מעודכן ל-03/2018
השכרה ארוכת טווח היא אחת מהתוכניות של האוצר להתמודד עם מצוקת הדיור ומחירי הדירות הגבוהים. בפרויקט שכירות ארוכת טווח נותנים מתנה לקבלן – קרקע במחיר מאוד נמוך, ובתמורה מתחייב הקבלן להשכיר את כל הדירות בפרויקט, כשרבע מהדירות יושכרו לזכאים בדמי שכירות נמוכים בכ-25%-30% ממחיר השוק.
תוכנית השכרה ארוכת טווח, אמורה להערכת האוצר, להקטין את הביקושים לדירות, לבלום את עליית מחירי הדירות, ולספק פתרונות דיור לאלפי משפחות בכל שנה.
התוכנית עלתה כבר ב-2011, כשב-2013 נמכרה הקרקע הראשונה שנותבה לפרויקט שכירות לטווח ארוך – חברת רובינשטיין רכשה בתמורה ל-21 מיליון שקל בלבד קרקע לבניית פרויקט שיכלול 238 דירות ברעננה (בשכונת נאות עוזי הצמודה ללב הפארק). רבע מהדירות יושכר במחיר מפוקח והיתר בשכירות חופשית. רובינשטיין קיבלה את הקרקע כמעט בחינם – הערך הכלכלי של קרקע כזו יכול להיות גם פי 10 מהמחיר ששילמה למדינה. אך מנגד, היא לא יכולה למכור את הדירות, אלא רק להשכירן (וחלק כאמור במחיר מפוקח). איך שלא מסתכלים על זה, העסקה של רובינשטיין נראית כלכלית – היא חוסכת 30%-40% ואפילו יותר מהעלויות הכוללות (בזכות ההנחה על הקרקע), ומקבלת תשואה לטווח ארוך שעשויה להגיע ל-6%. יתרון נוסף זה הסיכון הקטן – היא לא תלויה בגוף אחד או שניים, יש לה מאות דיירים, התלות בכל דייר נמוכה. אבל, היתרון הגדול ביותר הוא האפשרות בסוף הדרך (אחרי 20 שנה) למכור את הדירות, ואז, היא עשויה להרוויח בענק – ההנחה על הקרקע היא בעצם רווח נקי שיתבטא בהמשך, ואם מדובר על סדר גודל של 30%-40% מהעלות הכוללת (וכאמור אפילו יותר מכך), הרי שמדובר על מעין רווח שנתי נוסף של קרוב ל-2%, וזה עוד לפני הרווח היזמי ורווח ההשבחה ב-20 שנה – אז אולי זה נובע מכך שמדובר בפרויקט ראשון, ובהמשך עלות הקרקע תפתח, אך בינתיים, גם במכרזים הנוספים, הקרקע ניתנה במחירים מגוחכים.
השיטה הזו – ייזום של פרויקטים להשכרה ארוכת טווח, מייצרת רווחים נהדרים לקבלנים, אך היא לא טובה להם מבחינה תזרימית – היזם צריך בעצם לספק הון עצמי והון זר (מימון), ולקבל מדי שנה תשואה (שצפויה להיות ברוב הפרויקטים בין 5% ל-6%), אבל הוא צריך כסף שוטף כדי להמשיך ולבנות. הוא לרוב לא יכול להעמיד סכום עתק ולהשקיע בפרויקטים מסוג זה גם אם התשואה טובה. כלומר, יזמים עם כיסים עמוקים ומימון נוח, ילכו על התוכניות האלו, אך כאלו שאין להם הון והמימון יקר להם, יעדיפו לדלג על הפרויקטים האלו, ולכן העניין במכרזים להשכרה ארוכת טווח הוא יחסית נמוך (למרות הרווחים).
זו הסיבה שניסו באוצר לעניין את הגופים המוסדיים (שמנהלים את החיסכון הפנסיוני – קרנות פנסיה, קופות גמל, ואת ההשקעות השוטפות שלנו לרוב דרך קרנות נאמנות). אך, אלו עדיין לא מעוניינים להשקיע במיזמים כאלו – הסיבה היא התמקדות בתשואה השוטפת מדמי השכירות, שכאן עשויה להגיע ל-6% (אך בפרויקטים אחרים היא צפויה להיות נמוכה יותר – באזור ה-5%). המוסדיים רואים פרויקטים של נדל"ן מסחרי שמניבים 8% ו-9%, ומעדיפים את התשואה הזו. מעבר לכך, הם לא לוקחים בחשבון את הרווח בהמשך – אחרי 20 שנה, עם מימוש הדירות. זה זמן ארוך מדי מכדי להתייחס לזה בתחשיבים שלהם, ואין להם דרך להציג את הרווחים העתידיים האלו באופן שוטף – ואם כך מה זה שווה? הם הרי נבחנים באופן שוטף על ידי החוסכים, והם רוצים להציג תשואה היום לא בעוד 20 שנה. עם זאת, נראה שככל שהבנייה להשכרה ארוכת טווח תתרחב, כך יימצאו פתרונות להשקעת המוסדיים – מדובר בכסף מאוד גדול, ובתשואה כוללת מרשימה, שחבל שלא תגולגל לחיסכון הפנסיוני.
עד כאן, הצד של הקבלנים והמשקיעים, עכשיו לצד של השוכרים
השכרה לטווח ארוך – יתרונות לשוכרים
פרויקט רובינשטיין על הפארק ברעננה המיועד להשכרה ארוכת טווח החל להיות מאוכלס באמצע 2016. מדובר ב-14 בניינים בני 6 קומות כשבכל בניין 17 דירות. הדירות בפרויקט הן בנות 4-4.5 חדרים, וכן יש מספר דירות גדולות יותר.
ולנתוני שכר הדירה – דירה 4 חדרים בקומה ראשונה הושכרה ב-5,800 שקל, ולזכאים (מדובר באותם מבחנים של מחיר למשתכן) שנהנים ממחיר מפוקח הושכרה דירה דומה ב-4,200 שקל. דירות 4.5 חדרים הושכרו באזור ה-6,300 שקל, ולזכאים בכ-4,800 שקל. ההשכרה היא לשנתיים ומעלה (עד 20 שנה) כאשר ככל שתקופת ההשכרה עולה, שכר הדירה יורד.
ומה בעצם היתרונות בפרויקטים להשכרה ארוכת טווח?
- ביטחון וודאות – בעל הבית לא יכול "לזרוק" אותך מהדירה. היא מובטחת לך עד סיום החוזה לטווח ארוך; וכן ביטחון לגבי המחיר – בעל הבית לא יכול להזניק את המחיר, המחיר צמוד למדד המחירים לצרכן.
- לא משתעבדים למשכנתא – אין חוב גדול שצריך להחזיר אותו באופן שוטף ומשתעבדים אליו
- כלכלית עדיף במקרים רבים שכירות על פני רכישת דירה – זאת ועוד: המחירים עכשיו גבוהים, ובהתאמה הסיכון להפסד עתידי גדלו לעומת שנים קודמות במידה ורוכשים דירה.
- מיקום – מתוכננים פרויקטים רחבים להשכרה לטווח ארוך במרכז הארץ.
מול היתרונות האלו, חשוב לזכור שדירה בבעלות, בעיני רבים, זה ביטחון ויציבות, בעוד שהשכרה היא משהו זמני וארעי. אנשים קונים דירות לא בהכרח משיקולים כלכליים, אלא גם משיקולים פסיכולוגיים. אז נכון שהשכרה לטווח ארוך היא בוודאי יותר בטוחה ויציבה מהשכרה לטווח קצר, ועדיין – האלטרנטיבה של רכישת דירה, בעיני רבים טובה יותר, ולכן החיסרון בהשכרת דירה לטווח ארוך הוא פשוט לפספס הזדמנויות לקנות דירה בטווח הזמן הזה, מי ששוכר דירה ל-10 שנים כבר לא יחשוב על רכישת דירה בטווח הזה, ואז הוא יכול לפספס הזדמנויות או לפספס מכיוון שמחירי הדירות עלולים להמשיך ולעלות.
הדיירים בפרויקט השכרה ארוכת טווח יהיו מחויבים לשמור על הדירה – אסור יהיה להם לעשות מנגל במרפסות, אסור לתלות כביסה במרפסת, אסור לקדוח בחיפויים, מותר להחזיק בעלי חיים (למעט תרנגולת), מותר להתקין פרגולה, אבל כפוף לצבע שייבחר על ידי החברה. כמו כן, הניהול יישאר בידי החברה היזמית שתחזיק בעובדי אחזקה ועובדי ניקיון ותהנה מדמי וועד הבית. וועד הבית בפרויקט ברעננה של חברת רובינשטיין יהיה 300 עד 425 שקל בחודש (הזכאים פטורים מתשלום וועד הבית).
נראה שזה פתרון בהחלט לא רע, אבל בתנאי שהשוק יוצף בדירות כאלו – לא 238 בפרויקט אחד, אלא 20 אלף ב-100 פרויקטים על פני 4-5 שנים. בינתיים, שר האוצר כחלון בעיקר זורק סיסמאות לאוויר, אבל אם זה יהפוך למעשים, זה בהחלט עשוי לספק פתרון לאלפי משפחות.
התוכנית – 2,300 דירות בהשכרה ארוכת טווח עד סוף השנה; רבבות דירות בשנים הקרובות
חברת דירה להשכיר שמשמשת כזרוע הביצועים של הפרויקט להשכרה ארוכת טווח וכפופה בעצם לשר האוצר משה כחלון, צפויה על פי הודעת האוצר, לשווק תוכניות לבניית 2,300 דירות להשכרה ארוכת טווח עד סוף השנה. זה עוד לא אומר כמובן שמחר בבוקר יגורו שם – זה לוקח זמן, תב"ע, בנייה, שיווק, אפשר להעריך באופן גס, שתוכניות שישווקו עכשיו ליזמים ימסרו ללקוחות במקרה הטוב בעוד שנתיים וחצי שלוש שנים.
על כל פנים, מדובר בחמישה פרויקטים להשכרה ארוכת טווח שישווקו עד סוף השנה – 1,675 דירות שישווקו בפרויקטים בירושלים, ראשון לציון, קרית ביאליק, קרית גת ואשקלון. הפרויקטים בראשון לציון היו כבר בתוכנית מדובר על פרויקט אחד של 180 יח"ד ופרויקט שני של 450 יח"ד. בנוסף ישווקו – כ400 יח"ד בשכונת אפק בקרית ביאליק, 245 יח"ד בכרמי גת ו400 יח"ד באשקלון. כל החמישה האלו מסתכמים ל-1,675 דירות ועם הפרויקטים שכבר קיימים מדובר ב-2,300 דירות להשכרה לטווח ארוך.
בכל הפרויקטים של השכרה לטווח ארוך יכולו הזכאים (זוגות צעירים ויחידים אשר יעמדו בקריטריונים) לשכור דירה לטווח של חמש שנים, בעלות מופחתת (בלפחות 20% ממחיר השוק) וכן הם יוכלו להאריך את חוזה השכירות בחמש שנים נוספות (עד לתקופה של 10 שנים) – באתר דירה להשכיר תוכלו לקבל מידע מפורט על הפרויקטים, על הקריטריונים להתמודדות ועוד
מתחילת השנה שיווקה חברת דירה להשכיר 629 יח"ד בשני פרויקטים – 350 יח"ד במתחם הגדנ"ע בדרום תל אביב וכ279 יח"ד במתחם אלנבי בירושלים. בשנת 2015 שיווקה החברה פרויקט אחד ל189 יח"ד בחיפה וב2014 שווקו שני פרויקטים – בשכונת מורשה ברמת השרון ל246 יח"ד ובשכונת גליל ים בהרצליה ל184 יח"ד. לפני כן שווק הפרויקט ברעננה (בפועל, נרכש דרך מנהל מקרקעי ישראל, עוד לפני שדירה להשכיר הפכה לזרוע הפעילות של ההשכרה לטווח ארוך).
במכרזים של דירה להשכיר למכירת הקרקעות יש דגש כמובן על כך שרבע מהדירות יושכרו במחירים של 80% ממחירי השוק. שאר הדירות יושכרו בשכירות ארוכת טווח בהתאם למחירי השוק, כאשר לשוכרים יוצע חוזה שכירות בן חמש שנים, במהלכו יוצמדו דמי השכירות למדד המחירים לצרכן, עם אופציה להארכת החוזה בחמש שנים נוספות.
על רקע ההכרזה להפוך את ההשכרה לטווח ארוך לאחד הפתרונות המרכזיים למשבר בשוק הדירות, אמר שר האוצר כחלון – "חשוב מאוד לשלב את המגזר הפרטי בשוק לשכירות ארוכת טווח ולהגדיל את היצע הדירות להשכרה באופן דרמטי. אנחנו רואים יעד חשוב בהקמתן של תוכניות שכירות ארוכת טווח, לצד תוכנית "מחיר למשתכן". עד סוף השנה נשווק פרויקטים בהיקף של כ-2,300 יחידות דיור לשכירות ארוכת טווח ואנחנו מתכוונים להגביר את הקצב ולהגיע להיקף של עשרות פרויקטים לשנה, במרכז הארץ ובפריפריה"
עוזי לוי, מנכ"ל דירה להשכיר, זרוע הביצוע של תוכנית השכירות לטווח ארוך, אמר – "הציבור מצביע ברגליים. אנו עדים לביקוש חסר תקדים לדירות להשכרה לטווח ארוך, אותן מציעה התוכנית. הן ציבור הדיירים והן קהילת היזמים מביעים עניין רב בפרויקטים שהחברה יוזמת – זה בא לידי ביטוי בהצלחת השיווקים בפרויקטים השונים דוגמת הגדנ"ע בתל אביב והרצליה – גליל ים. בתקופה הקרובה ובהתאם להנחיית שר האוצר, תפרסם החברה מכרזים נוספים באזורי הביקוש והפריפריה, על מנת להגדיל את כמות יחידות הדיור המוצעות במתכונת זו".
ואכן, הקצב לא מספיק. נשים בצד את הפרויקט ברעננה שהיה ראשוני עוד לפני שהוגדרו המטרות, והכללים באופן מוחלט, ולפני שהוגדרה זרוע הביצוע – דירה להשכיר (שקמה בתקופתו של יאיר לפיד כשר אוצר), ונתייחס לפרויקט הדגל של התוכנית (במסגרת דירה להשכיר). שימו לב לנתונים.
