 מיליון שקל ועכשיו אם המדדים ירדו ערך החוב יכול בהתאמה לרדת. אם לדוגמה, המשכנתא תרד ב-1%, אז ערך החוב (המשכנתא) תרד בהתאמה ל-1.01 מיליון שקל (בקירוב).במילים פשוטות – מדדים שליליים עשויים להקטין את קרן החוב שלנו, אבל לא מתחת לקרן הבסיסית. למידע נוסף – קראו במדריך כיצד מדד שלילי משפיע על המשכנתא שלכם?
העלייה בחודשים האחרונים בריבית המשכנתא מייקרת בעקיפין את מחיר הדירה. המימון הוא מרכיב גדול בעלות הכוללת של הדירה ועשוי להגיע בממוצע לכ-10% מערך הדירה (ואף למעלה מכך) – והנה המחשה, נניח שלקחתם משכנתא בגובה 50% מערך הדירה, ובריבית של 3%-4% (שקלול של כל המסלולים), אתם בעצם משלמים ריבית של 1.5-2% מערך הדירה כל שנה (3%-4% על 50% מערך הדירה), אבל זה יורד בהתאמה במקביל לירידת הקרן של המשכנתא, כאשר באופן גס, ניתן להגיד שהמשכנתא היא בממוצע 25% על פני התקופה שלה – נניח 20 שנה, ואז (אם מדובר על ממוצע של 25% חוב על פני התקופה של המשכנתא), הרי שמדובר על ריבית של 0.75%-1% מערך הדירה על פני 20 שנה – זה יכול להגיע ל-20% מערך הדירה, אבל זה הסכום הנומינלי. כלומר יש עלות נוספת של 15% עד 205 כתוצאה מהמשכנתא, אבל אם רוצים להתייחס למחירים ריאליים (מהוונים נכון להיום), הרי שזה פחות (בניכוי הצמדה למדד), זה יכול להגיע לסדר גודל של 10%.
והמשמעות היא ששינוי של 1% בריבית בשנה האחרונה מייקר את הדירה וזה יכול להגיע גם לעלייה של 2%-3% במחיר הדירה (ריבית של 3%-4% שקולה לעלייה של 10% במחיר הדירה, ובתאמה גסה עלייה של 1% שקולה לעלייה של 2%-3% במחיר הדירה) – כאן, תוכלו לראות את ההשפעה של המימון ומרכיבים נוספים על המחיר האמיתי של הדירה.
ריבית משכנתא והקשר למדד תשומות הבנייה
שואלים אותנו רבים על הקשר בין מדד תשומות הבנייה לבין רייבת המשכנתא. וחשוב להדגיש את זה שוב – רוכשי דירות חדשותמשלמים את התשלומים לקבלן עם הצמדה למדד תשומות הבנייה. מדד תשומות הבנייה עלה בשנים האחרונות יותר ממדד המחיירם לצרכן – זה לא מחייב שכך יהיה גם בהמשך, אבל אם אתם מעריכים שזה מה שיקרה גם בהמשך, כדאי לכם לנסות ולהתמקח עם הקבלן, במקרים מסוימים זה עוזר וההצמדה מתחלפת למדד המחירים לצרכן.
ואם אתם (כמו הרוב) משלמים בהצמדה למדד תשומות הבנייה, כדאי לנסות ולמזער את ההצמדה בדרך הבאה – אם תקחו משכנתא מוקדם ותשלמו לקבלן את התשלומים מוקדם אתם תחסכו את מדד תשומות הבנייה. מצד שני אתם תשלמו את ריבית המשכנתא – ולכן, אם אתם צופים שמדד תשומות הבנייה יהיה גבוה מריבית המשכנתא, אז כלכלית עדיף לכם לשלם מוקדם.
כאן, תמצאו מידע על ריביות המשכנתא וכאן תמצאו מידע על מדד תשומות הבנייה לרבות תחזית.
מדריכים נוספים:
מה עדיף – ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ) או קבועה צמודה ?
מה אומרים על תוכנית מחיר למשתכן? האם זה יהיה סיפור הצלחה ויגרום להורדת מחירי הדירות, או שמא זה עוד פלופ של הממשלה?
