מעודכן ל-5/2016

האם מגיע לכם סיוע בשכר דירה? עוד כמה שורות תקבלו תשובה

שכר הדירה  הוא ההוצאה הגדולה ביותר אצל משפחות רבות. אלו שהצליחו לרכוש דירה נאלצים להוציא חלק גדול משכרם על משכנתא, ואלו ששוכרים דירה (וחלקם של אלה באוכלוסייה הולך וגדל) נאלצים לשלם שכר דירה שהולך וגדל במקביל לעלייה במחירי הדיור (למדדי שכר הדירה בחודשים האחרונים).

שכר הדירה הממוצע נאמד ב-4 אלף שקל, אבל זה ממוצע –  שכר הדירה תלוי בדירה אותה שוכרים (איזה גודל, איזה סטנדרט?) וכן הוא תלוי במיקום שלה – יש מקומות ששכר הדירה יקר פי שתיים ויותר, אבל יש גם מקומות ששכר הדירה נמוך יותר. שכר הדירה גם תלוי במחירי הדירות,  שכן הוא מבטא את התשואה של בעלי הדירות, וקיימת קוראלציה (רוב הזמן) בין מחיר הדירה לשכר הדירה שמשלמים עליה.

רבים מתקשים לשלם את שכר הדירה, והשאלה אם הם יכולים לקבל סיוע מהמדינה בשכר הדירה? אגב, המדינה גם עוזרת בסיוע לרכישת דירה – על כך, תוכלו לקרוא כאן.

ובכן, יש לא מעטים שזכאים לסיוע בשכר דירה, הם צריכים לעמוד בקריטריונים ולעבור תהליך מימוש הזכאות שבסופו מוציאים תעודת זכאות. הסיוע ניתן על ידי משרד הבינוי שדרך חברות שהוא ממנה,  מספקות שירותים וסיוע כספי למבקשי עזרה בשכר דירה. כאן, תוכלו למצוא את כל השלבים ואת כל הטפסים הרלבנטיים להגשת הזכאות.

סיוע בשכר דירה למשפחות  

אז למי מגיע וכמה מגיע? נתחיל בסיוע למשפחות –  צריך לבדוק אם אתם עומדים בכלל בתנאים הבסיסים. ראשית, (ואולי הגיע הזמן לבטל את הקריטריון הזה) צריך שבני הזוג יהיו נשואים. ההגדרה התופסת היא לפי משרד הפנים (לרבות זוגות מאותו מין).

שנית –   תנאי חשוב מאוד הוא שאין דירה בבעלותם. זה הגיוני, אין מקום לתת סיוע למי שיש לו דירה. מעב לכך, גם אם היתה דירה בבעלותם (או בבעלות אחד מהם) הם לא זכאים, אפילו אם היתה לאחד מהם חלק מדירה בבעלותו הם כבר יוצאים מקבוצת הזכאים הפוטנציאלית. ובכל זאת – אם היתה לאחד מהם דירה לפני הנישואין והיא נמכרה לפני הנישואין, ניתן לפנות לוועדה מיוחדת  (וועדת חריגים במשרד הבינוי) וזו תקבע אם הקריטריון הזה רלבנטי לגביהם או שלא.

שכירות ארוכת טווח – המדינה מעודדת בנייה של אלפי יח"ד, האם כדאי? 

תנאי חשוב נוסף כדי להיות זכאים מתייחס ל"מיצוי כושר השתכרות".  צריך שלפחות אחד מבני הזוג עובד במשרה מלאה (עבודה בהיקף של 100% משרה) עם שכר ברוטו חודשי שאינו פוחת מ-75% משכר המינימום (אם היקף המשרה מצוין בשעות עבודה, אז היקף עבודה של  165 שעות בחודש יחשב כמשרה מלאה. בהקשר זה, עובדי הוראה, לרבות גננות וסייעות לגננות, יעמדו בתנאי באם ישתכרו לפחות שכר מינימום, ללא תלות במספר שעות העבודה והיקף המשרה.

והתנאי כנראה החשוב ביותר מתייחס לגובה ההכנסה ברוטו המקסימלי למשפחה. מעל השכר הזה אין עמידה בתנאים. ההכנסה המקסימלית מתייחסת להיקף המשפחה –

• השכר המקסימלי למשפחה עם ילד אחד מסתכם ב-6,175 שקל בחודש (נכון ל-2015)
• השכר המקסימלי למשפחה עם 2 ילדים או יותר – 7,556 שקל בחודש (נכון ל-2015).

הסיוע בשכר דירה ניתן עד ל-95% משכר הדירה. כמו כן, מומלץ לבקש את הסיוע מיד עם השכרת הדירה, רק במקרים מסוימים ניתן סיוע רטרואקטיבית וגם אז רק עד לשלושה חודשים לאחור. כמו כן, כדאי לחתום על חוזה שכירות לפני ה-15 בחודש כי אחרת לא ינתן סיוע לתקופה שמתחילה מה-15 עד סוף החודש.  ועניין חשוב נוסף – הסיוע ניתן עקרונית רק לישובים שמוגדרים כ"ישובי שכר דירה" – אבל יש עדכונים שוטפים ויש חריגים לרשימה זו.

גובה הסיוע משתנה בהתאם לישוב בו אתם גרים. משרד הבינוי מגדיר ישובים גדולים וישובים קטנים. ישובים גדולים הם ערים, או ישובים שאינם ערים, אך מספר התושבים בהם גדול מ-1,000 איש ועל פי מפקד האוכלוסין האחרון היו בישוב לפחות 30 משקי בית ששכרו דירה מבעל בית פרטי והם מהווים לפחות 5% ממשקי הבית. מסובך ומבלבל, אבל אלה ההגדרות של משרד הבינוי ואותם צריך להבין. ישובים קטנים הם ישובים שיש בהם פחות מ-1,000 תושבים, או ישובים שאינם ערים ומספר התושבים בהם גדול מ-1,000, ועל פי מפקד האוכלוסין האחרון היו בישוב פחות מ-30 משקי בית ששכרו דירה מבעל בית פרטי או שמספר השוכרים היה פחות מ-5% ממשקי הבית.

ההגדרה הזו משנה לגודל הסיוע. זה עובד כך –

משפחה עם ילד אחד –

ההכנסה החודשית של המשפחה היא עד 4,940 שקל (הסכום מתעדכן; נכון ל-2015) –  גובה הסיוע לדירה בישובי עדיפות לאומית יהיה בישוב גדול – 1,090 שקל ובישוב קטן 760 שקל. גובה הסיוע בשאר המקומות בארץ – ישוב גדול 1,170 שקל וישוב קטן 820 שקל.

הכנסה בין 4,941 שקל ועד 6,175 שקל – גובה הסיוע בישובי עדיפות לאומית – ישוב גדול 690 שקל וישוב קטן 480 שקל. גובה הסיוע בשאר הארץ בישוב גדול – 740 שקל ובישוב קטן 520 שקל.

משפחה עם 2-3 ילדים –

ההכנסה החודשית של המשפחה היא עד 6,045 שקל (הסכום מתעדכן; נכון ל-2015) –  גובה הסיוע לדירה בישובי עדיפות לאומית יהיה בישוב גדול – 1,090 שקל ובישוב קטן 760 שקל. גובה הסיוע בשאר המקומות בארץ – ישוב גדול 1,170 שקל וישוב קטן 820 שקל.

הכנסה בין 6,046 שקל ועד 7,556 שקל – גובה הסיוע בישובי עדיפות לאומית – ישוב גדול 690 שקל וישוב קטן 480 שקל. גובה הסיוע בשאר הארץ בישוב גדול – 740 שקל ובישוב קטן 520 שקל.

משפחה עם 4 ילדים ומעלה-

הכנסה החודשית של המשפחה היא עד 6,045 שקל (הסכום מתעדכן; נכון ל-2015) –  גובה הסיוע לדירה בישובי עדיפות לאומית יהיה בישוב גדול – 1,350 שקל ובישוב קטן 950 שקל. גובה הסיוע בשאר המקומות בארץ – ישוב גדול 1,470 שקל וישוב קטן 1,030 שקל.

הכנסה בין 6,046 שקל ועד 7,556 שקל – גובה הסיוע בישובי עדיפות לאומית – ישוב גדול 850 שקל וישוב קטן 600 שקל. גובה הסיוע בשאר הארץ בישוב גדול – 930 שקל ובישוב קטן 650 שקל.

כמו כן, תומך משרד הבינוי ומסייע בשכר דירה גם לזוגות ללא ילדים. התנאים לזכאות בעיקרם די דומים לתנאים של משפחה עם ילדים, אבל התנאי לגבי גובה השכר שונה – גובה ההכנסה ברוטו המקסימלי למשפחה כדי שהיא תיחשב כזכאית יהיה לא יותר מ-5,614 שקל (הסכום מתעדכן; נכון ל-2015).

הסיוע לזוג ללא ילדים עם הכנסה של עד 4,491 שקל בישובי עדיפות לאומית יהיה בישוב גדול – 780 שקל, ובישוב קטן – 550 שקל. בשאר המקומות הסיוע יהיה בישוב גדול – 850 שקל ובישוב קטן 600 שקל.

למשפחה עם הכנסה העולה על 4,492 שקל ונמוכה מ-5,614 שקל יינתן סיוע בשכר דירה ביישובי עדיפות לאומית בסך של 490 שקל לישוב גדול וסיוע בסך 340 שקל בישוב קטן. בשאר המקומות – סיוע של 540 שקל לשוב גדול וסיוע של 380 שקל לישוב קטן.

סיוע לאם חד הורית

סיוע בדירה ניתן גם לאם חד הורית (וגם לאב חד הורי) כאשר הם עומדים בתנאים המפורטים –

• הילדים עד גיל 21 נמצאים אצל ההורה מגיש הבקשה
• למשפחה אין דירה בבעלות מלאה או חלקית בהווה או בעבר (לרבות זכויות בירושה וזכויות במשק חקלאי/ קהילתי)
• המשפחה מתגוררת בישובים שמוגדרים על ידי משרד הבינוי כ"ישובי שכר דירה" – כאן תוכלו לראות את רשימת הישובים.
• ההורה עונה על אחד מאלה – עולה חדש שקיבל סל קליטה ובעל ותק של 13 חודשים לפחות; מתקיים מקצבת הבטחת הכנסה; מתקיים מקצבת מזונות של ביטוח לאומי; הכנסתו מעבודה במשרה חלקית או ממזונות בן זוג לשעבר.

אם המשפחה לא מתקיימת מקצבה של המוסד לביטוח לאומי סך ההכנסות לא עולה על 7,838 שקל ברוטו (מעודכן ל-2015; הסכום מתעדכן באופן שוטף).

משפחה עם עד שלושה ילדים –

במידה וההכנסה עד 6,270 שקל – גובה הסיוע בישובי עדיפות לאומית – ישוב גדול 1,090 שקל, ישוב קטן 760 שקל. בשאר המקומות בארץ – ישוב גדול 1,170 שקל; ישוב קטן 820 שקל.

אם ההכנסה בין 6,271 שקל ל-7,838 שקל יינתן סיוע בישובי עדיפות לישוב גדול – 690 שקל, ולישוב קטן – 480 שקל. בשאר המקומות – ישוב גדול -740 שקל וישוב קטן – 520 שקל.

משפחה עם ארבעה ילדים ומעלה –

במידה וההכנסה עד 6,270 שקל – גובה הסיוע בישובי עדיפות לאומית – ישוב גדול 1,350 שקל, ישוב קטן 950 שקל. בשאר המקומות בארץ – ישוב גדול 1,470 שקל; ישוב קטן 1030 שקל.

אם ההכנסה בין 6,271 שקל ל-7,838 שקל יינתן סיוע בישובי עדיפות לישוב גדול – 850 שקל, לישוב קטן – 600 שקל. בשאר המקומות – ישוב גדול -930 שקל וישוב קטן – 650 שקל.

(חשוב שוב להדגיש לגבי כל המספרים והנתונים הכספיים – הם מתעדכנים באופן שוטף)

ואחרי שעברנו על כל אפשרויות הסיוע בשכרא דירה למשפחה, נעבור לאחרים שיכולים לקבל עזרה בשכר דירה.

סיוע בשכר דירה לנכים: אנשים שמקבלים קצבת נכות ושנקבעה להם נכות דרגת אי כושר השתכרות ברמה של 75% לפחות, יכולים (בהתקיים תנאים נוספים) לקבל זיוע בשכר דירה. הם יקבלו סיוע בהתאם למצבם המשפחתי  – סטטוס משחתי, מס' ילדים וכו'. גם כאן, קיימת חלוקה לסיוע ביישוב גדול לעומת סיוע בישוב קטן.

נתחיל בסיוע בישובים גדולים. יחיד ללא ילדים יזכה לקבל בישוב ללא עדיפות 770 שקלים, וישוב עם עדיפות – 700 שקלים.

נכה ובת זוגו/ בן זוגה באם אין להם ילדים – יקבלו ביישוב ללא עדיפות – 1,040 שקל ובישוב באזור עדיפות 950 שקל.

באם מדובר במשפחה עם ארבעה ילדים ומעלה ( שבראשה עומד הורה עצמאי חד הורי) – תמיכה בישוב ללא עדיפות – 1,640 שקל, עם עדיפות – 1,510 שקל.

במשפחה עם פחות ילדים – בישוב ללא עדיפות – 1,310 שקל, ועם עדיפות – 1,220 שקל.

בישוב קטן, הסכומים קטנים יותר  –    יחיד ללא ילדים יזכה לקבל בישוב ללא עדיפות 540 שקלים, וישוב עם עדיפות – 490 שקלים.

נכה ובת זוגו/ בן זוגה באם אין להם ילדים – יקבלו ביישוב ללא עדיפות – 730 שקל ובישוב באזור עדיפות 670 שקל.

באם מדובר במשפחה עם ארבעה ילדים ומעלה ( שבראשה עומד הורה עצמאי חד הורי) – תמיכה בישוב ללא עדיפות – 1,150 שקל, עם עדיפות – 1,060 שקל.

במשפחה עם פחות ילדים – בישוב ללא עדיפות –920 שקל, ועם עדיפות – 850 שקל.

מעודכן ל-02/2021

השקעה בנדל"ן הפכה לפופולרית מאוד בעשור האחרון – פעם, זה היה די נדיר למצוא משפחות שיש להם יותר מדירה אחת, היום זה אולי לא נפוץ מאוד, אבל זה בהחלט קיים, וזה הולך וצובר תאוצה. על פי נתוני האוצר לאחד מכל חמישה ישראלים יש דירה להשקעה.

דירות להשקעה הפכו אטרקטיביות מאוד בשנים האחרונות במקביל לתשואה האפסית שניתן לקבל באפיקים הסולידיים – דירות נתפסות ככנכס יציב ובטוח השומר על ערכו ולרוב אפילו משיג תשואה ריאלית כשבנוסף דמי השכירות של השוכרים מבטאים תשואה של כמה אחוזים טובים – מעל מה שניתן לקבל בפיקדונות ובאפיקים הסולידיים. כלומר, התפיסה היא שדירה גם שמביחה (מחירי הדירות עולים) וגם מייצרת תשואה (דמי שכירות). כאן – במחשבון מחירי הדירות, תוכלו לבדוק בכמה עלו מחירי הדירות בשנים האחרונות.

על רקע זה, המגמה של רכישת דירה להשקעה צברה תאוצה במקביל לירידה בריבית, אבל זה לא כל כך פשוט – איפה להשקיע? בכמה לקנות? האם יש מימון/ משכנתא? מה המיסים בעת רכישת דירה להשקעה (מס רכישה משמעותית גבוה על דירות להשקעה! – במחשבון מס הרכישה תוכלו לבדוק, עד כמה המס משמעותי – לפעמים זה יכול לפגוע לגמרי בכלכליות של העסקה – אבל לרוב לא! ) . כאן, ננסה לספק מענה לשאלות בנושא. נתחיל בכך, שדירות להשקעה יכולות להיות אלטרנטיבה לכאלה שרוצים כמה אלפי שקלים לחודש כתוספת לפנסיה, אם כי, יש כאלו שעושים זאת בגדול וממנפים את הונם דרך הלוואות ומשכנתאות לרכישת מס גדול של דירות.

מחשבון משכנתא

רוב ההשקעות בנדל"ן הן עצמיות ועצמאיות, אך כיום ניתן גם להצטרף לקרנות נדל"ן (קרנות ריט ואחרות) המשקיעות בנכסים מניבים, בתמ"א 38, או בדיור מוגן – שם התשואות יחסית אטרקטיביות .

גם השקעות בנדל"ן בחו"ל הפכו להיות פופולאריות עבור ישראלים רבים – בעיקר בארה"ב ובמדינות במזרח אירופה, אך לא רק שם. יש לא מעט סיפורים על מי שהתחילו בדירה אחת, והיום מחזיקים במספר רב של דירות – אולי זה יקרה גם לכם? מי יודע?

לצד רכישת דירה להשקעה ניתן להשקיע גם בקרנות ריט שמשקיעות בדירות למגורים. אבל, בארץ בינתיים אין קרנות כאלו (אם כי צוי שבמהלך 2016 ייכנסו קרנות כאלו על רקע הקלה במיסוי מס רכישה). קרנות ריט שמשקיעות בדירות למגורים קיימות בחו"ל, כך שאם אתם "נעולים" על השקעה בדירות למגורים בארץ, קרנות הריט המקומיות לא מהות בשבילכם אלטרנטיבה. בארץ, אגב, קיימות קרנות ריט בתחום הנדל"ן המסחרי/ עסקי – הקרנות ריט 1 וסלע קפיטל שמניותיהן נסחרות בבורסה. כאן, תוכלו להרחיב על קרנות הריט. מעבר לכך, קרנות ריט למגורים החלו לפעול אך על רקע התשואה הנמוכה שהן מייצרות, העניין בהן בשלב זה מועט.

 ממה מרוויח המשקיע בנדל"ן?

משקיע בנדל"ן, מכל סוג שהוא, מרוויח מהתשואה על ההשקעה ברכישת הנכס; התשואה יכולה להיות – רווח הון מעליית ערך הנכס מאז רכש אותו ועד שמכר אותו. ואם מדובר בנכס מניב, ישנה תשואה נוספת המתקבלת מדמי שכירות שמקבל בעל הנכס מהשכרתו. רכישת דירה להשקעה התבררה בשנים האחרונות כרווחית במיוחד כשמעבר לתשואה השוטפת (דמי שכירות), ערך הדירה הושבח.

איך קונים דירות להשקעה?

בין השנים 2009 ל-2015 התייקרו הדירות בישראל בכ-80% בממוצע. בין הערים הגדולות הובילה חיפה את ההתייקרות עם מעל 100%; באר שבע במקום השני עם הכפלה של ערך הדירה, תל-אביב עם קרוב להכפלה, ובירושלים עלו מחירי הדירות ב-6 השנים הללו בקרוב ל-70%. מתחילת השנה המשיכו מחירי הדירות לעלות.

מחירי השכירות של דירות עלו באותה תקופה בכ-50% בממוצע, בעיקר במרכז הארץ. אגב, ההבדל בין עליית מחיר הדירה לעליית שכר הדירה, מלמד בעיקר על ירידה בתשואה על דירות, וזה במקביל לירידה בתשואות הנדרשות בשווקים הפיננסים, על רקע הירידה בריבית. בחישוב גס, אם המחירים עלו פי שתיים מעליית שכר הדירה, הרי שהתשואה הגלומה בהשכרה ירדה בחצי. אז כן, כולם מתלוננים על עליית מחירי הדירות ומתלוננים גם על שכר הדירה הגבוה, אבל באופן יחסי – שכר הדירה נמוך! כאשר הריבית תחזור לעלות, השכירות בהתאמה תעלה!

( כאן תוכלו לחשב את העלייה במחירי הדירות ואת העלייה במחירי השכירות )

איך מחשבים תשואה מדירה מושכרת?

מכפילים את דמי השכירות המתקבלים בחודש ב-12 ומקבלים את דמי השכירות השנתיים. סכום זה אנחנו מחלקים במחיר קניית הנכס ומקבלים את התשואה. כמובן, שאם הנכס נקנה ברובו בהלוואת משכנתא, אז התשואה הנ"ל מתייחסת להון העצמי שהשקעתם, ולגבי השאר – יש לקזז מהתשואה השנתית את ריבית המשכנתא השנתית על החלק היחסי של ההלוואה מסך ההשקעה. אגב, תשואה סבירה היא 3%-4% נטו לשנה ו-5% נחשבת לתשואה "טובה". מחשבון תשואה

לדוגמה – קניתם דירה ב-1 מיליון שקל בהון עצמי ואתם משכירים אותה תמורת 3,000 שקל בחודש. דמי השכירות השנתיים המתקבלים מהשכרת הדירה יהיו 36 אלף שקל המחולקים ל-1 מיליון שקל – התשואה המתקבלת היא 3.6% לשנה. מדובר בתשואה ברוטו (ראה בהמשך – מיסוי והוצאות נוספות. התשואה נטו קטנה בשליש, פחות או יותר. שיעורי התשואה כמובן משתנים ממקום למקום – למשל, משקיע הרוכש דירה בתל אביב נהנה לרוב מתשואה ברוטו של כ-3%, אך יזכה לתשואה נטו הנמוכה מ-2% עבור הדירה; משקיע בחיפה למשל הרוכש לפי תשואה של 4%, יצטרך לבחון את כדאיות העסקה האמיתית לפי שיעורי תשואה שנתיים של כ-2.6% בלבד.

התשואות כאן הם ברוטו לפני מיסים, אבל מתברר שהרוב הגדול של המשכירים לא משלם מס – הוא פטור , וזו אחת הסיבות שהפכה את ההשקעה בדירות לכל כך אטרקטיבית. בעוד שבשוק ההון, משלמים מס על רווחים מנכסים פיננסים, על דירות לרוב פרקטית לא משלמים, וגם אם משלמים אז המסז הוא נמוך. תוכלו להרחיב במדריך מס על השכרת דירה וכאן – במחשבון, תוכלו לחשב את המס על השכרת הדירה ולמצוא את המסלול המתאים לכם (לרוב כאמור מס אפס)

רצוי הון עצמי גבוה (אבל, דווקא עם מינוף, פוטנציאל התשואה גדול יותר) 

ואם רכשתם את הדירה באמצעות הלוואת משכנתא, כשההון העצמי שלכם הסתכם ב-30% (300 אלף שקל), והשאר (700 אלף שקל) מומן באמצעות משכנתא שרובה בריבית שנתית קבועה (בנק ישראל מגביל את את מסלול ריבית הפריים לשליש מגובה ההלוואה) של 2% ל-30 שנה, הרי התשואה השנתית מהשכרת הדירה תקטן בהתאם לכ-2% לשנה בממוצע. שימו לב – רבים חושבים לרכוש דירה להשקעה באמצעות הלוואת משכנתא לטווח מאד ארוך, ומשוכנעים שדמי השכירות יכסו את החזר המשכנתא ועוד יישאר עודף לטובת הכנסות המשפחה. זה נכון לשנים הראשונות, אחר כך החזר המשכנתא עולה, יותר מדמי השכירות בוודאות, והעודף נשחק ונעלם. לכן, אם אתם קונים דירה להשקעה כנכס מניב, עדיף שתעשו את זה עם הון עצמי כמה שיותר גבוה.