שכירות ארוכת טווח בהרצליה (גליל ים) – והנה התוצאות
ההגרלה בפרויקט דיור להשכרה ארוכת טווח בהרצליה, הזכירה את ההגרלות של תוכנית מחיר למשתכן. בהגרלה זכו 68 זכאים במגורים בשכירות למשך עד 10 שנים עם שכ"ד מפוקח וקבוע. מספר המתמודדים היה פי 20! כלומר, משפחה אחת מתוך 20 משפחות זכתה בהנחה של 20% בשכר הדירה. זה רק ממחיש שצריך לבנות יותר, וצריך לבנות מהר.
ומה היה שכר הדירה? – כ-3,600 שקל ל-3 חדרים וכ-4,700 שקל ל-4 חדרים
יתר הדירות – 205 דירות (מתוך 273 דירות בפרויקט כולו) יושכרו לזכאים נוספים לאותה התקופה, אך לא באותם התנאים, אלא במחירי שכירות לפי השוק (שכירות במחיר חופשי).
בפרויקטים להשכרה ארוכת טווח נותנים עדיפות לבני המקום – מתוך 1,371 הזכאים שנרשמו להגרלה בהרצליה – 758 מהנרשמים הם זכאים תושבי העיר הרצליה ו-613 מהנרשמים הם זכאים מכלל המדינה. הקצאת הדירות נקבעה כאמור עם עדיפות לתושבי המקום – 58 יחידות דיור בעדיפות לזכאים בני מקום ו-10 יחידות דיור עבור שאר זכאים מכל הארץ. על פי הנחיות שנקבעו במכרז קיימת עדיפות לנכים המרותקים לכיסאות גלגלים שזכו לקדימות על פני שאר המתמודדים.
הפרויקט בהרצליה מהווה למעשה מעין המשך טבעי לקיבוץ גליל ים שנמצא בתוך העיר. הפרויקט כולל חמישה בנייני מגורים שבהם 273 יחידות דיור בתמהיל של דירות 2, 3, ו-4 חדרים, דירות גן ופנטהאוזים. האכלוס צפוי להיות בנובמבר 2016. שכר הדירה יכלול תשלום לחברת הניהול מטעם הקבוצה.
שכר הדירה החודשי בדירות 3 חדרים בפיקוח כ-3,600 שקל וללא פיקוח כ-4,900 שקל. שכר הדירה החודשי בדירות 4 חדרים בפיקוח – כ-4,700 שקל וללא פיקוח כ-6,500 שקל. היזמית של הפרויקט – אפריקה מגורים.
מדריכים רלבנטיים:
השכרה לטווח ארוך – אולי זה הפתרון למצוקת הדיור (המקרה של גליל ים בהרצליה)
המדריך לשוכר – ככה תמצאו את הדירה המתאימה לכם ותשמרו על הזכויות שלכם כשוכרים.
מחשבון שכר דירה – מחשב את השינויים בשכר דירה (משמש גם כהצמדה בחוזי שכר דירה). בעזרת המחשבון תוכלו לדעת (מצד השוכרים) אם העלייה בשכר הדירה שלכם סבירה (או לא); וככה תוכלו לדעת (המשכירים) אם השכר דירה שקבעתם, סביר או לא.
מעודכן ל-3/2017
הנה מדריך מעודכן על קרנות ההיי-טק – כל מה שצריך לדעת? והאם הן מכישר טוב להשקעה?
שר האוצר משה כחלון ויו"ר רשות ניירות ערך, שמואל האוזר, מקדמים קרנות נאמנות שישקיעו בחברות היי-טק ציבוריות ופרטיות.
שר האוצר משה כחלון, אמר בקשר למוצר החדש – "הקמת קרנות נאמנות ממוקדות בהיי-טק תעודד השקעה של הון ישראלי בחברות היי טק, תייצר חלופה לאשראי הבנקאי המממן את המגזר העסקי, לתחרות על מקורות ההון, לתעסוקה וצמיחה כלכלית וכן תביא לחלופות השקעה אטרקטיביות. הקרנות יהוו כלי חשוב להגדלת המסחר בבורסה בחברות הנסחרות, מה שייתן זריקת מרץ גם למחזורי המסחר".
יו"ר רשות ניירות ערך, פרופ' שמואל האוזר אמר – "זהו צעד נוסף במסגרת סדרה של מהלכים שאושרו לאחרונה בכנסת לטובת עידוד פעילות חברות טכנולוגיה בישראל. הקמת הקרנות תסייע לקידום תחום ההי טק כקטר הצמיחה של המשק ולעידוד גיוס הון באמצעות הבורסה, והן יסייעו בהשארת מרכז פעילותן של חברות ההיי טק בישראל."
נו באמת, כחלון והאוזר – לא המוצר הזה (שהצלחתו מוטלת בספק – ראו בהמשך) יציל את הבורסה, וממש לא בטוח שזה המוצר שיצליח להשאיר את מרכזי הפיתוח בארץ – ההשקעה של הקרנות האלו בחברות פרטיות (סטארטאפים) מוגבלת ל-30% מהיקף הקרן, והיתר חברות ציבוריות (ובשביל זה לא צריך קרן מיוחדת); הקרן הזו תתמודד על השקעה בסטארטאפים מול קרנות הון סיכון מוכרות ועם כיסים עמוקים מאוד ועם קשרים לוול-סטריט ובכלל – לעולם הגדול – החברות יעדיפו את …קרנות ההון סיכון. המודל של קרנות הון סיכון קטנות יחסית נכשל – היו בבורסה חברות שלא הצליחו לאורך זמן לייצר ערך, וזה עוד לפני שנכנסים לגודל הקרן ובהתאמה לסכומים המגוחכים שיהיו לה להשקעות בסטארטאפים – היום השקעה אפילו בשלב ראשוני יכולה להגיע לכמה עשרות מיליוני דולרים – זה בערך כל ה-30% שיהיה לקרן – אז נכון, לאגוף אחד משקיע את העשרות מיליוני דולרים, אבל עם זו לא תהיה קרן של מיליארדים רבים אין לה משמעות בענףך ההיי-טק המקומי ולכן אין לה גם השפעה, והיא בטח לא תשאיר את מרכז הפעילות של חברות ההיי-טק – זה פשוט לא מחובר למציאות.
וקצת יותר על המוצר החדש – קרן טכנולוגיה, כך בהודעה של שר האוצר ורשות ניירות ערך – תהיה מכשיר המתמחה בהשקעות בחברות היי-טק ישראליות העוסקות במחקר ובפיתוח, לרבות כאלו שאינן נסחרות בבורסה, וזה יאפשר למשקיעים להיחשף לסגנון כזה של השקעות. המהלך, כך מעריכים באוצר, יכניס כסף ישראלי לענף שרובו ככולו ממומן מכסף אמריקאי. כך יוכל להערכתם, הציבור לקחת חלק במגזר ההייטק הישראלי והם מצטטים כי – בשנת 2015 הניבו אקזיטים ישראליים 9 מיליארד דולר והציבור בישראל כמעט ולא נהנה מההצלחה, היות ורוב בעלי המניות אינם תושבי ישראל.
לפני כארבע שנים הקים יו"ר רשות ניירות ערך, פרופ' שמואל האוזר, את הוועדה לקידום השקעות בחברות ציבוריות הפועלות בתחום המחקר והפיתוח. הוועדה הוקמה במטרה לבחון ולהמליץ על אמצעים ומהלכים שיעודדו השקעה בחברות היי-טק, מבלי לפגוע בענייניו של ציבור המשקיעים ובתקינות המסחר. על חברי הוועדה נמנו נציגי גופים שונים ובהם אגף שוק ההון, ביטוח וחיסכון, אגף תקציבים, החשב הכללי, רשות המסים, המועצה הלאומית לכלכלה, משרד המשפטים, הבורסה ורשות ניירות ערך.
אחד הנושאים שעמד על סדר יומה של הוועדה הוא ההון המושקע בחברות היי טק ישראליות. כיום, מרבית ההון המושקע בחברות ישראליות העוסקות במחקר ובפיתוח טכנולוגיה עילית מקורו בהון זר, ומרביתן נרכשות בידי תאגידים זרים בשלבים מוקדמים יחסית של התפתחותן. כך, נמנעת משוק ההון הישראלי האפשרות ליהנות מפירות הבשלת אותן חברות. בעניין זה המליצה הוועדה על הקמת קרנות טכנולוגיה עילית נסחרות.
קרנות אלו עתידות לקום כקרנות נאמנות סגורות שניתן לסחור ביחידותיהן בבורסה, בניגוד לקרנות ההון סיכון הפרטיות המצויות בבעלות פרטית בלבד, ואינן פתוחות לציבור המשקיעים הרחב. יידרש לגביהן היקף גיוס ראשוני של מאות מיליוני שקל, ותהיה אפשרות לבקש ערבות מהמדינה. קרנות אלו יוכלו להוות פתרון מימוני לחברות הזנק, לאפשר בכך את התפתחות חברות הטכנולוגיה עילית במקום מכירתן המוקדמת ולתרום ליעילות ההנפקות הראשונות לציבור.
העקרונות העיקריים שיחולו לגבי קרנות אלה:
– קרנות הטכנולוגיה העילית המוצעות יוקמו כקרנות סגורות (קרנות הנסחרות בבורסה וקיימות מגבלות על פדיון היחידות ויצירתן). בניגוד לכללי ההשקעה הרגילים החלים על מנהלי קרנות נאמנות, על מנהל קרן טכנולוגיה עילית תחול חובה לרכוש עבור הקרן מניות של חברות ישראליות למחקר ופיתוח שאינן נסחרות בבורסה.
– תחול חובה על מנהל הקרן להחזיק לפחות 5% מיחידות הקרן.
– לשם יישום כללי ההשקעה הייחודיים של הקרן, יוכלו מנהלי הקרנות להסתייע ביועץ השקעות או מנהל השקעות המתמחה בתחום ההיי-טק.
– מנהלי קרנות הטכנולוגיה העילית יחוייבו בחובות נוספות על אלו החלות על כלל מנהלי הקרנות, וביניהם הוראות מיוחדות בדבר שיערוך הנכסים הלא סחירים המוחזקים עבור הקרן; פרטים נוספים אשר יש לכלול בתשקיף קרן טכנולוגיה עילית, חובות דיווח שונות בדוח השנתי ובדוח החודשי של הקרן; וכן חובה על פרסום דוחות מיידיים אודות אירועים שונים הקשורים בקרן.
מוצר חדש, רעיון ישן – לא זה מה שיציל את הבורסה…
טוב אז המכשיר הזה לא ממש מפתה, ונסכם – זה לא יותר מגימיק נוסף של כחלון והאוזר. אחרי הכל, ממש לא בטוח שהציבור רוצה וצריך להיחשף להשקעות בסטארטאפים? נכון, יש סטארטאפים ישראלים שעשו אקזיט גדול (ויש רבים כאלו), אבל יש רבים אחרים שנכשלו. כמו כן, נראה לכם שהיזמים והמשקיעים בקרן כזו יעדיפו את הקרן הישראלית על פני קרנות הון סיכון מקובלות ומוכרות בתעשייה – אמריקאיות וישראליות? נכון התשובה היא לא. אז מי כן יבוא לקבל כספים מהקרן הזו – יזמים שלא מצליחים במקומות אחרים. זו תהיה קרן שמראש סיכויי ההצלחה שלה נמוכים יותר, ולמה ללכת רחוק – בבורסה המקומית היו מס' רב של קרנות הון סיכון קטנות (מופת, תעוזה, פרוסיד, מרתון ועוד) – לא נשאר מהן הרבה (תעוזה עדיין קיימת ובועטת). פשוט המודל של קרנות הון סיכון פרטי – כסף גדול מהארץ ובעיקר מחו"ל ניצח את הקרנות הבורסאיות היחסית קטנות. וגם אם היו להן הצלחות והיו, הרווחים נעלמו – דמי ניהול הוצאות מטה וכו'. לכן, האמת היא שהמוצר הזה לא ממש מעניין – להשקיע בחברות ציבוריות אפשר ישירות ואפשר דרך קרנות נאמנות מתמחות. להשקיע בחברות פרטיות רק חלק קטן (30%) מהיקף הקרן, זה ממש לא ביג דיל, ולמרות שמנסים לצבוע את זה רק בוורוד, זה מסוכן, לא בטוח כלל שסטארטאפים טובים יגיעו לקרן הזו – הם יעדיפו את קרנות ההון סיכון הגדולות. כמו כן, לקרן הזו יהיו עלויות, דמי ניהול וכו', והשאלה אם זה יהיה שווה את הניהול – האם ראשי הקרן יהיו כאלו שימצאו את הדבר הבא? הרבה שאלות, הרבה ספקות. בינתיים זה ממש לא נראה מוצר מנצח.
הפיקוח על הבנקים העביר למערכת הבנקאית טיוטה של חוזר שהמשמעות שלו היא הרחבת האשראי לענף הנדל"ן. כיום, חלק משמעותי מאוד מהאשראי שמספקים הבנקים הוא לענף הנדל"ן, ובפועל הבנקים כבר מגרדים את המקסימים, דבר שיוצר מחסור באשראי לפרויקטי נדל"ן. אבל נראה שחדוה בר, המפקחת על הבנקים תשנה את המצב – על פי החוזר ישונה אופן המדידה של מגבלת חבות ענפית, כך שסיכון האשראי שהבנקים ביצעו כנגדו ביטוח מול חברות ביטוח בחו"ל יסווג בעיקרו בענף שירותים פיננסיים במקום אשראי לענף הנדל"ן. כלומר, אם הבנק סיפק אשראי לפרויקט מסוים ויש ביטוח מול הפרוייקט הזה, אזי הסיכון הוא כבר לא נדל"ניי אלא פיננסי (תלות בסיכון של המבטח), ולכן בעצם משתחרר אשראי משמעותי המערך בלמעלה מ-10 מיליארד שקל לתחום הנדל"ן.
