פיקדון מובנה (סטרקצ'ר) חדש בבנק לאומי שמאפשר למשקיעים להרוויח במידה והדולר יעלה מול השקל. הפיקדון המובנה הוא לשלושה חודשים החל מה-4 בינואר 2012; למשקיעים מובטחת תשואה שנתית של 1.8% וכן הם עשויים ליהנות מתשואה מותנית בשער הדולר ביחס לשקל – אם שער הדולר יעלה או יהיה שווה לשער הבסיס – 3.814 שקל לדולר, המשקיע יקבל 1% נוספים (ריבית שנתית). ומכאן, שבפיקדון המובנה הזה יש רצפה – קרן וריבית, כשאם הדולר יעלה הריבית תהיה גבוה יותר. שער הדולר הקובע הוא ביום 30 במארס 2012; סכום ההפקדה מ-15 אלף שקל ועד 199 אלף שקל.
רשת התווך רימקס מספקת הערכות לשנת 2012. להערכת מנהליה, בשוק הדירות מיד שנייה אין ירידת מחירים משמעותית ואין קיפאון בעסקאות. "המסקנה משנת 2011 היא שאנחנו חוזרים למציאות של מחירים שפויים יותר ולמציאות שהתקוות שהיו מהמחאה החברתית לא ימומשו במלואם", אמר ברנרד רסקין, בעלי רימקס ישראל, "צריך לזכור שבעלי הדירות לא רוצים לראות ירידות מחירים משמעותיות שיפגעו בערך הדירה שברשותם. בעלי הדירות מעוניינים ביציבות של המחירים ואפילו בעלייה מתונה במחירים. המחירים והביקושים לדירות למגורים עדיין ברמה גבוהה. אני חושב שצריך להוציא את המילים עצירה או קיפאון מהלקסיקון. יש אולי האטה, ורק בעסקאות מכירה של הדירות החדשות. מספר העסקאות שביצענו ברימיקס בשנת 2011 הוא הגבוה יותר מהממוצע של 10 השנים האחרונות. גם כשמתייחסים לנתוני השמאי הממשלתי רואים כי המחירים עלו ב-6.8% יחסית לשנה שעברה. כשמדברים על ירידת מחירים בשוק הדירות ברבעון האחרון מתייחסים לרבעון קודם ולא להשוואה של הרבעון המקביל בשנה שעברה.
"אני מאמין שנראה יציבות מחירים בשוק הדירות בשנת 2012, אלא שלקראת סוף השנה תהיה עליית מחירים בשוק הדירות. אין אף יזם או קבלן שפוי שלא חושב פעמיים לפני שהוא יוצא בפרויקט חדש. מי שיכולים לפתור את הבעיה שאותה סימנה הממשלה בענף הם הקבלנים אבל אם הם לא יבנו הבעיה לא תיפתר והמחירים לא יירדו. פעילות הממשלה גורמת להרבה השפעות לא צפויות. הכרזות על ירידות מחירים פוגעים גם במי שבונה. זה עלול להוביל למשבר נוסף עוד מספר שנים בגלל מחסור בהתחלות בנייה. השילוב של המחאה יחד עם הכרזות ממשלה יגרמו לנזק שעוד נראה אותו בהמשך.
"ביחס ל-2012 אני צופה ירידה דרמטית בהתחלות הבנייה והמתנה של הקבלנים לראות מה קורה בענף. תנודות מחירים סביב הרמה הנוכחית, עליות קטנות במספר ערים. לא נראה ירידות מחירים משמעותיות כמו שהציבור מצפה לראות. אין מצב חדש בו יהיה שפע של דירות ופחות ביקוש. יהיה לחץ בעיקר בשוק היד שנייה. לעומת חוסר הגמישות של היזמים שצריכים להשאיר את הפרויקטים רווחיים ולכן לא ממהרים להוריד את המחירים. בעלי דירות פרטיים שמחזיקים בדירה כבר שנים הרוויחו עליה בשנים האחרונות והם גמישים יותר במחיר. אני צופה עליית מחירים לקראת סוף 2012 בענף, וגם מחירי השכירות צפויים לעלות כי לא נמצא שום פתרון בתחום זה. ייתכן ויש אפשרויות של בנייה ציבורית אבל בראייה היסטורית פיתרון זה אינו יעיל. שוק השכירות פועל על משקיעים והוא מספק צורך חברתי חשוב. נכון להיות יוצאים המשקיעים משוק זה וזה מצב לא טוב לענף השכירות".
שפל בשוק הדירות – 4,600 עסקאות נרשמו בשוק הדירות באוקטובר 2011, ירידה של 15% לעומת ספטמבר 2011 וצניחה של 50% בהשוואה לחודש אוקטובר 2010. עם זאת, באוקטובר האחרון חל חג סוכות ועל רקע זה הירידה בהיקף הפעילות היתה צפויה, אם כי כנראה לא במספרים הגדולים האלו. באוצר מפרטים את הירידות בהיקף העסקאות על פי האזורים הגיאוגרפים – באזור ת"א נרשמה ירידה של 40% בהיקף העסקאות לרכישת דירות יד שנייה וירידה של 50% בעסקאות לרכישת דירה חדשה. מעבר לכך, מוסרים באוצר שחלה ירידה של 20% בחודש אוקטובר 2011 ברכישת דירות להשקעה, ביחס לחודש הקודם.
עם זאת, צריך לזכור שהשפל הזה לא בהכרח מעיד על מגמה, ולא בהכרח מעיד על ירידת מחיירם צפויה. היינו "בסרט הזה" כבר מספיק פעמים, שידרו לנו שהמחיירם הולכים לרדת ואז הכל התהפך והמחירים דווקא עלו.
דמי הניהול בקרן סופה של בית ההשקעות אלטשולר שחם (קרן מנייתית) ירדו בסוף השנה משיעור של 3.4% לשיעור של 3.05%. באמת, צריך להגיד תודה לאנשים הטובים באלטשולר, אבל רגע – 3.05% ! על מה ולמה? מה באלטשולר עושים קסמים; הם מצליחים לייצר תשואות מעבר לממוצע על פני זמן? וגם אם כן – האם זה מצדיק דמי ניהול שכאלה? כנראה שלא. אחרי הכל, אין קסמים, אין מביאים, אין הצלחות משמעותיות לאורך זמן. יש שנה טובה, שנתיים טובות, אולי שלוש, אולי יותר, אבל בסופו של דבר יש התככנסות לממוצע, התכנסות למרכז. אז למה גובים, וזה לא רק באלטשולר שחם, דמי ניהול כאלו מנופחים? כנראה פשוט בגלל שאפשר. ומעבר לכך – התשואות בקרן הזו בשנים האחרונות, ממש לא משהו, בלשון המעטה. השנה הפסידה הקרן 18%, בשנה שעברה היא הרוויחה 24%, בשנת 2009 היא ייצרה תשואה פנומנלית של 126%, אבל זה היה אחרי שנה גרועה במיוחד – 2008, בה הפסידה 63%. בסה"כ היא הפסידה בארבע שנים 12%, וזה בדיוק דמי הניהול ששילמתם. אז אולי אם ממשיכים לבדוק לאחרו מקבלים תמונה טובה יותר, ועדיין – אין הצדקה לדמי ניהול כאלו. המחזיקים צריכים להתעורר ויש לא מעט – בקרן הזו מנוהלים מעל 150 מיליון שקל.
הבנקים נערכים להקמת מערך מחשובי שיעזור ליועצי ההשקעות להמליץ ללקוחות על תעודות הסל השונות. הצורך במערכות כאלו נובע מהתפתחות מואצת בשנים האחרונות בתעשיית תעודות הסל כשבמקביל לגידול בהיקף הכספים המנוהל בתעודות חלה גם עלייה במגוון המוצרים – תעודות סל על מדדים מקומיים; תעודות סל על מדדים בחו"ל, תעודות ממונפות, תעודות בחסר, תעודות על סחורות ועוד.
על כל פנים, המערכות יספקו ליועצי ההשקעות את המידע העדכני על כל תעודה ותעודה לרבות, השווי ההוגן של כל תעודה בכל נקודת זמן, העמלות, וסוג התעודה. המערכות לא יספקו ליועצים המלצה על תעודת סל; אחרי הכל, להבדיל מתחום קרנות הנאמנות ששם כן ניתן לבחון ביצועים של מנהלי הקרנות, בתעודות הסל אין באמת ניהול שוטף, אלא מכשיר עוקב מדדים ומכאן שאין גם יתרון בניהול הכספים לתעודה אחת על פני תעודה שנייה. המערכות כן יספקו כאמור מידע על עלויות, היקפים, שווי הוגן, סחירות ופרמטרים נוספים יעזרו ליועצי ההשקעות לקבוע איזו תעודה עדיפה.
מעבר לצורך לשרת את הלקוחות, הקמת המערכות מגיעה גם על רקע דרישת רשות ניירות ערך לפקח על יועצי ההשקעות גם בתחום הייעוץ לתעודות הסל . רשות ניירות ערך מעוניינת לקבל מידע מהבנקים על ההמלצות של היועצים בתחום התעודות והכי חשוב להבין מדוע היועצים ממליצים כפי שהם ממליצים. מערכת תומכת החלטה כמו שכעת מתכוונים בחלק מהבנקים להקים, תעזור לבנקים (וליועצים) להסביר את המלצותיהם.
המשכנתא היא ההלוואה הגדולה ביותר, לרוב היא גדולה פי כמה וכמה מיתר ההלוואות של המשפחות. המשכנתא הממוצעת למשפחה בארץ נאמדת ב-900 אלף שקל, בעוד שההלוואות הנוספות של משפחה ממוצעת נאמדות בסדר גודל של 50-100 אלף שקל. אז איך מתכננים את המשכנתא? מה ההון העצמי שלנו וכמה משכנתא נוכל לקבל בהסתמך עליו? ועוד...
מעודכן ל-04/2023
הון עצמי למשכנתא הוא סכום הכסף שלכם, אשר ביחד עם המשכנתא שתיקחו מהבנק, יממן את רכישת הדירה החדשה שלכם. ההון העצמי משפיע על גובה המשכנתא שתוכלו לקחת בהינתן ההון הזה. ככל שההון גדול יותר, כך תוכלו לקחת משכנתא גדולה יותר, וההיפך. נתחיל בהסבר – מה נכלל ומה לא נכלל בהון העצמי שלכם, נמשיך בכמה משכנתא תוכלו לקחת, ועל הדרך נבין את תהליך לקיחת המשכנתא, בחירת המשכנתא, תמהילי המשכנתא, ואיך בעצם לוקחים משכנתא.
מה ההון שלנו, כמה כסף צריך ואפשר "להביא מהבית" וכמה משכנתא צריך ואפשר לקחת? רבים בכלל לא יודעים לחשב את ההון האמיתי שלהם ובטח שלא יכולים לענות על השאלה החשובה כמה משכנתא צריך. התשובה תלויה בפרמטרים רבים – גודל ההון העצמי, מחיר הדירה, המשכורות, ההכנסה הפנויה, משך תקופת המשכנתא, ההחזר החודשי. ובכלל – מה זאת בכלל משכנתא ובמה היא שונה מהלוואה רגילה? איך קובעים את מספר השנים שייקח להחזירה ואת ההחזר החודשי? איך קובעים איזו משכנתא לקחת – צמודה, שקלית, קבועה או משתנה? ננסה לענות כאן ובמדריכי ההמשך על שאלות אלו ואחרות. נענה בין היתר על השאלות הבסיסיות והחשובות ביותר – איך לוקחים משכנתא, האם ניתן לקחת משכנתא ללא הון עצמי ולמה זה ממש לא מומלץ, האם יש הבדל בין משכנתא לדירה ראשונה למשכנתא לדירה שנייה, למה תמהיל המשכנתא כל כך חשוב, איך חוסכים בריבית המשכנתא ועוד. אז קדימה, יוצאים לדרך.
