מעודכן ל-5/2016
אפריקה מגורים היא אחת מחברות הבנייה הגדולות בארץ. הדוחות הכספיים שלה מבטאים את הפריחה בענף, את הגידול בביקושים לדירות ואת עליית המחירים. הדוחות שלה על פני השנים האחרונות מספרים שיזמי הנדל"ן הצליחו להגדיל רווחים, אבל השאלה אם הם מספרים על גרידיות/ תאוות הבצע של הקבלנים, ועל מחירי דירות מנותקים? והתשובה לא.
איך ואיפה רואים את זה במספרים? ובכן הרווח הגולמי של אפריקה מגורים אמור לבטא את הפער בין מחיר המכירה של דירה לעלות של דירה, ונדגים – אם נניח שמחיר דירה 1.5 מיליון שקל והעלות שלה 1 מיליון שקל, אז בדוחות הכספיים העסקה הזו תראה כך – הכנסה – 1.5 מיליון שקל, עלות מכר 1 מיליון שקל, ורווח גולמי של 0.5 מיליון שקל. מדובר ברווח לפני הוצאות שיווק, משרד מכירות, פרסום, וכמובן מימון. ההוצאות האחרות עשויות להיות גדולות, אבל בשלב הראשון נתרכז ברווח הגולמי.
הרווח הגולמי נמדד גם ביחס למכירות (רווח גולמי חלקי הכנסות) ואז מתקבלת רווחיות גולמית, ובשמות אחרים – שיעור הרווח הגולמי, מרווח גולמי. מרווח גבוה מבטא שוק פחות תחרותי, מבטא בעצם שהכוח נמצא אצל המוכרים, ואילו מרווח קטן מאפיין ענפים תחרותיים ומקומות שבהם הכח בעצם נמצא אצל הקונים.
כמה אפריקה מרוויחה על מכירת דירה?
אפריקה מגורים מדווחת ברבעון הראשון של 2016 על מרווח גולמי של 24% – המכירות הסתכמו ב-188.6 מיליון שקל והרווח הגולמי ב-45.2 מיליון שקל. בכל שנת 2015 המרווח הגולמי היה 26% – הכנסות של 685.8 מיליון שקל ורווח גולמי של 166.4 מיליון שקל.
האם זה מרווח גבוה? מצד אחד – לא, הרי צריך לקחת בחשבון את ההוצאות הנוספות, ומעבר לכך- חשוב להבין שעלות המכר מבטאת את הקרקע שבמקרים רבים היא בעלות היסטורית יחסית נמוכה (ואם היא היתה נרשמת במחיר "מלא" העלות האמיתית בהתאמה היתה גדלה, ומרווח היה יורד מעט). אך מצד שני- כן, המחירים גבוהים, כי גם אם מתחשבים במחיר ההוגן של הקרקע, וגם אם מתייחסים להוצאות, הרי שאין סיבה שבשוק תחרותי הרווח בשורה התחתונה, יסתכם ב-15% כפי שהיה בשנה האחרונה. הרווח ברבעון הראשון של השנה מסתכם בכ-9% מהמחזור (רווח של 19.7 מיליון שקל לעומת הכנסות כוללות בסך 228 מיליון שקל), וזה גם מבטא סוג של רווח עודף (אם כי לא בצורה משמעותית, גם על רקע העלות שאינה כוללת, במקרים רבים, את המחיר האמיתי של הקרקע).
וגם אם המחירים של אפריקה גבוהים, זה במספרים קטנים יחסית. לא מכאן תבוא הישועה לשוק הדירות, ובמילים אחרות – כדי שתהיה ירידת מחירים יש טפל במקומות הבעייתים באמת – היצע הקרקעות, הבאת פועלי בניין, הורדת המיסים על הנדל"ן, ואולי החשוב ביותר – העלאת הריבית, בריבית אפסית שוק הדירות רק הולך ומתחמם.
ונניח רק לצורך התרגיל המחשבתי שלוקחים מהקבלנים את הרווח העודף – גם אם נניח ירידה של 5% במחיר הדירות וזה ישאיר לאפריקה מגורים רווח באמת צנוע, הרי שזה לא סתמי, קצב עליות המחיירם בשנה האחרונה עמד על 5% יד 10% בערים שונות בארץ. כלומר, כל מה שיעשו כאן זה חזרה שנה אחורה, וזו גם הסיבה שקשה להאמין שהחברות הזרות ששר השיכון והבינוי כל כך מעוניין בהן, יחוללו מהפכה. הן הרי צריכות להרוויח, ולא בטווח שהעלויות שלהן נמוכות מהעלויות של הקבלנים המקומיים, במיוחד כשמבחינתם מדובר בעבודה מחוץ לבית ובהתאמה ההוצאות (למשל הוצאות השכר) גבוהות יותר.
מדריכים קשורים:
עלות דירה – ממה מורכבת עלות דירה, ואיפה הממשלה באמת יכולה לחסוך?
איך יודעים אם מחירי הדירות גבוהים?
סלע קפיטל נדל"ן הינה אחת משתי קרנות הריט (REIT – Real Estate Investment Trust ) שנסחרות בבורסה בת"א (השנייה היא ריט1). הקרנות האלו מאפשרות למשקיעים להחזיק דרכם בנכסים שונים (משרדים, מסחר, תעשייה וכו') וליהנות מדיבידנדים שוטפים (הרווחים מהשכרת הנכסים מחולקים למשקיעים). מדובר בפועל, בסוג של פתרון לכאלו שמעונינים בהשקעה בנדל"ן, אבל לא רוצים או יכולים להשקיע סכומי כסף גדולים. כאן אפשר בסכום קטן להיות מעין שותף בנכסים. מנגד, החיסרון של הקרנות האלו הוא בדמי הניהול – המשקיעים אמנם חוסכים את הירידה ל"שטח", אבל מישהו אחר עושה זאת והוא גובה על כך דמי ניהול, ועדיין התשואה הגלומה בדיבידנדים של קרנות הריט המקומיות לא רעה.
סלע קפיטל פרסמה תוצאות כספיות לרבעון הראשון של השנה, אבל מעניין יותר מהדוח החשבונאי עצמו היה דוח הדירקטוריון. הקרן שמחיר מנייתה עלה מתחילת השנה ב-6% לכ-6 שקל, המבטא שווי של 840 מיליון שקל, סיפקה תחזית רווח ודיבידנד לשנת 2016. ה-(FFO (Funds From Operations שמבטא את הרווח מפעולות שוטפות צפוי, להערכת הנהלת החברה להסתכם ב-80-84 מיליון שקל (FFO למניה של 57 עד 60 אגורות). ה-FFO רק נזכיר, הוא לא רווח חשבונאי, הוא נתון כלכלי שמבוסס על הדוחות החשבונאיים. ה-FFO אמור לבטא את הרווח מפעולות שוטפות, מנוטרל סעיפים חריגים, וזה סוג של אומדן רווח/ תזרים מייצג. ה-FFO לוקח בחשבון את הוצאות המימון והוצאות המיסים, וכן הוא מנטרל כאמור הוצאות והכנסות חד פעמיות לרבות השבחות והעלאת ערך נדל"ן להשקעה. הרווח הזה ביחס לשווי שוק, מבטא בפועל את התשואה הצפויה הכוללת על ההשקעה – ומדובר על כ-10% (רווח של כ-80-84 מיליון שקל חלקי שווי של כ-840 מיליון שקל).
תשואת דיבידנד של 8.5%-9%
אלא שה-FFO לא מבטא את הדיבידנד הצפוי. הדיבידנד שהנהלת החברה מעריכה שתחלק בשנת 2016 מסתכם מעט מתחת ל-FFO בסך של לפחות 72 מיליון שקל, ובתרגום למניה מדובר על 52 אגורות למניה. הדיבידנד הזה מבטא תשואת דיבידנד (דיבידנד למניה חלקי מניה) של כ-8.5%-9% – ממש לא רע, וזה עוד הדיבידנד המינימלי החזוי. בפועל, זה יכול להיות גבוה יותר, וחשוב לדעת שבשנים האחרונות החברה מחלקת דיבידנדים נאים שלרוב גם עולים על התחזית המקורית שלה. אז מה הבעיה? בעיקר החשיפה לשוק הנדל"ן, ולנכסים ספציפיים בשוק. הקרן מחזיקה במשרדים, מבנים למסחר לתעשייה ולוגיסטיקה (וגם מלונאות ותחנות דלק). עיקר הנכסים (מעל 60%) הוא משרדים. אז אם אתם מאמינים בשוק המשרדים ובנכסים הספציפיים של הקרן (כאן תוכלו לראות הרחבה על הנכסים של הקרן), זו יכולה להיות השקעה מעניינת, כי אחרי הכל זו השקעה בנדל"ן מבלי באמת לצאת מהבית, ורבים עדיין חושבים ש"הנדל"ן הוא המלך" בתחום ההשקעות. אבל, אם אתם חושבים שדי – זה לא יכול לעלות יותר, קחו בחשבון שאולי תקבלו דיבידנד, אבל ערך המניות שלכם בקרן עשוי לרדת. כך או אחרת, לפני שתקבלו החלטה, חשוב שתדעו מה זאת בעצם קרן ריט (REIT ) – כאן, תוכלו לקבל מידע על היתרונות והחסרונות של קרנות ריט ; וכן חשוב שתבינו שדיבידנדים זה לא הכל בהשקעות. מה שחשוב יותר זו התשואה הכוללת – התשואה של המניה בתוספת תשואת הדיבידנד.
בנק ירושלים התחיל לאחרונה לשווק פיקדונות מובנים והפעם הוא מציע ללקוחותיו פיקדון מותנה בעליית סל מניות אנרגיה. הפיקדון לתקופה של 3.5 שנים והחזר ההשקעה, על פי הבנק, מובטח. כשאומרים לכם החזר השקעה מובטח (וזה הרעיון בפיקדונות מובנים), חשוב שתבדקו מי מבטיח – האם יצרן הפיקדון המובנה, שיכול להיות איזה בנק השקעות אמריקני או הבנק עצמו. כבר היו מקרים שהיצרן התמוטט ולא עמד בהתחייבות שלו (בעיקר במשבר הפיננסי הגדול של סוף 2008), ולכן צריך לוודא מי היצרן באם הוא ערב לקרן הנומינלית, או שבפועל הבטוחה היא של בנק ירושלים עצמו וכאן כנראה הסיכוי להתמוטטות קטן יותר. בכל מקרה – יש כאן סיכון, זה לא פיקדון רגיל שמובטח על ידי המדינה.
ומעבר לכך, כשאומרים לכם השקעה מובטחת חשוב להבין שמדובר בקרן הנומינלית. בפועל, גם אם תקבלו את הקרן הנומינלית בסוף התקופה הרי שמדוב על הפסד ריאלי – הפסד של המדד או של חלופות השקעה אחרות. אז נכון, אין בעצם אלטרנטיבות, וליתר דיוק האלטרנטיבות הסולידיות נמוכות במיוחד, ובכל זאת חשוב לדעת שמדובר לרוב (תלוי בטווח הפיקדון המובנה) על הפסד ריאלי של כמה אחוזים בודדים.
בבנק ירושלים מספרים שהתשואה המקסימלית (והתיאורטית!) על הפיקדון היא 55%. אבל זה יקרה רק אם כל מניות הסל יעלו בדיוק את מקסימום התשואה האפשרית (מיד הרחבה), וזה תרחיש עם אפס הסתברות, שהאמת טוב היה אם בכלל לא היה מפורסם.
הפיקדון יחל ב-11 ביוני 2016 ויסתיים ב-11 בדצמבר 2018. מינימום להפקדה – 10 אלף שקל, כאשר המענק יהיה צמוד לדולר.
סל המניות מורכב מ-10 מניות גז ונפט – רויאל דץ', טוטאל SA, BG גרופ, Tesoro, Weatherford , RANGE RESOURCES, CHESAPEAKE ENERGY, WHITING PETROLEUM, CONSOL ENERGY, NABORS INDUSTRIES. משקלה של כל מניה – 10% בסל המניות.
