מדד המחירים לצרכן בחודש אפריל צפוי לעלות אחרי חודשים ארוכים של ירידות – כך מעריכים כלכלני הבנקים וכלכלני בתי ההשקעות.
בבנק הפועלים מעריכים שהמדד באפריל יעלה ב-0.4% – "אנחנו מעריכים כי עיקר הירידות במדד המחירים נמצאות מאחורינו ובחודשים הקרובים המדד יעלה בהשפעת גורמים עונתיים והעלייה במחירי הנפט בעולם. עדיין קיימות השפעות של צעדי האוצר על המחירים כמו, ירידה במחירי ביטוח החובה ובמחירי התחבורה הציבורית בחודש אפריל2 מדד המחירים לחודש אפריל צפוי לעלות בהתאם לעונתיות בשיעור של 0.4%", כותבים כלכלני הבנק ומוסיפים – "אנו צופים ביחס לאפריל שהמדד יושפע משעלייה חדה במחירי האנרגיה שתקזז את השפעת הירידה בצפויה בסעיף התחבורה. מדד חודש מאי צפוי לעלות בשיעור של 0.2%. אנו צופים אינפלציה בשיעור של 0.6% ב-12 החודשים הקרובים.
"נתוני המשק לרבעון הראשון מצביעים על רפיון מסוים, ובכלל זה נתוני שוק העבודה, ואנו מותירים לכן את תחזית האינפלציה לשנה קדימה בשיעור הנמוך מהיעד. השפעה על המדיניות המוניטארית – המדד לא הפתיע החודש וכמעט כל הסעיפים חוץ מהדיור ירדו גם החודש. לא ניתן להתעלם מההשפעה הגדולה של מחירי האנרגיה, בלעדיהם המדד היה נותר בשנה האחרונה ללא שינוי, ואולי אף עולה מעט אם ניקח בחשבון השפעות עקיפות. בנק ישראל ממשיך להעריך כי האינפלציה תעלה כאשר ימוצו ההשפעות של מחירי האנרגיה וצעדי המדיניות הממשלתית להפחתת יוקר המחייה. אנו שותפים לדעה זה, אך לא ניתן לשים את האצבע על המועד בו ימוצו השפעות צעדי המדיניות. אנו מעריכים כי בנק לא צפוי לשנות את הריבית מהרמה של 0.1% בנק ישראל שומר את האופציה להפעלת כלים נוספים רק במקרה חירום, ובינתיים ימשיך לרכוש מט”ח במידת הצורך".
הראל – מדד המחירים יעלה בחודש אפריל ב-0.5%, ובחודש מאי ב-0.1%. -"הסתיימה סדרת המדדים השליליים, על פי התחזית הראשונית שלנו, מדד אפריל יעלה ב-0.5 אחוז", כותבים כלכלני קבווצת הפיננסים הראל ומוסיפים -" עלייה עונתית סביב חג הפסח, בשילוב העלייה במחיר הדלק. מדד מאי צפוי לעלות ב-0.1% תלוי בשיעור העלייה במחיר הדלק שיקבע בסוף החודש. להערכתנו, האינפלציה ב-12 החודשים הבאים צפויה לעמוד על 0.9%-1% , גבוהה מהאינפלציה אותה צופה שוק האג"ח. למרות האינפלציה השלילית, להערכתנו, על רקע המשך האינדיקטורים לצריכה פרטית חזקה, לנוכח המשך העלייה המהירה במחירי הדירות והגידול בהיקף לקיחת המשכנתאות ולאור העלייה בציפיות לאינפלציה בשבועות האחרונים – ריבית בנק ישראל צפויה להישאר ללא שינו".
אקסלנס – מדד אפריל יעלה ב-0.7%. בבית ההשקעות אקסלנס סבורים שהמד יעלה בשיעור חד של 0.7% בחודש אפריל – "מדד חודש אפריל ידוע בהיותו 'מדד העוגן החיובי' לאינפלציה המקומית. להערכתינו, גם הפעם יצליח המדד להציג את העונתיות החיובית הגבוהה המאפיינת אותו, כך שיצליח לקזז חלק גדול מירידות הרבעון הראשון של השנה. בניגוד למגמה בחודשים האחרונים, בחודש אפריל רשם מחיר הדלק בתחנות עלייה חדה יחסית של 5.42%, עלייה שצפויה להוסיף למדד הכללי כ-0.2%", כותבים באקסלנס ומוסיפים – "בנוסף, גם סעיף הדיור וסעיף התרבות והבידור נוהגים להציג עליות עונתיות באפריל, כאשר האחרון מושפע לטובה בעיקר מחופשת חג הפסח המתקיימת באמצעו של החודש. יש לציין כי הכרזות האוצר על הפחתות מחירים בתחום המזון במהלך הפסח מהוות סיכון כלפי מטה עבור התחזית. מצד שני, כפי שכבר הוזכר לעיל, לא בטוח שנראה את מחירי המזון ממשיכים לרדת בצורה כה חדה חודש נוסף".
ריבית המשכנתא במאי חזרה לעלות – 2.75% בשקלית
ריבית המשכנתא בחודש מאי חזרה לעלות אחרי שבאפריל נרשמה הפוגה מסוימת בעליות. ריבית המשכנתא השקלית הממוצעת (למשכנתאות שימומשו החל מ-11 במאי) היא 2.75%, לעומת 2.685 בחודש אפריל. ריבית המשכנתא השקלית עלתה בשנה האחרונה בחצי אחוז – כך עולה מנתוני בנק ישראל.
הריבית השקלית למשכנתאות ארוכות עלתה יותר מהמשכנתאות הקצרות, כך במשכנתאות לטווח העולה על 25 שנה, הריבית השקלית היא 4.23% (לעומת 4.1% בחודש אפריל), במשכנתאות לטווח של 20 עד 25 שנה, הריבית השקלית היא 4.07% (לעומת 3.97% בחודש הקודם); במשכנתאות בטווח הפופולארי של 15 עד 20 שנה עמדה הריבית על 3.86% (3.78% בחודש הקודם).
הריבית השקלית הינה ממוצע של הריבית השקלית המשתנה והריבית השקלית הקבועה. הבנקים לא מפרסמים את המידע לפי פילוח של ריבית קבועה בנפרד וריבית משתנה בנפרד. בפועל, הריבית הקבועה יקרה יותר מהריבית המשתנה, מכיוון שהיא מקנה ביטחון – היא אמנם גבוה מהמשתנה, אבל היא לא תעלה כאשר הריבית במשק תתחיל לעלות, ואילו הריבית המשתנה אמנם נמוכה מהקבועה, אבל ברגע שתחל עליית ריבית היא תעלה בהתאמה, והיא אף עלולה להיות לעלות על הריבית הקבועה המקורית.אז למה בעצם אנחנו מקבלים את המידע מעורבב – ריבית קבועה יחד עם משתנה? ככה בנק ישראל החליט. ד"ר קרנית פלוג העומדת בראש הבנק כנראה לא סבורה שהמידע הזה חשוב ללוקחי המשכנתאות, אבל זה מידע קריטי, ואולי הגיע הזמן שבנק ישראל ידרוש מהבנקים לפרסם את הריבית לכל אחד מהמסלולים השונים.
במקביל לעליית הריבית השקלית, חלה ירידה קלה, אם כי מתונה בריבית משכנתא הצמודה למדד – הריבית הצמודה הממוצעת ירדה בחודש מאי ל-2.97%, לעומת 3.01% בחודש הקודם, אם כי הריבית הצמודה לטווח העולה על 25 שנה עלתה מ-3.42% ל-3.51%; הריבית הצמודה לטווח של 20 עד 25 שנה נותרה כמעט ללא שינוי – 3.41%, ואילו הריבית הצמודה ל-15 עד 20 שנה עלתה ל-3.38%, לעומת 3.35% בחודש הקודם. ירידה בולטת בריבית הצמודה נרשמה במשכנתאות לתקופה של 10 עד 15 שנה – מריבית של 3.14% ל-2.97%.
האם הריבית תמשיך לעלות?
עליית ריבת המשכנתא בחודשים האחרונים מיוחסת בעיקר לגידול בביקושים למשכנתאות, על רקע הגידול ברכישת דירות וכן לתנודתיות בשוק האג"ח, תנודתיות שהגדילה את הסיכון הכולל באג"ח ובהלוואות וייקרה את המקורות של הבנקים. מעבר לכך, נרשמה עלייה בריבית בגלל ציפיות להעלאת ריבית בנק ישראל, אם כי, רוב הכלכלנים מעריך כעת שעליית ריבית תהיה רק בשנה הבאה.
עליית ריבית המשכנתא בשנה האחרונה היתה למרות מדד מחירים שלילי. לרוב מדד המחירים השלילי מדכא את הריבית על כל סוגיה, לרבות ריבית משכנתא, אלא שהביקושים לדירות לצד הגורמים הנוספים כאמור, היו "חזקים" יותר וגרמו לעליית ריבית המשכנתא.
הערכות כעת הן כי אחרי רצף של מדדים שליליים, מדד המחירים יחזור לטריטוריה חיובית בחודשים הקרובים, וזה עשוי להמריץ את המשך העלייה בריבית המשכנתא.
כאן המקום להדגיש את ההשפעה הישירה של המדדים השליליים על המשכנתא – לכאורה, צפוי היה שנשלם פחות משכנתא (תשלומי משכנתא) כאשר המדד יורד? הרי כשהמדד עולה אזי במסלולים של המשכנתאות הצמודות למדד, ההחזרים החודשיים עולים בהתאמה בגובה ההצמדה, ולכן צפוי שכאשר המדד ירד (וזה היה בשנים 2014, 2015 ובחודשים הראשונים של 2016) בהתאמה התשלומים השוטפים יירדו. בפועל, זה לא בדיוק כך.