המדריך למשכנתא (ריכוז כל הנושאים החשובים בעת לקיחת משכנתא)
תוכן עניינים; ניתן להקליק על הקישור הרלבנטי
ההלוואה הגדולה ביותר שתיקחו
נתחיל ברקע מאוד חשוב – המשכנתא היא ההלוואה הגדולה ביותר של רוב הציבור. משכנתא נלקחת לצורך רכישת דירה. רכישת דירה היא העסקה הכלכלית הגדולה ביותר של משפחה ממוצעת, ודירה היא הנכס העיקרי ביותר של משפחה ממוצעת. דירה ממוצעת מוערכת ב-2-2.5 מיליון שקל. יתר הנכסים שלנו – רכב, פיקדונות, חסכונות, השקעות, פנסיה, ביטוחים ועוד – מוערכים בסדר גודל של 300 אלף שקל.
ברוב המקרים, המשכנתא גדולה פי כמה וכמה מיתר ההלוואות האחרות של המשפחה. מדובר בסדר גודל שונה לחלוטין. המשכנתא הממוצעת למשפחה בארץ נאמדת ב-900 אלף שקל, כאשר ההלוואות הנוספות של משפחה ממוצעת – אוברדרפט/משיכת יתר, הלוואות בבנקים, הלוואות דרך מימון חוץ בנקאי, לרבות כרטיסי אשראי ועוד – נאמדות בסדר גודל של 50-100 אלף שקל. בהיבט כולל, סך המשכנתאות של כלל הציבור עומד על מעל 275 מיליארד שקל. אגב, המשכנתא הממוצעת שנלקחה בשנה האחרונה מסתכמת ב-930 אלף שקל!
המשכנתא ברוב המקרים מהווה בין 30% ל-50% מערך הדירה, אבל קיימים כמובן מצבים שהמשכנתא מהווה שיעור גבוה יותר מערך הדירה ובשנה האחרונה ממוצע שיעור המשכנתא עלה על 50%. חלק מאוד משמעותי ממימון רכישת הדירה מגיע מהון עצמי. אבל "הון עצמי" יכול להיות הגדרה קצת "משקרת". כל עוד מדובר בהון עצמי אמיתי – במקורות של הרוכשים זה נהדר. הרבה פעמים, הרוכשים עושים סוג של השלמת הון – מקבלים הלוואה מהבנק, מחברת ביטוח, מהמשפחה עוד לפני שהם פונים לקבל משכנתא ואז הם בעצם עם הון לא שלהם מגיעים לדירה. זה מסוכן מאוד.
גם מצד המלווים מדובר במספרים גדולים. המערכת הבנקאית תלויה בצורה מאוד משמעותית בשוק המשכנתאות. הבנקים למשכנתאות, שהפכו לחטיבה מרכזית בתוך הבנקים עצמם, אחראים על יותר מרבע מסך האשראי הכולל של המערכת הבנקאית, וההלוואות לשוק הנדל"ן בכלל מהוות מעל שליש מההלוואות במשק. הרווחים מתחום המשכנתאות ענקיים – בבנק מזרחי טפחות מדובר על כמחצית מהרווחים הכוללים של הבנק; בבנקים האחרים מדובר על פחות, ועדיין זה מסתכם אצל הגדולים בסדר גודל של 20%-25%.
במילים פשוטות, הדירה והמשכנתא שמממנת אותה הן גם הנכס וגם החוב המשמעותיים ביותר שלנו. ההון שלנו נשען ונקבע בהסתמך על הדירה ועל שווייה. לכן, התהליכים של רכישת דירה ובמקביל של לקיחת משכנתא צריכים להיעשות בזהירות ועם הרבה מחשבה וחשיבה מראש. אנחנו צריכים להבין היטב מהו גודל ההון שלנו ולדעת לחשב את ההון העצמי לערך הדירה (היחס בין הון עצמי לדירה/אחוזי המימון), וכך נוכל לדעת כמה משכנתא נוכל לקחת תחת הון עצמי קיים.
רכישת דירה ולקיחת משכנתא אינן דומות להחלטה על רכישת מחשב, ואפילו רכישת רכב אינה משתווה לעסקה הזו – הדירה והמשכנתא יישארו איתנו זמן רב מאוד ואנחנו נצטרך לחיות עם ההחלטה הזו במשך שנים רבות. אם טעינו בשלב הזה, במקרים רבים זו טעות שקשה לתקן. טעות בבחירת הדירה, בעצם מהלך הקנייה, ובלקיחת המשכנתא המתאימה עלולה להיות מאוד קריטית. לדוגמה, לקיחת משכנתא דולרית כאשר אין קשר בין השכר שלכם לדולר ואין קשר בין ערך הדירה לדולר, היא טעות קשה. אפשר להרוויח אם הדולר יירד, אבל אם הוא יעלה תהיו בצרות. זו עלולה להיות טעות כלכלית כמו רכישה בסכום גבוה מדי, קפיצה מעל הפופיק.
לכן, בחירת משכנתא מתאימה היא צעד חשוב ביותר. המשכנתא צריכה להתאים להכנסה הפנויה של המשפחה (השתכרות המשפחה פחות הוצאותיה השוטפות). בחירת מסלול משכנתא עם החזרים כבדים עלולה לגרום לבעיות תקציביות ופיננסיות למשפחה. מעבר לכך, בחירת משכנתא במסלול אחד עלולה להתברר כשגויה אם בדיעבד מתברר שמדובר במסלול יקר לעומת החלופות האחרות. זו הסיבה שבשנים האחרונות מאוד נפוץ לקחת משכנתא עם מספר מסלולים – ריבית משתנה, ריבית קבועה, הצמדה למדד.
טעות שכיחה נוספת בלקיחת המשכנתא נובעת לעתים מאי התייחסות לקנסות על פירעון מוקדם. אם תהיה לכם אפשרות לפירעון מוקדם – לסגור את המשכנתא או אם תרצו לפרוע חלקית את המשכנתא או לעבור ממסלול למסלול ומתנאים לתנאים, אזי במקרים מסוימים שבהם מסלול הריבית הוא ריבית קבועה יש קנס על פירעון מוקדם.
כמו כן, רבים טועים, או ליתר דיוק מתפתים, לקחת משכנתא בריבית משתנה שהיא זולה יותר מהריבית הקבועה, אבל היא יותר מסוכנת – ברגע שהריבית בשוק עולה, אזי במקביל גם הריבית המשתנה עולה; הריבית הקבועה בהגדרה לא זזה! הריבית המשתנה אומנם יותר זולה, אבל הריבית הקבועה יותר בטוחה. זה לא אומר שצריך לוותר על המשתנה – ממש לא, אבל צריך להיות מודעים לכך, וגם צריך להבין את הסיכון שבמשכנתא בריבית משתנה. אם הבנתם והפנמתם, סביר שתגוונו את המשכנתא שלכם במרכיב קבוע.
צריכים משכנתא? הנה נתוני ריבית המשכנתא
ובכן, משכנתא היא עניין גדול ומורכב, עניין שלכאורה נראה מפחיד, אבל זה לא צריך להיות כך. משכנתא היא בראש וראשונה הלוואה – הלוואה שהבנק למשכנתאות או גוף פיננסי אחר נותן לנו כפוף לערך הדירה וליכולת ההחזר שלנו. כל מה שאנחנו צריכים לעשות זה בעיקר להגדיר כמה משכנתא לקחת, באיזה מסלולים ותנאים, ולכמה שנים. השאלות והתשובות משפיעות כמובן על ההחזר החודשי של המשכנתא.
מומלץ להכין הרבה שיעורי בית לפני לקיחת משכנתא, לפנות אל הבנקים כדי לקבל הצעות, אפילו להיעזר ביועצים למיניהם. אבל זה ממש לא חובה – כל החומר שנדרש לכם מצוי באתר במסגרת מדריכי המשכנתא ומדריך מס רכישה ; אתם צריכים להיות בטוחים שבחרתם את המשכנתא הנכונה לכם, וברגע שזה כך – תהליך לקיחת המשכנתא כלל לא אמור להפחיד. הרי לא מדובר על פיזיקה גרעינית, רק על כמה ענייני מימון, זה הכל. מעבר לכך, כשאתם בוחרים נכון, אתם ישנים טוב בלילה. נכון, מה שבחרנו היום, עלול להתברר בעתיד כשגוי, אבל ברגע שמכינים את כל שיעורי הבית, בודקים את ההצעות ממספר מקומות, אז ברור שנעשה המקסימום כדי למזער את הסיכונים העתידיים ולייצר משכנתא בריבית סבירה ובתמהיל נכון. התמהיל שמבטא בעצם את פיזור המשכנתא על פני מסלולים שונים – ריבית צמודה, ריבית קבועה, ריבית מש תנה- מאפשר גמישות בהמשך הדרך.
בנוסף, קחו בחשבון את המיסים. ברכישת דירה צריך לשלם מס רכישה בהתאם לסטטוס שלכם – האם זו דירה יחידה, האם אתם משפרי דיור שמתכוונים למכור את הדירה הקיימת/קודמת בטווח הקרוב, או האם אתם משקיעים בדירות. כמו כן, המס תלוי במדרגות מס רכישה – הנה מחשבון שיעזור לכם:
משכנתא זה לא זבנג וגמרנו. נניח שלקחתם משכנתא והתחלתם לשלם את ההחזרים החודשיים. זה עדיין לא אומר שאתם צריכים להיות לגמרי מנותקים. כדאי ומומלץ, אחת לתקופה, לבדוק את המשכנתא, לוודא שהריבית שלכם סבירה, ואם לא – אז אולי לנסות ולהוריד אותה (מיחזור משכנתא), להיות ערניים למבצעים של הבנקים, כלומר לא לזנוח את הנושא. בדיוק כמו שאתם לא זונחים את הנכס הגדול שלכם – הדירה, אל תזנחו את ההלוואה הגדולה שלכם – המשכנתא.
זו המטרה של המדריך הזה – לעשות לכם סדר בעולם המשכנתאות; לתת לכם מידע חשוב שיעזור לכם להחליט על גובה המשכנתא, תקופת ההחזר, גודל ההחזר ועוד. כל מה שאתם צריכים לעשות זה פשוט להכין שיעורי בית – לקרוא. המדריך הזה הוא הראשון והעיקרי, אך כדי לקבל תמונה מלאה, רצוי שתיכנסו לכאן – רשימת כל מדריכי המשכנתא. אנחנו מציעים שאחרי קריאת המדריך הזה, תעברו למדריך על הבדיקות של הבנק, ואחר כך איך בוחרים משכנתא. אחר כך תוכלו לקרוא מדריכים יותר ספציפיים, כמו מדריך על מיחזור משכנתא, על גרירת משכנתא, על ההבדל בין ריבית קבועה למשתנה, על משכנתא זולה (מחירי סוף עונה) ועוד.
ולא פחות חשוב – באתר קיים מחשבון משכנתא, שיעזור לכם לחשב את ההחזר החודשי בהינתן תקופת ההלוואה, הריבית וסכום ההלוואה. המחשבון דינמי ומודולרי – תוכלו לשנות את המשתנים ולקבל בהתאמה את ההחזר הרצוי/המתאים לכם.
מה זאת משכנתא?
משכנתא היא הלוואה שניתנת לרוב לצורך רכישת דירה. זו יכולה להיות דירה ראשונה, דירה להשקעה או החלפת דירה (בדרך כלל שדרוג הדירה). כמו כן, ניתן לקבל משכנתא גם לשימושים "קרובים" – לצורך בניית בית וגם לצורך שיפוץ והרחבה של בית קיים. בשנים האחרונות, מספר בנקים למשכנתאות הרחיבו עוד יותר את הגדרת המשכנתא, והם מספקים ללווים קיימים שיכולת הפירעון שלהם טובה, אפשרות להגדיל את המשכנתא, או לקחת הלוואות נוספות שלא בהכרח קשורות לדירה, כלומר לא לשם שיפוץ, הרחבה וכו'.
