דמי ניהול סמויים בקרנות ההשתלמות – היכנסו לבדוק אם גובים מכם (בלי שידעתם).

דמי ניהול סמויים – מה זה?

דמי הניהול בקופות הגמל ובקרנות ההשתלמות אמנם בירידה מסוימת בשנים האחרונות, אבל יש לכם הוצאות שקשורות לקופות ולקרנות שכנראה רובכם כמחזיקים בקופות וקרנות בכלל לא ידעתם עליהם. הכוונה לדמי ניהול חיצוניים – דמי ניהול סמויים.

קרן ההשתלמות או קופת הגמל מנוהלת על ידי גוף מוסדי – מיטב דש, פסגות,  אלטשולר שחם, ילין לפידות ועוד בתי השקעות וחברות ביטוח. הגופים האלו גובים על הניהול השוטף דמי ניהול – fair enough.

דמי הניהול האלו הם דבר ידוע ושקוף, ואתם המחזיקים בקופות ובקרנות אמורים לדעתם אותן ויש לכם בכל רגע נתון את הזכו לבדוק מול הקופה/ קרן מהם דמי הניהול. כאן תוכלו לקרוא מדריך מפורט על דמי הניהול, וכאן מדריך על קרנות השתלמות.

מעבר לדמי הניהול האלו, הגופים המוסדיים המנהלים את הכסף שלנו, יכולים להיעזר בגופים חיצוניים, לרבות קרנות גידור, ולספק להם דמי ניהול. איך זה קורה? קרן גידור שמתמחה באפיק מסויים – מניות יתר, ארביטראז', נדל"ן, השקעות אלטרנטיבות ועוד פונה אל הגופים המוסדיים ומעניינת אותם בהשקעה בקרן. מנהלי הקופה שאולי לא רוצים להתמחות בהשקעה ביתר, או השקעה מסוג ארביטראז', אבל מאמינים במנהלי הקרן גידור/ קרן ניהול ההשקעות ורואים את הרקורד בעבר, משקיעים בקרן הזו, ומשלמים לה דמי ניהול – דמי ניהול שאגב הם גם קבועים וגם חלק משיעור מההצלחה. עם זאת קיימת הגבלה כוללת על קופת הגמל או קרן ההשתלמות שסה"כ ההוצאות בגין דמי ניהול לאחרים לא יעלה על 0.25%.

השקעות חיצוניות= השקעות אלטרנטיבות

רוב ההשקעות החיצוניות האלו של הגופים המוסדיים הם בהשקעות בנדל"ן, קרנות גידור וקרנות השקעה פרטיות. קוראים לזה השקעות אלטרנטיבות, כאן תוכלו לקרוא על השקעות אלטרנטיבות

בשנים האחרונות שהריבית בשפל והיכולת לייצר תשואה הולכת ופוחתת, גופים מוסדיים רבים פונים להשקעות אלטרנטיביות דרך גופי השקעה אחרים, קרנות נדל"ן, קרנות השקעה וקרנות גידור. השאלה הגדולה – למה? הרי המשקיעים בקרנות ובקופות סומכים על המנהלים האלו, ומה הם בעצם אומרים לנו בכך שהם מעבירים חלק מהכספים לניהול חיצוני? הם לא יכולים לעשות זאת לבד? אז אולי דרושה מומחיות בהשקעות לא סחירות, אבל שינהלו זאת מהבית, ולגבי השקעות סחירות – לא צריכה להיות העברת כספים. הציבור משקיע דרך הקרן והקופה כי הוא סומך על המקצועיות שלהם, אם הם מעבירים הלאה לגופים אחרים שמנהלים השקעות סחירות זה בעצם גול עצמי – המנהלים לא מאמינים בעצמם, אז למה שהציבור יאמין בהם?

אנליסט וילין לפידות – מנהלות הכל בבית; כמו שצריך

אז מי הן הקרנות שההוצאות האלו נמוכות אצלן ואצל מי זה גבוה. הבדיקה שלנו (צוות אתר הון) הייתה בדמי הניהול בקרנות ההשתלמות הכלליות של הגופים. הקרנות האלו הן רוב תעשיות קרנות ההשתלמות. במקרים שלא נמצא המידע הזה בדקנו קרנות קרובות (באם אין קרנות כלליות, או את הממוצע כולו).

התשלום הגבוה ביותר בשנת 2018 עבור ניהול חיצוני בקרנות ההשתלמות, היה אצל מיטב דש והלמן אלדובי (ראו טבלה). מנגד,  מנגד, הגופים שהוציאו מעט מאוד על הוצאות ישירות הם – אנליסט וילין לפידות עם 0.01% על ניהול חיצוני ו-0.03%, 0.02% על הוצאות ישירות בכלל (כולל עמלות קנייה ומכירה).

מדובר באמירה חזקה עם משמעות כספית – שני הגופים האלו (שרחוקים משמעותית מיתר הגופים) אומרים לנו במילים אחרות – "אנחנו לא צריכים מנהלי השקעות נוספים. בשביל זה אתם בחרתם בנו, ואנחנו נעשה את העבודה", ואגב הביצועים שלהם טובים (ראו כאן – דירוג קרנות כלליות ל-10 השנים האחרונות)

ולסיום – אז נכון, שהגופים החיצוניים מתמחים בהשקעות מסוימות, אבל אפשר לצפות שאם מדובר בניירות ערך, המומחיות הזו תהיה גם בגוף המוסדי עצמו. נכון גם שיש השקעות שאינן סחירות שמייצרות תשואה וחשוב להיות בהם, אבל גם כאן – אפשר לעשות זאת לבד, אם כי, במקרים רבים זה קשה ואולי אפילו עולה יותר. בכל מקרה, חשוב שתדעו כמה דמי הניהול האמיתיים שלכם – לא רק הרגילים אלא גם הסמויים, וחשוב שתדעו בקרן ההשתלמות ובקופת הגמל שלכם, מי הם הגופים החיצוניים שמנהלים את הכסף, והאם באמת יש להם ערך מוסף. ככלל, ממש לא בטוח שהישענות על ניהול חיצוני תורמת באופן כללי לתשואת הקרן והקופה.

דירוגים

דירוג קרנות השתלמות אג"חיות – 10 שנים

דירוג קרנות השתלמות מנייתיות – 10 שנים

דירוג קרנות השתלמות מנייתיות – 3 שנים

דירוג קרנות השתלמות אגחיות – 3 שנים

מחשבוני דמי ניהול:

מחשבון השפעת דמי ניהול בקרנות השתלמות

מחשבון השפעת דמי ניהול בקרנות פנסיה

מחשבון השפעת דמי ניהול בקרנות נאמנות

מחשבון השפעת דמי ניהול בביטוח מנהלים

מעודכן ל-03/2018

בנקים מנסים לפתות אתכם לעבור מהבנק שלכם אליהם. הם יציעו לכם הרבה הטבות, במיוחד עם תעבירו את המשכורת לחשבון החדש. במקביל, הם מציעים גם ללוקחי המשכנתא לפתוח חשבון אצלם. זה עובד כך – אם אתם לוקחים משכנתא בבנק שלכם, אז, במקרים רבים, יציעו לכם הלוואה נוספת, אבל לא בתנאים מטורפים. אבל, אם אתם לוקחים משכנתא בבנק אחר, ינסו לפתות אתכם להעביר את המשכורת לחשבון  בבנק "החדש". אחד מהפיתויים הוא הלוואה בתנאים מועדפים. כאן תוכלו לקרוא על התהליך של מעבר בנק – איך עוברים בנק?

הלוואת הצטרפות=בונוס, אבל…

הבנקים עוטפים את ההלוואה הזו בעטיפה נאה מאוד, אומרים שזה סוג של בונוס על הצטרפות למעגל לוקחי המשכנתא של הבנק, או בונוס באם תעבירו אליהם גם את חשבון הבנק שלכם (או תפתחו אצלם חשבון בנק שאליו תעבירו משכורת). ההלוואות האלו מכונות – "הלוואת הצטרפות". הרוב הגדול של הלוואות הצטרפות לא קשור למשכנתא (משכנתא היא הזדמנות לשווק לכם חשבון בבנק החדש); אבל האם זה באמת בונוס?

התשובה ברורה – כן. זה בונוס, אפילו בונוס גדול – הבנקים נותנים את ההלוואות האלו בריבית אפסית, אבל צריך להבדיל בין כמה סוגי הלוואה. כאשר אתם תעבירו את החשבון שלכם לחשבון בבנק אחר, או שפשוט תפתחו חשבון בבנק אחר, אזי סביר שתקבלו הלוואת הצטרפות בתנאים מועדפים ונוחים, השאלה – אתם בכלל צריכים הלוואה כזו? לא בטוח, ואם ידחפו לכם הלוואה בתנאים טובים, במקרים רבים, אתם פשוט תקחו ותשרפו את הכסף – זו לא ממש צרכנות פיננסית נבונה; וחשוב שוב להדגיש –  במקרים רבים זה לא קשור ללקיחת משכנתא,  גם  אם תעבירו את החשבון לבנק אחר, תקבלו תנאים מועדפים ובין היתר הלוואת הצטרפות.

