מעודכן ל-08/2021

האם שכר הדירה יעלה? כנראה שכן ויש כמה סיבות טובות לכך – כלכלית עדיף לשכור מאשר לקנות דירה (ברוב המקרים, לא בכולם); המס על דירה שלישית יביא מחזיקי דירות רבים להעלות את שכר הדירה (לגלגל את המס על השוכרים) וגם, מתישהו הריבית תעלה, וכשהריבית עולה גם שכר הדירה צפי לעלות איתה; וגם היצע הדירות קטן במקביל להשכרה השיתופית של תיירים.

מחשבון שכר דירה – ככה תדע אם בעל הבית שלך העלה יותר מדי את דמי השכירות

מה עדיף – לקנות דירה או לשכור אותה? זה תלוי כמובן בתקופה, זה תלוי בריבית, אבל אולי חלקכם יהיה מופתע – לרוב עדיף לשכור. השיקולים לרכישת דירה הם מעבר לכלכליים, זה עניין של פסיכולוגיה – ביטחון בנכס, משהו מוצק, אבל אם נפעל רק על פי שיקולים כלכליים, נקבל (לרוב) שעדיף לשכור דירה.

מהסיבה הזו, ובעיקר מכיוון שיש כיום רבים שלא יכולים לקנות דירה, חלק מאוד רחב מהציבור שוכר דירות. כאן, תוכלו לקרוא את המדריך לשוכר דירה. בפועל,  בשנים האחרונות, מחירי דהירות זינקו הרבה יותר מהעלייה בשכר הדירה, אבל כשמסתכלים קדימה זה עשוי להשתנות מכמה סיבות –

1. הריבית מתישהו תעלה, וכשהיא תעלה, התשואה האלטרנטיבית של משקיעי הנדל"ן תעלה, ואז הם ידרשו תשואה גבוה יותר מהדירה שלהם, והנה הדגמה.

נניח שלמשכיר דירה שערכה 2 מיליון שקל, יש שכר דירה של 40 אלף שקל בשנה. זו מבחינתו השקעה טובה – היא מייצרת לו תשואה של 2%, בעוד שבאפיקים הסולידיים התשואה שהוא מקבל היא אולי 1.5% בשנה. אבל זה יכול להתהפך – אם הריבית תעלה בחצי אחוז כדי שהתשואה הסולידית בהתאמה תעלה בשיעור קרוב, ואז כבר יש איזון בין האלטרנטיבות, וצריך לזכור – תשואה מהשכרת דירה זה לא פשוט כמו להשיג תשואה בפיקדון, קרן נאמנות או פיקדון. יש התעסקות עם הנכס ועם השוכרים. מצד שני, יש גם יתרונות באחזקת הדירה כתוצאה מהשבחת הדירה (עליית מחיר) – כלומר, הרווח של משכיר דירה נובע מהתשואה ומעליית ערך הדירה.

2. העלאת המיסים למשקיעים – מס הרכישה על משקיעים בדירות עלה בשנת 2015, ולכן בהתאמה התשואה שלהם ירדה (ראו כאן – מס רכישה על דירה שנייה) , זה משפיע על הנכונות של משקיעים חדשים לרכוש דירות ולהשכיר, זה מקטין את היצע הדירות להשכרה, וזה עלול בהתאמה להביא לעליית מחירי הדירות –  ככל שההיצע קטן אזי המחיר עולה.

3. דירות שמושכרות לתיירים – מסתבר שיש כ-20 אלף דירות שמושכרות לתיירים, בעיקר במסגרת Airbnb. מדובר בתחום הולך וגדל של השכרה שיתופית, שבעצם מקטין את היצע הדירות. נכון, חלק מהדירות האלו מושכרות רק בעונות מסוימות ולא על פני כל השנה, ועדיין – האפשרות להשכיר אותן בתקופה מסוימת מוציא אותן משוק הדירות להשכרה לישראלים. הרי אם בשכירות לתיירים במשך כמה חודשים עושים תשואה טובה יותר מהשכרה לישראלים בכל השנה, אז ברור מה עדיף למשכירים.

על רקע זה, הוחלט בכמה מקומות בעולם לקנוס את הדירות המושכרות האלו מהחוק. בברלין הוחלט  על כך, לאור עלייה של 56% בשכר הדירה ונקבע קנס של 100 אלף אירו.

למדריכים רלבנטיים נוספים:

למדריך משכירי דירות

למדריך שוכרי דירות

מס על השכרת דירה – כמה ואיך ניתן לחסוך?

דמי הניהול בקרנות הנאמנות אמנם ירדו בממוצע בשנים האחרונות, אבל הכל יחסי, ויחסית לריבית הנמוכה ובהתאמה התשואה הנמוכה הגלומה בהשקעות סולידיות, מדובר על דמי ניהול גבוהים. ובכל זאת – מנהלי קרנות בחודשים האחרונים בעיקר מעלים את דמי הניהול, אם כי, הנה כמה דיווחים מהזמן האחרון (כשבועיים) והם יחסית מגוונים – לצד העלאות בדמי הניהול יש גם הפחתות. במיטב הפחיתו דמי ניהול בשתי קרנות אג"ח –

בקרן הנאמנות  מיטב (2B) מודל + 15% (מספר קרן: 5107727). דמי הניהול ירדו מ-1.14% ל-1.11%.

בקרן: מיטב (1A)(!) קונצרני פלוס (מספר קרן: 5114640), דמי הניהול ירדו מ-0.94% ל-0.79%. עם זאת, חשוב לשים לב שעדיין מדובר בדמי ניהול לא נמוכים – בדמי ניהול שנתיים של 0.79% ו-1.11% גם אם מדובר באג"ח קונצרני, וגם אם מדובר בקרן עם מרכיב מנייתי (הקרן הראשונה), הרי שחלק משמעותי נהרווח הצפוי עובר למנהל הקרן. הרי כמה כבר אפשר להרוויח באג"ח הקונצרני? ובמניות יש כמובן סיכון לא קטן.

ונמשיך עם הצגת השינויים בדמי הניהול – בקרן הנאמנות  אי.בי.אי. (2D) תיק אג"ח ומניות בינלאומי (מספר קרן: 5121462) יעלו דמי הניהול מ-0.7% ל-0.85%.

