ריבית המשכנתא בחודש אוקטובר ממשיכה לזנק – כך עולה מנתוני בנק ישראל. הריבית הצמודה הממוצעת עלתה ל-3.53% לעומת 3.3% בחודש הקודם ולעומת 3.19% בחודש אוגוסט. מדובר בעלייה של 1.5% בשנה וחצי האחרונות.
גם הריבית על משכנתאות לא צמודות התייקרה באוקטובר- הריבית השקלית הממוצעת עלתה ל-3.14% בהשוואה ל-2.94% בחודש ספטמבר ול-2.89% בחודש אוגוסט. בשנה האחרונה עלתה הריבית ב-1%.
חשוב להזכיר – הריבית השקלית לכל תקופה מחושבת כממוצע הריבית השקלית המשתנה לריבית השקלית הקבועה. אמנם מדובר על משכנתאות שונות, אבל, בבנק ישראל מפרסמים את המידע המצרפי, כאשר בפועל הריבית הקבועה גבוה יותר מהריבית המשתנה. אז למה יש רבים שמעדיפים ריבית קבועה? ובכן, אלו שלוקחים משכנתא בריבית קבועה אמנם מאבדים את הגמישות, אך הם "משלמים" יותר בגלל הביטחון – אין להם הפתעות, הם תמיד ישלמו לפי הריבית שלקחו, גם אם הריבית במשק תעלה. מצד שני, אלו שלוקחים מריבית משתנה אמנם נהנים מריבית נמוכה יותר, אבל יש להם סיכון במידה והריבית תמשיך לעלות (כפי שצופים כלכלנים רבים) מכיוון שהריבית המשתנה תלויה בריבית הכללית ובפרמטרים נוספים. כלומר, בריבית הקבועה משלמים יותר, אבל מקבלים ביטחון , ובריבית המשתנה משלמים פחות, אבל יש יותר סיכון.
רוב הלווים היום מפזרים את המשכנתא על פני כמה מסלולים – ריבית משתנה פריים, ריבית קבועה, צמודה ועוד, כאשר המרכיב הקבוע בשנה האחרונה הולך וגדל, וזאת מחשש שהריבית תעלה.
למה הריבית עלתה ומה יהיה בהמשך?
העלייה בריבית המשכנתא בחודש ספטמבר מיוחסת, לירידה בתחרות בין הבנקים. גם החודש דיווחו יועצי משכנתאות כי בנקים גדולים החליטו לא להילחם על כל משכנתא. ואז, באופן טבעי, הריבית עולה (ירידה בתחרות מביאה לעלייה במחירים עלייה בריבית) . בד בבד מוכרים הבנקים תיקי משכנתאות לגופים פיננסים וחברות ביטוח במטרה מוצהרת להקטין את החשיפה לשוק הדיור ולהגדיל את החשיפה לשוק הצרכני שבו הם אמורים להרוויח יותר (ריביות גבוהות.
העלייה בריבית המשכנתא מייקרת בעקיפין את מחיר הדירה. המימון הוא מרכיב גדול בעלות הכוללת של הדירה ועשוי להגיע בממוצע לכ-10% מערך הדירה (ואף למעלה מכך) – והנה המחשה, נניח שלקחתם משכנתא בגובה 50% מערך הדירה, ובריבית של 3%-4% (שקלול של כל המסלולים), אתם בעצם משלמים ריבית של 1.5-2% מערך הדירה כל שנה (3%-4% על 50% מערך הדירה), אבל זה יורד בהתאמה במקביל לירידת הקרן של המשכנתא, כאשר באופן גס, ניתן להגיד שהמשכנתא היא בממוצע 25% על פני התקופה שלה – נניח 20 שנה, ואז (אם מדובר על ממוצע של 25% חוב על פני התקופה של המשכנתא), הרי שמדובר על ריבית של 0.75%-1% מערך הדירה על פני 20 שנה – זה יכול להגיע ל-20% מערך הדירה, אבל זה הסכום הנומינלי. כלומר יש עלות נוספת של 15% עד 20% כתוצאה מהמשכנתא, אבל אם רוצים להתייחס למחירים ריאליים (מהוונים נכון להיום), הרי שזה פחות (בניכוי הצמדה למדד), זה יכול להגיע לסדר גודל של 10%.
והמשמעות היא ששינוי של 1% בריבית בשנה האחרונה מייקר את הדירה וזה יכול להגיע גם לעלייה של 2%-3% במחיר הדירה (ריבית של 3%-4% שקולה לעלייה של 10% במחיר הדירה, ובתאמה גסה עלייה של 1% שקולה לעלייה של 2%-3% במחיר הדירה) – כאן, תוכלו לראות את ההשפעה של המימון ומרכיבים נוספים על המחיר האמיתי של הדירה.
ריבית משכנתא והקשר למדד תשומות הבנייה
שואלים אותנו רבים על הקשר בין מדד תשומות הבנייה לבין ריבית המשכנתא. וחשוב להדגיש את זה שוב – רוכשי דירות חדשות משלמים את התשלומים לקבלן עם הצמדה למדד תשומות הבנייה. מדד תשומות הבנייה עלה בשנים האחרונות יותר ממדד המחירים לצרכן – זה לא מחייב שכך יהיה גם בהמשך, אבל אם אתם מעריכים שזה מה שיקרה גם בהמשך, כדאי לכם לנסות ולהתמקח עם הקבלן, במקרים מסוימים זה עוזר וההצמדה מתחלפת למדד המחירים לצרכן.
ואם אתם (כמו הרוב) משלמים בהצמדה למדד תשומות הבנייה, כדאי לנסות ולמזער את ההצמדה בדרך הבאה – אם תקחו משכנתא מוקדם ותשלמו לקבלן את התשלומים מוקדם אתם תחסכו את מדד תשומות הבנייה. מצד שני אתם תשלמו את ריבית המשכנתא – ולכן, אם אתם צופים שמדד תשומות הבנייה יהיה גבוה מריבית המשכנתא, אז כלכלית עדיף לכם לשלם מוקדם.
כאן, תמצאו מידע על ריביות המשכנתא וכאן תמצאו מידע על מדד תשומות הבנייה לרבות תחזית.
מדריכים נוספים:
מה עדיף – ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ) או קבועה צמודה ?
מדד מחירי דיור שמשקף את העלות הכוללת של משפחה על דיור, עלה בחודש ספטמבר ב-0.1%. מדד שירותי דיור בבעלות הדיירים נותר ללא שינוי, לעומתו מדד שכר דירה עלה ב-0.1%.
שירותי דיור בבעלות הדיירים – מדד שירותי דיור בבעלות הדיירים בחודש ספטמבר 2016 נותר ללא שינוי בהשוואה לחודש אוגוסט 2016. שיעור השינוי מבטא את השינויים במחירי שכר דירה שנקבעו בחוזים שנחתמו בחודשים אוגוסט 2016 – ספטמבר 2016, לעומת חוזים שנחתמו בחודשים יולי 2016 – אוגוסט 2016.
אינדיקטורים נוספים בשוק הדיור שאינם נכללים במדד המחירים לצרכן – מדד מחירי דירות : מהשוואת העסקאות שבוצעו בחודשים יולי 2016 – אוגוסט 2016, לעומת העסקאות שבוצעו בחודשים יוני 2016 – יולי 2016, נמצא כי מחירי הדירות עלו ב-0.4%. עלייה זו מבטאת את שינוי המחירים בניכוי שינויי האיכות בתמהיל ובסוג הדירות. הנתון אינו סופי מאחר שקיימות עסקאות נוספות שבוצעו בתקופה זו וטרם דווחו. מהשוואת העסקאות יולי 2016 – אוגוסט 2016, לעומת יולי 2015 – אוגוסט 2015, עלו המחירים ב-6.8%. מהשוואת העסקאות יוני 2016 – יולי 2016, לעומת יוני 2015 – יולי 2015, עלו המחירים ב-6.6%.