על הפיקדון – "הפיקדון מיועד ללקוחות המעוניינים בהשקעה עם פוטנציאל תשואה גבוה וקרן מובטחת" מסבירים בבנק ירושלים, "הפיקדון מאפשר חשיפה לסל מניות אנרגיה המפורט מטה. בחודשים האחרונים התייצבו מחירי האנרגיה, לאחר ירידה משמעותית שהחלה ביוני 2014 ,אשר גררה אחריה מטה את מחירי מניות סקטור הגז והנפט. ישנן הערכות בשוק שהירידה נבעה מהבדלי תזמון זמניים בשווקים בין היצע לביקוש. על פי הערכות אלו, הביקושים יחזרו לעלות בטווח הזמן הבינוני (שנתיים עד ארבע שנים) ועימם גם העליות במחירי האנרגיה ומניות חברות הסקטור.
"מחירי האנרגיה צפויים להמשיך להיות לא יציבים במהלך 2015 ולכן אינם מתאימים להשקעה לטווח הקצר. פיקדון זה הינו בטווח בינוני של שלוש שנים וחצי וצפוי ליהנות מהתאוששות שווקי האנרגיה במידה ויתממשו התחזיות הנ“ל. יחד עם זאת, שוק האנרגיה הינו בלתי צפוי ויכול להיתקל במהמורות נוספות. מסיבה זו, מתוכנן מוצר זה לספק הגנה מלאה כנגד ירידות בשווקים באמצעות הבטחת קרן ההפקדה במלואה".
איך נקבעת התשואה בפיקדון?
לכל מניה נקבעה תקרה של 55% (לא כולל) סוג של "חסם" שמבטא את היחס למחיר הפתיחה ביום תחילת הפיקדון (היום הקובע). במידה ומחיר המניה לא ”נגע“ או חרג מעליה של 55% ,מלוא תשואת המניה, חיובית או שלילית, תילקח בחשבון, לצורך חישוב תשואת המניה מתוך הסל. במידה וביום מסחר כלשהו מחיר כל מניה מן הסל יחרוג או יגע (ולו פעם אחת) בחסם, תשואת המניה הספציפית תיקבע על 6% למשך תקופת הפיקדון. המענק בגין הפיקדון יחושב לפי ממוצע תשואת המניות בתקופה כפי שחושבה לעיל כשבכל מקרה קרן ההפקדה מובטחת.
ומה זה בעצם אומר? ראשית, בנק ירושלים מנפנף בתשואה מקסימלית של 55%, אבל גם הבוא יודע שמדובר בקשקוש. כדי לקבל תשואה של 55%, צריך להיות שבדיוק בסוף תקופת הפיקדון המובנה בעוד 3.5 שנים, כל 10 המניות יעלו בדיוק ב-55%. זה כמובן לא יקרה, יהיו מניות שירדו, היו מניות שיעלו ויהיו כאלו שיעלו ביותר מ-55% ואז תיקבע להם תשואה של 6%. זה סוג של הימור על מניות הגז והאנרגיה, אבל תשכחו מתשואה של 55%, וגם לא משהו שמתקרב לה. בבנק מספקי תרחישים אפשריים – תוכלו לראות את המידע כאן.
כך או אחרת, חשוב לדעת את היתרונות לצד החסרונות של המוצר המובנה. מדובר על אפשרות לייצר תשואה בתקופה של ריבית אפסית. לא עשרות אחוזים, ובכל את – אפשרות לעשות יותר מהאלטרנטיבות הקיימות. חשוב לדעת את הסיכונים – ראשית, להבין אם באמת יש הבטחה מלאה לקרן הנומינלית ושנית להבין שהכסף סגור לתקופה ארוכה ובתשואה לא וודאית.
מדריך – פיקדונות מובנים – כל מה שדצריך לדעת
הגירעון בהון החוזר של אורבנקורפ רגע לפני גיוס אג"ח היה רמז עבה לעתיד לבוא – מי משקיע באג"ח של חברה עם גירעון בהון החוזר?
מה הבעיה עם הנכסים השוטפים של אורבנקורפ? איך זה שהם יתממשו על פני חמש שנים (ולא שנה), ומה היתה האינדיקציה הטובה ביותר לנפילה של החברה?
נניח שאתם מנהלי השקעות בגוף מוסדי ואתם בוחנים השקעה בהנפקת אג"ח של חברת נדל"ן. אתם מקבלים את התשקיף שכולל תיאור רחב על עסקי החברה לצד הדוחות הכספיים של החברה כמה שנים לאחור.
מהמאזן עולה התמונה הבאה – יש לה נכסים בסך של 957 מיליון שקל, התחייבויות בסך של 720 מיליון שקל, והון עצמי של 237 מיליון שקל. הנתונים האלו כנראה לא ממש יעזרו לכם לקבל החלטה, ואתם יורדים לרזולוציה עמוקה יותר- הנכסים השוטפים של החברה מסתכמים ב-435 מיליון שקל, וההתחייבויות השוטפות מסתכמות ב-648 מיליון שקל. הנתונים האלו כבר אמורים להציף חשש מסוים. נכון, זו תמונה חלקית, אבל אלו חלקים די חשובים בפאזל והם לא מסתדרים.
גירעון בהון החוזר
הנכסים השוטפים מבטאים את הנכסים שאמורים להפוך למזומנים בטווח של שנה (לרוב שנה, למעט יוצאים מהכלל – מיד הרחבה), וההתחייבויות השוטפות אמורות להיות משולמות בטווח של שנה. ההפרש ביניהם – נכסים שוטפים פחות התחייבויות שוטפות נקרא – הון חוזר, והוא אמור תיאורטית לבטא את היקף המזומנים שיהיה במאזן בתוך שנה אז, מכאן יוצא שלכאורה יש כאן חור גדול (גירעון בהון החוזר) של 213 מיליון שקל. איך החברה תממן את הגירעון הזה? לא ברור, זו חברה שעוסקת בתחום הנדל"ן בעיקר היזמי, היא מוכרת דירות באופן שוטף, אבל מהשנים האחרונות ומהפרויקטים בקנה לא ברור אם יש לה תזרים חזוי שיסגור את הגירעון הזה. גירעון בלי תזרים באופק ובלי גופים (בנקים, ספקים ואחרים) שמממנים אותו, הוא צרה צרורה, אבל רגע – אולי בדיוק מהסיבה הזו יש הנפקה, גיוס האג"ח יסגור חלק גדול מהגירעון הזה.
החברה הזו, אורבנקורפ שפועלת בקנדה ונשלטת על ידי אלן ססקין (שעל רקע המשבר נמצא בפשיטת רגל ) היא אחת מגל ההנפקות הזרות ששוטף את הבורסה המקומית. כן, אצלנו החברות האלו יכולות לגייס, שם – בארה"ב, הן מתקשות לגייס, ואת האבסורד הזה הן מנצלות לגיוסים של מיליארדים. אורבנקורפ גייסה לפני כמה חודשים בודדים 180 מיליון שקל – למרות הגירעון בהון. הכסף הזה די נעלם, בשבועות האחרונים מתברר שמדובר באחד הפלופים הגדולים של השנים האחרונות – החברה פשוט קרסה, וביקשה הקפאת הליכים והגנה מפני נושים. איך זה יכול להיות? עדיין לא ברור, אבל מה שברור שכבר בדוחות היו סימנים מוקדמים למצוקה של החברה.
הנכסים השוטפים – יהפכו למזומנים עד 5 שנים מיום המאזן
הבעיה הראשונה היא כאמור בגירעון בהון החוזר. מי שמלווה כסף לחברה צריך לבחון אם מדובר בגירעון מתמשך, או גירעון שיש לו כיסוי (תזרים עתידי, מלווים מובטחים ועוד) – זה לא המצב באורבנקורפ, ומעבר לכך, הגירעון בהון החוזר עוד חמור ממה שמתקבל מתמטית. אורבנקורפ מסתבר היא מהחברות שהכלל בקשר לנכסים השוטפים לא חל עליהם. נכסים שוטפים הם לרוב נכסים שיהפכו למזומנים עד שנה, אבל אם מדובר בחברות עם אורך חיים תפעולי ארוך משנה, אזי הנכסים במסגרת סעיף הנכסים השוטפים, יהפכו למזומנים בטווח של משך החיים התפעולי. החשבונאות מאפשרת זו, וזה רלבנטי לחברות מסוגה של אורבנקורפ – חברות בנייה, שכן להן אין משמעות לשנה, מסגרת הפעילות שלהן היא הרבה מעבר לשנה – המחזור התפעולי שלהן הוא כמה שנים טובות משלב רכישת הקרקע, הגשת תב"ע, תכנון, בנייה, שיווק ומכירות. החברות הישראליות בתחום לרוב מדווחות על מחזור חיים תפעולי של 3 שנים, אורבנקורפ מדווחת על מעין שלוש פעילויות, פעילות שוטפת "רגילה" ושתי פעילויות של נדל"ן יזמי – אחת עם מחזור תפעולי של 3 שנים והשנייה עם מחזור תפעולי של 5 שנים, ואת זה אפשר לדעת רק מהביאורים לדוחות השנתיים – "לקבוצה שני מחזורים תפעוליים" כתוב בביאור, "בהתייחס למלאי דירות בהקמה בבנייה רוויה, תקופת מחזור התפעולי הינה עד חמש שנים. בהתייחס לבנייה צמודת קרקע , תקופת המחזור התפעולי הינה שלוש שנים. בהתייחס ליתר הפעילויות, המחזור התפעולי הינו שנה. לפיכך, הנכסים וההתחייבויות הקשורים באופן ישיר למלאי דירות בהקמה (הן בבנייה רוויה והן בבנייה צמודת קרקע) מסווגים בדוח על המצב הכספי במסגרת הנכסים וההתחייבויות השוטפים בהתאם לתקופת המחזור התפעולי המתייחסת לכל פעילות".
המשמעות של הביאור התמים הזה היא ענקית – אין משמעות לחישוב ההון החוזר (הגירעון בהון החוזר), מכיוון שבתוך הנכסים השוטפים יש נכסים שיהפכו למזומן לא בטווח של שנה אלא בטווח של שנתיים, שלוש שנים, ארבע שנים ואפילו קרובה לחמש שנים. מנגד, ההתחייבויות אמנם לכאורה מזוהות ונרשמות בהתאם לאורך החיים התפעולי של הנכסים הרלבנטיים, אלא שאם מפשפשים בביאורים מגלים שככל הנראה רוב ההתחייבויות הפיננסיות מוגדרות בהתאם להלכה ה"רגילה" – התחייבויות שנפרעות בטווח של שנה מוצגות בהתחייבויות שוטפות והתחייבות פיננסיות שנפרעות לאחר שנה נרשמות כהתחייבויות לזמן ארוך. כלומר, בתוך הנכסים השטפים יש נכסים רבים שלא יתורגמו למזומן בטווח של שנה (מלאי הדירות למשל מהווה 284 מיליון שקל מתוך נכסים שוטפים בסך 436 מיליון שקל, והוא בהגדרה ימומש בהתאם למחזור החיים התפעולי – שלוש עד חמש שנים); ומנגד – חלק גדול מההתחייבויות דווקא כן יתממש בטווח של שנה ( הלוואות מתאגידים פיננסים ואחרים בסך 430 מיליון שקל מתוך התחייבויות שוטפות בסך 648.7 מיליון שקל). מתמטיקה פשוטה אמורה להוביל אתכם לגירעון גדול משמעותית ממה שנראה בהתחלה. וזה כבר מתחיל להדאיג – איך החברה תסגור את הגירעון? אלא שמי שקרא בתשקיף היה עלול לקבל תמונה אחרת – החברה מסבירה שהגירעון החשבונאי בהון החוזר דווקא הופך לחיובי באם מתייחסים לשנה קדימה. החברה מציגה את רוב הנכסים השוטפים ככאלו שיתממשו בתקופה של 12 חודשים. זו התחזית של החברה, תחזית אופטימית מדי (ואולי חסרת בסיס).
