תחזית מדד המחירים באוגוסט –  סביב האפס. מדד המחירים לצרכן בחודש יולי עלה ב-0.4%, ועדיין אחרי שנתיים של מדד מחירים לצרכן שלילי (שנים 2014 ו-2015), ומדדים שליליים בתחילת השנה,  הכלכלנים סבורים שהמדד השנה יהיה נמוך במיוחד, ורחוק מטווח בנק ישראל למדד שנתי של 1%-3%.

למדד המחירים המעודכן

למחשבון הצמדה למדד

הראל – מדד אוגוסט יהי ללא שינוי; בספטמבר המדד יירד

כלכלני קבוצת הפיננסים הראל סבורים שמדד המחירים לצרכן בחודש אוגוסט היה ללא שינוי, ואילו מדד המחירים לצרכן בחודש ספטמבר יירד ב-0.2%. מנגד, המדדים הקשורים לדיור ימשיכו לעלות – מדד תשומות הבנייה יעלה להערכתם, בשלושת החודשים הבאים (אוגוסט עד אוקטובר) ב-0.4%; מדד מחירי הדירות יעלה בשלושת החודשים הקרובים ב-0.6%, וסעיף הדיור (בעיקר מחירי השכירות) יעלה בתקופה, גם כן ב-0.6%.

"המדד החיובי בחודש אוגוסט, בהמשך למדדים החיוביים לפניו, מסיימים את תקופת המדדים החיוביים, ובשבעת המדדים הבאים עד פברואר 2017 אנו צופים אינפלציה מצטברת שלילית" כותבים כלכלני הראל ומוסיפים – מדד אוגוסט יישאר ללא שינוי, בין היתר בגלל –  ירידה חדה במחיר הדלק והמשך ירידה במחירי שירותי התקשורת, שיקוזזו עם העלייה העונתית בסעיף הדיור, התרבות והבידור. מדד ספטמבר צפוי לרדת ב-0.2% ומדד אוקטובר צפוי לעלות ב-0.1% – עלייה עונתית בשל החגים שתקוזז עם הירידה החדה המתוכננת במחירי ביטוחי החובה. האינפלציה ב-12 החודשים הבאים צפויה לעמוד על 0.7% – נמוך מהגבול התחתון של יעד בנק ישראל אך גבוה מהציפיות בשוק האג"ח.

בנק לאומי – מדדים נמוכים גם בהמשך השנה

כלכלני בנק לאומי מדגישים בסקירות האחרונות שלהם כי אלמלא העלייה במדדים הקשורים לדיור (ושכר דירה) המדדים היו נמוכים במיוחד גם בחודשים האחרונים, ובכלל – המדדים שהיו בשנים האחרונות והמדדים שיהיו (לפחות בשנה הקרובה), צפויים להיות נמוכים במיוחד – "האינפלציה נמוכה מאוד בישראל ובולטת בכך גם בהשוואה בינלאומית – מדד המחירים לצרכן במדינות השייכות לארגון ה-OECD עלה בממוצע בשיעור של 0.8% ב-12 החודשים האחרונים", מדגישים כלכלני לאומי ומוסיפים – "מדובר בעלייה קלה בקצב האינפלציה הממוצע בהשוואה לזה של שנת 2015 – 0.6% אך עדיין מדובר באינפלציה שנתית מתונה, הנמוכה משמעותית בהשוואה ל-2014 ,אז עמדה האינפלציה השנתית על 1.7% בממוצע.

"ההתמתנות בקצב האינפלציה בקרב מדינות ה-OECD ,נבעה בעיקר מהירידה במחירי האנרגיה והסחורות בעולם. ירידה זו הינה, בין היתר, תוצאה של צמצום בהיקפי הביקוש הגלובאלי, שחל על רקע האטה בפעילות הכלכלית ברחבי העולם. ירידת המחירים החלה במהלך שנת 2014 והחריפה בשנת 2015 ,ולכן תרמה לירידת האינפלציה במרבית המדינות המפותחות. שנת 2015 הסתכמה בירידה ממוצעת של כ-47% במחיר הנפט, זאת לאחר ירידה של 9% ב-2014 .בנוסף, מחירי הסחורות בתחום המזון והמשקאות ירדו ב-19% ב-2015, ומחירי התשומות לייצור ב-15% .שנת 2016 צפויה אף היא להסתכם בירידות מחירים, אם כי, במידה מתונה יותר.

"מגמה של ירידה בקצב האינפלציה, נרשמה גם בישראל. כך, שיעור האינפלציה ב-12 החודשים האחרונים הסתכם במינוס 0.6% ,לעומת מינוס 0.2% בסוף 2014 ו-1.8% בסוף 2013 .עם זאת, יש לציין שהחודשים האחרונים מבטאים עלייה  קלה בהשוואה לסוף 2015 ,אז עמדה האינפלציה השנתית על מינוס 0.1%. שיעור השינוי השנתי של המדד בישראל מצוי בתחום השלילי ברציפות מאז חודש ספטמבר 2014 ,והינו נמוך בהשוואה לרוב מדינות ה-OECD האחרות ונמוך אף בהשוואה לממוצע האיחוד האירופי. בהקשר זה, נציין כי ירידת מדד המחירים לצרכן בישראל הייתה חדה יותר מאשר ב-OECD, בין היתר, כתוצאה מירידות מחירים נוספות, ייחודיות לישראל, רובן ביוזמה  ממשלתית ובעלות אופי חד-פעמי, כגון: הפחתת המע"מ, הפחתת מחירי המים והחשמל, הוזלת ביטוח החובה, ביטול אגרת הטלוויזיה ועוד; וכן בשל תיסוף מתמשך בשער החליפין של השקל. התפתחות זו, לצד הרמה הנמוכה של האינפלציה הצפויה במבט קדימה (על פי שוק ההון), מצביעה על "סביבת אינפלציה" נמוכה מאוד בישראל, אשר בולטת בהשוואה בינלאומית.

"במבט קדימה, שיעור השינוי השנתי של מדד המחירים לצרכן בישראל, צפוי לעלות באופן הדרגתי מאוד ולצאת מהתחום השלילי ולעבור לסביבה חיובית מתונה מאוד לקראת סוף השנה, כאשר סעיף הדיור (מבוסס שכר דירה) צפוי להמשיך להיות גורם ההתייקרות הדומיננטי במדד בחודשים הבאים. פירוש הדבר, שהאינפלציה בשנת 2016 תוסיף להיות נמוכה באופן משמעותי מיעד יציבות המחירים של הממשלה – 1% עד 3%.

מיטב דש – מדדים נמוכים בהמשך

גם במיטב דש סבורים שהמדדים הקרובים יהיו נמוכים במיוחד, כאשר בחודש אוגוסט יהיה המדד סביב האפס, ובחודש ספטמבר הוא יירד ב-0.1%. אלכס זביזינסקי, כלכן המאקרו של מיטב-דש מדגיש כי האשראי הצרכני ממשיך לגדול בקצב גבוה – "הסיכונים יתגלו רק כשהמצב במשק יורע גידול באשראי הנו אחד הגורמים שדוחפים את הצריכה הפרטית במשק. בשבוע שעבר פרסם בנק ישראל את הנתונים המעודכנים לרבעון השני לגבי התפתחות האשראי במשק מהם עלה שהאשראי של משקי הבית לדיור עלה בשנה האחרונה בכ-22 מיליארד שקל , בדומה לממוצע של שלוש השנים האחרונות, אך גבוה משמעותית מאשר בתקופה לפני המשבר. לעומת זאת, גידול באשראי שלא לדיור הגיע בשנה האחרונה ל-13 מיליארד שקל, הגבוה ביותר מאז שנת 2008. גידול בחוב של משקי הבית אינו חורג משמעותית מהגידול בסך השכר במשק. לכן, לא אמור לייצר קשיים בשלב זה, כפי שמתבטא בהפרשות הקטנות של הבנקים ובנתוני הפיגורים בתחום המשכנתאות אשר נמצאים ברמה נמוכה מאוד.

אלומות – מדד המחירים לצרכן באוגוסט היה ללא שינוי

בבית ההשקעות אלומות מעריכים כי מדד המחירים לצרכן לחודש אוגוסט יושפע בעיקר מהגורמים הבאים – הוזלה עונתית במחירי ההלבשה וההנעלה בשיעור של כ-5%;  התייקרות עונתית במחירי ההבראה והנופש, כ-10% (בגלל החופשה); התייקרות של 0.5% בסעיף הדיור, על רקע התייקרות עונתית של 0.6% במחירי חוזי שכר הדירה המתחדשים.

מנגד, יושפע המדד מהוזלה של 4.5% במחירי הבנזין. "לאור כל הגורמים המשפיעים האלו", כותבים כלכלני אלומות, "אנו צופים כי מדד המחירים לצרכן לחודש אוגוסט 2016 יוותר ללא שינוי. מדד המחירים לצרכן צפוי לעלות ב-0.4% בשנת 2016 ולהתייקר בטווח של 1.0%-0.5%, ב-12 החודשים הקרובים (החל מאוגוסט)".

באלומות מדגישים כי ההפתעה במדדים האחרונים ובמיוחד בחודש האחרון היתה התייקרות של סעיף חוזי שכר הדירה מתחדשים – "לאחר מספר חודשים בהם סעיף חוזי שכר הדירה התייקר בשיעור נמוך מאשר אפיין אותו בחודשים המקבילים בשנים הקודמות, חל כפי הנראה תיקון. לאחר התייקרות חודשית זו, עלה המדד ב-12 החודשים עד אוגוסט ב-2.5%, שהינו דומה לקצב שנרשם בשנתיים האחרונות".

למדד המחירים המעודכן

למחשבון הצמדה למדד

למחשבון הצמדה לדולר

מעודכן ל-09/2022

אם אתם עובדים בשני מקומות עבודה, אתם צריכים לעשות תיאום מס, אחרת אתם משלמים יותר מדי למס הכנסה, וזה יכול להיות משמעותי ■ תיאום מס – זה בכלל לא מסובך ואפשר גם בטופס מקוון – ככה תעשו את זה

תיאום מס רלוונטי לכם אם אתם עובדים בשתי עבודות ויותר. בפועל, מס הכנסה משולם בהתאם למדרגות מס וכפוף להטבות (נקודות זיכוי) שיש לכל אחד מכם. ברגע שאתם מגיעים למדרגת המס הראשונה, אתם צריכים לשלם שיעור מס מסוים, ואם אתם במדרגה השנייה, שיעור המס עולה על המרווח בין המדרגה השנייה לראשונה.

הנה המחשה – שיעור מס הכנסה עד שכר חודשי של 6,290 שקל הוא 10%, ומ-6,291 שקל ועד 9,030 שקל הוא 14%, וכך זה עולה עד ל-50%. אם נניח לדוגמה שהשכר של עובד הוא 5,000 שקל ברוטו, אזי הוא צריך לשלם מס של 500 שקל. בפועל נקודות הזיכוי פוטרות את רוב האנשים עד לשכר של 5-6 אלף שקל. כאן, תוכלו להבין את משמעות נקודות הזיכוי וכמה נקודות מגיעות לכם. (וכאן – מחשבון נקודות זיכוי)

נניח שאותו עובד מתחיל לעבוד במקביל בעבודה נוספת והשכר שמשולם לו הוא 3,500 שקל – כלומר הוא מגיע לשכר חודשי מצרפי משתי העבודות האלו בסך של 8,500 שקל ונמצא במדרגה של ה-14%. המס שהוא אמור לשלם (סדר גודל) הוא סביב 500 שקל – הוא צריך לשלם מס לפי המדרגות של כ-1,000 שקל ומזה יש להפחית את ההטבה בגין נקודות זיכוי בסך של כ-500 שקל. אבל, ברגע שאין תיאום בין שתי העבודות של אותו עובד, אז המעסיק השני חייב לנכות מהמשכורות לפי שיעור המס המקסימלי – 50%. כלומר על השכר הנוסף של 3,500 שקל הוא ישלם 50% – מס כולל בסך 1,750 שקל, בעוד שבפועל המדרגת מס שלו היא 14%, והוא אמור לשלם סביב 500 שקל. כלומר, הוא משלם 1,250 שקל יותר ממה שהוא צריך לשלם!

