מעודכן ל-01/2019

מדרגות מס רכישה – מתי מתעדכנות? (בינואר)  למה הן צמודות? (מפתיע – למדד שירותי דירות בבעלות), ואיך זה שהעדכון מפחית לכם את מס הרכישה? (בעיקר לרוכשי דירה יחידה)

מס רכישה משולם כאשר אתם רוכשים דירה וזה רחוק מלהיות "מס טבעי", הרי מיסים משלמים על רווחים, על שכר, ולרוב לא על רכישה/ השקעה. אבל, אל תחפשו הסבר הגיוני, פשוט המדינה רצתה להעשיר את קופתה, ולשלוט במחירי הדירות ובביקוש לדירות של משקיעים בידרות, ולכן המס קיים, ולכן המס משתנה אחת לכמה שנים (בהתאם לממשלה השולטת ולאג'נדה שלה)-  הנה מדריך מס רכישה (מושקע! ) והנה מחשבון מס רכישה.

מס רכישה משתנה בין רוכש שזו דירתו היחידה לרוכש שזו דירה נוספת שלו, כאשר המס תלוי במחיר הדירה. המחוקק קבע מדרגות כשבכל מדרגה שיעור המס שונה. מדרגות מס רכישה מעודכנות פעם בשנה – בחודש ינואר, מיד לאחר פרסום מדד דצמבר (ב-16 בינואר, אלא אם מדובר בסופ"ש ואז יש דחייה קלה). העדכון הזה חשוב מאוד  לרוכשי הדירות, למרות שרבם לא מבינים את המשמעות שלו. זה עובד כך – עדכון המדרגה בעצם מגדיל את החלק הפטור לכאלו שרוכשים דירה יחידה, ובהתאמה מגדיל את כל המדרגות של רוכשי דירה יחידה ודירה נוספת, כך שהם משלמים שיעור מס נמוך יותר על חלק מהסכום, ומדובר בהקלה שעשויה להיות משמעותית – עדכון מס רכישה, מקטין את חבות מס רכישה.

ורגע לפני שנדגים, נזכיר את המדרגות הנוכחיות –  רוכשי דירה ראשונה פטורים מתשלום מס רכישה עד מדרגה של 1,600,175 שקל (מעודכן ל-2016). המדרגה הבאה  עד 1,898,005 שקל חייבת במס רכישה בשיעור של 3.5%, והמדרגה הבאה עד 4,896,615 שקל חייבת בשיעור מס של 5%, וכך הלאה (שתי מדרגות נוספות עד מקסימום של 10%).

רוכשי דירה נוספת (שנייה, שלישית וכו') חייבים במס רכישה מהשקל הראשון. עד ערך דירה של  4,896,615 שקל –  8%, ועל החלק העולה על 4,896,615 שקלים חדשים – 10%.

נניח שרוכש דירה יחידה מתכוון לקנות דירה ב-1.8 מיליון שקל. אזי הוא יהיה חייב במס רכישה על כ-200 אלף שקל (עד כ-1.6 מיליון שקל הוא פטור) , כשהחבות הכוללת שלו תהיה 7 אלף שקל (3.5% על 200 אלף שקל).

ונניח שהרוכש קונה את הדירה בינואר אחרי עדכון המדרגות ונניח שהן עודכנו ב-2% (בדומה לשנה שעברה), אזי המדרגה לפטור עולה לכ-1.632  מיליון שקל, והחבות היא על 168 אלף שקל – חבות כוללת של 5.88 אלף שקל; לא חיסכון ענק, אבל כ-1.1 אלף שקל במס רכישה, וכמובן שככל שהדירה יקרה יותר החיסכון עולה. השפעה על מס הרכישה במקרה של דירה להשקעה / דירה נוספת הוא לא גדול (לרוב).  אם לרוכש היתה דירה קודמת וזו דירה נוספת תשלום המס שלו לפני עדכון המדדים היה 144 אלף שקל (8% על 1.8 מיליון שקל), והסכום לא היה משתנה כמובן גם לאחר עדכון המדדים – התקרה הראשונה היא קרוב ל-4.9 מיליון שקל (עד אליה המס – 85 ומעליה 10%).

מדד שירותי דיור בבעלות – משפיע על מדרגות מס רכישה

ועכשיו להפתעה (קטנה).  לפי איזה מדד מעדכנים את מדרגות מס רכישה? המחוקק קבע שלפי מדד מחירי שירותי דיור בבעלות דיירים, שהוא חלק ממדדי הדיור המרכזיים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס). המדד שנכנס להרכב מדד המחירים בשנת 99' מבטא את השינוי בשכר הדירה לפי חוזי שכירות מתחדשים (שכר דירה בחודש הראשון להשכרה). מדד זה מייצג את עלות השימוש בדירה והשינוי בו מבטא את השינוי בעלות שירותי דיור, וזה בעצם מה שבודקים הרי בחישובי מדדים – בכמה יוקר המחייה השתנה.  קצת מפתיע, אבל השינוי במחירי הדירות לא נכנס לשקלול מדד המחירים לצרכן, אלא השינוי בשכר דהירה דרך מדד שירותי דיור בבעלות. אגב, הלמ"ס מפרסמים את מדד שכר הדירה שהוא כללי ורחב יותר ממדד שירותי דירות בבעלות מהסיבה הפשוטה שהוא מתייחס לכל החוזים שנחתמו במהלך החודש.

כך או אחרת, ונחזור למס רכישה –  מדרגות מס רכישה מעודכנות בהתאם למדד שירותי דיור בבעלות. המדד עלה ב-2% בשנת 2015%, והוא בקצב דומה גם השנה – הנה מחשבון מדד שירותי דירות בבעלות, ומי שמתכוון לרכוש דירה, יכול לחשב ולהעריך כמה הוא יחסוך באם הוא יחכה לעדכון המדרגות בינואר. זה לא רלבנטי כמובן לכאלו שרוכשים בפברואר, מרץ, אפריל, אבל אם אתם בנובמבר, דצמבר, לחלקכם זה יכול להוות שיקול – עדכון המדרגות עשוי לחסוך לכם כמה אלפים טובים. מנגד, דירות זה לא במבה, ואם תדחו את הרכישה יכול להיות שהדירה פשוט כבר לא תהיה בשוק.

אז כל אחד והחלטתו, נראה שהגורם המרכזי אמור להיות הסמיכות לעדכון המדרגות.

מדריכים ומחשבונים קשורים:

מחשבון מדד שירותי דיור בבעלות

מחשבון מס רכישה

מחשבון מחירי הדירות

מחשבון שכר הדירה

מדריך מס רכישה

מעודכן ל-03/2018

העברת דירה לילדים – האם זה פטור ממס? כמה מס שבח משלמים? וכמה מס רכישה? העברה כזו היא בעצם מתנה, ומתנה יכולה להיות תכנון מס לגיטימי – המס במתנה  לילדים (ולקורבי משפחה שמוגדרים בחוק) נמוך –  מס שבח במקרים רבים לא קיים, ומס רכישה הוא שליש (ממה שצריך להיות). מהם התנאים להנחות במס? מיהם בעצם קרובי משפחה על פי החוק? – כל מה שצריך לדעת המס בעת העברת דירה/ מתנה

באוצר מתכוונים למסות בעלים של 3 דירות ומעלה, ואלו, כמובן, ינסו  להתחמק מהמס הצפוי. אחת האפשרויות הבולטות למילוט מהמס הזה, היא פשוט להעביר את הדירות על שם הילדים, מעין ירושה מוקדמת. העברת דירה לילדים זוכה להקלות מיסויות (ראו כאן במדריך מס שבח ומדריך מס רכישה), אבל כפי שתראו בהמשך המדריך, יש גם בעיות לא פשוטות עם העברת דירה לילד.

מדריך מס שבח                            מחשבון מס שבח

מדריך מס רכישה                         מחשבון מס רכישה

הפתרון למס על מחזיקי 3 דירות – אולי העברת דירות לילדים

בפועל, העברת דירה לילדים ובכלל – כאשר מעבירים דירה לקרוב משפחה (מכירה באפס/ מתנה), נהנים מפטור ממס שבח. זאת ועוד – מקבל הדירה ישלם רק 1/3 ממס הרכישה שהיה אמור לשלם אם היה רוכש את הדירה במחיר מלא (ולא מקבל במתנה). זו מתנה ענקית של המחוקק, ואנשים מנצלים זאת כבר זמן רב, אבל עכשיו זה יהיה פתח מילוט משמעותי מהמיסוי על דירה שלישית ומעלה.

ובכל זאת- כדי למנוע מצב שבו מעבירים את הדירות לילדים ולאחר מכן מוכרים אותן וכך בעצם נהנים מפטור גורף ממס שבח, החליט המחוקק על תקופת צינון (פרק זמן מינימלי בין הענקת המתנה לבין המכירה בפועל של הדירה).

החל משנת 2014 , תקופת הצינון תהיה 4 שנים מיום קבלת הדירה (הדירה במתנה), ולהמחשה – נניח שאתם ההורים העברתם דירה לילד בספטמבר 2016, אזי  רק בספטמבר 2020 הוא יוכל למכור אותה עם פטור ממס שבח על ההשבחה שהיתה לכם. אם הוא ימכור את הדירה בשנת 2017 (לפני תקופת הצינון), יחזרו לאחור ויחשבו את מס השבח שהיה אמור לחול עליכם אם לא הייתם נותנים את הדירה במתנה אלא מוכרים אותה – וזה כמובן צודק, אחרת יש כאן פרצת מס ענקית; וגם כך – מדובר בתכנון מס אטרקטיבי במיוחד.

עם זאת, יש תנאים נוספים – מעבר לכך שתקופת הצינון היא 4 שנים, צריך שמקבל המתנה יתגורר באופן קבוע בדירה לפחות 3 שנים – אם זה פחות מכך, אין פטור על מס שבח בעסקה המקורית.

המחוקק ניסה לסגור את כל הפרצות האפשרויות וקבע עוד כי  אם מקבל המתנה שמכר אותה, קיבל את הדירה לפני שמלאו לו 18 שנים, אזי תקופת הצינון שתתייחס אליו תחל רק בהגיעו לגיל 18, וכך גם תקופת השימוש בדירה (שימוש כדרך קבע).

דירות שהתקבלו במתנה לפני 2013 – תקופת צינון קצרה יותר

דירות שהועברו כמתנה עד 2013 (כולל שנת 2013) נהנות מתקופת צינון קצרה יותר – שנה עד 4 שנים. כאשר הדירה לא שימשה למגורים של מקבל המתנה באופן קבוע, אז הצינון הוא לאחר 4 שנים, ואם המתנה ניתנה על ידי הורה אז הצינון הוא 3 שנים.

