מעודכן ל-08/2021

דירה מקבלן או דירה יד שנייה – מה עדיף? לכאורה דירה מקבלן עדיפה, אתם יכולים לסדר את הדירה ולרהט את הדירה בהתאם למה שאתם רוצים. אין כמו לקנות מהניילון, אבל מצד שני – לרוב המחירים של דירה מקבלן גבוהים ב-10%-15%, מאשר דירה יד שנייה, וזה מבלי לקחת בחשבון עלויות נוספות שקיימות רק בדירה מקבלן – הצמדה למדד תשומות הבנייה, עורך דין מטעם הקבלן ועוד. זה לא תמיד נכון יותר, זה תלוי כמובן באבזור של הדירה, אבל ברוב המקרים – דירה מקבלן יקרה יותר.

דירה חדשה – יקרה יותר

ובכן,  ברוב המקרים, דירה מקבלן תהיה יקרה יותר מדירה יד שנייה באותה שכונה (בסטנדרט דומה).הפרשי המחירים יגיעו ל-10%-15%, ואם מדבור בדירה יד שנייה ישנה הפרשי המחיר יהיו גדולים עוד יותר.

עם זאת, במקומות בהם יש ביקוש גבוה לדירות אז הפערים בין דירה מקבלן לדירה יד שנייה, נמוכים יותר, כאשר במקרים מסוימים אין בכלל פער.  הסיבה היא שהדירות יד שנייה הרבה יותר זמינות מדירות מקבלן. ביד שנייה, קונים ותוך תקופה קצרה מאוד כבר אפשר להיכנס לדירה, ואילו בקנייה מקבלן זה לרוב לוקח זמן (תלוי בשלב הבנייה, זה יכול גם לקחת כמה שנים).

למה הדירה של השכן יקרה משלי?

כמו כן, במקרים רבים, דירות מקבלן נמכרות במחירי מבצע – לקבלן יש אינטרס למכור כמה שיותר מהר ואז להפחית את המימון. ברגע שהוא מוכר את הדירה ומקבל מקדמות וכספים בהתאם לאבני הדרך, החשיפה שלו לפרויקט נמוכה יותר והמימון שלו נמוך יותר (הכספים שהוא מקבל משמשים לרוב להחזר הלוואות ואשראי מהבנקים); ולכן, במקרים רבים הוא יציע את הדירות במחירים נוחים ובמבצעי מכירה יחסית נוחים, ואפילו באזור של מחירי דירה יד שנייה באותו אזור. בפועל, היו מקרים (ולא מעטים) שדירות יד שנייה היו אפילו יקרות יותר מדירות חדשות, אבל במבט מלמעלה על כל שוק הדירות המקומי, ניתן לקבוע שמחירי דירות חדשות יקרות יותר בשיעור של כאמור 10%-15%.

הבדל גדול בין רכישה מקבלן לרכישת דירה מיד שנייה הוא בהצמדה למדד – ברכישת דירה מקבלן לרוב תאלצו לשלם את הפרשי ההצמדה על מדד תשומות הבנייה. מדובר במדד שמבטא את עליית העלויות שקשורות לבנייה (מלט, עובדים ועוד), ובשנים האחרונות הוא עולה בשיעור ניכר לעומת מדד המחירים לצרכן. כאשר רוכשים דירה מקבלן והתשלומים הם על פני זמן (חודשים רבים ואפילו שנים בודדות), ההצמדה הזו עלולה לייקר מאוד את עלות הדירה. כיום, קונים רבים מתמקחים על הסעיף הזה ומשנים אותו להצמדה למדד המחירים לצרכן, אחרי הכל, אין באמת הצדקה למדד תשומות הבנייה – לא כל הכסף שהרוכשים חייבים קשור לעלויות הבנייה – הקרקע ממש לא, הרווח היזמי ממש לא, אז למה להצמיד?  אלא שגם זה סוג של הימור – אף אחד לא באמת יודע מה יהיה מדד התשומות בעתיד ומה יהיה מדד המחירים לצרכן ומה יהיה היחס ביניהם. זאת ועוד – ניתן לחסוך את ההצמדה למדד תשומות הבנייה בעת רכישת דירה מקבלן אם מקדימים לקחת משכנתא (אלא שאז משלמים את הריבית) – כאן תוכלו להרחיב בעניין כדאיות לקיחת משכנתא כדי לשלם יחסית מהר לקבלן.

וכאן תוכלו לבחון את מדד תשומות הבנייה ביחס למדד המחירים לצרכן –

מחשבון מדד תשומות בנייה –

מחשבון מדד תשומות הבנייה

 ומחשבון מדד המחירים לצרכן –

מחשבון מדד המחירים לצרכן

כך או אחרת, בהסתמך על העבר הרי שברכישת דירה מקבלן יש עלות נוספת – הצמדה למדד, שלא קיימת ברכישת דירה יד שנייה. ברכישת דירה יד שנייה, או שאין כלל הצמדה או שההצמדה היא למדד המחירים לצרכן. מנגד, ברכישה מקבלן, הרוכשים חוסכים דמי תיווך. בדירות חדשות אין מתווך שעלותו מסתכמת בכ-2%, אבל מנגד, יש כאמור עלויות נוספות, לרבות תשלום לעו"ד של הקבלן, אגרות ועוד.

רכישה מקבלן – יתרונות

ברכישה מקבלן לעומת רכישת דירה יד שנייה יש יתרון בפריסה של התשלומים. לא צריך לשלם תוך פרק זמן קצר כפי שקורה בעת רכישת דירה יד שנייה, אלא משלמים בתשלומים על פני כל התקופה עד למסירה (חלק משמעותי מהסכום נשאר לרוב לסוף), ומדובר כאמור לרוב בתקופות ארוכות.

יתרון נוסף של דירה חדשה הוא שלרוכשים יש מגוון של אפשרויות – כמה חדרים ואיזה גודל? איזו קומה? איזו כיווני אוויר? איזה חניות?  נכון, מדובר ביתרון של רוכשים בתחילת הבנייה, אחרת לרוב יישארו מספר מצומצם של  דירות, אבל באופן כללי,  י שלרוכשים יותר אפשרויות. חוץ מזה, הם קונים דירה מהניילונים. אז נכון שזה לא מבטיח שלא יהיו תקלות ותיקונים בהמשך, אבל הרוכשים בעצם מעצבים אותה כפי שהם רוצים, מזיזים קירות, משנים את מה שמוצע להם בסטנדרט, הם בעצם נכנסים לדירה שלהם שמסודרת ומאורגנת לפי הרצונות שלהם – זה היתרון הגדול ביותר. בדירה יד שנייה, ניתן אמנם לשפץ, לעצב ולנסות להגמיש את הדירה לרצונות שלכם. זה בהחלט אפשרי, אך זה כמובן אף פעם לא יהיה חדש לחלוטין, ויש לזה כמובן עלויות לא נמוכות (תלוי בסוג השיפוץ).

בנוסף, בדירה חדשה יש כמובן מעלית (מה שלא טריוויאלי בדירות יד שנייה) ובשכונה לרוב יש תשתיות טובות, גנים, שטחים ציבוריים. הבנייה של השכונות החדשות היא ממש לא כפי שבנו פעם. בפעם בנו בניין, בלי קשר למה שיש מסביב – תשתיות, תחבורה, גנים וכו'. היום בונים (במקרים רבים) שכונה שיש בה את כל הצרכים הנדרשים למשפחות  – תשתיות, תחבורה, גינה, שטחים ציבוריים, ועוד.

יתרון נוסף שמתחבר לתשתיות ולמבנה – בטיחות. בבניינים חדשים יש מרחב מוגן והם נבנו עמידים בפני רעידות אדמה (וזאת על פי חוק). בחלק מהבניינים הוותיקים יש ממ"ד אבל בחלק גדול עדיין אין , כשרובם לא עמידים בפני רעידת אדמה, אלא אם מדובר בבניין שעבר תמ"א 38 שבמסגרתו נעשה חיזוק למבנה (לצד הוספת דירות)

יתרון נוסף הוא בסטנדרט הבנייה –  סטנדרט הבניה בפרויקטים חדשים הוא גבוה יותר מאשר דירות ישנות. זו הכללה, ישנם דירות חדשות בסטנדרט בינוני למדי, וישנן דירות ישנות שבנויות בסטנדרט גבוה, אבל כמכלול, דירות חדשות הן בסטנדרט גבוה (תלוי גם בקבלן עצמו) עם לובי רחב ומודרני.

הרוכשים מקבלים את רמת האזור הסטנדרטית שהיא אמורה להיות מספקת, ואלו שרוצים לשדרג יכולים כמובן לעשות זאת בתוספת תשלום. על הבנייה לרבות המרכיבים המשלימים (חשמל, אינסטלציה) יש אחריות של הקבלן ועל האבזור (ריהוט, מטבח) יש אחריות של החברה המספקת.

רכישת דירה יד שנייה – יתרונות

ברכישת דירה יד שנייה הרוכשים אמנם לא מקבלים דירה מהניילון, אבל לרוב הם מקבלים דירה בעלות נמוכה יותר (לא בכל מקום!), ומעבר לכך הם מקבלים דירה מסודרת. לדירה יש חיבור לכל התשתיות, היא מושקעת – תלוי בעסקה, אבל במקרים רבים המוכרים מעדיפים למכור יחד עם הריהוט והאבזור של הדירה.

יתרון נוסף הוא שלרוב אין דירות חדשות קטנות, ואילו דירות יד שנייה של 2 ו-3 חדרים קיימות יחסית בשפע, אם כי, תמהיל הדירות משתנה לטובת הדירות הגדולות.  כמו כן, הבנייה כיום היא של חדרים קטנים. בדירות ישנות החדרים מרווחים וגדולים יותר, וזה יתרון גדול.

יתרון מסוג אחר הוא הרישום בטאבו. בדירות ישנות, חובה לוודא שמה שאתם קונים זה מה שיש בפועל, כבר היו מקרים שרוכשים קנו דירה והתברר שבטאבו היא לא מוגדרת כדירה אלא כמחסן. כמו כן, צריך לבדוק מי באמת מחזיק בדירה ומי מוכר לכם אותה – כדי להימנע מהונאות. אל תוותרו על בדיקה רחבה של הרישום בטאבו (גם בטאבו וגם בהיתר הבנייה), אבל אם בטאבו הרישום תקין, אז העברת הבעלות על שמכם אמורה להיות הליך מהיר. מנגד, בדירות חדשות לוקח הרבה זמן להעביר את הדירה על שמכם. זו עבודה של הקבלן (עורך הדין של הקבלן) כשהלכה למעשה היא לוקחת שנים. זה סוג של סיכון, אם כי, בהינתן שקיימים כל האישורים וכל המסמכים, לא אמורה להיות בעיה בלגור בדירה שעדיין לא רשומה בטאבו.

סיכון נוסף של רכישה מקבלן היא החשיפה למצבו הפיננסי. מה יקרה עם הקבלן יפשוט רגל? זה כבר קרה בעבר – מקרה חפציבה ואחרים, ועל רקע זה שינוי את הכללים וסיפקו לרוכשים הגנה (ערבות מכר), ועדיין אם לקבלן יש בעיה פיננסית, עד שהרוכשים יפגשו עם הכסף או ימשיכו את  הבנייה דרך קבלן אחר ייקח זמן, כלומר מדובר על עיכוב בבנייה, וזה יכול להיות מאוד משמעותי מבחינת רוכשים שצריכים להתארגן במקום מגורים חליפי עד שהדירה שלהם תהיה מוכנה. זה גם סיכון פיננסי כמובן וגם בעייה גדולה וחוסר נוחות בלאתר מקום, להסתדר לתקופת ביניים, ולהתעכב בלהיכנס לבית שלהם. מצב כזה, לא קיים בדירה יד שנייה.

מדריכים נוספים:

רכישת דירה להשקעה

רכישת דירה מקבלן – כל מה שצריך לדעת

רכישת דירה מקבלן – כמה עולה העו"ד?

דמי תיווך – מי משלם וכמה? 

מחירי הדירות – לאן?                                            תמונה: pixabay

מעודכן ל-03/2020

רישום ב"טאבו" (לשכת רישום המקרקעין) הוא אחד הדברים החשובים  ברכישת דירה – בשלב הראשון צריך לוודא שהרישום הקיים בטאבו אכן תואם את מה שאמר מוכר הדירה. ראשית, צריך לוודא שהדירה רשומה על שם המוכר, שנית צריך לוודא  מה כוללת הדירה – שטח, שימוש בשטח ותב"ע בכלל.  הטאבו הוא הבדיקה הראשונית, כדי שלא יהיה מצב שתקנו מחסן במקום דירה, או דירה עם חריגות בנייה ועוד. אבל חשוב כבר בהתחלה להדגיש – טאבו זו לא תעודת ביטוח. נתחיל במדריך זה בהרחבה על מה יש בטאבו, ובהמשך נתמקד בבעיות הרישום בטאבו, ואיך מתגברים על כך, ומוודאים שמה שאתם רואים זה באמת מה שאתם קונים.

אז כאמור הטאבו הוא הבדיקה הראשונה כדי שלא יהיה מצב שתקנו נכס לא רשום, שלא יפילו אתכם בפח, שלא תקנו נכס שלא מוגדר כדירה, שלא תקנו דירה עם חריגות בנייה. בטאבו אתם מקבלים את תעודת הזהות של הנכס, וכך אתם יודעים לעשות את ההתאמה  למצב בפועל – גם לגבי זהות הבעלים וגם לגבי פרטי הנכס עצמו.

את נסח הטאבו ניתן להוציא גם באינטרנט. עבור הורדה של הנסח  המקוון הצטיידו בפרטים  – מספר גוש, חלקה, מספר תת חלקה. את הפרטים האלו אתם אמורים לקבל מהמוכר, וכן דרך איתור באתרי לשכות הטאבו, ברשויות המקומיות, ואפשר גם כאן: איך להפוך כתובת לגוש וחלקה (וההיפך). כך בעצם תוודאו כי כתובת הדירה תואמת את מספרי הגוש ואת החלקה הרשומים בנסח הטאבו. כלומר, זה לא מספיק ללכת עם המספרים של הגוש והחלקה, צריך גם לוודא שהם אכן הנתונים של הדירה.

קיימים כמה נסחי טאבו: נסח מרוכז – נסח שמפרט מידע רישומי של כל בעלי הדירות בבניין המשותף;  נסח רגיל – נסח שמספק מידע רישומי של הדירה הספציפית; וכן  נסח היסטורי שבו מידע רישומי על כל שרשרת הבעלות שהדירה עברה מאז רישומה בטאבו ועד ליום הפקת הנסח.

נסח טאבו – מה הוא כולל?

בחלק העליון של נסח הטאבו רשומים מספר גוש, חלקה ותת חלקה. חשוב לשים לב שיש מקומות בלי "תת חלקה". הסיבות לכך – ייתכן שהבניין אינו רשום כבית משותף בטאבו  ובהתאמה הדירה שאתם מעוניינים בה, אינה רשומה בטאבו כבעלות או חכירה. זה עדיין לא אומר שלא ניתן לקנות את הדירה, אלא זה אומר שצריך לבדוק ולקבל אישור זכויות המוכר גם ברשות  מקרקעי ישראל או החברה המשכנת שכן היא זו שבנתה את הבניין, שיכנה את הדיירים והייתה אחראית על רישם הדירות שלהם בטאבו. אפשרות נוספת לאיתור המידע היא אצל עורך הדין שייצג את החברה.

מתחת לפרטי מספר גוש, חלקה ותת חלקה, מופיע תיאור הנכס, לרבות סוג הנכס – דירה, בית פרטי, מסחרי, מחסן וכו', וכן קומה, שטח, חלקים משותפים ועוד.

כמו כן, מופיעה שורת בעלות, שם ותעודת זהות. חשוב לשים לב איך בדיוק רשום המוכר – כבעלים או כחוכר? חוכר זה לא בדיוק בעלים, האם קיבל זכות ל-49 שנה או 99 שנה (בחלק מהמקרים מדובר בסוג של בעלות, אבל לא בכל מצב)?

בנסח טאבו מופיעות גם הצמדות על הנכס, ולרוב מדובר בהצמדות שהן חלק מהרכוש המשותף, כגון – גינה, מחסן, חניה, שהוצמדו בטאבו לדירה המסוימת.

חשוב לוודא שהנסח נקי מהערות אזהרה. מדובר בהערה שמזהירה רוכשים פוטנציאליים על התחייבות לעשיית עסקה. ברגע שאתם חותמים על חוזה (ולאחר שווידאתם שנוסח הטאבו נקי), אתם צריכים לרשום הערת אזהרה  (התחייבות לעשיית עסקה) לטובתכם (לטובת הקונה). הערת אזהרה מעניקה ביטחון (וחשוב לסייג – זה לא ביטחון מוחלט) שלא יעשו שינויים ברישום בנכס.

בנסח טאבו יכולות להיות הערות נוספות – הערת מעבר שזה בעצם זכות למעבר בשטחי המבנה/ דירה, הערה בקשר להעברה לזרים (לא ניתן למכור דירה לתושב חוץ) ועוד.

כמו כן, מופיע בנסח טאבו רישום על  משכנתא, עיקול, שעבוד הדירה ועוד.

רכישת דירה – השלבים  

עסקת רכישת דירה חייבת להיות בכתב (חוזה) ולא בעל פה,  לפי חוק המקרקעין. לאחר שהצדדים חותמים על הסכם רכישת דירה הרשומה בטאבו, יש לרשום הערת אזהרה לטובת הקונה (בדרך כלל הערת אזהרה נרשמת תוך 2 ימי עסקים). הערת אזהרה כאמור מהווה התחייבות לעשיית עסקה ומזהירה רוכשים פוטנציאלים כי בוצעה עסקה בנכס.

ישנם כמה סוגים של רישום זכויות של נכס:

– זכות בעלות – רישום הזכויות בטאבו כבעלים.

– זכות חכירה – שכירות ממנהל מקרקעי ישראל בד"כ לתקופה של 49 שנה או 99 שנה. חכירה יכולה להיות רשומה בטאבו ו/או במנהל מקרקעי ישראל.

– זכות שכירות – שכירות לתקופה מעל 5 שנים ובה ניתן להתשמש בנכס לזמן מוגדר מראש בחוזה.

האם אפשר למכור דירה פעמיים? – זהירות!

מה קורה אם מוכר הדירה מכר לכם ומיד לאחר מכן מכר לאחר – האם זה בכלל אפשרי?  ובכן, יש מצבים כאלו, וזו בהנחה שלא נרשמה הערת אזהרה על הדירה. על פי סעיף 9 לחוק המקרקעין – "התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום לב – זכותו עדיפה". זו הוראה חשובה ביותר, והמסקנה המתבקשת – אסור להתמהמה  – לרשום מיד הערת אזהרה והערה זו צריכה להיות הבסיס לעסקה – אין הערה אין תשלומים, כי בפועל ייתכן מצב שאם רכשתם ולא רשמתם הערת אזהרה, המוכר ימכור בשנית את הדירה ואם הרוכש רכש בתום לב, יש לו עדיפות עליכם – לדוגמה: רוכש ראשון רכש דירה ממוכר אך טרם השלים את הרישום על שמו בטאבו (יש בידיו זכות חוזית) ולאחר מכן אותו מוכר מכר את אותה דירה גם לרוכש שני. רוכש שני רכש את הדירה בתום לב, בתמורה ורשם הערה בטאבו, במקרה כזה הרוכש השני גובר על הרוכש הראשון מכיוון שפעל בתום לב. הדירה רשומה על שמו בתום לב, ויש לו זכות קניינית הגוברת על הזכות של הרוכש הראשון. החתימה על החוזה היא זכות קניינית, אבל רישום הדירה מהווה זכות קניינית שגוברת על הזכות החוזית, ולכן הרוכש השני (בהנחה ופעל בתום לב) גובר על הרוכש הראשון.

בשנים האחרונות התקבל פסק דין בבית המשפט העליון עם משמעות מאוד גדולה ביחס להערת האזהרה בנסח הטאבו –  נכון, הערת אזהרה היא קריטית לרוכשים; ונכון, הטאבו עצמו לא בהכרח מספר את כל הסיפור על הנכס (וצריך לבדוק במקומות נוספים לרבות היתר הבנייה), אבל  מתברר שגם רישום הערת אזהרה לא תמיד מספיק כדי להבטיח את הנכס ושלא ימכרו אותו לאחר.

בית המשפט העליון התייחס לשאלת ביצוע שתי עסקות מקרקעין על אותה קרקע. בעסקה הראשונה, שבוצעה לפני 40 שנה, הרוכש לא רשם הערת אזהרה בטאבו. בשלב מאוחר יותר, ולאחר שמתו  המוכר והקונה ­ נמכרה הקרקע על ידי בתו של המוכר. הבת לא ידעה על העסקה המקורית, והיא מכרה לצד לא קשור, שרשם הערת אזהרה.

אבל למי שייכת הקרקע? לרוכש הראשון (שבינתיים מת) או לרוכש השני? בית המשפט נדרש לקבוע איזו משתי העסקות על הקרקע היא בעצם העסקה התקפה, ואיזו עסקה צריך לבטל. השופטים קבעו שהקונה הראשון של הקרקע, שלא רשם הערת אזהרה, איבד את זכותו בקרקע. ככה גם עולה מפסקי דין אחרים ובכלל – ההלכה היא שהערת אזהרה  מבטיחה שלא יהיה ניתן למכור את הנכס לאחר, ומקנה עדיפות במקרה שהנכס נמכר פעמיים.

עם זאת, חשוב להבהיר שכנראה אין אף פעם עסקה בטוחה –  החוק קובע כי בעסקת מקרקעין הבעלות עוברת לידי הרוכש רק בגמר רישום הנכס על שמו בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). עד לשלב הרישום הסופי, כל מה שיש לרוכש זאת התחייבות חוזית של המוכר, אבל הרוכש אינו הבעלים של הנכס.

בית המשפט העליון הדגיש בפסק דין זה כי יש לנקוט גישה מחמירה כלפי מי שלא פעל לרישום הערת אזהרה במשך שנים ארוכות. עם זאת, בית המשפט ציין כי אי רישום הערת אזהרה אינו מוביל בהכרח לתוצאה של העדפת העסקה המאוחרת יותר. כך למשל –  במצב שבו הרוכש בעסקה השנייה, המאוחרת יותר, לא ביצע את העסקה בתום לב, אז המשמעות תהיה הפוכה ­ והעסקה הראשונה תהיה עדיפה.

איך רושמים הערת אזהרה? איך רושמים את הדירה בטאבו?

רישום הערת אזהרה ורישום הדירה מצריך ממכם את המסמכים הבאים –

– בקשה לרישום מקרקעין: בקשה לרישום הדירה ע"ש הרוכש. ניתן להסתפק בחתימת המוכר על הבקשה.

– שטרי מכר (שטר העברת זכות שכירות בחכירה) – שטר שבו פרטי הדירה להעברת זכויות לרוכש. לאחר רישום הדירה ע"ש הקונה, הקונה יקבל לידיו העתק מקורי משטר המכר חתום על ידי הטאבו המהווה אסמכתא לביצוע רישום הדירה ע"ש הקונה.

– העתק תעודות זהות של כל הצדדים המוכר והרוכש.

– אישור רשות מקומית – אישור מופנה לטאבו המעיד כי אין חובות בעירייה בגין ארנונה, מים והיטל השבחה.

– אישור מס שבח ומס רכישה – מס שבח מעיד כי למוכר אין חובות במיסוי מקרקעין בגין המכירה בשל פטור או בוצע תשלום. מס רכישה מעיד כי הרוכש שילם את מס הרכישה או קיבל פטור (בהתאם למדרגות מס).

– שטר משכנתא – אם הרוכש מימן את רכישת הדירה במשכנתא, עליו לבקש מבנק המשכנתאות.

– אגרה – תשלום אגרה  בגין רישום פעולה בטאבו ורישום משכנתא. ניתן לשלם בטאבו או באתר האינטרנט.

כמו כן, ישנם  מסמכים נוספים במקרים ספציפיים.

הרישום בטאבו חשוב לרוכשים. הרישום מהווה אסמכתא חוקית שאתם בעלי הנכס, שהנכס מכיל כך וכך הצמדות, שטחים וכו'. דירה שלא רשומה בטאבו היא דירה בעייתית וזה יתבטא במחיר הנכס.  הרישום גם חשוב לצורך קבלת משכנתא. אי אפשר לקבל משכנתא אם הדירה לא רשומה בטאבו.

דירה רשומה בטאבו – האם זה מספיק? מסתבר שלא!

דירה רשומה בטאבו – האם זה מספיק? מסתבר שרוכשי דירות, לא צריכים להסתפק ברישום בטאבו. רישום בטאבו זו לא חותמת כשרות, כפי שחושבים רבים, זה לא בהכרח מעיד על תקינות נתוני הדירה. ישנם מקרים (ומסתבר שלא מעטים) שקיים חוסר התאמה בין הרישום של הנכס לבין היתר הבנייה. ישנם מקרים שחדרי מגורים רשומים בהיתר הבנייה כמחסנים, כחניות או כחדרי כביסה, ואילו בנסח הטאבו הם רשומים כחלק מהדירה. ישנם מקרים שקומת עמודים שנסגרה בניגוד להיתר הבנייה, רשומה בטאבו כדירה או כמועדון דיירים. בטאבו יכולה להופיע קומת מגורים שלמה שהיא חריגה מהאישור המקורי, בעוד שבהיתר הבנייה אין את הקומה הזו.

חוסר ההתאמה הוא בין היתר הבנייה לרישום בטאבו, ובמקרים מסוימים גם קיים חוסר התאמה בין המצב בפועל  (מה שבנוי בפועל, השטח בפועל) לבין הרישום בטאבו. בקיצור בלגן שלם, והבלגן הזה מחייב אתכם (ישירות או דרך עורך הדין שלכם) לעשות בדיקות נוספות – לבדוק את תשריט הבית המשותף ולבדוק את היתר הבנייה של הנכס. אחרת, אתם יכולים להימצא במצב בעייתי – יש לכם דירה שחלק ממנה (לדוגמה) רשום כמחסן. אז כל עוד אתם גרים שם אולי אין בעיה, אבל מה יקרה כשתרצו למכור? מעבר לכך, הבנקים, אם מגלים זאת, עלולים שלא לאפשר לקיחת משכנתא.

זה אולי נשמע מוזר אבל מדובר על אלפי דירות כאלו, אפילו רבבות, ובכמות גדולה יותר של דירות יש חריגות בנייה שאינן מופיעות בטאבו. לרוב זה קורה בבתים פרטיים, דירות קרקע ודירות בקומה עליונה, וחשוב מאוד שהרוכש יעשה את כל הבדיקות כדי לדעת מה הוא באמת קונה (גם בהתאם להיתר בנייה).

המצב הזה נוצר בעת בניית הבניין ורישומו המקורי בטאבו, ובמקרים רבים פשוט מדובר בחריגות שהקבלנים הסתירו. בפועל, הקבלן או עורך דין מטעמו  משייכים כל דירה לבעלות עליה בפנקס הבתים המשותפים, כשבנוסף יש בטאבו את התשריט הכללי של הבניין. ברגע שנותנים לדיירים את זכותם אזי כל דירה כבר משוייכת לבעלים ספציפיים.

כאשר רושמים את הבית המשותף, המפקח מטעם הטאבו אמור לקבל תשריט של הבניין, כאשר הוא יכול להסתמך על תשריט חתום ומאושר על ידי העירייה, או וכך קובע החוק –  הוא יכול להסתמך על  "כל תשריט אחר שמניח את דעתו". אבל מה זה –  "כל תשריט אחר". זאת בעצם הבעיה הגדולה, וזו לא טעות של הקבלנים והמפקחים. יש כאן טעויות לכאורה שנועדו להכשיר נכסים לא חוקיים.

"תשריט אחר" יכול להיות תשריט של האדריכל, המהנדס, תשריט שמבטא בפועל את המצב, אבל המצב בפועל לא חייב להיות בהתאם להיתרי הבנייה. אם רוצים לעשות את זה נכון וברור היה צריך לעבוד על פי תשריט של העירייה – זה לרוב המצב התקין של המבנה על פי היתרי הבנייה שניתנו. אבל אם מראש עובדים על תשריט אחר, אין כאן באמת פיקוח על הבנייה, ואין כאן כוונה ורצון לבדוק חריגות, אלא ההיפך – יש כאן כווונה להכשיר חריגות בנייה.

ברגע שעובדים לפי תשריט של אדריכל או מהנדס, וזה מוגש לטאבו, אז כמובן שייתכנו סתירות וחוסר התאמות בין המצב בטאבו לבין היתרי הבנייה.