חשבונאות ליברלית ברישום נדל"ן להשקעה
תוסיפו לגירעון בהון החוזר את החשבונאות מאוד ליברלית ברישום הנדל"ן להשקעה (שניפח את הנכסים ואת הרווחים בשנים הקודמות), ותקבלו חברה שכנראה לא היתה צריכה להשלים את הגיוס. אז איך זה קרה? פשוט – יש הרבה כסף שמחפש אלטרנטיבות ( האשמה בריבית הנמוכה), ומנהלי ההשקעות פונים גם לאג"ח יותר מסוכנות (אף אחד לא ציפה לכזה סיכון גדול) בתמורה לפיצוי בריבית – זו הדרך שלהם לייצר תשואה, אבל אין מתנות חינם בשווקים. השאלה הגדולה – אם הריבית על אגרות החוב מתמחרות את הסיכון, או שפשוט בגלל הכסף הרב שמגיע לגופים המוסדיים אז כבר אין ברירה וקונים מכל הבא ליד?
תכנים רלבנטיים:
הקרנות שקנו את הזבל של אורבנקורפ
גירעון כרוני בהון – איך זה אפשרי
קרן הנאמנות ברק ממונפת של בית ההשקעות ברק בניהולו של שי ברק, הושקה בסוף חודש מרץ, ונראה שהיא עדיין לא זוכה לאמון המשקיעים. בדיווח הבורסה המעודכן לסוף מרץ, בקרן יש 100 אלף שקל בלבד, וגם אם זה עלה במהלך השבועות האחרונים, נראה שעדיין מדובר על קרן קטנטנה. איך אנחנו מעריכים זאת.
הקרן דיווחה לאחרונה כי שני גורמים מקורבים מחזיקים ב-76% מהיקף ההשקעות בקרן, וזאת לעומת 46.4% בתאריך 27 באפריל. לא ברור מי המקורבים, ייתכן שהם מבעלי השליטה בברק – אפרים שגיא (27.5%), תומר חיים (27.5%) יוסף הרמן (25%) ושי ברק עצמו (20%). נכון למועד התשקיף (חודש מרץ) דיווחה ברק על ניהול כספים כולל של 27 מיליון שקל – סכום נמוך במונחי בית השקעות.
לחברה מספר קרנות נאמנות שהשיקה מאז הקמתה, לרבות ברק גמישה, ברק חוזים עתידיים (שגם היא הושקה לאחרונה וגם היא מנהלת סכום נמוך – 400 אלף שקל נמוך לסוף מרץ), ברק אג"ח מדינה וברק 10/90. רוב הכספים המנוהלים הם בשתי הקרנות האחרונות.
השקה של קרנות גם אם הם לא מגייסות כספים, חשובה מאוד לבית השקעות חדש, ואולי זה המקרה של ברק. ברגע שהקרן הושקה היא כבר חלק מהמשחק, היא רשומה ומדווחת (ובהתאמה יש עלויות לא מעטות), אבל היא גם מייצרת תשואה, ועוברת את השנה הראשונה – שנה שבה הקרן לא נכנסת למערכת הדירוג של הבנקים. כל הרעיון בשיווק הקרנות הוא להגיע למערכות של הבנקים. רק משם (נכון לעכשיו) מגיעים הכספים, ומי שבעצם קובע לאן זה יזרום הן מערכות הדירוג של הבנקים שמשפיעות באופן מוחלט על היועצים בבנקים – הכסף של המשקיעים זורם לפי המערכות דירוג.
ועל רקע זה, שם המשחק הוא להגיע לדירוג טוב, ודווקא ככל שהקרן יותר קטנה ולכן גם יותר גמישה בפעולות שלה, הסיכוי שלה להגיע לדירוג טוב הוא גבוה יותר. יש מנהלי קרנות שמשיקים קרנות רק כדי שהם יהיו במשחק, ואחרי שנה הן נכנסות למודל הדירוגים של הבנקים ואז הם כבר יכולות עם הנתונים שלהם טובים להשתלב גבוה בדירוג ולהשיג מיליונים רבים שיזרמו אליהם. במילים פשוטות – זה עניין של סיכוי סיכון – להשיק קרן ולתחזק אותה שנה עולה כסף. אבל גם אם אין הזרמות כספים בשנה הראשונה, באם המנהל הצליח (וכשהקרן קטנה יש סיכוי גבוה יותר) לייצר תשואה, הוא נכנס גבוה לדירוגים בשנה העוקבת, ואז הסיכון הזה עשוי להתברר כמשתלם מאוד.
זה לא אומר, חשוב להדגיש, שמנהלי הקרנות פועלים באופן לא ליגיטימי, זה אומר שאם אתם רואים קרן חדשה עם נתונים מצויים, ובבנקים ממליצים עליה, חשוב לוודא כמה זמן היא בשוק ואם זה יכול לנבוע מכך שכשהיא היתה קטנה היא עשתה תשואה גבוה שהכניסה אותה לדירוג הגבוה , ואז זו כבר החלטה שלכם אם להאמין שהיא תמשיך לשכפל את ההצלחה או לא.
קרנות נאמנות השקיעו בזבל של אורבנקורפ והן רושמות עכשיו הפסדים ניכרים. אורבנקורפ התבררה כפלופ ענק – חברה שפועלת בשוק האמריקאי והגיעה לכאן כדי לגייס אג"ח הצליחה בגדול- גייסה 180 מיליון שקל, אבל מהר מאוד (תוך כמה חודשים) התברר שהכסף שהוזרם (רוב כסף הוזרם על ידי הגופים המוסדיים) נמחק (ברובו הגדול).
אורבנקורפ היא אחת מתוך עשרות חברות כאלו שאין להם זיקה למשק הישראלי וכל מה שהן רוצות זה את הכסף של הישראלים, והן מצליחות – מעל 12 מיליארד שקל גייסו בשנים האחרונות על ידי חברות מסוג זה שהמשותף להן – פעילות נדל"ן בצפון אמריקה.
הפלופ של אורבנקורפ
אורבנקורפ התבררה כסוג של הונאה (עכשיו מנסים לברר איך זה קרה ומי אשם) אבל כבר בעת הגשת התשקיף, התברר שמדובר בחברה שדוגלת בגישות ליברליות. זה התחיל בתמחור גבוה מאוד של הנכסים בספרים, רישום הלוואות כנראה שלא על פי הכללים החשבונאיים, אבל החשדות חמורות ביותר כשרשות ניירות ערך בודקת הונאה של המשקיעים המקומיים ותרמית שנרקמה בין בעל השליטה בחברה לבין מלווה שסיפק הלוואה בידיעה שאחרי הגיוס בארץ יוחזר לו כספו, ואז החבר הלא תוכל להמשיך ולשרוד.
קרנות הנאמנות שמחזיקים באורבנקורפ
כך או אחרת, קרנות הנאמנות נפלו עם ההשקעה הזו ובגדול. אקסלנס דיווחה על שערוך מחדש של אגרות החוב של אורבנקורפ והפסד של עד 0.5% בשתי קרנות אג"ח, ובקרנות אג"ח זה הרבה כסף – "הוקמה וועדה שהוסמכה לקבוע את שווי אורבנקורפ אג"ח א' (מספר ני"ע: 1137041) שהונפקו על ידי אורבנקורפ אינק (להלן :"אגרות החוב" או "האג"ח"), וזאת, בין השאר, עקב הפסקת המסחר באגרות החוב החל מיום 21/04/2016 והודעת מדרוג בע"מ מיום 23/04/2016 אודות הפסקת דירוג אגרות החוב הנ"ל (אשר דורגו עד למועד זה בדירוג השקעה)", מציינים בהודעה של אקסלנס ומפרטים את ההפסדים –
המחיר שנקבע לפני השערוך – 47.1 אגורות, המחיר שנקבע אחרי – 35 אגורות – שיעור השינוי במחיר האג"ח – 25.7%, וההשלכה על הקרנות:
אקסלנס (0A) אג"ח נדל"ן חשיפה לאמריקה – חברות – קרן נאמנות (מספר קרן: 5118096) – הפסד של 0.52%
אקסלנס (0A)(!) שכבות קונצרני – קרן נאמנות (מספר קרן: 5112396) – הפסד של 0.35%.
אחרי רישום ההפסדים האלו החשיפה של קרן אג"ח נדל"ן חשיפה לאמריקה היא כ-1.5% ושלאג"ח שכבות קונצרני – כ-1%. אגב, ההפסד עד כה הוא גבוה יותר, שכן מאז ההנפקה נפלו האג"ח ב-50%. קרן אקסלנס אג"ח נדל"ן חשיפה לאמריקה ירדה מתחילת השנה ב-2.5%.
גם מנורה מחזיקה באג"ח של אורבנקורפ – החשיפה שלה – בקרן הנאמנות מנורה מבטחים אג"ח ללא מניות (0.31%), בקרן מנורה מבטחים אג"ח קונצרני (0.25%), מנורה מבטחים אג"ח A (0.25%), מנורה מבטחים בונד ריבית משתנה (0.2%) ומנורה מבטחים שקלית מנוהלת (0.15%).
מיטב חשופה במיטב שקלית (0.18%), אניגמה אג"ח ללא מניות (0.28%) ואזימוט אג"ח ללא מניות (0.12%).
באנליסט מודל דרוג פנימי (0.16%) ובילין לפידות שיעור החשיפה יחסית משמעותי – בקרן ילין לפידות (00) שקלית ממוקדת ללא מניות – 0.51%, בקרן ילין לפידות (00) שקלית 1-4 שנים – 0.30%, בקרן ילין לפידות (0B) תיק השקעות ללא מניות- 0.39%; בקרן ילין לפידות (0A) מדדית ללא מניות 0.27% ובקרן ילין לפידות (0A)י A ומעלה עד 4 שנים 0.38%.
נראה שהנפגעים הגדולים בקרנות הנאמנות היו אקסלנס וילין לפידות. היתר גם אם השקיעו עשו זאת במיון נמוך במיוחד.
למדריכי קרנות ותעודות סל:
קרנות סמארט-בטא – מדוע זה רק גימיק?
מעודכן ל-03/2017
השקעתם בניירות ערך? הפסדתם הכל ותוך כדי גם לקחתם אשראי ואתם חייבים כספים לבנק – כדאי שתכירו את המקרה של אורלי הרן. המקרה צריך להילמד בכל קורס בשוק ההון. מדובר באישה כשירה מבחינה משפטית שחלתה ונתנה ייפוי-כוח מלא לבנה לבצע פעולות בחשבון הבנק שלה. הבן ביצע פעולות ספקולטיביות בחשבון הבנק ובמקביל לקח אשראי מהבנק, כשבסופו של דבר מחק את כל ההון של המשפחה והותיר חוב ענק של 20 מיליון שקל בחשבון של אמו. מי אחראי להפסדים? מי אחראי לחוב הענק?
המקרה של אורלי הרן
בפסק הדין חשוב במיוחד ותקדימי של השופטת דרורה פלפל משנת 2013 נקבע כי הבנק הפר את חובת הזהירות שלו כלפי הלקוחות, ומשמע יש אחריות גם על הבנק – "כשם שיש בדין הפלילי חובה מכוח הדין למנוע התאבדות פיזית – אזי מכוח חובת האמון והנאמנות המוגברת שבין הבנק לבין לקוחו, מכוח חובת תום-הלב והדרך המקובלת, בשלב שבו מגיע הבנק למסקנה כי התנהלות הלקוח… עלולה לגרום בזמן קצר ל'התאבדות כלכלית' של הלקוח – יש לעצור את פעילותו בחשבון". על רקע המשפטים האלו מכונה הנושא – המתאבדים הכלכליים" והוא זכה לתגובות תמיכה רבות, לצמד תגובות נגד של המערכת הבנקאית.