המשכנתא ניתנת בריבית נמוכה ביחס להלוואות אחרות במקביל לשעבוד הדירה לגוף המלווה, לרוב בנקים למשכנתאות, אך גם חברות ביטוח. משכנתא ניתנת לטווח של עד 30 שנה, כאשר מדי חודש בחודש מעבירים הלווים לבנק או לחברת הביטוח תשלום בגין המשכנתא – תשלום החזר משכנתא. ברגע שמסיימים לשלם את כל ההחזרים החודשיים והחוב לבנק מתאפס, מוסר המשכון על הדירה.
רגע לפני שלוקחים משכנתא – המחיר האמיתי של דירה
המשכנתא נלקחת בהתאם לצורכי המימון הספציפיים של הלווים וכתלות במחיר הדירה וביכולת ההשתכרות של הלווים שמשפיעה על גובה ההחזר החודשי. מחיר הדירה הוא לכאורה נתון ברור – זה הסכום שנקבע מול מוכר הדירה, הסכום שאנחנו אמורים לשלם למוכר הדירה. אבל זה לא מדויק – על מחיר העסקה נוספות עלויות שונות שעלולות להיות משמעותיות ושצריך לשקלל אותן בחישוב המחיר האפקטיבי של הדירה ובחישוב גובה המשכנתא שיש לבקש מהבנק, והנה הפירוט:
דמי תיווך – רכישת דירה דרך מתווך עולה כסף. לרוב, דמי התיווך מסתכמים בכ-1% עד 2% מערך הדירה פלוס מע"מ. ניתן ואף רצוי להתמקח על עמלת התיווך ובכך להפחית משמעותית עלות נוספת זו. כמו כן, כדאי לבדוק היטב אם יש לכם צורך במתווך. דירות רבות מפורסמות בלוחות חינמיים. אין זאת אומרת שתפקידו של המתווך מיותר. מתווך מקצועי ומיומן מכיר את השוק טוב מכם ויודע אם וכיצד ניתן להוריד את מחיר הרכישה.
מס רכישה – זהו מס מוזר, אחרי הכל מס משלמים על רווחים, ובעסקת רכישת דירה אין לרוכש רווחים, ההיפך – יש לו רק הוצאות, אז על מה המס? אז זהו שיש מס, והבעיה היא שבמקרים רבים של רכישת דירה ראשונה, רוכשים רבים בכלל לא לוקחים אותו בחשבון פשוט בגלל חוסר ידיעה.
מס רכישה צריך לשלם בהתאם למדרגות מס ולתנאים מסוימים שקבועים בתקנות מס הכנסה. אם הדירה הנרכשת היא הדירה היחידה של הרוכש, אזי קיים פטור ממס עד מדרגה מסוימת ולאחר מכן יש מספר מדרגות שבכל אחת מהן יש שיעור מס גבוה יותר. הסכומים מתעדכנים אחת לשנה – בינואר. שימו לב לעדכונים – הנה כאן מדריך מס רכישה. אגב, חשוב לציין – אם מדובר על רוכש שכבר יש ברשותו דירה או מספר דירות, מס הרכישה עולה משמעותית ומדרגת הפטור מבוטלת (הפרטים במדריך).
תשלום לעורך דין – עורך דין הוא חלק אינטגרלי מעסקת רכישת דירה. הוא אמור לוודא שהדירה שאתם קונים באמת רשומה על שם המוכרים, שלא מדובר בהונאה, שהכל מבחינת הרישומים תקין. מעבר לכך, עורך הדין רושם את הדירה על שמכם. שכר הטרחה של עורך הדין נע בין 0.5% ל-2%. מרווח גדול שגדל עוד יותר על רקע הצפת השוק בעורכי דין. חשוב לבחור עורך דין מנוסה, רציני ומקצועי – יש כאלו גם ברף התחתון של המחירים.
עלויות הובלה –מעבר דירה הוא כאב ראש לא קטן, צריך לארוז את כל "החיים" בתוך קרטונים, להזמין סבלים שדיוק וזהירות הם לא תמיד התכונות החזקות אצלם, לדאוג שהכל עובר חלק – לא נשברים דברים, המקרר נכנס למעלית וכו'. זה כאב ראש של כמה ימים שמגיע לשיא ביום המעבר. וגם אז עדיין לא הכל נגמר – צריך לרוקן את הארגזים ולסדר בדירה החדשה. יש כיום חברות שיכולות לעשות בשבילנו הכל – לארוז את הדברים עוד בדירה הישנה, ללוות את המובילים, ולפזר את תכולת הארגזים בבית החדש – העלות הכוללת של של השירות הזה יכולה לנוע בין 5 אלף ל-10 אלף שקל, כולל ההובלה. אם אתם מסתפקים בהובלה סטנדרטית בלבד העלות עשויה להסתכם בין 2 ל-3 אלף שקל, אבל זה תלוי בהיקף של התכולה שאתם מעבירים, במיקום הדירה, באיזו קומה הדירה נמצאת ואם יש מעלית.
ריהוט וציוד חדש לבית – נוטים לשכוח זאת, אבל מעבר לדירה חדשה לרוב מלווה בהשקעות גדולות בריהוט ובציוד חדש לבית. אם כבר עוברים, אז למה לא להחליף את הסלון שקנינו לפני 10 שנים? – זה עובר בראש של רוכשי דירה רבים וזה בסופו של דבר מגדיל את כל העלויות שמסביב לרכישת הדירה. בכמה? זה תלוי כבר ברוכשים עצמם.
שיפוץ הדירה – אם הדירה הנרכשת זקוקה לשיפוץ לפני כניסה אליה, זה כבר מעלה משמעותית את מחיר העסקה המקורי. גם כאן, השאלה היא באיזה שיפוץ מדובר – האם הופכים את הדירה מקצה לקצה ואז היקף ההשקעה עשוי להסתכם אפילו ב-20% מערך עסקת הרכישה; או שמדובר בשיפוץ של חדר האמבטיה בלבד, ואז מדובר בכמה אלפים טובים אם זה שיפוץ קטנטן עד עשרות אלפים בודדים אם מחדשים לגמרי את חדר האמבטיה.
עלויות נוספות – במעבר לדירה חדשה צריך להתחבר מחדש לכל ספקי התקשורת והאנרגיה – טלפון קווי, כבלים, רשת אינטרנט בבית, גז, מים, חשמל. זה עולה כסף, אולי לא כמו הסעיפים הקודמים, אבל זה יכול להצטבר לכמה מאות טובות עד אלפים בודדים.
הון עצמי למשכנתא – מה ההון שלנו וכמה משכנתא צריך?
טוב, אז אנחנו יודעים כמה הדירה באמת עולה בהתחשב בכל ההוצאות מסביב; עכשיו צריך לבדוק מאיפה מביאים את הכסף, וכאן הפרק אולי החשוב ביותר בהכנות ובחישובים. לכאורה אלה שאלות פשוטות – כמה כסף יש לנו? כמה הון עצמי יש לנו? אבל בפועל מסתבר שזה לא תמיד טריוויאלי, ורוב האנשים לא ממש יודעים לענות על השאלה – מה ההון העצמי למשכנתא? במילים אחרות, כמה כסף אנחנו יכולים "להביא מהבית" ואיזה סכום משכנתא לקחת.
ישנו כמובן ההון העצמי של הרוכשים וישנו ההון הזר – המשכנתא. בחישוב ההון העצמי יש לקחת בחשבון מימוש דירה אם מדובר במעבר מדירה לדירה ואת ההשקעות הנזילות – כסף מזומן, פיקדונות, חסכונות, קרנות נאמנות, ניירות ערך, וכן את כל הסכומים שהובטחו לנו וכאן הכוונה בעיקר לתמיכה מההורים.
כמו כן, אם יש לנו השקעות ארוכות טווח, כדאי לבחון אם ניתן לתרגם אותן למזומנים, אם הקנס על שבירת מכשיר השקעה ארוך טווח איננו גבוה. כדאי לחשוב על שימוש בהשקעה הזו כחלק מההון העצמי העומד לרשותכם. הכלל שצריך להנחות אתכם הוא שככל שההון העצמי גבוה יותר – כך אפשר לקחת משכנתא גבוהה יותר, או לחלופין אפשר להקטין את החלק היחסי של המשכנתא במימון רכישת הדירה, וכמה שפחות משכנתא זה כמה שפחות החזרים שוטפים בהמשך. אבל לא צריך להגדיל את ההון העצמי בכל מחיר. בפועל, יש רבים שמעדיפים לשמור על חלק מההון באפיקי השקעה ולקחת משכנתא גדולה יותר מכיוון שמשכנתא היא ההלוואה בתנאים הטובים ביותר שניתן לקבל – גם מבחינת טווח הפירעון וגם מבחינת הריבית. במילים אחרות, כדאי לבדוק את העלות האלטרנטיבית של הגדלת ההון העצמי על חשבון השקעות ארוכות טווח.
לאנשים רבים שוכב כסף בקרנות השתלמות, קופות גמל וביטוחים שונים. הם חסכו באפיקים אלו דרך מקומות עבודה קודמים, והם לא תמיד יודעים וזוכרים כמה יש להם; האמת שבמקרים לא מעטים אנשים אפילו לא יודעים שיש להם קרן השתלמות, קופה וכו' והאם אלה השקעות נזילות. שווה לבדוק – אפשר לעשות זאת בכל הגופים הגדולים באמצעות מסירת תעודת זהות.
סיכום של כל הנכסים האלו הוא ההון העצמי הנזיל שלכם. נניח שאתם מקצים את כולו לרכישת דירה והיתר מגיע מהמשכנתא, אבל מה היחס ביניהם – היחס בין ההון העצמי לבין המשכנתא? מה ההון העצמי למשכנתא?
זו שאלה חשובה מכיוון שעל פיה ניתן לקבוע את התקציב לרכישת דירה, ואם אתם לא מנצלים את כל התקציב הזה – את כל הסכום שאתם יכולים להשתמש בו בהינתן ההון העצמי שלכם והמשכנתא הפוטנציאלית, אזי אתם קובעים את התמהיל – את ההון שתשתמשו בו לצורך רכישת הדירה ואת המשכנתא. כלומר, ייתכן מצב שלאחר שהגדרתם את ההון שלכם, תגיעו לבנק למשכנתאות ותראו שעם המשכנתא התיאורטית אתם הרבה מעבר לסכום שנדרש בגין הדירה – ועכשיו אתם יכולים לוותר על המשכנתא ולהישאר עם הון גדול יותר. זו הבחירה השמרנית – כמה שפחות חובות, אבל היא לא משאירה מקום לתמרון ולגמישות עתידית – רכישת רכב, נסיעה לחו"ל, הוצאה גדולה לא מתוכננת וכו'.
הגישה האמיצה יותר היא לא להוריד את המשכנתא, אלא להוריד את מרכיב ההון העצמי – במצב הזה החוב גדול יותר מהמצב הקודם, ההחזרים השוטפים גדולים יותר, אבל יש כסף בצד, יש למשפחה יותר תמרון אם היא צריכה סכום כסף גדול. בכל מקרה, יש גבולות גזרה ברורים למשכנתא – היא לא יכולה להיות 100% אלא במקרים חריגים שמשעבדים נכסים נוספים מול המשכנתא), היא לרוב בין 50% ל-75%, כאשר הרוכשים מממנים 25% עד 50 מערך הדירה. במצבים מסוימים הבנקים למשכנתאות מספקים אשראי גדול יותר – עד 90% מערך הדירה, כמו למשל ברכישת דירה בפרויקט "מחיר למשתכן", אבל שיעור מימון כזה הפך לנדיר מאז שהפיקוח על הבנקים התערב ומנע זאת.