ההלוואה הזו היא לרוב עד 100 אלף שקל, בריבית נמוכה מאוד – בין אפס ל-1%. ההלוואה בריבית משתנה (צמודה לפריים), כשלרוב מדובר על הלוואה לכמה שנים טובות (בין 3 ל-5 שנים), אבל יש גם בנקים שמספקים הלוואה ארוכת טווח – בנק מזרחי טפחות, ובנק הפועלים מציעים הלוואה ל-10 עד 15 שנים.

הלוואת הצטרפות – לא תמיד כדאי!

אז התנאים אכן טובים, אבל חשוב להסתכל על מכלול האשראי שלכם, והצרכים שלכם – אם אתם יכולים להחליף הלוואה יקרה בהלוואה זולה זה מצויין. השאלה הופכת למעניינת יותר כאשר אתם מקבלים את ההלוואה הזו במקביל ללקיחת משכנתא. במקרה כזה, ההלוואה הזו יכולה להיות חלק מהמשכנתא. כלומר אם לדוגמה אתם צריכים 700 אלף שקל למימון הדירה, אתם יכולים לקחת משכנתא של 600 אלף שקל והלוואת הצטרפות של 100 אלף שקל. התנאים שלה לרוב טובים יותר מהמשכנתא ולכן היא כדאית, אבל וזה חשוב מאוד – היא משפיעה מאוד על ההחזר החודשי מכיוון שלרוב היא לתקופה קצרה מהמשכנתא עצמה.  אז מצד אחד אתם מרוויחי כי הוצאות המימון שלכם קטנות (הריבית נמוכה), אבל מצד שני לרוב התשלום החודשי עולה, ביחד למצב בו הייתם לוקחים את הכל במשכנתא.

בשורה התחתונה  – אין תשובה חד משמעית. מצד אחד, הריבית על ההלוואות האלו נמוכה, מצד שני השאלה למה הייעוד? אם הייעוד הוא חלק מהמשכנתא, קחו בחשבון שהתשלום החודשי יהיה גבוה יותר ממצב שהכל היה במשכנתא. יכול להיות שזה מסתדר לכם טוב, כי אחרי התקופה הראשונה (החזר כל הלוואות ההצטרפות) התשלום החודשי ירד משמעותית, אבל יכול להיות שזה דווקא לא מסתדר – ואז שווה לקחת משכנתא על כל הסכום בריבית גבוה יותר.

הלוואת הצטרפות והקשר לשיעור מימון המשכנתא

וצריך להתייחס לשיקולים נוספים. משכנתא במימון של עד 60% זולה יותר ממשכנתא בריבית בשיעור העולה על 60%, ולכן אם הלוואת הצטרפות יכולה להגדיל את ההון לצורך משכנתא (וההלוואה מבחינת הבנק היא חלק מההון שלכם) אז סביר להניח שכדאי לכם לקחת את ההלוואה, כי כך גם תזכו בהנחה על ריבית המשכנתא.

מדריכים נוספים

משכנתא לזכאים

משכנתא – כמה להחזיר כל חודש

צריכים הלוואה? לא לקפוץ מעל הפופיק

מדד תשומות הבנייה למגורים יעלה בחודשים אפריל, מאי, יוני (שלושה חודשים) ב-0.3% – כך מעריכים כלכלני קבוצת הראל. להערכתם, מדד המחירים לצרכן בתקופה זו יעלה בשיעור גבוה יותר – 0.8%, כאשר בחודש אפריל יעלה המדד ב-0.3%, בחודש מאי הם צופים עלייה של 0.3%, ובחודש יוני עלייה של 0.2%. התחזית הזו מבטאת ירידה בקצב עליית מדד תשומות הבנייה לצד עלייה משמעותית בקצב מדד המחירים לצרכן.

כלכלני הראל צופים גם כי סעיפי הדיור במדד המחיירם לצרכן (בעיקר שכירות), יעלו בשיעור של 0.3% בתקופה זו. כמו כן, הם מעריכים כי מדד מחירי הדירות בבעלות דיירים יעלה ב-0.6%.

מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים נותר בחודש מרץ 2017 ללא שינוי ועמד על 109.2 נקודות (הבסיס: יולי 2011 = 100.0 נקודות).

למחשבון מדד תשומות הבנייה

מדד מחירי תשומה במגורים ללא שכר עבודה נותר אף הוא ללא שינוי ועמד על 103.5 נקודות. ב-12 החודשים האחרונים (מרץ 2017 לעומת מרץ 2016) עלה מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים ב‑1.6% בשל העלייה במחירי שכר העבודה ב-2.5%. המדד ללא שכר עבודה עלה בתקופה זו ב-0.9%.

מדד תשומות הבנייה  מחושב ומפורסם מדי חודש על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס). מדד תשומות הבנייה למגורים מודד את השינויים החלים במשך הזמן בהוצאה הדרושה לקניית "סל קבוע" של חומרים,  מוצרים ושירותים המשמשים לבניית בתי מגורים והמייצג את הרכב הוצאות הבנייה של קבלנים וקבלני משנה.  במילים פשוטות, מדד תשומות הבנייה מודד כמה עולה לבנות, ובכמה השתנתה עלות הבנייה לעומת חודש קודם.  

בשנים האחרונות עלה מדד תשומות הבנייה יותר ממדד המחירים לצרכן ולכן רבים היו מעוניינים להקטין את החשיפה אליו, או להחליף את ההצמדה למדד המחירים לצרכן – וזה יכול להיות אפשרי. כחלק מהמשא ומתן עם הקבלן אתם יכולים לנסות ולדרוש הצמדה למדד המחירים לצרכן במקום למדד תשומות הבנייה – שימו לב זה לא בהכרח שמדד המחירים לצרכן עדיף לכם, בהחלט ייתכן מצב הפוך – שמדד המחירים לצרכן עולה על מדד תשומות הבנייה, וזה מה שצופים בחודשים הקרובים כלכלני קבוצת הראל פיננסיים. כך או אחרת, מצורפים שני מחשבוני מדד – תשומות בנייה ומדד המחיירם לצרכן, ומהן תוכלו להסיק אולי איזו הצמדה עדיפה לכם (אם בכלל ניתן לשנות מול הקבלן)

מחשבון מדד תשומות בנייה – מחשבון מדד תשומות הבנייה

 ומחשבון מדד המחירים לצרכן –

מחשבון מדד המחירים לצרכן

מתי כדאי לשלם לקבלן?

השאלה הזו עוברת בראש של רוכשי הדירות – מתי בעצם כדאי לשלם? מה הכי נכון כלכלית?  – האם לחכות עד כמה שניתן או להקדים תשלומים? ובכן, תשלום מהיר ימנע את ההצמדות למדד תשומות בנייה, כלומר יחסוך את ההצמדות, אך מצד שני תשלום מהיר משמעותו בשביל רוב רוכשי הדירות – לקיחת משכנתא בשלב מוקדם וערכה עולה בהתאם לריבית – השאלה הכלכלית היא מה יותר גבוה – מדד תשומות הבנייה או הריבית על המשכנתא?  וגם כאן, אלו הערכות ומה שהיה לא בטוח שיהיה. כאן, תמצאו את ריבית המשכנתא המעודכנת, וכאן, את מדד תשומות הבנייה וכן תחזיות לגבי מדד זה.

מדריכים נוספים:

רכישת דירה מקבלן – כל מה שצריך לדעת

למדריך מס רכישה

מחשבון מס רכישה

מעודכן ל-10/2022

מהו היתר בנייה?

היתר בנייה הוא רישיון לבנות מבנה חדש או לערוך שינויים במבנה קיים. היתר הבנייה הוא מסמך פורמלי שאליו מצורפות תוכניות המבנה, מפת מדידה ואישור רשויות וגופים מוסמכים, והוא כולל את פרטיהם של האחראים לתכנון, לבנייה ולפיקוח על הבנייה. ההיתר ניתן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ברשות המקומית שבתחומה נמצאת הקרקע, והוא כולל מידע מפורט לגבי הפעולות שאותן הוא מתיר.

ההיתר תקף לשלוש שנים בלבד (אם כי ניתן לבקש הארכה לקראת תאריך פקיעת התוקף). הוצאת היתר בנייה היא תהליך שמעוגן בחוק התכנון והבנייה התשכ"ה-1965, ובתקנות התכנון והבנייה התשכ"ז-1967.

מי מחויב להוציא היתר בנייה?

כל אדם המבקש לבנות מבנה או לעשות שינוי מסוים בדירה/מבנה – כמו למשל בנייה על הגג, מחויב להוציא היתר, ובלעדיו הבנייה איננה חוקית. בנייה או שימוש ללא היתר או בניגוד להיתר היא עברה פלילית.