במידה ומקבל המתנה התגורר בדירה (באופן קבוע), אז הצינון הוא 3 שנים מיום שהחל לגור בה. אבל אם הוא מקבל את הדירה במתנה מהוריו אז – במידה והוא רווק  תקופת הצינון שנתיים, ובמידה והוא נשוי תקופת הצינון היא שנה.

מהו קרוב משפחה?

אלו התנאים העיקריים והמשמעותיים, כשבנוסף, מגדיר החוק תנאים נוספים וכן את המשמעות של קרוב משפחה – מי זה בעצם קרוב משפחה שהעברת הדירה אליו (כמתנה) פטורה ממס שבח, וגם הוא כמקבל המתנה, פטור ממס רכישה (באופן משמעותי)?

ובכן, חשוב לדעת שקרוב משפחה לחישוב מס שבח  זה לא אותו דבר כמו קרוב משפחה לחישוב מס רכישה – כל אחד מחוקי המס האלו מתייחס אחרת לקרוב משפחה. זה עובד כך –  קרוב משפחה לעניין מס שבח מוגדר כבן זוג, הורה, הורי הורה (סבא, סבתא), צאצא (ילדים), צאצאי בן זוג, וכן בני זוג של כל אחד מאלה, אח או אחות ובני זוגם.

על פי מס שבח, יש הפרדה/ שונות בין הגיסים. שימו לב, לאנקדוטה הבאה – בני זוג של אח או אחות הם גיסים/ גיסות והם מוגדרים כקרובי משפחה. אבל, אח או אחרות של בן הזוג/ בת הזוג, שבהגדרה הם גם גיסים, אינם נופלים להגדרת קרוב במס שבח. ומכאן, שמכירה לבן זוג של אחות היא מכירה שיכולה להיות מוגדרת כמתנה  ולכן יש הקלות במיסוי, אבל מכירה לאח של בת זוג, היא לא מכירה   לקרוב, ואין הקלה במיסים.

אבל זה רק התחלת הבלבול. קרוב משפחה לצורך חישוב מס רכישה, שונה כאמור מקרוב לצורך מס שבח.  קרוב במס רכישה הוא – בן זוג, לרבות בן זוג לשעבר, במידה והיה בן זוג במשך ששה חודשים שקדמו למכירה; הורה, צאצא (ילדים), בן-זוגו של צאצא, אח ואחות.

ולהמחשת ההבדלים – אם נותנים מתנה לסבא, אזי על פי מס שבח מדובר בקרוב ויש פטור ממס שבח, אבל מס רכישה לא מגדיר את הסבא כקרוב ולכן יהיה מס רכישה. כך גם לגבי גיס (בעל של אחות) – העברת דירה אליו יכולה להיחשב כמתנה על פי מס שבח, אך לא על פי מס רכישה.

העברת דירה בין אחים –  למרות שאח, אחות מוגדרים כקרובים (במס שבח ובמס רכישה), חשוב לדעת שהעברה בין אחים כמתנה מתאפשרת רק אם הדירה (דירת המתנה) התקבלה מהורה/ הורים או הורי ההורים (סבא, סבתא) ללא תמורה או בירושה.

העברת דירה, בין בני זוג – כאשר מעבירים דירה בין בני זוג  ללא תמורה, אז אם העברה היא לבן זוג שמתגורר אתו בדירה, יש פטור מוחלט ממס. אבל, אם בני הזוג אינם מתגוררים באותה דירה, יהיה תשלום של 1/3 ממס הרכישה באם זו היתה עסקה רגילה. כשמדברים על בן זוג/ בת זוג, אזי לפי הפיסקה מדובר גם בידוע/ ידועה בציבור.

ואם בני הזוג בתהליך של גירושים? ובכן, במקרה הזה, העברת הדירה (או חלק מהדירה) לאחד מבני הזוג המתגרשים, לא כרוכה בתשלום מס (גם אם ההעברה בתמורה , וגם אם לא בתמורה).

הבעיות בהעברת דירה לילדים

אז אולי העברת דירה לילדים היא פתרון נוח  שחוסך במיסים, אבל, לפעמים זה יוצר בעיות בתוך המשפחה – לאיזה ילד להעביר? ומה עם הילדים האחרים? ואיך זה יהיה קשור לירושה? והאם הירושה תהיה שווה, הרי איך ולפי איזה בסיס מודדים את החלוקה? ואם יהיה מס על הדירה בעתיד, אז איך בוחנים זאת בחלוקת הרכוש הכוללת לילדים – בקיצור, זה יכול ליצור אי שוויון בחלוקת הירושה, וקשיים להעריך את הנכסים (עם המיסוי העתידי).

אנשים רבים לא חושבים על הטווח הבינוני והאורך – העיקר לברוח מהמס, אבל הם עלולים ליצור פצצת זמן גדולה- אולי עדיף לשלם את ה-1.5 אלף שקל, ולא ליצור עימותים ובעיות בין הילדים. העברת דירה לילדים עלולה להתברר כמוקש גדול ליחסים בתוך המשפחה.

מעבר לכך, הורים רבים נוטים לסבסד את הילדים שלהם. המצב הגיע כך שאפילו ההורים מממנים לילדים משכנתאות, וזה לא מעט. אז יש כאלו שיש להם כמה דירות, אבל נתתם לילד, זה כבר שלו – זה רשום על שמו, ולרוב אין דרך חזרה – האם אתם בטוחים שיש לכם מספיק כסף ונכסים לתקופת הפנסיה? האם אתם סבורים שזה נכון מבחינתכם להעביר את הדירה לילדים או שזה רק לחץ בגלל המיסוי. זה לא עניין של מה בכך – אם אתם לא משוכנעים שיהיה לכם כסף לעתיד, זה עשוי לגבור על תשלום המס.

מדריך מס שבח                            מחשבון מס שבח

מדריך מס רכישה                        מחשבון מס רכישה

מעודכן ל-03/2018

ההבדל בין מדד מחירי הדירות לבין מדד הדיור – הם נשמעים די קרובים, אבל לכל אחד יש משמעות אחרת לחלוטין – מבלבל, אבל חשוב! 

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) מפרסמת כמה מדדים שקושרים למחירי הדירות – אחד מדד מחירי הדירות והשני מדד הדיור. מדד הדיור מהווה חלק משמעותי ממדד המחירים לצרכן והוא כולל את עלות שירותי הדיור, כלומר בכמה עלו שירותי הדיור בין החודשים, ושירותי הדיור זה לא מחיר הדירה.

בלמ"ס מודדים במסגרת מדד הדיור כמה בעצם עולה להחזיק דירה, וזה אומר שכר הדירה (שכר הדירה המתחדש במסגרת מדד שירותי הדירות בבעלות), תחזוקת דירה וכיוב'. זה ממש לא קשור למחירי הדירות – כן, השם מבלבל, אפילו מבלבל מאוד, אבל מדד הדיור לא מבטא את מחירי הדירות, אלא את שירותי הדיור, ועונה על השאלה בכמה עלו ההוצאות שקשורות לדיור?

מנגד, מדד מחירי הדירות הוא אכן מבטא את השינוי במחירי הדירות. המדד הזה לא נכנס למדד המחירים לצרכן, פשוט – התפיסה היא שמדד המחירים בודק את התייקרות המחייה בין החודשים, ולא של נכסים בבעלות – אין קשר בין ערך הנכסים לבין כמה עולה לחיות ובכמה העלות הזו השתנתה לעומת חודש קודם.

מדד מחירי הדירות נמסר במקביל לפרסום המדד  על כל סעיפיו (לרבות מדד הדיור)  ב-15 לכל חודש, אך הוא נמסר כפרק נפרד, סוג של תוספת מידע שלא קשורה לפרסום המדד עצמו. מדד מחירי הדירות הוא בעיכוב – המדד המתפרסם בחודש מסוים תקף בעצם למה שהיה לפני חודשיים – המדד שהתפרסם בספטמבר תקף ומתבסס על מחירי הדירות בחודשים יוני ויולי.

בשנים האחורנות מחירי הדירות טסים למעלה – הרבה יותר משכר הדירה והרבה יותר ממדד הדיור. כלומר, מדד מחירי הדירות עולה על מדד הדיור. העלייה הזו במחירי הדירות לא מתבטאת  במדד, ועל פניו זו בעיה – איך זה שמרכיב כה חשוב בחיי האדם – דירה, לא מתבטא במדידת העלויות השוטפות, אלא שבפועל – כמעט בכל העולם, אין מדידה של מחירי דירות במסגרת המדד. כאמור מחירי הדירות הם לא פונקציה של עלות שוטפת, והמדד מחשב שינויים בעלות השוטפת. כמעט בכל העולם הפרמטר שמודד את העלות השוטפת של הדיור מתבססת על שכר הדירה ואחזקת הדירה, וגם אצלנו זה כאמור כך.

ולסיכום – מדד מחירי הדירות אכן מספר לנו מה קרה למחירים (בממוצע ארצי); מדד הדיור מספר לנו בכמה עלו (או ירדו) ההוצאות שקשורות בדיור (והמרכיב העיקרי הוא שכירות).

באתר אנו מפרסמים ומעדכנים מחשבונים של שני המדדים האלו (ושל נוספים…) – הנה מחשבון מדד הדיור והנה מחשבון מחירי הדירות.

וכאן תוכלו לחשב את השינוי בשכר הדירה.

מדד מחירי הדירות – למה יש כמה מדדי דירות? איזה מדד אמין ואיזה לא

כולנו רוצים לחיות ברווחה כלכלית ובלי דאגות, אבל רבים מאיתנו נקלעים שוב ושוב לתסבוכות פיננסיות, רק בשל חוסר ידע בתחום ■ כיצד מתנהלים נכון עם ההוצאות המשפחתיות, איך נפטרים מהמינוס אחת ולתמיד, ומהו מודל ההשקעה שמתאים למשפחה שלכם? ■ מדובר בתחום חשוב ומרתק המכיל בתוכו ידע רב, שיכול להיות שווה זהב – או לפחות הרבה כסף – והמדריך שלפניכם הוא מקום טוב להתחיל בו

בניית הון משפחתי והגדלתו היא אחד האתגרים הקשים שעימם מתמודד התא המשפחתי. רבים שואלים איך אפשר לחסוך ולהשקיע עבור המשפחה כאשר צריך להתמודד בדי יום ביומו עם הצרכים הכספיים השוטפים? אז נכון, זה ממש לא פשוט, אבל עם כל הקושי וכל המהמורות שיש בדרך, אתם צריכים לנסות ולהפנות חלק מהכספים שלכם לבניית הון – שהכסף שלכם יעשה כסף. אחרת הסיכוי שלכם לצאת ממעגל ההוצאות השוטפות והמינוס יהיה נמוך מאוד.