אחזקת הדירה – מדד מחירי אחזקת הדירה ירד ב-0.1%. הוזלו במיוחד: חומרי כביסה, ניקוי והדברה (ב-1.5%). התייקרו במיוחד: נפט וסולר לחימום הדירה (ב-1.5%).
ריהוט וציוד לבית – מדד מחירי ריהוט וציוד לבית עלה ב-0.3%. התייקרו במיוחד: כלי מיטה ומגבות (ב-13.0%), כלי בישול ואפיה (ב-3.5%), ספלים וכוסות (ב-3.0%), כלים שונים לניקיון ותחזוקת הבית (ב-2.5%), חפצי קישוט לבית (ב-2.5%), כלי עזר למטבח (ב-2.3%), סכו"ם (ב-2.1%) וכלי הגשה וקיבול למטבח (ב-1.9%).
הוזלו במיוחד: ריהוט לגן ולמרפסת (ב-2.7%), ציוד חשמלי למטבח (ב-1.7%), מקפיא (ב-1.3%), ציוד חשמלי לחימום וקירור הבית (ב-1.3%), כלים חד פעמיים (ב-1.2%), ארונות, מזנונים, כונניות, שידות וכדומה (ב-1.1%) וציוד חשמלי אחר לבית, כגון: שואב אבק ומגהץ אדים (באחוז אחד).
מדד תשומות הבנייה בספטמבר 2019 ללא שינוי – הרחבה
כאן את השינויים במדד שכר הדירה
וכאן את השינויים במדד מחירי הדירות
בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) מעדכנים כי מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים עלה לרמה של 108.8 נקודות לעומת 108.5 נקודות בחודש הקודם (הבסיס: יולי 2011 = 100.0 נקודות). מדד מחירי תשומה במגורים ללא שכר עבודה עלה ב-0.3% בחודש ספטמבר 2016 והגיע לרמה של 103.6 נקודות לעומת 103.3 נקודות בחודש הקודם.
ב-12 החודשים האחרונים (ספטמבר 2016 לעומת ספטמבר 2015) עלה מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים ב‑1.7% בשל העלייה במחירי שכר העבודה ב-3.4%. המדד ללא שכר עבודה עלה ב-0.3% בתקופה זו.
חומרים ומוצרים –בחודש ספטמבר 2016 ירד מדד מחירי חומרים ומוצרים ב- 0.2%. מבין החומרים והמוצרים ירדו במיוחד מחירי ברזל לבנייה (ב-1.8%), רשתות ברזל (ב-1.9%) ומחירי אבן (ב-0.7%).
שכירת ציוד ורכב והוצאות כלליות – מדד מחירי שכירת ציוד ורכב עלה בחודש ספטמבר 2016 ב-2.5% בשל עלייה במחירי שכירת ציוד (ב-2.7%). מדד הוצאות כלליות ירד ב-0.1%.
שכר עבודה – מדד מחירי שכר עבודה המשולם עבור המועסקים בענף עלה בחודש ספטמבר 2016 ב-0.2%.
למה מדד תשומות הבנייה כל כך חשוב?
הסיבה ההעיקרית שמדד תשומות הבנייה הפך לכל כך חשוב היא שהוא מהווה את בסיס ההצמדה של הכספים לקבלן – כלומר, מחיר הדירה מתייקר במקביל לעליית המדד. ההתייקרות עשויה להיות משמעותית ולהגדיל את מחיר הדירה לצד גורמים נוספים שמייקרים את מחיר הדירה. כאן, תוכלו לקרוא הסבר מפורט על מחיר הדירה האמיתי. כך או אחרת, בשנים האחרונות כאמור עלה מדד תשומות הבנייה משמעותית יותר ממדד המחירים לצרכן ולכן רבים היו מעוניינים לגדר אותו, להקטין את החשיפה אליו, או להחליף את ההצמדה למדד המחירים לצרכן – וזה יכול להיות אפשרי. כחלק מהמשא ומתן עם הקבלן אתם יכולים לנסות ולדרוש הצמדה למדד המחירים לצרכן במקום למדד תשומות הבנייה – שימו לב זה לא בהכרח שמדד המחירים לצרכן עדיף לכם, בהחלט ייתכן מצב הפוך – שמדד המחירים לצרכן עולה על מדד תשומות הבנייה, למרות שזה לא היה כך בשנים האחרונות – מה שהיה לא בהכרח יימשך ולכן תדעו שבסופו של דבר זה סוג של הימור.
מחשבון מדד תשומות בנייה – מחשבון מדד תשומות הבנייה
ומחשבון מדד המחירים לצרכן –
אז מתי כדאי לשלם לקבלן?
שאלה חשובה שאיתה מתמודים רוכשי הדירות היא מתי לשלם לקבלן – האם לחכות עד כמה שניתן או להקדים תשלומים? ובכן, תשלום מהיר ימנע את ההצמדות למדד תשומות בנייה, כלומר יחסוך את ההצמדות, אך מצד שני תשלום מהיר משמעותו בשביל רוב רוכשי הדירות – לקיחת משכנתא בשלב מוקדם וערכה עולה בהתאם לריבית – השאלה הכלכלית היא מה יותר גבוה – מדד תשומות הבנייה או הריבית על המשכנתא? וגם כאן, אלו הערכות ומה שהיה לא בטוח שיהיה. כאן, תמצאו את ריבית המשכנתא המעודכנת, וכאן, את מדד תשומות הבנייה וכן תחזיות לגבי מדד זה.
מדריכים נוספים:
רכישת דירה מקבלן – כל מה שצריך לדעת
מדד המחירים לצרכן - איך מחושב? ממה מורכב, ועוד...
מדד המחירים בספטמבר ירד בשיעור של 0.1% – בדומה להערכות כלכלני הבנקים ובתי ההשקעות
אחרי שירד בחודש אוגוסט בשיעור מפתיע של 0.3%, דיווחה היום הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) נמסר כי מדד המחירים לצרכן ירד בספטמבר 2016 ב- 0.1% והגיע לרמה של 99.1 נקודות.
- ירידות מחירים נרשמו במיוחד בסעיפים הבאים: פירות טריים ב-6.7%, תרבות ובידור ב-1.4% והלבשה ב-1.3%.
- עליות מחירים נרשמו במיוחד בסעיפים הבאים: הנעלה ב-2.0%, ירקות טריים ב-1.8% ושירותי חינוך ב-0.6%.
- מתחילת השנה, המדד הכללי, המדד ללא ירקות ופירות והמדד ללא אנרגיה נותרו ללא שינוי, לעומתם המדד ללא דיור ירד ב-0.7%.
- בשנים עשר החודשים האחרונים (ספטמבר 2016 לעומת ספטמבר 2015) ירד המדד הכללי ב-0.4%, המדד ללא דיור ירד ב-1.2%, המדד ללא ירקות ופירות והמדד ללא אנרגיה ירדו ב-0.3%, כל אחד.
הרחבה מיד
מחירי הדירות התייצבו – כך מעריכים בבנק ישראל במקביל לפרסום פרוטוקול דיוני הריבית, אם כי להערכתם מוקדם לקבוע אם חל שינוי מגמה במחירי הדירות.
בבנק מעריכים כי קיימת הסתברות גבוהה שהבנק המרכזי בארה"ב יעלה את הריבית עוד השנה. חברי וועדת הריבית סבורים בקשר לשוק המקומי שהייסוף שחל בחודשים האחרונים בשער השקל צפוי להמשיך ולהכביד על היקף והתפתחות היצוא הישראלי. ככל שהדולר חלש יותר היצואנים מתקשים יותר (והיבואנים מנגד מגדילים רווחים). ובהינתן שקלול הנתונים והגורמים, החליטה אז הוועדה (במקביל פרסום הודעת הריבית בסוף חודש שעבר; הפרוטוקול נמסר מאוחר יותר) כי ריבית הבסיס במשק תהיה ללא שינוי – 0.1%.