המצב הכי נכון הוא שהמפקחים עבדו רק מול תשריט של מחלקת התכנון בעירייה, הוראה כזו עדיין לא נקבעה אבל בינתיים התווסף תיקון לרישום בטאבו ובבתים שנרשמו אחרי שנת 2011 יש להסתמך על תשריט של מחלקת תכנון, אחרת תהיה אזהרה / תמרור אזהרה. אבל זה לא פותר את הרישום של בניינים לפני 2011, וזה גם לא פותר את הבעיה כולה כי עדיין אפשר להסתמך על תשריט אחר, רק שתהיה אזהרה. לא כולם מבינים את משמעות האזהרה, ולכן חשוב לבחון את נסח הטאבו על אזהרותיו השונות, ואם לא מבינים לפנות למומחים – עורכי דין ושמאים. אבל למה רק משנת 2011 ולמה לא הלכו עד הסוף וחייבו תשריט של רשות התכנון? לא ממש ברור, חוץ מהעובדה הפשוטה שבישראל של שנות ה-50, היה בלגן שלם בתחום רישום הדירות, והבנייה בשטח גברה על היתרי בנייה, תשריטים ורישומים בטאבו. הייתה דירה של 200 מטר למרות שההיתר הוא ל-100 מטר. אז מה? זאת הדירה. וככה זה נמשך, ורק לאחרונה מנסים לעשות בזה סדר. אגב, שכונה גדולה – שכונת התקווה עדיין לא רשומה בטאבו, ורק לאחרונה עיריית תל אביב עושה סדר ברישום ויוצאת לפרויקט גדול, אבל בדרך יהיו שאלות גדולות – נכסים שצצו ולא היו רשומים בשום מקום, ואין להם זכר בשוק מקום, האם צריך להכשיר אותם? הרי ברור שמישהו עשה פה קופה, בנה ובנה ובנה, ועכשיו כמה עשרות שנים אחרי מאשרים לו את הבנייה הלא חוקית? הנוהג הזה מסתבר היה כאן מאוד משמעותי במשך שנים רבות ובמקומות רבים. חברוה גדולה של קבלנים התעשרה מאוד מהחריגות האלו, רק חבל שיש רוכשים תמימים  שמשלמים על זה עכשיו את המחיר. אז מה עושים?

לצד הבדיקה בטאבו, תבדקו את היתר הבנייה ואת התשריט של העירייה. רק ככה תוכלו להיות שקטים שאתם קונים באמת את מה שאתם רואים, ולא איזה מחסן בתחפושת של דירה.

מדריכים רלבנטיים:

רכישת דירה מקבלן 

רכישת דירה להשקעה

מס רכישה – ככה זה עובד

מדריכי משכנתא

פעולות מקוונות בטאבו – יתרונות וחסרונות

התראות טאבו באמצעות הודעות טקסט – איך זה עובד?

הדיור הציבורי,  תמונת מצב –  745 דירות בשנה; זה עדיין מעט!

מדריך דיור ציבורי – כל מה שצריך לדעת

הדיור הציבורי לנזקקים אמנם גדל וקצב מכירת הדירות עלה דרמטית בשנים האחרונות – מ-6 דירות בשנת 2014 ל-745 דירות ב-2016 והמספרים האלו נמשכים גם לתוך 2016. אבל האם זה מספיק? ממש לא. יש מעל 100 אלף שנזקקים לדיור ציבורי, ואין להם דיור ראוי.

וועדת הכלכלה דנה לאחרונה בנושא, הנה הדעות, ההערכות והמסקנות

היו"ר דב חנין:  חברות וחברים, אני מתכבד לפתוח את ועדת הכלכלה של הכנסת. אנחנו מקיימים את הדיון במסגרת יום הדיור בכנסת. יש לי את הזכות יחד עם חברת הכנסת אורלי לוי אבקסיס להיות אחד מיוזמי היום הזה. הנושא של הדיון שלנו הוא הגדלת מלאי הדיור הציבורי. זה נושא שיש לו חשיבות אדירה מבחינת ההתייחסות לדיור הציבורי. אני רוצה לקבל בברכה את שר הבינוי והשיכון, חבר הכנסת יואב גלנט, ואת סגן שר הבינוי והשיכון, חבר הכנסת ז'קי לוי.

אני רוצה לומר כמה דברים כלליים על הנושא של מלאי הדיור הציבורי. אנחנו צריכים להבין על מה אנחנו מדברים כשאנחנו מדברים על מלאי הדירות בדיור הציבורי. יש שני אופנים להסתכל על השאלה הזאת. יש את האופן הספציפי, הצר, שבו אנחנו מסתכלים על אנשים שממתינים בתור. לאורך השנים יש לא מעט אנשים ונשים שממתינים וממתינות בתור לדיור הציבורי. יש כ-27 אלף אנשים זכאים שרשומים במשרד הקליטה, יש כמה אלפים שרשומים כזכאים במשרד הבינוי והשיכון. זה אופן אחד של הסתכלות על העניין. נראה לי שבדיון הזה יותר נכון, אדוני השר, להתייחס דווקא לאופן שבו הצגת לנו את האתגר שקיים בפנינו כחברה. אתה אמרת אמירה מאוד מאוד חשובה. יש מיליון בני אדם במדינת ישראל שלא מצליחים להתמודד בשוק הדיור הנוכחי, שהוא שוק דיור מאוד מאוד פרוע, מחירי השכירות בו מאוד גבוהים, שלא לדבר על מכיר רכישת הדירות. יש מיליון בני אדם במדינת ישראל שנמצאים מתחת לשוק, מתחת לרצפה, ואלה האנשים שאנחנו צריכים להסתכל עליהם כשאנחנו מדברים על דיור ציבורי במובן הרחב.

ועדת אלאלוף קבעה בזמנו שהקו האדום של מלאי הדירות בדיור הציבורי צריך להיות 110 אלף דירות. מאז המספר הזה אולי עלה, אבל מספר הדירות שקיימות בדיור הציבורי הרבה יותר מצומצם. אדוני השר (פנייה לשר השיכון והבינוי, יואב גלנט) , אתה מגיע למשמרת שלך אחרי שנים רבות שבו הדיור הציבורי במקום להיתפס כחלק מרכזי מהפתרון, נתפס כחלק מהבעיה, כאיזה שהוא שריד בעולם ישן שאנחנו צריכים להיפטר ממנו ולאט לאט לחסל את המלאי על-מנת שאנשים יעברו לגור בצורות אחרות.

אני רוצה לפתוח את הדיון בהערכה לך, אדוני השר, ולך, אדוני סגן השר. אני נמצא באופוזיציה. העבודה שנעשית במשרד הבינוי והשיכון היא שינוי מגמה. קודם כל,  קונים דירות. היו שנים שבהן רכשו 0 דירות, היו שנים שרכשו 5 או 6 דירות. בשנה שעברה קנו 750 דירות, שזה מספר הרבה יותר גדול מאשר בעבר. זה כיוון מאוד מאוד חיובי. זה מהלך שמשרד הבינוי והשיכון עשה מתוך התקציבים שלו, מתוך התמרון עם התקציבים שיש בתוך המשרד. אנחנו חייבים משהו הרבה יותר גדול אם אנחנו רוצים לעשות את השינוי הגדול, האסטרטגי בתחום הדיור הציבורי.

אני רוצה לומר, אדוני השר, כמה מילים של דאגה. אנחנו פה נמצאים בכנסת. אנחנו שומעים דברים שמטרידים ומדאיגים אותנו. אני אומר בשם ועדת הכלכלה, שהיא ועדה שמאוד מאוד מסורה לעניין הדיור הציבורי, שאנחנו עוקבים בדאגה אחרי השמועות שישנה תכנית לעשות חילופי תפקידים בממשלה, שאולי אתה, אדוני השר, תעזוב את תפקידך כשר הבינוי והשיכון. אנחנו לא מנהלים את הממשלה, זו לא תפקידה של ועדת הכלכלה, אבל מהזווית של הדיור הציבורי ברור לנו לחלוטין שיש סכנה לכל אותו מהלך חשוב ביותר של שינוי מגמה שאתה וסגן השר מזוהים איתו. אם נגיע למצב שפתאום מחליפים את הקפטן והספינה תיסע לכיוון אחר, אז אותו תהליך שבו ניסינו להציל את ספינת הדיור הציבורי פשוט ייעצר, סירות ההצלה יישארו לטבוע בים, אולי גם הספינה כולה תטבע. אני אומר את הדברים כוועדה שעוסקת בתחום הדיור הציבורי. אנחנו מסתכלים על זה בדאגה מאוד מאוד גדולה. אני לא יודע, אדוני השר, אם אתה יכול להתייחס לנושא הזה, אם זה משהו שתוכל לומר עליו משהו בשלב הזה, אבל חשוב לנו, לפחות מבחינת הוועדה, להביע את ההרגשה שלנו ואת הזווית שלנו כמי שעוקבים אחרי הדיור הציבורי.

שר הבינוי והשיכון יואב גלנט:  בוקר טוב,  אדוני יושב ראש הוועדה. אני יכול להגיד שאתה שותפי להרבה מאוד תהליכים בתחום הדיור הציבורי ובתחומים אחרים שנוגעים לאוכלוסיות החלשות במדינת ישראל. גם חברי הכנסת, כל אחד בתחומו, משתפים פעולה בנושאים האלה. ידידי, חברי ושותפי ז'קי לוי, סגן השר, מוביל בהרבה מאוד היבטים את תחום השיכון בגלל הניסיון והמחויבות שלו לעניין.

אני רוצה לפתוח באמירה אישית. תראו, אני הייתי שנים ארוכות בצה"ל. כשאתה חוזר מתחקיר עם לוחמים ביום שישי בבוקר, אחרי שהם עשו מבצעים בחאן יונס , בעזה, בדיר אל- בלח, ברפיח, כאשר הם כבר נמצאים במחנות שלהם לאורך הרצועה, אם בנחל עוז, בכרם שלום, בנתיב העשרה ובמקומות אחרים, אתה רואה שיש חיילים שמתפזרים לבתיהם, יש חיילים שנשארים במחנה. כשאתה שואל אותם למה הם נשארו, הם אומרים לך שאין להם לאן ללכת. זה חייל שחזר ממבצע בסיכון חיים, לפעמים נפגעו לידו אנשים. הוא צריך לחזור לאין בית, לבית קר, למקרר ריק. אלה דברים שקיימים במדינת ישראל של המאה ה-21. חשבתי, עוד לפני שנכנסתי לתפקידי, שאני מכיר היטב את הארץ. אני מבין לפעמים לליבם של חברי האופוזיציה שאומרים שיש עוד 4 שנים, אבל עברה רק שנה.

אורלי לוי אבקסיס (ישראל ביתנו): השאלה היותר רלוונטית היא עוד כמה זמן הוא יהיה שר שיכון. ישנה איזו שהיא שמועה שמתרוצצת שאותי מאוד מאוד מטרידה. השר נמצא שנה במשרד, עושה עבודה מצוינת, מטפל בדיור הציבורי לעומק. היום אנחנו שומעים שמישהו רוצה להעניש אותו על כך, להעביר אותו לפני דיונים על תקציב המדינה. התכנית שהוא בונה, לא יהיה מי שידאג שהכספים יגיעו. יותר מכך, יכניסו שר חדש למשרד שעד שהוא ילמד אנחנו נאבד זמן יקר. כל זה קורה כשאנחנו בתוך משבר דיור נוראי. המדינה תיכנס לטלטלה. משרד השיכון צריך יציבות. שמעתי את אותם אנשים שרוצים לעשות את המהלך הזה מדברים בתקופת הבחירות על כך שחוסר יציבות שלטונית וחוסר רצף של שר בתפקיד מסוים גורם לכך שתכניות לא מתקדמות, גורם לכך שלא פותרים דברים. האנשים האלה עושים את הדברים האלה. האם זה נכון, אדוני השר, שמתכוונים להעביר אותך מתפקידך?

שר הבינוי והשיכון יואב גלנט: השאלות האלו כל הזמן עולות. יש פה כל מיני אנשים שמנסים להציג אותי כאילו אני איזה מסכן, איזה חלש, איזה מישהו שרוצים לפגוע ולהעניש אותו.

מיכל בירן (המחנה הציוני): זה לא עניין אישי, זה עניין ציבורי. כוונת מכוון וכוונת זדון זה עניין עקרוני. עד שקורה אירוע נדיר כזה שיש שר שעושה את עבודתו, גם אז באים לחבל בזה. זה מצב לא הגיוני.

שר הבינוי והשיכון יואב גלנט: אני מבין שיש איזה שהוא רצון להראות כאילו מישהו רוצה לעשות ככה, מישהו אחר רוצה לעשות אחרת ואני בכלל איזה מישהו שצריך קביים בשביל שיסייעו לו. ראשית, אני מרגיש מספיק חזק בכל דבר שאני עושה. שנית, כמוכם שמעתי בתקשורת כל מיני שמועות. גם אני רואה טלוויזיה ונהנה מהצפייה בה. אני מאוד מרוצה ממה שקורה במשרד הבינוי והשיכון בהקשר של מה שעשינו, ויותר מזה – בהקשר לתכניות העתידיות שלנו, של סגן השר ושלי. את השיח הזה תפנו למי שאתם חושבים שיש לו יכולת השפעה על הנושא, לא אלי.

היו"ר דב חנין: תודה על התשובה המדויקת, אנחנו אכן נעשה את זה. הבנו את התשובה.

שר הבינוי והשיכון יואב גלנט: היות והנושא הזה מאוד מטריד את מנוחתכם, אני יכול לומר לכם שבניגוד למתואר מערכות היחסים טובות, התהליך הוא תהליך שעובד. גם אם אני צועק קצת פחות, אני מרגיש איתן במה שאני עושה ובטוח במצבי ובמעמדי. בואו נוציא את זה משיח של מסכנות למקום אחר.

 אורלי לוי אבקסיס (ישראל ביתנו): זה לא אישי. אני מאוד מחבבת אותך, אבל אל תיסחף. אני מאוד חוששת לנושא הדיור, לכך שבזמן כזה יוצרים טלטלה. השאלה היא גם לגבי הדיור הציבורי. האם המחליף שלך יהיה בעד הפרטה של הדיור הציבורי? האם עמידר מדיחה שר מכהן במשרד השיכון? זו שאלה שאותה אנחנו צריכים לשאול. עם כל הכבוד לכבודו, אני דואגת לדיור הציבור קצת יותר מאשר אני דואגת לך. אתה חייל מצטיין, אתה יכול להגן על עצמך. אני לא מדברת לגופו של אדם, אני מדברת על תהליך שמשהו מסתתר מאחוריו.

שר הבינוי והשיכון יואב גלנט: אי אפשר לטעות בקשר למה שאתם חושבים, הדברים מובנים. אני מציע להיות מתון בדיונים, נחרץ יותר במבצעים ובפעולות. ראיתי הרבה אנשים שישבו בחדרי דיונים והיו מאוד לוחמניים, אבל כשהם הלכו לידי בסדר התנועה הם נראו אחרת. אני רוצה לומר לכם, בואו נדבר על מעשים, על פעולות, על עבודה, את הלוחמנות נשאיר למקומות אחרים. ככלל אני מחויב לנושא הזה, לפי זה אנחנו פועלים. תיכף תראו את הדברים.  בדיור הציבורי יש הזנחה רבת שנים. כשאני אומר רבת שנים, אני מתכוון לזה שבעשור האחרון לא היה כמעט שום שינוי לטובה בנושא הדיור הציבורי. אני רוצה לתת לכם קצת מספרים על מה שסגן השר ז'קי לוי ואני עשינו בשנה האחרונה. קודם כל, השקענו מעל מיליארד שקל ברכש של דיור ציבורי. בשנת 2014 רכשו 6 דירות, בשנת 2015 רכשו 745 דירות, שזה פי 120 או 130 אחוז. אלה המספרים.

עיסאווי פריג' (מרצ):איפה זה חולק, אדוני השר?

שר הבינוי והשיכון יואב גלנט: אני מדבר על מה שאני אחראי עליו. לגבי מה שהיה בעבר, תביאו את מבקר המדינה, תשאלו אותו. אנחנו משקיעים כל שנה מיליארד וחצי שקל בתשלום שכר דירה לזכאים. אני רוצה שתבינו מה המספר הזה אומר. המספר אומר שיש 130 אלף משפחות, שזה בערך חצי מיליון אנשים ואפילו יותר, שמקבלות סיוע מהמדינה ולא מסוגלות לגמור את החודש. זה המצב שלנו במדינת ישראל.

טטיאנה קדושקין: מה לגבי נכים שקופים שהם לא בכיסא גלגלים?

שר הבינוי והשיכון יואב גלנט: אכן המספר הזה הוא מספר מדהים. המספר של זכאי הדיור הציבורי הוא קביעת קו מלאכותי שקבענו  לפי קריטריונים מסוימים, מתוך כוונה לתת מענה לאוכלוסיות הנזקקות ביותר בתוך האוכלוסייה הזאת. כשיש לך אנשים שמרוויחים שכר מינימום ואתה מסייע להם ב-1000 או ב-2000 שקל, מרכיב ההוצאה שלהם על הדיור הוא 30,40,50 אחוז משכרם. זה ברור שזה לא משאיר כמעט שום שכר פנוי למזון, לחינוך ולדברים אחרים. העלינו לאוכלוסיות האלו בסדר גודל של 600 עד 900 שקל לחודש את ההשתתפות בשנה האחרונה, שזה עוד כ-47 מיליון שקל. אנחנו גם דואגים לאיכות החיים של אלה שגרים בנתונים קשים. הקמנו לתחייה אחרי 40 שנה את פרויקט שיקום השכונות. הקצינו מתקציבים קיימים 300  מיליון ל-31 ישובים, כאשר זה יגדל ל-40. יש לנו סיכום עקרוני עם האוצר לכך שזה יהיה משהו רב שנתי שנתחיל לטפל גם במרכז הארץ.

רן מלמד: כמה זה חברתי?

שר הבינוי והשיכון יואב גלנט: אנחנו מבינים ששיקום שכונות זה לא רק מבנים. בסוף אתה צריך ליצור מנהיגות חברתית, אתה צריך ליצור גאווה מקומית, אתה צריך ליצור לכידות קבוצתית של האנשים, אתה צריך שילד לא יתבייש להזמין את החבר שלו לשחק איתו כדורגל בשכונה רק בגלל שהחבר גר בשכונה חדשה והוא גר בשכונה ישנה. בכל הדברים האלה אנחנו מטפלים. אנחנו נשקיע 75 מיליון שקל בשנים הקרובות באיגום משאבים.

אורלי לוי אבקסיס (ישראל ביתנו): לא היה שקל לשיקום שכונות חברתי בתקציב האחרון עד שלא נלחמנו ולא הבאנו את הציטוט של כחלון כיושב-ראש ועדת הכלכלה על קיצוץ.

רן מלמד: אני מסכים. אני חושב שהחברתי צריך להיות הרבה יותר.

 אורלי לוי אבקסיס (ישראל ביתנו): לפחות יצקנו שם כסף, לכן הסעיף לא מת.

 שר הבינוי והשיכון יואב גלנט: הסכום שאני מדבר עליו הוא סדר גודל של 75 מיליון. זה כסף גדול, זה לא כסף קטן. אנחנו מתחילים להפעיל אותו. העסק הזה עובד. דרך אגב, יש משרדי ממשלה וארגונים חברתיים נוספים שנרתמים כי בסך הכל הראייה הזאת היא ראייה נכונה. אני מציע לכם ללכת. אפשר כבר לראות מקומות שבהם סיימנו פרויקטים נקודתיים, כמו אור-עקיבא, יוקנעם, טבריה. אפשר לראות מקומות שבהם פרויקטים מתחילים, כמו באופקים, בנתיבות, במגדל העמק. רבותיי, התחלנו מהפריפריה, כי פשוט אין לנו מספיק כסף לעסוק בכולם בו-זמנית. זה קורה. אני רואה ערך לא פחות בשדרוג המצב של האוכלוסיות.  30 מיליון הושקעו והביאו לזה ש-600 דירות שעמדו ריקות ברחבי הארץ אוכלסו. אנחנו פשוט השקענו בכל דירה כזאת כמה עשרות אלפי שקלים, תלוי בדירה. לגבי מאות דירות שעמדו ריקות לא במשך חודש, במשך 5 שנים, 10 שנים ו-20 שנה, הגמשנו את הקריטריונים. מה זה להגמיש קריטריונים? נגיד שבדימונה היו 130 דירות ריקות. בני ביטון הפנה את תשומת ליבי לכך שאומרים לאנשים: מאחר ואתם מרוויחים מעבר לשכר המינימום, נגיד 100 שקלים מעבר לשכר המינימום, או יש לכם 2 ילדים ולא 3 בגיל המתאים,  אתם לא זכאים. אני אמרתי שעדיף להסביר למשפחה למה היא לא נכנסה ומישהו אחר נכנס, מאשר להסביר לשתי משפחות למה הדירה ריקה. הגמשת הקריטריונים הביאה לאכלוס של 600 דירות בסכומים נמוכים.

הלכנו לפרויקט משותף עם הסוכנות היהודית בסיוע של משרד האוצר והשתתפות או ביצוע פעיל של חברת עמיגור. חתמנו איתם חוזה על מיליארד שקל. ב-5 שנים נבנה 2700 דירות ב-20 מרכזי קליטה או במבנים של דיור ציבורי, תלוי במקום. בערים מרכזיות בארץ, כמו חיפה, הרצליה, ראשון לציון, ייבנו  מאות דירות, אם על הבניינים הקיימים, אם בשדרוג ושיפוץ הבניינים או לצד הבניינים הקיימים. מדובר בהשקעה מאוד גדולה. הייתי בפריז בשבוע שעבר. קיבלנו מחמאות מאוד גדולות מחבר הנאמנים של הסוכנות היהודית על זה שלקחנו את העניין וביצענו אותו. אל יקל הדבר בעיניכם.

היו"ר דב חנין: האם הם מוכנים להחזיר את מיליארד השקלים שהגיעו אליהם מקופת הדיור הציבורי כדי לקדם את הדבר הזה שהם מברכים עליו?

שר הבינוי והשיכון יואב גלנט: אוכלסו השנה על ידי מערך הדיור הציבורי והחברות המשכנות סדר גודל של 2100 דירות. זה גידול של 21%. פעם במדינת ישראל היו 150 אלף דירות בדיור הציבורי. הן היו כ-11% ממלאי הדירות הכולל. היום המספר הוא כ-60 אלף, כי לא יושמו תהליכי הרכש בהתאם. התוצאה היא שהיום זה אחוז או 2 אחוז מהדירות. בסוף, לצערנו, אנשים הולכים לעולמם. כשהם הולכים לעולמם, אתה מפנה את הדירות, אתה דואג לזה שייכנסו זכאים נוספים. 60 אלף מספק מספר מסוים של דירות, 100 אלף מספק מספר אחר. הקרן שלנו היא מאוד קטנה. זה שרכשנו 1000 דירות ונבנה עוד 2000 או 3000 דירות ייצור שינוי מאוד דרמטי, אבל זה מתחרה עם תהליכים ארוכי טווח ורבי משמעות שקרו פה לאורך שנים ארוכות ואיתם אני צריך להתמודד.

היו"ר דב חנין: זה פנטסטי ביחס לעולם. 32% מהדירות בהולנד הן דיור חברתי, באוסטריה זה 25%, ובבריטניה – 18%.

שר הבינוי והשיכון יואב גלנט: אדוני היושב-ראש, אני יודע שאני וז'קי מייצגים פה את הממשלה. ההחלטה למכור והפיקוח על מה עושים בקנייה היו כאן, בבית הזה, כשאני לא ישבתי פה. אני הייתי אז במקומות אחרים. שיסתכלו יושבי הבית על מה הם עשו בחקיקה, על האופן שבו התהליך נעשה, על הדרך שבה הדברים נרכשו. אנחנו לא הצלחנו ליישם את המדיניות שאולי רצינו לעשות.

היו"ר דב חנין: אני לא רוצה להגן על הכנסת שעשתה הרבה שגיאות בעבר – גם בעבר הייתי באופוזיציה – אבל החוק של רן כהן הוקפא. במקביל להקפאת החוק, הממשלה קיבלה כל מיני החלטות שהרעו את המצב בצורה דרמטית.

שר הבינוי והשיכון יואב גלנט: מאחר ואני חשבתי שיש מקום לתקן בתחומים שונים, גם בביטחון, גם בחברה וגם בכלכלה, החלטתי לקפוץ לתוך הבריכה הזאת שקוראים לה החיים הפוליטיים. את זה אני עושה בשנה האחרונה. בוא נסתכל קדימה, נראה איך אנחנו משפרים דברים. אנחנו רגישים מאוד לאוכלוסיית הנכים, שחלקם יושבים פה, בעיקר לנכים הרתוקים.

טטיאנה קדושקין: יש נכים שהם לא רתוקים.

היו"ר דב חנין: הוא מדבר על אלה ועל אלה.

שר הבינוי והשיכון יואב גלנט: אנחנו החלטנו שמתוך הרשימה הקיימת תהיה עדיפות לאנשים שנמצאים במצב שהם לא יכולים לדאוג לעצמם. עשינו את זה בשני וקטורים שונים שהולכים ומתאחדים. הקדשנו כ-100 מיליון שקל מתוך הרשימה לרשימה נפרדת שנותנת עדיפות לאנשים רתוקים על מנת שלא יהיו בתוך הרשימה. מאיזו שהיא סיבה לא מוצאים את הדירה המתאימה לרכוש להם. הדבר השני, הקמנו ועדה שאני שמח לציין שכל משרדי הממשלה והגופים הנוספים, כמו הביטוח הלאומי, כמו עמידר, עמיגור, נרתמו לעניין. אנחנו מנסים לראות איך לסייע להם בהפחתת רגולציה ובניסיון לאחד דברים. נכה שיש לו שני מטפלים צריך חדר לכל מטפל, צריך חדר עבור עצמו וחדר לציוד. אתה מגיע ל-4 חדרים. מצד שני, אנחנו כמשרד בינוי לא מאפשרים דירה שהיא מעל 2 חדרים או מעל 3 חדרים. התוצאה היא שבסוף מגיע משרד שלישי ואומר: אני מגרש את העובדים הזרים שמטפלים בך, כי הם לא מקבלים את התנאים המתאימים. בתוך הכאוס הזה אנחנו מנסים לנווט. כל משרדי הממשלה שותפים לעניין באופן חיובי. אני מאמין שנביא לפתרון יותר טוב בעניין הזה.

הפתרון לא יכול לבוא רק בדמות כסף. אם אתה מדבר על צורך לפתור ל-100 אלף איש את הבעיה, אתה צריך למעלה מ-100 מיליארד שקל על-מנת לקנות דירות. את זה לא עושים עם תקציב חד פעמי במדינה שאתם יודעים מה גודל התקציב שלה. ההצעה שאני באתי איתה אומרת את הדבר הבא: אנחנו ניקח את מה שאנחנו משקיעים, את מה שמשקיע האזרח, וביחד נהפוך אותו למשכנתא. אם האזרח מקבל מאיתנו סיוע של 2000 שקל והוא בעצמו משקיע עוד 2000 שקל, ביחד זה מביא אותנו ל- 4000 שקל בחודש, ל-48 אלף, 50 אלף בשנה, ולמיליון  ב-20 שנה. צריך לקנות דירה ב-700 אלף, כאשר אתה כמדינה נותן 2000 שקל מהבנק או מהמוסד שלקחת את זה, והאזרח נותן 2000 שקל. השאלה איך לסדר את זה.  מצד אחד, אנחנו לא רוצים ליצור שכונה שהיא רק לחסרי דיור, מצד שני, החברות שמוכנות לתת לנו את הכסף רוצות פיקוח על איפה נמצאים האזרחים. הגענו לתמהיל של רבע, שלושת רבעי, רבע. עם רבע מהאנשים אנחנו רוכשים את הדירות ומסייעים להם, כאשר שלושת רבעי אוכלוסייה תהיה אוכלוסייה רגילה שתדע שהיא מגיעה למקום, לשכונה. הקבלן ייקח בחשבון את העניין הזה. אני מעריך שנוכל להניע את זה ובהחלט לעשות פה איזה  שהוא וקטור מתמשך שלאורך שנים ארוכות ילך ויחלץ את הבעיה הזאת על ידי כסף של האזרחים וכסף שלנו. הסיפור הוא להוציא אנשים ממעגל העוני. על זה צריך לשים כסף ולהשקיע. אתה לא יכול להיות במדינה שמצד אחד מגייסת בכוח חוק כל ילד, לא משנה אם הוא גר בשכונה הכי מפוארת או בשכונה הכי ענייה, ומצד שני, כשהם חוזרים הביתה, לזה אין איפה לגור, לשני יש דירה של 10 חדרים. זאת מציאות שהיא לא הגיונית, במיוחד במדינת ישראל.

עיסאווי פריג' (מרצ): אתה לא צריך להתנות את זה בגיוס. זאת זכות שמגיעה לכל אזרח, ללא שום קשר להתניה שאמרת.

שר הבינוי והשיכון יואב גלנט: המדינה הזאת, מעבר לכל הדברים, היא מדינה יהודית-ציונית.

עיסאווי פריג' (מרצ): מה זה קשור לזכות הבסיסית של הדיור? זה לא מוסיף לדיון.

שר הבינוי והשיכון יואב גלנט: אני לא היחיד שלא מוסיף. גם אלה שיושבים פה לא מוסיפים לדיון.

עיסאווי פריג' (מרצ): אתה לא חושב שהגישה המתנשאת הזאת מוגזמת? אני מדבר על זכות בסיסית לדיור. אתה נכנס לי עם משפטים שאין להם מקום. בשביל מה? למה ההתנשאות הזאת? אתה לקחת את הדיור למקום אחר.