הבעיה מתחילה  בחינוך פיננסי לקוי. רובנו לא מבינים בכלכלה, בהשקעות או בבורסה. רובנו מפחדים ממספרים, לא מבינים תשואות, ריביות והשקעות וממש לא רוצים להתעסק בכל אלה ולהקדיש זמן, מחשבה ותכנון לצרכים הכלכליים העתידיים. חלק מאיתנו שואל מה זה כבר משנה מה יהיה עוד 20 שנה? כי אנחנו חיים הרי היום, צריכים לעבור את החודש, לדאוג למורה פרטי לילד, לתכנן את הנסיעה לצימר בקיץ ולארגן בר מצווה בשנה הבאה. הבעיה היא שאם לא תדאגו כבר עכשיו לשנים הבאות, יהיה לכם יותר קשה להסתדר בהן.

אם תצליחו לחסוך באופן שוטף ותשקיעו בתבונה, אתם עשויים לגלות בעוד כמה שנים טובות שהכסף הזה צבר תשואה מרשימה. גם אם ההצלחה בהשקעות לא מובנת מאליה, כי כיום התשואה באפיקים סולידיים נמוכה במיוחד. צריך לחשוב מחוץ לקופסה וגם להיזהר – השקעות עלולות להיות מסוכנות.

ריבית אפסית – האפיקים הסולידיים לא מייצרים תשואה!

הריבית האפסית הקיימת בבנקים זה שנים משליכה על היכולת שלנו לקבל תשואה מכסף שנחסך בבנק. יותר מזה, היא משליכה על ההפרשות והמודלים שהוצגו לנו בתוכניות פרישה ותוכניות ביטוחי המנהלים.  המציאות היא שבבנקים אין תשואה גבוהה בתוכניות חיסכון, ומתכניות הפנסיה וביטוחי המנהלים יקוזזו במהלך השנים בין כ-20% לכ-33% דמי ניהול. התשואות שהוצג לנו לפני כמה שנים בתכניות הפנסיה השונות, התבססו על נתוני ריבית שלא קיימים כיום. פעם, וזה לא היה מזמן, קרנות הפנסיה היו מייצרות בין 5% ל-7% בשנה, ואם שוק המניות היה טוב התשואה הייתה גודלת בכמה אחוזים. כיום, פוטנציאל התשואה נמוך במיוחד.

זאת ועוד – אם נגעתם בכספים האלו, וזה יכול לקרות כאשר עזבתם מקום עבודה ומשכתם חלק מהפיצויים למשל, אתם מאבדים הטבות גדולות בהמשך. כלומר, גם פגעתם בהטבות שלכם, וגם הסכום שיהיה לכם בעתיד או בפנסיה יהיה נמוך יותר.

מכאן, שמצב בו הכספים שיעמדו לרשותכם בפנסיה יהיו נמוכים ממה שחשבתם הוא בהחלט הגיוני. מצב זה יגרום לרבים להיות בלי כספים מספקים לתקופה זו של החיים. אז מה עושים?

מהו  הון משפחתי?

הון משפחתי הוא סך הנכסים והכספים שיש למשפחה, לדוגמא:  דירות, קרקעות, נכסים מסחריים, מניות, אגרות חוב, חשבונות חיסכון ועוד.

ההון המשפחתי מורכב משלושה חלקים: הון שנצבר בדורות הקודמים (ירושות), הון שנצבר בדור הנוכחי והון שייצבר בדורות העתידיים.

השאלה שאנחנו צריכים לשאול את עצמנו היא לכמה הון נזדקק? זה כמובן עניין אישי, כי לכל משפחה, זוג או יחיד יש את ההוצאות שלו. כל משפחה או זוג צריכים להעריך את ההוצאות השוטפות שלו, וגם את ההוצאות חד פעמיות –   חופשות משפחתיות, סיוע לילדים (לרבות סיוע ברכישת דירה), לימודים גבוהים, חתונות, צרכים רפואיים ועוד. חשוב לזכור שתוחלת החיים עולה כל הזמן. זה כמובן דבר חיובי, אבל גם אומר שצריך יותר כסף כדי לחיות. עליכם להגיע עם הון גדול יותר לתקופה שבה כבר לא תעבדו ותייצרו הכנסה, למעט האפשרות להכנסה פסיבית בהשקעות שונות: נניח שכר דירה, תשואה על השקעות בנדל"ן בארץ ובעולם ועוד.

על פי הערכות שונות, ההון משפחתי למשפחה של 5-4 נפשות, כאשר ההורים מגיעים לגיל פרישה, צריך להיות בסביבות שניים-שלושה מיליון שקל, מעבר לפנסיה השוטפת. זה סכום שאמור להספיק לכם (בדרך כלל), אבל סכום שלא פשוט לבנות.

איך ניתן לבנות הון משפחתי או להגדילו?

ישנן ארבע דרכים לבניית הון משפחתי, שעשוי להתבטא בסופו של יום בסכום של מיליוני שקלים:

1. השקעה בניירות ערך ובמניות בפרט – שוק המניות הוא בלתי צפוי בעליל, עם עליות וירידות קיצוניות שאינן מתאימות לאורך הרוח של המשקיע הממוצע. שוק זה דורש מומחיות שיש למעטים. מרבית גופי ההשקעות אינם מצליחים "להכות" את מדדי המניות המובילים, למעט הבלחות חד פעמיות. מכאן, שלרוב האנשים השקעה בניירות ערך עשויה להיות מתאימה אם הם משקיעים במכשירים עוקבי מדדים, שקל יותר לבנות. הרי לא ניתן להכות את המדדים לאורך זמן, וכתוצאה מכך – יש המעדיפים שלא להשקיע דרך מנהל השקעות (קרנות נאמנות, ניהול תיקים ועוד), אלא לקנות תעודות סל עוקבות מדדים או קרנות מחקות (מחקות מדדים). הבעיה היא שכיום התשואה הפוטנציאלית בתיקים האלו היא נמוכה. בכל מקרה צריך כמובן להבין קודם את גודל החשיפה ולפזר את התיק.

2. השקעה בנדל"ן. – השקעה בנדל"ן דורשת בדרך כלל הון ראשוני גדול, שאין למרבית המשפחות.

את התשואה הגדולה על הנדל"ן אפשר לקבל במספר דרכים. זו יכולה להיות השקעה בפרויקטים גדולים ומובילים, כשמבחינת סדר הגודל היא יכולה להיות של מיליוני שקלים או דולרים, או של מאות אלפי שקלים (קניית דירה שנייה להשקעה למשל). בכל אחד מהמקרים נדרשת הבנה ויכולת לנהל אותה לאורך שנים רבות כדי להשיא תשואה סבירה. ברוב המקרים, התשואה לא תהיה בסדר גודל של מיליוני שקלים שיאפשר למשפחה שקט כלכלי לאורך שנים.

3. בניית עסק בעל ערך מוסף שנוכל למכור בעתיד – "אקזיט".

4. זכייה בפיס 😛

אז מהו הפתרון הריאלי?

לזוג שכירים ממוצע או לעצמאיים שיש להם מאות אלפי שקלים בודדים, ומעוניינים לבנות לעצמם הון משפחתי שיגיע למיליוני שקלים, הפתרון עשוי להיות השקעה ביחד.

השקעה ביחד היא בעצם השקעה עם שותפים שמעמדם זהה לשלכם, כאשר במשותף יש לכם סכום גדול. יש מודלים כאלו במקומות רבים – השקעה בקרנות מניות, קרנות הון סיכון, בהשקעות נדל"ן בארץ ובחו"ל ועוד. בדרך זו, אתם יכולים למשל להשקיע 200 אלף שקל מתוך קרן של 10 מיליון שקל, ויש לכם 2% מנכסי הקרן. הקרן בונה ויוזמת השקעה בנדל"ן במקום מסוים, ואחרי שהפרויקט נמכר מתחלקים ברווחים ומחזירים את השקעה. אתם בעצם שותפים בעסק, וזה יכול להניב תשואה טובה ביחס לאלטרנטיבות ההשקעה האחרות. בכל מקרה חשוב שתבדקו היטב לאן אתם נכנסים.

כאן, נציג לכם את  Yazamnoo  – מודל השקעה  שמאפשר לכל אדם השקעה בקנדה, של החל מ-75 אלף שקל. ההשקעה היא כחלק מקבוצת משקיעים בפרויקט נדל"ן יזמי למגורים, משלב הקרקע ועד למפתח. מדובר בפרויקטי נדל"ן גדולים, המתבצעים בשותפות עם חברות הבנייה והיזמות הגדולות בקנדה. הפרויקטים הם בעלי פוטנציאל להשיג תשואות שנתיות דו ספרתיות יוצאות דופן, המושגות בדרך כלל על ידי חברות יזמות ומשקיעים גדולים בלבד.

רק לפני שאתם קופצים ומשקיעים – צריך להשקיע זמן להבנה, לבדיקה ולהחלטה. אתם צריכים להפנים שכדי לייצר תשואות גבוהות מאד, נדרש להשקיע לאורך זמן. כמו כן, צריך לזכור שבכל השקעה יש סיכון, ולכן הבדיקה שלכם חיונית – בדיקת האנשים, בדיקת הניסיון של הגוף, בחינת התשואות בעבר ועוד.

חשוב להבין שתשואה היא לא משהו מובטח. אמנם יש תחשיב של התשואות הצפויות (בתכניות העסקיות), אך למרות שהן מלוות ונבדקות על ידי המומחים, הן תלויות שוק ואינן מובטחות.

אז איך זה עובד?

הבנת השיטה היא המפתח להשקעה. הפרויקט הספציפי פחות רלוונטי, כי המודל הזה מועתק מפרויקט לפרויקט.

אתה משקיע סכום קטן כחלק מקבוצה, כאשר הסכום המצטבר של הקבוצה הוא גדול ומשמעותי עבור חברות היזמות. המשקיע שותף בקרקע או נכס, כחלק מקבוצה, ונהנה מרווח יזמי ללא קשר לגובה האחוזים שמחזיקים בהם. כל משקיע בקבוצה, מהקטן ביותר ועד הגדול ביותר, מקבל באחוזים את אותו החזר בדיוק על השקעתו.

ההשקעה מנוהלת על ידי חברה בעלת ניסיון של שנים רבות בניהול פרויקטים מסוג זה, ורקורד מוכח. אנשי מקצוע בוחרים חברת בנייה מובילה למגורים לבניית הפרויקט ולשותפות בו, ואז רוכשים יחד איתה ועם קבוצת השותפים את הקרקע המוגדרת למגורים בלבד. חברת הבנייה דואגת לכל הבדיקות והאישורים המקדמיים ולתכנון המבנה, ומוכרת בדרך כלל לפחות 70% מהדירות טרם תחילת הבנייה. לאחר שמכרה מראש כ 70% מיחידות הדיור, חברת הבנייה תדאג לקבלת הלוואת בנייה מהבנק.