ואולם, עיקר התשואה בדירה להשקעה מגיע מהפער בין מחיר המכירה למחיר הרכישה (גם כאן צריך לקחת בחשבון הוצאות מיסוי ועוד. ראה בהמשך). אין לדעת מתי תיבלם עליית מחירי הדירות בארץ, אם כי מומחים לנדל"ן סבורים שדירות בישראל הן מוצר במחסור תמידי וביקוש קשיח, ולכן לא צפויה ירידת מחירים. בכל מקרה, תמיד ניתן למצוא את העיר, האזור בו המחירים נמוכים עדיין וצפויה בו עליית מחירים. כיום, גם הריבית הנמוכה יוצרת הזדמנות לרכוש נכס להשקעה עם הון עצמי נמוך. כאן, תוכלו לקרוא על כמה הון עצמי תצטרכו לרכישת דירה, וכאן תוכלו לקבל מידע מעודכן על ריבית המשכנתא.

הפרמטרים החשובים לרכישת דירה להשקעה

– מחיר הדירה

אומרים שכבר "אין מציאות בשוק", אבל האמת היא שאם מחפשים היטב, תמיד ניתן למצוא "מציאות". הכוונה ב"מציאות" היא – דירות במחיר זול, שבהשבחה קלה שלהן אפשר להרוויח עליהן עשרות אחוזים; דירות ישנות בשכונות מוזנחות שעומדות לפני תכניות השבחה כמו תמ"א 38 או פינוי- בינוי; דירות על הנייר באזור מתפתח ועוד.

וכאן, חשדוב להדגיש כי המחיר שאתם "רואים" הוא לא המחיר הסופי – צריך לקחת בחשבון את השינויים (תוספות) בתשלומים באם מחיר הרכישה צמוד למדד (מדד תשומות הבנייה או מדד המחירים לצרכן), צריך לקחת בחשבון את ההוצאות בגין משכנתא (ריבית המשכנתא המצטברת היא הוצאה שוטפת שמייקרת בעצם את מחיר הדירה ) וצריך לקחת בחשבון אצ מס הרכישה הגובה על משקיעים.

מחשבון מס רכישה

אז איפה מחפשים?

כמו בכל חיפוש דירות למכירה יש לוחות דירות ברשת האינטרנט כמו יד 2, WinWin, הומלס וכד', שלטים על דירות, חברים ועוד. על כל נכס ניתן לקבל אינפורמציה מקיפה על עסקאות שנעשו באזור באתר רשות המסים. להלן קישור לאתר – https://taxes.gov.il/Services/pages/MeidaNadlan.aspx

שימו לב למודעות ישנות באינטרנט ובעיתונות, שמתפרסמות כבר הרבה זמן – מאחוריהן יכול להיות מוכר עייף ומיואש, ממנו תוכלו אולי להוציא מחיר מציאה.

מתווכים – כאלה שמתמחים בדירות להשקעה, כי הם יבינו מייד שאתם מחפשים תשואה. מתווכים שעובדים עם רוכשי דירות לשימוש עצמי מתעסקים בדירות במחירים גבוהים בדרך כלל. חפשו מתווכים מבוגרים וותיקים עם משרד קטן בשכונה בה אתם מתעניינים – אלה מכירים כמעט כל דירה בשכונה, ועשויים לספק לכם מציאות אמיתיות.

– לא לשכוח את ההוצאות שמסביב

דירה להשקעה גוררת הוצאות שאותן יש להוסיף לעלות הכוללת, ולעתים משקיעים שוכחים להביא אותן בחשבון.

ניקח לדוגמה דירה במרכז הארץ שמשקיע רכש תמורת 1.8 מיליון שקל בתל אביב. על המחיר הזה צריך להוסיף מס רכישה בשיעור 8% שזה תוספת של 144 אלף שקל – הגענו ל-1.944 מיליון שקל; שכ"ט עו"ד (ניקח את המינימום שזה חצי אחוז – כלומר, תוסיפו עוד 9,000 שקל פלוס מע"מ (1,620 שקל)ותגיעו ל-1.955 מיליון שקל. אם נעזרתם במתווך תוסיפו עוד 1.5% בממוצע פלוס מע"מ – שזה כ-32 אלף שקל. הגעתם ל-1.987 מיליון שקל. אם הדירה דורשת שיפוץ, הרי ששיפוץ מינימלי דורש השקעה של כ-50 אלף שקל, הגענו ל-2.037 מיליון שקל. אם אתם לוקחים משכנתא יש לכם הוצאות נוספות על פתיחת תיק בבנק, דו"ח שמאות וכו', ואתם יכולים להגיע בקלות ל-2.08 מיליון שקל, שזו העלות האמיתית של רכישת הדירה "שמחירה" 1.8 מיליון שקל.

גם במימוש הנכס יש עלויות שצריך לקחת בחשבון כמו דמי תיווך, שכר טרחת עורך דין, ועוד הוצאות בלתי צפויות כמו שיפוץ קל נוסף של הדירה וכד' ותוסיפו עוד 50-60 אלף שקל להשקעה שלכם בדירה בפועל ותגיעו ל-2.140 מיליון שקל. כלומר, מראש השקעתם כ-20% יותר על מחיר הדירה, ורק אם תצליחו למכור אותה ברווח גדול מ-20% – תרוויחו עליה.

– מיסוי על דירות להשקעה

מס רכישה – 8% בעת רכישת הדירה על סכום של עד 4.9 מיליון שקל (לדירה שנייה). מעל סכום זה מס הרכישה הוא 10% (על ההפרש בין מחיר הדירה לכ-4.9 מיליון שקל). מס רכישה משתנה אחת לשנה (מתעדכן בהתאם לעליית המחירים) כשמעבר לכך, מס רכישה משתנה יחסית הרבה כך שכדאי מאוד להתעדכן באופן שוטף. כאן, תוכלו לבקר במדריך מס הרכישה, וכאן תוכלו לחשב את חבות מס הרכישה (מחשבון מס רכישה).

כשאתם רוכשים דירה להשקעה בפרט ודירה בכלל, למיסוי יש השלכות גדולות ולחשיבה ולתכנון יש חשיבות מכרעת. אתם צרייכם לחשוב כבר בעת הרכישה על המיסוי השוטף (משכירות) ועל המיסוי במכירה (מס שבח). כדאי להתעדכן בכל מקורות המידע, מול רשויות המס, וגם עם מומחים. זה יכול להיות שווה הרבה כסף. מסתבר שיש חשיבות מיסויית לשאלות כמו איך אתם רוכשים? באופן פרטי, דרך חברה? באיזה מסלול מס אתם בוחרים (יש שלושה – מיד הרחבה) כאשר אתם משכירים את הנכס, ואיך אתם מתזמנים ומגדיירם את המימושים של הדירות כדי למזער את מס השבח.

מס שבח – אם זו לא דירת מגורים יחידה שלכם, אתם חשופים למס שבח בעת מכירת הנכס בשיעור של 25% על הרווח שבין מחיר המכירה למחיר הקנייה. ניתן לקבל פטורים והנחות ממס שבח (ראה מדריך בנושא מס שבח באתר זה), ובכלל – חשוב כאמור להבין עוד לפני חתימה על מכירה את השלכות המס ולברר אם ניתן לחסוך בהם. מס שבח הוא מס לא פשוט לחישוב ויש בו הרבה פינות נסתרות שהבנתם יכולה לעזור לכם. לדוגמה – אתם יכולים להוסיף את העלויות בעת רכישת הדירה לעלויות הדירה – דמי תיווך, עלויות עורך דין, מס רכישה, הן חלק אינטגרלי מעלות הרכישה הכוללת, ולכן הוספה שלהם תגרום לכם להקטנת החבות. גם הוצאות בעת המכירה מוכרות, וגם הוצאות במהלך האחזקה, בעיקר הוצאות בגין שיפוץ. פרוט והרחבה על ההוצאות האלו ועוד – במדריך מס שבח. כאן, תוכלו לחשב (חישוב ראשוני) את מס השבח החל עליכם בעת מימוש הדירה.

הכנסה מהשכרה של דירת מגורים חייבת במס! החל מסכום מסוים (כ-5.1 אלף שקל בחודש- הסכום מתעדכן אחת לשנה). קיימים שלושה מסלולי מיסוי להכנסה משכר דירה מדירת מגורים. ניתן לבחור בין המסלולים. כאמור המס בפועל לרוב הוא אפס – במדריך מס על שכר דירה תוכלו להרחיב בנושא, ובמחשבון מס שכר דירה תוכלו לחשב את המס המינימלי שעליכם לשלם (אם בכלל)

מסלול הרגיל – לפיו הכנסה משכירות תתווסף לכל הכנסה חייבת אחרת כגון שכר, והסך הכל יחויב בשיעורי מס רגילים בהתאם למדרגות המס הקבועות בחוק. במסלול זה, מותר לנכות פחת (בלאי של הדירה, אינפלציה) והוצאות שוטפות. מסלול מס מופחת – הבוחר במסלול זה יחויב בתשלום מס בשיעור 10% בלבד מסך דמי השכירות. במסלול זה לא יותרו בניכוי הוצאות שונות לרבות ניכוי פחת.

מסלול פטור – התנאים המאפשרים פטור מלא ממס הכנסה על דמי שכירות חלים על: דירה המשמשת רק למגורים – המשכיר צריך לקבל הצהרה כתובה של השוכר, כי הדירה משמשת אותו למגורים בלבד, או שיהיה בידו הסכם שכירות שבו מוסכם כי הדירה נועדה לשימוש למגורים בלבד; הדירה אינה רשומה בספרי העסק של המשכיר; היא מושכרת לשוכר יחיד או לחבר בני אדם. כאמור, שכר דירה שאינו עולה על כ-5.1 אלף שקל בחודש, פטור ממס. שכר דירה אשר עולה על פעמיים סכום זה – 10.2 אלף שקל, חייב בתשלום מס מלא, ללא כל פטור. שכר דירה אשר עולה על 5.1 אלף שקל אך פחות מ-10.2 אלף שקל בחודש, מקבל פטור חלקי. שכר דירה מעבר ל-10.2 אלף שקל בחודש יחויב במס לפי המסלול הרגיל ובהתאם לגיל הנישום (מעל גיל 60 דרגת המס נמוכה יותר מזו שגילו פחות משישים). כמו כן, גם במסלול זה לא יוכרו הוצאות ופחת בניכוי.

לסיכום, האפשרויות השונות של המסלולים מאפשרות גמישות בתשלומי המס, ומי שבבעלותו מספר דירות יכול לדווח לכל דירה במסלול אחר. עם זאת, עניין המס מורכב ומחייב אתכם להכרה והבנה של כל המסלולים – צריך, אם אתם לא מרגיישם בטוחים ומעודכנים עד הסוף, להתייעץ . כאן, יש מדריך – כמה מס תשלמו על השכרת דירה למגורים? שיכול לשמש אתכם, וכאן, יש את התוכנית של האוצר – מס על בעלי דירות (מס על בעלי 3 דירות ומעלה), שהיא בעצם סוג של מס נוסף על השכרת דירה.

• מה עוד לקחת בחשבון בעת השכרת דירה

רוב המשקיעים בדירות להשכרה אינם לוקחים בחשבון, לפחות בעת החישוב הבסיסי, את ה"תקופות הריקות" – התקופות בין שוכרים, בהן הדירה עומדת ריקה. אם למשל מדובר בחודש בשנה (לרוב מדובר בחודש בשלוש שנים) בה המשכיר צריך לשאת בתשלום הארנונה וועד הבית, ואולי הוא משקיע בתחזוקת הדירה במשך השכירות, ומשפץ קצת לקראת השוכר הבא, ואולי גם משקיע בעמלה למתווך שימצא לו שוכר חדש. את הסכום הזה צריך לחלק ל-12 חדשים ולהוריד מדמי השכירות החדשיים המתקבלים מהשוכרים ואז מתקבלת ההכנסה בפועל.

• לא להתחשב במספר החדרים

את כדאיות המחיר בדירה להשקעה לא מחשבים לפי מספר החדרים, אלא את שטחה. מספר חדרים ניתן לשנות בשיפוץ בעלות לא גדולה.

דירות מחולקות/מפוצלות

ב-25 השנים האחרונות התפתחה תופעה של חלוקת דירות גדולות ליחידות קטנות. משקיע קנה דירת 5 חדרים בשטח של 150 מ"ר ופיצל אותן ל-3 יחידות דיור קטנות. הרווח הוא כדאי גם לאחר ההשקעה בפיצול הנאמדת בכ-100-150 אלף שקל. אם על השכרה דירת 5 חדרים הוא יכול היה לקבל 6,000 שקל, אחרי הפיצול הוא יכול לקבל ל-8,000 שקל על השכרת 3 היחידות. ואולם, כל שינוי פנימי כזה בדירה באופן שיוצר מתקנים נפרדים בכל יחידת דיור (מטבח, שירותים ומקלחת), הרי שחלוקה זו טעונה היתר מטעם הועדה המקומית.

ההליך של קבלת היתר מהוועדה המקומית כרוך בתשלום שעלותו אינה קבועה, בהערכת שמאי, ובהכנת תכנית באמצעות אדריכל. אלו הן הוצאות הנוספות להוצאות השיפוץ בחלק מהרשויות המקומיות עלולים לא לקבל אישור, בין היתר, עקב אי-עמידה בתקן מקומות חניה. חוץ מזה, רשויות מקומיות רבות לא אוהבות פיצול דירות, כשהן טוענות, שתוספת הדירות מכבידה על התשתיות של הבניין, וגם כי הן מפסידות כביכול ארנונה.

רוב הדירות המפוצלות, בעיקר בתל אביב, נבנו ללא היתר ומושכרות לעובדים זרים, וגם לצעירים שבאו לעבוד ולחיות בעיר הגדולה. בחלק מהדירות הפיצול הוא ממש מחפיר היחידות מופרדות בקירות גבס והופכות לכוכים של 10 מ"ר ללא חלונות ועם תנאים סניטריים ירודים עד כי אינן ראויות למגורי אדם.

אגב, פיצול דירה מחייב גם הסכמת דיירי הבניין בבית המשותף. לכן נשענות הרשויות המקומיות במקרים רבים על הלשנות מצד שכנים. כשהרשות מאתרת דירה מחולקת ללא היתר, מוגש כתב אישום פלילי כנגד בעל הדירה בעילה של "בנייה בלתי חוקית". במסגרת התביעה הנתבע יהיה חשוף לקנסות גבוהים וגם יידרש להחזיר את מצב דירת המגורים למצבה לפני החלוקה. ויותר מזה, בעת מכירת הדירה הרשות המקומית עלולה לדרוש היטל השבחה בגין חלוקת הדירה, וזאת כתנאי למתן אישור עירייה לצורך העברת הזכויות בדירה בלשכת רישום מקרקעין.

ראוי לציין כי בנושא דירות חלוקה בתי המשפט מבחינים בין חלוקה ליחידות דיור נפרדות (חלוקה אסורה ללא היתר) לבין חלוקת הדירה לאגפים (שינוי פנימי מותר שאינו מצריך היתר), שבו אין לכל אגף מתקנים משלו. כחלון לטובת הפיצול

כחלון בעד פיצול

לטובת פתרונות הדיור, הגיש לאחרונה שר האוצר משה כחלון, לקבינט הדיור הצעה הקובעת כי בעלים של דירה ששטחה 75 מ"ר ומעלה יוכל לפצל אותה לשתי יחידות, כלומר להוסיף יחידת משנה אשר גודלה ינוע בין 25 ל־40 מ"ר. ההצעה, שתוגש כתיקון לחוק התכנון והבנייה, קובעת כי בעל דירה לא יידרש לקבל היתר בנייה או את הסכמת הרשות המקומית למהלך. ההגבלה היחידה המוטלת עליו היא כי תהיה לשתי הדירות גישה למקלט הבניין או לממ"ד.

גם כיום דירות מפוצלות לא חוקיות, נמכרות בסכומים גבוהים יותר מאלה של דירות רגילות משום שהן מציעות לבעליהן תשואה גבוהה יותר. אם הצעת כחלון תתקבל צפויה עלייה של מחירי הדירות המחולקות.

לקנות דירה להשקעה לרווחי הון

1. איתור הזדמנויות גיאוגרפיות – כאמור, מי שהשקיע בחיפה, בבאר שבע, לפני מספר שנים, וגם בדרום תל אביב – הרוויח כ-100% על השקעתו. כיום מדברים עדיין על באר שבע, ערד, חריש, עפולה כיישובים שיש בהם הזדמנויות למציאת דירות זולות עם פוטנציאל השבחה גדול. מתווכים העוסקים במקומות אלה טוענים שבהון עצמי של 300 אלף שקל ניתן לקנות נכס של עד 700 אלף שקל , שבעוד 3 שנים מחירו יעלה ב-20% לפחות. להתמקד בסביבות מתפתחות או מתחדשות ולא באזורים שבהם לא צפויים שינויים.
2. לאתר דירות בפרויקטים המיועדים לתמ"א 38 או פינוי בינוי; אפשר לקבל מידע בנושא זה ברשות המקומית או בתכנית המתאר. חלק מהדיירים כבר יעלו את המחיר, אם הם מודעים לתכניות לגבי שכונתם, חלק לא, ומהם תשתדלו לקנות בהצעה שלא יוכלו לסרב לה, אבל עדיין תרוויחו מספיק כתוצאה מהתכניות לשיקום הבניין/השכונה.
3. לקנות סלאמס, לשפץ ולמכור ברווח – יש הרבה משקיעים המתמצאים בעבודות שיפוץ, או לוקחים שיפוצניק כשותף לרכישת הדירה. קונים דירה במצב גרוע שזקוקה לשיפוץ נרחב, ולכן מחירה יהיה זול בעשרות אחוזים – למשל, 500 אלף שקל. משפצים אותה לרמה גבוהה בעלויות לא גבוהות (100 אלף שקל עושים דירת 3 חדרים מוזנחת לדירה מפוארת), תתחלקו במחיר הרכישה עם השיפוצניק (חלק מההשתתפות שלו יכול להיות בשיפוץ) ותמכרו אותה לאחר השיפוץ ב-800 אלף שקל. וכך בתוך מספר חדשים תוכלו להרוויח 100-150 אלף שקל. כמובן, שבהרפתקות מסוג זה כדאי שיהיה לכם הון עצמי קרוב מאד למחיר הדירה, ולכו על דירות זולות באזורים זולים.
4. קנייה על הנייר

רכישת דירה "על הנייר" מקבלן, בדרך כלל תשביח את עצמה עד האכלוס ואפילו לפני זה. חלק יצליחו לעשות רווח נאה של מאות אלפי שקלים, חלק יעשו רק השבחה חלקית, אך נדיר ביותר שהמחירים ירדו בין שלב הקנייה על הנייר לבין שלב האכלוס.

5. קבוצת רכישה

עוד שכלול של רכישה על הנייר – קבוצות רכישה שקונות דירות בבניין שלם אצל קבלן מקבלות בנוסף למחיר הנמוך של שלבי הבנייה הראשוניים גם הנחה נוספת. הרווח במקרה כזה יכול להגיע למאות אלפי שקלים. בשכונת "יבנה הירוקה" בעיר יבנה, מכרה חברת "בסר" מספר בניינים לקבוצות רכישה. דירת 4 חדרים נמכרה בכ-950 אלף שקל. כיום, לאחר האכלוס נמכרו אותן דירות ב-1.4 מיליון שקל – רווח של 450 אלף שקל. כמובן, שקבוצות רכישה הן מושג בפני עצמו, שיש לו היבטים משפטיים ואחרים – אבל הכל ניתן לטיפול ודי בקלות, בעיקר אם הקבלן הוא זה שמציע למכור לקבוצות רכישה.

6. לאילו אנשים מתאימה השקעה בנדל"ן למגורים?

בדרך כלל, למי שיש לו כמה מאות אלפי שקלים הון עצמי, שהוא יכול להיפרד מהם ל-3 שנים לפחות.

7. למה חשוב לשים לב לקראת רכישת דירה להשקעה?

לאותם דברים שתשימו לב אליהם כשאתם קונים דירה לעצמכם – סביבה, קבלן אמין ומנוסה שנותן ערבויות חוק מכר, ובנוסף לדברים עליהם דיברנו לעיל כשמדובר בדירה להשקעה – פוטנציאל השבחה, מחיר זול וכד'.

מדריכים וכלים נוספים:

 מחשבון מחירי הדירות

השקעה בקרנות ריט – לקנות דירה להשקעה כמו שקונים מניות

השקעה בנדל"ן מסחרי

מס רכישה על דירה שנייה

שיפוץ – כמה עולה לשפץ

המחיר האמית של דירה

איך יודעים אם מחיר הדירות גבוהים?

עדכונים בנושא רכישת דירה להשקעה: 

השקעה במניות או השקעה בדירה – מה כדאי?

ספטמבר 2019 – שמואל לב מהבעלים של בית ההשקעות אנליסט טוען שההשקעה במניות נדל"ן עדיפה על פני השקעה בדירה (הרחבה בגלובס)

רכישת דירה להשקעה – האם כדאי? מחירי הדירות עלו בשנים האחרונות יותר מאשר העלייה בשכר הדירה. המשמעות היא שהתשואה שמקבלים משקיעי הדירות (שכר הדירה חלקי ערך הנכס) פחתה. אלא שבנוסף נהנים המשקיעים מהשבחת הנכס – נכון, מה שהיה לא מבטיח שזה יימשך, אבל בינתיים, הההשקעה בדירות מתבררת כרווחית מאוד. הנה הרחבה בדהמרקר (יולי 2016)

קרן הנאמנות פסגות (High Yield (!)(1B (מספר קרן: 5108733) הפחיתה ערך באגרת החוב –  אולימפיה אג"ח וכתוצאה מכך הסבה הפסד של 0.73% למחזיקים בקרן. לא נעים, אי אפשר במקרה הזה להגיד לא נורא – זה הפסד גדול מאוד, אבל רגע לפני הפרטים המלאים – שאלה לפסגות – למה עכשיו? איזה מידע זרם אליכם עכשיו ששכנע  אתכם להפריש בגין האג"ח? לכאורה לפחות מהמידע על החברה (שהפכה לפגר לפני מס שנים בעקבות השקעות במזרח אירופה) באתר הבורסה, הרי שהמפרק אמור מתישהו לממש את נכסיה ולחלק גם למחזיקי החוב (לצד יתר הנושים), אבל לא נתקלנו במידע חדש מהשבוע/ שבועיים האחרונים (הודעה אחרונה מה-18 באוגוסט קבלת תקבול מנאנט). בפסגות החליטו להפחית עכשיו.