בעיה חמורה מתעוררת כאשר לא מעט נוטלי משכנתאות מצליחים בדרכים לא דרכים להגיע לשיעורי מימון מאוד גבוהים (שיעור המימון מערך הדירה). איך הם עושים את זה? באמצעות תרגילים וקומבינות – לוקחים הלוואה בכרטיס אשראי שמהווה מבחינת הבנקים חלק מההון העצמי; לוקחים הלוואה מהמשפחה רק כדי להראות שכאילו יש הון, ולוקחים משכנתא על ההון המזויף הזה. לווים אלו בטוחים שהם פיצחו את השיטה ועובדים על המערכת, אבל הם צריכים להבין – המערכת עובדת עליהם – למערכת לא אכפת, הבנקים בינתיים נהנים לתת משכנתאות, הבטוחה שלהם מאוד חזקה, והרווחים דופקים כמו שעון. הבעיה מתעוררת כאשר מתברר שללווים רבים אין באמת יכולת החזר ואין הון עצמי/כרית ביטחון שיכולים להבטיח את ביטחונם הכלכלי ולמנוע את הצרות מול הבנקים.
הון עצמי למשכנתא – כמה משכנתא לקחת?
בשלב החשוב הזה פשוט עושים תרגיל חשבון פשוט – ערך הדירה (כולל ההוצאות הנלוות) פחות ההון העצמי שעומד לרשותנו. התוצאה המתקבלת היא גובה המשכנתא התיאורטית הנדרשת לרכישת הדירה. למה משכנתא תיאורטית? מכיוון שאנחנו לא תמיד סגורים על ההון העצמי שנשתמש בו לצורך רכישת הדירה. אם אנחנו לא מגרדים הון כדי לעמוד בשיעור ההון המינימלי, כ-25% לערך, אז אנחנו יכולים להחליף את ההון העצמי בהון זר, כלומר הלוואות, ואז להגדיל את המימון האפקטיבי, דבר שעלול להכביד מאוד בהמשך.
לפני שאתם מתחילים לשבור את הראש, חשוב לציין שיש מספר מגבלות שהטיל בנק ישראל על הבנקים בכל מה שנוגע לשיעור המימון שהם יכולים להעניק ללווים, וזאת על מנת למנוע מינוף גבוה מדי ומסוכן הן ללווים והן למלווים.
להלן טבלה המפרטת את שיעור המימון המרבי המותר על ידי בנק ישראל:
רוכשי דירה ראשונה – 75%
משפרי דיור – 70%
רוכשי דירה להשקעה – 50%
נוטלי משכנתא למטרה אחרת – 50%
שימו לב, ערך הדירה לשם קביעת סכום המשכנתא האפשרי נקבע על ידי שמאי המוסכם על הבנק שממנו נלקחת המשכנתא ולא על פי סכום העסקה. לדוגמה, אם רכשתם דירה ב-1.6 מיליון שקל והשמאי של הבנק מעריך אותה ב-1.4 מיליון שקל, אם מדובר בדירה הראשונה שלכם, המשכנתא המקסימלית שתוכלו לקבל תהיה 1.05 מיליון שקל שהם 75% מ-1.4 מיליון שקל, ולא 1.2 מיליון שקל שהם 75% מ-1.6 מיליון שקל.
השאלות הפתוחות לא נגמרות כאן – אתם צריכים להחליט על משך החזר המשכנתא (מספר התשלומים השוטפים עד לפירעון) ועל גובה ההחזר שאתם מסוגלים ורוצים לעמוד בו. כאן צריך להתייחס להכנסה הפנויה של המשפחה, כלומר להכנסות מהשתכרות בניכוי ההוצאות השוטפות והוצאות מיוחדות. צריך להתחשב כאן בתוספות שכר ושינויי שכר שצפויים בשנים הבאות, בעלויות שיתווספו אם תורחב המשפחה ועוד.
מכאן שיש שלושה גורמים שמשפיעים זה על זה ותלויים זה בזה – ההון העצמי שמיועד לדירה; תקופת המשכנתא (מספר ההחזרים) וגובה ההחזר; אם למשל נקטין את ההחזר החודשי, אזי נצטרך להאריך את תקופת ההלוואה או להגדיל את ההון העצמי; אם נקטין את תקופת המשכנתא, אזי נצטרך להגדיל את ההחזר החודשי או להגדיל את ההון העצמי. אז איך בוחרים? איך מאזנים בין שלושת הפרמטרים האלו? מלאכה לא פשוטה; אין כאן נוסחת פלא, כל משפחה קובעת את המרכיבים האלו בהתאם לתכנון הפיננסי ארוך הטווח שלה. ראינו איך קובעים את ההון העצמי, וכעת נעבור לקביעת סכום התשלום החודשי. כלל האצבע הוא שההחזר החודשי לא יעלה על 30% מסך ההכנסות נטו של הלווים. זה, אגב, הממוצע בשנים האחרונות של היחס בין תשלומי המשכנתא להכנסת המשפחה.
כשמחשבים את ההחזר העתידי האופטימלי צריך להביא בחשבון שינויים עתידים בשכר, לצד שינויים עתידיים בהוצאות מסיבות שונות, לרבות כאמור הרחבת המשפחה. אחרי שמחשבים את ההחזר הרצוי כדאי להשאיר מעין מרווח ביטחון – לא להגיע למצב שנחנקים בגלל המשכנתא, אלא לשמור על מרווח ביטחון להוצאות לא צפויות, וכך תימנעו מפיגור בתשלומי משכנתא שיעלה לכם בסופו של דבר בקנסות ובריבית פיגורים. כמו כן, צריך להתחשב בהצמדה אם מדובר במשכנתא במסלול צמוד. אתם מחשבים עכשיו את התשלומים בערכים של היום, אלא שבמשכנתאות צמודות יש להעריך את האינפלציה שלמעשה מגדילה את ההחזר החודשי בהתאם למדד. כמו כן, צריך לזכור שהתשלומים שמחושבים ליום לקיחת המשכנתא הם תחת תנאי ריבית מסוימים, לרבות ריבית משתנה, וכאשר הריבית עולה או יורדת ומסלול המשכנתא הוא בריבית משתנה, אזי ההחזרים משתנים – עלייה בריבית גורמת להעלאה בהחזר המשכנתא השוטף במסלול של ריבית משתנה.
פקטור נוסף כאמור שצריך לפעול על מנת שיהיה אופטימלי הוא תקופת המשכנתא – מספר ההחזרים. משך תקופת ההחזר הוא גורם מכריע בקביעת הריבית על המשכנתא; לרוב, ככל שתקופת ההחזר ארוכה יותר, כך גם הריבית על המשכנתא גבוהה יותר.
השלבים הבאים בלקיחת משכנתא:
מה הבנק בודק ומה זה אישור עקרוני – שלב חשוב, אתם מגישים את הבקשה, איך מגישים? מה מגישים? טפסים? נתונים? ומה בכלל הבנק בודק ואיזה סוג של אישור הוא מספק (או לא מספק)?
בדיקת כדאיות מיחזור משכנתא, וכמה עמלת פירעון נשלם?
למדריכי משכנתא נוספים –
מדריך משכנתא: הבדיקות של הבנק והאישור העקרוני
איך לוקחים משכנתא בלי הון עצמי ולמה זה מסוכן!
מה זה מדד תשומות הבניה ואיך הוא קשור לעיתוי לקיחת המשכנתא
למדריכי רכישת דירה –
בדיקות שחייבים לעשות לפני רכישת דירה
מה הבנק בודק? מה זה אישור עקרוני? מהם התנאים לקבלת משכנתא? - ככה תדעו מה לבקש וכמה לקבל?
מעודכן ל-06/2022
היכנסו כאן למדריך המלא למשכנתא
במקביל לתהליך חיפוש הדירה, ואחרי שאתם יודעים מה התקציב שלכם לרכישת דירה וכן מה ההון העצמי שלכם וכמה משכנתא אתם אמורים לקחת, אתם צריכים לפנות בעיקר לבנקים למשכנתאות ואולי גם לחברות הביטוח שנותנות משכנתאות. הפנייה הראשונית חשובה מאוד, בעיקר על מנת לדעת את היקף המימון שהבנק מוכן לספק לכם, ולכן כדאי לברר זאת אפילו בשלב החיפושים אחר דירה ולאו דווקא אחרי שהחלטתם על רכישת דירה. אחרי הכל, אתם רוצים לדעת אם אתם בכלל זכאים למשכנתא, האם המשכנתא שאתם צריכים היא באמת זו שתקבלו מהבנק, ואתם צריכים גם לדעת לאיזו דירה ההון העצמי שלכם מספיק, ובמילים אחרות – כמה הון עצמי צריך למשכנתא (למדריך – מה הון שלנו וכמה משכנתא אפשר לקחת?).
התוצאה של המפגש הראשוני עם הבנק למשכנתאות היא אישור עקרוני לקבלת משכנתא.
תוכן עניינים; ניתן להקליק על הקישור הרלבנטי
אישור עקרוני לקבלת משכנתא
אתם בשלב החיפושים, או שיש לכם על הכוונת דירה מסוימת. אתם צריכים לוודא שהבנק למשכנתאות ייתן לכם משכנתא, אתם צריכים לבדוק מהם התנאים לקבלת משכנתא, ואם אתם עומדים בתנאים האלו. עוד לפני שאתם חותמים על רכישת הדירה ומתחייבים לסכום כסף כה גדול, אתם צריכים לקבל "אוקיי" מהבנק. איך עושים זאת? יש שתי דרכים – הראשונה פונים למוקד ישיר של בנק למשכנתאות. לכל הבנקים הגדולים יש מוקד כזה. מפרטים את פרטי העסקה הנרקמת, את גובה המשכנתא הנדרש ואת גובה ההון העצמי, מעבירים לבנק מסמכים שהוא מבקש שמעידים על הכנסה ויכולת כלכלית לעמוד בהחזרי המשכנתא, כמו תדפיסי חשבונות בנק, תלושי משכורות ועוד, ובתוך זמן קצר – בדרך כלל ימים בודדים ולעתים אפילו שעות – מקבלים תשובה. היא יכולה להיות אישור עקרוני למשכנתא, ואז זה נהדר, והיא יכולה להיות דווקא תשובה שלילית – לא מאשרים לכם קבלת משכנתא, או לא מאשרים את המשכנתא בגובה הנדרש.
הדרך השנייה, שהיא עדיין המקובלת יותר, היא לפנות לסניף משכנתאות של אחד הבנקים – בחלק מהבנקים היועץ נמצא בסניף רגיל של הבנק, או של חברות הביטוח, להיפגש עם יועץ משכנתאות/פקיד המשכנתאות של הבנק (יש מקומות שצריך לתאם מראש פגישה עם היועץ), למסור לו את הפרטים ומסמכים מסוימים, כמו תדפיסי חשבונות בנק, תלושי משכורות ועוד, ואז לחכות לתשובה שמגיעה גם בתוך ימים בודדים ולעתים אפילו שעות. במקרה הטוב הבנק מאשר ונותן לכם אישור עקרוני למשכנתא. במקרה הפחות טוב הוא לא מאשר בגלל גובה המשכנתא הנדרשת, ובמקרה הרע הוא לא מאשר בכלל.
מחויבות הבנק לאישור העקרוני הזה מותנית בכך שכל הפרטים שמסרתם נכונים ושלא יתגלו פרטים נוספים שעלולים להשפיע על מתן המשכנתא. כמו כן, האישור העקרוני הזה לא מחייב אתכם, זו רק הצעה פתוחה, המחייבת את הבנק בתנאים האמורים למשך 24 ימים, לתת לכם משכנתא. על כל פנים, ברוב המקרים היועץ בסניף ייתן לכם כיוון – כמה משכנתא תוכלו לקבל, באילו תמהילים תוכלו לקחת אותה ובאיזו ריבית; הוא לא יתחייב על כך, אבל הכיוון הזה יהיה ברוב הגדול של המקרים בקירוב מה שיאשרו לכם בבנק.
לאחרונה החלו הבנקים להנפיק אישורים עקרוניים למשכנתא גם באופן דיגיטלי. אפשר להזין את הפרטים, בדיוק כמו בטלפון רק עם האצבעות, לשלוח מסמכים באמצעות הטלפון הנייד או המחשב, ולקבל אישור בתוך זמן קצר. על מנת לחתום על מסמכים תצטרכו בכל זאת להטריח את עצמכם לסניף פיזי.
את המדריך המלא על המשכנתא הדיגיטלית תוכלו לקרוא – כאן.