כזכור, על פי הוראות הפיקוח על הבנקים, משקלו של האשראי שבנק מעניק לענף משק בודד לא יעלה על 20% (ובנסיבות מסוימות 22%) מסך סיכון האשראי של הבנק. מגבלה זו נועדה למנוע מצב שבו משבר שיחול בענף משק מסוים יסכן את יציבות התאגיד הבנקאי וכתוצאה מכך את יציבות המשק כולו, וכמובן שיש להוראה הזו הגיון. אלא שגידול בהיקפי הבנייה בשנים האחרונות, בפועל והמתוכננים, לרבות במסגרת פרויקטים של מחיר למשתכן ופרויקטים גדולים בתחום התשתית (כגון תשתיות צבאיות בנגב), הביאו לכך שבמספר בנקים נמצאים במשקל אשראי לענף (מימון לענף מסך המימון שניתן ) שהוא קרוב למגבלה. הבנקים האלו מוגבלים ביכולתם להגדיל את האשראי לענף, וזה הוביל למשבר בענף – פשוט, אין חמצן, וחברות בענף מדווחות על קשיי מימון.
אז מה עושים? בגלל המצב – ההגבלה של 20%, וכן בגלל דרישות ההון העצמי של הבנקים ויחס הלימות ההון שלהם, ביצעו הבנקים מספר עסקאות בסכומים מהותיים לרכישת פוליסות ביטוח למטרות הגנה מפני סיכון אשראי הנובע מערבויות בנקאיות שניתנו על פי חוק המכר (דירות). פוליסות הביטוח נרכשו מחברות ביטוח בינלאומיות אשר כשירותן מוכרת למטרות חישוב הלימות הון, בהתאם לתקנים הבינלאומיים של ועדת באזל, וצמצמו את החשיפה של הבנקים הללו לסיכוני אשראי בתחום הנדל"ן.
אגב, במקביל לביטוח חלק מתיק האשראי, הבנקים מכרו חלק מתיק המשכנתאות שלהם, שזה גם סוג של הפחתת החשיפה לענף, ויצירת מקורות מימון, אלא שבמקרה הזה, המימון שהתפנה יפנה ככל הנראה לשוק הפרטי לשם צריכה – שם הריביות גבוהות יותר משוק המשכנתאות ושם הרווחים של הבנקים יהיו כמובן גדולים יותר.
בטיוטת החוזר, המפקחת מעדכנת כי היא שוקלת לשנות את הסיווג של סכומי ערבויות המכר שבגינם נרכש הביטוח, כך ש- 70% מהסכומים יסווגו בהתאם לענף הפעילות העיקרי של ספק ההגנה, קרי ענף שירותים פיננסיים, ולא בענף הנדל"ן. ההכרה בהגנות האשראי עקבית עם ההנחיות הקיימות של הפיקוח לחישוב הלימות ההון. ההחלטה לא להכיר במלוא המכירה נובעת מכך שהפיקוח על הבנקים מתכוון לאמץ בעתיד עוד צעדים שנוגעים לאופן מדידת החשיפה לענפי משק (כגון הכללת מסגרות אשראי ועוד), שעשויים להעלות את הגובה הנמדד של חשיפת הבנקים לענף.
על פי אומדני הפיקוח על הבנקים, השינוי הרגולטורי המוצע יפחית את משקל האשראי לענף הנדל"ן בכ-1.5% (עם שונות מסוימת בין הבנקים), ויאפשר לבנקים להגדיל את האשראי ולממן פרויקטים בתחומי פיתוח תשתיות ובניית פרויקטים למגורים בכ-10 מיליארד שקל נוספים.
המפקחת על הבנקים חדוה בר ציינה "עדכון ההוראה מביא לידי ביטוי את צמצום החשיפה לענף הבינוי והנדל"ן שביצעו הבנקים בשנה האחרונה באמצעות רכישת ביטוח כנגד ערבויות המכר שהוציאו. העדכון יאפשר לבנקים להמשיך ולממן את הפרויקטים התשתיתיים הגדולים והחשובים למשק ואת הגידול בהיצע הפרויקטים למגורים, שמשרד האוצר והממשלה מובילים במטרה למתן את עליית מחירי הדיור. רכישת פוליסות הביטוח וההתאמה של ההוראה הרגולטורית מאפשרים את הגדלת היצע האשראי לענף חשוב זה, תוך שמירה על מגבלות הסיכון שנקבעו בעבר על-ידי הפיקוח כדי להגן על יציבות הבנקים והמערכת הפיננסית".
השאלה איך זה יתרום לשוק הדירות ולבלימת עליית מחירי הדירות, אם בכלל. הרי חלק משמעותי מהקבלנים נמצא במצב של הקפאת הבנייה, לא בגלל חוסר במימון, אלא על רקע תוכנית מחיר למשתכן, ו"בדיקת השטח". כלומר, לא בהכרח ששחרור מימון יביא לגידול בהיקפי הבנייה, וגם אם יביא לגידול בהיקפי הבנייה, הרי שעל פי תוכנית האוצר ומשרד השיכון והבינוי, זה יהיה בעיקר במסגרת פרוייקטים של מחיר למשתכן – אז מה זה יועיל למשפרי הדירו שלא יכולים (כמעט ולא יכולים) להשתתף בתוכניות של מחיר למשתכן?
לסיכום – זה עשוי להשפיע לטובה על היצע הדירות, אבל נראה שהבעיות עמוקות יותר מאשר רק מימון.
נינטנדו עשתה זאת שוב עם פוקימון גו – האם הטירוף מוצדק?
אוהד חיים אנליסט ניירות ערך זרים מתייחס לנינטנדו שהשיקה לאחרונה את אפליקציית פוקימון גו וזכתה לעניין מטורף. אבל, מה זה אומר על המניה ועל התוצאות העסקיות?
"חברת נינטנדו מוכרת לנו בעיקר משנות ה-90 קונוסולת המשחק גיים בוי, והמשחק האלמותי- האחים סופר מריו. בשבועיים האחרונים מתברר שנינטנדו עושה זאת שוב, עם אפליקציית הבלוק באסטר פוקימון גו. מאז ההשקה בתחילת יולי, היקף ההורדות שובר שיאים, ובארה"ב לבדה הגיע היקף ההורדות לכ-26 מיליון. נזכיר כי המשחק עדיין לא הושק באופן רשמי ברחבי העולם, וכבר האפליקציה נחשבת לפופולארית ביותר אי פעם.
"שוק ההון לא התעלם מהטירוף סביב האפליקציה. שוויה של נינטנדו הכפיל את עצמו והגיע ל-40.6 מיליארד דולר. בדרך עקפה נינטנדו חברות כמו סוני, יאהו ונטפליקס בשווי השוק שלה. המניה עברה אחרי גל העליות מימוש בריא, וזה זמן נהדר לבדוק האם הטירוף מצדיק את עצמו?
"החברה מחזיקה בכ-33% מהחברה שייצרה את האפליקציה. בשורה התחתונה, חלקה של נינטנדו בהכנסות הוא כ-24% (חלק מההכנסות זורמות לאפל וגוגל). על פי הערכות, שווי השוק של האפליקציה מוערך בכ-100 מיליארד דולר, וחלקה הצפוי של נינטנדו הוא כ-24 מיליארד".
האנליסט לא ממשיך מכאן, אבל מה זה אומר? ובכלל מה יש לו להגיד על כך שההערכות הן שהאפליקציה שווה 100 מיליארד דולר? – הגיוני, לא הגיוני? ואם זה הגיוני מה זה אומר על המחיר של נינטנדו? וההיפך – לא הגיוני, אז מה זה אומר על המחיר? ומה יש לנינטדנו חוץ מהאפליקצייה הזו? כמה היא מרוויחה, או מפסידה? מה הביצועים הצפויים להמשך? כלום.
תקציר האנליזה הזה, במילים עדינות, ממש לא תרם לנו להבין את החברה ואת הביצועים שלה. חבל, סיפור מעניין.
כך או אחרת, שמעון אוליאל מבית ההשקעות אנליסט מנתח "בגלובס" את הפוקימון גו ואת ההשפעה על מניית נינטנדו. להערכתו, המשחק מייצר כיום הכנסות של 2 מיליון דולר ביום, אך מדובר בשלב מוקדם מאוד (המשחק עדיין לא הושק בכל המדינות) , כשבהמשך המשחק יזרים פי כמה וכמה. אלא שהעלייה במניית החברה מגלמת לפוקימון גו שווי של 70-80 מיליארד דולר ולהערכתו זה אופטימי מאוד. כדי להצדיק את השווי הזה המשחק צריך להכניס סדר גודל של 10 עד 15 מיליארד דולר וזה נראה רחוק, למרות שברור שמדובר בבלוקבאסטר – להרחבה בגלובס
מעודכן ל-03/2018
הנפקות יכולות להיות בשני אופנים – הנפקות של הון מניות, ואז בעצם החברה מנפיקה מניות חדשות לציבור המשקיעים ומקבלת בתמורה כסף, או הנפקות של חוב – החברה מנפיקה אגרות חוב, שזה דומה בעצם לקבל הלוואה.
המצב הנוכחי מבטא גאות מסוימת בשוק ההנפקות – שנת 2017 בהחלט תיזכר כשנה טובה בהנפקות של מניות (אגרות חוב מבוקשות כל הזמן), אבל רק נזכיר לכם שכמעט תמיד – גאות בשוק ההנפקות מגיע לפני ירידות בשווקים. על על פנים, רק לפני שנה המצב היה הפוך לגמרי – המצב של שוק ההנפקות היה מביש – למרות שהמטרה העיקרית של הבורסה היא להוות צינור לחברות לגיוס כספים, אתם כמעט ולא תתקלו בחברות חדשות בשנים האחרונות. זה מרתיח, זה מקומם, אבל זה המצב – הרגולציה, והבינוניות , או ליתר דיוק ההליכה כעדר על המניות הגדולות בלבד, מונעת בפועל מהמוסדיים להשקיע במניות של חברות קטנות ובינוניות. זה לא גורף, אבל בסה"כ התמונה די עצובה – המוסדיים לא רוצים להתעסק עם חברות קטנות ובינוניות, במיוחד כשהרגולטור לא מדרבן אותם לכך, אלא ההיפך, דורש הסברים על כל השקעה מחוץ למסגרת. המוסדיים מיישרים קו עם המוסדיים האחרים, אחרי הכל – למה לקחת סיכון במניות קטנות, הכי נכון מבחינתם להיצמד למדדים הגדולים – ככה אין טעויות גדולות , אבל גם אין הצלחות גדולות. קוראים לזה עדר, קוראים לזה בינוניות, אבל זה המצב – אין ביקוש למניות חדשות של חברות בינוניות וקטנות.
מצד שני, אין גם היצע, קשה היום להיות חברה בורסאית קטנה, ואין יותר מדי ערך, ויעידו על כך שורה ארוכה שלך חברות שנמחקו בשנים האחרונות. העלות של חברה בורסאית היא במקרה המינימלי 300-500 אלף שקל, ולחברות קטנות זה יכול להיות משמעותי. אבל, חשוב להדגיש – זה לא רק העלויות שגרמו לחברות להימחק, זו השיטה הרקובה – בגלל שאף אחד פשוט לא שם על המניות הקטנות והבינוניות הן נשחקו בבורסה למחירים מצחיקים, חלקן עבר לרשימות של שימור או דלי סחירות ואז הדרך למטה רק הפכה לתלולה יותר (הרי מי רוצה להשקיע במניות מרשימה בעייתית) וכך נוצר מצב שהמניות המרוסקות האלו, קיבלו לכאורה הצעה שאי אפשר לסרב לה מבעל השליטה. בעלי מניות המיעוט לרוב שמחים על ההצעה (שניתנת בפרמיה על מחיר השוק), אלא שמדובר בניצול ציני של המיעוט בחסות הבורסה. ככה הבעלים קונים את החברות בנזיד עדשים – עצוב, אבל זה המצב. כאן, תוכלו להרחיב – מדריך השקעה במניות; וכאן – מדריך השקעה עצמי
ועל רקע זה, אין כמעט הנפקות הון בבורסה. מה שכן יש אלו הנפקות חוב – חברות מגייסות אגרות חוב, ובגלל שאנחנו במצב שבו יש הרבה כסף ואין הרבה היצע (סחורה), ההנפקות האלו נסגרות במחירים גבוהים ובריבית אפקטיבית נמוכה על האג"ח – זו בהחלט יכולה להיות הבועה הבאה או חלק מהבועה הבאה. במקום לפתוח את השוק לאורך, לרוחב ולעומק, ולתת לחברות אפשרות לגייס יחסית בקלות ולעודד את המשקיעים, ה כל סגור, חוץ מהאג"ח.
בפועל, למעט הנפקות אג"ח, קיימות בבורסה הנפקות מניות של חברות קיימות, ולרוב הנפקות של זכויות, שבעצם נותנים לבעלי המניות הקיימים זכות להשתתף בהנפקה, כלומר לקנות מניות במחיר נמוך יותר מהמחיר בבורסה. ההנפקות האלו נעשות לרוב כאשר החברה צריכה כסף ואז מבנה ההנפקה הוא כזה שיש סיכוי כמעט מוחלט לגייס (המחיר בהנפקה נמוך משמעותית ממחיר בשוק), אבל בהנפקות האלו לרוב בעלי המניות נפגעים – הנפקת זכויות גורמת לירידה (לרוב משמעותית) בנייר הערך.
הנפקות ATM – גיוס מהיר לחברות
ועל רקע זה, רשות ניירות ערך אישרה מכשיר גיוס נוסף שעשוי למתן את הפגיעה בנייר הערך כתוצאה מהנפקה ודילול. מדובר על הנפקה תוך יומית – מנגנון מקובל בעולם בשם ATM(At The Market) שמאפשר לחברות ציבוריות להנפיק מניות ואג"ח ולמכור אותן בשוק במשך יום המסחר, כאשר החברות לא יצטרכו לדווח על ההנפקה, אלא בדיעבד, אחרת הכדאיות עלולה להיות מוטלת בספק (המחזיקים יימכרו את הנייר).
איך עושים הנפקה כזו? הנפקת ATM תתאפשר לכל חברה ציבורית, בתנאי שהיא פרסמה תשקיף מדף, ושהסכום שיגויס בהנפקה תוך-יומית לא יעלה על מגבלות מסוימות (מגבלות התלויות בנפח המסחר הכולל במניה).
