האם רכישת עדיקה מניבה לגולף תוצאות?  כמה מוניטין נוצר לגולף ברכישות האחרונות? והאם יש חשש שהוא יופחת?

הדוחות החלשים של גולף ברבעון השלישי לא צריכים להפתיע. הסימנים (ראו טורים קודמים) היו על הקיר – הרכישות הסתירו צמיחה נמוכה בפעילות המסורתית; הרווח לא היה גדל אלמלא הכנסות אחרות, התזרים ניצל מסיבות חד פעמות, וגם המלאי הגדול הכביד.

אלא שהרבעון השלישי הוא ירידת מדרגה נוספת בפעילות המסורתית של החברה, לצד מעבר להפסד משמעותי, והכרזה על צמצום ורה ארגון לרבות סגירת חנויות.  ברבעון זה הפסידה החברה 5.3 מיליון שקל, על הכנסות של 209.3 מיליון שקל, לעומת רווח של 2.8 מיליון שקל על הכנסות של 182.3 מיליון שקל. ההכנסות עלו משמעותית, אבל זה רק בגלל מגבלות הדיווח החשבונאי – הגידול בפעילות נובע מרכישות. מעבר לכך, אלמלא הכנסות אחרות בסך של 1.5 מיליון שקל (הכנסות שאינן קשורות לפעילות השוטפת) והכנסות מס בסך 1.7 מיליון שקל (שנובעת מרישום הטבת מס בגין ההפסד השוטף ומעידה על הערכתה של החברה כי היא תחזור להרוויח), הפסד היה גבוה יותר.

ברמה התפעולית הציגה גולף הפסד של 5.6 מיליון שקל, לעומת רווח של 2.5 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. בכל שנת 2014 הסתכם הרווח התפעולי ב-43.7 מיליון שקל, והרווח בשורה התחתונה ב-35.7 מיליון שקל.

ההרעה בתוצאות היא כלל ענפית, רשתות השיווק הגדולות בתחום האופנה ובתחום המוצרים לבית, דיווחו על חולשה בפעילות, אצל גולף זה דרמטי יותר, וזה גם התחיל מוקדם יותר – לפני כשנה. ואז, על רקע החולשה החברה החליטה לצאת במסע רכש של חברות ופעילויות. עכשיו מתברר שלפחות בינתיים, העסקאות האלו שעלו הרבה כסף ושהיו אמורות להביא רווחים, גם לא מספקות את הסחורה.

נתחיל בעדיקה – באפריל השלימה גולף את רכישת עדיקה שהיא בעצם אתר אינטרנט למכירת מוצרי אופנה (במובן הרחב – בגדים, אביזרי אופנה). גולף שילמה 26.7 מיליון שקל עבור עדיקה וכן התחייבה לשלם תמורה עתידית בסך 13.3 מיליון שקל כפוף לביצועים של הפעילות בשנים הבאות. כמו כן, התחייבה גוף להעמיד הלוואה בסך 15 מיליון שקל לפעילות עדיקה ולהקצות אופציות למנהלים בה בשיעור של עד 25%. זה מה שנותנת גולף (וזה לא מעט) ומה היא מקבלת.

עם פרסום העסקה נמסרו הפרטים הבאים – ההכנסות של עדיקה בשנת 2014 הסתכמו ב-22 מיליון שקל, הרווח הגולמי הסתכם ב-12.9 מיליון שקל והרווח התפעולי הסתכם ב-2.6 מיליון שקל. מדובר על שיפור משמעותי לעומת שנה קודמת – אז, הסכתמו ההכנסות ב-9.3 מיליון שקל, הרווח הגולמי הסתכם ב-5.4 מיליון שקל והרווח התפעולי הסתכם ב-0.7 מיליון שקל. הנכסים נכון לסוף 2014 הסכתמו ב-7.4 מיליון שקל וההתחייבויות ב-5.9 מיליון שקל, כלומר זה משאיר לחברה הון עצמי מזערי.

והנה מגיעות התוצאות לאחר הרכישה של עדיקה, בהתחלה במסגרת הרבעון השני שבו עדיקה מאוחדת כמעט על פני כל התקופה (הרכישה הושלמה ב-14 באפריל). ההכנסות של עדיקה הסתכמו ב-6.7 מיליון שקל, אבל החברה הפסידה כחצי מיליון שקל.  וברבעון השלישי תמונה דומה – ההכנסות (מאז הרכישה) הסתכמו ב-15  מיליון שקל, והחברה הפסידה 1.3 מיליון שקל. על פניו, ההכנסות ממשיכות לצמוח, אבל החברה עברה מרווח להפסד, והכבידה על השורה התחתונה של גולף.

מעבר ל"נזק" בשורה התחתונה, וצריך לזכור שבמקרים רבים אחרי רכישות יש תהליך של רה-ארגון, השתלבות בעסק הממוזג, ובמקביל  יש הוצאות רה-ארגון משמעותיות, שמכבידות על התוצאות, עסקת הרכישה מתבטאת במאזן של גולף, בעיקר במסגרת נכסים לא מוחשיים.

גולף הרי שילמה סכום מכובד (כאמור 26.7 מיליון ותחת תנאים מסוימים התמורה תעלה ל-40 מיליון שקל) בתמורה להון נמוך במיוחד. בדוחות שלאחר הרכישה, החברה עדכנה מה היא בעצם קנתה – לצד הון עצמי של עדיקה בסך 1.4 מיליון שקל, נרכש מותג שהוערך ב-3.2 מיליון שקל, רשימת לקוחות שהוערכה ב-1.8 מיליון שקל ומוניטין בסך 28 מיליון שקל (וסעיפי התחייבות נוספים). המשמעות היא שבעצם כל התמורה יוחסה למוניטין ונכסים לא מוחשיים אחרים (מותג, רשימת לקוחות), והנכסים האלו לא תמיד מחזקיים מעמד בדוחות. זה עובד כך – בעת הרכישה שנקבע מחיר/ תמורה בגין העסקה, מעריך שווי/ כלכלן בודק בעצם מה קנתה החברה ואז החברה בעצם רושמת זאת בדוחות. אחרי הרכישה מפחיתים באופן שוטף את הנכסים הלא מוחשיים (על פני אורך החיים שלהם) בעוד שהמוניטין על פי החשבונאות אינו מופחת (בהנחה שהוא אמור לשמור על ערכו). אבל, כשיש אינדיקציות על החברה, על הענף ובכלל, צריך לבדוק שאכן הנכסים הלא מוחשיים האלו, ובמיוחד המוניטין,  שווים את ערכם. אחת האינידקציות החזקות  היא התוצאות של החברה המוחזקת שנרכשה. הרי מוניטין אמור לבטא את הרווחים העתידיים שלא מתבטאים בנכסים המוחשיים של החברה, מעין הרווחים העודפים של החברה, ומכאן שאם התמונה משתנה – הרווחים נמוכים מהצפוי, או שהחברה מפסידה מדובר באינדיקציה חשובה לבחינת ערך ההשקעה, וזה כמובן רלבנטי לבחינת המוניטין ברכישת עדיקה. האם ההפסדים ברבעונים האחרונים מעידים על תקלה בתחזית ובהתאמה יש לערוך התאמת שווי גם למוניטין? נראה שמוקדם לקבוע. כאמור החודשים הראשונים שאחרי הרכישה עמוסים בשינויים ניהוליים; אסטרטגיים לצד גיבוש מתווה ולפעמים רה-ארגון וזה יוצר עלויות משמעותיות. עם זאת, אם המצב בעדיקה לא ישתנה ברבעונים הבאים, אז באמת יהיה צורך לבחון אם המוניטין מוצדק או שיש להפחיתו.

גם הרכישה השנייה של גולף רושמת הפסדים. גולף דרך כיתן רכשה בפברואר את מותג האופנה טופ-שופ (לצד מותגים נוספים פחות משמעותיים). היקף העסקה הסתכם ב-37.5 מיליון שקל, כשרוב הסכום מיוחס למוניטין – 22.9 מיליון שקל ולזכיון על המותג טופ-שופ – 8.7 מיליון שקל. אלא שגם כאן התוצאות לא מזהירות. בדוח לרבעון השלישי מספרת לנו הנהלת החברה כי הפעילות הנרכשת הפסידה ממועד הרכישה 850 אלף שקל, על הכנסות בסך 17.5 מיליון שקל. גם כאן, אם לא יהיה שינוי לטובה, תהיה שאלה בקשר לשווי המוניטין והנכסים הלא מוחשיים.

וכך בעצם למרות הניסיונות של גולף לצמוח ולהרוויח דרך רכישות ולמזער את החולשה בפעילות המסורתית, בינתיים, הרכישות רק מכבידות עליה.

נדל"ן מסחרי – האם זו השקעה טובה ?