את המסלול הזה אתם יכולים לעשות בעצמכם, אבל עומדת בפניכם גם אפשרות לעשות זאת בעזרת יועץ משכנתאות. מצד אחד, רוב המידע נמצא ברשת (במדריכים – כמו המדריך הזה), אז למה צריך יועץ? ומצד שני – יועץ טוב אשר נבחר בקפידה עשוי לחסוך לכם הרבה כסף בתמהיל המשכנתא, בהתאמת המשכנתא לצרכים הספציפיים שלכם, בהשגת ריביות טובות, וגם – וזה חשוב – בעזרה גדולה בכל הטרטור של השגת טפסים והגשתם. כל החלק הטכני והביורוקרטי נופל עליו. זה אומנם עולה כסף, אבל במקרים רבים זה משתלם ויכול לחסוך לכם עשרות ואף מאות אלפי שקלים במשך חיי המשכנתא, במיוחד לאלו שלא מבינים ולא מתעמקים בתחומי המשכנתא והמימון. כאן תוכלו להרחיב על יועץ המשכנתא – האם כדאי?
תנאים לקבלת משכנתא
כך או אחרת, בכל דרך שתבחרו, אתם צריכים לדעת מה הבנק מצפה מכם, מהם כללי המשחק ואילו תנאים לקבלת משכנתא יש בכל אחד מהבנקים. ובכן, בראש ובראשונה התנאי הראשון הוא שאתם מעבירים לבנק את כל החומר הנדרש – תלושי שכר, תדפיסי חשבון בנק ועוד. תנאי נוסף קשור להון העצמי שלכם ולהיקף המשכנתא. הבנק לא יכול כמובן לספק לכם משכנתא של 90%, התנאי הבסיסי הוא שיש לכם הון עצמי המספיק למימון 25%-50% ממחיר רכישת הדירה.
תנאי נוסף ברוב הבנקים הוא שגובה ההחזר יהיה עד שליש מהמשכורת נטו שלמי שמבקש את המשכנתא. קוראים לזה גם "ההכנסה הפנויה". זאת כדי שלא להגיע למצב שהחזרי המשכנתא השוטפים יהיו גבוהים מדי יחסית לשכר נטו של המבקש ויגרמו לכך שהוא לא יוכלו לעמוד בהוצאות נוספות שיש לו, ובסופו של דבר לא יוכל גם לעמוד בהחזר המשכנתא.
מסלולי משכנתא – אינסוף אפשרויות
כבר בשלב של הפגישה הראשונית עם יועץ המשכנתאות מהסניף או כבר בשיחת הטלפון עם נציג הבנק כדאי לברר על מסלולי המשכנתאות שמציע הבנק, וכן להבין את היתרונות והחסרונות של כל מסלול. כמו כן, רצוי מאוד כבר בשלב זה לברר מהו ההחזר החודשי הצפוי. כאן – במחשבון המשכנתא, תוכלו לחשב את ההחזר החודשי בהינתן תקופת ההלוואה, הריבית וסכום ההלוואה. לרוב ההצעה של הבנק לא תהיה עדיין ההצעה הסופית והמדויקת. שוק המשכנתאות דינמי מאוד והריביות בו משתנות בתדירות גבוהה גם בהתאם לריבית בנק ישראל. אתם תקבלו מושג על סוגי המשכנתאות, הריביות וגובה ההחזר. במהלך המפגש, יועץ המשכנתאות של הבנק יפרט בפניכם את המידע הרלוונטי על המשכנתאות והמסלולים בבנק, ללא העדפה למסלול מסוים. יועץ המשכנתאות יספק לכם דפי מידע והסבר שבהם תיאור של סוגי ההלוואות המוצעות, דוגמאות למסלולים, פירוט חיובים ועמלות, מידע על עמלת פירעון מוקדם, דרישה לביטוח חיים וביטוח נכס, וכן פירוט מלא של כל הצעדים שעליכם לעשות מהפגישה הראשונית ועד לקבלת המשכנתא.
מה הבנק בודק?
משכנתא היא הלוואה לכל דבר ועניין, וככזאת המלווה – הבנק למשכנתאות (או חברת הביטוח) צריך לבדוק למי הוא נותן את ההלוואה. בנוסף, הבנק משעבד את הנכס למקרה שהמשכנתא לא תיפרע מסיבה זו או אחרת. איך הבנק בודק את הלווה ואת יכולת ההחזר שלו? ראשית, הוא מוודא את ההון העצמי של הלווים, ובמילים פשוטות כמה כסף הם מביאים מהבית לצורך רכישת הדירה. לרוב הבנק דורש שהלווים יביאו 25%-50% מערך הדירה, כלומר הון עצמי של 25%-50% מערך הדירה.
הבנק למשכנתאות בודק גם את הכנסות הלווים. הוא מבקש את תלושי השכר של החודשים האחרונים כדי לבדוק מהי ההכנסה הפנויה של הלווים – גובה המשכורות לרבות השכר נטו, לבדוק את יציבות הלווים – כמה זמן הם מועסקים באותו מקום עבודה, ואת טיב מקום העבודה – אם מדובר בעסק ותיק ויציב או לא. אם מדובר בלווה שהוא עצמאי, הבנק ידרוש לקבל אישור מרואה החשבון של הלווה לגבי הכנסותיו והונו, וכן יבקש להציג את הדוח השנתי האחרון שהוגש למס הכנסה.
בנוסף, הבנק למשכנתאות ידרוש לקבל את תדפיסי חשבון הבנק בחודשים האחרונים, במטרה לוודא שהלווים יכולים לעמוד בהחזרי המשכנתא החודשיים. הבנק יבדוק איך מתנהל חשבון הבנק – מה הכנסותיכם, האם יש הכנסה פנויה שוטפת, האם קיימות חריגות מהמסגרת, האם הבנק מכבד את הצ'קים שלכם ועוד.
הבדיקות האלו נחלקות לרוב לשניים, תלוי בכל בנק ובנק. בחלק גדול מהבנקים, את האישור העקרוני נותנים בהסתמך על מידע שמספק הלווה עם גיבוי חלקי של מסמכים. כמובן שכאשר מעוניינים לממש את ההלוואה, והלווה רוצה לתרגם את האישור העקרוני לאישור סופי במקביל לרכישת הדירה, הבנק מרחיב ומעמיק את הבדיקות שהוא עורך. בשלב הראשון ייפתח לכם תיק משכנתא. אתם תגיעו לבנק למשכנתאות ויועץ המשכנתאות יחתים אתכם על חוזה הלוואה וימסור לכם מסמך, שבשפה של הבנק נקרא "דף טיפול". הדף הזה הוא רשימה של מסמכים שאותם אתם נדרשים להעביר לבנק על מנת לקבל את המשכנתא. בחלק מהמקרים, חלק מהמסמכים כבר מסרתם לבנק בשלב הבקשה לאישור עקרוני, אבל אם מאז עבר זמן, הבנק ידרוש מידע מעודכן יותר.
לפניכם פירוט עיקר המסמכים והחומרים אשר תידרשו להעביר לבנק למשכנתאות. שימו לב – זה משתנה מבנק לבנק
- צילום תעודת זהות (כולל הספח) של מבקשי המשכנתא.
- תלושי שכר לעובדים שכירים לחודשים האחרונים (3 חודשים אחרונים).
- עובדים שהם עצמאיים או בעלי חברות יעבירו אישור רואה חשבון או יועץ מס על ההכנסות שלהם וכן דוח אחרון שהוגש למס הכנסה.
- תדפיסי חשבון בנק (עו"ש – עובר ושב) מקוריים של שלושה חודשים אחרונים.
- דוח יתרות מהבנק שכולל את יתרת הנכסים והאובליגו שלכם. הבנק דורש פירוט של כל ההלוואות האחרונות (לרוב פירוט של השנתיים האחרונות על הלוואות אלו).
- תעודת זהות בנקאית (ראו הרחבה על תעודה זו)
- תעודת זכאות (לזכאי משרד השיכון).
- פירוט הערבים למשכנתא (אם יש). יודגש כי בניגוד לעבר, ברוב המקרים, הבנקים למשכנתאות לא דורשים ערבים.
- חוזה לרכישת הדירה ופרטים על מוכר הדירה (כדי לוודא שהוא בעל הדירה).
- נסח רישום מקרקעין עדכני (נסח טאבו); או אם הנכס אינו רשום בטאבו, אישור זכויות עדכני ממינהל מקרקעי ישראל (או מחברה קבלנית שהוגדרה על ידי מינהל מקרקעי ישראל כגורם משכן). מומלץ להשיג מסמכים אלו לפני חתימה על רכישת הדירה.
- אם יש הכנסות נוספות – אישורים ממקורות הכנסה נוספים (שכר דירה, ביטוח לאומי, מזונות ועוד)
מעבר לכך, אם הצורך במשכנתא הוא לשם בנייה עצמית או הרחבת דירה יש להעביר לבנק למשכנתאות גם תוכנית בנייה מאושרת והיתרי בנייה מעודכנים; חוזה פיתוח/חכירה עם מינהל מקרקעי ישראל (או העתק מנסח רישום מקרקעין המצביע על זכויותיכם בקרקע) ומסמכים נוספים שמעידים על מצבו ההנדסי והמשפטי של הנכס.
בנוסף, אתם, מבקשי המשכנתא, צריכים להעביר צ'ק מהבנק שההלוואה תיפרע דרכו (אימות חשבון הבנק). אתם צריכים לדאוג לרישום בטאבו של המשכנתא על הדירה לטובת הבנק למשכנתאות; למלא טופס שבו אתם משעבדים את הדירה לבנק למשכנתאות; לספק אישור שהדירה הנרכשת היא ללא שעבודים, התחייבויות והלוואות. אתם חותמים על מסמך, שבו אתם מצהירים שאתם מוותרים על זכותכם לדיור מוגן או דיור חליפי מטעם המדינה. במסגרת הליך קבלת המשכנתא הבנק דורש גם ביטוח מבנה. לרוב, ביטוח הנכס נעשה בסוכנות הביטוח של הבנק. אבל, ניתן, ולעתים רבות גם כדאי, לפנות לסוכנות ביטוח שאינה שייכת לבנק. במקרה כזה, אגב, הבנק למשכנתאות ידרוש רישום שעבוד לטובתו על סכום הביטוח, והוספת סעיף ביטוחי שמגן מפני רעידות אדמה. הבנק למשכנתאות הוא זה שקובע את סכום הביטוח הנדרש על הדירה ובהתאם לסכום הזה נקבעת הפרמיה הביטוחית שיש לשלמה במקביל לתשלום החודשי של המשכנתא. עד כאן ביטוח המבנה, אבל הבנק למשכנתאות רוצה שגם הלווים עצמם יהיו מבוטחים, כדי להבטיח (מבחינתו) את תשלומי המשכנתא. הבנק דורש ביטוח חיים של הלווים, בסכום דומה לסכום המשכנתא. אם חלילה הלווה נפטר או שמסיבה זו אחרת אינו מסוגל להמשיך ולפרוע את החזרי המשכנתא, חברת הביטוח נכנסת לנעליו ומשלמת את תשלומי המשכנתא. כחלק מביטוח החיים, הבנק למשכנתאות דורש לקבל גם הצהרת בריאות של הלווה.
שמאי – כמה הדירה שווה?
במקביל לאישור העקרוני, הבנק יעריך את שווי הנכס – הרי זו הבטוחה שלו כנגד ההלוואה. איך עושים זאת? פשוט – אתם תזמינו שמאי מקרקעין, מרשימה של שמאים שהבנק יספק לכם. העלות היא עליכם, אבל ברוב המקרים מדובר בעלות נמוכה יחסית, בין 400 ל-800 שקל. שימו לב, שיעור המימון נקבע על פי מחיר הדירה שאותו יקבע השמאי ולא על על פי המחיר שנקבע בחוזה הרכישה. זאת אומרת, אם השמאי יעריך ששווי הנכס נמוך משמעותית ממחיר העסקה, לא תוכלו לקבל מהבנק את מלוא הסכום הנדרש לכם.