בקרן –  אי.בי.אי. (4D) סל S&P 500 (מספר קרן: 5117601) יעלו דמי הניהול מאפס ל-0.25%.

בקרן –  אי.בי.אי. (4B) סל ארה"ב מגודרת מט"ח (מספר קרן: 5119185) יעלו דמי הניהול מ-0.25% ל-0.4%.

בקרן –  אקסלנס (0B)(!) אג"ח כללי ללא מניות – קרן נאמנות (מספר קרן: 5115613) ירדו דמי הניהול מ-0.57% ל-0.38%.

קרנות אקסלנס מעלות דמי ניהול – מה זה משאיר למחזיקים בקרנות השקליות ולמה בעצם החברה מעלה את דמי הניהול?

הגירעון בהון החוזר של אורבנקורפ רגע לפני גיוס אג"ח היה רמז עבה לעתיד לבוא – מי משקיע באג"ח של חברה עם גירעון בהון החוזר?  

מה הבעיה עם הנכסים השוטפים של אורבנקורפ? איך זה שהם יתממשו על פני חמש שנים (ולא שנה), ומה היתה האינדיקציה הטובה ביותר לנפילה של החברה? 

נניח שאתם מנהלי השקעות בגוף מוסדי ואתם בוחנים השקעה בהנפקת אג"ח של חברת נדל"ן. אתם מקבלים את התשקיף שכולל תיאור רחב על עסקי החברה לצד הדוחות הכספיים של החברה כמה שנים לאחור.

מהמאזן  עולה התמונה הבאה – יש לה נכסים בסך של 957 מיליון שקל, התחייבויות בסך של 720 מיליון שקל, והון עצמי של 237 מיליון שקל. הנתונים האלו כנראה לא ממש יעזרו לכם לקבל החלטה, ואתם יורדים לרזולוציה עמוקה יותר- הנכסים השוטפים של החברה מסתכמים ב-435 מיליון שקל, וההתחייבויות השוטפות מסתכמות ב-648 מיליון שקל. הנתונים האלו כבר אמורים להציף חשש מסוים. נכון, זו תמונה חלקית, אבל אלו חלקים די חשובים בפאזל והם לא מסתדרים.

גירעון בהון החוזר

הנכסים השוטפים מבטאים את הנכסים שאמורים להפוך למזומנים בטווח של שנה (לרוב שנה, למעט יוצאים מהכלל – מיד הרחבה), וההתחייבויות השוטפות אמורות להיות משולמות בטווח של שנה. ההפרש ביניהם – נכסים שוטפים פחות התחייבויות שוטפות נקרא – הון חוזר, והוא אמור תיאורטית לבטא את היקף המזומנים שיהיה במאזן בתוך שנה  אז, מכאן יוצא שלכאורה יש כאן חור גדול (גירעון בהון החוזר) של 213 מיליון שקל. איך החברה תממן את הגירעון הזה? לא ברור, זו חברה שעוסקת בתחום הנדל"ן בעיקר היזמי, היא מוכרת דירות באופן שוטף, אבל מהשנים האחרונות ומהפרויקטים בקנה לא ברור אם יש לה תזרים חזוי שיסגור את הגירעון הזה. גירעון בלי תזרים באופק ובלי גופים (בנקים, ספקים ואחרים) שמממנים אותו, הוא צרה צרורה, אבל רגע – אולי בדיוק מהסיבה הזו  יש הנפקה, גיוס האג"ח יסגור חלק גדול מהגירעון הזה.

החברה הזו, אורבנקורפ שפועלת בקנדה ונשלטת על ידי אלן ססקין (שעל רקע המשבר נמצא בפשיטת רגל )  היא אחת מגל ההנפקות הזרות ששוטף את הבורסה המקומית. כן, אצלנו החברות האלו יכולות לגייס, שם – בארה"ב, הן מתקשות לגייס, ואת האבסורד הזה הן מנצלות לגיוסים של מיליארדים. אורבנקורפ גייסה לפני כמה חודשים בודדים 180 מיליון שקל – למרות הגירעון בהון. הכסף הזה  די נעלם, בשבועות האחרונים מתברר שמדובר באחד הפלופים הגדולים של השנים האחרונות – החברה פשוט קרסה, וביקשה הקפאת הליכים והגנה מפני נושים. איך זה יכול להיות? עדיין לא ברור, אבל מה שברור שכבר בדוחות היו סימנים מוקדמים למצוקה של החברה.

הנכסים השוטפים – יהפכו למזומנים עד 5 שנים מיום המאזן 

הבעיה הראשונה היא כאמור בגירעון בהון החוזר. מי שמלווה כסף לחברה צריך לבחון אם מדובר בגירעון מתמשך, או גירעון שיש לו כיסוי (תזרים עתידי, מלווים מובטחים ועוד) – זה לא המצב באורבנקורפ, ומעבר לכך, הגירעון בהון החוזר עוד חמור ממה שמתקבל מתמטית. אורבנקורפ מסתבר היא מהחברות שהכלל בקשר לנכסים השוטפים לא חל עליהם. נכסים שוטפים הם לרוב נכסים שיהפכו  למזומנים עד שנה, אבל אם מדובר בחברות עם אורך חיים תפעולי ארוך משנה, אזי הנכסים במסגרת סעיף הנכסים השוטפים, יהפכו למזומנים בטווח של משך החיים התפעולי. החשבונאות מאפשרת זו, וזה רלבנטי לחברות מסוגה של אורבנקורפ – חברות בנייה, שכן להן אין משמעות לשנה, מסגרת הפעילות שלהן היא הרבה מעבר לשנה – המחזור התפעולי שלהן הוא כמה שנים טובות משלב רכישת הקרקע, הגשת תב"ע, תכנון, בנייה, שיווק ומכירות. החברות הישראליות בתחום לרוב מדווחות על מחזור חיים תפעולי של 3 שנים, אורבנקורפ מדווחת על מעין שלוש פעילויות, פעילות שוטפת "רגילה" ושתי פעילויות של נדל"ן יזמי – אחת עם מחזור תפעולי של 3 שנים והשנייה עם מחזור תפעולי של 5 שנים, ואת זה אפשר לדעת רק מהביאורים לדוחות השנתיים  – "לקבוצה שני מחזורים תפעוליים" כתוב בביאור, "בהתייחס למלאי דירות בהקמה בבנייה רוויה, תקופת מחזור התפעולי הינה עד חמש שנים. בהתייחס לבנייה צמודת קרקע , תקופת המחזור התפעולי הינה שלוש שנים. בהתייחס ליתר הפעילויות, המחזור התפעולי הינו שנה. לפיכך, הנכסים וההתחייבויות הקשורים באופן ישיר למלאי דירות בהקמה (הן בבנייה רוויה והן בבנייה צמודת קרקע) מסווגים בדוח על המצב הכספי במסגרת הנכסים וההתחייבויות השוטפים בהתאם לתקופת המחזור התפעולי המתייחסת לכל פעילות".