מעודכן ל-07/2022

איך משקיעים בנדל"ן מסחרי? כדאי לדעת – התשואה גבוהה יותר מזו שבהשקעה בדירה (כאן, תוכלו לקרוא על מדריך להשקעה בדירות מגורים) אבל העסקאות מרכבות וארוכות יותר. מעבר לכך – מדברים על הצפה בשטחי מסחר באזורי הביקוש, וזה עלול להביא לירידות מחירים 

העסקאות בעולם הנדל"ן המסחרי מורכבות יותר וארוכות יותר מאשר ברכישת דירה; מצד שני עסקה מוצלחת מביאה עמה תמורה גדולה בהרבה לעומת עסקה בנדל"ן למגורים. אם תשואה טובה מהשכרת דירה מסתכמת בכ-3%-4% לשנה, הרי שתשואה טובה בהשכרת נכס מסחרי יכולה להגיע ל-8% בשנה, וגם ל-10%. בנוסף, לפחות בהסתמך על העבר – עסקאות כאלו הניבו מעבר לתשואה השוטפת גם רווחי הון במכירה/ במימוש – רבים מכרו לאחר מספר שנים את החנות למשל, כנכס מניב (עם השוכר) במחיר גבוה בהרבה ממחיר הרכישה.

עם זאת, ההשקעות בנכס מסחרי ותחזוקת הנכס גבוהות יותר; הכנסות מהשכרת נכס מסחרי חייבות במס הכנסה (גם לפרטיים); הסיכון והתנודתיות גבוהים יותר, כי בעל הנכס מתבסס על הצלחתו הכלכלית של השוכר; כשנכס מסחרי עומד ריק, הארנונה המשולמת עליו גבוהה בהרבה מאשר על דירת מגורים. עוד בשונה מנדל"ן למגורים – מחירי המכירה של נדל"ן מסחרי לא עולים בקצב בו עולים מחירי הדיור בישראל. נקודה נוספת לעומת השקעה במגורים – צריך להוציא חשבוניות לשוכרים, ולשם כך צריך להוציא תעודה עוסק מורשה.

אפשר לקנות נכס ואפשר לקנות קרנות ריט שמשקיעות בנכסים

השקעות בנדל"ן מסחרי יכולות להיעשות במישרין, ובהמשך הרחבה על איך לעשות זאת, וכן הן יכולות להיעשות בצורה עקיפה דרך קרנות ריט – קרנות ריט הן קרנות השקעה בנדל"ן שמקבלות כספים ממשקיעים, לוקחות הלוואות, רוכשות נכסים ומשכירות אותן. בעולם יש רבבות קרנות ריט (כנסו כאן למדריך השקעה בקרנות ריט), בישראל יש בודדות, לרבות ריט 1 וסלע קפיטל שמניותיהן נסחרות בבורסה. החברות האלו משקיעות בנדל"ן מסחרי (בעיקר משרדים להשכרה). באופן הזה גם משקיעים שאין להם כיסים עמוקים יכולים להשקיע בנדל"ן מניב, כלומר לא צריך לקנות באופן פיזי את הנכס, אפשר פשוט לקנות את הקרן המתאימה. עם זאת, ההשקעה בקרנות האלו היא בעצם השקעה במניות של קרנות כאלו, ומניות הן מכשיר מסוכן – מעבר לבדיקה שצריך משקיע לעשות בקשר לנכסי החברה, צריך להבין את התמחור שלה ביחס לערך הנכסי שלה; להעריך את ההנהלה של החברה, את הסיכונים הספציפיים של העסק, ולהפנים ששוק המניות יכול להיות אכזרי.

עם זאת, בשנים 2010 עד 2016, בדקנו ומצאנו שהתשואה הממוצעת של קרנות הריט המקומיות נעה בין 7.5% ל-9%. בעולם התשואות היו גם כן קרובות למספרים האלו, כאשר בוול-סטריט נסחרות קרנות ריט רבות שמסווגות לתחומים שונים. קרנות הריט, מעבר לכך שהן מאפשרות למשקיעים קטנים יחסית להשקיע בנדל"ן מניב, הן מאפשרות פיזור של השקעות על פני מספר נכסים (מה שלא אפשרי לרוב למשקיע בודד), כלומר מעבר לסכום ההשקעה שיכול להיות נמוך, המשקיע בעצם מקבל סל של נכסים ולא נכס אחד.  כמו כן, ניתן להנזיל את קרנות הריט בכל רגע (למכור את המניות), בעוד שבנכסים פיזיים התהליך כמובן ממושך יותר. עם זאת, בקרנות ריט יש דמי ניהול שמשלמים למנהלי הקרן, דמי ניהול שמפחיתים בעצם את התשואה הפנימית/ האפקטיבית על ההשקעה.

היצע נמוך

לעומת שוק הדירות להשקעה, אחד המאפיינים הבולטים של שוק הנכסים המסחריים הוא ההיצע היחסית נמוך, אם כי זה משתנה בשנים האחרונות לאור הקמה מואצת של משרדים, והרחבת אזורי הביקוש – כיום יש נדל"ן מסחרי בהיקפים עצומים מחוץ לתל אביב – פתח תקווה, הרצליה  הם מוקדים גדולים של מרכזי היי-טק ומסחר ויש עוד רבים. עד כדי כך שעל רקע תוכניות הבנייה, יש כאלו שסוברים שייווצר עודף בשטחי נדל"ן מסחיר, ואז החשש הוא שיהיו ירידות מחירים.

משקיע בנדל"ן מסחרי או כזה שמתכנן להשקיע צריך להיות  כל הזמן להיות עם אצבע על הדופק. המשקיע בנדל"ן מסחרי צריך חושים של איש עסקים, וכשהוא נתקל בהזדמנות אטרקטיבית – לא להתמהמה, אלא לבצע בדיקה מהירה ולהחליט אם יש עסקה או אין. מנגד, אם הוא מריח בעיות, חולשה בשוק וכו', הוא צריך לקבל החלטה מהירה בכיוון השני – לצאת מהעסקה, לממש את הנכס , הכל כפוף כמובן למכלול השיקולים שלו.

אז איך משקיעים בנדל" מסחרי?

חפשו מידע

תקראו כמה שיותר מידע מקצועי באינטרנט, תתייעצו עם מומחים – כך למשל, תלמדו שבתל אביב נבנים כיום כ-700 אלף מ"ר משרדים, שהביקוש לא צפוי להדביק אותם, מה גם שחברות רבות יוצאות מתל אביב ושוכרות משרדים בערי הלוויין ובפריפריה במחירים נוחים יותר; לדוגמא, פארק המשרדים של עזריאלי בחולון, מבני המשרדים היוקרתיים באור-יהודה; פתח תקווה כבר מוצפת במשרדים, ועוד ועוד; ולכן כדאי לחשוב פעמיים ולבדוק היטב אם לקנות משרדים היום משרדים כנכס מניב בתל אביב. כדאי להיעזר בחברות תיווך המתמחות בנדל"ן מסחרי – בתחום המסחרי יש למתווכים מומחים יתרון על פני תחום המגורים, והם גם מסייעים בכל הנוגע להיבטים הנלווים למהות הנכס ומהות ההשקעה, כמו גם למגמות השוק. כמובן שצריך לבדוק את המוניטין של המתווך על סמך עסקאות שביצע בעבר, המלצות וכד'. לקראת העסקה עצמה תשכרו עו"ד המתמחה בנדל"ן מסחרי.

האתר הפופולרי ביותר למכירה וקנייה של נכסים הוא יד2 – מומלץ לבקר בו בשלב החיפוש, לצד בדיקה של כל מקורות החיפוש שסופקו כאן.

ובכלל, באינטרנט יש כמעט הכל, ובמקביל לחיפושים בשטח, מומלץ לקרוא על השוק כולו, על האזור שבו אתם מחפשים, על עסקאות גדולות שנעשו בזמן האחרון – השוק לא משקר, ואתם יכולים להבין ממנו את המגמה הצפויה, אם כי לפעמים יש שינוי כיוון משמעותיים במגמה. כל המידע הזה קיים באתרי החדשות הכלכליות – דרך פשוטה ויעילה היא לחפש את המשג נדל"ן מסחרי, תחת חדשות גוגל, אך ניתן כמובן לחפש בכל האתרים הגדולים – גלובס,  דהמרקר, כלכליסט.

מיקום

אחד הפרמטרים המרכזיים מבחינת כדאיות ההשקעה הוא מיקום הנכס. מאחר שמדובר בדרך כלל בהשקעה לטווח ארוך, רצוי לזהות את הפוטנציאל של האזור בו ממוקם הנכס גם בעוד חמש ועשר שנים. אם מדובר במבנה תעשייה הממוקם באזור תעשייה מיושן, ובעירייה תגלו שהאזור עומד להפוך לאזור הייטק בעתיד – הרי כדאי להשקיע. אם יש תוכניות בעירייה להוסיף אחוזי בנייה לאותו אזור – גם זה יתרון בולט לטובת השקעה. במכלול השיקולים כדאי להיות בטוח שהאזור עדיין יהיה אטרקטיבי בעוד מספר שנים מעכשיו ואף יותר. תבדקו אם אין התנגדויות של שכנים למבנה בו ממוקם הנכס שאתם רוצים לקנות ואם אין הגבלות לסוגי שוכרים – לא כל חנות ניתן להשכיר למסעדה, ולא כל משרד ניתן להשכיר למעבדה, ולא כל מבנה תעשייה ניתן להשכיר למפעל הנחשב מזהם סביבתי.