לשם הוצאת ההיתר יש לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה (לרוב בצירוף תוכנית שמאושרת על ידי אדריכל) ואז לחכות לאישורה. האישור ניתן בהסתמך על החוק, על הבקשה הספציפית ועל האזור בכלל (לרבות התחשבות במתנגדים).

באוקטובר 2022 השיקו מטה התכנון הלאומי ומינהל התכנון את רפורמת הרישוי העצמי, שבמסגרתה הסמכות להנפקת היתר בנייה תינתן גם לאדריכלים מורשים. משמעות הדבר היא קיצור של תהליך קבלת היתר בנייה בשישה חודשים שכן מתייתרים שלבי קליטת הבקשה ובדיקת הבקשה.

האם תמיד צריך היתר?

בסעיף 145 לחוק התכנון והבנייה התשכ"ה-1965, ובתקנות לתכנון ובנייה (עבודה ושימוש הטעונים היתר), התשכ"ז-1967, נקבעו המצבים שבהם חובה להגיש בקשה להיתר, ובהם: הקמת בניין חדש, הריסתו של הבניין או הקמתו מחדש. כמו כן – כל תוספת לבניין קיים, וזה יכול להיות חלון חיצוני, סגירת מרפסת, חניה מקורה, גדר, פרגולה, סככה, קירוי מרפסת קיימת (אפילו אם הקיר בנוי מחומרים קלים). בנוסף לכך, כל שינוי בקירות חיצוניים דורש היתר. עם זאת, כמובן ששינוי פנימי לא דורש היתר. אלא אם השינוי הזה משפיע על שטח הדירה, או פוגע במבנה המשותף או בשלד הבניין. אלו רוב המקרים, בפועל מדובר על הרוב הגדול, אבל יש גם מקרים חריגים שנופלים להגדרה של היתר בנייה, כשהגדרת "העל" היא שהיתר בנייה נדרש בכל מצב שיש שימוש חורג ממה שאושר בעבר (בהיתר הבנייה הקיים).

לא כל היתר הוא פרויקט ממושך. במשרד השיכון והבינוי הקלו בשנים האחרונות והם מעדכנים כי במקרים מסוימים, ניתן להגיש בקשה להיתר בדרך מקוצרת שנועד לעבודה מצומצמת, ואז התהליך אמור להיות מהיר יותר, וכך למשל קורה כאשר מקימים פרגולה, גדר, מחסן וכדומה. הרציונל הוא לעודד ביצוע עבודות בנייה מסוימות, שהן פשוטות ונפוצות בתכליתן, באמצעות היתר בנייה כחוק ולא באופן עצמאי וללא ביקורת הגורמים המוסמכים והמקצועיים בוועדה המקומית לתכנון ולבנייה.
כל שנדרש הוא למלא טופס בקשה להיתר לעבודה מצומצמת בשלושה עותקים ולצרף לבקשה, לפי דרישת מהנדס הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, תשריט בשלושה עותקים ובו פרטים שדרש המהנדס.

באילו מקרים לא יינתן היתר בנייה?

במקרים שבהם יש סטייה ניכרת מהתכנית בנייה במקום, לא ניתן לקבל היתר בנייה. אבל מה זו "סטייה ניכרת"? התשובה לשאלה זו אינה פשוטה – בעיקרון, סטייה מהותית היא בקשה השונה מהתוכנית התקפה/הקיימת בצורה מהותית, לדוגמה – שינוי ייעוד השטח או דרישת זכויות בנייה מעבר לזכויות שנקבעו בתוכנית. במקרים כאלה יש צורך בהליך של שינוי תוכנית כתנאי למתן היתר. כלומר, יש לבקש תוכנית שינוי מתאר שזה תהליך ארוך יותר ובקשה "גדולה" יותר, ואז לבקש את היתר הבנייה.

אבל גם כאן יש הקלות – בתנאים מסוימים, סטייה אינה נחשבת לסטייה מהותית ואז כן ניתן  לקבל היתר בנייה, ועושים זאת תחת בקשה להקלה או שימוש חורג. ומה זה הסינית הזו? הקלה היא  בנייה בשינוי קל מהוראות התכנית לדוגמה –  שינוי בקווי בניין, תוספת קומה כמפורט בתקנות התכנון והבנייה (סטייה נכרת מתכנית), התשס"ב-2002.

שימוש חורג – שימוש השונה מזה שנקבע בתכנית בהיתר, כגון: שימוש לגן ילדים באזור המיועד למגורים.

עד כאן, ההגדרות והתיאוריה, אבל איך עושים? מה עושים? למי פונים כדי לקבל היתר בנייה? אז הכתובת היא כאמור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. הפנייה היא פרוצדורה לא פשוטה הכוללת מספר שלבים.

שלב ראשון – הגשת הבקשה

הגשת הבקשה, צריכה להיערך, על פי החוק, בידי אדריכל, או מהנדס מבנים או הנדסאי בניין. הבקשה כוללת פרטים רבים לרבות – הגדרת שימוש המבנה, פירוט חומרי הבניין בהם ייעשה שימוש, חישוב אחוזי בנייה ושטחי הבנייה וכן הקלות מבוקשות.

הבקשה כוללת נספחים חשובים לרבות תוכנית הבנייה/ הסברים על השינויים הנדרשים, וכמובן – אישור על הבעלות על הנכס. אפשר לצרף נסח טאבו או אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל (או החברה המשכנת) או (באם מדובר בנכס בבית משותף) נסח רישום מרוכז של הבית המשותף. אגב, עדיף להוציא אישור כמה שיותר מעודכן ובסמוך להגשת הבקשה.

שלב שני – הבדיקה הטכנית; אם עוברים משלמים ועוברים שלב

הוועדה בודקת אם כל המסמכים הוגשו כראוי מדובר על בדיקה טכנית, כאשר אם יש חוסרים/ השלמות וכו', הבקשה חוזרת למגישים להשלמות/ תוספות

אם הבקשה עברה את שלב הבדיקה הטכנית, נקבע  גובה המקדמה הכספית שהמבקש נדרש לשלם. לאחר ביצוע התשלום הבקשה עוברת לבדיקה של מהנדס הוועדה.

שלב שלישי – בדיקת המהנדס

מהנדס הוועדה בודק את הבקשה, האם היא  עומדת בדרישות החוק והתקנות. אם הוא מחליט שכן, אזי הבקשה עוברת לדיון בוועדה המקומית עם המלצה על מתן היתר בנייה. אבל, אם המהנדס טוען שהבקשה לא עומדת בדרישות, הוא כותב זאת ומעביר את הטיעונים יחד עם הבקשה בחזרה למבקש. אגב, תוך כדי בדיקתו, המהנדס פונה, בחלק מהמקרים למבקש כדי לקבל מידע נוסף, הסברים ופירוט של השרטוטים/ המפות ועוד.

פרסום בעיתון

במצב שהבקשה היא להקלה, כלומר בנייה שלא בהתאם לכללים הרגילים, המבקש צריך לפרסם את בקשתו ב-3 עיתונים, שניים מהם בתפוצה ארצית בעיתון נפוץ ומקומון שמופץ אחת לשבוע לפחות. ביישוב ערבי או באזור שמתגוררים בו דוברי השפה הערבית, ההודעה תפורסם בנוסף גם בעיתון בשפה הערבית. כמו כן, מי שמבקש הקלה ישלח בדואר רשום את נוסח ההקלה לכל בעלי המגרשים הגובלים, ועליו להציב שלט בולט בחזית הקרקע או הבניין.

כמו כן, יש אפשרות להתנגד. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מאפשרת לכאלו שרואים את עצמם כנפגעים מהתוכנית, להגיש התנגדות.  ההתנגדויות מוגשות תוך 14 יום מהתאריך האחרון של הפרסום. ניתן לערער תוך 30 יום בפני ועדת ערר על החלטת הוועדה המקומית. אם יש התנגדות, הדבר עובר לוועדה לשמיעת התנגדויות; ואם אין התנגדויות, הבקשה תעבור לדיון ברשות הרישוי.

השלב הבא – דיון בבקשה בוועדה המקומית

השלב הבא הוא דיון בוועדה המקומית לתכנון ובנייה. חשוב להבין – כל רשות מקומית והתנאים שלה לקבלת ההיתר. זה הטרוגני מאוד, זה תלוי באזור, בהיתר, במבנה. בפועל, ייתכן שבמקום אחד התקבל היתר בנייה, ובמקום אחר ממש לא.

הוועדה המקומית מאשרת או דוחה את הבקשה, וכן היא יכולה להתנות את הבקשה. כלומר, משהו בסגנון בהתקיים התנאים הבאים, אנו נידון בבקשה שוב, או הבקשה תאושר תחת התנאים הבאים. התנאים יכולים להיות צמצום מסוים של היתר הבנייה, שימוש בחומרי גלם, נקיטת אמצעי בטיחות, עבודת תשתית ועוד.