האישור הסופי וקבלת הכסף
לאחר שצלחתם את דרך החתחתים הזו והבנק קיבל ואישר את כל המסמכים והנתונים שדרש – האישור העקרוני הופך לאישור מוחלט. האישור הזה מתייחס גם להסכמה של הבנק לתת לכם מימון וגם לתמהיל המשכנתא – מסלולי המשכנתא והריבית על המשכנתא. כאן תוכלו להתעדכן בריבית על המשכנתאות נכון להיום וזה חשוב, כי יש לכם חלון זמן לממש את הזכאות שלכם בתנאים שסוכמו. אם אתם לא עומדים בחלון הזה, התנאים עשויים להשתנות, לטוב ולרע.
בסיום ההליך הזה אתם הלווים חותמים על הסכם הלוואה מול הבנק, לרבות הוראת קבע בבנק לתשלום חודשי שוטף של תשלומי המשכנתא לבנק למשכנתאות. לאחר חתימת ההסכם אתם מגיעים לקו הסיום ויכולים לנשום לרווחה . אתם מקבלים את הכסף שמופנה בצ'ק לזכות מוכר הדירה.
השלב הבא – בחירת המשכנתא, מהם המסלולים הקיימים? יתרונות וחסרונות של כל מסלול; מה הריביות המעודכנות! איך בוחרים תמהיל נכון למשכנתא?
מדריכים נוספים:
מה עדיף – ריבית קבועה או ריבית משתנה?
ריבית קבועה צמודה או ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ)?
מיוחד באתר הון: ריבית משכנתא מעודכנת
מדריך משכנתא – מדריך "גג" שמורכב ממדריכים רבים שמספקים מידע מלא על לקיחת המשכנתא ורכישת הדירה
בנק משכן מקבוצת בנק הפועלים פרסם היום את מדד משכן למצב רוכשי הדירות בארץ. בנק משכן, זרוע המשכנתאות של הפועלים מודד את מצב רוכשי הדירות בהתבסס על פרמטרים כלכליים – שכר ממוצע, שיעור אבטלה, מחירי הדירות, רבית המשכנתאות. על פי בדיקת בנק משכן, מדד שמכן בחודש נובמבר עלה ב-1.6% בהשוואה לחודש הקודם. מדובר בהמשך המגמה החיובית והשיפור היחסי במצב רוכשי הדירות, אם כי, ביחס לשנה שעברה המדד ירד.
כלכלני בנק לאומי סבורים שהיצע הידרות הנוכחי (הדירות שנמצאות בתהליכי בנייה) יגרום להמשך ירידת מחירי הדירות בחודשים הקרובים. עם זאת, להערכתם, קצב המכירות שהיה בשפל בחודשים האחרונים צפוי להתייצב. "מספר חודשי המכירות לו יספיק המלאי הנוכחי של הדירות בבנייה בהתאם לקצב המכירות הנוכחי עומד על 12.5 חודשים", כותבים כלכלני בנק לאומי בסקירה שבועית ומוסיפים: "רמה זו חודשי מכירות מבטאת ירידה בלחצים לעליות מחירים בשוק הדירות למגורים. אנחנו סבורים שקצב המכירות החודשי יתייצב תוך המשך התמתנות המחירים".
בחירת משכנתא היא החלטה קשה - אתם צריכים להחליט על מסלולי המשכנתא שתבחרו, על ההחזר החודשי שלכם, על אורך חיי המשכנתא. אלו החלטות קריטית שישפיעו על התקציב המשפחתי השוטף שלכם במשך שנים. לכן, כדאי להשקיע זמן, כדאי להתייעץ, לא לרוץ ולסגור, שווה להתעכב עוד יום יומיים, העיקר שבסוף תקבלו את המשכנתא האידיאלית.
מעודכן ל-07/2022
היכנסו כאן למדריך המלא למשכנתא
בחירת המשכנתא היא החלטה קשה – אתם צריכים להחליט על מסלולי המשכנתא (תמהיל המשכנתא), על ההחזר החודשי שלכם, על אורך חיי המשכנתא. אלו החלטות קריטיות שישפיעו על התקציב המשפחתי השוטף שלכם במשך שנים. לכן כדאי להשקיע זמן, כדאי להתייעץ, אולי כדאי לקחת יועץ משכנתא (למדריך שלנו – יועץ משכנתא כדאי?); לא לרוץ ולסגור על משכנתא; שווה להתעכב עוד יום יומיים ויותר, העיקר שבסוף תיקחו את המשכנתא האידיאלית מבחינתכם.
וחשוב להדגיש – משכנתא אידיאלית היא לא בהכרח המשכנתא עם הריבית הנמוכה ביותר. ריבית נמוכה זה חשוב, אבל זה לא הכל. יש חשיבות גדולה לתמהיל – מהם מסלולי המשכנתא? כמה בריבית קבועה וכמה בריבית משתנה? לאיזה תקופות המסלולים? עד כמה הם גמישים וניתנים לפירעון? כל אלה הן שאלות חשובות כי משכנתא זה לא זבנג וגמרנו. אתם צריכים לעקוב אחרי המשכנתא שלכם בהמשך הדרך, ולהתאים אותה למצבכם. אם יש לכם קושי לשלם את המשכנתא (שכר נמוך יותר, הוצאות גדולות יותר), אתם יכולים למתוח את המשכנתא לעוד כמה שנים ולהקטין את ההחזר החודשי. אם אתם חוששים שהריבית תעלה ואתם רוצים לישון בשקט – כנראה שכדאי לכם להעביר חלק מהסכום של המשכנתא למסלול בריבית קבועה (להגדיל את המרכיב הקבוע).
אז משכנתא זה לא רק ריבית, אבל כמובן שהריבית היא פקטור חשוב. איך לבחור? אפשר להיעזר ביועצים בבנקים, אפשר לבחור יועץ חיצוני או מומחה במשפחה – תמיד יש מישהו במשפחה שמבין בעניינים האלו. אפשר גם להשתמש בחומר מקצועי כמו מדריכים ומחשבונים באינטרנט. במקביל לחיפוש אחרי התנאים הטובים והתמהיל המועדף, ובמקביל לצבירת הידע והמידע על המסלולים השונים (פירוט בהמשך), מומלץ "לשחק" במחשבון המשכנתא. בעזרת המחשבון תוכלו לראות את ההחזר שלכם בהינתן תקופת ההלוואה, הריבית וסכום ההלוואה. המחשבון דינמי ומודולרי – תוכלו לשנות את המשתנים ולקבל בהתאמה את ההחזר הרצוי/ המתאים לכם.
תוכן עניינים; ניתן להקליק על הקישור הרלבנטי
מסלולי משכנתא
קיימים כיום בשוק עשרות רבות של מסלולים שונים ומגוונים של משכנתאות, וזה הופך את בחירת המשכנתא למורכבת ומסובכת. אבל בסופו של דבר מה שחשוב בבחירת המשכנתא הוא בחינת שלושה פרמטרים – סוג הריבית במשכנתא, האם מדובר בריבית קבועה או בריבית משתנה? בסיס הצמדה – האם המשכנתא צמודה למדד, האם היא תלויה בריבית פריים, או שאין הצמדה? ופריסת התשלומים – האם ההחזר החודשי הוא לפי לוח שפיצר, תשלום קרן וריבית שווה בכל חודש, או שמדובר במסלול של "קרן שווה" שמבטא קרן שווה בכל החזר חודשי ובמקביל ריבית יורדת (מכיוון שהקרן מדי חודש קטנה כך גם הריבית), או שבכלל מדובר (לא שכיח) בהחזרים שנדחים לסוף תקופה – הלוואת בלון, או בדחיות על פני התקופה (גרייס, גישור). כאן, תוכלו לקרוא על החזרים לפי לוח שפיצר וקרן שווה.
את המשכנתא עליכם לקחת כאשר אתם מבינים את שלושת הפרמטרים האלו, ואת היתרונות והחסרונות של כל שיטה. לבסוף, בעיקר מטעמים של פיזור הסיכון, כדאי ומומלץ לקחת משכנתא מגוונת, כלומר לא להתבסס על מסלול אחד שיכול להיות חשוף (למדד, לדולר, לריבית המשתנה) אלא לגוון ולפזר את הלוואת המשכנתא על פני מספר מסלולים. בחירת המשכנתא היא בעצם בחירה במספר מסלולים שביחד מתגבשים לכדי המשכנתא שלכם. ככה זה עובד בשנים האחרונות – נדיר למצוא לווים שלקחו משכנתא במסלול אחד. רוב רובו של הציבור לוקח משכנתא בכמה מסלולים וכך מפזר את הסיכון. נדגים – נניח שאתם צריכים משכנתא בסכום של 750 אלף שקל, ונניח שבחרתם משכנתא בריבית משתנה בסכום של 250 אלף שקל, משכנתא צמודה למדד בריבית קבועה בסכום של 250 אלף שקל, ומשכנתא צמודה למדד בריבית קבועה בסך 250 אלף שקל. כל המסלולים האלו מתחברים ומהווים את המשכנתא שלכם בסך 750 אלף שקל. אבל מה זה בעצם כל מסלול – מסלול בריבית קבועה?, בריבית משתנה? צמוד למדד? הנה ריכוז המסלולים הנפוצים –
משכנתא צמודת מדד בריבית משתנה:
הלוואת משכנתא צמודה למדד בריבית משתנה, היא הלוואה שהריבית עליה ידועה ביום קבלת המשכנתא (הריבית המשתנה נמוכה מהריבית הקבועה), המשכנתא צמודה למדד המחירים לצרכן שמתפרסם מדי 15 בכל חודש ומתייחס לחודש העוקב. הריבית על המשכנתא הזו תלויה בריבית בנק ישראל, משמע כאשר הריבית במשק עולה גם הריבית המשתנה עולה. וההיפך – כאשר הריבית במשק יורדת, אזי הריבית על הלוואת המשכנתא יורדת. עם זאת, יש להדגיש כי השינוי בריבית המשתנה בפועל על המשכנתא תלוי במועדי השינוי שנקבעו מראש בעת לקיחת המשכנתא (אחת לתקופה – חצי שנה, שנה, שנתיים). הריבית המשתנה נקבעת על פי עלות הגיוס הממוצעת והיא תלויה גם בנתוני בנק ישראל, לרבות הריבית הממוצעת על המשכנתאות.
כאשר לוקחים משכנתא במסלול כזה, יש להעריך את המדד בשנים הבאות – עליית המדד מבטאת חלק משמעותי מהריבית הכוללת על המשכנתא (מדד בתוספת ריבית משתנה) וכן יש להעריך לאן נושבת הרוח מבחינת הריבית – האם הכיוון הוא למעלה, ואז ההחזרים על המשכנתא שנלקחה יתייקרו בהמשך, או שהריבית צפויה לרדת ואז ההחזרים החודשיים דווקא ירדו. מכאן, שדווקא כאשר ההערכות הן לירידת ריבית בהמשך, המסלול הזה יכול להיות כדאי.
במסלול זה, בדומה למסלולים נוספים שבהם הריבית משתנה, פירעון מוקדם של המשכנתא, אינו כרוך בעמלת פירעון מוקדם.
משכנתא צמודת מדד בריבית קבועה:
משכנתא צמודת מדד בריבית קבועה היא הלוואה צמודה למדד המחירים לצרכן בתוספת ריבית קבועה לאורך כל תקופת המשכנתא. אפשר לחשוב שהריבית הכוללת על ההלוואה קבועה, אבל זו כמובן טעות – הריבית הכוללת מורכבת מהמדד ומהריבית הקבועה, והמדד כמובן משתנה. המסלול הזה שכיח מאחר שהוא מספק ללווים ביטחון לגבי ההחזרים החודשיים. ההחזר החודשי לא תלוי בריבית במשק, הוא משתנה רק כתוצאה מעליית המדד. במילים אחרות, ההחזר החודשי הריאלי קבוע, ותחת הנחה שגם השכר עולה בדומה לעלייה במדד, אז הרי שבאופן יחסי (ריאלית) תשלומי המשכנתא נותרים יציבים.