יגאל דמרי, בעלים ומנכ"ל של חברת הנדל"ן דמרי, אמר בוועידת כלכליסט – "מחירי הדירות לא הולכים לרדת ב5 השנים הקרובות, משום שהממשלה לא באמת רוצה להוריד אותם. זה טוב למדינה לגבות כסף מכולנו פה. ובקשר לתוכנית מחיר למשתכן הרי שהתוכנית תעלה את מחירי הדיור כי היא מיועדת רק ל30% מהשוק, מה יעשו הלא זכאים? מהיום שיצא מחיר למשתכן אנחנו היזמים חוגגים כי מחירי הדיור ממשיכים לעלות. בפרויקטים שאינם מחיר למשתכן אנשי המכירות שלנו מקבלים כמות פניות כפולות".
"מעבר לכך, בעוד 5 שנים ידברו על שכונת הפחונים בעפולה או לוד, סטנדרט הבנייה בתוכניות האלו לא מספק. הבנקים לא הסכימו לתת משכנתאות בפרויקטים האלה בגלל רמת הסיכון שנטלו בהם הקבלנים לאור מחירי הדירות הנמוכות. לכן, הם יפשטו רגל, ירמו או יפסידו".
ח"כ אלי כהן מתנגד לדברים ולתחזיות של דמרי – "מחירי הדיור יירדו. זה ברור לגמרי, והשאלה אם זה יהיה בתוך שנה או בתוך 3 שנים. כהן, יו"ר ועדת הרפורמות בכנסת המשיך וטען "היחידים שרוצים שהמחירים לא יירדו הם בעלי האינטרס הקבלנים והבנקים. דמרי יש לך שנתיים ליהנות ממחירי הנדל"ן, צא ובנה כי השינוי יגיע".
באותו דיון בוועדת כלכליסט אמר אשל ארמוני, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון "הנתונים על תוכניות מחיר למשתכן מוכיחים את ההפך. התוכנית זוכה לאמון של הציבור. בשטח אנחנו רואים שכמעט כל המכרזים הצליחו ולא חשוב איפה הם היום. זה לא פשוט לייצר מכרז מחיר למשתכן בעפולה ובית דגן. והמשמעות היא ברורה – יש מספיק קבלנים שמאמינים בזה. צריך להסתכל על המכלול – כמעט 30 אלף זוגות נרשמו לקבל תעודת זכאות על מספר לא גדול של פרויקטים. זה מראה שיש אמון לציבור בתוכנית הזו. אני לא מקבל את הטענות כנגד הממשלה. מדובר בראייה לטווח קצר בעוד שהממשלה פועלת במטרה לייצר פתרון ארוך טווח לבעיית הדיור. מה שהממשלה עושה זה פעילות רדיקלית ועמוקה לתקן עוולות גדולות. השאלה היא האם יש פה ממשלה שיש לה תוכנית שמטפלת בדברים הנכונים והאם אנחנו בונים את יכולת הביצוע בעתיד?"
איך לוקחים משכנתא במחיר למשתכן?