החברה המנהלת דואגת ליישום הפרויקט לפי התכנית שהוצגה בפני המשקיע, בשקיפות מלאה.

מהם היתרונות בהשקעה?

הלקוח מחליט באופן אישי באיזה פרויקט להשקיע.

הלקוח מחליט באופן אישי על גובה ההשקעה, החל מ-75 אלף שקל ומעלה.

תקופת ההשקעה מפורטת בהצעה ללקוח. היא עומדת על 36 עד 60 חודשים, בתלוי בגודל הפרויקט.

הכסף נשאר בחשבונו של המשקיע עד להשקעה בפועל.

הכסף מועבר לחשבון נאמנות של הפרויקט על ידי הלקוח ישירות.

הכסף מושקע יחד, כאשר לכל משקיע יש חלק יחסי בפרויקט על פי מספר היחידות שרכש

כל המשקיעים מקבלים אותו החזר באחוזים.

המשקיע שותף בקרקע יחד עם חברת בנייה מובילה (תעודת מניה)

הקרקע מוגדרת למגורים בלבד

מכירה מוקדמת של 70% מיחידות הדיור

מעל 95% מהמשקיעים הם משקיעים מקומיים קנדיים.

האם הקרן גובה דמי ניהול על הכסף שהשקענו?

לא. הקרן אינה גובה דמי ניהול שנתיים מהמשקיע, אלא אחוז מוסכם מהרווח בתום ההשקעה, מעל תשואה שנתית מוסכמת מראש.

לסיכום – ההשקעה בנדל"ן עשויה להיות כדאית, אבל צריך לבחון אותה בזהירות. השקעות כאלו עשויות להואיל לכם בעידן של ריבית אפסית, ובכך אולי לאפשר לכם לייצר תשואה ולבנות את ההון שלכם. בשנים האחרונות, השקעה בנדל"ן בקנדה דרך הקרן הזו ייצרה תשואות שנתיות פוטנציאליות דו ספרתיות, הרבה יותר מהתשואה על הפנסיה שלכם.

למידע נוסף  – אם תרצו לשאול, להתייעץ, להירשם למועדון החברים, –  היכנסו לאתר קרן יזמנו

יודגש כי בכל פרויקט מוגבלת ההשקעה עפ"י חוקי ניירות הערך ל-35 משקיעים בלבד.

המדריך בחסות – קרן 35 בע"מ, המספקת פתרונות להשקעה בנדל"ן בקנדה 

מעודכן ל-03/2018

מדד מחירי הדירות הוא מדד חשוב במיוחד – רבים (רבבות ואפילו מאות אלפים) מתעניינים לדעת מה קרה למחירי הדירות, מכיוון שהם מתכוונים למכור דירה או לקנות דירה. אנחנו באתר "מרגישים" את העוצמה בביקורים שלכם במדד מחירי הדירות וכן במדדי הדירות לפי אזורים ולפי גדלים (לדוגמה – נתוני מחירי הדירות בת"א) – הנתונים האלו מבוססים על הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) והם הנתונים הרשמיים והנכונים, אבל יש נתונים ומדדים נוספים שיוצרים כאוס גדול ובלבול אצל הציבור. ננסה לעשות סדר

מחירי הדירות מתפרסמים על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), השמאי הממשלתי, ממנהל הכנסות המדינה (משרד האוצר) ומשרד השיכון – כן, חלם של ממש, במקום לרכז את כל המידע בגוף אחד ולפרסם מידע אחד אמין, מפרסמים כמה נתונים, שבמקרים לא מעטים סותרים ומתנגשים אחד בשני. אבסורד גדול ועוד במקום שהיה צריך להיות הכי מדיד, הכי אמין, הכי שקוף.

המדדים הכי מקובלים ומתוקשרים שמתפרסמים באופן שוטף הם – מדד מחירי הדירות של הלמ"ס, ונתוני השמאי הממשלתי שמפרסם נתונים אחת לרבעון.

כל הנתונים שמפרסמים כל הגופים האלו מתבססים על מאגר נתונים חלקי וזו הבעיה הראשונה של מדדי מחירי הדירות, והבעיה השנייה – שמראש כל אחד מהמדדים האלו עונה בעצם על שאלה אחרת.

נתחיל בשאלה עקרונית – מה זה מדד ואיך מודדים שינוי במחירי מוצרים? ובכן אם יש מוצר אחד , אזי מודדים את שיעור השינוי במחיר של המוצר ואז לכאורה הבדיקה פשוטה. אם יש שני מוצרים, אזי כדי למדוד את השינוי במחיר של המוצרים האלו, לוקחים ממוצע משוקלל של השינוי במחירים, כאשר המשקל של כל מוצר היא ההוצאה הכוללת על המוצר וכך בעצם מעין מביאים את המדד למכנה משותף, ולהמחשה אם נניח שבודקים מחיר של שני מוצרים, אחד מהווה 80% מההוצאה/ תקציב והשני 20%, אז כמובן שלראשון יהיה שמקל של 80% במדד ולשני 20%. א המוצר הראשון עלה ב-1%, אז התרומה שלו למדד היא 0.8% (80% מעלייה של 1%), ואם המוצר השני עלה ב-2%, אז התרומה שלו היא 0.4% (20% מעלייה של 2%). ומכאן שבסה"כ המדד של שני המוצרים עלה ב-1.2% (0.8% פלוס 0.4%).

 מחשבון מחירי הדירות

ואם אתם רוצים לבדוק ביחס למדד המחירים לצרכן הנה:  מחשבון מדד המחירים לצרכן 

איך מודדים שינוי במחירי הדירות?

אבל בדירות החישוב הרבה יותר מורכב. דירות אינן מוצר הומוגני, הן נבדלות בפרמטרים שונים ורבים – באזור שבו הן נמצאות, בגודל הדירה, במספר החדרים, בקומה שבה נמצאת הדירה, בטיב ואיכות הבנייה, בכיווני האוויר, בשטחים נוספים שנמכרים בצמוד לדירה – חניה, מחסן; ובגורמים נוספים.

ומכיוון שלא מדובר על מוצר אחיד, ברור שהמדידה היא מורכבת, ומעבר לכך- לא כל הדירות נמכרות כל התקופה. כלומר, אם רוצים לברר מה קרה למחירי דירות באזור מסויים, ולא היו בו עסקאות, אז פשוט אי אפשר לדעת; אם רוצים לדעת מה קרה למדדי הדירות הגדולות ולא היו עסקאות בדירות גדולות (נניח 6 חדרים ומעלה), אז פשוט אין מדד; ואגב, הלמ"ס לא מודד דירות בגודל של 6 חדרים ומעלה.

בלמ"ס מגדירים שני מחירים לכל דירה – מחיר השכירות / שכר הדירה על הדירה, ומחיר הדירה עצמה, כאשר קיימים כאמור מדדים שונים של מחירי הדירות.

מדד מחירי דירות כלל ארצי – מדד שהלמ"ס מפרסמת מדי חודש. המשקולות מתבססות על שווי הדירות (בכל אזור), והשינוי במחירים נמדד על סמך הדירות שנמכרו. המדד הזה עונה על השאלה – בכמה השתנו בממוצע מחירי הדירות במשק? ורק להמחשה – נניח שבת"א שווי הדירות (מצבת שווי הדירות) הוא 30% מכל הדירות בארץ, אזי אם מחירי הדירות בת"א יעלה בחוד מסוים ב-1%, אז התרומה למדד הכללי של מחירי הדירות תהיה 0.3% (30% כפול עלייה של 1%), וכך עוברים בעצם על כל האזורים בהתאם למשקלם, ומקבלים את התרומה למדד של כל אזור ואת המדד עצמו.  השיטה הזו היא הנכונה והמדויקת ביותר מבין כל השיטות. הבעיה כאמור שמאגר המידע לא מלא, אבל ברגע שבוחנים את מכלול הדירות שנמכרו, המדגם רחב יותר מאשר בדיקה באזור ספציפי, ולכן גם המידע יותר מובהק.

בנוסף למדד מחירי הדירות, מפרסמת הלמ"ס את מדד מחירי עסקאות בדירות. במדד זה המשקולות והמחירים מתבססים על זרם העסקאות שבוצעו. כאן, הבעיה במדגם היא שהבדיקה היא לפי אזורים ולפי גודל דירות, והכמויות של הדירות שנמכרו מסוגים שונים ובאזורים שונים, היא כמובן משתנה ושונה, ולכן פעם אחת יכולות להיות עסקאות רבות ופעם השנייה עסקאות מעטות – האם הכמויות השונות מאפשרות בדיקה של מדד? ובכן, מדובר על ממוצע, וברגע שמבינים שהשאלה שעליה עונה המדד הזה היא בכמה השתנה הממוצע של העסקאות שבוצעו? המדד אכן משקף – המדד הזה ניתן פעם ברבעון כאשר הלמ"ס מפרטת לעומק את כל מחירי הדירות לפי חיתוך של אזורים וגודל הדירות.

מדד מחירי הדירות של הלמ"ס – המדד האמין ביותר

שני המדדים האלו של הלמ"ס הם המדדים העיקריים, הרשמיים, הסטטיסטיים והמדויקים ביותר, אם כי שוב – המאגר בבסיסו מוגבל ותלוי בהיקף העסקאות שנעשה באופן שוטף.

המדד "המוביל" והאמין ביותר מבין כל מדדי הדירות הוא – מדד מחירי הדירות של הלמ"ס שמתפרסם כל חודש (במקביל לפרסום מדד המחירים לצרכן); והסיבה ברורה – הוא נשען על המאגר הכי גדול שקיים, והוא בודק ומחשב בכלים סטטיסטיים את השינוי במדד. לעומתו, מדד העסקאות הוא מוגבל יותר כי הוא כאמור אזורי ותלוי כמות חדרים (ותלוי בהיקף העסקאות).

המדד השלישי – של מנהל הכנסות המדינה נשען גם כן על העסקאות, כאשר הוא מחשב מחיר עסקה  חציונית (להבדיל ממחיר ממוצע). הרעיון במחיר עסקה חציונית הוא לנטרל את החריגים, וזה עובד כך – נניח שהממוצע הוא 1 מיליון שקל, אבל יש כמות גדולה מאוד של דירות (50%) שנמכרה בפחות מ-750 אלף שקל, ורק בגלל חריגים – עסקאות ב-2,3 מיליון שקל, הממוצע קפץ ל-1 מיליון. אז, כאשר מדובר על חציון לוקחים את הנקודה שבה 50% מהמדגם מתחת לנקודה זו ו-50% מעל נקודה זו. כלומר, מה המחיר ש-50% מהעסקאות היו נמוכות ממנו ו-50% גבוהות ממנו – במקרה שלנו – 750 אלף שקל – זה החציון, וכך בעצם מנטרלים את החריגים. וגם אם העניין הסטטיסטי עדיין לא ברור, מה שחשוב להבין שזו עוד שיטה שדומה לדיווח הנוסף של הלמ"ס (הדיווח הרבעוני).