מצב הנכס וייעודו

גם בנדל"ן מסחרי יש מציאות, אבל בניגוד להשקעה בדירה, השקעה בנכס מסחרי כדי להביאו למצב שימשוך שוכרים, היא הרבה יותר גדולה. אתם יכולים לנסות לאתר נכס ישן במקום מרכזי, ויש הרבה חנויות ישנות  ברחוב מרכזי בעיר מרכזית, שבעליהן זקן ועייף ומוכן למכור את החנות שלו ואולי במחיר טוב; אתם יכולים לחפש מבנה תעשייה ישן, שמחירו נמוך לעומת החדשים ולכן אטרקטיבי יותר, אם כי צריך לקחת בחשבון את ההשקעה בו – וזה יכול להיות הרבה מאוד כסף.  תזכרו, שהשקעה במבנה מסחרי גדולה בהרבה מזו שמשקיעים בדירה.  צריך לבדוק היטב את מסמכי הנכס והבעלויות לפני הרכישה.

לא פחות חשוב לבדוק את הייעוד של הנכס – שלא תקנו חנות שלמעשה רשומה כמחסן.

מימון

ודאו שאתם יכולים לעמוד בעסקה; תבדקו את רמת המימון שהבנק מוכן לאשר, וכמובן תשוו בין הצעות של כמה בנקים, כי התנאים משתנים מבנק לבנק ומתקופה לתקופה.

המימון צריך להתחשב לא רק במחיר הנכס עצמו, אלא גם בהשקעות הנדרשות להתאמה שלו לשוכר. כדאי בשלב ראשון להשקיע השקעה ראשונית ולהביא את הנכס למצב מעטפת (קירות מסוידים, רצפה טובה, תקרה ותשתיות חשמל, מים, גז, מיזוג). במבנה תעשייה ששטחו 1,000 מ"ר, למשל, ההשקעה הראשונית יכולה להגיע להרבה מאוד מאות אלפי שקלים. היום נדרש כל מבנה מסחרי במערכת ספרינקלרים (מתזי מים). רק ההשקעה במערכת ספרינקלרים למבנה בן 1,000 מ"ר (וגם צריך לבדוק שיש לחץ מים טוב, אחרת יש לבנות מאגר מים למבנה) יכולה להגיע ליותר מ-150 אלף שקל. עדיף לקחת מהנדס בנייה וקבלן אמין כדי לקבל נכס בסיסי במצב טוב. רצוי לקחת מהנדס שמתמצא בדרישות הספציפיות של הרשות המקומית, וגם נהנה מיחסים טובים בה. צריך לקחת את כל ההשקעה בחשבון כשמחשבים את התשואה מדמי השכירות. נכון שיש כאלה שלוקחים קבלן חאפער כדי להשקיע את המינימום; לא להשקיע בספרינקלרים ולא ברצפה; אבל זה מגביל אותם לשוכרים מסוימים מאד, שגם מוכנים לפעול ללא רישיון עסק, כי בקבלת רישיון עסק יש לקבל אישור כיבוי אש, שלא יתקבל אם אין ספרינקלרים וכד'.

מיסוי

פקטור שגם אותו חשוב לשקלל כשמנסים לחשב את כדאיות ההשקעה; על הכנסה מהשכרת נכס מסחרי יש לשלם מס שולי שהמדרגה ההתחלתית שלו היא 30%;  ההכנסה מההשכרה מצטרפת גם לסך ההכנסה הכוללת של בעלי הנכס ובהתאם למס השולי שלו. אבל, חשוב להבהיר שיש סוגים שונים של נכסים, סוגים שונים של השקעות בנכסים, אפשרויות שונות של שיטות השקעה (דרך חברה, שותפות, באופן פרטי) ובהתאמה אפשרויות שונות ותכנונים שונים של חברות המס. כל אדם, חברה או גורם צריך לבחון את השלכות העסקה ואת המיסוי שצפוי לו בכל השלבים. ברכישת דירה ונכסים משלמים מס רכישה (למדריך מס רכישה); במכירת נכסים משלמים מס שבח (למדריך מס שבח), אך חשוב לוודא שענייני המס סגורים. התחום הזה מלא בעדכונים ושינויים, ומומלץ להתעדכן עם מומחים לפני שסוגרים עסקאות (רכישה וגם מכירה).

ארנונה

הארנונה (מסי עירייה) הנגבית מנדל"ן עסקי מחושבת לפי מ"ר, והיא שונה בין שטח של מבנה תעשייה, שטח של משרדים או שטח של חנות.

לדוגמא – בחולון נגבית ארנונה של כ-15 שקל למ"ר לחודש במבנה תעשייתי; בבת-ים מעל מ-20 שקל; באשדוד – כ-8 שקלים למ"ר; ביבנה – כ-8 שקלים למ"ר; בתל אביב – כ-25 שקל למ"ר לחודש; בראשון לציון – כ-10 שקלים. הארנונה למשרדים וחנויות גבוהה יותר. לכל עיר יש את צו הארנונה שלה לשנה החדשה, ותוכלו לראות בדיוק את מחיר הארנונה לנכס בו אתם מתעניינים. כמובן, שכשתמצאו שוכר – תשלום הארנונה יחול עליו.

תתמקדו בהתחלה בסוג אחד של נדל"ן מסחרי

מי שחדש בעולם ההשקעות בנדל"ן מסחרי, עדיף לו להתמקד תחילה רק בסגמנט מסוים מעולם זה; חנויות, למשל, שזה הכי קרוב להשקעה בדירה, כשמדובר בנדל"ן מסחרי. רק לאחר שתשלטו בתחום הזה, תעברו לסגמנט נוסף. בכלל – בעסקות ראשונות לא להתבייש לפנות לאנשי מקצוע מנוסים ואמינים בתחום.

השקעה בחנויות

כשמדובר בהשקעה בחנות, מיקום הוא מילת מפתח; אפילו בתוך קניון משגשג, אם תשקיעו בחנות בסוף הקניון בקומת מרתף במחיר מציאה כביכול, זה בגלל שתהיו צפויים להרבה תקופות של יובש מבחינת שוכרים, כשאז אתם גם סופגים תשלום דמי ניהול (כמה אלפי שקלים בחודש, תלוי בשטח החנות) הנהוג במרכזי מסחר כמו קניונים. כשמדברים על מיקום אנחנו מכוונים לתנועת האנשים באזור, סוג האוכלוסייה הקונה ואיכות השוכרים. ככל שהתנועה גדולה יותר, הסיכוי להשכיר את החנות גדול יותר, וגם דמי השכירות גבוהים יותר. אם החנות שמציעים לכם לרכישה נמצאת ליד חנויות ריקות, לדוגמא, תתרחקו מהעיסקה.

היתרון בהשקעה בחנות הוא שניתן לשפץ אותה בעלות של כמה עשרות אלפי שקלים בודדים. והרי אנחנו מדברים על תשואה, אז המדד הוא לא רק בכמה משכירים אותה, אלא בכמה משכירים אותה לעומת כמה השקענו בה.

בעלי חנויות בכיכר המדינה בתל אביב, למשל, מקבלים היום 400-500 שקל למ"ר דמי שכירות; אם הם קנו את החנות לפני 40-50 שנה, יש להם תשואה פנטסטית. וכאן מסתתר טיפ נוסף – נסו לזהות אזורים מתפתחים; בררו בעירייה או אצל מתווכים באזור, איפה הולכים לבנות שכונות מגורים חדשות, או איפה משתנים פנים של אזור – אזור מרכזי ותוסס בעיר, בדרך כלל זוחל גם לרחובות סמוכים. כשמדובר בשכונת מגורים חדשה – בררו מי בונה, ורוצו לקנות חנויות במחיר זול יחסית בתחילת השיווק שלהן.

השקעה במשרדים

אין הרבה היצע של משרדים לרכישה; בנייני משרדים נבנים לרוב על ידי חברות גדולות כנכסים מניבים. אבל יש חברות שכן מוכנות למכור קומות משרדים; במקרה כזה, תבדקו למה הן מוכרות – אולי הן מתקשות למצוא שוכרים.

ברכישת שטחי משרדים צריך לשים לב ליחס הברוטו-נטו של השטח. בבניינים עם לובי גדול, מספר מעליות ובקיצור – שטחי שירות גדולים, יחס הברוטו-נטו גדול ויכול להגיע ל-25%-30%. מה זה אומר? שאם קניתם 300 מ"ר שטחי משרדים במחיר של 6,000 שקל למ"ר, בבניין יחס ברוטו-נטו של 30%, אתם תשלמו 1.8 מיליון שקל, אבל בפועל אתם מקבלים שטח נטו של קצת יותר מ-200 מ"ר. ככה זה עובד, ולכן עדיף לחפש יחסי ברוטו-נטו טובים יותר, כי גם השוכרים מחפשים את זה. לעומת זאת, בבניין עם יחס ברוטו-נטו טוב של 15%, אולי קשה למצוא שוכרים בגלל בעיות אחרות. אולי עדיף לקנות משרדים לחברות היי-טק? אולי למקצועות חופשיים? בקיצור – תתייעצו עם מומחים, כי רכישת משרדים להשקעה היא נושא מרכב יותר מאשר רכישת חנות.