ההערכות של בנק ישראל וחברי הוועדה הן שמדד המחירים לצרכן יישאר נמוך וק לקראת הרבעון השלישי של 2017 המדד יעלה לטווח היעד של 1% עד 3%.
על פי ההערכות הריבית צפויה להמשיך להיות נמוכה במהלך השנה ורק לקראת סוף שנה הבאה היא תחזור לעלות, אם כי בקצבים נמוכים. עוד נמסר בדיוני הריבית כי ב-12 החודשים האחרונים עלו הדירות ב-6% בעוד שבשנה קודמת הם עלו ב-7%. היקף העסקאות ממשיך להיות גבוה, וחברי הוועדה טוענים כי מחירי הדירות והיקף המשכנתאות התייצבו בחודשים האחרונים, למרות שלהערכת מוקדם לקבוע שחל בהם שינוי מגמה. המשך העלייה בריביות על המשכנתאות, וִעמו הגידול במספר התחלות הבנייה, צפויים למתן את המשך העלייה במחירי הדיור.
ולמה מדד המחירים כה נמוך? חברי הוועדה המוניטרית העריכו כי הרמה הנמוכה של מדד המחירים האינפלציה בישראל נובעת בעיקר מהאינפלציה הנמוכה בחו"ל שמשליכה באופן ישיר על האינפלציה בארץ, וכן מהפחתות המחירים האדמיניסטרטיביות במשק. חברי הוועדה סבורים,שעליית השכר הצפויה במשק תפעל לעליית עלות העבודה הכוללת והמשמעות היא עלייה בקצב האינפלציה. עם זאת, אם יתפתחו ירידות נוספות במחירי המוצרים המיובאים.אז כמובן שזה יקזז את העלייה הצפויה במדד. עוד הוסיפו חברי הוועדה כי קצב הצמיחה הגבוה של הצריכה הפרטית מבוסס ברובו על הכנסה מעבודה ולא על אשראים, והאמת שזה קצת מפתיע, אם תסתכלו סביב תבחינו בהלוואות גדולות שניתנות לפרטיים לרכישת רכבים, לשיפוצים, לרכישות של מוצרים שונים ועוד. נראה כאילו כל העם ממומן ומתמנף, אבל לא כך עולה מהנתונים של בנק ישראל.
מעודכן ל-02/2019
השקעה בבורסה במנות היא הדרך הפסיכולוגית הנכונה להיכנס לבורסה, ונראה שגם הדרך הכלכלית הנכונה – מה ההבדל בין השקעה בסכום גבוה בבת אחת, לעומת השקעה במנות חודשיות (חלוקת הסכום למנות) ; איך רוכשים ובכמה רוכשים כל חודש? מה זאת שיטת המיצוע? ומה עדיף מיצוע שקלי? מיצוע כמותי? או מיצוע ערכי?
השקעה בשווקים הפיננסים היא לא עניין פשוט בשביל רוב הציבור, וזאת הסיבה שהציבור לא משקיע באופן ישיר, אלא נעזר בגופים המנהלים. רוב הציבור לא משקיע במניות, אופציות, ואגרות חוב, אלא במכשירים כמו קרנות נאמנות שם הכסף מנוהל (ומוגן בחשבון נאמנות) בהתאם לתשקיף (ויש סוגים שונים – קרנות מנייתיות, קרנות אג"ח, קרנות שקליות ועוד…), או תעודות סל שהן עוקבות אחרי המדדים (מדדי מניות, מדיי אג"ח, סחורות, ועוד), וכך בעצם מובטח למשקיע הממוצע – לא יותר ולא פחות, אלא בדיוק כמו שהמדד עשה. זו דרך טובה לפזר תיק השקעות, ורק לצורך המחשה – נניח שבחנתם את רמת הסיכון שתוכלו לעמוד בה, וקבעתם ש-70% מהתיק צריך להיות באפיקים סולידיים ו-30% במניות, אז במקום לקנות בעצמכם (רובכם לא יעשה זאת), ובמקום לעשות זאת דרך קרנות נאמנות (שגובות על כך דמי ניהול , ובעידן של ריבית אפס, דמי הניהול האלו, לא משאירות לכם רווח, אם בכלל); אתם יכולים להשקיע במדדים – דרך תעודות הסל (בדמי ניהול נמוכים), ולא נקפח את הקרנות המחקות (נישה גדולה בתוך תעשיית קרנות הנאמנות) ש"מזכירות" את תעודת הסל – עוקבות אחרי המדדים וגובות דמי ניהול נמוכים במיוחד.
ואז כל מה שנותר זה להיכנס לשוק, אבל הכניסה הזו מסתבר מרתיעה אנשים רבים. זה לא פשוט, להיכנס בבת אחת לשוק תעודות הסל, קרנות הנאמנות, או (למי מבינכם שכן עושה זאת לבד) – להיכנס לשוק המניות. מה ככה פתאום לקנות נייר ערך בסכום נכבד? ובכן, יש שיטה אחרת – השקעה בבורסה במנות (שיטת השלבים/ שיטת המנות)
בשיטת ההשקעה בשלבים מפצלים את סכום ההשקעה למנות קטנות , לדוגמה אם אתם מתכוונים לרכוש תעודת סל ב-200 אלף שקל, אז הרכישות יתבצעו בפועל על פני 5 חודשים כל פעם 40 אלף שקל – זה לרבים, נכון יותר פסיכולוגית, ומעבר לכך, מדובר באסטרטגיה של מיצוע. ברכישה במנות אנחנו מפזרים סיכון, אנחנו לא קונים לפי מחיר ביום נתון, אלא לפי ממוצע של תקופה . אם קנינו במשך 5 חודשים, אז אנחנו בעצם ממצעים את העלות לפי מחיר נייר הערך בכל 5 החודשים האלו. השיטה הזו מנטרלת סטיות גדולות – לא "נפלנו" עם המחיר וקנינו שהנייר היה גבוה, ולא קנינו בדיוק בשפל – השיטה הזו (מחיר ממוצע/ עלות ממוצעת – Cost Averaging) "דואגת" שנקנה את נייר הערך לפי הממוצע בתקופה.
הרכישות בשיטת המנות יכולות להיות בשלוש גישות – הראשונה (בהתאם לדוגמה) רכישה של סכום קבוע בשקלים בכל מנה (לדוגמה – 40 אלף שקל כל פעם); והשנייה – רכישה על פי כמות ניירות ערך קבועה/ יחידות קבועות והשיטה השלישית – מיצוע לפי ערך.
בשיטה הראשונה, רוכשים במנות קבועות של כסף (אלפי שקלים), ואז בעצם מתקבל שאם המחיר עולה, הקנייה הבאה תהיה של פחות יחידות/ ניירות ערך; וההיפך – אם המחיר יורד, אנחנו באותו סכום קונים יותר יחידות/ ניירות ערך.
השיטה השנייה מתייחסת לערך הנקוב של ההשקעה – נניח שתכננתם לרכוש 100 אלף יחידות של תעודת סל מסוימת במחיר של 2 שקלים, והחלטתם לרכוש את ה-100 אלף יחידות בחמש מנות – כל מנה תהיה של 20 אלף יחידות – במנה הראשונה שילמתם 40 אלף שקל (מחיר של 2 שקלים ליחידה), אבל אם בעוד חודש (ההפרש בין הרכישות הוא חודש) התעודה תהיה במחיר של 2.5 שקלים, אזי ההשקעה שלכם תעלה ל50 אלף שקל, ומנגד, אם התעודה ירדה ל-1.6 שקל, אזי ההשקעה שלכם תסתכם ל-32 אלף שקל. זו שיטה פחות פופולארית ופחות נכונה, כי אתם יכולים להיות רחוקים מסכום ההשקעה המקורי שלכם, אם כי אתם שומרים על הערך המקורי – תכננתם לקנות לדוגמה מניות שמהוות שיעור מסוים מהון החברה, אם בסופו של דבר תרכשו את היקף הכמות המקורי, אז אתם תחזיקו באותו שיעור מתוכנן, אבל זה לא בהכרח הסכום השקלי המקורי.