המשמעות של הביאור התמים הזה היא ענקית –  אין משמעות לחישוב ההון החוזר (הגירעון בהון החוזר), מכיוון שבתוך הנכסים השוטפים יש נכסים שיהפכו למזומן לא בטווח של שנה אלא בטווח של שנתיים, שלוש שנים, ארבע שנים ואפילו קרובה לחמש שנים. מנגד, ההתחייבויות אמנם לכאורה מזוהות ונרשמות בהתאם לאורך החיים התפעולי של הנכסים הרלבנטיים, אלא שאם מפשפשים בביאורים מגלים שככל הנראה רוב ההתחייבויות הפיננסיות מוגדרות בהתאם להלכה ה"רגילה" – התחייבויות שנפרעות בטווח של שנה מוצגות בהתחייבויות שוטפות והתחייבות פיננסיות שנפרעות לאחר שנה נרשמות כהתחייבויות לזמן ארוך. כלומר, בתוך הנכסים השטפים יש נכסים רבים שלא יתורגמו למזומן בטווח של שנה (מלאי הדירות למשל מהווה 284 מיליון שקל מתוך נכסים שוטפים בסך 436 מיליון שקל, והוא בהגדרה ימומש בהתאם למחזור החיים התפעולי – שלוש עד חמש שנים); ומנגד – חלק גדול מההתחייבויות דווקא  כן יתממש בטווח של שנה ( הלוואות מתאגידים פיננסים ואחרים בסך 430 מיליון שקל מתוך התחייבויות שוטפות בסך 648.7 מיליון שקל).  מתמטיקה פשוטה אמורה להוביל אתכם לגירעון גדול משמעותית ממה שנראה בהתחלה. וזה כבר מתחיל להדאיג – איך החברה תסגור את הגירעון? אלא שמי שקרא בתשקיף היה עלול לקבל תמונה אחרת – החברה מסבירה שהגירעון החשבונאי בהון החוזר דווקא  הופך לחיובי באם מתייחסים לשנה קדימה. החברה מציגה את רוב הנכסים השוטפים ככאלו שיתממשו בתקופה של 12 חודשים. זו התחזית של החברה, תחזית אופטימית מדי (ואולי חסרת בסיס).

חשבונאות ליברלית ברישום נדל"ן להשקעה

תוסיפו לגירעון בהון החוזר את החשבונאות מאוד ליברלית ברישום הנדל"ן להשקעה (שניפח את הנכסים ואת הרווחים בשנים הקודמות), ותקבלו חברה שכנראה לא היתה צריכה להשלים את הגיוס. אז איך זה קרה? פשוט – יש הרבה כסף שמחפש אלטרנטיבות ( האשמה בריבית הנמוכה), ומנהלי ההשקעות פונים גם לאג"ח יותר מסוכנות (אף אחד לא ציפה לכזה סיכון גדול) בתמורה לפיצוי בריבית – זו הדרך שלהם לייצר תשואה, אבל אין מתנות חינם בשווקים. השאלה הגדולה – אם הריבית על אגרות החוב מתמחרות את הסיכון, או שפשוט בגלל הכסף הרב שמגיע לגופים המוסדיים אז כבר אין ברירה וקונים מכל הבא ליד?

תכנים רלבנטיים:

הקרנות שקנו את הזבל של אורבנקורפ

ההון החוזר של בזק 

גירעון כרוני בהון – איך זה אפשרי

קרן הנאמנות ברק ממונפת של בית ההשקעות ברק בניהולו של שי ברק, הושקה בסוף חודש מרץ, ונראה שהיא עדיין לא זוכה לאמון המשקיעים. בדיווח הבורסה המעודכן לסוף מרץ, בקרן יש 100 אלף שקל בלבד, וגם אם זה עלה במהלך השבועות האחרונים, נראה שעדיין מדובר על קרן קטנטנה. איך אנחנו מעריכים זאת.

הקרן דיווחה לאחרונה כי שני גורמים מקורבים מחזיקים ב-76% מהיקף ההשקעות בקרן, וזאת לעומת 46.4% בתאריך 27 באפריל.  לא ברור מי המקורבים, ייתכן שהם מבעלי השליטה בברק – אפרים שגיא (27.5%), תומר חיים (27.5%) יוסף הרמן (25%) ושי ברק עצמו (20%). נכון למועד התשקיף (חודש מרץ) דיווחה ברק על ניהול כספים כולל של 27 מיליון שקל – סכום נמוך במונחי בית השקעות.

לחברה מספר קרנות נאמנות שהשיקה מאז הקמתה, לרבות ברק גמישה, ברק חוזים עתידיים (שגם היא הושקה לאחרונה וגם היא מנהלת סכום נמוך – 400 אלף שקל נמוך לסוף מרץ), ברק אג"ח מדינה וברק 10/90.  רוב הכספים המנוהלים הם בשתי הקרנות האחרונות.

השקה של קרנות גם אם הם לא מגייסות כספים, חשובה מאוד לבית השקעות חדש, ואולי זה המקרה של ברק. ברגע שהקרן הושקה היא כבר חלק מהמשחק, היא רשומה ומדווחת (ובהתאמה יש עלויות לא מעטות), אבל היא גם מייצרת תשואה, ועוברת את השנה הראשונה – שנה שבה הקרן לא נכנסת למערכת הדירוג של הבנקים. כל הרעיון בשיווק הקרנות הוא להגיע למערכות של הבנקים. רק משם (נכון לעכשיו) מגיעים הכספים, ומי שבעצם קובע לאן זה יזרום הן מערכות הדירוג של הבנקים שמשפיעות באופן מוחלט על היועצים בבנקים – הכסף של המשקיעים זורם לפי המערכות דירוג.