והפרסום האחרון הוא של השמאי הממשלתי. השמאי הממשלתי עובד בשיטת הביג מק (מדד הביג מק). בשיטה הזו לא מסתבכים בחישובי ממוצעים וחציונים, בוחרים מוצר מוביל אחד ועוקבים אחריו (בדיוק כפי שעוקבים אחרי מחיר ההמבורגר). המדד הזה הוא לא סטטיסטי, לא אמין כמו המדד של הלמ"ס, ולכן היה ראוי שהוא בכלל לא יתפרסם.

מדד השמאי לא מתייחס לכל העסקאות אלא לדירות בעלות מאפיינים הומוגניים ככל שניתן, שכמות העסקאות בהן גבוהה יחסית. כך לדוגמה השמאי הממשלתי מבהיר ש לא נסקרו דירות בנות חמישה חדרים ומעלה, הן בשל ריבוי שטחי הצמדה כגון גגות וחצרות והן בשל השונות ברמת הבניה של דירות אלה. גם דירות קטנות בנות שלושה חדרים ומטה לא נסקרו, שכן קיים בהן מיעוט יחסי של עסקאות במרבית הערים וכן הן שונות בשטח ממוצע לחדר ובפרמטרים נוספים. כלומר, השמאי מתייחס רק לדירות 4 חדרים, והוא לא מתייחס כפי שמתייחס מדד מחירי הדירות של הלמ"ס לגודל הדירה (שטח) ולפרמטרים נוספים. כלומר, בעוד המדד של הלמ"ס מתקנן פרמטרים שונים כדי להגיע (לנסות ולהגיע) לבסיס נתונים זהה, השמאי פשוט משווה דירות 4 חדרים ברבעון מסוים לרבעון הקודם וכך קובע את השינוי במחיר.

מאגר הנתונים של מדדי מחירי הדירות

מאגרי הנתונים של מדדי הדירות המתפרסמים נשען על רשות המיסים. קיימים שני בסיסי נתונים מרכזיים – קובץ כרמ"ן שנבנה במיוחד לצרכים סטטיסטיים ומשמש את הלמ"ס ואת השמאי הממשלתי. הקובץ הזה מכסה את העסקאות בתקופה (לא באופן מלא – 15% מהעסקאות חסרות מידע ולכן לא ניתן להשתמש בהן), אבל הבעיה כאמור שלפעמים מדובר במאגר לא מספק. עם זאת, מדובר במידע שכולל מאפיינים רבים על הדירות, לרבות שטח, מיקום, מס' חדרים ועוד. בקיצור – הנתונים בקובץ אמנם מלאים, אך אתם יודעים – אנחנו בישראל, האם השטח הרשום הוא השטח האמיתי? האם המחיר שרשום הוא המחיר האמיתי? אולי הועבר סכום בשחור? אז יש הרבה חורים במאגרי המידע, ועדיין זה מאגר מפורט עם אלפי ואפילו רבבות עסקאות בחודש.

בנוסף משתמשים לצורך קביעת המדד בקובץ עסקאות נדל"ן – שילוב של קובץ מס שבח וקובץ מס רכישה. היתרון בקובץ הזה הוא כיסוי של כל עסקאות הנדל"ן (קיימת חובת דיווח למס רכישה ולמס שבח), אבל כאן אין מידע מפורט על כל המאפיינים (ישוב, מס' חדרים, שטח ועוד).

המתודולוגיה בלמ"ס

  ואיך בעצם הופכים את מאגרי המידע האלו למדד חודשי? הלמ"ס מסבירים את התהליך – בשלב הראשון אוספים את המידע באמצעות מערכת כרמ"ן. הקובץ הארצי מופק  על ידי שע"מ – יחידת מחשב שנותנת שירותי מחשוב לאגפי המיסים וללקוחות חוץ לרבות הלמ"ס. הנתונים מגיעים בפיגור מסוים, כאשר המדגם מחולק ל-40 יישובים וחמישה גושים, והנתונים כאמור כוללים מידע על תאריך הרכישה, מחיר הדירה, יישוב, חדרים בדירה, שטח ועוד.

בשלב הבא, מנפים בלמ"ס חריגים על ידי סינון ובדיקה. הדירות שמנופות הן לדוגמה דירות שאין עליהם מידע מלא, דירות גדולות (מס' חדרים חריג, שטח חריג) ועוד. ואז מעבדים את המידע  ומקבלים פשוט תוצאה – מדד מחירי הדירות בחודש מסוים, ומהתוצאה הזו גם גוזרים כמובן את השינוי במדד מחירי הדירות.

המלחמה על המדד

 ועל רקע הבלבול והסתירה בנתוני מדדי מחירי הדירות, החליט משרד האוצר לבסס את מדד מחירי הדירות של הלמ"ס כמדד הדירות, ולנטרל ולבטל את היתר.  האוצר הציע (ספטמבר 2016) להפוך את נתוני הלמ"ס לנגישים לציבור ובמקביל לבטל סקירות אחרות כמו זו של השמאי הממשלתי הראשי ושל  משרד הבינוי והשיכון. ההחלטה הזו התקבלה בביקורת רבה מצד הגופים המפרסמים את המדדים המקבילים, ומצד המשרדים השולטים על הגופם האלו – במשרד המשפטים ממש לא אהבו את הכוונה לבטל את המדדים של שמאי המקרקעין הממשלתי שנמצא באחריות המשרד; וגם בתקורת נשמעה ביקורת רחבה – להרחבה על ההצעה של האוצר, קראו בגלובס.

עם זאת, כאמור במדריך זה, מדד המחירים של הלמ"ס הוא הכולל ביותר, הוא המבוקר והמפוקח, והוא השקוף ביותר מבין כל המדדים. מדד מחירי הדירות הוא המדד הראוי, ומדד המחיירם באזורים השונים (המתפרסם כל שבוע) הוא המדד הרלבנטי ביותר למחירי הדירות בפועל.

מחשבון מחירי הדירות –  מבוסס על נתוני הלמ"ס

מחירי הדירות בתל אביב – עדכון שוטף על מחירי הדירות לפי גודל דירה

מדריך  מס רכישה

מדריך מס שבח

תחזית מדד המחירים באוגוסט –  סביב האפס. מדד המחירים לצרכן בחודש יולי עלה ב-0.4%, ועדיין אחרי שנתיים של מדד מחירים לצרכן שלילי (שנים 2014 ו-2015), ומדדים שליליים בתחילת השנה,  הכלכלנים סבורים שהמדד השנה יהיה נמוך במיוחד, ורחוק מטווח בנק ישראל למדד שנתי של 1%-3%.

למדד המחירים המעודכן

למחשבון הצמדה למדד

הראל – מדד אוגוסט יהי ללא שינוי; בספטמבר המדד יירד

כלכלני קבוצת הפיננסים הראל סבורים שמדד המחירים לצרכן בחודש אוגוסט היה ללא שינוי, ואילו מדד המחירים לצרכן בחודש ספטמבר יירד ב-0.2%. מנגד, המדדים הקשורים לדיור ימשיכו לעלות – מדד תשומות הבנייה יעלה להערכתם, בשלושת החודשים הבאים (אוגוסט עד אוקטובר) ב-0.4%; מדד מחירי הדירות יעלה בשלושת החודשים הקרובים ב-0.6%, וסעיף הדיור (בעיקר מחירי השכירות) יעלה בתקופה, גם כן ב-0.6%.

"המדד החיובי בחודש אוגוסט, בהמשך למדדים החיוביים לפניו, מסיימים את תקופת המדדים החיוביים, ובשבעת המדדים הבאים עד פברואר 2017 אנו צופים אינפלציה מצטברת שלילית" כותבים כלכלני הראל ומוסיפים – מדד אוגוסט יישאר ללא שינוי, בין היתר בגלל –  ירידה חדה במחיר הדלק והמשך ירידה במחירי שירותי התקשורת, שיקוזזו עם העלייה העונתית בסעיף הדיור, התרבות והבידור. מדד ספטמבר צפוי לרדת ב-0.2% ומדד אוקטובר צפוי לעלות ב-0.1% – עלייה עונתית בשל החגים שתקוזז עם הירידה החדה המתוכננת במחירי ביטוחי החובה. האינפלציה ב-12 החודשים הבאים צפויה לעמוד על 0.7% – נמוך מהגבול התחתון של יעד בנק ישראל אך גבוה מהציפיות בשוק האג"ח.

בנק לאומי – מדדים נמוכים גם בהמשך השנה

כלכלני בנק לאומי מדגישים בסקירות האחרונות שלהם כי אלמלא העלייה במדדים הקשורים לדיור (ושכר דירה) המדדים היו נמוכים במיוחד גם בחודשים האחרונים, ובכלל – המדדים שהיו בשנים האחרונות והמדדים שיהיו (לפחות בשנה הקרובה), צפויים להיות נמוכים במיוחד – "האינפלציה נמוכה מאוד בישראל ובולטת בכך גם בהשוואה בינלאומית – מדד המחירים לצרכן במדינות השייכות לארגון ה-OECD עלה בממוצע בשיעור של 0.8% ב-12 החודשים האחרונים", מדגישים כלכלני לאומי ומוסיפים – "מדובר בעלייה קלה בקצב האינפלציה הממוצע בהשוואה לזה של שנת 2015 – 0.6% אך עדיין מדובר באינפלציה שנתית מתונה, הנמוכה משמעותית בהשוואה ל-2014 ,אז עמדה האינפלציה השנתית על 1.7% בממוצע.

"ההתמתנות בקצב האינפלציה בקרב מדינות ה-OECD ,נבעה בעיקר מהירידה במחירי האנרגיה והסחורות בעולם. ירידה זו הינה, בין היתר, תוצאה של צמצום בהיקפי הביקוש הגלובאלי, שחל על רקע האטה בפעילות הכלכלית ברחבי העולם. ירידת המחירים החלה במהלך שנת 2014 והחריפה בשנת 2015 ,ולכן תרמה לירידת האינפלציה במרבית המדינות המפותחות. שנת 2015 הסתכמה בירידה ממוצעת של כ-47% במחיר הנפט, זאת לאחר ירידה של 9% ב-2014 .בנוסף, מחירי הסחורות בתחום המזון והמשקאות ירדו ב-19% ב-2015, ומחירי התשומות לייצור ב-15% .שנת 2016 צפויה אף היא להסתכם בירידות מחירים, אם כי, במידה מתונה יותר.