דרך הנפקות בתוך היום, יוכלו החברות לגייס הון במהירות ומבלי לפגוע מאוד בנייר הערך שלהם (למרות שתיתכן כמובן פגיעה), ומבלי להידרש לעלויות שכרוכות בהנפקה רגילה או בהנפקת זכויות (שלוקחת זמן ממושך).
חלק חשוב מאוד במנגנון ה-ATM הוא כאמור שאין צורך לדווח בזמן אמת על המכירה של ניירות הערך בבורסה, וזאת כדי לא ליצור מצב שבו משקיעים מנצלים את המכירה הזאת כדי להשיג רווחים קלים על חשבון החברה. אחרי הכל, אם יודעים שהחברה עומת למכור מניות ניתן למכור בחסר, ואז לקנות מהחברה במסגרת ההנפקה במחיר נמוך יותר.
בפועל, הדיווח על המכירה יהיה בדיעבד – החברה תעביר הודעה בתום המסחר למשקיעים על שינוי באחזקות בעלי עניין (בדומה לחובת הדיווח הקיימת כיום). כמו כן, המידע יימסר במסגרת הדוחות הרבעוניים.
בשלב הראשון, המניות או האג"ח שמיועדים להנפקה ב-ATM יירשמו מראש בספרי החברה וכן במסלקת הבורסה, ולא יקנו כל זכויות עד למכירה בבורסה. כלומר, החברה תרשום בדוחות את המניות האלו, אין להם משמעות מדובר במעין מספר משפטי שמעיד על הכוונה להנפיק בהמשך. המניות יירשמו גם במסלקת הבורסה, אבל מה שחשוב באמת זה לא הרישום הזה, אלא יום הגיוס. במקביל לרישום המניות המשפטי, החברה תדווח בתשקיף המדף על כמות המניות ו/ או האג"ח שהיא מתכננת להנפיק ואז ביום המיועד היא פשוט תמכור את המניות האלו בשוק ואז תדווח בדיעבד.
בבורסה האמריקאית יש שימוש גדול במכשיר הזה, ובמקרים רבים הוא נעשה במקביל להודעות חיוביות של החברות. כלומר, יש הנפקה מתוכננת בלי תאריך, ורק אחרי שיש התעוררות במניה ובמחזורי המסחר במקביל להתפתחות בחברה, אז החברה מנצלת זאת לגיוס כספי – כל עוד מדובר בדיווח אמת כמובן שזה לגיטימי, הבעיה היא במצבים שמדובר על דיווחים שקריים או מוגזמים/ מפומפמים.
הנפקות ATM – המגבלות מעקרות את הגיוסים
כך או אחרת, הנפקות ה-ATM אכן מאפשרות גמישות לחברות, אך מדובר במכשיר חדש וייתכן שייקח לו זמן להיקלט כאן. מעבר לכך – היקף הגיוס בדרך הזו מוגבל. המחשבה מאחורי הנפקות ה-ATM היא שהן גיוסים משלימים ולא גיוסים מרכזיים ולכן על פי האישור של רשות ניירות ערך סכום הגיוס הכולל במשך שנתיים לא יעלה על 10% מהמניות שבידי הציבור ואם זה אג"ח אז סכום הגיוס בשנתיים לא יעלה על 20% מהערך הנקוב של אג"ח שבידי הציבור. מגבלה נוספת – סכום המכירה לא יעלה על 50% מהמחזור היומי הממוצע בשמונת השבועות הקודמים. ובמגבלות האלו טמונה הבעיה – חברות קטנות ובינוניות לא יוכלו לגייס במכשיר הזה, והבעיה היא בגיוסים שלהם, לא בגיוסים של החברות הגדולות. כך שכנראה שיהיו פה ושם גיוסים מהירים בשיטת ה-ATM, אבל נראה שזה לא הולך להחזיר את הבורסה למקור משמעותי של גיוסים.
ואנקדוטה לסיום – ATM זה גם Automated Teller Machine – כספומט, וזה מתחבר טוב – הגיוסים האלו הם סוג של משיכה מכספומט – אי אפשר למשוך הרבה, אפשר למשוך "בקטנה" להוצאות של תקופה קצרה יחסית.
מעודכן ל-03/2018
מס על בעלי 3 דירות ומעלה הוא מס שבאוצר מתכננים ליישם החל משנת 2017, אבל מדובר במס בעייתי. נכון, המס על השכרת דירה כיום הוא מגוחך לחלוטין, אבל אם כבר צריך להעלות אותו (את שיעורו) ולא להטיל סוג של קנס שלא רלבנטי לערך הדירות ועלול לפגוע בשוק הדירות (בתחתית הכתבה כל העדכונים בנושא)
עדכון חוק המס על דירה שלישית בוטל על ידי בג"ץ
דירות להשקעה הפכו מאוד פופולאריות בקרב רבבות משפחות – אין מה לעשות בכסף, הריבית אפסית, וגם כך מתישהו יצטרכו דירה לילד/ה; אז הכי טוב לקנות דירה. זו אחת הסיבות המרכזיות לעליות במחירי הדירות בשנים האחרונות, ומדובר בעליות שמלבות את עצמן, ורק דוחפות יותר ויותר אנשים להשקיע בדירות.
הרווח של השקעה בדירה הוא גם ההשבחה (ומדובר בממוצע של 7%-8% בשנה בעשר השנים האחרונות), וגם דרך השכרת הדירה שמניבה (תלו במקום) תשואה של כמה אחוזים בודדים. ואם כך – הרי שלפחות בהסתכלות היסטורית מדובר על השקעה מצוינת. זאת ועוד – המס על השכרת הדירה נמוך במיוחד ועד תקרה מסוימת לא קיים; מס הרכישה (מס בעת רכישת דירה) אמנם עלה למשקיעים, אבל לא משפיע יתר על המידה על כדאיות העסקה; ובמס שבח (מס על רווח ההון בעת המכירה) יש עדיין הרבה חורים. כלומר, בשעה שעל שכר משלמים מס גבוה (עד 50% , ויותר בהינתן ביטוח לאומי וביטוח בריאות), ועל רווחים בבורסה משלמים מס של 25%, המיסוי הכולל על דירות להשקעה יחסית נמוך.
העברת דירה לילדים – האם זה פטור ממס? יתרונות וחסרונות
וחוץ מזה – המימון זול. הריבית האפסית, משפיעה כמובן על ריבית המשכנתא שלמרות שעולה בחודשים האחרונים, היא בסה"כ ברמת שפל חסרת תקדים. הריבית הזו מחממת את שוק הדירות להשקעה, וגרמה בשנים האחרונות למבול של משקיעים חדשים בנדל"ן.
התוכנית המעודכנת של האוצר – הטלת מס על דירה שלישית ומעלה: (ראו עדכון – אישור בוועדת הכספים – בתחתית העמוד)
מס של עד 18 אלף שקל על דירה שלישית (ומעלה)
על רקע זה, באוצר החליטו להכיל בחוק ההסדרים לשנים 2017-2018, מס מיוחד על בעלי 3 דירות ומעלה. המס הצפוי הוא 1% מערך הדירה (שווי הדירה) אך לא יותר מ-1.5 אלף שקל בחודש – 18 אלף שקל בשנה (על כל דירה).
נזכיר בבהצעה המקורית דובר על מס של 1 אלף שקל בחודש לבעלי 3 דירות (12 אלף שקל בשנה); 22 אלף שקל לבעלי 4 דירות; 37 אלף שקל לבעלי 5 דירות. כל דירה נוספת תגדיל את חבות המס ב-15 אלף שקל נוספים. עכשיו, בהמשך לביקורת שהוצגה גם כאן, הבינו באוצר שלא ניתן למסות בלי קשר לערך הדירה.
באוצר מציינים כי למעלה מ-60 אלף תושבים הם בעלי שלוש דירות ויותר, כאשר סדר גודל של 38 אלף מחזיקים ב-3 דירות, 10 אלף מחזיקים ב-4 דירות; מעל 3 אלף תושבים מחזיקים מעל 5 דירות, וכמה מאות (קרוב ל-400) מחזיקים מעל 10 דירות. אגב, זו לא כל התמונה, חלק גדול ממחזיקי הדירות עושה זאת לא באופן פרטי, אלא דרך חברות (ואלו לא מפורטות בנתונים האלו).
המס על החזקת מספר דירות צפוי להכניס למדינה סדר גודל של 800 מיליון שקל בשנה, אך מעבר למס שיזרום לקופה, באוצר סבורים שמדובר במס נכון מבחינה מיסויית, מס שיסגור עיוות שנוצר בשוק הדירות להשקעה שכמעט "נקי" ממיסים. מעבר לכךף באוצר סבורים שמדובר במיסוי נכון מבחינה חברתית. מנגד, מדובר בשינוי כללי המשחק אחרי שכבר מתחילים לשחק. זה נכון ששיטת המיסוי, שיעור המס וכל מכלול המיסוי משתנה ויכול להשתנות, אבל תדירות השינויים מרובה, והשינויים פוגעים בציבור די גדול שפעל בהתאם לשיטת המיסוי הקודמת. במקרים רבים, נותנים זמן להתארגן (במקרה הזה – לממש דירות), וזה יכול להפעיל לחץ מכירה על שוק הדירות, אם כי, מבחינת האוצר זה מבורך – זה משרת את האג'נדה שלו לבלום את מחירי הדירות, והגדלת היצע הדירות עשויה לשרת את האג'נדה הזו.
המהלך הזה עשוי להוביל למימושים של בעלי 3 דירות ומעלה. הם אולי (לא בטוח) ייאלצו לשלם מס שבח (קראו כאן את מדריך מס שבח), אבל לחלקם זה יהיה פתרון טוב יותר מאשר לשלם מס על השכרת הדירות (ומעבר לכך, באוצר שקלו, הצעה די אומללה, יש לומר,לפטור את מוכרי הדירות האלו ממס שבח). מכירת הדירות (אם וכאשר זה יהיה) עשויה להשפיע על מחירי הדירות (היצע הדירות יגדל), אבל לא צריך ממש לבנות על זה. נראה שהבעיה הגדולה מהמלך עלולה להתבטא בשוק השכירות – המשכירים יכולים לגלגל לפחות חלק מהעלות הנוספת על שוכרי הדירות, ואם כך – הרי שהתוכנית לא תשיג כלום – מחירי דירות זה חשוב, אבל אי אפשר לשכוח את שכר הדירה.
הבעיה – למרות שינוי מתווה המס, אין קשר ישיר בין המס לבין ערך הדירות
בעיה נוספת היא שמשכירי הדירות פשוט יעבירו את הדירות לבני משפחה, ויצמצמו את המיסוי הנוסף שיחול עליהם. כלומר, בתיאוריה אולי יש גם היקף מיסוי גבוה, ויש הצדקה מבחינה מיסויית וחברתית, אבל בפועל – המספרים יהיו נמוכים משמעותית.
חיסרון נוסף של השיטה הזו הוא בחוסר ההתייחסות לשווי הנכס. משקיע לדוגמה עשוי להחזיק 10 דירות בשווי כולל של 7 מיליון שקל בעוד שאחר יחזיק 3 דירות בשווי של 7 מיליון שקל, ולמרות שערך הדירות שווה, המשקיע ב-10 דירות ישלם הרבה יותר מס. זו רק דוגמה, בפועל יש אלפי מצבים אבסורדים שנובעים מעיוותים שהמס הזי ייצור. ובכלל – האם זה מוצדק שאדם מחזיק בשלוש דירות (אחת שהוא מתגורר בה ושתיים שהם מנועי ההכנסה שלו) בשווי נניח כולל של 5 מיליון שקל, והוא ישלם מס, בעוד שאחר שגר בדירה אחת (ואין לו דירות נוספות) בשווי של 5 מיליון שקל, לא ישלם מס. זה קצת מציק, זה קצת פופוליסטי.
ומעבר לכך – ברגע שמגדירים מס על דירה שלישית, אומרים בעצם בעקיפין שמדובר בסוג של הכנסה שהיא מעבר לפסיבית, סוג של עסק, ואם כך – אז מה אם הוצאות המימון, הוצאות המשכנתא? רוצים למסות, תנו לפחות (לכולם) את האפשרות להכיר בהוצאות המימון, אחרת האבסורד יילך ויגדל – נניח בהמשך לדוגמה הקודמת, שלאותו אחד שיש לו 3 דירות בשווי של 5 מיליון שקל יש משכנתא בסך של 2 מיליון שקל – כלומר שווי נטו של 3 מיליון שקל. הוא יצטרך לשלם מס (כי הוא מחזיק 3 דירות), אבל נניח שלחברו אין משכנתא – כלומר יש לו דירה אחת בשווי של 5 מיליון שקל בלי משכנתא, והוא לא יצטרך לשלם מס – האם זה נכון? האם זה מוצדק? לא בטוח. אחרי הכל לא מדובר על מס על השכרת דירה, אם זה היה מס על השכרת דירה בשיעור מסויים (כחלק מההכנסות או מהרווחים) זה היה לגיטימי, אבל זה סוג של קנס על ההון (מס' הדירות).
המס הזה בעייתי גם מסיבות נוספות – יש בו הפלייה לרעה של משקיעים שהם בעלי דירות, לעומת משקיעים בעלי נכסים אחרים (נדל"ן מסחרי, משרדים ועוד). למה לפגוע רק בבעלי הדירות – לא סביר, ואולי אף פוגע בזכות הקניין שלהם.
מס על 3 דירות ומעלה – איך זה ישפיע על שוק השכירות
מעבר לבעיות ביישום ההצעה של האוצר, המס הזה עלול דווקא להכביד על שוק השכרת הדירות. המס הזה עלול להתגלגל לשוכרים עצמם. הרי המשכירים לא פראיירים, במיוחד בשוק שבו יש עודף ביקוש על היצע, וזה רק מבטא עד כמה כחלון והחברים שלו באוצר מנותקים – שוק השכירות הוא שוק חם מאוד, הוא שוק של מוכרים (משכירים), הם אלו שקובעים את המחירים בו. זאת ועוד – אנחנו בריבית אפס ועל רקע זה באופן יחסי שכר הדירה נמוך (מייצר תשואה נמוכה על ערך הנכס), כאשר הריבית תחזור לעלות ומתישהו זה יקרה, שכר הדירה יעלה משמעותית, העלייה כתוצאה משינוי בריבית וההשפעה כתוצאה מהמס יגרמו לשכר הדירה לעלות בשיעור תלול, ואז יהיו שוכרים שפשוט ייפלטו מהשוק. זה מה שרוצה כחלון?