שר הבינוי והשיכון יואב גלנט: אני עומד מאחורי מה שאמרתי. אני חושב שבמדינה צריך להתקיים יחס של הגינות, מעבר לזה שהיא צריכה לדאוג לכל אזרחיה, שכך אנחנו עושים, ללא הבדל של אוכלוסיות, של דת, גזע ומין. אפשר לבחון אותי. אנחנו מניעים תכניות לאוכלוסיות ערביות, לאוכלוסיות חרדיות, לאוכלוסיות כלליות, לכולם. כאשר המדינה תובעת מאזרחיה לבוא ולשרת מכוח חוק,  לא משנה אם הם אנשי מילואים או חיילי סדיר, ואין להם לאן לחזור, נוצרת פה מחויבות נוספת, במיוחד במדינה יהודית-ציונית. את זה צריך להגיד בצורה מפורשת בכל מקום.

טטיאנה קדושקין: אני מייצגת את האנשים שלא יושבים על כיסא גלגלים. לאנשים שיושבים על כיסא גלגלים יש כוח גדול. לאנשים שחיים מסכום של 2611 שקל אין שום זכויות, הם נושרים. מה יש לך להגיד על זה?

ז'קי לוי:   כבוד השר, היושב-ראש, חברי הכנסת, צריך לזכור, אנחנו כולה שנה במשרד. ביום שהשר ואני נכנסנו למשרד השם של המשרד היה משרד הבינוי. השר החליט להחזיר את זה להיות משרד הבינוי והשיכון. הדיור הציבורי היה בן חורג. 10 שנים לא טיפלו בדיור הציבורי. היושב-ראש אמר בצדק על המלאי שהלך וקטן בדיור הציבורי. צריך לזכור שהדרישות רק הלכו וגדלו. נכנסנו למשרד. השר נתן סקירה מה נעשה. צריך לזכור, המשרד מגויס כולו לדיור הציבורי. זה משרד שיש בו שר וסגן. בישיבת המטה של המשרד שנערכת כל שבוע, 50% זה הדיור הציבורי. זו התמודדות. אנחנו מבינים את הצורך האמיתי. שלא תהיה פה טעות, השר הוא שר חברתי, הוא מגויס לנושא. השר מגויס כל כולו. אנחנו מתמודדים עם העניין הזה מהיום שנכנסנו לתפקיד.

דניאלה חרמון: אני יכולה להגיד לך שבזכות מה שהוא עשה, בדימונה 130 משפחות עשו השנה את החג בבית שלהם. אני פעילה חברתית כבר כמה שנים. אתם לא מבינים מה זה דיור ציבורי. אתם מדברים על דיור ציבורי, אבל אתם לא מבינים. אתם לא יודעים מה זה ילדה בת 5 שצועקת: "יש לי חדר, יהיה לי חדר סוף סוף". אתם לא יודעים מה זה ילד בן 10 שאומר: "סוף סוף יהיה לי קורת גג, אני אוכל להביא את החברים שלי הביתה". אני נפגשתי עם גלנט לפני שנה. אנחנו היינו עם 0 דירות בדימונה. היום כל הדירות כמעט מאוכלסות, נשארו עוד 35 דירות שצריך לאכלס אותן. כולן שופצו, בלי יוצא מן הכלל. אתם מבינים את המשמעות של זה? אתם מבינים על מה מדובר כאן? אתם מדברים על דיור ציבורי, אבל אתם לא יודעים מה זה. אני חיה את השטח, אני יורדת לשטח. יושבת כאן לפניי אימא עם 3 ילדים נכים שאין לה קורת גג.  אתם יודעים מה זה להיות בלי קורת גג? מה שאתה אומר מאוד נכון, כי עד לפני שנתיים טרקו לנו את הדלת במשרד השיכון, לא רצו להסתכל עלינו, גם לא בעמידר. היום יש לנו אוזן קשבת. אני מגיעה עד לחגי רזניק, עד ליסמין אני מגיעה.

ז'קי לוי:  אני מכיר את זה, באתי משם. אתם שוכחים שהייתי ראש עיר, אני יודע מה זה הדיור הציבורי. אותי לא צריך ללמד. אני רוצה לשים את הדברים על השולחן. התמודדנו עם בעיות גם מבית. זה לא פשוט להתמודד עם בעיית הדיור. מדובר במאסה כספית, מדובר בבעיות צודקות. אין יותר צודק מקורת גג למשפחה. הבעיות גדלו. אתם יודעים מה היה הפתרון בשנים קודמות? אף על פי שמלאי הדירות ירד, העלו את הקריטריונים כדי להקשות על אנשים להיכנס. השר הוריד את הקריטריונים, לכן נכנסו יותר אנשים. המלחמה שלנו הייתה לגייס כסף על-מנת לרכוש דירות. הבעיה שלנו הייתה להכשיר דירות שבשנים קודמות היו סגורות. הייתה החלטה של השר לעצור מכירת דירות לכל מיני גופים. הטיפול שלנו הוא רק בתחילת הדרך. את הכסף של שיקום שהבאנו השקענו בדיור הציבורי, לא נתנו אותו למקומות אחרים. 300 מיליון שגייסנו לשיקום שכונות הושקעו בדיור הציבורי. נתנו במקומות הנכונים והצודקים. כמו שהשר אמר, נתנו עוד 75 מיליון לחברתי שלא היה בו אגורה.

טטיאנה קדושקין: מה עם נכים? מאחוריי עומדים 500 איש שמתים, מתאבדים.

ז'קי לוי: 100 מיליון ראשונים השר הקציב לנושא הנכים.

טטיאנה קדושקין: הם לא מעמידים בתור.

ז'קי לוי: אין מקל קסמים. הוקצבו 100 מיליון, מה שאף אחד לא הקציב.

טטיאנה קדושקין: תלוי לאיזה נכים. מה לגבי נכים שקופים שלא רואים עליהם את הנכות, אם זאת נכות נפשית, נכות פיזית? יש לי המון מסמכים. מה קורה עם האנשים האלה?

ז'קי לוי:  יש רגישות מוחלטת אצלנו בוועדות. העדיפות היא לנכים. הכלל באכלוס וברכישה הוא עדיפות לנכים, לא רק למרותקים. ברור שהמרותקים הם בעדיפות ראשונה. הנכים האחרים באים אחרי זה. צריך להבין, היריעה ענקית, יש מצוקות שצועקות לשנים. היכולת לפתור את הבעיות  – מצומצמת.

טטיאנה קדושקין: איך אתם יודעים אם לא מעמידים אותם בתור?

ז'קי לוי: אנחנו יודעים, כי יש לנו מערכת שקופה. את יכולה להיכנס היום ולקבל תשובה בדיוק מי ממתין בתור.

טטיאנה קדושקין: הם לא נכללים.

ז'קי לוי: הם נכללים.

טטיאנה קדושקין: אני אביא לך מסמכים.

היו"ר דב חנין: טטיאנה, תעבירי העתק של המסמכים לוועדה כדי שנבדוק את העניין.

בהמשך הדיון בוועדת הכלכלה, סיפרו חלק מהנוכחים את סיפורם האישי. זה התחיל עם אבינועם סרי : אני הייתי זכאי לדיור ציבורי המון המון שנים. אני חי מ-3000 שקל. יש לי מסמכים וניירות מעמידר וממשרד השיכון. יש לי 3 ילדים קטנים, ממש קטנים. אחד מהם הוא אוטיסט. כל יום הילדים שואלים אותי: "אבא, מה עם קורת גג?" אין לי קורת גג. יש לי ילד אוטיסט עם 100% נכות, אני עם 70% נכות. אני עובד בשיא הכוחות הנפשיים שלי 3 שעות ביום כדי להביא 3000 שקל הביתה. אשתי עולה מחבר העמים. ניסיתי להתמודד כל השנים האלו כדי להביא פרנסה כמו שצריך הביתה, אבל לא הבאתי.  אני מקבל 2500 שקל מביטוח לאומי, גם הבן שלי מקבל 2500 שקל. אני משלם 3000 שקל על שכירות. אני לא מצליח לגמור את החודש. אני לא מתבייש להגיד לכם את זה. אני מקבל אוכל ממשרד הרווחה, מתורמים. אני לא מצליח להרים את הראש. אין לי את האפשרות לקחת את הילדים שלי בחופש הגדול לטייל, לבריכה, לים. אין לי כסף לא בגלל שאני לא רוצה, בגלל שאין לי את היכולת. יש לי פה מכתבים ממשרד הרווחה, מכתבים מביטוח לאומי, מכתבים מעובדים סוציאליים.

היו"ר דב חנין: אדוני, התמונה ברורה. מה היית רוצה שישתנה מבחינת מערכת השיכון, הבינוי, הדיור?

אבינועם סרי: הייתי רוצה שמשרד השיכון יספק דירות לכל העניים, לכל השכבות החלשות בישראל. זה שהזכאים לא מסכימים לגור בפריפריה זה שקר. אני נלחם על קורת גג לילדים שלי.

יצחק וקנין (ש"ס): חבל שהשר כבר לא פה, הייתי אומר לו את מה שאני אומר כל הזמן. השר כבר במסלול. הוא הולך במסלול שיוצר יותר מלאי של דירות, לפחות בדיור הציבורי. ייאמר לזכותו שהוא בין אלה שפעלו יותר מאחרים בשנים האחרונות. הוא מבין את המצוקה, הוא נמצא בשטח. שומעים ורואים את הפתרונות. אני יכול להגיד שכשהפניתי עשרות פניות בנושא הזה של משפחות במצוקה, מיד נמצא להן פתרון בכל מיני מקומות בארץ.

הפתרון של הדיור, ואני מציין את זה לפחות ב-8,9 השנים האחרונות בכל הזדמנות שיש דיון, זה לתת יותר משאבים כספיים. הכוונה לטווח ארוך. זה לא המיליארד שקל. אני כבר הצעתי לפני כמה שנים לקחת 20 מיליארד, 30 מיליארד שקל לפחות, לפרוס אותם ל-4,5 שנים, בדיוק כמו שעשינו בתחבורה. אמרתי שישראל כץ הוא שר שדוחף דברים בתחבורה. הוא דוחף אותם מכוח זה שנתנו שם 30 מיליארד שקל. אני יושב בוועדת כספים, אני יודע מה אנחנו נותנים. 30 מיליארד שקל עם תכנית ל-5 שנים זו אסטרטגיה, אתה יודע לקראת מה אתה הולך. אין פתרון אחר. אין פתרון לזוגות צעירים. אני לא מדבר על המשפחות קשות יום והנכים הקשים, אני מדבר על זוגות צעירים שמשתחררים, שרוצים להתחתן ולא יכולים להשיג דירה. זוגות צעירים נאנקים, שלא לדבר על משפחות במצוקה, משפחות ברוכות ילדים ונכים, שזה דבר שחוזר על עצמו כל הזמן.

המדינה תצטרך לשים יותר כסף. הפתרון הוא לא פתרון של מיליארד שקל בשנה, זה לא יפתור את הבעיה. אולי הוא יקטין את הבעיה, אולי הוא יצור מצב שניתן פתרון להרבה יותר אנשים. שימו לב, אפילו במקומות המרוחקים כמו דימונה ושלומי עולה לשכור דירת 3 חדרים בין 2600 ל-3000 שקל, דירת 4 חדרים 3500 שקל. מה שפעם אדם לקח משכנתא בסכום כזה וקנה דירה, היום הוא משלם שכירות כי אין לו שום אופק לראות את הדירה ששווה מיליון וחצי שקלים. אין לו את המימון העצמי. הם נמצאים בפני שוקת שבורה. זה בפריפריה. אם אתה בא למרכז אתה בצרה צרורה, כי דירה עולה 2 מיליון שקל, מיליון וחצי. עם כל הניסיון של המשרד ללכת ולעשות מחיר למשתכן ודברים כאלה, זה עדיין לא פותר את הבעיה, כי הבעיה היא שאין מאסה של דירות. זה לא עונה על ה-100 אלף דירות שצריכות להיות היום במלאי כדי לתת פתרון. ככל שהמדינה תשים את היד בכיס, כך היא תביא לפתרון בהורדת מחיר השכירות. אם ההיצע יהיה יותר גדול זה יוריד את מחיר הדירות. חבר'ה, לבנות דירה בתל אביב ובמושב שלי זו אותה עלות. הקרקע בתל-אביב יותר יקרה, אבל זה משהו אחר. המדינה חייבת לשים 20 מיליארד, 30 מיליארד שקל עם תכנית ל-5 שנים כדי לפתור את הבעיה. אם היו שומעים, אולי היום היינו רואים אור בקצה המנהרה, אבל לא שמעו. צעקנו, זעקנו, אמרנו את אותם דברים. היום השר  הולך במסלול הנכון. אני רק מקווה שהוא יישאר בתפקיד שלו.

רן מלמד: אדוני, אני מברך על השינוי שחל בשנה האחרונה בנושא הדיור הציבורי. אני כן רוצה להצביע על כמה כשלים שקיימים והם חריפים ובעייתיים ביותר. הדבר הראשון נוגע לוועדה ציבורית שמשרד הבינוי והשיכון הקים בתקופת הממשלה הקודמת, בה היו נציגים של ארגונים חברתיים ואחרים. המטרה שלה הייתה לנסות ולתת פתרון לנושא הקדימויות בתור. זאת אחת הבעיות הקשות ביותר שקיימות היום. הוועדה הזאת קבעה מתווה בולט שאומר שהראשון שנכנס הוא גם הראשון שמקבל, כדי שלא יהיו אנשים שמחכים בתור הרבה שנים ולא מקבלים דירה בדיור הציבורי. משום מה עברה יותר משנה מאז שהוועדה הזאת הגישה את ההמלצות שלה לשר החדש. ההמלצות האלו לא נכנסו לתוקף, לא אומצו ולא נכתב עליהן שום דבר. לאחרונה שמעתי שעומדים לפרסם את אימוץ ההחלטה – אולי נציג משרד השיכון יענה – אבל רק קדימה. זה אומר שכל מי שנמצא היום בתור במקום 18, 19 ומקומות אחרים ומחכה 8, 9 שנים ו-10 שנים, אולי יותר, ימשיך לחכות בתור את אותו פרק זמן. אני חושב שאם זאת התשובה, אדוני, יש פה כשל מרכזי שצריך לטפל בו.

הכשל השני נוגע להגדרה של חסר דירה. במשרד הבינוי והשיכון יש שתי הגדרות לחסר דירה. יש חסר דירה לצורך מחיר למשתכן, ויש חסר דירה לדיור הציבורי. ההיגיון אומר שמי שזכאי לדיור ציבורי, הזכות שלו, הזכאות שלו תהיה יותר קלה ויותר פשוטה מאשר מי שזכאי לדיור למשתכן. מסתבר שהפוך. אם אתה רוצה לקבל דיור ציבורי, אתה צריך להוכיח שלפחות 10 שנים לא היית בעל דירה. אם אתה רוצה מחיר למשתכן, מספיקות 6 שנים. אם אתה רוצה לקבל דיור ציבורי, אתה צריך להוכיח שאין לך היום שום חלק באיזה שהוא נכס, גם אם מדובר על רבע מגרש של קרקע חקלאית באיזה שהוא מקום נידח בארץ ואין לך שום יכולת להשכיר או לקבל עליו כסף. במחיר למשתכן אתה יכול להיות בעל נכס או חלק מנכס כזה עד גובה סכום מסוים. אנחנו חושבים שזאת שערורייה שצריך לתקן. זה יתקן עיוות גדול בכל הנושא.

יצחק שחק: אני מברך על כל מה שנעשה עד עכשיו. מתחילים לעלות על המסלול. אני בגישה של לצמצם את הבירוקרטיה. זה בידי הממשלה, בידי השר. מדוע צריך 5 חברות דיור ציבורי, כל אחת עם הנהלה, עם גישה אחרת? אפשר את הכל להפוך בתוך חצי שנה לחברה אחת, לצמצם הנהלות, לקבוע קריטריונים, כפי שצוין פה בצדק. אני מקווה, ואני חושב שזה אפשרי שבקדנציה הזאת של הממשלה, אם זה שנתיים, 3,4, זה ייפתר. לא לתת עוד תמיכה, לתת פתרון. להוסיף עוד 1000 שקל זה לא העניין.

מיכל בירן (המחנה הציוני): אני שמחה על קיום היום והדיון הזה. בניגוד למה שחברי חיים ילין אמר קודם, מה שהעלתה חברת הכנסת אורלי לוי אבקסיס לגבי שר הבינוי והשיכון הוא משמעותי, כי בסופו של דבר ממשלה נמדדת לא בהצהרות שלה, ממשלה נמדדת במעשים שלה. ישבתי לפני כמה חודשים עם מישהו מאוד מרכזי מהתחום שאמר שבאמת עשרות שנים לא נעשה טיפול כמו שנעשה עכשיו בטיפולו של השר גלנט. אני מקווה שנצליח למנוע את המהלך של הפיטורים לטובת העניין, כי בסוף חוץ מקרדיטים ומאבקים בין מפלגות מה שחשוב זה איך נותנים מענה למצוקות של אזרחי ישראל. הדיור הציבורי, עם כל הכבוד, צריך להיות בעדיפות מאוד מאוד גבוהה. יש פה בעיות בשפע, לכולם קשה, אבל דיריי הדיור הציבורי וזכאי הדיור הציבורי צריכים להיות בקדימות סדר העדיפויות.

מרגריטה סלפקין: אני ראיתי שחביב קצב, הנציג היחיד של משרד העלייה, יצא מהחדר. אנחנו מדברים על דיור ציבורי. הדיור הציבורי מחולק בין משרד הבינוי השיכון למשרד העלייה. אני חושבת שמעט אנשים ידעו בכלל שבמשרד העלייה יש 27 אלף אנשים שעומדים בתור לדיור ציבורי. מדובר ב-25 אלף אנשים מבוגרים שחיים מקצבאות, לא מפנסיה. זה אומר זוג שמתקיים מ-6000 שקל, כאשר הוא משלם 3000,3500 שקל לשכר דירה. זה עם כל הקצבאות ועם כל העזרות שהוא מקבל ממשרד השיכון. למה זה נעשה? מי בכלל חשב על חלוקה כזאת? זו ממש אפליה בלתי רגילה. מישהו החליט שככה הוא יכול לעזור לעולים להתאקלם בארץ? מה שקרה זה שכל מי שיצא לפנסיה אחרי 10 שנים בארץ היה יכול לעבור למשרד השיכון. עכשיו הגדילו את הרווח הזה. אם יצאת לפנסיה אחרי 15 שנים שאתה נמצא בארץ, אתה כבר שייך למשרד העלייה והקליטה. מי שהגיע בגיל פנסיה שייך עד סוף החיים למשרד העלייה והקליטה. על איזה אנשים שנמצאים פה 15 ו-20 שנים אנחנו מדברים? הם כבר ותיקים ממזמן. השווינו את הקריטריונים של קשישים במשרד העלייה והקליטה ובמשרד הבינוי והשיכון. אלה אותם קריטריונים. מחוסרי דירה וקצבאות זה אותו דבר. השווינו אפילו את העזרה שהם מקבלים. נראה לי שזה אותו דבר, למרות שראיתי בדוחות אחרים שבמשרד הבינוי והשיכון מקבלים הרבה יותר.

היו"ר דב חנין: מה הבעיה המרכזית שנותרה?

מרגריטה סלפקין: אני מבקשת שתאחדו את הרשימות ותעבירו אותן למשרד הבינוי והשיכון. אני מבינה שחביב קצב וכל מי שקשור למשרד העלייה יצעקו ויגידו: "לא, לא, לא, מה פתאום" כי מדובר בתקציבים גדולים מאוד, אבל שווה לעשות את זה.

יעל כהן-פארן (המחנה הציוני): אני רוצה להציע משהו שלא עלה עד היום בנושא של הדיור הציבורי. יש למדינת ישראל אלפי נכסים שהם בבעלות האפוטרופוס הכללי. זה יושב תחת משרד המשפטים. אני יודעת כי הייתי פעם דיירת של אחד הנכסים האלה. זה דיור מאוד מאוד נוח, כי יש לך חברת ניהול שמנהלת את זה, לא מדובר בבעל בית שמעלה לך כל שנה את שכר הדירה. כל הדיירים שם משלמים שכר דירה כמו בשוק החופשי. מדובר באנשים שיכלו לגור בכל מקום אחר. האם לא נכון שהמדינה תבוא ותיקח את זה ממקום אחד למקום אחר? בהינף יד, בהחלטה אחת, אולי בחקיקה, אלפי נכסים יעברו להיות מוגדרים כדיור ציבורי.

היו"ר דב חנין: אלה נכסים שהם ריקים?

יעל כהן-פארן (המחנה הציוני):מדובר בנכסים בבעלות המדינה.

היו"ר דב חנין:מה קורה איתם?

יעל כהן-פארן (המחנה הציוני): הם בבעלות האפוטרופוס הכללי. לוקחים חברת ניהול שמנהלת אותם עבור המדינה. מקבלים שכר דירה בעלות שוק. מדובר באנשים שהם לא מוגנים. הם יצטרכו למצוא דירה חלופית בשוק. הם משלמים היום את מחיר השוק, הם לא משלמים פחות. זה פתרון מיידי שרק צריך לרצות אותו. האוצר, משרד המשפטים צריכים לעשות יד אחת ולקדם את זה. מדובר באלפי דירות.

רן מלמד: יש שני סוגים של דירות, אדוני. סוג אחד נמצא בידי האפוטרופוס, סוג שני נמצא בידי רשות הפיתוח, מה שנקרא נכסי נפקדים. אנחנו התחלנו במהלך בנושא הזה מול משרד השיכון. הייתה לנו ישיבה בנושא עם מנכ"ל משרד השיכון. יש רצון של משרד השיכון לאתר כאלה. יש בעיות מצד גורמים משפטיים כאלה ואחרים.

עבד אל חכים חאג' יחיא (הרשימה המשותפת): הדירות בדיור הציבורי באות לפתור את הבעיה של העניים, באות לפתור את הבעיות של אלה שלא יכולים להשיג דירה. כל הסטטיסטיקות מראות שאחוז העניים באוכלוסייה הערבית הוא גבוה ביותר. העניין של הדיור הציבורי כמעט ולא קיים בציבור הערבי. אני חושב שהגיע הזמן למצוא את המקומות המתאימים לאוכלוסייה הערבית. יש אדמת מדינה, אפשר לתכנן אזורים של בנייה ציבורית לאוכלוסייה הערבית. אנחנו חיים במצוקת שיכון קשה ביותר. תכניות מתאר ובנייה פרטית לא קיימות. משרד השיכון בא בכיוון של לפרסם מכרזים על מגרשים לבנייה עצמית, כאשר ברוב האזורים הם הולכים  לפי המרבה במחיר. אותה אוכלוסייה, במידה והיא תמצא את הדרך לבנות את הבית, לא מקבלת את המגרש כי היא לא יכולה להרבות במחיר. האוכלוסייה הענייה ביותר לא יכולה לשלם. שמענו פה על הכנסה של 6000 שקל לזוג. ברור שאם משלמים שכר דירה של 3500 שקל לא נותר שום דבר כדי לחיות. המצב יותר קשה באוכלוסייה הערבית, לכן צריך לשים את תשומת הלב בנקודה של האוכלוסייה הערבית.

היו"ר דב חנין: נקודת המוצא שלנו היא שדיור ציבורי הוא חלק מאוד מרכזי מההתמודדות עם משבר הדיור בחברה הישראלית. אמר לנו שר הבינוי והשיכון שיש מיליון בני אדם בישראל שנמצאים מתחת לרצפה, לא מסוגלים להתמודד בשוק הדיור הנוכחי. אין להם שכר דירה, בטח לא יכולים לקנות דירה. מיליון אנשים, מיליון בני אדם בישראל זה קנה המידה שאנחנו מדברים עליו. זה הרבה יותר מאשר אלה שנמצאים כרגע בתורים, כי הזכאויות שלפיהן נקבעים התורים היום הן שרירותיות, הן לא באמת מבטאות את המציאות. אנחנו מדברים פה על נכים, על עולים חדשים, על מצוקה נוראית בציבור הערבי שעד היום כמעט ולא מכוסה בתכנית של דיור ציבורי.

עבד אל חכים חאג' יחיא (הרשימה המשותפת): לא קיים.

היו"ר דב חנין: זה אומר שיש לנו פה אתגר עצום להתמודד איתו. את האתגר הזה נוכל לעשות רק אם נגדיל בצורה דרמטית את המלאי. אנחנו צריכים להגדיל את המלאי לא בכמה מאות דירות, באלפים וברבבות של דירות. בהולנד 32% מהאנשים חיים בדיור ציבורי וחברתי, באוסטריה 23%, בבריטניה 17.5%. אני מדבר על מדינות אירופיות שהמצב הכלכלי שלהן לא גרוע, אין שם יותר עניים באופן יחסי מאשר בישראל. יש צורך במהפכה בתחום הדיור הציבורי בהיקף מאוד מאוד גדול.

נשמעו פה בדיון כמה רעיונות שהוועדה תבקש לבחון אותם, למשל הרעיון שהועלה של בדיקת מה שמתרחש בנכסי המדינה, העברה של נכסי מדינה קיימים שאולי יש בהם שימושים כאלה ואחרים לטובת הדיור הציבורי. זאת סוגיה שצריך לבחון אותה. אנחנו מבקשים גם לבחון את הסוגיה שהועלתה כאן בסוף הדיון לגבי איחוד הרשימות ממשרד הקליטה ומשרד השיכון.

צריך לעשות שינויים בקשר לאוכלוסיות קשישות. אותם קשישים שנמצאים בישראל 10 ו-15 שנים זכאים לקבל תשובה והתייחסות שוויונית. אנחנו מדברים על סוגיית המצוקה של האוכלוסייה הערבית בתחום הדיור הציבורי. זאת מציאות פשוט בלתי נסבלת. הציבור הכי עני במדינת ישראל, שזה הציבור הערבי, כמעט ולא מקבל דיור ציבורי. אני אומר כמעט, כי יש כמה דירות בודדות. אם אתה מסתכל על ישובים ערבים, על כפרים ערבים, על ערים ערביות, אין בנייה של דיור ציבורי. אין גם, לצערי, תכניות של בנייה של דיור ציבורי. אנחנו פונים לממשלה בבקשה להציג, לתכנן, לבנות תכנית של בנייה ציבורית בהיקפים גדולים בישובים ערבים, כדי ליצר פתרונות של דיור ציבורי שמאוד מאוד חסרים.

המצב הנוכחי לא נותן מענה מספיק. אנחנו מברכים על המגמה שהתחילה במשרד הבינוי והשיכון בקניית דירות, אבל אנחנו, כמו שאמר חבר הכנסת וקנין, חושבים שבהיקפים האלה זה רק יצמצם את הקטסטרופה, זה לא יכול לפתור את הקטסטרופה. אנחנו צריכים היקפים הרבה יותר גדולים, ולכן הפנייה שלנו היא לא רק לשר הבינוי והשיכון, אלא לממשלה. אלו שאלות של תקציב המדינה, שאלות של ניהול מערכת המדינה בהיקף גדול. אנחנו פונים לראש הממשלה ולשר האוצר, בנוסף לפנייה שלנו לשר הבנייה והשיכון, לשים את סוגיית הדיור הציבורי בראש סדר העדיפויות. אנחנו מדברים על זה שמצוקת הדיור היא המצוקה החברתית הכי קיצונית, הכי בולטת בחברה הישראלית. אלה שסובלים ממנה הכי הרבה אלה אותם אנשים שאנחנו מדברים עליהם בדיון הזה, אותם אלה שצריכים לקבל פתרונות של דיור ציבורי עבורם.

כוועדת כלכלה אנחנו נמשיך ונעקוב אחרי הנושא הזה. אני מתנצל בפני אלה שלא הספיקו לדבר בדיון. אני מבקש מכל אלה שיש להם מה להגיד לוועדה, לכתוב לוועדה, אנחנו מבטיחים להתייחס, גם לדברים הקונקרטיים, גם לדברים הכלליים. אני מאחל לכולנו שיום הדיור הזה יהיה יום של התחלה ושינוי, שביום הדיור הבא שיהיה בשנה הבאה נראה כבר את השינוי בשטח. תודה לכולם, הישיבה נעולה.

מדריך דיור ציבורי

מעודכן ל-03/2018

השכרה ארוכת טווח היא אחת מהתוכניות של האוצר להתמודד עם מצוקת הדיור ומחירי הדירות הגבוהים. בפרויקט שכירות ארוכת טווח נותנים מתנה לקבלן – קרקע במחיר מאוד נמוך, ובתמורה מתחייב הקבלן להשכיר את כל הדירות בפרויקט, כשרבע מהדירות יושכרו לזכאים בדמי שכירות נמוכים בכ-25%-30% ממחיר השוק.

תוכנית השכרה ארוכת טווח, אמורה להערכת האוצר, להקטין את הביקושים לדירות, לבלום את עליית מחירי הדירות, ולספק פתרונות דיור לאלפי משפחות בכל שנה.