"הננו להודיעכם, כי ביום 24.9.15 החליט מנהל הקרן להפחית את שוויו של אולימפיה אג"ח ב' (מס' בורסה: 1790054) ("האג"ח"), המוחזק בקרן. ההחלטה האמורה התקבלה בעקבות מידע שהתקבל אודות ירידת שוויו של נכס בבעלות אולימפיה החזקות נדל"ן בע"מ, אשר הנפיקה את האג"ח. להלן "מובאים פרטים בענין זה: המחיר שנקבע לאג"ח: 10 אג'. המחיר האחרון שנקבע לאג"ח על ידי מנהל הקרן: 17 אג'. שיעור השינוי בשווי האג"ח: כ-(41.18%-).

"שעור השינוי בשווי הנקי של נכסי קרן כתוצאה מהשינוי האמור בשווי האג"ח: כ- (0.73%-)".

(עדכון חשוב: ביטוח לאומי משנה את ההגדרות לקביעת אחוזי נכות – כאן, תוכלו לקרוא על התקנות החדשות ואיך זה ישפיע על המבוטחים)

ביטוח לאומי  אמור לספק לנו ביטחון כלכלי מינימלי  –  אנחנו משלמים ביטוח לאומי באופן שוטף (כחלק מהפרשות השכר שלנו), ואנחנו  נעזרים בביטוח לאומי כאשר אנחנו צריכים – במצב של אבטלה, במצב של נכות, בהגיענו לפנסיה וגם במוות, אז השאירים מקבלים קצבה.

ביטוח לאומי הוא בעצם ביטוח סוציאלי, המדינה קבעה תלות וערבות הדדית בין כל אזרחיה, והמשמעות היא שאנחנו מפרישים בהתאם ליכולתנו ומקבלים לפי צרכינו. בבסיס הביטוח הזה קיימת ערבות הדדית, והבטחה לחיים בכבוד. האם זה מה שקורה בפועל? למרות הכוונות הבאמת טובות (ולא בציניות), הקצבאות מביטוח לאומי בחלק משמעותי מהמקרים לא מספיקות, ולא רק זה אלא שלפעמים אנחנו לא מממשים את מלוא הזכויות שלנו – פשוט מחוסר ידיעה וחוסר הבנה ,כשהמוסד לביטוח לאומי לא באמת דואג לעדכן אותנו במה שמגיע לנו – הנה כאן דוגמה על 13,000 אנשים שמשלמים דמי ביטוח למרות שהם פטורים.

ומכיוון שהכסף מהביטוח הלאומי ממש לא מספיק  אנחנו מבטחים את עצמנו בביטוחים נוספים (בריאות, כושר עבודה, סיעוד) וחוסכים לפנסיה. כאן, תוכלו לקרוא על החיסכון הפנסיוני (כמה לחסוך וכמה נקבל בפנסיה) ואגב, בשורה רעה – הפנסיה שלכם עומדת להתכווץ ב-30% בשנים הבאות!

ערבות הדדית

המוסד לביטוח לאומי גובה דמי ביטוח לאומי מכל התושבים בהתאם להכנסותיהם ולמעמדם, ומשלם קצבאות לזכאים. כך מועברות הכנסות מקבוצות מבוססות מבחינה כלכלית לקבוצות חלשות ופגיעות. בדרך זו  למעשה תורם הביטוח הלאומי לחלוקה צודקת יותר של ההכנסה הלאומית ולצמצום ממדי העוני.

החל מ-1995 המוסד לביטוח לאומי אחראי גם לגביית דמי ביטוח בריאות על-פי חוק ביטוח בריאות ממלכתי, ומעביר את דמי הביטוח לקופות החולים. כך בעצם מסופק למבוטח לא רק ביטחון סוציאלי אלא גם טיפולי ותרופתי בעת מחלה ולצורך בדיקות רפואיות שונות. עם זאת, הביטוח בריאות אינו מספק מעטפה כוללת המבטיחה באופן מוחלט את כל התרופות והמכשירים למבוטח, אלא רק מה שנקבע שנכנס לסל הבריאות ולכן רבים (רבים מאוד) מרחיבים את הביטוח הרפואי במסגרת חברות הביטוח. רבים גם מרחיבים אלמנטים בביטוח הלאומי לדוגמה ביטוח סיעודי, ביטוח נכות במקרה של אובדן כושר עבודה ועוד. כאן תוכלו לקרוא על ביטח הבריאות.

מי מבוטח בביטוח לאומי?

כל תושב ישראל בן 18 ומעלה חייב על-פי החוק להיות מבוטח בביטוח הלאומי ולשלם דמי ביטוח. החריג לעניין זה – אישה נשואה  שבן זוגה מבוטח והיא עקרת בית בלבד וחוץ ממי שעלה ארצה ונעשה תושב ישראל לראשונה מעל לגיל 62. תשלומי הביטוח הלאומי מאפשרים קבלה (במידת הצורך) של כל הקצבאות האפשריות.

תשלומי דמי הביטוח הלאומי ודמי ביטוח הבריאות מחושבים על-פי גובה ההכנסות שיש למבוטח מעבודה ושלא מעבודה, וכן על פי מעמדו הביטוחי שיכול להיות אחד משלוש אפשרויות אלו –

• עובד שכיר
• עובד עצמאי
• מי שאינו עובד ויש לו הכנסות שלא מעבודה, או שהוא ללא הכנסות

איך נקבע מעמדו של אדם לצורך ביטוח לאומי?

מעמדו של אדם לצורך ביטוח לאומי ובהתאמה לצורך תשלומי דמי הביטוח נקבעים בהתאם למספר קריטריונים, לרבות – מקום התשובות – האם המבוטח תושב ישראל, או שאינו תושב ישראל?

עובד שכיר שהינו תושב ישראל יכול להיות מבוטח בכל ענפי הביטוח. לעומתו עובד שכיר שאינו תושב ישראל – מבוטח רק בשלושה ענפים: נפגעי עבודה, פשיטות רגל ואימהות. כל ענף מגדיר בהמשך את זכאותו לקצבה/ תגמולים.  ככל שכיסוי הביטוחי (הענפים) רחבים יותר כך זכאותו של המבוטח בהמשך תהיה רחבה יותר. עובד שכיר תושב ישראל מקבל יותר זכויות מעובד שכיר שאינו תושב, וזה מתבטא לדוגמה בקצבת זקנה שניתנת לשכיר תושב ישראל ולא לתושב הזר. קצבה זו מבטיחה קיום מינימלי בגיל זקנה.

שאלות נוספות שמגדירות את מעמדו של אדם לצורך הביטוח הלאומי – האם מלאו למבוטח 18 שנים? עובד שכיר ועובד עצמאי שמלאו להם 18 שנים יכולים להיות מבוטחים בכל ענפי הביטוח. לעומתם עובד שכיר ועובד עצמאי שלא מלאו להם 18 שנים מבוטחים רק בענף נפגעי עבודה.

כמו כן, יש חשיבות להגיל שבו נעשה אדם תושב ישראל לראשונה (למי שלא נולד בארץ) –  האם הוא עלה לפני הגיל שנקבע בחוק? אם אדם עלה לארץ לפני הגיל שנקבע בחוק הרי שהוא מבוטח (לעניין קצבת זקנה). לעומת זאת מי שעלה לאחר הגיל שנקבע בחוק אינו מבוטח (לעניין קצבת זקנה) אך עשוי להיות זכאי לקצבת זקנה מיוחדת. הרי אין הגיון לאפשר לעולים רגע לפני זקנה לעלות לארץ ולקבל את הקצבה. לא זו היתה כוונת המחוקק, ובצדק.

קריטריון נוסף שמשפיע על מעמד ביטוח לאומי – מין המבוטח. כן, למין יש השלכה על זכאות לקצבאות, ודוגמה לכך –  רק לאישה יש זכויות ביטוחיות עקב שמירת הריון.

קריטריון נוסף – מצבו המשפחתי‏ ‏של המבוטח ( כפי שרשום במשרד הפנים). לשאלה אם המבוטח רווק/ נשוי/ גרוש/ אלמן/ עגונה יש השלכה על דמי הביטוח והיקף היבטוח. להמחשה – ידועה בציבור זוכה למעמד ביטוחי זהה כמו של  אישה נשואה, ולכן, היא לא תחויב בדמי ביטוח, אם היא עובדת רק במשק ביתה (ואינה שכירה ואינה עובדת עצמאית), ובן זוגה הוא מבוטח.

איך נקבעים דמי הביטוח?

המעמד בביטוח לאומי קובע את תשלום דמי הביטוח. על-פי המעמד של המבוטח בביטוח בחוק ביטוח לאומי מוגדר מי ואיך משולמים דמי הביטוח. זה עובד כך – המעסיק חייב בתשלום כשמדובר בעובד שכיר, והמבוטח עצמו אם הוא  עצמאי. כאשר מדובר במקבל פנסיה , אזי מי שמשלם את הפנסיה חייב בתשלום; וכאשר מדובר  בחייל סדיר, משרד הביטחון משלם את הביטוח הלאומי.

המעמד של המבוטח גם קובע באיזה ענפי ביטוח הוא יהיה מבוטח, כלומר לאיזה ענפים יצטרך לשלם, ואיזה קצבאות הוא יהיה זכאי לקבל. כבר ראינו שתושב זר לדוגמה לא זכאי לקצבת זקנה.

המעמד הביטוחי גם חשוב בהיבט התשלום השוטף לביטוח לאומי. על פי המעמד נקבעות ההכנסות החייבות  לצורך חישוב דמי הביטוח של המבוטח.

כמה משלמים לביטוח לאומי?

המעמד הביטוחי , שזה במילים פשוטות – איך שהמוסד לביטוח לאומי מגדיר אתכם, משליך על חבות התשלום החודשי שלכם. נתחיל מהרוב – העובדים השכירים.

נתחיל בכך שעובד שכיר מוגדר כך,  כאשר קיימים בינו לבין מעסיקו יחסי עובד ומעסיק. אבל מה קורה שמעסיקים רוב משפחה?  ובכן, כאשר מועסק בן משפחה (הורה, ילד, נכד, אח/ות) לא בוחנים את קיומם של יחסי עובד ומעסיק, אלא בוחנים את הצורך בהעסקת בן המשפחה, ואם כשהופסקה העסקתו של בן המשפחה, הועסק עובד אחר במקומו.

המעסיק חייב לדווח על העובדים המועסקים אצלו. כאשר יש שינוי סטטוס/ שינוי מעמד יש לדווח על כך לביטוח לאומי. המעביד עושה זאת באופן שוטף וכך יודעים מי עובד שכיר אצלו, אבל יש מקרים שהאחריות על העובד – מבוטח שלא עבד ושילם דמי ביטוח כמי שאינו עובד, ונעשה עובד שכיר, צריך להודיע על כך בכתב לביטוח הלאומי, כדי שהביטוח הלאומי יפסיק לחייב אותו כלא עובד (הדיווח על התחלת עבודתו כשכיר מגיע לביטוח הלאומי ממס הכנסה רק כעבור זמן). אם העובד חויב בדמי ביטוח כמי שאינו עובד בתקופה שבה עבד כשכיר, עליו להמציא לסניף הביטוח הלאומי הקרוב למקום מגוריו אחד מהמסמכים הבאים:

תלושי שכר לתקופה שחויב בעדה כ"לא עובד", אישור מעסיק בציון תקופות ההעסקה.

טופס 106 לכל שנה, ואז – החוב למוסד לביטוח לאומי יבוטל.

שכיר תושב/ת ישראל המועסק על ידי מעסיק זר שאינו משלם את דמי הביטוח בעבורו, חייב לפנות לסניף הביטוח הלאומי הקרוב למקום מגוריו ולהצהיר על עיסוקו ועליו לשלם בעצמו את דמי הביטוח בהתאם להכנסתו.

ורגע לפני התשלום עצמו, נסתכל על חצי הכוס המלאה – עובד שכיר עשוי להיות זכאי לקצבאות: אימהות, ילדים, מזונות, שאירים, בני משפחה של נפטר מתאונת עבודה, בני משפחה של נפטר בפעולות איבה, פגיעה בעבודה, מילואים, נפגעי גזזת, נפגעי עירוי דם (איידס), נפגעי תאונות, נכות, שירותים מיוחדים לנכים קשים, ניידות, פגיעה בזמן התנדבות, קצבת זקנה, הבטחת הכנסה, נפגעי פעולות איבה, אבטלה, פשיטת רגל של המעסיק, אסירי ציון. זה בעצם כל האפשרויות, זה הביטוח הלאומי המלא.

ושאלת השאלות – כמה משלמים?  על המעסיק חלה החובה לשלם את דמי הביטוח בעבור העובד השכיר, ולהעביר את דמי ביטוח הבריאות ומרכיב של דמי ביטוח לאומי על פי הכנסותיו של העובד ובהתאם לשיעור מסך ההכנסה. ביטוח לאומי הוא מס פרוגרסיבי – ככל שההכנסה גדלה כך גם המס גדל.

הניכוי משכר העובד הוא בשיעור 3.5%  – דמי ביטוח לאומי בשיעור 0.4% ודמי ביטוח בריאות של 3.1%, על חלק השכר שעד 60%  השכר ממוצע;

על חלק השכר שמעל 60% מהשר הממוצע משולמים 12% – דמי ביטוח לאומי בשיעור 7% ודמי ביטוח בריאות – 5%.

כאן תוכלו לראות את טבלת שיעורי דמי ביטוח לשכירים.

וכאן תוכלו להשתמש במחשבון לחישוב סכום דמי הביטוח שעליכם לשלם בהתאם לשכר החודשי .

ועניין חשוב לגבי שכירים – יש כאלו (רבים) שעובדים במס' עבודות, ואז יוצא שהם משלמים מס ביטוח לאומי (לרבות ביטוח בריאות) גבוה במיוחד. לאלו מומלץ מאוד לעשות תיאום בין מקומות העבודה לצורך ביטוח לאומי ולהקטין את התשלומים. כאן, מוסבר איך עושים זאת (לא מסובך!)

עד כאן התשלום של השכירים. אבל כמה משלם עצמאי?  נתחיל בכלל במי זה עובד עצמאי?  ביטוח לאומי מגדיר עובד עצמאי כאחד מאלה:

– מי שעוסק במשלח ידו 20 שעות בשבוע בממוצע לפחות.

– מי שהכנסתו החודשית הממוצעת ממשלח ידו עולה על 50% אחוז מהשכר הממוצע.

– מי שעוסק במשלח ידו 12 שעות בשבוע, והכנסתו עולה על 15% אחוז מהשכר הממוצע.

אבל יש עצמאים שאינם עומדים בתנאים האלו. מבחינת ביטוח לאומי הם נכללים בקבוצת – "עצמאי שאינו עונה להגדרה" ולעניין חובת התשלום והזכאות לקצבאות ייחשבו כבעלי הכנסה שלא מעבודה. בהמשך נתייחס לקבוצה זו, ורק לעשות סדר, הנה סיכום ביניים – הקבוצות שבינתיים התייחסנו אליהם – עובדים שכירים, עובדים עצמאיים (מיד נמשיך) ועובדים בעלי הכנסה שלא מעבודה (נתייחס בהמשך).

העובד העצמאי חייב לשלם את דמי הביטוח עבור עצמו. גובה התשלום מושפע מגילו של המבוטח העצמאי – אם מלאו לו 18 ועדיין לא הגיע לגיל הפרישה מעבודה – ומהכנסות המבוטח. עובד עצמאי (מה לעשות הוא בחר להיות עצמאי) צריך להירשם באופן מידי, אפילו לפני פתיחת העסק או התחלת העבודה במשלח ידך,  בסניף הביטוח הלאומי הקרוב למקום מגוריו.

דמי הביטוח של עובד עצמאי נקבעים בהסתמך על ההכנסות ממקורות (שהוגדרו  בפקודת מס הכנסה שמשיקה בהרבה מקומות לחוק ביטוח לאומי). העובד העצמאי מצהיר בטופס הדין וחשבון הרב–שנתי על הכנסה משוערת. סכום המקדמות החודשיות של דמי הביטוח נקבע על–פי ההכנסה הזאת או על פי השומה האחרונה, שנמצאת בידי המוסד לביטוח לאומי. כלומר, העובד העצמאי משלם דמי ביטוח על פי ההערכה (הצהרה) אבל כמובן שבסופו של דבר הוא צריך לשלם לפי הכנסתו בפועל –  עם קבלת השומה הסופית של העצמאי ממס הכנסה, מחשב המוסד מחדש את דמי הביטוח השנתיים שבהם חייב העובד העצמאי ומיידע אותו על הפרשים – הן לזכותו של העובד והן לחובתו

וכמה משלמים העצמאיים? ובכן עצמאי שמלאו לו 18 שנה, ועדיין לא הגיע לגיל הפרישה ישלם:

מחלק ההכנסה שעד 60% מהשכר הממוצע (5,600 שקל – מתעדכן באופן שוטף ) ישלם דמי ביטוח לאומי בשיעור של  6.72%  ו-3.1%  דמי ביטוח בריאות.

מחלק ההכנסה שמעל 60% השכר הממוצע ועד למקסימום ההכנסה החייבת בדמי ביטוח ישלם דמי ביטוח לאומי של 11.23% ודמי ביטוח בריאות בשיעור של 5%. כאן, תוכלו למצוא טבלה מפורטת של שיעורי וסכומי דמי ביטוח לעצמאי

עכשיו למקרה מעניין – נניח שלעצמאי אין הכנסה, האם הוא צריך לשלם ביטוח לאומי? לכאורה לא – אין–לו ממה לשלם. אבל זה לא כך. ביטוח לאומי קבע הכנסה מינימלית לצורך תשלום ביטוח לאומי. על הכנסה זו יש לשלם ביטוח לאומי גם אם לא באמת מכניסים אותה. למה? כי הרי מדובר בתשלום לביטוח, שמאפשר ומקנה זכויות בהמשך. זה ביטוח חובה שיאפשר לאנשים לחיות בכבוד. מנגד, הם צריכים לשלם, וגם כאלו שלא עובדים או מרוויחים/ מכניסים מעט צריכים לשלם למען הזכויות שלהם והיכולת לקבל קצבאות שונות. יש הגיון רב בגישה זו, ולכן נקבע שהכנסה המינימלית לתשלום דמי ביטוח לאומי ודמי ביטוח בריאות תהיה 25% מהשכר הממוצע לחודש- 2,315 שקל (בשנת 2015, סכום זה משתנה באופן שוטף). המשמעות שעצמאי ללא הכנסה או שהכנסתו נמוכה מהסכום המינימלי ישלם דמי ביטוח כאילו היתה הכנסתו הסכום המינימלי:

מנגד, קיימת גם תקרה לשכר/ הכנסה עליה יש להפריש לביטוח לאומי וביטוח בריאות. התקרה הזו בשמה הרשמי – הכנסה מרבית/הכנסה מקסימאלית מסתכמת ב-43,240 שקל (סכום זה משתנה באופן שוטף).

לצד העובדים המשלמים דמי ביטוח, החוק פוטר קבוצות של עובדים מתשלום שוטף, אם כי הם כן חייבים בתשלום בתחום נפגעי עבודה. ומי פטור? עובד עצמאי שעדיין לא מלאו לו 18 שנה; מי שאינו תושב ישראל והוא עובד עצמאי בישראל; עובד עצמאי שהוא נכה עבודה בעל דרגת נכות קבועה של 100% ומקבל קצבה לפי חוק ביטוח נפגעי עבודה; עובד עצמאי שהוא נכה בעל דרגת נכות קבועה של 75% לפחות ומקבל קצבה לפי חוק ביטוח נכות; עובד עצמאי שהוא נכה בעל דרגת נכות כללית זמנית של 75%, שנה לפחות.

בתמורה לתשלומים האלו יוכלו העובדים העצמאיים כמו העובדים השכירים לקבל קצבאות אלו – ילדים, מזונות, שאירים, בני משפחה של נפטר מתאונת עבודה/התנדבות, בני משפחה של נפטר בפעולות איבה, פגיעה בעבודה, מילואים, נפגעי גזזת, נפגעי עירוי דם (איידס), נפגעי תאונות, נכות, שירותים מיוחדים לנכים קשים, ניידות, פגיעה בזמן התנדבות, קצבת זקנה, הבטחת הכנסה, נפגעי פעולות איבה. רשימה רחבה ומיד הסבר על עיקרי הקצבאות.

בעל הכנסה שאינה מעבודה

התייחסנו בפרק הקודם לבעל הכנסה שאינה מעבודה. מדובר בתושב ישראל שיש לו הכנסות שמקורן אינן מעבודה. איך ביטוח לאומי מתייחס אליו? מה מעמדו? ובכן, הוא חייב לדווח לסניף הביטוח הלאומי במקום מגוריו על הכנסותיו בטופס דין וחשבון רב שנתי.

הוא עשוי להיות זכאי לקצבאות הבאות: מענק לידה, ילדים, מזונות, שאירים, בני משפחה של נפטר מתאונת עבודה, בני משפחה של נפטר בפעולות איבה, מילואים, נפגעי גזזת, נפגעי עירוי דם (איידס), נפגעי תאונות, נכות, שירותים מיוחדים לנכים קשים, סיעוד, ניידות, פגיעה בזמן התנדבות, קצבת זקנה, הבטחת הכנסה, נפגעי פעולות איבה. קבוצה רחבה, שכאמור נתייחס לעיקריה בהמשך.