החלטת הוועדה מועברת למבקש. אם ההודעה חיובית, אושר היתר הבנייה, אזי המבקש יידרש לשלם אגרות והיטלים (לרבות היטל השבחה). לאחר התשלום יופק היתר הבנייה, והוא בתוקף במשך 3 שנים מיום הפקתו.

ונניח שזה לא עבר חלק. שהוועדה התנגדה להיתר הבנייה. במצב כזה, המבקש יכול להגיש ערר תוך 30 יום ממועד קבלת ההחלטה. אך הערר צריך לכלול נימוקים נוספים/ חדשים ש"תוקפים" את החלטת הוועדה. הגשה חוזרת של החומר לא תועיל בדבר, צריך טיעונים והסברים חדשים שישכנעו את הוועדה בחשיבות היתר הבנייה.

עדכון אוקטובר 2022 – רפורמת הרישוי העצמי

במסגרת רפורמת רישוי עצמי של מינהל התכנון ומטה התכנון הלאומי, הסמכות להנפקה היתר בנייה תינתן גם לאדריכלים מורשים, מה שיקצר את התהליך בשישה חודשים.

עדכון יוני 2017 – היתר בנייה תוך 45 יום!

שר האוצר, משה כחלון, מקדם תקנות שיפחיתו רגולציה על בהליכי הרישוי והבנייה ויקצרו משמעותית את לוחות הזמנים למתן היתרי בנייה (בהליכי רישוי מצומצמים – כמו היתר למרפסת). כך שמתן היתר יעמוד על מקסימום  45 יום ממועד קליטת הבקשה. בתקנות נקבע כי במידה ולא תינתן החלטה של רשות רישוי, רואים את הבקשה כאילו התקבלה החלטה לאשרה וזאת בשונה מהליך רישוי רגיל שבו היעדר החלטה הינו בעצם סירוב לבקשה.

התקנות כוללות את רשימת סוגי העבודות והמבנים לגביהם יחול ההליך המזורז וכן דרישות מקלות מבחינת היקף המסמכים שיש לצרף לבקשה. בין ההיתרים שיכולים לקבל הליך מזורז  – הוספת ממ"ד לדירת מגורים, הוספת בנייה בשטח של 25 מטר בקומת קרקע של בניין מגורים, תוספת בנייה על גג בניין מגורים, סגירת מרפסת מקורה, הוספת מרפסת או מעלית בבניין עד 4 קומות, התקנת מכפילי חנייה, התקנת מערכות הסקה בדירה והתקנת צוברי גז.

מדריך היטל השבחה

ערבות חוק מכר

הערת אזהרה 

מזרחי טפחות בפיקדונות ליצ'י – ריבית עולה על פני התקופה

בנק מזרחי טפחות מציע ללקוחותיו   פיקדונות ליצ'י במספר מסלולים. פיקדון ראשון –  ליצ'י קבועה לשנתיים (מספר פיקדון – 176). מדובר בפיקדון שקלי לא צמוד לשנתיים בריבית קבועה. בחצי שנה הראשונה הריבית היא  0.20%, בחצי שנה שנייה הריבית עולה ל-0.40%, בחצי שנה שלישית: 0.60%, בחצי שנה רביעית: 0.65%. סכום המינימום לפיקדון זה – 50 אלף שקל. תחנות  יציאה מתום חצי שנה, כל חצי שנה.

בנוסף מציעים במזרחי טפחות פיקדון ליצ'י קבועה (מספר -175). פיקדון זה הוא פיקדון שקלי לא צמוד ל-6  שנים בריבית קבועה. שלוש שנים ראשונות: 1.85%, שנה רביעית: 2.00%  שנה חמישית: 2.25%, שנה שישית: 2.75%. גם כאן סכום המינימום להפקדה – 50 אלף שקל. תחנת יציאה מתום שלוש שנים כל שנה.

סוג נוסף של ליצ'י – ליצ'י קבועה (מספר 174) – פיקדון שקלי לא צמוד ל-5 שנים בריבית קבועה. ומה הריבית? בשנתיים ראשונות: 1.00%, שנה שלישית: 1.50%,  שנה רביעית: 1.80%, שנה חמישית: 2.40%. סכום ההפקדה המינימלי – 50 אלף שקל. תחנת יציאה אחת לשנה מתום שנתיים.

במזרחי מציעים גם פיקדון ליצ'י בריבית קבועה שקלית (מספר פיקדון 178)  ל-4  שנים. הריבית – בשנה ראשונה: 0.55%, שנה שנייה: 0.95%  שנה שלישית: 1.35%, שנה רביעית: 1.75%. סכום המינימום להפקדה 50 אלף שקל.     תחנת יציאה אחת לשנה מתום שנה.

וחוץ מליצ'י, מציעים במזרחי פיקדון רימונים צמוד דולר לשנתיים (מספר 547).    מדובר על פיקדון שקלי צמוד לשער היציג של הדולר, לתקופה של שנתיים, נזילות יומית מתום 3 חודשים מיום ההפקדה. הריבית השנתית תהיה בשיעור 0.50%. גם כאן סכום המינימום – 50 אלף שקל.

מודל העמלות החדש לסוכני ביטוח – איך סוכני הביטוח מרוויחים (עליכם)? האם זה ייפסק? איך דורית סלינגר נלחמת לטובת הצרכן, ומה יהי המודל החדש? 

בהמשך למדריך סוכני הביטוח, חשוב להתעכב על סוגיה חשובה – האם סוכן הביטוח אובייקטיבי. זה חשוב מכיוון שאם סוכן הביטוח מקבל יותר תמורה במוצר מסוים מאשר מוצר אחר, צפוי שהוא יציע לכם את המוצר הרווחי יותר מבחינתו, למרות שאולי הוא לא הכי מתאים לכם.

מעבר לכך, ברגע שקיים קשר בין  השכר של סוכן הביטוח לבין דמי הניהול שנגבים ממכם, אזי הוא עשוי להציע לכם את המוצרים עם דמי הניהול הגבוהים. הוא מוטה בהגדרה – מה יותר חשוב לו – הכיס שלו, או עלות דמי הניהול שלכם? השאלות האלו חשובות מאוד כי אתם עלולים לחשוב שיושב מולכם מישהו אובייקטיבי ולא תלוי, וזה לא כך.

המודל הקודם – תלות עם דמי הניהול

העמלות של סוכני הביטוח על מכירה ושיווק של מוצרי פנסיה וגמל – קרנות פנסיה, קופות גמל, קרנות השתלמויות היה מבוסס לחלוטין על דמי הניהול, כשלרוב סוכן הביטוח היה מקבל מחצית (50%) מדמי הניהול שהלקוחות היו משלמים. חוץ מזה, סוכן הביטוח היה מקבל גם  סכום בעת גיוס הלקוח, סוג של מענק שנקרא – עמלת היקף. עמלת ההיקף לרוב הסתכמה ב-0.4% עד 0.7% מהיקף החיסכון שהועבר.

במודל המוצג, האינטרס של סוכני הביטוח הוא – כמה שיותר דמי ניהול, וזה סותר לחלוטין את האינטרס של הלקוח. אגב, החוק דורש מסוכני הביטוח נאמנות כלפי הלקוח ופעולה לטובת הלקוחות. המטרה הזו של החוק, מנוגדת לטבע האדם – לדאוג לפרנסתו ולהגדילה. והמלכוד הזה, מגיע כנראה לפתרון בזכות דורית סלינגר, יו"ר רשות שוק ההון והביטוח שעמלה בשנים האחרונות על רפורמות מרחיקות לכת בענף הביטוח והפנסיה.

הפתרון – לנתק את הקשר בין העמלה לדמי הניהול

 ברשות הביטוח ושוק ההון מציעים כמה מודלים שהמשותף להם הוא ניתוק הקשר בין העמלה שמקבל סוכן הביטוח לבין דמי הניהול. אפשרות אחת – תשלום עמלת הסוכן על ידי הלקוח. זה יכול להיות חד פעמי או חודשי, אבל כאן אין קשר לדמי הניהול שמשלם הלקוח, ויש זהות אינטרסים בין סוכן הביטוח לבין הלקוח. אפשרות שנייה, הדומה לאפשרות הראשונה – הלקוח משלם לסוכן דרך ההפקדות לחיסכון הפנסיוני.

אפשרות נוספת –  סוכן הביטוח וחברת הביטוח מחליטים ביניהם על שיעור קבוע שיקבל הסוכן מהפקדות הלקוח ומכספי החיסכון שלו, וזאת – בלי קשר לדמי הניהול שמשלם הלקוח, ולהמחשה – נניח שהסוכן וחברת הביטוח סיכמו על 0.2% שיועברו לסוכן, וזאת בלי קשר לדמי הניהול – שנניח שעומדים על 1%. אבל גם אם דמי הניהול יירדו בהמשך ל0.1%, העמלה לסוכן הביטוח קבועה.

האם אלו פתרונות יעילים?

הפתרונות המוצעים טובים מהמצב הקיים, אבל האם הם מבטאים את הפתרון האידיאלי?