מי זה "מתאבד כלכלי"?
השופטת פלפל קבעה כי יש לחלק את האשמה בין הבן של אורלי הרן (כלומר אחריות המשפחה) לבין אחריות הבנק עצמו, ולכן הבנק צריך להשיב לאורלי הרן חלק מהכספים בשל אחריותו (חלקו באחריות) וחוסר מעשיו כדי למנוע "ההתאבדות כלכלית" של הבן הספקולנט. זה לא נגמר כאן – הוגש ערעור , אך בסופו של דבר, בית המשפט העליון לא ממש נגע בסוגיה התיאורטית ולא הגדיר את המקרה כהלכה מחייבת (אך גם לא הגדיר ההיפך). שופטי בית המשפט העליון קבעו בשנת 2015 (שנתיים לאחר ההחלטה השיפוטית הראשונה) שהבנק (בנק מזרחי טפחות) צריך להפחית את חוב הלקוחה בגלל אחריותו ב-25% ולא ב-50% כפי שהחליטה השופטת פלפל.
האם הבנק אחראי?
בית המשפט העליון הגדיר את מחויבות הבנק תחת כותרת של "אשם תורם", מבלי להתייחס לעניין האחריות על "התאבדות כלכלית" כשהקביעה הוסכמה במסגרת פשרה בין הצדדים.
וכמה נקודות חשובות מהסיפור הזה –
1. ייפוי כוח לא נותנים לכל אחד, גם אם הוא בן משפחה. לעיתים קרוובת דווקא הקרבה המשפחתית גורמת לנו להטייה מחשבתית, אבל כדי לנהל את הכסף, עדיף לעשות זאת בידי כאלו שמבינים, גם בגלל העניין המקצועי וגם כדי לא לערב משפחה עם כספים ועסקים.
2. לא לקחת אשרא להשקעות – אנשים "רגילים" שבורסה היא לא עסק בשבילם, לא צריכים לקחת אשראי לשם השקעות.
3. לבנק יש מחויבות מסוימת כלפי הלקוחות. היא עדיין לא ברורוה משפטית, אבל היא קיימת בהתקיים תנאים מסוימים (פעילות ברשלנות או אשמה תורמת) ואז בהתאמה קיימת גם אחריות לבנק (אחריות כספית) – עם זאת, מדובר על אחריות חלקית – בית המשפט העליון אישר הסכם פשרה של השתתפות הבנק ב-25% מהחוב הכולל שנלקח.
מדריכי השקעות:
ככה תנהלו את הכסף שלכם בלי תיווך
מדריך תעודות סל – כל מה שצריך לדעת
קרנות מחקות – האם כדאי?
מעודכן ל-11/2021אזהרת רווח היא הודעה של חברה נסחרת למשקיעים שהיא לא תעמוד בתחזית הרווח שלה. ההודעה נמסרת לפני מועד הפרסום של תוצאות הרבעון והיא מעידה על ביצועים חלשים ברבעון. אזהרת רווח מקובלת מאוד בשוק המניות האמריקאי מסיבה פשוטה – שם יש הנחיות וציפיות רבעוניות מהחברות, כך שיש בנצ'מרק שאם לא מגיעים אליו, אז צריך להזהיר. ובכלל – בבורסה האמריקאית, וול סטריט, שמים דגש רב על אספקת מידע מפורט ומלא למשקיעים בכל השלבים, ולכן תעשיית האנליזה כה משמעותית שם, ומכאן גם הצורך "לשרת" את המשקיעים ולספק להם תחזית.
במקרים רבים התחזית היא בשם ההנהלה, ובמקרים רבים יותר מדובר בעצם על תרגום הדוחות הקודמים והמסרים שעלו בשיחת הוועידה בין ההנהלה לאנליסטים ולמשקיעים, למספרים בדוחות של האנליסטים. כלומר, או שהחברה עצמה מפרסמת תחזית לרבעון הבא, או שהאנליסטים שמסקרים אותה מפרסמים תחזית המושתתת על דוחות קודמים ושיחות עם ההנהלה.
ברגע שהנהלת החברה לא עומדת ביעד הרווח, היא מפרסמת אזהרת רווח, וברוב המקרים התגובה של השוק כואבת – ירידה חדה במניית החברה, אלא אם האזהרה היתה כאילו ידועה לשוק, כלומר המשקיעים העריכו שזה עומד לקרות. כאן, תוכלו לקרוא על כל המקרים של אזהרות רווח.
כללי המשחק בוול סטריט – ניהול תחזיות
עם פרסום התוצאות הכספיות, החברות הנסחרות בבורסה האמריקאית, נוהגות במקביל למסירת דיווח והסבר על תוצאות העבר, לספק אינדיקציות להמשך. האנליסטים מעבדים את המידע ומפרסמים תחזיות, ובהתאמה מניית החברה עולה או יורדת בבורסה. התהליך הזה חשוב במיוחד לחברות כי אם הן מצליחות לדברר את הרווחים שלהן ואת המספרים שלהן בצורה טובה לשוק, זה משפיע לחיוב על מחיר המניה, ומחיר המניה הוא ברוב המקרים הדבר החשוב ביותר – זה חשוב למשקיעים, לבעלי השליטה וגם להנהלת החברה, שרוב השכר שלה מגיע דרך בונוסים ואופציות שתלויים במחיר המניה. האינטרסים מאוד ברורים, ולכן חשוב מאוד לקרוא בזהירות ובביקורתיות את המספרים בדוחות, שלפעמים ניתנים לעיוות חשבונאי.
כאשר חברה מספקת הערכה לתוצאות בעתיד, היא לרוב מספקת טווח של תחזית הן להכנסות והן לרווח. אם לאחר מכן היא מפרסמת תוצאות ובמבט קדימה היא משנה את התחזיות, היא בעצם מנמיכה תחזיות, ויש הבדל דק בין אזהרת רווח להנמכת תחזיות. כאשר מדובר על תוצאות הרבעון הקרוב, אזי פרסום של תוצאות נמוכות מהחזוי (לפני הפרסום הסופי של הדוח) הוא אזהרת רווח, אבל אם מדובר על תוצאות הרבעונים הבאים, מדובר על הנמכת תחזיות – זה ההבדל ההיסטורי בין המונחים, למרות שכיום יש בלבול בין המושגים. אבל האמת היא שזה לא ממש חשוב – מה שחשוב הוא שהחברה לא עמדה ביעדים בתקופה מסוימת וההשלכה של זה על השוק.
אזהרת רווח – המחשה
הנה המחשה תיאורטית לאזהרת רווח: נניח שאנחנו משקיעים במניית יצרנית האייפונים אפל (AAPL), שצפויה למכור ברבעון הקרוב בין 52 ל-53 מיליארד דולר ולהרוויח בין 7.5 ל-8.5 מיליארד דולר. כמה שבועות לפני סוף הרבעון החברה מפרסמת אזהרת רווח – היא תמכור ברבעון ב-50 מיליארד דולר, והרווח יסתכם ב-6.5 עד 7 מיליארד דולר. הפרסום התיאורטי הזה אמור להשפיע באופן שלילי על מניית החברה. כעבור כמה שבועות, במועד פרסום התוצאות, החברה צפויה לפרסם דוחות בהתאם לאזהרת הרווח וכן לספק תחזית קדימה, שעשויה להיות במקרים רבים נמוכה מהתחזית הקודמת, משמע – הנמכת תחזיות.
אזהרת רווח והשוק המקומי
ובעוד כללי המשחק בוול סטריט סובבים סביב תחזית החברות ועמידה או אי עמידה בהן, הרי שבישראל זה עדיין לא מקובל. רשות ניירות ערך ניסתה לגבש מתווה לפרסום אזהרת רווח לצד פרסום תחזיות, אבל בסופו של דבר הוחלט על העברת כל המידע של החברות במסגרת הדוחות – הדוח הכספי (החשבונאי) שכולל את המידע ההיסטורי ואת דוח הדירקטוריון (סקירת המנהלים) שבו ניתן למסור הערכות, ציפיות, תחזיות, צבר הזמנות ואינדיקציות נוספות שמשליכות על הביצועים בעתיד. בפועל, חברות מעטות שנסחרות בארץ מספקות תחזיות קדימה – אלא אם מדובר על חברות דואליות שנסחרות במקביל בשתי הבורסות, ואז הן כן מפרסמות תחזית, ומכאן שגם המושג אזהרת רווח כמעט ולא רלוונטי בארץ. אין תחזית רווח ולכן אין אזהרה, אלא אם מדובר על מקרה חריג – הוצאות גדולות, הפסדים גדולים, מחיקות, שינוי דרמטי בפעילות העסקית או בשווקים, ואז החברות מפרסמות מידע בסגנון אזהרת רווח. הרי אחרי הכל, ברגע שקורה משהו מהותי בחברה, חובה לדווח עליו למשקיעים, ושינוי דרמטי במתווה הביצועים הוא כמובן משהו מהותי. אך כל עוד זה לא דרמה – אין דיווח.
אזהרת רווח – הזדמנות או סכין נופלת?
אזהרות רווח גורמות לרוב לירידה משמעותית במניית החברה. במקרים רבים הירידה הזו אינה כלכלית, אלא מעבר לכך – היא מבטאת את האכזבה הגדלה של המשקיעים ויש בה אלמנט פסיכולוגי, לרבות תופעת העדר – כשהעדר קונה, כולם קונים, וכשהוא מוכר כולם מוכרים. אך יש בירידה גם ביטוי גדול למשבר אמון מול הנהלת החברה, והשאלה היא עד כמה משבר זה עמוק. ככלל, במקרים רבים כשמוצאים ג'וק במטבח יתגלו ג'וקים נוספים, כלומר יהיו צרות נוספות, אבל זה כמובן לא מדע מדויק.
משקיעים מתוחכמים שנשענים על ביצועים ומספרים במקביל לניתוח הפעילות, המגמות, הענף, וכו', פועלים במגרש של אזהרות הרווח והנמכות הציפיות, ומגלים לעתים עיוותים בין המחירים של החברות המזהירות למניות בענף. הם מחפשים מניות של חברות מזהירות שירדו בחדות מעבר לאלמנט הכלכלי ומעבר למרווח ביטחון שהם לוקחים, בהתחשב באפשרות שייתכנו צרות נוספות, לרבות הנמכת ציפיות ועוד, ואז מבחינתם זו עשייה להיות השקעה טובה. יש קרנות גידור שמתמחות בסוג כזה של השקעות. עם זאת, צריך לזכור שזה משחק מסוכן – במקרים לא מעטים אזהרה רדפה אזהרה, והביצועים הלכו והתדרדרו, ומציאת התזמון הנכון להשקעה התבררה כעניין מאוד גמיש וכמובן שלא מובטח.
מדריכי השקעות:
השקעה במניות – כל מה שצריך לדעת
השקעה באג"ח כל מה שצריך לדעת
מעודכן ל-06/2023
ריבית פריים – עוד עיוות בעולם הבנקאות, ש"במקרה" עוזר לבנקים לעשות עליכם קופה (ואתם אפילו לא ידעתם); וגם – מהי בעצם ריבית הפריים, איך היא קשורה לריבית בנק ישראל, מה הריבית ברגע זה, ועוד
ריבית בנק ישראל עומדת כיום על 4.75%. זאת לאחר שבנק ישראל העלה אותה עשר פעמים ברציפות, בגלל התחזקות של האינפלציה בישראל. עד תחילתו של מהלך ההעלאות עמדה הריבית בישראל במשך שנים רבות על שיעור אפסי של 0.1%, למעט העלאה חד פעמית בסוף 2018 לרמה של 0.25% שאחריה חזרה וירדה על רקע משבר הקורונה. זה אומר שלהבדיל מבעבר אם אתם לווים ואם אתם משקיעים-חוסכים יש משמעות אדירה לריבית שאתם מקבלים או משלמים. כי זה כבר לא כסף קטן כמו שהיה בעבר. אתם צריכים כמובן לשאוף למקסם את הריבית שאתם מקבלים על פיקדונות, השקעות וכו', ולהקטין עד כמה שניתן את הריבית שאתם משלמים. מסתבר שחלק גדול מכם לא מפקיד את הכספים בעו"ש לפיקדונות נושאי ריבית. זה אולי היה נכון איכשהו בריבית אפס, אבל היום אתם מפסידים כמה אחוזים טובים בשנה בגלל החוסר ידיעה-עצלות. זה שווה הרבה כסף. מבדיקה שעשינו נמצא שלמשפחה ממוצעת יש 70 אלף שקל בחשבון בעו"ש. כן, זה ממוצע, יש כאלו שיש להם אפס עגול ויש כאלו עם מאות אלפים ואפילו מיליונים, אבל למה לא להשקיע את הסכומים האלו גם לטווח קצר ולקבל כ-4% ריבית?