בעל הכנסה כזה חייב בתשלום לביטוח לאומי עבור עצמו. שיעורי דמי הביטוח יהיו – 9.61% על ההכנסה שעד 60%  מהשכר הממוצע  שמורכבים מדמי ביטוח לאומי בשיעור של 4.61% ודמי ביטוח בריאות בשיעור של 5%. על הכנסה שמעל 60% מהשכר הממוצע ישולם – 12% שמורכבים כך – 7% דמי ביטוח לאומי ו-5% דמי ביטוח בריאות. השכר הממוצע הוא 9,400 שקל  (נכון ל-2017, משתנה באופן שוטף)

קבוצות שונות לצורכי ביטוח לאומי

ביטוח לאומי מגדיר קבוצות אנשים נוספות/ מעמד שונה, כשלכל קבוצה יש בעצם חובת תשלום שונה. לכן, חשוב מאוד להבין בעצם מי אתם לצורכי ביטוח לאומי – נכון, רוב האנשים נמצאים בקטגוריה של העובדים השכירים והעצמאיים (והתייחסנו גם לכאלו שיש להם הכנסה ולא מעבודה). אבל אם אתם – עובדים שכירים בחופשה (ללא תשלום), או עובדים במשק בית, לא עובדים, תלמידי ישיבה, תלמידים/ סטודנטים; מתנדבים בשירות לאומי, חיילים, חברי קיבוץ, מקבלי פנסיה (פרישה מוקדמת), אסירים/ עצירים; עוברים הכשרה מקצועית, עובדי מדינה (אצל מעסיק זר), אתם תמצאו את החבות המלאה שלכם והזכויות המלאות שלכם – כאן.

פטורים מתשלום ביטוח לאומי

ביטוח לאומי פוטר קבוצות מסוימות מתשלום ביטוח לאומי.  הנה הקבוצות –

– עקרת בית – אישה הנשואה למבוטח (שמשלם ביטוח לאומי), או ידועה בציבור שבן זוגה מבוטח, שאינה עובדת מחוץ למשק ביתה. כן, ביטוח לאומי משווה את מעמדה של ידועה בציבור לאישה נשואה.

– מקבל קצבת נכות מעבודה לצמיתות בשיעור של 100%, וכן מקבל קצבת נכות כללית בשיעור של 75% לפחות, לצמיתות או באופן זמני לתקופה רצופה של שנה לפחות.

– חייל בשירות סדיר, בתנאי שהחייל אינו עובד לא כשכיר ולא כעצמאי.

– תושב ישראל השוהה במדינת אמנה, ששילם דמי ביטוח לאומי במדינת האמנה. תושב זה יהיה פטור מתשלום ביטוח לאומי בארץ  למשך התקופה ששילם למדינת האמנה. אבל, חשוב מאוד להדגיש –  על תושב כזה, חלה חובת  תשלום דמי ביטוח בריאות במהלך התקופה.

דמי הבריאות משולמים גם על ידי מי שאין לו הכנסות –  גובה דמי ביטוח הבריאות שיהיה עליו לשלם יהיה בשיעור המינימאלי.

פטורים נוספים –  מי שמקבל קצבה מהביטוח הלאומי או מגוף ציבורי אחר (חוץ ממי שמקבל דמי אבטלה בעד חודש מלא); חייל משוחרר, מסיים שירות לאומי או שירות אזרחי זכאים לפטור מתשלום דמי ביטוח  למשך חודשיים מתום השירות;  עולה חדש (כולל קטין חוזר ואזרח עולה) – בעד תקופה שעד 12 חודשים מיום עלייתו לארץ;  מי שמלאו לו 18 שנים ויתגייס לצה"ל או ישרת בשירות לאומי חלופי לפני גיל 21 (כולל מי שדוחה את גיוסו ונמצא במכינה קדם צבאית או שהוא מתנדב בשנת שירות למטרה לאומית/ ציבורית או שהוא עתודאי) – פטור מתשלום דמי ביטוח  מגיל 18 עד לגיוס לצה"ל  לפני גיל 21. התנאי לפטור מתשלום ביטוח לאומי לקבוצות אלו הוא שאין להם הכנסות מעבודה וגם לא הכנסות ממקורות אחרים או שיש להם הכנסות ממקורות אחרים שאינן עולות על 5% מהשכר הממוצע – 480 שקל בחודש (על פי השכר ב-2017; משתנה באופן שוטף).

פטורים נוספים – מי שמלאו לו 18 שנים ולא יתגייס לצה"ל, או שיתגייס אחרי גיל 21, והוא לומד במוסד חינוכי על יסודי, בכיתה י' עד י"ב – פטור מתשלום דמי ביטוח בתקופת הלימודים בלבד, וזאת עד גיל 19 לכל היותר.

עובד שכיר לעומת עצמאי – הבדלים

העובדים השכירים הם רוב האוכלוסייה, אחריהם העצמאיים. שתי הקבוצות האלו מהוות את הרוב הגדול של משלמי ביטוח לאומי. קיימים הבדלים עקרוניים מבחינת ביטוח לאומי בין שתי הקבוצות הגדולות האלו.

עובד שכיר – מבוטח גם בביטוח אבטלה, ובביטוח זכויות עובדים בפשיטת רגל ובפירוק תאגיד. עובד עצמאי – אינו מבוטח בביטוח אבטלה ובביטוח זכויות עובדים בפשיטת רגל ובפירוק תאגיד

מעבידו של עובד שכיר חייב לדווח על שכרו ולשלם את דמי הביטוח בעבורו (כולל סכום שמנוכה משכר העובד). עובד עצמאי – חייב להירשם בביטוח הלאומי ולשלם את דמי הביטוח בעצמו.

פיגור בתשלום דמי ביטוח של המעביד לא פוגעים בזכויות של עובד שכיר. אחרי הכל, מה אשם העובד השכיר שהמעביד שילם באיחור? פיגור בתשלום דמי ביטוח של עובד עצמאי עלול לפגוע בזכויותיו (גם בפיגור וגם באי רישום). הסיבה ברורה – העובד העצמאי אחראי על התשלומים בעצמו.

עד כאן, התשלומים לביטוח לאומי. הרחבה תוכלו למצוא באתר ביטוח לאומי. אבל מה אנחנו מקבלים עבור התשלומים השוטפים האלו? מסתבר שאנחנו מקבלים ביטחון סוציאלי שעולה למדינה מעל 70 מיליארד שקל בשנה! רבים, בעצם המונים, חייבים את המעט שיש להם לביטוח לאומי. אולי במקרים רבים זה לא מספיק, אבל זה גם משהו.

נתחיל בתמצית הקצבאות שמקבלים מביטוח לאומי, ובהמשך נפרט את העיקריות שבהן.

מה מקבלים מביטוח לאומי?

המוסד לביטוח לאומי מופקד על הביטחון הסוציאלי של תושבי ישראל. תפקידו העיקרי להבטיח אמצעי מחיה למי שאינם מסוגלים להתפרנס למחייתם. הביטוח הלאומי משלם קצבאות לזכאים ובכך מסייע לשכבות אוכלוסייה נרחבות, ולמבוטחים בזמן משבר אישי, כמו פיטורין, נכות ופגיעה בעבודה. באמצעות תשלומי הקצבאות מועברות הכנסות מקבוצות מבוססות מבחינה כלכלית לקבוצות חלשות ופגיעות, ובכך תורם הביטוח הלאומי לחלוקה צודקת יותר של ההכנסה הלאומית ולצמצום ממדי העוני בישראל. מדיניות הרווחה של ישראל נחשבת מהגדולות בעולם, וכל אחד מהעומדים בראש המוסד לביטוח לאומי בעשרות השנים האחרונות, נפנף בכך, אם כי, בשנים האחרונות, עולה תמונה ברורה של עלייה בעוני. במקביל עולות טענות קשות נגד ביטוח לאומי שאינו מספק קצבה מינימלית – אנשים רבים (רבים מאוד) לא חיים בכבוד למרות הקצבה של ביטוח לאומי. זה מביא אותנו לשאלה אחרת – איך לחסוך לפנסיה, ואיך להשקיע את הכספים שלכם בתבונה. בפועל, חיסכון נכון לפנסיה על פני שנים עשוי להיות משמעותי מאוד לרווחתנו בתקופת הפנסיה, והשקעות נכונות על פני זמן בשוק ההון (וזה ממש לא חייב להיות כסף גדול) יכולים לתרופ מאוד בתקופות מסוימות על פני החיים. הפנסיה וההשקעות לצד הביטוח הלאומי יכולים לספק לנו בתקופת הפנסיה ובכלל לאורך החיים יכולת לחיות ברווחה.

ומה מקבלים בעצם מביטוח לאומי? ביטוח לאומי משלם קצבאות גמלאות ותגמולים. חשוב לשים לב – ביטוח לאומי לא משלם פיצויים שהם חלק מהסכם העבודה מול המעביד ותלויים וקשורים לפנסיה של העובד. ביטוח לאומי משלם קצבאות, גמלאות ותגמולים במקרים שונים, והנה עיקרם –

תאונת עבודה– כאשר נפגע עובד שכיר או עצמאי, אזי בלי קשר לאשם בתאונה (לא משנה מי אחראי לתאונה), הנפגע מקבל בהתקיים תנאים מסוימים קצבה או תגמול.

התנאי הראשון והחשוב –  התאונה נגרמה לאדם בעבודתו או עקב עבודתו, וזה כולל גם תאונה לעובד שהתרחשה  בדרכו מהעבודה או לעבודה. במידה והתאונה גרמה נכות של עד 19% הנפגע יקבל מענק חד פעמי מהמוסד לביטוח לאומי.   כאשר הפגיעה קשה יותר, ומדובר על נכות של 20% ומעלה הנפגע יקבל קצבת נכות קבועה.  ומה זאת בעצם תאונת עבודה? תאונת עבודה על פי הביטוח הלאומי היא אירוע חד פעמי  שהתרחש כאמור בעבודה או עקב העבודה, או מחלה שקשורה למקום העבודה. זה יכול להיות אירוע אחד, או מספר אירועים קטנים יותר שהצטברו לכדי אירוע גדול.  הפגיעה מהתאונה יכול להיות זמנית ואז כמובן גם הנכות שנקבעה תהיה זמנית, וכך גם הקצבה, והיא יכולה להיות קבועה ואז תשלום הקצבה הוא קבוע.

נכות כללית – נכות כללית מתייחסת לחולים ולזקנים. מדובר בקצבה שניתנת באם דרגת הנכות היא מעל רף מסוים. לביטוח לאומי יש טבלאות וחישובים לגבי חישוב נכות של זקנים. אם האדם זכאי לקצבה על פי מספר נושאים/ פרקים הוא יקבל את הקצבה הגבוה מבין האפשרויות. אך, חשוב להדגיש – לא יינתנו ותר מקצבה אחת.

דמי אבטלה – כדי לקבל דמי אבטלה צריך לעבור תקופת אכשרה, הכוונה שצריך שאותו עובד שכיר (מדובר על קצבה שניתנת רק לשכירים) יעבוד במקום העבודה לפחות חצי שנה. דמי האבטלה שמקבלים תלויים בשכר לפני ההתפטרות/ פיטורים – ביטוח לאומי מספק אחוז מסוים  מהשכר הקודם (עד  תקרה מסוימת).

אבטחת הכנסה – ביטוח לאומי מבטיח אבטחת הכנסה שתאפשר קיום מינימלי. כלומר, גם אם אין קצבה ספציפית, ובכל זאת אותו אדם לא מגיע לקצבת המינימום, המוסד לביטוח לאומי מבטיח לו את ההכנסה המאפשרת קיום מינימאלי.

מענק לידה – מענק חד פעמי. מענק לידה ניתן באופן חד פעמי כשבנוסף לכך היולדת מקבלת במשך 14 שבועות שלאחר הלידה שיעור מסוים מהשכר החודשי שלה. גם גבר יכול לקחת חופשת לידה (במקום האישה) ולקבל חלק משכרו (יש תקרה על סכום הקצבה בחופשת הלידה)/ דמי הלידה).

קצבאות ילדים- קצבאות ילדים משולמות באופן שוטף כתלות במס' הילדים במשפחה ובגילם. אגב, קצבאות הילדים משולמות אמנם דרך המוסד לביטוח לאומי אבל הן לא משולמות מהתקציב של המוסד.

קצבת סיעוד- המוסד לביטוח לאומי מעניק קצבה למי שלא מסוגל לבצע 3 מתוך 5 פעולות בסיסיות: אכילה, רחצה, קימה, הליכה וסוגרים. התמיכה ניתנת בגובה מסוים, למרות שבפועל עלות הסיעוד במקרים רבים גבוה יותר.

שמירת הריון – בתקופה זו יש מגבלה זמנית של ההרה, ולכן יש לה זכאות לקצבה

קצבת זקנה – קצבה שמשולמת כשמגיעים לגיל פנסיה. אצל גברים מדובר על גיל 67 ואצל נשים עדיין  62 (אמור לעלות ל-64). קצבה זו אחידה לכולם. אלא אם מדובר על מי ששילם לביטוח לאומי מעל 35 שנה ואז הוא יקבל קצבה גדולה יותר. יחיד מקבל קצבת זקנה העולה על קצבה אישית באם מדובר בזוג. כלומר, קצבה ליחיד עולה על מחצית הקצבה הזוגית. הרציונל הוא שעליו לשלם יותר על מחייתו (ההוצאות הקבועות "נופלות" על אחד ולא על שניים).

קצבת שאירים– שאירים הם אלו שנשארו, כאלו שבן זוגם או ההורה שלם נפטר. השאירים זכאים לקצבה מהמוסד לביטוח לאומי. בן זוג/ בת זוג יקבלו קצבת שאירים עד הגיעם לגיל פנסיה, ואז הם יקבלו קצבת זקנה. אגב, אם הבן זוג/ בת זוג מתחתנים לאורך התקופה הם כבר לא זכאים לקצבת שאירים. ילדים שמקבלים קצבת שאירים יזכו לקבל כל עוד הם קטינים.

תשלום במילואים– עבור מילואים מקבלים תשלום שהוא פונקציה של רמת השכר לפני המילואים.

קצבה לאסירי ציון ונפגעי פעולות איבה – לאלו מגיעה זכות לקצבאות שתלויה במס' פרמטרים. תשלום זה משולם מתקציב המדינה ולא תקציב ביטוח לאומי.

תשלום לעובדים בפשיטת רגל של מעביד– כאשר המעביד נכנס להליכי פירוק ואין לו כסף לשלם פיצויי פיטורין, המוסד לביטוח לאומי משלם בעצם במקומו. הפיצויים מוגבלים בסכום והם ניתנים כפונקציה של הסכום שמגיע לעובדים (שיעור מסויים ממה שמגיע להם). המוסד לביטוח לאומי משלם לעובדים והופך בעצם לנושה של החברה בפירוק.

מזונות – כאשר לא מקבלים דמי מזונות, ואין סיכוי לקבל כסף מהבעל/ האב, המוסד לביטוח לאומי משלם מזונות לאישה. אגב, כאשר ידוע איפה האב וניתן לקבל ממנו כסף, פונים להוצאה לפועל.  במידה והמוסד לביטוח לאומי נכנס לתמונה הוא יכול לחזור לחייב ולדרוש ממנו תוספת על הנזק שנגרם.

כדי לקבל קצבה צריך במקרים רבים לעבור וודעה – לדוגמה, אדם שנפצע במהלך עבודתו צריך לעבור וועדה רפואית כדי לקבוע את מצבו ואת זכאיותו לאובדן כושר עבודה. אדם שנפצע או חלה צריך לעבור וועדה רפואית שתקבע את אחוז נכותו. הנה הדרכה של המוסד לביטוח לאומי על איך להתכונן לוועדות האלו –

אבטלה

הביטוח הלאומי דואג להבטיח למובטל אמצעי מחיה בתקופת האבטלה עד שהמובטל יחזור למסלול העבודה. דמי האבטלה משולמים למי שהיה עובד שכיר והוא רשום בלשכת שירות התעסוקה כמחוסר עבודה, וכן עליו להתייצב בשירות התעסוקה לדרוש עבודה.

אם אתם נמצאים באבטלה, אתם צריכים לפנות ללשכת שירות התעסוקה מיד עם הפסקת העבודה, להגיע ללשכה במועדים קבועים כפי שייקבעו ויימסרו לכם. לשכות שירות התעסוקה מעבירות לביטוח הלאומי באופן שוטף, אחת לחודש את הנתונים על מספר ימי האבטלה שנרשמו, ועל סמך נתונים אלה ישלם לכם הביטוח הלאומי את דמי האבטלה. חשוב לשים לב – המוסד לביטוח לאומי ולשכת התעסוקה הם שני מוסדות ציבוריים שונים – אם יש לכם בירורים בקשר למציאת עבודה ולהתייצבות בלשכה, תפנו לשירות התעסוקה; ואם יש לכם בירורים הנוגעים לתשלום דמי האבטלה, תפנו לביטוח הלאומי.

כמה טיפים קטנים בקשר לקבלת דמי אבטלה – חשוב לעשות את הדברים מהר; חשוב לחפש עבודה חדשה מהר (ככל שתתרחקו מסיום העבודה, יהיה קשה לחזור למעגל העבודה); תעבירו מהר את טופס התביעה לדמי אבטלה. צריך לצרף לטופס אישורים – אישור על הפסקת עבודה למי שהפסיק את עבודתו שלא מרצונו. זה חשוב מאוד, זה משפיע על היקף דמי האבטלה ועל מועד תשלומם.  בהקשר זה, חשוב שבאישור המעסיק על השכר/ תלוש שכר יהיו רשומים ימי העבודה בכל חודש.

את התביעה תוכלו למלא באתר הביטוח הלאומי  ולשלוח און ליין. העניינים האלו לוקחים זמן; תמשיכו לחפש עבודה, והאמת, אולי זה נשמע מוזר – תמשיכו לחפש עבודה גם אם מצאתם עבודה חדשה (אך עדיין לא התחלתם בה). אי אפשר לדעת, אולי תמצאו משהו טוב יותר. התשלום הראשון מביטוח לאומי ישולם בסמוך לסיום הטיפול בתביעה, בתאריך אקראי. התשלומים הבאים ישולמו ב-17 בחודש או בסמוך לו. התשלומים החודשיים יחושבו בהתאם למספר ימי האבטלה שנרשמו לך בשירות התעסוקה.יש להקפיד על רישום סדיר בלשכת שירות התעסוקה במועדים שנקבעו לך. חשוב לדעת – על פי החוק 5 הימים הראשונים בכל תקופה של 4 חודשים אינם משולמים.

האם זה משנה אם פוטרתי או התפטרתי לצורך קבלת דמי אבטלה? מובטל שהפסיק את העבודה מרצונו, ללא הצדקה, ישולם לו התשלום הראשון רק בעד התקופה, שמתחילה בתום 90 ימים ממועד הפסקת העבודה. מובטל שסירב לעבודה, שהוצעה לו ע“י שירות התעסוקה, לא יקבל דמי אבטלה בעד 90 ימים מיום הסירוב, ובנוסף יופחתו 30 ימים מיתרת ימי האבטלה המגיעה לו. תקופת התשלום המרבית נקבעת בהתאם לגיל, למספק הילדים, אם הוא חייל משוחרר, אם הוא מגיש תביעה חוזרת ועוד.

דמי האבטלה לא ניתנים אוטומטית. צריך שהמובטל יעמוד בארבעה תנאים –  ביטוח אבטלה (במסגרת ביטוח לאומי); מלאו  לו 20 ולא הגיע ל-67; צריך שתושלם תקופת ההכשרה – לרוב 12 חודשים רצופים (יש חריגים, שאפשר לקרוא עליהם כאן) וצריך שתוגדר כמובטל על פי חוק. מי שמובטל יודע זאת, ובפועל הסעיף היותר בעייתי שמעיד על זכאות או אי זכאות הוא תקופת האכשרה. כאן, תוכלו לבדוק אם מגיע לכם דמי אבטלה (אם אתם עומדים בקריטריונים) ואם עמדתם בקריטריונים חשוב שתדעו – דמי האבטלה כמובן לא ניתנים לעד. תקופת הזכאות לדמי אבטלה תלויה בעיקר בגיל ובמס' בני המשפחה התלויים בפרנסת המובטל. כך למשל, למובטל בן 45 או למובטל בן 35 ומעלה שתלויים בו 3 בני משפחתו, ישולמו דמי אבטלה לתקופה של 175 יום לכל היותר – וזה המקסימום. מובטל בן 35 ומעלה שאין בני משפחה שתלויים בו או שהוא מתחת לגיל 35 ותלויים בו 3 בני משפחה, יקבל דמי אבטלה ל-138 ימים לכל היותר.  המינימום אגב, הם 50 ימים שניתנים למובטל מתחת לגיל 25 שאין לו שלושה שתלויים בו.

כאן, תוכלו לראות את תקופת הזכאות המרבית לכל קבוצת גילאים.

תקופת הזכאות אינה מבטאת את הימים שעליהם תקבלו דמי אבטלה. מעט מסובך, אבל הנה הסבר והדגמה – דמי האבטלה הם קצבה יומית שמותנית בהתייצבות של המובטל בלשכת התעסוקה.  מספר הימים שמשולמים בגינם דמי אבטלה תלויים בהתייצבות המובטל וגם במספר ימי העבודה בחודש מסוים.  ימי העבודה שמשולמים עליהם דמי אבטלה אינם כוללים שבתות וחגים. אם אתם חולים או במילואים אתם צריכים להעביר אישורים לשרות התעסוקה. ועדיין – מספר ימי האבטלה לתשלום עשויים מתחת לימי העבודה בפועל – בכל  תקופה של 4 חודשים ראשונים רצופים, מופחתים 5 ימי האבטלה הראשונים. עם זאת, זה לא פוגע בסך ימי האבטלה המגיעים לכם. זה פוגע בתשלום התקופתי, אבל עדיין מגיעים לכם מספר הימים המצטבר. כמו כן, על ימי המחלה לא משולמים דמי אבטלה מלאים – על 2 ימי המחלה הראשונים לא משולמים כלל דמי אבטלה, אלא אם המחלה נמשכת 12 ימים רצופים לפחות.  כמו כן, יש חישוב גם בקשר לתקופת אבלות.

אוקיי, אנחנו יודעים לכמה ימים אנחנו זכאים ואנחנו יודעים שפה ושם יש התאמות של הימים, אבל כמה דמי אבטלה מקבלים? התשובה תלויה במספר פרמטרים, וכאן, תוכלו לחשב כמה דמי אבטלה אתם אמורים לקבל.

הבטחת הכנסה

יש משהו מאוד יפה בעניין הערבות ההדדית. אנחנו מזרימים כספים לחשבון משותף, החשבון של ביטוח לאומי, וזה מעביר לכאלו שצריכים. מתישהו גם אנחנו נצטרך – קצבת זקנה, קצבת אימהות וקצבאות אחרות (נקווה שנצטרך רק את הקצבאות הנפוצות/ סטנדרטיות…) אבל, יש כאלו שלא מוגדרים תחת קצבה מסוימת/ ספציפית, אבל לא מתקרבים להכנסה מינימלית שתקיים אותם בכבוד. לאלו, ביטוח לאומי נותן השלמת הכננסה, כדי להבטיח את ההכנסה המינימלית, כלומר כדי להביא אותם לחוף מבטחים.