כדי שהפתרונות האלו יהיו אפקטיביים צריך שהם יחולו על כל השוק, ובינתיים הם חלים על קרנות הפנסיה, אך לא ברור אם הם חלים על קופות הגמל (כנראה שכן) וביטוחי המנהלים (בסימן שאלה).

ביטוחי המנהלים הם מוצר רווחי יותר לסוכן הביטוח, ולכן אם לא תהיה הכללה של המוצר תחת הפיקוח והפתרונות החדשים, אז סוכני הביטוח פשוט יעדיפו לשווק את ביטוח המנהלים – חייבים שכל המוצרים יהיו תחת אותו מודל עמלות.  חוץ מזה, ייתכן תיאורטית מצב שהסוכן יקבל גם תשלום מהלקוח על פגישת הייעוץ לגבי קרנות הפנסיה ובמקביל גם עמלה מחברת הביטוח על ביטוחי המנהלים שהוא מכר ללקוח. כלומר, זה עשוי להיות אפילו רווחי יותר לסוכן הביטוח, ובטח שזה משאיר את הבעיה המקורית – ניגוד עניינים מובנה, ואינטרסים סותרים של הלקוח ושל סוכן הביטוח.

המודל החדש חייב להכיל את כל המוצרים וחייב גם להיות אחיד בין כל המוצרים, ולמה הכוונה? בביטוחי מנהלים שיעור דמי הניהול גבוה יותר, ובהתאמה הרווח של הסוכן גבוה משמעותית ממכירת קרנות הפנסיה וקופות הגמל. ולכן הפתרון למודל התגמול חייב להיות אחיד בין כל המוצרים, כדי שהסוכן לא ימשיך להעדיף את ביטוחי המנהלים. לדוגמא – צריך לקבוע (אחד מהפתרונות) עמלה קבועה בלי קשר לדמי הניהול בפועל, ואז הסוכן יקבל נניח 0.2% מהחיסכון גם אם זה בקרן השתלמות וגם אם זה בביטוח מנהלים, ולא יהיה לו אינטרס כלשהו "לדחוף" ללקוח מוצר שלא מתאים, אך מייצר לו הכנסה.

בעיה אחרת היא השינויים שעשויים להיות בין חברות הביטוח ביחס לדמי הניהול. אוקיי, אז תהיה אחידות – מגדל תשלם לסוכן 0.2%, אבל הראל תשלם 0.1% – במצב הזה כמובן שלא יהיה פתרון – הסוכנים יעדיפו את מי שמשלם להם יותר, ולכן הכרחי כמובן שהאחוז הקבוע  שיקבל הסוכן מחברות הביטוח יהיה אחיד, וזה מזכיר אגב את עמלת ההפצה שמקבלים הבנקים מחברות ניהול קרנות הנאמנות.

כלומר, הכיוון של שינוי העמלות הוא הכרחי ונכון, אבל חייבת להיות אחידות בשיעור שמקבל הסוכן לגבי כל המוצרים הפנסיונים, לרבות ביטוח המנהלים, וחייבת להיות אחידות בין חברות הביטוח לגבי העמלה שמשולמת לסוכן, הן ישירות או – דרך הלקוח. התשלום השוטף לסוכן (עדיף דרך הלקוח עצמו) יהיה קבוע בכל המוצרים וכל החברות.

חשוב גם להדגיש – חיסכון פנסיוני דורש במקרים לא מעטים, טיפול צמוד. חוסכים רוצים לשנות את התנאים, השכר משתנה, הם הופכים למובטלים, יש שינויים בפרטים האישיים, הם צריכים הלוואה מקרן הפנסיה, ועוד ועוד. לכן, מודל שבו הסוכן שומר על קשר ישיר עם הלקוח, והלקוח בעצם מתגמל באופן שוטף את הסוכן, הוא המודל המתאים. תשלום חד פעמי בתחילת הדרך, עשוי להותיר את החוסכים ללא מענה ברור כשעולות להם שאלות/ בירורים.

יתרון נוסף של מודל כזה, הוא הפרדה בין סוכני ביטוח לבין יועצים פנסיונים – בעוד שסוכני הביטוח מקבלים את התמורה על פני זמן, היועצים הפנסיונים מקבלים עמלה חד פעמית בתחילת הדרך, פשוט כי שם הם עוזרים ובזה תמה עבודתם.

ובינתיים בשוק הביטוח – חברות הביטוח עוברות לתגמול חד פעמי (משמעותי)

ובכן, סלינגר עצרה את המודל הבעייתי ומחילת אפריל 2017 נאסר על גופי הפנסיה לשלם לסוכני הביטוח עמלה הנגזרת מגובה דמי הניהול, כלומר נוצר נתק בין דמי הניהול ובין הרווח של סוכן הביטוח, וזה באמת – נהדר, שאפו גדול לסלינגר. אבל, החברות וסוכני הביטוח מצאו פתרון שלא ברור כלל שהוא האידיאלי ללקוחות. בפועל, החברות משלמות עמלת היקף גדולה יותר מבעבר, והתשלום השוטף יירד. עמלת הגיוס מגיעה אפילו ל-1.5% (1.5% על 1 מיליון שקל), כאשר בעבר היא היתה עד 0.6%-0.7%. מנגד, התשלום השוטף יהיה קבוע ויירד ל-0.25%, בעבר הוא היה 0.35% עד 0.45%.

האם זה טוב? ובכן, זה עדיף על המצב הקודם, אבל עכשיו התמריץ של סוכן הביטוח יהיה להעביר לקוחות שלו ממקום למקום ולקבל את עמלת ההיקף. הסוכן לא יתאמץ מאוד בשביל הלקוח, אחרי הכל – הכל אותו דבר, אבל לאחר תקופה שהלקוח נמצא בקופת הגמל/ קרן הפנסיה, הוא עשוי להעביר אותו למקום אחר, בלי קשר לעניין המקצועי, וכך הוא יהנה מעמלה חד פעמית נוספת. בקיצור, זה לא פתרון מלא. צריך לפתור את בעיית עמל ההיקף שעדיין לא נותחה, ורשות שוק ההון והביטוח, עדיין לא התייחסה אליה.

בעיה נוספת – שוק הביטוח לא מדבר בשפה אחת, כלומר אין אחידות בקשר לעמלת ההיקף, וכפי שהוסבר למעלה, ברגע שאין אחידות, אין מנוס מניגודי עניינים מובנים. חלק מחברות הביטוח העלו את דמי הניהול החד פעמיים שניתנים לסוכן וחלק לא העלו, אז מה יעשו הסוכנים – יבחרו  במקום שבו יקבלו את העמלה הגבוה ביותר, בלי קשר לאיכות הקרן או הקופה, בלי קשר לאינטרס של הלקוח. אז מה עשינו בזה?

נמשיך לעדכן

מס על דירה שלישית הוא מס בעייתי, מעוות, ונראה שהוא לא יביא את הבשורה – הוא לא יגרום לירידה במחירי הדירות (כפי שחושבים באוצר), ויותר חשוב – הוא דווקא יעלה את מחירי שכר הדירה. המס הזה חל על כאלו שיש להם 3 דירות ומעלה (למעשה, 2.5 דירות ומעלה) – כאן תוכלו לקרוא מדריך רחב על המס הזה; ובתמצית –  על פי החוק יהיה על מחזיקי הדירות (2.5 דירות ומעלה)  לשלם 1% מערך הדירות, ועד 18 אלף שקל בשנה.

ומי אלו בעצם מחזיקי הדירות? ובכן מדובר ב-60 אלף אנשים, וליתר דיוק – משפחות. על פי החוק המחזיק בדירות עשוי להחזיק את הדירות בעצמו, עם אשתו/ בת זוגו, וילדיו עד גיל 18. המס חל על כל הדירות שבבעלות המחזיק ובת זוגו, למעט שתי דירות לפי בחירתו.

החוק נועד לעזור לירידה (או לפחות עצירה) של מחירי הדירות. להערכת האוצר, החוק יגרום להפחתה דרמטית של משקיעים ובמקביל יממשו המשקיעים דירות וכך היצע הדירות יגדל; וכדי שלא לפגוע במחזיקים בצורה אקוטית, נותנים להם זמן להתארגן (עד אוקטובר, עם אפשרות להארכה) שבו יהיו גם שתי הקלות עיקריות, סוג של מתנות למוכרי הדירות.