מעבר לכך, כיום יש רבים שיש להם יותר מ-3 דירות ומבחינתם זה עסק לכלך דבר. יש למשל משכירים רבים בשוק החרדי (בבני ברק – לדוגמה) שלהם יש עשרות דירות והם משכירים לאחרים. כאשר הם יצטרכו לשלם מיסים על דירה שלישית ומעלה, הממשעות תהיה פגיעה בשוכרים חלשים – זו המטרה? כנראה שלא. ולכן, לא ברור איך וכיצד ימוסו בסופו של דבר בעלי מס' דירות, אבל כנראה שזה ישתנה לעומת ההצעה המקורית.
כך או אחרת, למס הזה צפויה השפעה מסוימת על שוק הדירות- יהיו גם בעלי דירות שירצו למכור את הדירות, זה לא יהיה במספרים גדולים, אבל זה יכול להסית דירות לשוק ולהפשיע במעט על ההיצע הכולל ועל המחירים. מוכרי דירות צריכים לשלם מס שבח – כאן תוכלו לקרוא את מדריך מס שבח, וכאן – מחשבון מס שבח
איך יחושב המס על 3 דירות?
המס על 3 דירות יהיה 1% מערך הדירה, אך לא יותר מ-18 אלף שקל בשנה (1.5 אלף שקל בחודש). אבל מי קובע מה ערך הדירה? ובכן, באוצר הגדירו את הערך לפי טבלאות סטטיסטיות, (ולא קביעת שווי ספציפית לכל נכס – אחרת באמת לא היתה דרך לחשב את שווי הדירה ולגזור את המס). באוצר פיתחו נוסחה שאמורה לספק שווי דירה לצורך חישוב המס.
אלא שהנוסחה הזו לא מבדילה בין אזור לאזור, ולכן גובה התשלום יוכפל במקדם, שתלוי במספר פרמטרים, שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטסטיקה (הלמ"ס). אבל איך רבבות האנשים שיש להם 3 דירות ומעלה יחשבו זאת? רשות המיסים אמורה לפתח מחשבון (שייקח בחשבון את כל הפרמטרים לרבות מקדמים של מדד חברתי-כלכלי ופריפרייאלי). היקף המס, אגב, אמור להיות להסתכם על פי הערכות האוצר ב-800 מיליון שקל בשנה.
סיכום ביניים – צריך לשנות את המס המגוחך על השכרת דירה – כיום דירות להשקעה הם נכס כמעט נטול מיסים, אבל נראה שזו לא הדרך, יש בה חסרונות רבים ובעיקר פגיעה צפויה בשוכרים וחוסר התייחסות לשווי הדירות (מס קבוע בלי קשר לערך הדירות); ומעבר לכך – היישום שלו וחישוב שווי הדירה, מסובך.
פתרון למחזיקי 3 דירות – העברת דירות לילדים, אבל – זהירות
הפתרון המסתמן אצל רבים ממחזיקי הדירות הוא העברת הדירות לילדים כמתנה – מס שבח פוטר ממס את העברות האלו (תחת תקופת צינון של עד 4 שנים), ומס רכישה הוא שליש ממה שהיה צריך להיות בעסקה בתשלום/ עסקה רגילה. הפתרון הזה יכול לחסוך את המס על דירה שלישית, אבל האם זה באמת פתרון טוב? לא בטוח שבכל מצב.
לפעמים זה יוצר בעיות בתוך המשפחה – לאיזה ילד להעביר? ומה עם הילדים האחרים? ואיך זה יהיה קשור לירושה? והאם הירושה תהיה שווה, הרי איך ולפי איזה בסיס מודדים את החלוקה? ואם יהיה מס על הדירה בעתיד, אז איך בוחנים זאת בחלוקת הרכוש הכוללת לילדים – בקיצור, זה יכול ליצור אי שוויון בחלוקת הירושה, וקשיים להעריך את הנכסים (עם המיסוי העתידי).
אנשים רבים לא חושבים על הטווח הבינוני והאורך – העיקר לברוח מהמס, אבל הם עלולים ליצור פצצת זמן גדולה- אולי עדיף לשלם את ה-1.5 אלף שקל, ולא ליצור עימותים ובעיות בין הילדים.
מעבר לכך, הורים רבים נוטים לסבסד את הילדים שלהם. המצב הגיע כך שאפילו ההורים מממנים לילדים משכנתאות, וזה לא מעט. אז יש כאלו שיש להם כמה דירות, אבל נתתם לילד, זה כבר שלו – זה רשום על שמו, ולרוב אין דרך חזרה – האם אתם בטוחים שיש לכם מספיק כסף ונכסים לתקופת הפנסיה? האם אתם סבורים שזה נכון מבחינתכם להעביר את הדירה לילדים או שזה רק לחץ בגלל המיסוי. זה לא עניין של מה בכך – אם אתם לא משוכנעים שיהיה לכם כסף לעתיד, זה עשוי לגבור על תשלום המס.
להרחבה – העברת דירה לילדים – האם זה פטור ממס? יתרונות וחסרונות
הטבות גדולות למי שמוכר דירה (במסגרת חוק ריבוי דירות/ מס על דירה שלישית)
אלו שימכרו את דירתם עד 1 באוקטובר (ועד 3 דירות) יהיו זכאים למענק בגובה מס השבח ששולם ועד תקרה של 75 אלף שקל – זו מתנה גדולה, ובפועל כאלו שמעוניינים למכור דירה, עדיף להם לחכות וליהנות מהפטור ממס שבח – אחרי הכל, המיסוי על דירה שלישית יכול להיות קטן מהרווח כתוצאה מהפטור על מס שבח. ראו כאן – מדריך מס שבח
וחוץ מזה – ומאוד חשוב, מוכרי הדירות יוכלו, להפקיד עד סוף 2017, את התמורה מהדירות שנמכרו בקופת גמל להשקעה, כאשר תקרת ההפקדה לקופה היא הסכום הנמוך מבין – 2.5 מיליון שקל או סך התמורה שהתקבלה בעבור הדירות. זו הטבה ענקית, כי מדובר במכשיר מנצח שמוגבל מבחינת היקף ההשקעה השנתי בו – ראו כאן מדריך קופת גמל להשקעה
להרחבה בעניין ההטבות למוכרי הדירות
עדכונים בנושא – מס על 3 דירות ומעלה:
אוגוסט 2017: סוף סוף קיבלו שופטי בג"ץ החלטה, וזוהי החלטה קשה לכחלון – זה בפרוש כישלון ענק לכחלון. שופטי בג"ץ בהרכב מורחב קבעו כי החוק – מס על דירה שלישית יבוטל. "אין מנוס מלקבוע כי בהליך חקיקתו של מס ריבוי דירות נפל פגם היורד לשורש ההליך", כתב נעם סולברג, שופט בית המשפט העליון, "עם כל חומרתו של הפגם שנפל בהליך החקיקה, הרי שהוא ממוקד בשלב הדיון בוועדה לקראת קריאה שנייה וקריאה שלישית. משאלה הם פני הדברים, ראוי גם כי הסעד יהיה ממוקד, לצורך הטעון תיקון, ולא מעבר לכך. אין צורך ולא הצדקה לבטל את הליך החקיקה כולו ולהתחיל מבראשית, מהלך שנִזקו עולה על תועלתו.אין צורך לבצע את שלבי הליך החקיקה עד לדיון בוועדה לקראת קריאה שנייה וקריאה שלישית, והמחוקק רשאי 'לחזור' להליך החקיקה משלב הדיון בוועדת הכספים, השלב שבו נפל הפגם, ואידך – זיל גמור, בדיון כהלכתו".
נשיאת העליון, השופטת מרים נאור, כתבה – "אכן בעבר העיר בית המשפט על תקינות הליך החקיקה, אך נמנע מהתערבות בחוק שהתקבל באותו הליך, משום הריסון והאיפוק המתחייבים מהיחסים שבין הרשויות. אולם", הדגישה הנשיאה, "אין משמעות הדבר ש'הכול מותר' בהליכי החקיקה. במקום שבו מתערערת ההפרדה בין רשויות השלטון, תפקידו של בית המשפט הוא לשמור על כך שכל רשות תפעל במסגרתה שלה".
יוני 2017 – רשות המסים דחתה את מועד הדיווח הקבוע בחוק מס דירה שלישית לסוף יולי, וזאת בהמשך לאי הוודאות סביב החוק – "מנהל רשות המסים, משה אשר, בהתייעצות עם שר האוצר, משה כחלון, דחה את מועד הדיווח והתשלום לפי חוק מיסוי על ריבוי דירות ליום 31 במארס 2017.עד למועד זה יהיה על בעלי שלוש דירות ומעלה להגיש הצהרה לרשות המסים עם פירוט נכסיהם ולשלם את המס על פי הוראות החוק".
ההודעה הזו הגיעה על רקע קבוצת בעלי דירות שעתרו לבג"צ נגד מס ריבוי דירות (מס דירה שלישית). שופטי בית המשפט העליון טרם קיבלו החלטה סופית בקשר למס ולכן נדחה הצורך בדיווח. על פי ההערכות ההחלטה הסופית בנוגע למס על דירה שלישית תתקבל בחודש הקרוב, אבל זה יכול להתעכב.
יוני 2017 – המס על דירה שלישית עדיין לא עבר ולא בטוח שיעבור את תהליך החקיקה הנדרש. בג"צ כאמור החזיר את החוק לדיונים, ובאוצר מנסים להחזיר אותו, אך יש ספק אם יצליחו. בכל מקרה, על פי החוק צרייכם הנישומים לדווח על דירה שלישית ולשם את המס הנוסף, וזה כמובן לא מסתדר עם הוראת בג"צ. על רקע זה דחו באוצר את הדיווח בחודש נוסף. זו הפעם השנייה שמועד הדיווח נדחה (המועד המקורי היה אמור להיות סוף מארס). אך באוצר הדגישו כי הדחייה היא לחודש ימים בלבד, וכי צפוי שבמהלך השבועות הקרובים תתקבל החלטה לגבי חוק מס דירה שלישית.
10 במאי 2017 – החוק על המס על דירה שלישית , יחזור לדיון מחדש בוועדת הכספים. בג"צ קבע כי התקלות והבעיות של החוק מקשות על אישורו. בג"ץ אמנם לא ביטל את החוק, אבל סימן את הכיוון. הבעיה שבוועדת הכספים לא ברור שהחוק יעבור מחדש. כלומר למרות שהחוק לא נפסל על התוכן אלא חזר לדיונים בגלל הליך בעייתי, יכול להיות שהחוק לא יעבור. הדיון בחוק התקיים בהרכב מורחב של חמישה שופטים: נשיאת בית המשפט העליון, מרים נאור, והשופטים – אסתר חיות, ניל הנדל, נעם סולברג ומני מזוז.
8 באפריל 2017 – עדיין לא ברור אם יהיה מס על דירה שלישית או לא. מצד אחד נפלו פגמים בהליך חקיקת החוק, מצד שני המדינה מסבירה שלא מדובר בפגמים מהותיים, ובג"צ אמור להכריע בקרוב. בינתיים היועץ המשפטי העביר לבית המשפט כתב תשובה (לצו על תנאי) שהוצא בעתירות נגד החוק. ד"ר אביחי מנדלבליט, היועץ המשפטי סבור כי העתירה צריכה להידחות וזאת משום שבהליך החקיקה נפל אמנם פגם שחומרה בצידו, אולם אין הוא מגיע לרף הגבוה שמקים עילה להתערבות בית המשפט בחקיקה ראשית של הכנסת, על דרך ביטולה מחמת פגם היורד לשורש הליך החקיקה. האם בג"צ יקבל את עמדתו – נראה שכן! עדכונים בקרוב
מרץ 2017 – ברשות המסים החליטו לדחות את מועד הדיווח אליו מחויבים מרובי הדירות, למועד מאוחר יותר, וזאת על רקע אי הבהירות בנוגע לחוק – מס על דירה שלישית ומעלה. החוק נכנס לתוקף בתחילת השנה, אולם בעקבות בג"צים שהוגשו, נדחה היישום. במסגרת הדיון בבג"צ השופטים מתחו ביקורת על התנהלות הממשלה והכנסת וביקשו להבין מדוע בעוד הכנסת הודתה שנפל פגם מהותי בהליך החקיקה – הן הממשלה והן הכנסת ביקשו מבג"ץ להותיר את החוק כל כנו ולהסתפק באזהרה בלבד. על כל פנים, החוק עדיין בתוקף, אלא אם בג"צ יקבע אחרת, ועל פי החוק יש לדווח על ריבוי דירות, וזה כאמור , בהמשך להחלטה של רשות המיסים נדחה – מרשות המיסים נמסר – "מנהל רשות המסים, משה אשר, בהתייעצות עם שר האוצר, משה כחלון, דחה את מועד הדיווח כמפורט בחוק המיסוי על ריבוי דירות מיום 31 במארס ליום 30 ביוני 2017. עד למועד זה יהיה על בעלי 3 דירות ומעלה להגיש הצהרה לרשות המסים עם פירוט נכסיהם".
מהודעת רשות המסים מסתבר בחודש ינואר בוצעו 200 עסקאות של מכירת דירות על-ידי מרובי דירות. המוכרים פשוט מעוניינים לנצל את ההטבות שמגיעות להן במסגרת חוק מס ריבוי דירות – מוכר דירה עד אוקטובר 2017, יוכל לזכות בהטבה בדמות מענק שיקוזז ממס השבח שעליו לשלם בעקבות המכירה עד גג של 85 אלף שקל, וזה הרבה כסף. הטבה נוספת – אפשרות השקעה ייחודית למשקיעים עם הקלות מיסוי (השקעה בקופת גמל להשקעה).