למי תורם אלטשולר שחם? ולמה במקום תרומה הוא לא מפחית את דמי הניהול (שאותם הוא תורם) – ככה יוצא שהמחזיקים בקרן הכספית מפסידים בגלל דמי הניהול שעוברים לתרומה…
קרן הנאמנות אלטשולר שחם (00) כספים תרומה למען הקהילה (מספר קרן: 5105820) תורמת באופן שוטף את כל דמי הניהול שלה. ככה לכאורה צריך לתרום, לא מכספי החברות הציבוריות (שזה סוג של כסף ציבורי), לא מתוך כספי הקרנות המנוהלים (כסף ציבורי), אלא מהרווח השוטף של החברה הפרטית. "בהמשך להחלטת דירקטוריון מנהל הקרן, לפיה כל עוד לא יוחלט אחרת על ידי הדירקטוריון יתרמו כלל הכנסות שכר מנהל הקרן בקרן כפי שיהיו מעת לעת למען הקהילה, מתכבד מנהל הקרן להודיע כי תרם סכום בסך 154,467 ש"ח לעמותת 'מרכזי יד לילד – רשת מועדוני נוער חב"ד באזור הדרום'", נמסר על ידי מנהל קרן הנאמנות. אבל יש כאן בכל זאת בעיה – מנהל הקרן החליט לתרום את דמי הניהול, וזה אולי נראה על פניו מבורך, אלא שהוא מחלק את דמי הניהול שהם בעצם תשלום של המחזיקים בקרן הכספית. דמי הניהול האלו – בשיעור של 0.16% הופכים את הקרן שהיקפה מעל 400 מיליון שקל, לקרן הפסדית – בשנה האחרונה הפסידו המחזיקים 0.1%, וכשמסתכלים קדימה לא רואים שהמצב הולך להשתפר – היכולת של קרן כספית להרוויח עם דמי ניהול כאלו וריבית ברצפה (ריבית בנק ישראל של 0.1%, ומק"מים שנותנים תשואה נמוכה יותר מכך), היא כמעט לא אפשרית, ואז עולה שאלה חשובה – למה אלטשולר תורם את דמי הניהול במקום לאפס את דמי הניהול? – לפני שחושבים על תרומות, תפקידו של מנהל השקעות להשיג תשואה למשקיעים, ודמי הניהול שהוא גובה בקרן הכספית, גורמים לתשואה שלילית (או אפסית).
אם תרצו אפשר להסתכל על זה כך – אלטשולר שחם גובה מהמחזיקים כסף שמעביר אותם להפסד, ואז מעביר את הכסף לתרומה. כלומר, אתם, המחזיקים תורמים כספים למרותש אתם מפסידים. זה לגיטימי, אלטשולר כמובן פועל בהתאם לחוק, אבל זה אבסורד גדול וניסיון לתעתע בעובדות הפשוטות – אין טעם לקחת דמי ניהול ולגרום למשקיעים שלך להפסיד – ושום תרומה לא תחפה על זה.
מדריך קרנות נאמנות – יתרונות וחסרונות
מדריך תעודות סל – כל מה שצריך לדעת
רוני בריק, נשיא התאחדות בוני הארץ, ובעלים ומנכ"ל של חברת לי-רן אמר בראיון לביזפורטל כי מחירי הדירות יעלו ב-2016 לפחות כמו ב-2015 – "אין שום שיפור בהבאת עובדים לתחום הבנייה, אין שיפור בנושא האשראים לקבלנים, אין שיפור בהיצע הדירות, נהפוך הוא. בפועל , אנחנו לא רואים שום דבר שהממשלה עושה כדי לשפר את הבעיות של דוק הדירות. הממשלה הולכת לפתרון לחסרי דיור ומזניחה את שוק משפרי הדיור, וזה גורם לעלייה במחירי הדירות של משפרי הדיור. אין לי ספק שמחירי הדיור יעלו לפחות כמו שעלו בשנת 2015".
בקשר לתוכנית מחיר למשתכן, אמר בריק – "התוכנית לא תסייע להורדת מחירי הדירות. התוכנית איננה מושלמת ולאור הרבה סיבות התוכנית דווקא תעלה את מחירי הדירות. צריך היה לפתוח את התוכנית הזו גם למשפרי דירות ולא רק למחוסרי דירות. כך גם המפרט היה משתפר, אבל זה לא נעשה".
ובקשר לקבוצות רכישה, אמר בריק – "אנחנו מדברים על הנושא של קבוצת רכישה שנים. צריך שמי שמארגן קבוצות רכישה יחולו עליו ההחמרות כמו על מוכרי דירות – שתהיה לו חובה לערבויות ובטחונות, ועכשיו מתחילים לדבר על זה, רוכשי דירות צריכים להיזהר ולבדוק את כל הסיכונים שהיינו חשופים אליהם בחודשים האחרונים".
בריק כמובן מדבר מפוזיציה – מתאים לו מאוד לראות את קבוצות הרכישה הולכות ופוחתות (ואפילו נעלמות), אבל מה שבטוח שצריך לחייב את מארגני קבוצות הרכישה בערבויות וביטחונות מתאימים.