אלו שימכרו את דירתם עד 1 באוקטובר (ועד 3 דירות) יהיו זכאים למענק בגובה מס השבח ששולם ועד תקרה של 75 אלף שקל – זו מתנה גדולה, ובפועל כאלו שמעוניינים למכור דירה, עדיף להם לחכות וליהנות מהפטור ממס שבח – אחרי הכל, המיסוי על דירה שלישית יכול להיות קטן מהרווח כתוצאה מהפטור על מס שבח. ראו כאן – מדריך מס שבח

וחוץ מזה – ומאוד חשוב, מוכרי הדירות יוכלו, להפקיד עד סוף 2017, את התמורה מהדירות שנמכרו  בקופת גמל להשקעה, כאשר תקרת ההפקדה לקופה היא הסכום הנמוך מבין – 2.5 מיליון שקל או סך התמורה שהתקבלה בעבור הדירות. זו הטבה ענקית, כי מדובר במכשיר מנצח שמוגבל מבחינת היקף ההשקעה השנתי בו – ראו כאן מדריך קופת גמל להשקעה

ההטבות למוכרי הדירות יהיו תחת התנאים הבאים:  פטור ממס רווח הון בעת משיכת הכספים כסכום חד פעמי, למי שיעמוד בתנאים הבאים – גיל המושך 60 ומעלה; לחוסך ותק של 5 שנים לפחות בקופת הגמל להשקעה (ממועד ההפקדה);  החוסך לא רכש דירה נוספת מה-16 בדצמבר 2016 ועד 5 שנים ממועד ההפקדה; יהיה פטור ממס בעת משיכת הכספים כקצבה חודשית (החל מגיל 60).

ואם חס וחלילה, החוסך נפטר – המוטבים יכולים למשוך את הכספים כשהם פטורים ממס (כולל הרווחים עד 3 חודשים ממועד הפטירה), ובתנאי שהנפטר לא רכש דירה נוספת מה-16 בדצמבר 2016, ועד 5 שנים ממועד ההפקדה.

ואיך מקבלים את ההטבות האלו? כאמור תקרת ההפקדה השנתית לחוסכים  בקופת גמל להשקעה היא 70 אלף שקל, וכדי להפקיד בסכום גבוה יותר (בהתאם לחוק המס על ריבוי דירות/ מס על דירה שלישית) צריך להציג לקופה אישור מרשות המיסים, לרבות  טופס 7201 – "הצהרה על ריבוי דירות", וטופס 7202 – "בקשה לקבל פטור, מענק ואישור הפקדה בקופת גמל".

מס על דירה שלישית הוא עדיין בסימן שאלה, אבל שר האוצר משה כחלון דוחף אותו בכל הכוח, ובמקרה הזה הוא מקבל גיבוי גם מראש הממשלה נתניהו. אז אם כך, למה רק 270 דירות של מחזיקי 3 דירות ומעלה נמכרו בחודשים האחרונים? מדובר על כמה עשרות אלפי אנשים שיש להם 3 דירות ומעלה, ומתוכם שיעור זניח (בינתיים) מכר את דירתו.

מס על דירה שלישית – כל מה שצריך לדעת

המוכרים האלו העבירו  לרשות המסים בקשה לקבל את המענק שהחוק הבטיח בעקבות מכירה. זהו חלק קטן מאוד מעשרות אלפי הדירות הנוספות שבעליהן עתידים לשלם את המס החדש.

על פי החוק המתגבש (שאמור לעבור את הכרעת בג"צ) כל מי שמחזיק בבעלותו זכויות ליותר מ-2.5 דירות יהיה חייב במס החדש – 1% מערך הדירות עד תקרה של 18 אלף שקל לשנה. אך, נקבעו גם הקלות למשקיעים ונקבע כי משקיע שימכור את הדירה הנוספת יוכל ליהנות ממענק בגובה של עד 85 אלף שקל וזאת בקיזוז מס השבח שיצטרך לשלם בעקבות מכירת הדירה. במקביל, מי שימכור את הדירה בגלל החוק החדש יוכל גם להשקיע את הכסף באפיק ייעודי עם הטבות מס משופרות – קופת גמל להשקעה. מומלץ, אגב, למי שמתלבט – לקרוא את המדריך לקופת גמל להשקעה, זה יתרון גדול שניתן לרכוש בחלק מכספי המימוש של הדירה קופת גמל כזו.

ההטבות האלו זמניות (ככל הנראה) כך שמי שימכור את דירתו עד חודש אוקטובר יוכל ליהנות מהן. ולכן, היתה ציפייה לאלפים רבים שיבקשו למכור את דירתם (מבין אלו שמחזיקים שלוש דירות מעלה).

ייתכן שפשוט לא מאמינים שהחוק יעבור.  עדיין קיימת אי בהירות לגבי החוק וקיימות עתירות שהוגשו לבג"ץ, כך שאי הוודאות עדיין גדולה, אם כי, נראה שהחוק בסופו של דבר, יעבור.

בית המשפט העליון קבע – עיריות לא יכולות לגבות היטל השבחה ממי שמוכר דירה הקטנה מ-140 מ"ר בטענה כי יש למוכר דירה נוספת במקום אחר. ככלל, היטל השבחה חל על 140 מ"ר ומעלה. אבל עיריית חולון ניסתה להתחכם – למוכר דירה שהיתה בשטח נמוך מהרף הזה (140 מ"ר) היתה דירה נוספת, ואז טענו בעירייה שביחד (שתי הדירות) השטח עולה על 140 מ"ר ולכן יש מקום לחייב במס השבחה.

בית המשפט העליון קבע שלא ניתן לעשות זאת – לא ניתן לאחד דירות לצורך חישוב השטח לקביעת היטל מס השבחה.

למדריך היטל השבחה

והנה המקרה בהרחבה – בשנת 2013 מכר תושב חולון דירה בשטח 52 מ"ר וזכויות בנייה ל-700 מ"ר נוספים, ששימשה אותו למגורים. המוכר קיבל את הדירה הזו מהוריו בירושה. כאמור על פי חוק התכנון והבנייה, מוכר דירה הקטנה מ-140 מ"ר זכאי לפטור מהיטל השבחה בעת מכירת הדירה. למרות זאת, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בחולון, חייבה  את המוכר בהיטל השבחה, בטענה כי למוכר יש דירה נוספת בעיר ששטחה  118 מ"ר. הועעדה החליטה לאחד' את שטח הדירות – ואז מקבלים שטח העולה על 140 מ"ר, ולכן לטענת הוועדה יש לחייב את המוכר בהיטל השבחה.

בנימוקי הוועדה נאמר כי הפטור מהיטל השבחה אמור לשרת אוכלוסייה חלשה שבין היתר מחזיקה בדירות עד שטח מסויים (140 מ"ר), כלומר כוונת החוק היא להקל עם אנשים שיש להם רכוש בגודל מסויים, ואם יש יותר אז לא. אמנם יש בזה הגיון מסויים, אחרי הכל לא בטוח שמוכר דירה שיש לו עשרות דירות, אמור היה על פי כוונת המחוקק ליהנות מפטור מהיטל השבחה. אבל בית המשפט קבע באופן גורף שהמבחן הוא על דירה אחת, אותה דירה שיש בה השבחה.

המוכר פנה לוועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה, שדחתה את ערעורו וקבעה כי עמדת הוועדה המקומית נכונה – כלומר יש לבחון את השטח המצטבר של דירות המגורים שבבעלות המוכר, ואם יחד שטח הדירות עולה על 140 מ"ר, הוא לא יוכל ליהנות מהפטור. בהמשך הגיש המוכר ערעור על ההחלטה לבית המשפט המחוזי בתל אביב (באמצעות עוה"ד שלומי אבני וערן פלסר) והערעור התקבל על ידי השופטת רות רונן. רונן פסקה כי אין בסיס לשלול את הפטור מהיטל השבחה במכירת דירה עד 140 מ" עקב זכויות בדירה נוספת במקום אחר, מאחר והחוק קובע במפורש כי הפטור מגיע גם אם למוכר דירה נוספת במקום אחר. רונן הדגישה כי המחוקק ביסס את הפטור על מבחן שטח הדירה ולא על מבחן היכולת הכלכלית ולכן לא ניתן לפרש את הסעיף כשולל את הפטור מהבעלים של דירה נוספת. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חולון ערערה על פסק הדין לבית המשפט העליון.

במקביל, כחלק מההליך המשפטי, היועץ המשפטי לממשלה דן בעניין וקבע כי המוכר זכאי לפטור מאחר והוא מוכר דירה הקטנה מ-140 מ"ר, ואין לאחד את שטח הדירה הנוספת בחישוב לצורך קביעת היטל ההשבחה. הפרקליטות סברה שיש לדחות את הערעור של הוועדה המקומי; ובסופו של דבר קבע בית המשפט העליון כי מקובלת עליו פרשנות בית המשפט המחוזי, הנתמכת גם בעמדת היועץ המשפטי לממשלה, לפיה הפטור מהיטל השבחה (בבנייה, הרחבה, או מכירה) של דירה בשטח נמוך מ-140 מ"ר, יינתן בלי לכלול את שטחן של דירות נוספות בבעלות אותו מוכר. בינתיים, המוכר הלך לעולמו

עניין נוסף שעלה לאחרונה בהקשר של היטל השבחה שלא בצדק וגם הוא בעיריית חולון היה גביית היטלי השבחה בגין זכויות בגג, ממוכרי דירות בקומות נמוכות. בית המשפט המחוזי קבע כי דרישת הוועדה המקומית להיטלי השבחה בגין זכויות בגג ממוכרי דירות קומות נמוכות אינה מוצדקת. גם כאן, היועץ המשפטי לממשלה קבע כי הגבייה אסורה, מכיוון שלא הוכח כי היתה השבחה בדירות בקומות הנמוכות. כלומר, שיפור הגג, השבחת הגג, לא בהכרח תורמת לקומות נמוכות ולכן – אין השבחה, אין היטל.