מהימנות השוכר

נכס מסחרי מושכר בדרך כלל לטווח ארוך (הרוב רוצים לשנתיים ומעלה), וזה טוב לכם. קודם כל, נסו לבדוק את השוכר, את יציבות הענף בו הוא עוסק, אלו ביטחונות הוא יכול להציג, וזאת כדי לחסוך את הצורך למצוא שוכרים חדשים בתדירות גבוהה. יש לבדוק גם אם העסק של השוכר מתאים לסוג הנכס שלכם – אם יש לכם מבנה תעשייה מסודר יחסית, אבל השוכר שלכם הוא מפעל תרופות, אז קחו בחשבון שתידרשנה השקעות נוספות בנכס וביקורות של גופים קפדניים כמו משרד הבריאות; נכון, שזה אמור לעניין את השוכר יותר מאשר אתכם, אבל יכול להיווצר מצב שבו תחתמו על חוזה עם השוכר, וברגע האחרון הוא לא יקבל רישיון עסק, כי הנכס לא מתאים (יש למשל מפעל מזהם במרחק 50 מטרים ממנו, שלא ממש שמתם לב אליו), והנה בוזבזו חדשים רבים ללא הכנסה. במקרה של רישוי עסק בעייתי/מרכב של השוכר הפוטנציאלי, גם אם הוא חברה מפוארת שבאה להתנחל בנכס שלכם למשך 20 שנה, כדאי להגביל מראש את תקופת המו"מ, ולא לכבול את עצמכם אליו.

איך מחשבים דמי שכירות?

המחירים צריכים להיות מחירים המקובלים באזור בהתאם לנכס בו מדובר.

כשתמצאו שוכר מתאים והוא ירצה התאמות ספציפיות לעסק שלו – יש בדרך כלל שני מצבים: או שהשוכר מבצע את ההתאמות על חשבונו, ואז דמי השכירות הם בהתאם, או שאתם מבצעים את ההתאמות (עוד השקעה של מאות אלפי שקלים ואף מיליונים, כשבשלב זה צריך גם להעסיק אדריכל, קבלן לכל תחום). במקרה השני נהוג לחלק את גובה ההשקעה ל-120 חדשים (10 שנים), ומוסיפים את הסכום שהתקבל לדמי השכירות החודשיים. אם השוכר יוצא לפני 10 שנים, הוא אמור לשלם את יתרת ההשקעה בהתאם לתקופת הזמן שנותרה עד ל-10 השנים.

ביטחונות

הביטחונות שתדרשו משוכר תלויים בגודל הנכס וגובה דמי השכירות. אם מדובר בנכס המושכר ב-4,000 שקל לחודש, הביטחונות שיידרשו יהיו דומים לאלו שבהשכרת דירה – שטר חוב, צ'ק ביטחון וכד'. אם מדובר ב-40 אלף שקל לחודש (וכמובן יותר), נהוג לקבל ערבות בנקאית מהשוכר בגובה 3 חודשי שכירות לפחות. כשמדובר בהשכרה של שטחים גדולים לחברות גדולות, מבקשים ערבות בנקאית לתקופה ארוכה יותר.

גרייס

בהשכרת נדל"ן עסקי נהוג בדרך כלל לתת תקופת גרייס (דחיית התשלום הראשון של דמי השכירות) שאמורה להיות תואמת לתקופה שבה השוכר מתארגן, מתאים את הנכס לצרכיו וכד'. ברוב המקרים מדובר בחודש-חודשיים, תלוי בכמה אתם רוצים את השוכר אצלכם.

לסיכום, אם בוחרים להשקיע בנדל"ן, אז כמו גם בשוק ההון, חשוב להבין את התהליך במלואו, להכיר את הגורמים הפעילים בו, לחשב את כל ההוצאות, המיסים והסיכונים, ואז ליהנות מהכנסות נוספות שישפרו את איכות חייכם, ואולי אף ישנו לכם את החיים.

 מדריכי השקעה קשורים:

מחשבון תשואה

השקעה בדירה למגורים (לשם השכרתה)

השקעה בקרנות ריט

השקל התחזק בשבועות האחרונים בשיעור דרמטי, ועכשיו כך מעריך יניב חברון בראיונות בתקשורת, כלכלן המקרו של צריך לנצל המצב ולרכוש דולרים.

השקל חזק כבר שנים ביחס לדולר. נשמע אולי מוזר אבל בשנים האחרונות השקל התחזק משמעותית מול הדולר כשהמגמה הזו נמשכת גם בזמן האחרון. השאלה שעשויה להשפיע משמעותית על יחסי המטבעות היא מה ויותר נכון מתי תעלה הריבית בארה"ב. כאשר הריבית שם תתחיל לעלות, עשוי הדולר להתחזק, ובינתיים השקל נע סביב 3.85 שקל לדולר.

תופעה דומה מתרחשת באירו שנחלש משמעותית מול הדולר ומתקרב לרמה של 1.1 דולר לאירו, ויש הצופים שיגיע לרמה של 1:1 בקרוב.

יניב חברון, הכלכלן הראשי של בית ההשקעות אקסלנס העריך בתקשורת כי כדאי לנצל את חוזקו של השקל לקניית מט"ח ובעיקר לרכישת דולרים. הסיבות להערכתו – רצונו של בנק ישראל להחליש את השקל ביחס לנקודה הנוכחית בה הוא נמצא כשבנוסף לכך, לדבריו – העלאת הריבית בארה"ב היא אירוע שיכול לתמוך גם כן בעליית הדולר בעוד התשואות הקצרות של האג"ח האמריקני מטפסות מעלה, כפי שהן לא היו בשלוש השנים האחרונות. להערכתו,  הריבית תעלה בחודש הבא, אך מעבר לעלייה עצמה שיכולה להידחות, חשוב מאוד לראות מה יאמרו בישיבה של הבנק המרכזי בארה"ב שכן מה שחשוב זה ההתבטאות וההתייחסות כלפי החודשים הבאים. אם הכוונה תהיה להמשיך ולהעלות את הריבית אז זה צפוי להתבטא בשווקים הפיננסים.

מסחר במט"ח יכול להיעשות דרך המערכת הבנקאית, אך בעלויות זולות יותר דרך זירות מסחר, לרבות הזירה של פריים ברוקר. הזירות האלו עוברות בחודשים האחרונים (תהליך שעדיין לא הסתיים) תהליך של רגולציה ופיקוח צמוד כשבסופו יישארו זירות גדולות ובטוחות.

הבנק הבינלאומי מציע ללקוחותיו פיקדון דולרי נושא ריבית ל-30 חודשים בתוספת מענק המותנה בעלייה ובתנודתיות סל מניות מסקטור הביטחון הנסחרות בארה"ב. סל המניות מורכב מ- 10 מניות של  חברות מסקטור הביטחון הנסחרות בארה"ב כשלכל מניה משקל שווה.

המניות בסל –

The Boeing Company

United Technologies Corp

Lockheed Martin Corp

General Dynamics Corp

Raytheon Company

Rockwell Collins Inc.

Textron Inc.

B/E Aerospace Inc.

Hexcel Corp

Curtiss-Wright Corp

הריבית על הפיקדון הדולר – ריבית שנתית בשיעור 0.10%.

המענק בפיקדון מותנה בתנאים מסוימים שיפורטו מיד ובהגדרות הבאות –

נקבע חסם עליון לכל מניה בשיעור של 38% מעל השער היסודי (שער הסגירה ביום 1.12.15).

תקופת הבדיקה הינה בת 29 חודשים, החל מיום 2.12.15  ועד ליום 1.5.18, במהלכה ייבדק בכל יום שער הסגירה של כל מניה לעומת החסם העליון שלה.

ביצוע מניה (יחושב בנפרד לכל מניה), קיימות 2 אפשרויות:

1.במקרה שכל שערי הסגירה של המניה במהלך תקופת הבדיקה יהיו נמוכים  מהחסם העליון, ביצוע המניה יחושב כשיעור השינוי בפועל בין השער היסודי לבין השער החדש מנקודה לנקודה (למען הסר ספק, יתכן ביצוע מניה שלילי אשר יקטין את שיעור שינוי הסל).

2.במקרה שבמהלך תקופת הבדיקה אחד או יותר משערי הסגירה של המניה יהיה שווה/גבוה מהחסם העליון, יוחלף ביצועה בפועל של המניה בשיעור קבוע של 6.5% לכל תקופת הפיקדון (ללא קשר לביצוע המניה בפועל בתום תקופה מנקודה לנקודה, בין אם שלילי או חיובי).

שיעור השינוי של סל המניות הינו ממוצע חשבוני של כל ביצועי המניות כפי שחושבו (ביצוע בפועל או "השיעור הקבוע").

תנאי המענק – במידה ששיעור שינוי הסל כפי שפורט לעיל יהיה חיובי (גבוה מאפס) – הלקוח יזוכה במענק בשיעור של 70%  משיעור שינוי הסל. לפיכך המענק המקסימאלי האפשרי הינו עד 26.6% (לא כולל).

אם שיעור שינוי הסל כפי שפורט לעיל יהיה שלילי (נמוך מאפס)/אפס – ייפרע הפיקדון בתום  30 חודשים ללא מענק.

המענק מחושב ומשולם על הקרן הנומינלית בלבד.

 גם במקרה שבו נפרע הפיקדון ללא המענק, הלקוח יהיה זכאי לריבית.

קרן הפיקדון מובטחת.

במקביל להשקת הפיקדון הדולרי על מניות סקטור הביטחון, השיק הבנק הבינלאומי גם פיקדון מובנה שקלי על מניות סקטור הביטחון. פיקדון דומה מאוד בתנאים, שונה מעט ברייבת.

