ריבית מקסימלית על הלוואות – פי 3 מהריבית הממוצעת – האם זה טוב, מה זה אומר על הריבית שלכם, ומה זה אומר על כאלו שהתקשו לקבל הלוואה?
הריבית המקסימלית כיום בגופים החוץ בנקאיים היא פי 2.25 מהריבית הממוצעת באשראי לא צמוד הניתן בבנקים. בפועל, חברות כרטיסי האשראי לא כפופות להגבלה הזו וגם יתר הגופים החוץ בנקאיים לא ממש "מכבדים" אותה. ולמה להישמע להגבלה הזו, אחרי הכל, היא ממש לא נאכפת.
בבנקים אין דבר כזה ריבית מקסימלית, והאמת שכנראה בצדק – הריביות במערכת הבנקאית אמנם גבוהות, אבל הן לא גבוהות כמו במערכת החוץ בנקאית.
במהלך 2015 דובר על הצעת חוק (חוק הסדרת הלוואות חוץ בנקאיות) שמסגרתו תוגבל הריבית על 20% פלוס ריבית פריים – הן לגופים בנקאיים והן לגופים לא בנקאיים. כאן, הצגנו את העיוות הגדול של ריבית פריים והישענות עליה היא הוספת חטא על פשע, כשמעבר לכך, מדובר כאן על ריבית אבסולוטית ויחסית גבוה מאוד, ומעבר לכך, יש כאן אור ירוק לבנקים לספק אשראי לאנשים וגופים עם ביטחונות חלשים (אם בכלל) בריבית שתפצה את הסיכון – בריבית של מעל 20%. וכמובן שלא לזה מתכוון המחוקק.
והנה באפריל 2016 גובשה הצעה חדשה שלפיה הריבית המקסימלית תהיה פי 3 מהריבית הממוצעת שגובים הבנקים. כאן, תוכלו להתעדכן בריבית זו (מדי חודש), נכון לאפריל 2016 היא 3%, משמע הריבית המקסימלית (לא צמודה) מסתכמת ב-9%. בהמשך יהיה גוף שיוכל לשנות את גובה הריבית, אבל זו הריבית המסתמנת.
הריבית הזו תהיה אפקטיבית למשקי הבית וליחידים (ועסקים עצמאיים) והיא תחול על כולם, לרבות על הבנקים עצמם.
ריבית מקסימלית זה טוב, אבל האם זה לא יוצר בעיה דווקא לחלשים? שימו לב לתרחיש הבא – נניח שיש משפחה שצריכה הלוואה, אך היא מוגרת אצל הבנקים בסיכון גבוה. כלומר, הבנקים סבורים שיהיה לה קשה לעמוד בהחזרים. במצב הנוכחי המשפחה הזו תפנה כנראה לגופים חוץ בנקאיים ובמיוחד לחברות כרטיסי האשראי ושם יש סיכוי שהיא תקבל את המימון בריבית גבוה – ברגע שהסיכון גדל, המלווה דורש כמובן פיצוי דרך התשואה. וכך המשפחה הזו מתגלגלת מהלוואה להלוואה.
איך הריבית המקסימלת משפיעה עליכם?
ומה יהיה אם יגבילו את הריבית על 9% – פשוט מאוד, למשפחה הזו שמתקשה לקבל מימון , יהיה עוד יותר קשה, וייתכן מאוד שאף אחד לא יסכים לתת לה אשראי. אז נכון שהגבלת הריבית נשמע פתרון מצוין, אבל יהיו כאלו שזה יפגע בהם. הרי לאלו שנמצאים תחת התקרה הזו , זה לא ישנה דבר – הם גם כך מקבלים אשראי ובריבית טובה יותר, זה מציב את כל הקבוצה (הגדולה) של מקבלי ההלוואות בריבית גבוה בסוג של בחינה מחדש. רובם כן יקבלו אשראי ובתנאים טובים יותר, אבל בדרך יהיו כאלו שיפלטו מהמערכת.
למדריכי בנקאות:
ריבית פריים – העיוות שעולה לכם ביוקר
הלוואה דרך חברות כרטיסי אשראי – מהיר, אבל יקר
הלוואות חברתיות – פתרון נוח ללווה (שווה לבדוק)
מעודכן ל-06/2023
ריבית פריים – עוד עיוות בעולם הבנקאות, ש"במקרה" עוזר לבנקים לעשות עליכם קופה (ואתם אפילו לא ידעתם); וגם – מהי בעצם ריבית הפריים, איך היא קשורה לריבית בנק ישראל, מה הריבית ברגע זה, ועוד
ריבית בנק ישראל עומדת כיום על 4.75%. זאת לאחר שבנק ישראל העלה אותה עשר פעמים ברציפות, בגלל התחזקות של האינפלציה בישראל. עד תחילתו של מהלך ההעלאות עמדה הריבית בישראל במשך שנים רבות על שיעור אפסי של 0.1%, למעט העלאה חד פעמית בסוף 2018 לרמה של 0.25% שאחריה חזרה וירדה על רקע משבר הקורונה. זה אומר שלהבדיל מבעבר אם אתם לווים ואם אתם משקיעים-חוסכים יש משמעות אדירה לריבית שאתם מקבלים או משלמים. כי זה כבר לא כסף קטן כמו שהיה בעבר. אתם צריכים כמובן לשאוף למקסם את הריבית שאתם מקבלים על פיקדונות, השקעות וכו', ולהקטין עד כמה שניתן את הריבית שאתם משלמים. מסתבר שחלק גדול מכם לא מפקיד את הכספים בעו"ש לפיקדונות נושאי ריבית. זה אולי היה נכון איכשהו בריבית אפס, אבל היום אתם מפסידים כמה אחוזים טובים בשנה בגלל החוסר ידיעה-עצלות. זה שווה הרבה כסף. מבדיקה שעשינו נמצא שלמשפחה ממוצעת יש 70 אלף שקל בחשבון בעו"ש. כן, זה ממוצע, יש כאלו שיש להם אפס עגול ויש כאלו עם מאות אלפים ואפילו מיליונים, אבל למה לא להשקיע את הסכומים האלו גם לטווח קצר ולקבל כ-4% ריבית?
אז ריבית בנק ישראל עומדת על 4.75%, אבל ריבית בנק ישראל היא לא הריבית שרלוונטית לכם, ואם אתם מחפשים לקחת הלוואה או משכנתא – אתם ממש לא יכולים לקבל הלוואות בריבית הזו. הריבית הזו היא הריבית שבה בנק ישראל מספק מימון לבנקים כשמנגד יש גם הפקדות של הבנקים בבנק ישראל באותה הריבית. כלומר, ריבית בנק ישראל רלוונטית למערכת הבנקאית בלבד. (בכמה עלתה הריבית על המשכנתא – היכנסו למחשבון וגלו)
הריבית של בנק ישראל נקבעת אחת לחודש על ידי חברי הוועדה המוניטרית שמורכבת בעיקר מבכירי בנק ישראל ומחליטה מה תהיה הריבית בחודש הבא. לריבית בנק ישראל יש משמעות כלכלית עמוקה; היא משליכה כמעט על כל פרמטר כלכלי – מדד המחירים לצרכן, שוק האג"ח, שוק המניות, שוק הדירות – כן, הסיבה העיקרית לניפוח המחירים בשוק הדיור היא הריבית הנמוכה, ועוד. אבל הריבית הזו כמעט שלא "מדוברת" מהטעם הפשוט, שהיא כאמור לא רלוונטית בעת מתן הלוואות ואשראי.
לצורך מתן הלוואות ואשראי הבנקים המציאו בעבר הרחוק ריבית אחרת – ריבית הפריים שנשענת על ריבית בנק ישראל, והיא הריבית האמיתית שמקובלת בהלוואות.
תוכן עניינים; ניתן להקליק על הקישור הרלבנטי
ריבית פריים = ריבית בנק ישראל + 1.5%
ריבית פריים מוגדרת היסטורית כריבית בנק ישראל בתוספת של 1.5% – וכאן יש מלכוד גדול ועיוות גדול. למה 1.5%? למה לקבוע תוספת ריבית כה משמעותית ביחס לריבית הבסיס? מה בעצם משמעות התוספת העצומה הזו? הגענו לעיקר – אין לזה באמת משמעות כלכלית, זו בעצם "סתם" הגדרה. למה? תחשבו על זה, איך אתם רוצים לקחת את המשכנתא שלכם בפריים פלוס 0.5% או בריבית שקלית קבועה של 5.5%? נוח לבנקאים לייצר עוד מידע שרק הם שולטים ויודעים אותו, נוח למלווים להציג את הנתונים איך שהם רוצים. אחרי הכל, יותר מחצי מהציבור לא באמת יודע מה המשמעות. מרווח של 1.5% הוא גבוה, הוא אפילו ענק גם בתקופות של ריבית גבוהה, אבל זה מושרש כאן תקופה ארוכה, ולמרות שזה מבלבל את הציבור בנק ישראל לא משנה את הפורמט.
למידע על ריבית ההלוואה הממוצעת בבנקים (הצמודה והשקלית)
למדריך ריבית – כל מה שצריך לדעת
ממי היה אפשר לצפות שיחסל את המרווח הגבוה הזה שמקפיץ את ריבית הפריים ביחס לריבית בנק ישראל? ובכן, מבנק ישראל לא ניתן לצפות לעשות משהו בנידון. אחרי הכל, המטרה העיקרית שלו היא יציבות הבנקים ולא יציבות הצרכנים, וכדאי שתפנימו את זה היטב – בבנק ישראל רוצים ללכת כל לילה לישון בידיעה שאין קטסטרופות בפתח, שאין ספק וחשש לגבי יציבות הבנקים, ולכן מבחינת בנק ישראל ריבית גבוהה זה דבר מצוין – ככה הבנקים מרוויחים יותר, ככה הבנקים מגדילים את ההון. כן, זה התפקיד האמיתי של הבנק המרכזי שלנו – הצרכנים לא ממש באג'נדה שלו (לכתבה – בנק ישראל שלא הכרתם: צביעות, שקרים ודאגה לבנקים על חשבון האזרחים).
אין הצדקה לתוספת של 1.5%; שר האוצר, נא להפחית את המרווח
ומה עם רשות התחרות (לשעבר רשות ההגבלים העסקיים)? למה הגוף הזה לא מתערב בדרך שבה נקבעת ריבית פריים? האם אין כאן סוג של תיאום מחירים? כל הבנקים המסחריים מיושרים למחיר אחיד, לריבית אחידה. האם יש מצב כזה, שוק שבו התעריף זהה בין כל החברות?