אז ריבית בנק ישראל עומדת על 4.75%, אבל ריבית בנק ישראל היא לא הריבית שרלוונטית לכם, ואם אתם מחפשים לקחת הלוואה או משכנתא – אתם ממש לא יכולים לקבל הלוואות בריבית הזו. הריבית הזו היא הריבית שבה בנק ישראל מספק מימון לבנקים כשמנגד יש גם הפקדות של הבנקים בבנק ישראל באותה הריבית. כלומר, ריבית בנק ישראל רלוונטית למערכת הבנקאית בלבד. (בכמה עלתה הריבית על המשכנתא – היכנסו למחשבון וגלו)
הריבית של בנק ישראל נקבעת אחת לחודש על ידי חברי הוועדה המוניטרית שמורכבת בעיקר מבכירי בנק ישראל ומחליטה מה תהיה הריבית בחודש הבא. לריבית בנק ישראל יש משמעות כלכלית עמוקה; היא משליכה כמעט על כל פרמטר כלכלי – מדד המחירים לצרכן, שוק האג"ח, שוק המניות, שוק הדירות – כן, הסיבה העיקרית לניפוח המחירים בשוק הדיור היא הריבית הנמוכה, ועוד. אבל הריבית הזו כמעט שלא "מדוברת" מהטעם הפשוט, שהיא כאמור לא רלוונטית בעת מתן הלוואות ואשראי.
לצורך מתן הלוואות ואשראי הבנקים המציאו בעבר הרחוק ריבית אחרת – ריבית הפריים שנשענת על ריבית בנק ישראל, והיא הריבית האמיתית שמקובלת בהלוואות.
ריבית פריים = ריבית בנק ישראל + 1.5%
ריבית פריים מוגדרת היסטורית כריבית בנק ישראל בתוספת של 1.5% – וכאן יש מלכוד גדול ועיוות גדול. למה 1.5%? למה לקבוע תוספת ריבית כה משמעותית ביחס לריבית הבסיס? מה בעצם משמעות התוספת העצומה הזו? הגענו לעיקר – אין לזה באמת משמעות כלכלית, זו בעצם "סתם" הגדרה. למה? תחשבו על זה, איך אתם רוצים לקחת את המשכנתא שלכם בפריים פלוס 0.5% או בריבית שקלית קבועה של 5.5%? נוח לבנקאים לייצר עוד מידע שרק הם שולטים ויודעים אותו, נוח למלווים להציג את הנתונים איך שהם רוצים. אחרי הכל, יותר מחצי מהציבור לא באמת יודע מה המשמעות. מרווח של 1.5% הוא גבוה, הוא אפילו ענק גם בתקופות של ריבית גבוהה, אבל זה מושרש כאן תקופה ארוכה, ולמרות שזה מבלבל את הציבור בנק ישראל לא משנה את הפורמט.
למידע על ריבית ההלוואה הממוצעת בבנקים (הצמודה והשקלית)
למדריך ריבית – כל מה שצריך לדעת
ממי היה אפשר לצפות שיחסל את המרווח הגבוה הזה שמקפיץ את ריבית הפריים ביחס לריבית בנק ישראל? ובכן, מבנק ישראל לא ניתן לצפות לעשות משהו בנידון. אחרי הכל, המטרה העיקרית שלו היא יציבות הבנקים ולא יציבות הצרכנים, וכדאי שתפנימו את זה היטב – בבנק ישראל רוצים ללכת כל לילה לישון בידיעה שאין קטסטרופות בפתח, שאין ספק וחשש לגבי יציבות הבנקים, ולכן מבחינת בנק ישראל ריבית גבוהה זה דבר מצוין – ככה הבנקים מרוויחים יותר, ככה הבנקים מגדילים את ההון. כן, זה התפקיד האמיתי של הבנק המרכזי שלנו – הצרכנים לא ממש באג'נדה שלו (לכתבה – בנק ישראל שלא הכרתם: צביעות, שקרים ודאגה לבנקים על חשבון האזרחים).
אין הצדקה לתוספת של 1.5%; שר האוצר, נא להפחית את המרווח
ומה עם רשות התחרות (לשעבר רשות ההגבלים העסקיים)? למה הגוף הזה לא מתערב בדרך שבה נקבעת ריבית פריים? האם אין כאן סוג של תיאום מחירים? כל הבנקים המסחריים מיושרים למחיר אחיד, לריבית אחידה. האם יש מצב כזה, שוק שבו התעריף זהה בין כל החברות?
אז יגידו לכם שמדובר בחישוב היסטורי – כל הבנקים מחשבים באופן זהה לחלוטין את הריבית הזו, ההגדרה אחידה – ריבית פריים היא ריבית בנק ישראל בתוספת של 1.5%. אבל מה שהיה הוא לא בהכרח מה שיהיה או מה שצריך להיות. אין היגיון בריבית פריים מנותקת מריבית בנק ישראל למעט הסבר אחד – שיווקי, כלכלי – ככה הבנקים מתחילים את המשא ומתן אתנו, הצרכנים, מלמעלה, עם ריבית מאוד גבוהה. אלא שכאשר הריבית ברצפה, מצופה שגם המירווחים של הבנקים יהיו ברצפה.
ולענייננו – הבנקים עדיין יציבים, חזקים ולא תחרותיים. מה שצריך זה להתחיל בהגדרה מה זאת ריבית פריים ולקצץ אותה, ואולי לדאוג שהיא תהיה תחרותית.
הבנקים, נדגיש, מיושרים להגדרה אחידה בריבית הפריים, אבל הם לא חייבים לעשות זאת. זאת החלטה שלהם. תיאורטית, בנק מסוים יכול לקבוע את הריבית בתוספת של חצי אחוז על ריבית בנק ישראל. אלא שכולם ממושמעים, אותו מחיר לאורך כל הדרך, בלי תחרות אמיתית, ואם זו נקודת הפתיחה של ההלוואות לציבור, הרי שהציבור בבעיה.
למה ריבית הפריים גורמת לכם לשלם יותר?
אז יגידו לכם – מה זה משנה מהי ריבית הפריים, זה סתם מספר, וכשלוקחים הלוואה מהבנק אפשר לקבל אותה בריבית נמוכה מהפריים, וזה נכון. אבל כשאתם עומדים לקנות דירה ומתחילים אתכם ב-3 מיליון שקל, אתם חושבים בסוף שגם 2.5 מיליון שקל זה מחיר טוב, אבל אולי מלכתחילה זה היה צריך להיות 2 מיליון שקל. ככה זה בכל שוק, וכאן סידרו לבנקים עמדת פתיחה מצוינת.
אז יגידו לכם – יש תחרות בין הבנקים, וזה לאט לאט קורה בשטח, אבל תחרות לא יכולה להצליח במקום שמלכתחילה תנאי הפתיחה בעייתיים. כמה תחרות תעזור אם המירווח הוא 1.5%?
וגם יגידו לכם שככה זה בעולם, אבל זה לא בכל מקום, ולא בכל הבנקים, ולא במקומות שיש בעצם שני שחקנים חזקים ששולטים על השוק. ריבית הפריים היא ריבית מקובלת במדינות העולם המערבי, היא סוג של ריבית עוגן, ובמקור היא הייתה סוג של ריבית מינימום ללקוחות מועדפים/לקוחות פריים – מכאן שמה. המירווח אמור לכלול את העלויות של הבנק, את החשיפות, את הערכת הסיכונים ורווח "נורמלי". אבל רגע – למה אנחנו צריכים לממן את הבנקים הלא יעילים, השמנים והמנופחים? שיקצצו כמה אלפי עובדים, שיתייעלו, שיסגרו סניפים, שיחתכו במשכורות הבכירים, אפילו מתחת לרף של 2.5 מיליון שקל שהוגדר לאחרונה כשכר מקסימום לבכירים (על הגבלת שכר הבכירים תוכלו לקרוא כאן). אחרי הקיצוצים וההתייעלות, הבנקים יוכלו לגבות מכם פחות. זאת ועוד – הבנקים מאוד-מאוד רווחיים, הם מייצרים תשואה של 15% ויותר על ההון שלהם, וזה על חשבוננו. בעולם שבו הריביות ברצפה, הגיוני וצפוי שגם התשואה על ההון תהיה ברצפה, ותתרחק מאזור הנוחות הגבוה הזה.
ריבית הפריים משפיעה על כל סוגי ההלוואות וגם על ריבית המשכנתא, אחרי הכל יש מסלולי משכנתה שתלויים בפריים. עם זאת, להבדיל מהלוואות בבנק, במשכנתאות התחרות היא בקנה מידה אחר – מי שלוקח מאות אלפי שקלים כהלוואה לעשרות שנים, בודק במספר מקומות, ומסיבה זו הריביות על המשכנתאות תחרותיות ונמוכות יחסית להלוואות בבנקים. זאת ועוד – הבטוחה, כלומר הדירה, מקטינה את הסיכון של הבנקים, ולכן הריביות שהם מציעים נמוכות יותר. כאן, תוכלו לקבל מידע על ריבית המשכנתא המעודכנת.
על כל פנים, אם אתם לוקחים הלוואה או משכנתא צמודה לריבית פריים, אתם צריכים לזכור שמה שאתם רואים עכשיו זה לא בהכרח מה שיהיה בהמשך ההלוואה. אם ריבית בנק ישראל תעלה, גם ריבית הפריים תעלה, ואם זה יקרה אז הלווים יצטרכו לשלם יותר בשוטף (אם מדובר בהחזרים שוטפים) וההלוואה שלהם תהפוך ליקרה יותר – הריבית על ההלוואה תהיה גבוהה יותר מבעבר. לכן צריך לזכור שהריבית המשתנה, נניח להמחשה ריבית פריים מינוס 0.4% (הלוואת משכנתא), היא כיום 1.45%, אבל אם ריבית הפריים תעלה, הריבית על המשכנתא תעלה בהתאמה. אם בעוד שנה וחצי-שנתיים ריבית הפריים תהיה 4%, אז יהיה מדובר כבר על ריבית של 3.6%.
ובכל זאת משהו משתנה – הידד לתחרות!
ונימה אופטימית לסיום. יש תזוזה לכיוון של תחרות בין הבנקים, ואחד הצעדים המשמעותיים בכיוון הוא ההחלטה של המפקח על הבנקים לחייב את הבנקים למסור ללקוחות תעודת זהות בנקאית וכן הכניסה של בנק וואן זירו. לא בטוח שהוא מחולל תחרות אמיתית ועדיין – הכוונה להכניס בנקים דיגיטליים נוספים.