ברוב המשכנתאות הצמודות, קרן המשכנתא צמודה למדד אבל היא מוגבלת בקרן הרצפה (הסכום הנומינלי שנלקח), הקרן לא יכולה להיות מתחת לערכה המקורי. כלומר, אם לדוגמה לקחנו משכנתא של 1 מיליון שקלים ומיד בחודשים הראשונים לאחר קבלת המשכנתא, המדד ירד ב-2%, זה לא ישפיע על החוב שלנו – 1 מיליון שקלים, למרות שלכאורה בחישוב ההצמדה ערך ההלוואה הוא 980 אלף שקל. מנגד, אם לקחנו הלוואה של 1 מיליון שקלים, והאינפלציה עלתה ב-2% אז ערך החוב שלנו לבנק עולה ל-1.02 מיליון שקל ועכשיו אם המדדים ירדו ערך החוב יכול בהתאמה לרדת. אם לדוגמה, המשכנתא תרד ב-1%, אז ערך החוב (המשכנתא) תרד בהתאמה ל-1.01 מיליון שקל (בקירוב).במילים פשוטות – מדדים שליליים עשויים להקטין את קרן החוב שלנו, אבל לא מתחת לקרן הבסיסית. למידע נוסף – קראו במדריך כיצד מדד שלילי משפיע על המשכנתא שלכם?
העלייה בחודשים האחרונים בריבית המשכנתא מייקרת בעקיפין את מחיר הדירה. המימון הוא מרכיב גדול בעלות הכוללת של הדירה ועשוי להגיע בממוצע לכ-10% מערך הדירה (ואף למעלה מכך) – והנה המחשה, נניח שלקחתם משכנתא בגובה 50% מערך הדירה, ובריבית של 3%-4% (שקלול של כל המסלולים), אתם בעצם משלמים ריבית של 1.5-2% מערך הדירה כל שנה (3%-4% על 50% מערך הדירה), אבל זה יורד בהתאמה במקביל לירידת הקרן של המשכנתא, כאשר באופן גס, ניתן להגיד שהמשכנתא היא בממוצע 25% על פני התקופה שלה – נניח 20 שנה, ואז (אם מדובר על ממוצע של 25% חוב על פני התקופה של המשכנתא), הרי שמדובר על ריבית של 0.75%-1% מערך הדירה על פני 20 שנה – זה יכול להגיע ל-20% מערך הדירה, אבל זה הסכום הנומינלי. כלומר יש עלות נוספת של 15% עד 205 כתוצאה מהמשכנתא, אבל אם רוצים להתייחס למחירים ריאליים (מהוונים נכון להיום), הרי שזה פחות (בניכוי הצמדה למדד), זה יכול להגיע לסדר גודל של 10%.
והמשמעות היא ששינוי של 1% בריבית בשנה האחרונה מייקר את הדירה וזה יכול להגיע גם לעלייה של 2%-3% במחיר הדירה (ריבית של 3%-4% שקולה לעלייה של 10% במחיר הדירה, ובתאמה גסה עלייה של 1% שקולה לעלייה של 2%-3% במחיר הדירה) – כאן, תוכלו לראות את ההשפעה של המימון ומרכיבים נוספים על המחיר האמיתי של הדירה.
ריבית משכנתא והקשר למדד תשומות הבנייה
שואלים אותנו רבים על הקשר בין מדד תשומות הבנייה לבין רייבת המשכנתא. וחשוב להדגיש את זה שוב – רוכשי דירות חדשותמשלמים את התשלומים לקבלן עם הצמדה למדד תשומות הבנייה. מדד תשומות הבנייה עלה בשנים האחרונות יותר ממדד המחיירם לצרכן – זה לא מחייב שכך יהיה גם בהמשך, אבל אם אתם מעריכים שזה מה שיקרה גם בהמשך, כדאי לכם לנסות ולהתמקח עם הקבלן, במקרים מסוימים זה עוזר וההצמדה מתחלפת למדד המחירים לצרכן.
ואם אתם (כמו הרוב) משלמים בהצמדה למדד תשומות הבנייה, כדאי לנסות ולמזער את ההצמדה בדרך הבאה – אם תקחו משכנתא מוקדם ותשלמו לקבלן את התשלומים מוקדם אתם תחסכו את מדד תשומות הבנייה. מצד שני אתם תשלמו את ריבית המשכנתא – ולכן, אם אתם צופים שמדד תשומות הבנייה יהיה גבוה מריבית המשכנתא, אז כלכלית עדיף לכם לשלם מוקדם.
כאן, תמצאו מידע על ריביות המשכנתא וכאן תמצאו מידע על מדד תשומות הבנייה לרבות תחזית.
מדריכים נוספים:
מה עדיף – ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ) או קבועה צמודה ?
הפקדתם כסף בפיקדון צמוד למדד – אתם אמורים לקבל את ההצמדה למדד בתוספת ריבית ריאלית, כפי שהובטח לכם בבנק, אבל מה קורה כשהמדד שלילי?
מדד שלילי טוב ללווים שההלוואות שלהם צמודות למדד, אבל הוא רע לחוסכים באפיקים צמודים למדד. ברגע שהמדד יורד, אז בהתאמה יורד החיסכון/פיקדון. הנה המחשה – השקעתם 100 אלף שקל בפיקדון צמוד למדד. בהתחלה המדד עלה במשך כמה חודשים ובסכום מצרפי של 1%, הערך שלכם בפיקדון הוא 101 אלף שקל. אבל בהמשך נרשם מדד שלילי של 1%, והמשמעות היא שערך הפיקדון הצמוד שלכם ירד חזרה ל-100 אלף שקל (אנחנו מתעלמים מהתשואה/הריבית הריאלית – היא מצטרפת לשווי הפיקדון).
פיקדון צמוד – סכום ההפקדה הוא הרצפה שלכם
אבל מה קורה אם מכאן תימשך הירידה של המדד? נניח שהמדד ימשיך לרדת ב-1%, האם הפיקדון הצמוד יירד ל-99 אלף שקל? נשמע איום, אתם מפקידים בפיקדון סולידי ובסוף עוד מפסידים. ואומנם ככה זה היה במשך תקופה ממושכת, אך בנק ישראל שינה את התקנות, ובעיקרון יש לכם הגנה – סכום ההפקדה שלכם. כלומר, אם הפקדתם 100 אלף שקל, וערך הפיקדון צמוד למדד אמור היה לרדת בגלל מדדים שליליים, אתם מוגנים ברצפה של 100 אלף, אם כי צריך בכל זאת לבדוק לגבי כל פיקדון באופן ספציפי, יש חריגים.
על כל פנים, המשמעות היא שהבנק מעין משתתף בהפסד במידה שהמדדים שליליים.
מעודכן ל-5/2016
אפריקה מגורים היא אחת מחברות הבנייה הגדולות בארץ. הדוחות הכספיים שלה מבטאים את הפריחה בענף, את הגידול בביקושים לדירות ואת עליית המחירים. הדוחות שלה על פני השנים האחרונות מספרים שיזמי הנדל"ן הצליחו להגדיל רווחים, אבל השאלה אם הם מספרים על גרידיות/ תאוות הבצע של הקבלנים, ועל מחירי דירות מנותקים? והתשובה לא.
איך ואיפה רואים את זה במספרים? ובכן הרווח הגולמי של אפריקה מגורים אמור לבטא את הפער בין מחיר המכירה של דירה לעלות של דירה, ונדגים – אם נניח שמחיר דירה 1.5 מיליון שקל והעלות שלה 1 מיליון שקל, אז בדוחות הכספיים העסקה הזו תראה כך – הכנסה – 1.5 מיליון שקל, עלות מכר 1 מיליון שקל, ורווח גולמי של 0.5 מיליון שקל. מדובר ברווח לפני הוצאות שיווק, משרד מכירות, פרסום, וכמובן מימון. ההוצאות האחרות עשויות להיות גדולות, אבל בשלב הראשון נתרכז ברווח הגולמי.
הרווח הגולמי נמדד גם ביחס למכירות (רווח גולמי חלקי הכנסות) ואז מתקבלת רווחיות גולמית, ובשמות אחרים – שיעור הרווח הגולמי, מרווח גולמי. מרווח גבוה מבטא שוק פחות תחרותי, מבטא בעצם שהכוח נמצא אצל המוכרים, ואילו מרווח קטן מאפיין ענפים תחרותיים ומקומות שבהם הכח בעצם נמצא אצל הקונים.
כמה אפריקה מרוויחה על מכירת דירה?
אפריקה מגורים מדווחת ברבעון הראשון של 2016 על מרווח גולמי של 24% – המכירות הסתכמו ב-188.6 מיליון שקל והרווח הגולמי ב-45.2 מיליון שקל. בכל שנת 2015 המרווח הגולמי היה 26% – הכנסות של 685.8 מיליון שקל ורווח גולמי של 166.4 מיליון שקל.
האם זה מרווח גבוה? מצד אחד – לא, הרי צריך לקחת בחשבון את ההוצאות הנוספות, ומעבר לכך- חשוב להבין שעלות המכר מבטאת את הקרקע שבמקרים רבים היא בעלות היסטורית יחסית נמוכה (ואם היא היתה נרשמת במחיר "מלא" העלות האמיתית בהתאמה היתה גדלה, ומרווח היה יורד מעט). אך מצד שני- כן, המחירים גבוהים, כי גם אם מתחשבים במחיר ההוגן של הקרקע, וגם אם מתייחסים להוצאות, הרי שאין סיבה שבשוק תחרותי הרווח בשורה התחתונה, יסתכם ב-15% כפי שהיה בשנה האחרונה. הרווח ברבעון הראשון של השנה מסתכם בכ-9% מהמחזור (רווח של 19.7 מיליון שקל לעומת הכנסות כוללות בסך 228 מיליון שקל), וזה גם מבטא סוג של רווח עודף (אם כי לא בצורה משמעותית, גם על רקע העלות שאינה כוללת, במקרים רבים, את המחיר האמיתי של הקרקע).
וגם אם המחירים של אפריקה גבוהים, זה במספרים קטנים יחסית. לא מכאן תבוא הישועה לשוק הדירות, ובמילים אחרות – כדי שתהיה ירידת מחירים יש טפל במקומות הבעייתים באמת – היצע הקרקעות, הבאת פועלי בניין, הורדת המיסים על הנדל"ן, ואולי החשוב ביותר – העלאת הריבית, בריבית אפסית שוק הדירות רק הולך ומתחמם.