ועל רקע זה, שם המשחק הוא להגיע לדירוג טוב, ודווקא ככל שהקרן יותר קטנה ולכן גם יותר גמישה בפעולות שלה, הסיכוי שלה להגיע לדירוג טוב הוא גבוה יותר. יש מנהלי קרנות שמשיקים קרנות רק כדי שהם יהיו במשחק, ואחרי שנה הן נכנסות למודל הדירוגים של הבנקים ואז הם כבר יכולות עם הנתונים שלהם טובים להשתלב גבוה בדירוג ולהשיג מיליונים רבים שיזרמו אליהם.  במילים פשוטות – זה עניין של סיכוי סיכון – להשיק קרן ולתחזק אותה שנה עולה כסף. אבל גם אם אין הזרמות כספים בשנה הראשונה, באם המנהל הצליח (וכשהקרן קטנה יש סיכוי גבוה יותר) לייצר תשואה, הוא נכנס גבוה לדירוגים בשנה העוקבת, ואז הסיכון הזה עשוי להתברר כמשתלם מאוד.

זה לא אומר, חשוב להדגיש, שמנהלי הקרנות פועלים באופן לא ליגיטימי, זה אומר שאם אתם רואים קרן חדשה עם נתונים מצויים, ובבנקים ממליצים עליה, חשוב לוודא כמה זמן היא בשוק ואם זה יכול לנבוע מכך שכשהיא היתה קטנה היא עשתה תשואה גבוה שהכניסה אותה לדירוג הגבוה , ואז זו כבר החלטה שלכם אם להאמין שהיא תמשיך לשכפל את ההצלחה או לא.

נראה שהבנקים עלו מדרגה בתחרות בפיקדונות לשלוש שני ומעלה. זה התחיל עם פיקדון קרמובלה של מזרחי טפחות (פיקדון שקלי ל-3 שנים בריבית של 1.5%), המשיך עם הפיקדונות הדיגיטליים של בנק ירושלים (1.45% ל-3 שנים), ונמשך גם בפיקדונות במבצע שמציע בנק הפועלים.

הבנק מציע ללקוחותיו את – "דן חסכן לצעד הבא". מדובר בפיקדון/ תוכנית חיסכון שקלית (שאינה צמודה למדד המחירים לצרכן) שהחוסך בה מפקיד בהוראת קבע. הריבית היא 1.25% בשנה, והחיסכון הוא לתקופה של 6 שנים. לכאורה, אם התקופה עולה אז גם הרייבת אמורה לעלות, אבל צריך לזכור שפיקדונות בהוראת קבע, משך החיים הממוצע של הפיקדון / החיסכון נמוך משמעותי מכל התקופה. לחסוך בהוראת קבע במשך 6 שנים זה כמו לחסוך בפיקדון "רגיל (עם הפקדה אחת) במשך 3 שנים (בחישוב לא מדוייק). ואז ריבית של 1.25% היא לא נמוכה, אם כי, ביחס לאלטרנטיבות היא פחות אטרקטיבית.בפיקדון דן חסכן, מינימום ההפקדה הוא 50 שקל בחודש.

חיסכון ל-4 שנים – האם כדאי?

בנוסף, מציעים בפועלים חיסכון ברירת מחדל ובשמו המלא – חיסכון צמרת ברירה ל-4 שנים. מדובר בתוכנית חיסכון שקלית ל-4 שנים כשבתום תקופת החיסכון יערך חישוב והלקוח יקבל את הגבוה מבין: מענק שקלי לכל תקופת החיסכון בשיעור של 4% (שהמשמעות שלה היא ריבית מתואמת בשיעור שנתי של 0.9854%), ללא הצמדה, או: הצמדה מלאה למדד המחירים לצרכן, ללא ריבית. סכום מינימום להפקדה בחיסכון הזה – 50,000 שקל.

בחיסכון הזה מקבלים תשואה שקלית נמוכה מאשר במקומות אחרים, אבל כאן יש סוג של אפסייד במידה והמדד פתאום יקפוץ, ואז מקבלים את המדד (בלי תשואה ריאלית). בפועל, מי שמעוניין להשקיע בפיקדונות צמודי מדד יכול לעשות זאת מלכתחילה ובריבית ריאלית (שעולה ככל שפרק הזמן עולה), והנה הצעה מהזמן האחרון,  כך שההצעה של פועלים, לא נראית מעניינת. מקבלים בה תשואה נמוכה בכל אחד מהמסלולים. אז למי היא טובה? למי שלא יודע להחליט בין שקלי לבין פקדה בפיקדון צמוד מדד – כאן, הוא יקבל פחות מכל אחת מהבחירות בנפרד, אבל הוא לא יוכל "ליפול" עם מסלול לא טוב (יש מעין מינימום של ההצעה השקלית). כלומר יש כאן סיכון קטן יותר ובהתאמה סיכוי/ תשואה נמוכה יותר.

רוצים שמחירי הדירות יירדו? תביאו פועלי בניין, תעלו (סוף סוף) את הריבית – אלו הבעיות האקוטיות, אבל מסתבר שהסינים והרומנים לא רוצים להיות פועלי בניין בארץ.

מחשבון מחירי הדירות

אחת הבעיות הקשות של שוק הנדל"ן היא מחסור אדיר בפועלי בניין. מדובר על מחסור של קרוב ל-20 אלף עובדים זרים, והמחסור הזה גורם לעיכובים ודחיות בביצוע העבודות ובהתאמה מייצר רמת מלאי דירות נמוכה. תוספת של פועלי בניין תאיץ את קצב העבודה ותשנה את מאזן הכוחות בין היצע הדירות לביקוש לדירות. זה לא סוד שכאשר ההיצע גדל, יש השלכה על המחירים, זה כבר לא יהיה שוק של מוכרים (בו המוכרים הם אלו עם הכוח והם קובעים את המחיר), אלא בהדרגה יהפוך לשוק של קונים (בו לקונים יש גם כוח).