כך או אחרת, נראה שאכן אחת הבעיות הגדולות של השוק המקומי היא בעובדים – אין מספיק פועלי בניין, וזאת למרות השכר היחסית גבוה בתחום. זו הסיבה שלוקח בארץ לבנות דירה 27 חודשים, הרבה יותר מאשר במדינות העולם המערבי. אחת הסיבות לבנייה האיטית היא מחסור בפועלי בניין מיומנים. בארץ יש כ-8 אלף עובדים זרים בתחום הבנייה וצריך הרבה יותר מכך. כיום בענף הבנייה עובדים, על פי ההערכות כ-67 אלף עובדים (מעל 42 אלף פלסטינים, כ-17 אלף ישראליים ו-8 אלף זרים) ועל פי מחקרים של השני האחרונות צריך להגדיל את מספר העובדים בכ-17 אלף עובדים לפחות.
משכנתאות במרץ – 5.3 מיליארד שקל. הבנקים למשכנתאות נתנו בחודש מרץ משכנתאות בהיקף של 5.3 מיליארד שקל – כך עולה מנתוני בנק ישראל. היקף המשכנתאות דומה לממוצע החודשי בשנה האחרונה. בחודש אפריל צפוי שתהיה ירידה בהיקף המשכנתאות על רקע חג הפסח.
מהנתונים עולה כי שליש מהמשכנתאות החדשות – כ-1.9 מיליארד שקל, היו בריבית קבועה, שליש נוסף בריבית משתנה ושליש בהצמדות שונות. הרכב הריבית הקבועה לעומת המשתנה זז בשנים האחרונות – אם בעבר הלא רחוק זה היה פופולארי למדי לקחת את רוב ההלוואה בריבית משתנה, הרי שעכשיו על רקע הריבית האפסית, והסיכוי הסביר מאוד שהריבית תעלה בהמשך, נוטים רבים לקחת גם מרכיב גדול של ריבית קבועה. אחרי הכל, הריבית הקבועה היא סוג של עוגן – היא אמנם יקרה יותר מהריבית המשתנה, אבל היא פחות מסוכנת ובמצב של העלאות ריבית היא כמובן לא תעלה. ובכל זאת, גם השליש שלוקחים כיום בריבית קבועה, עשוי להתברר כנמוך מדי.
ריבית המשכנתא לאן?
ריבית המשכנתא באפריל נותרה ללא שינוי (אחרי שבמרץ נרשמה עלייה בריבית). ריבית המשכנתא הצמודה למדד בחודש אפריל ירדה מעט בממוצע ל-3.01% בהשוואה ל-3.06% בחודש הקודם. ריבית המשכנתא השקלית באפריל גם היתה באזור של חודש שעבר – הריבית השקלית הקבועה לכל התקופות, עלתה באפריל ל-2.68%, לעומת 2.64% בחודש מרץ. בשבוע הבא אמור בנק ישראל לפרסם את נתוני הריבית לחודש מאי (לעדכון ריבית משכנתא)
על כל פנים, עדיין מדובר בריביות נמוכות מאוד והריבית היא בעצם הדלק המניע את שוק הדירות – המחירים המשיכו לעלות בחודשים האחרונים, למרות תוכנית מחיר למשתכן ששר האוצר "בונה" עלייה, ונראה שברמת ריבית כזו ובהינתן הביקושים לדירות, לא צפויה ירידה באופק.
מעבר לכך, אמנם רוב הכלכלנים חוזים שריבית בנק ישראל תעלה (הרוב צופה שזה יקרה במחצית הראשונה של 2017), אך יש כאלו שסבורים שהריבית דווקא תרד ואף תהיה שלילית. כאן, תוכלו להתרשם מההשפעה של ריבית שלילית על המשק ועל מחירי הדירות. כך או אחרת, כולם תמימי דעים (אלו שצופים עלייה בריבית ואלו שצופים ירידה בריבית) שהשינוי יהיה הדרגתי מאוד. והמשמעות היא ככל הנראה – ריבית משכנתא נמוכה גם בהמשך השנה.
למדריכי משכנתא:
למדריך משכנתא – מדריך "גג"
מה ההון שלנו וכמה משכנתא לקחת?
ריבית קבועה צמודה או ריבית קבועה לא צמודה – מה עדיף?