התוכנית עלתה כבר ב-2011, כשב-2013 נמכרה הקרקע הראשונה שנותבה לפרויקט שכירות לטווח ארוך –  חברת רובינשטיין רכשה בתמורה ל-21 מיליון שקל בלבד קרקע לבניית פרויקט שיכלול 238 דירות ברעננה (בשכונת נאות עוזי הצמודה ללב הפארק). רבע מהדירות יושכר במחיר מפוקח והיתר בשכירות חופשית. רובינשטיין קיבלה את הקרקע כמעט בחינם – הערך הכלכלי של קרקע כזו יכול להיות גם פי 10 מהמחיר ששילמה למדינה. אך מנגד, היא לא יכולה למכור את הדירות, אלא רק להשכירן (וחלק כאמור במחיר מפוקח). איך שלא מסתכלים על זה, העסקה של רובינשטיין נראית כלכלית – היא חוסכת 30%-40% ואפילו יותר מהעלויות הכוללות (בזכות ההנחה על הקרקע), ומקבלת תשואה לטווח ארוך שעשויה להגיע ל-6%. יתרון נוסף זה הסיכון הקטן – היא לא תלויה בגוף אחד או שניים, יש לה מאות דיירים, התלות בכל דייר נמוכה. אבל, היתרון הגדול ביותר הוא האפשרות בסוף הדרך (אחרי 20 שנה) למכור את הדירות, ואז, היא עשויה להרוויח בענק –  ההנחה על הקרקע היא בעצם רווח נקי שיתבטא בהמשך, ואם מדובר על סדר גודל של 30%-40% מהעלות הכוללת (וכאמור אפילו יותר מכך), הרי שמדובר על מעין רווח שנתי נוסף של קרוב ל-2%, וזה עוד לפני הרווח היזמי ורווח ההשבחה ב-20 שנה – אז אולי זה נובע מכך שמדובר בפרויקט ראשון, ובהמשך עלות הקרקע תפתח, אך בינתיים, גם במכרזים הנוספים, הקרקע ניתנה במחירים מגוחכים.

השיטה הזו – ייזום של פרויקטים להשכרה ארוכת טווח, מייצרת רווחים נהדרים לקבלנים, אך היא לא טובה להם מבחינה תזרימית – היזם צריך בעצם לספק הון עצמי והון זר (מימון), ולקבל מדי שנה תשואה (שצפויה להיות ברוב הפרויקטים בין 5% ל-6%), אבל הוא צריך כסף שוטף כדי להמשיך ולבנות. הוא לרוב לא יכול להעמיד סכום עתק ולהשקיע בפרויקטים מסוג זה גם אם התשואה טובה. כלומר, יזמים עם כיסים עמוקים ומימון נוח, ילכו על התוכניות האלו, אך כאלו שאין להם הון והמימון יקר להם, יעדיפו לדלג על הפרויקטים האלו, ולכן העניין במכרזים להשכרה ארוכת טווח הוא יחסית נמוך (למרות הרווחים).

זו הסיבה שניסו באוצר לעניין את הגופים המוסדיים (שמנהלים את החיסכון הפנסיוני – קרנות פנסיה, קופות גמל, ואת ההשקעות השוטפות שלנו לרוב דרך קרנות נאמנות). אך, אלו עדיין לא מעוניינים להשקיע במיזמים כאלו – הסיבה היא התמקדות בתשואה השוטפת מדמי השכירות, שכאן עשויה להגיע ל-6% (אך בפרויקטים אחרים היא צפויה להיות נמוכה יותר  – באזור ה-5%). המוסדיים רואים פרויקטים של נדל"ן מסחרי  שמניבים 8% ו-9%, ומעדיפים את התשואה הזו. מעבר לכך, הם לא לוקחים בחשבון את הרווח בהמשך – אחרי 20 שנה, עם מימוש הדירות. זה זמן ארוך מדי מכדי להתייחס לזה בתחשיבים שלהם, ואין להם דרך להציג את הרווחים העתידיים האלו באופן שוטף – ואם כך מה זה שווה? הם הרי נבחנים באופן שוטף על ידי החוסכים, והם רוצים להציג תשואה היום לא בעוד 20 שנה. עם זאת, נראה שככל שהבנייה להשכרה ארוכת טווח תתרחב, כך יימצאו פתרונות להשקעת המוסדיים – מדובר בכסף מאוד גדול, ובתשואה כוללת מרשימה, שחבל שלא תגולגל לחיסכון הפנסיוני.

עד כאן, הצד של הקבלנים והמשקיעים, עכשיו לצד של השוכרים

השכרה לטווח ארוך – יתרונות לשוכרים

פרויקט רובינשטיין על הפארק ברעננה המיועד להשכרה ארוכת טווח החל להיות מאוכלס באמצע 2016. מדובר ב-14 בניינים בני 6 קומות כשבכל בניין 17 דירות. הדירות בפרויקט הן בנות 4-4.5 חדרים, וכן יש מספר דירות גדולות יותר.

ולנתוני שכר הדירה –  דירה 4 חדרים בקומה ראשונה הושכרה ב-5,800 שקל, ולזכאים (מדובר באותם מבחנים של מחיר למשתכן) שנהנים ממחיר מפוקח הושכרה דירה דומה ב-4,200 שקל. דירות 4.5 חדרים הושכרו באזור ה-6,300 שקל, ולזכאים בכ-4,800 שקל. ההשכרה היא לשנתיים ומעלה (עד 20 שנה) כאשר ככל שתקופת ההשכרה עולה, שכר הדירה יורד.

ומה בעצם היתרונות בפרויקטים להשכרה ארוכת טווח?

• ביטחון וודאות – בעל הבית לא יכול "לזרוק" אותך מהדירה. היא מובטחת לך עד סיום החוזה לטווח ארוך; וכן ביטחון לגבי המחיר – בעל הבית לא יכול להזניק את המחיר, המחיר צמוד למדד המחירים לצרכן.
• לא משתעבדים למשכנתא – אין חוב גדול שצריך להחזיר אותו באופן שוטף ומשתעבדים אליו
• כלכלית עדיף במקרים רבים שכירות על פני רכישת דירה – זאת ועוד: המחירים עכשיו גבוהים, ובהתאמה הסיכון להפסד עתידי גדלו לעומת שנים קודמות במידה ורוכשים דירה.
• מיקום – מתוכננים פרויקטים רחבים להשכרה לטווח ארוך במרכז הארץ.

מול היתרונות האלו, חשוב לזכור שדירה בבעלות, בעיני רבים, זה ביטחון ויציבות, בעוד שהשכרה היא משהו זמני וארעי. אנשים קונים דירות לא בהכרח משיקולים כלכליים, אלא גם משיקולים פסיכולוגיים. אז נכון שהשכרה לטווח ארוך היא בוודאי יותר בטוחה ויציבה מהשכרה לטווח קצר, ועדיין – האלטרנטיבה של רכישת דירה, בעיני רבים טובה יותר, ולכן החיסרון בהשכרת דירה לטווח ארוך הוא פשוט לפספס הזדמנויות לקנות דירה בטווח הזמן הזה, מי ששוכר דירה ל-10 שנים כבר לא יחשוב על רכישת דירה בטווח הזה, ואז הוא יכול לפספס הזדמנויות או לפספס מכיוון שמחירי הדירות עלולים להמשיך ולעלות.

הדיירים בפרויקט השכרה ארוכת טווח יהיו מחויבים לשמור על הדירה – אסור יהיה להם לעשות מנגל במרפסות, אסור לתלות כביסה במרפסת, אסור לקדוח בחיפויים, מותר להחזיק בעלי חיים (למעט תרנגולת), מותר להתקין פרגולה, אבל כפוף לצבע שייבחר על ידי החברה. כמו כן, הניהול יישאר בידי החברה היזמית שתחזיק בעובדי אחזקה ועובדי ניקיון ותהנה מדמי וועד הבית. וועד הבית בפרויקט ברעננה של חברת רובינשטיין יהיה 300 עד 425 שקל בחודש (הזכאים פטורים מתשלום וועד הבית).

נראה שזה פתרון בהחלט לא רע, אבל בתנאי שהשוק יוצף בדירות כאלו – לא 238 בפרויקט אחד, אלא 20 אלף ב-100 פרויקטים על פני 4-5 שנים. בינתיים, שר האוצר כחלון בעיקר זורק סיסמאות לאוויר, אבל אם זה יהפוך למעשים, זה בהחלט עשוי לספק פתרון לאלפי משפחות.

התוכנית – 2,300 דירות בהשכרה ארוכת טווח עד סוף השנה; רבבות דירות בשנים הקרובות

חברת דירה להשכיר שמשמשת כזרוע הביצועים של הפרויקט להשכרה ארוכת טווח וכפופה בעצם לשר האוצר משה כחלון, צפויה על פי הודעת האוצר, לשווק תוכניות לבניית 2,300 דירות להשכרה ארוכת טווח עד סוף השנה. זה עוד לא אומר כמובן שמחר בבוקר יגורו שם – זה לוקח זמן, תב"ע, בנייה, שיווק, אפשר להעריך באופן גס, שתוכניות שישווקו עכשיו ליזמים ימסרו ללקוחות במקרה הטוב בעוד שנתיים וחצי שלוש שנים.

על כל פנים, מדובר בחמישה פרויקטים להשכרה ארוכת טווח שישווקו עד סוף השנה – 1,675 דירות שישווקו בפרויקטים בירושלים, ראשון לציון, קרית ביאליק, קרית גת ואשקלון. הפרויקטים בראשון לציון היו כבר בתוכנית מדובר על פרויקט אחד  של 180 יח"ד ופרויקט שני של 450 יח"ד. בנוסף ישווקו –  כ­400 יח"ד בשכונת אפק בקרית ביאליק, 245 יח"ד בכרמי גת ו­400 יח"ד באשקלון. כל החמישה האלו מסתכמים ל-1,675 דירות ועם הפרויקטים שכבר קיימים מדובר ב-2,300 דירות להשכרה לטווח ארוך.

בכל הפרויקטים של השכרה לטווח ארוך יכולו הזכאים (זוגות צעירים ויחידים אשר יעמדו בקריטריונים)  לשכור דירה לטווח של חמש שנים, בעלות מופחתת (בלפחות 20%  ממחיר השוק) וכן הם יוכלו להאריך את חוזה השכירות בחמש שנים נוספות (עד לתקופה של 10 שנים) –  באתר דירה להשכיר תוכלו לקבל מידע מפורט על הפרויקטים, על הקריטריונים להתמודדות ועוד

מתחילת השנה שיווקה חברת דירה להשכיר  629 יח"ד בשני פרויקטים –  350 יח"ד במתחם הגדנ"ע בדרום תל אביב וכ­279 יח"ד במתחם אלנבי בירושלים. בשנת 2015 שיווקה החברה פרויקט אחד ל­189 יח"ד בחיפה וב­2014 שווקו שני פרויקטים –  בשכונת מורשה ברמת השרון ל­246 יח"ד ובשכונת גליל ים בהרצליה ל­184 יח"ד. לפני כן שווק הפרויקט ברעננה (בפועל, נרכש דרך מנהל מקרקעי ישראל, עוד לפני שדירה להשכיר הפכה לזרוע הפעילות של ההשכרה לטווח ארוך).

במכרזים של דירה להשכיר למכירת הקרקעות יש דגש כמובן על כך שרבע מהדירות יושכרו במחירים של 80% ממחירי השוק. שאר הדירות יושכרו בשכירות ארוכת טווח בהתאם למחירי השוק, כאשר לשוכרים יוצע חוזה שכירות בן חמש שנים, במהלכו יוצמדו דמי השכירות למדד המחירים לצרכן, עם אופציה להארכת החוזה בחמש שנים נוספות.

על רקע ההכרזה להפוך את ההשכרה לטווח ארוך לאחד הפתרונות המרכזיים למשבר בשוק הדירות, אמר שר האוצר כחלון – "חשוב מאוד לשלב את המגזר הפרטי בשוק לשכירות ארוכת טווח ולהגדיל את היצע הדירות להשכרה באופן דרמטי. אנחנו רואים יעד חשוב בהקמתן של תוכניות שכירות ארוכת טווח, לצד תוכנית "מחיר למשתכן". עד סוף השנה נשווק פרויקטים בהיקף של כ-2,300 יחידות דיור לשכירות ארוכת טווח ואנחנו מתכוונים להגביר את הקצב ולהגיע להיקף של עשרות פרויקטים לשנה, במרכז הארץ ובפריפריה"

עוזי לוי, מנכ"ל דירה להשכיר, זרוע הביצוע של תוכנית השכירות לטווח ארוך, אמר – "הציבור מצביע ברגליים. אנו עדים לביקוש חסר תקדים לדירות להשכרה לטווח ארוך, אותן מציעה התוכנית. הן ציבור הדיירים והן קהילת היזמים מביעים עניין רב בפרויקטים שהחברה יוזמת – זה בא לידי ביטוי בהצלחת השיווקים בפרויקטים השונים דוגמת הגדנ"ע בתל אביב והרצליה – גליל ים. בתקופה הקרובה ובהתאם להנחיית שר האוצר, תפרסם החברה מכרזים נוספים באזורי הביקוש והפריפריה, על מנת להגדיל את כמות יחידות הדיור המוצעות במתכונת זו".

ואכן, הקצב לא מספיק. נשים בצד את הפרויקט ברעננה שהיה ראשוני עוד לפני שהוגדרו המטרות, והכללים באופן מוחלט, ולפני שהוגדרה זרוע הביצוע – דירה להשכיר (שקמה בתקופתו של יאיר לפיד כשר אוצר), ונתייחס לפרויקט הדגל של התוכנית (במסגרת דירה להשכיר). שימו לב לנתונים.

שכירות ארוכת טווח בהרצליה (גליל ים) – והנה התוצאות

ההגרלה בפרויקט דיור להשכרה ארוכת טווח בהרצליה, הזכירה את ההגרלות של תוכנית מחיר למשתכן. בהגרלה זכו 68 זכאים במגורים בשכירות למשך עד 10 שנים עם שכ"ד מפוקח וקבוע. מספר המתמודדים היה פי 20! כלומר, משפחה אחת מתוך 20 משפחות זכתה בהנחה של 20% בשכר הדירה. זה רק ממחיש שצריך לבנות יותר, וצריך לבנות מהר.

ומה היה שכר הדירה? –  כ-3,600 שקל ל-3 חדרים וכ-4,700 שקל ל-4 חדרים

יתר הדירות – 205 דירות (מתוך 273 דירות בפרויקט כולו) יושכרו לזכאים נוספים לאותה התקופה, אך לא באותם התנאים, אלא במחירי שכירות לפי השוק (שכירות במחיר חופשי).

בפרויקטים להשכרה ארוכת טווח נותנים עדיפות לבני המקום – מתוך 1,371 הזכאים שנרשמו להגרלה בהרצליה –  758 מהנרשמים הם זכאים תושבי העיר הרצליה ו-613 מהנרשמים הם זכאים מכלל המדינה. הקצאת הדירות נקבעה כאמור עם עדיפות לתושבי המקום –  58 יחידות דיור בעדיפות לזכאים בני מקום ו-10 יחידות דיור עבור שאר זכאים מכל הארץ. על פי הנחיות שנקבעו במכרז קיימת עדיפות לנכים המרותקים לכיסאות גלגלים שזכו לקדימות על פני שאר המתמודדים.

הפרויקט בהרצליה מהווה למעשה מעין המשך טבעי לקיבוץ גליל ים שנמצא בתוך העיר. הפרויקט כולל חמישה בנייני מגורים שבהם 273 יחידות דיור בתמהיל  של דירות 2, 3, ו-4 חדרים, דירות גן ופנטהאוזים. האכלוס צפוי להיות בנובמבר 2016. שכר הדירה יכלול תשלום לחברת הניהול מטעם הקבוצה.

שכר הדירה החודשי בדירות 3 חדרים בפיקוח כ-3,600 שקל וללא פיקוח כ-4,900 שקל. שכר הדירה החודשי בדירות 4 חדרים בפיקוח – כ-4,700 שקל וללא פיקוח כ-6,500 שקל. היזמית של הפרויקט – אפריקה מגורים.

מדריכים רלבנטיים: 

השכרה לטווח ארוך – אולי זה הפתרון למצוקת הדיור (המקרה של גליל ים בהרצליה)

המדריך לשוכר – ככה תמצאו את הדירה המתאימה לכם ותשמרו על הזכויות שלכם כשוכרים.

מה זה בעצם מדד שכר דירה?

 מחשבון שכר דירה – מחשב את השינויים בשכר דירה (משמש גם כהצמדה בחוזי שכר דירה). בעזרת המחשבון תוכלו לדעת (מצד השוכרים) אם העלייה בשכר הדירה שלכם סבירה (או לא); וככה תוכלו לדעת (המשכירים) אם השכר דירה שקבעתם, סביר או לא.

אחרי תקופה ארוכה של שפל, מחירי הסחורות עולים בהתמדה, אז מה עושים, איך משקיעים בסחורות וממה צריך להיזהר – תשובות במדריך שלפניכם

אחרי כמה שנים שבהן מחירי הסחורות היו בשפל, בעיקר בגלל האטה כלכלית בסין שהיא כמעט הכלכלה הגדולה בעולם, משבר הקורונה, שבתחילתו נדמה היה שיביא למיתון מתמשך, גרם את ההיפך. פגיעה בשרשרות האספקה, בשל סגרים ארוכים והיעדר של עובדים, ושיבושים קשים בתעבורה הימית ובשינוע הסחורות, לצד פגעי מזג אוויר, שהולכים ונעשים תכופים יותר תוך שהם פוגעים בתוצרת החקלאית, גורמים למחסור מתמשך בסחורות וחומרי גלם, ומכאן לעלייה מתמדת במחיריהן מאז 2021. המלחמה שפרצה בין רוסיה לאוקראינה בתחילת 2022 הוסיפה עוד שמן למדורה והאיצה את העלייה במחיריהן של חלק מהסחורות.

ישנם כל מיני סוגים של סחורות – מתכות, תוצרת חקלאית, חומרי בנייה ועוד.

אחת הסחורות המרכזיות היא הנפט. מחיר הנפט נקבע על פי מכסות תפוקה של ארגון המדינות מפיקות הנפט אופ"ק, אבל הוא מושפע גם מגורמים אחרים, כגון מתיחויות גיאופוליטיות הקשורות למדינות בעלות עתודות נפט גדולות, פגיעות במתקני נפט ועוד. כך, למשל, בתחילת משבר הקורונה היינו עדים לשפל שלא נראה כמותו במחיר הנפט, על רקע סגרים שהוטלו במדינות ברחבי העולם וקרקעו את התעופה העולמית כמעט לחלוטין. אבל בעיצומה של 2022 עובר מחיר הנפט טלטלות רבות, וזאת בעיקר על רקע המלחמה שפרצה בין רוסיה לאוקראינה, שהביאה בעקבותיה סנקציות על רוסיה, אחת ממפיקות הנפט הגדולות בעולם.

אז האם מחיר הנפט ימשיך לטפס או יירד? ואיך אפשר להשקיע בו? כאן תוכלו לקרוא את המדריך להשקעה בנפט.

סחורה מרכזית אחרת היא מתכת הזהב, שנחשבת למקלט בטוח למשקיעים בעתות של ירידות ותנודתיות בשוקי ההון. כאן תוכלו לקרוא את מדריך ההשקעה בזהב.

אבל ישנן עוד סחורות רבות שניתן לסחור בהן, כאשר זירות המסחר בסחורות העיקריות בעולם הן: בורסת הסחורות של ניו-יורק, בורסת הסחורות של שיקגו, CBOT ו-CME, ובורסת המתכות של לונדון LME.

איך משקיעים בסחורות?

שוק הסחורות הוא שוק וירטואלי; משקיעים בשוק הסחורות אינם רוכשים ומוכרים את חומרי הגלם; ההשקעה מתבצעת על ידי קנייה ומכירה של חוזים עתידיים על מחירי הסחורות.

מהו חוזה עתידי? חוזה הנחתם בין שני צדדים שבו צד אחד מעוניין לגדר סיכון (לרוב, הבעלים המקוריים של הסחורה – למשל, מגדל חיטה) והצד השני מעוניין לקנות בזול ולמכור ביוקר כדי להרוויח – בקיצור, ספקולנט. בחוזה נקבע כי הרוכש יקנה כמות מוגדרת של סחורה במחיר מוסכם ובתאריך ידוע מראש. אלא שמחיר הסחורה בשוק נקבע על ידי כוחות הביקוש וההיצע. אם, לדוגמה, היצע החיטה עלה על הביקוש במועד מימוש החוזה העתידי, אז מחיר ליחידת חיטה נסחרת (בושל) עולה אף הוא – המגדל הרוויח, והספקולנט קונה ביוקר. בכל מקרה – רק צד אחד מרוויח.

את ההשקעה ניתן לבצע באופן ישיר, או באמצעות קרן נאמנות או תעודת סל.

על מרבית מחזורי המסחר אחראים גופים מוסדיים גדולים כבנקים, בתי השקעות, קרנות גידור וקרנות השקעה שונות. אך גם משקיעים פרטיים יכולים לנהל מסחר בסחורות במגוון דרכים ובכל סכום השקעה. איך? כמו בהשקעות רגילות של מניות – באמצעות הבנק שלו, גופי השקעה ומסחר מקוון באינטרנט. מה קונים? השקעה עקיפה בסחורות יכולה להיות באמצעות קניית מניות של חברות סחורות מחו"ל. האמת, שכל משקיע פסיבי המחזיק בקרנות מחקות מדדי שוק רחבים נחשף ממילא למניות רבות מתחום הסחורות. כ-10% מהחברות הכלולות במדד ה-S&P 500 האמריקני, למשל, הן חברות מתחום האנרגיה.

אפשרות נוספת היא ברכישת תעודות סל שעוקבות אחרי מחירי סחורות מסוימות – למשל תעודת סל העוקבת אחרי מדדי הנפט, התירס ועוד.

האפשרות החדשנית ביותר של מסחר בסחורות היא מסחר באמצעות פלטפורמות מסחר מקוונות הזמינות למשקיע הפרטי. במקרה זה ניתן לבצע קנייה ומכירה של סחורות שונות בעמלות נמוכות יחסית וניתן אף לקבל מינוף על ההשקעה הראשונית, שרק היא נמצאת בסיכון.

חוזה מתגלגל והסיכונים הגלומים בו

כשאנחנו רוכשים, לדוגמה, תעודת סל על מחיר הנפט, הרי שמנהל התעודה רוכש עבורנו את החוזה העתידי הקרוב ביותר על מחיר הנפט גולמי; לאחר שהחוזה פוקע, מנהל התעודה מוכר אותו וקונה במקומו את חוזה הנפט של החודש הבא, וכך נמשך התהליך עד לסיום חיי התעודה – תהליך זה קרוי גלגול חוזים. תהליך זה חושף את המשקיע לסיכונים שלא היה נתקל בהם אילו הייתה לו דרך להשקיע בנפט באופן ישיר. כך, למשל, יכול לקרות מצב שבו מחיר החוזה החדש גבוה ממחיר החוזה הקיים (אפקט הקונטנגו), ואז אפשר לקנות פחות חוזים חדשים, התשואה נשחקת בעקביות ומחיר התעודה יורד למרות שמחיר הסחורה עולה. כמובן, שיכול לקרות מצב הפוך (באקוורדיישן), מצב בו הביקוש קטן וההיצע המיידי גדל, מה שמגדיל את התשואה, אך מצב זה נדיר למדי.

ישנו סיכון נוסף שבא מצד סוחרי החוזים המקצועניים, שמנצלים את מכירות החוזים "הכפויות" של תעודות הסל ומרוויחים מכך. הסוחרים הפרטיים אינם מחויבים לפעול בזמנים קבועים כמו מנהלי התעודות; הם יכולים לרכוש את החוזה הבא לפני מנהלי התעודות וכך להעלות את מחירו. הם גם יכולים למכור את החוזה הקיים לפני מנהלי התעודות, מה שיוזיל את מחירו ולגרום נזק למשקיעים מחזיקי התעודות.

מהן הסחורות בהן סוחרים משקיעים?

מקובל לחלק את שוק הסחורות לשישה שוקי משנה:

1. שוק האנרגיה (נפט, גז, פחם ועוד) שהוא הגדול ביותר.
2. מתכות פשוטות/תעשייתיות (אלומיניום, פלדה, עופרת, נחושת ועוד).
3. מתכות יקרות כמו זהב, כסף, פלטינה.
4. שוק הגרעינים (חיטה, תירס, סויה, אורז, כותנה).
5. סחורות רכות כמו סוכר, קקאו, קפה.
6. שוק הבשר – בקר וחזיר בעיקר.

ההשקעה הפשוטה ביותר בסחורות היא באמצעות תעודות סל; יש כיום 153 תעודות סל שמבוססות על שוקי סחורות, וזאת לפי אתר etf.com; רובן הן תעודות בורסאיות (ETFs), וחלקן הן שטרות (Notes) שקשורים לסחורות. התעודות מבוססות בדרך כלל על מדדי מחירי חוזים עתידיים, אבל חלקן מנוהלות בצורה פעילה ויש גם מעטות שמחזיקות פיזית בסחורות, כמו מטילי זהב בכספות בלונדון. כולן יקרות יחסית למה שזמין במניות ואג"ח. דמי הניהול נעים בין 0.25% ל-3.97%, והממוצע הוא 0.98%. הרוב הגדול של התעודות, 85%, מתמקד בקבוצות סחורות כמו אנרגיה, דגנים, מתכות לתעשייה וכדומה, או בסחורות יחידות. שלוש התעודות עם הנכסים הגדולים ביותר הן SPDR Gold (עם 27 מיליארד דולר), iShares Gold Trust (IAU, 6 מיליארד דולר), ו-iShares Silver Trust (SLV, 5.4 מיליארד דולר).

בישראל בולטות התעודות – קסם סל סחורות חקלאיות בלומברג, קסם חוזה נפט, קסם זהב לונדון ותכלית נפט.

להלן סקירת תעודות סל על סחורות מאתר לאומי טרייד

http://trade.bankleumi.co.il/trade/net/info/shora/ShoraMain.aspx

הסחורות הפופולריות הנסחרות בבורסה:

נפט

באופן כללי מחיר הנפט מאוד לא יציב; הוא מושפע מאירועים בינלאומיים ומעלייה או ירידה בצריכה.כאמור, בימים אלה, עיצומה של שנת 2022, מחיר הנפט עובר טלטלות רבות במיוחד על רקע המלחמה בין רוסיה לאוקראינה.

1. תעודות סל – הדרך הפשוטה להשקיע בנפט. קיימים סוגים רבים של תעודות סל בתחום הנפט, ונציין את הבולטות בהן:

בישראל: "קסם חוזה נפט" מקבוצת אקסלנס, ו"תכלית נפט" מקבוצת מיטב דש. שתי התעודות עוקבות אחר מחירי חוזים למסירת חבית נפט מסוג ברנט (נפט שמופק בים הצפוני). החוזים נסחרים בבורסת הסחורות של לונדון. הן אינן גובות דמי ניהול. התעודות האלו חשופות למחיר הדולר, וניתן לרכוש גם תעודת סל של קסם שמנטרלת את החשיפה לדולר.

מחוץ לישראל: USO – תעודת סל העוקבת אחר מחיר חבית נפט הנסחרת כמניה לכל דבר בבורסת AMEX האמריקנית. החברה המנהלת את תעודת הסל, Victoria Bay Asset, משקיעה בחוזים עתידיים על נפט טקסני מתוק וגובה דמי ניהול של כ-0.4% לשנה. אפשר לקנות גם בסכום קטן יחסית.

OIH – תעודת סל הנסחרת גם היא בבורסת ה-AMEX ומנוהל בידי מריל לינץ'. היא משקיעה במניות של חברות הנותנות שירותים לתעשיית הנפט.

דרך נוספת להיחשף לנפט היא בתעודות סל על מדדים של חברות נפט וגז. מדובר בעצם בתעודה שמחקה סל מניות נפט בהתאם למדד מסוים. בבורסה המקומית נסחרות בין היתר תעודות הסל – קסם סל נפט – העוקבת אחרי מדד האנרגיה שנערך ומחושב על ידי חברת Dow Jones; תעודת סל ת"א אנרגיה S&P הראל סל – המשקיעה בחברות השייכות לסקטור האנרגיה בשוק ההון הישראלי; תעודת סל פסגות סל ת"א – העוקבת אחרי מדד ת"א נפט גז (תעודה העוקבת אחר מדד ת"א נפט וגז); ותעודת קסם ת"א נפט וגז – העוקבת גם כן אחר מדד ת"א נפט וגז.

2. קרנות נאמנות

דרך נוספת להשקיע בנפט היא באמצעות קרנות נאמנות המשקיעות במניות של חברות אנרגיה בחו"ל – בעיקר חברות נפט, או קרנות מחקות שמנסות לעקוב אחרי מדדים.

בין הקרנות הבולטות: "אילנות אנרגיה ותחליפים","פקן פלוס אנרגיה", אקסלנס גז נפט שעל פי תשקיפה שיעור החשיפה שלה למניות הנכללות במדד "חיפושי גז ונפט", אינו פוחת מ-50% מהשווי הנקי של נכסי הקרן; מיטב גז נפט של מיטב דש. לפחות 50% מהשווי הנקי של נכסי הקרן ולא יותר מ- 120% מהשווי הנקי של נכסי הקרן חשופים למניות שהונפקו בידי תאגידים שעיקר עיסוקם חיפוש ו/או הפקה ו/או שיווק ו/או הובלה של גז ו/או נפט.

קרנות נאמנות נוספות בתחום – קרן נאמנות די.בי.אם גז ונפט; קרן נאמנות הראל משאבי אנרגיה וגז וקרן הנאמנות מגדל גז ונפט.