לפרטים המלאים על הפיקדון המובנה הדולרי והשקלי

מעודכן ל-06/2019

הטבה נוספת במחיר למשתכן –  עד  90% משכנתא

מחיר למשתכן – תוכנית האוצר לשווק קרקעות להקמת 80 אלף יחידות דיור החלה כבר במהלך 2015,  כשהמשמעות הפרקטית שלה היא הנחה של עשרות אחוזים (מאות אלפי שקלים) על מחיר הדירה (למדריך – מחיר למשתכן). זאת ועוד – רוכשי הדירות בתוכנית "מחיר למשתכן" נהנים משיעורי מימון אפקטיביים משמעותיים  – זו הטבה כפולה – מעבר לכך שהם קונים דירה בזול, הם לא צריכים להביא/ להעמיד  הון עצמי כפי שרוכשים אחרים צריכים להעמיד – במקרים רבים, וזו לא בדיחה – הם יסתפקו ב-100 אלף שקל בלבד!

זאת ועוד – הם יוכלו לקנות את הדירות במימון של 90% (הנה האישור הרשמי של בנק ישראל). אז נכון, מגיעה לרוכשים הטבה, אבל נראה שקצת הגזימו – גם בהטבות הכלכליות (עד 200-300 אלף שקל) , גם במסר – שכן מדובר בהגרלה – משחק הימורים לכל דבר ועניין; הגרלה שבמקרה הטוב 1 ל-5-10 יזכה בדירה מוזלת (במקומות הביקוש), אבל מה עם היתר? והאם זה המסר שצריך הציבור לקבל – שהכל זה עניין של הגרלה, אפילו הדירה שהיא ההשקעה הגדולה ביותר שהוא עושה בחייו?

משהו בסגנון –  יש לכם מזל תרוויחו; אין לכם מזל – אכלתם אותה?  ובעיה נוספת היא בלקיחת הסיכונים – מה יקרה אם מחירי הדירות יירדו? מה יקרה אם האנשים האלו שקנו דירה בהון של 100 אלף שקל או במימון של 90% לא יוכלו לשלם, מה יקרה אם מחיר הדירות יירד מתחת לערך ההלוואה/ המשכנתא?

ולצד הביקורת על התוכנית, חשוב להציג את חצי הכוס המלאה – התוכנית הזו היא אמנם סוג של הגרלה בפרויקטי ספציפיים, אבל בראייה כוללת, יישום מלא של התוכנית (וכאן סימן השאלה הגדול), יספק לרוב ואפילו כל הזכאים דירות בהנחה. אולי לא במקום שהם רוצים, אולי לא בגודל ובקומה שהם רוצים, אבל הם יקבלו דירה בהנחה – וזה לא עניין של מה בכך. בסה"כ יש כ-250 אלף זכאים פוטנציאלים שמתוכם לפי ההערכות עד 150 אלף יירשמו לתוכנית (בפועל נכון לאוגוסט 2018 מספר הנרשמים 140 אלף), כשמנגד שווקו קרקעות לבניית כ-55 אלף דירות, והתוכנית היא שתוך כשנה יישווקו קרקעות לכ-80 אלף דירות. בהנמשך זה עשוי לגדול, אם כי,  זה תלוי כמובן במצבו הפוליטי של משה כחלון, שר האוצר, שנלחם על יישום התוכנית. לא בטוח שמחליפו ימשיך עם תוכנית זו.

הבעיה הגדולה בתוכנית שכחלון הולך עם הראש בקיר. הכוונה אולי טובה, אבל היישום זועק לשמיים – המון שגיאות, וחוסר הקשבה לשטח. חוץ מזה, התוכנית היא נקודתית. זה יכול להיות אפילו תוכנית של שנים, אבל הפתרון שלה הוא לא באמת פתרון עמוק בבעיית הדיור. הוא פתרון זמני לקבוצה מסוימת. אבל מה עם כל היתר?

ובכל זאת, המספרים של מחיר למשתכן  לכאורה כמעט ומבטיחים דירה לכל מי שיירשם, אם כי, יש כמובן מוקשים בדרך – הרחבה כאן

לנתונים מעודכנים  על ריבית המשכנתא

  בדיקת זכאות - מחיר למשתכן

 מחיר למשתכן  –  הטבה כפולה לרוכשים

התוכניות ששווקו כבר  מתבטאות בשוק עם התחלת השיווק של פרויקטי מחיר למשתכן, ובמקביל עולה שאלה חשובה – איך לוקחים משכנתא על דירות בפרויקטים של מחיר למשתכן? האם יש להתחשב בשווי הכלכלי של הדירה או בעלותה. השאלה הזו תקבע את היקף המימון וגם שיעור המימון האפקטיבי, שכן רוכשי הדירות מקבלים מימון/ משכנתא בשיעור מסויים עד 75% מערך הדירה, והשאלה לגבי הזכאים שרוכשים דירה במבצעי מחיר למשתכן, האם המימון יהיה ביחס לשווי הכלכלי או העלות, ורק לצורך המחשה – נניח שעלות בפרויקט מחיר למשתכן היא 1 מיליון שקל, בעוד השווי הכלכלי – 1.3 מיליון שקל – וזו דוגמה ריאלית.  נניח שהרוכשים זכאים למשכנתא בשיעור של 75% – אם מדובר בשיעור מהשווי הכלכלי של הנכס הרי שהם יכולים לקבל משכנתא בסך של 975 אלף שקל (75% מ-1.3 מיליון שקל), בעוד שבפועל הם משלמים עבור הדירה 1 מיליון שקל – כלומר הם קונים את הנכס כמעט בלי הון עצמי! האם זו כוונת האוצר? אז זהו – מסתבר שכן!

הבנקים לצד משרד הבינוי והשיכון ומשרד האוצר הגיעו להסכמה שבמחיר למשתכן המשכנתא תילקח בהינתן ערך הדירה כפי שהוא במחיר כלכלי ולא כפי שהוא נמכר לרוכשים במחיר למשתכן (עם ההנחה).  מבחינת המלווים, הבנקים, הרי שמה שחשוב לצורך הבטחת ההלוואה הוא השווי האמיתי/ הכלכלי של הנכס, ולכן לא ממש חשוב אם הדירה נקנתה במחיר מוזל, העיקר הוא המחיר הריאלי שלה. ולכן, יש הגיון בהתייחסות לשווי הכלכלי, אלא שאז אליה וקוץ בה – כאמור, שיעור ההון העצמי יהיה במקרים רבים שולי – בפועל, אישרו בנק ישראל והאוצר שרוכשי דירות יוכלו לקנות דירה בהון עצמי של 100 אלף שקל בלבד ובמימון של עד 90% מערך הדירה (הרחבה בהמשך)

מחשבון מס רכישה

השאלה הגדולה היא מה באמת המחיר הריאלי של הדירה. אחרי הכל, בניית פרויקטים של מחיר למשתכן, מוזילות את הדירות בפרויקטים האלו (לזכאים שיזכו בהגרלות), אבל צפוי שגם הסביבה כולה תשופע מכך, והורדת המחירים תחלחל גם לפרוקטים אחרים ולדירות בסביבה, וכבר עכשיו קבלנים שבונים ליד פרויקטים של מחיר למשתכן, מתלוננים על כך.

כלומר, מחיר כלכלי זה אולי עוגן מצוין לחישוב, אבל צריך להבין שככל הנראה הקמת פרויקטים של מחיר למשתכן, תוריד את המחיר הכלכלי באזור.

איך לקחת משכנתא במחיר למשתכן

משכנתא במחיר למשתכן דומה למשכנתא רגילה. התהליכים הטכניים והבנקאיים כמו קבלת אישור עקרוני זהים לחלוטין (וכדאי לקבל אישור כזה כמה שיותר מוקדם, כדי לא להיות בלחץ בהמשך). ההבל הגדול הוא באחוזי המימון. אבל, לפני שאתם מתלהבים מאחוזי המימון הגבוהים תזכרו שככל שאחוזי המימון גבוהים יותר, כך הריבית האפקטיבית על המשכנתא גבוה יותר. כל בנק מתייחס לאחוזי המימון בצורה שונה, אבל יש כמה כללי אצבע שרוב הבנקים מתייחסים אליהם. המדרגות שנציג כאן, די מקובלות על מרבית הבנקים:

• עד 45% מימון – סיכון יחסית קטן לבנק, ובהתאמה – הריביות הטובות ביותר ללקוחות.
• מ-45% ועד 60% מימון – זו הקבוצה הגדולה ביותר – רוב לוקחי המשכנתאות נמצאים בה.
• מעל 60% מימון – סיכון יחסית גבוה לבנק ולכן ריבית גבוה מהקבוצה הקודמת.
• 75% – המדרגה הגבוה ברכישת דירה. הסיכון לבנקים נחשב גדול (עם תלות בפרמטרים נוספים), ולכן הריבית כאן היא הכי פחות טובה.

הבדלים בין משכנתא במחיר למשתכן למשכנתא "רגילה"

ריבית המשכנתא – לאן?

ריבית המשכנתא מושפעת מכמה פרמטרים. בין היתר הריבית משופעת מריבית  בנק ישראל. הריבית הזו נמוכה מאוד כבר כמה שנים, אך היא במתווה של עלייה בשנים הבאות (כך מעריכים הכלכלנים).  העלייה בשיעור ריבית המשכנתא בשנה האחרונה,  לא קשורה לעלייה בריבית בנק ישראל, וזה מעורר תהייה מה יקרה כאשר ריבית בנק ישראל תתחיל לעלות. למידע מעודכן על ריבית המשכנתא

למה ריבית המשכנתא עולה?