ונניח רק לצורך התרגיל המחשבתי שלוקחים מהקבלנים את הרווח העודף – גם אם נניח ירידה של 5% במחיר הדירות וזה ישאיר לאפריקה מגורים רווח באמת צנוע, הרי שזה לא סתמי, קצב עליות המחיירם בשנה האחרונה עמד על 5% יד 10% בערים שונות בארץ. כלומר, כל מה שיעשו כאן זה חזרה שנה אחורה, וזו גם הסיבה שקשה להאמין שהחברות הזרות ששר השיכון והבינוי כל כך מעוניין בהן, יחוללו מהפכה. הן הרי צריכות להרוויח, ולא בטווח שהעלויות שלהן נמוכות מהעלויות של הקבלנים המקומיים, במיוחד כשמבחינתם מדובר בעבודה מחוץ לבית ובהתאמה ההוצאות (למשל הוצאות השכר) גבוהות יותר.
מדריכים קשורים:
עלות דירה – ממה מורכבת עלות דירה, ואיפה הממשלה באמת יכולה לחסוך?
איך יודעים אם מחירי הדירות גבוהים?
מעודכן ל-03/2018
עד איזה גיל ניתן להחזיר משכנתא? זה לא ממש ברור, יש כאלו שלוקחים משכנתא גם בגיל 50 וגם בגיל 55, וגם בגילאים מאוחרים יותר ניתן לקחת משכנתא. בפועל, במקביל לעלייה במספר המתגרשים נוצר מצב שאנשים בגילאים אלו רוכשים דירה – במקרים רבים הם מקבלים משכנתא.
ככל שהגיל גבוה יותר, כך לכאורה קשה יותר לקבל משכנתא בגלל בדיקות של יכולת החזר, אבל בפועל, על רקע הבטוחה (הדירה) הטובה, הבנקים מספקים מימון גם בגילאים שמבטאים יכולת החזר בעייתית אחרי כמה שנים (יציאה לפנסיה שבה לרוב הקצבה נמוכה מהשכר בפועל). נראה שהבנקים נשענים על ערך הנכס, ובכל זאת על השכר עד לפנסיה ועל הקצבה שלאחרא מכן. בפועל, אין מגבלה חוקית על גיל ההחזר, ואנשים שרוכשים דירה ולוקחים משכנתא בגיל 55 ויותר יכולים למצוא את עצמם מחזירים משכנתא גם בגיל 75 ו-80. זה המצב בארץ, אבל מסתבר שבחלק ממדינות העולם יש גיל מקסימלי להחזר משכנתא.
בבריטניה לא ניתן הי להחזיר משכנתא מעבר לגיל 75. כלומר, ההחזרים היו צריים להסתיים לפני גיל זה, אך לאחרונה במקביל לעליית ערך הנכסים (ושיפור הבטוחה של המלווים), וכן במקביל לעלייה בתוחלת החיים, החליטו מס בנקים ברחבי המדינה להעלות את הגיל שבו ניתן עדיין להחזיר את התשלומים עד ל-85 שנים.
מעבר לכך, גופי משכנתא כבר התחילו להציע משכנתא לאנשים מתחת לגיל 80, לתקופה של 5 שנים. מדובר על משכנתאות בהיקף של עד 150 אלף לי"שט; אבל איך בודקים הבנקים למשכנתאות את יכולת ההחזר, הרי בגילאים האלו האנשים לרוב לא עובדים. ובכן, הדיקה נעשית על פי הקצבה הפנסיונית של הלווים, כאשר נקבע רף מסויים של החזר המשכנתא מתוך הפנסיה. כמו כן, נקבע בדומה לכל משכנתא רגילה, שיעור מימון (ברוב המקרים במצבים אלו עד 60% מערך הנכס)
יואב גלנט, שר השיכון והבינוי "קיים מחסור של 100 אלף דירות בישראל; מקווה שחברת בניה זרה תגיע עוד השנה", אבל האם גלנט מאמיןם שזה יעזור להורדת מחירי הדירות? קשה להאמין.
יואב גלנט, שר הבינוי והשיכון מתאר את משבר הדיור, מסביר מה צריך לעשות כדי לפתור את המשבר, אבל בסוף – רק מקווה שהמשבר ייפתר. אתה השר מר גלנט, אתה לא צריך לקוות, אלא לעשות. גלנט כבר שנה בתפקיד ועדיין אין תוצאות – מחירי הדירות לא עושים סימנים של חולשה, הם בכיוון מעלה. אז גלנט, ומנהיגו למפלגה – שר האוצר משה כחלון, סבורים שמחיר למשתכן היא הבשורה שתביא לירידת מחירים בשוק הדירות, לצד הבאת קבלנים זרים, אבל זה לא נראה חזק מספיק מול המימון הזול (הריבית הנמוכה) שמחממת את שוק הדירות ומול היצע הדירות הקטן מול הביקושים.
"כניסה של חברות בנייה זרות לשוק הישראלי חשובה לנו כדי להביא טכנולוגיה חדשה וגם עובדים", אומר גלנט, "בדרך הזו אנחנו רואים את שיתוף הפעולה עם החברות הזרות, ואנחנו מאמינים שאנחנו יכולים ללמוד הרבה מאוד ממה שקורה באירופה ובמדינות אחרות. שיתוף פעולה כזה יכול לשדרג את התעשייה הישראלית. אני מקווה שהחברה הזרה הראשונה תגיע כבר השנה לישראל, זה מה שאנחנו רוצים ומכוונים אליו. הכוונה היא לבנות מהר יותר, זול יותר ובאיכות טובה, ושיתוף פעולה עם החברות הישראליות שיכולות ללמוד מהבחרות הזרות". אז ככה – זול זה לא יהיה, העלויות בחו"ל (לדוגמה בטורקיה) שאליה בונים יוזמי הרעיון לא זולות משמעותית מכאן, ובהתייחס לרווח שיגזור הקבלן הזר והעלויות הגבוהות מבחינתו (פעילות בחו"ל – שכר עבודה יקר יותר ועוד), אז קשה לראות הוזלה בעלויות. רוצים באמת להוזיל מר גלנט? תורידו את המיסים על הנדל"ן – הם מהווים עשרות אחוזים רבים מעלות הדירה ושם זה בשליטתכם, אבל קשה להאמין שתבחרו לוותר על הכנסות כאלו שזורמות מדי שנה לתקציב המדינה.
גלנו דיבר מול שגרירים ונספחים והסביר – "זו הזדמנות מצוינת לדעתי לחברות זרות. אנחנו מוכנים לפתוח את השוק לכמה חברות שיגיעו לישראל ויבנו, ויביאו את העובדים איתם. יש בשוק הבנייה הישראלי בעיה של עובדים ואנחנו מאמינים שהגעת עובדים זרים מכל העולם יחד עם החברות יאפשרו לתעשיית הבנייה לשגשג. בעולם רואים בנו מדינת סטארט אפ, אבל המצב בהייטק או בתעשייה שונה מהמצב בענף הבנייה למגורים".
התוכנית להביא חברות זרות מבוססת על פעילות של יילמזלר הטורקית שפועלת בישראל כבר שנים כקבלן ביצוע בלא מעט פרויקטים ביזמות ישראלית. אז נכון, זה עובד, אבל חלקי ולא זול.
"מחירי הדירות בישראל הכפילו עצמם, יש מחסור של סביב 100 אלף דירות בישראל ואנחנו מניחים שנצטרך עוד כמיליון דירות בעשרים השנים הקרובות", הוסיף גלנט, "לוקח לנו כאן בישראל 15 שנים לבנות שכונה מאפס לעומת שלוש או חמש שנים באירופה או פחות מכך במזרח. בישראל חלק ניכר מהקרקע בבעלות המדינה, ויש הרבה משרדי ממשלה שמעורבים בתהליך כמו גם הרבה קבלני משנה. אנחנו מנסים עכשיו לשנות את התמונה ולתת לחברה אחת לעשות את התהליך מההתחלה ועד הסוף. תכנון וגם ביצוע, בזמן קצוב להקמת שכונת מגורים שלמה".
גם אביגדור יצחקי , ראש מטה הדיור במשרד האוצר, שמדלג מכנס לכנס כדי להציג את משנתו (נקווה שפה ושם הוא גם מקדם את התוכניות שלא בתקשורת) הסביר שהבעיה המרכזית של שוק הבנייה המקומי היא מחסור בעובדים – "המצב הוא כזה שכדי להביא עובדים בבנייה אנחנו צריכים לחתום הסכם בילטראלי ועד עכשיו חתמנו שלושה הסכמים כאלו במזרח אירופה, ואנחנו חותמים עכשיו הסכם נוסף עם אוקראינה. בקרוב אנחנו מקווים לעשות זאת עם מדינות נוספות", אמר יצחקי, והתייחס לחברות הזרות – "אנחנו מזמינים את החברות הזרות להגיע ולעבוד בישראל. אנחנו מקווים שאחרי שכל החברות יירשמו נעשה את הבדיקות וכבר בראש השנה הקרוב נוכל להתחיל ולראות חברות בנייה זרות שיגיעו לעבוד בישראל, לעזור לנו לבנות את המדינה, ולאפשר למשפחות צעירות לרכוש דירות בישראל". כן, הוא דיבר עם שגרירים ונספחים, אבל דיבר בעצם אל העם , אל אותם מחוסרי דירות, משהו בסגנון – אל תדאגו, אני מטפל בכם…
וגם אשל ארמוני, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, מנסה למשוך את החברות הזרות – "תשאלו את כל מה שאתם רוצים לדעת, יש בישראל הרבה הזדמנויות בתחום הבנייה, ואנחנו כאן כדי לענות על השאלות. בסיום הכנס תוכלו לחזור ולעניין את כל החברות הזרות בתוכניות שאנחנו מציגים כאן. אנחנו לא מדברים רק על לבנות מהר יותר אלא גם על בנייה איכותית ובתקווה גם זולה יותר. אנחנו מתמקדים בהבאת שש חברות בשלב הראשון. אנחנו מודעים לכך שהחברות הזרות מודאגות מהבירוקרטיה בישראלית וחוששים מפניה. אנחנו נקים אגף מיוחד שילווה את החברות יד ביד מרגע הגעתן לארץ כדי להקל על התהליכים ולהתגבר על כל הקשים הבירוקרטיים. האישור להגעת החברות יהיה אישור מוקצב לחמש שנים עם אפשרות להארכה לשלוש שנים נוספות, אנחנו נספק את כל מה שצריך, אבל אנחנו רוצים גם תוצאות, אנחנו מביאים חברות כדי שיבנו. במקביל אנחנו מעודדים יוזמות משותפות עם חברות ישראליות. דחינו קצת את מועד הגשת המועמדות כדי לאפשר עוד זמן לחברות ללמוד את זה. אנחנו גם נשקול לשנות קריטריונים שונים שהוגדרו שמפניות של חברות שונות אנחנו מבינים שעשויות להיות קשות ליישום. בשלב הראשון מדובר אומנם בשש חברות זרות שיגיעו לכאן, אבל ייתכן שבהמשך יהיו חברות בנייה זרות נוספות. אני מקווה שבספטמבר הקרוב נוכל כבר לראות חברות שמגיעות לישראל".