השיטה השלישית היא קצת מורכבת. בשיטה הזו מגדירים תשואה חודשית של התיק, ואם התשואה שונה בפועל מהתחזית, גודל המנה משתנה בהתאם, כדי להשלים את התשואה – לדוגמה (באותם הנתונים המקוריים – 200 אלף של ב-5 מנות). נניח שהתחזית שלכם/ היעד הוא לתשואה של 0.5%, כלומר אתם מצפים בעוד חודש להיות עם תיק שערכו 40.2 אלף שקל (40 אלף שקל שהושקעו במנה הראשונה בתוספת של 0.5% – 200 שקל). אם התיק מגיע בול לערך הזה (וכמובן שזה נדיר מאוד שהתחזית תהיה גם התוצאה בפועל), אז המנה השנייה תהיה לפי המתוכנן 40 אלף שקל. אבל, אם המצב בפועל שונה מהתחזית – מתחילים לאזן את התיק דרך שינוי במנה.
במידה והתיק עלה ל-41 אלף שקל (מעל הציפיות שלנו לתיק בערך של 40.2 אלף שקל), המנה השנייה של ההשקעה תהיה קטנה יותר, אנחנו כאילו הרווחנו 800 שקל יותר ממה שהיינו צריכים, ויש לנו עודף של 800 שקל שיקטין את המנה השנייה ל-39.2 אלף שקל (40 אלף שקל פחות העודף). וזה פועל גם לכיוון השני.
אם לדוגמה, ערך התיק ירד ל-39.8 אלף שקל, אזי אנחנו הפסדנו 200 שקל בחודש, ואנחנו בגירעון של 400 שקלים, שכן היינו צריכים להיות בערך תיק של 40.2 אלף שקל. הגירעון הזה צריך להיות משולם במנה הבאה – אנחנו לא נשקיע 40 אלף שקל, אלא נשקיע 40.4 אלף שקל. הרעיון של האיזון הזה הוא שקונים בזול וקונים פחות שיקר – כאשר הפסדנו, נגדיל את המנה הבאה, כאשר הרווחנו (יותר מהצפוי) נקטין את הרכישה. פשוט – קונים פחות ביקר, קונים יותר בזול.
ואיזו גישה עדיפה? אז נתחיל שאין כאן נכון ולא נכון. יש כאלו שמעדיפים להשקיע הכל בבת אחת – אין להם בעיה פסיכולוגית ואין להם רצון להתעסק ברכישה במנות. יש לזה יתרונות – במקרים רבים זה חוסך בעמלות, וגם הכסף מושקע ואמור לייצר תשואה, הוא לא ב"הולד" – מזומנים ופיקדונות שלא מייצרים תשואה.
מנגד, השיטות של ההשקעה במנות, עדיפות כאמור לרבים כי קשה להם פסיכולוגית להשקיע הכל ברגע אחד, הסיכון גדול יותר (לטוב ולרע). מבין השיטות להשקעה במנות – נראה שהשיטה האחרונה, יוצרת את האיזון הנכון ביותר. לשיטה הזו יש יותר תומכים בעיקר מכיוון שהיא אמורה לייצר תשואה טובה יותר מהשיטות האחרות (בהינתן הסיכון), ויש גם מחקרים אקדמיים שתומכים בכך, אבל באקדמיה כמו באקדמיה תמיד יהיו גם מחקרים שמראים ההיפך. בכל מקרה, השיטה הזו יותר מסובכת לביצוע, דורשת מעקב אחרי התיק, ולא לכולם יש זמן לעשות את הבדיקה הזו (למרות שהיא פשוטה).
מדריכים קשורים:
חיסכון לכל ילד – מה זה? ואיך תבחרו חיסכון מתאים?
ככה תשקיעו את הכסף שלכם לבד…
השקעה במניות או השקעה בדירה – מה עדיף?
כבר שנים מדברים על הצורך להפוך את תעודות הסל לקרנות סל. הצורך הזה נובע בראש וראשונה מכך שבתעודות הסל יש "באג" מובנה – הגופים שמנפיקים אותם הם בעצם האחראים על הכספים של הציבור. כלומר, כאשר אתם קונים תעודת סל של גוף מסויים, אתם בעצם מספקים לו הלוואה ולו יש התחייבות כלפיכם. אלא שזה פתח לצרות – מה יקרה, אם חס וחלילה אותו גוף יקרוס, וכבר היו דברים מעולם (משבר 2008-2009)
ולכן, הכוונה של משרד האוצר ורשות ניירות ערך להפוך את התעודות ליותר בטוחות במקרים מסוג זה, והמודל הכי מתאים ונכון הוא המודל של קרנות הנאמנות – קרנות הנאמנות לא מנהלות את הכספים של הציבור בחשבון שלהם או חשבון מאוחד כלשהו, אלא יש חשבון נאמנות ייעודי לכל קרן – יש פיקוח וי/ נאמנן, וגם אם קורה משהו לגוף המנהל, הכסף בחשבון הנאמנות מובטח.
אז אחרי כמה שנים של דיונים בעניין, והתקדמות לכיוון קרנות סל – ששומרות על מהות ההשקעה (כמו תעודות) מוצרים שעוקבים אחרי אינדקסים שונים, אך מנוהלות בחשבון נאמנות נפרד, פרסמו משרד האוצר ורשות ניירות ערך תזכיר חוק להסדרת תחום תעודות הסל תחת חוק השקעות משותפות בנאמנות.
מהאוצר ורשות ניירות ערך נמסר – "החל משנת 2000 מונפקים בשוק ההון הישראלי תעודות סל, שהינן מוצר השקעה פסיבי שנועד לעקוב אחרי נכסי ייחוס שונים, כגון מדדים וסחורות. תעודות הסל מהוות תעודות התחייבות, ומעניקות למחזיק בהן זכות לקבל תשואת נכס הייחוס בהתאם לנוסחת פדיון. כתעודות התחייבות, תעודות הסל פועלות תחת הוראות חוק ניירות ערך ואינן מוסדרות תחת חוק השקעות משותפות בנאמנות, אשר חל על כלל קרנות הנאמנות לסוגיהן.
"התחייבות המנפיק בתעודת סל להענקת התשואה כאמור יוצרת סיכון אשראי כלפי מחזיקי התעודות, וכן סיכון יציבותי כלפי כלל שוק ההון והמשקיעים. בנוסף, קיימים הבדלים משמעותיים בין ההסדרה החלה על ענף תעודות הסל, לעומת ההסדרה החלה על קרנות הנאמנות, על אף כי מדובר במוצרים דומים, דבר היוצר פער (ארביטראז') רגולטורי בין ענפים אלו.
"נוכח זאת, יזמו רשות ניירות ערך ומשרד האוצר תיקון לחוק השקעות משותפות אשר במרכזו הפיכת תעודות הסל הקיימות כיום לקרנות נאמנות רגילות, המפוקחות ומוסדרות על ידי רשות ניירות ערך, תוך מתן אפשרות להנפקת מוצר חדש וייחודי, שיכונה קרן סל. קרן הסל הינה קרן נאמנות מחקה ונסחרת, הדומה במאפייניה למוצרי השקעה דומים הנפוצים בעולם (ETF), אך זאת ללא הסיכונים הקיימים כיום בענף תעודות הסל".
שר האוצר, משה כחלון, אמר כי "המהלך מהווה צעד חשוב לשיפור היציבות ולשכלול אפיקי ההשקעה בשוק ההון. התיקון נועד להסדיר ענף שבו מושקעים עשרות מיליארדי ש"ח מכספי ציבור המשקיעים".