פברואר 2017 – משכירי הדירות לא מחכים, הם מעלים את השכירות על הדירה, בגלל "הקנס" שהם סופגים (1,500 שקל), למרות שהעניין עדיין לא סגור (בג"צ אמור להכריע). הנה דוגמה מהזמן האחרון – נורית גרינברג מת"א פרסמה פוסט על כך שבעל הדירה שלה העלה את דכר הדירה בגלל המס על דירה שלישית – "חוזה השכירות בינינו עומד להסתיים, ולאורר העובדה כי כבר החל בחודש ינואר השנה אני אמור לשלם 'קנס' של 1,500 שקל בגין הדירה, אני נאלץ להעלות את שכר הדירה לסך של 6,000 שקל לחודש, וזאת החל מיום 15.3.17. אני מקווה שתקבלו צעד זה בהבנה". גרינברג כתבה פוסט על העניין – "התקשרתי לבעל הדירה, שברשותו כ-40 דירות. הוא לא ידע מי אני… בפשטות אמר שרק הגיוני ש'הקנס' שהוא צריך לשלם יעבור אלינו. אמרתי שזה לא הגיוני, שזה המס שלו, שלו יש 40 דירות, ושאנחנו שמות את רוב המשכורת שלנו על שכר הדירה הנוכחי. הוא הוסיף שהוא לא לשכת סעד ושבטח ההורים שלי עוזרים לי…". להרחבה בגלובס
עדכונים חשובים 16 בדצמבר – ועדת הכספים אישרה לקריאה שנייה ושלישית את הצעת חוק מיסוי הדירות על פי הנוסח המתוקן של משרד האוצר. על פי הצעת החוק, בעל דירה שיחזיק לפחות שתי דירות וחצי (בעלות משותפת), ישלם את המס.
אגף התקציבים במשרד האוצר ויו"ר ועדת הכספים ח"כ משה גפני (יהדות התורה) הגיעו לסיכום בנוגע למודל החדש למיסוי דירה שלישית ומעלה. המס של 1% מהדירה השלישית יהיה עד תקרה של 18 אלף שקלים בשנה.
שינויים בחוק (ברגע האחרון) –
פטורים ממס: מי שמכרו את דירתם תשעה חודשים מיום כניסת החוק לתוקף; מי שמחזיקים בשתי דירות ששווין 1.15 מיליון שקל ; מי שמחזיקים בפחות מ-249% בשלוש דירות יחדיו
מענק כנגד מס שבח – עד לגובה של 75 אלף שקל לכל דירה
הקלות במס – מי ששווי שתי הדירות בבעלותו נמוך מ-1.5 מיליון שקל; דירה מפוצלת שווה דירה אחת
הטבת חיסכון בקופת גמל להשקעה – נישום שיפקיד עד 1 באוקטובר 2017 סכום של עד 2.5 מיליון שקל ממכירת דירות בקופות גמל, ייהנה מההצמדה למדד מחירי הדיור ומפטור מלא ממס רווחי הון בהתקיים – הכסף לא יימשך במשך 6 שנים, בעת המשיכה יעמוד גיל הנישום על 60 לפחות.
ספטמבר 2016 – האוצר בוחן הקלה במס שבח על מחזיקי 3 דירות, באם ימכרו דירה בפרק זמן מסויים. בכך האוצר בעצם יאפשר ל"מתלוננים" על המס על 3 דירות למכור את הדירה ולהימנע מהמס. הרקע, הוא ביקורת על האוצר שהוא בעצם מטיל מס על נישומים בלי אפשרות לתת להם לצאת מהמצב שלהם. אבל זה קשקוש ונקווה שההצעה הזו במהרה תיזרק מכלל המדרגות. ההצעה הזו נותנת מתנה ענקית לבעלי הדירות, הם לא חלמו על הצעה כזו, ככה הם יתחמקו ממס שבח גבוה ועוד בתירוץ שהם המסכנים שצריכים למכור את הדירה שלהם. ולא רק שיש כאן מתנה ענקית, יש גם סתירה עם הרעיון המקורי של החוק – לעשות צדק מיסוי בין המשכירים לשוכרים, לא רק שזה לא קורה, יקרה ההיפך… הרחבה באתר
עדכון חשוב – סימנים ראשונים של שבירה באוצר. לקראת סוף ספטמבר מדברים באוצר על הצעות לשינויי המס על מחזיקי 3 דירות. הצעה אחרת היא לקבוע רף שמעליו יהיה מס ועד אליו – לא יהיה מס. כלומר, לא יהיה מיסוי אוטומטי על מחזיקי 3 דירות, אלא יהיה מיסוי למחזיקי 3 דירות שהערך של הדירות האלו יהיה מעל שווי מסויים.
הצעה שנייה (ונראה שעם תמיכה חזקה יותר מהאוצר) – להעלות את המס על שכר דירה במקום להטיל מס על דירה שלישית – כתבנו את זה כאן, זה הכי הגיוני. מי צריך עוד שיטת חישוב (ועוד שיטה מסובכת ומורכבת). פשוט מגדילים את המס – האמת שצריך לעשות זאת באופן גורף, בלי קשר למס' הדירות, אלא עם קשר להכנסות משכר דירה. המס על שכר דירה הוא נמוך מדי, עם הרבה חורים, אבל אם יסדרו אותו, הוא מענה מצויין ודרך נכונה לצדק מיסויי (הרבה יותר ממס על דירה שלישית). הוא גם פותר את המלכוד שקשור למס' הדירות – מה הקשר בין מס למס' הדירות? צריך להיות (וככה זה בהגדרה של בסיס המס) קשר בין המס לבין ההכנסה. ואז, לא ייתכן אבסורד שמישהו מחזיק בשתי דירות ששוות 20 מיליון שקל והוא לא ממוסה, בעוד אחר מחזיק בשלוש דירות בשווי כולל של 3 מיליון שקל והוא ממוסה.
על כל פנים, בימים ובשבועות הקרובים צפוי שההצעות האלו יעלו וירדו מסדר היום, כמה פעמים, יעברו שינויים שונים ומשונים – זה תהליך חוזר בהצעות חוק, במיוחד רגע לפני שמתגבש החוק הסופי.
ולישורת האחרונה – מיסוי של דירה שלישית ומעלה יישאר בחוק ההסדרים – כך סוכם בין שר האוצר משה כחלון שהצהיר שללא החוק הוא לא יהיה בממשלה, לבין יו"ר הכנסת ח"כ יולי אדלשטיין.
המשמעות היא שהחוק הזה יעבור, אולי עוד יהיו שינויים (כאמור לעיל) אבל מס על דירה שלישית ומעלה יהיה.
אוגוסט 2016 – האוצר משנה את המתווה המקורי, אבל לא חוזר בו מהטלת מס על מחזיקי שלוש דירות ומעלה. החל מינואר 2017 יוטל מס על מחזיקי שלוש דירות ומעלה. על פי הערכות האוצר, מדובר בכ50 אלף איש ובני זוגם המחזיקים בכ180 אלף דירות. המס יהיה בשיעור של 1% משוויה של הדירה (נדירה השלישית ומעלה) עד לתקרה של 1.5 אלף שקל בחודש – 18 אלף שקל בשנה. שווי הדירה למ"ר ייקבע על ידי השמאי הממשלתי ועל בסיס נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לפי האזור הגיאוגרפי שבו נמצאת הדירה כפול שטח הדירה במ"ר.
בעל הדירות יהיה רשאי לבחור את הדירות שעליהן ישלם את המס ואם לא ייעשה כן תבחר המדינה להטיל את המס על הדירות הזולות יותר שבבעלותו, בהתאם למידע המופיע ברשות המסים. כבעלים של דירה ייחשב כל מי שמחזיק בשליש או יותר מזכויות הבעלות בדירה כאשר בני זוג ייחשבו לבעלים אחד, אלא אם הם חיים בנפרד.
בעיה במס הנוכחי על השכרה מדירות – האם מדובר בעסק או הכנסה פאסיבית? עורך הדין שרגא בירן שמחזיק 25 דירות הצליח לשכנע את בית המשפט שזו הכנסה פאסיבית ולכן שילם 105 מס בלבד! האם זה צודק? ממש לא – גם ככה המס על השכרת דירה הוא מגוחך. אז איך הוא הצליח לשכנע את בית המשפט? הוא טען שמדובר בהכנסות זניחות ביחס לעיסוקו (עריכת דין, אחזקת חברות), והוא לא מפעיל בהן שום פעולה שוטפת שמעידה על עסק. ברגע שלא מדובר בעסק אז שיעור המס הרלבנטי הוא לא לפי מס על השכר (מגיע לכ-50%), אלא מוגבל (בהתאם לאפשרויות של מס על השכרת דירה) כשבמקרים רבים מדובר במס נמוך במיוחד. להרחבה בכלכליסט
תכנוני מס על רקע המס על 3 דירות – העברת דירה לחברה, זה לא תמיד כדאי. בפועל, זה לרוב לא כדאי! שיעור המס על דירות להשכרה הוא נמוך וגם לאחר הטלת המס הנוסף הוא יישאר נמוך. אך במצב של מספר דירות ייתכן שעדיף להעביר את הדירות לחברה. כמו כן, ניתן להעביר את הדירות לילדים – כאן זה כבר תלוי במשפחתולוגיה וביחסים הפנימיים בתוך המשפחה. אפשר גם להיערך דרך חלוקת רכוש, מימוש של נכסים מסוימים ועוד – כאן, הרחבה של פרוט האפשרויות באתר גלובס
מחשבון מס על שכר דירה – ככה תוכלו לבחור במסלול עם המס הנמוך ביותר, וככה תוכלו לדעת כמה לשלם?
מדריכים קשורים:
השקעה בקרנות ריט (השקעה בדירה מבלי "להתלכלך")
היקף השימוש בצ'קים בשנים האחרונות אמנם הולך ויורד במקביל להיקף השימוש המתרחב בכרטיסי האשראי, אבל הצ'קים ממש לא נעלמים. זה נובע מהיתרונות שבשימוש בצ'קים – הם לא חלק מהאובליגו (ההתחייבויות של הלקוח לבנק) הבנקאי השוטף. כלומר, כשאתם נותנים צ'ק לעוד חודשיים, יש לכם למעשה עוד התחייבות והבנק לא יודע על כך, כלומר זו מעין מסגרת אשראי נוספת. יש גם יתרון ביכולת לבטל צ'ק לעומת ביטול תשלום דרך כרטיסי אשראי.
הנוחות של כרטיסי האשראי הופכת אותם לכלי שמייצר תנועה כספית שנתית של מעל 200 מיליארד שקל. ועדיין, היקף השימוש בצ'קים מסתכם בכמה עשרות מיליארדים בשנה. על הרקע הזה, ועל רקע העלייה המתמדת בשימוש באמצעים דיגיטליים, נכנסו לתמונה הצ'קים הדיגיטליים.
הצ'קים הדיגיטליים נמצאים בשימוש במספר רב של מקומות בעולם. בישראל, הבנק הראשון שהתחיל להשתמש בהם, ואפשר לומר שגם מיישם זאת בהצלחה מסוימת – הוא בנק לאומי.
בנק לאומי השיק בתחילת 2016 את הצ'ק הדיגיטלי. מדובר בשירות המאפשר לכתוב ולהפקיד צ'קים בחשבון הבנק באמצעות המחשב או הסמארטפון, ללא צורך בנייר. איך עושים את זה? הלקוחות של לאומי יכולים להיכנס לאפליקציית לאומי ותחת שירות הצ'ק הדיגיטלי הם ממלאים את פרטי המוטב (מקבל הצ'ק), הסכום לתשלום ותאריך הפירעון. המוטב מקבל במקביל התראה כי צ'ק דיגיטלי ממתין להפקדה בחשבונו, כולל מועד הפירעון, ואז מה שנדרש לעשות לצורך הפקדתו הוא לבחור את מספר החשבון של המוטב. לכותב הצ'ק תישלח תזכורת (סכום ותאריך) לאחר הפקדתו על ידי המוטב.
השירות הזה נוח במיוחד כאשר יש לרשום מספר צ'קים לגורם אחד – תשלומי שכירות, ועד בית, חוגים, צהרון ועוד. הלקוח, במקרה כזה, מזין את הפרטים הרלוונטיים פעם אחת בלבד, ומגדיר את התאריכים של הצ'קים השונים.
הצ'קים הדיגיטליים אינם ניתנים לזיוף או להסבה – מה שכתבתם זה מה שיש. בבנק לאומי הגדירו בשלב הראשון הגבלה על היקף הסכום הניתן לשימוש בצ'קים דיגיטליים – 10 אלף שקל. הצ'ק הדיגיטלי לא מחויב בעמלה (כל צ'ק רגיל עולה 0.36 שקל), והמוטב יחויב בעמלה בהתאם למסלול ולסוג הלקוח, מדובר לרוב על עד 2 שקלים להפקדה. כלומר, אין פה צורך להפקיד את הצ'ק.
לא צ'ק במובן המקובל
משרד המשפטים לא מכיר בצ'ק הדיגיטלי כצ'ק רגיל, וזאת מאחר שהחתימה במסגרת האפליקציה אינה עומדת בדרישות החתימה לפי פקודת השטרות. כלומר, לא מדובר בצ'ק שניתן להגיש אותו לגבייה בהוצאה לפועל בדרך שבה מגישים צ'קים רגילים. אלא שאם הצ'ק לא משולם, כן ניתן לפתוח בהליך הוצאה לפועל. לשם כך נדרש אישור של הבנק שאכן הצ'ק הדיגיטלי לא נפרע.
וכך מסבירים בבנק לאומי מהו צ'ק דיגיטלי: "צ'ק דיגיטלי הינו הוראת העברה 'למוטב בלבד' ואינו מהווה צ'ק לפי דיני השטרות. צ'ק דיגיטלי שיוחזר מסיבת חוסר כיסוי לא ייספר לצורך הגבלת החשבון או המושך על-פי חוק צ'קים ללא כיסוי. לקוח אשר יינזק כספית כתוצאה מהשימוש במוצר, ביחס למצבו לו השתמש בצ'ק המסורתי, יפוצה על-ידי לאומי, אשר ייטול על עצמו את הטיפול בנושא".
- מה היתרונות של צ'ק דיגיטלי?
לכותב (מושך) הצ'ק הדיגיטלי: נוחות – לא צריך להזמין ולהמתין לפנקס צ'קים. לא צריך לאחסן אותו או לשאת אותו בתיק. כתיבת הצ'ק הדיגיטלי בסלולר – מהירה ונוחה. במקרים של סדרת צ'קים, לא צריך לכתוב את אותו צ'ק 12 פעמים.