אז יגידו לכם שמדובר בחישוב היסטורי – כל הבנקים מחשבים באופן זהה לחלוטין את הריבית הזו, ההגדרה אחידה – ריבית פריים היא ריבית בנק ישראל בתוספת של 1.5%. אבל מה שהיה הוא לא בהכרח מה שיהיה או מה שצריך להיות. אין היגיון בריבית פריים מנותקת מריבית בנק ישראל למעט הסבר אחד – שיווקי, כלכלי – ככה הבנקים מתחילים את המשא ומתן אתנו, הצרכנים, מלמעלה, עם ריבית מאוד גבוהה. אלא שכאשר הריבית ברצפה, מצופה שגם המירווחים של הבנקים יהיו ברצפה.
ולענייננו – הבנקים עדיין יציבים, חזקים ולא תחרותיים. מה שצריך זה להתחיל בהגדרה מה זאת ריבית פריים ולקצץ אותה, ואולי לדאוג שהיא תהיה תחרותית.
הבנקים, נדגיש, מיושרים להגדרה אחידה בריבית הפריים, אבל הם לא חייבים לעשות זאת. זאת החלטה שלהם. תיאורטית, בנק מסוים יכול לקבוע את הריבית בתוספת של חצי אחוז על ריבית בנק ישראל. אלא שכולם ממושמעים, אותו מחיר לאורך כל הדרך, בלי תחרות אמיתית, ואם זו נקודת הפתיחה של ההלוואות לציבור, הרי שהציבור בבעיה.
למה ריבית הפריים גורמת לכם לשלם יותר?
אז יגידו לכם – מה זה משנה מהי ריבית הפריים, זה סתם מספר, וכשלוקחים הלוואה מהבנק אפשר לקבל אותה בריבית נמוכה מהפריים, וזה נכון. אבל כשאתם עומדים לקנות דירה ומתחילים אתכם ב-3 מיליון שקל, אתם חושבים בסוף שגם 2.5 מיליון שקל זה מחיר טוב, אבל אולי מלכתחילה זה היה צריך להיות 2 מיליון שקל. ככה זה בכל שוק, וכאן סידרו לבנקים עמדת פתיחה מצוינת.
אז יגידו לכם – יש תחרות בין הבנקים, וזה לאט לאט קורה בשטח, אבל תחרות לא יכולה להצליח במקום שמלכתחילה תנאי הפתיחה בעייתיים. כמה תחרות תעזור אם המירווח הוא 1.5%?
וגם יגידו לכם שככה זה בעולם, אבל זה לא בכל מקום, ולא בכל הבנקים, ולא במקומות שיש בעצם שני שחקנים חזקים ששולטים על השוק. ריבית הפריים היא ריבית מקובלת במדינות העולם המערבי, היא סוג של ריבית עוגן, ובמקור היא הייתה סוג של ריבית מינימום ללקוחות מועדפים/לקוחות פריים – מכאן שמה. המירווח אמור לכלול את העלויות של הבנק, את החשיפות, את הערכת הסיכונים ורווח "נורמלי". אבל רגע – למה אנחנו צריכים לממן את הבנקים הלא יעילים, השמנים והמנופחים? שיקצצו כמה אלפי עובדים, שיתייעלו, שיסגרו סניפים, שיחתכו במשכורות הבכירים, אפילו מתחת לרף של 2.5 מיליון שקל שהוגדר לאחרונה כשכר מקסימום לבכירים (על הגבלת שכר הבכירים תוכלו לקרוא כאן). אחרי הקיצוצים וההתייעלות, הבנקים יוכלו לגבות מכם פחות. זאת ועוד – הבנקים מאוד-מאוד רווחיים, הם מייצרים תשואה של 15% ויותר על ההון שלהם, וזה על חשבוננו. בעולם שבו הריביות ברצפה, הגיוני וצפוי שגם התשואה על ההון תהיה ברצפה, ותתרחק מאזור הנוחות הגבוה הזה.
ריבית הפריים משפיעה על כל סוגי ההלוואות וגם על ריבית המשכנתא, אחרי הכל יש מסלולי משכנתה שתלויים בפריים. עם זאת, להבדיל מהלוואות בבנק, במשכנתאות התחרות היא בקנה מידה אחר – מי שלוקח מאות אלפי שקלים כהלוואה לעשרות שנים, בודק במספר מקומות, ומסיבה זו הריביות על המשכנתאות תחרותיות ונמוכות יחסית להלוואות בבנקים. זאת ועוד – הבטוחה, כלומר הדירה, מקטינה את הסיכון של הבנקים, ולכן הריביות שהם מציעים נמוכות יותר. כאן, תוכלו לקבל מידע על ריבית המשכנתא המעודכנת.
על כל פנים, אם אתם לוקחים הלוואה או משכנתא צמודה לריבית פריים, אתם צריכים לזכור שמה שאתם רואים עכשיו זה לא בהכרח מה שיהיה בהמשך ההלוואה. אם ריבית בנק ישראל תעלה, גם ריבית הפריים תעלה, ואם זה יקרה אז הלווים יצטרכו לשלם יותר בשוטף (אם מדובר בהחזרים שוטפים) וההלוואה שלהם תהפוך ליקרה יותר – הריבית על ההלוואה תהיה גבוהה יותר מבעבר. לכן צריך לזכור שהריבית המשתנה, נניח להמחשה ריבית פריים מינוס 0.4% (הלוואת משכנתא), היא כיום 1.45%, אבל אם ריבית הפריים תעלה, הריבית על המשכנתא תעלה בהתאמה. אם בעוד שנה וחצי-שנתיים ריבית הפריים תהיה 4%, אז יהיה מדובר כבר על ריבית של 3.6%.
ובכל זאת משהו משתנה – הידד לתחרות!
ונימה אופטימית לסיום. יש תזוזה לכיוון של תחרות בין הבנקים, ואחד הצעדים המשמעותיים בכיוון הוא ההחלטה של המפקח על הבנקים לחייב את הבנקים למסור ללקוחות תעודת זהות בנקאית וכן הכניסה של בנק וואן זירו. לא בטוח שהוא מחולל תחרות אמיתית ועדיין – הכוונה להכניס בנקים דיגיטליים נוספים.
ולגבי התעודת זהות הבנקאית – מדובר על תעודה שנתית שבה יש בין השאר פירוט רחב ומלא על העמלות שאתם משלמים לבנק מכל הסוגים ושל הריביות על ההלוואות והאשראי שאתם משלמים. בדרך הזו אתם יכולים להתחיל ולעשות השוואה מול חברים ומשפחה ולראות אם אתם משלמים "בסדר" או יקר, וכן אתם יכולים ללכת ולבדוק בסניפים אחרים מה מציעים לכם. זה הופך להיות פשוט – מציגים את התעודה ומקבלים תשובה מהבנק האחר מה הוא יכול לתת. זה כבר סוג של תחרות. בנוסף, באמצע 2019 החל לפעול בישראל מאגר נתוני אשראי שרכז נתונים חיוביים ושליליים על פעילותם הפיננסית של כמעט כל משקי הבית בישראל; חסר גם סוג של קנה מידה להשוואה, בנצ'מרק, לתעודת הזהות הבנקאית כדי שהלקוח יכול להשוות את עצמו לכאלו שדומים לו מבחינת הנתונים הפיננסיים המשפיעים על הבנק ועל תנאי הלקוח. זה כמובן לא משהו שהבנקים עצמם יעשו, אבל מן הסתם יקומו חברות שיפתחו מערכת להשוואת נתונים כדי לספק לכם בנצ'מרק ביחס לעלויות שלכם – הן בעמלות והן בריבית. כאן, תוכלו להיכנס למדריך המלא על תעודת הזהות הבנקאית; וכאן תוכלו לקרוא מדריך מפורט על דירוג אשראי אישי – מה זה ואיך להיערך אליו בהתאם.
למדריכים קשורים:
מדריך ריבית – כל מה שצריך לדעת
עמלות ניירות ערך – ככה תבדקו אם הבנקים עושקים אתכם
עמלות אצל הברוקרים הפרטיים – מה עדיף, ברוקר או בנק?
לנתוני ריבית פריים באתר בנק ישראל
פיקדון מובנה על אמזון ופייסבוק (ומניות נוספות) – הרצפה מובטחת, התשואה יכולה להיות מעניינת.
בנק לאומי בפיקדון מובנה חדש על סל מניות הנסחרות בוול-סטריט לרבות מניית אמזון ופייסבוק. הפיקדון הוא שקלי למשך לשנתיים וחצי כאשר הקרן אינה בסיכון. ככה זה בפיקדונות מובנים – קרן ההשקעה מובטחת (אבל, צריך לוודא שהבנק עצמו ערב לקרן – במקרה של לאומי זה אכן כך), ויש סיכוי לאפסייד / לרווח בהתקיים תנאים מסוימים. איך זה יכול להיות? ובכן, התשואה במקרה של אפסייד לא תהיה כמו תשואת סל המניות או המניות הספציפיות, כך שמצד אחד כשיש הפסד אתם מוגנים אבל כשיש רווח אתם זוכים בנתח ממנו (אפילו נתח קטן). יצרן המכשיר (הפיקדון) בונה אותו מאבני בניין של שוק הנגזרים והאופציות, וכך מגדר את עצמו מפני הסיכון.
הבעיה היא שיש את סיכון המנפיק – מה קורה אם הגוף בעצמו נקלע למשבר ולכן כאן חשוב להיות זהירים ולבחון אם קיימת ערבות או הבטחה של הבנק המשווק – בלאומי לרוב יש הבטחה כזו.
על כל פנים, בפיקדונות מובנים נקבע לרוב חסם עליון מסויים שאם המניה בסל מגיעה אליו התשואה שלה מתאפסת או נקבעת על שיעור קבוע, ואילו אם התשואה של המניה עד אותו חסם, אז היא נחשבת לתשואה של המניה בפיקדון וצריך לשקלל אותה עם יתר המניות כדי לקבוע את תשואת הפיקדון.