הביטוח הלאומי דואג לכל אדם ומשפחה בישראל, שאין בכוחם להבטיח לעצמם הכנסה למחיה, ומשלם להם קצבת הבטחת הכנסה.  קצבת הבטחת הכנסה משולמת למי שאין לו הכנסה, או למי שיש לו הכנסה כאמור נמוכה. מקבלי הקצבאות האלו מתייצבים בשירות התעסוקה ואחרי שלא מוצאים להם עבודה (או שנמצאה להם עבודה בשכר נמוך) הם זכאים לקצבה. המוסד לביטוח לאומי, אגב, פוטר מהגעה ללשכת התעסוקה מי שלא מסוגל לעבוד, אם לילד עד גיל שנתיים, מכורים לסמים ועוד.

קצבת הבטחת הכנסה היא סוג של פתרון להרבה מקרים שאין להם באמת תשובה ופתרון בחוק ביטוח לאומי, לרבות פתרון ל"בעיות" זמניות. הנה דוגמה – חולה שהגיש תביעה לקצבת נכות ותביעתו עדיין לא אושרה; בינתיים הוא יכול  להגיש תביעה לקצבת הבטחת הכנסה עד שתאושר לו קצבת הנכות.

קצבת הבטחת הכנסה משולמת גם לילדים שהתייתמו משני הוריהם או שננטשו על ידם.

הקצבה הזו משולמת החל בחודש שבו הוגשה התביעה לביטוח הלאומי, וזה מאוד חשוב –  לא משלמים תשלום רטרואקטיבי, ולכן צריך להזדרז מאוד עם הבקשה לקצבה להבטחת הכנסה.

ביטוח לאומי מתנה את הבטחת ההכנסה בתנאים  שונים. כאן, תוכלו לקרוא בהרחבה על התנאים. וכאן, תוכלו לחשב כמה קצבה (הבטחת הכנסה או השלמת הכנסה) מגיעה לכם.

קצבת זקנה

אל תשליכני לעת זקנה – המשפט הזה מהמקורות עומד בבסיס קצבת הזקנה. לאנשים המבוגרים יש מניות רבות במפעל הארץ, ובכלל – לכל אחד יש את הסיפור האישי שלו, רבים מהם מלאים בעשייה, למידה, חינוך, עבודה. אך, בשלב מסוים בחיים הנחיצות, והחיוניות, והיכולת להיות מועיל ויעיל, פוחתות. זה תהליך מדורג, אבל אין לחברה זכות להפנות עורף לזקנים בה.

קצבת זקנה היא קצבה מבורכת שעומדת בבסיס הרעיון הזה.  ביטוח זקנה הוא אחד מענפי הביטוח החשובים ביותר במערכת הביטוח הסוציאלי של המוסד לביטוח לאומי, והוא נועד להבטיח לתושבי ישראל הכנסה חודשית קבועה לעת זקנה. לקצבת זקנה על פי חוק הביטוח הלאומי זכאי תושב ישראל שהגיע לגיל המזכה בקצבת זקנה, ובלבד שהיה מבוטח פרק זמן כנדרש בחוק, ושולמו בעדו דמי ביטוח כחוק.

וכמה מקבלים?  סכום קצבת הזקנה הבסיסית החודשית ליחיד (נתונים נכונים ל-2016) – 1,531 שקל ולזוג (הקצבה לזוג מורכבת מקצבה ליחיד וכן תוספת בעבור בת זוג) – 2,301 שקל . סכום קצבת הזקנה הבסיסית החודשית לבני 80 ומעלה, ליחיד –  1,617 שקל , ולזוג (הקצבה לזוג מורכבת  מקצבה ליחיד של בן 80 וכן תוספת בעד בן זוג) –  2,387 שקל .

אם שני בני הזוג, כל אחד בנפרד, עונים על תנאי הזכאות לקצבת זקנה, יקבל כל אחד מהם קצבה ליחיד. כמו כן, יכולות להיות תוספות על הסכום הזה אם יש בני משפחה שתלויים במקבלי הקצבה.

קצבת הזקנה נמוכה – על כך, אין חולק, אבל היא לפחות מקנה ומאפשרת בסיס קיומי מסוים. הבעיה שיוקר המחייה וכן הצורך במקרים רבים בטיפול תרופתי יקר עולים במקרים רבים בסדרי גודל על גודל הקצבה. ולכן, במקביל לקצבת זקנה, מקבלים אנשים אלו במקרים רבים גם השלמת הכנסה (כדי להגיע להבטחת הכנסה).

כאן, תוכלו לבדוק את הזכאות שלכם לקצבת זקנה, וכאן תוכלו לקבל מידע רחב ומפורט על קצבת הזקנה.

והגיע הזמן לסכם – ביטוח לאומי, אולי לא הכי מובן (במיוחד לאנשים צעירים) אולי נראה מיותר, אבל האמת שבבסיסו מדובר על חזון נפלא ודרך חיים נכונה – אנחנו משלמים באופן שוטף, וכשנצטרך יעזרו לנו. עם הזמן, הקצבאות של הביטוח הלאומי נשחקו וכאן נמצאת הבעיה. כאן, במדריך שלנו, הסברנו מי משלם, איך משלמים וכמה משלמים, וכן פרטנו את כל זוגי הקצבאות המגיעות לתושבים ופרטנו בהרחבה את העיקריות. בהמשך, נעדכן כאן על כל התפתחות משמעותית בתחום הביטוח הלאומי.

ביטוח לאומי – רשימת סניפים 

מדריכים קשורים:

ביטוח לאומי משנה את ההגדרות לקביעת אחוזי נכות – כאן, תוכלו לקרוא על התקנות החדשות ואיך זה ישפיע על המבוטחים

דמי הבראה – מתי מגיע לכם? וכמה?

ימי חופשה – כמה מגיע לכם?

ימי מחלה – איך וכמה מגיע?

שכר מינימום – כל מה שצריך לדעת

היכן אפשר לאתר רווחים של חברות מסוף הרבעון ועד פרסום הדוח הכספי? איך זה שמכירת פעילות ב-1 שקל הניבה לאזורים רווח של 25 מיליון שקל; ומה היקף הרווחים שיש לאזורים בקנה?  

השורה התחתונה ברבעון השני היתה אמנם סביב האפס (מינוס 250 אלף שקל), אבל אזורים התחילה את הרבעון השלישי בשורה של עסקאות ומימושים, ועם פרסום התוצאות (אוגוסט 2015)  היו לה רווחים של עשרות מיליונים שצפויים להיות מוכרים חשבונאית ברבעון השלישי והרביעי. זה עדיין לא מבטיח שהרבעון השלישי יהיה טוב, אבל הרווחים האלו (חלקם לצד תזרימי מזומנים) יתרמו כמובן משמעותית לדוח הכספי.

הרווחים האלו מזכירים את אחת המגבלות המשמעותיות בדוחות הכספיים  – הדוחות מספרים לנו את מה שהיה. הדוחות שפורסמו בסוף אוגוסט מספרים לנו מה שהתרחש באפריל עד יוני, וגם זה לא מדויק, הם מספרים לנו מה שהתרחש באפריל עד יוני ונסגר מבחינה חשבונאית (עומד בתנאי ההכרה החשבונאיים) – אם היתה עסקה שהתנאים שלה לא הבשילו, היא לא תוכר כמובן בדוחות הרבעון השני. המסקנה כמובן שבמקביל לדוח הכספי חשוב לדעת מה קרה במהלך התקופה ועדיין לא הבשיל לעסקאות, וגם כמובן מה קרה מאז סגירת הרבעון השני ועד פרסום התוצאות הכספיים (מסוף יוני ועד סוף אוגוסט), ואת זה יש באופן מפורט בביאורים לדוחות הכספיים.

הרווחים הצפויים של אזורים מזכירים גם את החשיבות של ההפרדה בין פעילות שוטפת לפעילות שאינה שוטפת (לרבות מימושים של נכסים ופעילויות). הפעילות השוטפת שמתבטאת לרוב בשורת הרווח/ הפסד תפעולי מבטאת כמה החבה מרוויחה או מפסידה מתחום עיסוקה. זו שורה קריטית להבנת החברה ומצבה העסקי. מעבר לפעילות השוטפת, חברה גם יכולה לרשום הוצאות והכנסות שנובעות מאירועים חד פעמיים –  רה ארגון בחברה במקביל לרישום הוצאות; הגדלת אחזקה ומעבר לשליטה בחברה מוחזקת במקביל לרישום רווח חשבונאי, ומימושים של נכסים ופעילויות.

ולכן, מימוש של נכסים ברווח, גבוה ככל שיהיה  לא מעיד על  מצבה התפעולי של החברה.  חברות יכולות להפסיד מהפעילות שלהן הרבה כסף, ועדיין להציג רווחים בזכות מימושים ורווחים חד פעמיים, וכמובן שזה יכול להיות הפוך – חברות שמרוויחות תפעולית אך מדווחות על הפסדים בגלל אירועים חד פעמיים. השורה התפעולית היא החשובה להבנת מצב העסק, אבל כמובן שאף חברה לא מתנגדת לרפד את השורה התפעולית גם ברווחים חד פעמיים, והנה המקרה של אזורים.

אזורים מיזמיות הנדל"ן למגורים הגדולות כאן, מרוויחה גם בשוטף – הרווח מפעילות שוטפת הסתכם ברבעון השני ב=23 מיליון שקל, ובמחצית הראשונה ב=39 מיליון שקל, אבל הוצאות מימון והשתתפות בהפסדי חברות מוחזקות, איפסו כאמור את השורה התחתונה ברבעון השני, כשבמחצית כולה הסתכם הרווח ב=9 מיליון שקל.

המימושים שהושלמו בחודשים האחרונים, צפויים להניב לה רווח ברוטו (לפני מס) של כ=70 מיליון שקל. המימוש המעניין ביותר  (חשבונאית) הוא מכירת הפעילות במזרח אירופה, פעילות שאליה נכנסה החברה בימי בעלי השליטה הקודמים. אזורים הודיעה לפני כחודשיים כי חתמה על הסכם למכירת מלוא אחזקותיה בחברת ה.ב החזקות מזרח אירופה (בעבר נקראה החברה –  אזורים החזקות מזרח אירופה) בתמורה ל=1 שקל. אזורים החזקה ב=100% מ=ה.ב החזקות. ומה המשמעות של מכירה בסכום סמלי, ולמעשה באפס? לרוב מדובר  בעסק שפשוט לא סיפק את הסחורה, והחברה המחזיקה מעוניינת להתפטר ממנו, אפילו באפס, העיקר שמישהו ייקח אותו. ואז, הרציונל הוא שלחברה המחזיקה יש הפסדים על ההשקעה שלה; אם מוכרים באפס אבל יש השקעה שנעשתה בעבר, אז מדובר בהפסד שמבטא את הפער בין ההשקעה לבין האפס.

נראה שזה המקרה באזורים – ההשקעות במזרח אירופה אמנם בהתחלה נסקו לשמיים, אבל מהר מאוד נחתו לקרקע (כשבדרך הפילו גם לא מעט חברות ישראליות שהתפתו להרפתקה נדלנית במזרח אירופה). אזורים דרך החברה ה.ב מזרח אירופה החזיקה ב=39.5% ממניות חברה משותפת שמחזיקה בשתי קרקעות במזרח אירופה. כן, זה סיפור מוכר על ירידת ערך השקעה, ולכן, המשך הדיווח של אזורים לכאורה מפתיע – "בעקבות המכירה תרשום החברה ברבעון השלישי ביטול הפרשה בסך של 25 מיליון שקל, בגין ריביות לבנק בגין הלוואה שלקחה החברה המשותפת, ביחס אליהן ערבה חברה הבת ביחד ולחוד". המשמעות היא שהמכירה באפס, בעצם תניב לחברת אזורים רווח מרשים של 25 מיליון שקל – זהו רווח חשבונאי שנובע מהפרשות שנעשו באזורים לאור הערבות על הפסדי החברה המוחזקת  והאחריות על הפסדיה. אבל, ברגע שגוף אחר נכנס לנעליה ותפס את מקומה של אזורים, היא כבר לא אחראית וערבה, ואם לא נדרש ממנה לשלם (חלק מערבות, או הלוואה או ריבית ) אזי ההפרשה שנעשתה ביתר מבוטלת, ומדובר למעשה ברווח. זה קרה אגב, לא מעט בעסקאות של העברת שליטה על חברות במזרח אירופה. החברה השולטת חשבונאית הפרישה סכומים גדולים על החברה הבת, אבל במקרים רבים החובות של הבת היו מסוג נונריקורס (הבטוחה היחידה להלוואה היא הנכס) והבנקים העדיפו להגיע להסדר מהיר או להעביר את הנכסים/ הפעילות לגוף אחר. אגב, זו גם הסיבה שבמקרים רבים הבנקים מכרו חוב של חברות כאלו בערך נמוך יותר – הם ידעו שהם לא יקבלו את כל התמורה.

הרווח הזה הוא רווח חשבונאי. אבל, כמובן שההרפתקה במזרח אירופה הסבה הפסדים – ההשקעה נמחקה על פני שנים ונרשמה כהפסדים שוטפים בדוחות, ועכשיו רק מסיבה חשבונאית לחלוטין נרשם רווח.

בנוסף דיווחה אזורים על שתי עסקאות מימוש נוספות. החברה מכרה את פרויקט בית לסין בתמורה לסך של 40 מיליון שקל. התנאים להסכם הושלמו ביולי 2015 והחברה דיווחה כי היא צופה לרשום רווח בסך של 30 מיליון שקל  (רווח לפני מס, כפוף להתאמות ועלויות עסקה).

בחודש אוגוסט דיווחה אזורים על עסקת מכירה (דרך חברה בת) של מתחם בכפר שלם (עליו ניתן להקים פרויקט הכולל 267 יחידות דיור). בתמורה למתחם תשלם הרוכשת סכום של 85 מיליון שקל ואזורים דיווחה כי כתוצאה מהמכירה היא צפויה לרשום רווח בסך של 20 מיליון שקל (לפני מס ועלות עסקה). הרווח הזה, צפוי להיות מוכר ברבעון האחרון של השנה (במקביל להשלמת תנאי העסקה).

מכרתם דירה בשנתיים האחרונות? – השנה או בשנה שעבר? האם רכשתם אותה עד שנת 1993? אם כן,  כנראה שמגיע  לכם החזר ממס שבח.

ועדת הכספים אישרה במסגרת חוק ההסדרים, החזרה של מס שבח ששולם ביתר לאלפי מוכרי דירות. בממוצע צפוי כל מוכר דירה לקבל 7 אלף שקל. מדובר על כאלו שרכשו דירה עד לשנת 1993 ומכרו את הדירה החל משנת 2014

אותם מוכרי דירות שילמו בעת מכירת הדירה מס שבח אינפלציוני, שמבטא מס שבח על הרווח הנובע מהאינפלציה (ולא רק מס על השבח הריאלי). ככלל מערכת המס בעיקרה מתייחסת למס ריאלי (בניכוי אינפלציה) ופוטרת מס על רווח אינפלציוני שהוא בהגדרה הצמדה למדד ולא רווח ריאלי/ כלכלי.

מס שבח אינפלציוני עמד על 10% והוא בוטל בסוף 1993. רק מיש רכש דירה לפני 1993 היה חייב במס זה.  בשנת 2014 יושמה רפורמה במס שבח  וניתן פטור ממס שבח על הרווח הריאלי בהתקיים תנאים מסוימים. עד אז,  הפטור שניתן היה אחת ל­4 שנים והוא היה פטור כולל – גם על המרכיב הריאלי וגם על המרכיב האינפלציוני. ברפורמה החדשה נשכח הפטור האינפלציוני ועכשיו מנסים לעשות סדר ולפטור גם את הרווח האינפלציוני.

עד כה שילמו בעלי הדירות כ-100 מיליון שקל מס שבח ביתר, ונראה שהסכום עשוי לעלות משמעותית (ישנן עסקאות רבות שעדיין לא דווחו). כמות הנושים שתזכה להחזר היא כ-15 אלף, כך שמדובר על החזר של כ-7 אלף שקל לנישום. הזכאים להחזר יקבלו הודעה מרשות המיסים ובה הם יצטרכו למלא פרטים (לרבות פרטי חשבון הבנק) ואחרי שיחזירו את המכתב למס הכנסה, הם צפויים לקבל את ההחזר לחשבון הבנק שלהם.

כפי שניתן להתרשם מס שבח הוא מס מורכב והשינוי שחל בו בשנה שעברה עוד לא "עוכל"  לחלוטין –  כאן, תוכלו למצוא מדריך מקיף במס שבח

מגדל מעלה דמי ניהול בקרנות המעורבות. דמי הניהול בקרן הנאמנות –  מגדל (1B)(!)י 10/90 פלוס (מספר קרן: 5118195) יעלו מ-0.59% ל-0.79%. דמי הניהול בקרן הנאמנות מגדל 20/80 (2B) פרימיום קרן נאמנות (מספר קרן: 5113485) יעלו מ-0.69% ל-0.89%.

דמי הניהול בשתי הקרנות יעודכנו ב-24 בספטמבר.

קרן מגדל 10/90 פלוס מנהלת מעל 1.2 מיליארד שקל, וקרן מגדל 20/80 פרימיום מנהלת 910 מיליון שקל.  בסה"כ מעלה מגדל את דמי הניהול הכוללים שלה כתוצאה מהמלך ב-4 מיליון שקל!

העלאת דמי הניהול ועוד בשיעור כזה בקרנות סולידיות לא משאירה מקום לרווח למשקיעים. מה כבר תהיה התשואה של הקרנות האלו שנה קדימה – אולי קצת מעל דמי הניהול שהן גובות. ואפילו אם זה יהיה כ-1% יותר, האם מוצדק לשלם 0.9% דמי ניהול ולהישאר עם 1% רווח (שזה עוד תרחיש טוב)?

תבדקו את דמי הניהול בקרנות שלכם, זה חשוב מאוד במיוחד בתקופה שהריבית אפסית, והיכולת של מנהלי הקרנות להשיג  לכם תשואה, מאוד נמוכה.

מעודכן ל-12/2021

רכישת דירה היא המהלך המשמעותי ביותר אצל אדם ממוצע – זו ההשקעה הכספית הגדולה ביותר ולרוב גם ההלוואה (משכנתא) הגדולה ביותר – מהלך שתוצאותיו ילוו את רוכש הדירה שנים רבות. דירה עולה בממוצע מעל 1.65 מיליון שקל, ומשכנתא ממוצעת עומדת על 930 אלף שקל. אבל אלו ממוצעים, באזור המרכז המחיר הממוצע כבר נושק ל-2.35 מיליון שקל – וגם והמשכנתא עולה בהתאמה.

רכישת דירה מקבלן – מה זה אומר?

וכאן –  מחשבון מחירי הדירות

ושנית – וזה רלבנטי בעיקר ברכישת דירה מקבלן,  המחיר עולה בגלל שהקבלן מציע (לרוב) את הסטנדרט, ובמקרים רבים אתם תשלמו יותר כי אם כבר עוברים לדירה חדשה אז למה לעבור למשהו שהוא לא הכי הכי… וזה רלבנטי גם למטבח, גם לתאורה, גם לריהוט, מכשירי חשמל, וגם במקרים רבים לשיפוץ קטן שאתם מעוניינים לעשות. וכך אתם בעצם מגיעים למחיר גבוה, לעתים אפילו משמעותית, ממחיר הדירה על פי ההסכם.

רכישת דירה מקבלן היא עניין ממושך ובמקרים רבים מורכב. קונים את הדירה על הנייר ועד שנכנסים לבית לוקח שנים. הממוצע כיום עומד על 27 חודשים, בעבר זה היה ארוך יותר. מדברים על כך שזה ימשיך להתקצר, אבל בפועל זה לא ממש מתקצר גם בגלל שהקבלנים מווסתים את היצע הדירות וגם בגלל בעיות אובייקטיביות כמו מחסור בפועלי בניין.

רכישת דירה מקבלן, בדיוק כמו רכישת דירה יד שנייה, צריכה להיעשות תוך מחשבה, החלטה והגדרה של מסגרת תקציב. אל תקפצו מעל הפופיק; חשוב שתעשו שיעורי בית לפני שאתם מתחילים לבדוק פרויקטים, כי בדירות חדשות אתם עלולים להיות טרף קל לאנשי השיווק.  בניגוד לדירת יד שנייה, שבה אתם יודעים מראש איזו דירה אתם הולכים לראות, בפרויקט חדש ינסו לפתות אתכם להוסיף עוד "קצת" ולשדרג את הדירה בחצי חדר או חדר שלם – זה יכול להישמע מפתה, אבל זה מה שאתם צריכים? וגם אם יגידו לכם שמדובר במשכנתא של הקבלן, ומימון נוח ועוד פיתויים, אתם צריכים לשאול לבסוף – האם זה מה שאנחנו באמת צריכים?

חדש באתר הון – מידע מעודכן על מחירי הדירות בעסקאות האחרונות

בשלב הגדרת התקציב אתם צריכים לבדוק בעצם מה ההון שלכם. זו שאלה פשוטה לכאורה, אבל בפועל מסתבר שממש לא. רבים לא יודעים באמת מה ההון שלהם – הדירה הקודמת (נטו אחרי מיסים), חסכונות, פיקדונות, השקעות, ומולם – משכנתא, הלוואות, חובות. כמו כן, צריך כמובן להתחשב בתקציב החודשי – מה ההוצאות הצפויות (וצריך תמיד לקחת מרווח ביטחון) ומה ההכנסות השוטפות. כך אתם גוזרים את התשלום למשכנתא האפשרי מבחינתכם, וכאן חשוב לזכור שהחיים משתנים – ילדים, נסיעות לחו"ל, ירושה, קרן השתלמות – תנסו לקחת הכל בחשבון, למרות שהחיים דינמיים כמובן. כאן, תוכלו לקרוא מדריך משכנתא שמפרט איך לחשב את ההון, איזה דירה אפשר לקנות, כמה משכנתא ניתן לקחת ועוד.