זו לא הבעיה היחידה של שוק הדירות, הבעיה הגדולה ביותר היא כנראה הריבית הנמוכה שמתדלקת מימון (משכנתאות) מאוד זולות, וגורמת לאנשים לקנות דירות פשוט כי אפשר לקבל משכנתא בתנאים מצוינים, אם כי בחודשים האחרונים ריבית המשכנתא בכיוון מעלה.

ובקשר למחסור בפועלי בניין, אומר ראש מטה הדיור במשרד האוצר, אביגדור יצחקי במסגרת כנס של כלכליסט – "קיים מחסור של 100 עד 150 אלף דירות שזה כ-5% משוק הדירות. אז בינתיים, עד שסוגרים את החוסר הזה, חיים יותר אצל ההורים, ובחברה החרדית סוגרים יותר חדרים אבל כשזה יתעצם זה יזעזע את החברה הישראלית.. מי שאשם במשבר הדיור היא הממשלה. אין על זה ויכוח. היא צריכה להמציא את הקרקע שעליה ייבנו דירות, היא צריכה להשיג את הון הנדרש לשם הפרויקטים והיא צריכה לאפשר שלא יהיה מחסור בעובדים. אלו עקרונות בסיסיים שכל כלכלן יודע וככה עושים מדיניות של מאקרו כלכלה,  ואת זה אנחנו עושים עכשיו ­ אנחנו מגדילים את היצע הדירות".

"מה שאנחנו רוצים ועושים במשרדי האוצר והבינוי, הוא לפתור את המשבר הזה. המשבר הזה הוא בעייתי וצמוד למשבר של תשתיות ותחבורה ואני לא יודע מה יקרה קודם – או שלא יהיה לאנשים איפה לנסוע או שלא יהיה להם איפה לגור. יש חוסר מאוד גדול של דירות. אנחנו מטפלים ומנסים לפתור את צד ההיצע, וגם בנושא העובדים הזרים. בעניין העובדים הרומנים, הם לא רוצים לבוא והסינים לא רוצים לבוא. אבל אין ברירה ואם לא נביא עובדים אין סיכוי שמצב השוק ישתנה. 'בינתיים עושים את תוכנית למשתכן כדי להביא דירות לשוק בתנאי מימון נוחים ולכן גם בנק ישראל נרתם. עשינו טעות ולא לקחנו בחשבון שהקבלנים לא רוצים לקחת אשראי כי יש להם 100 אחוז של מכירה. אבל כשאני רואה אנשים בעפולה שחותמים על דירה אני מקבל אושר וזה אחרי 15 שנה של שירות ציבורי. אני יכול עכשיו, במסגרת תוכנית למשתכן, לדאוג לאלה שאין להם דירה אבל אין לי לכולם ואני דואג למי שאין. אני מבקש מכולם והעיתונות אל תרפו את ידיכם מהזוגות הצעירים. אבל יש בעיה אני קודם כל רוצה לתת לאלה שאין להם דירה".

רגע, מר יצחקי על מה אתה מדבר – על הגרלה, על הימור? אתה באמת רוצה לעזור לאנשים, לזוגות הצעירים? או שאתה רוצה לייצר כותרות מחמיאות. אתה לצד שר האוצר כחלון, הופכים את הזוגות הצעירים לסוג של מהמרים, אתם מצ'פרים (מאוד) חלק קטן ואת היתר אתם זורקים (הם לא זכו בהגרלה), ומשאירים אותם ממורמרים – "לחברים שלנו יש דירה שקנו בהנחה של 200 אלף שקל, והם גם קיבלו משכנתא נוחה, הם הביאו רק 100 אלף שקל מהבית, ומה איתנו – הפסדנו בהגרלה…". דור של זוגות צעירים יחיה כאן בתחושה  של תסכול ומרמור, וזה מעבר לעניין המוסרי – המדינה מעין דוגלת בהימורים – הרי בית המשפט והכנסת מגדירים את ההימורים כלא חוקיים (למעט מפעל הפיס).

ומעב רלכך, מחיר למשתכן, בינתיים לא הורידה מחיירם, אולי ההיפך – "תוכנית מחיר למשתכן מעלה את הביקוש, וקיים חשש שמחירים ימשיכו לעלות, ולפעמים זה נראה כאילו המדינה דואגת רק לזוגות הצעירים. אנחנו לא ישנים בלילות כדי להתגבר על כל החסמים ונוציא 100 אלף דירות לזוגות הצעירים וזה לא יעזור לאף אחד. קשה לבנות אותם וזה דורש עבודה רבה, ובשורה תחתונה אלו דירות ולא מסטיקים. אני שומע את ההפחדות האלה על משכנתא, ואני שואל למה זה לא קיים בשוק הפרטי? תפסיקו להפחיד ותעוררו את השוק כי הקריטריונים פשוטים – מי שחסר לו דירה תנו לו. עד סוף 2017 מאה אלף איש ידעו שהם יוכלו לרכוש דירה זולה'".

כמה מרוויח פועל בניין?

מה אומרים על תוכנית מחיר למשתכן? האם זה יהיה סיפור הצלחה ויגרום להורדת מחירי הדירות, או שמא זה עוד פלופ של הממשלה?

יגאל דמרי, בעלים ומנכ"ל של חברת הנדל"ן דמרי, אמר בוועידת כלכליסט – "מחירי הדירות לא הולכים לרדת ב­5 השנים הקרובות, משום שהממשלה לא באמת רוצה להוריד אותם. זה טוב למדינה לגבות כסף מכולנו פה. ובקשר לתוכנית מחיר למשתכן הרי שהתוכנית תעלה את מחירי הדיור כי היא מיועדת רק ל­30% מהשוק, מה יעשו הלא זכאים? מהיום שיצא מחיר למשתכן אנחנו היזמים חוגגים כי מחירי הדיור ממשיכים לעלות. בפרויקטים שאינם מחיר למשתכן אנשי המכירות שלנו מקבלים כמות פניות כפולות".

"מעבר לכך, בעוד 5 שנים ידברו על שכונת הפחונים בעפולה או לוד, סטנדרט הבנייה בתוכניות האלו לא מספק. הבנקים לא הסכימו לתת משכנתאות בפרויקטים האלה בגלל רמת הסיכון שנטלו בהם הקבלנים לאור מחירי הדירות הנמוכות. לכן, הם יפשטו רגל, ירמו או יפסידו".