עוברים דירה? מעבר דירה לא חייב להיות חוויה מתסכלת. עדכון מראש בחברות השונות יכול לחסוך לכם זמן וכסף, ובעיקר להבטיח שתגיעו אל דרה מאורגנת ומסודרת
מעבר דירה מאז ומעולם נתפס בתור חוויה מתסכלת. המעבר דורש היערכות של מספר חודשים והוא מחייב את ההורים לקחת חופש מהעבודה, לדאוג לסידור לילדים ולשאת בהוצאות של אלפי שקלים רבים בתוך זמן קצר. בנוסף, המעבר מתבצע בדרך כלל בחודשי הקיץ ולכן פשוט – חם ולח, ויחד עם כל הלחץ והבלגן של העברת דירה, זה הופך להיות קושי גדול. עם זאת, כיום יש פתרונות חדשים שניתנים על ידי החברות השונות ושהופכים את המעבר לפחות קשה. זה מתחיל בכך שמעבר להובלה עצמה, יש היום גופים שעוזרים בארגון הפריטים שמעבירים כבר בשלב האריזה וגם בשלב הפריקה בבית החדש, וזה נמשך גם בחברות השירותים השונות – חשמל, תקשורת, גז ועוד, שהופכות את המעבר ליותר נוח, באם מעדכנים אותם מראש.
נראה שהתנאי היחיד להעברה טובה של שירותים אלו, הוא עדכון של החברות מספיק זמן מראש. כדאי להכיר את השירותים הניתנים על ידי החברות ולזכור שלמרות שמדובר על מאמץ להשאיר אתכם לקוחות, יש לזה לא מעט יתרונות. הנה כמה מהשירותים הבולטים:
שירותי תקשורת: תיאום טכנאי דרך האינטרנט
רוב השירותים הניתנים על ידי חברות התקשורת מבוססים על שימוש באתרי האינטרנט. אם אתם עוברים דירה עם YES למשל, תוכלו להודיע שבועיים מראש כדי לעדכן מועד ואת הכתובת החדשה. לאחר מכן תתבקשו לבחור יום להגעת טכנאי ולבצע את המעבר בקלות, במהירות וללא המתנה לנציג שירות. כמו כן, תוכלו ליהנות מהטבות כמו התקנת VOD חינם ולא תצטרכו לשלם על כל התקנות הממירים בבית החדש.
גם חברת בזק תאפשר לכם להעביר את שירותי התקשורת לבית החדש כמעט בלי להתאמץ. עליכם להכין מספר טלפון בזק או מספר מנוי אינטרנט, תעודת זהות או אמצעי חיוב, כתובת חדשה וכמובן תאריך. את כל הפרטים אתם מזינים בצורה מסודרת לאתר בזק שבועיים מראש וכך חוסכים עוד כמה דקות יקרות.
שירותי דואר ומוסדות: מעבר אוטומטי לתקופה מוגבלת
כדאי לכם להביא בחשבון את האופן שבו מעבר דירה ישפיע על ההתנהלות שלכם מול הרשויות. התחילו ביצירת קשר עם דואר ישראל והשתמשו בשירות האוטומטי. השירות הזה יעביר את כל הדואר שלכם מהכתובת הישנה לדירה החדשה במשך 10 חודשים ויעדכן בכך גם את המוסדות הרשמיים.
כדי להצטרף לשירות תצטרכו לקבל קוד: גשו לסניף הדואר הקרוב עם תעודת זהות, מלאו טופס הצטרפות, קבלו הודעת SMS שתאפשר לכם כניסה למערכת, הזינו את הקוד וסמנו את החברות שברצונכם לעדכן בפרטי הכתובת החדשה.
שירותי הובלות: אריזה ופירוק רהיטים
מלבד כל הבירוקרטיה מסביב למעבר דירה, אתם צריכים גם ליצור קשר עם חברת הובלות מקצועית. תנו עדיפות לחברה שמציעה עבורכם שירותי אריזה ונצלו את ההזדמנות כדי לקבל הצעת מחיר על אריזה ופירוק רהיטים.
השקעה נוספת של כמה מאות שקלים תמנע מכם כאבי גב ותבטיח מעבר דירה מהיר. חוץ מזה, ודאו שהחברה פנויה בתאריכים הרלוונטיים.