ולמרות שלא צריך כמובן לקפוץ מעל הפופיק, חשוב שתסתכלו גם קדימה. אם אתם זוג צעיר שמתכוון להביא ילדים לעולם, תחשבו גם על חדר/ חדרים בשבילם. אם אתם קונים דירה קטנה ואחרי תקופה קצרה עוזבים, אז לא בטוח שכלכלית זה נכון – עלויות המעבר ומיסים תוך כדי המעבר יכולים להפוך את העסקה הנבונה לכאורה ללא כלכלית. אמנם, מצד אחד, לקנות דירה עם חדר/ חדרים ללא שימוש זה סוג של בזבוז, אבל אם תקנו דירה קטנה, ואחרי תקופה קצרה תחליטו לשדרג, יהיו לכם הוצאות לא קטנות, ומעבר לכך, אם מחירי הדירות ימשיכו לעלות, אז בעצם הפסדתם את העלייה בפרק הזמן הזה, תצטרכו להביא יותר כסף (הון עצמי או משכנתא). זו דילמה לא פשוטה, אבל צריך להבין את היתרונות והחסרונות בקנייה של דירה גדולה פחות שימושית בהווה אבל פונקציונלית מאוד בהמשך הדרך.

דירה מקבלן לעומת דירה יד שנייה

יש הבדל בין רכישת דירה חדשה מקבלן לבין דירת יד שנייה; במקרה האחרון אתם כבר רואים את הסביבה הקיימת של הבניין בו מדובר; אתם גם רואים את הדירה בה מדובר ויודעים שאתם קונים משהו קיים. כשקונים דירה חדשה, לעיתים זה מתחיל משרטוט על נייר והדמיה ממוחשבת; נכון, שיש בזה הרבה מהיצירה והחוויה, אבל יש בזה גם יותר סיכון מאשר לקנות משהו קיים.

כשקונים דירה חדשה, בוחרים בשלב ראשון את הפרויקט/ הבניין החדש. לפרויקטים הנבנים ניתן להיחשף בתקשורת על ידי מודעות פרסום, חברים או בני משפחה שמספרים, מתווכים, ובמקרים רבים גם כשחולפים בדרך על פני פרויקט חדש בבנייה. אם מצאתם פרויקט שמעניין אתכם, פה מתחיל התהליך שמורכב משלבים לא מעטים; ספרנו 10 שלבים עד לשלב חתימת החוזה על דירת חלומותיכם.

10 שלבים בדרך לדירה

1. 1. בדיקת פרטים ראשוניים:

מצאתם משהו מעניין? היכנסו למשרד המכירות הממוקם בדרך כלל באתר הבנייה. אם עדיין אין אתר בנייה, יש בדרך כלל שלט עם שם היזם ומספר טלפון.

תבררו בשלב ראשון – איך ייראה הפרויקט? כמה דירות יהיו בכל בניין? איזה סוג דירות יהיו בו מבחינת שטחים, קרקע, דירות גג? כמה זמן ייקח עד להשלמת הפרויקט וכניסה לדירה? מיהו היזם? מיהו קבלן הבנייה עצמה? (לא פעם קבלן הבנייה הוא חברה אחרת מהחברה היזמית – לדוגמא, אפריקה ישראל למגורים היא חברה יזמית, אך את הבנייה מבצעת תמיד חברה אחרת ובדרך כלל דניה סיבוס, שהיא חברה באותה קבוצה). מיהו האדריכל של הפרויקט? מי הבנק שמלווה אותו? וכמובן – מחירים. תרשמו הכל ותשאלו כל מה שבא לכם. זה השלב לדלות כמה שיותר מידע מבלי להתחייב לדבר.

2. 2. בדיקת הסביבה

בדקו את סביבת הבניין. שימו לב למפגעים או למטרדים סביבתיים כגון בניין ציבורי העלול לגרום לרעש, מזבלה, מבני תעשייה, תחנת אוטובוס או שדה פתוח שיש סיכוי שיבנו עליו. אם זה חשוב לכם – בדקו אם יש בסביבת הפרויקט בתי ספר, גני ילדים, גנים ירוקים, מרכז מסחרי. אם אתם בוחרים לעבור לעיר אחרת – תבררו איך מערכת החינוך בה, מה עם תשתיות כבישים ונגישות לצירי התנועה המרכזיים שבהם אתם משתמשים.

חשוב לדעת גם מה מתוכנן לקום בקרבת הפרויקט בעתיד. לא תרצו לגלות יום אחד שצמח לכם מגדל מול העיניים שמסתיר את הנוף המרהיב שבניתם עליו. את זה ניתן לבדוק בוועדה המקומית שברשות המקומית בה נבנה הפרויקט.

3. 3. בדיקת היזם

היזם הוא ה"אבא של הפרויקט": הוא אחראי על התכנון, הבירוקרטיה וההיתרים, הליווי הבנקאי, השיווק והמכירה של הדירות; מולו אתם סוגרים את העסקה, והוא המחויב לכם על פי חוק למסור לידיכם את הדירה שרכשתם לשביעות רצונכם. היזם הוא הכתובת שלכם לכל דבר במהלך הבנייה וגם אם, חלילה, הבנייה לא הושלמה.

לכן חשוב לבדוק ככל האפשר את חוסנו הפיננסי של היזם, את ניסיונו, את המוניטין שלו. האם הוא עומד בלוחות זמנים, מה רמת הגימור, איזו אחריות הוא נותן. אפשר לבדוק פרויקטים אחרים שהיזם בנה, לשאול דיירים בהם ולקבל תשובות לשאלות הנ"ל.

ניתן גם לקבל אינפורמציה כללית על קבלנים ויזמים בהתאחדות הקבלנים בישראל, בפנקס הקבלנים של משרד הבינוי והשיכון (אם הרישום מוקפא, הקבלן אינו רשאי לעסוק בבנייה); אם מדובר בחברת בנייה, ניתן לקבל מידע ברשם החברות. אתם יכולים לבקש רישיון קבלן תקף של היזם, המעיד על רישומו בפנקס הקבלנים. שימו לב לפרטים הבאים כפי שמופיעים ברישיון הקבלן: הסיווג המקצועי – קובע באילו ענפים מותר לקבלן לעסוק;  הסיווג הכספי – קובע איזה היקף עבודות מותר לקבלן לבצע. אם היקף הפרויקט חורג ממה שכתוב ברישיון, הרישיון אינו תקף.

4. 4. מי בונה את הפרויקט בפועל?

במקביל לבדיקת היזם, חשוב מאוד לבדוק את הקבלן/ חברת הבנייה אשר בונה את הפרויקט בפועל. גם כאן כדאי לקבל המלצות, לבדוק פרויקטים שבנתה בעבר, היכן עוד היא בונה היום, האם היא מתמחה בבנייה למגורים, האם בונה בסטנדרטים גבוהים, האם עומדת בלוחות זמנים? האם יש התאמה מלאה בין ההתחייבויות של היזם לבין מה שמקבלים בסופו של דבר מהקבלן.

5. 5. בעלות על הקרקע

תבדקו מי בעלי הקרקע שעליה נבנה הפרויקט ובעיקר תוודאו שאין עיקולים על הקרקע או שעבודים. יש לוודא כי חברת הבנייה היא בעלת הקרקע (בטאבו, או בחכירה מהוונת ממינהל מקרקעי ישראל, או בחכירה לטווח של עשרות שנים). הקרקע יכולה להיות גם בבעלות גורם אחר עמו קשור הקבלן בעסקת קומבינציה.

מהי עסקת קומבינציה?

זוהי עסקה בין יזם/ קבלן לבין בעל קרקע אשר אינו מעוניין לממן את הבנייה; בעסקה מסוג זה, בעל הקרקע מוכר לקבלן חלק מהמגרש תמורת שירותי בנייה, לפי מפתח אחוזים מוסכם. כלומר, היזם אינו משלם על הקרקע ובכך חוסך עלויות גבוהות, ובתמורה מעביר לבעלות בעל הקרקע אחוז מסוים (בדרך כלל פחות מ-30%) מהדירות בפרויקט, או מתמורת הדירות שיימכרו.

במקרה של עסקת קומבינציה יש לבדוק האם רשומה "הערת אזהרה" על הקרקע בטאבו לטובת הקבלן, והאם הקבלן יהיה רשאי לרשום הערת אזהרה לטובת קונה הדירה (הערת אזהרה נועדה לשמר את זכותכם על הדירה עד למסירתה לידיכם ורישומכם כבעליה במידה והשלמתם את כל תהליך הרכישה). בעיקר יש לשים לב שהקבלן אינו מוכר לכם את אחת הדירות שנועדה להיות של בעל הקרקע – זה יכול לקרות אפילו עקב טעות תמימה.

6. 6. היתר בנייה

בלי היתר בנייה כחוק אסור ליזם להתחיל לבנות. בקשו להציג בפניכם את היתר הבנייה, ושימו לב שההיתר אכן מתייחס לנכס שבו נמצאת הדירה שאתם רוצים לרכוש. לעיתים, וזה אפשרי, יזמים מציעים דירות למכירה בהסכם מותנה בקבלת ההיתר לבנייה. במקרה כזה, תוודאו שהזמן לקבלת ההיתר הוא מוגבל, ושיש לכם זכות ביטול לאחר תקופה זו, אם לא התקבל בה היתר בנייה. בנוסף, יש לקחת בחשבון כי מועד קבלת ההיתר אינו תלוי בקבלן אלא בוועדות התכנון ברשויות, ולכן כנראה משך הזמן של בניית הפרויקט יתארך.

בנוסף, בדקו שאין מניעה מצד נציבות מס ההכנסה ומצד מס רכוש לרשום את הדירה על שמכם בלשכת רישום המקרקעין.

7. 7. מפרט טכני ותכנון הדירה

כשאתם באים לבחור את הדירה שתרכשו, בדקו אם כיווני האוויר שלה מתאימים לכם; אם אתם אוהבים דירה חמה (גם בקיץ…) תבחרו דירה שרוב הקירות שלה פונים לכיוון דרום; חשיפה מרבית לכיוון צפון תחסוך לכם מזגן בקיץ, אבל קר בחורף וכן הלאה. האם גודל הסלון מתאים לצרכיכם? האם ניתן לבצע שינויים? כמה יעלו לכם שינויים בתכנון הקיים? מהם מוצרי הגמר המובטחים ומה כוללת הדירה שלכם מבחינת המפרט הטכני? מספר שקעי חשמל, מפסקים, גובה הקרמיקה בחדרי הרחצה ועוד.

שימו לב – חדר כושר, לובי עם שומר, מעליות מהירות ואולי אפילו בריכה בבניין – נשמע אטרקטיבי וכיפי, אבל קחו בחשבון שכל זה יקפיץ את דמי ניהול הבית או הוועד במאות אחוזים לעיתים.

8. 8. מה כולל מחיר הדירה

תבררו אם המחיר כולל מע"מ. אם המחיר אינו כולל מע"מ, קחו בחשבון תוספת של 17% (נכון להיום).

ככלל, מחיר הדירה אינו כולל שינויים ותוספות. לכן חשוב לקבל מידע על גובה הזיכוי המובטח עבור פרטי הגמר המובטחים ועל עלות השינויים והתוספות בדירה, מחיר חניה וכו'. כל זה חייב להימצא גם בחוזה שתחתמו עליו. לא פעם יש במהלך הבניה קיים "חלון הזדמנויות" לביצוע שינויים ללא עלויות נוספות – תבדקו אם יש כזה בפרויקט שלכם.

טיפ כללי לגבי המחיר – קבלנים נוטים לתת הנחות גדולות יותר לדירות הראשונות שנמכרות בפרויקט ולדירות האחרונות, איתן הוא נתקע בעוד הפרויקט שמאוכלס כבר – אבל תבדקו שזה לא הקריטריון היחיד לטובת לקניית הדירה.

9. 9. כמה תעלה לכם הדירה

נכון – יש מחיר לדירה, זה שנקבע בין המוכר לקונה, ויש גם עלות רכישת הדירה, שזה דבר שונה. ההוצאות שתהיינה לכם בגין רכישת הדירה אינן מסתכמות במחיר החוזי של הדירה אלא הן תהיינה גבוהות יותר והן תכלולנה לא מעט תשלומים נוספים לגורמים אחרים, אותם חשוב לקחת בחשבון.

בין ההוצאות הנוספות הנפוצות: מס רכישה, היטל השבחה, דמי הסכמה למינהל מקרקעי ישראל, מס שבח, שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, עלויות מעבר ושיפוץ, הצמדת מחיר הדירה למדד המחירים לצרכן או למדד תשומות הבנייה. מדד תשומות הבנייה הוא היותר רלבנטי, ובשנים האחרונות הוא עולה יותר ממדד המחירים לצרכן. תבדקו את העניין הזה, אתם עלולים למצוא את עצמכם עם עלויות נוספות שלא חשבתם עליהן (כמה אחוזים אפילו בודדים בשנה מסתכמים בכמה עשרות אלפי שקלים).  כאן, תוכלו לקרוא על מדריך מדד תשומות בניה, והאם כדאי לקחת משכנתא מהר ולשלם לקבלן או לחכות לסוף (תלוי כמובן בציפיות המדד ביחס לריבית משכנתא). כאן, תוכלו לקרוא על שינוי משמעותי שמתוכנן בהרכב מדד תשומות הבנייה, שעשוי להשפיע על מחירי הדירות בהתאם

מחשבון מס רכישה

10. 10. בדיקת משכנתא

עוד שלב לפני שסוגרים על הדירה! בדיקה עקרונית לגבי גובה הלוואת המשכנתא שתוכלו לקחת. אפשר לעשות את זה בכל בנק למשכנתאות. זכרו תמיד – הלוואת משכנתא היא מערכת יחסים לטווח ארוך מאוד, וצריך להחזיר אותה. אם אתם זוג צעיר, שחושב על הגדלת המשפחה, קחו בחשבון שתצטרכו להשקיע בנוסף להחזר המשכנתא גם סכום חדשי נכבד במטפלת ואחר כך בגן ילדים וצהרון – תחשבו היטב אם תוכלו לעמוד בהחזרים גם בעתיד. להלוואות משכנתא יש תכונה מרגיזה – הן מתנפחות, ההחזר החודשי כמעט תמיד עולה, וייקח הרבה מאד שנים עד שהן תיעלמנה.

תבדקו בכמה בנקים למשכנתאות; תלמדו את סוגי המשכנתא והריביות השונות, אל תתפתו למה שאומרים על הריבית המשתנה (במקרים רבים דווקא הריבית הקבועה עדיפה) – כאן, תוכלו לקראו על ריבית המשכנתא.

ובכלל, כאן – תמצאו מדריך משכנתא מפורט, ואפשר (ממש לא חובה) להיעזר ביועץ משכנתא.  .

חוזה מול הקבלן

בחרתם את הפרויקט ואת הדירה הספציפית שמצאה חן בעיניכם? ביררתם את התקציב שלכם ואת זכויות המשכנתא המגיעות לכם ואת תנאיה והגעתם למסקנה שאתם יכולים לקנות את הדירה? אתם בשלים לשלב הבא – קבלת מסמכי חוזה מחברת הבנייה.

קחו עו"ד

זה השלב שבו רצוי שיהיה לכם עו"ד משלכם, כזה המתמחה בתחום הנדל"ן. זו זכותכם. אל תסכימו לחתום אצל העו"ד של הקבלן שמוכר לכם את הדירה – ברור את מי הוא מייצג בהסכם. שכ"ט עו"ד הוא לרוב בין 0.5% ל-1.5% ממחיר הדירה החוזי; אתם אמורים לשלם מחצית מזה לעו"ד שלכם. חשוב להדגיש – יש בעצם מעין שני תשלומים לעורכי דין ברכישת דירה מקבלן – העו"ד שלכם, וכן עו"ד של הקבלן שאחראי על הרישום בטאבו. הסכום שיש לשלם לעו"ד של הקבלן הוא לכל היותר – 5 אלף שקל או 0.5% מעלות הדירה הנמוך מביניהם (למעט אם הדירה עולה מעל 4.65 מיליון שקל – אז, ההנחה שלרוכש הדירה יש יכולת מיקוח טובה)  – כאן, מדריך על התשלומים לעורכי דין בעת רכישת דירה מקבלן

זיכרון דברים

לא מומלץ לחתום על זיכרון דברים, תבקשו טיוטת חוזה ותעבירו אותה לעו"ד שלכם. זיכרון דברים כמוהו כחוזה לכל דבר, וחתימה עליו מצמצמת את כושר המיקוח בעת החתימה על החוזה עצמו.

תוכן החוזה – תקראו ותוודאו

כשתקבלו את טיוטת החוזה לידיכם תבינו למה צריך לשכור עו"ד המתמחה בנדל"ן שילווה אתכם בהליך החתימה על החוזה. מדובר תמיד בחוברת עבת כרס שעורכי הדין של הקבלן הקפידו למלא אותה בניסוחים מעורפלים ומפותלים ככל שזה אפשרי, ובמונחים ומושגים שלא תכירו. בכל מקרה, גם אם אתם שוכרים עו"ד, קראו את החוזה בעצמכם ותנסו לוודא כמה דברים חשובים:

• שכל ההסכמות והבטחות שהקבלן או איש השיווק מטעמו נתן, רשומים בחוזה; לוודא כי המפרט הטכני ממולא כראוי באופן מפורט ומדויק; אל תסכימו לסעיף בחוזה המאפשר לקבלן לקבוע, לשנות, לדחות, על דעתו בלבד, ללא הסכמתכם; אל תסכימו לתנאי בחוזה האוסר על הקונה לרשום הערת אזהרה, גם אם ניתנת לכם בטוחה אחרת. תדרשו שבחוזה יירשם תאריך בו יושלם רישום הדירה בטאבו (לשכת רישום מקרקעין) על שמכם. אל תסכימו לנוסח כמו – "בתוך שנה ממסירת הדירה" וכד'. שיהיה תאריך נקוב בחוזה.
• שבחוזה מצוין מחיר הדירה הסופי לאחר ההנחה ולאחר הוצאות פיתוח, ומצוינים גם התשלומים הנוספים שיהיה על הקונה לשלם: מע"מ, חניה, דוד שמש, חיבור לחברת חשמל למים ולגז, הוצאות פיתוח הוצאות רישום הדירה בטאבו וכו'. שיצוין סוג ההצמדה – בדרך כלל החוב שנותר מוצמד למדד תשומות הבנייה, שלרוב הוא גבוה ממדד המחירים לצרכן. אולי עדיף לכם לבקש (לא בטוח שהקבלן יסכים) להצמיד את החוב שנותר (מחיר הדירה פחות התשלומים שכבר שילמתם) למדד המחירים לצרכן, בשנים האחרונות הוא נמוך.
• הוצאות פיתוח – מדובר בהוצאות פיתוח סביבת הפרויקט; התקנת כביש, גינון, כביש. זהו מושג מעורפל, שעלול לייקר את מחיר הדירה. סכמו מראש, שמחיר הדירה כולל גם את הוצאות הפיתוח.
• חניה – הקפידו לקבל שרטוט החניון ובו מצוין מקום החניה שלכם.
• שינויים בדירה – לציין בחוזה את השינויים והתוספות, עלויות וזיכויים עבור האביזרים שוויתרתם עליהם (למשל, אם אתם בונים מטבח ומוותרים על המטבח שהקבלן נותן, יש לציין בחוזה את גובה הזיכוי שתקבלו), לציין מועדי ביצוע ומועד מסירת המפתח לאחר השינויים.
• דוד שמש, מזגן, מערכות תקשורת – שימו לב אם הקבלן מתחייב בחוזה להתקין מערכות שלמות, או שמדובר רק בהכנת תשתית למערכת.
• הרכוש המשותף – הלובי, חדרי מדרגות, מחסנים, חצר, חניות שלא הוצמדו לדירות בבניין, גישה לגג הבניין. האם הקבלן שומר לעצמו זכויות על חלקים משטחי הרכוש המשותף? אם אתם רוכשים דירה עם גינה צמודה או גג צמוד, בדקו כי אין שם מתקנים השייכים לדיירים אחרים: צנרת, מכסי ביוב, דוודים וכד'. קבלנים נוהגים לשמור לעצמם את השטחים שלא הוצמדו לדירות, אך הם חייבים להעבירם לבעלי הדירות בעת רשום הבית המשותף בטאבו. יש קבלנים לא הוגנים, שמחזיקים חניות שלא הוצמדו לבעלי דירות, ומוכרים אותן במחיר מופקע כשהם חייבים להיפטר מהן.
• לוודא כי קיים מועד מוגדר למסירת המפתח על ידי הקבלן, וקבלת פיצוי אם הוא מאחר במסירה יותר מחודשיים-שלושה, כולל בגלל כוח עליון. הפיצוי יכלול גם ריבית על הכסף שכבר שולם לקבלן ודמי שכירות ראויים.
• אל תחתמו על סעיף הקובע, כי עצם קבלת הדירה על ידיכם מהווה הוכחה כי הדירה נמסרה במצב תקין מושלם ובהתאם למפרט הטכני.

לוח התשלומים

לחוזה מצורף לוח תשלומים. מועדי התשלומים על פי חוק מחולקים בהתאם להתקדמות הצפויה בבנייה, והם צריכים להיות הבאים:

40% ממחיר הדירה ישולמו עם גמר תקרת קומת העמודים או גמר הרצפה של הקומה הראשונה, אם אין בבניין עמודים. מדובר בממוצע ב-8-10 חדשים מתחילת הבנייה. שיעור זה כולל את דמי הקדימה ששולמו בעת חתימת ההסכם (בדרך כלל 15%).

20% ממחיר הדירה ישולמו עם גמר שלד הקומה שבה נבנית הדירה, לרבות מחיצות פנים ולמעט משקופים וצנרת מים וחשמל.

15% ממחיר הדירה ישולמו עם גמר טיח פנים או תחליף לטיח, כמתואר במפרט.

15% ממחיר הדירה עם גמר טיח חוץ או ציפוי חוץ.

10% ממחיר הדירה עם מסירת הדירה בהתאם לחוזה המכר.

מדד תשומות הבנייה והשפעתו על המחיר הסופי

מדד תשומות הבנייה הוא מדד שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בכל 15 לחודש, ומטרתו לשקף את מחירי הבנייה בישראל. המדד משקלל עלויות של שורה של חומרים המשמשים לבניית דירה חדשה ולכן הוא מושפע ממחירי חומרי גלם וסחורות לענף הבנייה, והוא שונה ממדד המחירים לצרכן. מדד תשומות הבנייה רלוונטי רק בעת רכישת דירה מקבלן ולא בעת רכישת דירה יד שנייה ואילך – כיוון שכשהדירה אינה חדשה – אין בנייה.

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה אוספת נתונים בכל חודש ובודקת אם הייתה עלייה או ירידה במחירי הבנייה. עלות בניית דירה חדשה כוללת את כלל חומרי הבנייה: בטון, ברזל, חשמל, אינסטלציה וכיו"ב וכן את עלות כוח האדם.