ולגבי התעודת זהות הבנקאית – מדובר על תעודה שנתית שבה יש בין השאר פירוט רחב ומלא על העמלות שאתם משלמים לבנק מכל הסוגים ושל הריביות על ההלוואות והאשראי שאתם משלמים. בדרך הזו אתם יכולים להתחיל ולעשות השוואה מול חברים ומשפחה ולראות אם אתם משלמים "בסדר" או יקר, וכן אתם יכולים ללכת ולבדוק בסניפים אחרים מה מציעים לכם. זה הופך להיות פשוט – מציגים את התעודה ומקבלים תשובה מהבנק האחר מה הוא יכול לתת. זה כבר סוג של תחרות. בנוסף, באמצע 2019 החל לפעול בישראל מאגר נתוני אשראי שרכז נתונים חיוביים ושליליים על פעילותם הפיננסית של כמעט כל משקי הבית בישראל; חסר גם סוג של קנה מידה להשוואה, בנצ'מרק, לתעודת הזהות הבנקאית כדי שהלקוח יכול להשוות את עצמו לכאלו שדומים לו מבחינת הנתונים הפיננסיים המשפיעים על הבנק ועל תנאי הלקוח. זה כמובן לא משהו שהבנקים עצמם יעשו, אבל מן הסתם יקומו חברות שיפתחו מערכת להשוואת נתונים כדי לספק לכם בנצ'מרק ביחס לעלויות שלכם – הן בעמלות והן בריבית. כאן, תוכלו להיכנס למדריך המלא על תעודת הזהות הבנקאית; וכאן תוכלו לקרוא מדריך מפורט על דירוג אשראי אישי – מה זה ואיך להיערך אליו בהתאם.
למדריכים קשורים:
מדריך ריבית – כל מה שצריך לדעת
עמלות ניירות ערך – ככה תבדקו אם הבנקים עושקים אתכם
עמלות אצל הברוקרים הפרטיים – מה עדיף, ברוקר או בנק?
לנתוני ריבית פריים באתר בנק ישראל
הדוחות של חג'ג' – מה הרווח החזוי בפרוייקט סומייל? (למרות שעדיין לא התחילו לבנות); איך החברה מוגדרת בפרויקט הארבעה (יזמית או קבוצת רכישה)? וכמה עולה דירה בפרויקט סומייל? (כמה עולה לחג'ג'?)
מגדל של 50 קומות בונה חברת הנדל"ן חג'ג' במתחם סומייל (רחוב אבן גבירול פינת ארלוזורוב בת"א), כשבסה"כ יהיו בו – 200 דירות (החברה מבקשת אישור ליותר) וכן יהיו בו שטחי מסחר. חג'ג' רכשה את הקרקע כבר לפני שלוש שנים והיא עסוקה בהכשרת השטח לבנייה, כשלהערכתה, על פי הדוחות הכספיים תחל בניית הפרויקט, בחודשים הקרובים.
חג'ג' אמנם רכשה את הקרקע, אבל היא לא מגדירה את הפעילות הזו כפעילות יזמית (לצד פרויקטים אחרים שבהם היא כן יזמית). אין לה כוונה לבנות ולמכור את הדירות וליהנות מרווח יזמי. הפעילות שלה בפרויקט הגדול הזה מוגדרת על ידה כארגון וליווי של קבוצת רכישה, ויש לה כוונה ליהנות מרווחים כמארגנת הקבוצה (רווחי ייעוץ/ ניהול), ויש כאן אמירה חשובה – החברה בעצם אינה רואה את עצמה, במקרה זה, כיזם שחשוף למחירי הדירות, לעלות הדירות, אלא כמלווה שהרווח שלו הוא דמי ניהול וייעוץ שוטפים. אלא שבינתיים עד שהיא עוברת לשלב קבוצת הרכישה, היא על תקן יזמית, שכן היא מחזיקה בקרקע, היא חשופה לסיכונים ולסיכויים שקשורים לקרקע. היא משווקת את הדירות (הזכויות לדירות) בדומה לקבלן שמשווק את הדירות שהוא מתעד להשלים – ההבדלים בשלב זה הם קטנים, ובכל זאת, ההבדל הגדול שמתישהו החברה' תתנתק מהחשיפה לקרקע ותתחיל להיות מארגנת קבוצה (בדומה לשאר קבוצות הרכישה שהיא מנהלת). על פי הדוחות הכספיים, אגב, פרויקט סומייל הוא היחיד מבין 9 פרויקטים שעדיין לא מוגדר כקבוצת רכישה, בגלל שלא מכרו את רוב זכויות הדירות לרוכשים פוטנציאלים. אבל בחג'ג' מעדכנים שזה צפוי להיות במהלך שנת 2016.
פרוייקט סומייל – פרוייקט הדגל של חג'ג'
פרויקט סומייל הוא מהבולטים שבין הפרויקטים של החברה. הפרוייקט המוביל שממחיש את האמביוולנטיות שבפעילות החברה הוא פרוייקט המגדלים ברחוב הארבעה. מדובר על שני מגדלים (הצפוני והדרומי), ולמרות שהם צמודים כל אחד מהם מוגדר אחרת לגמרי בדוחות הכספיים – המגדל הדרומי הוא במסגרת קבוצת רכישה, כלומר החברה מלווה אותו ומקבלת דמי ניהול שוטפים, ואילו הבניין השני הוא במסגרת פעילותה כיזמית, כלומר החברה היא קבלן יוזם שבמקביל לפעילות הבנייה משווקת את הדירות. מעבר לכך, גם בבניין הדרומי (קבוצת רכישה), יש לחג'ג' שטחים (לא בהיקף משמעותי מאוד) שאמורים להימכר בהמשך, כך שהם מוצגים כחלק מהפעילות של קבוצת הרכישה. הערבוב הזה מסרבל את הדוחות, וייתכן שגם את העסקים השוטפים, אבל אולי לחברה זה מתאים – ככה היא נהנית מכל העולמות – גם יזמית, גם מלווה קבוצות רכישה, וזה עוד לא הכל, היא גם משאירה לעצמה פה ושם נכסים (וגם רוכשת) ויש לה פעילות של נדל"ן מניב.
כל עוד הרוכשים מבינים מה הם רוכשים, וכל עוד קיימים גבולות בין התחומים, אז כנראה שזה עובד, ואגב, חשוב לציין שיש חברות נדל"ן רבות שמערבבות כמה תחומי פעילות – יזמות עם בנייה ועם נדל"ן מניב. אלא שכאן זה סוג מאוד קרוב של פעילות, עם מטרה אחת – יזמות של דירות למגורים (פעם אחת כקבוצת רכישה, ופעם אחרת יזמית).
על כל פנים, הפרויקט בסומייל הוא כאמור אחד מפרויקטי הדגל של החברה, והנה הנתונים העיקריים שלו – הקרקע נרכשה בתמורה ל-189 מיליון שקל (כולל ריביות על פני התקופה וכולל מע"מ). נכון לסוף 2015 החברה שיווקה 120 דירות ונותרו לה 80 דירות (שנרשמו במלאי). עד פרסום הדוח (סוף חודש מרץ) נמכרו עוד 10 זכויות לדירות.
עלות הקרקע וההיטלים מסתכמת ב-128 מיליון שקל (וזה רק חלקה של חג'ג'), עלות הבנייה מסתכמת ל-139 מיליון שקל ועלויות אחרות מסתכמות ב-21 מיליון שקל – בסה"כ העלויות שחג'ג' אחראית עליהן מסתכמות ב-288 מיליון שקל, מתוכן 172 מיליון שקל הושקעו ו-116 מיליון שקל יושקעו בעתיד. ובכל זאת, למרות ההוצאה הכספית הגדולה, בינתיים הפרויקט כאמור לא התחיל – שיעור ההשלמה שלו הוא אפס.
כמה עולה דירה בסומייל (לחג'ג') – 2.5 מיליון שקל (היא נמכרת כנראה ב-4 ויותר…)
בטבלה שמתארת את הפרויקט מציגה החברה את המלאי בגין הפרויקט (כל ההשקעה בהקמת הדירות לרבות החלק המרכזי בינתיים – רכישת הקרקע) בסכום של 204 מיליון שקל (סכום דומה למוצג בביאורים לדוחות), אבל הסכום הזה גבוה מההשקעה עד כה שמוצגת כאמור בסך של 172 מיליון שקל. ההפרש מיוחס כנראה לעלויות של היטלי השבחה ופיתוח ופינוי המחזיקים הנוכחיים בקרקע. כלומר, בסה"כ יש לחברה 80 דירות שרשומות ב-204 מיליון שקל כאשר הסכום הזה כולל את כל העלויות הצפויות. אז נכון, האומדנים האלו עשויות להשתנות, אבל אם נתייחס למספרים האלו כמייצגים נכון לכתיבת הדוחות, הרי שבמלאי של החברה יש 80 דירות בערך של 2.5 מיליון שקל לדירה. זו העלות של הדירה, וזה על פניו נשמע נמוך ביחס למחירים של דירות היוקרה במרכז ת"א.
רווח צפוי – 200 מיליון (אם הכל יילך כשורה)
על המלאי אין רווחים וכאשר יימכר החברה תרשום רווחים, אבל כבר עכשיו היא מציגה בדוח הדירקטוריון רווחים על הדירות שכבר נמכרו, או ליתר דיוק – רווחים על מכירת הזכויות לדירות (הרי לא התחילו לבנות) – "נכון למועד פרסום הדוח, נחתמו 130 הסכמי מכר וכן 5 בקשות הצטרפות ליחידות דיור", מציינים מנהלי החברה בסקירת המנהלים, "מתוך 130 הסכמי המכר שנחתמו 36 מהם אינם חלוטים (הסכמים הניתנים לביטול)….באשר ל-94 מהסכמי המכר שהינם חלוטים, עודף התמורה לה זכאית חג'ג' סומייל (חברה בת שמחזיקה בפרויקט – א.ע), מעבר לעלות רכישת הזכויות במקרקעי הפרויקט ששווקו על ידה במסגרת אותם הסכמי מכר, מסתכם ב-63 מיליון שקל (רווח גולמי)". מדובר בחלק החברה בלבד (אחרי הוצאות וחלקות רווחים), וזה עוד לא הכל – יתר ההסכמים (הלא חלוטים) והסכמי ההתקשרות מבטאים רווח גולמי תיאורטי של 40 מיליון שקל. כמו כן, מכירת הזכויות שברשותה מבטאות רווח תיאורטי נוסף (בהינתן מחיר השוק) של 93 מיליון שקל נוספים. במילים פשוטות, בפרויקט הזה עוד לא נבחר קבלן, עוד לא התקבלו כל ההיתרים ובדוחות מנהלים כבר סופרים רווח בסדר גודל של 200 מיליון שקל – רווח שעדיין לא נרשם בדוח הכספי החשבונאי.
הרווח הזה יתבטא בדוחות העתידיים בשני אופנים – רווח ממכירה של זכויות בקרקע וכן רווח והכנסות מדמי ייעוץ כמנהלת ומארגנת קבוצת רכישה.
מדריך : קבוצות רכישה – מה זה? יתרונות וחסרונות
קבוצת הרכישה של חג'ג' – מקדימים הכנסות ורווחים
מעודכן ל-01/2021מה הוא שורט או מכירה בחסר?
מכירה בחסר (שורט) היא פעולה הפוכה מרכישת ניירת ערך. בדומה למכירה רגילה, גם במכירה בחסר, מוכרים נייר ערך ומקבלים מזומן, אבל בשונה ממכירה רגילה, אין למוכר את ניירות הערך שמכר, הוא בעצם מקדים את המכירה לרכישה (הוא נמצא במינוס של ניירות ערך ורק אחר כך מאפס את הפוזיציה).
מכירה בחסר נעשית לרוב כאשר חושבים שנייר הערך המסויים עומד לרדת, או כאשר רוצים לגדר אסטרטגיה מסוימת, והנה הדגמה – נניח שמשקיע מסויים מעריך שמניות הגז במחיר גבוה והוא חושב שהן יירדו – הוא יכול למכור את מניות הגז (לעשות שורט, וכבר נפרט את הטכניקה); דוגמה נוספת – נניח שמשקיע סבור שמניות ת"א 35(המעו"ף) נמצאות במחיר גבוה , הוא יכול למכור את המדד/האינדקס (למשל, מכירת תעודת סל על ת"א 35).