בנק ירושלים מגייס כ-100 מיליון שקל באג"ח קוקו (COCO). מדובר בגיוס שלישי של אג"ח קוקו אחרי שבנק מזרחי טפחות ובנק לאומי גייסו בחודשים האחרונים.
בנק לאומי 750 מיליון שקל בריבית של 3.25% , מרווח של 2.18% מעל אגרות חוב ממשלתיות חסרות סיכון. הגיוס הראשון היה של בנק מזרחי טפחות בסוף 2015 – הבנק גייס בהנפקה פרטית, אג"ח קוקו לגופים מוסדיים ולא לציבור – ההנפקה של מזרחי היתה בהיקף של 417 מיליון שקל (לעומת 750 מיליון שקל של בנק לאומי) ומרווח הריבית ביחס לאג"ח ממשלתיות, היה גבוה מאשר הגיוס של לאומי – 3% עד 3.25% (ריבית משתנה בהתאם לתקופת הקוקו – מזרחי גייסו קוקו לשלוש תקופות – 7,8, ו-10 שנים).
התנאים באגכ"ח של בנק ירושלים לא ידועים, אך הכוונה שהאג"ח ייסחרו בבורסה (בדומה לאג"ח קוקו של לאומי).
מה זה אג"ח קוקו?
אג"ח קוקו (CoCo Bonds – "Contingnet Convertible Bond") הוא מכשיר חוב של הבנקים שנחשב כחלק מרובד ההון המשני של הבנקים (להבדיל מהרובד הראשון שמורכב בעיקר מהון ). למעשה, מדובר בסוג של אגרת חוב, אבל זו לא אגרת חוב סטנדרטית. זו אגרת חוב שבמצב של משבר, חדלות פירעון של הבנק, היא לא מתנהלת כמו אגרת חוב רגילה, אלא היא קרובה יותר למניה (ואז הסיכון גדול וההפסד יכול להיות מאוד משמעותי), ואילו במצב רגיל, היא אג"ח לכל דבר (אם סיכון מוגבל). באג"ח קוקו יש שילוב של תוכנות של אג"ח לצד תכונות של מניה. ביומיום זה סוג של אג"ח, אבל בהתקיים תנאים מסוימים (יחסים פיננסים, החלטה של בנק ישראל ועוד) חובה למחוק את האג"ח קוקו ו/ או המיר את האג"ח הזה למניות לפי יחס מסויים (שמגלם הפסד למחזיקי הקוקו).
לממעוניינים להרחיב ידע על אג"ח קוקו – מדריך – הכל על קוקו
מעודכן ל-08/2022
תוכן עניינים; ניתן להקליק על הקישור הרלבנטי
טפסים שחשוב להכיר – 161 ו-161 א
החלטתם לפרוש מהעבודה? יש שני טפסים שאתם מוכרחים להכיר: טופס 161 (שאותו ממלא המעסיק) – הודעת מעביד על פרישת עובד ממקום עבודה, וטופס 161 א' (שאותו אתם ממלאים) – הודעת עובד על פרישה ממקום העבודה. הטפסים האלו ניתנים לאחר סיום ההעסקה, אבל כבר בחודש האחרון שלכם בחברה כדאי שתפנו לחשב/ת השכר-מנהל/ת החשבונות ותבקשו שיפיקו לכם את הטופס בזמן. הסיבה היא שלוקח זמן להכין את הטופס. הוא מתבסס על ההפרשות שלכם, התשואה של הכספים שלכם בחסכונות, והמידע הזה נשאב ממנהלי ההשקעות ולוקח זמן להפיקו. אז תנסו להניע את המהלך מראש. רק אחרי שתקבלו את הטופס תוכלו בעצם לקבל שליטה על הכספים שלכם בפנסיה-גמל ובקרן הפיצויים.
שני הטפסים מוגשים יחד לפקיד השומה ולקרן הפנסיה (ולגופי החיסכון הנוספים), ולפי המידע בהם משתחרר הכסף ומשולם מס. מילוי נכון של הטפסים יחסוך לכם הרבה כאב ראש וגם כסף! במדריך שלהלן תמצאו הסברים מפורטים על החשיבות של כל אחד מהטפסים, וכן הנחיות שיסייעו לכם למלא את הטפסים נכון ולהימנע מטעויות.
הדבר חשוב במיוחד במהלך משבר הקורונה עבור מי שיצא לחל"ת. סיום החל"ת יכול להיעשות בשתי דרכים: האפשרות הראשונה והטובה מבין השנים היא שלאחר תקופה מסוימת מחזירים אתכם לעבודה ואז הכל בסדר ואין צורך במילוי טפסים. האפשרות השנייה היא שמקום העבודה מפטר אתכם לגמרי ומסיים עבורכם את החל"ת בדרך זו. במקרה כזה בו סיימתם את ההעסקה במקום העבודה, חשוב לקבל מהמעסיק את כל המסמכים הנדרשים ביניהם מכתב סיום העסקה, מכתב שחרור כספים וגם את טופס 161 הכולל את תקופת החל"ת.
ראשית, חשוב שתקראו את מדריך פרישה – ככה תתכננו את הפרישה שלכם (חשוב מאוד – עשוי לחסוך לכם הרבה כסף!). כדאי לכם גם לחשב מה מגיע לכם (ואיך לחסוך) בעזרת מחשבון פרישה.
פורשים ממקום עבודה? מגיעים לכם כספי פיצויים, מענק פרישה וכספים נוספים, אבל בדרך אל הכסף אתם עוברים שלב ביורוקרטי – מילוי טפסים. אתם אמורים לקבל ממקום העבודה טופס מאוד חשוב – טופס 161 (הודעת מעביד על פרישת עובד ממקום עבודה). הטופס הזה כולל למעשה את מקורות הכספים שמגיעים לכם ממקום העבודה ובהתאמה את סטטוס המס שלהם, לרבות פטור ממס במקרים מסוימים, ולכן מילוי נכון של הטופס קריטי כדי שלא יהיה מצב שתשלמו מס עודף.
במקביל, יש למלא את טופס 161 א' שהוא הודעת העובד על סיום עבודה ואותו ממלא העובד, וגם הוא קריטי על מנת לקבל את כספי הפיצויים הפטורים ממס.
במדריך זה נתחיל בטופס 161 שאותו ממלא המעסיק ונעבור לטופס 161 א' שאותו ממלא העובד.
טופס 161 – הודעת מעסיק על פרישת עובד
טופס 161 (הודעת מעביד על פרישה מעבודה של עובד) מועבר לעובד בסיום עבודתו, כאשר בנוסף לטופס הזה חייב המעסיק להגיש לעובד מכתב שחרור כספי פיצויים המופנה אל הקופות שבהן צבורים כספי הפיצויים. הטפסים האלו קריטיים כדי שתוכלו למשוך את הכסף שלכם בזמן ובלי תשלום מס עודף. למרות שזה נראה בנאלי ומתבקש, במקרים רבים הטפסים האלו לא ממולאים נכון, לא מסונכרנים ואז יש עיכובים ותקלות בקבלת הכספים או בחישוב המס על הכספים האלו. חשוב שתקפידו על מילוי נכון הן של הטפסים שלכם (ראו בהמשך 161 א) והן של הטפסים של המעסיק.
חשוב להבהיר – הטופס אמור להיות מועבר לעובד באופן המהיר ביותר, אבל יש מקרים לא מעטים של מעסיקים שדוחים את העברת הטופס, ובהתאמה הם "מרוויחים" זמן בתשלום הפיצויים, או "מתנקמים" בעובדים. לדוגמה, בתחילת 2017, בהמשך להתמוטטות של רשת הקמעונאות מגה והעברת השליטה בה לידי יינות ביתן, התברר שעובדי מגה עדיין לא קיבלו את טופס 161. המשמעות היא שלמרות שהם נקלטו (בחלקם) במקום החדש, הרי שהם אמורים לקבל פיצויים על זמן עבודתם במגה, שהרי במקום החדש הם מתחילים פשוט מהתחלה. אלא שבפועל מאות עובדים חיכו מעל חצי שנה לטופס המיוחל. אבל לא צריך ללכת רחוק, זה קורה בהמון מקומות – עיכובים ודחיות בהגשת הטופס. צריך פשוט להתעקש, להסביר שאם אתם לא מקבלים את הטופס מהר אתם נפגעים ולכן אתם דורשים שליחה מיידית של הטופס, אחרת תפנו לגורמים מוסמכים כמו משרד העבודה, עורכי דין.
ובחזרה לטופס עצמו – טופס 161 מעיד בעצם על ניתוק יחסי עובד-מעביד. זהו, סיימתם את העבודה, והטופס הוא מעין גושפנקא רשמית לכך. המעסיק מפרט בטופס את זכויותיו של העובד בגין כספי פיצויים, ובמילים פשוטות מה הוותק של העובד, מה השכר ששולם לו, ומכאן נגזרים גם כמה פיצויים מגיעים לעובד. את הטופס המקורי צריך להעביר לפקיד השומה בצירוף שלושה תלושי שכר אחרונים של העובד. בדרך זו מס הכנסה מוודא את השכר המייצג של העובד לצורך קבלת פיצויים.