3. השקעה ישירה בחברות נפט

יש לזכור שבהשקעה במניות של חברות נפט מהמרים גם על הביצועים הספציפיים של החברה ולא רק במחיר הנפט, ולכן הסיכון גבוה יותר. עם זאת, החברות מחלקות דיבידנדים.

בבורסה האמריקנית נסחרות ענקיות אנרגיה שמספקות לאורך זמן רווחים ודיבידנדים יחסית יציבים.

Exxon Mobil מטקסס הנסחרת בבורסת ניו יורק (סימול: XOM). עוסקת בהפקה, בהובלה ובמכירה של נפט וגז.

BP (בריטיש פטרוליום) שמרכזה בלונדון והיא נסחרת בבורסת ניו יורק.

Halliburton) HAL), שמרכזה ביוסטון טקסס, היא חברת שירותי הנפט השנייה בגודלה אחרי (Schlumberger (SLB. היא מספקת ציוד, תחזוקה ותכנון לתעשיית הנפט. החברה נסחרת בבורסת ניו יורק.

Baker Hughes מיוסטון טקסס גם היא חברת שירותי נפט. החברה נסחרת בבורסת ניו יורק (סימול: BKR).

Suncor Energy מקנדה מפיקה נפט קל מחולות הנפט שבמחוז אלברטה. החברה מפיקה גם גז ומפעילה בתי זיקוק. היא נסחרת בבורסת ניו יורק (סימול: SU).

קפה

שוק הקפה הוא השני בגודלו אחרי הנפט בשוק הסחורות. מקורו של הקפה הוא באתיופיה, אולם כיום המדינות יצרניות הקפה הגדולות בעולם הן ברזיל, אינדונזיה, קולומביה, וייטנאם והודו – כולן מדינות בעלות אקלים טרופי, חם ולח הדרוש לגידול פולי הקפה.

שני הזנים המרכזיים של גידולי הקפה הם "ערביקה" הנחשב לאיכותי והיוקרתי יותר ומהווה כ-70% מגידולי הקפה, וה"רובוסטה" שנחשב נחות קצת יותר וחומצי יותר. בתוך שני זני העל האלה יש הרבה מאוד תתי-זנים שונים הנבדלים זה מזה בתנאי הגידול, ארומה, טעם, מאפיינים למיניהם וכו'.

רוב צריכת הקפה מרוכזת בעולם המערבי; פינלנד נמצאת בראש המדינות צרכניות הגדולות ביותר של קפה עם צריכה של 12 ק"ג קפה לנפש לשנה. בארה"ב צריכת הקפה עומדת על כ-4.2 ק"ג לשנה בממוצע, ואילו בישראל אנו צורכים בממוצע כ-3.8 ק"ג לשנה. בכלכלות מתעוררות במזרח הרחוק כמו סין והודו, צריכת הקפה שואפת לאפס, כך שיש בהחלט פוטנציאל צמיחה עתידי של השקעה בקפה במדינות אלו.

הקפה כסחורה נסחר בשתיים מבורסות הסחורות המובילות בעולם; הרובוסטה נסחר בבורסת Euronext בלונדון, והערביקה נסחר בבורסת ICE בניו יורק.

אפשר להשקיע בקפה דרך רכישת מניות או איגרות חוב של חברות גלובליות העוסקות בתחום הקפה – החל מחברות גידול קפה ועד חברות המוכרות קפה כמוצר מוגמר לצרכנים. חלקן גם מחלקות דיבידנדים

חברות קפה נסחרות בולטות:

סטארבאקס (NASDAQ:SBUX);

קורייג גרין מאונטיין (NASDAQ:GMCR) – יצרנית הקפה מוורמונט בצפון ארה"ב, על גבול קנדה.

(B&D Food Corp ((BDFC:US יצרנית ומעבדת מוצרי קפה שונים. מפעליה ממוקמים בברזיל.

Green Mountain Coffee Roasters Inc (GMCR:US) , החברה עוסקת בקליית קפה ומציעה מבחר מוצרי קפה, החברה מוכרת למשרדים לסופרמרקטים ולחנויות.

(Caribou Coffee Company (CBOU:US – חברה המפעילה בתי קפה גורמה ומציעה קפה באיכות גבוהה ומוצרים נלווים.

אפשרות השקעה נוספת בקפה היא דרך תעודות סל או קרנות סל, רובן נסחרות בחו"ל ולא ישירות בישראל. ניתן לבצע בהן השקעות באמצעות ברוקרים בישראל.

קרנות סל זרות לדוגמה – קרן הסל האמריקנית iPath DJ-AIG Coffee ETN נסחרת בבורסת ניו יורק בסימול JO, הקרן עוקבת אחרי מחירי החוזים העתידיים לקפה בבורסת ICE, דמי הניהול 0.75% לשנה.

באירופה – קרן הסל ETFS Coffee נסחרת בבורסת לונדון ובבורסות אירופיות נוספות וסימולה COFF, דמי הניהול הם 0.49% לשנה, והקרן צוברת ריבית המחושבת על בסיס יומי. קרן הסל ETFS Short Coffee נסחרת בסימול SCFE; קרן הסל ETFS Leveraged Coffee נסחרת בסימול LCFE.

בנוסף ניתן לבצע השקעה בקפה באמצעות מסחר בחוזים עתידיים דרך הפלטפורמות והברוקרים השונים שזמינים למשקיע הישראלי.

אפשרות נוספת של השקעה בקפה עבור המשקיע הפרטי היא להשקיע באמצעות ברוקרים אינטרנטיים המציעים פלטפורמות מסחר מקוונות. בצורה זו ניתן לבצע עסקאות קטנות יחסית, וגם מוצע למשקיעים מינוף על השקעתם, אין עמלות מסחר והתהליך יחסית פשוט.

זהב

יש מנהלי השקעות שמחזיקים זהב באופן קבוע בתיקי ההשקעות שהם מנהלים. הסיבה העיקרית לכך היא שמדובר בסחורה שבמקרים רבים הולכת נגד הזרם ומהווה עוגן בתיק ההשקעות. הזהב נתפס כסחורה בטוחה בעלת ערך אמיתי כשהשווקים מזדעזעים, והוא גם נחשב חלופה טובה להשקעות בזמנים של שגשוג כשבמקביל יש גם ביקושים למתכת היקרה.

מנגד, יש לזהב אופוזיציה שהולכת וגדלה, ונראה שהוא מאבד מזוהרו. לטענת לא מעט אנליסטים הזהב כבר לא מהווה עוגן או בטוחה מפני ירידות וזאת לאחר שבארבע השנים האחרונות ירד הזה בכ-40% (מרמה של 1,700 דולר לכ-1,100 דולר). משבר בשווקים הפיננסיים צפוי להערכתם להאיץ את הירידה במחיר הזהב מכיוון שפשוט לרוכשים יהיה פחות כסף למוצרי יוקרה. האנליסטים גם מדגישים את התלות של הזהב בריבית. הריבית הנמוכה טובה לזהב שכן זהב לא מספק תשואה שוטפת (להבדיל מנכסים ריאליים), ולכן אם אין אלטרנטיבות השקעה טובות (ריבית גבוהה) הזהב אמור להיות אטרקטיבי. בפועל, למרות הריבית הנמוכה הזהב ירד בשלוש השנים האחרונות ביותר מ-30%.

אז מי צודק? אף אחד לא באמת יודע – אין נביאים. אבל אם אתם מעוניינים להיחשף לפוזיציה על הזהב (או רכישה או מכירה בחסר), הנה רשימת המכשירים שדרכם אתם יכולים לעשות זאת.

נתחיל ברעיונות לאלו שמעוניינים להשקיע בזהב (להבדיל מכאלו שסבורים שיירד ומעוניינים למכור אותו):

אפשרות השקעה ראשונה היא דרך רכישה של חוזים עתידיים על הזהב. אבל הדרך הזו דורשת התמצאות במסחר באופציות וחוזים עתידיים ולכן היא לא פופולרית למשקיעים הפחות מתוחכמים.

אפשרות נוספת היא להיחשף להשקעה בזהב דרך מניות של חברות בתחום הזהב, וכאן יש רשימה גדולה, אבל גם בהשקעה במניות ספציפיות, דרושה מומחיות והכרה של כל חברה וחברה, והבנת הסיכויים והסיכונים של כל חברה. זאת ועוד – השקעה כזו אינה בהכרח בזיקה ישירה להשקעה במחיר הזהב.

הדרכים הנוחות יותר להשקעה בזהב הן דרך תעודות סל וקרנות נאמנות. תעודות סל עוקבות אחרי מחיר הזהב, כך שהמשקיע מקבל תשואה זהה לתשואת מחיר הזהב (יש לבדוק אם התשואה שקלית או דולרית). לכל הגופים המנהלים תעודות סל – קסם, תכלית, פסגות והראל – יש תעודות סל על הזהב.

בנוסף, אפשר להשקיע דרך קרנות נאמנות. בעבר היו מספר קרנות שהשקיעו בזהב, כיום נשארה מיטב זהב שמשקיעה במכשירים וניירות ערך עוקבי זהב.

ניתן גם להשקיע בקרנות סל הנסחרות בוול סטריט, כמו GLD, IAU, SGOL. רק יודגש, הקרנות אינן מחויבות לספק את התשואה של הזהב. הן משתדלות לעשות זאת וחלקן גם מצליחות. מעבר לכך, ישנן גם קרנות סל שמחזיקות בניירות ערך מגוונים על הזהב, כך שלא בהכרח יהיה קשר ישיר בין מחיר הזהב למחיר הקרן.

אפשר גם להשקיע בזהב עצמו, כלומר לרכוש מטילי זהב, תכשיטי זהב ומטבעות זהב.

שורט על הזהב – לאלו שמעריכים שמחיר הזהב יירד, יש אפשרות לעשות שורט על הזהב. בפועל, הדרכים לכך פחות מגוונות מאשר פוזיציית לונג, שהיא השקעה במכשירים על הזהב. בעבר היו תעודות סל מקומיות שסיפקו שורט על הזהב, היום תצטרכו לעשות זאת דרך בדרך מעט מורכבת – למכור את תעודות הסל המקומיות. אלא שאז תצטרכו להשאיל את תעודת הסל ורק לאחר מכן למכור אותה. בהחלט אפשרי, אבל רוב המשקיעים לא במשחק של השאלות מסוג זה.

אפשרות אחרת פשוטה יותר היא להשקיע דרך קרנות סל ותעודות סל בוול סטריט. כמו שיש קרנות סל על הזהב יש גם קרנות ותעודות שהן שורט על הזהב. הקרנות האלו אינן מחויבות לספק את התשואה ההופכית של הזהב, אך בפועל הן בסביבה. התעודות אמורות לספק את התשואה ההופכית. התעודה בשורט הבולטת היא – DGZ של דויטשה בנק, ובפועל היא מרכזת את רוב המסחר בשורט על הזהב. נוסף לתעודה זו יש קרנות ותעודות שמספקות חשיפה כפולה – כלומר המשקיעים בהן אמורים לקבל תשואה הופכית כפולה. לדוגמה אם הזהב יעלה ב-2%, הם אמורים להפסיד 4%, וההיפך – אם הזהב יירד ב-2%, הם אמורים להרוויח 4%. הקרנות האלו –  GLL, DZZ, נחשבות למסוכנות במיוחד.

אז למה להשקיע בסחורות אם מדובר בענף מסוכן?

האמת היא שלא חייבים להשקיע, בטח אם לא מבינים את הנושא לעומקו. כדאי ללמוד את התנהגות שוק הסחורות לאורך זמן לפני שמשקיעים, ורצוי לעשות זאת באמצעות קרנות מתמחות מחו"ל או תעודות סל.

בספרי המשקיעים ממליצים בדרך כלל לכלול בתיק ההשקעות עד 10% השקעה בסחורות; הסיבה המרכזית לכך היא שזה שוק שנע בחוסר מתאם עם שוק המניות והאג"ח, ולכן בזמני משבר בשוקי ההון, אפשר לקבל תשואה עודפת מהשקעה בסחורות.

עם זאת, גם בתי ההשקעות הגדולים ביותר מתקשים להעריך בימים אלה את הכיוון שאליו ילך בעתיד הקרוב מחירה של סחורה כזו או אחרת. מצד אחד, בחלק מהסחורות המחיר ירד קרוב לקו האדום של הכדאיות הכלכלית לייצורן. מצב כזה עלול להביא לסגירת חברות לא יעילות או ממונפות מדי, ואז היצע הסחורה יקטן ועשויה להיווצר מגמה של עליית מחירים. יש ודאות לכך שזה יקרה? לא.

http://reshet.tv/News_n/heb/Calcalist/Main/articlecalcalists,22744/

http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001064145

מעודכן ל-05/2022

קרן פנסיה ברירת מחדל אמורה לעזור לאלו שאין מי שידאג להם להפחתת דמי הניהול. זו כוונה מבורכת של משרד האוצר והפיקוח על שוק ההון והביטוח, שיצאה לדרך ב-2016. מדובר ברפורמה אמיתית בשוק הפנסיה, וכנראה זאת הסיבה שהיא גררה התנגדות חריפה מצד גופי הפנסיה הגדולים.

על פי הרפורמה, מדי שלוש שנים יקיים משרד האוצר מכרז שבו ייבחרו קרנות ברירת המחדל לשלוש השנים הבאות.

במכרז קרנות ברירת המחדל לשנים 2021-2024 (בתוקף מנובמבר 2021) נבחרו ארבע קרנות: אלטשולר שחם, מיטב דש, מור ואינפיניטי. דמי הניהול בכל הקרנות הם עד 0.22% מהסכום הצבור ועד 1% מההפקדה החודשית. מדובר על דמי הניהול שיינתנו למצטרפים חדשים והם יהיו בתוקף למשך עשר שנים ממועד ההצטרפות.

  מחשבון - כמה תרוויחו ממעבר לקרן פנסיה ברירת מחדל

המצב לפני הרפורמה היה מתסכל ביותר – קרנות הפנסיה גבו ועדיין גובות דמי ניהול גבוהים מהעובדים החלשים, בעוד שהעובדים המאורגנים תחת ועדים חזקים, משלמים הרבה פחות. מדובר על דמי ניהול משני סוגים – דמי ניהול על ההפקדות השוטפות (מקסימום של 6%) ודמי ניהול על הצבירה (מקסימום של 0.5%). בפועל, אם תבדקו כמה משלמים  עובדים בבזק, טבע, חברת החשמל, תעשייה אווירית, אל-על, ועוד חברות גדולות וחזקות, תגלו שהם משלמים דמי ניהול על צבירה בסדר גודל של 0.1%-0.2%, וגם בדמי הניהול על ההפקדות הם משלמים משמעותית פחות מהמקסימום. אבל לעובדים הלא מאוגדים במשק, אין את הכוח של עובדי טבע, בזק והחברות הגדולות – הם לא מגיעים כגוף אחד לקרן הפנסיה ולכן גם לא מצליחים להשיג הנחה גדולה. מכאן, הרעיון של קרן ברירת מחדל – קרן שתאפשר לכל מי שרוצה, לנהל את החיסכון הפנסיוני דרכה, וזה יהיה בעלויות ניהול נמוכות.

קרן פנסיה ברירת מחדל – חישוב הרווח (חיסכון בדמי הניהול)

ולמה זה כל כך חשוב? דמי הניהול נוגסים חלק משמעותי מהשווי של הפנסיה שלכם. אם אתם משלמים דמי ניהול על צבירה של 0.5%, לעומת 0.2% לכאורה זה אולי נראה הפרש זניח – 0.3%, אבל אם תגלגלו את זה על פני 20-30 שנה ואולי יותר, תגלו שמי שחוסך ומשלם דמי ניהול נמוכים מחזיק בקרן ששווה 20% יותר (ואף למעלה מכך). חשוב להדגיש – זה לא רק חיסכון של 0.3%, שמבטא בעצם תשואה גבוהה יותר לחוסך בשיעור דומה – זה גם התשואה על גבי תשואה לאורך כל הדרך (ריבית דריבית), הכסף שנחסך מייצר תשואה נוספת, ועל פני זמן זה משמעותי. לחיסכון הזה צריך גם להוסיף את החיסכון בדמי הניהול על ההפקדות. כלומר, קרן פנסיה ברירת מחדל תחסוך לכם סכום שמגיע להיקף של עשרות אחוזים מהיקף הקרן.

בקיצור, לדמי הניהול השפעה ניכרת על השווי של הפנסיה שלכם, וזה קריטי במיוחד בתקופה שבה הריבית אפסית והיכולת של גופי ההשקעה לייצר תשואה, נמוכה מאוד. אומנם באפריל 2022 בנק ישראל החל במהלך של העלאת ריבית, אחרי שנים של ריבית אפסית, ואף נקב ביעד של ריבית בגובה 1.5% בעוד שנה, אבל נכון לעכשיו הריבית במשק היא 0.35%, כלומר עדיין נמוכה מאוד, ולכן אתגרי ייצור התשואה של גופי ההשקעות עדיין בתוקף.

750 אלף עובדים משלמים דמי ניהול מקסימליים!

מדי שנה מצטרפים לשוק העבודה כ-150 אלף עובדים חדשים. בעקבות הרפורמה בשוק הפנסיה, עובדים חדשים שלא הוצעו להם הטבות (הסדר פנסיוני מוזל), ישויכו אוטומטית לקרן פנסיה ברירת מחדל, ובה הם ישלמו פחות דמי ניהול.

קרן פנסיה ברירת מחדל תשויך אוטומטית לעובדים החדשים שלא מקבלים הוזלות בהסדר פנסיוני אחר. אבל עובדים ותיקים לא ייהנו מההליך האוטומטי הזה – הם יצטרכו לפנות באופן אקטיבי ולבקש לעבור לקרן ברירת המחדל. ייתכן מאוד שכבר בשלב הפנייה, ינסו לפתות אותם בתנאים טובים יותר – כך שאם אתם בקטגוריה הזאת, אתם חייבים לעשות זאת, מדובר על הרבה כסף.

עובדים שמחליפים מקום עבודה ישויכו לקרן פנסיית ברירת המחדל, אלא אם למעסיק יש הסדר פנסיוני מוזל באחת מקרנות הפנסיה הקיימות.

5 קרנות הפנסיה הגדולות – 96% מהשוק

המצב עד 2016 בשוק הפנסיה הראה תמונה של ריכוזיות גבוהה. חמש קרנות הפנסיה הגדולות –  מנורה מבטחים פנסיה, מגדל מקפת, כלל פנסיה, הראל פנסיה והפניקס פנסיה, החזיקו 96% מהשוק ובסכום אבסולוטי מדובר על היקף של 194 מיליארד שקל. על זה נגבו בשנה 1.4 מיליארד שקל (דמי ניהול מהצבירה ודמי ניהול מההפקדות). בקרנות האלו יש 3.8 מיליון חוסכים, מחצית מתוכם חשבונות רדומים בהיקף של 34 מיליארד שקל. מדובר על חשבונות של אנשים שהחליפו מקומות עבודה, והקרן הקודמת נזנחה (אין בה הפקדות). הבעיה היא שבקרנות הלא פעילות יש לרוב דמי ניהול מקסימליים, ולכן חשוב מאוד לבדוק אם יש לכם קרנות כאלו – כאן, תוכלו לאתר את הקרן שלכם, וכאן מדריך על איחוד קרנות הפנסיה.

עם כניסת הרפורמה לתוקף אמר שר האוצר דאז, משה כחלון: "מדובר במהפכה בשוק הפנסיה בישראל. לראשונה גם עובדים לא מאוגדים ייהנו באופן אוטומטי מתנאים מצוינים. הרפורמה תגדיל את קצבת הפרישה של העובדים במאות עד אלפי שקלים בחודש. אני קורא לכל העובדים: דאגו לעתידכם והצטרפו לקרנות הזוכות, ההבדל בכיס בגיל הפנסיה יהיה מאוד משמעותי".

הקרנות הגדולות חששו 

כאמור, הרפורמה בשוק הפנסיה גררה ביקורת חריפה מצד קרנות הפנסיה הגדולות שחששו מאוד מאחר שקרנות פנסיה ברירת מחדל עלולה להסית את החוסכים מהקרנות שלהם. חלק מקרנות הפנסיה הגדולות גם לא השתתפו במכרז – אחרי הכל, זה סוג של גול עצמי.

חברות הביטוח שמנהלות את קרנות הפנסיה הגדולות פרסמו בדוחותיהן את המהלך הצפוי של האוצר והפיקוח על הביטוח – הקמת קרן פנסיה ברירת מחדל, כאחד מגורמי הסיכון המשמעותיים לפעילותן, וגם האנליסטים המכסים את תחום הביטוח ראו בקרנות האלה סוג של פגיעה עתידית ברווחי הקרנות הוותיקות וברווחי חברות הביטוח המחזיקות בקרנות.

עד כמה החברות חששו ניתן להתרשם ממצגת של בני שיזף, המשנה למנכ"ל הפניקס באותה עת (הנה המצגת של שיזף) . שיזף תיאר תרחיש קיצוני ביותר כתוצאה מהקמת קרן פנסיה ברירת מחדל. לגישתו, ההשקה של קרן פנסיה ברירת מחדל, תחסל את תחום ניהול החיסכון הפנסיוני דרך קרנות פנסיה, כאשר קרנות פנסיה יתמוטטו. טענתו היתה שלא ניתן לנהל כספים בדמי ניהול נמוכים, אבל אלו שטויות – הגופים המוסדיים צריכים להתעורר ומהר ולהפנים שלרוב החוסכים אין בכלל צורך בניהול אקטיבי. הניהול האקטיבי – ניהול של ניירות ערך באופן שוטף לא משיג תוצאות עודפות על פני המדדים עצמם. כלומר, מי שמשקיע לאורך זמן במדד מסוים, משיג תשואה טובה יותר מניהול דרך מנהלי השקעות שבוחרים ניירות ערך מאותו המדד. על רקע זה, בעולם הגישה הרווחת כיום היא ניהול פסיבי – ניהול עוקב מדדים. ניהול כזה דרך תעודות סל וקרנות מחקות הוא זול מאוד (אין צורך במנהלי השקעות רבים), וכאמור אם תוצאות לא פחות טובות מניהול אקטיבי. (כאן, תוכלו להרחיב על תעודות סל וקרנות מחקות – האם זה כדאי?).

בשורה גדולה לחוסכים

מכל מקום, טענתו של שיזף ושל חברות הביטוח האחרות היא שהמכרז של האוצר בעצם מחייב את קרן ברירת המחדל להציע לכל מי שרוצה להצטרף את אותם דמי ניהול שהציעה במכרז. מנגד, קרנות הפנסיה האחרות אינן מחויבות לכך, ולכן התוצאה תהיה –  קרן ברירת המחדל תקלוט אליה את כל הלקוחות הכי פחות רווחיים, אלו שהקרנות הקיימות יהיו מוכנים לוותר עליהם, אלו שעלויות התפעול שלהם גבוהה מדמי הניהול שהם משלמים. ובמי מדובר? עובדים בשכר נמוך שעדיין לא הגיעו לצבירה של סכום כסף משמעותי לגיל הפרישה, ולכן דמי הניהול וההכנסה מהם לגוף הפנסיה היא נמוכה. הטענה היא שבשביל להתגבר על חוסר הרווחיות,  קרן ברירת המחדל תשקיע פחות משאבים הניהול הכסף של, ותספק שירות פחות טוב. והמסקנה של חברות הביטוח היתה – הקרן אמנם תהיה זולה, אך המחיר יהיה פגיעה בחוסכים.

הטענות האלו הן במקרה הטוב שטויות, ובמקרה הרע – הונאה. אפשר לנהל כספים גם בעלויות נמוכות יותר, והנה נקודה למחשבה – כמה מנהלי השקעות צריכים כדי לנהל 100 מיליון שקל? ובהמשך לשאלה זו – כמה מנהלי השקעות צריכים כדי לנהל 1 מיליארד שקל? האם משהו השתנה? גידול של ההיקפים הכספיים משמעותו יותר כספים מושקעים במכשירים/ניירות ערך/מדדים. אז יקנו יותר מניות ואיגרות חוב ממשלתיות. אז יקנו יותר פייזר, גוגל, פייסבוק. האלוקציה (הרכב הנכסים) לא אמורה להשתנות – המניות הן אותן מניות, האג"ח הן אותן אג"ח. אז אולי יצטרכו יותר אנשים לתפעול ההשקעות, אבל לא פי 10 (כפי שעלו נכסי הקרן), וזה עוד מבלי להתייחס לכך שכל הניהול הזה יכול להיות דרך מכשירים פסיביים, בלי מנהלי השקעות כלל.

בפועל, דווקא ככל שהקרן גדולה, כך יותר מתאים שהיא תפעל דרך מכשירים פסיביים שהם נזילים יותר. כך היא נמנעת מלהגדיל (או להקטין כשיש פדיונות) אחזקות פחות סחירות, ככה היא נמנעת מלהשפיע על המחיר דרך הפעולות שלה.

מיהן קרנות הפנסיה ברירת מחדל ומי יכול לעבור?

כאמור, ארבע קרנות הפנסיה ברירת מחדל לשנים 2021-2024 הן אלטשולר שחם, מיטב דש, מור ואינפיניטי, והן פתוחות לכולם. במשרד האוצר מדגישים כי התנאים שיינתנו, כלומר דמי הניהול, יהיו לכל המצטרפים לקרן, גם כאלו שמגיעים לקרן דרך סוכני ביטוח ויועצים, וגם מקרנות ברירת מחדל אחרות.

לא לוותר על הבדיקה – זה יכול לחסוך לכם מאות אלפי שקלים

מחשבון - כמה תרוויחו ממעבר לקרן פנסיה ברירת מחדל

עדכון – הזוכות בניהול קרן הפנסיה ברירת מחדל

שתי הקרנות הראשונות שזכו במכרז הראשון של קרנות ברירת המחדל ב-2016 היו מיטב דש והלמן אלדובי. בהמשך זכו גם אלטשולר שחם, הפניקס ופסגות, וכאמור לשנים 2021-2024 נבחרו ארבע קרנות במכרז.

מדריכי פנסיה:

כך תחסכו לפנסיה 

לאחד את חשבונות הפנסיה  – זה חוסך הרבה כסף!

מחשבון קצבה בפנסיה 

הפנסיה שלכם תתכווץ! 

כמה כסף צריך לתקופת הפנסיה?

 כרטיסי אשראי הם תחליף למזומן, אבל במקרים רבים הם תחליף רע למזומן – אתם מרגישים שיש לכם ערמה של כסף בכרטיס הקטן הזה, ואתם מבזבזים בלי הפסקה. אנשים שעברו להשתמש רק במזומן חסכו עשרות אחוזים מההוצאות השוטפות שלהם, פשוט קשה יותר (גם פסיכולוגית) לשלם במזומן מאשר בכרטיס אשראי. אבל, אתם לא שם – הרי לא צריך להגזים, השימוש בכרטיס אשראי הוא נוח, חוסך משיכת מזומנים, ובמקרים מסוימים כמעט חובה (תשלומים, הוצאות גדולות ועוד); אז לפחות תחסכו את כל הכרטיסים העודפים שיש לכם.

מסתבר שלישראלי הממוצע יש יותר מ-2 כרטיסי אשראי. הוא לא באמת צריך את זה, פשוט מציעים לו מבצעים, הנחות, פטור מעלויות, אז הוא לוקח, אבל כרטיסי האשראי העודפים האלו הם חור בכיס בכל מצב – אם אתם משתמשים בהם הרי זה כאמור רק מגדיל הוצאות (לרבות הוצאות תפעול של הכרטיס), ואם אתם לא משתמשים בהם אז אולי אתם לא יודעים אבל יש לכם עמלה חודשית שיכולה להגיע לעשרות שקלים בחודש. לא חבל?

אז נכון, קשה להגיד לא להצעות המפתות, אבל אם מציעים לכם כרטיסי מועדון ללא התחייבות וללא עמלות לשנה (ולרוב הכרטיסים האלו מקנים הנחות ברשתות שיווק ועוד) אז גם אם אתם לוקחים אותם (וזה יכול להיות משתלם לתקופת ההטבות), תזכרו לבטל את הכרטיסים האלו בסוף השנה, אחרת תחויבו בעמלות מדי חודש.

1.8 מיליון כרטיסים ללא שימוש

ובכף מסתבר מניתוח דוחות של חברות כרטיסי האשראי שלציבור יש כ-9.6 מיליון כרטיסי אשראי. מתוכם 1.8 מיליון כרטיסים לא בשימוש בשלושת החודשים האחרונים, והערכה היא כי קרוב ל-1 מיליון כרטיסים היו ללא שימוש במשך שנה.

אז ראשית, כרטיסים ללא שימוש צריך לחסל. ההוצאות על כרטיסים כאלו עשויות להגיע לכמה עשרות שקלים טובים בחודש, על כלום בעצם, ושנית – 9.6 מיליון כרטיסים ל-4 מיליון משתמשים פעילים. מי צריך 2 עד 3 כרטיסים, מיותר לגמרי ויקר. אז מעבר לחיסול של כרטיסים לא פעילים, הגיע הזמן לעשות סדר בכרטיסי האשראי בכלל.  הכמות האדירה הזו, אגב, נובעת כמובן משיווק עקשן ואגרסיבי של חברות כרטיסי האשראי ושל רשתות השיווק שפותחות חדשות לבקרים מועדוני לקוחות – זה אכן יכול להיות מפתה, אבל כל עוד אין הוצאות מסביב, וכשנגמרת תקופת ההטבה, כדאי לחסל את הכרטיס.