הנוהג להצמיד את מחיר הדירה למדד תשומות הבנייה נובע מכך שהקבלנים לא יודעים בעת חתימה על ההסכם לרכישת הדירה את המחירים של חומרי הבנייה השונים וההצמדה למעשה מבטיחה כי בעת עליית מחירים (דהיינו, בעת שההוצאות לבניית הדירה גדלות) כך מחיר הדירה [דהיינו ההכנסה של הקבלנים] יעלה בהתאם ולמעשה תבטיח את הרווח הצפוי של הקבלנים מהעסקה.

כאן תוכלו לקרוא מדריך על מדד תשומות הבנייה וכאן תקראו על שינוי מתוכנן בהרכב מדד תשומות הבנייה שעשוי להשפיע על מחירי הדירות בהתאם.

רכישת דירה מקבלן וחיוב הצמדת מחיר הדירה למדד תשומות הבנייה

הצמדה למדד תשומות הבנייה אינה מעוגנת בהוראות החוק ועל כן העניין נתון למשא ומתן בין הצדדים. מרבית הקבלנים לא יוותרו כל כך בקלות על רכיב ההצמדה, שכן בכך הם חושפים עצמם לעליית מחירי הבנייה ולהקטנת הרווח הצפוי מהעסקה. יחד עם זאת, חשוב היותר לבקש ולנהל על כך משא ומתן.

בספטמבר 2021 עלה מדד מחירי תשומות הבנייה למגורים ב-0.3%. מתחילת השנה זינק מדד מחירי תשומות הבנייה למגורים ב-4.5% ובשנים עשר החודשים  שבין ספטמבר 2020 לספטמבר 2021 עלה מדד מחירי תשומות הבנייה למגורים ב-4.9% – וזאת בשל העלייה במחירי המדד ללא שכר עבודה ב-8.1% ובמחירי שכר העבודה ב-1.1%.

כאשר פרויקט מבוצע תחת ליווי בנקאי, כל תשלום שישולם על ידי הרוכש לקבלת תונפק ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח וזאת לשם הבטחת הכספים של רוכשי דירות מקבלן בהתאם לסעיף 2 לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974. בהתאם לכך, ניתן לשלם את כל התשלום מראש ובכך להימנע מעליית מחיר הדירה שנבעה מעליית מדד תשומות הבנייה תוך הבטחת כספכם במקרה שבו הקבלן לא יעמוד בהתחייבויותיו על פי ההסכם.

ניתן, בהסכמה ביניכם לבין חברת הבנייה, לשנות את גובה התשלום ומועדיו. כאמור, כל מה שעוד לא שילמתם צמוד למדד תשומות הבנייה, בדרך כלל. המדד הזה עולה משמעותית בחודשי הקיץ, ובכלל עלול לייקר את המחיר הסופי של הדירה בעשרות אלפי שקלים. אם יש לכם כסף, ואתם מקבלים בטוחות מהקבלן על כסף ששולם לו, עדיף לשלם יותר בהתחלה ולהקטין את החוב הצמוד למדד. יש אפילו מי שממליצים לקחת משכנתא עם גרייס (דחיית תשלום הקרן) לכמה חדשים, ואף לשנה, ולשלם תשלום גדול יותר לקבלן ולחסוך הרבה כסף של הצמדת המדד. עם זאת, לא לשלם הכל מראש – תשאירו את ה-10% לתשלום האחרון כדי שיהיה לכם קלף מיקוח לפני קבלת הדירה לידיכם.

הגנות על כספכם

ברכישת דירה חדשה, אתם עשויים להתחיל לשלם סכומים נכבדים עוד לפני שהונחה לבנה אחת בבניין, ובעצם את רוב הכסף תשלמו לפני שהדירה תימסר לידיכם. לכן חשוב שתהיה הגנה לכספכם שכבר שולם, וזו ניתנת באמצעות ערבויות שהיזם חייב לתת.

מרבית הפרויקטים מלווים באמצעות מימון מבנק מלווה. ליווי בנקאי נותן לכם שקט נפשי, משום שמובטח לכם שכל כספי הפרויקט עוברים לחשבון אחד וכל הכספים משמשים להקמת הפרויקט. חשוב לבדוק מי הבנק המלווה ומהם הביטחונות והערבויות שהקבלן נותן לכם כדי להגן על כספכם.

על פי חוק המכר (דירות), כל תשלום שאתם משלמים לקבלן והוא מעל 7% ממחיר הדירה חייב לקבל הגנה/בטוחה. הקבלן טרם התקשר עם בנק מלווה ואינו מאפשר לכם לקבל בטוחה/הגנה על כספכם – אין לשלם דבר, אלא אם הסכום יועבר לחשבון נאמנות שיפתח בבנק ויהיה על שמו של העו"ד של הקבלן. גם במקרה כזה התשלום לא יהיה מעל 7%.

על פי החוק, התשלומים לחברת הבנייה מתבצעים באמצעות פנקס שוברים אותם מקבלים מהקבלן. אין להפקיד ישירות לחשבון הקבלן – כבר היו מקרים בהם קבלן פשט רגל (פרשת חפציבה מלפני שמונה שנים, למשל) והשתמש בכספי הפרויקט לצרכיו האישיים. וודאו כי על השוברים רשום מספר הדירה ופרטי חשבון הבנק המלווה. את השובר ניתן לשלם זאת בכל סניף בנק, כולל בנק הדואר.

על הקבלן נאסר לקבל תשלומים על הדירה, אלא אם הבטיח את כספי הלקוח. הדרך המומלצת ביותר היא ערבות בנקאית, שתבטיח את כל הכספים ששולמו על ידי הלקוח לקבלן אשר תהיה ברת פירעון בכל מקרה שיסתבר כי הקבלן אינו יכול להעביר בעלות בדירה (או כל זכות אחרת שהוסכמה עם הקבלן) על שם הקונה. יש לבדוק היטב את נוסח הערבות הבנקאית לפני חתימת החוזה  –  שתהיה חד משמעית, תבטיח היטב את זכויות הקונה ושמירה על ערך כספו.

עוד הגנה ניתנת באמצעות היא פוליסת ביטוח בחברת ביטוח מוכרת המכסה את כל הסיכונים המפורטים בעניין הערבות הבנקאית. הפוליסה צריכה להיערך לטובת הקונה ולהיות משולמת מראש.

דרכים נוספות להבטחת כספכם: רישום שיעבוד על הדירה או על חלק יחסי מן הקרקע עליה הבית נבנה לטובת הקונה להבטחת הכספים שישולמו לקבלן על ידי הקונה; רישום הערת אזהרה לטובת הקונה בלשכת המקרקעין (טאבו) על הדירה או על חלק יחסי של הקרקע עליה נבנה הבניין לטובת הקונה. יש לשים לב כי על הערת האזהרה להיות קודמת לכל שיעבוד עיקול או זכות צד שלישי אשר יש להם זכות קודמת עדיפה על הערת האזהרה שנרשמה לטובת הקונה. שימו לב, הבנק אשר נותן ליווי בנקאי לפרויקט נוהג לרשום הערת אזהרה לטובתו, ולכן יש לדאוג לקבל מאת הבנק מכתב החרגה אשר נותן עדיפות להערת האזהרה של הקונה על פני הערת האזהרה של הבנק המלווה. יש לדרוש כי הערת האזהרה תירשם מיד, ולא תהיה תלויה בהתקדמות הבניה או בתנאים חיצוניים אחרים.

מעקב אחר מהלך הבנייה

מזל טוב. חתמם על החוזה בשעה טובה. עכשיו עליכם לעקוב אחר תהליך הבנייה ולבדוק אם אתם מקבלים את מה שהובטח לכם בחוזה.

שימו לב לקצב הבנייה; אם ניראה לכם שהקצב איטי מכדי שיעמוד במועד המסירה, העירו לקבלן, ואפילו עדיף שתשלחו לו מכתב התראה באמצעות עורך דין – זה יותר אפקטיבי.

מומלץ כי מהנדס יבדוק את הדירה לפחות פעם אחת בעת הבנייה, רצוי לפני הריצוף. אל תנהלו משא ומתן עם קבלני המשנה, כדי לא לאפשר לקבלן להתחמק מאחריות – כל הערה שיש לכם, תפנו אותה לחברת הבנייה ישירות.

מסירת הדירה

עמדו על כך (אפילו בחוזה) שתקבלו הודעה מראש (לפחות חודש) על מועד סופי של מסירת הדירה. הדירה אמורה להימסר לכם נקייה, ואז קל יותר לבדוק פגמים.

לאחר שקיבלתם הודעה על מועד מסירת הדירה, יש לערוך בדיקה יסודית של הדירה וכל מה שהותקן בה. כדאי להשקיע עוד קצת כסף ולשכור שירותי מהנדס ואפילו שיפוצניק מומחה לטובת הבדיקה.

מה חשוב לבדוק?

חשמל – הפעילו את מפסקי החשמל וראו אם כולם תקינים; אפשר בשלב הזה לבוא עם כמה נורות לדירה ולהעביר אותן מבית מנורה אחד לשני. בדקו את השקעים וודאו, שיש בכולם מתח חשמלי.

מים – תפתחו ברזים ותבדקו את לחץ המים.

סתימות – תפתחו ברזים במקלחות ובאמבטיה ושימו לב לירידת המים לביוב. לא פעם יש סתימות בצנרת בגלל חמרי בנייה, שאינן מאפשרות למים לרדת. שימו לב גם לפתחי הניקוז – אם הם דולפים ומצטברים סביבם מים, זה מעיד על צנרת סתומה, וזה אומר – הצפה של חדר האמבטיה, אם זה לא יטופל. כנ"ל לגבי ברזי הכביסה.

רטיבות – חפשו כתמי רטיבות על התקרה, על הקירות, אם יש שלוליות מים על הרצפה. בדקו אם אין דליפה מהצנרת במטבח.

ריצוף – בדקו שהמרווח בין האריחים שווה, שהרובה ממלאת את המרווחים ואין בה סדקים; חפשו שריטות, סימני שבר וכד' באריחים בדירה כולה.

צבע – שימו לב שהצבע יהיה אחיד בכל הדירה, שאין בו סדקים וכד'.

חלונות ודלתות – יש לפתוח ולסגור את כל החלונות והדלתות ולראות שהם נפתחים ונסגרים בקלות; את הדלתות הזזות להניע הלוך ושוב ולוודא שהן מחליקות בקלות.

פערי גובה – לעיתים יש פערי גובה בין רצפת המרפסת לרצפת הסלון, למשל, דבר שעלול לגרום למעידה, במיוחד של קשישים ופעוטות. עמדו על כך שהפער יצומצם לרמה שאינה מסוכנת.

את כל הליקויים שמצאתם אתם אמורים לרשום בצורה מסודרת בפרוטוקול המסירה. אל תחתמו על הצהרת היעדר תביעות, כי ייתכן שתגלו ליקויים בשלב מאוחר יותר. בפרוטוקול המסירה צריך הקבלן לכתוב גם את אופן התיקון של הליקויים כולל מועדי התיקונים.

ליקויים לאחר קבלת הדירה – אם מצאתם ליקויים אחרי קבלת הדירה, פנו לקבלן בכתב עם פירוט הליקויים.

אחריות חברת הבנייה לתיקון הליקויים

נתחיל בכך שכל חוזה לגופו, יש אמנם נוהג, אבל החוזה/ ההסכם עם הקבלן חשוב מאוד, ובכלל – שנות האחריות ותקופת הבדק משתנים באופן שוטף. בכל מקרה נהוג כי הקבלן מסדיר את כל הליקויים עד תום שנת המגורים הראשונה, למעט ליקויים שיש להסדירם במהירות כמו סתימה שעלולה לגרום להצפה, שקעים שאינם פועלים וכד'.

על פי התיקון לחוק המכר, האחריות לרוכש דירה ניתנת לפי משך הזמן שחלף מיום מסירת הדירה; האחריות תישאר בתוקף גם אם מכרתם את הדירה אחרי שקיבלתם אותה מהקבלן.

אחריות הקבלן לדירה מתחלקת לשתי תקופות: תקופת הבדק ותקופת האחריות.

תקופת הבדק – בתקופה זו, מחויב הקבלן לתקן כל נזק, למעט מקרים בהם הנזק הנו באחריות רוכש הדירה. תקופת הבדק מתחילה עם מסירת הדירה לקונה ומשתנה בהתאם לליקוי:

קילוף ניכר בחיפוי החיצוני – 7 שנים

ליקויי צנרת, מרזבים והסקה – שנתיים

סדקים בתקרות ובקירות – 5 שנים

רטיבות במקלט, בקירות ובגג – 3 שנים

שקיעה של מרצפות בשטח הבניין, לרבות: מדרכות, חנויות ושבילים – 3 שנים

ליקויים במנועים, במכונות ובדוודים – 3 שנים

שקיעת של מרצפות באזור קומת הקרקע – 3 שנים

קילוף של חיפויים באזור חדר המדרגות – 3 שנים

אי התאמות יסודיות אחרות – 1 שנה

לאחר תקופת הבדק יש תקופת אחריות לשלוש שנים על התיקונים וליקויים אחרים שהתגלו בדירה.

לאחר תקופת האחריות, חלה אחריותו של קבלן לדירה רק במצבים הבאים:

א. אי התאמה יסודית של חלקי הבניין המשליכה על יציבות הבניין ובטיחותו.

ב. אי התאמה שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה.

ג. הקונה הודיע למוכר על אי ההתאמה תוך זמן סביר לאחר שגילה אותה.

תקופת האחריות נמשכת עד 20 שנה; חובת ההוכחה של אי אחריות לכשלים בקונסטרוקציה מוטל על המוכר. רק לאחר עשרים שנה עוברת האחריות אל הקונה.

ואם הקבלן לא עומד בתנאי האחריות?

ניתן לפנות לרשם הקבלנים במשרד הבינוי והשיכון –

http://147.237.77.77/rasham_hakablanim/Pages/rasham_hakablanim.aspx

הרשם מטפל בתלונות נגד קבלנים רשומים בנושאים הנדסיים-טכניים כגון ליקויי בנייה, רטיבות ואי-השלמת עבודות, וכן בתלונות העוסקות בהפרה מעשית של המוסכם בחוזה, כגון איחור במסירת הדירה, אי רישום בטאבו או אי ביצוע המובטח במפרט הטכני. הרשם אינו מטפל בסכסוכים ובתביעות כספיות בין רוכש הנכס והקבלן. את התלונה לרשם הקבלנים יש להפנות רק אם פניתם בכתב לקבלן ולא נעניתם על תלונתכם.

כמובן, שעומדות בפניכם גם אפשרויות של הליכים משפטיים נגד חברת הבנייה. זה לא נעים, אבל זה קורה וצריך לדעת להתמודד גם בסיטואציות כאלו. במקרים רבים אגב, רק האיום על פנייה לערכאה משפטית עושה את העבודה, והדברים שהיו תקועים מתחילים לזוז. ככה זה כאן, חשוב לזכור זאת לאורך כל התהליך , להתאזר בסבלנות ולנסות להישאר רגועים למרות כל הקשיים והלחצים – בסוף זה עובר.

 מחשבון מחירי הדירות

מחשבון מס רכישה

למדריכים נוספים:

מה ההון העצמי ואיזו משכנתא ניתן לקחת?

מה הבנק בודק ומה זה אישור עקרוני?

בחירת משכנתא

ריבית קבועה או ריבית משתנה – שלא יעבדו עליכם

מה זה דמי פינוי? למה משלמים למשביר על פינוי הסניף בעזריאלי? והאם פינוי הסניף טוב למשביר?  

המשביר דיווחה בחודש שעבר על כוונתה לפנות את החנות בקניון עזריאלי. האם זה טוב או רע? ומה זה אומר על מצב החברה? לרוב פינוי חנות הוא תוצאה של חולשה בעסקים – החברה מתקשה לראות כדאיות כלכלית בהפעלת סניף ומחליטה לסגור אותו. אולי זה התרחיש כאן, אבל סביר דווקא שמדובר בסניף חשוב ורווחי למשביר הן אסטרטגית והן תפעולית.

סיבה נוספת לסגירת סניפים היא חולשה פיננסית בחברה המפעילה – אולי זה המקרה כאן?  המשביר אמנם ממש לא מלקקת דבש ומצבה הפיננסי והתפעולי בהחלט מאתגר, אבל האם היא היתה מתחילה בהתכווצות דווקא בסניף בעזריאלי? אולי, אבל ייתכן שיש כאן שיקול נוסף.

סיבה אפשרית נוספת היא שפשוט החוזה מול המשכיר נגמר. אלא שלרוב אם זו חנות טובה ממשיכים את חוזה השכירות.

המשביר לא ממש הסבירה בהודעה שלה מה הסיבה; היא מסרה   כי – "החברה התקשרה בהסכם מול קנית השקעות השלום בע"מ, המשכירה לחברה סניף בקניון עזריאלי בתל אביב (קניון עזריאלי) בו מופעלת חנות של המשביר לצרכן, ולפיו תהא החברה זכאית לשכור שטח חדש במתחם העתידי והמורחב של קניון עזריאלי להפעלת חנות של המשביר לצרכן, הצפוי להימסר לחברה בתוך 3-5 שנים. במקביל לכך, תפנה החברה את סניף המשביר לצרכן הקיים בקניון עזריאלי לא יאוחר מיום 31 בדצמבר 2015, בהתאם לתיאום בין הצדדים, ובתמורה לכך תקבל כ – 14.5 מיליון שקל".

עוד מסרה המשביר שהיא  תמשיך להפעיל בסניף עזריאלי את חנות המותג ספרינגפילד במיקום של הסניף אשר יפונה. בדוח הכספי לרבעון השני חזרה החברה על ההודעה הזו (במסגרת הביאורים) והוסיפה כי הסניף של ספרינגפילד יהיה במיקום של הסניף אשר יפונה בשטח של כ-240 מ"ר.

אז רגע – יש כאן פינוי של סניף המשביר וכניסה של סניף ספרינגפילד במקומו? כי אם כך אז זה ממש לא פינוי (ספרינגפילד הוא חלק מקבוצת המשביר). התשובה נמצאת כנראה בדוח השנתי של שנה שעברה,  שם במסגרת סקירת המנהלים נכתב –  "מרבית הסכמי השכירות של בתי הכל-בו של רשת המשביר מתאפיינים בשטח ממוצע של 3,000 מ"ר לסניף (כולל שטחי אחסון וחניה)…" ואם כך אז ברור שמדובר בפינוי של שטח גדול ושימוש מעין חוזר בשטח קטן יותר.

וזה מסביר את התמורה שקיבלה המשביר – השטח הזה, כך נראה, מחוזר באופן שוטף על ידי רשתות אחרות וגופים אחרים. לא סתם הקנון מציע סכום נאה על פינוי השטח – 14.5 מיליון שקל. מצד שני, למרות שלא ברור מה מצבו של הסניף, נראה שההצעה של הקניון, בהינתן מצבה הפיננסי של המשביר,  היתה הגורם המכריע  לעזיבה/ מסירה של השטח. גם סניפים רווחים היו מוכנים לסגור (תלוי עד כמה הם רווחים) תמורת סכום כזה. כלומר, עזיבה/ סגירה של סניף היא אולי לא סימן מעודד, אבל כאן בהינתן מצבה של המשביר והתמורה בגין הסגירה, וכן בהינתן שהיא תקבל (בעוד כמה שנים ) שטח בהרחבה של הקניון, וכבר עכשיו חנות של 240 מטר למותג ספרינגפילד, זה נראה מהלך פיננסי מתבקש.

דמי פינוי –  איך הן מוצגים בחשבונאות?

דמי הפינוי שישולמו למשביר הם סוג של פיצוי על הפינוי. זו תהיה מעין הכנסה (הכנסה אחרת שלא קשורה לפעילות העסקית) שתזרום היישר (כמעט במלואה) לשורה התחתונה.  אולי יהיו הוצאות של סגירת סניף, חד פעמיות שיתקזזו מול ההכנסה הזו, אבל נראה שהעסקה הזו תניב רווח משמעותי למשביר /שהפסידה במחצית הראשונה של השנה  22 מיליון שקל.

התמורה הזו היא סוג של הפתעה לקוראי הדוחות. הקוראים לא נתקלו בנכס שקוראים לו דמי פינוי או משהו בסגנון, הם לא אמורים לדעת שיש למשביר נכסים מסוג זה. אז מאיפה זה צץ ולמה זה לא מופיע בדוחות? התשובה אולי מאכזבת , אבל ככה זה עובד –   החשבונאות לא אמורה לרשום נכסים לא מוחשיים, ודמי פינוי הם נכס לא מוחשי שלא ניתן למדידה . נכסים כאלו נמדדים ונרשמים בעיקר כאשר רוכשים חברה או פעילות. נניח לשם המחשה שחברה מסוימת תרכוש את הסניף של המשביר בעזריאלי, אז היא תציג חלק מהתמורה על הסניף כדמי פינוי. אבל ליצור במאזן יש מאין נכסים בלתי מוחשיים זה אסור על פי החשבונאות. אז נכון שכלכלית יש כאן ערך, אבל הוא לא משתקף בספרים.

וזה גורר שאלה נוספת – האם יש ערכים  חבויים כאלו במקומות נוספים – דמי פינוי בחנויות אחרות? ובכלל – נכסים לא מוחשיים אחרים?  לא ידוע כמובן, וזו אחת הבעיות הגדולות של החשבונאות – חוסר היכולת לתרגם את הנכסים הלא מוחשיים לדוחות הכספיים השוטפים. אף אחד לא אמור היה לדעת מהדוחות הכספיים שלמשביר יש 14.5 מיליון שקל באם היא תעזוב את קניון עזריאלי;  אלו שמכירים את הפעילות, האנליסטים, משקיעים מתוחכמים אולי הפנימו זאת בשוויה של החברה, אבל הציבור הרחב שאמור להישען על הדוחות, ממש לא היה מודע להפתעה החיובית הזו.

רה ארגון במשביר – הוצאות חד פעמיות בדרך?

מעבר לדיווח על פינוי הסניף בעזריאלי, מסרה המשביר לאחרונה  על תוכנית רה ארגון במטה, לרבות מיזוג הפעילות עם ניופארם –  "…החברה  פועלת למיזוג תפעולי ואיחוד מטות של החברה ושל החברות הבנות, המשביר בתי כלבו וניו פארם דראגסטורס, לצורך צמצום וחסכון בהוצאות החברה והחברות הבנות, וכן לצורך ייעול פעילות החברות הבנות ושיפור הרווחיות שלהן. במסגרת זו, החל מחודש אוגוסט 2015, אוחדו מטות החברה והחברות הבנות למשרדים משותפים, אוחדו תפקידים וצומצמו משרות, והצדדים פועלים להטמעת תכנית עסקית…". התוכנית הזו אמורה, מן הסתם, להפוך את המשביר לרזה ויעילה יותר מבעבר, אבל לרוב תוכניות כאלו עולות כסף; פעולות כמו –  סגירת מטות, ביטול הסכמי שכירות, צמצום שטחי סניפים (באם זה חלק מהרה ארגון), פיטורים – מתבטאים  במקרים רבים בהוצאות חד פעמיות ואולי זה יקרה גם כאן, כך שמול המתנה שצפויה ללחלח לדוחות, צפוי (אם כי לא בטוח) שמנגד יירשמו הוצאות חד פעמיות בגין רה ארגון.