פקיד השומה משווה את הנתונים שמופיעים בטופס אל הנתונים בתלוש השכר. לדוגמה, הוא בודק עבור אילו רכיבי שכר מפרישים לפיצויים ועבור אילו רכיבים לא מפרישים; את תאריך תחילת העבודה ואת תאריך סיומה; את גובה השכר שעליו הוצהר ואת אופן פיזור ההפקדות בקופות שבהן נצברו.
העתק של הטופס נמסר לעובד ולקופות השונות על מנת לשחרר כספי פיצויים שנצברו בהן.
את הטופס המעסיק צריך למלא גם אם העובד אינו זכאי למשוך את כספי הפיצויים והכספים נשארים לזכותו בקופות (לדוגמה במסגרת צו ההרחבה לפנסיית חובה). מכיוון שהטופס משפיע על משיכת הפיצויים של העובד, חשוב כאמור להקפיד במילויו ולהימנע מטעויות שיעכבו את בקשת פדיון הכספים – זה לא נעים לחכות לכסף ולקבל הודעה שהוא יגיע בעוד חודש, חודשיים ולפעמים מעבר לכך.
שימו לב, ללא הטופס ינכו לכם מס מירבי על כספי הפיצויים.
איך ממלאים את הטופס?
כבר בראש הטופס מופיעים שני חלקים טריוויאליים אך חשובים – תאריך ההגשה של הטופס והאם מדובר בטופס מקורי או בתיקון. חובה למלא את תאריך ההגשה. טופס 161 ללא תאריך הוא אינו תקין, ולא יתקבל על ידי הקופה.
את הטופס המקורי מעבירים לידי פקיד השומה, העתק מטופס 161 אפשר למסור לעובד לצורך משיכת הכספים.
אם רוצים לתקן טופס 161, צריך למלא טופס חדש, כאשר צריך לציין כי טופס זה מתקן טופס קודם.
טופס 161 – סעיף אחר סעיף
סעיף ג' – תקופת העבודה. יש לרשום בסעיף זה את ימי העבודה של העובד מיום הקליטה ועד יום הפרישה, כולל. מתקופה זו צריך לנכות ימי חופשה ללא תשלום. את מספר הימים יש לחלק ב- 365. אם העובד עבד תקופות לא רצופות או ששכרו השתנה במהלך התקופה יש לציין זאת בהמשך הטופס בסעיף ז'.
מדריך פרישה – ככה תתכננו את הפרישה שלכם (חשוב מאוד, עשוי לחסוך לכם הרבה כסף!)
סעיף ד' – סיבת הפרישה. במרבית המקרים נסמן את סעיף 1 – "יציאה לגמלאות, פיטורין או התפטרות מכל סיבה שהיא". במקרה של מוות, נסמן את סעיף 2. במקרה של מוות, זכאים השארים לפטור מוגדל על כספי הפיצויים (תקרה כפולה). נכון לשנת 2022, התקרה הכפולה עומדת על 25,290 שקל עבור כל שנת עבודה.
סעיף ה' – בסעיף ה' צריך לסמן בעצם אם העובד הגיע לגיל פרישה או לא, ובאילו נסיבות – לפי חוק גיל פרישה, לפי דרגת נכות של לפחות 75%, או שהעובד לא הגיע לגיל פרישה.
סעיף ו' – משכורת חודשית. בסעיף ו' בטופס צריך למלא את הכנסת העובד מעבודה, כולל תשלומים ששולמו לו לכיסוי הוצאות למעט שווי רכב. המשכורת החודשית תשמש אותנו מאוחר יותר לצורך קביעת תקרת הפיצויים. סעיף המשכורת החודשית עשוי להיות גבוה מסעיף שכר העבודה שמופיע גם כן בסעיף, שכן שכר העבודה הוא לצורכי פיצויים.
סעיף ז' – תקופות עבודה לא רצופות. חשוב לדווח על שינויים מהותיים שהתרחשו במהלך תקופת העבודה. לדוגמה, חופשות ללא שכר, שינויים בשיעורי המשרה, הפחתות שכר. יש למלא כל תקופה בשורה נפרדת (אם אין מקום, יש לצרף טופסי 161 נוספים).
סעיף ח' – פירוט תשלומי הפיצויים שנצברו לעובד. זהו אחד הסעיפים החשובים ביותר בטופס 161. המעסיק מפרט בכל שורה את הכספים הצבורים בקופות הגמל, קרנות הפנסיה וביטוחי המנהלים. אם מלבד המעסיק נצברו הכספים ביותר מקופה אחת, יש להפנות את העובד עם טופס 161 לפקיד השומה לצורך חישוב המס.
בסעיף צריך למלא את הצבירה הנוספת. מדובר בהפקדות לפיצויים ששטרם הועברו לקופות או טרם נקלטו בחשבונן.
אם שולמו כספי פיצויים לקופת גמל, יש להפריד בין כספים שהופקדו לפני שנת 2008 (סוג משלם 4) לכספים שהופקדו לאחר שנת 2008 (סוג משלם 6). על כספי פיצויים שהופקדו לקופת גמל לאחר שנת 2008 העובד יוכל להחיל רצף קצבה באמצעות טופס 161א.
בסעיף ח' צריך למלא את סוג המשלם, והכוונה למעסיק, או פנסיה תקציבית, קופה מרכזית, קופה אישית, קופת פנסיה ותיקה ועוד (לכל סוג משלם יש קוד מתאים). וגם בסעיף זה – אם יש צורך לציין משלמים נוספים ואין מקום בטופס, יש להוסיף טופסי 161 נוספים.
חישוב פטור ממס על הפיצויים
סעיף י"א – חישוב הפטור ממס על הפיצויים. בתת סעיף 1 יש למלא את המשכורת הקובעת לפטור – המשכורת שנרשמה בסעיף ו' בטופס, משכורת חודשית אחרונה לפני פרישה.
סעיף קטן 2 – המענק המשולם הוא סך הסכומים שישולמו על ידי המעסיק או על ידי הקופות. אם העובד מייעד כספים לרצף פיצויים או לרצף קצבה יש להפחית סכומים אלה מסכום המענק המשולם ולרשום במשבצת זו את סכום המענק המשולם נטו.
סעיף קטן 3 – סכום המענק הפטור ממס הוא משכורת קובעת לפטור כפול מספר שנות העבודה, ובמקרה של מוות – מענק כפול, כאשר סכום המענק הפטור לא יעלה על תקרת הפיצויים. בשנת 2016 תקרת הפיצויים נקבעה על 12,230 שקל עבור כל שנת עבודה.
המעסיק ימלא את סעיפים 3 עד 5 רק אם מתקיימים התנאים הבאים:
- העובד מילא טופס 161א, או אם מדובר בפטירת עובד השארים ימלאו טופס 161ב.
- העובד הצהיר כי לא פרש במהלך תקופת העבודה ממעסיקים נוספים.
- אחד או יותר מהתנאים הבאים: לפי חישובי המעסיק סכום כל המענקים שיקבל העובד אינו עולה על תקרת הפטור. המענק משולם על ידי המעסיק ועל ידי משלם אחד מלבדו. אם ישנו משלם נוסף, יש להפנות את העובד למס הכנסה. סכום המענק הפטור משולם על ידי משלם אחד וכל יתר המשלמים מנכים מס בשיעור המרבי. או אם סכום המענק הפטור משולם על ידי משלם אחד וכל יתר המשלמים הם קופות לקצבה והעובד בחר ברצף לקצבה על מלוא הסכומים.
סעיף קטן 7 תחת סעיף יא' מתייחס לייעוד הכספים לקצבה. אם העובד מבקש לייעד את כל הכספים לקצבה, ניתן לרשום במשבצת 100%.
סעיף י"ב – הצהרת המעביד: לא לשכוח כמובן לחתום ולהוסיף חתימה של העסק. טופס לא חתום אינו תקין.
עד כאן, מילוי הטופס בידי המעסיק, וחשוב לוודא אחרי שממלאים, שלא נעשו טעויות. טעויות יכולות לעכב את פדיון הכסף, שכן הטופס הזה מהווה מעין נייר עבודה לפקיד השומה ולגופי החיסכון הפנסיוני (קרנות הפנסיה, חברות הביטוח וקופות הגמל). הגופים האלו נשענים על הטופס כשהם מחשבים כמה מגיע לעובד וכמה מס עליו לשלם, ולכן הוא כל כך קריטי, ולכן גם טעות קטנה מחזירה את הטופס למילוי חוזר ומדובר על עיכוב משמעותי.
על רקע זה, ריכזנו כאן את הטעויות/תקלות העיקריות במילוי הטופס ואת הפתרונות להן. מומלץ לעבור על הטופס שוב רגע לפני שליחתו ולוודא שהוא תקין. זו המלצה גם למעסיק וגם לעובד שהטופס בעצם עובר דרכו:
1. התקבל רק עמוד אחד. טופס 161 מורכב משני עמודים, ותתפלאו – בלא מעט פעמים מתקבל רק העמוד הראשון.
הפתרון: צריך פשוט להעביר מחדש את שני העמודים.
2. חסר תאריך מילוי הטופס.
הפתרון: יש לגשת למעסיק לתיקון הטופס. המעסיק צריך לחתום ולהוסיף את חתימתו לצד התיקון.
3. חלפו יותר מ-90 ימים או שהסתיימה לה השנה ממועד מילוי הטופס. מה הבעיה כאן? כספי הפיצויים שצבורים בקרן הפנסיה צוברים תשואה ותיאורטית העובד אמור לקבל סכום הגבוה יותר מזה שהפקיד לו המעסיק. אם חלפו פחות מ-90 ימים ממועד מילוי הטופס וסכום הפיצויים שבקרן הפנסיה יהיה גבוה יותר מהסכום שמופיע בסעיף ח', יקבל העובד את מלוא הסכום הקיים בקרן בהתאם למס החל עליו. אם חלפו יותר מ-90 ימים, התשואה על הכספים תהיה חייבת במס המקסימלי שעומד על 48%.
הפתרון: יש לגשת לפקיד שומה עם טופס 161 ואישור על גובה יתרות הפיצויים בקרן הפנסיה.