"מגמה של ירידה בקצב האינפלציה, נרשמה גם בישראל. כך, שיעור האינפלציה ב-12 החודשים האחרונים הסתכם במינוס 0.6% ,לעומת מינוס 0.2% בסוף 2014 ו-1.8% בסוף 2013 .עם זאת, יש לציין שהחודשים האחרונים מבטאים עלייה  קלה בהשוואה לסוף 2015 ,אז עמדה האינפלציה השנתית על מינוס 0.1%. שיעור השינוי השנתי של המדד בישראל מצוי בתחום השלילי ברציפות מאז חודש ספטמבר 2014 ,והינו נמוך בהשוואה לרוב מדינות ה-OECD האחרות ונמוך אף בהשוואה לממוצע האיחוד האירופי. בהקשר זה, נציין כי ירידת מדד המחירים לצרכן בישראל הייתה חדה יותר מאשר ב-OECD, בין היתר, כתוצאה מירידות מחירים נוספות, ייחודיות לישראל, רובן ביוזמה  ממשלתית ובעלות אופי חד-פעמי, כגון: הפחתת המע"מ, הפחתת מחירי המים והחשמל, הוזלת ביטוח החובה, ביטול אגרת הטלוויזיה ועוד; וכן בשל תיסוף מתמשך בשער החליפין של השקל. התפתחות זו, לצד הרמה הנמוכה של האינפלציה הצפויה במבט קדימה (על פי שוק ההון), מצביעה על "סביבת אינפלציה" נמוכה מאוד בישראל, אשר בולטת בהשוואה בינלאומית.

"במבט קדימה, שיעור השינוי השנתי של מדד המחירים לצרכן בישראל, צפוי לעלות באופן הדרגתי מאוד ולצאת מהתחום השלילי ולעבור לסביבה חיובית מתונה מאוד לקראת סוף השנה, כאשר סעיף הדיור (מבוסס שכר דירה) צפוי להמשיך להיות גורם ההתייקרות הדומיננטי במדד בחודשים הבאים. פירוש הדבר, שהאינפלציה בשנת 2016 תוסיף להיות נמוכה באופן משמעותי מיעד יציבות המחירים של הממשלה – 1% עד 3%.

מיטב דש – מדדים נמוכים בהמשך

גם במיטב דש סבורים שהמדדים הקרובים יהיו נמוכים במיוחד, כאשר בחודש אוגוסט יהיה המדד סביב האפס, ובחודש ספטמבר הוא יירד ב-0.1%. אלכס זביזינסקי, כלכן המאקרו של מיטב-דש מדגיש כי האשראי הצרכני ממשיך לגדול בקצב גבוה – "הסיכונים יתגלו רק כשהמצב במשק יורע גידול באשראי הנו אחד הגורמים שדוחפים את הצריכה הפרטית במשק. בשבוע שעבר פרסם בנק ישראל את הנתונים המעודכנים לרבעון השני לגבי התפתחות האשראי במשק מהם עלה שהאשראי של משקי הבית לדיור עלה בשנה האחרונה בכ-22 מיליארד שקל , בדומה לממוצע של שלוש השנים האחרונות, אך גבוה משמעותית מאשר בתקופה לפני המשבר. לעומת זאת, גידול באשראי שלא לדיור הגיע בשנה האחרונה ל-13 מיליארד שקל, הגבוה ביותר מאז שנת 2008. גידול בחוב של משקי הבית אינו חורג משמעותית מהגידול בסך השכר במשק. לכן, לא אמור לייצר קשיים בשלב זה, כפי שמתבטא בהפרשות הקטנות של הבנקים ובנתוני הפיגורים בתחום המשכנתאות אשר נמצאים ברמה נמוכה מאוד.

אלומות – מדד המחירים לצרכן באוגוסט היה ללא שינוי

בבית ההשקעות אלומות מעריכים כי מדד המחירים לצרכן לחודש אוגוסט יושפע בעיקר מהגורמים הבאים – הוזלה עונתית במחירי ההלבשה וההנעלה בשיעור של כ-5%;  התייקרות עונתית במחירי ההבראה והנופש, כ-10% (בגלל החופשה); התייקרות של 0.5% בסעיף הדיור, על רקע התייקרות עונתית של 0.6% במחירי חוזי שכר הדירה המתחדשים.

מנגד, יושפע המדד מהוזלה של 4.5% במחירי הבנזין. "לאור כל הגורמים המשפיעים האלו", כותבים כלכלני אלומות, "אנו צופים כי מדד המחירים לצרכן לחודש אוגוסט 2016 יוותר ללא שינוי. מדד המחירים לצרכן צפוי לעלות ב-0.4% בשנת 2016 ולהתייקר בטווח של 1.0%-0.5%, ב-12 החודשים הקרובים (החל מאוגוסט)".

באלומות מדגישים כי ההפתעה במדדים האחרונים ובמיוחד בחודש האחרון היתה התייקרות של סעיף חוזי שכר הדירה מתחדשים – "לאחר מספר חודשים בהם סעיף חוזי שכר הדירה התייקר בשיעור נמוך מאשר אפיין אותו בחודשים המקבילים בשנים הקודמות, חל כפי הנראה תיקון. לאחר התייקרות חודשית זו, עלה המדד ב-12 החודשים עד אוגוסט ב-2.5%, שהינו דומה לקצב שנרשם בשנתיים האחרונות".

למדד המחירים המעודכן

למחשבון הצמדה למדד

למחשבון הצמדה לדולר

שער המרה זה השער שאתם משלמים על המרת מט"ח, אבל השער הזה רחוק מהשער הרציף והשער היציג – הבנקים פשוט לוקחים לכם עמלה שמנה, אז איך ניתן להשיג שער טוב ולחסוך בעמלת ההמרה?

אולי זה מפתיע, אבל שער המרה של מטבע שונה משער יציג. שער יציג של מט"ח מבטא את השער שלו ביחס לשקל כפי שנקבע בשוק, על פי ביקוש והיצע. אבל כשאתם צריכים לקנות מט"ח, אתם לא משלמים את שערו היציג, שנקבע בכל סוף יום על ידי בנק ישראל, אלא אתם משלמים לפי שער המרה שהוא גבוה משמעותית משער יציג, וגם גבוה מהשער הרציף של המטבע, שער שמשתנה באופן שוטף על פי המסחר.

אז מה השער הרלבנטי לרכישה ומכירה של מט"ח? בכמה הוא שונה מהשער היציג והרציף? ומהם בכלל השערים השונים – שער יציג, שער רציף ושער המרה?

שער יציג – האם הוא באמת מייצג?

זה עובד כך: השער הרשמי של הדולר הוא השער היציג שנקבע על ידי בנק ישראל. הבנק קובע את השערים היציגים של מטבעות זרים רבים – אירו, ליש"ט, ין יפני ועוד, על פי דגימות שוטפות של שערי חליפין שמפרסמים בנקים ברחבי העולם, לרוב על פי היחס שבין המטבע הזר לדולר אמריקאי.

השער אינו שער מחייב. הוא אמנם משמש כאינדיקציה להערכת מטבעות זרים ביחס לשקל, אבל בנקודת זמן מסוימת הוא לא בהכרח השער הנכון והטוב ביותר שלקוח יכול להשיג.

השער היציג מתפרסם באתר בנק ישראל בכל יום שבו יש מסחר במטבע חוץ עד השעה 15:30, וביום ו' עד לשעה 12:30. שער זה גם נקרא שער המסחר, מכיוון שהוא מבטא את נקודת האמצע במהלך יום המסחר, וזו בדיוק הסיבה שהוא לא בהכרח משמש לעסקאות שוטפות. אם השער היציג מבטא סוג של אמצע במהלך היום, ואתם רוצים לקנות או למכור דולרים בסוף יום המסחר, או לאחר יום המסחר, אין משמעות לשער היציג.

העולם הפיננסי נתון לתנודות חדות בטווחים קצרים, של שעות ולפעמים של דקות, ולכן מה שהיה לפני דקות, שעות, במהלך המסחר, לא בהכרח רלבנטי לנקודת הזמן שבה אתם רוצים לקנות או למכור את המט"ח.

השער הרלבנטי מבחינתכם הוא השער הרציף. השער הרציף הוא השער כפי שחושב בדקת המסחר האחרונה. השער הזה אמנם אינו מחייב את הקונים והמוכרים, אבל רובם מבצעים את העסקאות בהתבסס עליו. כאשר אין מסחר, אזי השער היציג עשוי להיות הרלבנטי מבחינתכם, אבל חשוב להבהיר – כיום, עם זירות הפורקס הרבות, ואפשרויות המסחר הרבות על שערי חליפין, אין כמעט מצב שאין מסחר בשערי חליפין ואין להם שערים שוטפים. כלומר, אם אחרי קביעת השער היציג, אתם מעוניינים לקנות או למכור דולרים, זה לא יהיה נכון לעשות זאת לפי שער יציג (שאולי שערו פחות טוב לכם), מכיוון שיש מסחר רציף בשער הדולר, ויש סיכוי טוב שהשער השתנה מאז קביעת היציג

לשער הדולר ומחשבון הצמדה לדולר 

שער המרה – עוד דרך לקחת מכם עמלה שמנה

ואחרי כל זה, שער רציף עדיין אינו השער שבו תעשו את העסקה מכיוון שיש עמלות קנייה ומכירה שמשפיעות על השער. אם אתם רוצים לקנות, הבנק יציג לכם את שער הקנייה שהוא גבוה מהשער הרציף. אם אתם רוצים למכור, הבנק יציג לכם את שער המכירה שהוא נמוך יותר מהשער הרציף והוא הרלבנטי למוכרים. כלומר, יש בעצם שער קנייה ושער מכירה; שער קנייה הוא המחיר שהבנק מוכן לשלם עבור קניית מט"ח מלקוחותיו – שער גבוה מהשער הרציף; שער מכירה הוא המחיר שהבנק מוכן לשלם עבור המט"ח  – שער נמוך מהשער הרציף. שימו לב – גם לשער היציג יש כמובן שערי קנייה ומכירה, אך כאמור בפועל, העסקאות מתבצעות לפי השער הרציף שמבטא את מה קורה באותו רגע בשוק המט"ח.

שערי הקנייה והמכירה הם שערי ההמרה של מט"ח למזומן או של מזומן למט"ח, כשלכל עסקה ספציפית יש שער המרה אחר. וזה עוד לא הכל, בנוסף לשער ההמרה שהוא יקר יותר מהשער הרציף והיציג, אנחנו משלמים עמלת המרה נפרדת, שלא קשורה לשער ההמרה, והיא לרוב בשיעור של עד 0.2% מהיקף העסקה.

בנוסף לשער היציג והשער הרציף, הגדירו במערכת הבנקאית גם את שער העברות והמחאות ושער מזומן. שער העברות והמחאות הוא שער חליפין לעסקאות שאינן מבוססות על העברת כסף מזומן, אלא נעשות באמצעות העברת צ'קים או העברות בנקאיות. שער זה מתפרסם באתרי הבנקים והגופים הפיננסיים.