ח"כ אלי כהן מתנגד לדברים ולתחזיות של דמרי – "מחירי הדיור יירדו. זה ברור לגמרי, והשאלה אם זה יהיה בתוך שנה או בתוך 3 שנים. כהן,  יו"ר ועדת הרפורמות בכנסת המשיך וטען "היחידים שרוצים שהמחירים לא יירדו הם בעלי האינטרס ­ הקבלנים והבנקים. דמרי יש לך שנתיים ליהנות ממחירי הנדל"ן, צא ובנה כי השינוי יגיע".

באותו דיון בוועדת כלכליסט אמר אשל ארמוני, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון "הנתונים על תוכניות מחיר למשתכן מוכיחים את ההפך. התוכנית זוכה לאמון של הציבור. בשטח אנחנו  רואים שכמעט כל המכרזים הצליחו ולא חשוב איפה הם היום. זה לא פשוט לייצר מכרז מחיר למשתכן בעפולה ובית דגן. והמשמעות היא ברורה –  יש מספיק קבלנים שמאמינים בזה. צריך להסתכל על  המכלול – כמעט 30 אלף זוגות נרשמו לקבל תעודת זכאות על מספר לא גדול של פרויקטים. זה מראה שיש אמון לציבור בתוכנית הזו. אני לא מקבל את הטענות כנגד הממשלה. מדובר בראייה לטווח קצר בעוד שהממשלה פועלת במטרה לייצר פתרון ארוך טווח לבעיית הדיור. מה שהממשלה עושה זה פעילות רדיקלית ועמוקה לתקן עוולות גדולות. השאלה היא האם יש פה ממשלה שיש לה תוכנית שמטפלת בדברים הנכונים והאם אנחנו בונים את יכולת הביצוע בעתיד?"

מחשבון מס רכישה

איך לוקחים משכנתא במחיר למשתכן?

למי תורם אלטשולר שחם? ולמה במקום תרומה הוא לא מפחית את דמי הניהול (שאותם הוא תורם) – ככה יוצא שהמחזיקים בקרן הכספית מפסידים בגלל דמי הניהול שעוברים לתרומה… 

קרן הנאמנות אלטשולר שחם (00) כספים תרומה למען הקהילה (מספר קרן: 5105820) תורמת באופן שוטף את כל דמי הניהול שלה. ככה לכאורה צריך לתרום, לא מכספי החברות הציבוריות (שזה סוג של כסף ציבורי), לא מתוך כספי הקרנות המנוהלים (כסף ציבורי), אלא מהרווח השוטף של החברה הפרטית. "בהמשך להחלטת דירקטוריון מנהל הקרן, לפיה כל עוד לא יוחלט אחרת על ידי הדירקטוריון יתרמו כלל הכנסות שכר מנהל הקרן בקרן כפי שיהיו מעת לעת למען הקהילה, מתכבד מנהל הקרן להודיע כי תרם סכום בסך 154,467 ש"ח לעמותת 'מרכזי יד לילד – רשת מועדוני נוער חב"ד באזור הדרום'", נמסר על ידי מנהל קרן הנאמנות.  אבל יש כאן בכל זאת בעיה – מנהל הקרן החליט לתרום את דמי הניהול, וזה אולי נראה על פניו מבורך, אלא שהוא מחלק את דמי הניהול שהם בעצם תשלום של המחזיקים בקרן הכספית. דמי הניהול האלו – בשיעור של 0.16% הופכים את הקרן שהיקפה מעל 400 מיליון שקל, לקרן הפסדית – בשנה האחרונה הפסידו המחזיקים 0.1%, וכשמסתכלים קדימה לא רואים שהמצב הולך להשתפר – היכולת של קרן כספית להרוויח עם דמי ניהול כאלו וריבית ברצפה (ריבית בנק ישראל של 0.1%, ומק"מים שנותנים תשואה נמוכה יותר מכך), היא כמעט לא אפשרית, ואז עולה שאלה חשובה – למה אלטשולר תורם את דמי הניהול במקום לאפס את דמי הניהול? – לפני שחושבים על תרומות, תפקידו של מנהל השקעות להשיג תשואה למשקיעים, ודמי הניהול שהוא גובה בקרן הכספית, גורמים לתשואה שלילית (או אפסית).

אם תרצו אפשר להסתכל על זה כך – אלטשולר שחם גובה מהמחזיקים כסף שמעביר אותם להפסד, ואז מעביר את הכסף לתרומה. כלומר, אתם, המחזיקים תורמים כספים למרותש אתם מפסידים. זה לגיטימי, אלטשולר כמובן פועל בהתאם לחוק, אבל זה אבסורד גדול וניסיון לתעתע בעובדות הפשוטות – אין טעם לקחת דמי ניהול ולגרום למשקיעים שלך להפסיד – ושום תרומה לא תחפה על זה.

מדריך קרנות נאמנות – יתרונות וחסרונות

מדריך תעודות סל – כל מה שצריך לדעת

רוני בריק, נשיא התאחדות בוני הארץ, ובעלים ומנכ"ל של חברת לי-רן אמר בראיון לביזפורטל כי מחירי הדירות יעלו ב-2016 לפחות כמו ב-2015 – "אין שום שיפור בהבאת עובדים לתחום הבנייה, אין שיפור בנושא האשראים לקבלנים, אין שיפור בהיצע הדירות, נהפוך הוא. בפועל , אנחנו לא רואים שום דבר שהממשלה עושה כדי לשפר את הבעיות של דוק הדירות. הממשלה הולכת לפתרון לחסרי דיור ומזניחה את שוק משפרי הדיור, וזה גורם לעלייה במחירי הדירות של משפרי הדיור. אין לי ספק שמחירי הדיור יעלו לפחות כמו שעלו בשנת 2015".

בקשר לתוכנית מחיר למשתכן, אמר בריק – "התוכנית לא תסייע להורדת מחירי הדירות. התוכנית איננה מושלמת ולאור הרבה סיבות התוכנית דווקא תעלה את מחירי הדירות. צריך היה לפתוח את התוכנית הזו גם למשפרי דירות ולא רק למחוסרי דירות. כך גם המפרט היה משתפר, אבל זה לא נעשה".