4. מספר תיק הניכויים של קרן הפנסיה שגוי. סעיף ח' הוא סעיף בעייתי מכיוון שהמעסיק צריך להכניס כאן את נתוני קופות הגמל וקרנות הפנסיה. אם המעסיק טעה במספר תיק הניכויים, העובד לא יוכל למשוך את הכספים.
הפתרון: ניתן לבדוק מול קרן הפנסיה לפני הגשת הטפסים שמספר תיק הניכויים תקין. אם הוא שגוי, אפשר לגשת למעסיק שיתקן את מספר תיק הניכויים ויחתום ויוסיף את חתימתו לצד התיקון.
5. המעסיק לא פירט את הסכום הצבור בקופה. מתחת למספר תיק ניכויים צריך להופיע הסכום שנצבר בקרן הפנסיה ברכיב הפיצויים. לפני שמגישים את בקשת פדיון הפיצויים, צריך לבדוק שאכן המעסיק כתב את הסכום המלא.
הפתרון: ניתן לפנות למעסיק עם דוח יתרות פיצויים מקרן הפנסיה כדי שיתקן את טופס 161 ויוסיף את חתימתו לצד התיקון, או שניתן לפנות ישירות לפקיד השומה.
6. הסכום שבקופה גבוה מהסכום שמופיע בסעיף ח'. נניח שהעובד דיבר עם קרן הפנסיה והתברר לו שהסכום שבקופה גבוה יותר משמעותית מהסכום שמופיע בטופס 161. אם חלפו פחות מ-90 ימים ממועד הכנת טופס 161 על ידי המעסיק, הקופה תגבה מס לפי הוראות המעסיק. אם חלפו יותר מ-90 ימים או שהסתיימה כבר השנה, הקופה תגבה מהעובד את המס המרבי.
הפתרון: יש לפנות לפקיד שומה עם טופס 161 ואישור על גובה יתרות הפיצויים בקרן הפנסיה.
7. יש לכם כספי פיצויים ביותר מקופה אחת והם חייבים במס. אם יש לכם כספי פיצויים ביותר מקופה אחת, לדוגמה בקרן פנסיה ובקופת גמל, המעסיק אינו יכול לחשב את שיעור המס שעל הקופה לגבות מכם.
הפתרון: יש לפנות לפקיד שומה עם טופס 161 שברשותכם ואישור על יתרות הפיצויים מקרן הפנסיה וקופת הגמל לצורך חישוב הפטור על כספי הפיצויים.
מדריך פרישה – ככה תתכננו את הפרישה שלכם (חשוב מאוד, עשוי לחסוך לכם הרבה כסף!)
8. חישובי המס שביצע המעסיק בסעיף יא' לא תקינים או חסרים. בסעיף יא' מחשב המעסיק את גובה המס שיש לנכות. המעסיק יחשב את סכום הפיצויים המגיע לעובד לפי תקופת העבודה והשכר האחרון שקיבל. המעסיק ירשום את סכום כספי הפיצויים המופיעים בכל הקופות ויחשב את המס שיש לנכות. אם המעסיק טעה או לא הזין את אחד הסעיפים, הטופס שגוי.
הפתרון: יש לפנות לפקיד שומה עם טופס 161 ואישור יתרות פיצויים לצורך חישוב המס. אפשרות נוספת היא לפנות שוב למעסיק כדי שיתקן את הטופס ויחתום לצד התיקון.
10. המעסיק שכח לחתום על טופס 161. מאוד מעצבן, אבל אין מה לעשות – וזה קורה לא מעט, אם זה בסוף הטופס ואם זה בכל מקום אחר שבו הוא ביצע תיקון בטופס.
הפתרון: לבדוק לפני הגשת הטפסים כי מופיעה חתימה וחותמת המעסיק. אם חסרה חתימה, יש לגשת למעסיק ולקבל את חתימתו.
עד כאן, הרחבנו על טופס 161 – הודעת מעביד על פרישת עובד ממקום עבודה, שהוא כאמור טופס שהמעסיק ממלא.
טופס 161 א' – הודעת עובד עקב פרישה מעבודה
כאן ניתן להוריד את טופס 161 א'
אבל יש גם טופס שהעובד ממלא, טופס 161 א' (ויש גם טפסים נוספים שקשורים לטופס הגג – 161, עליהם בהמשך). טופס 161 א' הוא טופס קריטי בפרישה ועזיבה של מקום עבודה. מדובר בהודעת עובד עקב פרישה. זהו טופס שכל עובד חייב למלא בסיום עבודה, ובו מפרט העובד לרשויות המס מה הוא מתכוון לעשות בכספי הפיצויים. טופס 161א' הוא טופס המצטרף לטופס 161 שמקבל העובד מהמעסיק.
טופס 161 א' הוא קריטי כדי לקבל את הכספים המגיעים לכם. אם לא תמלאו את טופס 161א', המעסיק לא יוכל לחשב עבורכם את כספי הפיצויים הפטורים ממס בטופס 161.
שימו לב עובדים, כך תמלאו את הטופס:
איך ממלאים את הטופס?
נתחיל בכך שתלוי מי ממלא – האם עובד המבקש למשוך את כספי הפיצויים או עובד שמבקש להשאיר את כספי הפיצויים בקופה. נתייחס לשני "סוגי" העובדים.
חלק א': פרטים אישיים – חלק פשוט מאוד שדורש מילוי הפרטים האישיים של העובד ופרטי מקום העבודה.
חלק ב': עבודה נוספת. אם העובד לא עבד בעבודה נוספת במקביל לעבודתו אצל המעסיק יש לסמן V בסעיף 1. אחרת, יש לפרט את הסכומים שנצברו את המעסיק שאצלו העובד עבד במקביל.
חלק ג': היוון קצבאות. עובד שהיוון קצבאות בעבר מצהיר על שיעור ההיוון, סכום ההיוון ותאריך ההיוון על מנת שרשות המסים תקזז מהפטור על הקצבה את ההיוון הפטור ממס.
חלק ד': החלק הזה מתייחס לשאלה מה לעשות בכספי הפיצויים, וכאן יש שני מקרים:
מקרה ראשון – מבוטח שבחר למשוך את כספי הפיצויים או את חלקם נדרש לסמן את סעיף 1. כספי פיצויים פטורים ממס במעמד המשיכה עבור משכורת אחרונה כפול מספר שנות עבודה, כל עוד שכרו קטן מתקרת הפיצויים. נכון לשנת 2022, תקרת הפיצויים הפטורה ממס עומדת על 12,640. כספי פיצויים העולים על תקרה זו חייבים במס, למעט המקרה הבא, שבו עובד ששכרו החודשי קטן מתקרת הפיצויים ומקבל פיצויים העולים על שכרו. עובד כזה רשאי לסמן את סעיף 2 בטופס ה-161א' ולבקש פטור נוסף.
דוגמה: עובד בעל שכר חודשי של 6,000 שקל עבד שנתיים במקום עבודה ופוטר. העובד זכאי לכספי פיצויים בשווי 12,000 שקל. סכום הפיצויים ששולם לעובד עומד על 15,000 שקל. מכיוון שסכום הפיצויים, 15,000 שקל, קטן מ- (תקופת הוותק*תקרת הפיצויים), העובד זכאי לפטור נוסף ולקבל את כל כספי הפיצויים בפטור ממס.
חשוב לשים לב – אם העובד מבקש למשוך את כל כספי הפיצויים, מספיק שימלא את סעיף 1 ו-2. אם הוא מעוניין להשאיר חלק מכספי הפיצויים בקופה, עליו למלא גם את סעיף 5.2. אם העובד מקבל חלק מכספי הפיצויים מהמעסיק ולא מושך כספים מקרן הפנסיה, עליו לסמן את סעיף 5.2.
החל משנת 2018 המעסיק יכול להעניק את הפטור המוגדל לעובד ואין צורך להפנות אותו למס הכנסה. במידה והעובד מקבל חלק מכספי הפיצויים מהמעסיק ולא מושך כספים מקרן הפנסיה עליו לסמן את סעיף 5.2.
מקרה שני – עובד המבקש להשאיר את הכספים בקרן הפנסיה או בקופת הגמל. עובד שמבקש להשאיר את כספי הפיצויים בקופה יכול לבחור בין שתי אפשרויות – רצף פיצויים או רצף קצבה.
עקרונות רצף פיצויים: לא ניתן למשוך מכספי הפיצויים, גם לא את חלקם; יש למצוא מעסיק חדש בתוך שנה שיפקיד כספים לקופה או לקופה אחרת.
היתרונות ברצף פיצויים: דחיית המס על הפיצויים (למי שחייב במס) עד לפרישה הבאה; צבירת ותק ואפשרות למי שצופה גידול בשכר להגדלת הפטור על כספי הפיצויים.
יתרונות לרצף קצבה: ניתן למשוך רק את כספי הפיצויים הפטורים ממס ולהשאיר את הכספים החייבים לקצבה. דחיית אירוע המס עד לקצבה.
טופס 161א' סעיף 5 – חתימה. כן, חשוב להזכיר – אל תשכחו לחתום ולהגיש את הטופס לפקיד השומה.
האם ייתכן שתשלמו מס למרות שלא משכתם את הפיצויים?
סיימתם לעבוד, מגיע לכם לקבל כספי פיצויים, אבל החלטתם שלא למשוך אותם. יכול להיות שאתם עדיין חייבים כסף למס הכנסה. תקנה של מס הכנסה קובעת כי אם כספי הפיצויים שלכם חייבים במס, ואפילו שהשארתם אותם בקופה (קרן פנסיה, ביטוח מנהלים או קופת גמל), אתם עדיין חייבים כסף למס הכנסה. התשובה נמצאת בתרגום של פקיד השומה לטפסים 160 ו-161 א'.
וכעת כמה הבהרות נוספות בקשר לטופס 161 א'. חייבים למלא את הטופס כאמור גם אם לא מושכים את הכסף. פשוט – צריך לעדכן את מס הכנסה מה לעשות עם הכספים, וזה גם במקרה שיש חבות למס הכנסה.