במקרה הזה לכל מניה נקבע חסם בשיעור של 39% (לא כולל) ביחס למחיר הבסיסי של אותה מניה. במידה ומחיר המניה לא חרג ולא נגע בחסם לאורך כל תקופת הפיקדון, תילקח בחישוב תשואת המניה בפועל (מנקודה לנקודה), חיובית או שלילית. במידה וביום מסחר כלשהו מחיר המניה יחרוג או יגע (ולו פעם אחת) בחסם, תשואת המניה תיקבע בשיעור של0% למשך תקופת הפיקדון.
מתי מקבלים בונוס?
המענק בגין הפיקדון יחושב לפי סכום התשואות של המניות בסל כפול משקלן היחסי בסל. המשקיע בפיקדון יקבל השתתפות של 100% בשיעור השינוי של סל המניות. בכל מקרה, הלקוח יקבל את קרן ההשקעה במלואה בתום תקופת הפיקדון – כך מבטיחים בלאומי – הנה תיאור הפיקדון המובנה (מאתר בנק לאומי).
סל המניות מכיל 10 מניות במשקל שווה – אמזון, פייסבוק, בנקו סאנטנדר, בנק אוף אמריקה, דיימלר, סיטיגרופ, טוטאל ג'ילד, BP, HSBC . תאריך תחילת הפיקדון – 28 באפריל 2016 ותאריך סיום הפיקדון 28 באוקטובר 2018.
המחיר הבסיסי של המניה יהיה המחיר סגירה של כל מניה בתאריך 28 באפריל; המחיר הקובע יהיה מחיר הסגירה של כל מניה ב-23 באוקטובר 2018.
שיעור השינוי של מניה נקבע כך – אם לא אירע אירוע מזכה ריבית (עלייה של 39% או יותר במחיר הסגירה של מניה ביחס למחיר הבסיסי של מניה ביום מימי התקופה הקובעת – הבדיקה היא אחת ליום על פי שער הסגירה של אותה מניה), אזי שיעור השינוי (חיובי או שלילי) בין המחיר הקובע של מניה לבין המחיר הבסיסי של המניה. מנגד, אם קרה אירוע מזכה ריבית של מיה, אזי שיעור השינוי של אותה מניה יהיה שיעור של 0% לאורך כל התקופה.
התשואה/ בונוס בפיקדון נקבע על סכום המכפלות של כל משקל מניה בשיעור השינוי באותה המניה – נניח לשם המחשה שמניית אמזון עלתה ב-25% ולרגע לא נגעה ברף של ה-39% , אזי התשואה שלה תיחשב 25%, ומשקלה בתיק הכללי – 2.5% (10% מ-25%). ככה סוכמים את כל השינויים ומקבלים את תשואת הפיקדון. מצד אחד, מדובר במניות תנודתיות שיכולות על פני התקופה לחצות בקלות את רף ה-39%, אך מצד שני בעולם של ריביות אפס, יש כאן אפשרות לעשות כמה אחוזים טובים – סוג של הימור, אבל הימור מחושב. הרי מספיק ששתי מניות בכל התיק לא תדלגנה על רף ה-39% ויעשו תשואה של 25%+- כדי לעשות תשואה מרשימה של 5% על פני שנתיים וחצי – זה כמובן לא בכיס, אבל זו השקעה מעניינת.
בבנק לאומי מוסיפים שהפיקדון ניתן לשבירה רק בהסכמת הבנק וגם אם כן, אזי הלקוח עשוי לקבל סכום הנמוך מסכום ההשקעה ההתחלתי – כלומר, במילים פשוטות, הכסף שלכם תקוע לכל התקופה – שנתיים וחצי.
כאשר יש ארוע כמו מיזוג, הצעת רכש, פירוק בחברות האלו, הבנק רשאי לבצע שינויים והתאמות בתנאי הניהול של הפיקדון, במחירי המניות, בריביות ועוד. הפיקדון המובנה לא משלם דיבידנדים, וזאת למרות שחלק מהמניות המרכיבות את הסל צפוי לחלק דיבידנדים על פני התקופה.
מעבר לכך, בבנק מדגישים כי פיקדון זה מוגדר כעסקה הכרוכה בסיכון מיוחד וכי הבנק הינו בעל זיקה לפיקדון המובנה ויש לו אינטרס כלכלי בשיווקו.
ריבית על הלוואות מהבנקים יכולה לנוע בטווח של אחוזים בודדים – תלוי בעיקר בזהותם של לוקחי ההלוואה, בסיבת ההלוואה, במשך הזמן שלה ותלוי אם יש נגדה ביטחון. ובכלל – יש גם הבדלים בין ריבית על הלוואות בבנקים לבין מקומות אחרים – חברת כרטיסי אשראי, חברות שמספקות אשראי חוץ בנקאי, מימון ישיר, הלוואה חברתית ועוד. לרוב הריבית בהלוואות דרך הבנקים תהיה נמוכה יותר מהריבית בהלוואות חוץ בנקאיות.
עד אמצע 2016 כשביקשתם מהבנק הלוואה, לא הייתה לכם כל כך יכולת מיקוח, רובכם לא באמת יכול לדעת אם מדובר בתנאים טובים או לא, ורובכם הסכים להצעה של הבנק באופן עיוור. אז קודם כל, חשוב להבהיר – כדאי תמיד לעשות סקר שוק, גם אם אתם לקוחות ותיקים של הבנק ואתם לא מתכוונים לעזוב, אתם יכולים להרים טלפון או להיפגש עם סניף בנק אחר ולהבין אם אתם יכולים להוזיל את ההלוואה שלכם. מעבר לכך, יש הצעות מפתות מבנקים אחרים (בנקים קטנים לרוב) שמאפשרים לכם קבלת הלוואה במהירות ובלי ביטחונות משמעותיים – שווה לבדוק; וגם אל תשללו את ההלוואות החוץ בנקאיות – יש גם הפתעות – כאן תוכלו לקרוא את המדריך שלנו על הלוואות חוץ בנקאיות.
בין הגורמים החוץ בנקאיים שאליהם ניתן לפנות לקבלת הלוואה – גופים מוסדיים שמעניקים הלוואה מקרן הפנסיה שלכם או קופת הגמל; גופי האשראי – הלוואה מחברת כרטיסי האשראי (לרוב הריבית שם יקרה), אבל גם אם נניח שאתם רוצים להישאר במערכת הבנקאית ובסניף שלכם, זה לא אומר שאתם צריכים לקבל כל מה שאומרים לכם, והנה כלי יחסית חדש של בנק ישראל שיכול לעזור.
החל מאפריל 2016 ובהתאם להוראה של הפיקוח על הבנקים, הבנקים מעבירים מידע מלא על הריביות בהלוואות (שאינן לדיור) למפקח על הבנקים שיוצר מהנתונים טבלה של ריביות ממוצעות בשני מסלולים – ריבית ממוצעת שקלית (קבועה ומשתנה) וריבית ממוצעת צמודה למדד (קבועה ומשתנה). המידע הזה חשוב לכם – ככה תוכלו להשוות את הריביות שלכם לממוצע, אז אולי אתם לא ממוצע – נניח שאתם לקוחות טובים עם ביטחונות טובים, עדיין זה יכול לשמש אתכם, כי צפוי שלקוחות טובים יזכו לתנאים משופרים; וההיפך – נניח שאתם בלי ביטחונות, ועם הכנסה נמוכה, עדיין אתם יכולים לדעת על הפער בין ההלוואות שלכם (והריביות) לבין המצב הממוצע. וגם אם אתם (וזה רובנו) פחות או יותר בממוצע, אז כך ניתן לדעת אם הבנק גובה מאתנו ריבית גבוה מדי. תמיד כדאי לנסות לשפר תנאים, במיוחד עכשיו שתוכלו לנפנף בריבית הממוצעת (באם היא גבוה מהריבית שלכם).
ריבית על הלוואות הבנקים – לפי מה נקבעת הריבית?
ורגע לפני המידע על הריבית על הלוואות, כמה דגשים – הריבית היא על הלוואות שאינן הלוואות לדיור. הלוואות לדיור באם מדובר במשכנתאות הן הלוואות שהריבית עליהן כבר מתפרסמת (ראו כאן – ריבית המשכנתא) ומאחר שמדובר לרוב בשעבוד חזק שנחשב בטוח אז בהתאמה בריבית נמוכה.
הריבית שלא לדיור תלויה (כמו כל ריבית) בבטוחה ובאיכות הלקוח. ריבית להלוואה לרכישת רכב תהיה בריבית נמוכה יותר מאשר ריבית להלוואה לכל מטרה ללא ביטחונות, אך יקרה יותר (ברוב המקרים) מריבית על משכנתא.
כמו כן, חשוב להבהיר שמדובר בריבית אפקטיבית שנתית, והיא מחושבת כממוצע משוקלל של האשראי שניתן לאנשים פרטיים ועסקים זעירים.
והנה הנתונים (ממוצעים) –
ריבית צמודה למדד – 0.8%
ריבית לא צמודה (שקלית) – 4.2%
הנה מידע מעודכן ומתעדכן מדי חודש – ריבית ממוצעת על הלוואה מהבנקים – שיקלית
חשוב מאוד להדגיש – בבנק ישראל הלכו צעד חשוב וביקשו/ דרשו את המידע, אבל כפי שהוא ניתן ומוגש, הוא חלקי מאוד ולפעמים מטעה. ראשית – למה בריבית הצמודה לא נתנו את התקופות השונות? הרי יש הבדל בין הלוואה לשנה להלוואה ל-5 שנים.
שנית, למה לערבב את הריבית הקבועה עם המשתנה – זה הרי דבר בסיסי להפריד בין ריבית משתנה לריבית קבועה הן במסלול הצמוד והן במסלול השקלי – אחרת יכולת ההשוואה נפגמת.
בינתיים, זה מה שיש וגם זה משהו ביחס לעבר.
ושורה תחתונה – תבדקו את ההלוואות שלכם ביחס לנתונים האלו, אם הריבית על הלוואות שלכם גבוה , כלומר אתם משלמים יותר מהממוצע (ואין לכך סיבה מוצדקת) אז תבקשו הפחתה בריבית, תבדקו מול בנקים אחרים, מול חברות ביטוח, מול חברות כרטיסי אשראי, מול גופים כמו מימון ישיר וחברות נוספות, ומול הזירות להלוואות חברתיות – יכול להיות שכה תוכלו להוזיל את המימון שלכם בצורה משמעותית.