ההנחה הזו לא ברורה מאליה, ואם מתעלמים מהעלאת שכר עתידית, במטרה להעריך את התשלומים העתידיים, אפשר להסתמך על מתווה בנק ישראל הרשמי למדד בשנים הבאות – בין 1% ל-3%, וזאת, על פי הערכת הבנק, תהיה ההתייקרות של החזרי המשכנתא. עם זאת, לאחרונה (שנת 2022), בעקבות האצה באינפלציה, מדד המחירים לצרכן עולה בחדות, וקצב האינפלציה בישראל עומד על יותר מ-4%, אבל הציפיות לעתיד מדברות על האטה בקצב האינפלציה לקראת 2023, כך שצריך לעקוב.
מול הביטחון והיציבות שבתשלומים במשכנתא זו, יש גם חסרונות – בתקופה של ירידה בריבית, הלווים לא נהנים מירידה זו; ואם בכל זאת, הלווים מחליטים לפרוע את המשכנתא בריבית קבועה הם ייאלצו לשלם עמלת היוון (עמלת פירעון מוקדם) שיכולה להגיע לסכומים גבוהים (כתלות במרווח בין הריבית הקבועה בהלוואה לריבית הנוכחית).
משכנתא צמודה לשער הדולר/ אירו
מסלול משכנתא צמוד לשער הדולר או לשער האירו מצמיד למעשה את המשכנתא שלקחתם לאחד משערי החליפין האלו, כאשר על קרן המשכנתא הצמודה מתווספת ריבית ליבור בתוספת של בין 1.5% ל-2.5%. ריבית הליבור היא ממוצע הריביות בחמשת הבנקים המובילים באנגליה. הריבית על המשכנתא מתעדכנת כל 3, 6 או 12 חודשים כפי שנקבע בהסכם המשכנתא המקורי עם הבנק.
לרוב במסלול זה הריבית נמוכה יותר מהמסלולים השקליים (ולכאורה, ככל שהפער בריביות גדול יותר כך ההלוואות האלו אטרקטיביות יותר), אך אליה וקוץ בה – הריביות הנמוכות יחסית הן סוג של פיצוי על אופיו המסוכן של המסלול. בכל החזר חודשי הלווים משלמים סכום שהוא צמוד לדולר/ אירו וקרן החוב שלהם צמודה לדולר/ אירו, ומכאן שמדובר בהחזרים שעלולים להיות מאוד תנודתיים, בהתאם לתנודות בשערי החליפין, ובהתאמה החוב יכול להיות מאוד תנודתי. מעבר לכך, למה לכם לקחת משכנתא במסלול כזה? האם ההכנסות שלכם צמודות לדולר או לאירו? הרי אין קשר בין ערך הדירה לשער האירו והדולר, ומשכנתא כזו חושפת אתכם לסיכון גבוה אם המטבע יעלה ביחס לשקל, אלא אם יש לכם בהתאמה הכנסות שקשורות לאותו המטבע וצמודות לו.
ניתן לקבל בבנקים למשכנתאות מסוימים גם משכנתאות על מטבעות אחרים. על כל פנים, המשכנתאות האלו יחסית נדירות בגלל הסיכון שמייחסים לתנודות בשערי החליפין.
משכנתא בריבית פריים
ריבית הפריים היא ריבית החובה הבסיסית בין הבנקים. ריבית זו שנקבעת מדי חודש על ידי בנק ישראל היא הבסיס לקביעת הריבית על הפיקדונות והריבית על ההלוואות. כאן, תוכלו להרחיב על המושג – ריבית פריים.
משכנתא בריבית פריים היא משכנתא שצמודה לריבית הפריים ומכאן שההחזרים במשכנתא זו יהיו תלויים בהחלטות הריבית של בנק ישראל שמתקבלות מדי תקופה.
יתרונות המסלול – ריבית הפריים נמוכה כאשר הריבית במשק נמוכה, ועדיפה, לרוב, על הריבית הקבועה במסלול צמוד מדד. כלומר, כאשר משווים את הריבית הכוללת (כולל הצמדה) של המסלול הצמוד והקבוע מול מסלול הפריים, למסלול הפריים יש עדיפות ברורה. אבל לפני שקופצים על ההלוואות האלו צריך לזכור שבנק ישראל הגביל את מרכיב ההלוואה המשתנה מסך כל הלוואת המשכנתא, כך שהיא יכולה להיות עד שליש מהיקף ההלוואה ומעבר לכך – אם הריבית במשק עולה, כפי שאומנם קורה בעיצומה של שנת 2022, אז בהתאמה גם ריבית הפריים תעלה ואיתה גם ההחזר החודשי, כך שקיים סיכון מעצם העלייה האפשרית בריבית. מנגד, אם הצפי הוא להורדת ריבית, המשכנתא במסלול זה עדיפה שכן הריבית עליה במגמת ירידה. ועדיין – למרות הסיכון שבעליית ריבית, המרווח בין ריבית המשכנתא במסגרת מסלול פריים (לרוב פריים מינוס 0.4%-0.8%) לבין הריבית הקבועה כה גדול, שאין כמעט משכנתאות שלא לוקחות את מרכיב הפריים עד לגבול המותר.
במסלול ריבית פריים, אין עמלת פירעון מוקדם.
משכנתא בריבית קבועה, לא צמודה למדד
זהו מסלול פופולרי מאוד, שהפך למקובל בתחילת שנות ה-2000. במסלול זה מספקים הבנקים למשכנתאות משכנתאות בריבית קבועה שאינה צמודות למדד (קל"צ = קבועה לא צמודה). המסלול הזה מוצע רק לחלק מההלוואה ולרוב הוא ניתן לתקופות של עד 20 שנה, אם כי ניתן לקחת אותו גם לתקופות ארוכות יותר. בפועל, הריבית בהלוואה זו עולה על הריבית בהלוואה צמודה למדד בריבית קבועה כדי לגלם את המדד הצפוי, אך כל לווה יכול להעריך את המדד הצפוי ומכאן לגזור את המסלול העדיף לו. אם הריבית הקבועה במשכנתא לא צמודה עולה על הריבית הקבועה בתוספת האינפלציה הצפויה במשכנתא צמודה, אזי המסלול בריבית קבועה פחות אטרקטיבי מהמסלול של ריבית קבועה עם הצמדה. מנגד, אם הריבית הקבועה במשכנתא לא צמודה נמוכה מהריבית הקבועה והאינפלציה הצפויה במשכנתא עם ריבית קבועה והצמדה, אזי עדיף המסלול של הריבית הקבועה הלא צמודה.
ההחזר החודשי במשכנתא זו הוא קבוע לאורך כל תקופת המשכנתא – המדד לא משפיע על ההחזרים, שינויים בריבית לא משפיעים על ההחזרים, וזה יוצר ודאות מוחלטת ללווים. המסלול הזה גם מתאים לתקופה שבה הצפי הוא לעליית ריבית. עלייה, אם וכאשר תהיה, לא תשפיע על הריבית במסלול.
מנגד, החסרונות הבולטים של המסלול – עמלת פירעון מוקדם (בחלק מהבנקים למשכנתאות); מגמה של ירידה בריבית עשויה להפוך את הריבית הקבועה ליקרה באופן יחסי לריביות בשוק; ההחזרים בתחילת המשכנתא גבוהים לעומת ההחזרים במשכנתא צמודה עם ריבית קבועה – בגלל שהריבית גבוהה יותר, אבל כמובן שבהמשך תקופת המשכנתא זה מתהפך והתשלומים במסלול זה נמוכים יותר מהתשלומים במשכנתא צמודה עם ריבית קבועה. מה עדיף קבועה צמודה או קבועה לא צמודה (קל"צ)?
ואחרי כל אלה, בחירת המשכנתא לרוב היא מיקס של מספר מסלולים, ככה מקטינים את הסיכון שיש למסלול בודד, ככה לא תלויים לחלוטין במדד המחירים לצרכן, וגם לא מסתכנים בחשיפה לריבית הפריים. מנגד, גם לא מהמרים לחלוטין על ריבית קבועה, שאמנם מספקת ביטחון, אבל היא יקרה מהריבית המשתנה.
פריסת המשכנתא/ ההחזרים לאורך התקופה:
תשלומים לפי לוח שפיצר – תשלום חודשי קבוע
קיימות מספר שיטות להחזיר את המשכנתא. שיטה ראשונה ופופולארית היא לפי לוח סילוקין (לוח תשלומים) שפיצר. בשיטה זו התשלום החודשי הוא קבוע. התשלום החודשי כולל בתוכו מרכיב של החזר קרן ומרכיב של החזר ריבית, כאשר בשנים הראשונות מרכיב תשלום הריבית (מתוך הסכום הקבוע) הוא מהותי יותר מהחזר הקרן; אך מתישהו (במחצית השנייה של ההלוואה) זה מתחלף ומרכיב החזר הקרן הוא הדומיננטי בתשלום.
התשלומים בפריסה כזו אמנם מבטאים תשלום קבוע, אבל צריך לזכור שאם המדד משתנה, הריבית משתנה, הליבור משתנה, אז כמובן שהתשלומים משתנים. התשלום הקבוע הוא התשלום הריאלי, אבל ברגע שיש שינויים בנתוני הבסיס לוח התשלומים משתנה גם כן. עלייה במדד מעלה בהתאמה את כל התשלומים העתידיים בשיעור עליית המדד; שינויים בריבית משליכים מאוד על לוח התשלומים שיחושב ברגע השינוי לפי הריבית המעודכנת.
תשלומים לפי לוח סילוקין "קרן שווה"
שיטת פריסה נוספת שהופכת בשנים האחרונות לפופולארית יותר ויותר היא שיטת הקרן השווה. על פי השיטה הזו משלמים מדי חודש סכום קבוע בגין הקרן כך שמדי חודש הקרן קטנה בגודל התשלום (בעוד שבשיטת שפיצר, התשלום בגין הקרן משתנה על פני התקופה – מתחיל בקטן וגדל לאורך זמן). במקביל לתשלום בגין הקרן, כולל ההחזר החודשי את מרכיב הריבית, כאשר מרכיב זה הולך וקטן עם הזמן, פשוט בגלל שהקרן הולכת ופוחתת. ומכאן, שההחזרים החודשים בגישה זו הולכים ויורדים עם הזמן.
ההחזרים החודשיים בתחילת הדרך בשיטת הקרן השווה גבוהים יותר מאשר ההחזרים בלוח שפיצר, ובפועל, ניתן לעשות טרייד אוף/ החלפה בין גובה ההחזרים לתקופת המשכנתא, כך שמי שיכול לשלם את התשלומים הגבוהים בתחילת הדרך בקרן שווה, אולי יעדיף את שפיצר באותם סכומים בתחילת הדרך, ואז המשכנתא שלו תהיה קצרה יותר.
תשלומים לפי לוח סילוקין "בוליט"
פריסה בוליט מתאימה למי שצריך מימון ביניים – לתקופה שבין רכישת דירה חדשה ומכירת הדירה הקיימת (או מימוש של נכסים מסוימים – חיסכון, קופות גמל וכו'). בהלוואת ביניים/ הלוואת גישור הלווים לרוב משלמים מדי חודש את הריבית בלבד.
גרייס/ דחיית תשלומים
בהלוואות גרייס/ דחיית תשלומים, הלווה והמלווה מגיעים לסיכום על דחיית חלק או כל התשלומים על המשכנתא לתקופה מסוימת (לתקופת גרייס – תקופת חסד); לרוב זה קורה על רקע מצוקה פיננסית של הלווה, והמלווה מעדיף ללכת לקראת הלווה, אחרת לא בטוח שהוא בכלל יראה את הכסף. המשכנתא ממשיכה לצבור ריבית והצמדה בתקופת הגרייס.