שער מזומן הוא  שער לעסקאות שבהן מבצעים פעולות בכסף מזומן במט"ח כמו משיכת מט"ח מהבנק או הפקדת מט"ח בחשבון. לרוב שער המזומן גבוה משער העברות והמחאות, כשבנוסף בעסקאות מזומן יש גם עמלות המרה ועמלת הפרשי שער, בגובה הפרש השער בין שער העברות והמחאות לשער מזומן. לכל סוגי השערים האלו, בדומה לשער היציג ולשער הרציף, יש שער קנייה ומכירה.

איך לחסוך בעמלות? איך לקבל שער המרה טוב?

ובכן, אחרי שהבנו ששער ההמרה הוא שער גבוה יותר מהשער הרציף או היציג, השאלה היא האם אפשר להשיג שער טוב יותר. ובכן, אם אתם עושים את העסקאות דרך הבנקים, והרוב עושים זאת דרך הבנקים, אז זה תלוי בכוח המיקוח שלכם, בעד כמה הבנק מעוניין להיות "בסדר" איתכם, ובלשון פשוטה – עד כמה החשבון שלכם גדול ועד כמה אתם פעילים בו, וכמובן שככל שאתם גדולים יותר ופעילים יותר, יכולת המיקוח שלכם טובה יותר.

בפועל, יש בנקים שמפחיתים את עמלות הקנייה והמכירה בכמה עשרות אחוזים בודדים, אז שווה מאוד להתמקח, כי העמלה הבסיסית – שמבטאת את הפער בין שער ההמרה לשער רציף או שער יציג, היא מעל 1%! – המון כסף.  ואל תשכחו גם את עמלת ההמרה הסטנדרטית. כאמור, שער ההמרה מבטא עמלה ענקית, אבל זה עדיין לא כל הסיפור. בנוסף הבנק גובה עמלת המרה שלרוב מסתכמת בקרוב ל-0.2% מהיקף העסקה.

דרך אחרת להוזיל עלויות, אבל זה כבר תלוי בשימושים של העסקה המסוימת, היא לעשות את העסקה בזירות הפורקס. פורקס (Foreign Exchange) הוא מסחר במטבעות ברמה העולמית. המשמעות היא שניתן לסחור בכל מטבע מול כל מטבע אחר ברחבי העולם באמצעות זירות שמאפשרות מסחר בפורקס. למשל, נניח שאתם חושבים שהכלכלה הברזילאית תתחזק ואתם רוצים להשקיע במטבע הברזילאי? אפשר ברגע. לעומת זאת, אם אתם חושבים שגילויי השחיתות בממשלה הברזילאית יגרמו לקריסת הכלכלה המקומית, אתם יכולים להשקיע "הפוך", כלומר למכור מול הדולר את המטבע הברזילאי. אתם סבורים שהדולר יתחזק על חשבון מטבעות כמו האירו? תוכלו להמר על צמד המטבעות דולר/אירו. כמעט כל חשיפה גלובלית שאתם יכולים לחשוב עליה ניתנת לתרגום למסחר בפורקס.

אבל שימו לב, זירות הפורקס עלולות להיות מסוכנות – רבים שפועלים דרך הזירות הופכים לספקולנטים ומאבדים את ההשקעה שלהם או חלק גדול ממנה. מנגד, יש גם כאלו שמרוויחים הרבה על מגמות וכיוונים של שוק המט"ח, אבל כאן אנחנו מתייחסים לחלק אחר של פעילות בזירות האלו – לא פעילות השקעה, ספקולציה או הימור, אלא פעילות עסקית – גידור, המרת מטבעות וכו'. העמלות בפעילויות האלו דרך הזירות, זניחות לגמרי; שער ההמרה בעסקאות דרך הזירות קרוב מאוד לשער הרציף. אז אם אתם חזקים מספיק ולא תפזלו לעסקאות מט"ח ספקולטיביות, אולי זה יכול להיות פתרון. צריך לבדוק את העלויות הכוללות – עמלות על העברת כספים לזירה ומהזירה בחזרה, צריך לבדוק את מיקום החשבון של לקוחות הזירה והאם זה חשבון בנאמנות, ואחרי הבדיקות האלו ובדיקות נוספות כמו אם הזירה מפוקחת או לא, אתם יכולים לבחור את הזירה המתאימה לכם. כאן, תוכלו להרחיב על עסקאות דרך זירות הפורקס.

פתרון נוסף הוא הצ'יינג'ים – סניפי המרות מט"ח שפזורים בערים הגדולות. גם שם יש עמלת קנייה ומכירה, אבל היא לרוב נמוכה מהעמלה בבנקים. תעשו בדיקה, זה יכול להיות משתלם למי שצריך מט"ח במזומן או להמיר בחזרה ממזומן למט"ח.

דרך אחרת שמתחברת גם להעברת מט"ח היא העברה דרך חברה בשם קוברסי (covercy). כאן מדובר על מנגנון המרת מט"ח והעברת מט"ח בזול בין חשבונות במקומות שונים בעולם. העלות של השירותים האלו נמוכה מאשר בבנקים, אך מדובר בשירות יחסית חדש, בן כמה שנים בודדות, כך שאולי אנחנו עדיין לא חשופים לכל הסיכונים שבשירות. בינתיים, הגוף הזה, שיש לו סניפים ברחבי העולם, נראה כאיום על ההעברות הבינבנקאיות – שער ההמרה שהוא נותן נמוך במיוחד, והעמלה על ההעברה בין החשבונות נמוכה לרוב מאשר העמלה של הבנקים. עם זאת, למי שרק רוצה לעשות עסקת מט"ח בלי העברה, זה לא מתאים.

דרך נוספת לקבל שער המרה טוב היא להפעיל חשבון וכרטיס של חברת פיוניר. מדובר על חשבון וירטואלי שאליו צמוד כרטיס דביט. אתם יכולים להטעין את הכרטיס ולשלם דרכו וכן לקבל כסף לחשבון. מדובר בעלויות נמוכות באופן יחסי – ראו כאן הרחבה על כרטיס פיוניר

מדריכים ומחשבונים רלבנטיים:

לשער הדולר ומחשבון הצמדה לדולר 

לשער האירו ומחשבון הצמדה לאירו

איך משקיעים בדולר

פורקס – כל מה שצריך לדעת

חשבון פיוניר – כל מה שצריך לדעת

מדד תשומות הבנייה ביולי זינק ב-0.4% והשאיר את התחזיות מאחור, כאשר מתחילת השנה עלה המדד ב-1%. אז מה יהיה לנו בחודשים הקרובים? בהראל פיננסים סבורים שבשלושת החודשים הבאים  (אוגוסט, ספטמבר , אוקטובר) יעלה המדד ב-0.4% (בשיעור מצרפי)

מחשבון מדד תשומות הבנייה

הכלכלנים של הראל צופים שבמקביל לעלייה של 0.4% במדד תשומות הבנייה, יירד מדד המחירים לצרכן בשלושת החודשים האלו ב-0.1%!  כמו כן, סבורים הכלכלנים כי המדדים הקשורים לדירות למגורים יעלו בשיעור יחסית גבוה. מדד מחירי דירות בבעלות דיירים יעלה להערכתם בתקופה זו ב-0.6% וגם סעיפי הדיור האחרים (בעיקר הכוונה למדד שכר הדירה) יעלה ב-0.6% בתקופה זו.

כאן, תוכלו לחשב את השינויים במדד המחירים לצרכן

כאן את השינויים במדד שכר הדירה

וכאן את השינויים במדד מחירי הדירות

למה מדד תשומות הבנייה כל כך חשוב?

הסיבה ההעיקרית שמדד תשומות הבנייה הפך לכל כך חשוב היא שהוא מהווה את בסיס ההצמדה של הכספים לקבלן – כלומר, מחיר הדירה מתייקר במקביל לעליית המדד.  ההתייקרות עשויה להיות משמעותית ולהגדיל את מחיר הדירה לצד גורמים נוספים שמייקרים את מחיר הדירה. כאן, תוכלו לקרוא  הסבר מפורט על מחיר הדירה האמיתי.  כך או אחרת, בשנים האחרונות כאמור עלה מדד תשומות הבנייה משמעותית יותר ממדד המחירים לצרכן ולכן רבים היו מעוניינים לגדר אותו, להקטין את החשיפה אליו, או להחליף את ההצמדה למדד המחירים לצרכן – וזה יכול להיות אפשרי. כחלק מהמשא ומתן עם הקבלן אתם יכולים לנסות ולדרוש הצמדה למדד המחירים לצרכן במקום למדד תשומות הבנייה – שימו לב זה לא בהכרח שמדד המחירים לצרכן עדיף לכם, בהחלט ייתכן מצב הפוך – שמדד המחירים לצרכן עולה על מדד תשומות הבנייה, למרות שזה לא היה כך בשנים האחרונות – מה שהיה לא בהכרח יימשך ולכן תדעו שבסופו של דבר זה סוג של הימור.

מחשבון מדד תשומות בנייה – מחשבון מדד תשומות הבנייה

 ומחשבון מדד המחירים לצרכן –

מחשבון מדד המחירים לצרכן

אז מתי כדאי לשלם לקבלן?

שאלה חשובה שאיתה מתמודים רוכשי הדירות היא מתי לשלם לקבלן – האם לחכות עד כמה שניתן או להקדים תשלומים? ובכן, תשלום מהיר ימנע את ההצמדות למדד תשומות בנייה, כלומר יחסוך את ההצמדות, אך מצד שני תשלום מהיר משמעותו בשביל רוב רוכשי הדירות – לקיחת משכנתא בשלב מוקדם וערכה עולה בהתאם לריבית – השאלה הכלכלית היא מה יותר גבוה – מדד תשומות הבנייה או הריבית על המשכנתא?  וגם כאן, אלו הערכות ומה שהיה לא בטוח שיהיה. כאן, תמצאו את ריבית המשכנתא המעודכנת, וכאן, את מדד תשומות הבנייה וכן תחזיות לגבי מדד זה.

מדריכים נוספים:

רכישת דירה מקבלן – כל מה שצריך לדעת

למדריך מס רכישה

מחשבון מס רכישה

בית ההשקעות מיטב דש שבעליו מנהלים מו"מ למכירתו, מדווח על תוצאות הרבעון השני – המשך שחיקה בהכנסות בתחום קופות הגמל וקרנות הנאמנות, המשך גידול בהכנסות מתעודות הסל.