ולסיום רק נזכיר – מדובר בריבית על הלוואות ממוצעות. חלק גדול מאיתנו משלם ריבית חריגה – כאשר אנחנו לא עומדים במסגרת האשראי אנחנו משלמים "קנס" – ריבית חריגה וזה יכול להיות משמעותית יותר גבוה מהריבית הממוצעת. עד כמה? ובכן הריבית החריגה עשויה לעלות על 22% – ראו כאן את המידע על הריבית החריגה
מדריכים נוספים:
ריבית פריים – הריבית שגורמת לכם לשלם יותר!
הלוואות מקרנות פנסיה וקופות גמל – זה יכול להיות משתלם
הדוחות של חג'ג' – מה הרווח החזוי בפרוייקט סומייל? (למרות שעדיין לא התחילו לבנות); איך החברה מוגדרת בפרויקט הארבעה (יזמית או קבוצת רכישה)? וכמה עולה דירה בפרויקט סומייל? (כמה עולה לחג'ג'?)
מגדל של 50 קומות בונה חברת הנדל"ן חג'ג' במתחם סומייל (רחוב אבן גבירול פינת ארלוזורוב בת"א), כשבסה"כ יהיו בו – 200 דירות (החברה מבקשת אישור ליותר) וכן יהיו בו שטחי מסחר. חג'ג' רכשה את הקרקע כבר לפני שלוש שנים והיא עסוקה בהכשרת השטח לבנייה, כשלהערכתה, על פי הדוחות הכספיים תחל בניית הפרויקט, בחודשים הקרובים.
חג'ג' אמנם רכשה את הקרקע, אבל היא לא מגדירה את הפעילות הזו כפעילות יזמית (לצד פרויקטים אחרים שבהם היא כן יזמית). אין לה כוונה לבנות ולמכור את הדירות וליהנות מרווח יזמי. הפעילות שלה בפרויקט הגדול הזה מוגדרת על ידה כארגון וליווי של קבוצת רכישה, ויש לה כוונה ליהנות מרווחים כמארגנת הקבוצה (רווחי ייעוץ/ ניהול), ויש כאן אמירה חשובה – החברה בעצם אינה רואה את עצמה, במקרה זה, כיזם שחשוף למחירי הדירות, לעלות הדירות, אלא כמלווה שהרווח שלו הוא דמי ניהול וייעוץ שוטפים. אלא שבינתיים עד שהיא עוברת לשלב קבוצת הרכישה, היא על תקן יזמית, שכן היא מחזיקה בקרקע, היא חשופה לסיכונים ולסיכויים שקשורים לקרקע. היא משווקת את הדירות (הזכויות לדירות) בדומה לקבלן שמשווק את הדירות שהוא מתעד להשלים – ההבדלים בשלב זה הם קטנים, ובכל זאת, ההבדל הגדול שמתישהו החברה' תתנתק מהחשיפה לקרקע ותתחיל להיות מארגנת קבוצה (בדומה לשאר קבוצות הרכישה שהיא מנהלת). על פי הדוחות הכספיים, אגב, פרויקט סומייל הוא היחיד מבין 9 פרויקטים שעדיין לא מוגדר כקבוצת רכישה, בגלל שלא מכרו את רוב זכויות הדירות לרוכשים פוטנציאלים. אבל בחג'ג' מעדכנים שזה צפוי להיות במהלך שנת 2016.
פרוייקט סומייל – פרוייקט הדגל של חג'ג'
פרויקט סומייל הוא מהבולטים שבין הפרויקטים של החברה. הפרוייקט המוביל שממחיש את האמביוולנטיות שבפעילות החברה הוא פרוייקט המגדלים ברחוב הארבעה. מדובר על שני מגדלים (הצפוני והדרומי), ולמרות שהם צמודים כל אחד מהם מוגדר אחרת לגמרי בדוחות הכספיים – המגדל הדרומי הוא במסגרת קבוצת רכישה, כלומר החברה מלווה אותו ומקבלת דמי ניהול שוטפים, ואילו הבניין השני הוא במסגרת פעילותה כיזמית, כלומר החברה היא קבלן יוזם שבמקביל לפעילות הבנייה משווקת את הדירות. מעבר לכך, גם בבניין הדרומי (קבוצת רכישה), יש לחג'ג' שטחים (לא בהיקף משמעותי מאוד) שאמורים להימכר בהמשך, כך שהם מוצגים כחלק מהפעילות של קבוצת הרכישה. הערבוב הזה מסרבל את הדוחות, וייתכן שגם את העסקים השוטפים, אבל אולי לחברה זה מתאים – ככה היא נהנית מכל העולמות – גם יזמית, גם מלווה קבוצות רכישה, וזה עוד לא הכל, היא גם משאירה לעצמה פה ושם נכסים (וגם רוכשת) ויש לה פעילות של נדל"ן מניב.
כל עוד הרוכשים מבינים מה הם רוכשים, וכל עוד קיימים גבולות בין התחומים, אז כנראה שזה עובד, ואגב, חשוב לציין שיש חברות נדל"ן רבות שמערבבות כמה תחומי פעילות – יזמות עם בנייה ועם נדל"ן מניב. אלא שכאן זה סוג מאוד קרוב של פעילות, עם מטרה אחת – יזמות של דירות למגורים (פעם אחת כקבוצת רכישה, ופעם אחרת יזמית).
על כל פנים, הפרויקט בסומייל הוא כאמור אחד מפרויקטי הדגל של החברה, והנה הנתונים העיקריים שלו – הקרקע נרכשה בתמורה ל-189 מיליון שקל (כולל ריביות על פני התקופה וכולל מע"מ). נכון לסוף 2015 החברה שיווקה 120 דירות ונותרו לה 80 דירות (שנרשמו במלאי). עד פרסום הדוח (סוף חודש מרץ) נמכרו עוד 10 זכויות לדירות.
עלות הקרקע וההיטלים מסתכמת ב-128 מיליון שקל (וזה רק חלקה של חג'ג'), עלות הבנייה מסתכמת ל-139 מיליון שקל ועלויות אחרות מסתכמות ב-21 מיליון שקל – בסה"כ העלויות שחג'ג' אחראית עליהן מסתכמות ב-288 מיליון שקל, מתוכן 172 מיליון שקל הושקעו ו-116 מיליון שקל יושקעו בעתיד. ובכל זאת, למרות ההוצאה הכספית הגדולה, בינתיים הפרויקט כאמור לא התחיל – שיעור ההשלמה שלו הוא אפס.
כמה עולה דירה בסומייל (לחג'ג') – 2.5 מיליון שקל (היא נמכרת כנראה ב-4 ויותר…)
בטבלה שמתארת את הפרויקט מציגה החברה את המלאי בגין הפרויקט (כל ההשקעה בהקמת הדירות לרבות החלק המרכזי בינתיים – רכישת הקרקע) בסכום של 204 מיליון שקל (סכום דומה למוצג בביאורים לדוחות), אבל הסכום הזה גבוה מההשקעה עד כה שמוצגת כאמור בסך של 172 מיליון שקל. ההפרש מיוחס כנראה לעלויות של היטלי השבחה ופיתוח ופינוי המחזיקים הנוכחיים בקרקע. כלומר, בסה"כ יש לחברה 80 דירות שרשומות ב-204 מיליון שקל כאשר הסכום הזה כולל את כל העלויות הצפויות. אז נכון, האומדנים האלו עשויות להשתנות, אבל אם נתייחס למספרים האלו כמייצגים נכון לכתיבת הדוחות, הרי שבמלאי של החברה יש 80 דירות בערך של 2.5 מיליון שקל לדירה. זו העלות של הדירה, וזה על פניו נשמע נמוך ביחס למחירים של דירות היוקרה במרכז ת"א.
רווח צפוי – 200 מיליון (אם הכל יילך כשורה)
על המלאי אין רווחים וכאשר יימכר החברה תרשום רווחים, אבל כבר עכשיו היא מציגה בדוח הדירקטוריון רווחים על הדירות שכבר נמכרו, או ליתר דיוק – רווחים על מכירת הזכויות לדירות (הרי לא התחילו לבנות) – "נכון למועד פרסום הדוח, נחתמו 130 הסכמי מכר וכן 5 בקשות הצטרפות ליחידות דיור", מציינים מנהלי החברה בסקירת המנהלים, "מתוך 130 הסכמי המכר שנחתמו 36 מהם אינם חלוטים (הסכמים הניתנים לביטול)….באשר ל-94 מהסכמי המכר שהינם חלוטים, עודף התמורה לה זכאית חג'ג' סומייל (חברה בת שמחזיקה בפרויקט – א.ע), מעבר לעלות רכישת הזכויות במקרקעי הפרויקט ששווקו על ידה במסגרת אותם הסכמי מכר, מסתכם ב-63 מיליון שקל (רווח גולמי)". מדובר בחלק החברה בלבד (אחרי הוצאות וחלקות רווחים), וזה עוד לא הכל – יתר ההסכמים (הלא חלוטים) והסכמי ההתקשרות מבטאים רווח גולמי תיאורטי של 40 מיליון שקל. כמו כן, מכירת הזכויות שברשותה מבטאות רווח תיאורטי נוסף (בהינתן מחיר השוק) של 93 מיליון שקל נוספים. במילים פשוטות, בפרויקט הזה עוד לא נבחר קבלן, עוד לא התקבלו כל ההיתרים ובדוחות מנהלים כבר סופרים רווח בסדר גודל של 200 מיליון שקל – רווח שעדיין לא נרשם בדוח הכספי החשבונאי.
הרווח הזה יתבטא בדוחות העתידיים בשני אופנים – רווח ממכירה של זכויות בקרקע וכן רווח והכנסות מדמי ייעוץ כמנהלת ומארגנת קבוצת רכישה.
מדריך : קבוצות רכישה – מה זה? יתרונות וחסרונות
קבוצת הרכישה של חג'ג' – מקדימים הכנסות ורווחים
מחפשים מידע על סניף בנק? כאן תמצאו את כל המידע.
אם אתם נמצאים במקום לא מוכר ומחפשים כספומט? או מחפשים סניף של הבנק שלכם? ואולי בכלל אתם צרכים לעשות העברה ולא יודעים מה מס' הסניף שלכם ומה מס' הסניף שאליו יש להעביר את הכסף (ופרטים נוספים)? יש לנו פתרון פשוט – ריכזנו את כל המידע על סניפי הבנקים, ויש מעל 1,500 סניפים! (למרות שהעולם הופך לדיגיטלי…).