יו"ר רשות ניירות ערך, פרופ' שמואל האוזר, הוסיף כי "מדובר בתיקון חשוב שמטרתו הסרת הסיכון היציבותי הקיים בתחום תעודות הסל, תוך הקמת מוצר השקעה חדש של קרן סל, בדומה למוצרים המשווקים שהצליחו מאד בשווקים המפותחים בכל העולם".
בבנק דיסקונט מציעים ללקוחות הבנק פיקדון במבצע – פיקדון תשרי. מדובר על פיקדון שקלי לתקופה של 11 חודשים, כשה"רעיון" מאחורי התקופה הוא – ציטוט מאתר הבנק: "פתחו פיקדון ל-11 חודשים ותיהנו מהכסף לקראת ראש השנה הבא".
אפשר להתווכח על האטרקטיביות של הרעיון הזה, ובכל מקרה השאלה החשובה היא האם התנאים אטרקטיביים – כאמור מדובר על 11 חודשים (330 יום); מינימום להפקדה: 5,000 שקל;ותנאי הריבית הם – ריבית קבועה 0.35% שתשולם בתום תקופת הפיקדון. לא ניתן לשבור את הפיקדון במהלך התקופה.
אז ככה – 0.35% זה מעט, אבל ביחס לאלטרנטיבות הסולידיות האחרות, ביחס למדד המחירים הנמוך, זה לא מאוד נמוך. עם זאת מתישהו הריבית תעלה. ההערכות של רוב הכלכלנים שהריבית תעלה בארה"ב בחודשים הקרובים ועלייה שם עשויה להוביל את הבנק המקומי להעלות את הריבית גם כאן, אם כי הדעות חלוקות.
כך או אחרת, בבנק ירושלים מציעים ללקוחות כל הבנקים פיקדונות בריביות יחסית אטרקטיביות וזאת, בין היתר, למשוך לקוחות ולהגדיל את היקף עסקי הבנק. לבנק יש פיקדון לחצי שנה בריבית שקלית קבועה שמספק תשואה של 0.45% בחישוב שנתי, כלומר בחישוב גס כ-0.225% בחצי שנה. על פניו זו תשואה אפקטיבית טובה יותר מהריבית של בנק דיסקונט, אבל לא מדובר על מוצרים זהים – התקופות שונות.
בבנק ירושלים מציעים גם פיקדון שנתי בריבית קבועה של 0.55% – אז נכון שכאן זה 12 חודשים ובדיסקונט התקופה היא ל-11 חודשים, אבל הריבית בבנק ירושלים אטרקטיבית לעומת דיסקונט – 0.55% לשנה, זה סדר גודל של 0.5% ל-11 חודשים בעוד שבדיסקונט מדובר על ריבית של 0.35%.
ואולי על רקע הריבית הנמוכה, כדאי לבחון את התנאים במוצרים המובנים (פיקדונות מובנים סטרקצ'רים). ראשית אזהרה – אלו לא מוצרים פשוטים, יש שם תחכום ועומק שדורש הבנה – בהתקיים תנאים מסוימים הריבית תהיה X אך בהינתן תנאים אחרים הריבית תהיה Y. לרוב ההשקעה הנומינלית מובטחת ויש "סוכרייה" באם התנאים (או חלקם) יתקיימו, ולכן התשואה יכולה להיות מעניינת. מנגד, צריך לבחון את הסיכונים – מי הנפיק את המוצר? האם הבנק מגבה אותו? וכן צריך לזכור שמדובר לרוב בהשקעה של כמה שנים, כך שאמנם מקבלים את התמורה הנומינלית, אך היא עלולה לבטא הפסד ריאלי (תלוי בזמן ובאינפלציה באותה תקופה) – כאן תוכלו להבין מה זה פיקדון מובנה ולקבל עדכונים על פיקדונות אלו.
מחיר למשתכן ברעננה זוכה לביקושים גבוהים במיוחד – 22.6 אלף איש הגישו בקשה להשתתף בהגרלה של מחיר משתכן לרעננה ( כאן תוכלו לבדוק אם אתם זכאים לרכוש דירה במחיר למשתכן) בעוד שמספר הדירות עומד על 81 בלבד. כן,תעשו חשבון פשוט ותקבלו שהסיכוי לזכות בדירה הוא כ-0.3% אחד ל-300 איש יקבל דירה ברעננה במחיר מוזל. האם זו היתה כוונת המשורר? שר האוצר משה כחלון, כנראה שלא, אבל הוא מבטיח לנו שבהמשך במקביל לגידול בהיקפי הבנייה במחיר למשתכן, להיקפים של מעל 70 אלף דירות, יהיו לרוב ואפילו לכל הזכאים אפשרות לרכוש דירה. זה אולי לא יהיה במקום שם רוצים, אבל דירה מוזלת ככל הנראה תהיה להם.
הסיכויים לזכות בדירה במחיר למשתכן (בכל הפרויקטים)
גם במחיר למשתכן בראשון לציון הסיכוי בינתיים לקבל דירה הוא אפסי. כ-28 אלף איש מתמודדים על 90 דירות בראשון לציון, כלומר גם כאן היחס הוא די אפסי, בערך 0.3% (בדומה לסיכוי ברעננה).
על כל פנים, במכרז ברעננה זכתה חברת רמי שבירו הנדסה. מדובר על פרויקט בצפון מערב העיר ועל פי תוצאות המכרז, מחיר דירת 80 מ"ר יחל ב-1.459 מיליון שקל , דירה של 100 מ"ר תעלה החל מ-1.786 מיליון שקל. דירת 120 מטר תעלה הל מ-2.21 מיליון שקל. מחירים אלו אגב, כוללים חניה, מחסן ומרפסת (וכוללים את המע"מ) .
הפרויקט בראשון לציון הוא במזרח העיר וגם הוא כאמור זוכה לביקושי ענק. החברה הזוכה כאן היא י.א.אלון בניה. מחיר ממוצע לדירות בשטח של 100 מ"ר אמור להיות כ-1.1 מיליון שקל ולדירות בשטח של 120 מ"ר – 1.22 מיליון שקל. המחירים האלו כוללים חניה, מחסן ומרפסת (ומע"מ).
מהנתונים על פרויקטי מחיר למשתכן עולה תמונה ברורה – הביקושים אמנם קיימים אבל ככל שמתרחקים מהמרכז (מאיזורי הביקוש) הם יורדים. כן זה צפוי, וזה מחזק את ההערכה שגם אם לכל הזכאים תהיה בסופו של דבר דירה, היא לא בהכרח תהיה באזור שהם רוצים.
והנה המחשה – בעוד שברעננה ובראשון לציון סיכוי הזכייה הוא 1 ל-300, הרי שבשדרות הסיכוי הוא 1 ל-14 – בהגרלה בעיר נרשמו כ-5.8 אלף איש ומספר הדירות עומד על 373 דירות.
איך מקבלים משכנתא במחיר למשתכן?
מחיר למשתכן – כל מה שצריך לדעת
מעודכן ל-08/2022
מיחזור משכנתא חסך למאות אלפי משפחות, תשלומים של עשרות אלפי שקלים (ולפעמים יותר). אפילו האוצר יצא בקמפיין – פראייר מי שלא ממחזר. הסיבה לכך פשוטה: הריבית על המשכנתאות ירדה בשנים האחרונות ירדה (עד השנה שעברה שבה חזרה לעלות) והתוצאה של הירידה היא שהלוואות/ משכנתאות שנלקחו בעידן הריבית הגבוה, היו יקרות (מאוד).
מיחזור משכנתא משמעותו – ביטול של המשכנתא הקיימת, תשלום קנס (עמלת פירעון מוקדם) ולקיחת משכנתא חדשה, והתברר שלמרות הקנס (הבנקים רצו להבטיח לעצמם רווח במקרה שהלקוח פורע את ההלוואה), היה כדאי מאוד למחזר.