הלוואת בלון
הלוואת בלון היא הלוואה שמשולמת רק בסוף הדרך. לאורך חיי ההלוואה אין תשלומים כלל, ובסוף התקופה הלווה מחזיר את הקרן ואת הריבית שנצברה. ההלוואה הזו ממש לא נפוצה בעת בחירת המשכנתא/ לקיחת משכנתא. סוג אחר של בלון הוא תשלומים שוטפים של הריבית וקרן בסוף התקופה. ראו הרחבה על הלוואת בלון.
איך בוחרים משכנתא?
כאמור, בחירת המשכנתא היא לא עניין פשוט – באיזה מסלול או מסלולי משכנתא לבחור? לאיזו תקופה לקחת את המשכנתא? מה יהיו ההחזרים החודשיים? שאלות חשובות שישפיעו על התכנון הפיננסי והתקציב השוטף שלנו בשנים הבאות, אבל אין תשובות חד משמעיות. אף אחד לא נביא; אף אחד לא יודע בוודאות איזה מסלול עדיף ולכן כדאי ומומלץ לפזר סיכונים, לבחור תמהיל של מסלולים שונים צמודים ולא צמודים; תמהיל כזה מקטין את הסיכון שבחשיפה למסלול של ריבית משתנה שעשויה לעלות, מקטין את החשיפה למדד אם המדד יעלה. הפיזור צריך גם להיות בסוג הריביות – קבועות לעומת משתנות. ניתן לקחת משכנתא בריבית קבועה וידועה לאורך כל חיי המשכנתא, ובאופן הזה החשיפה למדד לא קיימת והחשיפה לשינויים בריבית (כתוצאה משינויים בריבית הבסיס על ידי בנק ישראל) לא קיימת. מסלול בריבית קבועה, לצד מסלול בריבית משתנה לצד מסלולים צמודים עדיין לא מבטיחים את המסלול הכלכלי ביותר, אבל הם מבטיחים שנת לילה רגועה (עד כמה שאפשר כשיש משכנתא) – אחרי הכל, עשיתם כל מה שיכולתם כדי לפזר את הסיכון; הריבית שאתם משלמים היא אולי לא הנמוכה ביותר, אבל היא גם לא הגבוהה ביותר; הריבית שאתם משלמים היא הפחות מסוכנת מכולן והפחות תנודתית מכולן.
והנה כמה טיפים בבחירת המשכנתא –
– בבחירת הריבית (משתנה או קבועה) תתייחסו לגובה הריבית כיום, אבל גם להערכות בנוגע לשינויי בריבית. כאשר יש צפי לעליית ריבית, עדיפה לרוב ריבית קבועה; כאשר יש צפי לירידת ריבית עדיפה לרוב ריבית משתנה.
– במידה ואתם מעריכים בסבירות גבוהה שתוכלו לבצע פירעון מוקדם (כתוצאה מירושה עתידית, פירעון חיסכון, קרן השתלמות וכו') עדיף להיות במסלולים כמו פריים, ריבית משתנה, מט"ח שבהם אין עמלת פירעון.
– אם אתם סבורים שההכנסה הפנויה שלכם תרד עם השנים (כתוצאה משחיקת שכר, שינויים בהרכב המשפחה ועוד) יכול להיות שעדיפה לכם פריסת קרן שווה שבה התשלומים הולכים וקטנים.
– צריך לתכנן את ההחזר החודשי על פי מה שיהיה בעתיד, אל תתייחסו לנתוני ההווה. מה שחשוב זה ההכנסה הפנויה שלכם בעתיד, ובהסתמך על זה לבחור את המסלולים.
– בדקו את התנאים מסביב למשכנתא – אפשרות לגרייס, אפשרות להקפיא הלוואה, אפשרות להאריך תקופה וכו'.
– פיזור ההלוואה על פני מספר מסלולים – גם פיזור בין ריביות משתנות לקבועות וגם פיזור בין הלוואות צמודות ללא צמודות.
– שווה להתמקח – אחרי שבחרתם את המסלולים, את תקופת ההלוואה ואת יתר הפרטים, תפעילו לחץ כדי להוזיל את העלויות, כדאי מאוד, כל עשירית האחוז מצטברת לכמה אלפים טובים של תשלומים שוטפים.
איך מתמקחים עם הבנק
כאן תוכלו לקבל הרחבה על הטפסים והנתונים שתצטרכו להעביר לבנק במקביל לבחירת המשכנתא (בחירת מסלולי המשכנתא), וכן על השלבים בהתנהלות מול הבנק. אבל, מעבר לחלק הטכני יש עוד חלק חשוב ועקרוני, והוא המשא ומתן מול הבנקים. כאמור צריך להתמקח עם הבנקים. איך עושים זאת? בשלב הראשון, עושים בדיקה במספר מקומות (אפשר וכדאי גם אצל חברות הביטוח) כדי לקבל מידע על הריביות במסלולים שבחרנו. בשלב זה, צריך לנסות להגיע בכל אחד מהבנקים וחברות הביטוח לריביות הנמוכות ביותר, לבדוק אם יש הנחה מסוימת, למשל כתוצאה מהיותנו לקוחות הבנק המסחרי שמחזיק בבנק למשכנתאות, הנחה בגלל השתייכות לוועד עובדים מסוים, לגילדה מסוימת (רואי חשבון, עורכי דין).
זכרו שהריבית שמסרו לכם, היא רק ההתחלה. הבנק יודע שאתם תתחילו במשא ומתן והוא משאיר לעצמו מרווח ביטחון. אחרי שהשוויתם את הריביות בבנקים נוספים, תוכלו לנפנף בריבית הנמוכה ביותר שקיבלתם. לרוב, זה מצליח.
זכרו שלמנהל הסניף יש כוח רב, הוא יכול לתת לכם צ'ופרים קטנים – הנחה בפתיחת התיק משכנתא, ביטול עמלת פירעון מוקדם בעתיד; אבל הכי חשוב לנסות להוזיל את הריבית על המשכנתא. כאן ריבית המשכנתא המעודכנת – זה חשוב, ככה תדעו אם הריבית שאתם מקבלים טובה או לא (יחסית לאחרים), וככה תדעו אם באמת ניתן להתמקח ולהשיג תנאים טובים יותר.
היכנסו כאן למדריך המלא למשכנתא
רוכשים דירה במחיר למשתכן? ככה תיקחו משכנתא – מחיר למשתכן היא תוכנית שהחלה בסוף שנת 2015 והיא הבשורה הגדולה להערכת משרד האוצר לשוק הדירות. לא בטוח שזה יתרום לירידת מחירים גורפת, אבל כן – היא בשורה לרוכשי דירות במסגרת תוכנית מחיר למשתכן, ויש להם מסתבר שתי הטבות גדולות – הראשונה , הנחה גדולה על המחיר של הדירה (יכול להגיע ל-30%), ומעב רלכך, המשכנתא שם יקבלו תהיה ביחס לערכה הכלכלי של הדירה , והממשעות היא שמרכיב ההון העצמי במשכנתא יהיה נמוך במיוחד (במקרים רבים יהיה ניתן לרכוש דירה בהון עצמי של 100 אלף שקל)
ריבית משכנתא מעודכנת – ככה תדעו אם הריבית שאתם משלמים סבירה, או שאולי כדאי ( אם אפשר) למחזר אותה ולחסוך הרבה כסף (עשרות אלפי שקלים ולפעמים יותר).
מחשבונים קשורים:
וגם –
נתונים לכאורה סותרים פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) לחודש נובמבר 2011. מצד אחד כמות העסקאות גדלה, אך מצד שני היצע הדירות גדל. כל "צד" בחר להביט על חצי הכוס המלאה. ניסים בובליל, נשיא התאחדות הקבלנים דיבר על החזרה של הציבור לשוק הדירות, ומנגד אריאל אטיאס שר השיכון אמר "העלייה במלאי הדירות למגורים שבהקמה היא תוצאה ישירה של הגדלת היצע הקרקעות למגורים בהתאם למדיניות שהתוויתי כדי לענות על הביקוש ולהוריד את המחירים. התוספת של יחידות הדיור בשנה – 4,300 יח"ד למלאי הדירות היא הנתון החשוב ביותר להחזרת שוק הנדל"ן לשפיות".
מעודכן ל-08/2021
ניהול תיקים בפועל נעשה ברוב בתי ההשקעות דרך רכישת קרנות נאמנות, כלומר ניהול דרך קרנות נאמנות. הלקוח אולי מצפה לניהול אישי ובחירה ספציפית של השקעות המיועדות והמתאימות לו, אבל המציאות שונה. זה עדיין לא אומר שזה לא טוב, או לא נכון – במקום לבחור לתיק ההשקעות מניות ואג"ח בוחרים (אחרי שבודקים את הפיזור הנכון ללקוחו בין מכשירים סולידיים למכשירים מסוכנים) את הקרנות נאמנות המתאימות של בית ההשקעות.
ברוב התיקים הקטנים והבינוניים בתי ההשקעות רוכשים קרנות נאמנות של בית ההשקעות. הדרך הזו – ניהול דרך קרנות נאמנות, לגיטימית, אבל מעט בעייתית – בית ההשקעות מנפח את היקף נכסיו (פעם אחת במסגרת ניהול התיקים ופעם שנייה במסגרת קרנות הנאמנות). בדרך הזו בית ההשקעות לכאורה מגדיל את הכנסותיו, אבל חשוב להבהיר – אין כאן כפל דמי ניהול. הלקוח משלם דמי ניהול על קרנות הנאמנות שהם לרוב עולים על דמי הניהול בתיקים עצמם. לדוגמה – נניח שהשקעתם 100 אלף שקל דרך תיק השקעות בבית השקעות ודמי הניהול על התיק הם 0.8%. מנהל התיקים משקיע לכם בקרנות שגובות דמי ניהול של 1.2%. אתם תשלמו את ה-1.2% ולא את ה-0.8%. כלומר, זה אולי יותר מאשר דמי הניהול של תיק ההשקעות, אבל זה לא כפול.
מעבר לכך, ברכישת קרנות נאמנות דרך תיקים אין עמלת הפצה לבנקים. כלומר בית ההשקעות חוסך את התשלום הזה לבנקים, ובמילים אחרות מרוויח יותר.
אבל, לא צריך כמובן לפסול את השיטה – ניהול תיקים דרך קרנות נאמנות הוא נכון במהות שלו – אחרי הכל, הלקוח מקבל מה שהוא רוצה, ולרוב זה פיזור על פני אפיקי ההשקעה. קרן של בית השקעות היא סוג של תיק מנוהל, ואם הלקוח מעוניין בהרכבים שונים של תיק (אג"ח לצד מניות, לצד דולר וכו') אפשר להרכיב לו את זה בדיוק דרך קרנות נאמנות, ואולי אין בכלל טעם ליצור לו תיק השקעות עם מניות ואגרות חוב ופיקדונות ספציפיים. מעבר לכך, בהשקעה דרך קרנות יש יתרון מיסוי – מגלגלים למעשה את המס לשנים הבאות (דחיית מס) – הפעולות דרך הקרן עצמה פטורות (מכירת ניירת ערך ברווח פטורה), ורק במימוש הקרן נאמנות עצמה על ידי המשקיע יש אירוע מס, בעוד שאם הכסף היה מנוהל דרך תיק השקעות, הלקוח היה ממוסה בעת מכירת המניה שבתיק.
היקף ניהול התיקים מסתכם בכ-250 מיליארד שקל, רוב הכסף מנוהל לגופים גדולים – חברות, ארגונים, מוסדות ועוד; כ-100 מיליארד שקל מנוהלים ללקוחות פרטיים , הרוב הגדול דרך בתי ההשקעות. סדר גודל של 15% מהסכום הכולל של התיקים מנוהל בקרנות, אבל בהינתן שהתיקים הגדולים כמעט ולא מנוהלים דרך קרנות, מתקבל שחלק משמעותי מהתיקים לפרטיים מנוהל דרך קרנות. בפועל, בתיקים שנחשבים קטנים – עד 1 מיליון שקל רוב הכסף מנוהל דרך קרנות נאמנות.
ניהול תיקים – כל מה שצריך לדעת