ההכנסות הכוללות הסתכמו ב-186 מיליון שקל, בדומה להכנסות ברבעון המקביל ב-2016, והרווח התפעולי נשחק ל-47 מיליון שקל לעומת 52 מיליון שקל ברבעון המקביל. במחצית הראשונה של השנה הסתכמו ההכנסות ב-307 מיליון שקל לעומת 325 מיליון שקל במחצית המקבילה אשתקד. הרווח התפעולי במחצית ירד ל-91 מיליון לעומת 102 מיליון שקל במחצית המקבילה.

בשורה התחתונה, אחרי הוצאות מימון והוצאות מיסים, הרוויחה החברה ברבעון השני  17 מיליון שקל לעומת 18 מיליון שקל ברבעון המקביל. במחצית הראשונה הרוויחה החברה 42 מיליון שקל לעומת 46 מיליון שקל בתקופה המקבילה.

בתחום ניהול קופות גמל וקרנות פנסיה הסתכמו ההכנסות ברבעון השני בכ-70 מיליון שקל, לעומת כ-77 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. במחצית הראשונה ההכנסות ירדו ל-141 מיליון שקל לעומת 155מיליון שקל בתקופה המקבילה. הירידה, מסבירה הנהלת החברה, נובעת מירידה בדמי הניהול הממוצעים ומירידה בהיקף הנכסים המנוהלים. היקף הנכסים המנוהל בקופות גמל וקרנות פנסיה עמד בסוף הרבעון השני על 40.9 מיליארד שקל, לעומת 41.1 מיליארד שקל בסוף הרבעון השני אשתקד. נכון לאמצע אוגוסט היקף נכסי הקופות והקרנות עלה ל-41.9 מיליארד שקל

תחום תעודות הסל הכניס ברבעון 31 מיליון שקל לעומת 27 מיליון בתקופה המקבילה; במחצית הראשונה הסתכמו ההכנסות מתעודות סל ב-61 מיליון שקל לעומת 54 מיליון בתקופה המקבילה. היקף נכסי תעודות הסל עמד בסוף יוני על 32.5 מיליארד שקל לעומת 35.4 מיליארד ביוני 2015.

בתחום קרנות הנאמנות היתה כאמור ירידה בפעילות – ההכנסות ברבעון הסתכמו ב-45 מיליון, לעומת 48 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד; ההכנסות במחצית ירדו מ-98 מיליון ל-89 מיליון שקל. הירידה בהכנסות מיוחסת לממוצע דמי ניהול נמוכים יותר ולירידה בהיקף הנכסים המנוהלים בקרנות.

הצעד של האוצר להגדלת סיכוי הזכייה של אלו שכבר נרשמו והוציאו תעודת זכאות לתוכנית למשתכן עושה את שלו. האוצר שמעוניין לתת עדיפות לאלו שנרשמו עד עכשיו, הגדיר לפני כשבועיים כי כאשר יגיעו מספר הזכאים ל-60 אלף איש הוא יקבץ את הקבוצה הזו כקבוצה א' וייתן לה עדיפות בהגרלה על פרויקטים במחיר למשתכן.

המשמעות היא שיהיה בעצם תור  – מי שנרשם ראשון (במסגרת קבוצה א') יקבל עדיפות, ויתמודד על דירות שיוצעו במסגרת התוכנית, ורק אם יהיו מספיק דירות, או פחות מדי ניגשים, תיפתח האפשרות לקבוצה השנייה – קבוצה ב'.  בפועל זה אומר שאם האוצר יקיים את הבטחתו ויקים 70-80 אלף דירות בשנתיים הקרובות אזי כל הנרשמים יזכו לדירה.

האוצר לא יכל כמובן לקבוע מיידית על סגירת קבוצה א' ולכן הגדיר שהוא יסגור אותה כאשר היקף הנרשמים יגיע ל-60 אלף. הוא הגדיר זאת כאשר היו 52 אלף זכאים, ונראה שבקצב הזה תוך שבוע ואפילו פחות מכך, הרשימה תיסגר.   מכל מקום באוצר הגדירו את ה-13 בספטמבר כתאריך גג לסגירת רשימה א'.

תוכנית מחיר למשתכן היא תוכנית הדגל של משרד האוצר ומשרד השיכון והבינוי לספק דיור לזוגות צעירים. התוכנית הזו מאפילה על תוכנית השכרת דירה לטווח ארוך (דירה להשכיר), והיא אמורה לספק פתרונות דיור אמיתיים לרבבות משפחות בשנים הקרובות.  רכישת דירה בתוכנית מחיר למשתכן היא ככל הנראה עסקה טובה – רוכשי הדירות מקבלים הנחה של מאות אלפי שקלים שנובעת מכך שהמדינה נתנה בעצם את הקרקע לקבלן בחינם (ובתמורה  הוא התחייב למחירי דירות נמוכים).  רכישה בתוכנית הזו, גם לא מצריכה הון עצמי גבוה – רוכשי דירות במחיר למשתכן יכולים לקבל משכנתא לפי ערך הדירה בשוק (למרות שהם קונים בהנחה של כמה מאות אלפי שקלים), ולכן על הנכס המשועבד לבנק למשכנתאות הם יכולים לקבל משכנתא גבוה שעשויה להגיע עד ל-90% מערך הנכס. ולהמחשה – נניח שהדירה שווה 1.4 מיליון שקל, אך משלמים תמורתה במחיר למשתכן 1.1 מיליון שקל. ככלל, ניתן (בתנאים מסוימים) להגיע למשכנתא של 70-75% מערך הדירה – במקרה הזה כ-1 מיליון שקל, והמשמעות היא שהרוכשים צריכים להביא כ-100 אלף שקל מהונם והיתר משכנתא (להרחבה על משכנתא במחיר למשתכן). זה כבר סכום שזוגות צעירים רבים יכולים לעמוד בו.

 בדיקת זכאות - מחיר למשתכן

מחשבון מס רכישה

מחיר למשתכן – מדריכים: 

מחיר משתכן – ככה תקחו משכנתא

מחיר משתכן – כל מה שצריך לדעת

מחיר משתכן – מה הסיכוי לקנות דירה בפרויקטים האלו?

חלל תקשורת תימכר לחברה הסינית צ'יווי (Xinwei Beijing) תמורת 285 מיליון דולר, אבל בשוק סקפטיים – סכום העסקה משקף מחיר של 13.8 דולר למניה, כ-52 שקל, בעוד שמניית חלל בבורסה נסחרת בכ-43 שקל למניה- פער של קרוב ל-20% – ולמה קיים הפער הזה? כנראה שבשוק פשוט סבורים שהרגולטורים לא יאשרו את העסקה.

העסקה כפופה לאישור של רגולטורים רבים – גם בארץ וגם בעולם, וזה לא טריוויאלי כלל לתת לגוף סיני את השליטה על מערכות הלוויינים של החברה שיכולות יחסית בקלות להפוך ליכולות צבאיות (ולא רק אזרחיות).

על רקע זה, ובהינתן שהיו כבר כמה עסקאות מול הסינים שהתפוצצו בגלל שהרגולטורים לא אישרו את העסקאות, השוק כאמור סבור שיש סיכוי טוב שהעסקה לא תצא לפועל.

דוד פולק, מנכ"ל חלל, אמר עם ההודעה על השלמת העסקה – "השוק העולמי של לווייני התקשורת עובר תהליכי קונסולידציה, המאפשרים את שיפור כושר התחרות לחברות המתמזגות. בהמשך למגעים שהתקיימו עם גורמים שונים, הבשיל משא ומתן עם קבוצת Xinwei Beijing לחתימה על עסקה המשקפת פרמיה משמעותית על מחיר השוק. Xinwei Beijing הינה שותפה אסטרטגית אשר בקיאה בתחום הטלקומוניקציה ולה תכניות התרחבות בתחום לווייני התקשורת. מיזוג החברה יספק לה חוסן כלכלי ויאפשר את המשך פיתוחה וצמיחתה. תנאי הרישיון של חלל, שעל פיהם מתבצעת העסקה, קובעים בין היתר כי הפעלת הלוויינים תתבצע מישראל וכי החברה תישאר ישראלית ללא קשר לזהות בעלי המניות של החברה".

אלוף במיל', עמי שפרן, נציג קבוצת Xinwei Beijing אמר – "ההישגים והיכולות המרשימים של חלל תקשורת מוכרים היטב בתעשייה. המיזוג תומך בצורה אופטימאלית בצעדיה של קבוצת Xinwei Beijing להרחבת פעילותה בשוק התקשורת הגלובלי. במקביל, העסקה תספק לחלל יציבות פיננסית ותוביל להאצת צמיחתה".

בעלת השליטה בחלל היא יורוקום שצפויה להיפגש, באם העסקה תשולם עם 700 מיליון שקלים, וגם חברת מר הנסחרת בבורסה והמחזיקה ב-3% מחברת חלל מדווחת כי היא צפויה לרשום  רווח בסך של 28 מיליון שקל (לפני מס), אם וככול שתושלם עסקת המכירה.

חילן המספקת שירותי מחשוב (לרבות לשכת שכר) הרוויחה ברבעון השני של השנה 17.5 מיליון שקל, לעומת 14.8 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. ההכנסות עלו ל-305 מיליון שקל לעומת 292 מיליון שקל ברבעון המקביל.

בחצי השנה הראשונה הסתכמו ההכנסות ב-606 מיליון שקל בהשוואה ל-577 מיליון שקל כשבמקביל הרווח עלה ל-40 מיליון שקל בהשוואה ל-32.2 מיליון שקל במחצית המקבילה אשתקד.

הנהלת החברה מסבירה את הגידול בפעילות בהרחבת נציגויות התוכנה אותם משווקת החברה, הפעלת שירותי תפעול פנסיוני, והתרחבות בשאר הפעילויות העסקיות שקוזזה באופן חלקי מהקיטון שחל במגזר תשתיות מחשוב.

תחום הפעילות הרווחי ביותר בקבוצה הוא שירותי שכר, נוכחות ומשאבי אנוש. התחום הזה ייצר במחצית הראשונה של השנה רווח תפעולי של 34 מיליון שקל (מתוך רווח תפעולי כולל של 59 מיליון שקל), בהשוואה לרווח תפעולי של 29.7 מיליון שקל במחצית המקבילה (מתוך רווח תפעולי כולל של 46.5 מיליון שקל). ההכנסות בתחום זה הסתכמו במחצית ב-111 מיליון שקל (מתוך הכנסות של 606 מיליון שקל) לעומת כ-102 מיליון שקל במחצית המקבילה (מתוך 577 מיליון שקל). המשמעות היא פשוטה – למרות שהתחום מבחינת הכנסות קטן יחסית, הרי שהרווח והרווחיות שלו גבוהים מאוד (בדומה אגב, לחברת מלם-תים שפועלת באותם התחומים וגם אצלה תחום השכר, משאבי אנוש הוא הרווחי ביותר).

חילן – תוצאות רבעון ראשון