עכשיו זה כמובן כבר לא כדאי (לרוב הלווים). זאת משום שהריבית חזרה לעלות, וסביר להניח שמי שלקח משכנתא בשנים האחרונות, קיבל אותה בתנאים טובים יותר ממה שהוא יכול לקבל בתקופה הזו. עם זאת, כן כדאי לבחון החלפה של ביטוח המשכנתא. כן, מסתבר שניתן למחזר גם את ביטוח המשכנתא.
ביטוח משכנתא – לא דרך הבנק!
מהו ביטוח המשכנתא ולמה להחליף אותו?
בנק המעניק משכנתא רשאי לדרוש, כחלק מהתנאים לקבלת ההלוואה, לעשות ביטוח משכנתא המורכב משני ביטוחים שונים: ביטוח חיים וביטוח מבנה.
- מטרת הביטוח, בין היתר, היא להגן על הבנק ולהבטיח כי יקבל את כל סכום ההלוואה שנותר לתשלום במקרה שבו נפטר בעל המשכנתא בטרם ההלוואה שולמה (ביטוח חיים) ובמקרה שנגרם נזק משמעותי לנכס עבורו ניתנה המשכנתא (שריפה, רעידת אדמה, נזקי טבע וכו') וערכו נפגע (ביטוח מבנה).
ביטוח משכנתא ממוצע עולה כמה עשרות שקלים בחודש, ובגדול הסכום נע בין 50 שקלים ל-100 שקלים (ויכול גם להיות נמוך או גבוה יותר!) – מדובר בביטוח חיים וביטוח הנכס. הבנק רוצה בעצם להבטיח את עצמו במקרה שיקרה לו משהו ולא יהיה מי שיפרנס ומי שיחזיר את המשכנתא, ולכן הוא מחייב לעשות ביטוח חיים. כמו כן, הוא מחייב לעשות ביטוח על הנכס כדי לשמור על ערכו (רעידת אדמה, או כל נזק אחר) שכן הוא הבטוחה של הבנק.
רוב רוכשי הדירות עושים את ביטוח המשכנתא דרך סוכנות הביטוח של הבנק או במקום שאליו הבנק מפנה. אבל הסיבה לכך היא בדרך כלל עצלות (שלא לומר בורות) – למעשה, ניתן לבחור אם לעשות את הביטוח (חיים, מבנה או אחד מהם) דרך סוכנות הביטוח מטעם הבנק או באמצעות מבטח פרטי, ובדיקה מקיפה של העניין תוכל לחסוך חלק גדול מהתשלום החודשי, שכן התחרות כיום גדולה מאוד ואפשר להוזיל משמעותית את ביטוח המשכנתא. כאן תוכלו להרחיב על מדריך ביטוח משכנתא – עזבו את הבנקים ותחסכו סכום מצטבר של אלפים רבים (ואפילו רבבות שקלים) לאורך חיי המשכנתא.
אבל הרי לא בוכים על חלב שנשפך, אז חשוב שתדעו כי ניתן לעבור, בכל שלב וללא תשלום עמלה ממבטח אחד למבטח אחר (מסוכנות ביטוח מטעם הבנק למבטח פרטי וממבטח פרטי אחד לאחר), כל זמן שתנאי הפוליסה נשמרים.
– האם כדאי להחליף? האם החלפת ביטוח משכנתא אחד באחר – חדש – היא מסובכת, ואיך בעצם עושים את זה?
החלפת ביטוח המשכנתא עשויה להשתלם לכם
ובכן, הסיבה הראשונה שבזכותה הביטוח חיים אמור להיות זול יותר (הפרמיה החודשית נמוכה יותר) היא שעברה תקופה מאז שרכשנו את הדירה ועשינו ביטוח, ומאז היקף החוב שלנו ככל הנראה פחת – זה לא מחייב, ערך המשכנתא בשלב הראשון עולה ורק לאחר מכן מתחיל לרדת. אבל בחלק גדול מהמשכנתאות הקיימות, ערך המשכנתא נמוך מהמשכנתא המקורית בסכומים שיכולים להגיע למאות אלפי שקלים.
ביטוח חיים למשכנתא, עושים מי שנטלו את ההלוואה בהתאם לערך המשכנתא. לכן אם סכום המשכנתא ירד, אזי אתם, מי שלקחו את ההלוואה, אמורים לשלם בהתאמה סכום נמוך יותר. יש ביטוחים שמעדכנים את הסכום באופן אוטומטי, אבל הרוב משאירים את החוב כפי שהוא – בערך הגבוה. אז בהתחלה זה לא בולט, גם כי יש הנחה בחודשים הראשונים וגם כי המשכנתא פשוט גבוהה. אבל ככל שעובר הזמן, סכום ההלוואה מצטמק, אבל ביטוח המשכנתא לא בהכרח יורד. ואם הוא יורד, הירידה לא תואמת את הירידה האמתית בערך המשכנתא.
אלא שבעוד הירידה בגובה המשכנתא עשויה להקטין את הפרמיה החודשית, הרי שעל פניו, ביטוח החיים מתייקר ככל שאנו מתבגרים. לכן נראה שההצעות שנקבל בחידוש ביטוח המשכנתא תהיינה גבוהות יותר, ולא בטוח שתהיה כדאות כלכלית למחזר אותו. זה נכון – הגיל פרופורציונאלי לפרמיה הביטוחית. מסתבר שהפרמיות בשנים הראשונות לביטוח נמוכות במיוחד, ולאחר מכן הן עולות משמעותית.
כלומר, בשנים הראשונות קיבלנו הנחה, וזה יכול להיות במקרים מסוימים אפילו עד 75% מהתשלום החודשי. אבל אחרי כמה שנים, לרוב שנתיים, הפרמיה עולה. ואז, אם אנו עוברים לחברה אחרת אולי הפרמיה הכוללת אמורה לעלות, אבל מנגד נקבל הנחה, ונגיע למצב שהתשלום החודשי יהיה נמוך יותר ממה שנחנו משלמים עכשיו.
אז אתם בטח שואלים – טוב, אבל מה יקרה עוד שנתיים? וזה נכון, עוד שנתיים (פלוס מינוס) הפרמיה על ביטוח חיים החדש גם תעלה, אבל מנגד גם היקף המשכנתא אמור להיות נמוך יותר. כך שבכל מצב – מי שיש לו ביטוח משכנתא צריך לבדוק שוב, ואולי לחדש שוב את הביטוח בעוד שנתיים (פלוס מינוס).
המרכיב השני של הביטוח הוא ביטוח נכס. גם כאן יש הנחה משמעותית בשנים הראשונות, ולכן חשוב לבדוק אם מעבר יעניק ללווים חיסכון. אלא שהעלות של ביטוח הנכס מלכתחילה נמוכה. מעבר לכך, הביטוח על הנכס הוא עד לתקרה של ההלוואה, וכמובן שככל שההלוואה נמוכה יותר כך הביטוח יהיה נמוך יותר.
לעבור רק אם יש אישור של חברת הביטוח להצהרת הבריאות
למרות שבאמצעות מעבר לחברת ביטוח אחרת אולי נוכל לחסוך כמה עשרות שקלים (ואולי יותר) בכל חודש – צריך להיזהר ממלכודת. ביטוח החיים שעשינו בעבר היה תחת הצהרת בריאות, ואם אנחנו עומדים להחליף את הביטוח אנחנו צריכים לעמוד בהצהרת בריאות חדשה. אבל אם מאז הביטוח הקודם מצב בריאותנו הורע, ייתכן שמעבר לביטוח אחר יכול להיות טעות!!! ההרעה במצב הבריאותי שלנו עלולה לגרום לפרמיה להיות גבוה יותר, או שפשוט בזמן אמת כשחברת הביטוח תצטרך להפעיל אותה, היא עלולה להתנער מהפוליסה בגלל מצב בריאותנו. הסיבה לכך תהיה הצהרת בריאות לא מעודכנת, או כזאת שלא תואמת את המצב הבריאותי שלנו בפועל.