אם אתם לא מתכוונים למשוך את הכסף יש שתי אפשרויות – האחת לייעד את הכספים לרצף פיצויים, והאפשרות השנייה לייעד את הכספים לרצף קצבה. חשוב להדגיש – משיכת כספי פיצויים שעולה על התקרה, משכורת לכל שנת עבודה, חייבת במס. מס הכנסה קבע תקרה למשיכת פיצויים. נכון לשנת 2022 התקרה עומדת על 12,640 שקל עבור כל שנת עבודה. אם הרווחתם מעבר לתקרה זו, כספי הפיצויים שלכם חייבים במס. אם השכר שלכם נמוך מתקרת הפיצויים הפטורה, וכספי הפיצויים שמגיעים לכם גבוהים ממשכורת עבור כל שנת עבודה, אתם יכול לקבל פטור נוסף (כדי לקבל את הפטור, עליכם לסמן את סעיפים 1 ו 2 בטופס 161א').
אפשר למשוך חלקית ולייעד חלק לפיצויים/קצבה – יש למלא את סעיף 5.2 בטופס 161א'. בעתיד תוכלו להתחרט על רצף קצבה בכל שלב ולמשוך את יתרת הפיצויים. רק חשוב לזכור כי ניצול הפטור על כספי הפיצויים היום יקטין את הפטור ממס שתוכלו לקבל בפרישה.
מה כדאי לעשות אם אני לא מעוניין למשוך כיום את הכספים ובעתיד השכר שלי צפוי לעלות? עליכם לבחור באפשרות של רצף פיצויים (בחירה באפשרות 5.1 בטופס). חשוב שתדעו כי עליכם למצוא מעסיק חדש בתוך שנה. בעתיד תקופת הוותק לחישוב תקרת הפיצויים תביא בחשבון את כל תקופות רצף הפיצויים שעשיתם, וכך אם השכר שלכם היום נמוך מתקרת הפיצויים ובעתיד יהיה גבוה יותר מתקרת הפיצויים, תוכלו לקבל את הפיצויים בפטור ממס.
היזהרו מטעויות נפוצות:
אתם אמורים לקבל את הכסף והוא לא מגיע – תחושה קשה, במיוחד אם כבר יש לכם תוכנית לגבי הכסף הזה. מה עושים? נמנעים מראש מטעויות ותקלות. ננסה כאן למפות את התקלות הגדולות שעלולות לעכב את קבלת הכספים – תבדקו אפילו פעמיים, ורק אז תעבירו את הטפסים.
1. הקופה קיבלה עמוד אחד ולא שניים – תשלחו שוב, ודאו שהתקבלו שני עמודים.
2. שכחתם למלא תאריך – פעמים רבות קורה שאנשים שוכחים למלא תאריך. למה? לא ברור. אולי כי זה מתחבא למעלה בצד שמאל – ראו כאן:
הפתרון: פשוט ממלאים מחדש את התאריך
3. עברו מעל 90 ימים או שהסתיימה השנה ממועד מילוי הטופס.
כספי הפיצויים שצבורים בקרן הפנסיה צוברים תשואה ובמקרים רבים תקבלו סכום הגבוה יותר מזה שהפקיד לכם המעסיק. אם חלפו פחות מ-90 ימים ממועד מילוי הטופס וסכום הפיצויים שבקרן הפנסיה יהיה גבוה יותר מהסכום שמופיע בסעיף ח', תקבלו את מלא הסכום הקיים בקרן בהתאם למס החל עליכם. אם יחלפו יותר מ- 90 ימים, התשואה על הכספים תהייה חייבת במס המקסימלי שעומד על 48%. מה עושים? ניגשים לפקיד שומה עם טופס 161 ואישור על גובה יתרות הפיצויים בקרן הפנסיה.
4. מספר תיק הניכויים של קרן הפנסיה שגוי; בסעיף ח' המעסיק צריך להכניס את נתוני קופות הגמל וקרנות הפנסיה. אם המעסיק טעה במספר תיק הניכויים, לא תוכלו למשוך את הכספים.
הפתרון: לבדוק מול קרן הפנסיה לפני הגשת הטפסים שמספר תיק הניכויים תקין. אם הוא שגוי, אפשר לגשת למעסיק שיתקן את מספר תיק הניכויים ויחתום ויוסיף את חתימתו לצד התיקון.
5. המעסיק לא ציין את הסכום הצבור בקופה. מתחת למספר תיק ניכויים מופיע הסכום שנצבר בקרן הפנסיה ברכיב הפיצויים. לפני שאתם מגישים בקשה לפדיון תוודאו שהמעסיק כתב סכום מלא. אם לא – תפנו למעסיק עם דוח יתרות פיצויים מקרן הפנסיה כדי שיתקן את הטופס, וחשוב שיחתום לצד התיקון. כמו כן, ניתן לפנות ישירות לפקיד השומה.
6. הסכום שבקופה גבוה מהסכום שמופיע בסעיף ח'. מקרן הפנסיה הודיעו כי הסכום בקרן גבוה ממה שרשום בסעיף ח'. אזי אם חלפו פחות מ- 90 ימים ממועד הכנת טופס 161 על ידי המעסיק, הקופה תגבה מס לפי הוראות המעסיק, במידה וחלפו יותר מ-90 ימים או שהסתיימה כבר השנה, הקופה תגבה מכם את המס המירבי. מה עושים? פונים לפקיד שומה עם טופס 161 ואישור על גובה יתרות הפיצויים בקרן הפנסיה.
7. יש לכם כספי פיצויים ביותר מקופה אחת והם חייבים במס.
במידה ויש לכם כספי פיצויים ביותר מקופה אחת לדוגמא בקרן פנסיה וקופת הגמל המעסיק אינו יכול לחשב את אחוז המס שעל הקופה לגבות מכם.
מה עושים? פונים לפקיד שומה עם טופס 161 ואישור על יתרות הפיצויים מקרן הפנסיה וקופת הגמל לצורך חישוב הפטור על כספי הפיצויים.
8. חישובי המס שביצע המעסיק בסעיף י"א לא תקינים או חסרים. המעסיק מחשב בסעיף זה את גובה המס אותו יש לנכות. המעסיק יחשב את סכום הפיצויים המגיע לכם לפי תקופת העבודה והשכר האחרון אותו קיבלתם, המעסיק ירשום את סכום כספי הפיצויים המופיעים בכל הקופות ויחשב את המס אותו יש לנכות. אם יש כאן טעות של המעסיק ניתן לפנות לפקיד שומה עם טופס 161 ואישור יתרות פיצויים לצורך חישוב המס, אפשרות נוספת היא לפנות שוב למעסיק שיתקן את הטופס ויחתום לצד התיקון.
תקלה תשיעית: המעסיק שכח לחתום על טופס 161; אופס, תתפלאו כמה זה קורה. כאן אתם פשוט צריכים לבדוק לפני ששולחים את הטפסים
מדריכים רלבנטיים:
מדריך פרישה – ככה תתכננו את הפרישה שלכם (חשוב מאוד, עשוי לחסוך לכם הרבה כסף!).
נקודת זיכוי למס – יש הטבה לגימלאים?
מידע פנים בנתוני המאקרו – יש סיבות טובות שמידע על נתוני התעסוקה בארה"ב דלף דקות לפני הפרסום – מה זה אומר, ומי מרוויח מכך?
מישהו יודע מראש על נתוני מקרו שעומדים להתפרסם – כך מעריכים כמה גופי תקשורת ברחבי העולם על רקע פרסום דוח התעסוקה בארה"ב. הדוח, שמתפרסם בתאריך קבוע ושעה קבועה מדי חודש על ידי הלשכה לסטטיסטיקה הציג תוצאות מאכזבות ביחס לתחזית הקודמת – מספר המשרות שנוספו בחודש אפריל עמד על 160 אלף, לעומת הצפי ל-202 אלף משרות – נתון מאכזב והמשמעות שלו, בין היתר היא ירידה (אפילו משמעותית) בסיכוי לעליית ריבית בהמשך השנה. ולכן, מיד עם ההודעה נרשם פיחות בשער המטבע האמריקני ביחס למטבעות האחרים (חולשה של הדולר על רקע חוזקה של המטבעות האחרים וזה מכיוון שהסיכוי להעלאת ריבית יורד)
אלא שהנתונים, כך על פי ההערכות היו ידועים לגורמים בשווקים כמה דקות לפני הפרסום הרשמי. איך ולמה מעריכים כך? פשוט – הכל נמצא בגרף. על פי הגרף של הדולר לפני פרסום ההודעה, במשך כמה דקות לפני פרסום ההודעה ירד הדולר ביחס למטבעות האחרים. אולי זה הערכה של שחקנים גודלים שהתוצאות יהיו מאכזבות (הערכה שהתבררה כנכונה) או שזה מידע שדלף לשוק – בתקשורת יש המעריכים כי מדובר במידע שדלף, והם מנפנפים בכך שזו לא הפעם הראשונה שכמה דקות לפני הפרסום, המגמה של הדולר היא בהתאם למידע בפרסום. הרשמי.
מעבר לתקשורת שבודקת את השינויים בדולר בצורה נקודתית, פורסם בשבוע שעבר מחקר של הבנק המרכזי האירופי. על פי המחקר יש התאמה בין ההתנהגות לפני הפרסום הרשמי לבין תוכן ההודעה הרשמית במספר רב ל מקרים, דבר שיצר רווח של עשרות מיליוני דולרים ואפילו מאות מיליוני דולרים, לשחקנים שהשתמשו בהדלפות אלו.
תחזית מדד תשומות הבנייה באפריל עד יוני – עלייה של 0.4% – כך מעריכים בקבוצת הפיננסים – הראל.
ובהתאם לתחזית הרי שאחרי תקופה ממשוכת שמדד תשומות הבנייה היה גבוה ממדד המחירים לצרכן, צפוי כעת כי המגמה תתהפך – בהראל פיננסים סבורים שמדד המחירים לצרכן בשלושת החודשים הבאים יסתכם ב-0.9% (וזה לאחר שבשנים 2014 ו-2015 המדד היה שלילי, וכך גם בשלושת החודשים הראשונים של השנה), ואילו מדד תשומות הבנייה יעלה ב-0.4% בלבד. בחודש מרץ נותר מדד תשומות הבנייה ללא שינוי, וזה לאחר שבחודש פברואר ירד המדד ב-0.2%. מתחילת השנה עלה המדד ב-0.1%. מדד המחירים ירד בחודש מרץ ב-0.2%, אך התחזיות הן שהוא יחזור לעלות בחודש אפריל.