זה לא צודק כמובן, ולרשות המסים אין שום רצון וכוונה שאנשים ישלמו יותר ממה שהם צריכים. לכן מאפשרים למי שעובד בשני מקומות ויותר, לעשות תיאום מס עם תחילת העבודה במקום הנוסף או בתחילת השנה, אם ידוע שהעובד עובד ביותר ממקום אחד. תיאום מס הוא תהליך פשוט שכרוך במילוי טפסים ומסביר למס הכנסה על מצבו של העובד – המועסק בשתי עבודות, ומאפשר לשלם מס בשוטף לפי המדרגה בפועל ולא לפי המס המקסימלי של ה-50%. בדרך הזאת העובד לא משלם סכום עודף מדי חודש.

אפשרות נוספת היא לעשות תיאום מס בסוף השנה, כלומר להגיש דוח שנתי שבו נכללות כל ההכנסות של העובד ובהתאמה מחושב המס, ואז מגיעים לתשלום מס הנכון שהוא נמוך ממה ששולם בפועל (בהנחה שלא נעשה תיאום מס), ואז מס הכנסה מחזיר את ההפרש לעובד ומזכה אותו בריבית והצמדה.

איך עושים את זה בפועל? אפשר למלא טופס דרך האתר של מס הכנסה, אפשר דרך מקום העבודה, ואפשר לגשת ישירות לפקיד השומה. רשות המיסים אומנם השיקה לפני כמה שנים מערכת מקוונת לתיאום מס, אבל בפועל עד סוף 2021 רוב האנשים נאלצו לגשת פיזית למשרדי הרשות.

תיאום מס דרך האינטרנט

אלא שבאוקטובר 2021 פתחה הרשות מערכת חדשה וידידותית לביצוע תיאום מס. המערכת מאפשרת לכל אחד לבצע בכל זמן, ממכשיר הסלולר או במחשב, תיאום מס באופן מקוון לכל סוגי ההכנסות וההקלות, ללא הגבלה על מספר פעמים בשנה וללא תקרת הכנסה. מדובר במערכת מתקדמת המלווה צעד אחר צעד את המשתמש, מנחה אותו כיצד עליו לערוך תיאום מס ולממש זכויות מס. לאחר הזדהות וכניסה למערכת ועד לקבלת האישור נדרש לבצע 3 פעולות בלבד: להזין הכנסות, לבקש הקלות מס, לאשר את הסיכום.

השקת המערכת החדשה תייתר לחלוטין את הצורך להגיע למשרדים לקבלת שירות. המערכת מאפשרת, בשלב דיווח ההכנסות, לערוך בו זמנית תיאום מס של עד 8 משלמים ומציגה למגיש הבקשה את מגוון ההקלות שניתן לבקש ואף ממצה עבורו הקלות מס בסך שהיא מסמנת עבורו את ההקלות הרלוונטיות אליו, לגביהן קיים מידע במאגרי הרשות, לדוגמה נקודות זכות עבור ילדים או פטור ממס בשל נכות.

בהקלות מס מסוימות כגון הקלת מס ליישובים מוטבים או זיכוי בגין תרומות בהן יש צורך לצרף מסמכים, הבקשה תעבור לטיפול משרד השומה שיפיק את האישורים תוך 5 ימי עבודה, ומגיש הבקשה יעודכן במסרון או בדוא"ל לגבי התקדמות הטיפול. במרבית המקרים, בהם לא נדרש לצרף מסמכים, האישור לתיאום מס יתקבל מיידית.

 תיאום ביטוח לאומי

במקביל לתיאום מס הכנסה, אם אתם עובדים בשני מקומות ויותר, חשוב לדעת שכדאי לעשות גם תיאום ביטוח לאומי. בדומה לתשלומי המס, אנחנו משלמים גם ביטוח לאומי וביטוח בריאות בהתאם לגובה השכר. אם ביטוח לאומי לא מקבל בקשה לתיאום ביטוח לאומי, הוא מפעיל על העבודה הנוספת תשלומי ביטוח לאומי וביטוח בריאות, בשיעור גבוה. כלומר, אתם משלמים יותר מאשר הייתם אמורים לשלם. לכן, תיאום מול משרדי ביטוח לאומי, יביא לכך שהם יחשבו את תשלומי הביטוח ביחד, מצירוף שתי העבודות, וכך לא תשלמו ביטוח ביתר. מסתבר שגם כאן, מדובר על סכומים משמעותיים (להרחבה)

עדכונים:

ספטמבר 2022 – רשות המסים שולחת מכתבים לכ-11,000 אזרחים, שבדיקת השכר שלהם העלתה ששילמו מס עודף ל-2016 ויש להם פוטנציאל להחזר מס. המעטפות והמכתבים עוצבו בצבע ירקרק בהיר כדי לבדל אותם מדואר רגיל של הרשות וכדי למשוך את תשומת לב המקבלים, שעליהם לטפל בהחזר המס שלהם.

ינואר 2020 – לקראת שנת המס 2020 שלחה רשות המסים, במהלך חודש דצמבר, לכ-300 אלף שכירים אישורים אוטומטיים לתיאום מס לשנה החדשה, ובכך חסכה מהם את הצורך לערוך בעצמם תיאום מס חדש. ב-1 בינואר נפתחה האפשרות לערוך תיאום מס מקוון באינטרנט ובאמצעות מערכת הפנייה למשרדים לבקשת תיאום מס.

בנוסף, עודכנו מדרגות המס כדלהלן-

* מדרגה זו אינה קבועה בפקודת מס הכנסה, אולם עפ"י סעיף 121ב לפקודה, אדם שהכנסתו השנתית עלתה על 647,641 ש"ח (53,971 ש"ח לחודש), יהיה חייב במס של 3% נוספים בנוסף על מדרגת המס הרגילה (47%) ולכן שיעור המס יעמוד על 50%.

ינואר 2019 – ​הרשות שלחה לקראת שנת המס 2019 אישורים אוטומטיים לתיאומי מס. על פי הודעת רשות המסים, יחידים שקיבלו את האישורים והאישור אינו משקף את הכנסותיהם או את מצבם האישי (רלוונטי למקרים שבהם חלו שינויים בשנה האחרונה דוגמת התרחבות המשפחה, שינוי מעסיק וכו') יכולים במהלך שנת המס 2019 לערוך תיאום מס עדכני באמצעות האינטרנט (כפי שהוסבר במדריך זה) או באמצעות מערכת הפניות למשרדים לבקשת תיאום מס או לגשת למשרדי השומה ולערוך תיאום מס.

ינואר 2018 – עדכון רשות המס לגבי תיאום מס ב-2018: רשות המסים מאפשרת לכלל הציבור לערוך תיאום מס לשנת 2018 באמצעות כניסה ליישום לעריכת תיאום מס או באמצעות מערכת הפניות החדשה לבקשת תיאום מס, ובכך היא חוסכת להם את ההגעה הפיזית למשרדי הרשות ואת העמידה בתורים. כמו-כן, הרשות פרסמה הבוקר דף ייעודי בנושא תיאום מס ובו כל המידע הרלוונטי.

כדי לשפר את השירות הניתן ללקוחות, השיקה הרשות השנה מערכת פניות חדשה לבקשת תיאום מס, המהווה מערכת משלימה ליישום לעריכת תיאום מס. באמצעות היישום ניתן להפיק עצמאית ומיידית אישורים לתיאום מס, שאותם ניתן להדפיס במדפסת אישית ולמסור למעסיקים/משלמים. היישום נותן מענה במקרים מסוימים וניתן לערוך באמצעותו רק את תיאום המס הראשון של השנה. מערכת הפניות החדשה לבקשת תיאום מס מאפשרת לבקש את כל ההקלות, בגין כל הנסיבות, וגם מתאימה לתיאום מס חוזר במהלך השנה. באמצעותה שולחים בקשה למשרדי מס הכנסה, אליה מצרפים את טופס 116 מלא ומסמכים מאמתים. עם קבלת הבקשה במשרדים, יופקו האישורים המבוקשים בתוך 5 ימי עבודה ותישלח הודעה כי האישורים הופקו והם ממתינים למבקש ביישום לתיאום מס.

הרשות מסבה את תשומת לב הציבור כי ניתנה ארכה לאישורים שהופקו בשנת 2017, ולכן ניתן לדחות את עריכת תיאום המס לשנת 2018 למועד מאוחר יותר ופחות עמוס.

• ארכה לכלל הציבור – עד לתאריך תשלום משכורת פברואר 2018 ולא יאוחר מתאריך 13.3.2018.
• ארכה לציבור הגמלאים מקבלי הקצבאות – עד לתאריך 30.4.2018.

הגם שאין צורך לבוא למשרדים, הרשות פתחה כבר ביום שני השבוע (1.1.218) את האפשרות לערוך תיאומי מס במשרדי השומה ובמרכזי מידע ושירות הפרוסים ברחבי הארץ

כאן, תוכלו לעשות תיאום מס דרך האינטרנט

החזר מס – כל מה שצריך לדעת; ככה תדעו אם מגיע לכם כסף 

מדריך נקודות זיכוי – למי מגיע וכמה מגיע? 

החזר מס הכנסה – חשוב! שווה לבדוק; אנשים מקבלים החזר של אלפים רבים…

עדכונים:

נובמבר 2018: היערכות לקראת סוף שנת המס (הרחבה ב-YNET)

יולי 2018: הגעת לגיל 60 תשלם פחות מס (הרחבה בגלובס)

covercy – העברה כספית בין מדינות, מצד אחד זול יותר מהבנק, מצד שני – עדיין חברה צעירה עם שירות חדש – אז מה היתרונות והחסרונות, והאם כדאי להמשיך לשלם לבנקים עמלה ענקית (אפילו מעל 5%) על העברות כספיות?

העברת כספים בין מדינות היא עסק יקר – אם אתם צריכים להעביר כספים מחשבון בארץ לחשבון בחו"ל תשלמו לבנק עמלות גבוהות במיוחד – עמלת המרה בשיעור של קרוב ל-0.2% מהיקף העסקה (אבל יש עמלת מינימום של כ-6 דולר); שער המרה שמבטא לרוב עמלה של מעל 1% ( למדריך – שער המרה – מה זה? ואיך משיגים את השער הטוב ביותר?); עמלת העברה (SWIFT) שמוערכת לרוב בין 20 דולר במינימום לעד 150 דולר במקסימום (רוב הבנקים גובים 0.175% מסכום ההעברה עם עמלת מינימום).

כמו כן, בהעברות כספיות בין מדינות, יש גם עמלת בנק מקשר (CORRESPONDENT BANK) וכאן מדובר על כמה דולרים (יכול להגיע לכמה עשרות דולרים), כשלפעמים אין בעצם בנק מקשר (הבנק שדרכו אתם עושים את הפעולה מקשר ישירות לבנק של בעל החשבון בחו"ל). בסיכום כולל מדובר על הרבה מאוד כסף, זה גם יכול להגיע לכמה אחוזים טובים מהעסקה כולה.

למעשה, ככל שסכום העברה נמוך יותר, כך העמלה באחוזים (שיעור העמלה הכוללת) גבוה יותר, ובסכומים של מאות דולרים עד אלפים בודדים, זה יכול לעבור את ה-5%.

במה שונה covercy מהבנקים?

ולעיוות השוק הזה, נכנסה חברה ישראלית בשם קוברסי (covercy). קוברסי מציעה שירות העברת כספים בין מדינות בעלויות נמוכות משמעותית מהבנקים. החברה קיבלה רישיון של משרד האוצר שמאפשר/מתיר לה לספק את השירותים הפיננסיים של העברות הכספים. מדובר בגוף חדש יחסית שפועל כמה שנים בודדות, וכמו בכל שינוי תפיסה שקשורה לכסף שלנו – אנחנו זהירים (ובצדק) ואיטיים (שלא בצדק). הזהירות מחייבת על רקע כל מיני גופים וזירות מסחר שמנסים לפתות אותנו לשים אצלם כסף; אנחנו כבר ממש לא בוטחים בהעברות כספים לגופים פיננסיים; והרצון הבסיסי שלנו הוא לשמור את הכסף ולפעול בו במערכת הבנקים שלמרות כל החסרונות שלה, היא נתפסת כיציבה, בטוחה ושמרנית – הכסף שלנו בידיים טובות, הוא לא יכול להיעלם. על הביטחון והיציבות אנחנו משלמים מחיר. השאלה היא כמה והאם המחיר מוצדק?

קוברסי היא כאמור גוף שקיבל אישור ממשרד האוצר, אז זה מקטין באופן מסוים את הסיכון, ומעבר לכך – הכספים שאנחנו מעבירים דרך החברה נשארים בחשבון חיצוני לחשבון החברה, כלומר החברה משמשת רק כצינור, וזה בעצם מקטין את הסיכון עוד יותר. גם אם החברה תהיה בבעיות פיננסיות, היא לא תוכל להשתמש בכספי החשבונות הנפרדים של הלקוחות. זה עדיין לא הופך את השירות לבטוח לחלוטין, אבל זו עוד נקודה שמפחיתה את הסיכונים.

ובכל זאת – ברור שקוברסי נתפסת כמסוכנת יותר מהבנקים, אבל מנגד היא גם זולה מאוד ביחס לבנקים. זה עובד כך – שער ההמרה של קוברסי, שגוזר חלק גדול מהעלויות הנוספות בעסקה, נמוך בכ-1% מהעמלה של הבנקים, ועמלת ההמרה הנוספת (הגופים הפיננסיים ממירים את המט"ח או למט"ח לפי שער מסוים שמגלם עמלה, ובנוסף גובים עמלת המרה בפועל) מסתכמת לרוב בסכום של כ-10 דולר. בעסקאות קטנות ההפרש בין הבנקים לקוברסי מסתכם באחוזים רבים, אפילו 5%, וגם בעסקאות גדולות זה יכול להגיע לכמה אחוזים בודדים – אז שווה לחקור קצת בעניין, וגם אם לא, שווה מאוד לדרוש מהבנקים להשוות את התנאים או להתקרב בתנאים לאלו של קוברסי.

ואיך בעצם קוברסי מצליחה להציע שירות זול? ובכן, קוברסי מדלגת על רשת העברות הכספים סוויפט (Swift) שהיא רשת רישום ההעברות הבנקאיות והיא בעצמה מונופול בבעלות הבנקים הגדולים בארה"ב, שגובה עמלות שמנות במיוחד. קוברסי מעבירה ישר מחשבון לחשבון, כשבפועל היא לא באמת מעבירה כספים ממדינה למדינה, אלא היא פעילה בתוך כל מדינה בחשבונות בנק מקומיים שפתחה (בישראל, גרמניה בריטניה ועוד). כך למשל אם חברה מקומית רוצה לשלוח כספים לגרמניה, היא מחויבת בשקלים בחשבון הישראלי שלה ומזכה באירו את החשבון בגרמניה של מקבל הכסף. התהליך הזה לא כרוך בהמרות מט"ח מכיוון שלקוברסי יש כבר מט"ח במדינות העיקריות, כך שהיא בעצם חוסכת את ההמרה. אם חושבים על זה לעומק, זה גם סוג של כלכלה שיתופית – במקום שאחד ימיר שקלים לאירו ואחר ימיר אירו לשקלים, קוברסי חוסכת את שתי ההמרות, ומשדכת בין שתי העסקאות כך שלא צריך לבצע את ההמרה ולכן היא בעצם חוסכת את שער ההמרה ואת עמלת ההמרה.

אבל, אליה וקוץ בה, ההצלחה של קוברסי טמונה ביכולה לייצר תנועה גדולה של פעילויות כדי שתמיד יהיה לה היקף משמעותי של מט"ח במדינות העיקריות. אגב, קוברסי לא לבד – בעולם יש לא מעט חברות שמספקות שירותי העברות כספים, לרבות  Worldfirst, Azimo ופאיוניר הישראלית.

איך מעבירים את הכסף?

ראשית חשוב להדגיש – כמו כל הסטארטאפים בתחום הפיננסים, הפעילות נעשית דרך אתר, פלטפורמה לביצוע פעולות. מעדכנים את הסכום שרוצים להעביר, ממלאים פרטים אישיים, מוסיפים את כתובת המייל של הנמען, סורקים באמצעות הסמארטפון מסמכי זהות ושולחים את הסכום שצריך להעביר. כל הסיפור מהיר מאוד, עניין של כמה דקות.

מי עומד מאחורי החברה?

קוברסי היא יוזמה של  דורון כהן, שבעבר ניהל את פלטפורמות המסחר לברייט; גונן טיברג, שהיה  סמנכ"ל הטכנולוגיות של טריאלד; ובועז זיונץ, מנהל פעילות הפרסום אונליין של Wix . המשקיעה הגדולה בחברה היא קרן SGVC, שמתמחה בהשקעות בחברות פינטק.

למידע קשור:

קוברסי גייסה 1.5 מיליון דולר 

שער המרה – מה זה? ואיך להשיג שער טוב?

שער המרה זה השער שאתם משלמים על המרת מט"ח, אבל השער הזה רחוק מהשער הרציף והשער היציג – הבנקים פשוט לוקחים לכם עמלה שמנה, אז איך ניתן להשיג שער טוב ולחסוך בעמלת ההמרה?

אולי זה מפתיע, אבל שער המרה של מטבע שונה משער יציג. שער יציג של מט"ח מבטא את השער שלו ביחס לשקל כפי שנקבע בשוק, על פי ביקוש והיצע. אבל כשאתם צריכים לקנות מט"ח, אתם לא משלמים את שערו היציג, שנקבע בכל סוף יום על ידי בנק ישראל, אלא אתם משלמים לפי שער המרה שהוא גבוה משמעותית משער יציג, וגם גבוה מהשער הרציף של המטבע, שער שמשתנה באופן שוטף על פי המסחר.

אז מה השער הרלבנטי לרכישה ומכירה של מט"ח? בכמה הוא שונה מהשער היציג והרציף? ומהם בכלל השערים השונים – שער יציג, שער רציף ושער המרה?

שער יציג – האם הוא באמת מייצג?

זה עובד כך: השער הרשמי של הדולר הוא השער היציג שנקבע על ידי בנק ישראל. הבנק קובע את השערים היציגים של מטבעות זרים רבים – אירו, ליש"ט, ין יפני ועוד, על פי דגימות שוטפות של שערי חליפין שמפרסמים בנקים ברחבי העולם, לרוב על פי היחס שבין המטבע הזר לדולר אמריקאי.

השער אינו שער מחייב. הוא אמנם משמש כאינדיקציה להערכת מטבעות זרים ביחס לשקל, אבל בנקודת זמן מסוימת הוא לא בהכרח השער הנכון והטוב ביותר שלקוח יכול להשיג.

השער היציג מתפרסם באתר בנק ישראל בכל יום שבו יש מסחר במטבע חוץ עד השעה 15:30, וביום ו' עד לשעה 12:30. שער זה גם נקרא שער המסחר, מכיוון שהוא מבטא את נקודת האמצע במהלך יום המסחר, וזו בדיוק הסיבה שהוא לא בהכרח משמש לעסקאות שוטפות. אם השער היציג מבטא סוג של אמצע במהלך היום, ואתם רוצים לקנות או למכור דולרים בסוף יום המסחר, או לאחר יום המסחר, אין משמעות לשער היציג.

העולם הפיננסי נתון לתנודות חדות בטווחים קצרים, של שעות ולפעמים של דקות, ולכן מה שהיה לפני דקות, שעות, במהלך המסחר, לא בהכרח רלבנטי לנקודת הזמן שבה אתם רוצים לקנות או למכור את המט"ח.

השער הרלבנטי מבחינתכם הוא השער הרציף. השער הרציף הוא השער כפי שחושב בדקת המסחר האחרונה. השער הזה אמנם אינו מחייב את הקונים והמוכרים, אבל רובם מבצעים את העסקאות בהתבסס עליו. כאשר אין מסחר, אזי השער היציג עשוי להיות הרלבנטי מבחינתכם, אבל חשוב להבהיר – כיום, עם זירות הפורקס הרבות, ואפשרויות המסחר הרבות על שערי חליפין, אין כמעט מצב שאין מסחר בשערי חליפין ואין להם שערים שוטפים. כלומר, אם אחרי קביעת השער היציג, אתם מעוניינים לקנות או למכור דולרים, זה לא יהיה נכון לעשות זאת לפי שער יציג (שאולי שערו פחות טוב לכם), מכיוון שיש מסחר רציף בשער הדולר, ויש סיכוי טוב שהשער השתנה מאז קביעת היציג

לשער הדולר ומחשבון הצמדה לדולר 

שער המרה – עוד דרך לקחת מכם עמלה שמנה

ואחרי כל זה, שער רציף עדיין אינו השער שבו תעשו את העסקה מכיוון שיש עמלות קנייה ומכירה שמשפיעות על השער. אם אתם רוצים לקנות, הבנק יציג לכם את שער הקנייה שהוא גבוה מהשער הרציף. אם אתם רוצים למכור, הבנק יציג לכם את שער המכירה שהוא נמוך יותר מהשער הרציף והוא הרלבנטי למוכרים. כלומר, יש בעצם שער קנייה ושער מכירה; שער קנייה הוא המחיר שהבנק מוכן לשלם עבור קניית מט"ח מלקוחותיו – שער גבוה מהשער הרציף; שער מכירה הוא המחיר שהבנק מוכן לשלם עבור המט"ח  – שער נמוך מהשער הרציף. שימו לב – גם לשער היציג יש כמובן שערי קנייה ומכירה, אך כאמור בפועל, העסקאות מתבצעות לפי השער הרציף שמבטא את מה קורה באותו רגע בשוק המט"ח.

שערי הקנייה והמכירה הם שערי ההמרה של מט"ח למזומן או של מזומן למט"ח, כשלכל עסקה ספציפית יש שער המרה אחר. וזה עוד לא הכל, בנוסף לשער ההמרה שהוא יקר יותר מהשער הרציף והיציג, אנחנו משלמים עמלת המרה נפרדת, שלא קשורה לשער ההמרה, והיא לרוב בשיעור של עד 0.2% מהיקף העסקה.

בנוסף לשער היציג והשער הרציף, הגדירו במערכת הבנקאית גם את שער העברות והמחאות ושער מזומן. שער העברות והמחאות הוא שער חליפין לעסקאות שאינן מבוססות על העברת כסף מזומן, אלא נעשות באמצעות העברת צ'קים או העברות בנקאיות. שער זה מתפרסם באתרי הבנקים והגופים הפיננסיים.

שער מזומן הוא  שער לעסקאות שבהן מבצעים פעולות בכסף מזומן במט"ח כמו משיכת מט"ח מהבנק או הפקדת מט"ח בחשבון. לרוב שער המזומן גבוה משער העברות והמחאות, כשבנוסף בעסקאות מזומן יש גם עמלות המרה ועמלת הפרשי שער, בגובה הפרש השער בין שער העברות והמחאות לשער מזומן. לכל סוגי השערים האלו, בדומה לשער היציג ולשער הרציף, יש שער קנייה ומכירה.

איך לחסוך בעמלות? איך לקבל שער המרה טוב?

ובכן, אחרי שהבנו ששער ההמרה הוא שער גבוה יותר מהשער הרציף או היציג, השאלה היא האם אפשר להשיג שער טוב יותר. ובכן, אם אתם עושים את העסקאות דרך הבנקים, והרוב עושים זאת דרך הבנקים, אז זה תלוי בכוח המיקוח שלכם, בעד כמה הבנק מעוניין להיות "בסדר" איתכם, ובלשון פשוטה – עד כמה החשבון שלכם גדול ועד כמה אתם פעילים בו, וכמובן שככל שאתם גדולים יותר ופעילים יותר, יכולת המיקוח שלכם טובה יותר.

בפועל, יש בנקים שמפחיתים את עמלות הקנייה והמכירה בכמה עשרות אחוזים בודדים, אז שווה מאוד להתמקח, כי העמלה הבסיסית – שמבטאת את הפער בין שער ההמרה לשער רציף או שער יציג, היא מעל 1%! – המון כסף.  ואל תשכחו גם את עמלת ההמרה הסטנדרטית. כאמור, שער ההמרה מבטא עמלה ענקית, אבל זה עדיין לא כל הסיפור. בנוסף הבנק גובה עמלת המרה שלרוב מסתכמת בקרוב ל-0.2% מהיקף העסקה.

דרך אחרת להוזיל עלויות, אבל זה כבר תלוי בשימושים של העסקה המסוימת, היא לעשות את העסקה בזירות הפורקס. פורקס (Foreign Exchange) הוא מסחר במטבעות ברמה העולמית. המשמעות היא שניתן לסחור בכל מטבע מול כל מטבע אחר ברחבי העולם באמצעות זירות שמאפשרות מסחר בפורקס. למשל, נניח שאתם חושבים שהכלכלה הברזילאית תתחזק ואתם רוצים להשקיע במטבע הברזילאי? אפשר ברגע. לעומת זאת, אם אתם חושבים שגילויי השחיתות בממשלה הברזילאית יגרמו לקריסת הכלכלה המקומית, אתם יכולים להשקיע "הפוך", כלומר למכור מול הדולר את המטבע הברזילאי. אתם סבורים שהדולר יתחזק על חשבון מטבעות כמו האירו? תוכלו להמר על צמד המטבעות דולר/אירו. כמעט כל חשיפה גלובלית שאתם יכולים לחשוב עליה ניתנת לתרגום למסחר בפורקס.

אבל שימו לב, זירות הפורקס עלולות להיות מסוכנות – רבים שפועלים דרך הזירות הופכים לספקולנטים ומאבדים את ההשקעה שלהם או חלק גדול ממנה. מנגד, יש גם כאלו שמרוויחים הרבה על מגמות וכיוונים של שוק המט"ח, אבל כאן אנחנו מתייחסים לחלק אחר של פעילות בזירות האלו – לא פעילות השקעה, ספקולציה או הימור, אלא פעילות עסקית – גידור, המרת מטבעות וכו'. העמלות בפעילויות האלו דרך הזירות, זניחות לגמרי; שער ההמרה בעסקאות דרך הזירות קרוב מאוד לשער הרציף. אז אם אתם חזקים מספיק ולא תפזלו לעסקאות מט"ח ספקולטיביות, אולי זה יכול להיות פתרון. צריך לבדוק את העלויות הכוללות – עמלות על העברת כספים לזירה ומהזירה בחזרה, צריך לבדוק את מיקום החשבון של לקוחות הזירה והאם זה חשבון בנאמנות, ואחרי הבדיקות האלו ובדיקות נוספות כמו אם הזירה מפוקחת או לא, אתם יכולים לבחור את הזירה המתאימה לכם. כאן, תוכלו להרחיב על עסקאות דרך זירות הפורקס.

פתרון נוסף הוא הצ'יינג'ים – סניפי המרות מט"ח שפזורים בערים הגדולות. גם שם יש עמלת קנייה ומכירה, אבל היא לרוב נמוכה מהעמלה בבנקים. תעשו בדיקה, זה יכול להיות משתלם למי שצריך מט"ח במזומן או להמיר בחזרה ממזומן למט"ח.

דרך אחרת שמתחברת גם להעברת מט"ח היא העברה דרך חברה בשם קוברסי (covercy). כאן מדובר על מנגנון המרת מט"ח והעברת מט"ח בזול בין חשבונות במקומות שונים בעולם. העלות של השירותים האלו נמוכה מאשר בבנקים, אך מדובר בשירות יחסית חדש, בן כמה שנים בודדות, כך שאולי אנחנו עדיין לא חשופים לכל הסיכונים שבשירות. בינתיים, הגוף הזה, שיש לו סניפים ברחבי העולם, נראה כאיום על ההעברות הבינבנקאיות – שער ההמרה שהוא נותן נמוך במיוחד, והעמלה על ההעברה בין החשבונות נמוכה לרוב מאשר העמלה של הבנקים. עם זאת, למי שרק רוצה לעשות עסקת מט"ח בלי העברה, זה לא מתאים.

דרך נוספת לקבל שער המרה טוב היא להפעיל חשבון וכרטיס של חברת פיוניר. מדובר על חשבון וירטואלי שאליו צמוד כרטיס דביט. אתם יכולים להטעין את הכרטיס ולשלם דרכו וכן לקבל כסף לחשבון. מדובר בעלויות נמוכות באופן יחסי – ראו כאן הרחבה על כרטיס פיוניר

מדריכים ומחשבונים רלבנטיים:

לשער הדולר ומחשבון הצמדה לדולר 

לשער האירו ומחשבון הצמדה לאירו

איך משקיעים בדולר

פורקס – כל מה שצריך לדעת

חשבון פיוניר – כל מה שצריך לדעת

קיירוס – פירמידה או דרך אמיתית להרוויח כסף?

אין ארוחות חינם, אין קסמים, אין מתנות – אם מישהו מבטיח לכם רווחים, מבטיח לכם תשואה מרשימה, לרוב (ואולי תמיד) זה יהיה סוג של הונאה. קיים דפוס פעולה דומה בכל הונאות הפונזי/ הפירמידות שהיו – כאן, תוכלו להרחיב איך מזהים פונזי? והשאלה הגדולה בחודשים האחרונים היא סביב הקיירוס – האם זו פירמידה או פשוט רעיון כלכלי מבריק?  הבסיס של קיירוס  הוא שהמשתתפים מקצים מקום אחסון במחשב שלהם ומקבלים על זה כסף, אבל כדי לקבל את הזכות להיות לקוח/ שותף / משווק, הם משלמים סכום ראשוני שתלוי בסוג התוכנית. הלקוחות שהם סוג של שותפים, משווקים את התוכנית לאחרים – אולי בגלל שהם באמת מאמינים בתוכנית הזו, ואולי פשוט מכיוון שהם מקבלים כסף על כל גיוס של לקוח.

המספרים נראים מדהימים ומאות רבות  של משתתפים ישראלים כבר בפנים (הערכות מדברות כבר על יותר מ-1,000 איש). קיירוס דרך לקוחות שהופכים כאמור למשווקים, מציעה למצטרפים חדשים הצעה שלכאורה אי אפשר לסרב לה –  סכומי כסף קבועים תמורת שימוש בשטח האחסון הפנוי במחשב שלהם, ותמורת סכום ראשוני – כלומר, שלמו קצת עכשיו, תנו לנו שטח על המחשב שלכם, ותתחילו להדפיס כסף.

הלקוחות מספרים על רווחים עצומים, ומנסים לשכנע אחרים להצטרף למהפכה.  זה מזכיר הרבה פירמידות שנשענו בעצם על הלקוחות שלהם שהפכו למשווקים ושותפים  המודל של משווקים שותפים קיים במקומות רבים כאשר הרעיון שהוא שהלקוח המרוצה יפיץ את הבשורה לאחרים. העניין הפשוט הוא שלא ניתן לעשות כסף מאוויר, אז נכון שבמקרה הזה יש מכירה של שטח אחסון במחשב ובתמורה מקבלים כסף, אבל על פי כללי הכלכלה ברגע שהתשואה לא נורמלית (ועל פי הסיפורים התשואה לא נורמלית), יש כאן או כשל שוק או הונאה. כשל שוק לא אפשרי כאן, שכן מדובר בשוק האחסון, על כל שחקניות הענק שבו, ואלפי (אם לא יותר) שחקניות קטנות ובינוניות, ובכלל – מיליונים של אנשים שעוסקים בתחום המחשוב, האחסון, המכירה והשיווק של מחשבים ושרתים, מלמדים שזה שוק משוכלל – אין כאן עיוות שוק, אין כאן אפשרות לעשות כסף – אף אחד לא יכול להיכנס ולעשות רווח על גבם של מיליונים שמתפרנסים בתחום.

קיירוס – לא ייתכן לאורך זמן לייצר רווחים עצומים (אלא אם זו פירמידה)

אז האם זו הונאה? תשפטו בעצמכם. פעילות קיירוס בארץ מתבססת על כמה מוצרים –  "קיירוס־מייל" שזה תיבת דואר שעל פי אנשי החברה מאובטחת ברמה גבוה ביותר;  "קיירוס־דיסק"- כלי אחסון  המאפשר אחסון של מידע בענן ברמת אבטחה גבוהה; ו"קיירוס־סורס" – פיתוח שמאפשר לגלוש בצורה בטוחה ומאובטחת (ואנונימית) ברשת, ומבלי לסבול מפרסומות טורדניות.

אז מה הרעיון? איך עושים כסף? הרעיון הוא שקיירוס בעצם צריכה שטחי אחסון. היא עצמה לצורך פעילותה (בעיקר אבטחת המידע)  צריכה מקומות אחסון ומשתמשת במקומות פנויים שהיא מקבלת מהציבור (הלקוחות שלה). יש לה מיליוני משתמשים ברחבי העולם והיא מקבלת את האחסון שלהם ואת יכולת העיבוד וכך היא בעצם מחזיקה את מערכת אבטחת המידע שלה.  קיירוס בעצם  שומרת את המידע של הלקוחות שלה במקומות אחסון של מיליוני אנשים – במקומות הפנויים שלהם במחשבים הפרטיים. ככה לכאורה היא נהנית מביזור ופיזור של המידע, וככה הלקוחות הפרטיים מספקים לה שירות שווה כסף, לטענתם הרבה כסף.  אבל, שימו לב – הלקוחות האלו, צריכים לשלם כסף, כדי להיכנס למערך הזה.

החברה מציעה ללקוחות חדשים מספר מסלולים, לרבות – מסלול בסיסי שדורש מהמשתתף תשלום ראשוני של 125 דולר ו–15 ג'יגה־בייט פנויים על המחשב. בתמורה להשקעה, הלקוח אמור לקבל תשלום יומי של מעל 80 סנט, מעל 300 דולר בשנה – כלומר, הוא עושה תשואה של קרוב ל-150% – האם זה ייתכן?

וזה רק המסלול הפשוט, יש מסלולים יקרים יותר, שמאפשרים לשחקנים הרוויח לכאורה יותר מאשר המסלול הבסיסי.  זאת ועוד –  הלקוח יקבל עמלת שיווק של 15% מהפקדות של לקוח חדש שהוא יביא לקבוצה. ואם הלקוח החדש יביא לקוחות, גם אז יהיו הכנסות ללקוח (המקורי) בשיעור של כ-10%.  ככה עובד שיווק רב שכבתי, וחשוב להדגיש , השיווק הזה קיים במקומות שנחשבים לגיטימיים (הרבלייף למשל, אם כי יש מחלוקת גדולה בקשר לפעילות של החברה והאם היא סוג של פירמידה), אז מצד אחד זה לא יהיה נכון לפסול זאת על הסף, מצד שני, כאמור בפתיח – אין ארוחות חינם, ואין קסמים ולא ייתכן שקיירוס תייצר ללקוחות/ שותפים שלה רווחים כל כך גדולים לאורך זמן.

איך מזהים הונאת פונזי/ הונאת פירמידה? 

מדד תשומות הבנייה ביולי זינק ב-0.4% והשאיר את התחזיות מאחור, כאשר מתחילת השנה עלה המדד ב-1%. אז מה יהיה לנו בחודשים הקרובים? בהראל פיננסים סבורים שבשלושת החודשים הבאים  (אוגוסט, ספטמבר , אוקטובר) יעלה המדד ב-0.4% (בשיעור מצרפי)

מחשבון מדד תשומות הבנייה

הכלכלנים של הראל צופים שבמקביל לעלייה של 0.4% במדד תשומות הבנייה, יירד מדד המחירים לצרכן בשלושת החודשים האלו ב-0.1%!  כמו כן, סבורים הכלכלנים כי המדדים הקשורים לדירות למגורים יעלו בשיעור יחסית גבוה. מדד מחירי דירות בבעלות דיירים יעלה להערכתם בתקופה זו ב-0.6% וגם סעיפי הדיור האחרים (בעיקר הכוונה למדד שכר הדירה) יעלה ב-0.6% בתקופה זו.

כאן, תוכלו לחשב את השינויים במדד המחירים לצרכן

כאן את השינויים במדד שכר הדירה

וכאן את השינויים במדד מחירי הדירות

למה מדד תשומות הבנייה כל כך חשוב?

הסיבה ההעיקרית שמדד תשומות הבנייה הפך לכל כך חשוב היא שהוא מהווה את בסיס ההצמדה של הכספים לקבלן – כלומר, מחיר הדירה מתייקר במקביל לעליית המדד.  ההתייקרות עשויה להיות משמעותית ולהגדיל את מחיר הדירה לצד גורמים נוספים שמייקרים את מחיר הדירה. כאן, תוכלו לקרוא  הסבר מפורט על מחיר הדירה האמיתי.  כך או אחרת, בשנים האחרונות כאמור עלה מדד תשומות הבנייה משמעותית יותר ממדד המחירים לצרכן ולכן רבים היו מעוניינים לגדר אותו, להקטין את החשיפה אליו, או להחליף את ההצמדה למדד המחירים לצרכן – וזה יכול להיות אפשרי. כחלק מהמשא ומתן עם הקבלן אתם יכולים לנסות ולדרוש הצמדה למדד המחירים לצרכן במקום למדד תשומות הבנייה – שימו לב זה לא בהכרח שמדד המחירים לצרכן עדיף לכם, בהחלט ייתכן מצב הפוך – שמדד המחירים לצרכן עולה על מדד תשומות הבנייה, למרות שזה לא היה כך בשנים האחרונות – מה שהיה לא בהכרח יימשך ולכן תדעו שבסופו של דבר זה סוג של הימור.

מחשבון מדד תשומות בנייה – מחשבון מדד תשומות הבנייה

 ומחשבון מדד המחירים לצרכן –

מחשבון מדד המחירים לצרכן

אז מתי כדאי לשלם לקבלן?

שאלה חשובה שאיתה מתמודים רוכשי הדירות היא מתי לשלם לקבלן – האם לחכות עד כמה שניתן או להקדים תשלומים? ובכן, תשלום מהיר ימנע את ההצמדות למדד תשומות בנייה, כלומר יחסוך את ההצמדות, אך מצד שני תשלום מהיר משמעותו בשביל רוב רוכשי הדירות – לקיחת משכנתא בשלב מוקדם וערכה עולה בהתאם לריבית – השאלה הכלכלית היא מה יותר גבוה – מדד תשומות הבנייה או הריבית על המשכנתא?  וגם כאן, אלו הערכות ומה שהיה לא בטוח שיהיה. כאן, תמצאו את ריבית המשכנתא המעודכנת, וכאן, את מדד תשומות הבנייה וכן תחזיות לגבי מדד זה.

מדריכים נוספים:

רכישת דירה מקבלן – כל מה שצריך לדעת

למדריך מס רכישה

מחשבון מס רכישה

הקלות משמעותיות להתחדשות עירונית (פינוי בינוי, תמ"א 38) – חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית שמטרתו להגדיל את היצע הדירות, מסיר חסמים משמעותיים, בעיקר בנושא מיסים. אחד החסמים המשמעותיים ביותר בפרויקטים של פינוי בינוי היה מס שבח – האם קבלת דירה אחרת בפרויקט פינוי בינוי משמעה מכירה של הדירה הקיימת וקבלת דירה חדשה? ואם כך, הרי שיש לשלם מס שבח על מכירת הדירה הישנה, וגם אם ההלכה בפועל היא שבעל דירה בפרויקט כזה בעצם מוכר את זכויותיו (זכויות הבנייה), הרי שעד כה הפטור ניתן רק על הזכויות החדשות בפרויקט, הזכויות שהעניקה בעצם תוכנית הפינוי בינוי או התמ"א. ולא היה פטור ממס שבח על זכויות הבנייה שהוקנו למבנים מתוקף התוכניות הקיימות. הסוגיה הזו מנעה בעצם כדאיות כלכלית של פרויקטים רבים, כשבפרויקטים אחרים היה סרבול בחישוב מס השבח.

החוק מספק פטור ממס שבח  על מכלול זכויות הבנייה, וזו הטבה גדולה, וזה יכול להפוך פרויקטים רבים לכלכליים.

על רקע החוק, אמר, אלי כהן, יו"ר ועדת הרפורמות לתיקוני חקיקה "במסגרת הקמת הרשות הלאומית להתחדשות עירונית נכללו תיקוני חקיקה עקיפים בנושא מיסוי שגובשו יחד עם רשות המסים ולשכת יועצי המס, אשר מפשטים ומשחררים חסמים ויסייעו להאיץ את התקדמות הפרויקטים. פרויקטי התחדשות עירונית מהווים בשורה חברתית, מעבר להיותם פרויקט נדל"ני, שכן בניינים חדשים יחליפו בניינים ישנים, יהיו אפשרויות דיור חדשות, בעיקר באזורי הביקוש, וכך יהיו הזדמנות חברתית לשדרוג ופיתוח השכונות שהוקמו בעבר על ידי המדינה — והוזנחו".

בנוסף הוגדר בחוק שלא צריך אישור של 24 דיירים כדי ללכת ולהתחיל בפרויקט פינוי בינוי, מספיק ב-12 חתימות של דיירים.

מדריך מס שבח

מחשבון מס שבח

איך רושמים את האופציות בספרים? למה החברות מנטרלות את ההוצאה בגין האופציות? ומה ההוצאה הרבעונית של פייסבוק על הענקת אופציות?

אופציות למנהלים ועובדים הן עדיין שיטת הגמול הפופולארית ביותר בוול-סטריט וזה מחלחל גם לחברות הגדולות בבורסה המקומית. המנכ"לים של חברות הטכנולוגיה הגדולות מסתפקים בשכר ממש נמוך, מכיוון שהוא פשוט לא רלבנטי – מארק צוקרברג המייסד, השולט והמנכ"ל של פייסבוק (FB ) מקבל שכר של 1 דולר על עבודה של שנה. אבל, הוא זוכה לחבילת אופציות למניות ששווה כמה מאות מיליוני דולרים (ויותר).

גם גיל שוויד, המייסד, והמנכ"ל של צ'ק פוינט מקבל שכר נמוך במיוחד – שכר המינימום המתאפשר על פי חוק (כנראה שאם החוק היה מאפשר שכר נמוך יותר הוא היה מקבל 1 דולר), וגם במקרה הזה כמובן אין לשכר משמעות. שוויד מקבל הטבה דרך האופציות למניות שמוערכת בכמה עשרות מיליוני דולרים בשנה. בשנה שעברה זה הסתכם בכ-35 מיליון דולר, והשנה הוא קיבל הקצאה נוספת של 1.6 מיליון אופציות, במחיר מימוש שזהה למחיר הנעילה של מניית החברה.  האופציות האלו שוות כמה מיליונים טובים, וסכום ההטבה נרשם בספרים כהוצאה, בדיוק כמו הוצאת שכר, אז מה בכל זאת ההבדל, ואיך בכלל מחשבים את שווי ההטבה באופציות?

נתחיל בכך שבעבר ההטבה בגין האופציות נרשמה לא על פי ערכה הכלכלי, אלא על פי ערכה הנאיבי, ולרוב דאגו שהערך הנאיבי יהיה אפס. זה עובד כך –  אם  חברה הקצתה אופציות למנכ"ל במחיר מימוש של 10 דולר ומחיר המניה היה 10 דולר, אזי השווי הנאיבי של האופציה (שמוגדר כמחיר מניה פחות מחיר המימוש) שווה אפס, ובהתאמה הערך הכלכלי של כל החבילה שווה לאפס. הקצאה במחיר מימוש גבוה ממחיר המניה מבטא עדיין שווי נאיבי אפס, והקצאה במחיר נמוך ממחיר המניה, כבר מגלמת שווי נאיבי – אם לדוגמה ההקצאה היא במחיר מימוש של 8 דולר ומחיר המניה הוא 10 דולר, אז השווי הנאיבי הוא 2 דולר. בפועל, רוב ההקצאות נעשות במחיר מימוש השווה למחיר המניה, כשהרעיון שעומד מאחורי ההקצאות האל הוא שרק אם המנהל יצליח לייצר ערך למשקיעים (דרך מחיר מניה שיעלה על המחיר בעת ההקצאה) אז (ורק אז) הוא ייהנה בעצמו.

אלא שהשווי הנאיבי לא משקף כמובן את הערך הכלכלי – אופציות שניתנו במחיר מימוש שווה למחיר המניה, בעלי ערך  (ולא מעט) בעיקר בזכות משך הזמן (הזמן עד למימוש האופציה) והתנודתיות של האופציה. ולמרות שזה טריוויאלי, לקח הרבה מאוד זמן עד שמוסדות התקינה החשבונאית הצליחו לאמץ תקנות שדורשות את רישום הערך הכלכלי של הטבת האופציות.

וגם אחרי שהצליחו להכניס את ההטבה לספרים היא לא ממש זוכה לתשומת לב. נכון, ההטבה נמדדת (על פי גישות שונות ובעיר בלאק אנד שולס) ונרשמת כהוצאה בדוח רווח והפסד החשבונאי, אלא שלחברות הנסחרות בוול-סטריט יש שפה משלהם – שפת ה-NON GAAP (Non Generally Accepted Accounting Principles); מדובר בדוחות כספיים שאינם על פי כללי החשבונאות, ובכל זאת הם הדוחות שעליהם מתבססים התקשורת, המשקיעים והאנליסטים. מדובר בדוחות שמנטרלים סעיפים חריגים וחד פעמיים. הדוחות האלו מתפרסמים בצמוד לדוחות החשבונאיים, אך הם מובלטים יותר ואליהם מתייחסת הנהלת החברה. הרציונל הוא שמספקים לשוק דוחות נקיים, בלי רעשי רקע, בלי סעיפים חד פעמיים, מספקים בעצם את הנתונים הרלבנטיים להערכת החברה ובהתאמה להערכת המניה, ואחרי הכל – בזה מדובר, בדוחות שיוכלו לשמש את השוק כדי לקבוע את חיר המניה. הרעיון הזה במהותו נכון, הדוחות החשבונאיים הפכו לסל של סעיפים, במקרים רבים, סעיפים לא ברורים וגם לא רלבנטיים, ועבודת הניקוי והנטרול, כדי לנטרל את הרעשים, עשויה לקחת  לאנליסטים ולמשקיעים זמן רב. אז מה עושים נותנים לחברות לעשות את זה, וזאת כמובן הבעיה – הדוחות האלו לא אובייקטיבים; הם לא מבוקרים ומפוקחים, הם לא כפופים לתקינה ולכללי חשבונאות. אז נכון, הם אמורים להיות רלבנטיים יותר, אבל המציאות מלמדת שבמקרים רבים הם פחות מהמנים – איכשהו ברוב המקרים החברות נוטות לנטרל הוצאות חד פעמיות, אבל כמעט ולא תראו חברות שמנטרלות הכנסות חד פעמיות.

ואחת ההוצאות השכיחות ביותר שמנוטרלת בדוח NON GAAP היא ההוצאה על אופציות למנהלים ולעובדים.

והנה דוגמה מהדוחות האחרונים של פייסבוק (FB ).  הרשת החברתית שייצרה מחזור הכנסות של 6.4 מיליארד דולר ברבעון השני של השנה, לעומת 4 מיליארד דולר ברבעון המקביל אשתקד, ולעומת 5.4 מיליארד דולר ברבעון הקודם (הראשון של השנה) דיווחה ברבעון השני על רווח NON GAAP של 2.8 מיליארד דולר, בעוד שהרווח החשבונאי עמד על 2 מיליארד דולר. אגב, זה עוד הפרש "סביר" במקרים רבים ההפרש גדול משמעותית, במקרים רבים ההפרש מעביר את החברה מהפסד חשבונאי לרווח בדוח הלא חשבונאי.

ההפרש בין הדוח החשבונאי לדוח הלא חשבונאי נובע כמעט כולו מההוצאה בגין האופציות למנהלים ועובדים. פייסבוק רשמה בדוח החשבונאי הוצאות נטו (אחרי מס) של כ-700 מיליון דולר בגין הענקת אופציות לעובדים , וככה בעצם נעלמה לה הוצאת ענק מהדיווח. האבסורד הוא שאחרי שנים רבות של מאבקים בין הרשויות ומוסדות התקינה בעולם כדי להכניס את האופציות לספרים, ואחרי שהצליחו בכך, החברות פשוט מצליחות בדלת האחורית להבריח את ההוצאה הזו באלגנטיות.

וסכומים האלו מצטברים ויוצרים "נזק" למשקיעים מכיוון אחר. פייסבוק לדוגמה הוציאה בנטו (אחרי מס) כ-2.5 מיליארד דולר בגין הענקת אופציות בשנה שעברה, השנה זה כנראה יהיה סביב 3 מיליארד דולר, ובחישוב גס, מאז ההנפקה לפני ארבע שנים, ההוצאה מסתכמת בכ-10 מיליארד דולר. ההוצאה הזו כאמור לא נרשמת בדוח הלא חשבונאי, ומכאן שאם הדוח הזה הוא אכן הבסיס להתנהגות המניה, אזי המשקיעים לא נפגעים מרישום הוצאה בגין הענקת האופציות, אבל הם נפגעים מהדילול – אופציות בהיקף גדול, משמע הנפקת מניות בהיקף גדול (ובמחירי מימוש נוחים), והנפקת מניות פוגעת בחלק היחסי של כל משקיע, ברווח – הנתח שלהם קטן.

מעודכן ל-03/2019

דירת גן, למי שחולם על בית עם גינה, היא פתרון אידיאלי – הנה היתרונות והחסרונות –

מאז ומעולם היה חלומם של ישראלים רבים, לגור בבית עם גינה פרטית צמודה; ואולם, מחירי הבתים הפרטיים היו (ועדיין) רחוקים מהישג ידם של רוב  האוכלוסייה, ואז הומצאה דירת הגן – מין יצור כלאיים של בית עם גינה פרטית בקומת הקרקע, אך בתוך בניין משותף עם שכנים. אגב, עד היום אין הגדרה בחוק לדירת גן, אך אדריכלים טוענים, שדירת גן היא דירה בקומת קרקע, אליה צמודה גינה בשטח 50 מ"ר לפחות, השייכת לדייריה בלבד, ושהגישה אל הגינה היא מתוך הדירה.

דירות הגן הראשונות נבנו בישראל בשנות ה-80 של המאה שעברה. עד אז נבנו הבניינים על עמודים, כשאת שטח הקרקע ניצל הקבלן לטובת חצר משותפת לבניין, חניה לדיירים, וגם לדירות קטנות בקומות הקרקע, שנחשבו אז לזולות ביותר. בהשראה מספרד וניו יורק והמלצות של כמה אדריכלים בארץ, הבינו הקבלנים שהם יכולים לנצל את הקרקע שבבעלותם ואת זכויות הבנייה גם לשדרוג הדירות בקומות הקרקע לדירות עם חצר פרטית – דירות גן, וזאת במחיר גבוה בהרבה מהדירות הרגילות בבניין, אך עדיין נמוך בהרבה ממחיר בית פרטי באזור.

דוגמאות (מתוך אתר WinWin): ברעננה מוצע בית פרטי בן 5 חדרים ברחוב ביאליק בכ-5.8 מיליוני שקלים. דירת גן בת 5 חדרים באזור סמוך תעלה רק 3.3 מיליוני שקלים. דירת גן ברחוב איינשטיין בתל אביב בת 7 חדרים מוצעת ב-6.5 מיליוני שקלים; בית פרטי בן 7 חדרים בנווה צדק – 12.5 מיליון שקל. בראשון לציון – דירת גן בת 3 חדרים מוצעת למכירה ב-1.85 מיליון שקל; בית פרטי בין 3 חדרים מוצע ב-3.6 מיליוני שקלים. כמובן, שההשוואה היא לא מדויקת – לא בדקנו את המצב של כל נכס ומאפייניו הייחודיים. עם זאת, הדוגמאות מראות שמחיר של דירת גן קטן בכמעט מחצית מאשר בית פרטי, עם אותו מספר חדרים.

בכך גם השביחו את הפוטנציאל הכלכלי והשיווקי של כל הבניין. הרעיון היה מוצלח, והביקוש לדירות גן הפך לגבוה; כיום כולל כמעט כל פרויקט חדש של בנייני מגורים דירות גן בקומות הקרקע; החניה ירדה אל מתחת לקרקע או אל סביב הבניין, והחצר המשותפת צומצמה מאד. אם בהתחלה היו דירות הגן נבנות מחור, ובחזית נשמר השטח לחצר משותפת , היום, בגלל ההצלחה של דירות הגן, הקבלנים בונים מסביב לכל מפלס הכניסה דירות גן, כולל בחזית. ובכל זאת, דירות הגן נמכרות ראשונות בפרויקטים חדשים, כשמחירן גבוה בדרך כלל ב-20%-25% ממחיר דירה רגילה דומה בבניין, כי הן נחשבות ליותר יוקרתיות. גם שטחן גדל וכיום ניתן למצוא דירות גן בנות 6 חדרים, מחולקות לשתיים ואף שלוש קומות; אז מדובר בדופלקס עם גינה או בטריפלקס עם גינה, והמחירים הרבה יותר גבוהים.

יתרונות, חסרונות של דירות הגן וכמה טיפים

נתחיל ביתרונות:

היתרון הבולט של דירות הגן – הגינה הפרטית. אני התגוררתי בדירת גן במשך 11 שנים. 4.5 חדרים אליהן הייתה צמודה גינה בשטח 400 מ"ר (!). הייתה לנו תחושה של בית פרטי, כי יצאנו מהדירה שלנו לגינה מהסלון, מהמטבח ומאחד החדרים; גידלנו עצי פרי בחצר, טיפחנו את הדשא, שמנו שולחן גדול וכסאות גן, עמדת ברביקיו הילדים שיחקו ואירחו חברים בגינה הרחבה, תחת השגחה ללא צורך לצאת לגינה הציבורית, אירחנו עשרות לארוחה בגלל השטח הרחב. במילים אחרות: מי שאוהב לטפח גינה על יתרונותיה, אך הוא לא יכול להרשות לעצמו לרכוש בית פרטי באזור – דירת גן היא הפתרון בשבילו.

אם יש לכם ילדים – בגינה אתם יכולים להציב בריכה, מגלשות לילדים,  טרמפולינה ועוד.

 אירוח באוויר הפתוח – דירת גן מאפשרת לכם לארח את החברים ובני המשפחה לסעודות בגינה ובכלל, תחת כיפת השמיים באווירה אחרת.

בעלי חיים – אין בעיה לבנות מלונה גדולה לכלב בחצר.

מחסן – במקום להסתפק במחסן הקומתי הקטן הצמוד לדירה, ניתן להציב מחסן גדול יחסית בגינה, ובו תוכלו לאחסן את כלי הגינה וכל דבר אחר שלא נמצא לו מקום בדירה.

שכנים – שכנים זה גם דבר טוב, בעיקר אם מדובר ביחסי שכנות טובים; בעיקר בעתות "מצוקה" כשהסוכר נגמר, או כשאתה רוצה לקפוץ לקניות והשכנה יכולה לשמור על הילד בינתיים.

חסרונות:

גינה גדולה מדי – במקרים רבים הגינה המוצמדת לדירת הקרקע מאד גדולה – אנחנו באיזשהו שלב התעייפנו מכיסוח דשא בשטח של כ-400 מ"ר.

טיפ: הפתרון יכול להיות ריצוף חלק גדול מהגינה (מותר עם מגבלות). זה גם חוסך בעלויות התחזוקה של הגינה, שכדאי לכם לקחת בחשבון כשאתם קונים דירת גן.

מעלית – למרות שאינכם משתמשים במעלית, עליכם להשתתף במימון התחזוקה שלה.