ובקשר לקבוצות רכישה, אמר בריק – "אנחנו מדברים על הנושא של קבוצת רכישה שנים. צריך שמי שמארגן קבוצות רכישה יחולו עליו ההחמרות כמו על מוכרי דירות – שתהיה לו חובה לערבויות ובטחונות, ועכשיו מתחילים לדבר על זה, רוכשי דירות צריכים להיזהר ולבדוק את כל הסיכונים שהיינו חשופים אליהם בחודשים האחרונים".

בריק כמובן מדבר מפוזיציה – מתאים לו מאוד לראות את קבוצות הרכישה הולכות ופוחתות (ואפילו נעלמות), אבל מה שבטוח שצריך לחייב את מארגני קבוצות הרכישה בערבויות וביטחונות מתאימים.

כך או אחרת, נראה שאכן אחת הבעיות הגדולות של השוק המקומי היא בעובדים – אין מספיק פועלי בניין, וזאת למרות השכר היחסית גבוה בתחום. זו הסיבה שלוקח בארץ לבנות דירה 27 חודשים, הרבה יותר מאשר במדינות העולם המערבי. אחת הסיבות לבנייה האיטית היא מחסור בפועלי בניין מיומנים. בארץ יש כ-8 אלף עובדים זרים בתחום הבנייה וצריך הרבה יותר מכך. כיום בענף הבנייה עובדים, על פי ההערכות כ-67 אלף עובדים (מעל 42 אלף פלסטינים, כ-17 אלף ישראליים ו-8 אלף זרים) ועל פי מחקרים של השני האחרונות צריך להגדיל את מספר העובדים בכ-17 אלף עובדים לפחות.

כמה מרוויח פועל בניין?

משכנתאות במרץ  – 5.3 מיליארד שקל. הבנקים למשכנתאות נתנו בחודש מרץ משכנתאות בהיקף של 5.3 מיליארד שקל – כך עולה מנתוני בנק ישראל. היקף המשכנתאות דומה לממוצע החודשי בשנה האחרונה. בחודש אפריל צפוי שתהיה ירידה בהיקף המשכנתאות על רקע חג הפסח.

מהנתונים עולה כי שליש מהמשכנתאות החדשות – כ-1.9 מיליארד שקל,  היו בריבית קבועה, שליש נוסף בריבית משתנה ושליש בהצמדות שונות. הרכב הריבית הקבועה לעומת המשתנה זז בשנים האחרונות – אם בעבר הלא רחוק זה היה פופולארי למדי לקחת את רוב ההלוואה בריבית משתנה, הרי שעכשיו על רקע הריבית האפסית, והסיכוי הסביר מאוד שהריבית תעלה בהמשך, נוטים רבים לקחת גם מרכיב גדול של ריבית קבועה. אחרי הכל, הריבית הקבועה היא סוג של עוגן – היא אמנם יקרה יותר מהריבית המשתנה, אבל היא פחות מסוכנת ובמצב של העלאות ריבית היא כמובן לא תעלה. ובכל זאת, גם השליש שלוקחים כיום בריבית קבועה, עשוי להתברר כנמוך מדי.

ריבית המשכנתא לאן?

ריבית המשכנתא באפריל נותרה ללא שינוי (אחרי שבמרץ נרשמה עלייה בריבית). ריבית המשכנתא הצמודה למדד בחודש אפריל ירדה מעט בממוצע ל-3.01% בהשוואה ל-3.06% בחודש הקודם.  ריבית המשכנתא השקלית באפריל גם היתה באזור של חודש שעבר  – הריבית השקלית הקבועה לכל התקופות, עלתה באפריל ל-2.68%, לעומת 2.64% בחודש מרץ. בשבוע הבא אמור בנק ישראל לפרסם את נתוני הריבית לחודש מאי (לעדכון ריבית משכנתא)

על כל פנים, עדיין מדובר בריביות נמוכות מאוד והריבית היא בעצם הדלק המניע את שוק הדירות – המחירים המשיכו לעלות בחודשים האחרונים, למרות תוכנית מחיר למשתכן ששר האוצר "בונה" עלייה, ונראה שברמת ריבית כזו ובהינתן הביקושים לדירות, לא צפויה ירידה באופק.

מעבר לכך, אמנם רוב הכלכלנים חוזים שריבית  בנק ישראל תעלה (הרוב צופה שזה יקרה במחצית הראשונה של 2017), אך יש כאלו שסבורים שהריבית דווקא תרד ואף תהיה שלילית. כאן, תוכלו להתרשם מההשפעה של ריבית שלילית על המשק ועל מחירי הדירות. כך או אחרת, כולם תמימי דעים (אלו שצופים עלייה בריבית ואלו שצופים ירידה בריבית) שהשינוי יהיה הדרגתי מאוד. והמשמעות היא ככל הנראה – ריבית משכנתא נמוכה גם בהמשך השנה.

למדריכי משכנתא:

למדריך משכנתא – מדריך "גג"

מה ההון שלנו וכמה משכנתא לקחת?

למדריך מס רכישה

מה המחיר האמיתית של הדירה

ריבית קבועה צמודה או ריבית קבועה לא צמודה – מה עדיף?

בנק לאומי מציע ללקוחותיו פיקדון צמוד לשלוש שנים בתשואה שעולה על פי היקף ההשקעה. עד סכום של 100 אלף שקל (לא כולל) הריבית התעריפית הצמודה לשנה היא 0.3%. עד סכום של 250 אלף שקל (לא כולל) הריבית הצמודה היא 0.4% , ומ-250 אלף שקל ומעלה הריבית הצמודה מסתכמת ב-0.5%.

כמו כן, מציעים בבנק לאומי פיקדון צמוד לטווח ארוך של 6 שנים, אך ניתן לצאת בתום שנתיים (נקודת יציאה).  הפיקדון/ חיסכון מניב אם מחזיקים בו עד סוף התקופה את הריביות הבאות – לסכום של עד 100 אלף שקל (לא כולל) – ריבית של 0.5%; לסכום של עד 250 אלף שקל (לא כולל) – ריבית של 0.6%; לסכום העולה על 250 אלף שקל – ריבית של 0.8%.