המידע (שמבוסס על המידע באתר בנק ישראל) כולל את קוד הבנק (לכל בנק יש מספר במסלקה הפיננסית), את מס' הסניף והכתובת, וכן את הכתובת, טלפון, פקס ועוד. הטבלה מסודרת לפי קוד הבנק, תגללו למטה כדי להגיע לבנק אותו אתם מחפשים ואז תחפשו לפי עיר (או פרמטר אחר) – מצורף קובץ הסניפים:
ורק להדגיש – קיימים כיום באתרי הבנקים עמודי חיפוש של סניפים , לא תמיד זה הכי נוח, לא תמיד הכי נגיש, אבל ברוב המקרים זה די פשוט.
סניפים דיגיטליים
בסוף שנת 2015 השיק בנק הפועלים סניף דיגיטלי ראשון (בחגיגה גדולה). הסניף הוותיק בפינת הרחובות אבן גבירול נורדאו בתל אביב, הפך לסניף דיגיטלי, היי-טקיי ומודרני. הסניף נראה יותר כמו חנות דגל של יבואנית סמארטפונים חדשים, אבל תתפלאו הוא סניף לכל דבר ועניין, רק שרוב השירותים הם דיגטליים. בסניף עובדים בודדים בלבד, ורוב השירותים ניתנים בעמדות דיגטליות מיוחדות – זה העתיד, אמרו בפועלים עם ההשקעה והסתמכו על מחקר שנעשה בתחום – "מהמחקר שעשינו מתברר כי במערכת הבנקאות הישראלית יש יותר ממיליון לקוחות המנהלים את עיקר פעילותם באמצעים דיגיטליים לחלוטין וכי מספר זה צפוי כמעט להכפיל עצמו עד שנת 2020 .הסניפים הדיגיטליים מיועדים לשרת את הצורך הגדל והולך של הלקוח הישראלי בשירותים בנקאיים מתקדמים, חכמים וזמינים, המתאימים לעידן החדש. הסניף הדיגיטלי הראשון והאחרים בהמשך הדרך יעניקו את כל שירותי הבנקאות ללקוחות פרטיים, חלקם בשירות עצמי ואחרים באמצעות בנקאים מומחים. לקוחות הסניפים הדיגיטליים ייהנו משעות פתיחה רבות, ממגוון שירותים ומוצרים חדשניים שפותחו במיוחד עבורם, ומצוות בנקאים מומחה שיעמוד לרשותם ויסייע להם להכיר את המוצרים החדשים" ואם כך, אז למה בעצם סניף דיגיטלי, הרי הלקוח יכול לבצע את הפעולות דרך המחשב בבית, המחשב הנייד בכל מקום והטאבלט, ואפילו הסמארטפון – מי צריך לבוא לסניף כדי לבצע פעולות, אם יש מחשב – רוצים דיגיטלי, לכו עד הסוף – ללא סניפים.
בפועלים טענו עם ההשקה שבכל זאת, לקוחות רבים (על פי מחקר שעשו ועל פי המצב באירופה) רוצים לשלב את השירות הדיגיטלי עם שירות מהבנקאי. אולי זה נכון, אולי זו פשוט דרך של פועלים לעשות מהלכים – לאט ובסרבול, אולי פשוט הם חוששים מתגובת העובדים. הרי לא ייתכן שנבוא לעשות פעולות דיגיטליות דרך הסניף , אולי במקרים מעטים וחריגים. ולפחות בינתיים, על פי כתבה בדה-מרקר (נכון לאפריל 2016) אכן לסניף הזה אין לקוחות רבים.
מדריכי בנקאות:
ריבית פריים – הריבית שגורמת לכם לשלם יותר!
עמלות ניירות ערך – איפה הכי זול?
קרן פסגות סולידית מחלקת (מס קרן נאמנות – 5100839) מדווחת על חלוקת דיבידנד – ביום 01/05/2016 ישולם מנכסי הקרן תשלום לבעלי יחידות שהחזיקו בקרן (היום הקובע) ב-25 באפריל.
התשלום יהיה 0.5% מהערך הנקוב של היחידה, ובמילים אחרות 0.5 אגורות לכל יחידה שנסחרת בכ-98.4 אגורות, כלומר, הדיבידנד מהווה קצת יותר מ-0.5%.
קרן סולידית מחלקת של פסגות מנהלת מעל 90 מיליון שקל והיא מחלקת דיבידנד חודשי. הנכסים של הקרן מפוזרים בעיקר באגרות חוב ממשלתיות ומק"מים, ובשיעור נמוך יותר אגרות חוב קונצרניות. תשואת הקרן בשנה האחרונה היא שלילית, כנראה בעיקר בגלל דמי ניהול של 1.17% , אם כי מתחילת השנה התשואה חיובית (כ-0.85%).
כתבנו כאן, לאחרונה על קרנות הנאמנות המחלקות דיבידנדים – יתרון גדול כנראה שאין כאן, אבל יש כאלו שאוהבים את החלוקה השוטפת (סוג של הכנסה חודשית נוספת).
במקביל מדווחת קרן הנאמנות אקסלנס מחלקת שמנהלת כ-39 מיליון שקל על חלוקה של 0.75 אגורות. מחיר היחידה 148 אגורות כך שמדובר בעצם על חלוקה בשיעור של כ-0.5%. התשלום יהיה ב-28 באפריל למחזיקים ב-20 באפריל.
למדריכי קרנות:
מדריך קרנות נאמנות – מה זה בעצם המכשיר הזה
קרנות נאמנות מחקות – האם כדאי?
קרנות סמארט-בטא – פשוט גימיק
מעודכן ל-01/2021
תוכן עניינים; ניתן להקליק על הקישור הרלבנטי
מה הוא שורט או מכירה בחסר?
מכירה בחסר (שורט) היא פעולה הפוכה מרכישת ניירת ערך. בדומה למכירה רגילה, גם במכירה בחסר, מוכרים נייר ערך ומקבלים מזומן, אבל בשונה ממכירה רגילה, אין למוכר את ניירות הערך שמכר, הוא בעצם מקדים את המכירה לרכישה (הוא נמצא במינוס של ניירות ערך ורק אחר כך מאפס את הפוזיציה).
מכירה בחסר נעשית לרוב כאשר חושבים שנייר הערך המסויים עומד לרדת, או כאשר רוצים לגדר אסטרטגיה מסוימת, והנה הדגמה – נניח שמשקיע מסויים מעריך שמניות הגז במחיר גבוה והוא חושב שהן יירדו – הוא יכול למכור את מניות הגז (לעשות שורט, וכבר נפרט את הטכניקה); דוגמה נוספת – נניח שמשקיע סבור שמניות ת"א 35(המעו"ף) נמצאות במחיר גבוה , הוא יכול למכור את המדד/האינדקס (למשל, מכירת תעודת סל על ת"א 35).
ודוגמה לגידור – נניח שמשקיע סבור שמניות ת"א 35 אטרקטיביות למעט מניות בודדות, אזי הוא יכול לגדר/ לנטרל את הסיכון במניות אלו על ידי מכירתן באופן יחסי לאחזקה במניות ת"א 35(כלומר לצד אחזקה במדד ת"א 35לרוב דרך תעודות סל, הוא מוכר את המניות הספציפיות)
אלו רק דוגמאות, יש אינסוף מקרים של שורטים כאסטרטגיות עירומות (חשיפה מלאה בתקווה שנייר הבסיס יירד) ויש אינסוף מקרים של שימוש בשורט לצורך גידור. המשותף לכל התרחישים האלו שבעצם מקדימים את המכירה לרכישה – קודם מוכרים ואז קונים, מוכרים כי חושבים שהמחיר יקר (או כשרוצים לגדר) ומצפים שבהמשך יקנו בזול. הרווח במקרה הזה נובע כאמור מירידה במחיר והנה המחשה מספרית – נניח שעשינו שורט על טבע במחיר של 65 דולר, ואחרי חצי שנה המניה ירדה ל-45 דולר ואז רכשנו אותה (כלומר סגרנו את הפוזיציה). טבע בעצם ירדה ב-20דולר – ירידה של 30.8%, ומי שעשה שורט הרוויח 20דולר (לכל מניה) – רווח של 30.8%.
איך עושים שורט?
אבל איך מוכרים משהו שאין? כדי למכור צריך קודם לשאול – הכוונה שצריך לקבל מגורם אחר את ניירות הערך המיועדים למכירה, אחרת טכנית לא ניתן למכור. השאלת ניירות הערך היא עניין של משא ומתן ושל סחירות נייר הערך. אם תרצו לעשות שורט על אגרות חוב ממשלתיות לא תהיה בעיה להשיג סחורה, אבל אם תרצו לעשות שורט על מניית יתר קטנה, ממש לא בטוח שתוכלו לקבל מניות בהשאלה.
בפועל, באם אתם מתכוונים לעשות שורט, אתם צריכים לבדוק מול הבנק או הברוקר שאתם עובדים איתו האם יש את נייר הערך הזה להשאלה? הוא בודק בעיקר מול הגופים המוסדיים – תעודות הסל, קרנות נאמנות, קופות גמל ואולי אפילו הנוסטרו (חשבון השקעות עצמי) של הבנק או של הברוקר, ואם הוא מוצא, אז אפשר להתחיל. רק קחו בחשבון – השאלה עולה כסף – הגוף המשאיל מקבל מגוף השואל ריבית קבועה שנתית/דמי השאלה (שתלויה בנכס – זה יכול להיות בין 1% ליותר מ-3%, תלוי בסיכון באג"ח העמלה נמוכה יותר מאשר במניות), וחוץ מזה יש עמלות והוצאות שוטפות בגין העסקה. כלומר, כלכלית כדאי לעשות שורט "עירום" במניות רק אם אתם צופים ירידה שנתית של לפחות (במינימום) 4% בנייר הערך המסוים, והאמת שזה גם לא מבטא מרווח ביטחון מספק (באגרות חוב זה בהתאמה שיעור נמוך יותר).