מחפשים מידע על סניף בנק? כאן תמצאו את כל המידע.
אם אתם נמצאים במקום לא מוכר ומחפשים כספומט? או מחפשים סניף של הבנק שלכם? ואולי בכלל אתם צרכים לעשות העברה ולא יודעים מה מס' הסניף שלכם ומה מס' הסניף שאליו יש להעביר את הכסף (ופרטים נוספים)? יש לנו פתרון פשוט – ריכזנו את כל המידע על סניפי הבנקים, ויש מעל 1,500 סניפים! (למרות שהעולם הופך לדיגיטלי…).
המידע (שמבוסס על המידע באתר בנק ישראל) כולל את קוד הבנק (לכל בנק יש מספר במסלקה הפיננסית), את מס' הסניף והכתובת, וכן את הכתובת, טלפון, פקס ועוד. הטבלה מסודרת לפי קוד הבנק, תגללו למטה כדי להגיע לבנק אותו אתם מחפשים ואז תחפשו לפי עיר (או פרמטר אחר) – מצורף קובץ הסניפים:
ורק להדגיש – קיימים כיום באתרי הבנקים עמודי חיפוש של סניפים , לא תמיד זה הכי נוח, לא תמיד הכי נגיש, אבל ברוב המקרים זה די פשוט.
סניפים דיגיטליים
בסוף שנת 2015 השיק בנק הפועלים סניף דיגיטלי ראשון (בחגיגה גדולה). הסניף הוותיק בפינת הרחובות אבן גבירול נורדאו בתל אביב, הפך לסניף דיגיטלי, היי-טקיי ומודרני. הסניף נראה יותר כמו חנות דגל של יבואנית סמארטפונים חדשים, אבל תתפלאו הוא סניף לכל דבר ועניין, רק שרוב השירותים הם דיגטליים. בסניף עובדים בודדים בלבד, ורוב השירותים ניתנים בעמדות דיגטליות מיוחדות – זה העתיד, אמרו בפועלים עם ההשקעה והסתמכו על מחקר שנעשה בתחום – "מהמחקר שעשינו מתברר כי במערכת הבנקאות הישראלית יש יותר ממיליון לקוחות המנהלים את עיקר פעילותם באמצעים דיגיטליים לחלוטין וכי מספר זה צפוי כמעט להכפיל עצמו עד שנת 2020 .הסניפים הדיגיטליים מיועדים לשרת את הצורך הגדל והולך של הלקוח הישראלי בשירותים בנקאיים מתקדמים, חכמים וזמינים, המתאימים לעידן החדש. הסניף הדיגיטלי הראשון והאחרים בהמשך הדרך יעניקו את כל שירותי הבנקאות ללקוחות פרטיים, חלקם בשירות עצמי ואחרים באמצעות בנקאים מומחים. לקוחות הסניפים הדיגיטליים ייהנו משעות פתיחה רבות, ממגוון שירותים ומוצרים חדשניים שפותחו במיוחד עבורם, ומצוות בנקאים מומחה שיעמוד לרשותם ויסייע להם להכיר את המוצרים החדשים" ואם כך, אז למה בעצם סניף דיגיטלי, הרי הלקוח יכול לבצע את הפעולות דרך המחשב בבית, המחשב הנייד בכל מקום והטאבלט, ואפילו הסמארטפון – מי צריך לבוא לסניף כדי לבצע פעולות, אם יש מחשב – רוצים דיגיטלי, לכו עד הסוף – ללא סניפים.
בפועלים טענו עם ההשקה שבכל זאת, לקוחות רבים (על פי מחקר שעשו ועל פי המצב באירופה) רוצים לשלב את השירות הדיגיטלי עם שירות מהבנקאי. אולי זה נכון, אולי זו פשוט דרך של פועלים לעשות מהלכים – לאט ובסרבול, אולי פשוט הם חוששים מתגובת העובדים. הרי לא ייתכן שנבוא לעשות פעולות דיגיטליות דרך הסניף , אולי במקרים מעטים וחריגים. ולפחות בינתיים, על פי כתבה בדה-מרקר (נכון לאפריל 2016) אכן לסניף הזה אין לקוחות רבים.
מדריכי בנקאות: