קרן פסגות סולידית מחלקת (מס קרן נאמנות – 5100839) מדווחת על חלוקת דיבידנד – ביום 01/05/2016 ישולם מנכסי הקרן תשלום לבעלי יחידות שהחזיקו בקרן (היום הקובע) ב-25 באפריל.
התשלום יהיה 0.5% מהערך הנקוב של היחידה, ובמילים אחרות 0.5 אגורות לכל יחידה שנסחרת בכ-98.4 אגורות, כלומר, הדיבידנד מהווה קצת יותר מ-0.5%.
קרן סולידית מחלקת של פסגות מנהלת מעל 90 מיליון שקל והיא מחלקת דיבידנד חודשי. הנכסים של הקרן מפוזרים בעיקר באגרות חוב ממשלתיות ומק"מים, ובשיעור נמוך יותר אגרות חוב קונצרניות. תשואת הקרן בשנה האחרונה היא שלילית, כנראה בעיקר בגלל דמי ניהול של 1.17% , אם כי מתחילת השנה התשואה חיובית (כ-0.85%).
כתבנו כאן, לאחרונה על קרנות הנאמנות המחלקות דיבידנדים – יתרון גדול כנראה שאין כאן, אבל יש כאלו שאוהבים את החלוקה השוטפת (סוג של הכנסה חודשית נוספת).
במקביל מדווחת קרן הנאמנות אקסלנס מחלקת שמנהלת כ-39 מיליון שקל על חלוקה של 0.75 אגורות. מחיר היחידה 148 אגורות כך שמדובר בעצם על חלוקה בשיעור של כ-0.5%. התשלום יהיה ב-28 באפריל למחזיקים ב-20 באפריל.
למדריכי קרנות:
מדריך קרנות נאמנות – מה זה בעצם המכשיר הזה
קרנות נאמנות מחקות – האם כדאי?
קרנות סמארט-בטא – פשוט גימיק
מעודכן ל-01/2021
תוכן עניינים; ניתן להקליק על הקישור הרלבנטי
מה הוא שורט או מכירה בחסר?
מכירה בחסר (שורט) היא פעולה הפוכה מרכישת ניירת ערך. בדומה למכירה רגילה, גם במכירה בחסר, מוכרים נייר ערך ומקבלים מזומן, אבל בשונה ממכירה רגילה, אין למוכר את ניירות הערך שמכר, הוא בעצם מקדים את המכירה לרכישה (הוא נמצא במינוס של ניירות ערך ורק אחר כך מאפס את הפוזיציה).
מכירה בחסר נעשית לרוב כאשר חושבים שנייר הערך המסויים עומד לרדת, או כאשר רוצים לגדר אסטרטגיה מסוימת, והנה הדגמה – נניח שמשקיע מסויים מעריך שמניות הגז במחיר גבוה והוא חושב שהן יירדו – הוא יכול למכור את מניות הגז (לעשות שורט, וכבר נפרט את הטכניקה); דוגמה נוספת – נניח שמשקיע סבור שמניות ת"א 35(המעו"ף) נמצאות במחיר גבוה , הוא יכול למכור את המדד/האינדקס (למשל, מכירת תעודת סל על ת"א 35).
ודוגמה לגידור – נניח שמשקיע סבור שמניות ת"א 35 אטרקטיביות למעט מניות בודדות, אזי הוא יכול לגדר/ לנטרל את הסיכון במניות אלו על ידי מכירתן באופן יחסי לאחזקה במניות ת"א 35(כלומר לצד אחזקה במדד ת"א 35לרוב דרך תעודות סל, הוא מוכר את המניות הספציפיות)
אלו רק דוגמאות, יש אינסוף מקרים של שורטים כאסטרטגיות עירומות (חשיפה מלאה בתקווה שנייר הבסיס יירד) ויש אינסוף מקרים של שימוש בשורט לצורך גידור. המשותף לכל התרחישים האלו שבעצם מקדימים את המכירה לרכישה – קודם מוכרים ואז קונים, מוכרים כי חושבים שהמחיר יקר (או כשרוצים לגדר) ומצפים שבהמשך יקנו בזול. הרווח במקרה הזה נובע כאמור מירידה במחיר והנה המחשה מספרית – נניח שעשינו שורט על טבע במחיר של 65 דולר, ואחרי חצי שנה המניה ירדה ל-45 דולר ואז רכשנו אותה (כלומר סגרנו את הפוזיציה). טבע בעצם ירדה ב-20דולר – ירידה של 30.8%, ומי שעשה שורט הרוויח 20דולר (לכל מניה) – רווח של 30.8%.
איך עושים שורט?
אבל איך מוכרים משהו שאין? כדי למכור צריך קודם לשאול – הכוונה שצריך לקבל מגורם אחר את ניירות הערך המיועדים למכירה, אחרת טכנית לא ניתן למכור. השאלת ניירות הערך היא עניין של משא ומתן ושל סחירות נייר הערך. אם תרצו לעשות שורט על אגרות חוב ממשלתיות לא תהיה בעיה להשיג סחורה, אבל אם תרצו לעשות שורט על מניית יתר קטנה, ממש לא בטוח שתוכלו לקבל מניות בהשאלה.
בפועל, באם אתם מתכוונים לעשות שורט, אתם צריכים לבדוק מול הבנק או הברוקר שאתם עובדים איתו האם יש את נייר הערך הזה להשאלה? הוא בודק בעיקר מול הגופים המוסדיים – תעודות הסל, קרנות נאמנות, קופות גמל ואולי אפילו הנוסטרו (חשבון השקעות עצמי) של הבנק או של הברוקר, ואם הוא מוצא, אז אפשר להתחיל. רק קחו בחשבון – השאלה עולה כסף – הגוף המשאיל מקבל מגוף השואל ריבית קבועה שנתית/דמי השאלה (שתלויה בנכס – זה יכול להיות בין 1% ליותר מ-3%, תלוי בסיכון באג"ח העמלה נמוכה יותר מאשר במניות), וחוץ מזה יש עמלות והוצאות שוטפות בגין העסקה. כלומר, כלכלית כדאי לעשות שורט "עירום" במניות רק אם אתם צופים ירידה שנתית של לפחות (במינימום) 4% בנייר הערך המסוים, והאמת שזה גם לא מבטא מרווח ביטחון מספק (באגרות חוב זה בהתאמה שיעור נמוך יותר).
כשעושים שורט צריך לזכור כמה דברים – ראשית, המשאיל יכול "לקרוא" לפוזיציה שלו בהתראה של יום יומיים (כל חוזה וההסכם הספציפי בין המשאיל לשואל). אם מדובר בנייר ערך מאוד סחיר, אז צפוי שהבנק/ברוקר ישיגו לכם את נייר הערך ממקור אחר, כך שלא תצטרכו בפועל להחזיר את הסחורה אלא שרק המשאיל משתנה. אבל אין בטוח וכבר היו דברים מעולם – מצבים שהשואל היה חייב להחזיר את הסחורה והמשמעות שהוא היה חייב להתכסות בחזרה, לבטל את השורט (לקנות את המניות), וכשזה נעשה בלחץ זה במקרים רבים מאוד נעשה בהפסד.
שנית, חשוב לזכור שבשורט במקרים רבים אתם נגד המגמה – ראיתם שנייר עלה בשיעור משמעותי, אתם סבורים שהמחיר לא כלכלי, ואז אתם עושים שורט – אולי זה יצליח, אבל במקרים רבים מה שעולה ממשיך לעלות, אתם בעצם פועלים נגד המגמה, ואז אתם עלולים להיתקע עם הפסד גדול. לא רק זה, אלא שכאשר המניה (או נייר הערך) ממשיך לטפס קורה תרחיש הפוך – שורט סקוויז. השורטיסטים נלחצים מהעליות שמסבות להם הפסד כבד ואז הם מחליטים לחסל את הפוזיציה (ו/או שהמשאיל שרואה שזה מה שקורה במיוחד כשבמקביל הביטחונות יורדים – מיד הסבר, "קורא" לפוזיציה שלו, דהיינו – דורש בחזרה את המניות). במצב של שורט סקוויז, המניה (או נייר הערך) עולה עוד יותר, כלומר תרחיש הפוך למה שציפה השורטיסט, תרחיש מאוד לא נעים לכיס. בשורה התחתונה – קיים כמובן סיכון והוא לא קטן!
כתב השאלה – ההסכם בין השואל למשאיל
ההסכם בין המשאיל לשואל נקרא כתב השאלה ובו יש פרטים מלאים, לרבות, העמלה שיש לשלם (הריבית השנתית שיש לשלם למשאיל); משך תקופת השאלת ניירות הערך, תקופת ההשאלה המקסימלית; מה קורה כשיש דיבידנדים? הרי חלוקת דיבידנד מהווה תשלום לבעלי המניות במקביל להפחתת המחיר של נייר הערך, אז מה בעצם קורה כשהמניות עוברות לשואל – הוא מקבל את הדיבידנד? והנה המחשה – נניח שנייר ערך מסויים נסחר במחיר של 1,000 אגורות ומחלק דיבידנד של 100 אגורות. בעל המניות מקבל (נתעלם ממיסים רק לצורך הדוגמה) מזומן בסך 100 אגורות על כל מניה ויש לו מניה שערכה ירד (במקביל לחלוקת הדיבידנד) ל-900 אגורות. בסה"כ (בהתעלם מהמס) הוא לא נפגע – יש לו 1,000 אגורות (900 במניה ו-100 במזומן). אבל כשהוא משאיל הדיבידנד לכאורה שייך לשואל, וכך לרוב זה מוגדר, אבל יש מצבים שהמשאיל מציג את הדיבידנד אצלו (במיוחד עם מדובר בגוף מוסדי שצריך בעצם להראות את האחזקה לרבות הדיבידנדים ממנה, ובנוסף הוא מרוויח עלייה דמי השאלה).
אבל, לא משנה מה קובעים לגבי הדיבידנד, ההתייחסות היא סימטרית, כלומר, לא יהיה מצב שהשואל מפסיד את ההתאמה של הדיבידנד ולא נהנה מהדיבידנד עצמו. כך שלכאורה השורטיסט לא מרוויח או מפסיד מחלוקת הדיבידנד, ובכל זאת, יש מקרים שזה שונה (ומקרים לא מעטים), ולכן חשוב להבין מה כתוב בהסכם, בכתב ההשאלה.
סוגייה נוספת – מה קורה בזמן ההשאלה מבחינת יכולת ההצעה של המשאיל באסיפות של בעלי המניות? הרי היו לו (לדוגמה) מניות בחברה מסוימת והוא יכל (ואפילו חייב באם מדובר על גוף מוסדי) להצביע באסיפות האלו, אלא שהשאלה משמעה שהמניות כבר לא שלו, כבר לא אצלו, אז מה זה אומר על זכות ההצבעה? ברוב המקרים אין זכות כזו, אך כאמור כל הסכום לגופו.
בכתב ההשאלה הבנק או הברוקר מגדירים את הביטחונות שעל השואל להעמיד לטובת ההשאלה. אחרי הכל, זו עסקה מסוכנת, אם השואל מפסיד (נניח שניר הערך עלה) מי מבטיח למשאיל שהוא יקבל את המניות. הרי במכירה בשורט קודם מוכרים ואחר כך קונים, אבל אם המחיר עלה (ונגזים בכוונה) פי 10, אז האם בכלל השואל יכול לקנות? יש לו מספיק כסף בחשבון? אם לא אז המשאיל בבעיה הוא לא יקבל את מניותיו, ולכן הבנק / ברוקר מייצגים כאן את המשאיל שמראש מגדיר את רמת הביטחונות שהוא דורש, ובהתאמה הבנק/ ברוקר מחייבים את השואל לעמוד בביטחונות אלו על פני כל התקופה. תזוזה מהביטחונות האלו תחייב אותו להעמיד ביטחונות נוספים או לצמצם את הפוזיציה של השורט.
שורט – ההלוואה הכי זולה שתקבלו
בראיה כוללת, שורטים זה דבר מבורך לשוק ההון, זה גורם לשכלול השוק, לנזילות, ולגיוון אפשרויות המסחר. בעולם, השורטים הם חלק משגרת היום אצל סוחרים רבים (בבורסה האמריקאית אין צורך בהשאלה כדי לעשות שורט תוך יומי – שורט שמתחיל ונסגר באותו היום), בארץ זה עדיין ההתחלה, אבל זה הולך וגדל. בבורסה המקומית ניתן למכור בחסר מניות, תעודות סל, אג"ח ומק"מ, והיקף השורטים הולך וגדל עם השנים והוא מסתכם בסדר גודל של 10 מיליארד שקל, רובו הגדול שורטים על אגרות חוב ממשלתיות ומק"מים. ולמה זה כך? פשוט מאוד – שורט על אג"ח ממשלתי או מק"מ שקול לקבלת הלוואה בתנאים אטרקטיביים ביותר – הריבית על המק"מ (ריבית שנתית) נמוכה מ-0.1% וגם אם תקחו את ההוצאות הנלווות ודמי ההשאלה (הריבית למשאיל) תקבלו הלוואה בריבית נמוכה מ-1% ובמקרים רבים (תלוי בכל המיקוח) ריבית כוללת של כ-0.5% – הלוואה מצויינת וזה מה שרבים פשוט עושים.
יחס שורט – היקף שורט ביחס לממוצע מסחר בנייר הערך
מודדים את היקף השורט ביחס המכונה (SIR- Short Interest Ratio). היחס מבטא את השווי הכספי של יתרת המכירות בחסר במחזור היומי הממוצע בבורסה באותו נייר ערך וכך אפשר להבין את היקף השורט, ותוך כמה זמן (בימי מסחר ממוצעים) יהיה אפשר לסגור אותו. ככל שהיחס גדול יותר המשמעות שמישהו חושב שהמניה/ נייר הערך צפוי לרדת. נניח לדוגמה שמחזור ממוצע במניה מסוימת הוא 1 מיליון שקל והשורט הוא 7 מיליון שקל, אז הכוונה היא שתוך 7 ימים בממוצע אפשר לסגור את השורט. מנגד אם במניה אחרת המסחר הממוצע הוא 3 מיליון שקל ויש שורט גבוה יותר של 12 מיליון שקל, אזי למרות שאבסולוטית מדובר ביתרת שורט גבוה יותר הרי שהיא יכולה להיסגר בשוק בתוך 4 ימי מסחר (12 מיליון של שורט חלקי מחזור של 4 מיליון) ולכן יחסית לשורט הקודם היא בהיקף נמוך יותר. המחזור אגב, הוא הממוצע ב-90 הימים האחרונים.
כל השורטים – מידע באתר הבורסה
הבורסה מקבלת מדי שבוע את רשימות השורט של כל חברי הבורסה ומפרסמת לציבור המשקיעים את הרשימות האלו. מדובר במידע חשוב במיוחד שכן כך ניתן לדעת מה חושבים לא רק בעלי העניין (שעשויים להגדיל ולהקטין פוזיציות וזה מדווח בדיווח בעלי עניין – דיווח יומי), אלא גם אם יש מישהו מחוץ לרשימת בעלי העניין שיש לו פוזיציה נגדית – שהוא מאמין בירידת מחיר בנייר הערך. כאן, תוכלו לראות את הרשימה המעודכנת של השורטים/מכירות בחסר. אגב, בשנת 2016 מככבת ברשימת השורטים מניית אופקו (בהמשך לשנת 2015), עם שורט של כ-400 מיליון שקל (מעודכן לאפריל); וכאמור בממשלתיות השקליות (אג"ח ממשלתי) ובמק"מים השורטים במיליארדים.
שורט טכני
ככלל ניתן לבצע שורט רק כאשר משאילים את נייר הערך, אבל יש חריגים. אם המשקיע/סוחר מקבל אישור למכור ולקנות באותו היום אזי טכנית יש לו על פני היום מכירה לא מגובה בהשאלה, זה נקרא שורט טכני.
כמו כן, מכירה של מניה דואלית בשעה שיש למשקיע את המניה הנסחרת בוול-סטריט (או בבורסה אחרת) היא גם אפשרית ומדובר בשורט טכני. השורט הזה אמור להתקזז באותו היום עם העברת המניות בחו"ל למניות מקומיות (וזה גם אפשרי במידה ויש מניות בחשבון אחר ושורט בחשבון שני, אך בתנאי וכפוף לכך שתהיה העברה באותו היום לסגור את השורט הטכני).
וכן יש מקרי קצה – מניות שעדיין לא נרשמו בחשבון אך הן קיימות ואמורות להיות מועברות, אם הברוקר/הבנק השתכנע שאכן המניות בדרך ניתן למכור אותן.
שורט דרך תעודות סל – שורט למשקיע "הפשוט"
כתבנו כאן על מכירה בחסר/שורט דרך תעודות סל – זו כנראה הדרך הנוחה בשביל רובכם להשקיע/להמר נגד המגמה. הרי רוב המשקיעים בבורסה, לא מנתחים ניירות ערך ספציפיים, רוב המשקיעים לא יגידו לכם שזה הזמן לשורט על מניית פריגו, או מניית בזק, או מניית אפל (AAPL ) שנסחרת בוול-סטריט. הרוב עשוי להגיד משהו כללי יותר על השווקים – שהמניות במחיר סביר, שהמניות במחיר מלא, או (ויש כאלה) שהמניות במחירא מנופח. לאלו מתאימה השקעה דרך תעודות סל בחסר. הממשעות של תעוודת הסל האלו היא שמישהו כבר עשה את העבודה, מישהו כבר הכין את הפלטפורמה של השורט, אין לכם כאן דמי השאלה (הם מעין מוחבאיים בתוך דמי הניהול של התעודה), ויש לכם דרך אלגנטית להיכנס לעמדת מכירה על השוק ולצאת ממנה. כאן לא צריך לבדוק את יש מניות ספציפיות להשאלה, לא צריך משאיל, אין פרק זמן להשאלה, אתם פשוט קונים את ההופכי למדד. זה יכול להיות כל מדד (כמעט), מדדי מניות ומדדי אג"ח ועוד. (אלא אם אתם בעניין של של שורט ספציפי)
כתבות חשובות ברשת בנוא מכירה בחסר/שורט:
– תראו מי עושה שורט ענק בבורסה האמריקאית. המשקיע ומנהל קרנות ההשקעה, קארל אייקן, בוזיציית שורט גדולה על המדדים בארה"ב. מה זה אומר? שהוא סבור שהמחירים בשוק עומדים לרדת – הרחבה בגלובס
סוחרים קטנים גרמו לבתי השקעות גדולים להפסיד מיליארדי דולרים ע"י יצירת "שורט סקוויז" והקפצת מניות קטנות במאות אחוזים למעלה- הרחבה בביזפורטל
מדריכי השקעה נוספים:
ככה תשקיעו לבד – כל מה שצריך לדעת כדי להתחיל להשקיע בעצמכם
תעודות סל – כל מה שצריך לדעת
עמלות ניירות ערך – ככה תתחסכו בעמלות (השוואה של בנקים ובתי השקעות)
מדד המחירים לצרכן ירד בחודש מרץ ב-0.2%, אבל המדדים הקשורים לדיור המשיכו לשדר עסקים כרגיל – מדד תשומות הבנייה נותר ללא שינוי; מדד הדיור עלה ב-0.4%. מדד שירותי דיור בבעלות הדיירים עלה ב-0.6% ומדד שכר דירה עלה ב-0.1%.
מדד הדיור עלה ב-0.4% – מה זה אומר?
העלייה במדדי הדיור בכלל ובמדד הדיור עצמו בפרט, משדרת שוב כי הממשלה לא מצליחה לעצור את מחירי הדירות. מדברים הרבה הרבה וגבוה גבוה על כך שיורידו את מחירי הדירות, אמרו את זה ב-2012 – לא קרה כלום, אמרו את זה בשנת 2013 – לא קרה כלום, אמרו ב-2014, 2015, ולא קרה כלום. כולם אמרו את זה – כל שרי האוצר וכל שרי הבינוי והשיכון, הום התבזו. האם זה צפוי להשתנות? כשהריבית באפס והמשכנתאות זולות, זה ממש לא בטוח, למרות הנסיונות הותוכניות השונות. תוכנית מחי רלמשתכן, כנראה לא ממש בכיוון, היא סוג של מפעל הפיס, לכמה מאות או אלפים, אבל ממנה לא תהיה ישועה לרבבות של רוכשים בשהה.
שירותי דיור בבעלות הדיירים – במדד שירותי דיור בבעלות הדיירים בחודש מרס 2016, נרשמה עלייה בהשוואה לחודש פברואר 2016. עלייה זו מבטאת את השינויים במחירי שכר דירה שנקבעו בחוזים שנחתמו בחודשים פברואר 2016 – מרס 2016, לעומת חוזים שנחתמו בחודשים ינואר 2016 – פברואר 2016.
בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) מעדכנים כי מהשוואת העסקאות שבוצעו בחודשים ינואר 2016 – פברואר 2016, לעומת העסקאות שבוצעו בחודשים דצמבר 2015 – ינואר 2016, נמצא כי מחירי הדירות עלו ב-0.1%. עלייה זו מבטאת את שינוי המחירים בניכוי שינויי האיכות בתמהיל ובסוג הדירות. הנתון אינו סופי מאחר שקיימות עסקאות נוספות שבוצעו בתקופה זו וטרם דווחו. מהשוואת העסקאות ינואר 2016 – פברואר 2016, לעומת ינואר 2015 – פברואר 2015, עלו המחירים ב-7.2%. מהשוואת העסקאות דצמבר 2015 – ינואר 2016, לעומת דצמבר 2014 – ינואר 2015, עלו המחירים ב-7.8%.
אחזקת הדירה – מדד מחירי אחזקת הדירה ירד ב-0.1%. הוזלו במיוחד: חומרי כביסה, ניקוי והדברה (ב-2.8%). התייקרו במיוחד: סולר לחימום הבית (ב-1.4%).
ריהוט וציוד לבית – מדד מחירי ריהוט וציוד לבית עלה ב-0.3%. התייקרו במיוחד: כרים וכריות (ב-6.1%), כלי בישול ואפייה (ב-4.5%), שמיכות (ב-2.6%), חפצי קישוט לבית (ב-2.1%), כלי אוכל (ב-2.0%), מגבות (ב-1.6%) ואביזרי אמבטיה (ב-1.5%).הוזלו במיוחד: מצעים (ב-3.3%), ריהוט לגן ולמרפסת (ב-1.7%), כלים שונים לניקיון הבית (ב-1.4%) ותנורי חימום (ב-1.3%).
מדד המחירים לצרכן ירד ב-0.2% במרץ 2016 ,בהשוואה לפברואר 2016. מתחילת השנה ירד המדד בכ-1%, ולראשונה אחרי זמן רב סבורים הכלכלנים כי המדד בחודשד אפריל יעלה (בכ-0.4%-0.5%) – הגיע הזמן!
מחשבון הצמדה למדד המחירים לצרכן
בנק הפועלים – מדד אפריל יעלה ב-0.4%
כלכלני בנק הפועלים הערכיו כי מדד חודש מרץ ירד בשיעור של 0.1%, בפועל כאמור המדד ירד ב-0.2%. כמו כן, מצפיחם בפועלים כי בחודש אפריל יירד המדד ב-0.4% וכן בשנה הקרובה תהיה אינפלציה של 0.6% – "קיימת אי-וודאות גבוהה סביב התחזית, שכן קשה לתמחר צעדים ממשלתיים נוספים שעשויים להוזיל מחירי מוצרים ושירותים. אנו צופים כי עליית השכר במשק והתייצבות מחירי האנרגיה יעלו בסופו של דבר את האינפלציה באופן הדרגתי לטריטוריה חיובית".
הראל – מדד אפריל יעלה ב-0.5%
בקבוצת הפיננסים והביטוח הראל סבורים שבאפריל יעלה המדד בשיעור משמעותי של 0.5%. בהראל סבורים שמדדי הדיור יעלו בשיעור יחסית גבוה – בשלושת החודשים בין מרץ למאי (מדד מרץ, אפריל ומאי) יעלה מדד מחירי הדירות בבעלות דיירים על פי הערכתם ב-0.5%, בשעה שמדד המחירים לצרכן יעלה ב-0.6%. סעיף הדיור במדד המחירים לצרכן (בעיקר מחירי השכירות) יעלה להערכת כלכלני הראל ב-0.7%.
מדד תשומות הבנייה בחודש מרץ נותר ללא שינוי
למה ולמי מדד תשומות הבנייה חשוב?
מדד תשומות הבנייה חשוב במיוחד לרוכשי דירות חדשות מכיוון שהתשלומים לקבלן צמודים למדד הזה. משמע, מחיר הדירה בעצם מתייקר במקביל לעליית המדד. התוספת עשויה להיות משמעותית , וחשוב להזכיר שמחיר הדירה זה לא רק המחיר שאתם משלמים למוכר – יש עלויות נוספות והן משמעותיות מאוד, עד כדי התייקרות של 10%-20% מערך הדירה – הנה הסבר מפורט.
מדד תשומות הבניה בשנים האחרונות עלה משמעותית יותר ממדד המחירים לצרכן ולכן רבים היו מעוניינים לגדר אותו (להקטין את החשיפה אליו, או להחליף את ההצמדה למדד המחירים לצרכן – וזה יכול להיות אפשרי. כחלק מהמשא ומתן עם הקבלן אתם יכולים לנסות ולדרוש הצמדה למדד המחירים לצרכן במקום למדד תשומות הבנייה – שימו לב זה לא בהכרח שמדד המחירים לצרכן עדיף לכם, בהחלט ייתכן מצב הפוך – שמדד המחירים לצרכן עולה על מדד תשומות הבנייה, למרות שזה לא היה כך בשנים האחרונות – מה שהיה לא בהכרח יימשך ולכן תדעו שבסופו של דבר זה סוג של הימור.
ובכל זאת למי שמתעניין בהיסטוריה הנה מקבץ נתונים – – בשנת 2011 עלה מדד תשומות הנייה ב-3.7% ומדד המחירים לצרכן עלה ב-2.2%; ב-2012 עלה מדד תשומות הבנייה ב-3.3% כפול ממדד המחירים לצרכן; ב-2013 מדד תשומות הבנייה עלה ב-1.4% בעוד מדד המחירים לצרכן עלה ב-1.8% (כן, יש גם חריג);ב-2014 עלה מדד תשומות הבנייה ב-0.8% בעוד שמדד המחירים לצרכן ירד, וגם ב-2015 מדד תשומות הבנייה עלה ב-1% ומדד המחירים לצרכן ירד.
אתם יכולים להמשיך ולהשתעשע ביחס ובקשר בין המדדים, בעזרת המחשבונים:
מחשבון מדד תשומות בנייה –
ומחשבון מדד המחירים לצרכן –
ומה בכלל ההצדקה של הקבלנים להצמדה למדד תשומות הבנייה? אז זהו שנכון שזה המדד הכי קרוב לעלויות, אבל גם בו יש עיוותים, ובפועל זה לא הכי נכון להצמיד את התשלומים למדד הזה, הרי הוא מבטא את עלויות הבנייה, וההוצאות של הקבלן לא מורכבות רק מעלות הבנייה אלא גם הקרקע והרווח היזמי. ברגע שמצמידים את כל הסכום, מתקבלת הטייה כלפי מעלה – אנחנו משלמים יותר מאשר ההתייקרות של ההוצאות.
מתי לשלם לקבלן?
במידה והחלטתם או נאלצתם להישאר עם תשלומים צמודים למדד תשומות הבנייה (וגם אם אתם עם תשלומים צמודים למדד המחירים לצרכן) עולה השאלה מתי לשלם לקבלן – האם לחכות עד כמה שניתן? (לדחות עד כמה שניתן), או האם לשלם כמה שיותר מוקדם. זו שאלה שמורכבת משיקולים כלכליים וגם שיקולים נוספים. כאן, אנחנו מתייחסים רק לזווית הכלכלית
מצד אחד תשלום מהיר ימנע את ההצמדות למדד תשומות בנייה, כלומר יחסוך את ההצמדות, אך מצד שני תשלום מהיר משמעותו בשביל רוב רוכשי הדירות – לקיחת משכנתא בשלב מוקדם וערכה עולה בהתאם לריבית – השאלה הכלכלית היא מה יותר גבוה – מדד תשומות הבנייה או הריבית על המשכנתא? וגם כאן, אלו הערכות ומה שהיה לא בטוח שיהיה. כאן, תמצאו את ריבית המשכנתא המעודכנת, וכאן, את מדד תשומות הבנייה וכן תחזיות לגבי מדד זה. ההחלטה שלכם, וחשוב להדגיש – היו לא מעט הפתעות במדד בשנים האחרונות והכלכלנים היו במקרים רבים רחוקים מלחזות אותו
ומעבר לכך, כאמור, עניין התשלום לקבלן הוא לא רק עניין כלכלי, רבים מעדיפים לשלם בשלבים מאוחרים יותר, אחרי שהם כבר בטוחים שהנה אוטוטו הם מקבלים את הדירה, ותמיד זה נכון להשאיר חלק משמעותי לסוף התהליך.
מדריכים נוספים:
מה עדיף – ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ) או קבועה צמודה ?
איך מכירים במכירת דירות? מה צפוי להשתנות? ואיך זה כבר השפיע על הדוחות של חג'ג'?
עוד לפני שענבל אור הכניסה את קבוצות הרכישה שלה לבורסה, היו שם האחים חג'ג'. האחים הזרימו לפני כשש שנים, פעילות לשלד בורסאי ואחר כך לשלד נוסף, דיווחו על רווחים נאים מפעילות שוטפת והצליחו לגייס אג"ח בכמה מאות מיליוני שקלים מהגופים המוסדיים.
החברה העיקרית שלהם – חג'ג' נדל"ן, נסחרת בשווי העולה על 300 מיליון שקל ועוסקת בעצמה ודרך חברת רג'נסי בארגון קבוצות רכישה, נדל"ן יזמי ונדל"ן מניב. את התסריט הזה רצתה אור לשכפל, אבל עוד לפני הקריסה המהדהדת בחודשים האחרונים, היו חריקות עם הכנסת הפעילות והפיכת השלד הבורסאי לגוף חי ובועט. כן, אולי זה היה הרמז הראשון לעתיד לבוא, אחרי הכל, ברגע שאתה חברה ציבורית, כללי המשחק כבר משתנים, הפיקוח רחב יותר ועמוק יותר, והתעלולים הפיננסים כבר פחות אפשריים, אם כי, חברה ציבורית זה כמובן לא תעודת ביטוח.
הדוחות הכספיים של חג'ג' נדל"ן לשנת 2005 לא מבטאים משבר בתחום קבוצות הרכישה. אך הנפילה של אור עשויה להשליך על כל התחום – תדמיתית ורגולטורית מה שהיה הוא לא מה שיהיה. בינתיים, המספרים בדוחות של חג'ג' מעידים על שיפור, אבל זה גם בזכות החשבונאות. חג'ג' נדל"ן ניצלה אפשרות ליישם אימוץ מוקדם של תקן חשבונאי כדי להציג שיפור בהכנסות וברווח, וחשוב להדגיש – זה לגיטימי, וזה גם אושר על ידי רשות ניירות ערך. בשנת 2015 אם החברה היתה נשארת עם האימוץ הקיים של התקינה החשבונאית בנוגע להכרה בהכנסות היא היתה מדווחת על הכנסות של 98 מיליון שקל, ואילו בזכות הגישה החשבונאית החדשה (אימוץ של תקן IFRS 15 שמטפל ברישום ההכנסה על פני תקופה) היא רשמה הכנסות של 262.9 מיליון שקל. הרווח על פי החשבונאות "הקודמת" היה 20.3 מיליון שקל ואחרי האימוץ החדש הרווח זינק ל-35.6 מיליון שקל. כתוצאה מכך, עלה ההון העצמי של החברה ל-148.7 מיליון שקל בהשוואה ל-132.3 מיליון שקל לפני האימוץ המוקדם. ומה זה בכלל האימוץ המוקדם?
אחת הבעיות הגדולות של החשבונאות היא הכרה ומדידת הכנסה – מתי בעצם ניתן להכיר בהכנסה מהמוצר? האם שהוא עבר ללקוח? או שכאר הלקוח משלם את הכסף? או אולי בכלל שהלקוח מאשר שהמוצר תקין? השאלות האלו בחלק מהמקרים פשוטות, ובעיקרון ניתן להכיר בהכנסה כאשר המוצר עבר ואושר על ידי הלקוח וכאשר יש וודאות שהתמורה תתקבל. אבל, במוצרים "מורכבים" זה לא עובד, ונמחיש מהקל לכבד – כאשר מוכרים ספר, אז אכן אין בעיה – הספר עבר ללקוח, הלקוח שילם (וחברת כרטיסי האשראי אישרה את התשלום), ולכן ניתן להכיר במכירה באופן מיידי. אבל מה קורה כשמוכרים דירה? במקרה כזה, הקבלן מקדם חלק מהסכום בתחילת הדרך, ובתשלומים על פני התקופה שיכולה להיות מאוד ממושכת. הדירה כמובן נמסרת לקונה בסוף התהליך, והדילמה כאן היא איך להכיר בהכנסות ממכירת הדירה? החשבונאות אחת לכמה שנים עושה כאן זיגזג רעיוני כאשר עד עכשיו ובמשך כמה שנים טובות (מאז אימוץ התקינה הבינלאומית) הכלל היה שניתן להכיר במכירת דירה רק במועד המסירה – כלומר, הקבלן עובד כמה שנים טובות (לרוב) בלי להכיר בשקל של הכנסה ורווח. זו גישה שמרנית מדי, וזו גם גישה שגורמת לנתק בין המציאות בשטח לבין הדוחות הכספיים – המכירות של החברות מתבטאות בדוחות הכספיים רק שנה שנתיים אחרי המכירה עצמה, ואין באמת קשר בין המספרים בדוח לבין המכירות בשטח (שמתורגמות למכירות רק בעוד תקופה).
ועל הרקע הזה הוחלט לשנות את הכללים בקשר להכרה בהכנסה, וזה תקף במיוחד במוצרים שנמכרים על פני זמן. הכללים החדשים בפשטות מאפשרים להכיר בהכנסה על פני כל התקופה, וכך לא יהיה מצב שהקבלן יכיר בהכנסה רק בשלב המסירה. זה לא פשוט – כמה מכירים? באיזה שלב? ובאיזה תנאים? הן שאלות לא פשוטות תאורטית ופרקטית, אך באופן גס, החברות יצטרכו לפרק את הפרויקט לחלקים, למדוד באופן שוטף את שיעור הביצוע של הפרויקט וכך לקבוע את קצב התקדמותו ובהתאמה את היקף ההכנסות והרווחים, והנה המחשה – נניח שיש פרויקט דירות (שכל הדירות בו נמכרו) בהיקף של 500 מיליון שקל, ושלב הביצוע הוא 30% (ככלל, יהיה שיעור ביצוע שרק ממנו ואילך יהיה ניתן להכיר בהכנסות, לרוב כנראה 15%). המשמעות היא שהחברה יכולה להכיר בהכנסות בסך של 150 מיליון שקל, ובהתאמה בהוצאות בשיעור של 30%, וברווח החלקי. זה יותר מחובר לשטח, מכירים בהכנסה באופן שוטף על פני תקופת הפרויקט, אבל המצב הזה משאיר כוח רב (רב מדי) למנהלי החברות – הם בעצם יוכלו לשלוט בשיעור הביצוע שהוא בבסיסו אומדן והמשמעות היא שהם יכולים לתמרן את המספרים, ולא צריך ללכת יותר מדי רחוק. שיטת ההכרה בהכנסות בחברות פרויקטים (חברות ביצוע) היא לפי קצב התקדמות, והנה דוגמה מהזמן האחרון – דורי בניה – עד היום לא ברור איך נעלמו מאות רבות של מיליונים מהדוחות של החברה, אבל מה שברור שהיו שם טעויות גסות (במקרה הטוב) ו/ או מניפולציות (במקרה הרע) של האומדנים – הן האומדנים על קצב ההתקדמות והן האומדנים על ההכנסות וההוצאות הצפויות בפרויקט.
עכשיו השיטה הזו, פחות או יותר, עוברת לחברות הקבלניות , והיא אולי מחברת את תוצאות החברות האלו לשטח, והופכת את הדוחות ליותר רלבנטיים, אבל יש לזה מחיר – הדוחות נשענים על אומדנים ומטבע הדברים הם פחות מהמנים.
חג'ג' היתה הראשונה לבחור באימוץ מוקדם, בהמשך לאישור שקיבלה מרשות ניירות ערך, אך בעקבותיה צפויות חברות נוספות ליישם את התקינה החדשה – התוצאה צפויה להיות תוצאות טובות לחברות הבונות – הקדמת ההכנסות והרווחים תוך כדי הגדלת ההון העצמי.
מדריך : קבוצות רכישה – מה זה? יתרונות וחסרונות
הדוחות של חג'ג' – הרווח בדוח הדירקטוריון והרווח בדוח הכספי
הנה שאלה ששלחו אליי לאחרונה – קיבלתי דוח שנתי מקרן הפנסיה שלי ובדוח הופיע הסעיף הבא – עדכון בגין הפעלת מנגנון איזון אקטוארי. הסכום שהופיע באותו הסעיף היה שלילי (מינוס של כ-0.4%) ורציתי להבין מה זה הסעיף הזה? האם הוא מבטא הפסד בקרן הפנסיה? האם זה סעיף חד פעמי?
השאלה הזו עולה כמעט אצל כל חוסך בקרן פנסיה שפותח את הדוח השנתי, במיוחד כשמדובר בהפסד. הסעיף – איזון אקטוארי הוא מתמטית התאמה בין הנכסים וההתחייבויות של קרן הפנסיה – כשזה במינוס זה על חשבון החוסכים כשזה בפלוס (וזה קורה פה ושם) זה שקול לתוספת תשואה לחוסכים. האיזון הזה נועד לסגור את הפער בין התחזית לכיסוי ביטוחי (אובדן כושר עבודה ומקרה מוות) לבין המצב בפועל, ורק לצורך המחשה – נניח שקרן הפנסיה העריכה לקראת שנה מסוימת כמות מסוימת של אובדן כושר עבודה ובפועל היה הרבה יותר מכך. מכיוון שבקרן קיימת ערבות הדדית – כל החברים ערבים זה לזה, אז אם יש יותר מהצפוי מקרים כאלו, החברים/ עמיתים בקרן הפנסיה מממנים את העלויות האלו (דרך הפחתת התשואה).
וחשוב לשים לב – מדובר בעיקר בכיסוי בגין אובדן כושר עבודה ומקרה מוות. יש גם ערבות הדדית שקשורה לגיל היציאה לפנסיה, תוחלת החיים.. ולמה בכלל יש ערבות הדדית בקרן פנסיה?
כל ישראל ערבים זה לזה
עמיתי קרנות הפנסיה נושאים בעלויות תשלומי התביעות של שאר החברים בקרן – זו השיטה בקרנות הפנסיה להבדיל מהשיטה בביטוחי המנהלים ששם המבוטח חותם על הסכם ישיר ואישי מול חברת הביטוח. בקרן פנסיה מדובר בפול גדול (לרוב) של חוסכים לפנסיה שמוכנים להיות ערבים אחד לשני – אם אחד איבד את כושר העבודה והוא מקבל תשלומים שוטפים, קרן הפנסיה (כלומר כל היתר) נושאים בנטל. מדובר בעצם על ביטוח הדדי, ובניגוד לתביעה בחברת ביטוח שם במקרה של אירוע ביטוחי, כמו לדוגמא גנבת רכב, חברת הביטוח משלמת את התביעות מכיסה, בקרן הפנסיה משלמים עמיתי הקרן את עלות התביעות.
בפועל, בכל חודש עמיתי הקרן משלמים עלויות ריסק, עלויות כיסוי ביטוחי למקרה של מוות ומקרה של אבדן כושר עבודה. כל עמית משלם בהתאם לגובה הכיסוי שקיים לו, בהתאם לגילו, לשכר המבוטח שיש לו בקרן ובהתאם לצבירה אותה הוא צבר עד כה. תשלומי הריסק נאספים בקופה צדדית ובדיוק כמו במונופול במקרה של תביעה, משלמים את כספי התביעה מהקופה הצדדית.
לשיטה הזו יש יתרון גדול – מכיוון שאת תשלומי התביעות משלמים עמיתי הקרן ולא קרן הפנסיה, עלות הריסק בקרן הפנסיה אינה כוללת מרכיב של רווח. עלויות הכיסוי הביטוחי בקרן הפנסיה זולות משמעותית מאשר רכישת כיסויים מקבילים במסגרת תכנית ביטוח מנהלים או במסגרת רכישת כיסוי לאבדן כושר עבודה או מוות.
מתי יוצאים מאיזון?
קרן הפנסיה מנהלת מאזן אקטוארי ובוחנת האם נותרו עודפים בקופה. מנגנון האיזון הוא המנגנון המחזיר את העודפים או הגירעונות שנצברו בקרן בחזרה למבוטחים. המנגנון נועד להבטיח כי עודפים או גירעונות שנוצרו בקרן, עקב סטייה ממספר מקרי הביטוח שנצפו, לא ייצברו לאורך זמן.
עמיתים בקרן הפנסיה מבוטחים למקרה של אובדן כושר עבודה ולמקרה של מוות (חס וחלילה). מידי חודש גובים מהפקדות עמיתי הקרן הפעילים את העלויות עבור הכיסוי הביטוחי. מכיוון והביטוח בקרן הפנסיה נעשה כערבות הדדית בין עמיתי הקרן, בכל חודש נבדק הפער בין סכום דמי הביטוח שנגבו מכלל העמיתים לעומת היוון תשלומי הפנסיה החדשים לנכות ולשארים. פער זה נקרא תשואה דמוגרפית, ואותו צריך להחזיר לעמיתים (אם יש עודף) או לקבל מהעמיתים (אם יש חסר)
ולמה בדוחות השנה הסכום שלילי?
השנה, חלק גדול מקרנות הפנסיה נאלצו לקחת סכום נוסף מהעמיתים, כלומר הם פגעו בתשואה השוטפת שלהם. ההסבר מתחיל כבר לפני כשלוש שנים – בחודש יולי 2013 הוזלו בהתאם להנחיות האוצר התעריפים לעלויות הכיסוי הביטוחי למקרה אבדן כושר עבודה בשיעור ממוצע של 60%, המשמעות היא שעמיתי קרן הפנסיה משלמים היום על אותו כיסוי ביטוחי פחות ממה ששילמו בשנת 2013. והנה המחשה – . מבוטח עם שכר של 8,600 שקלים היה משלם עבור כיסוי ביטוחי מלא של 75% בגיל 25, 53 שקלים ובגיל 60 הוא היה משלם על אותו הכיסוי 310 שקלים. בעקבות הוזלת הכיסויים הביטוחים, המבוטח ישלם כעת על אותו הכיסוי בגיל 25 רק 8.8 שקלים ובגיל 60 הכיסוי הביטוחי יעלה למבוטח 94 שקלים.
שיעור הוזלת התעריפים נקבע על ידי אקטואר האוצר מתוך כוונה להגיע לגרעון / עודף אקטוארי שנע בסביבות ה-0. הוזלת תעריף הכיסוי לאבדן כושר עבודה הקטינה את העודפים שנותרו בקופות, עודפים שחולקו במשך שנים למבוטחים.
בעקבות הוזלת התעריפים העודף האקטוארי למקרה נכות בקרנות הפנסיה הפך לשלילי – פשוט מכיוון שמפרישים פחות ובהנחה שמקרי אובדן כושר העבודה "מתנהג" נורמלי, אז היכולת לממן את הסכומים האלו מהתשלומים השוטפים (שהופחתו) קטן כמובן. עם זאת, מנגנון האיזון האקטוארי למקרי מוות נותר חיובי.
ואיך זה משפיע עלינו?
הנה נתונים מקרנות הפנסיה לשנת 2015. התמונה לא מזהירה –
במבטחים החדשה נרשם גירעון אקטוארי של 0.51% ; במקפת נרשם גירעון של 0.43%, בהראל / גלעד נרשם גירעון של 0.42%, בכלל פנסיה גירעון אקטוארי של 0.36%, ובהפניקס גירעון אקטוארי של 0.03%. נכון, התשואה של הקרנות בשנים האחרונות, עדיין חיובית, למרות ההפסד בגין איזון אקטוארי, אבל בהינתן דמי הניהול והאיזון האקטוארי וסביבת הריבית הנמוכה שמייצרת תשואות נמוכות באפיקי ההשקעה, הרי שהתשואה הכוללת בקרנות נמוכה ביחס לתשואה המייצגת על פני שנים. וזו בעיה בפני עצמה – הקרנות בונות את תקציבי הפנסיה שלהן והתשלומים על סמך תשואה משמעותית גבוה ממה שקורה בפועל – כ-4%, בעוד שהתשואה בשנים האחרונות מסתכמת ב-2% לערך. המשמעות היא שברגע שהקרנות יאמצו את מספרי האמת, הכספים בצד הנכסים שאמורים לשמש את העמיתים יפחתו, משמע קצבאות הפנסיה בעתיד, צפויות לרדת.
נדב טסלר, בעל רישיון משווק פנסיוני משמש כמנהל המוצר במנורה מבטחים פנסיה וגמל ובעל הבלוג פנסיוני להבין את הפנסיה.
בנק ירושלים בפיקדונות דיגיטליים אטרקטיביים. הפתיח נשמע אולי כמו פרסומת, אבל מי שקורא אותנו, יודע שרוב הזמן אנחנו דווקא מבקרים ומזהירים מפני שירותים ומוצרים בעיתיים. המטרה שלנו היא לספק מדריכים ומידע בתחומי הצרכנות הפיננסית, ולעזור לכם לקבל החלטות פיננסיות נכונות. אז לרוב אנחנו בכובע המקרים, אבל הנה יש כאן פרגון והפעם בתחום הפיקדונות.
המצב של המשקיע הסולידי כיום הוא בעייתי במיוחד – הריבית בשפל, ואין לו אלטרנטיבות השקעה. הפיקדונות בבנקים נותנים תשואה אפסית, אגרות החוב (והם לא תמיד השקעה סולידית!) מספקים תשואה נמוכה מאוד; קרנות הנאמנות הסולידיות לא ממש סולידיות וגם אם כן, דמי הניהול מאפסים את התשואה ואפילו הופכים אותה לשלילית. הבעיה היא שבתקופה הזו רבים מתפתים להשקיע באפיקים מסוכנים יותר ולקבל תשואה טובה יותר, ככה הרי זה עובד – ככל שהסיכון עולה כך גם הסיכוי לרווח עולה. אבל, זו עשויה להיות מלכודת. אם אתם מראש מודעים ורוצים להגביר את הסיכון, אז אין פסול ההשקעה מסוכנת (אפילו ההיפך – מניות על פני זמן, מספקים תשואה עודפת על השקעות סולידיות), אבל אם אתם עושים זאת רק בגלל הלחץ להוציא את הכספים מהעו"ש שלא נותן כלום, או מהפיקדון שלא נותן כלום, זו טעות, כי אתם מגדילים את הסיכון שלכם, ובמקומות אחרים במיוחד בתקופה שאין אלטרנטיבות השקעה מתפתחות בועות (שוק האג"ח בחלקו הוא שוק בועתי).
אז מה עושים? או שלא עושים כלום, פשוט מחכים שתנאי השטח ישתנו, ויהיו יותר הזדמנויות השקעה, או שמחפשים השקעות סולדיות טובות יותר ופה ושם יש כאלו. בנק ירושלים מציע ללקוחות כל הבנקים ריבית סבירה (ויותר מכך) על הפיקדונות. בנק ירושלים כבר שנים מנסה דרך ריביות טובות יותר להשיג לקוחות, אך ההצלחה יחסית מוגבלת – גם כי, המרווח העודף שהוא מספק למשקיעים לא כזה קורץ (עוד עשירית או שתיים זה לא מי יודע מה), וגם כי פשוט אנשים חוששים לעזוב את הבנק שלהם. נכון, היום הכלך דיגיטלי ובלחיצת כפתור אפשר להעביר כספים לחשבון פיקדון מיוחד, אבל הרוב עדיין לא עושה זאת – עובדה!
0.6% בשנה
ובכל זאת, הפיקדונות הדיגיטליים (שאפשר להפקיד בהם דרך האינטרנט) של בנק ירושלים מספקים תשואה סבירה (בהינתן האפשרויות האחרות).
הנה מקבץ של נתונים –
פיקדון שקלי שנתי – ריבית של 0.6% – וזה לא מעט בתקופה הזו. כמו כן יש הצעה נוספת לתקופה של שנה – ריבית מינימלית של 0.55% (ריבית קבועה) או ריבית של 0.4% משתנה בחישוב שנתי (פריים מינוס 1.2%). כלומר, אפשר לסגור לפי 0.6% לשנה, ואפשר ללכת על הימור מסוים – מובטח 0.55%, אבל אם הריבית המשתנה תעלה, אפשר להרוויח יותר (פריים מינוס 1.2% שהיום זה 0.4%). למעשה, עלייה של 0.15% משווה את התנאים לריבית המינימום הקבועה. אבל, האם הריבית תעלה? ממש לא בטוח, והשאלה גם מתי? נכון כיום אנליסטים שאפילו צופה ריבית שלילית, אבל, הסיכוי לכך הוא נמוך במיוחד. הציפיות של הקונסנזוס הם שברבעון השני של 2017 תחל הריבית לעלות, ואם אתם מאמינים לקונסנזוס התחזיות (האם יש משהו אחר שניתן להיאחז בו?) אז עדיף לכם הריבית הקבועה. סיכום ביניים – שני פיקדונות לשנה 0.6% בריבית קבועה, 0.55% בפיקדון השני עם פוטנציאל ליותר אם הריבית תעלה.
ונניח שאתם רוצים כסף נזיל. אז ההצעות הן כאלו –
פיקדון שקלי לשבוע בריבית משתנה – 0.08%; פיקדון שקלי לחודש בריבית משתנה – 0.08%. ואם כך, אז מי צריך את החודשי, לכו על השבוע ותהיו יותר נזילים עם אותה התשואה.
אפשרות נוספת – פיקדון שנתי זמין למשיכה בכל שבוע. זה די דומה לפיקדון שבועי אם הוא זמין למשיכה, ובו תקבלו 0.1% (התראה של 7 ימים למשיכה).
פיקדון נוסף – פיקדון ריבית מובטחת ל-3 חודשים בריבית משתנה עם הבטחת ריבית מינימום. הריבית המינימלית היא 0.08% אבל הריבית עשויה להשתנות באם הריבית במשק תעלה לפי הנוסחה – ריבית פריים פחות 1.52% שהיום זה 0.08%. אלא שכאמור הסיכוי לעלייה קרובה בריבית נראה נמוך.
זה לא הכל, אם אתם רוצים לסגור את הכסף ל-3 חודשים יש לכם אפשרות לפיקדון שקלי בריבית משתנה לפי ריבית פריים מינוס 1.5%, אבל אולי יהיה עדיף לכם (אם אתם לא מעריכים – כמו רוב הכלכלנים – שתהיה עלייה בריבית) להשקיע בפיקדון בריבית קבועה ל-3 חודשים, ואז להרוויח 0.2% (כל הריביות הן בגילום שנתי!).
1.45% לשלוש שנים; 1.7% לחמש שנים
יש עוד הצעות רבות לטווח הקצר (עד שנה) ויש גם הצעות רבות (אולי רבות מדי) לטווח העולה על שנה, כאן, תוכלו לראות את כל ההצעות של בנק ירושלים, אנחנו מפרטים ומנתחים רק חלק מהן –
- פיקדון לשנתיים – ריבית קבועה בחישוב שנתי של 1% . אבל יש אלטרנטיבה טובה יותר – פיקדון ריבית מובטחת שזה פיקדון לשנתיים עם ריבית מובטת שנתית של 1% ועם אפשרות לקבל יותר לפי ריבית פריים מינוס 0.75% – כיום זה 0.85%, אבל אם הריבית תעלה תקבלו יותר (והריבית צפויה כאמור לעלות בשנה הבאה). אם בכל מצב מקבלים במינימום את ה-1%, אז כמובן שהצעה זו עדיפה על ההצעה השקלית של ה-1% בלי הסיכוי ליהנות מהעלייה בריבית.
- בפיקדון שקלי לשלוש שנים הריביות כבר עולות מדרגה – ריבית של 1.45% קבועה בחישוב שנתי. זה דומה לקרמבולה של מזרחי שהושק לפני כמה חודשים ונתן למפקידים 1.5% בשנה בפיקדון שקלי לשלוש שנים.
- והפיקדון הארוך ביותר ומטבע הדברים עם הריבית הגבוה ביותר (ככל שהתקופה עולה הריבית עולה) פיקדון לחמש שנים שבו הריבית השנתית היא 1.7% בשנה.
תחזית מדד מרץ – על פי כלכלני הבנקים ובתי ההשקעות מדד חודש מרץ צפוי לרדת בשיעור מתון של כ-0.1%. אך הירידה במדד, על פי הכלכלנים תיבלם במרץ, והחל מאפריל יחזור מדד המחירים לצרכן לעלות
בנק הפועלים – מדד מרץ ירד ב-0.1%; מדד אפריל יעלה ב-0.4%
כלכלני בנק הפועלים מעריכים כי מדד חודש מרץ ירד בשיעור של 0.1%, וזאת על רקע ירידת מחירי הדלקים והוזלת מחירי ביטוח החובה לרכבים –"אנו מעריכים כי רוב הירידות החודשיות במדד המחירים נמצאות מאחורינו", כותבים הכלכלנים בסקירה ומתייחסים גם לחודשים הבאים – "מדד חודש אפריל מאופיין בעונתיות גבוהה, אך יתכן שהשנה העונתיות תפחת בשל כוונת האוצר להתיר יבוא גדול של מוצרי חקלאות וכן להפחית מכסים. אנו צופים כי מדד חודש אפריל יעלה בשיעור של 0.4%. אנו צופים אינפלציה של 0.6% ב-12 החודשים הקרובים".
בפועלים מסבירים כי קיימת אי-וודאות גבוהה סביב התחזית, שכן קשה לתמחר צעדים ממשלתיים נוספים שעשויים להוזיל מחירי מוצרים ושירותים. "אנו צופים כי עליית השכר במשק והתייצבות מחירי האנרגיה יעלו בסופו של דבר את האינפלציה באופן הדרגתי לטריטוריה חיובית".
בפועלים מתייחסים גם למדיניות המוניטארית – "האינפלציה אומנם שלילית וגם הציפיות לאינפלציה לטווחים הקצרים נמוכות מהיעד, אך בבנק ישראל מדגישים שאלו מושפעים מצעדים להפחתת יוקר המחייה במשק. הציפיות לטווחים הארוכים יותר מגיעות לתחום היעד. אנו מעריכים שבנק ישראל לא ימצא לנכון לנקוט בצעדים לא קונבנציונליים כמו הרחבה כמותית או ריבית שלילית. אנו סבורים כי העלייה במחירי הדירות מהווה שיקול מקרו יציבותי משמעותי כנגד הרחבה מוניטארית נוספת".
הראל – מדד מרץ ירד ב-0.1%; באפריל המדד יעלה ב-0.5%
בקבוצת הפיננסים והביטוח הראל סבורים, בדומה לכלכלני פועלים, שמדד חודש מרץ ירד בשיעור מתון של 0.1%, ובאפריל יעלה המדד בשיעור משמעותי של 0.5%. בהראל סבורים שמדדי הדיור יעלו בשיעור יחסית גבוה – בשלושת החודשים בין מרץ למאי (מדד מרץ, אפריל ומאי) יעלה מדד מחירי הדירות בבעלות דיירים על פי הערכתם ב-0.5%, בשעה שמדד המחירים לצרכן יעלה ב-0.6%. סעיף הדיור במדד המחירים לצרכן (בעיקר מחירי השכירות) יעלה להערכת כלכלני הראל ב-0.7%. בהראל מביעים הערכה על רקע נתוני התחלות הבנייה שמחירי הדירות לא יירדו בזמן הקרוב, וכן הם מציגים את העלייה בריבית המשכנתא כמעידה על הביקושים הגבוהים לדירות – "על רקע המשך האינדיקטורים לצריכה פרטית חזקה, המשך העלייה המהירה במחירי הדירות ולאור הבעיות שריבית שלילית יכולה לגרום ליציבות המערכת הבנקאית ולמחירי הנדל"ן – להערכתנו על אף שהאינפלציה נמוכה מיעדה מזה זמן ממושך, ריבית בנק ישראל צפויה להישאר ללא שינוי לפחות עד הרבעון השני של 2017 ונושא הריבית השלילית צריך לדעוך".
בנק לאומי – מדדים נמוכים בהמשך
כלכלני בנק לאומי סבורים שהאינפלציה תמשיך להיות נמוכה בחודשים הקרובים ותעלה רק בהמשך השנה. "תחזית האינפלציה לשנת 2016" כותב יניב בר כלכלן לאומי, "עודכנה כלפי מטה ב-0.4 נקודת אחוז ל-0.2% וכעת קרובה לתחזיתנו. יש לציין כי מאז חודש יוני 2015 בנק ישראל הפחית את תחזית האינפלציה לשנת 2016 ב-1.8נקודות אחוז במצטבר. הציפיות הן כי האינפלציה תישאר נמוכה בהמשך השנה ותתחיל לעלות בהדרגה רק במהלך שנת 2017. זאת, בעיקר על רקע התמתנות ההשפעה של הירידה במחירי האנרגיה ועלייה הדרגתית של האינפלציה בעולם, לצד חוסנו היחסי של שוק העבודה וציפיות לשיפור מסוים בפעילות. באשר לריבית במשק: תחזית הריבית של חטיבת המחקר של בנק ישראל לשנת 2016 הופחתה, ולפיה הריבית תשמר ברמתה הנוכחית עד לרביע השני של 2017, אשר במהלכו צפויה הריבית לעלות ל-0.25%. הריבית צפויה להגיע ל-0.5% במהלך הרביע הרביעי של 2017. הערכות אלה של חטיבת המחקר של בנק ישראל, המתבססות על נתונים הידועים כיום, עשויות להשתנות בהמשך, כפי שכבר כבר קרה בעבר לא פעם. בנוסף, יש לציין כי תחזיות הריבית של בנק ישראל אינן בהכרח מעידות על ההחלטות העתידיות של הועדה המוניטארית או על הדעות והתחזיות של חברי הוועדה".
ריבית משכנתא באפריל – ללא שינוי. אחרי שבמרץ נרשמה עלייה משמעותית בריבית המשכנתא למעל 3%, נרשמה באפריל עצירה במגמה.
ריבית המשכנתא הצמודה למדד בחודש אפריל ירדה מעט בממוצע ל-3.01% בהשוואה ל-3.06% בחודש הקודם. בפברואר היתה הריבית – 2.85% ובשפל, לפני כשנה היתה הריבית כ-2%. עם זאת, ברוב המסלולים הארוכים (משכנתאות לטווח ארוך) נרשמה עלייה בריבית המשכנתא.
ריבית המשכנתא הצמודה למדד לטווח של מעל 25 שנה עלתה ל-3.42%, לעומת 3.39% בחודש שעבר. ריבית משכנתא לטווח של 20 עד 25 שנה נותרה – 3.42%, וריבית משכנתא לטווח של 15 עד 20 שנה עלתה ל-3.35% לעומת 3.28%. ריבית משכנתא לטווח בינוני – 10 עד 15 שנים (תקופה פופולארית) עלתה ל-3.14% לעומת 3.06%. מנגד, ריבית משכנתא לטווח קצר ירדה – הריבית למשכנתאות של עד 5 שנים ירדה ל-2.82% לעומת 2.89% והריבית במשכנתאות של בין 5 ל-10 שנים ירדה ל-2.75% לעומת 2.8% בחודש שעבר. בסיכום – הריבית ירדה בחישוב ממוצע פשוט, אבל הממוצע הפשוט לא רלבנטי לרוב לוקחי המשכנתאות (שלוקחים לטווח העולה על 10 שנים) ולכן סביר שלרוב רוכשי הדירות ולוקחי המשכנתאות, הריבית דווקא המשיכה לעלות. ולמה אנחנו בעצם לא מקבלים את הנתון האמיתי, את הריבית המשוקללת בהינתן היקפי המשכנתאות בכל טווח זמן (ולא ממוצע פשוט), פשוט – ככה בנק ישראל מספק את המידע.
על כל פנים,העלייה בריבית מאמצע 2015 יוחסה להערכה שבנק ישראל יעלה את הריבית, אך הערכה זו התחלפה וכעת מעריכים שהריבית לא תשתנה (או אפילו תתאפס ותהפוך לשלילית). אז מה בכל זאת גרם לעלייה בריבית בחודשים האחרונים? נראה ששוק האג"ח שבו נרשמו עליות ובמקביל ירידה בתשואות משפיע על העלייה, ועשוי להשפיע על הריבית בחודש הקרוב, במיוחד לאור המגמה החיובית באג"ח בשבוע האחרון. מעבר לכך, העלייה ארוכת הטווח בריבית, מוסברת, בין היתר בציפיות בחודשים האחרונים להמשך מדדים נמוכים – משכנתא צמודה למדד מבטאת ריבית מצרפית שכוללת את המדד ואת ריבית המשכנתא, וכאשר הציפיות למדד יורדות, הגיוני שתהיה עלייה בריבית, כך שבסה"כ הריבית המצרפית תהיה באותו האזור. נראה שזה מה שקרה בחודשים האחרונים – הציבור כבר "לא קונה" את תוואי המדד של בנק ישראל בין 1% ל-3%. הטווח הזה כבר לא רלבנטי בהינתן שבשנתיים האחרונות המדד שלילי, ו-2016 פתחה עם מדדים שליליים משמעותיים. רוכשי הדירות בוחנים את ציפיות המדד על פי הכלכלנים של הבנקים ובתי ההשקעות והם נחשפים לכך שהציפיות הם עדיין למדדים נמוכים. בהתאמה הם פונים למשכנתאות הצמודות, ועודף הביקוש הזה, גורם לעלייה בריבית.
העליייה בחודשים האחרונים בריבית המשכנתא מייקרת בעקיפין את מחיר הדירה, אחרי הכל המימון הוא מרכיב גדול בעלות הכוללת של הדירה.מרכיב המימון הכולל מגיע בממוצע לכ-10% מערך הדירה (ואף למעלה מכך) ושינוי של 1% בריבית בשנה האחרונה שקול בחישוב גס לעלייה של 2%-3% במחיר הדירה – כאן, תוכלו לראות את ההשפעה של המימון ומרכיבים נוספים על המחיר האמיתי של הדירה.
ריבית משכנתא שקלית – ללא שינוי
הריבית משכנתא השקלית באפריל גם היתה באזור של חודש שעבר – הריבית השקלית שהינה למעשה ממוצע של הריבית השקלית המשתנה והריבית השקלית הקבועה לכל התקופות, עלתה בחודש אפריל ל-2.68%, לעומת 2.64% בחודש מרץ, ולעומת 2.6% בחודש פברואר. מאז אמצע 2015 (שפל הריבית), הריבית השקלית עלתה בכ0.5%.
הריביות לטווחים ארוכים היו כמעט ללא שינוי – לטווח העולה על 25 שנה הריבית נותרה – 4.1%, לטווח של 20 עד 25 שנה הריבית נותרה – 3.97%, לטווח של 15 עד 20 שנה הריבית ירדה ל-3.78% לעומת 3.8%, לטווח של 10 עד 15 שנה הריבית השקלית באפריל נקבעה על 3.39% לעומת 3.43%. עיקר העלייה היתה בתקופות הקצרות יותר.
על כל פנים, חשוב להדגיש שוב כי מדובר בריבית ממוצעת ששל המשתנה והקבועה. בפועל הריבית הקבועה כמובן יקרה יותר, מכיוון שהיא מקנה ביטחון ושקט נפשי, בעוד שהריבית המשתנה אמנם נמוכה יותר אך באם תהיה עלייה בריבית במשק היא תעלה בהתאמה והיא עלולה אף לעלות על הריבית הקבועה המקורית. על פי הנתונים האלו שמפרסם בנק ישראל לא נייתן לדעת את הריבית השקלית הקבועה הממוצעת לעומת הריבית המשתנה הממוצעת. סביר להניח שהריבית הקבועה עולה על המשתנה בסדר גודל (תלוי בתקופת הלוואה) של 0.5% עד 1% ובמקרים מסוימים אף למעלה מכך.
ריבית משכנתא והקשר למדד תשומות הבנייה
רוכשי דירות חדשות נאלצים לשלם לקבלן את התשלומים כשהם צמודים למדד תשומות הבנייה. המדד הזה עלה בשנים האחרונות יותר מאשר מדד המחירים לצרכן, ולמרות שאין בזה כדי להעיד בהכרח על העתיד, זה לא סתם שרוב רוכשי הדירות היו שמחים להחליף אותו במדד המחירים לצרכן. אז זהו – שזה גם תלוי בכם – אתם יכולים ךהתמקח במסגרת המו"מ עם הקבלן, במקרים מסוימים זה עוזר וההצמדה מתחלפת למדד המחירים לצרכן.
ואם אתם "תקועים" עם מדד תשומות הבנייה, אז כאמור לא ניתן לדעת איך הוא יתנהג ביחס למדד המחירים לצרכן – כאן, תוכלו לראות את המדדים האחרונים ולקרוא על תחזית של הכלכלנים (אם כי בזמן האחרון הם די מפספסים). כך או אחרת, אתם כן יכולים לנסות ולמזער את הנזק באופן הבא – אם תקחו משכנתא מוקדם ותשלמו לקבלן את התשלומצים מוקדם אתם תחזכו את מדד תשומות הבנייה. מצד שני אתם תשלמו את ריבית המשכנתא – ולכן, אם אתם צופים שמדד תשומות הבנייה יהיה גבוה מריבית המשכנתא, אז כלכלית עדיף לכם לשלם מוקדם.
כאן, תמצאו מידע על ריביות המשכנתא וכאן תמצאו מידע על מדד תשומות הבנייה לרבות תחזית.
וחשוב להדגיש – התייחסנו כאן רק לעניין הכלכלי, אבל יש צדדים נוספים בהתקשרות ובתשלומים לקבלן – לרוב (ובצדק) הרוכשים רוצים להשאיר חלק גדול מהתשלום לסוף הדרך, עם רבלת הדירה.
מדריכים נוספים:
מה עדיף – ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ) או קבועה צמודה ?
תחזית מדד תשומות בנייה בפברואר עד אפריל (בשלושת החודשים הקרובים) – עלייה של 0.1% – כך מעריכים בקבוצת הראל פיננסים.
התחזית הזו היא לאחר שמדד תשומות הבנייה למגורים בחודש פברואר ירד ב-0.2% , במקביל לירידה של 0.3% במדד המחירים לצרכן. מתחילת השנה (ינואר ]ברואר) עלה מדד תשומות הבנייה ב-0.1%, בעוד מדד המחירים לצרכן יורד ב-0.8%.
עוד מעריכים בקבוצת הראל כי סעיף הדיור במדד המחירים לצרכן (בעיקר מדד שכר הדירה/ מדד השכירות) יעלה בתקופה של השלושה החודשים הקרובים ב-0.7% – עלייה חדה מאוד, שממחישה את "הנתק" בין ההצהרות על הכוונה להילחם במחירי הדירות, לבין המחירים בפועל – מחירי הדירות ממשיכים לעלות למרות כל הניסיונות והתוכניות – ונראה שגם תוכנית מחיר למשתכן שבה תולים תקוות רבות לא תשנה את המצב בצורה משמעותית.
כמו כן, מעריכים בהראל שמדד מחירי הדירות בשלושה החודשים הבאים יעלה ב-0.5% – אינדיקציה נוספת לאותו "נתק" בין הכוונות לבין המצב בפועל. וביחס למדד המחירים לצרכן סבורים בהראל שהוא יעלה בתקופה זו ב-0.6% – זו תחזית של כלכלנים נוספים בבנקים ובבתי ההשקעות והמשמעות היא שאחרי תקופה מאוד ממושכת של מדדים נמוכים ואפסיים, המדדים מתחילים לעלות.
רוכשים דירה חדשה? חשוב שתכירו את מדד תשומות הבנייה
מדד תשומות הבנייה חשוב במיוחד לרוכשי דירות חדשות מכיוון שהתשלומים לקבלן צמודים למדד הזה. משמע, מחיר הדירה בעצם מתייקר במקביל לעליית המדד. התוספת עשויה להיות משמעותית , וחשוב להזכיר שמחיר הדירה זה לא רק המחיר שאתם משלמים למוכר – יש עלויות נוספות והן משמעותיות מאוד, עד כדי התייקרות של 10%-20% מערך הדירה – הנה הסבר מפורט.
מדד תשומות הבניה בשנים האחרונות עלה משמעותית יותר ממדד המחירים לצרכן ולכן רבים היו מעוניינים לגדר אותו (להקטין את החשיפה אליו, או להחליף את ההצמדה למדד המחירים לצרכן – וזה יכול להיות אפשרי. כחלק מהמשא ומתן עם הקבלן אתם יכולים לנסות ולדרוש הצמדה למדד המחירים לצרכן במקום למדד תשומות הבנייה – שימו לב זה לא בהכרח שמדד המחירים לצרכן עדיף לכם, בהחלט ייתכן מצב הפוך – שמדד המחירים לצרכן עולה על מדד תשומות הבנייה, למרות שזה לא היה כך בשנים האחרונות – מה שהיה לא בהכרח יימשך ולכן תדעו שבסופו של דבר זה סוג של הימור.
ובכל זאת למי שמתעניין בהיסטוריה הנה מקבץ נתונים – – בשנת 2011 עלה מדד תשומות הנייה ב-3.7% ומדד המחירים לצרכן עלה ב-2.2%; ב-2012 עלה מדד תשומות הבנייה ב-3.3% כפול ממדד המחירים לצרכן; ב-2013 מדד תשומות הבנייה עלה ב-1.4% בעוד מדד המחירים לצרכן עלה ב-1.8% (כן, יש גם חריג);ב-2014 עלה מדד תשומות הבנייה ב-0.8% בעוד שמדד המחירים לצרכן ירד, וגם ב-2015 מדד תשומות הבנייה עלה ב-1% ומדד המחירים לצרכן ירד.
אתם יכולים להמשיך ולהשתעשע ביחס ובקשר בין המדדים, בעזרת המחשבונים:
מחשבון מדד תשומות בנייה –
ומחשבון מדד המחירים לצרכן –
ומה בכלל ההצדקה של הקבלנים להצמדה למדד תשומות הבנייה? אז זהו שנכון שזה המדד הכי קרוב לעלויות, אבל גם בו יש עיוותים, ובפועל זה לא הכי נכון להצמיד את התשלומים למדד הזה, הרי הוא מבטא את עלויות הבנייה, וההוצאות של הקבלן לא מורכבות רק מעלות הבנייה אלא גם הקרקע והרווח היזמי. ברגע שמצמידים את כל הסכום, מתקבלת הטייה כלפי מעלה – אנחנו משלמים יותר מאשר ההתייקרות של ההוצאות.