כשעושים שורט צריך לזכור כמה דברים – ראשית, המשאיל יכול "לקרוא" לפוזיציה שלו בהתראה של יום יומיים (כל חוזה וההסכם הספציפי בין המשאיל לשואל). אם מדובר בנייר ערך מאוד סחיר, אז צפוי שהבנק/ברוקר ישיגו לכם את נייר הערך ממקור אחר, כך שלא תצטרכו בפועל להחזיר את הסחורה אלא שרק המשאיל משתנה. אבל אין בטוח וכבר היו דברים מעולם – מצבים שהשואל היה חייב להחזיר את הסחורה והמשמעות שהוא היה חייב להתכסות בחזרה, לבטל את השורט (לקנות את המניות), וכשזה נעשה בלחץ זה במקרים רבים מאוד נעשה בהפסד.
שנית, חשוב לזכור שבשורט במקרים רבים אתם נגד המגמה – ראיתם שנייר עלה בשיעור משמעותי, אתם סבורים שהמחיר לא כלכלי, ואז אתם עושים שורט – אולי זה יצליח, אבל במקרים רבים מה שעולה ממשיך לעלות, אתם בעצם פועלים נגד המגמה, ואז אתם עלולים להיתקע עם הפסד גדול. לא רק זה, אלא שכאשר המניה (או נייר הערך) ממשיך לטפס קורה תרחיש הפוך – שורט סקוויז. השורטיסטים נלחצים מהעליות שמסבות להם הפסד כבד ואז הם מחליטים לחסל את הפוזיציה (ו/או שהמשאיל שרואה שזה מה שקורה במיוחד כשבמקביל הביטחונות יורדים – מיד הסבר, "קורא" לפוזיציה שלו, דהיינו – דורש בחזרה את המניות). במצב של שורט סקוויז, המניה (או נייר הערך) עולה עוד יותר, כלומר תרחיש הפוך למה שציפה השורטיסט, תרחיש מאוד לא נעים לכיס. בשורה התחתונה – קיים כמובן סיכון והוא לא קטן!
כתב השאלה – ההסכם בין השואל למשאיל
ההסכם בין המשאיל לשואל נקרא כתב השאלה ובו יש פרטים מלאים, לרבות, העמלה שיש לשלם (הריבית השנתית שיש לשלם למשאיל); משך תקופת השאלת ניירות הערך, תקופת ההשאלה המקסימלית; מה קורה כשיש דיבידנדים? הרי חלוקת דיבידנד מהווה תשלום לבעלי המניות במקביל להפחתת המחיר של נייר הערך, אז מה בעצם קורה כשהמניות עוברות לשואל – הוא מקבל את הדיבידנד? והנה המחשה – נניח שנייר ערך מסויים נסחר במחיר של 1,000 אגורות ומחלק דיבידנד של 100 אגורות. בעל המניות מקבל (נתעלם ממיסים רק לצורך הדוגמה) מזומן בסך 100 אגורות על כל מניה ויש לו מניה שערכה ירד (במקביל לחלוקת הדיבידנד) ל-900 אגורות. בסה"כ (בהתעלם מהמס) הוא לא נפגע – יש לו 1,000 אגורות (900 במניה ו-100 במזומן). אבל כשהוא משאיל הדיבידנד לכאורה שייך לשואל, וכך לרוב זה מוגדר, אבל יש מצבים שהמשאיל מציג את הדיבידנד אצלו (במיוחד עם מדובר בגוף מוסדי שצריך בעצם להראות את האחזקה לרבות הדיבידנדים ממנה, ובנוסף הוא מרוויח עלייה דמי השאלה).
אבל, לא משנה מה קובעים לגבי הדיבידנד, ההתייחסות היא סימטרית, כלומר, לא יהיה מצב שהשואל מפסיד את ההתאמה של הדיבידנד ולא נהנה מהדיבידנד עצמו. כך שלכאורה השורטיסט לא מרוויח או מפסיד מחלוקת הדיבידנד, ובכל זאת, יש מקרים שזה שונה (ומקרים לא מעטים), ולכן חשוב להבין מה כתוב בהסכם, בכתב ההשאלה.
סוגייה נוספת – מה קורה בזמן ההשאלה מבחינת יכולת ההצעה של המשאיל באסיפות של בעלי המניות? הרי היו לו (לדוגמה) מניות בחברה מסוימת והוא יכל (ואפילו חייב באם מדובר על גוף מוסדי) להצביע באסיפות האלו, אלא שהשאלה משמעה שהמניות כבר לא שלו, כבר לא אצלו, אז מה זה אומר על זכות ההצבעה? ברוב המקרים אין זכות כזו, אך כאמור כל הסכום לגופו.
בכתב ההשאלה הבנק או הברוקר מגדירים את הביטחונות שעל השואל להעמיד לטובת ההשאלה. אחרי הכל, זו עסקה מסוכנת, אם השואל מפסיד (נניח שניר הערך עלה) מי מבטיח למשאיל שהוא יקבל את המניות. הרי במכירה בשורט קודם מוכרים ואחר כך קונים, אבל אם המחיר עלה (ונגזים בכוונה) פי 10, אז האם בכלל השואל יכול לקנות? יש לו מספיק כסף בחשבון? אם לא אז המשאיל בבעיה הוא לא יקבל את מניותיו, ולכן הבנק / ברוקר מייצגים כאן את המשאיל שמראש מגדיר את רמת הביטחונות שהוא דורש, ובהתאמה הבנק/ ברוקר מחייבים את השואל לעמוד בביטחונות אלו על פני כל התקופה. תזוזה מהביטחונות האלו תחייב אותו להעמיד ביטחונות נוספים או לצמצם את הפוזיציה של השורט.
שורט – ההלוואה הכי זולה שתקבלו
בראיה כוללת, שורטים זה דבר מבורך לשוק ההון, זה גורם לשכלול השוק, לנזילות, ולגיוון אפשרויות המסחר. בעולם, השורטים הם חלק משגרת היום אצל סוחרים רבים (בבורסה האמריקאית אין צורך בהשאלה כדי לעשות שורט תוך יומי – שורט שמתחיל ונסגר באותו היום), בארץ זה עדיין ההתחלה, אבל זה הולך וגדל. בבורסה המקומית ניתן למכור בחסר מניות, תעודות סל, אג"ח ומק"מ, והיקף השורטים הולך וגדל עם השנים והוא מסתכם בסדר גודל של 10 מיליארד שקל, רובו הגדול שורטים על אגרות חוב ממשלתיות ומק"מים. ולמה זה כך? פשוט מאוד – שורט על אג"ח ממשלתי או מק"מ שקול לקבלת הלוואה בתנאים אטרקטיביים ביותר – הריבית על המק"מ (ריבית שנתית) נמוכה מ-0.1% וגם אם תקחו את ההוצאות הנלווות ודמי ההשאלה (הריבית למשאיל) תקבלו הלוואה בריבית נמוכה מ-1% ובמקרים רבים (תלוי בכל המיקוח) ריבית כוללת של כ-0.5% – הלוואה מצויינת וזה מה שרבים פשוט עושים.
יחס שורט – היקף שורט ביחס לממוצע מסחר בנייר הערך
מודדים את היקף השורט ביחס המכונה (SIR- Short Interest Ratio). היחס מבטא את השווי הכספי של יתרת המכירות בחסר במחזור היומי הממוצע בבורסה באותו נייר ערך וכך אפשר להבין את היקף השורט, ותוך כמה זמן (בימי מסחר ממוצעים) יהיה אפשר לסגור אותו. ככל שהיחס גדול יותר המשמעות שמישהו חושב שהמניה/ נייר הערך צפוי לרדת. נניח לדוגמה שמחזור ממוצע במניה מסוימת הוא 1 מיליון שקל והשורט הוא 7 מיליון שקל, אז הכוונה היא שתוך 7 ימים בממוצע אפשר לסגור את השורט. מנגד אם במניה אחרת המסחר הממוצע הוא 3 מיליון שקל ויש שורט גבוה יותר של 12 מיליון שקל, אזי למרות שאבסולוטית מדובר ביתרת שורט גבוה יותר הרי שהיא יכולה להיסגר בשוק בתוך 4 ימי מסחר (12 מיליון של שורט חלקי מחזור של 4 מיליון) ולכן יחסית לשורט הקודם היא בהיקף נמוך יותר. המחזור אגב, הוא הממוצע ב-90 הימים האחרונים.
כל השורטים – מידע באתר הבורסה
הבורסה מקבלת מדי שבוע את רשימות השורט של כל חברי הבורסה ומפרסמת לציבור המשקיעים את הרשימות האלו. מדובר במידע חשוב במיוחד שכן כך ניתן לדעת מה חושבים לא רק בעלי העניין (שעשויים להגדיל ולהקטין פוזיציות וזה מדווח בדיווח בעלי עניין – דיווח יומי), אלא גם אם יש מישהו מחוץ לרשימת בעלי העניין שיש לו פוזיציה נגדית – שהוא מאמין בירידת מחיר בנייר הערך. כאן, תוכלו לראות את הרשימה המעודכנת של השורטים/מכירות בחסר. אגב, בשנת 2016 מככבת ברשימת השורטים מניית אופקו (בהמשך לשנת 2015), עם שורט של כ-400 מיליון שקל (מעודכן לאפריל); וכאמור בממשלתיות השקליות (אג"ח ממשלתי) ובמק"מים השורטים במיליארדים.
שורט טכני
ככלל ניתן לבצע שורט רק כאשר משאילים את נייר הערך, אבל יש חריגים. אם המשקיע/סוחר מקבל אישור למכור ולקנות באותו היום אזי טכנית יש לו על פני היום מכירה לא מגובה בהשאלה, זה נקרא שורט טכני.
כמו כן, מכירה של מניה דואלית בשעה שיש למשקיע את המניה הנסחרת בוול-סטריט (או בבורסה אחרת) היא גם אפשרית ומדובר בשורט טכני. השורט הזה אמור להתקזז באותו היום עם העברת המניות בחו"ל למניות מקומיות (וזה גם אפשרי במידה ויש מניות בחשבון אחר ושורט בחשבון שני, אך בתנאי וכפוף לכך שתהיה העברה באותו היום לסגור את השורט הטכני).
וכן יש מקרי קצה – מניות שעדיין לא נרשמו בחשבון אך הן קיימות ואמורות להיות מועברות, אם הברוקר/הבנק השתכנע שאכן המניות בדרך ניתן למכור אותן.