מדד תשומות הבנייה חשוב לרוכשי דירות חדשות – ההתשלומים לקבלן צמודים למדד תשומות הבנייה כלומר, מחיר הדירה מתייקר במקביל לעליית המדד. ההתייקרות עשויה להיות משמעותית ולהגדיל את מחיר הדירה לצד גורמים נוספים שמייקרים את מחיר הדירה. כאן, תוכלו לקרוא הסבר מפורט על מחיר הדירה האמיתי. כך או אחרת, בשנים האחרונות כאמור עלה מדד תשומות הבנייה משמעותית יותר ממדד המחירים לצרכן ולכן רבים היו מעוניינים לגדר אותו, להקטין את החשיפה אליו, או להחליף את ההצמדה למדד המחירים לצרכן – וזה יכול להיות אפשרי. כחלק מהמשא ומתן עם הקבלן אתם יכולים לנסות ולדרוש הצמדה למדד המחירים לצרכן במקום למדד תשומות הבנייה – שימו לב זה לא בהכרח שמדד המחירים לצרכן עדיף לכם, בהחלט ייתכן מצב הפוך – שמדד המחירים לצרכן עולה על מדד תשומות הבנייה, למרות שזה לא היה כך בשנים האחרונות – מה שהיה לא בהכרח יימשך ולכן תדעו שבסופו של דבר זה סוג של הימור.
מחשבון מדד תשומות בנייה –
ומחשבון מדד המחירים לצרכן –
האם יש הצדקה להצמדה למדד תשומות הבנייה?
לא בטוח כלל שההצמדה הזו נכונה עניינית. אמנם, מדד תשומות הבנייה למגורים הוא המדד הכי קרוב לעלויות הבנייה, אבל גם בו יש עיוותים, ובפועל זה לא הכי נכון להצמיד את התשלומים למדד הזה, הרי הוא מבטא את עלויות הבנייה, וההוצאות של הקבלן לא מורכבות רק מעלות הבנייה אלא גם הקרקע והרווח היזמי. ברגע שמצמידים את כל הסכום, מתקבלת הטייה כלפי מעלה – אנחנו משלמים יותר מאשר ההתייקרות של ההוצאות.
מתי לשלם לקבלן?
שאלה חשובה שאיתה מתמודים רוכשי הדירות היא מתי לשלם לקבלן – האם לחכות עד כמה שניתן או להקדים תשלומים? ובכן, תשלום מהיר ימנע את ההצמדות למדד תשומות בנייה, כלומר יחסוך את ההצמדות, אך מצד שני תשלום מהיר משמעותו בשביל רוב רוכשי הדירות – לקיחת משכנתא בשלב מוקדם וערכה עולה בהתאם לריבית – השאלה הכלכלית היא מה יותר גבוה – מדד תשומות הבנייה או הריבית על המשכנתא? וגם כאן, אלו הערכות ומה שהיה לא בטוח שיהיה. כאן, תמצאו את ריבית המשכנתא המעודכנת, וכאן, את מדד תשומות הבנייה וכן תחזיות לגבי מדד זה.
מדריכים נוספים:
רכישת דירה מקבלן – כל מה שצריך לדעת
מה עדיף – ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ) או קבועה צמודה ?
חניה במרכז ת"א – כמה זה עולה? תוכלו לקרוא כאן במדריך שלנו (כמה עולה חניה צמודה), אבל הייתכן שהמחיר ירד? מהדוחות הכספיים שך קבוצת חג'ג' עולה שהמחיר נמוך לכאורה (והכל יחסי) ועומד על 135 אלף שקל.
המחיר הזה נראה קצת מנותק למחירי החניות שהויעו ביד 2 ובמקומות אחרים, זה ננראה מחיר נמוך במיוחד לחניה ברחוב הארבעה בת"א – אבל ככה עולה מהדוחות הכספיים של קבוצת חג'ג'. על פי הערכת שווי שביצע מעריך שווי חיצוני ולא תלוי לפרויקט הארבעה מחיר חניה עלה מ-110 אלף שקל ל-135 אלף שקל – "…כמו כן בוצע עדכון בשווי החניות של החניון הציבורי מ-110 אלף שקל לחניה ל-135 אלף שקל לחניה על בסיס עסקאות אחרונות למקומות חניה ובעקבות סיום עבודות הבניה וקבלת אישור אכלוס (טופס 4 )ופתיחתו לקהל הרחב. עוד יצוין כי בהערכת השווי ליום 30 ביוני הוערכו סך של 268 חניות ואילו בהערכת שווי קודמות הוערכו 297 חניות, וזאת בעקבות מכירת חלק מהחניות שהוערכו בהערכת השווי הקודמת".
לא ברור מהדוחות היכן בדיוק החניות האלו, אם כי ברור שהם חלק מפרויקט מגדלים של חג'ג' ברחוב הארבעה, ומדובר באזור בעייתי מבחינת חניה, ולכן, על פניו המחיר נראה נמוך. כאן, תוכלו לראות את המדריך – כמה עולה חניה בת"א, וזה גבוה מהמספרים המפורטים כאן. אז אולי חלק מההסבר הוא המע"מ, אולי זה עניין של מיקום, ואולי זה גם קשור להערכת השווי שלוקחת בחשבון סיכונים בשטח ועדיין לא מבטאת את המחיר הריאלי. נמשיך לעקוב.
סלע קפיטל נדל"ן הינה אחת משתי קרנות הריט (REIT – Real Estate Investment Trust ) שנסחרות בבורסה בת"א (השנייה היא ריט1). הקרנות האלו מאפשרות למשקיעים להחזיק דרכם בנכסים שונים (משרדים, מסחר, תעשייה וכו') וליהנות מדיבידנדים שוטפים (הרווחים מהשכרת הנכסים מחולקים למשקיעים). מדובר בפועל, בסוג של פתרון לכאלו שמעונינים בהשקעה בנדל"ן, אבל לא רוצים או יכולים להשקיע סכומי כסף גדולים. כאן אפשר בסכום קטן להיות מעין שותף בנכסים. מנגד, החיסרון של הקרנות האלו הוא בדמי הניהול – המשקיעים אמנם חוסכים את הירידה ל"שטח", אבל מישהו אחר עושה זאת והוא גובה על כך דמי ניהול, ועדיין התשואה הגלומה בדיבידנדים של קרנות הריט המקומיות לא רעה.
סלע קפיטל פרסמה תוצאות כספיות לרבעון הראשון של השנה, אבל מעניין יותר מהדוח החשבונאי עצמו היה דוח הדירקטוריון. הקרן שמחיר מנייתה עלה מתחילת השנה ב-6% לכ-6 שקל, המבטא שווי של 840 מיליון שקל, סיפקה תחזית רווח ודיבידנד לשנת 2016. ה-(FFO (Funds From Operations שמבטא את הרווח מפעולות שוטפות צפוי, להערכת הנהלת החברה להסתכם ב-80-84 מיליון שקל (FFO למניה של 57 עד 60 אגורות). ה-FFO רק נזכיר, הוא לא רווח חשבונאי, הוא נתון כלכלי שמבוסס על הדוחות החשבונאיים. ה-FFO אמור לבטא את הרווח מפעולות שוטפות, מנוטרל סעיפים חריגים, וזה סוג של אומדן רווח/ תזרים מייצג. ה-FFO לוקח בחשבון את הוצאות המימון והוצאות המיסים, וכן הוא מנטרל כאמור הוצאות והכנסות חד פעמיות לרבות השבחות והעלאת ערך נדל"ן להשקעה. הרווח הזה ביחס לשווי שוק, מבטא בפועל את התשואה הצפויה הכוללת על ההשקעה – ומדובר על כ-10% (רווח של כ-80-84 מיליון שקל חלקי שווי של כ-840 מיליון שקל).
תשואת דיבידנד של 8.5%-9%
אלא שה-FFO לא מבטא את הדיבידנד הצפוי. הדיבידנד שהנהלת החברה מעריכה שתחלק בשנת 2016 מסתכם מעט מתחת ל-FFO בסך של לפחות 72 מיליון שקל, ובתרגום למניה מדובר על 52 אגורות למניה. הדיבידנד הזה מבטא תשואת דיבידנד (דיבידנד למניה חלקי מניה) של כ-8.5%-9% – ממש לא רע, וזה עוד הדיבידנד המינימלי החזוי. בפועל, זה יכול להיות גבוה יותר, וחשוב לדעת שבשנים האחרונות החברה מחלקת דיבידנדים נאים שלרוב גם עולים על התחזית המקורית שלה. אז מה הבעיה? בעיקר החשיפה לשוק הנדל"ן, ולנכסים ספציפיים בשוק. הקרן מחזיקה במשרדים, מבנים למסחר לתעשייה ולוגיסטיקה (וגם מלונאות ותחנות דלק). עיקר הנכסים (מעל 60%) הוא משרדים. אז אם אתם מאמינים בשוק המשרדים ובנכסים הספציפיים של הקרן (כאן תוכלו לראות הרחבה על הנכסים של הקרן), זו יכולה להיות השקעה מעניינת, כי אחרי הכל זו השקעה בנדל"ן מבלי באמת לצאת מהבית, ורבים עדיין חושבים ש"הנדל"ן הוא המלך" בתחום ההשקעות. אבל, אם אתם חושבים שדי – זה לא יכול לעלות יותר, קחו בחשבון שאולי תקבלו דיבידנד, אבל ערך המניות שלכם בקרן עשוי לרדת. כך או אחרת, לפני שתקבלו החלטה, חשוב שתדעו מה זאת בעצם קרן ריט (REIT ) – כאן, תוכלו לקבל מידע על היתרונות והחסרונות של קרנות ריט ; וכן חשוב שתבינו שדיבידנדים זה לא הכל בהשקעות. מה שחשוב יותר זו התשואה הכוללת – התשואה של המניה בתוספת תשואת הדיבידנד.