ראשית – המשך הביקושים בשוק הדיור – יש ביקושים לדירות (שעולים על ההיצע), יש ביקושי גדולים למשכנתאות, וכשיש ביקוש המחיר עולה. המחיר של המשכנתאות הוא הריבית – אז ברור שהבנקים יציעו משכנתאות בריבית גבוה יותר.

שנית – הבנקים פחות תחרותיים – זה התחיל בקטן, אבל זה כבר סוד גלוי – הבנקים כבר לא מתחרים על כל לקוח. רוצה? רוצה, לא רוצה, סבבה – לך לבנק אחר. מדובר בעיקר על הבנקים הגדולים שמכתיבים את הטון, וברגע שהתחרות קצת נבלמת, הריבית עולה.

חשוב להדגיש – בשנתיים האחרונות עלות המימון של הבנקים גדלה, במקביל להתייקרות המימון (עליית הריבית) בשוק האג"ח. כלומר, מול המשכנתא שהבנק מספק הוא מעין לוקח הלוואה / מימון – מנפיק אג"ח, בשנתיים האלו אמנם התייקרו הריביות שהבנק משלם ולכן בהתאמה הוא דורש יותר, אבל הן התייקרו בשיעור זניח – אולי 0.2%, אולי 0.3%.  כלומר, אי אפשר להסביר את עליית הריבית בגלל עליית התשואות באג"ח.

העלייה הריבית בשנתיים האחרונות  לא באמת מוסברת באירועים חיצוניים, אלא בהחלטה של הבנקים לייקר את הריבית. במקביל, חלו כמה תופעות נוספות בשוק המשכנתאות שגרמו לריבית לעלות. תופעה אחת היא צמצום הפער בין הריבית הקבועה לריבית המשתנה. ריבית קבועה היא בהגדרה גבוה מהריבית המשתנה. הריבית הקבועה מבטאת ביטחון גבוה יותר מהריבית המשתנה – הריבית לא יכולה לעלות (ואילו במשתנה היא עשויה לעלות במקביל לעלייה בריבית בנק ישראל או פרמטרים עיקריים). אלא שבגלל הביטחון הזה היא יקרה יותר.

בשנה האחרונה הפער בין הריבית הקבועה למשתנה, הצטמצם מאוד, והוא עומד על 0.5% בלבד במשכנתאות ל-20 שנה ומעלה. בתהליך הזה של הירידה בפער  הוסתו תמהילי המשכנתאות לריבית הקבועה (היא פחות יקרה מבעבר). ולכן, כשבוחנים את הממוצע, מגלים שהוא עלה גם בגלל תמהיל שונה של סוגי המשכנתא – יותר קבוע (ויקר) פחות משתנה (וזול יותר).

אגב, מההפרש בין ריבית שקלית קבועה לריבית צמודה קבועה, אפשר לקבל את ציפיות האינפלציה משוק המשכנתאות- ההפרש הזה בהלוואות של 20 שנה ומעלה עומד על 0.7% – זה נמוך מאוד, הרבה מתחת להערכת בנק ישראל שהאינפלציה השנתית תעמוד על 1% עד 3% בשנה. המשמעות היא שכדי להגן על עליית המדד, אפשר לקחת ריבית שקלית קבועה בריבית גבוה של 0.7%, ולווים עושים זאת, ואז התמהיל של ההלוואות נוטה לריבית קבועה לא צמודה, עם ריבית ממוצעת גבוה יותר, גם זה משפיע על התוצאות המשוקללות של בנק ישראל. אם היינו מקבלים  את ריבית המשכנתא לפי כל המסלולים, לרבות קבועה ומשתנה, היינו יודעים בדיוק מה קרה לריבית, אבל כשמדברים על עלייה של 2% בשנתיים, צריך להבין שחלק ממנה, נובע מסיבות טכניות – שינוי בתמהיל המשכנתא.

אז  מה יהיה בהמשך?  הכלכלנים טוענים וגם בנק ישראל עצמו לגבי ריבית בנק ישראל – ידוע וברור, היא תעלה כבר ב-2018. עלייה בריבית הזו משליכה על שוק המשכנתאות, ועל ריבית המשכנתאות. מעבר לכך, המדד עדיין נמוך מאוד, וגם כאן הציפיות הן שהוא יעלה מדרגה לתוואי של בנק ישראל – בין 1% ל-3% , עליית המדרגה הזו שקולה לעלייה בריבית המשכנתא.

חוץ מזה, שוק האג"ח מבטא עדיין תשואות אפקטיביות נמוכות בראייה היסטורית. אם זה ישתנה, אם התשואות יעלו, יהיה יקר יותר לגייס מקורות למימון המשכנתאות, במילים אחרות – יהיה מהלך של עליית ריבית המשכנתא. כל הגורמים האלו מחזקים את ההערכה שריבית המשכנתא תעלה.

עם זאת, חשוב להדגיש – אף אחד לא באמת יודע מה יהיה – אין נביאים, יש רק הערכות.

מה קורה אם הרוכש במחיר למשתכן, לא עומד בתשלומים? בעיה נוספת שעלולה להתעורר וייחודית ברכישת דירות בפרויקטים של מחיר למשתכן – מה קורה כאשר הרוכש לא עומד בתשלומים? האם הבנק יכול  למכור את הדירה? הרי שי תקופת מינימום שבה הרוכש הזכאי לא יכול למכור את הדירה?  לכאורה, אם מוכרים את הדירה בטווח זמן קצר יותר, צריך לשלם סכום מסויים למדינה, האם זה יהיה תקף גם כשהבנק מקבל את הדירה לידיו ומממש אותה?

מאי 2018 –  ההטבה במחיר למשתכן היא כפולה – גם הנחה במחיר וגם אחוזי מימון במשכנתא.  סקר של התאחדות יועצי המשכנתאות מצא כי זוכי מחיר למשתכן נוטלים משכנתא ששיעור המימון שלה גבוה ב־148 אלף שקל מהממוצע הארצי (810 אלף שקל בממוצע בתוכנית, לעומת 662 אלף שקל לרוכשים בשוק החופשי). שיעור המימון הממוצע בתוכנית עומד על 75% מעלות החוזה מול הקבלן, לעומת 55% בממוצע בשוק החופשי.  הנתונים האלו ועוד בכתבה בכלכלסיט שמסבירה על הסיכונים במינוף הגדול במשכנתא במחיר למשתכן (הרחבה כאן)

ואם אתם עומדים לקראת רכישת דירה, חשוב שתהיו מעודכנים בכמה עניינים נוספים –

מס רכישה –   צריך לשלם (עד סכום מסויים  יש פטור); סיכוי טוב שבמחיר למשתכן יהיה פטור מלא או כמעט מלא – כאן, תוכלו לבדוק (מחשבון מס רכישה) וכאן תוכלו לקרוא את המדריך המלא.

וגם – מה המחיר האמיתי של הדירה (לא מה שחשבתם)

וכמה משכנתא להחזיר כל חודש (איך בעצם קובעים את זה?)

 בדיקת זכאות - מחיר למשתכן

מחשבון מס רכישה

מחיר למשתכן – שאלות ותשובות

בנק הפועלים משיק "חיסכון עולה בדרך שלך". הבנק  מציע ללקוחותיו תוכנית חיסכון שקלית (לא צמודה) ל-3 שנים, עם ריבית עולה ותחנות יציאה מתום שנה וחצי וכל חצי שנה לאחר מכן. הריבית בחיסכון תחושב במונחי ריבית דריבית (לפי ריבית חצי שנתית). בשנה וחצי הראשונות הריבית השקלית הנומינלית תהיה 0.35% (ריבית מתואמת ממוצעת שנתית של 0.3503%). בחצי השנה הבאה אחריה הריבית תהיה 0.55% (ריבית מתואמת ממוצעת שנתית של 0.4004% – בהינתן כל התקופה!).

במחצית הבאה לאחר מכן (משנתיים ועד שנתיים וחצי) הריבית  תהיה 0.75% (ריבית מתואמת ממוצעת של 0.4705%), ובחצי שנה האחרונה הריבית תהיה 1.85%! והיא תגרום לעלייה משמעותית בריבית המשוקללת הממוצעת ל-0.7%.

אופן ההפקדה בפיקדון הזה הוא חד פעמי (בתחילת הדרך), ויכולים להפקיד רק מי שמוכן להשקיע 50 אלף שקל ומעלה.

ניתן כאמור למשוך בתחנות שמצוינות למעלה, אבלך כמובן שככל שזמן האחזקה עולה, הריבית האפקטיבית עולה בהתאם.

בבנק פועלים מסבירים כי ניתן לשבור את הפיקדון אבל לא בטווח של השנה וחצי הראשונות, ואם מושכים לאחר מכן אז זה כרוך בקנס – "מתום שנה וחצי ולא במועדי המשיכה האפשריים, ישולם לחוסך סכום קרן ההפקדה,  ו-50% מהריבית שנצברה עד לתחנת היציאה שקדמה למועד השבירה".

כמו כן, ניתן לבצע משיכות חלקיות אבל רק בתנאי שתיוותר היתרה המינימלית להפקדה.

פועלים מגדיר את החיסכון הזה כפיקדון במבצע והאמת שבאופן יחסי לריבית השוק ולתנאי פיקדונות אחלרים, זה לא רע.