למדריך היטל השבחה

היטל השבחה על קרקע חקלאית

מדריך מס שבח

היקף המשכנתאות בחודשים האחרונים ירד במקביל לירידה בהיקף העסקאות, אך אי אפשר עדיין לדבר על מגמה בשוק הדירות למגורים. הירידה נובעת מצמצום פעילותם של משקיעים בשוק הדירות (על רקע העלייה במיסוי), ומהמתנה של זכאים לדירות במסגרת פרויקטים של מחיר למשתכן.

הריבית על המשכנתאות שהיתה במגמת עלייה רציפה בשנתיים האחרונות, נותרה באפריל ללא שינוי (מדובר על משכנתאות שנסגרו במרץ לביצוע עד 18 באפריל) – כך עולה מנתוני בנק ישראל.

ריבית המשכנתא הצמודה   ללא שינוי

ריבית המשכנתא הממוצעת הצמודה למדד עמדה על 3.88% לעומת 3.93% בחודש הקודם. הריבית על המשכנתאות הפופולאריות לתקופה של 15 עד 20 שנה עלתה ל-4.25%, בהשוואה ל-4.19% בחודש הקודם, והריבית על משכנתאות לתקופה של 20 עד 25 שנה עלתה ל-4.34% לעומת 4.23% בחודש הקודם. הריבית לתקופות קצרות יותר לרוב ירדה.

הריבית הצמודה, חשוב לציין, מבטאת עלות כוללת של כ-5%-6% בשנה. מדד המחירים לצרכן בהתאם לטוואי שהגדיר בנק ישראל צפוי לעמוד על 1% עד 3% בשנה, כך שעל פי אמצע הטוואי הרשמי מדובר בעלות מימון כוללת של כ-6% (ריבית משכנתא בתוספת מדד שנתי). גם אם נתייחס לחלק התחתון של הטוואי (בשנים האחרונות המדד סביב אפס, והתחזיות לשנים הקרובות הם סביב ה-1%) הרי שמדובר על מדד שבתוספת הריבית מגיע לעלות מימון גבוהה של כ-5%. העלות הזו מייקרת את רכישת הדירה בעשרות אחוזים.

ריבית משכנתא שקלית – ללא שינוי

ריבית המשכנתא השקלית נותרה גם כן ללא שינוי משמעותי בחודש אפריל. הריבית התקפה להלוואות שנלקחו בחודש מרץ (לביצוע עד 19 באפריל) עמדה בממוצע על 3.32% לעומת 3.36% בחודש הקודם. במשכנתאות לתקופה של 15 עד 20 שנה חלה ירידה ל-4.67% לעומת 4.69% בחודש שעבר. במשכנתאות לתקופה של 20 עד 25 שנה עמדה הריבית על 5% – בדומה לחודש הקודם.

הריבית השקלית הממוצעת שמפרסם בנק ישראל היא ממוצע של  כל ההלוואות שניתנו בריבית שקלית, גם בריבית משתנה וגם בריבית קבועה. בפועל, לא באמת ניתן להשוות בין שני סוגי הריביות האלו – הריבית הקבועה יותר בטוחה לאורך זמן, אך מראש היא יקרה יותר; בעוד הריבית המשתנה אמנם יותר נמוכה, אך היא יותר מסוכנת כי קיימת חשיפה לעלייה בריבית. עלייה שעשויה להיות מכמה כיוונים – עלייה בריבית בנק ישראל שתגרור עליה בריבית המשכנתא המשתנה; תחרות נמוכה יותר בין הבנקים (כפי שקורה בשנה האחרונה) שמייקרת את הריבית; שינויים בשוק האג"ח שמשפיעים באופן ישיר על ריבית המשכנתא ועוד.

על כל פנים, בפועל אי אפשר באמת "לערבב" בין הריביות האלו, אין משמעות לריבית הממוצעת, עם זאת – מכיוון שתמהיל המשכנתאות נשמר פחות או יותר (תמהיל משכנתאות בריבית שקלית קבועה לעומת תמהיל משכנתאות בריבית שקלת משתנה) אזי למגמה בריבית  הממוצעת יש משמעות – היא אכן מבטאת את מה שקרה בפועל בשוק המשכנתאות.

ריבית בנק ישראל – לא תשתנה בשנה הקרובה 

לאחרונה דיווח בנק ישראל כי לא יעלה את הריבית בשנה הקרובה. בבנק החליטו להשאיר את הריבית ברמה של 0.1% , שהמשמעות שלה היא ריבית פריים של 1.6% (1.5% מעל הריבית של בנק ישראל). הוועדה שמחליטה על הריבית מסרה כי לאור המתינות בקצב העלייה במדד המחירים לצרכן, ועל רקע נתוני המאקרו הנוספים, נראה שאין מקום להעלאת ריבית בטווח הקצר – "ברקע ההחלטה שלא לשנות את ריבית בנק ישראל, ניתן לציין את האינפלציה – בשנה האחרונה הקצב השנתי של האינפלציה עולה במתינות, וב-12 החודשים שהסתיימו בפברואר הוא הגיע ל-0.4%. זהו שיעור האינפלציה הגבוה ביותר מאז יולי 2014, אך האינפלציה עדיין נמוכה מהיעד".

ומכאן, שריבית בנק ישראל לא צפויה לעלות בקרוב כתוצאה מעליית הריבית, אך כאמור היא עשויה לעלות כתוצאה מתחרות חלשה בין הבנקים וכתוצאה משינויים בשווקים הפיננסים. אחרי הכל הריבית עלתה במעל 1.5% בתקופה של השנה וחצי האחרונות בשעה שריבית בנק ישראל לא השתנתה.

למדריך מס רכישה

מחשבון מס רכישה

 מחשבון משכנתא

בכמה משפיעה עלייה בריבית על מחיר הדירה?

העלייה  בריבית המשכנתא מייקרת את מחיר הדירה.  המימון הוא מרכיב גדול בעלות הכוללת של הדירה, אבל לכמה הוא מגיע? ובכן, התוצאה הממוצעת היא 10% ולמעלה מכך מערך הדירה. הנה המחשה, נניח שלקחתם משכנתא בגובה 50% מערך הדירה, ובריבית של 3%-4% (שקלול של כל המסלולים), אתם בעצם משלמים ריבית של 1.5-2% מערך הדירה כל שנה (3%-4% על 50% מערך הדירה), אבל זה יורד בהתאמה במקביל לירידת הקרן של המשכנתא, כאשר באופן גס, ניתן להגיד שהמשכנתא היא בממוצע 25% על פני התקופה שלה – נניח 20 שנה, ואז (אם מדובר על ממוצע של 25% חוב על פני התקופה של המשכנתא), הרי שמדובר על ריבית של 0.75%-1% מערך הדירה על פני 20 שנה – זה יכול להגיע ל-20% מערך הדירה, אבל זה הסכום הנומינלי. כלומר יש עלות נוספת של 15% עד 20% כתוצאה מהמשכנתא, אבל אם רוצים להתייחס למחירים ריאליים (מהוונים נכון להיום), הרי שזה פחות (בניכוי הצמדה למדד), זה יכול להגיע לסדר גודל של 10%.

והמשמעות היא ששינוי של 1% בריבית בשנה האחרונה מייקר את הדירה וזה יכול להגיע גם לעלייה של 2%-3% במחיר הדירה (ריבית של 3%-4% שקולה לעלייה של 10% במחיר הדירה, ובתאמה גסה עלייה של 1% שקולה לעלייה של 2%-3% במחיר הדירה) – כאן, תוכלו לראות את ההשפעה של המימון ומרכיבים נוספים על המחיר האמיתי של הדירה.

ריבית משכנתא והקשר למדד תשומות הבנייה 

ריבית המשכנתא וליתר דיוק השינוי בריבית המשכנתא משפיעים על עיתוי התשלומים לקבלן (באם רוכשים דירה מקבלן). רוכשי דירות חדשות משלמים את התשלומים לקבלן  עם הצמדה למדד תשומות הבנייה. מדד תשומות הבנייה עלה בשנים האחרונות יותר ממדד המחירים לצרכן – זה לא מחייב שכך יהיה גם בהמשך, אבל אם אתם מעריכים שזה מה שיקרה גם בהמשך, כדאי לכם לנסות ולהתמקח  עם הקבלן, במקרים מסוימים זה עוזר וההצמדה מתחלפת למדד המחירים לצרכן.