פשטות – תהליך פשוט להבנה המונע אי התאמה בין מילים לספרות ומצמצם טעויות.
זמינות – הצ'ק הדיגיטלי זמין תמיד עבור הלקוח.
ביטחון – הצ'ק הדיגיטלי מוגן ברמה גבוהה מפני גניבה, אובדן וזיוף.
מעקב – ניתן תמיד לעקוב אחר סטאטוס הצ'ק הדיגיטלי באמצעות אפליקציית לאומי.
בנוסף, המושך יקבל תזכורת על פירעונו הצפוי של הצ'ק הדיגיטלי מספר ימים לפני המועד הנקוב בו ויוכל להיערך בהתאם.
למקבל (מוטב) הצ'ק הדיגיטלי:
פשטות – הפקדת הצ'ק הדיגיטלי מבוצעת באופן פשוט ואינטואיטיבי. המוטב יתוזכר לגבי הפקדות של צ'קים דיגיטליים לקראת מועד פירעונם. אם המוטב מעוניין להשיב את הצ'ק הדיגיטלי, למשל מסיבה של ביטול עסקה, הוא יוכל לעשות זאת בקלות באמצעות האפליקציה
ביטחון – הצ'ק הדיגיטלי מוגן ברמה גבוהה מפני גניבה, אובדן וזיוף.
למשק:
צ'ק "ירוק" – חיסכון בדיו, נייר ועצים
- מה ההבדל בין צ'ק דיגיטלי לבין העברה בנקאית רגילה?
צ'ק דיגיטלי והעברה בנקאית שניהם דרכי תשלום, אך קיימים ביניהם מספר הבדלים עיקריים:
בניגוד להעברה, צ'ק דיגיטלי ניתן למשוך בהתבסס על יתרה עתידית.
אין צורך לדעת את מספר חשבון המוטב כדי למשוך צ'ק דיגיטלי לטובתו. די בכך שהמוטב הוא לקוח לאומי שיש לו חשבון על שמו בבנק.
מרגע שהצ'ק הדיגיטלי נמסר למוטב, המוטב יכול לבחור לאיזה מחשבונותיו בלאומי הוא יפקיד את הצ'ק הדיגיטלי ומתי. מובהר שהמוטב אינו יכול להעביר את ההפקדה לצד שלישי כלשהו או לחשבון שאינו בלאומי
בשונה מהוראת העברה, צ'ק דיגיטלי מהווה אסמכתא כתובה בידי המוטב, העשויה לשמש אותו בהליכים משפטיים, במקרה שהצ'ק הדיגיטלי לא יכובד
- מי יכול להשתמש בצ'ק דיגיטלי?
בשלב זה, צ'ק דיגיטלי מיועד ללקוחות לאומי – פרטיים ועסקים קטנים – המשתמשים באפליקציית לאומי.
- האם המוצר הזה בטוח לשימוש?
מעצם העובדה שכל מחזור חייו של הצ'ק הדיגיטלי מתנהל בסביבה הדיגיטלית המאובטחת של מחשבי הבנק, לרבות דרישת הזדהות בכניסה לאפליקציה והזדהות נוספת בסיום כתיבת הצ'ק (בדומה לביצוע העברה לצד ג') – הרי שהסיכון לגניבה/אובדן/זיוף נמוך במיוחד.
- האם כותב הצ'ק מקבל חיווי לאחר שנתן את הצ'ק והיכן?
במקרה של צ'ק דיגיטלי דחוי לתקופה העולה על שלושה ימים, כותב הצ'ק הדיגיטלי מקבל חיווי שלושה ימים לפני מועד הפירעון של הצ'ק הדיגיטלי, המיידע אותו כי מועד הפירעון יחול בקרוב. בנוסף, ביום בו יופקד הצ'ק הדיגיטלי בפועל, יקבל כותב הצ'ק הדיגיטלי הודעה כי הצ'ק הדיגיטלי הופקד.
- האם מקבל הצ'ק הדיגיטלי מקבל חיווי לאחר שנמסר לו?
מקבל הצ'ק הדיגיטלי יקבל חיווי על כך שקיבל צ'ק דיגיטלי הממתין לו באפליקציית לאומי להפקדה. בנוסף, מקבל הצ'ק הדיגיטלי יקבל חיווי מספר ימים לפני שעומדים לחלוף שישה חודשים ממועד הפירעון של הצ'ק הדיגיטלי.
- מה עושים עם צ'ק דיגיטלי דחוי?
ניתן להפקיד צ'ק דיגיטלי דחוי החל מיום פירעונו. מקבל הצ'ק הדיגיטלי יקבל חיווי ביום הפירעון, המתזכר כי יש צ'ק דיגיטלי שעליו להפקיד.
- האם אפשר לכתוב יותר מצ'ק דיגיטלי אחד, לדוגמה האם שוכר דירה יכול לרשום 12 צ'קים?
אפשר לכתוב סדרה של צ'קים דיגיטליים, כאשר הלקוח צריך למלא פעם אחת את כל הפרטים למעט התאריך. המערכת תמלא בקלות את תאריכי הצ'קים הדיגיטליים על פי הגדרת תדירותם על ידי הלקוח. לאחר מכן, יחתום הלקוח על כל צ'ק דיגיטלי בסדרה.
- מה עושים אם הצ'ק הדיגיטלי חזר?
אפשר לפנות לסניף שבו מתנהל החשבון לשם קבלת אסמכתא לכך שהצ'ק הדיגיטלי חזר. אסמכתא זו תוכל לשמש בתביעות עתידיות בגין תמורת הצ'ק הדיגיטלי.
- האם ניתן לבטל צ'ק דיגיטלי?
ניתן לבטל צ'ק דיגיטלי באתר גלישה ישירה. עצם הביטול לא יסיר את הצ'ק הדיגיטלי מרשימת הצ'קים הדיגיטליים הממתינים להפקדה אצל המוטב. אם הצ'ק הדיגיטלי יופקד, הוא יוחזר מסיבת "נתקבלה הוראת ביטול".
- מדוע יש צורך למלא את מספר הטלפון הנייד של המוטב בעת כתיבת צ'ק דיגיטלי?
למספר טלפון זה יישלח חיווי בדבר משלוח הצ'ק הדיגיטלי והוא ישמש פלטפורמה לפעילות המוטב בצ'ק הדיגיטלי באמצעות אפליקציית לאומי.
הפקדת שיקים – לא כדאי דרך הפקיד בסניף! זה יקר יותר, זה לקוח יותר זמן; הכי נכון – דרך האשנב האוטומטי
הפקדת שיקים יכולה להיות מהירה מאוד וזולה יותר אם תעשו זאת בעצמכם – מילוי טופס הפקדה ושלשול המעטפה עם השיק לאשנב מיוחד. בכל הבנקים יש את המנגנון הזה, והוא כלכלי יותר מאשר דרך פקיד הבנק; ובכל זאת מסתבר שחלק מאוד משמעותי ממפקידי השיקים עושה זאת דרך הפקיד – לא חבל על הכסף? זה אולי לא סכום עתק, ובכל זאת מדובר על 5-7 שקלים להפקדה – פי 4 מהעלות של הפקדת שיק דרך מעטפה.
חוץ מזה, מדובר בבזבוז זמן, ובכל זאת, אצל המבוגרים יש עדיין את הצורך לראות את השיק עובר מהידיים שלהם לידיים של הפקיד, זוג של ביטחון שאין כאשר משלשלים את המעטפה לאשנב האוטומטי.
הפקדה דרך המכשיר האוטומטי יכולה להיות גם של שקים דחויים ולא רק של שקים במזומן. כלומר, אם יש לכם שקים להפקדה בחודשים הבאים אתם יכולים להפקיד דרך הפקיד וכאן העלות גבוה, כל בנק והעמלה שלו, על פי בדיקה במספר בנקים מדובר על כ-14 שקל, ובדרך האוטומטית חוסכים לפחות חצי מהעלות.
שיק שחזר – עמלה של 20 שקל
אחת מהעמלות המעצבנות ביותר של הבנקים היא עמלת שיק שחזר. מדובר בהחזרה של שיק מסיבות טכניות – התאריך לא נכון, הסכום לא ברור או שאין התאמה בין הסכום במילים לסכום במספרים; החתימה לא במקום, יש טעויות בשיק ולידם אין חתימה ועוד. העמלה במקרה כזה עשויה להגיע ל-20 שקל, למרות שזו לא אשמתכם ואין לכם קשר לעניין. כאן, זה כבר לא משנה כמובן איך הפקדתם, זו עמלה נוספת מעבר לעמלת הפקדת השיקים.
מה היו התוצאות של החטיבה הגנרית של אלרגן ברבעון הראשון של 2016? מדוע המחיר שטבע משלמת נראה גבה מדי? ואיך זה שבכל את העסקה עשויה להיות רווחית לטבע (אבל, מסוכנת!)?
רכישות זה המקצוע של הנהלת טבע (TEVA ), ולמרות שפה ושם היו גם רכישות כושלות, רוב הרכישות הצליחו. אלא שהפעם נתוני הפתיחה הופכים את הרכישה המתקרבת של חטיבת הגנריקה של אלרגן, למאתגרת במיוחד.
זה התחיל לפני שנה – טבע דיווחה על הכוונה לרכוש את החטיבה הגנרית של אלרגן בתמורה ל-40.5 מיליארד דולר (כ-35 מיליארד דולר במזומן, והיתר במניות. מאז המחיר ירד – פרטים בהמשך). אז, דיווחה החטיבה הגנרית של אלרגן על קצב מכירות שנתי של כ-6.5 מיליארד דולר. אבל, הקצב ירד משמעותית. בשבוע שעבר, במקביל לפרסום של התחזית הלכאורה אופטימית שסיפקה טבע, היא שיגרה לרשות ניירות ערך האמריקנית (ה-SEC ) מסמך הכולל את נתוני החטיבה הגנרית של אלרגן, שרכישתה אמורה להיסגר עד 26 באוקטובר (לאחר מספר דחיות).
הנתונים לא מעודדים – ברבעון הראשון מכרה החטיבה הגנרית ב-1.3 מיליארד דולר, לעומת 1.7 מיליארד דולר ברבעון המקביל אשתקד. אולי זו תחרות המחירים שמרימה ראש בתעשייה הגנרית ושוחקת את הרווחים (ואת המניות) של חברות רבות? אולי זו מעידה חד פעמית? אבל זה לא הכל – טבע נאלצת למכור קווי מוצר בהתאם לדרישות הרגולטור האמריקאי – הרשות להגבלים עסקיים. היא צפויה על פי ההערכות למכור מוצרים שתורמים להכנסות של למעלה 1 מיליארד דולר בשנה, ואם תיקחו את זה בחשבון, אז מדובר בפעילות גנרית שקצב המכירות השנתי שלה הוא 4 מיליארד דולר, אולי 5 מיליארד דולר.
אז נכון, אלו מכירות בעבר, וטבע קונה מכירות עתידיות, ולאלרגן כנראה שיש צנרת מרשימה, אבל גם אם מנתחים את תחזית המכירות של טבע, ואת הגידול הצפוי במכירות בשנים הבאות, מבינים שהתוצאות של אלרגן בשורה העליונה הם בסדרי גודל האלו; והנה החשבון – טבע מסרה כי בשנת 2016 היא מצפה למכור בין 22 ל-22.5 מיליארד דולר. בשנה הבאה היא צופה מכירות של 25.2 מיליארד עד 26.2 מיליארד דולר. גידול של בין 3.2 ל-4.2 מיליארד דולר בין השנים, והגידול הזה מבטא בעיקר את מכירות אלרגן. עסקת אלרגן צפויה כאמור להיסגר בסוף אוקטובר (כלומר חודשיים של מכירות בשנת 2016), כלומר הבדל בין השנים הוא מעין 10 חודשים של פעילות אלרגן (בשנת 2016 הדוחות יכללו חודשיים מפעילות החטיבה הגנרית של אלרגן, ובשנת 2017 הדוחות יכללו שנת פעילות מלאה), ומכאן שבחישוב מאוד גס (ובהנחה חשובה שטבע עצמה לא ממש צומחת) מקבלים חיזוק לתחזית ההכנסות של אלרגן – 4-5 מיליארד דולר.
ומה הבעיה עם זה? זה נהדר לצמוח דרך רכישות כשזה עובד ותורם לרווח, לרווח למניה ולבעלי המניות, אבל יש לזה מחיר – בכסף (ואז החברה ממונפת ומסוכנת יותר) ובמניות (ואז בעלי המניות מתדלדלים). הכל תלוי במחיר והמחיר כאמור התחיל ב-40.5 מיליארד דולר וירד לכ-35 מיליארד דולר, מכמה סיבות – ירידה בתשלום נטו בגלל הפעילויות שנמכרו ויימכרו. כאמור טבע נאלצת למכור פעילויות בהתאם להוראה של הרשות להגבלים עסקיים. בתמורה למימושים האלו היא צפויה לקבל קרוב ל-3 מיליארד דולר. כמו כן, יהיה קיטון בחבות במס בקשר לעסקה ותהיה ירידה בתשלום כתוצאה מקיטון בהון החוזר של החטיבה הגנרית בסכום של כ-800 מיליון דולר. מצד אחד זה טוב כמובן שמחיר עסקה יורד, אלא שהסיבות להפחתת המחיר כאן נובעות מאיבוד ערך – קווי המוצר שנמכרים. מעבר לכך, הירידה בהון החוזר עשויה ללמד ולחזק את הירידה בהיקף הפעילות, כפי שכאמור מתבטאת בשורת המכירות של הרבעון הראשון. ההון החוזר התפעולי מבטא את הנכסים וההתחייבויות השוטפות שקשורים לעסק עצמו ולרוב הוא מורכב בעיקר מיתרת הלקוחות, מלאי ומנגד (בצד ההתחייבויות) – הספקים. בעת רכישה, לרוב נקבע שהרוכשת קונה בעצם את ההון החוזר, והסכום הזה מדיד ומשתנה לאורך זמן, ולכן גם כאן לעשות התאמות מחיר באם הוא משתנה. ירידה בהון החוזר, משמעה לרוב – התכווצות בפעילות. כשיתרות הלקוחות והמלאי והספקים יורדים, זה אומר שהפעילות כולה ירדה – זה לא מדע מדוייק, אבל בדר"כ זו המשמעות.