מתי לשלם לקבלן?
במידה והחלטתם או נאלצתם להישאר עם תשלומים צמודים למדד תשומות הבנייה (וגם אם אתם עם תשלומים צמודים למדד המחירים לצרכן) עולה השאלה מתי לשלם לקבלן – האם לחכות עד כמה שניתן? (לדחות עד כמה שניתן), או האם לשלם כמה שיותר מוקדם. זו שאלה שמורכבת משיקולים כלכליים וגם שיקולים נוספים. כאן, אנחנו מתייחסים רק לזווית הכלכלית
מצד אחד תשלום מהיר ימנע את ההצמדות למדד תשומות בנייה, כלומר יחסוך את ההצמדות, אך מצד שני תשלום מהיר משמעותו בשביל רוב רוכשי הדירות – לקיחת משכנתא בשלב מוקדם וערכה עולה בהתאם לריבית – השאלה הכלכלית היא מה יותר גבוה – מדד תשומות הבנייה או הריבית על המשכנתא? וגם כאן, אלו הערכות ומה שהיה לא בטוח שיהיה. כאן, תמצאו את ריבית המשכנתא המעודכנת, וכאן, את מדד תשומות הבנייה וכן תחזיות לגבי מדד זה. ההחלטה שלכם, וחשוב להדגיש – היו לא מעט הפתעות במדד בשנים האחרונות והכלכלנים היו במקרים רבים רחוקים מלחזות אותו
ומעבר לכך, כאמור, עניין התשלום לקבלן הוא לא רק עניין כלכלי, רבים מעדיפים לשלם בשלבים מאוחרים יותר, אחרי שהם כבר בטוחים שהנה אוטוטו הם מקבלים את הדירה, ותמיד זה נכון להשאיר חלק משמעותי לסוף התהליך.
מדריכים נוספים:
מה עדיף – ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ) או קבועה צמודה ?
כמה הפסידה קופיקס ב-2015? ? מה הרווח האמיתי של קופיקס ולמה הרישום בבורסה גרם להוצאה של 28.8 מיליון שקל?
הדוחות הכספיים של קופיקס די מבלבלים – החברה גדלה בהכנסות מ-51 מיליון שקל ל-129 מיליון שקל, אבל הגידול בפעילות, לא מתורגם לכאורה לשורה התפעולית – הפסד תפעולי של 24 מיליון שקל ב-2015 לעומת הפסד של 1.3 מיליון שקל בשנת 2014. בשורה התחתונה רשמה קופיקס הפסד של 25.6 מיליון שקל לעומת הפסד של 0.8 מיליון שקל בשנת 2014.
אלא שרוב ההפסד הזה נובע מהוצאה חשבונאית חד פעמית שלא קשורה לפעילות עצמה, אלא לרישום החברה בבורסה בשנה שעברה. קופיקס נכנסה לבורסה בדלת האחורית – היא נכנסה לתוך פעילות של שלד בורסאי ( בשם אגרי), כשהדרך היתה כמקובל בשיטה הזו – השלד הבורסאי קולט את הפעילות של החברה ובתמורה מוקצות מניות ( רוב המניות) לבעלי המניות של החברה, וכך בעלי המניות של החברה עם הפעילות (קופיקס במקרה זה), הופכים להיות בעלי העניין המרכזיים בחברה לאחר המיזוג.
שלד בורסאי – ככה נכנסים לבורסה בדלת האחורית
והנה המחשה – נניח שקיים שלד בורסאי בשווי של 4 מיליון שקל (חלק מרכזי – מזומנים) והשלד הזה קולט פעילות ששווה 36 מיליון שקל. במצב כזה השלד הבורסאי ינפיק מניות לבעלי המניות של החברה הנקלטת בשיעור של 90% וזאת כדי "לשמור" על השווי שלהם לפני ואחרי המיזוג, אחרת הם לא יסכימו לעסקה. לפני המיזוג ערך האחזקה שלהם 36 מיליון שקל, ואחרי המיזוג – החברה החדשה שווה 40 מיליון שקל ( 4 שקל השלד ו-36 מיליון שקל הפעילות הנקלטת) ו-90% מהחברה שווים – 36 מיליון שקל. בעלי המניות של השלד מקבלים 10% מהחברה החדשה/ הממוזגת, כך שלפני המיזוג הם החזיקו (יחדיו) ב-100% משלד שערכו 4 מיליון שקל, ואחרי המיזוג הם מחזיקים ב-10% מחברה שערכה 40 מיליון שקל – שווי של 4 מיליון שקל.
התהליך הזה הוא כלכלי לחלוטין, כשבדרך יש להעריך (לרוב על ידי חיצוניים) את השווי של הפעילות הנכנסת, וכאן יש מוקש לא קטן – ברגע שהערכת השווי הזו גבוה, הנתח של המשקיעים המקוריים קטן, והיכולת שלהם להשביח את ההשקעה, בהתאמה פוחתת. מנגד, המשקיעים בחברה הנקלטת נהנים כמובן מהערכת שווי גבוה. הבעיה הזו לצד חוסר הצלחה של שלדים להפוך לחברות גדולות, גרם לאחרונה לבורסה להכביד על אפשרויות הכניסה לבורסה דרך מיזוג עם שלד בורסאי (בדלת האחורית). הבורסה בדקה ומצאה שרוב השלדים הבורסאיים שהכניסו פעילות לא הצליחו להתרומם ולהפוך לחברות משמעותיות, ולא הצליחו לייצר ערך למשקיעים המקוריים. זה לא גורף, אבל זה הספיק כדי לפעול לשינוי כללי המשחק בשוק השלדים.
כמה שווה קופיקס? ואיך זה משפיע על רישום המיזוג בספרים
לתהליך הכלכלי של המיזוג יש השלכה חשבונאית משמעותית. בדוחות של קופיקס נרשמה הוצאה חשבונאית של 28.8 מיליון שקל – העלות החשבונאית הזו מבטאת את רישום המיזוג ההפוך הזה לצד ההטבה ליועצים ולבעלי מניות (מסוימים). אלא שההוצאות בגין הרישום (וכבר נתעכב עליהם) וההטבה שמשתקפת באופציות למניות, אינן תזרימיות, אינן הוצאות שוטפות (ואינן צפויות לחזור). החשבונאות ובצדק מעוניינת שהוצאות המהלך לרבות כל הטבה ליועצים ולבעלי המניות תירשם בדוח החשבונאי (בדומה לאופציות שמוענקים לעובד שמהוות הטבת שכר ולכן נחשבים כהוצאה), אלא שכדי להעריך את הרווח המייצג השוטף של החברה, צריך לנטרל הוצאות אלו. וכשמנטרלים את ההוצאה החריגה, מקבלים שקופיקס הרוויחה תפעולית 4.7 מיליון של בשנת 2015, לעומת הפסד של 1.3 מיליון שקל בשנת 2014.
וממה בעצם מורכבים הוצאות הענק החד פעמיות שקשורות למיזוג – 28.8 מיליון שקל. ובכן, בעסקאות מסוג זה, רואים את החברה הנקלטת כאילו היא זו שרכשה את השלד הבורסאי וזאת מכיוון שבעלי המניות שלה הם אלו שממשיכים לשלוט גם לאחר העסקה. בעסקה הזו הונפקו לבעלי המניות של קופיקס כ-88.7% מהון מניות החברה החדשה (לצד הקצאת אופציות לבעלי מניות מסוימים וליועצים) ומכאן שבעלי השליטה של קופיקס המשיכו להיות בעלי השליטה של החברה הממוזגת.
במצב כזה, יש להציג חשבונאית את הנכסים של השלד לפי שווי הוגן. כלומר, קופיקס היא זו שרכשה מבחינה חשבונאית את השלד לפי השווי שלפיו הוקצו המניות (בהתאם להערכת שווי) וכך נקבע שווי התמורה בגין השלד. אלא שהשווי של השלד הוא השווי ערב המיזוג והוא עשוי להיות שונה – הפער מבטא הפסד שנרשם מיידית בדוחות – "…לצרכים חשבונאיים העסקה טופלה כרכישה במהופך של שלד בורסאי, לפיה הרוכשת הינה אורבן קופיקס ואילו החברה היא הנרכשת. לפיכך, מבחינה חשבונאית רואים בנכסים, נטו של החברה כנכסים נטו שנרכשו ע"י אורבן קופיקס אשר מוכרים ונמדדים לפי ערכם בספרים ערב עסקת המיזוג. בהתאם לאמור לעיל, העסקה כאמור הוצגה בדוחות הכספיים כהנפקת הון תמורת הנכסים נטו של החברה וזאת בהתאם לשווי ההוגן של המכשירים ההוניים שהיה על אורבן קופיקס להנפיק כדי לתת לבעלי מניות החברה ערב המיזוג שיעור זכויות בעלות בישות המאוחדת הזהה לזה שקיבלו בעסקת המיזוג (כ-11.3%) השווי ההוגן נקבע בהתבסס על מחיר מניית החברה בבורסה ערב עסקת המיזוג ובהתאם הוכר סך של כ-20 מיליון שקל בסעיף עלויות רישום למסחר".
אופציות לכל המעורבים – על חשבן בעלי המניות ומגדיל את ההוצאות
זה המרכיב הגדול של הוצאות הענק בגין הרישום כשבנוסף רשמה החברה הוצאה של כ-8.2 מיליון שקל בגין האופציות. במהלך המיזוג הנפיקה החברה כ-9 מיליון כתבי אופציה א' של החברה (לא רשומים למסחר) אשר היוו מיד לאחר הקצאתן 7.19% מהון החברה, וכן הונפקו ליועצים חיצוניים כ-5 מיליון כתבי אופציות ב' (לא רשומים למסחר) בתמורה לשירותי הייעוץ שהעמידו לאורבן קופיקס בקשר עם עסקת המיזוג.
כתבי האופציה ניתנים למימוש למניה רגילה אחת של החברה החל ממועד הקצאתן ועד ליום 14 ביוני 2018 תמורת מחיר מימוש של 10 אגורות לכל כתב אופציה, ומדובר בהטבה גדולה בהינתן שערך המניה הוערך ב-1.7 שקל וערך המניה בשוק הוא סביב 12 שקל.