אחרי תקופת הטבה אתם משלמים דמי כרטיס. ומה זה בעצם דמי כרטיס?  מדובר בעמלה שמועברת לחברת כרטיסי האשראי בגין  הנפקת הכרטיס והתפעול השוטף (ולכן היא נקראת עמלת המנפיק = עמלת חברת כרטיסי האשראי). העמלה הזו מסתכמת ב-13 שקלים בכרטיסים הסטנדרטיים (ויש חריגים למעלה ולמטה), ועד למעל 60 שקלים בכרטיסי האשראי היוקרתיים, ויש כרטיסים שבהם גם העמלה מגיעה לכמה מאות שקלים בחודש.

דמי הכרטיס האלו לא בהכרח נגבים מכולם, ולא בהכרח נגבים באופן מלא. בשנה הראשונה יש ברוב המקרים פטור או הנחה משמעותית מדמי הכרטיס. במקרים רבים הפטור או ההנחה מותנים ברכישות מהכרטיס, ואז אם אתם לא רוכשים אין לכם כמובן את הפטור הזה.

ככה תחסכו 200 שקל בשנה

על פי ההערכות אנחנו (הציבור) זורק לפח בגלל כרטיסי אשראי שלא בשימוש סדר גודל של 200-300 מיליון שקלים בשנה, כשהמחזיק הבודד משלם כ-200 שקלים, אותם הוא יכול לחסוך בקלות. אז מה עושים? בודקים אם יש לכם כרטיסים כאלו, יש מסתבר רבים שלא זוכרים ולא יודעים שיש להם כרטיסים שלא בשימוש. בשלב הבא, תרימו טלפון אל חברת כרטיסי האשראי ופשוט תבטלו את הכרטיס.

מדריכים קשורים:

מדריך כרטיסי אשראי – כל מה שצריך לדעת

כרטיסי אשראי נטענים – יתרונות וחסרונות

ריבית מקסימלית על הלוואות – פי 3 מהריבית הממוצעת – האם זה טוב, מה זה אומר על הריבית שלכם, ומה זה אומר על כאלו שהתקשו לקבל הלוואה? 

הריבית המקסימלית כיום בגופים החוץ בנקאיים היא פי 2.25 מהריבית הממוצעת באשראי לא צמוד הניתן בבנקים. בפועל, חברות כרטיסי האשראי לא כפופות להגבלה הזו וגם יתר הגופים החוץ בנקאיים לא ממש "מכבדים" אותה. ולמה להישמע להגבלה הזו, אחרי הכל, היא ממש לא נאכפת.

בבנקים אין דבר כזה ריבית מקסימלית, והאמת שכנראה בצדק – הריביות במערכת הבנקאית אמנם גבוהות, אבל הן לא גבוהות כמו במערכת החוץ בנקאית.

במהלך 2015 דובר על הצעת חוק (חוק הסדרת הלוואות חוץ בנקאיות) שמסגרתו תוגבל הריבית על 20% פלוס ריבית פריים – הן לגופים בנקאיים והן לגופים לא בנקאיים. כאן, הצגנו את העיוות הגדול של  ריבית פריים והישענות עליה היא הוספת חטא על פשע, כשמעבר לכך, מדובר כאן על ריבית אבסולוטית ויחסית גבוה מאוד, ומעבר לכך, יש כאן אור ירוק לבנקים לספק אשראי לאנשים וגופים עם ביטחונות חלשים (אם בכלל) בריבית שתפצה את הסיכון – בריבית של מעל 20%. וכמובן שלא לזה מתכוון המחוקק.

והנה באפריל 2016 גובשה הצעה חדשה שלפיה הריבית המקסימלית תהיה פי 3 מהריבית הממוצעת שגובים הבנקים. כאן, תוכלו להתעדכן בריבית זו (מדי חודש), נכון לאפריל 2016 היא 3%, משמע הריבית המקסימלית (לא צמודה) מסתכמת ב-9%. בהמשך יהיה גוף שיוכל לשנות את גובה הריבית, אבל זו הריבית המסתמנת.

הריבית הזו תהיה אפקטיבית למשקי הבית וליחידים (ועסקים עצמאיים)  והיא תחול על כולם, לרבות על הבנקים עצמם.

ריבית מקסימלית זה טוב, אבל האם זה לא יוצר בעיה דווקא לחלשים? שימו לב לתרחיש הבא – נניח שיש משפחה שצריכה הלוואה, אך היא מוגרת אצל הבנקים בסיכון גבוה. כלומר, הבנקים סבורים שיהיה לה קשה לעמוד בהחזרים. במצב הנוכחי המשפחה הזו תפנה כנראה לגופים חוץ בנקאיים ובמיוחד לחברות כרטיסי האשראי ושם יש סיכוי שהיא תקבל את המימון בריבית גבוה – ברגע שהסיכון גדל, המלווה דורש כמובן פיצוי דרך התשואה. וכך המשפחה הזו מתגלגלת מהלוואה להלוואה.

איך הריבית המקסימלת משפיעה עליכם? 

ומה יהיה אם יגבילו את הריבית על 9%   – פשוט מאוד, למשפחה הזו שמתקשה לקבל מימון , יהיה עוד יותר קשה, וייתכן מאוד שאף אחד לא יסכים לתת לה אשראי. אז נכון שהגבלת הריבית נשמע פתרון מצוין, אבל יהיו כאלו שזה יפגע בהם. הרי לאלו שנמצאים תחת התקרה הזו , זה לא ישנה דבר – הם גם כך מקבלים אשראי ובריבית טובה יותר, זה מציב את כל הקבוצה (הגדולה) של מקבלי ההלוואות בריבית גבוה בסוג של בחינה מחדש. רובם כן יקבלו אשראי ובתנאים טובים יותר, אבל בדרך יהיו כאלו שיפלטו מהמערכת.

למדריכי בנקאות:

ריבית פריים – העיוות שעולה לכם ביוקר

איך לעבור בנק

תעודת זהות בנקאית

הלוואה דרך חברות כרטיסי אשראי – מהיר, אבל יקר

הלוואות חברתיות – פתרון נוח ללווה (שווה לבדוק)

חשבון בנק לנוער – האם זו עצמאות או שעבוד? –  גם וגם.  אם אתם חושבים לפתוח חשבון בנק בגיל צעיר (וכמעט כולם עושים זאת כיום) לפחות תעשו את זה נכון – הנה מדריך

חשבון בנק בשלב מסוים זו כבר חובה. נכון, אולי אתם עדיין לוקחים כסף מאבא או אמא לבילויים ובכלל, אבל אם הגעתם לגיל 16, יש לכם כסף בצד או שאתם עובדים פה ושם או עובדים בקביעות (מקבלים משכורת חודשית), או שאתם כבר רוצים לעקוב אחרי החסכונות שלכם ואחרי ההוצאות שלכם; ואם אתם רוצים לחסוך כסף למטרות שונות – להגשים חלומות כמו טיול לחו"ל, קניית ביגוד אופנתי; ואם אתם פשוט רוצים כרטיס אשראי אישי כאמצעי תשלום,  אז חשבון בנק הוא בהחלט אופציה נכונה.

לרוב הנוער יש כיום חשבון בנק, אבל לא כולם באמת מבינים מה המשמעות של חשבון בנק.

 חשבון בנק – מה זה בכלל?

כמעט לכל אדם בוגר יש חשבון בנק, הקרוי גם חשבון עובר ושב ובקיצור עו"ש. זהו האמצעי הבנקאי בעזרתו אנחנו מנהלים את רוב הפעילות הכספית השוטפת שלנו; החשבון הוא על שמנו ואנחנו מפקידים בו כסף (מזומן, צ'קים, הפקדות ממקום העבודה וכד'), מושכים ממנו כסף, משלמים דרכו תשלומים באמצעות הוראות קבע והרשאות, מפקידים לפיקדונות ותכניות חיסכון, לוקחים הלוואות ועוד.

פתיחת חשבון בנק ראשון (חשבון בנק לנוער) מלווה בתחושה טובה; היא הצעד הראשון שלכם לעצמאות, הן כבוגרים והן כלכלית, אבל ככל שיחלפו השנים תיווכחו שמדובר גם בצעד הראשון לשעבוד – למי? לבנק שלכם כמובן ולעוד גורמים שחשבון הבנק שלכם מעניין אותם, ועליהם תלמדו בעוד שנים רבות.

למה צריך חשבון בנק?

פעם היו האנשים שומרים את הכסף בבית במקום מסתור כלשהו, ובכל פעם שהיו צריכים לקנות משהו, היו מוציאים את הסכום הנדרש ומשתמשים בו. כשהם רצו הלוואה, היו הולכים למלווה בריבית ומקבלים ממנו הלוואה ומחזירים עם ריבית.

שמירה על סכומים גדולים בבית אינה דבר בטוח במיוחד. לכן הוקמו הבנקים והציעו לשמור את הכסף של האנשים בצורה בטוחה יותר מאשר בבית, וזאת תמורת תשלום לא גדול; בנוסף, הציעו הבנקים הלוואות, חסכונות ועוד.

ניהול הכספים שלנו דרך חשבון עו"ש מאפשר שליטה ומעקב אחר הפעילות הכספית שלנו, בטח בעידן האינטרנט, שבו אנחנו יכולים בכל רגע נתון לראות מה קורה בחשבוננו. השליטה מאפשרת לנו ניהול נכון של ההוצאות וההכנסות, כך שלא ניקלע לחובות או שיחזרו לנו תשלומים וצ'קים; יש לנו אפשרות למשוך כסף במקומות שונים, בכל שעה, ואפילו לשלם באמצעות מכשיר הסלולר, אם יש לנו חשבון בנק פעיל.

באיזה גיל אפשר לפתוח לבד חשבון בנק?

החל מגיל 16, כשאז אתם גם מקבלים את תעודת הזהות שלכם. בין גיל 14 ל-16 גם ניתן לפתוח חשבון בנק לנוער על שמכם, אך אז אפשר לעשות זאת רק עם אחד ההורים. מדובר בסוג חשבון המוגדר כחשבון לבני נוער (עד גיל 18). מדובר בחשבון עו"ש לכל דבר, אם כי הוא מוגבל בכך, שאי אפשר לקבל מסגרת אשראי וגם אי אפשר להיכנס למינוס. אלה הגבלות שמטרתן להגן עליכם מפני האפשרות להיקלע לחובות כספיים לבנק. מצד שני, חשבון נוער נהנה מאפס עמלות. כשתתבגרו תבינו, שכל פעולה בחשבון הבנק שלכם עולה כסף (עמלה), וכשאתם לוקחים הלוואה על סכום מסוים, אתם מחזירים לבנק סכום גבוה יותר, כי ההלוואה נושאת ריבית.

איך לבחור את הבנק המתאים?

ברוב המקרים, אלא אם אתם באמת עצמאים ברוחכם או בעל כורחכם, הבחירה הראשונה תהיה בנק בו הוריכם מנהלים את החשבון שלהם; יש בזה יתרון גדול, בתנאי שהחשבון של ההורים שלכם מסודר ותקין, ואז הוא מהווה איזשהו ביטחון לבנק עבורכם.

בעיקרון, כדאי להתייעץ עם אחים גדולים, עם ההורים וגם עם חברים, ולשמוע מהם אם הם מרוצים מהבנק שלהם – תבחרו את המומלץ ביותר. הבנקים מעוניינים מאד שתפתחו אצלם חשבון, כי בדרך כלל מי שפותח חשבון בגיל צעיר בבנק מסוים, ימשיך בפעילות פיננסית באותו בנק גם בשנים מאוחרות יותר. לכן, פתיחת חשבון בנק בגיל צעיר היא חוויה מאד נעימה; פקידי הבנק יתייחסו אליכם בסבלנות ובאדיבות, וכל הבנקים יציעו לכם מתנות במועד פתיחת החשבון – לדוגמא, שוברי קניה לספרים, כרטיסים למופעים וכד'. גלו אחריות כבר בשלב זה – תתכוננו למפגש עם פקיד הבנק, הציגו את עצמכם בביטחון ותשאלו כל דבר שמטריד אתכם; אל תשכחו לשאול מה יקרה כשתגיעו לגיל 18? איזה עמלות תצטרכו לשלם אז? ומה יהיה גובה העמלות לאחר השירות הצבאי? אם אתם מרגישים חוסר סבלנות או חוסר אדיבות, לכו לבנק אחר.

טיפ נוסף – רצוי לפתוח חשבון ( חשבון בנק לנוער) בסניף הקרוב למקום מגוריכם; גם אם רוב הפעילות מתנהלת היום דרך כספומטים הנמצאים במקומות רבים, או דרך האינטרנט והסמארטפון, יהיו מקרים שתצטרכו להגיע לסניף הבנק.

איזה כיף – כרטיס אשראי

מהרגע שפתחתם חשבון בנק לנוער משלכם אתם אחראים לניהול ולמעקב אחר החשבון. אם עברתם את גיל 16 וברשותכם חשבון בנק, תוכלו לקבל מהבנק כרטיס אשראי מקומי, באמצעותו תוכלו לבצע רכישות בארץ. כל בנק מתנהל עם חברת כרטיסי אשראי אחרת; בנק הפועלים עם ישראכרט, בנק לאומי עם לאומי כארד מקבוצת ויזה, בנק דיסקונט עם כאל מקבוצת ויזה וכן הלאה. בגיל זה מסגרת האשראי שלכם תהיה מצומצמת ביותר – כמה מאות שקלים בדרך כלל.

כרטיס האשראי יחסוך לכם אמנם את הצורך למשוך כסף מהבנק בכל פעם שתרצו לקנות משהו, ותוכלו גם ליהנות משירותים של ארנק דיגיטלי ולשלם באמצעות הסמארטפון שלכם, אך זהו פתח להתחיל לצבור חובות. למה? משום שמסגרת האשראי של הכרטיס היא בעצם סוג של הלוואה; אם נניח קיבלתם מסגרת של 500 ₪ בכרטיס האשראי שלכם, וקניתם מוצרים בכרטיס בהיקף של 500 ₪ – אתם חייבים לחברת כרטיסי האשראי 500 ₪. הסכום הזה גם נושא ריבית של כמה שקלים בחודש.

בנוסף, צריך לזכור שסכום הקניות הכולל בחודש יורד מחשבון העו"ש שלכם בתאריך מסוים בחודש העוקב – למשל, ב-2 לחודש או ב-10 לחודש; אם קניתם במשך החודש באמצעות כרטיס האשראי בהיקף של 450 ₪, אתם חייבים שיהיה בחשבון העו"ש שלכם לפחות את הסכום הזה בתאריך בו יורד סכום הקניות בכרטיס האשראי. זה אמנם מפתח אחריות ובגרות, אבל לא כולם אחראים ובוגרים, והבנק לא סובל חריגות בחשבון, ומכאן הדרך יכולה להסתבך; בחלק מהמקרים ההורים נחלצים לעזרה, אבל לא תמיד. לכן, תעקבו אחר הפעילות בחשבון שלכם ובכרטיס האשראי שלכם כדי שלא תסתבכו.

תכניות חיסכון ופיקדונות

כדאי תמיד לחסוך, במיוחד אם אתם מתכננים טיול לפני הצבא וכד'. הבנקים מציעים פיקדונות ותוכניות חיסכון מגוונות וישנם גם מסלולי חיסכון שמותאמים לבני נוער ולצרכים שלהם. שאלו את הפקיד אילו מסלולי חיסכון יכול הבנק להציע לכם. בבחירת תכנית חיסכון בידקו מהי הריבית שתקבלו (בניגוד להלוואה שם משלמים ריבית, בתכניות חיסכון או בפיקדונות, אתם מקבלים מהבנק ריבית, שזה כסף נוסף למה שהפקדתם). אם קיבלתם סכום כסף גדול מהסבא והסבתא, למשל, או מההורים, התייעצו איך לשמור עליו במסלול שישמור על הערך שלו ושגם תרוויחו מכך. בדרך כלל המסלול בתכניות החיסכון ובפיקדונות הוא של הפקדות חדשיות של סכום קבוע.

ההבדל בין תכנית חיסכון לפיקדון הוא בעיקר בכך, שתכנית חיסכון היא לתקופה ארוכה (שנים) בעוד פיקדון יכול להיות לתקופה קצרה, וניתן תמיד למשוך את הכסף שבו בהודעה מראש לבנק. לכן בפיקדון הריבית פחות גבוהה מאשר בתכנית חיסכון. תבררו מהי תקופת החיסכון של התכנית, מתי אפשר למשוך ממנה כסף ללא עלויות והשוו את הריבית שהבנקים מציעים לכם עבור הפקדת הכספים בתכנית החיסכון.

לסיכום, פתיחת חשבון בנק בגיל צעיר היא אופציה, אבל לא הכרח. כשאתם מתגייסים לצבא או לשירות לאומי, אתם תידרשו להיות בעלי חשבון בנק, כדי שיוכלו להעביר לכם את המשכורת החדשית, אבל עד אז זו אופציה. אם אתם בוחרים בה, תעשו את זה כמו שהוסבר לכם במדריך הנ"ל; ובעיקר גלו אחריות וזהירות, תעקבו אחר הפעילות בחשבונכם.

ריכזנו כאן את ההטבות בחשבונות בנק לצעירים –

חשבון בנק לנוער בנק הפועלים (פועלים YOUNG)

חשבון לצעירים בנק לאומי

חשבון צעיר בנק מזרחי

חשבון צעיר בנק דיסקונט 

חשבון לנוער הבנק הבינלאומי 

חשבון צעיר בנק אגוד

פתיחת חשבון בנק ירושלים 

מעודכן ל-4/2016

עוברים דירה ? מעבר דירה יכול להיות סיוט גדול או סיוט קטן; בכל מקרה מדובר באירוע מלחיץ התובע תעצומות נפש גדולות. איך אפשר לעשות את זה קל יותר? וכמה עולה מעבר דירה?  

המשפחה עומדת להתרחב, ודירת שלושת החדרים קטנה מדי; ואולי קיבלתם ירושה ואתם יכולים לעבור לדירה מרווחת ויוקרתית יותר? או שאתם שוכרים דירה וצריכים למסור אותה בחזרה, או שאתם דווקא רוצים לעבור מדירה גדולה לקטנה יותר כדי להצטמצם בהוצאות? הרבה סיבות יש למעבר דירות, כאשר בהערכה גסה יש סדר גודל של 160-200 אלף מעברי דירה בשנה (כולל זוגות צעירים ורוכשי דירה ראשונה, משפרי דיור, ושוכרים שעוברים דירה). כן, זה המון – בשנה עוברים דירה בין 300 אלף ל-400 אלף איש (ואפילו יותר), והמדריך הזה הוא בדיוק בשבילם, בשבילכם. כאן תמצאו את התשובות לכל השאלות – איך עושים את זה נכון, כמה זה עולה ועוד.

השלב הראשון – מחפשים דירה 

אתם יכולים לקנות דירה חדשה מקבלן, או לקנות דירת יד שנייה.

איך מחפשים?

בלוחות הדירות באינטרנט (יד 2, WINWIN, הומלס ועוד), בסיור באזורים בהם אתם מעוניינים לגור – שם תחפשו שלטי "למכירה", "להשכרה" (אם אתם בקטע של שכירות), אתרי בנייה – אם אתם מעדיפים דירה חדשה. אתם יכולים לפנות למתווכים – עדיף ליותר מאחד, כדי להגדיל את ההיצע. למתווך תצטרכו לשלם עמלה; הקפידו לבקש רישיון בתוקף של המתווך, ואז תתמקחו על העמלה. העמלה המקסימלית היא 2% ממחיר הדירה פלוס מע"מ; הרבה מתווכים דורשים פחות, ותמיד אפשר להתמקח.

באתר זה תוכלו למצוא מדריכים מפורטים על רכישת דירה ושכירת דירה – הנה מדריך איך מחפשים דירה? מדריך – המתווך – האם זה עוזר וכמה משלמים?

והנה – מדריכי דירה ומשכנתא, ו-מדריך  לרכישת דירה מקבלן ומדריך לשוכר דירה

חדש באתר:  מחשבון מחירי הדירות

קודם למכור ואחר כך לקנות או ההיפך? 

מומחי נדל"ן ממליצים קודם למכור את הדירה הישנה ואחר כך לקנות. למה? כי במקרים רבים אתם חיים במעין פנטזיה שהדירה שבבעלותכם שווה סכום מסוים, אבל כמעט תמיד תמכרו אותה במחיר נמוך יותר (לרוב בין 5% ל-10% מתחת למחיר שביקשתם). הדירה שבבעלותכם כרגע היא ההון העצמי שלכם לקראת רכישת הדירה החדשה, ו-5%-10% פחות בהון העצמי זה בממוצע 100-150 אלף שקל והמשמעות היא שתצטרכו לקחת במקומם משכנתא נוספת (מעבר למה שתכננתם).

אלא אם אתם מוכרים ורק אחר כך קונים, אתם חשופים למחירי הדירות. מה יקרה אם בזמן שאין לכם דירה מכרתם ונשארתם בלי דירה? מחירי הדירות יברחו לכם, וזה בהחלט יכול להתרחש. לכן התשובה לשאלה מה עדיף לבצע קודם – מכירת הדירה הקיימת או רכישת דירה חדשה, היא ממש לא פשוטה. בגלל שמחירי הדירות לרוב עולים, אזי רוב האנשים מעדיפים לקנות דירה ורק אז למכור, כאשר כבר בשלב החיפוש והרכישה הם מפרסמים את הדירה שלהם למכירה, כדי להבין כמה באמת הם יוכלו לקבל תמורתה.

צריך לנסות לא להילחץ עם טווח הזמן למכירת הדירה – במקרים רבים חותמים על חוזה לרכישת דירה עם טווח זמן של חצי שנה ויותר לכניסה; במקרה של דירה מקבלן, אתם אמורים לשלם 30%-50% ממחיר הדירה החדשה בתוך 8-10 חדשים מחתימת החוזה. זה נראה לכם המון זמן ואתם בטוחים שתעמדו במסגרת הזמן למכירת הדירה. ואז רואים שאין קונים ונלחצים ומתפשרים הרבה יותר על מחיר הדירה בעת מכירתה.

לכן, יש כאלו שמעדיפים למכור קודם את הדירה בלי לחץ ולקבל את המחיר הקרוב ביותר לזה שאתם רוצים, ואז להתחיל את תהליך רכישת הדירה החדשה עם הון עצמי משמעותי. אתם יכולים למכור את הדירה שלכם עם זמן פינוי ארוך; אתם יכולים לגור אצל ההורים, אם לא תצליחו למכור עם זמן פינוי ארוך, או לשכור דירה לתקופה מוגבלת – אפשר למצוא דירה בשכירות עד לכניסה לדירה ולשלם כמה עשרות אלפי שקלים על תקופת השכירות במקום להפסיד מאות אלפי שקלים על מחיר הדירה, אם תמכרו בלחץ. את מועדי התשלומים על הדירה שאתם מוכרים תצמידו למועדי התשלומים לדירה שאתם קונים.

מתכוננים למעבר

מצאתם את הדירה שרציתם וחתמתם על חוזה. ברכות! מועד הכניסה לדירה החדשה מתקרב, וזה מרגש ומשמח. הגיע השלב להתארגן להעברת תכולת הדירה הקיימת לדירה החדשה.

מעבר דירה הוא אירוע טראומטי בדרך כלל – המוביל תמיד מאחר (יש מקרים שהוא בכלל לא מגיע, כי העדיף לקחת הובלה אחרת יקרה יותר, אבל "שכח" להודיע לכם, וינסה להציע לכם לדחות את ההובלה שלכם לשעות מאוחרות יותר…); ביום האחרון מגלים שאין מספיק ארגזים לאריזה, שהחדר של הילד רחוק מלהיות ארוז, למרות שהוא הבטיח שיארוז; המוביל מגלה פתאום שיש לכם הרבה יותר ארגזים ממה שסיכמתם, ודורש מחיר נוסף ממש באמצע ההעברה, או שהוא מתנה את ההעברה בשימוש במנוף, מה שמייקר במאות שקלים נוספים את ההעברה. בקיצור, תזכרו – יום המעבר הוא לחוץ, מתסכל ורווי חילוקי דעות בעיקר עם המוביל, אך גם בין בני המשפחה. די במוביל גס רוח שיהפוך את המעבר לסיוט. רק לאחרונה עברתי דירה, והפסנתר הקלאסי שלי נשאר בלובי הכניסה ימים רבים, כי המנוף שהמוביל השתמש בו לא היה בנוי לשאת את משקלו. היו צעקות, היו דמעות וכאבים בחזה, האמינו לי.

איך עושים את זה פחות טראומטי ויותר חלק?

1. בוחרים מוביל אמין ולא ברגע האחרון: תסגרו עם מוביל שבועות לפני יום המעבר. יש תקופות כמו חדשי הקיץ, שבהם יש עומס במעבר דירות (משפחות עם ילדים מעדיפות לעבור בקיץ לפני תחילת הלימודים בית הספר/הגן החדש) וקשה למצוא מובילים פנויים ברגע האחרון. בתחילת החודש ובסוף החודש המחירים גבוהים יותר, כי אלה הזמנים המועדפים על עוברי דירות.

איך בודקים את אמינות ומקצועיות המוביל? אין כמו המלצות של מכר/חבר/בן משפחה שעבר דירה על מוביל שאת שירותיו הוא שכר. יש הרבה אתרי אינטרנט של מובילים, שכולם מפארים את המוניטין שלהם – קחו את זה בעירבון מוגבל.

הזמינו את המוביל אליכם הביתה – מוביל שיגיד לכם שאין צורך בכך, וישאל אתכם בטלפון מהי התכולה של דירתכם כדי לתמחר, עדיף שלא תיקחו אותו. זכותכם להביא הביתה שניים ואפילו חמישה מובילים עד שתבחרו במתאים לכם. לכו אתו לכל חדר ותעברו על התכולה – פירוק ארונות והרכבתם זה תוספת של 150-250 שקל ליחידה. אם יש לכם רהיטים יקרים או עדינים שדורשים פירוק, מומלץ לשכור חברת הובלות שמעסיקה נגר מקצועי.

שאלו את המוביל באיזו משאית הוא משתמש – פתוחה או סגורה? מה גודל המשאית? גודל המשאית חשוב כדי לדעת אם ההעברה תיעשה בסבב אחד או יותר – מה שמאריך את זמן ההובלה מבחינתכם; משאית גדולה וסגורה מעידה על רצינות ומעמדו של המוביל בתחום.

תבררו אם יש לחברת ההובלות ביטוח תכולה, ועד איזה ערך. לחברות הרציניות יש ביטוח תכולה. לא תרצו שבמקרה של נזק לרהיט יקר, תצטרכו לרדוף אחרי המוביל כדי שיפצה אתכם.

לאחר שסיירתם בכל הדירה, המוביל יעריך את מספר הארגזים שאתם צריכים, וכמובן את המחיר. אם אתם עוברים לקומה גבוהה, הוא ימליץ לכם בדרך כלל על שימוש במנוף. שימוש במנוף מתומחר לפי שעת עבודה – בדרך כלל 500-400 שקל לשעה. מצד שני, מנוף חוסך זמן בהעברה עצמה, חוסך מאמץ מהסבלים, ולכן תנסו להוריד במחיר ההובלה עצמה. הקפידו לברר באיזה מנוף מדובר ומה משקל ההעמסה שלו, כדי שלא תישארו עם הפסנתר למטה, כמוני.

אל תוותרו על הצעת מחיר בכתב ברורה ומפורטת, שאליה תצורף רשימה מלאה של תכולת הדירה כולה. הצעה מסודרת תחסוך לכם ויכוחים וכסף בהמשך.

עדיף להזמין את ההובלה לשעות הבוקר, כדי שהמובילים יגיעו אליכם רעננים, וגם כדי להשאיר לכם זמן להתארגן בדירה החדשה כבר ביום המעבר עצמו. עם זאת, הובלה בשעות הערב יכולה להוזיל לכם עלויות במאות שקלים.

מחיר ההובלה תלוי במספר החדרים בדירה הנוכחית, במספר הארגזים, במרחק הדירה מהדירה הנוכחית – הובלה לעיר אחרת היא יקרה יותר, בטח אם מדובר ביישוב מרוחק; המחיר תלוי גם בקומת הדירה אליה תעברו, אם יש בבניין החדש מעלית, אם תיקחו מנוף, מתי אתם עוברים (תחילת וסוף חודש הם יקרים יותר, כאמור, כמו גם תקופת החופש הגדול), אם יש צורך בפירוק והרכבה של רהיטים ועוד.

בקישור הבא תוכלו למצוא מחשבון להערכת המחיר של הובלת דירתכם בהתאם לפרמטרים הספציפיים שלכם. בעיקרון הובלת דירה יכולה להתחיל מ-2,000 שקל לדירה סטנדרטית, בלי פירוק והרכבה ומעט תכולה, ועד ל-10-12 אלף שקל (ואף יותר בדירות יוקרתיות). חשוב לזכור שמקובל לתת טיפ (במזומן) לסבלים.