נתון חשוב נוסף מהדוח של החטיבה הגנרית הוא הרווח הגולמי והרווחיות הגולמית ברבעון הראשון – הרווח הגולמי ברבעון הראשון של 2016 הסתכם ב-580 מיליון דולר (הכנסות 1,290 מיליון דולר, עלות מכירות – 710 מיליון דולר) והיווה רווחיות גולמית של 45% (רווחיות גולמית – רווח גולמי חלקי מכירות). ברבעון המקביל הרווח הגולמי הסתכם ב-930 מיליון דולר (הכנסות של 1,680 מיליון דולר, עלות מכירות של 750 מיליון דולר), וביטא רווחיות גולמית של 55%. כלומר, ירידה משמעותית ברווח הגולמי וברווחיות הגולמית.
הנתונים האלו מחדדים מאוד את השאלה – האם העסקה כדאית לטבע? ורגע לפני, סיכום ביניים מהיר – טבע משלמת 35 מיליארד דולר, על חברה שמוכרת בקצב של 4-5 מיליארד דולר; שהיקף הפעילות שלה בירידה, שהרווח הגולמי בירידה, הרווחיות הגולמית נשחקה מאוד. אלו נתונים שנראים לא כלכליים, וגם אם יש הצדקה כלכלית לעסקה, הרי שהנתונים האלו לא משאירים מקום לטעויות. בקיצור – הנהלת טבע המנוסה לוקחת פה הימור גדול, אולי גדול מדי. אבל, זה יכול להצליח תודות לריבית הנמוכה. נמשיך לשחק במספרים – נניח וזו הנחה אופטימית שהרווחיות התפעולית של החטיבה הנרכשת היא 20%, כלומר, הרווח התפעולי הוא 1 מיליארד דולר; נניח גם (וזה גם אופטימי) שהסינרגיה תסתכם ב-1.5 מיליארד דולר, כלומר יש לרכישה תרומה כוללת של 2.5 מיליארד דולר. כבר בשלב זה, ברור שהמחיר ששולם לא מצדיק את הרווחים של אלרגן לבדה, אלא הוא נובע מהרווחים כתוצאה מהסינרגיה. מול התרומה הזו יש גם הוצאות בגין העסקה, בעיקר מימון ומדובר בריבית נמוכה מ-3% שמסתכמת ב-900 מיליון עד 1 מיליארד דולר. זה משאיר לטבע רווח של 1.5 מיליארד דולר. אבל מצד שני מספר המניות גדל, ועדיין – זה יכול להיות מוצלח לבעלי המניות – מס' המניות יגדל בסדר גודל של 10% (כ-100 מיליון יונפקו לאלרגן), ואילו התרומה לרווח גדלה ב-30% – (1.5 מיליארד לעומת רווח של 5 מיליארד) והתוצאה, הרווח למניה כמובן גדל.
העסקה הזו, נראית חיובית לבעלי המניות לא בגלל מה שקונים, אלא כתוצאה ממצב השוק (ריבית), וממבנה העסקה (תמהיל של מניות וחוב). אבל, המשחק במספרים הזה יפה על האקסל, מה יקרה עם עלות המימון תגדל, מה יקרה עם המכירות והרווחים יהיו נמוכים מהתחזית?
בפעם הבאה על המינוף של טבע
מניית טבע – מידע בורסאי ופיננסי
מעודכן ל-11/2022פיקדון ליצ'י של מזרחי טפחות – פיקדון שניתן בכל שנה להנזיל אותו, כשהריבית עליו עולה כל שנה
בנק מזרחי טפחות מציע ללקוחותיו את פיקדון ליצ'י – פיקדון שקלי לארבע שנים עם מנגנון של עלייה בריבית בין השנים. הפיקדון ניתן למשיכה מדי שנה, ללא קנס, אך יש תמריץ להחזיק בפיקדון כי הריבית בהמשך עולה על הריבית שהיתה.
והנה הנתונים: בפיקדון לארבע שנים, הריבית בפיקדון תהיה בשנה הראשונה 3.5%, בשנה השנייה 3.51%, בשנה השלישית 3.52%, ובשנה הרביעית 3.53%. סכום המינימום להפקדה – 50 אלף שקל. חשוב להדגיש – אם תבואו עם סכום גבוה תקבלו ריבית גבוהה יותר. כמה יותר? שתיים-שלוש עשיריות יותר.
האם זה כדאי? אין השוואה של מוצר זהה לחלוטין בבנקים אחרים, אבל בגדול אלו תשואות קרובות לתשואות שמציעים בנקים אחרים. יש בליצ'י יתרון לעומת פיקדונות ארוכי טווח אחרים, כי ניתן להיפגש עם הכסף בכל שנה, אלא שאז מאבדים את התשואה האטרקטיבית לזמן הארוך. בפועל, מי שישקיע בפיקדון לארבע שנים ייהנה מתשואה מצטברת של 5.82%. מדובר בפועל על תשואה שנתית של 1.42% בשנה – לא רע, אבל אנחנו נמצאים במתווה של עליית ריבית. מי שיסגור את הכסף עכשיו יפספס את עליות הריבית בהמשך. יש כאן מלכוד – אם יש לכם כסף לשים עכשיו, ייתכן שאין לכם ממש ברירה, כי אתם יכולים לפספס תשואה בהמתנה. מנגד, אם תשקיעו עכשיו בפיקדון, אז תפספסו את עליית הריבית הצפויה בהמשך.
מעודכן ל-05/2019
מאז שנת 2000 מס רכוש הוא מס בשיעור אפס, ובמילים אחרות – אין מס רכוש. אבל חשוב להבהיר – המס לא בוטל לחלוטין, הוא עדיין קיים רק בשיעור אפס, ויש בכל זאת הבדל בין מס שבוטל לבין מס אפס –מס שלא בוטל ניתן לשנות – בקלות יחסית, ובשנים האחרונות מדברים על שינוי כזה, כחלק מהמאמץ להילחם בעליית מחירי הדירות.
איך זה קשור? ובכלל, מה זה מס רכוש? על מי הוא חל (בינתיים בשיעור אפס), והאם הוא עשוי לחזור לחיים?
מהו מס רכוש?
מס רכוש הוא מס שהוטל על בעלי קרקעות פנויות – קרקעות שיועדו לבנייה, בתוכניות המתאר האזוריות (אינן מוגדרות כקרקעות חקלאיות), אך אינן בנויות.
סוגי הקרקעות שבעליהן חויבו בתשלום מס רכוש:
- קרקע פנויה שאינה קרקע חקלאית (גם אם טרם התקבל לגביה אישור היתר בנייה).
- קרקע פנויה שעליה עומד מבנה ארעי.
- קרקע שעליה בנוי בניין קבע, ששטחו קטן מ-30% מהשטח שהותר לבנייה.
מנגד, קרקע חקלאית לא מחויבת במס, כאשר ההגדרה אם הקרקע חקלאית או לא היא עניין של רישום – בהתאם לרישום בתב"ע (תוכנית בניית ערים). כלומר, הקרקע יכולה שלא לשמש לחקלאות בפועל, אך מרגע שהיא מוגדרת כך בתב"ע, אז לצורך מס רכוש, היא קרקע חקלאית.
מס רכוש – להאיץ את הבנייה על הקרקעות
המטרה העיקרית של מס רכוש היא לתמרץ את הבנייה ולעודד את בעלי הקרקעות הפנויות לבנות עליהן או למכור אותן – ובלבד שלא להותיר אותן במצב פנוי ובלתי בנוי.
מעבר לעידוד הבנייה, שימש מס הרכוש למטרה נוספת – קרן פיצויים. על פי סעיף 2א' לחוק, חלק ממס הרכוש שנגבה הועבר לקרן פיצויים, שמטרתה לפצות את בעלי הקרקע על נזקים שאינם מכוסים על ידי חברות הביטוח, כגון: שריפה, נזקי טבע, פעולות איבה וכו'.
עידוד לבנייה הוא הגיוני לכאורה, מדובר בכלכלה פשוטה. עם זאת, למס הזה יש מתנגדים, ובצדק – למה לחייב אנשים לבנות על הקרקע שלהם? למה להתערב בצורה גסה בנכסים שלהם? ואם הם רוצים לבנות בעוד 10 שנים? מעבר לכך, קרקעות בהיקף גדול לכאורה זמינות לבנייה, אלא שבפועל לא ניתן לבנות עליהן כבר עכשיו – בגלל בעיות רישום, תכנון וכדומה.
החבות במס חלה על מי שהקרקע רשומה על שמו או על חוכר הקרקע לתקופה העולה על 25 שנה (או חוכר משנה של קרקע לתקופה של מעל 25 שנה). כמו כן, יש מצבים שבהם המדינה אפשרה והרשתה לאנשים שימוש בקרקע (ללא הגדרתם כחוכרים) וגם עליהם יחול מס רכוש.
מס רכוש – 0% משנת 2000; האם הוא צפוי לעלות?
מס רכוש התאפס כאמור בשנת 2000, אבל יש היגיון רב בהעלאת המס – כאמור מס זה נועד לעודד בנייה, וזה מהלך ששר האוצר משה כחלון מאוד מעוניין בו. על רקע זה נבחנת האפשרות להחזיר את מס הרכוש ולגבות מס בשיעור של 2.5% בשנה על הקרקע. עליית המס, אם וכאשר תתרחש, עשויה לבלום את עליית המחיר של הקרקעות הפרטיות, ולהאיץ כאמור את התחלות הבנייה.
על פי דיווחים בתקשורת, הכוונה הייתה להחזיר את המס כבר בשנת 2017, כאשר להבדיל מהמתכונת הקודמת של מס רכוש, הפעם יוטל המס רק על חברות המחזיקות בקרקעות כמלאי עסקי, ולא על פרטיים. זה הגיוני הרבה יותר, אחרי הכל, לחברה כן אפשר להגיד – "נו, למה את לא בונה", הרי בשביל זה יש לה קרקעות. לאלץ פרטיים זה הרבה יותר מסובך. הבעיה: חברות יכולות להתחיל לבנות על הקרקע, אבל בקצב איטי במיוחד, וכל זה כדי להתחמק מתשלום של המס.
המהלך הזה בהחלט עשוי לבלום חלקית או באופן מלא את עליית מחירי הקרקעות, אך חשוב להזכיר שהמנוע לעליות בשנה האחרונה הוא התוכנית של כחלון – "מחיר למשתכן". הקרקעות שמוקצות על ידי רמ"י, רובן ככולן, מוקצות לפרויקטים של מחיר למשתכן, והמשמעות היא שיש מחסור בקרקעות למשפרי דיור ובכלל לכאלו שלא מצליחים לקנות דרך תוכנית "מחיר למשתכן" או שלא עומדים בתנאים של התוכנית. המחסור הזה מביא לעלייה בקרקעות הזמינות בשוק הנדל"ן – אחרי הכל, זו כלכלה פשוטה, ברגע שיש ביקוש על פחות היצע קרקעות, המחירים עולים.
מס רכוש בעד ונגד
אז מצד אחד, מס רכוש אכן יעזור לבלום את עליית מחירי הקרקעות, אבל מצד שני – מס על פרטיים כאמור לא ישים (ובעבר, אגב, הגבייה הייתה נמוכה במיוחד), מעבר לכך, גם מס רכוש על קרקע שנמצאת אצל קבלנים (כמלאי עסקי) הוא בעייתי – אולי לחברה אין כסף לפתח את הקרקעות, אולי זה לא בתכנון שלה לפתח עכשיו – מדובר בכל מקרה בהתערבות (אם כי, זה עוד סביר לעומת התערבות בקרקעות של פרטיים).
כך או כך, אין ספק כי השבת המס עשויה לסייע בייצוב מחירי הקרקעות הפרטיות המיועדות לבניה, ולהאיץ את התחלות הבנייה.
בנק לאומי מציע פיקדון שקלי מובנה לשלוש שנים כאשר התשואה תלויה בהתנהגות סל מניות אמריקאי המורכב מהמניות הבאות (8 מניות, כל מניה במשקל של 12.5%) – .Apple Inc, .FedEx Corp, Corning Incorporated, Lowe's Companies, , .Alibaba Group Holding Ltd, Wirecard AG, Cisco Systems .
ואיך תיקבע התשואה? ובכן, הסכום הנומינלי מובטח – המשקיע, כך טוענים בלאומי, יקבל, במקרה הגרוע, את ההשקעה נומינלית. אין הפסד נומינלי, אבל זה יכול להיות הפסד ריאלי כמובן, אחרי הכל – 3 שנים זה הרבה זמן, ואלטרנטיבת ההשקעה בתקופה הזו אמורה להניב כמה אחוזים טובים – זה ההפסד האמיתי במקרה של החזר השקעה נומינלי.
אבל, יש גם אפשרות לאפסייד. במהלך תקופת הפיקדון תיבדק כל אחת מהמניות שבסל ותרומתה למענק תחושב כדלהלן – לכל מניה נקבע חסם בשיעור של 31% (לא כולל) ביחס למחיר הבסיסי של אותה מניה. במידה ומחיר המניה לא חרג ולא נגע בחסם לאורך כל תקופת הפיקדון, תילקח בחישוב תשואת המניה בפועל (מנקודה לנקודה), חיובית או שלילית. במידה וביום מסחר כלשהו מחיר המניה יחרוג או יגע (ולו פעם אחת) בחסם, תשואת המניה תיקבע בשיעור של 3% למשך תקופת הפיקדון.
המענק בגין הפיקדון יחושב לפי סכום התשואות של המניות בסל כפול משקלן היחסי בסל. השתתפות של 90% בשיעור השינוי של סל המניות. בכל מקרה, הלקוח כאמור יקבל את קרן ההשקעה במלואה בתום תקופת הפיקדון.
המחיר הבסיסי של מניה – מחיר הסגירה של כל אחת מהמניות בסל ב-28 ביולי 2016. המחיר הקובע – מחיר הסגירה של כל מניה ב-23 ביולי 2019. תחילת הפיקדון – 28 ביולי 2016, וסכום ההפקדה המינימלי – 15 אלף שקל.