למה הכוונה? סוכן הביטוח הנחמד הוא איש שיווק, והוא יגיד לכם – תחתמו כאן זה בסדר, הוא אולי ירמוז לכם אפילו שזה לא חשוב שהמצב הבריאותי השתנה. אבל האמת היא שהטפסים שאנו חותמים עליהם כשאנחנו רוכשים פוליסת ביטוח משכנתא עוברים לחברת הביטוח ושוכבים שם. כל עוד המצב בסדר, לא קורה כלום ולאיש לא אכפת על מה חתמנו. אבל אם חס וחלילה קורה משהו, חברת הביטוח יכולה להתעורר ולהגיד – מה לעשות, הוא סבל מבעיה מסוימת ולא הצהיר עליה. לחלופין, הבקשה לביטוח החדש יכולה לקחת הרבה זמן, וכל עוד לא אומרים לכם שהביטוח מאושר, אין לכם סיבה אמתית לעזוב. במקרים רבים, אם יש הרעה בריאותית זה יתבטא בפרמיה גבוהה יותר, שכאמור תהפוך את המעבר ביטוח משכנתא חדש ללא כדאי.
ובכל מקרה – דווחו על המצב הבריאותי האמתי שלכם, בלי לעגל פינות – אם משהו יתברר כלא מדויק או לא נכון, זה יפגע בשארים, שיצטרכו להתמודד עם ביטוח שאינו תקף.
עדכון הפוליסה בחברת הביטוח הקיימת
אחת האפשרויות לעדכן את ביטוח המשכנתא, היא לבצע את העדכון בחברת הביטוח שדרכה רכשנו את הפוליסה המקורית. במרבית המקרים, החברה תבצע את העדכון תוך שהיא משתמשת בהצהרת הבריאות הקיימת ולא תדרוש הצהרת בריאות חדשה. מבחינת החברה, מדובר בהמשך הפוליסה תוך הפחתת הסיכון. כי בינתיים סכום המשכנתא פחת. לכן חברת הביטוח תסכים להפחית את תשלומי הפרמיה. מבחינת הלווים, מדובר בהקטנת התשלום, ללא צורך בהצהרת בריאות חדשה, מה שעשוי להיות גורם משמעותי שישפיע בסיכומו של עניין על התוצאה הסופית. במקרה כזה, גם אם המבטחת המקורית תפחית את הפרמיה בסכום קטן מזה שהבטיחו חברות אחרות, כדאי לשקול ברצינות לחגש את הביטוח דווקא אצלה ולא לעבור לחברה אחרת. שוב – מדובר כאן בסיכון מול סיכוי.
אל תשכחו את ביטוח התכולה
דבר נוסף שכדאי לשים אליו לב הוא שביטוח משכנתא (מבנה) מטעם הבנק, אינו כולל כיסוי לתכולה, ולכן אם נרכש ביטוח תכולה אצל מבטח פרטי, במקרה של נזק למבנה וגם לתכולה יצטרך הלווה להתנהל מול שני מבטחים שונים (סוכנות הביטוח מטעם הבנק והמבטח הפרטי) ויצטרך לשאת בתשלום השתתפות עצמית לשני ביטוחים.
חשוב לדעת: ניתן לקבל החזר בגובה 25% מהתשלומים ששולמו עבור ביטוח החיים (הן בביטוח מטעם הבנק והן אצל מבטח פרטי) במסגרת הגשת דוח שנתי למס הכנסה.
ולסיום, אל תחליטו רק על סמם הפרמיות לזמן הקרוב. הפרמיות כאמור אמורות לעלות בהמשך. אז אם אתם משוכנעים שתעברו שוב בעוד שנתיים/ שלוש, תתייחסו רק לתקופת הזמן הזאת, אבל אם אתם לא משוכנעים, תבדקו את סך כול הפרמיות לאורך חיי המשכנתא, ביחס לפרמיות הנוכחיות. אולי התשלום הראשוני/ הקרוב יהיה נמוך, אבל השאלה איך זה מתפתח בהמשך. וזו גם ההשוואה הנכונה, כי אתם לא באמת יודעים אם תעברו עוד כמה שנים ותזכו לפרמיה נמוכה – אולי מצבכם הבריאותי יורע, ואולי התנאים בשוק הביטוח ישתנו?
מדד תשומות הבנייה באוגוסט היה ללא שינוי, בעוד מדד המחירים לצרכן ירד ב-0.3% – המשמעות פשוטה וברורה, מדד תשומות הבנייה עלה ריאלית ב-0.3% – זה הרבה, לא סתם הרבה, זה פער ריאלי של 3.6% בשנה – אז אולי חודש אוגוסט היה חריג, אבל מתחילת השנה עלה מדד תשומות הבנייה למגורים ב-1%, ואילו מדד המחירים לצרכן מגרד את האפס. זאת ועוד – מדד תשומות הבנייה למגורים, צפוי על פי ההערכות לעלות בחודשים הקרובים ואילו מדד המחירים לצרכן אמור לרדת. יש לזה משמעות גדולה לרוכשי דירות חדשות שהתשלומים שלהם צמודים לקבלן, צמודים למדד תשומות הבנייה – אז אולי זה נקודתי, למרות שזה כבר שנים ארוכות כך (מדד תשומות עולה על מדד המחיירם לצרכן), אבל האמת שאף אחד לא יודע מה יהיה בהמשך – יש תחזיות, אבל גם אם (נניח) תוכלו "לכופף" את הקבלן ולקבוע שההצמדה תהיה למדד המחירים לצרכן אז ממש לא בטוח שזו עסקה טובה.
מה יהיה מדד תשומות הבנייה בספטמבר ואילך?
כך או אחרת, בקבוצת הפיננסים הראל מעריכים כי מדד תשומות הבנייה יעלה בשלושת החודשים הקרובים (ספטמבר, אוקטובר, נובמבר) ב-0.3%, בעוד שמדד המחירים לצרכן יעלה בתקופה זו יירד ב-0.3%. עוד מעריכים בהראל כי מדד מחירי הדירות יעלה בשלושה חודשים אלו ב-0.5%, ובכלל בהראל סבורים שהמדדים הקשורים לדיור יהיו במגמת עלייה, למרות מדד המחירים לצרכן השלילי.
כאן, תוכלו לחשב את השינויים במדד המחירים לצרכן
כאן את השינויים במדד שכר הדירה
כאן את השינויים במדד מחירי הדירות
בחודש אוגוסט לא נרשם שינוי במדד תשומות הבנייה למגורים. הלמ"ס מסרה כי המדד נשאר ברמה של 108.5 נקודות, כאשר ללא שכר עבודה ירד המדד ב-0.2% . ב-12 החודשים האחרונים (אוגוסט 2016 לעומת אוגוסט 2015) עלה מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים ב-1.5% בשל העלייה במחירי שכר העבודה ב-3.4%. המדד ללא שכר עבודה עלה ב-0.1% בתקופה זו.
חומרים ומוצרים – בחודש אוגוסט 2016 ירד מדד מחירי חומרים ומוצרים ב- 0.3%. מבין החומרים והמוצרים ירדו במיוחד מחירי מחיצות מתועשות (ב-5.1%), ברזל לבנייה (ב-3.7%), רשתות ברזל (ב-3.5%) ומחירי אבן (ב-1.8%).לעומת זאת, עלו מחירי עץ לבנייה (ב-1.8%) ומחירי מוצרים לחימום מים והסקה (ב-1.6%).
שכירת ציוד ורכב והוצאות כלליות – מדד מחירי שכירת ציוד ורכב עלה בחודש אוגוסט 2016 ב-0.2% בשל עלייה במחירי שכירת רכב (ב-0.6%). מדד הוצאות כלליות עלה ב-0.8%.
שכר עבודה – מדד מחירי שכר עבודה המשולם עבור המועסקים בענף עלה בחודש אוגוסט 2016 ב-0.3%.