שורט דרך תעודות סל – שורט למשקיע "הפשוט"
כתבנו כאן על מכירה בחסר/שורט דרך תעודות סל – זו כנראה הדרך הנוחה בשביל רובכם להשקיע/להמר נגד המגמה. הרי רוב המשקיעים בבורסה, לא מנתחים ניירות ערך ספציפיים, רוב המשקיעים לא יגידו לכם שזה הזמן לשורט על מניית פריגו, או מניית בזק, או מניית אפל (AAPL ) שנסחרת בוול-סטריט. הרוב עשוי להגיד משהו כללי יותר על השווקים – שהמניות במחיר סביר, שהמניות במחיר מלא, או (ויש כאלה) שהמניות במחירא מנופח. לאלו מתאימה השקעה דרך תעודות סל בחסר. הממשעות של תעוודת הסל האלו היא שמישהו כבר עשה את העבודה, מישהו כבר הכין את הפלטפורמה של השורט, אין לכם כאן דמי השאלה (הם מעין מוחבאיים בתוך דמי הניהול של התעודה), ויש לכם דרך אלגנטית להיכנס לעמדת מכירה על השוק ולצאת ממנה. כאן לא צריך לבדוק את יש מניות ספציפיות להשאלה, לא צריך משאיל, אין פרק זמן להשאלה, אתם פשוט קונים את ההופכי למדד. זה יכול להיות כל מדד (כמעט), מדדי מניות ומדדי אג"ח ועוד. (אלא אם אתם בעניין של של שורט ספציפי)
כתבות חשובות ברשת בנוא מכירה בחסר/שורט:
– תראו מי עושה שורט ענק בבורסה האמריקאית. המשקיע ומנהל קרנות ההשקעה, קארל אייקן, בוזיציית שורט גדולה על המדדים בארה"ב. מה זה אומר? שהוא סבור שהמחירים בשוק עומדים לרדת – הרחבה בגלובס
סוחרים קטנים גרמו לבתי השקעות גדולים להפסיד מיליארדי דולרים ע"י יצירת "שורט סקוויז" והקפצת מניות קטנות במאות אחוזים למעלה- הרחבה בביזפורטל
מדריכי השקעה נוספים:
ככה תשקיעו לבד – כל מה שצריך לדעת כדי להתחיל להשקיע בעצמכם
תעודות סל – כל מה שצריך לדעת
עמלות ניירות ערך – ככה תתחסכו בעמלות (השוואה של בנקים ובתי השקעות)
מדד המחירים לצרכן ירד בחודש מרץ ב-0.2%, אבל המדדים הקשורים לדיור המשיכו לשדר עסקים כרגיל – מדד תשומות הבנייה נותר ללא שינוי; מדד הדיור עלה ב-0.4%. מדד שירותי דיור בבעלות הדיירים עלה ב-0.6% ומדד שכר דירה עלה ב-0.1%.
מדד הדיור עלה ב-0.4% – מה זה אומר?
העלייה במדדי הדיור בכלל ובמדד הדיור עצמו בפרט, משדרת שוב כי הממשלה לא מצליחה לעצור את מחירי הדירות. מדברים הרבה הרבה וגבוה גבוה על כך שיורידו את מחירי הדירות, אמרו את זה ב-2012 – לא קרה כלום, אמרו את זה בשנת 2013 – לא קרה כלום, אמרו ב-2014, 2015, ולא קרה כלום. כולם אמרו את זה – כל שרי האוצר וכל שרי הבינוי והשיכון, הום התבזו. האם זה צפוי להשתנות? כשהריבית באפס והמשכנתאות זולות, זה ממש לא בטוח, למרות הנסיונות הותוכניות השונות. תוכנית מחי רלמשתכן, כנראה לא ממש בכיוון, היא סוג של מפעל הפיס, לכמה מאות או אלפים, אבל ממנה לא תהיה ישועה לרבבות של רוכשים בשהה.
שירותי דיור בבעלות הדיירים – במדד שירותי דיור בבעלות הדיירים בחודש מרס 2016, נרשמה עלייה בהשוואה לחודש פברואר 2016. עלייה זו מבטאת את השינויים במחירי שכר דירה שנקבעו בחוזים שנחתמו בחודשים פברואר 2016 – מרס 2016, לעומת חוזים שנחתמו בחודשים ינואר 2016 – פברואר 2016.
בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) מעדכנים כי מהשוואת העסקאות שבוצעו בחודשים ינואר 2016 – פברואר 2016, לעומת העסקאות שבוצעו בחודשים דצמבר 2015 – ינואר 2016, נמצא כי מחירי הדירות עלו ב-0.1%. עלייה זו מבטאת את שינוי המחירים בניכוי שינויי האיכות בתמהיל ובסוג הדירות. הנתון אינו סופי מאחר שקיימות עסקאות נוספות שבוצעו בתקופה זו וטרם דווחו. מהשוואת העסקאות ינואר 2016 – פברואר 2016, לעומת ינואר 2015 – פברואר 2015, עלו המחירים ב-7.2%. מהשוואת העסקאות דצמבר 2015 – ינואר 2016, לעומת דצמבר 2014 – ינואר 2015, עלו המחירים ב-7.8%.
אחזקת הדירה – מדד מחירי אחזקת הדירה ירד ב-0.1%. הוזלו במיוחד: חומרי כביסה, ניקוי והדברה (ב-2.8%). התייקרו במיוחד: סולר לחימום הבית (ב-1.4%).
ריהוט וציוד לבית – מדד מחירי ריהוט וציוד לבית עלה ב-0.3%. התייקרו במיוחד: כרים וכריות (ב-6.1%), כלי בישול ואפייה (ב-4.5%), שמיכות (ב-2.6%), חפצי קישוט לבית (ב-2.1%), כלי אוכל (ב-2.0%), מגבות (ב-1.6%) ואביזרי אמבטיה (ב-1.5%).הוזלו במיוחד: מצעים (ב-3.3%), ריהוט לגן ולמרפסת (ב-1.7%), כלים שונים לניקיון הבית (ב-1.4%) ותנורי חימום (ב-1.3%).
מדד המחירים לצרכן ירד ב-0.2% במרץ 2016 ,בהשוואה לפברואר 2016. מתחילת השנה ירד המדד בכ-1%, ולראשונה אחרי זמן רב סבורים הכלכלנים כי המדד בחודשד אפריל יעלה (בכ-0.4%-0.5%) – הגיע הזמן!
מחשבון הצמדה למדד המחירים לצרכן
בנק הפועלים – מדד אפריל יעלה ב-0.4%
כלכלני בנק הפועלים הערכיו כי מדד חודש מרץ ירד בשיעור של 0.1%, בפועל כאמור המדד ירד ב-0.2%. כמו כן, מצפיחם בפועלים כי בחודש אפריל יירד המדד ב-0.4% וכן בשנה הקרובה תהיה אינפלציה של 0.6% – "קיימת אי-וודאות גבוהה סביב התחזית, שכן קשה לתמחר צעדים ממשלתיים נוספים שעשויים להוזיל מחירי מוצרים ושירותים. אנו צופים כי עליית השכר במשק והתייצבות מחירי האנרגיה יעלו בסופו של דבר את האינפלציה באופן הדרגתי לטריטוריה חיובית".
הראל – מדד אפריל יעלה ב-0.5%
בקבוצת הפיננסים והביטוח הראל סבורים שבאפריל יעלה המדד בשיעור משמעותי של 0.5%. בהראל סבורים שמדדי הדיור יעלו בשיעור יחסית גבוה – בשלושת החודשים בין מרץ למאי (מדד מרץ, אפריל ומאי) יעלה מדד מחירי הדירות בבעלות דיירים על פי הערכתם ב-0.5%, בשעה שמדד המחירים לצרכן יעלה ב-0.6%. סעיף הדיור במדד המחירים לצרכן (בעיקר מחירי השכירות) יעלה להערכת כלכלני הראל ב-0.7%.
מדד תשומות הבנייה בחודש מרץ נותר ללא שינוי
למה ולמי מדד תשומות הבנייה חשוב?
מדד תשומות הבנייה חשוב במיוחד לרוכשי דירות חדשות מכיוון שהתשלומים לקבלן צמודים למדד הזה. משמע, מחיר הדירה בעצם מתייקר במקביל לעליית המדד. התוספת עשויה להיות משמעותית , וחשוב להזכיר שמחיר הדירה זה לא רק המחיר שאתם משלמים למוכר – יש עלויות נוספות והן משמעותיות מאוד, עד כדי התייקרות של 10%-20% מערך הדירה – הנה הסבר מפורט.
מדד תשומות הבניה בשנים האחרונות עלה משמעותית יותר ממדד המחירים לצרכן ולכן רבים היו מעוניינים לגדר אותו (להקטין את החשיפה אליו, או להחליף את ההצמדה למדד המחירים לצרכן – וזה יכול להיות אפשרי. כחלק מהמשא ומתן עם הקבלן אתם יכולים לנסות ולדרוש הצמדה למדד המחירים לצרכן במקום למדד תשומות הבנייה – שימו לב זה לא בהכרח שמדד המחירים לצרכן עדיף לכם, בהחלט ייתכן מצב הפוך – שמדד המחירים לצרכן עולה על מדד תשומות הבנייה, למרות שזה לא היה כך בשנים האחרונות – מה שהיה לא בהכרח יימשך ולכן תדעו שבסופו של דבר זה סוג של הימור.
ובכל זאת למי שמתעניין בהיסטוריה הנה מקבץ נתונים – – בשנת 2011 עלה מדד תשומות הנייה ב-3.7% ומדד המחירים לצרכן עלה ב-2.2%; ב-2012 עלה מדד תשומות הבנייה ב-3.3% כפול ממדד המחירים לצרכן; ב-2013 מדד תשומות הבנייה עלה ב-1.4% בעוד מדד המחירים לצרכן עלה ב-1.8% (כן, יש גם חריג);ב-2014 עלה מדד תשומות הבנייה ב-0.8% בעוד שמדד המחירים לצרכן ירד, וגם ב-2015 מדד תשומות הבנייה עלה ב-1% ומדד המחירים לצרכן ירד.