ההובלה מתייקרת בסדר גודל של עד 10% על כל קומה שאין מעלית, ואם אתם רוצים גם אריזה ופירוק אז מדובר על 40-50 שקל לארגז, כאשר כיום מעבר של משפחה ממוצעת הוא סדר גודל של 50 ארגזים ויותר (הרחבה על אריזה בהמשך)

http://www.midrag.co.il/prices/price1.asp

ההכנות לקראת יום המעבר

חסלו חשבונות (אם יש) – ועד הבית, מס רכישה, גרירת משכנתא, העברת ביטוח דירה וכד'. נקו את הדירה החדשה מכתמי סיד, הבריקו החלונות, הרצפה ובכלל; נכון, שאחרי ההובלה תצטרכו לנקות שוב… אבל פחות.

אריזה – בקשו מהמוביל ארגזים (תמיד תבקשו יותר ממה שהעריך) שבוע לפחות לפני יום המעבר. אתם מצדכם, עדיף שתתחילו לארוז אף קודם – אתם יכולים למצוא ארגזי קרטון בקרבת מרכולים וכד'. הארגזים המומלצים הם מקרטון, כי הם מתקפלים וניתן לשטח אותם. תבקשו גדלים שונים של ארגזים.

חפצים כמו כלי נשק, מסמכים חשובים, תכשיטים וחפצים יקרי ערך אחרים – מומלץ להעביר אותם בעצמכם ברכב שלכם.

כיום יש חברות אריזה, וגם חברות הובלות רבות מציעות שירותי אריזה, שפוטרות אתכם מאריזה ועושות זאת במקצועיות, אם אתם מוכנים שיגעו לכם בחפצים האישיים ואם אתם מוכנים לשלם על כך. המחיר יכול להגיע לאלפי שקלים – אבל אם יש לכם אותם, אריזה בידי חברה מקצועית תפטור אתכם מהחלק הכי מעייף במעבר דירה. מחירי אריזה מקצועית לדוגמא:

אריזת תכולת דירה 3 חדרים – 1,000-2,000 שקל

אריזת תכולת דירה 4 חדרים – 1,400-2,600 שקל

אריזת תכולת דירה 5 חדרים – 2,300-3,600 שקל

מחיר קרטון אריזה מרופד לציוד שביר (מחיר לקרטון בודד) – 50-90 ; מחיר אריזה לציוד רגיל – כ-40-50 שקל.

חשוב לזכור שיש תחרות גדולה בין המובילים והאורזים. נכון, בקיץ הם בשיא העבודה ולכן זו התקופה שבה הם מרשים לעצמם לא להתפשר על המחירים, אבל אם אתם עוברים בתקופה פחות לחוצה, יש לכם אפשרות לעשות סקר שוק (הרבה יותר ספקים ואורזים יהיו פנויים) ולהתמקח על המחיר. גם בעונה הלחוצה (יולי אוגוסט) כדאי להתמקח, רק שאז הכוח במו"מ נמצא אצל המובלים והאורזים.

רוב הסיכויים שתארזו לבד – אז קחו כמה טיפים

תתחילו לארוז כמה שיותר מוקדם. אל תשאירו כמות אריזה גדולה מדי ליום המעבר עצמו.

תצטיידו בסכין יפנית (יותר מאחת) וכמה חבילות של סרט הדבקה (מסקינג טייפ), יריעות "פצפצים" מניילון לעטיפת חפצים שבירים, שקי זבל נקיים כמובן, ניירות. עם הסכין היפנית, שהיא חדה במיוחד, יהיה קל לפתוח את סרטי ההדבקה  כשתפרקו את הארגזים בדירה החדשה.

תמיינו – היפרדו מחפצים שלא השתמשתם בהם בדירתכם הנוכחית. זו הזדמנות מצוינת לעשות סדר ו"ניקיון" בדברים שלכם; תתרמו אותם, אולי תמכרו או אפילו תזרקו. לא רק שתקטינו את כמות התכולה העוברת, גם הדירה החדשה תהיה עמוסה פחות ומסודרת יותר.

סדרו – ארגנו את החפצים לפי ייעודם בדירה החדשה, כך שגם הפריקה תהיה יעילה. שימו מדבקות על הארגזים שיתייגו אותם לפי ייעודם – חדר שינה, חדר מחשב, מטבח, סלון, חדר ילדים וכדומה. על כל ארגז שימו כמה מדבקות מכל צדדיו. אפשר גם למספר את הארגזים ולהכין רשימה שלהם – ככה תדעו אם חסר ארגז, וזה גם יקל על המעקב אחריהם.

אל תעמיסו יותר מדי על ארגז אחד – פזרו חפצים. ספרים, למשל, שוקלים הרבה – הקפידו לארוז אותם בארגזים קטנים. תבדקו את משקל הארגז לפני שאתם סוגרים אותו. אם הוא כבד מדי, זה יכביד על הסבלים שיתלוננו, ועליכם כשתבואו לגרור אותם לפינתם המיועדת בדירה החדשה.

בגדים – עדיף לארוז בשקי זבל ובארגזים גדולים (לא להעמיס מדי, כאמור).

נוזלים – מיכלי נוזלים כמו שמפו, שמן, סבון, קרמים וכו', כדאי לפתוח, לאטום עם שקית ניילון ולסגור את הפקק מחדש. לאחר מכן להכניס אותם לשקית סגורה, ורק אז לארוז בארגז.

חפצים שבירים – עטפו כראוי עם "פצפצים" ואפילו עם נייר עיתון שיפריד בין הכלים השבירים, או עם בד. ארגז חפצים שבירים צריך להיות מלא, כדי שחפצים לא יזוזו וייסדקו או יישברו.

בכל הקשור למוצרי החשמל הגדולים (מקרר, מכונת כביסה, טלוויזיה וכד') או רהיטים עדינים (מזנון עם זכוכית, למשל), תוודאו מראש שחברת ההובלות מיומנת לעטוף אותם באופן שיגן עליהם ממכות ומשריטות. אגב, תמיד איכשהו יהיו שריטות, ותמיד איכשהו המוביל יגיד לכם, שהשריטה הייתה שם עוד לפני ההובלה. לכן, עיברו עם המוביל על השריטות והכיפופים הקיימים מראש, שלא תגידו שלא הזהרנו אתכם.

יום המעבר

תאמו מראש ליום המעבר, בדירה הנוכחית ובדירה החדשה, עם כל הטכנאים והמתקינים – חברות הכבלים, הטלפון והאינטרנט, מתקיני מכשירי מים, גז, חשמל ואחרים. ככל שבעלי המקצוע הנדרשים יבצעו את עבודתם מוקדם יותר, תרגישו מהר יותר "בבית" בדירה החדשה.

השאירו ליום המעבר בגדים וחפצים הכרחיים, בדומה לנסיעה לחופשה: מזוודה עם בגדים, כלי רחצה, תרופות, מטענים למכשירים הסלולריים, כסף מזומן לטיפ לסבלים או כדי לקנות מזון ושתייה. לטובת המובילים, קיפצו למאפייה המקומית ותביאו בורקסים ועוגיות טריים.

ילדים קטנים וחיות מחמד – עדיף להשאיר ביום המעבר אצל הסבתא והסבא או אצל חברים, ולהביא אותם ישירות לדירה החדשה בשלב שבו כבר יש איפה לשבת, למשל. עדיף גם לקחת אותם מספר פעמים לדירה החדשה קודם לכניסה כדי שיכירו אותה ואת סביבתה. כדאי לקחת לחיות המחמד את השמיכה והצעצועים ששמשו אותם בבית הקודם לפחות לכמה שבועות.

בבוקר המעבר, זכרו לשמור מקום חניה למשאית של המובילים, קרוב ככל הניתן לבניין שלכם. הכינו מראש שתייה וטיפ לסבלים (בהתאם למה שסוכם עם חברת ההובלות, ולא לשכוח לברר את העניין מראש). שמרו לעצמכם גם כסף לקנות להם משהו קל לאכול במידת הצורך – השקיעו בסבלים ובנהג ותקבלו בתמורה שירות הובלה טוב יותר.

המובילים הגיעו (בדרך כלל באיחור, אבל העיקר שהגיעו), וההתרגשות בשיאה. תציעו להם שתייה ואת הכיבוד שהכנתם. רוב הסיכויים שהם ידחו אתכם בשלב זה בנימוס, אבל בהחלט יאכלו וישתו בהמשך. הקפידו שיהיה לכם קפה שחור… המשקה המועדף על המובילים והסבלים, ושתייה קלה מגוונת ולא רק מים.

לא תאמינו בתוך כמה זמן מרגע "נחיתתם" בביתכם הסבלים "מתקתקים" את ההעמסה על המשאית – בדרך כלל הם מהירים מאד, ורוב הדירה מועמסת בתוך שעה. הקצב מואט בהמשך…

תעקבו אחרי המובילים גם בהעמסה בדירה הישנה וגם בפריקה בדירה החדשה. לצורך כך, פזרו את בני המשפחה, או חברים שהתנדבו לעזור בין נקודות ההעמסה והפריקה; בדירה הישנה, ליד המשאית, בפריקת התכולה ובדירה החדשה. אל תהססו להעיר לסבלים על חוסר זהירות מצדם, גם אם לא נעים לכם.

בדירה החדשה, הקפידו שכל ארגז יגיע ישירות לחדר המתאים לו – הדבר יחסוך לכם זמן רב וכאבי גב של הרמה וסחיבה של הארגזים לאחר מכן. בסיום ההובלה ולפני התשלום למוביל, תסתכלו היטב בתא המטען של משאית ההובלה כדי לראות שדבר לא נשכח שם. לאחר מכן, השתמשו ברשימת התכולה שכתבתם, כדי לבדוק ששום דבר לא אבד או נגנב בתהליך ההובלה, וסמנו "וי" עם כל ארגז שאתם פורקים.

קחו בחשבון לפחות שבוע עד שתתמקמו כמו שצריך, עד שהנברשות והמנורות מותקנות והתמונות תלויות על הקירות, והמיטה החדשה הגיעה לחדר שינה. תתחדשו בעציצים חדשים, בריהוט חדש – כך לפחות תחסכו הובלה של הריהוט הקודם…, באביזרי נוי וכד'.

תעדו את פרטי מוני החשמל, המים והגז גם בדירה הישנה וגם בדירה החדשה, כדי שלא תיאלצו לשלם על מישהו אחר. אפשר לעשות את זה בקלות בצילום באמצעות הסמארטפון, שיקלוט את המונה ואת התאריך.

עדכנו כתובת במשרד הפנים – היום ניתן לשנות כתובת במשרד הפנים באינטרנט. כדאי להיעזר בשירות "דואר עוקב" של רשות הדואר. שירות נוסף שמכונה "עוברים דירה" כולל גם הפניית דואר ל-10 חודשים (עלות של כ-60 שקלים לכל התקופה) וגם מאפשר לכם לעדכן מוסדות וארגונים שונים (קופת החולים, חברת הביטוח ועוד). מומלץ להזמין שירותים כאלה לפחות שבועיים לפני יום המעבר. להלן הקישור לשירות:

https://www.israelpost.co.il/mynewaddress.nsf/pages/specialoffer

חשוב גם לבדוק את התשתיות אינטרנט והחשמל  של הדירה. לצורך גלישה באינטרנט צריך ספק תשתית וספק תוכן – זה לא בהכרח אותו דבר. אתם צריכים לבדוק איזו מהירות גלישה קיימת, וא היא לא מספיקה, ייתכן שתצטרכו עבודה של חשמלאי. כמו כן, כאמור צריך לתאם מראש עם החברות האלו וחברות הכבלים (חברות התשתית – בזק, הוט, יס).

ניקיון הדירה – כמה זה עולה?

ניקיון סטנדרטי למעבר לדירה חדשה, יכול לעלות בין 300 שקל ל-1,000 שקל, אבל זה בלי תוספות מיוחדות. פוליש מעלה משמעותית את העלות וזה יכול להגיע ל-3,000 שקל לדירה ממוצעת (כ-100 מטר). הדברה עולה תוספת של כמה מאות שקלים. אם יש פרקט אז זה זול יותר בכ-30%-40%.

מזגן –  להעביר את הישן או לקנות חדש?

הוצאה משמעותית נוספת שקשורה למעבר דירה היא רכישה והתקנת מזגן.  עלות מזגן לחדר או סלון קטן/ בינוני היא כ-1.5-2 אלף שקל כולל עבודת התקנה.  ואם יש לכם מזגן?  במקרים רבים אתם חושבים שניתן להעביר מזגן מדירה לדירה, וזה נכון, אבל הפירוק וההרכבה מחדש זה סיפור לא זול – סדר גודל של 1,000 שקל למזגן.

הגעתם ליעד הנכסף. הגיע הזמן ליהנות מדירתכם החדשה. בהצלחה!

מדריכים קשורים:

מדריך מס רכישה – עוברים דירה, חשוב לזכור שרכישת דירה מלווה גם במס

משכנתא – מה ההון שלכם וכמה תוכלו לקחת

המדריך לשוכר דירה – כל מה שצריך לדעת

מחשבונים: 

 מחשבון מחירי הדירות

מחשבון משכנתא

מחשבון מדד תשומות הבנייה

מחשבון מדד שכר הדירה

מעודכן ל-10/2021

השקעה בקרנות ריט (REIT) – להשקיע בנדל"ן מניב בלי לרכוש אותו ובלי לחפש שוכרים; בארה"ב יש מאות קרנות ריט, בישראל רק 5 קרנות ריט נסחרות בבורסה – ריט1 וסלע נדל"ן הוותיקות שמשקיעות בעיקר במשרדים, ריט מניבים שפועלת גם בתחום המסחרי, מגוריט, שמשקיעה בדירות למגורים, וקרן הריט אזורים ליווינג שהונפקה בפברואר 2020 ופועלת בתחום הדיור להשכרה ארוכת טווח. 

קרנות הריט מאגדות קבוצה של משקיעים שביחד בעצם רוכשים את הנכסים השוטפים בכספי כל המשקיעים ובכספי הלוואות שהקרן לוקחת. המנגנון מזכיר את מנגנון קרנות הנאמנות – כולם שותפים בקרן הנאמנות (בהשקעות קרן הנאמנות בחשבון המשותף) לפי חלקם בקרן. ובדיוק כמו בקרן נאמנות, כל אחד משקיע לפי רצונו, כאשר המכלול אמור להיות משמעותי מספיק כדי לנהל אופרציה של השקעות בנדל"ן.

הקרן משקיעה לרוב במספר רב של נכסים, כך שגם הסיכון של המשקיעים מצטמצם – אתם לא רוכשים נכס אחד במיליונים אלא מפזרים השקעה בכל סכום שתרצו על פני מספר נכסים.

עם זאת, התשואה אינה מקבילה בקו ישר לתשואה מהשכרת נכס מניב להשקעה – יש דמי ניהול של מנהלי הקרן, אבל לרוב התשואה בקרנות ריט אמורה להיות גבוהה מהתשואה שתקבלו על השכרת דירה, אם כי זה לא בכל אזור ולא בכל תקופה. מעבר לכך, ההשוואה בין השקעה בריט להשקעה בנכס/דירה למגורים, לא ממש נכונה. מדובר בשני מוצרים שונים. אתם יכולים להשקיע בדירה באופן עצמאי (כאן תוכלו להרחיב על רכישת דירה להשקעה), אך השקעה בדירה מצריכה כאמור סכום כסף משמעותי וכן טיפול באופן שוטף בנכס; אתם יכולים להשקיע בנכסים דרך הקרנות, אלא שאם אתם חושבים לעשות זאת בקרנות מקומיות, אלו שנסחרות בבורסה, אז מדובר בנדל"ן מניב עסקי, ובעיקר במשרדים ולא דירות למגורים – עדיין; אם תשקיעו בקרנות ריט בחו"ל, תמצאו מגוון רחב של אפשרויות, לרבות השקעה בריט של דירות למגורים, בעיקר בשוק האמריקאי.

בשתי אלטרנטיבות ההשקעה האלו אתם אמורים לקבל תזרים שוטף – מהשכרת הדירה או מדיבידנדים שמחלקת הריט.

השקעה בקרנות ריט – כמו להשקיע בדירה ולקבל שכר דירה

מעבר להבדלים בסכומי ההשקעה ובפיזור הסיכונים, יש יתרון גדול נוסף לריטים – נזילות. אתם יכולים לממש את ההשקעה במהירות יחסית.

מנגד, קיים חיסרון גדול בהשקעה בקרנות ריט – אתם משקיעים במניות של קרנות, אתם חשופים לשוק המניות עם כל הסיכונים הטמונים בו. השקעה בריט זאת השקעה בנייר ערך, וניירות ערך עשויים לרדת ולאבד מערכם מסיבות שונות ומגוונות, ולא בהכרח בקשר ישיר עם תחום הפעילות. הריט יכולה להיות איכותית, אבל זה לא אומר שהמניה שלה תספק לכם תשואה חיובית. מדובר על סיכונים שהם מעבר לסיכון הספציפי והמוגדר ברכישת נכס להשקעה – אתם בעצם מביעים אמון בהנהלה של החברה, אתם מסמיכים אותה לנהל את ההשקעות בנדל"ן – מי אמר שהיא תעשה זאת טוב לאורך זמן? אתם משלמים לקרן באופן שוטף דמי ניהול שמפחיתים את התשואה על הנכסים, ואתם משקיעים במינוף (קרנות ריט לוקחות הלוואות לצורך רכישת נכסים; ההלוואות מוגבלות בשיעור מסוים מהיקף הנכסים). המינוף עוזר לקרנות לייצר תשואה טובה בתקופות טובות – הכסף שמושקע בנכסים מניב תשואה גבוהה יותר מהריבית על ההלוואה, אבל בתקופות חלשות זה עלול להתברר כחרב פיפיות, והמינוף (סך ההלוואות/סך האשראי) יכול לפגוע בחברה אם היא לא מייצרת הכנסה שוטפת טובה על הנכסים שלה.

מהי קרן ריט?

מדובר בקרן נאמנות להשקעות במקרקעין, ושמה – REIT – נגזר מראשי התיבות של – Real Estate Investment Trust.

קרן ריט היא תאגיד שמחזיק ומנהל נדל"ן מניב בארץ ו/או בחו"ל, כמו בנייני משרדים, מרכזים מסחריים, קניונים, מלונות, מחסנים וכדומה. קרנות אלה משתמשות בכסף המושקע בהן כדי לרכוש נכסים ולאחר מכן מחזירות למשקיעים חלק מהתשואה שהן מייצרות כדיבידנד תקופתי.

במטרה להאיץ את שילובו של הציבור הרחב בשוק הנדל"ן ולהגן עליו, הוסדרה פעילותן של קרנות הריט בחקיקה ב–2006. החוק קבע לקרנות כמה מגבלות, אך גם העניק להן כמה הטבות. בין היתר נקבע שקרן ריט תהיה מוגבלת בשיעור מינוף של עד 60%; שהיא תהיה מחויבת לחלק את מרבית הרווחים שלה כדיבידנד באופן קבוע; ושהיא תקבל פטור ממס חברות. כפיפות לעקרון פיזור משקיעים שלפיו ההחזקה ב-50% או יותר מאמצעי השליטה בה, יהיה בידי יותר מחמישה בעלי מניות.

כיום יש בארה"ב למעלה מ-200 קרנות ריט. בישראל יש בינתיים רק חמש – "ריט 1", "סלע קפיטל", "מגוריט", "מניבים" ו"אזורים ליווינג". ריט וסלע קפיטל נסחרות כבר כמה שנים טובות, שתיהן מחזיקות בנכסים בשווי של כ-8 מיליארד שקל. למה היו בישראל רק 2 קרנות ריט במשך תקופה כל כך ממושכת? יש המייחסים את זה לכך לפסיכולוגיה של הישראלים שמאמינים בנדל"ן רק אם אפשר למשש אותו פיזית. על כל פנים, שתי הקרנות הראשונות הן קרנות נדל"ן למשרדים בעיקר, בעוד הקרן השלישית שהנפיקה – קרן מגוריט, היא להשקעה בדירות מגורים. התשואה אולי צפויה להיות נמוכה יותר, אבל יכול להיות שיש כאן מוצר מעניין – סוג של הצמדה למחירי הדירות. הקרן הרביעית, מניבים, היא קרן שמשקיעה בעיקר במשרדים, והחמישית, אזורים ליווינג, מתמקדת בתחום הדיור להשכרה ארוכת טווח.  כך או אחרת, גם 5 קרנות ריט נסחרות זה עדיין לא זה. צריך שיהיו יותר!

המצב העגום יחסית של קרנות הריט בישראל עשוי להשתנות בשנים הקרובות; ב-2016 אושר תיקון לחוק הריטים שקובע כי קרנות ריט יכולות לרכוש קרקע שחלה עליה תוכנית המייעדת אותה לדיור להשכרה ולשמש כיזמיות של פרויקט ההקמה. כיום פועלות קרנות ריט במקרקעין מניבים, בעיקר משום התשואה הנמוכה יחסית בתחום הדירות להשכרה. לכן ייהנו קרנות ריט שיעסקו בדיור להשכרה מהקלות מס כפיצוי על התשואה הנמוכה: על פי החוק שעבר ב-2016 תהיה הפחתת מס ל-20%, גם על ההכנסות מהשכרת הדירות וגם על רווחי ההון ממכירת הבניינים בעתיד, וכן תהיה הקלה במס רכישה על קרנות ריט למגורים.

סוגי קרנות ריט

יש שני סוגים עיקריים של קרנות ריט: הראשון, קרנות העוסקות במימון פיננסי בתחום הנדל"ן, למשל רכישת תיקי הלוואות משכנתא מבנקים או מחברות ביטוח כשהבטוחה להלוואה היא הנדל"ן.

הסוג העיקרי השני הוא קרנות ריט שנסחרות בבורסה, שבהן יכול ציבור רחב להשתתף בפרויקטים גדולים של נדל"ן מניב בעלויות נמוכות. תכליתה של קרן ריט היא לגייס הון גדול ולהשקיע באמצעותו בפרויקטים גדולים של נדל"ן ובניהולם, אך שצורך ההשקעה בו יהיה דומה להשקעה ישירה בנכס על ידי משקיע פרטי. צורה זו לא רק מאפשרת למשקיע קטן יחסית להשתתף בפרויקטים גדולים, אלא גם מגינה עליו על ידי הקטנת הסיכון מעצם היותו מושקע בפרויקטים רבים.

להשקעה בקרנות יש כמה יתרונות: רמת הסיכון בהן נמוכה יחסית, מכיוון שהן מעניקות חשיפה לפורטפוליו מגוון; הן מספקות למשקיעים נזילות גבוהה, מכיוון שההחזקה נעשית באמצעות מניות ולא בצורה ישירה בנכסים; השקיפות בהן גבוהה, מאחר שהן חברות ציבוריות; גיוון תיק ההשקעות תוך פיזור והקטנת סיכונים.

פוטנציאל הרווח שמגיע אל המשקיעים ישירות גדול מאוד ביחס להשקעה במניות, משום שהחוק מחייב את קרנות הריט לחלק כדיבידנד 90% מרווחיהן. זאת בניגוד להשקעה במניות רגילות, שבהן לרוב לא מתבצעת חלוקת דיבידנד סדירה ואחוזי החלוקה נמוכים באופן משמעותי.

מיסוי – אם משקיע קונה מניות בחברת נדל"ן, הוא משלם מס גם כשהחברה משלמת מס שבח על עסקאותיה וגם כשהיא מחלקת דיבידנד (25%). הכרה של שלטונות המס בקרנות נדל"ן כריט מקנה להן פטור ממס חברות על חלק ההכנסה החייבת שחולק כדיבידנד למשקיעים. מעמדן המיוחד של קרנות אלו ניתן להן בתנאי שהן מחזיקות בנדל"ן מניב ועוסקות בחלוקה שוטפת של הרווחים למשקיעים.

החיוב במסים האחרים (הכנסה, רווח הון, שבח) מועבר ישירות למשקיעים בקרן על פי מצבם המשפטי (אישי או תאגיד), ולפי סוג ההכנסה (הכנסה מעסק, רווח הון או שבח). כך נוצרת שקיפות, והמיסוי על המשקיע הבודד דומה למצב שבו הוא היה משקיע ישירות בנכסי הקרן.

איך משקיעים בקרנות ריט?

בישראל ניתן להשקיע ישירות בבורסה בחמש קרנות. שתיים מהן – קרנות הריט ריט 1 וסלע קפיטל הן בעלות רקורד פעילות של שנים, ולכן ניתן לבחון את ביצועיהן. החיסרון של הקרנות האלו הוא היותן מוגבלות להשקעה בנדל"ן בישראל, אבל האמת היא שזה יכול להיות גם יתרון – מיקוד בפעילות. בשנים 2010-2019 רשמו הקרנות האלו תשואות ממוצעות של 10%-8%,  אבל אף אחד לא יכול כמובן להבטיח שזה יימשך. מעבר לכך, בריט של דירות למגורים התשואה תהיה נמוכה משמעותית – כנראה סביב 3%. אולי מעט יותר בהנחה שרוכשים את הדירות בדיסקאונט ומייצרים מינוף משמעותי (וזול). עם זאת הסיכון נמוך, בהתאמה.

אפשרות אחרת היא לרכוש יחידות בקרן נאמנות אקטיבית המחזיקה בקרנות ריט זרות, כמו פסגות חו"ל נדל"ן, המחזיקה 55 מניות, רובן של חברות ריט מארה"ב, אירופה ואוסטרליה; מגדל מניות נדל"ן מניב צפון אמריקה המחזיקה קרנות ריט (או ETF's המחזיקות קרנות ריט) הנסחרות בצפון אמריקה.

היתרון בקניית יחידות בקרנות הנאמנות הנ"ל הוא בהחזקה במגוון רחב של קרנות ריט, והשתתפות בעקיפין בהכנסה מאלפי נכסי נדל"ן ברחבי העולם. החיסרון הוא בדמי ניהול גבוהים מאוד כמו גם בחשיפה לסיכון שמנהל הקרן לא יצליח להכות את מדד הייחוס – כפי שקורה לא פעם כשמדובר בקרנות אקטיביות.

חלופה אחרת היא לרכוש תעודת סל העוקבת אחר מדדים בינלאומיים של קרנות ריט. בארץ קיימות שתי תעודות סל כאלו: מיטב סל ריט ארה"ב ופסגות סל נדל"ן אירופה. היתרונות והחסרונות הם אלו הקיימים בתעודות סל בכלל.

אפשר גם להשקיע ישירות בקרנות סל (ETF) בחו"ל המחזיקות במאות קרנות ריט, אבל אז זה אומר שמתקבולי הדיבידנדים ינוכה מס במקור בשיעור של 25%.

השקעה בקרנות ריט – יתרונות וחסרונות

יתרונות  

• השקעה מניבה – השקעה בקרנות ריט מייצרת תזרים שוטף/תשואה (קרוב לדמי השכירות, אם כי בהינתן דמי ניהול שגובה מנהל הקרן). תזרים השוטף מתקבל דרך דיבידנדים שהריט משלמת למחזיקים בה.
• השקעה נזילה – השקעה במניות סחירות שניתן למכור אותן בבורסה
• השקעה במינוף – קרן הריט יכולה לקבל מימון עד שיעור מסוים מהיקף נכסיה ולהשקיע את הכספים בדירות נוספות וכך להשיא את התשואה (כל עוד התשואה על הנכסים עולה על הריבית על החוב). כלומר השקעה בקרנות ריט עשויה להיות ממונפת וכך להניב תשואה טובה יותר (צריך לזכור – מינוף זה חרב פיפיות, כאשר התשואה נמוכה מהריבית אז המינוף מחסל תשואה ויוצר תשואה שלילית).
• סיכון נמוך יחסית – מדובר בהשקעה בעקיפין בדירות למגורים. זה לא מבטיח סולידיות, מה גם שההשקעה עשויה להיות ממונפת, אבל יחסית להשקעות במניות אחרות מדובר בהשקעה סולידית
• שקיפות – קרנות הריט מדווחות על מה שיש להן (פורטפוליו הנכסים), על החובות שלהן, על הרווחים הצפויים, על הדיבידנדים הצפויים.
• סכום השקעה גמיש – הרוכשים יכולים לקבוע את סכום ההשקעה, לא צריך סכום של דירה כדי להשקיע בשוק הדירות.
• הצמדת הכסף למדד הדירות – כיום אין באמת מדד דירות, והציבור לא יכול להצמיד את כספו למדד הדירות. קרנות הריט האלו למעשה מייצרות מכשיר שערכו צמוד למדד הדירות. הרי נכסי הקרן הם דירות, וצפוי שהן יהיו פזורות ברחבי הארץ. זה לא יהיה מתואם לחלוטין עם הממוצע הכללי, אבל בגדול מדובר כאן על מכשיר ראשון שדרכו יהיה ניתן להשקיע במדד הדירות.
• אין גרעין שליטה – יש חברת ניהול ואין מחזיק דומיננטי ששולט בחברה ועשוי לתמרן את פעילות החברה לטובתו.
• גיוון השקעה – מגוון אפשרויות ההשקעה אמנם רחב, ועדיין, קרנות ריט של דירות למגורים ירחיבו את אפשרויות ההשקעה של הציבור.
• מוצר ברור – להבדיל ממוצרי השקעה אחרים, דירות הן מוצר ברור שכולם מכירים ומבינים.