ודוגמה לגידור – נניח שמשקיע סבור שמניות ת"א 35 אטרקטיביות למעט מניות בודדות, אזי הוא יכול לגדר/ לנטרל את הסיכון במניות אלו על ידי מכירתן באופן יחסי לאחזקה במניות ת"א 35(כלומר לצד אחזקה במדד ת"א 35לרוב דרך תעודות סל, הוא מוכר את המניות הספציפיות)
אלו רק דוגמאות, יש אינסוף מקרים של שורטים כאסטרטגיות עירומות (חשיפה מלאה בתקווה שנייר הבסיס יירד) ויש אינסוף מקרים של שימוש בשורט לצורך גידור. המשותף לכל התרחישים האלו שבעצם מקדימים את המכירה לרכישה – קודם מוכרים ואז קונים, מוכרים כי חושבים שהמחיר יקר (או כשרוצים לגדר) ומצפים שבהמשך יקנו בזול. הרווח במקרה הזה נובע כאמור מירידה במחיר והנה המחשה מספרית – נניח שעשינו שורט על טבע במחיר של 65 דולר, ואחרי חצי שנה המניה ירדה ל-45 דולר ואז רכשנו אותה (כלומר סגרנו את הפוזיציה). טבע בעצם ירדה ב-20דולר – ירידה של 30.8%, ומי שעשה שורט הרוויח 20דולר (לכל מניה) – רווח של 30.8%.
איך עושים שורט?
אבל איך מוכרים משהו שאין? כדי למכור צריך קודם לשאול – הכוונה שצריך לקבל מגורם אחר את ניירות הערך המיועדים למכירה, אחרת טכנית לא ניתן למכור. השאלת ניירות הערך היא עניין של משא ומתן ושל סחירות נייר הערך. אם תרצו לעשות שורט על אגרות חוב ממשלתיות לא תהיה בעיה להשיג סחורה, אבל אם תרצו לעשות שורט על מניית יתר קטנה, ממש לא בטוח שתוכלו לקבל מניות בהשאלה.
בפועל, באם אתם מתכוונים לעשות שורט, אתם צריכים לבדוק מול הבנק או הברוקר שאתם עובדים איתו האם יש את נייר הערך הזה להשאלה? הוא בודק בעיקר מול הגופים המוסדיים – תעודות הסל, קרנות נאמנות, קופות גמל ואולי אפילו הנוסטרו (חשבון השקעות עצמי) של הבנק או של הברוקר, ואם הוא מוצא, אז אפשר להתחיל. רק קחו בחשבון – השאלה עולה כסף – הגוף המשאיל מקבל מגוף השואל ריבית קבועה שנתית/דמי השאלה (שתלויה בנכס – זה יכול להיות בין 1% ליותר מ-3%, תלוי בסיכון באג"ח העמלה נמוכה יותר מאשר במניות), וחוץ מזה יש עמלות והוצאות שוטפות בגין העסקה. כלומר, כלכלית כדאי לעשות שורט "עירום" במניות רק אם אתם צופים ירידה שנתית של לפחות (במינימום) 4% בנייר הערך המסוים, והאמת שזה גם לא מבטא מרווח ביטחון מספק (באגרות חוב זה בהתאמה שיעור נמוך יותר).
כשעושים שורט צריך לזכור כמה דברים – ראשית, המשאיל יכול "לקרוא" לפוזיציה שלו בהתראה של יום יומיים (כל חוזה וההסכם הספציפי בין המשאיל לשואל). אם מדובר בנייר ערך מאוד סחיר, אז צפוי שהבנק/ברוקר ישיגו לכם את נייר הערך ממקור אחר, כך שלא תצטרכו בפועל להחזיר את הסחורה אלא שרק המשאיל משתנה. אבל אין בטוח וכבר היו דברים מעולם – מצבים שהשואל היה חייב להחזיר את הסחורה והמשמעות שהוא היה חייב להתכסות בחזרה, לבטל את השורט (לקנות את המניות), וכשזה נעשה בלחץ זה במקרים רבים מאוד נעשה בהפסד.
שנית, חשוב לזכור שבשורט במקרים רבים אתם נגד המגמה – ראיתם שנייר עלה בשיעור משמעותי, אתם סבורים שהמחיר לא כלכלי, ואז אתם עושים שורט – אולי זה יצליח, אבל במקרים רבים מה שעולה ממשיך לעלות, אתם בעצם פועלים נגד המגמה, ואז אתם עלולים להיתקע עם הפסד גדול. לא רק זה, אלא שכאשר המניה (או נייר הערך) ממשיך לטפס קורה תרחיש הפוך – שורט סקוויז. השורטיסטים נלחצים מהעליות שמסבות להם הפסד כבד ואז הם מחליטים לחסל את הפוזיציה (ו/או שהמשאיל שרואה שזה מה שקורה במיוחד כשבמקביל הביטחונות יורדים – מיד הסבר, "קורא" לפוזיציה שלו, דהיינו – דורש בחזרה את המניות). במצב של שורט סקוויז, המניה (או נייר הערך) עולה עוד יותר, כלומר תרחיש הפוך למה שציפה השורטיסט, תרחיש מאוד לא נעים לכיס. בשורה התחתונה – קיים כמובן סיכון והוא לא קטן!
כתב השאלה – ההסכם בין השואל למשאיל
ההסכם בין המשאיל לשואל נקרא כתב השאלה ובו יש פרטים מלאים, לרבות, העמלה שיש לשלם (הריבית השנתית שיש לשלם למשאיל); משך תקופת השאלת ניירות הערך, תקופת ההשאלה המקסימלית; מה קורה כשיש דיבידנדים? הרי חלוקת דיבידנד מהווה תשלום לבעלי המניות במקביל להפחתת המחיר של נייר הערך, אז מה בעצם קורה כשהמניות עוברות לשואל – הוא מקבל את הדיבידנד? והנה המחשה – נניח שנייר ערך מסויים נסחר במחיר של 1,000 אגורות ומחלק דיבידנד של 100 אגורות. בעל המניות מקבל (נתעלם ממיסים רק לצורך הדוגמה) מזומן בסך 100 אגורות על כל מניה ויש לו מניה שערכה ירד (במקביל לחלוקת הדיבידנד) ל-900 אגורות. בסה"כ (בהתעלם מהמס) הוא לא נפגע – יש לו 1,000 אגורות (900 במניה ו-100 במזומן). אבל כשהוא משאיל הדיבידנד לכאורה שייך לשואל, וכך לרוב זה מוגדר, אבל יש מצבים שהמשאיל מציג את הדיבידנד אצלו (במיוחד עם מדובר בגוף מוסדי שצריך בעצם להראות את האחזקה לרבות הדיבידנדים ממנה, ובנוסף הוא מרוויח עלייה דמי השאלה).
אבל, לא משנה מה קובעים לגבי הדיבידנד, ההתייחסות היא סימטרית, כלומר, לא יהיה מצב שהשואל מפסיד את ההתאמה של הדיבידנד ולא נהנה מהדיבידנד עצמו. כך שלכאורה השורטיסט לא מרוויח או מפסיד מחלוקת הדיבידנד, ובכל זאת, יש מקרים שזה שונה (ומקרים לא מעטים), ולכן חשוב להבין מה כתוב בהסכם, בכתב ההשאלה.
סוגייה נוספת – מה קורה בזמן ההשאלה מבחינת יכולת ההצעה של המשאיל באסיפות של בעלי המניות? הרי היו לו (לדוגמה) מניות בחברה מסוימת והוא יכל (ואפילו חייב באם מדובר על גוף מוסדי) להצביע באסיפות האלו, אלא שהשאלה משמעה שהמניות כבר לא שלו, כבר לא אצלו, אז מה זה אומר על זכות ההצבעה? ברוב המקרים אין זכות כזו, אך כאמור כל הסכום לגופו.
בכתב ההשאלה הבנק או הברוקר מגדירים את הביטחונות שעל השואל להעמיד לטובת ההשאלה. אחרי הכל, זו עסקה מסוכנת, אם השואל מפסיד (נניח שניר הערך עלה) מי מבטיח למשאיל שהוא יקבל את המניות. הרי במכירה בשורט קודם מוכרים ואחר כך קונים, אבל אם המחיר עלה (ונגזים בכוונה) פי 10, אז האם בכלל השואל יכול לקנות? יש לו מספיק כסף בחשבון? אם לא אז המשאיל בבעיה הוא לא יקבל את מניותיו, ולכן הבנק / ברוקר מייצגים כאן את המשאיל שמראש מגדיר את רמת הביטחונות שהוא דורש, ובהתאמה הבנק/ ברוקר מחייבים את השואל לעמוד בביטחונות אלו על פני כל התקופה. תזוזה מהביטחונות האלו תחייב אותו להעמיד ביטחונות נוספים או לצמצם את הפוזיציה של השורט.
שורט – ההלוואה הכי זולה שתקבלו
בראיה כוללת, שורטים זה דבר מבורך לשוק ההון, זה גורם לשכלול השוק, לנזילות, ולגיוון אפשרויות המסחר. בעולם, השורטים הם חלק משגרת היום אצל סוחרים רבים (בבורסה האמריקאית אין צורך בהשאלה כדי לעשות שורט תוך יומי – שורט שמתחיל ונסגר באותו היום), בארץ זה עדיין ההתחלה, אבל זה הולך וגדל. בבורסה המקומית ניתן למכור בחסר מניות, תעודות סל, אג"ח ומק"מ, והיקף השורטים הולך וגדל עם השנים והוא מסתכם בסדר גודל של 10 מיליארד שקל, רובו הגדול שורטים על אגרות חוב ממשלתיות ומק"מים. ולמה זה כך? פשוט מאוד – שורט על אג"ח ממשלתי או מק"מ שקול לקבלת הלוואה בתנאים אטרקטיביים ביותר – הריבית על המק"מ (ריבית שנתית) נמוכה מ-0.1% וגם אם תקחו את ההוצאות הנלווות ודמי ההשאלה (הריבית למשאיל) תקבלו הלוואה בריבית נמוכה מ-1% ובמקרים רבים (תלוי בכל המיקוח) ריבית כוללת של כ-0.5% – הלוואה מצויינת וזה מה שרבים פשוט עושים.
יחס שורט – היקף שורט ביחס לממוצע מסחר בנייר הערך
מודדים את היקף השורט ביחס המכונה (SIR- Short Interest Ratio). היחס מבטא את השווי הכספי של יתרת המכירות בחסר במחזור היומי הממוצע בבורסה באותו נייר ערך וכך אפשר להבין את היקף השורט, ותוך כמה זמן (בימי מסחר ממוצעים) יהיה אפשר לסגור אותו. ככל שהיחס גדול יותר המשמעות שמישהו חושב שהמניה/ נייר הערך צפוי לרדת. נניח לדוגמה שמחזור ממוצע במניה מסוימת הוא 1 מיליון שקל והשורט הוא 7 מיליון שקל, אז הכוונה היא שתוך 7 ימים בממוצע אפשר לסגור את השורט. מנגד אם במניה אחרת המסחר הממוצע הוא 3 מיליון שקל ויש שורט גבוה יותר של 12 מיליון שקל, אזי למרות שאבסולוטית מדובר ביתרת שורט גבוה יותר הרי שהיא יכולה להיסגר בשוק בתוך 4 ימי מסחר (12 מיליון של שורט חלקי מחזור של 4 מיליון) ולכן יחסית לשורט הקודם היא בהיקף נמוך יותר. המחזור אגב, הוא הממוצע ב-90 הימים האחרונים.
כל השורטים – מידע באתר הבורסה
הבורסה מקבלת מדי שבוע את רשימות השורט של כל חברי הבורסה ומפרסמת לציבור המשקיעים את הרשימות האלו. מדובר במידע חשוב במיוחד שכן כך ניתן לדעת מה חושבים לא רק בעלי העניין (שעשויים להגדיל ולהקטין פוזיציות וזה מדווח בדיווח בעלי עניין – דיווח יומי), אלא גם אם יש מישהו מחוץ לרשימת בעלי העניין שיש לו פוזיציה נגדית – שהוא מאמין בירידת מחיר בנייר הערך. כאן, תוכלו לראות את הרשימה המעודכנת של השורטים/מכירות בחסר. אגב, בשנת 2016 מככבת ברשימת השורטים מניית אופקו (בהמשך לשנת 2015), עם שורט של כ-400 מיליון שקל (מעודכן לאפריל); וכאמור בממשלתיות השקליות (אג"ח ממשלתי) ובמק"מים השורטים במיליארדים.