מגדל קרנות נאמנות מעלה דמי ניהול בשני קרנות אג"ח. בקרן הנאמנות  מגדל (0D) אג"ח $ בינלאומי – נקובה דולר (מספר קרן: 5103585), דמי הניהול הועלו מ-0.75% ל-0.95%.  היקף נכסי הקרן כ-150 מיליון שקל.

בקרן הנאמנות מגדל (00) שקלית 2-4 שנים (מספר קרן: 5103163) דמי הניהול הועלו מ-0.65% ל-0.75%. סך נכסי הקרן מסתכמים קרוב ל-200 מיליון שקל.

העלאות האלו מגיעות בתקופה של ריבית נמוכה (ואפילו אפסית), ולכן, השאלה הגדולה היא מדוע מגדל מעלה דמי ניהול עכשיו? התשובה פשוטה – כי אפשר. מגדל מעלה דמי ניהול כי היא יכולה, ולא מסיבה אחרת. בפועל, ממש אין הצדקה לכך!

בנק לאומי מציע פיקדון  מובנה שקלי ל-4 שנים עם קרן מובטחת ומענק מותנה. קבלת המענק ושיעורו תלויים בהתנהגות סל מניות חברות תעופה, במהלך התקופה.

סל המניות מורכב מחמש מניות תעופה (כל אחת בשיעור שווה) –  American Airlines Group, Southwest Airlines, Alaska Air Group, Delta Air Lines, United Continental Holdings.

איך ומתי יתקבל המענק? בבנק מסבירים – במהלך תקופת הפיקדון תיבדק כל אחת מהמניות שבסל ותרומתה למענק תחושב כדלהלן:

– לכל מניה נקבע חסם בשיעור של 46% (לא כולל) ביחס למחיר הבסיסי של אותה מניה.

– במידה ומחיר המניה לא חרג ולא נגע בחסם לאורך כל תקופת הפיקדון, תילקח בחישוב תשואת המניה בפועל (מנקודה לנקודה), חיובית או שלילית.

– במידה וביום מסחר כלשהו מחיר המניה יחרוג או יגע (ולו פעם אחת) בחסם, תשואת המניה תיקבע בשיעור של  7% למשך תקופת הפיקדון ("ריבייט").

-המענק בגין הפיקדון יחושב לפי סכום התשואות של המניות בסל כפול משקלן היחסי בסל. השתתפות של 100% בשיעור השינוי של סל המניות. בכל מקרה, קרן ההשקעה מובטחת ע"י בנק לאומי בתום תקופת הפיקדון, וזה מידע מאוד חשוב – אין למשקיעים כאן תלות ביצרן המכשיר, ולכן אין חשיפה שקשורה למצבו הפיננסי של הגוף, מי שלקח את האחריות זה הבנק, שמצבו הפיננסי איתן, ולכן הסיכון שבחשיפה מצטמצם מאוד.

פרטים נוספים על הפיקדון המובנה

קרן הפיקדון היא 100% שקלית (וכאמור מובטחת בפירעון). אבל חשוב להדגיש – קרן נומינלית בסוף תקופת הפיקדון, משמעה הפסד ריאלי ( אם כי, נמוך במיוחד) – ולהמחשה – אם השקעתם 50 אלף שקל ותקבלו 50 אלף שקל בעוד ארבע שנים, הפסדתם למעשה, את הריבית האלטרנטיבית במקומות אחרים. עם זאת, מדובר בריבית נמוכה במיוחד, כך שההפסד הריאלי (התרחיש הגרוע בפיקדון המובנה) הוא כמה אחוזים בודדים (נכון לעכשיו).

תאריך תחילת פיקדון  – 30 בנובמבר 2015; תאריך סיום – 29 בנובמבר 2019. מינימום עסקה – 15 אלף שקל.

בבנק לאומי מסבירים שהפיקדון המובנה לא ניתן לשבירה, רק בהסכמת הבנק. אך אם זה יתאפשר, ייתכן שהלקוח יקבל סכום הנמוך משמעותית מסכום ההשקעה ההתחלתי.

כאן, תוכלו למצוא את המידע המלא על הפיקדון (מאתר בנק לאומי)

הפתעה חיובית בקרנות הנאמנות של אקסלנס. מנהל הקרן דיווח כי שלוש קרנות יקבלו פיצוי כספי במסגרת תובענה ייצוגית נגד בנק דקסיה ישראל (שהקרנות החזיקו את מניותיו). הפיצוי הבולט ביותר היה בקרן הנאמנות –  אקסלנס (5E) מניות אסטרטגיות – קרן ממונפת (מספר קרן: 5100250).

בקרן הזו התקבל פיצוי של 334 אלף שקל, כאשר סכום הפיצוי השפיע על שיערוך הקרנות ליום 18/11/2015 בשיעור 1.55%! וזה המון!

בקרנות הנוספות התשואה של הפיצוי נמוכה יותר –  באקסלנס (4B) מניות פרימיום – קרן נאמנות, נתקבל סך של 52 אלף שקל כאשר סכום הפיצוי ישפיע על שיערוך הקרן בשיעור של כ-0.13%.

בקרן הנאמנות אקסלנס (0B) תיק ללא מניות – קרן נאמנות, נתקבל סך של 16 אלף שקל, כאשר סכום הפיצוי ישפיע על שיערוך הקרן בשיעור של כ-0.13%.

אבל, יש כאן בעיה – הפיצוי הזה נובע מהשקעה במניות דקסיה במועד מסויים (לפני שנים), ואלו שנפגעו אז, הם לא אלו (ככל הנראה) שמקבלים את הפיצוי הנוכחי – המחזיקים בקרנות הנאמנות לרוב מממשים ומחליפים את השקעתם בטווח של חודשים או לכל היותר שנים בודדות. כלומר, הפגיעה שהיתה בערך המניה בעבר, ברוב המקרים לא תתבטא בפיצוי למשקיע שהפסיד.

למה הרווח גדל כשמייצרים למלאי? מה הסימנים לייצור עודף למלאי? ואיך הם מתבטאים דוחות של גו-פרו

המאזן הוא מערכת סגורה של זרימת כספים –  אם החברה רוכשת רכוש קבוע, אז זה יתבטא בקיטון במזומנים, או גידול בהתחייבויות; ואותה השפעה יש כמובן גם על רכישת מלאי –  המזומנים יורדים או ההתחייבויות עולות.

ולכן, חברות לא רוכשות רכוש קבוע ללא הפסקה ולא מחזיקות מלאי גדול מדי – זה בא על חשבון הנזילות שלהן. מלאי גדול עשוי לבטא גם תכנון לקוי של מכירות בתקופה – החברה נערכה למכירות וייצרה מוצרים למלאי, אבל מסתבר שהיא לא עמדה בתחזית וחלק משמעותי מהסחורה נשאר במלאי. החשש כאשר יש מלאי גדול שחלקו יתבלה ולא יימכר; החשש ממלאי גדול נובע גם מתרגיל  להגדלת  רווחים שהתוצאה שלו מתבטאת בגידול במלאי ובימי מלאי.

זה עובד כך – נניח שחברה יצרנית, מייצרת ומוכרת ברבעון ממוצע 1 מיליון יחידות במחיר של 2.5 שקלים כשהעלות הקבועה הכוללת שלה בייצור היא 1 מיליון שקל והעלות המשתנה ליחידה היא 1 שקל. עלות קבועה בייצור לא משתנה כאשר היקף הייצור עולה או קטן, ואילו עלות משתנה מעין צמודה לייצור –  כאשר היקף הייצור גדל היא עולה (סה"כ עלות משתנה עולה) וכאשר היקף הייצור יורד, היא בהתאמה יורדת. כלומר, לפירמה (יצרנית/ תעשייתית) יש שני סוגים של עלויות בייצור – עלות קבועה ועלות משתנה. את העלות המשתנה נהוג להגדיר בשני אופנים – עלות משתנה ליחידה ( לדוגמה – 1 שקל ליחידה), ועלות משתנה כוללת. כאשר היקף הייצור לדוגמה עולה עלות משתנה ליחידה נותרת ללא שינוי (לדוגמה – 1 שקל), אבל העלות המשתנה הכוללת עולה.

ובדוגמה שלנו – בהיקף ייצור של 1 מיליון יחידות יש עלויות קבועות של 1 מיליון שקל ועלויות משתנות כוללות של 1 מיליון שקל (1 מיליון יחידות כפול 1 שקל ליחידה). סה"כ העלויות – 2 מיליון שקל. העלויות האלו הן עבור כל מה שיוצר, אבל בדוגמה הזו כל מה שיוצר נמכר (1 מיליון יוצרו ונמכרו) ומכאן שעלות המכר זהה לעלות הייצור והיא 2 מיליון שקל.

המכירות מסתכמות ב-2.5 מיליון שקל (1 מיליון יחידות נמכרות ב-2.5 שקל ליחידה). ומכאן שהרווח הגולמי מסתכם ב-0.5 מיליון שקל, והרווחיות הגולמית (רווח גולמי חלקי מכירות) – 20% (0.5 מיליון חלקי 2.5 מיליון שקל).

אבל, נניח שלקראת סוף הרבעון, החברה מחליטה לייצר יותר. לא למכור יותר, שזה נתון אקסוגני שאינו בשליטתה, אלא לייצר יותר. על פניו, לא אמורה להיות למהלך השפעה על הדוחות החשבונאיים ועל הרווח של החברה, אבל מסתבר שיש השפעה והיא גדולה.