אתם יכולים להמשיך ולהשתעשע ביחס ובקשר בין המדדים, בעזרת המחשבונים:
מחשבון מדד תשומות בנייה –
ומחשבון מדד המחירים לצרכן –
ומה בכלל ההצדקה של הקבלנים להצמדה למדד תשומות הבנייה? אז זהו שנכון שזה המדד הכי קרוב לעלויות, אבל גם בו יש עיוותים, ובפועל זה לא הכי נכון להצמיד את התשלומים למדד הזה, הרי הוא מבטא את עלויות הבנייה, וההוצאות של הקבלן לא מורכבות רק מעלות הבנייה אלא גם הקרקע והרווח היזמי. ברגע שמצמידים את כל הסכום, מתקבלת הטייה כלפי מעלה – אנחנו משלמים יותר מאשר ההתייקרות של ההוצאות.
מתי לשלם לקבלן?
במידה והחלטתם או נאלצתם להישאר עם תשלומים צמודים למדד תשומות הבנייה (וגם אם אתם עם תשלומים צמודים למדד המחירים לצרכן) עולה השאלה מתי לשלם לקבלן – האם לחכות עד כמה שניתן? (לדחות עד כמה שניתן), או האם לשלם כמה שיותר מוקדם. זו שאלה שמורכבת משיקולים כלכליים וגם שיקולים נוספים. כאן, אנחנו מתייחסים רק לזווית הכלכלית
מצד אחד תשלום מהיר ימנע את ההצמדות למדד תשומות בנייה, כלומר יחסוך את ההצמדות, אך מצד שני תשלום מהיר משמעותו בשביל רוב רוכשי הדירות – לקיחת משכנתא בשלב מוקדם וערכה עולה בהתאם לריבית – השאלה הכלכלית היא מה יותר גבוה – מדד תשומות הבנייה או הריבית על המשכנתא? וגם כאן, אלו הערכות ומה שהיה לא בטוח שיהיה. כאן, תמצאו את ריבית המשכנתא המעודכנת, וכאן, את מדד תשומות הבנייה וכן תחזיות לגבי מדד זה. ההחלטה שלכם, וחשוב להדגיש – היו לא מעט הפתעות במדד בשנים האחרונות והכלכלנים היו במקרים רבים רחוקים מלחזות אותו
ומעבר לכך, כאמור, עניין התשלום לקבלן הוא לא רק עניין כלכלי, רבים מעדיפים לשלם בשלבים מאוחרים יותר, אחרי שהם כבר בטוחים שהנה אוטוטו הם מקבלים את הדירה, ותמיד זה נכון להשאיר חלק משמעותי לסוף התהליך.
מדריכים נוספים:
מה עדיף – ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ) או קבועה צמודה ?
איך מכירים במכירת דירות? מה צפוי להשתנות? ואיך זה כבר השפיע על הדוחות של חג'ג'?
עוד לפני שענבל אור הכניסה את קבוצות הרכישה שלה לבורסה, היו שם האחים חג'ג'. האחים הזרימו לפני כשש שנים, פעילות לשלד בורסאי ואחר כך לשלד נוסף, דיווחו על רווחים נאים מפעילות שוטפת והצליחו לגייס אג"ח בכמה מאות מיליוני שקלים מהגופים המוסדיים.
החברה העיקרית שלהם – חג'ג' נדל"ן, נסחרת בשווי העולה על 300 מיליון שקל ועוסקת בעצמה ודרך חברת רג'נסי בארגון קבוצות רכישה, נדל"ן יזמי ונדל"ן מניב. את התסריט הזה רצתה אור לשכפל, אבל עוד לפני הקריסה המהדהדת בחודשים האחרונים, היו חריקות עם הכנסת הפעילות והפיכת השלד הבורסאי לגוף חי ובועט. כן, אולי זה היה הרמז הראשון לעתיד לבוא, אחרי הכל, ברגע שאתה חברה ציבורית, כללי המשחק כבר משתנים, הפיקוח רחב יותר ועמוק יותר, והתעלולים הפיננסים כבר פחות אפשריים, אם כי, חברה ציבורית זה כמובן לא תעודת ביטוח.
הדוחות הכספיים של חג'ג' נדל"ן לשנת 2005 לא מבטאים משבר בתחום קבוצות הרכישה. אך הנפילה של אור עשויה להשליך על כל התחום – תדמיתית ורגולטורית מה שהיה הוא לא מה שיהיה. בינתיים, המספרים בדוחות של חג'ג' מעידים על שיפור, אבל זה גם בזכות החשבונאות. חג'ג' נדל"ן ניצלה אפשרות ליישם אימוץ מוקדם של תקן חשבונאי כדי להציג שיפור בהכנסות וברווח, וחשוב להדגיש – זה לגיטימי, וזה גם אושר על ידי רשות ניירות ערך. בשנת 2015 אם החברה היתה נשארת עם האימוץ הקיים של התקינה החשבונאית בנוגע להכרה בהכנסות היא היתה מדווחת על הכנסות של 98 מיליון שקל, ואילו בזכות הגישה החשבונאית החדשה (אימוץ של תקן IFRS 15 שמטפל ברישום ההכנסה על פני תקופה) היא רשמה הכנסות של 262.9 מיליון שקל. הרווח על פי החשבונאות "הקודמת" היה 20.3 מיליון שקל ואחרי האימוץ החדש הרווח זינק ל-35.6 מיליון שקל. כתוצאה מכך, עלה ההון העצמי של החברה ל-148.7 מיליון שקל בהשוואה ל-132.3 מיליון שקל לפני האימוץ המוקדם. ומה זה בכלל האימוץ המוקדם?
אחת הבעיות הגדולות של החשבונאות היא הכרה ומדידת הכנסה – מתי בעצם ניתן להכיר בהכנסה מהמוצר? האם שהוא עבר ללקוח? או שכאר הלקוח משלם את הכסף? או אולי בכלל שהלקוח מאשר שהמוצר תקין? השאלות האלו בחלק מהמקרים פשוטות, ובעיקרון ניתן להכיר בהכנסה כאשר המוצר עבר ואושר על ידי הלקוח וכאשר יש וודאות שהתמורה תתקבל. אבל, במוצרים "מורכבים" זה לא עובד, ונמחיש מהקל לכבד – כאשר מוכרים ספר, אז אכן אין בעיה – הספר עבר ללקוח, הלקוח שילם (וחברת כרטיסי האשראי אישרה את התשלום), ולכן ניתן להכיר במכירה באופן מיידי. אבל מה קורה כשמוכרים דירה? במקרה כזה, הקבלן מקדם חלק מהסכום בתחילת הדרך, ובתשלומים על פני התקופה שיכולה להיות מאוד ממושכת. הדירה כמובן נמסרת לקונה בסוף התהליך, והדילמה כאן היא איך להכיר בהכנסות ממכירת הדירה? החשבונאות אחת לכמה שנים עושה כאן זיגזג רעיוני כאשר עד עכשיו ובמשך כמה שנים טובות (מאז אימוץ התקינה הבינלאומית) הכלל היה שניתן להכיר במכירת דירה רק במועד המסירה – כלומר, הקבלן עובד כמה שנים טובות (לרוב) בלי להכיר בשקל של הכנסה ורווח. זו גישה שמרנית מדי, וזו גם גישה שגורמת לנתק בין המציאות בשטח לבין הדוחות הכספיים – המכירות של החברות מתבטאות בדוחות הכספיים רק שנה שנתיים אחרי המכירה עצמה, ואין באמת קשר בין המספרים בדוח לבין המכירות בשטח (שמתורגמות למכירות רק בעוד תקופה).
ועל הרקע הזה הוחלט לשנות את הכללים בקשר להכרה בהכנסה, וזה תקף במיוחד במוצרים שנמכרים על פני זמן. הכללים החדשים בפשטות מאפשרים להכיר בהכנסה על פני כל התקופה, וכך לא יהיה מצב שהקבלן יכיר בהכנסה רק בשלב המסירה. זה לא פשוט – כמה מכירים? באיזה שלב? ובאיזה תנאים? הן שאלות לא פשוטות תאורטית ופרקטית, אך באופן גס, החברות יצטרכו לפרק את הפרויקט לחלקים, למדוד באופן שוטף את שיעור הביצוע של הפרויקט וכך לקבוע את קצב התקדמותו ובהתאמה את היקף ההכנסות והרווחים, והנה המחשה – נניח שיש פרויקט דירות (שכל הדירות בו נמכרו) בהיקף של 500 מיליון שקל, ושלב הביצוע הוא 30% (ככלל, יהיה שיעור ביצוע שרק ממנו ואילך יהיה ניתן להכיר בהכנסות, לרוב כנראה 15%). המשמעות היא שהחברה יכולה להכיר בהכנסות בסך של 150 מיליון שקל, ובהתאמה בהוצאות בשיעור של 30%, וברווח החלקי. זה יותר מחובר לשטח, מכירים בהכנסה באופן שוטף על פני תקופת הפרויקט, אבל המצב הזה משאיר כוח רב (רב מדי) למנהלי החברות – הם בעצם יוכלו לשלוט בשיעור הביצוע שהוא בבסיסו אומדן והמשמעות היא שהם יכולים לתמרן את המספרים, ולא צריך ללכת יותר מדי רחוק. שיטת ההכרה בהכנסות בחברות פרויקטים (חברות ביצוע) היא לפי קצב התקדמות, והנה דוגמה מהזמן האחרון – דורי בניה – עד היום לא ברור איך נעלמו מאות רבות של מיליונים מהדוחות של החברה, אבל מה שברור שהיו שם טעויות גסות (במקרה הטוב) ו/ או מניפולציות (במקרה הרע) של האומדנים – הן האומדנים על קצב ההתקדמות והן האומדנים על ההכנסות וההוצאות הצפויות בפרויקט.
עכשיו השיטה הזו, פחות או יותר, עוברת לחברות הקבלניות , והיא אולי מחברת את תוצאות החברות האלו לשטח, והופכת את הדוחות ליותר רלבנטיים, אבל יש לזה מחיר – הדוחות נשענים על אומדנים ומטבע הדברים הם פחות מהמנים.
חג'ג' היתה הראשונה לבחור באימוץ מוקדם, בהמשך לאישור שקיבלה מרשות ניירות ערך, אך בעקבותיה צפויות חברות נוספות ליישם את התקינה החדשה – התוצאה צפויה להיות תוצאות טובות לחברות הבונות – הקדמת ההכנסות והרווחים תוך כדי הגדלת ההון העצמי.
מדריך : קבוצות רכישה – מה זה? יתרונות וחסרונות
הדוחות של חג'ג' – הרווח בדוח הדירקטוריון והרווח בדוח הכספי