תחזית מדד המחירים בספטמבר – מינוס של 0.1%-0.2%. מדד המחירים לצרכן בחודש אוגוסט הפתיע בירידה של 0.3%, ונראה שאנחנו חוזרים במהירות לטריטוריית מדד שלילית. אחרי שבשנים 2014 ו-2015 נרשמו מדדים שנתיים שליליים, התחילה גם 2016 במדדים שליליים, אבל בהמשך נראה שהמדדים החיוביים יגרמו למדד שנתי חיובי. אלא שאחרי ההפתעה של החודש הקודם, ובהינתן התחזיות לחודשים הקרובים, ייתכן שגם השנה יהיה המדד שלילי או סביב האפס.
פועלים – מדד ספטמבר ירד ב-0.1%
כלכלני בנק הפועלים סבורים שמדד ספטמבר ירד ב-0.1% (להערכתם באוקטובר יעלה המדד ב-0.3% ובנובמבר יירד ב-0.2%) – "המדד של חודש אוגוסט היה נמוך באופן ניכר מהתחזיות המוקדמות. רוב הסעיפים ירדו (או עלו פחות) מהתוואי העונתי שלהם", מדגישים כלכלני הבנק ומוסיפים – "התחרותיות הגוברת מהארץ ומהעולם מוזילה את מחירי המוצרים הסחירים, והשפעה זו בולטת בסעיפים כמו הלבשה והנעלה, ריהוט וציוד לבית וכן במחירי המזון. המדיניות הממשלתית להפחתת יוקר המחייה תומכת אף היא במגמות אלו סעיף הדיור (שכר הדירה) שומר על קצב התייקרות שנתית של כ-2% ,והוא כמעט הסעיף היחיד שהתייקר בשנה האחרונה. אנו ממשיכים להעריך שהשפעת העלייה בשכר טרם באה לידי ביטוי בסעיפי המדד השונים, ולכן תחזית האינפלציה שלנו עומדת על 0.8% ב-12 החודשים הקרובים.
"אנו מעריכים כי סעיף הדיור (שכר הדירה) ימשיך להיות התורם העיקרי לאינפלציה עם התייקרות של 2% בשנה", כלכלני הבנק מנתחים גם את השלכות המדד הנמוך על מדיניות בנק ישראל כשלהערכתם, האינפלציה אינה מהווה כרגע שיקול משמעותי בהחלטות הריבית – "כל עוד לא נראה עלייה משמעותית בציפיות לאינפלציה לכיוון מרכז היעד, בנק ישראל לא ישנה את הריבית. נתוני המשק הם טובים, אך הלחץ לייסוף השקל נותר גבוה, ובבנק המרכזי מקווים שהתרחבות פערי הריבית בין ישראל לארה”ב יסייעו למתן את הייסוף".
הראל – מדד ספטמבר ירד ב-0.2%
בקבוצת הפיננסים והביטוח הראל סבורים שמדד ספטמבר ירד ב-0.2%. כלכלני הראל , כמו יתר הכלכלנים הופתעו מהמדד הנמוך בחודש אוגוסט. לטענתם – "בחינת ביצועי העבר במדד מלמדת כי מדד אוגוסט הוא המדד התנודתי ביותר במהלך השנה, בעיקר בשל המשקל הגבוה שיש לסעיף הדיור במדד, נוכח מספר העסקאות הגדול שנעשה במחירי שכר דירה בחודש אוגוסט , מעבר שוכרים רבים בחודשי הקיץ בין הדירות לפני תחילת תקופת הלימודים בבתי הספר ובאוניברסיטאות", מסבירים כלכלני הראל את המדד השלילי והמפתיע, "ביצועי העבר מלמדים גם כי רוב ההפתעות במדד אוגוסט היו דווקא כלפי מעלה.
" התחזית לספטמבר היא לירידה של 0.2%, ירידה עונתית שלאחר חודשי הקיץ שתקוזז חלקית בעלייה במחירי הדלק. מדד אוקטובר צפוי לעלות ב-0.1% בשל עלייה עונתית בחגים שתקוזז עם הירידה החדה המתוכננת במחירי ביטוח החובה. האינפלציה ב-12 החודשים הבאים צפויה להערכתנו לעמוד על 0.7% – נמוכה מהגבול התחתון של יעד בנק ישראל, אך גבוהה מהציפיות הגלומות בשוק האג"ח"
בהראל מדגישים את העלייה החדה במדד מחייר הדירות – בחודש אוגוסט פורסם כי מחירי הדירות (בין אמצע יוני לאמצע יולי) עלו ב-0.1%, וב-12 החודשים האחרונים עלו הדירות בכ-6%.
בנק לאומי – המדדים הנמוכים יהיו גם בהמשך השנה
כלכלני בנק לאומי מדגישים בסקירות האחרונות שלהם כי אלמלא העלייה במדדים הקשורים לדיור (ושכר דירה) המדדים היו נמוכים במיוחד גם בחודשים האחרונים – "בעקבות מדד אוגוסט השלילי חלה התמתנות 'בסביבת האינפלציה', אשר מתחשבת בהתפתחות בפועל של המחירים בחודשים האחרונים ובשנה האחרונה וכן בהתפתחות הצפויה לשנה הקרובה", אומרים כלכלני הבנק ומוסיפים – "ב-12 החודשים האחרונים ירד המדד ב-0.7% כשבנטרול השפעת סעיף הדיור, המתבסס על מחירים בחוזים מתחדשים של שכר הדירה, המדד ירד בשיעור משמעותי של 1.6%".
וזה נתון שצריך להתעכב עליו – הדירות עולות, שכר הדירה עולה, וכל יתר המוצרים והשירותים יורדים! זה אומר שהפער בין מחזיקי הדירות לבין שוכרי הדירות רק הולך וגדל – מחזיקי הדירות פשוט ממשיכים להרוויח ולהתעשר, ושוכרי הדירות (ואלו שאין להם דירה) מתרחקים כל יום מרכישת דירה.
בלאומי מדגיישם את העלייה בסעיף שירותי דיור בבעלות דייריהם (המשקף את מחירי שכר הדירה בחוזים מתחדשים) – 0.5%, העלייה המתונה ביותר אמנם בחודש אוגוסט בעשור האחרון, אבל עלייה חדה לחודש אחד. קצב העלייה בשכר הדירה השנתי עומד על 2.1%, ובלאומי מדגישים כי הקצב ירד. כמו כן, נרשמה גם ירידה בקצב העלייה השנתי של מחירי הדירות – עלו ב-6%, לעומת 7% בשנה שעברה. אבל, זה כמובן עדיין גבוה, גבוה מאוד! וזה להערכת כלכלני לאומי יימשך
"במבט קדימה, סעיף הדיור (מבוסס שכר דירה) צפוי להמשיך ולהיות גורם ההתייקרות הדומיננטי במדד בעת הקרובה", אומרים כלכלני הבנק, "שיעור השינוי השנתי של מדד המחירים לצרכן (המצוי כיום בסביבה שלילית) צפוי לעלות באופן הדרגתי מאוד (להיות פחות שלילי), ולצאת מהתחום השלילי לקראת סוף שנת 2016 . פירוש הדבר, שהאינפלציה בשנת 2016 תוסיף להיות נמוכה באופן משמעותי מיעד יציבות המחירים של הממשלה (1%-3%) ואילו רק לקראת סוף 2017 היא צפויה להיכנס לתחום היעד".
מיטב דש – מדדים נמוכים בהמשך
גם במיטב דש סבורים שהמדדים הקרובים יהיו נמוכים במיוחד, כאשר בחודש ספטמבר הוא יירד ב-0.1%. אלכס זביזינסקי, כלכן המאקרו של מיטב-דש מדגיש בסקירות האחרונות כי האשראי הצרכני ממשיך לגדול בקצב גבוה – "הסיכונים יתגלו רק כשהמצב במשק יורע גידול באשראי הנו אחד הגורמים שדוחפים את הצריכה הפרטית במשק.