נניח שהחברה מייצרת 2 מיליון יחידות בתקופה (ולא 1 מיליון יחידות כפי שהיה בתקופות קודמות) ונניח שהמכירות כאמור ללא שינוי – 1 מיליון יחידות. במצב כזה, העלויות הקבועות יסתכמו עדיין ב-1 מיליון שקל; העלויות המשתנות הכוללות יסתכמו ב-2 מיליון שקל – יוצרו 2 מיליון יחידות בעלות משתנה של 1 שקל ליחידה, ומכאן שסה"כ עלויות הייצור – 3 מיליון שקל. העלויות האו הפעם מבטאות את עלות המכירות של המוצרים שנמכרו ואת עלות המוצרים שנשארו במלאי. העלות הכוללת – 3 מיליון שקל שימשה בייצור 2 מיליון יחידות (1 מיליון יחידות נמכרו ו-1 מיליון יחידות במלאי), והמשמעות היא שעלות הייצור ליחידה – 1.5 שקל (3 מיליון שקל של עלויות חלקי ייצור של 2 מיליון יחידות), ועלות המכר מסתכמת ב-1.5 מיליון שקל ( 1 מיליון יחידות שנמכרו כפול 1.5 שקל ליחידה). במקרה הזה, יחסית קל לראות שהעלויות ייצור מתחלקות שווה בשווה בין עלות המכר לעלות המלאי (נמכרו – 1 מיליון יחידות כמו כמות היחידות שנותרה במלאי), כלומר מתוך עלויות ייצור של 3 מיליון שקל – 1.5 מיליון מלאי ו-1.5 מיליון שקל בעלות המכר.

ואז מה בעצם התקבל? סוג של קסם – החברה הגדילה את הייצור, הייצור התנקז למלאי, והעלות מכר ירדה – במקרה הראשון היא היתה 2 מיליון שקל, במקרה של הייצור המוגבר היא 1.5 מיליון שקל. החברה הפחיתה את עלות המכר ובהתאמה הרווח הגולמי עלה מ-0.5 מיליון שקל ל-1 מיליון שקל – מכירות של 2.5 מיליון שקל (לא השתנו) פחות עלות מכר של 1.5 מיליון שקל. הרווחיות הגולמית בהתאמה הוכפלה מ-20% ל-40% ( רווח גולמי של 1 מיליון שקל חלקי מכירות של 2.5 מיליון שקל ).

המסקנה המתבקשת – כאשר המלאי עולה (ובוחנים זאת על ידי יחס ימי המלאי – מלאי חלקי עלות מכירות כפול ימים בתקופה, יחס שמבטא לכמה זמן תספיק הסחורה במחסן), וכאשר הרווחיות הגולמית עולה, קיים חשש שהחברה מייצרת למלאי, זה חשש, וככל שהמצב קיצוני יותר – ימי המלאי גבוהים יותר והרווחיות משתפרת יותר, אז החשש זה כמובן מוגבר יותר. במקביל לבדיקה היסטורית (של תקופות קודמות) בודקים את החברות האחרות בעף כדי להבין אם מדובר על בעיה ענפית שגרמה למלאי לעלות (ואז כנרה לא מדובר על ייצור מכוון להגדלת מלאי), או שמדובר בעניין ייחודי לחברה ואז נורת האזהרה מהבהבת בעוצמה.

אצל יצרנית מצלמות האקסטרים, המלאי ברבעונים האחרונים עולה בקצב משמעותי (ובמקביל ימי המלאי עלו משמעותית) וחל שיפור מסוים ברווחיות הגולמית. המלאי ברבעון האחרון 289.5 מיליון דולר יספיק למכירות של 122 יום בהינתן המכירות ברבעון האחרון (וזאת לעומת יי מלאי של 87 ברבעון הקודם, ו-74 לפני שני רבעונים. עם זאת, קצב המכירות אמור לעלות ברבעון הבא (אם כי לא משמעותי כפי שהחברה ציפתה בעבר) בזכות עונת החגים. גם אם משקללים את העלייה הצפויה במכירות, עדיין מדובר בימי מלאי גבוהים ביחס לעבר.

במקביל הרווחיות הגולמית עלתה משמעותית ברבעונים האחרונים. זה קורה למרות הורדת המחירים ולמרות התחרות החריפה, אז נכון שהחברה מתייעלת, משפרת ומוזילה את תהליכי הייצור, אבל אולי זה עוד רמז לניפוח מכוון במלאי. זה עדיין לא אומר שמדובר בניפוח מכוון של המלאי, אבל ככל שהרמזים מתגברים כך הסיכוי לכך גדל.

מדד שכר הדירה עלה בחודש אוקטובר ב-0.1%. כך עולה מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס).מנגד, מדד מחירי הדיור ירד ב-0.4%.

כמו כן, מדווחים בלמ"ס כי  מדד שירותי דיור בבעלות הדיירים ירד ב-0.6%  אחוז.

שירותי דיור בבעלות הדיירים: במדד שירותי דיור בבעלות הדיירים בחודש אוקטובר 2015, נרשמה ירידה בהשוואה לחודש ספטמבר 2015. ירידה זו מבטאת את השינויים במחירי שכר דירה שנקבעו בחוזים שנחתמו בחודשים ספטמ בר 2015 – אוקטובר 2015, לעומת חוזים שנחתמו בחודשים אוגוסט 2015 – ספטמבר 2015.

הלמ"ס מפרסמת אינדיקטורים נוספים בשוק הדיור שאינם נכללים במדד המחירים לצרכן – "מדד מחירי דירות – מהשוואת העסקאות שבוצעו בחודשים אוגוסט 2015 – ספטמבר 2015, לעומת העסקאות שבוצעו בחודשים יולי 2015 – אוגוסט 2015, נמצא כי מחירי הדירות ירדו – ב 0.1 אחוז. ירידה זו מבטאת את שינוי המחירים בניכוי שינויי האיכות בתמהיל ובסוג הדירות. הנתון אינו סופי מאחר שקיימות עסקאות נוספות שבוצעו בתקופה זו וטרם דווחו. מהשוואת העסקאות אוגוסט 2015 – ספטמבר 2015, לעומת אוגוסט 2014 – ספטמבר 2014, עלו המחירים ב-6.6 אחוזים. מהשוואת העסקאות בין יולי  2015 – אוגוסט 2015, לעומת יולי 2014 – אוגוסט 2014 , עלו המחירים -ב 6.6 אחוזים .

"מחירים ממוצעים של דירות בבעלות – המחיר הממוצע הכלל ארצי של עסקאות שבוצעו ברבעון השלישי של שנת 2015, עמד על 1,351.9 אלפי שקל בהשוואה למחיר העסקה הממוצעת ברבעון השני של שנת 2015 שעמד על 1,393.3 אלפי שקל. ירידה זו, של 3.0 אחוזים, מבטאת הן את השינוי שחל ברמות המחיר והן את השינוי באיכות הדירות שנמכרו ובגודלן"

מדד מחירי אחזקת הדירה ירד באוקטובר ב-0.8%.

מדד המחירים לצרכן עלה בחודש אוקטובר 2015 ב-0.1% והגיע לרמה של 99.6 נקודות לעומת 99.5 נקודות בחודש הקודם (הבסיס: ממוצע 100.0=2014 נקודות). מתחילת השנה ירד המדד ב-0.5%.

עליות מחירים נרשמו במיוחד בסעיפים הבאים: ירקות טריים (ב-8.6%), הלבשה והנעלה (ב-3.2%), מזון (ב-0.8%), ריהוט וציוד לבית ושירותי חינוך (ב-0.7%), כל אחד. ירידות מחירים נרשמו במיוחד בסעיפים הבאים: תחבורה ותקשורת (באחוז אחד), אחזקת הדירה (ב-0.8%) ודיור  (ב-0.4%). עוד יצוין, כי המדד ללא דיור עלה ב-0.2 אחוז והגיע ל-98.3 נקודות, המדד ללא אנרגיה עלה ב-0.1 אחוז והגיע ל-100.8 נקודות והמדד ללא ירקות ופירות ירד ב-0.1 אחוז והגיע ל-99.1 נקודות.

מתחילת השנה ירד המדד הכללי ב-0.5 אחוז, המדד ללא דיור ירד ב-1.2 אחוזים, המדד ללא ירקות ופירות ירד ב-1.1 אחוזים; לעומתם המדד ללא אנרגיה עלה ב-0.4 אחוז. בשנים עשר החודשים האחרונים (אוקטובר 2015 לעומת אוקטובר 2014), ירד המדד הכללי ב-0.7 אחוז, המדד ללא דיור ירד ב-1.6 אחוזים והמדד ללא ירקות ופירות ירד ב-1.2 אחוז; לעומתם המדד ללא אנרגיה עלה ב-0.4 אחוז.

נתוני המגמה בחודשים יולי 2015 – אוקטובר 2015: על פי נתוני המגמה לתקופה זו, קצב הירידה השנתי של מדד המחירים לצרכן הגיע ל-0.9%, של המדד ללא דיור ל-1.8% ושל המדד ללא ירקות ופירות וללא דיור ל-2.4%.

מדד מחירי מזון עלה ב-0.8 אחוז.