מעודכן ל-10/2021

מהן גישות ההשקעה המקובלות? מהם היתרונות הגדולים והחסרונות של השקעה באופן עצמאי? ואיך בונים תיק השקעות?

יש לכם כסף ואתם רוצים להשקיע אותו. אז אתם בטח יודעים שבהשקעות הסולידיות תקבלו קצת מעל האפס. הפיקדונות הם אפיק בטוח, סולידי, שמניב כמה עשיריות אחוז בשנה, פה ושם אם אתם בעניין של השקעה ארוכת טווח, יש תשואות של כמה אחוזים לשנה, אבל בהנחה שאתם לא רוצים לסגור את הכסף, התשואות מאוד נמוכות.

ככה זה עובד – סיכון הולך יחד עם סיכוי – רוצים  ביטחון, תתפשרו על תשואה נמוכה. רוצים תשואה, קחו סיכונים.

באפיקים המסוכנים יותר, רוב הציבור לא רוצה לגעת בעצמו, הוא מעדיף שמנהלי ההשקעות ינהלו בשבילו את הכסף, והוא מוכן לשלם בשביל זה לא מעט – דמי ניהול שיכולים במקרים רבים לגזול את כל התשואה, במיוחד כשהריבית נמוכה.

וזה לא רק עלויות, זה גם שליטה על הכסף שלכם – אם אתם משקיעים בקרן נאמנות, אתם לא ממש יודעים מה הקרן מחזיקה בכל נקודת זמן. אתם לא יודעים לרוב מה חלוקת הנכסים של הקרן ואיזה שיעור היא מחזיקה בכל אפיק. אתם גם לא יודעים מה הרכב הקרן ומהם ניירות הערך הבולטים שהיא מחזיקה, שכן המידע נמסר בעיכוב של שלושה חודשים. נכון, אתם יודעים מה התחום של הקרן, אבל קרן אג"חית יכולה להחזיק סוגים שונים של אג"ח, וכבר היינו בסרט הזה במשבר הקודם – אג"ח יכולות להיות מכשיר מאוד מסוכן!

השקעה עצמאית מוזילה את העלויות, ונותנת לכם שליטה על הכסף שלכם. אתם יודעים בכל רגע נתון מה ואיפה יש לכם, אתם יכולים לשנות את הרכב תיק ההשקעות שלכם במהירות – אתם פשוט אחראים על הכסף שלכם. אז למה לא עושים את זה? ואיך עושים את זה?

למה הציבור לא משקיע ישירות בבורסה?

הציבור מעדיף לנהל את הכסף דרך מנהלי השקעות כי הוא פשוט לא מבין בזה וחושש מזה. אבל האמת רחוקה מכך – השקעות זה ממש לא תחום מורכב, והאמת היא שאין באמת דבר כזה, מומחים. אף אחד לא יודע יותר טוב מכם מה צפוי להיות, אין נביאים, יש רק כאלו שמתיימרים להיות נביאים. כל החוכמה היא לפזר נכון את ההשקעות ולהימנע עד כמה שאפשר מטעויות.

איך עושים את זה?

בעולם ההשקעות יש שתי גישות השקעה – הגישה האקטיבית, לפיה על המשקיע/מנהל ההשקעות להיות אקטיבי כדי לייצר תשואה. המשקיע מנהל באופן שוטף את תיק ההשקעות על ידי רכישה ומכירה של ניירות ערך שונים. הגישה הזו מקובלת אצל רוב קרנות הנאמנות. הקרנות למעשה מנהלות את הכסף שלנו באופן אקטיבי – מנהלי הקרנות מנתחים דוחות כספיים ואירועים עסקיים ומחליטים אם לקנות או למכור ניירות ערך. המטרה שלהם היא להניב תשואה. כאן תוכלו לקרוא את מדריך קרנות הנאמנות שלנו. מנגד – קיימת הגישה הפסיבית שפשוט עוקבת באופן פסיבי לחלוטין אחרי מדדים. בשוק ישנם מוצרים עוקבי מדדים – קרנות סל ותעודות סל וקרנות מחקות, ופשוט ניתן לרכוש אותם ולקבל את תשואת המדד. כאן יש הסבר על קרנות סל ותעודות סל וכאן יש הסבר על קרנות מחקות.

והנה המחשה – נניח שאנחנו מחפשים מנהל השקעות שינהל בשבילנו את תיק ההשקעות ונניח שחלק מהסכום אנחנו רוצים להשקיע במניות מדד ת"א 100. במקרה כזה אנחנו יכולים לקנות קרן נאמנות שמשקיעה במניות אלו, או להשקיע בקרן סל על ת"א 100, קרן שעוקבת אחרי ת"א 100. מנהל קרן הנאמנות יפעל באופן שוטף כדי להשיג תשואה גבוהה יותר ממדה ת"א 100, ואילו מנהל קרן הסל פשוט ישקיע באופן צמוד במדד, לרוב דרך חוזים עתידיים ואופציות. האם הניהול האקטיבי של מנהל קרן הנאמנות ישתלם למשקיע? לא בטוח – וגם אם כן, במקרים רבים דמי הניהול יגרמו לתשואה נטו להיות נמוכה או זהה לתשואה של קרן הסל שהשיגה בדיוק את תשואת מדד ת"א 100. בדקנו את התשואות של קרנות נאמנות בקטגוריות של ת"א 25 ות"א 100 מול מדד הייחוס, ולפחות בשנים האחרונות, השקעה בקרנות סל עדיפה.

ההקדמה הזו חשובה מאוד כי כך בעצם מתחלקות היום אפשרויות ההשקעה – אקטיביות או פאסיביות. מנהלי תיקים, מנהלי קרנות נאמנות לרוב בוחרים בשיטה האקטיבית; בקרנות הסל ובקרנות המחקות השיטה כאמור פאסיבית, אבל רגע, אם כך, האם צריך בכלל מנהל השקעות?

אם אתם מעוניינים בהשקעה בשיטה האקטיבית, אז סביר שתעשו זאת דרך מנהל השקעות. השקעה ישירה בניירות ערך דורשת היכרות עם שוק ההון, הבנת כל סוגי ניירות הערך והגורמים המשפיעים עליהם, הכרה ולמידת ניתוח דוחות, הבנה בהערכת שווי כלכלי והבנת כללי המשחק. לא משחק פשוט בכלל, ולכן רבים נוטים להשקיע דרך הגופים המוסדיים, שם נמצאים המומחים המנוסים שינהלו באופן אקטיבי את הכסף שלנו. רק צריך לקוות שהם אכן יפיקו תשואה עודפת. יש, פה ושם, גופים שמצליחים לייצר תשואה עודפת על פני שנים, אם כי הם יוצאים מהכלל.

אבל רגע – אם אנחנו סבורים שאי אפשר להכות את השוק ולקבל תשואה עודפת דרך ניהול אקטיבי, ואנחנו רוצים לקבל את תשואת  המדדים, לרבות מדד מניות, מדדי אג"ח ועוד, אז בעצם אנחנו יכולים לחסוך את דמי הניהול של המוצרים האקטיביים ולרכוש את עוקבי המדדים שבהם דמי הניהול לרוב נמוכים מאוד. רק חשוב להדגיש, אתם צריכים לנתח ולהגדיר את רמת הסיכון המתאימה לכם ובהתאמה לבחור את קרנות הסל/קרנות מחקות. ורק כדי להמחיש – ככל שאתם מוכנים להסתכן יותר, אתם חשופים יותר לקרנות על מניות, וההיפך, ככל שאתם יותר זהירים אתם תהיו חשופים יותר לקרנות סולידיות. העניין הזה דורש מחשבה עמוקה והתייעצות עם מומחים – אתם חייבים לדעת את גבולות הגזרה שלכם, ובמילים פשוטות מה יהיה משקל המכשירים המסוכנים  בתיק שלכם.

סיכום ביניים – השקעה באופן עצמאי אפשרית בשתי הגישות: בגישה האקטיבית – בניירות ערך ספציפיים, אבל אז אתם צריכים להכיר היטב את כללי המשחק בשוק ההון, את ניירות הערך, היתרונות והחסרונות של כל נייר, ולהבין ולנתח את החברות הנסחרות. בגישה הפאסיבית – רצוי שתבינו את כללי המשחק ותכירו את המכשירים הפיננסיים, אבל לא נחוצה רמת עומק כמו בגישה האקטיבית.

בשתי הגישות אתם צריכים לדעת להגדיר את רמת הסיכון שלכם, ולחלק נכון את ההשקעות על פני אפיקים מסוכנים ולא מסוכנים.

בניית תיק השקעות

בשלב הראשון אתם צריכים להגדיר את התשואה שאתם מעוניינים בה, את הסיכון שאתם מסוגלים לשאת ואת טווח ההשקעה שנקבע בהתאם לאילוצים הכספיים שלכם. למעשה, ככל שטווח ההשקעה שלכם גדול יותר, צפוי שתרוויחו יותר (תשואה על תשואה – ריבית על ריבית), וכן יש באפשרותכם דווקא לקחת סיכון גדול יותר.

החשש ממכשירים מסוכנים מוצדק רק כשההשקעה היא לטווח קצר. בפועל, השקעה במניות שנחשבת אפיק מסוכן מספקת תשואה העולה על תשואת האפיקים הסולידיים. ככה זה עובד – סיכון הולך עם סיכוי, ולאורך זמן אם הגדלתם את הסיכון צפוי שתרוויחו יותר.

לאורך זמן שוק המניות המקומי מספק תשואה של 7% בשנה, תשואה גבוהה על סיכון גדול. אבל הבעיה היא שזה נכון לטווח של שנים רבות, ולא לטווח קצר. בטווח של שנה הכל יכול לקרות – מניות הן מכשיר מאוד תנודתי לטוב ולרע; וככל שאופק ההשקעה גדל מתכנסים לתשואה הממוצעת, ולכן ככל שההשקעה נעשית לזמן ממושך יותר הסיכוי שתיהנו מתשואת מניות נאה עולה.

זמן ההשקעה מתחבר לפרמטר חשוב מאוד שאתם צריכים לשקלל בבניית התיק שלכם – הסיכון. אתם צריכים להגדיר את הצרכים הכלכליים שלכם ובהתאמה עד כמה אתם מסוגלים להפסיד הן כלכלית והן פסיכולוגית. זו לא בדיקה פשוטה – המספרים והחישוב הכלכלי אולי פשוטים, אבל מי באמת יודע כמה הוא מסוגל להפסיד? מה תעשו אם תפסידו 20% בחודש? 30%? 50%?

כל אחד צריך לקבוע את סף ההפסד הכלכלי והנפשי שלו. אגב, המשקיע האגדי וורן באפט אמר לפני שנים רבות שהוא לא נכנס להשקעות אם הוא לא מסוגל לשאת הפסד של 50%, ובאותה השיחה הוא אמר שחלק גדול מהשקעותיו ירדו אפילו משמעותית לפני שהוא הרוויח עליהן.

בשלב הבא תצטרכו להקצות את ההשקעות שלכם על פני אפיקים שונים בהתאם לרמת הסיכון. השיטה כאן מזכירה את אימרת חז"ל –  "לעולם ישלש אדם כספו". ככל שאתם מסוגלים לשאת סיכון גדול יותר, כך תפנו יותר לאפיקים המנייתיים וההיפך. מומלץ מאוד כמובן לפזר – כלומר לחלק את התיק לאפיקים שונים – מסוכנים יותר ומסוכנים פחות, לצד סולידיים מאוד.

בשלב הבא תפזרו את ההשקעה בתוך כל אפיק/סוג נכס על פני מספר ניירות ערך/מכשירים. אל תשימו את כל הביצים בסל אחד. אם החלטתם להשקיע שליש מהתיק במניות, אז אל תשקיעו את כל השליש במניה אחת וגם לא בשתי מניות אלא במספר גדול של מניות או בקרנות סל/קרנות מחקות עוקבות מדדים).

הרעיון של הפיזור פשוט – ככל שהפיזור גדל כך הסיכון קטן. יש אומנם פגיעה בתחום מסוים, המניות הרלוונטיות יורדות, אבל לא כל התיק. למשל, יש ירידות בבורסה הסינית. זה לא נעים, המניות שקשורות לסין יורדות, אבל לא כל התיק סופג, למרות שיש מתאם משמעותי בין השווקים הפיננסיים.

עד כאן התיאוריה. בפועל, צריך להרכיב תיק השקעות שבנוי בעיקר משני חומרי הגלם העיקריים של השווקים הפיננסיים – מניות ואיגרות חוב. אפשר לעשות זאת באופן ישיר, ואפשר לעשות זאת באופן מקיף וכוללני דרך קרנות סל/קרנות מחקות על המדדים שמספקות כאמור תשואה של מדד מניות מסוים.

איך משקיעים בפועל?

קודם כל צריך לעשות היכרות עם הבורסה. הבורסה היא זירה שבה נפגשים קונים ומוכרים של ניירות ערך. המוצר הנמכר ביותר בבורסה הוא איגרות חוב, אבל המוצר הפופולרי ביותר הוא המניות שהן גם מסוכנות יותר. ישנם ניירות ערך נוספים – אופציות, קרנות סל וקרנות נאמנות. הנה הסבר על כל אחד מהמכשירים:

השקעה במניות 

מניה היא שטר בעלות על חלק מחברה, ומאפשרת מעין שותפות גם עם בחלק יחסית קטן, בחברה. ככל שבעל מניות מחזיק יותר מניות כך מעמדו מתחזק. המניה מבטאת חלק גם בהון וגם בשליטה. נניח לדוגמה חברה שיש בה 1000 מניות ואתם מחזיקים ב-10 מניות ממנה. החלק שלכם בהון ובשליטה הוא 10 מתוך 1,000 – משמע 1% בהון ובשליטה.

מניה מקנה למחזיק זכות לדיבידנדים וזכויות הצבעה, כלומר היא מאפשרת להשתתף באסיפות בעלי מניות ולהצביע. מניה גם מבטאת זכות הונית בפירוק של חברה.

המניות נרשמות בבורסה במקביל להנפקת החברה. החברה בעצם מוכרת חלק מההחזקה בה בתמורה לסכום מסוים שנכנס לקופת החברה ומשמש אותה בעסקיה השוטפים. מאז ההנפקה המניות של החברה נסחרות באופן שוטף, ומחירן נקבע בהתאם לקונים ולמוכרים.

מדובר בשוק לכל דבר ועניין – המוכרים והקונים משגרים פקודות הוראה לקניית ומכירת המניות והבורסה מפרסמת את חמשת הקונים ומוכרים הראשונים. ברגע שיש מפגש מתבצעת עסקה – המוכר מכר את המניות והקונה רכש את המניות, ונקבע שער, כך באופן רציף מתנהל המסחר שמושפע כמובן מאירועים ספציפיים שקורים בכל חברה וגם מאירועים שונים שמתרחשים בשוק המקומי ובשווקים הגלובליים.

השקעה באיגרות חוב

איגרות חוב הן סוג של הלוואה. החברות מנפיקות איגרות חוב לציבור כשבמסגרת התשקיף לקראת ההנפקה הן מגדירות את תנאי איגרות החוב – סוג האיגרת, הצמדה – אם יש, לכמה שנים, מה הריבית, מתי הפירעונות ועוד.

איך זה עובד? נניח שחברה הנפיקה איגרת חוב לשנתיים בהיקף של 20 מיליון שקל. תנאי האיגרת – ריבית שקלית של 5% בשנה המשולמת בכל שנה. קרן האיגרת נפרעת בסוף התקופה. אזי, החברה בפועל תשלם את הריבית בכל סוף שנה – 1 מיליון שקל (5% של 20 מיליון שקל) אחרי שנה ראשונה, ו-1 מיליון שקל בסוף שנה שנייה. הקרן – 20 מיליון שקל, תיפרע אחרי שנתיים.

מול החברה המנפיקה את האג"ח יש את מחזיקי האג"ח – הם מקבלים 5% ריבית אחרי שנה – 1 מיליון שקל, סכום זהה אחרי שנתיים, ו-20 מיליון שקל של פירעון הקרן אחרי שנתיים.

איגרות החוב נסחרות באופן שוטף בבורסה והן מתנדנדות לפי גורמים שונים – ספציפיים שנוגעים לסיכון של החברה עצמה ולסיכון שירות החוב שלה, וכלליים – נתוני מקרו, הריבית בשוק ועוד. ככל שהסיכון של החברה גדל, אזי התשואה על איגרות החוב תעלה והמשמעות היא שהמחיר יירד. מנגד, ככל שהסיכון קטן, אז מחיר האג"ח עולה.

איגרות החוב הנסחרות בבורסה מחולקות לאיגרות חוב ממשלתיות שנחשבות הבטוחות ביותר ולכן הריבית עליהן נמוכה במיוחד, ואיגרות חוב קונצרניות – של החברות, שבהן התשואה לפדיון קשורה לרמת הסיכון. בשוק יש איגרות חוב מכל הסוגים – איגרות צמודות למדד, איגרות חוב שקליות, איגרות חוב דולריות. המשקיע יכול לבחור איגרות חוב ספציפיות או להשקיע דרך המדדים. יש שורה ארוכה של מדדים על איגרות חוב ועל כל מדד כזה יש מספר קרנות סל וקרנות מחקות שעוקבות אחריו.

עד כאן הכלים התיאורטיים והפרקטיים להשקעה באופן עצמאי. כאן, תוכלו לקבל תמונה רחבה יותר על השקעה באופן עצמי ועצמאי.

מנהל קרנות הנאמנות של הראל החליט על העלאת דמי הניהול בשלוש קרנות נאמנות. העלייה אמנם נראית לא דרמטית – בין 2 מאיות ל-10 מאיות האחוז, אבל בהינתן הריבית האפסית במשק ובהינתן אופי ומדיניות ההשקעה של הקרנות האלו, זה בהחלט דרמטי, וזה יכול להפוך את ההשקעה להפסדית.

נתחיל בקרן הנאמנות –  הראל פיא (00) פק"מ כספית (מספר קרן: 5113741). מדובר על קרן כספית גדולה שמנהלת כ-3.4 מיליארד שקל.  דמי הניהול בקרן הזו היו 0.1% והראל מתכוונת להעלות אותן ב-17 בחודש ל-0.12%. האם דמי הניהול האלו סבירים? מצד אחד, צודקים מנהלי הקרנות שטוענים שעמלת ההפצה מחסלת להם את הרווח, אך מצד שני, המשקיע נשאר בלי רווח. זה עובד כך –  הקרנות הכספיות אמנם משיגות תשואה גבוה יותר מאנשים פרטיים בפיקדונות הבנקאיים (זה הרעיון המרכזי בהקמתן – למנף את היתרון לגודל), אבל, התשואה ברוטו לא תהיה משמעותית מעל ריבית בנק ישראל – 0.1%. קחו את התשואה הזו, תורידו את דמי הניהול ודמי הנאמן ותקבלו תשואה סביב האפס. הראל לוקחת עוד 2 מאיות (לכאורה שיעור זניח), אך במקביל מפחיתה מאוד את הסיכוי לרווח בקרן הזו.

במקביל מתכוונת הראל להעלות את דמי הניהול בקרן -: הראל (0A) מדינה (מספר קרן: 5111885) שמנהלת כ-850 מיליון שקל. דמי הניהול היו 0.55% והם יועלו ל-0.6% ב-17 בספטמבר.

כמו כן, יועלו דמי הניהול בקרן –  הראל (1A) מדינה + 10% (מספר קרן: 5115910) שמנהלת כ-460 מיליון שקל. דמי הניהול היו 0.55% והן יועלו ל-0.65%.

שלוש העלאות אלו, אגב, אמורות להגדיל את ההכנסות של הראל קרנות נאמנות בכ-1.5 מיליון שקל.

למדריכים נוספים:

קרנות מחקות – האם כדאי?

תעודות סל – כל מה שצריך לדעת?

מדריך קרנות נאמנות

קרנות סמארט בטא – לא כאלה חכמות

בשעה שמדד המחירים לצרכן יורד ב-0.2% ומבטא האטה וירידה בצריכה, במקום אחד עסקים כרגיל – בשוק הדירות. מדד מחירי הדיור עלה בחודש אוגוסט 2015 ב-0.7%. מדד שירותי דיור בבעלות הדיירים עלה ב-0.8% ומדד שכר דירה עלה ב-0.2% – כך  עולה מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס).

שירותי דיור בבעלות הדיירים: במדד שירותי דיור בבעלות הדיירים בחודש אוגוסט 2015, נרשמה עליה בהשוואה לחודש יולי 2015. עליה זו מבטאת את השינויים במחירי שכר דירה שנקבעו בחוזים שנחתמו בחודשים יולי 2015 – אוגוסט 2015, לעומת חוזים שנחתמו בחודשים יוני 2015 – יולי 2015. במקביל מפרסמת הלמ"ס אינדיקטורים נוספים בשוק הדיור שאינם נכללים במדד המחירים לצרכן, לרבות את  מדד מחירי דירות. מדד זה נגזר מהשוואת העסקאות שבוצעו בחודשים יוני 2015 – יולי 2015, לעומת העסקאות שבוצעו בחודשים מאי 2015 – יוני 2015. מבדיקת העסקאות נמצא כי מחירי הדירות עלו ב-0.9%. עליה זו מבטאת את שינוי המחירים בניכוי שינויי האיכות בתמהיל ובסוג הדירות. הנתון אינו סופי מאחר שקיימות עסקאות נוספות שבוצעו בתקופה זו וטרם דווחו. מהשוואת העסקאות יוני 2015 – יולי 2015, לעומת יוני 2014 – יולי 2014, עלו המחירים ב-6%. מהשוואת העסקאות מאי 2015 – יוני 2015, לעומת מאי 2014 – יוני 2014, עלו המחירים ב-5.1%.

אחזקת הדירה –  מדד מחירי אחזקת הדירה ירד ב-0.2%. הוזלו במיוחד: נפט וסולר לחימום הדירה (ב-2.8 אחוזים), צרכי משק בית, כגון: נרות, גפרורים ושקיות (ב-2.2 אחוזים), חומרי כביסה, ניקוי והדברה (ב-1.9 אחוזים) וצבע וסיד לצביעת הדירה (ב-1.1 אחוזים).