ביוב – בחצרות דירות הגן מטמין הקבלן את צינורות הביוב המשותף לכל הבניין; לעיתים מדובר אפילו ב-9 שוחות (תלוי במספר הדיירים בבניין) שמפלחות את הגינה ובמכסי ביוב המכערים ומפריעים לרצף הדשא. מסתבר שאין תקן המונע מהקבלן לנהוג כך, אך הוא צריך לעגן זכויות אלו בהסכם המכר לדירה. א. זה יכול לגרום להצפות. ב. בכל תיקון של סתימה בביוב המשותף, אתם צריכים לארח את האינסטלאטור וכנראה גם את נציג הוועד שילווה את עבודתו.

ניקוז – גם צנרת הניקוז המשותפת עוברת בגינתכם. הקפידו לפחות שהיא נשפכת אל מחוץ לגינה ולא בתוכה.

מזיקים – בקומת הקרקע, ובעיקר בגינה (כמו בבית פרטי), תצטרכו להתמודד עם מקקים, נמלים, חרקים מעופפים ואפילו נחשים.

טיפ: צריך לדאוג להדברה תקופתית גם בבית וגם בגינה.

מגבלות בשל שכנים ומשום שמדובר בבניין משותף – לא תוכלו לשתול כל עץ שתבחרו; א. השכנים מעליכם יכולים להתלונן ששתלתם עץ גבוה שמסתיר להם את הנוף. ב. עצים עם שורשים עבים ו"אלימים" כמו פיקוס בנימינה, לא תוכלו לשתול באמצע הגינה, כי הם יכולים לפגוע בצנרת הביוב העוברת בגינתכם. ג. הכלב שלכם נבחן? כשהוא בחוץ הנביחות שלו תופסות תהודה הרבה יותר גדולה. שכנים לא סבלניים צפויים להתלונן. ד. אתם אוהבים לארח לארוחות "על האש"? תצטרכו להרחיק לפינת הגינה, כדי שהעשן לא יגיע לשכנים למעלה, אחרת הם צפויים להתלונן, ותרגישו מובכים מול אורחיכם.

אין פרטיות – אחת הטענות החוזרות הנשמעות מפי דיירי דירות גן היא – "אני המאפרה של הבניין", או "אני פח האשפה של הבניין". כלומר, כמעט בכל בניין יש שכנים לא מתחשבים שאת הלכלוך שהם אוספים מהמרפסת הם משליכים למטה, והיא צונחת לה בגינה הפרטית שלכם; החבר'ה מעשנים במרפסת ואת האפר מהסיגריה, ולא פעם את הסיגריה עצמה, וגם מאפרות עמוסות, הם משליכים למטה. אתם גם חשופים לצפייה של השכנים מלמעלה במעשיכם בחצר, ולא תוכלו לצאת אליה בכל לבוש שתרצו.

טיפ: בישיבת הדיירים הראשונה הקפידו לדרוש מהשכנים לא לזרוק כל פסולת לגינתכם, ותאיימו בפנייה לפיקוח העירוני, למשטרה וכד'. רשמו לפניכם את הדיירים שגרים בדיוק מעליכם (בכל הקומות) ובכל פעם שנזרקת פסולת או סיגריה, אל תהססו לעלות ולחקור כל שכן מעליכם. מהלך כזה יקטין ואולי אף יחסל את התופעה.

אתם יכולים לבנות פרגולה גדולה (יש צורך בהיתר וועדה מקומית, כמו בכל בית) שתסתיר חלק מהגינה מעיני השכנים. הפרגולה היא לא פתרון אולטימטיבי, כשהשכנה שוטפת את המרפסת ואת המעקה שלה בצינור מים, למשל. זה קרה לי כשישבתי לקפה תחת הפרגולה עם חברה, ולפתע נרטבנו כי השכנה שמעלי שטפה את מעקה המרפסת; אפשר לבקש מהשכנים לתאם אתכם מתי הם שוטפים בצינור את מעקה המרפסת, כדי שלא תהיו בחוץ באותה עת.

רעש – דירות הגן מצויות במפלס הכניסה כאמור, כך שדיבורים, רעש של כלי רכב מהכביש ומהחניון, טריקת דלת הכניסה בכל פעם ששכן נכנס לבניין – אלה יהיו מנת חלקכם.

קרבה לחדר האשפה – קיר חדר האשפה צמוד בדרך כלל לאחת מדירות הגן, מה שעלול להביא לריח רע ולאוסף חתולי רחוב רעבים.

טיפ: כשאתם בוחרים את דירת הגן בה תגורו – תשתדלו שהיא לא תהיה זו שצמודה לחדר האשפה.

טיפ: שהדירה תהיה אחורית ולא חזיתית, כדי להפחית את רעש טריקות דלת הכניסה ורעש הרחוב.

ועוד כמה המלצות לסיום – אם אתם חוששים מהצפות בחורף, תבקשו מפלס גבוה יותר של הדירה מאשר של הגינה. אם אינכם חוששים – הרי שלדרוך בגינה היישר מהיציאה מהחדר, זה הכיף הגדול יותר. אגב, דירות גן חד מפלסיות (הסלון במפלס אחד עם הגינה הן המבוקשות יותר).

פועלי הבניין וגם אלה שמפקחים עליהם הופכים במהלך הבנייה את החצרות ל"מיכלי פסולת" ענקיים; יש שם מיכלי פלסטיק, לבנים, שברי בטון, פחיות שתייה של הפועלים ועוד ועוד. הקפידו לשאול את הקבלן שלכם מתי מכסים את החצר שלכם באדמת חמרה – יום לפני, תבקרו באתר הבנייה ותדרשו לסלק את כל פסולת הבנייה מהחצר. זה גם מרעיל את אדמת החמרה ולא תבינו למה העץ שלכם לא גדל במהירות ובמידה הרצויה.

לסיכום – דירת גן היא הפשרה של מי שחולמים על בית פרטי עם גינה ולא יכולים להרשות לעצמם אותו בגלל סיבות כלכליות. גם הפשרה יכולה להיות חיים נפלאים, אבל תזכרו – זה עדיין בניין משותף, ואיכות חייכם תלויה גם בשכניכם.

עדכונים:

עמוס דבוש, סמנכ"ל שיווק ופיתוח עסקי בחברת הבנייה דמרי, בראיון לדהמרקר – "לא בכל פרויקט יש דירות גן, אלא בעיקר בבניינים נמוכים. מצמידים לך עוד שטח וזה מעלה את מחיר הדירה. פעם השטח הזה היה גינה משותפת לכל הדירות, ולכן בהרבה בניינים שנבנו בשנות ה–50 וה–60 הדיירים בקומת הקרקע סיפחו לעצמם גינות. כיום אתה רואה אותם יושבים בגינה שלא שייכת להם, אלה דברים שהשתרשו עם השנים. לפעמים זה יוצר בעיות בין השכנים כשנדרש לעשות שינויים כמו תמ"א 38. בכל מקרה, בפרוקיטים חדשים יש דירות גן, והדירות האלו מבוקשות".

פנטהאוזים – כל מה שצריך לדעת

המדריך להוספת מרפסת

בית  הדין הארצי לעבודה קבע באופן מפורש – המדינה חייבת ליידע בהשפעות פנסיה מוקדמת על הקצבה. זו קביעה בעלת חשיבות ענקית והמשמעות שלה, שהאחריות על פרישה מוקדמת שגורמת בהתאמה  לירידה בפנסיה היא על המדינה, במקרה של פנסיה תקציבית.

בית הדין הארצי דחה  ערעור שהגישה המדינה על פסק דין של בית הדין האזורי בתל-אביב. בפסק הדין באזורי נקבע כי על המדינה לכלול בתוך הגמלה/ קצבה של רופא שתבע , תוספת שכר שהייתה חלק משכרו הקובע במשך 30 שנה. המדינה לא כללה את התוספת הזו במשכורתו הקובעת לגמלה, מאחר שהרופא לא היה זכאי לה בתשעת החודשים שלפני פרישתו, מאחר ששהה בחופשת שבתון.

הרופא עבד בשירות המדינה, במשך כ-30 שנה. הוא הועסק במשרה מלאה, והיה רופא בכיר בבתי חולים ממשלתיים. לאור הוותק של הרופא, ועל פי כללי ההעסקה שהיו אז בין המדינה לעובדים בשירות הציבורי,  הרופא היה מבוטח בפנסיה תקציבית ככל עובדי המדינה, במסגרתה משולמת לעובד הפורש קצבה חודשית שוטפת בהתאם לוותק שלו ובהתאם לשכר שהיה לו בחודש האחרון טרם היציאה לגמלאות.

הרופא הבכיר היה זכאי במשך שנים רבות (עשרות שנים)  לתוספת תפוקה, תוספת כספית המשולמת לרופאים שקשורה/ תלויה בתפוקה והיא ניתנת רק לעובדים שעבדו במשרה מלאה.

הרופא החליט בגיל 65 שדי – מספיק לעבוד, וחשוב להדגיש הוא עשה זאת רגע לפני הפרישה (גיל 67), ובין היתר הוא עשה זאת בשל רצונו לנצל חופשת שבתון שלה היה זכאי. הרופא ובית החולים סיכמו כי במהלך השבתון הרופא ימשיך לעבוד במסגרת בית החולים בהיקף נמוך יותר של שליש משרה. ההסכם הזה היה בשל רצונו של בית החולים להמשיך ולהעסיק את הרופא לאור מומחיותו, וכן לאור רצונו של הרופא להמשיך ולקבל את הוותק בתקופה זו (לצורך קבלת הקצבה בעתיד). בתקופה הזו  לא היה הרופא זכאי הרופא לתוספת תפוקה, שכן זו מתאפשרת רק במשרה מלאה.

בסיום השבתון (ולפני שהגיע לגיל פרישה) , הרופא לא חזר לבית החולים אלא פרש באופן מוחלט. ואז התברר לו כי מאחר שהוא לא הועסק במשרה מלאה בחודש האחרון לפני פרישתו, אזי תוספת התפוקה לא מהווה חלק משכרו הקובע, ולמעשה הקצבה החודשית לה הוא זכאי נמוכה בכ-25% מהקצבה הצפויה.

ובכן, זה אבסורד מסוים שהקצבה נשענת על החודש האחרון, בעוד ש-30 שנה הוא הועסק באופן מלא. השופט תבע את המדינה, וזו טענה כי חודש לפני מועד פרישתו, נשלחה לרופא הודעה בדבר זכאותו לגמלה. אלא שהוכח שהמכתב  לא התקבל, ובכל מקרה, בדיעבד התברר הנתונים שהופיעו במכתב לא היו נכונים.

השופטות בית הדין הארצי, סגנית הנשיא ורדה וירט-ליבנה, סיגל דוידוב-מוטולה ונטע רות, לא חסכו בביקורת כלפי המדינה והם אישרו את ההחלטה של בית המשפט

קבוצת שיכון ובינוי זכתה במכרז לבנייה, הפעלה וניהול של פרויקט להשכרה ארוכת טווח בירושלים. שיכון ובינוי תשלם למדינה 66 מיליון שקל על הזכייה במכרז.

על פי המכרז שפורסם על ידי החברה הממשלתית "דירה להשכיר" ורשות מקרקעי ישראל, מדובר על פרויקט במתחם אלנבי בירושלים, המחולק לשני מגרשים שונים (דרומי וצפוני) עליהם ניתן להקים 279 יחידות דיור, כולן להשכרה ארוכת טווח. כמו בפרויקטים הקודמים של דירות להשכרה ארוכת טווח, 25% מתוך  הדירות, יושכרו לזכאי משרד השיכון בדמי שכירות מפוקחים שאמורים להיות נמוכים משמעותית ממחיר השוק.