ואם אתם (כמו הרוב) משלמים בהצמדה למדד תשומות הבנייה, כדאי לנסות ולמזער את ההצמדה בדרך הבאה – אם תקחו משכנתא מוקדם ותשלמו לקבלן את התשלומים מוקדם אתם תחסכו את מדד תשומות הבנייה. מצד שני אתם תשלמו את ריבית המשכנתא – ולכן, אם אתם צופים שמדד תשומות הבנייה יהיה גבוה מריבית המשכנתא, אז כלכלית עדיף לכם לשלם מוקדם.

כאן, תמצאו מידע על ריביות המשכנתא וכאן תמצאו מידע על מדד תשומות הבנייה לרבות תחזית.

מדריכים נוספים:

האם מחירי הדירות גבוהים?

משכנתא לזכאים – כדאי?

כמה משכנתא להחזיר כל חודש?

מה עדיף – ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ) או קבועה צמודה ?

למדריך מס רכישה

מחשבון מס רכישה

מזרחי טפחות – מרוויחים 70 מיליון מביטוח משכנתא

בנק מזרחי טפחות הוא הבנק הגדול ביותר בתחום המשכנתאות, כשבנוסף הוא מרוויח מתחום הביטוח על משכנתא. לבנק יש סוכנות ביטוח – טפחות ביטוח, שאליה מופנים לקוחות הבנק הלוקחים משכנתא. נכון, יש בשנים האחרונות מודעות ואנשים עושים סקר שוק, אבל בפועל – הרוב הגדול של הלווים עדיין בוחר את מה שיועץ המשכנתאות בבנק  – הסוכנות של הבנק.

בבנק מזרחי טפחות קוראים לפעילות הזו – "שיווק ביטוחים (ביטוח אגב משכנתא)". בבנק מעדכנים במסגרת הדוחות כי הרוב המכריע של הלווים מבוטחים בפוליסות ביטוח חיים בקשר להלוואה, והנכסים המשמשים כבטוחה מבוטחים בביטוח נכס.

בהתאם להוראות המפקח על הביטוח והמפקח על הבנקים, ביטוחי חיים וביטוחי מבנה אגב הלוואה לדיור משווקים על ידי סוכנות ביטוח בבעלות מלאה של הבנק (טפחות סוכנות לביטוח), שפעילותה נפרדת מפעילות הבנק והיא מוגבלת רק לתיווך בביטוח מבנה, לרבות נזקי מים, ובביטוח חיים אגב הלוואה הניתנת על ידי הבנק.

הלווים בוחרים בחלקם לערוך ביטוחיהם באמצעות סוכנות הביטוח של הבנק וחלקם באמצעות הסדרי ביטוח אחרים. כדי לשמור על ההפרדה הנדרשת בין פעילות המשכנתאות ופעילות הביטוח, לצורך רכישת הביטוחים מסוכנות הביטוח של הבנק, הלקוחות נדרשים ליצור קשר ישיר עם הסוכנות לרבות באמצעות עמדות ייעודיות המקושרות ישירות לסוכנות הביטוח אשר הוצבו בסניפי הבנק. כן זה מה שבמזרחי אומרים וכותבים בדוחות, אז אולי זה לא יועץ המשכנתאות בסניף שמרים טלפון, ועדיין הוא פשוט מפנה למוקד לעמדות הרלבנטיות – זה לא שאין בכלל קשר בין יועץ המשכנתא ליועץ/ סוכן הביטוח.

הסוכנות הזו הרוויחה בשנת 2016 מעל 70 מיליון שקל, לעומת 68 בשנה שעברה. ההכנסות של הסוכנות מביטוח חיים הסתכמו ב-96 מיליון שקל, לעומת 93 מיליון בשנת 2015; ההכנסות מביטוח רכוש  הסתכמו ב-15 מיליון לעומת 15 מיליון שקל בשנת 2015.

בטפחות ביטוח הסבירו את התוצאות – "ביטוח חיים – הגידול בשנת 2016 בהכנסות ביטוח חיים נובע בעיקר מגידול בתיק. ביטוח נכסים – בשנת 2016 חל גידול בתיק אשר הביא לגידול בהכנסות. מנגד, הקטנת העמלה המשולמת לסוכנות הביטוח והקטנת תעריף הפרמיה לביטוח מבנים ללקוחות על פי קביעת משרד האוצר הובילה לקיטון בהכנסות כך שבסך הכל ההכנסות בשנת 2016 הסתכמו לסך של כ-15 מיליוני שקלים חדשים, בדומה לשנת 2015".

ההצלחה של קרמבולה

החזר מס על תרומות – ככה זה עובד!

נניח שהחלטתם לתרום כסף למוסד כלשהו – עמותה, קרן או כל גוף אחר שפנה אליכם בבקשה או שחשתם צורך לתרום לו מיוזמתכם. כך או כך, אתם זכאים לזיכוי בגובה של 35% על סכום התרומה. מה זה בעצם אומר, מהם התנאים לכך, ואיך זה עובד – הפרטים לפניכם.

זיכוי הוא בעצם קיזוז המס ששולם, וגובה הזיכוי הוא 35% מהתרומה. לדוגמה, אם תרמתם 300 שקל, אתם זכאים להחזר מס בגובה של 35% על 300 שקל, כלומר 105 שקל. בפועל, תצטרכו לשלם 105 שקל פחות על ההכנסות האחרות שלכם (בעיקר הכנסות מעבודה/ שכר).

התנאי לקבלת הזיכוי הוא שאתם צריכים לתרום מעל 200 שקל (נכון ל-2023), ושהמוסד יהיה מוכר על ידי מס הכנסה (לפי סעיף 46 למס הכנסה). ישנה גם תקרה לסכום התרומות שמזכה בזיכוי. מדובר על סכום מצטבר של 10,019,808 שקל (נכון ל-2023) או עד 30% מההכנסה החייבת במס של התורם באותה שנה, לפי הנמוך מביניהם.

אגב, חברות יכולות לקבל זיכוי בגובה מס החברות העדכני לשנה שבה ניתנה התרומה. נכון ל-2022, השנה האחרונה שבה עודכן שיעור המס, הוא עומד על 23%.

היקף התרומות בשנה – 4 מיליארד שקל

על פי הערכות, בכל שנה תורמים משקי הבית סדר גודל של כ-4 מיליארד שקל. על פי הערכות, מדובר על כ-500 אלף משקי בית שתורמים, אבל רק חלק קטן מהם מקבל החזר על התרומות האלו.

בפועל, סדר גודל של 20-30 אלף איש מגישים דוחות שנתיים ומקבלים החזר על התרומה, אך להרבה יותר אנשים, כמה מאות אלפים טובים, יש אפשרות לקבל החזר והם לא מנצלים אותה. אז למה הם לא מגישים דוח? נראה שרוב האנשים נרתעים מזה – מי צריך להתעסק עם מס הכנסה? אז מגיע לי החזר של 105 שקל על תרומה, ביג דיל. אבל בפועל, זה לא רק התרומה, יש סעיפים שונים ורבים שעשויים להצטבר לסכומים משמעותיים. רוב האנשים שמגישים דוח שנתי מקבלים החזר של כמה אלפי שקלים טובים.

מדריך מלא על החזר מס

מס על הבורסה – כל מה שצריך לדעת

אולי כשיתברר להם שמדובר בעניין יחסית פשוט, הם יפעלו לקבלת ההחזר. זה עובד כך – שכירים יכולים לקבל את זיכוי המס בגין התרומה, עוד באותה השנה שבה תרמו, לאחר שמילאו טופס תיאום מס (טופס 116) ושאליו יצרפו את הקבלה המקורית על התרומה ואת תלוש השכר האחרון מהמעסיק. כלומר, אין צורך בדוח מלא, פשוט מאוד – להגיש טופס קצר על תיאום מס, ואת הקבלה, והכל דרך מקום העבודה. ההחזר יהיה דרך תלוש השכר (העובד ישלם פחות מס על השכר בתלוש הבא/ בחודש הבא).

זה מקל מאוד את התהליך, ואולי זה יעודד שכירים רבים לבקש את המגיע להם. אגב, שכירים שלא ניצלו את ההטבה בשנה שוטפת יוכלו להגיש בקשה להחזר מס על התרומות לשנים קודמות, כשבפועל אפשר להגיש עד 6 שנים אחורה.

עסק שתורם מוצרים – זהירות!

עסק שתורם מלאי עלול להסתבך במוקש קטן. רשות המס רואה בעסקה מכירה, וכמו בכל מכירה, יש עליה מע"מ. המע"מ יחושב לפי שווי השוק של המוצרים בתרומה. ואם אתם תורמים מלאי פגום/ ישן ניתן לתרום (בתנאי שמועבר למוסד על פי סעיף 46) ובתנאי שיש רשימה של מלאי שמאושרת על ידי רואה חשבון/ יועץ מס.

בכל מקרה, זה הופך את העניין למורכב, ולכן פעמים רבות עדיף דווקא לתרום במישור האישי ולא העסקי, או פשוט לתרום כסף ולא מוצרים.

מדריך מלא על החזר מס

מס על הבורסה – כל מה שצריך לדעת

מחשבון נקודות זיכוי

מחשבון מע"מ