חסרונות 

• תשואה מוגבלת יחסית – בקרנות הריט לדירות למגורים התשואה הצפויה יחסית מוגבלת ומסתכמת נטו בכ-3% (וזאת למרות ההקלה במס הרכישה – 0.5% ולמרות וההקלה במס . שבח – 20% במקום 25%). עם זאת, מדובר על תשואה שנובעת משכר הדירה, בהינתן שבממוצע בעשורים האחרונים עלו מחירי הדירות ב-3%-4% בשנה, הרי שיש כאן אפשרות לאפסייד נוסף.
• תלות באיכות הניהול – המשקיעים בקרנות ריט תלויים בביצועי ההנהלות לטוב ולרע.
• נכסים מניבים בלבד – קרנות הריט יכולות להשקיע בנדל"ן מניב בלבד (הקרנות הקיימות משקיעות בנדל"ן מסחרי ומשרדים; הקרנות החדשות ישקיעו בנדל"ן למגורים). אבל יכול להיות אפסייד משמעותי בהשקעות שאינן מניבות, לרבות יזמויות נדל"ן וקרקעות.
• צמיחה תלויה בשוק ההון – רוב הרווחים ניתנים למחזיקים כדיבידנדים, והמשמעות היא שכדי לגדול צריך להסתמך על שוק ההון, ולהנפיק עוד יחידות או איגרות חוב.
• תנודתיות – המשקיעים בריט קונים למעשה מניות, ואלו עשויות להיות תנודתיות, ואפילו תנודתיות מאוד.

למידע על קרנות הריט הנסחרות בבורסה:

ריט 1

סלע נדל"ן

מניבים ריט

מגוריט

אזורים ליווינג

עדכונים בתחום קרנות הריט:

 פברואר 2020 –

קרן הריט אזורים ליווינג מונפקת בבורסה בתל אביב, מגייסת 400 מיליון שקל והופכת לקרן הריט הציבורית החמישית בישראל

אוקטובר 2019 – קרן הריט מניבים עולה מדרגה – נמצאת  במו"מ לרכישת נכסים תמורת 635 מיליון שקל. מדובר בנכסים בצפון הארץ המושכרים ומיועדים לתעשייה, משרדים ואחסנה בשטח בנוי כולל של כ-80,000 מ"ר. הנכסים האלו יקפיצו את מצבת הנכסים של החברה בכ-70%.

ספטמבר 2019 – הבורסה לניירות ערך בתל אביב מעדכנת כי בכוונתה לאפשר לראשונה רישום למסחר של קרנות השקעה במקרקעין (קרנות ריט) זרות במסגרת חוק הרישום הכפול. זאת בעקבות פנייה של מספר קרנות ריט זרות הנסחרות בבורסות בחו"ל, בהן קרנות מארצות הברית סינגפור וקנדה, המוכרות לצורך רישום כפול עם הבורסה בתל אביב. המשמעות – בקרוב כנראה שתוכלו להשקיע בקרנות ריט דרך הבורסה המקומית.

יוני 2019 – השקה של קרנות ריט בתשתיות. בדומה לקרנות ריט בנדל"ן הוסדר תחום קרנות הריט בתשתיות. למעשה, יש כבר מספר משמעותי של קרנות בתחום התשתיות, ונקבע כי הן יוכלו להיסחר בבורסה בדומה לקרנות הנדל"ן תחת תנאים מסוימים לרבות חלוקת דיבידנד בגובה של 90% מהרווח השוטף. הקרן הראשונה שהצטרפה לבורסה והצליחה לגייס קרוב ל-1 מיליארד שקל בכמה הנפקות מהירות היא ג'נרשיין קפיטל.

אפריל 2019 – איזו השקעה עדיפה נדלן מסחרי או השקעה בדירה?

מרץ 2018 – למה עדיפה השקעה בסלים וקרנות על פני השקעה ישירה

אוקטובר 2017 – עופר אברם, מנכ"ל קרן ריט מניבים – "הבידול שלנו הוא בכך שאנחנו פחות מתעסקים במרכזים מסחריים וקניונים, אלא בעיקר במשרדים ובמרכזים לוגיסטיים. אנחנו מאוד מאמינים בעולם התעשייה והלוגיסטיקה, ולכן שואפים שהתחום הזה יתפוס נתח משמעותי ככל שניתן מהפורטפוליו. כבר כיום, שניים מתוך ארבעה נכסים שקנינו הם בעלי אופי כזה, ויש לנו יעד די שאפתני — לבנות פלטפורמה של מיליארדי שקלים בתחום". (הרחבה בדהמרקר)

אפריל 2017 –  קרן מניבים הצטרפה לבורסה – מניבים היא קרן הריט הרביעית שגייסה בבורסה אחרי ריט 1, סלע קפיטל ומגוריט

 סוף 2016 – קרן מגוריט הצטרפה לבורסה – מגוריט היא הקרן היחידה שמתמחה בהשקעה בדירות למגורים.

קרן הריט לדירות למגורים, מגוריט תהפוך לקרן השלישית בבורסה בת"א.  הקרן שמנהלים עו"ד ארז רוזנבוך, אייל גבאי ויעל אנדורן, קיבלה התחייבויות השקעה של 180 מיליון שקל מארבעה גופים: קופות הגמל של אקסלנס וקק"ל (40 מיליון שקל כל אחת) ושני מוסדות חרדיים ­ קופת הפנסיה של חברה קדישא וקופת העיר שע"י, קרנות לאלמנות ויתומים (סך הכול 100 מיליון שקל). הקרן צפוייה לגייס בבורסה בזמן הקרוב לפחות 40 מיליון שקל. קרן הריט מגוריט הוקמה בעקבות התיקון לחוק קרנות הריט, שאושר בתחילת השנה ולפיו קרנות להשקעה בדירות למגורים ייהנו מהטבות מיסוי משמעותיות – מס רכישה מופחת של 0.5% (בעוד שמשקיעים משלמים מס רכישה של 8%).  הקרן צפויה לרכוש מקבצי דיור (לפחות 20 מקבצי דיור) כשההון שיגוייס ישמש לבסיס וכן הקרן תיקח מימון. בדרך הזו התשואה על ההשקעה צפויה לעלות (ביחס להשקעה ללא מימון/ לא ממונפת).הקרן אמורה לחלק 90% מרווחיה למשקיעים.בכוונת החברה להתמקד ברכישת דירות חדשות ולא דירות מיד שנייה. להרחבה בגלובס

דמי הניהול של חברת הניהול במגוריט – האם זה ישאיר תשואה טובה למשקיעים? דמי הניהול בקרן מגוריט יהיו 1% מערך הנכסים. זה מפחית את התשואה על הנכסים המניבים (התשואה מהדירות), והשאלה מה תהיה התשואה הכוללת של המשקיעים בקרן הזו. על פי ניתוח בכלכליסט – הנתח של חברת הניהול פשוט גדול מדי 

 קרנות ריט של דירות להשקעה יזכו להטבות מס –  קרנות ריט  של דירות למגורים ייהנו ממס רכישה מופחת של 0.5%

נדל"ן מסחרי – האם זו השקעה טובה ?

מעודכן ל-07/2022

איך משקיעים בנדל"ן מסחרי? כדאי לדעת – התשואה גבוהה יותר מזו שבהשקעה בדירה (כאן, תוכלו לקרוא על מדריך להשקעה בדירות מגורים) אבל העסקאות מרכבות וארוכות יותר. מעבר לכך – מדברים על הצפה בשטחי מסחר באזורי הביקוש, וזה עלול להביא לירידות מחירים 

העסקאות בעולם הנדל"ן המסחרי מורכבות יותר וארוכות יותר מאשר ברכישת דירה; מצד שני עסקה מוצלחת מביאה עמה תמורה גדולה בהרבה לעומת עסקה בנדל"ן למגורים. אם תשואה טובה מהשכרת דירה מסתכמת בכ-3%-4% לשנה, הרי שתשואה טובה בהשכרת נכס מסחרי יכולה להגיע ל-8% בשנה, וגם ל-10%. בנוסף, לפחות בהסתמך על העבר – עסקאות כאלו הניבו מעבר לתשואה השוטפת גם רווחי הון במכירה/ במימוש – רבים מכרו לאחר מספר שנים את החנות למשל, כנכס מניב (עם השוכר) במחיר גבוה בהרבה ממחיר הרכישה.

עם זאת, ההשקעות בנכס מסחרי ותחזוקת הנכס גבוהות יותר; הכנסות מהשכרת נכס מסחרי חייבות במס הכנסה (גם לפרטיים); הסיכון והתנודתיות גבוהים יותר, כי בעל הנכס מתבסס על הצלחתו הכלכלית של השוכר; כשנכס מסחרי עומד ריק, הארנונה המשולמת עליו גבוהה בהרבה מאשר על דירת מגורים. עוד בשונה מנדל"ן למגורים – מחירי המכירה של נדל"ן מסחרי לא עולים בקצב בו עולים מחירי הדיור בישראל. נקודה נוספת לעומת השקעה במגורים – צריך להוציא חשבוניות לשוכרים, ולשם כך צריך להוציא תעודה עוסק מורשה.

אפשר לקנות נכס ואפשר לקנות קרנות ריט שמשקיעות בנכסים

השקעות בנדל"ן מסחרי יכולות להיעשות במישרין, ובהמשך הרחבה על איך לעשות זאת, וכן הן יכולות להיעשות בצורה עקיפה דרך קרנות ריט – קרנות ריט הן קרנות השקעה בנדל"ן שמקבלות כספים ממשקיעים, לוקחות הלוואות, רוכשות נכסים ומשכירות אותן. בעולם יש רבבות קרנות ריט (כנסו כאן למדריך השקעה בקרנות ריט), בישראל יש בודדות, לרבות ריט 1 וסלע קפיטל שמניותיהן נסחרות בבורסה. החברות האלו משקיעות בנדל"ן מסחרי (בעיקר משרדים להשכרה). באופן הזה גם משקיעים שאין להם כיסים עמוקים יכולים להשקיע בנדל"ן מניב, כלומר לא צריך לקנות באופן פיזי את הנכס, אפשר פשוט לקנות את הקרן המתאימה. עם זאת, ההשקעה בקרנות האלו היא בעצם השקעה במניות של קרנות כאלו, ומניות הן מכשיר מסוכן – מעבר לבדיקה שצריך משקיע לעשות בקשר לנכסי החברה, צריך להבין את התמחור שלה ביחס לערך הנכסי שלה; להעריך את ההנהלה של החברה, את הסיכונים הספציפיים של העסק, ולהפנים ששוק המניות יכול להיות אכזרי.

עם זאת, בשנים 2010 עד 2016, בדקנו ומצאנו שהתשואה הממוצעת של קרנות הריט המקומיות נעה בין 7.5% ל-9%. בעולם התשואות היו גם כן קרובות למספרים האלו, כאשר בוול-סטריט נסחרות קרנות ריט רבות שמסווגות לתחומים שונים. קרנות הריט, מעבר לכך שהן מאפשרות למשקיעים קטנים יחסית להשקיע בנדל"ן מניב, הן מאפשרות פיזור של השקעות על פני מספר נכסים (מה שלא אפשרי לרוב למשקיע בודד), כלומר מעבר לסכום ההשקעה שיכול להיות נמוך, המשקיע בעצם מקבל סל של נכסים ולא נכס אחד.  כמו כן, ניתן להנזיל את קרנות הריט בכל רגע (למכור את המניות), בעוד שבנכסים פיזיים התהליך כמובן ממושך יותר. עם זאת, בקרנות ריט יש דמי ניהול שמשלמים למנהלי הקרן, דמי ניהול שמפחיתים בעצם את התשואה הפנימית/ האפקטיבית על ההשקעה.

היצע נמוך

לעומת שוק הדירות להשקעה, אחד המאפיינים הבולטים של שוק הנכסים המסחריים הוא ההיצע היחסית נמוך, אם כי זה משתנה בשנים האחרונות לאור הקמה מואצת של משרדים, והרחבת אזורי הביקוש – כיום יש נדל"ן מסחרי בהיקפים עצומים מחוץ לתל אביב – פתח תקווה, הרצליה  הם מוקדים גדולים של מרכזי היי-טק ומסחר ויש עוד רבים. עד כדי כך שעל רקע תוכניות הבנייה, יש כאלו שסוברים שייווצר עודף בשטחי נדל"ן מסחיר, ואז החשש הוא שיהיו ירידות מחירים.

משקיע בנדל"ן מסחרי או כזה שמתכנן להשקיע צריך להיות  כל הזמן להיות עם אצבע על הדופק. המשקיע בנדל"ן מסחרי צריך חושים של איש עסקים, וכשהוא נתקל בהזדמנות אטרקטיבית – לא להתמהמה, אלא לבצע בדיקה מהירה ולהחליט אם יש עסקה או אין. מנגד, אם הוא מריח בעיות, חולשה בשוק וכו', הוא צריך לקבל החלטה מהירה בכיוון השני – לצאת מהעסקה, לממש את הנכס , הכל כפוף כמובן למכלול השיקולים שלו.

אז איך משקיעים בנדל" מסחרי?

חפשו מידע

תקראו כמה שיותר מידע מקצועי באינטרנט, תתייעצו עם מומחים – כך למשל, תלמדו שבתל אביב נבנים כיום כ-700 אלף מ"ר משרדים, שהביקוש לא צפוי להדביק אותם, מה גם שחברות רבות יוצאות מתל אביב ושוכרות משרדים בערי הלוויין ובפריפריה במחירים נוחים יותר; לדוגמא, פארק המשרדים של עזריאלי בחולון, מבני המשרדים היוקרתיים באור-יהודה; פתח תקווה כבר מוצפת במשרדים, ועוד ועוד; ולכן כדאי לחשוב פעמיים ולבדוק היטב אם לקנות משרדים היום משרדים כנכס מניב בתל אביב. כדאי להיעזר בחברות תיווך המתמחות בנדל"ן מסחרי – בתחום המסחרי יש למתווכים מומחים יתרון על פני תחום המגורים, והם גם מסייעים בכל הנוגע להיבטים הנלווים למהות הנכס ומהות ההשקעה, כמו גם למגמות השוק. כמובן שצריך לבדוק את המוניטין של המתווך על סמך עסקאות שביצע בעבר, המלצות וכד'. לקראת העסקה עצמה תשכרו עו"ד המתמחה בנדל"ן מסחרי.

האתר הפופולרי ביותר למכירה וקנייה של נכסים הוא יד2 – מומלץ לבקר בו בשלב החיפוש, לצד בדיקה של כל מקורות החיפוש שסופקו כאן.

ובכלל, באינטרנט יש כמעט הכל, ובמקביל לחיפושים בשטח, מומלץ לקרוא על השוק כולו, על האזור שבו אתם מחפשים, על עסקאות גדולות שנעשו בזמן האחרון – השוק לא משקר, ואתם יכולים להבין ממנו את המגמה הצפויה, אם כי לפעמים יש שינוי כיוון משמעותיים במגמה. כל המידע הזה קיים באתרי החדשות הכלכליות – דרך פשוטה ויעילה היא לחפש את המשג נדל"ן מסחרי, תחת חדשות גוגל, אך ניתן כמובן לחפש בכל האתרים הגדולים – גלובס,  דהמרקר, כלכליסט.

מיקום

אחד הפרמטרים המרכזיים מבחינת כדאיות ההשקעה הוא מיקום הנכס. מאחר שמדובר בדרך כלל בהשקעה לטווח ארוך, רצוי לזהות את הפוטנציאל של האזור בו ממוקם הנכס גם בעוד חמש ועשר שנים. אם מדובר במבנה תעשייה הממוקם באזור תעשייה מיושן, ובעירייה תגלו שהאזור עומד להפוך לאזור הייטק בעתיד – הרי כדאי להשקיע. אם יש תוכניות בעירייה להוסיף אחוזי בנייה לאותו אזור – גם זה יתרון בולט לטובת השקעה. במכלול השיקולים כדאי להיות בטוח שהאזור עדיין יהיה אטרקטיבי בעוד מספר שנים מעכשיו ואף יותר. תבדקו אם אין התנגדויות של שכנים למבנה בו ממוקם הנכס שאתם רוצים לקנות ואם אין הגבלות לסוגי שוכרים – לא כל חנות ניתן להשכיר למסעדה, ולא כל משרד ניתן להשכיר למעבדה, ולא כל מבנה תעשייה ניתן להשכיר למפעל הנחשב מזהם סביבתי.

מצב הנכס וייעודו

גם בנדל"ן מסחרי יש מציאות, אבל בניגוד להשקעה בדירה, השקעה בנכס מסחרי כדי להביאו למצב שימשוך שוכרים, היא הרבה יותר גדולה. אתם יכולים לנסות לאתר נכס ישן במקום מרכזי, ויש הרבה חנויות ישנות  ברחוב מרכזי בעיר מרכזית, שבעליהן זקן ועייף ומוכן למכור את החנות שלו ואולי במחיר טוב; אתם יכולים לחפש מבנה תעשייה ישן, שמחירו נמוך לעומת החדשים ולכן אטרקטיבי יותר, אם כי צריך לקחת בחשבון את ההשקעה בו – וזה יכול להיות הרבה מאוד כסף.  תזכרו, שהשקעה במבנה מסחרי גדולה בהרבה מזו שמשקיעים בדירה.  צריך לבדוק היטב את מסמכי הנכס והבעלויות לפני הרכישה.

לא פחות חשוב לבדוק את הייעוד של הנכס – שלא תקנו חנות שלמעשה רשומה כמחסן.

מימון

ודאו שאתם יכולים לעמוד בעסקה; תבדקו את רמת המימון שהבנק מוכן לאשר, וכמובן תשוו בין הצעות של כמה בנקים, כי התנאים משתנים מבנק לבנק ומתקופה לתקופה.

המימון צריך להתחשב לא רק במחיר הנכס עצמו, אלא גם בהשקעות הנדרשות להתאמה שלו לשוכר. כדאי בשלב ראשון להשקיע השקעה ראשונית ולהביא את הנכס למצב מעטפת (קירות מסוידים, רצפה טובה, תקרה ותשתיות חשמל, מים, גז, מיזוג). במבנה תעשייה ששטחו 1,000 מ"ר, למשל, ההשקעה הראשונית יכולה להגיע להרבה מאוד מאות אלפי שקלים. היום נדרש כל מבנה מסחרי במערכת ספרינקלרים (מתזי מים). רק ההשקעה במערכת ספרינקלרים למבנה בן 1,000 מ"ר (וגם צריך לבדוק שיש לחץ מים טוב, אחרת יש לבנות מאגר מים למבנה) יכולה להגיע ליותר מ-150 אלף שקל. עדיף לקחת מהנדס בנייה וקבלן אמין כדי לקבל נכס בסיסי במצב טוב. רצוי לקחת מהנדס שמתמצא בדרישות הספציפיות של הרשות המקומית, וגם נהנה מיחסים טובים בה. צריך לקחת את כל ההשקעה בחשבון כשמחשבים את התשואה מדמי השכירות. נכון שיש כאלה שלוקחים קבלן חאפער כדי להשקיע את המינימום; לא להשקיע בספרינקלרים ולא ברצפה; אבל זה מגביל אותם לשוכרים מסוימים מאד, שגם מוכנים לפעול ללא רישיון עסק, כי בקבלת רישיון עסק יש לקבל אישור כיבוי אש, שלא יתקבל אם אין ספרינקלרים וכד'.

מיסוי

פקטור שגם אותו חשוב לשקלל כשמנסים לחשב את כדאיות ההשקעה; על הכנסה מהשכרת נכס מסחרי יש לשלם מס שולי שהמדרגה ההתחלתית שלו היא 30%;  ההכנסה מההשכרה מצטרפת גם לסך ההכנסה הכוללת של בעלי הנכס ובהתאם למס השולי שלו. אבל, חשוב להבהיר שיש סוגים שונים של נכסים, סוגים שונים של השקעות בנכסים, אפשרויות שונות של שיטות השקעה (דרך חברה, שותפות, באופן פרטי) ובהתאמה אפשרויות שונות ותכנונים שונים של חברות המס. כל אדם, חברה או גורם צריך לבחון את השלכות העסקה ואת המיסוי שצפוי לו בכל השלבים. ברכישת דירה ונכסים משלמים מס רכישה (למדריך מס רכישה); במכירת נכסים משלמים מס שבח (למדריך מס שבח), אך חשוב לוודא שענייני המס סגורים. התחום הזה מלא בעדכונים ושינויים, ומומלץ להתעדכן עם מומחים לפני שסוגרים עסקאות (רכישה וגם מכירה).

ארנונה

הארנונה (מסי עירייה) הנגבית מנדל"ן עסקי מחושבת לפי מ"ר, והיא שונה בין שטח של מבנה תעשייה, שטח של משרדים או שטח של חנות.

לדוגמא – בחולון נגבית ארנונה של כ-15 שקל למ"ר לחודש במבנה תעשייתי; בבת-ים מעל מ-20 שקל; באשדוד – כ-8 שקלים למ"ר; ביבנה – כ-8 שקלים למ"ר; בתל אביב – כ-25 שקל למ"ר לחודש; בראשון לציון – כ-10 שקלים. הארנונה למשרדים וחנויות גבוהה יותר. לכל עיר יש את צו הארנונה שלה לשנה החדשה, ותוכלו לראות בדיוק את מחיר הארנונה לנכס בו אתם מתעניינים. כמובן, שכשתמצאו שוכר – תשלום הארנונה יחול עליו.

תתמקדו בהתחלה בסוג אחד של נדל"ן מסחרי

מי שחדש בעולם ההשקעות בנדל"ן מסחרי, עדיף לו להתמקד תחילה רק בסגמנט מסוים מעולם זה; חנויות, למשל, שזה הכי קרוב להשקעה בדירה, כשמדובר בנדל"ן מסחרי. רק לאחר שתשלטו בתחום הזה, תעברו לסגמנט נוסף. בכלל – בעסקות ראשונות לא להתבייש לפנות לאנשי מקצוע מנוסים ואמינים בתחום.

השקעה בחנויות

כשמדובר בהשקעה בחנות, מיקום הוא מילת מפתח; אפילו בתוך קניון משגשג, אם תשקיעו בחנות בסוף הקניון בקומת מרתף במחיר מציאה כביכול, זה בגלל שתהיו צפויים להרבה תקופות של יובש מבחינת שוכרים, כשאז אתם גם סופגים תשלום דמי ניהול (כמה אלפי שקלים בחודש, תלוי בשטח החנות) הנהוג במרכזי מסחר כמו קניונים. כשמדברים על מיקום אנחנו מכוונים לתנועת האנשים באזור, סוג האוכלוסייה הקונה ואיכות השוכרים. ככל שהתנועה גדולה יותר, הסיכוי להשכיר את החנות גדול יותר, וגם דמי השכירות גבוהים יותר. אם החנות שמציעים לכם לרכישה נמצאת ליד חנויות ריקות, לדוגמא, תתרחקו מהעיסקה.

היתרון בהשקעה בחנות הוא שניתן לשפץ אותה בעלות של כמה עשרות אלפי שקלים בודדים. והרי אנחנו מדברים על תשואה, אז המדד הוא לא רק בכמה משכירים אותה, אלא בכמה משכירים אותה לעומת כמה השקענו בה.

בעלי חנויות בכיכר המדינה בתל אביב, למשל, מקבלים היום 400-500 שקל למ"ר דמי שכירות; אם הם קנו את החנות לפני 40-50 שנה, יש להם תשואה פנטסטית. וכאן מסתתר טיפ נוסף – נסו לזהות אזורים מתפתחים; בררו בעירייה או אצל מתווכים באזור, איפה הולכים לבנות שכונות מגורים חדשות, או איפה משתנים פנים של אזור – אזור מרכזי ותוסס בעיר, בדרך כלל זוחל גם לרחובות סמוכים. כשמדובר בשכונת מגורים חדשה – בררו מי בונה, ורוצו לקנות חנויות במחיר זול יחסית בתחילת השיווק שלהן.

השקעה במשרדים

אין הרבה היצע של משרדים לרכישה; בנייני משרדים נבנים לרוב על ידי חברות גדולות כנכסים מניבים. אבל יש חברות שכן מוכנות למכור קומות משרדים; במקרה כזה, תבדקו למה הן מוכרות – אולי הן מתקשות למצוא שוכרים.

ברכישת שטחי משרדים צריך לשים לב ליחס הברוטו-נטו של השטח. בבניינים עם לובי גדול, מספר מעליות ובקיצור – שטחי שירות גדולים, יחס הברוטו-נטו גדול ויכול להגיע ל-25%-30%. מה זה אומר? שאם קניתם 300 מ"ר שטחי משרדים במחיר של 6,000 שקל למ"ר, בבניין יחס ברוטו-נטו של 30%, אתם תשלמו 1.8 מיליון שקל, אבל בפועל אתם מקבלים שטח נטו של קצת יותר מ-200 מ"ר. ככה זה עובד, ולכן עדיף לחפש יחסי ברוטו-נטו טובים יותר, כי גם השוכרים מחפשים את זה. לעומת זאת, בבניין עם יחס ברוטו-נטו טוב של 15%, אולי קשה למצוא שוכרים בגלל בעיות אחרות. אולי עדיף לקנות משרדים לחברות היי-טק? אולי למקצועות חופשיים? בקיצור – תתייעצו עם מומחים, כי רכישת משרדים להשקעה היא נושא מרכב יותר מאשר רכישת חנות.

מהימנות השוכר

נכס מסחרי מושכר בדרך כלל לטווח ארוך (הרוב רוצים לשנתיים ומעלה), וזה טוב לכם. קודם כל, נסו לבדוק את השוכר, את יציבות הענף בו הוא עוסק, אלו ביטחונות הוא יכול להציג, וזאת כדי לחסוך את הצורך למצוא שוכרים חדשים בתדירות גבוהה. יש לבדוק גם אם העסק של השוכר מתאים לסוג הנכס שלכם – אם יש לכם מבנה תעשייה מסודר יחסית, אבל השוכר שלכם הוא מפעל תרופות, אז קחו בחשבון שתידרשנה השקעות נוספות בנכס וביקורות של גופים קפדניים כמו משרד הבריאות; נכון, שזה אמור לעניין את השוכר יותר מאשר אתכם, אבל יכול להיווצר מצב שבו תחתמו על חוזה עם השוכר, וברגע האחרון הוא לא יקבל רישיון עסק, כי הנכס לא מתאים (יש למשל מפעל מזהם במרחק 50 מטרים ממנו, שלא ממש שמתם לב אליו), והנה בוזבזו חדשים רבים ללא הכנסה. במקרה של רישוי עסק בעייתי/מרכב של השוכר הפוטנציאלי, גם אם הוא חברה מפוארת שבאה להתנחל בנכס שלכם למשך 20 שנה, כדאי להגביל מראש את תקופת המו"מ, ולא לכבול את עצמכם אליו.

איך מחשבים דמי שכירות?

המחירים צריכים להיות מחירים המקובלים באזור בהתאם לנכס בו מדובר.

כשתמצאו שוכר מתאים והוא ירצה התאמות ספציפיות לעסק שלו – יש בדרך כלל שני מצבים: או שהשוכר מבצע את ההתאמות על חשבונו, ואז דמי השכירות הם בהתאם, או שאתם מבצעים את ההתאמות (עוד השקעה של מאות אלפי שקלים ואף מיליונים, כשבשלב זה צריך גם להעסיק אדריכל, קבלן לכל תחום). במקרה השני נהוג לחלק את גובה ההשקעה ל-120 חדשים (10 שנים), ומוסיפים את הסכום שהתקבל לדמי השכירות החודשיים. אם השוכר יוצא לפני 10 שנים, הוא אמור לשלם את יתרת ההשקעה בהתאם לתקופת הזמן שנותרה עד ל-10 השנים.

ביטחונות

הביטחונות שתדרשו משוכר תלויים בגודל הנכס וגובה דמי השכירות. אם מדובר בנכס המושכר ב-4,000 שקל לחודש, הביטחונות שיידרשו יהיו דומים לאלו שבהשכרת דירה – שטר חוב, צ'ק ביטחון וכד'. אם מדובר ב-40 אלף שקל לחודש (וכמובן יותר), נהוג לקבל ערבות בנקאית מהשוכר בגובה 3 חודשי שכירות לפחות. כשמדובר בהשכרה של שטחים גדולים לחברות גדולות, מבקשים ערבות בנקאית לתקופה ארוכה יותר.

גרייס

בהשכרת נדל"ן עסקי נהוג בדרך כלל לתת תקופת גרייס (דחיית התשלום הראשון של דמי השכירות) שאמורה להיות תואמת לתקופה שבה השוכר מתארגן, מתאים את הנכס לצרכיו וכד'. ברוב המקרים מדובר בחודש-חודשיים, תלוי בכמה אתם רוצים את השוכר אצלכם.

לסיכום, אם בוחרים להשקיע בנדל"ן, אז כמו גם בשוק ההון, חשוב להבין את התהליך במלואו, להכיר את הגורמים הפעילים בו, לחשב את כל ההוצאות, המיסים והסיכונים, ואז ליהנות מהכנסות נוספות שישפרו את איכות חייכם, ואולי אף ישנו לכם את החיים.

 מדריכי השקעה קשורים:

מחשבון תשואה

השקעה בדירה למגורים (לשם השכרתה)

השקעה בקרנות ריט