באם החוסך ייצא לאחר שנתיים הוא יקבל ריבית של בין 0.1% ל-0.2% – עד סכום של 100 אלף שקל (לא כולל) רייבת של 0.1%, עד 250 אלף שקל (לא כולל) ריבית של 0.15%; ומעל 250 אלף שקל ריבית שנתית צמודה של 0.2%.

לחוסכים שייצאו לאחר 4 שנים, הריבית הצמודה תהיה לסכום של עד 100 אלף שקל (לא כולל) – 0.25%; עד 250 אלף שקל (לא כולל) – 0.35%, ומעל 250 אלף שקל – 0.45%.

לאחרונה יצא בנק ירושלים בפיקדונות דיגיטליים שקליים לכלל הציבור. בפיקדון לשלוש שנים הריבית  1.45% קבועה בחישוב שנתי, ובפיקדון ל-5 שנים הריבית היא 1.7%.  בבנק מזרחי טפחות השיקו בחודשים האחרונים את פיקדון קרמבולה לשלוש שנים שנותן ריבית שקלית של 1.5%.

לפיקדונות דיגיטליים של בנק ירושלים

לפיקדון קרמובלה של בנק מזרחי טפחות – האם כדאי?

קרנות נאמנות השקיעו בזבל של אורבנקורפ והן רושמות עכשיו הפסדים ניכרים.  אורבנקורפ התבררה כפלופ ענק – חברה שפועלת בשוק האמריקאי והגיעה לכאן כדי לגייס אג"ח הצליחה בגדול- גייסה 180 מיליון שקל, אבל מהר מאוד (תוך כמה חודשים) התברר שהכסף שהוזרם (רוב כסף הוזרם על ידי הגופים המוסדיים) נמחק (ברובו הגדול).

 אורבנקורפ היא אחת מתוך עשרות חברות כאלו שאין להם זיקה למשק הישראלי וכל מה שהן רוצות זה את הכסף של הישראלים, והן מצליחות – מעל 12 מיליארד שקל גייסו בשנים האחרונות על ידי חברות מסוג זה שהמשותף להן – פעילות נדל"ן בצפון אמריקה.

הפלופ של אורבנקורפ

אורבנקורפ התבררה כסוג של הונאה (עכשיו מנסים לברר איך זה קרה ומי אשם) אבל כבר בעת הגשת התשקיף, התברר שמדובר בחברה שדוגלת בגישות ליברליות. זה התחיל בתמחור גבוה מאוד של הנכסים בספרים, רישום הלוואות כנראה שלא על פי הכללים החשבונאיים, אבל החשדות חמורות ביותר כשרשות ניירות ערך בודקת הונאה של המשקיעים המקומיים ותרמית שנרקמה בין בעל השליטה בחברה לבין מלווה שסיפק הלוואה בידיעה שאחרי הגיוס בארץ יוחזר לו כספו, ואז החבר הלא תוכל להמשיך ולשרוד.

קרנות הנאמנות שמחזיקים באורבנקורפ

כך או אחרת, קרנות הנאמנות נפלו עם ההשקעה הזו ובגדול. אקסלנס דיווחה על שערוך מחדש של אגרות החוב של אורבנקורפ והפסד של עד 0.5% בשתי קרנות אג"ח, ובקרנות אג"ח זה הרבה כסף – "הוקמה וועדה שהוסמכה  לקבוע את שווי אורבנקורפ אג"ח א' (מספר ני"ע: 1137041) שהונפקו על ידי אורבנקורפ אינק (להלן :"אגרות החוב" או "האג"ח"), וזאת, בין השאר, עקב הפסקת המסחר באגרות החוב החל מיום 21/04/2016 והודעת מדרוג בע"מ מיום 23/04/2016 אודות הפסקת דירוג אגרות החוב הנ"ל (אשר דורגו עד למועד זה בדירוג השקעה)", מציינים בהודעה של אקסלנס ומפרטים את ההפסדים –

המחיר שנקבע לפני השערוך – 47.1 אגורות, המחיר שנקבע אחרי – 35 אגורות – שיעור השינוי במחיר האג"ח – 25.7%, וההשלכה על הקרנות:

אקסלנס (0A) אג"ח נדל"ן חשיפה לאמריקה – חברות – קרן נאמנות (מספר קרן: 5118096) – הפסד של 0.52%

אקסלנס (0A)(!) שכבות קונצרני – קרן נאמנות (מספר קרן: 5112396) – הפסד של 0.35%.

אחרי רישום ההפסדים האלו החשיפה של קרן אג"ח נדל"ן חשיפה לאמריקה היא כ-1.5% ושלאג"ח שכבות קונצרני  – כ-1%.  אגב, ההפסד עד כה הוא גבוה יותר, שכן מאז ההנפקה נפלו האג"ח ב-50%.  קרן אקסלנס אג"ח נדל"ן חשיפה לאמריקה ירדה מתחילת השנה ב-2.5%.

גם מנורה מחזיקה באג"ח של אורבנקורפ – החשיפה שלה – בקרן הנאמנות מנורה מבטחים אג"ח ללא מניות (0.31%), בקרן מנורה מבטחים אג"ח קונצרני (0.25%), מנורה מבטחים אג"ח A (0.25%), מנורה מבטחים בונד ריבית משתנה (0.2%) ומנורה מבטחים שקלית מנוהלת (0.15%).

מיטב חשופה במיטב שקלית (0.18%), אניגמה אג"ח ללא מניות (0.28%) ואזימוט אג"ח ללא מניות (0.12%).

באנליסט מודל דרוג פנימי (0.16%) ובילין לפידות שיעור החשיפה יחסית משמעותי –  בקרן ילין לפידות (00) שקלית ממוקדת ללא מניות – 0.51%, בקרן ילין לפידות (00) שקלית 1-4 שנים –  0.30%, בקרן ילין לפידות (0B) תיק השקעות ללא מניות-  0.39%; בקרן ילין לפידות (0A) מדדית ללא מניות 0.27% ובקרן ילין לפידות (0A)י A ומעלה עד 4 שנים 0.38%.

נראה שהנפגעים הגדולים בקרנות הנאמנות היו אקסלנס וילין לפידות.  היתר גם אם השקיעו עשו זאת במיון נמוך במיוחד.

למדריכי קרנות ותעודות סל:

למדריך קרנות נאמנות

קרנות סמארט-בטא – מדוע זה רק גימיק?

למדריך תעודות סל