על פי נתוני המכרז – המתחם הדרומי, בשטח כ­1.11 דונם, ממוקם במשולש הרחובות דניאל נובסקי, חנוך אלבק, שמואל לופו והמתחם הצפוני, בשטח כ­6 דונם, ממוקם בין הרחובות חנוך אלבק וקדושי סלוניקי. הפרויקט יכלול כאמור 279 דירות והשטח הכולל יהיה 25  אלף מ"ר.  כמו כן, יש בפרויקט  שטחי מסחר בהיקף 500 מ"ר אותם יבנה הזוכה במכרז ואותם יוכל למכור בשוק החופשי לאחר איכלוס דירות המגורים. הבנייה הפרויקט תיעשה ב­13 בניינים בני עד 6 קומות. במסגרת המכרז ישנן גם כמה מטלות ציבוריות באחריות היזם ­ הקמת שלושה גני ילדים בקומת הקרקע של אחד מבנייני המגורים בשטח של כ­530 מ"ר ופיתוח שצ"פ (שטח ציבורי פתוח) בהיקף 10 דונם. שתי המטלות מהוות תנאי לקבלת היתר הבנייה ותנאי לקבלת אישור האיכלוס של הפרויקט (טופס 4).

זהו הפרויקט השכרה הראשון שבו זוכה שיכון ובינוי, אחרי שבעבר התמודדה על מספר פרויקטים. על פי המכרז, תוך שישה חודשים מרגע הזכייה במכרז יצטרך הזוכה להגיש את התכנון המוקדם לאישור "דירה להשכיר", שלושה חודשים מאוחר יותר את התכנון הסופי, וארבעה חודשים לאחר מכן את התכנון המפורט לפרויקט. על הזוכה יהיה להוציא היתר בנייה תוך 19 חודשים מרגע הזכייה, לסיים את בניית השלד תוך 29 חודשים מרגע הזכייה ולהשלים את הבנייה להוציא אישור איכלוס בתום 39 חודשים מרגע הזכייה. מדובר בלוח זמנים כולל של שלוש שנים ושלושה חודשים.

החברה שתזכה תצטרך להקים לתפעל ולנהל את הפרויקט להשכרה למשך תקופה של 20 שנה מבלי אפשרות למכור את הדירות. רק בתום התקופה תוכל החברה למכור את הדירות בשוק החופשי, למעט סייג אחד, במסגרתו רשאית החברה שתזכה במכרז למכור את הנכס בשלמותו, לאחר איכלוסו, כנכס מניב. נזכיר שרבע מהדירות שייבנו עתידות להיות מושכרות לזכאי משרד הבינוי והשיכון במחיר מופחת.

מחיר מפוקח לדירת 2 חדרים בשטח כ­50 מ"ר צפוי לעמוד על 57 שקל למ"ר, כלומר, כ-2,850 שקל לחודש. מחיר מפוקח לדירת 3 חדרים, כ­75 מ"ר, עתיד לעמוד על 50 שקל למ"ר – 3,750 שקל בחודש. מחיר מפוקח לשכירת דירת 4 חדרים, כ­100 מ"ר יעמוד על 44 שקל למ"ר – 4,400 שקל בחודש.

דירת 5 חדרים תושכר לפי 42 שקל למ"ר – 5,250 שקל בחודש. אבל אלו לא מחירים סופיים, יש כמובן את ההצמדה, וכן יש דמי ניהול של הבניין שעשויים להגדיל את התשלום בעד 4 שקל למ"ר. המחיר כולל חניה, מחסן ומרפסת.

עם פרסום הפרויקט אמר עוזי לוי, מנכ"ל "דירה להשכיר"  "תכנית 'דירה להשכיר באלנבי', כמו תכניות 'הדסה הקטנה', המשתלה וראשון לציון, והפרויקטים בחיפה, הרצליה, רמת השרון, תל אביב, גן יבנה ושוהם, ייצרו מסה קריטית של אלפי יחידות דיור להשכרה ואלטרנטיבה אטרקטיבית לטווח ארוך. ביחד עם המאמצים הגדולים שמשקיעים שר האוצר ומטה הדיור הממשלתי, נוכל לראות כבר בתקופה הקרובה פתרונות דיור לאלפי זכאים וזוגות צעירים".

עדיאל שמרון, מנהל רשות מקרקעי ישראל  אמר –  "אני שמח על הצלחת מכרז נוסף לדיור להשכרה, תכנית הדיור להשכרה מהווה נדבך חשוב בהשלמת תכנית מחיר למשתכן של שר האוצר".

התוכנית – 2,300 דירות בהשכרה ארוכת טווח עד סוף השנה; רבבות דירות בשנים הקרובות

חברת דירה להשכיר שמשמשת כזרוע הביצועים של הפרויקט להשכרה ארוכת טווח וכפופה בעצם לשר האוצר משה כחלון, צפויה על פי הודעת האוצר, לשווק תוכניות לבניית 2,300 דירות להשכרה ארוכת טווח עד סוף השנה. זה עוד לא אומר כמובן שמחר בבוקר יגורו שם – זה לוקח זמן, תב"ע, בנייה, שיווק, אפשר להעריך באופן גס, שתוכניות שישווקו עכשיו ליזמים ימסרו ללקוחות במקרה הטוב בעוד שנתיים וחצי שלוש שנים.

על כל פנים, מדובר בחמישה פרויקטים להשכרה ארוכת טווח שישווקו עד סוף השנה – 1,675 דירות שישווקו בפרויקטים בירושלים (שעכשיו דווח עליו) , ראשון לציון, קרית ביאליק, קרית גת ואשקלון. הפרויקטים בראשון לציון היו כבר בתוכנית מדובר על פרויקט אחד  של 180 יח"ד ופרויקט שני של 450 יח"ד. בנוסף ישווקו –  כ­400 יח"ד בשכונת אפק בקרית ביאליק, 245 יח"ד בכרמי גת ו­400 יח"ד באשקלון. כל החמישה האלו מסתכמים ל-1,675 דירות ועם הפרויקטים שכבר קיימים מדובר ב-2,300 דירות להשכרה לטווח ארוך.

בכל הפרויקטים של השכרה לטווח ארוך יכולו הזכאים (זוגות צעירים ויחידים אשר יעמדו בקריטריונים)  לשכור דירה לטווח של חמש שנים, בעלות מופחתת (בלפחות 20%  ממחיר השוק) וכן הם יוכלו להאריך את חוזה השכירות בחמש שנים נוספות (עד לתקופה של 10 שנים) –  באתר דירה להשכיר תוכלו לקבל מידע מפורט על הפרויקטים, על הקריטריונים להתמודדות ועוד

מתחילת השנה שיווקה חברת דירה להשכיר  629 יח"ד בשני פרויקטים –  350 יח"ד במתחם הגדנ"ע בדרום תל אביב ו-­279 יח"ד במתחם אלנבי בירושלים. בשנת 2015 שיווקה החברה פרויקט אחד ל­-189 יח"ד בחיפה וב-­2014 שווקו שני פרויקטים –  בשכונת מורשה ברמת השרון ל-­246 יח"ד ובשכונת גליל ים בהרצליה ל­-184 יח"ד. לפני כן שווק הפרויקט ברעננה (בפועל, נרכש דרך מנהל מקרקעי ישראל, עוד לפני שדירה להשכיר הפכה לזרוע הפעילות של ההשכרה לטווח ארוך).

במכרזים של דירה להשכיר למכירת הקרקעות יש דגש כמובן על כך שרבע מהדירות יושכרו במחירים של 80% ממחירי השוק. שאר הדירות יושכרו בשכירות ארוכת טווח בהתאם למחירי השוק, כאשר לשוכרים יוצע חוזה שכירות בן חמש שנים, במהלכו יוצמדו דמי השכירות למדד המחירים לצרכן, עם אופציה להארכת החוזה בחמש שנים נוספות.

על רקע ההכרזה להפוך את ההשכרה לטווח ארוך לאחד הפתרונות המרכזיים למשבר בשוק הדירות, אמר לאחרונה שר האוצר כחלון – "חשוב מאוד לשלב את המגזר הפרטי בשוק לשכירות ארוכת טווח ולהגדיל את היצע הדירות להשכרה באופן דרמטי. אנחנו רואים יעד חשוב בהקמתן של תוכניות שכירות ארוכת טווח, לצד תוכנית "מחיר למשתכן". עד סוף השנה נשווק פרויקטים בהיקף של כ-2,300 יחידות דיור לשכירות ארוכת טווח ואנחנו מתכוונים להגביר את הקצב ולהגיע להיקף של עשרות פרויקטים לשנה, במרכז הארץ ובפריפריה"

השכרה ארוכת טווח – יתרונות וחסרונות

קרנות הנאמנות של אקסלנס נפגעו מהנפילה של ארובנקורפ (ראו כאן – הקרנות שהשקיעו באורבנקורפ ), אבל בהמשך להודעות בתקשורת כי יהיה ניתן לקבל בחזרה את רוב החוב, משערכים באקסלנס את אגרות החוב של אורבנקורפ, כלפי מעלה. זה נעשה בשלבים, לפני כחודשיים עדכנו באקסלנס את האחזקה כלפי מעלה ועכשיו הם מעיזים יותר ומעדכנים שוב (כאן – העדכון הראשון כלפי מעלה)

הקרנות שבהם יהיה עדכון בערך האג"ח (אחרי שבעבר נרשמה ירידת ערך) –  אקסלנס (0A) אג"ח נדל"ן חשיפה לאמריקה – חברות – קרן נאמנות (מספר קרן: 5118096); אקסלנס (0B)(!) קונצרני – קרן נאמנות (מספר קרן: 5112396) ואקסלנס (1B)(!)י 10-90 – קרן נאמנות (מספר קרן: 5120761)

העדכון בשווי האג"ח נעשה בהמשך להחלטת ועדת דירקטוריון של מנהל הקרן, הועדה  הוסמכה לצורך קביעת שווי נכסים במקרים מיוחדים, ובהתאם להחלטתה  ישוערך נייר הערך אורבנקורפ אג"ח א' (מספר ני"ע: 1137041), שהונפק על ידי אורבנקורפ אינק, וזאת בעקבות דיווח של החברה לפיו הושגה התקדמות במימוש חלק מנכסי החברה –

המחיר שנקבע לאג"ח  בעדכון הקודם (יולי 2016) היה 50 אגורות  והמחיר שנקבע לאג"ח ב-4 בספטמבר – 62.1 אגורות – עלייה של 24.2%.

כתוצאה מכך השווי הנקי של נכסי הקרנות יעלה – הערך של אקסלנס אג"ח נדל"ן חשיפה לאמריקה   יעלה ב-0.62% (הערך של כל נכסי הקרן כתוצאה מעליית ערך אג"ח ארובנקורפ); הערך של  קרן אקסלנס  יעלה ב-0.35%, והערך של נכסי הקרן – ואקסלנס 10-90 יעלה בשיעור צנוע של 0.15%.

באקסלנס מסבירים כי – "נכון למועד דיווח זה, מוחזקת האג"ח שלעיל בקרנות נוספות שבניהול מנהל הקרן, אך השפעת שערוכה ע"י מנהל הקרן כאמור לעיל בגוף דיווח זה על מחיר הפדיון של יחידה בקרנות הנוספות האמורות אינה מצריכה דיווח בהתאם להוראות הדין".

אורבנקורפ – מי משקיע באג"ח של חברה עם גירעון בהון חוזר