שורט טכני
ככלל ניתן לבצע שורט רק כאשר משאילים את נייר הערך, אבל יש חריגים. אם המשקיע/סוחר מקבל אישור למכור ולקנות באותו היום אזי טכנית יש לו על פני היום מכירה לא מגובה בהשאלה, זה נקרא שורט טכני.
כמו כן, מכירה של מניה דואלית בשעה שיש למשקיע את המניה הנסחרת בוול-סטריט (או בבורסה אחרת) היא גם אפשרית ומדובר בשורט טכני. השורט הזה אמור להתקזז באותו היום עם העברת המניות בחו"ל למניות מקומיות (וזה גם אפשרי במידה ויש מניות בחשבון אחר ושורט בחשבון שני, אך בתנאי וכפוף לכך שתהיה העברה באותו היום לסגור את השורט הטכני).
וכן יש מקרי קצה – מניות שעדיין לא נרשמו בחשבון אך הן קיימות ואמורות להיות מועברות, אם הברוקר/הבנק השתכנע שאכן המניות בדרך ניתן למכור אותן.
שורט דרך תעודות סל – שורט למשקיע "הפשוט"
כתבנו כאן על מכירה בחסר/שורט דרך תעודות סל – זו כנראה הדרך הנוחה בשביל רובכם להשקיע/להמר נגד המגמה. הרי רוב המשקיעים בבורסה, לא מנתחים ניירות ערך ספציפיים, רוב המשקיעים לא יגידו לכם שזה הזמן לשורט על מניית פריגו, או מניית בזק, או מניית אפל (AAPL ) שנסחרת בוול-סטריט. הרוב עשוי להגיד משהו כללי יותר על השווקים – שהמניות במחיר סביר, שהמניות במחיר מלא, או (ויש כאלה) שהמניות במחירא מנופח. לאלו מתאימה השקעה דרך תעודות סל בחסר. הממשעות של תעוודת הסל האלו היא שמישהו כבר עשה את העבודה, מישהו כבר הכין את הפלטפורמה של השורט, אין לכם כאן דמי השאלה (הם מעין מוחבאיים בתוך דמי הניהול של התעודה), ויש לכם דרך אלגנטית להיכנס לעמדת מכירה על השוק ולצאת ממנה. כאן לא צריך לבדוק את יש מניות ספציפיות להשאלה, לא צריך משאיל, אין פרק זמן להשאלה, אתם פשוט קונים את ההופכי למדד. זה יכול להיות כל מדד (כמעט), מדדי מניות ומדדי אג"ח ועוד. (אלא אם אתם בעניין של של שורט ספציפי)
כתבות חשובות ברשת בנוא מכירה בחסר/שורט:
– תראו מי עושה שורט ענק בבורסה האמריקאית. המשקיע ומנהל קרנות ההשקעה, קארל אייקן, בוזיציית שורט גדולה על המדדים בארה"ב. מה זה אומר? שהוא סבור שהמחירים בשוק עומדים לרדת – הרחבה בגלובס
סוחרים קטנים גרמו לבתי השקעות גדולים להפסיד מיליארדי דולרים ע"י יצירת "שורט סקוויז" והקפצת מניות קטנות במאות אחוזים למעלה- הרחבה בביזפורטל
מדריכי השקעה נוספים:
ככה תשקיעו לבד – כל מה שצריך לדעת כדי להתחיל להשקיע בעצמכם
תעודות סל – כל מה שצריך לדעת
עמלות ניירות ערך – ככה תתחסכו בעמלות (השוואה של בנקים ובתי השקעות)
איך מכירים במכירת דירות? מה צפוי להשתנות? ואיך זה כבר השפיע על הדוחות של חג'ג'?
עוד לפני שענבל אור הכניסה את קבוצות הרכישה שלה לבורסה, היו שם האחים חג'ג'. האחים הזרימו לפני כשש שנים, פעילות לשלד בורסאי ואחר כך לשלד נוסף, דיווחו על רווחים נאים מפעילות שוטפת והצליחו לגייס אג"ח בכמה מאות מיליוני שקלים מהגופים המוסדיים.
החברה העיקרית שלהם – חג'ג' נדל"ן, נסחרת בשווי העולה על 300 מיליון שקל ועוסקת בעצמה ודרך חברת רג'נסי בארגון קבוצות רכישה, נדל"ן יזמי ונדל"ן מניב. את התסריט הזה רצתה אור לשכפל, אבל עוד לפני הקריסה המהדהדת בחודשים האחרונים, היו חריקות עם הכנסת הפעילות והפיכת השלד הבורסאי לגוף חי ובועט. כן, אולי זה היה הרמז הראשון לעתיד לבוא, אחרי הכל, ברגע שאתה חברה ציבורית, כללי המשחק כבר משתנים, הפיקוח רחב יותר ועמוק יותר, והתעלולים הפיננסים כבר פחות אפשריים, אם כי, חברה ציבורית זה כמובן לא תעודת ביטוח.
הדוחות הכספיים של חג'ג' נדל"ן לשנת 2005 לא מבטאים משבר בתחום קבוצות הרכישה. אך הנפילה של אור עשויה להשליך על כל התחום – תדמיתית ורגולטורית מה שהיה הוא לא מה שיהיה. בינתיים, המספרים בדוחות של חג'ג' מעידים על שיפור, אבל זה גם בזכות החשבונאות. חג'ג' נדל"ן ניצלה אפשרות ליישם אימוץ מוקדם של תקן חשבונאי כדי להציג שיפור בהכנסות וברווח, וחשוב להדגיש – זה לגיטימי, וזה גם אושר על ידי רשות ניירות ערך. בשנת 2015 אם החברה היתה נשארת עם האימוץ הקיים של התקינה החשבונאית בנוגע להכרה בהכנסות היא היתה מדווחת על הכנסות של 98 מיליון שקל, ואילו בזכות הגישה החשבונאית החדשה (אימוץ של תקן IFRS 15 שמטפל ברישום ההכנסה על פני תקופה) היא רשמה הכנסות של 262.9 מיליון שקל. הרווח על פי החשבונאות "הקודמת" היה 20.3 מיליון שקל ואחרי האימוץ החדש הרווח זינק ל-35.6 מיליון שקל. כתוצאה מכך, עלה ההון העצמי של החברה ל-148.7 מיליון שקל בהשוואה ל-132.3 מיליון שקל לפני האימוץ המוקדם. ומה זה בכלל האימוץ המוקדם?
אחת הבעיות הגדולות של החשבונאות היא הכרה ומדידת הכנסה – מתי בעצם ניתן להכיר בהכנסה מהמוצר? האם שהוא עבר ללקוח? או שכאר הלקוח משלם את הכסף? או אולי בכלל שהלקוח מאשר שהמוצר תקין? השאלות האלו בחלק מהמקרים פשוטות, ובעיקרון ניתן להכיר בהכנסה כאשר המוצר עבר ואושר על ידי הלקוח וכאשר יש וודאות שהתמורה תתקבל. אבל, במוצרים "מורכבים" זה לא עובד, ונמחיש מהקל לכבד – כאשר מוכרים ספר, אז אכן אין בעיה – הספר עבר ללקוח, הלקוח שילם (וחברת כרטיסי האשראי אישרה את התשלום), ולכן ניתן להכיר במכירה באופן מיידי. אבל מה קורה כשמוכרים דירה? במקרה כזה, הקבלן מקדם חלק מהסכום בתחילת הדרך, ובתשלומים על פני התקופה שיכולה להיות מאוד ממושכת. הדירה כמובן נמסרת לקונה בסוף התהליך, והדילמה כאן היא איך להכיר בהכנסות ממכירת הדירה? החשבונאות אחת לכמה שנים עושה כאן זיגזג רעיוני כאשר עד עכשיו ובמשך כמה שנים טובות (מאז אימוץ התקינה הבינלאומית) הכלל היה שניתן להכיר במכירת דירה רק במועד המסירה – כלומר, הקבלן עובד כמה שנים טובות (לרוב) בלי להכיר בשקל של הכנסה ורווח. זו גישה שמרנית מדי, וזו גם גישה שגורמת לנתק בין המציאות בשטח לבין הדוחות הכספיים – המכירות של החברות מתבטאות בדוחות הכספיים רק שנה שנתיים אחרי המכירה עצמה, ואין באמת קשר בין המספרים בדוח לבין המכירות בשטח (שמתורגמות למכירות רק בעוד תקופה).
ועל הרקע הזה הוחלט לשנות את הכללים בקשר להכרה בהכנסה, וזה תקף במיוחד במוצרים שנמכרים על פני זמן. הכללים החדשים בפשטות מאפשרים להכיר בהכנסה על פני כל התקופה, וכך לא יהיה מצב שהקבלן יכיר בהכנסה רק בשלב המסירה. זה לא פשוט – כמה מכירים? באיזה שלב? ובאיזה תנאים? הן שאלות לא פשוטות תאורטית ופרקטית, אך באופן גס, החברות יצטרכו לפרק את הפרויקט לחלקים, למדוד באופן שוטף את שיעור הביצוע של הפרויקט וכך לקבוע את קצב התקדמותו ובהתאמה את היקף ההכנסות והרווחים, והנה המחשה – נניח שיש פרויקט דירות (שכל הדירות בו נמכרו) בהיקף של 500 מיליון שקל, ושלב הביצוע הוא 30% (ככלל, יהיה שיעור ביצוע שרק ממנו ואילך יהיה ניתן להכיר בהכנסות, לרוב כנראה 15%). המשמעות היא שהחברה יכולה להכיר בהכנסות בסך של 150 מיליון שקל, ובהתאמה בהוצאות בשיעור של 30%, וברווח החלקי. זה יותר מחובר לשטח, מכירים בהכנסה באופן שוטף על פני תקופת הפרויקט, אבל המצב הזה משאיר כוח רב (רב מדי) למנהלי החברות – הם בעצם יוכלו לשלוט בשיעור הביצוע שהוא בבסיסו אומדן והמשמעות היא שהם יכולים לתמרן את המספרים, ולא צריך ללכת יותר מדי רחוק. שיטת ההכרה בהכנסות בחברות פרויקטים (חברות ביצוע) היא לפי קצב התקדמות, והנה דוגמה מהזמן האחרון – דורי בניה – עד היום לא ברור איך נעלמו מאות רבות של מיליונים מהדוחות של החברה, אבל מה שברור שהיו שם טעויות גסות (במקרה הטוב) ו/ או מניפולציות (במקרה הרע) של האומדנים – הן האומדנים על קצב ההתקדמות והן האומדנים על ההכנסות וההוצאות הצפויות בפרויקט.
עכשיו השיטה הזו, פחות או יותר, עוברת לחברות הקבלניות , והיא אולי מחברת את תוצאות החברות האלו לשטח, והופכת את הדוחות ליותר רלבנטיים, אבל יש לזה מחיר – הדוחות נשענים על אומדנים ומטבע הדברים הם פחות מהמנים.
חג'ג' היתה הראשונה לבחור באימוץ מוקדם, בהמשך לאישור שקיבלה מרשות ניירות ערך, אך בעקבותיה צפויות חברות נוספות ליישם את התקינה החדשה – התוצאה צפויה להיות תוצאות טובות לחברות הבונות – הקדמת ההכנסות והרווחים תוך כדי הגדלת ההון העצמי.
מדריך : קבוצות רכישה – מה זה? יתרונות וחסרונות
הדוחות של חג'ג' – הרווח בדוח הדירקטוריון והרווח בדוח הכספי